深物业A:2022年半年度报告

深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022年半年度报告
（公告编号：2022-36）
2022年8月
1第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“十、公司面临的风险和应对措施”的有关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
目录
第一节重要提示、目录和释义.........................................2
第二节公司简介和主要财务指标........................................6
第三节管理层讨论与分析...........................................9
第四节公司治理..............................................23
第五节环境和社会责任...........................................25
第六节重要事项..............................................27
第七节股份变动及股东情况.........................................35
第八节优先股相关情况...........................................39
第九节债券相关情况............................................40
第十节财务报告..............................................41
3深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
备查文件目录一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释义释义项指释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控、投控公司指深圳市投资控股有限公司皇城地产指深圳市皇城地产有限公司东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司城市更新公司指深圳市物合城市更新有限公司荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司国贸物业指深圳市国贸物业管理有限公司国贸科技园指深圳市国贸科技园服务有限公司国贸美生活指深圳市国贸美生活服务有限公司商业运营公司指深圳市深物业商业运营有限公司国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司物合公司指深圳市物合产业投资发展有限公司深房物业指深圳市物业管理有限公司外贸物业指深圳外贸物业管理有限公司深福保物业指深圳市深福保物业发展有限公司水电公司指深圳市深福保水电市政服务有限公司保安公司指深圳市保税区保安服务有限公司设施之家指深圳市设施之家科技有限公司东莞物合指东莞市物合置业有限公司光明物合指深圳市光明物合置业有限公司扬州物合指扬州市物合置业有限公司
元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元
5深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第二节公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更前的股票简称（如有）不适用股票上市证券交易所深圳证券交易所
公司的中文名称深圳市物业发展(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有）深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.公司的外文名称缩写（如有） SZPRD公司的法定代表人刘声向
二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表
姓名张戈坚丁名华、陈倩颖联系地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦20层广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层
电话0755-822110200755-82211020
传真0755-82210610822120430755-8221061082212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化□适用□不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用□不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2021年年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用□不适用
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四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是□否追溯调整或重述原因同一控制下企业合并本报告期比上年同期本报告期上年同期增减调整前调整后调整后
营业收入（元）1988299840.242540865139.252706785638.30-26.54%
归属于上市公司股东的净利润（元）250802157.71676375523.75677467066.42-62.98%归属于上市公司股东的扣除非经常性
256650611.05669858491.21669197895.76-61.65%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）-395994231.091137570780.731141561301.92-134.69%
基本每股收益（元/股）0.42081.13491.1367-62.98%
稀释每股收益（元/股）0.42081.13491.1367-62.98%
加权平均净资产收益率5.40%16.98%16.50%-11.10%本报告期末比上年度末本报告期末上年度末增减调整前调整后调整后
总资产（元）15166310790.8114581897151.7614828989745.602.27%
归属于上市公司股东的净资产（元）4137968023.074486110790.394583266959.57-9.72%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
□适用□不适用
单位：元项目金额说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-41452.49计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国主要为收到的留工培训补
1115174.40家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）助及防疫补贴等
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计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-100594.95
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-6933601.34
除上述各项之外的其他营业外收入和支出1128481.62主要为罚没及违约金收入
减：所得税影响额554987.92
少数股东权益影响额（税后）461472.66
合计-5848453.34
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用□不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年 3月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
2022年是集团“十四五”承上启下的关键之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，
公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞物合、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快存量项目销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4.其他业务
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报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1.房地产行业
2022年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。需求恢复有潜力，生产回升有支撑，创新发展增动力，宏观政策有保障，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。2021年至今，地产调控延续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。一月，全国住建会议要求，坚守不发生系统性风险底线，充分释放居民住房需求。三月，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场贴近购房者合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，促使房地产市场平稳健康发展，防范化解房地产企业风险。四月，央行、银保监会表示将做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。五月，中国人民银行发布降低个人住房贷款利率下限通知，给予购房者信贷支持。证监会提出将支持房企正常融资获得，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。一系列举措将有利于房地产业良性循环和健康发展。
从区域市场看，2022年上半年深圳疫情反复，官方出台多项措施稳增长。二月，住建部召开“推动住房和城乡建设高质量发展”发布会，表示将努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，继续加大公共住房建设供应力度；六月，深圳四部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，明确进一步加大对房企风险化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。
2022年上半年深圳房地产新房市场住宅供应主要集中在二季度，受政策及疫情影响，成交量同比减少三成，整体成
交量为165.75万平方米。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地35宗，总规划面积564.8万平方米，其中住宅用地8宗，规划建面107.1万平方米；商办用地5宗，规划面积20.5万平方米。上半年成交总建面355.4万平方米，8宗住宅用地均触顶成交且新房限价提高，向市场传递积极信号。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2022年年初，国务院办公厅发布《十四五城乡社区服务体系建设规划的通知》，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售等生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。城市服务是今年物业管理行业的新赛道，城市环卫相关服务标准的修订为物业管理行业提供了规范和指引。一系列举措为物管行业的快速增长和规范发展创造了有利条件。
扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2022年上半年物管行业并购案近20起，涉及交易金额80亿元。与2021年对比呈现以下几个特征，一是并购更谨慎，注重标的质量，关注战略协调和盈利性。二是国企扛起并购市场大旗，活跃度提升。上半年并购市场的20宗并购案中，有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额53.9%。中长期看，兼并收购将大力推动行业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。
物管企业上市热潮延续，一月至四月新增3家物企登陆资本市场，截至2022年6月17日，共有59家物业服务企业上市，其中香港主板 55家，A股 4家，总市值突破万亿元。提高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物
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业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
（三）报告期内公司经营情况
2022年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作呈现出“稳中求进，进中固稳，进中拓新，进中有忧”的特点。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入约19.88亿元，归母净利润约2.51亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入11.56亿元，占总营收比重为58.15%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日项目年度销售工作，A座有序推进销售、回款及精装修入伙工作，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。此外，集团携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次（GZ342）地块，在坚持市场化的管理理念下，迅速开展合作协议拟定、招定标等前期准备工作；光明御棠上府项目、东莞虎门项目于一季度内开工，总体进度有序可控；福昌二期项目、虎门滨海港湾项项目等均有序推进。
二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入7.78亿元，占总营收比重为39.15%。物管板块累计新增拓展26个项目，包括临邦里、开元大厦等项目，拓展面积约121.3万平方米。为贯彻落实信息化战略布局，上半年国贸物业已完成对智能运营管控平台与数据中台的国贸物业科技智慧数字化平台体系的建设方案拟定及成本调研等工作。国贸物业收费系统整合升级、智慧停车管控平台建设等信息化项目均在有序进行中。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，受外部租赁市场淡季因素影响，叠加疫情爆发造成的短期冲击影响，租赁运营业务实现营业收入0.54亿元。公司积极响应政策号召，开展有关国有房屋减免租工作，缓解客户的经营压力，充分彰显了国有企业的使命担当。多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。此外，公司积极推进地产板块关键指标体系构建、智慧工地信息化建设及工程质量及设计管理体系建设，福昌二期项目、东莞虎门项目、光明御棠上府等项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
（四）重点在建项目进展情况
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
1.新增土地储备项目
宗地或项土地规土地面积计容建筑面土地取得土地总价款权益对价所在位置权益比例
目名称划用途（㎡）积（㎡）方式（万元）（万元）扬州市扬州市邗江
商住195633305187.48招拍挂67.00%83535.2955968.64
GZ342地块 区平山乡
2.累计土地储备情况
项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积（万㎡）
宝路项目3.248.168.16
惠阳淡水土地1.774.254.25
海口红旗镇土地15.8--
扬州瘦西湖生态健康谷项目19.5630.5230.52
总计40.3742.9342.93
3.主要项目开发情况
城开土地规划计预计总累计投市本期竣累计竣项目所在权益开工发面积容建筑投资金资总金
/项目业态完工进度工面积工面积名称位置比例时间进（㎡面积额（万额（万区（㎡）（㎡）度）（㎡）元）元）域
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深已金领假
圳福田区住宅100%2014.03竣100.00%125981338000133800138311127701日公寓市工主体竣工深备案完成福汇华
圳福田区住宅100%2018.12在
80%，精装427433430009113370902
苑建市正在施工样板间现场建筑物拆除已完成
深住宅、商94.66%，观澜蚌69%2020.10在二期桩基圳龙华区业公寓、6830043364000694150359507岭项目建完成
市产业30%，基坑支护和土方完成
70%
工程桩已深光明玉在全部完
圳光明区住宅100%2022.03成，土方149018196000277927168532塘项目建市支护完成
50%
土方支护东
东莞虎2022.03在施工完成
莞虎门镇住宅100%60%，桩基5168711371300344908214746门项目建市施工完成
30%
徐半山御已
州景（二铜山区住宅100%2019.3竣100%315372279522795227952470021717市期）工
4.主要项目销售情况
本期本期预预售城项累计预售
/计容建筑售（销（销累计结算本期结算本期结算市目所在项目权益可售面积（销售）面积售）面售）面积面积金额（万区名位置业态比例（㎡）面积
（㎡）积金额（㎡）（㎡）元）域称（㎡）（㎡）（万元）金福田区
领住宅、深福田南
假单身公110375.9
圳路与滨100%133800.6125231.07113142.796617.5158325910015.3986141.01日寓、商市河路交公业汇处寓松东
湖东莞大住宅、
莞100%147139.9614091114091100149289.8
朗朗镇商业44839.37市苑湖
住宅、畔瘦西湖
扬商铺、御路与邗
州公寓、100%36141.2848870.9842924.49101.623942924.49101.6235.78景沟路交
市车库、一汇处车位期
扬湖瘦西湖住宅、
州畔路与邗商铺、100%56935.7573121.9670012.81678.83
2465.
6969993.691678.832262.10
市御沟路交公寓、
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景汇处车库、二车位期
5.主要项目出租情况
可出租累计已出租项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率面积（㎡）面积（㎡）
喜寓龙园店深圳市长租公寓100.00%39673967100.00%
喜寓龙华店深圳市长租公寓100.00%16091609100.00%
喜寓新湖店深圳市长租公寓100.00%16001600100.00%
东湖公寓深圳市长租公寓100.00%8171.725250.0664.25%
国贸美食城深圳市商业100.00%40492453.6360.60%
福民综合楼深圳市商业、公寓100.00%64504836.8474.99%文锦渡口岸大楼
A 深圳市 写字楼 75.00% 5884 5884 100.00%座
海外联谊大厦深圳市商业、办公75.00%9313.788839.7894.91%
安华大厦深圳市办公75.00%14141414100.00%
培训大楼/住宅/办公/商宿舍深圳市75.00%41944194100.00%业
鹏福楼深圳市办公75.00%64946494100.00%
金福大厦深圳市商业75.00%17021406.7482.65%
金福大厦深圳市商业100.00%568568100.00%
福兴花园深圳市住宅/商业75.00%57875787100.00%
福兴花园深圳市商业100.00%14171417100.00%
东莞塘厦厂区东莞市厂房75.00%2203422034100.00%
太平洋商贸大厦深圳市商业/办公75.00%31993199100.00%
太平洋商贸大厦深圳市商业/办公15.00%1488914720.5798.87%
康体大厦深圳市商业/办公75.00%20962096100.00%
康体大厦深圳市商业/办公15.00%11471147100.00%
绿化大厦深圳市商住75.00%69606913.799%莲花北村48栋
深圳市商铺75.00%10001000100.00%首层商铺
好年华大厦深圳市公寓及商业100.00%18031803100.00%
好年华大厦深圳市公寓及商业75.00%22782278100.00%育新学校二号招
深圳市招待所75.00%30003000100.00%待所
上梅林凯丰花园深圳市住宅100.00%1307953.2372.93%
福源工业区深圳市厂房75.00%4713047130100.00%
同路工业区深圳市厂房100.00%7688675161.597.76%
公路大厦深圳市商业/办公75.00%317317100.00%
江岭工业区深圳市厂房75.00%1039710397100.00%
21区深圳市商业/办公75.00%95149514100.00%
13深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
宝利小区深圳市住宅75.00%9020887998.44%
松岗厂房深圳市厂房75.00%57005700100.00%
布龙厂房深圳市厂房75.00%74717471100.00%
皇岗公路大厦深圳市办公75.00%46004554.9499.02%
粤通综合楼深圳市办公75.00%30443044100.00%
百货广场深圳市办公33%1351513515100.00%
南方证券大厦深圳市办公33%8809.83424.8238.88%
桑达工业区409栋深圳市厂房33%3309.23309.2100.00%
免税单身公寓深圳市公寓33%3440.123440.12100.00%
向富楼深圳市商业33%3104.93104.9100.00%
6.土地一级开发情况
□适用□不适用
7.融资途径
单位：元
融资成本区间/期限结构融资途径期末融资余额
平均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上
银行贷款3843732330.004%-6%128000000.002999500000.00716232330.00
合计3843732330.004%-6%128000000.002999500000.00716232330.00
8.发展战略和未来一年经营计划
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快落地；项目开发方面，下半年将聚焦在建项目开发与周转，凝心聚力、务实笃行，力争年度经营目标的圆满完成，持续加强对各项目总体目标、进度节点以及投资计划的统筹把控，加速推进虎门项目、光明项目以及观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开发建设，积极推进福昌二期主体和精装修竣工验收，协助推进坪山天俊工业园等委托物业确权、处置工作，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路土地补偿协议签订和御品峦山项目分立等各项工作。
9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
□适用□不适用
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至
2022年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为64997757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用□不适用实际投资金额投资主体类投资金额占项目资金项目名称投资金额占比累计收益退出情况与收益分配金别（万元）峰值比例额的匹配性强制性跟投
人员（包含观澜街道蚌2647.0066.18%不适用无无不适用
董事、高级岭片区城市管理人员）更新项目自愿性跟投
1353.0033.82%不适用无无不适用
人员
注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于2019年11月9日在巨潮资讯网披露的相关公告。
14深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
二、核心竞争力分析品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过40年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城
综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，
2022年以营业收入2425亿元人民币入围世界五百强，排名第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的
全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
三、主营业务分析
参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因
营业收入1988299840.242706785638.30-26.54%本期地产业务结转收入减少及租赁业务免租影响
营业成本1068652583.32906050067.7217.95%
销售费用11358858.5110418105.379.03%
管理费用143701058.05119107631.5220.65%
财务费用28092277.76-229075.4412363.33%本期利息收入减少
所得税费用92655204.26195401618.54-52.58%本期应税所得额减少
研发投入2689725.400.00100.00%2021年9月并购设施之家经营活动产生的现金本期回款减少及支付扬州项目
-395994231.091141561301.92-134.69%流量净额地价款投资活动产生的现金
-248809261.38-13043999.27-1807.46%本期股权收购款项支出流量净额
筹资活动产生的现金151572890.35-375250891.88140.39%本期新增银行借款及现金分红流量净额支出在7月份现金及现金等价物净
-490792510.62752696603.78-165.20%增加额
资产减值损失3302.47-33715.66-109.80%
15深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
信用减值损失-14462076.54-6797536.40112.75%本期坏账准备计提增加
其他收益6806445.993242846.47109.89%本期政府补助及税费返还增加
投资收益946914.053350564.96-71.74%本期合营公司净利润减少
营业外收入2546068.4610624684.14-76.04%上期收到拆迁赔偿款
营业外支出1417586.841953595.36-27.44%公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用□不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重
营业收入合计1988299840.24100%2706785638.30100%-26.54%分行业
房地产1156147570.4658.15%1897026889.7370.08%-39.05%
物业管理778342112.8139.15%707732230.8726.15%9.98%
租赁运营53810156.972.71%102026517.703.77%-47.26%分产品
房地产1156147570.4658.15%1897026889.7370.08%-39.05%
物业管理778342112.8139.15%707732230.8726.15%9.98%
租赁运营53810156.972.71%102026517.703.77%-47.26%分地区
深圳1570922892.6479.01%2477765972.2291.54%-36.60%
其他417376947.6020.99%229019666.088.46%82.25%
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
□适用□不适用
单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业
房地产1156147570.46334703848.7571.05%-39.05%30.62%-15.44%
物业管理778342112.81674642686.4713.32%9.98%11.56%-1.23%分产品
房地产1156147570.46334703848.7571.05%-39.05%30.62%-15.44%
物业管理778342112.81674642686.4713.32%9.98%11.56%-1.23%分地区
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
□适用□不适用
16深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
四、非主营业务分析
□适用□不适用
单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性
投资收益946914.050.28%主要是合营企业投资收益是
公允价值变动损益0.000.00%
资产减值3302.470.00%主要是计提存货跌价准备否
营业外收入2546068.460.76%主要是收到的政府补助否
营业外支出1417586.840.42%主要是支付的延期交房违约金否
信用减值损失-14462076.54-4.33%主要是计提坏账准备否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元本报告期末上年末比重占总资占总资重大变动说明金额金额增减产比例产比例
货币资金1849085199.6112.19%2337067963.5515.76%-3.57%支付地价款所致
应收账款372687342.052.46%295184881.921.99%0.47%应收物业管理费增加所致
存货9887020742.8365.19%9125134062.2761.54%3.65%土地储备增加所致
投资性房地产466359148.853.07%452419511.173.05%0.02%
长期股权投资51220215.750.34%50360681.370.34%0.00%合营投资收益增加所致
固定资产89069782.550.59%114155590.400.77%-0.18%资产重分类所致
使用权资产71219989.280.47%71472680.730.48%-0.01%
合同负债825293704.215.44%1371850725.609.25%-3.81%结转营业收入所致
长期借款3779015668.0024.92%3524500000.0023.77%1.15%增加银行借款所致
租赁负债81328041.640.54%83081182.890.56%-0.02%收回部分往来款及计提坏
其他应收款849028570.145.60%868843269.715.86%-0.26%账增加所致系计提未缴纳土地增值税
递延所得税资产1360135643.808.97%1279816590.328.63%0.34%增加所致
并购企业已过户，预付的其他非流动资产2750873.080.02%45571997.850.31%-0.29%股权收购款转长期股权投资所致
应付账款299749726.451.98%351831212.232.37%-0.39%支付工程款增加所致
预收款项11924111.880.08%3744582.250.03%0.05%预收租金增加所致
其他应付款1834012894.0612.09%1027613690.946.93%5.16%应付股利增加及收到扬州物合合作方合作资金所致
其他非流动负债118749645.020.78%126059683.080.85%-0.07%代转销项税减少所致
17深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2、主要境外资产情况
□适用□不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
□适用□不适用
单位：元本期公允计入权益的累本期计提本期购本期出项目期初数价值变动计公允价值变其他变动期末数的减值买金额售金额损益动金融资产
4.其他权益
1002551.95-118365.5830786.35914972.72
工具投资
金融资产小1002551.95-118365.5830786.35914972.72计
上述合计1002551.95-118365.5830786.35914972.72
金融负债0.000.00其他变动的内容其他变动系汇率变化影响。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是□否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项目期末账面价值受限原因
货币资金375888953.54[注1]-[注9]
福田区福民新村的土地使用权542507314.43[注10]
合计918396267.97
[注1]期末使用权受到限制的货币资金中，存在368609058.40元系公司于2021年为深圳市荣耀房地产开发有限公司龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期实施主体监管出具的银行保函本金365765440.00元，利息
2843618.40元。
[注2]期末使用权受到限制的货币资金中，存在44757.83元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保证金。
[注3]期末使用权受到限制的货币资金中，存在459627.50元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于2021年12月为深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函。
[注4]期末使用权受到限制的货币资金中，存在3000000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。
[注5]期末使用权受到限制的货币资金中，存在1127757.03元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注6]期末使用权受到限制的货币资金中，存在2346666.67元系未到期而期末计提的定期存款利息。
18深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
[注7]期末使用权受到限制的货币资金中，存在16111.20元系大额存单产品（一年以上）产生的利息。
[注8]期末使用权受到限制的货币资金中，存在128974.91元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
[注9]期末使用权受到限制的货币资金中，存在156000元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资金。
[注10]公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权进行抵押。借款期限自2020年11月27日至2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为4.655%。
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用□不适用
单位：元截至资产投持是披露被投资负债本期资投资金股资金投资产品预计否日期披露索引（如公司名主要业务合作方表日投资
方额比来源期限类型收益涉（如有）称的进盈亏式例诉有）展情况深圳经济特区详见巨潮资讯网房地产上《关于全资子自有（集公司收购深圳市深圳市2022资金团）股已完19661897物业管理有限公物业管物业管理收196676100年02及银份有限长期股权成过7670738.否司100%股权暨关
理有限服务购700.00%月15行贷公司、户0.0060联交易的进展公公司日款深圳市告》（公告编深房投号：2022-01资有限号）公司详见巨潮资讯网上《关于全资子中国深自有公司收购深圳外
深圳外圳对外-2022资金已完2089贸物业管理有限贸物业物业管理收208988100贸易1927年02及银长期股权成过8800否公司100%股权暨管理有服务购00.00%（集102.月25行贷户.00关联交易的进展限公司团）有71日款公告》（公告编限公司
号：2022-06
号）深圳市自有深圳市2022详见巨潮资讯网已完59943057深福保物业管理收599422100资金深福保年02上《关于全资子长期股权成过2200582.否
物业发服务购00.00%及银(集团)月25公司收购深圳市
户.0009
展有限行贷有限公日深福保(集团)有
19深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
公司款司限公司所属三家
企业100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-05
号）详见巨潮资讯网建筑工程上《关于全资子施工、市深圳市公司收购深圳市政工程施自有深圳市
深福保2022深福保(集团)有
工、市政资金深福保已完2172-水电市收217297100年02限公司所属三家
公共设施及银(集团)长期股权成过97008635否
政服务购00.00%月25企业100%股权暨
日常运行行贷有限公户.0005.35有限公日关联交易的进展
维护、道款司司公告》（公告编路清扫保
号：2022-05洁等
号）详见巨潮资讯网上《关于全资子公司收购深圳市深圳市自有深圳市
2022深福保(集团)有
保税区物业保安资金深福保已完3780-收378050100年02限公司所属三家
保安服和企业内及银(集团)长期股权成过500.6118否
购0.00%月25企业100%股权暨
务有限保行贷有限公户0014.96日关联交易的进展公司款司公告》（公告编号：2022-05
号）
30301552
303027
合计----------------2790897.------
900.00
0.0067
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用□不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用□不适用
单位：元计入本期权益最初会计期初公允的累本期本期报告期末会计证券证券证券资金投资计量账面价值计公购买出售期损账面核算品种代码简称来源成本模式价值变动允价金额金额益价值科目损益值变动
40001金田系金其他
境内6股份
3565公允1002-
、30789149田债
外股 A、金 856.0 价值 551.9 0.00 1183 0.00 0.00权益
420016.3572.72务重
票田股6计量565.58工具
6整取投资
份 B 得
35651002-30789149
合计--0.000.000.00----
856.0551.911836.3572.72
20深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
6565.58
（2）衍生品投资情况
□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用□不适用
八、主要控股参股公司分析
□适用□不适用
主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润深圳市皇
房地产开30000000.7376045227710307872813123561034626774999城地产有子公司
发及销售0065.5962.008.836.506.55限公司深物业集团徐州大
房地产开50000000.30225051.-43517106.2510064134245280.33265242.彭房地产子公司
发及销售0090797.405845开发有限公司深圳市国
贸物业管物业管理20000000.15900536296771757801867539984090.27048907.子公司
理有限公服务0001.132.950.470830司报告期内取得和处置子公司的情况
□适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响
深圳市物合城市更新有限公司新设收入为70万元，本期净利润为-56万元。
深圳市同路物合投资发展有限公司新设收入为44万元，本期净利润为-38万元。
扬州市物合置业有限公司新设收入为0，本期净利润为-47万元。
深圳市国贸产业空间服务有限公司新设收入为0，本期净利润为-0.01万元。
21深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市物业管理有限公司同一控制下合并收入为6760万元，本期净利润为4万元。
深圳市深物电梯有限公司同一控制下合并收入为269万元，本期净利润为6万元。
深圳市深房物业清洁有限公司同一控制下合并收入为464万元，本期净利润为10万元。
收入为1635万元，本期净利润为-189万深圳外贸物业管理有限公司同一控制下合并元。
深圳市深福保物业发展有限公司同一控制下合并收入为6391万元，本期净利润为71万元。
深圳市福保城市资源管理有限公司同一控制下合并收入为176万元，本期净利润为-84万元。
收入为1703万元，本期净利润为-286万深圳市深福保水电市政服务有限公司同一控制下合并元。
深圳市保税区保安服务有限公司同一控制下合并收入为1199万元，本期净利润为-69万元。
主要控股参股公司情况说明
九、公司控制的结构化主体情况
□适用□不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管整体从严，地产行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，坚持“主业延伸、边缘突破”，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3.融资风险
为切实防范房地产金融风险，中央对房地产的金融监管保持收紧，“三条红线”强监管态势总体不变，房企融资依然受到严格限制。2022年是公司项目开发密集、资金需求庞大的一年，需投入大量资金用于项目开发与业务发展。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
4.疫情风险
新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响仍然持续，市场不确定性因素活跃。2022年上半年深圳受疫情影响较大，在地产板块，对公司房地产项目特别是临深片区的项目投资、施工进度、融资环境、销售节奏等等带来影响，为后续公司资金回笼带来较大压力；在物管板块，对物业管理水平与风险防控能力提出更高更严要求；在产业运营板块，租赁市场受疫情冲击明显，商业运营能力面临严峻考验。
22深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
23深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第四节公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参会议届次会议类型召开日期披露日期会议决议与比例会议审议通过了《2021年度董事会工作报告》、《2021年度监事会工作报告》、《2021年度报告》、《2021年度财务决算报告》、《2022年度财务预算报告》、《关于
2021年度利润分配及资本
2021年度股公积金转赠股本的预
年度股东大会60.68%2022年05月17日2022年05月18日东大会案》、《关于2022年度综合授信额度及融资额度的议案》、《关于预计
2022年度日常关联交易的议案》、《关于续聘会计师事务所的议案》，详见巨潮资讯网编号为2022-19号的《2021年度股东大会决议公告》。
会议审议通过了《关于子公司参与竞拍东莞虎门赤
岗社区 2021WR023号土地使用权及后续土地开发的议案》、《关于公司参与竞拍深圳光明玉塘
A606-0258号土地使用权及后续土地开发的议
2022年第一案》、《关于购买董事、次临时股东临时股东大会59.98%2022年07月20日2022年07月21日监事及高级管理人员责任大会险的议案》、《关于选举马洪涛先生为公司第十届监事会股东代表监事的议案》，详见巨潮资讯网编号为2022-31号的《2022年第一次临时股东大会决议公告》。
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用□不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用□不适用
24深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
姓名担任的职务类型日期原因魏晓东董事离任2022年06月29日工作调动
戴先华监事、监事会主席离任2022年07月20日达到法定退休年龄张志民董事聘任2022年06月29日职工代表大会选举产生
马洪涛监事、监事会主席聘任2022年07月20日股东大会选举产生
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用□不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用□不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
25深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第五节环境和社会责任
一、重大环保问题情况上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况对上市公司生产公司或子公司名称处罚原因违规情形处罚结果公司的整改措施经营的影响无无无无无无参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司高度重视环境保护工作，严格贯彻及落实相关法律法规，报告期内未发生重大环保违规事件，亦未受到环保行政处罚。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用□不适用未披露其他环境信息的原因公司及公司下属子公司均不属于环境保护部门公示的重点排污单位。
二、社会责任情况
（一）走访慰问重病困难员工
2022年1月20日，深物业集团党委开展春节前慰问困难员工座谈会。集团党委书记、董事长刘声向，党委副书记
魏晓东与困难党员、困难员工座谈交流并发放慰问金、慰问品约11万元，为他们送上了组织大家庭的关怀和温暖。
会上，集团领导与困难党员、员工代表亲切交流，详细了解他们的工作、生活情况。集团党委书记、董事长刘声向介绍了集团“十四五”战略规划、2021年取得的丰硕成果，以及集团2022年各项重点工作，并对大家勇于克服困难、坚守工作岗位的工作态度表示充分肯定与衷心感谢。他强调，集团的发展离不开市国资委、投控公司的坚强领导，离不开集团各级领导干部、基层员工的默默耕耘和无私贡献，集团在发展过程中，绝不会让任何一位深物业人掉队，希望困难党员和员工以积极向上的心态和战胜困难的决心，勇敢面对生活，早日走出困境，过上幸福安康的日子。
座谈结束后，集团领导为困难党员、困难员工代表送上慰问金、慰问品及真挚的新春祝福，希望他们度过一个平安祥和的新春佳节。
（二）凝聚志愿者力量支援深圳抗击疫情深圳疫情防控形势正处于紧要关头，3月16日，深物业集团党委发布《携手同心共抗疫情——致深物业集团党委各级党组织和全体党员的倡议书》，号召广大党员、干部和员工充分发扬不畏艰险、无私奉献的精神，就地就近转为疫情防控志愿者，与社区形成合力共同抗击新冠疫情。
倡议书发出后，短短一天时间，集团居住罗湖区逾80名党员、干部和员工积极响应、主动报名，就地就近参加志愿服务活动，投入罗湖区抗疫一线辅助核酸检测、物资搬运、秩序管理、宣传引导等工作中，将“敢为人先，变革图强”的国贸精神带到抗疫第一线，为深圳市民身体健康和生命安全提供坚实保障。
自深圳疫情突发以来，深物业集团党委高度重视疫情防控及安全生产工作，多次协助社区支援防疫工作，截至目前，共有130余名志愿者奔赴抗疫一线，身体力行为深圳抗击疫情贡献国企力量。
（三）助企纾困减免租金约五千万
26深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
为坚决贯彻市国资委、投控公司工作要求，深物业集团积极履行社会责任，落实国企房屋租金减免各项措施，截至
2022年7月15日，已完成存量租户租金减免工作，累计减免租金4967.94万元，惠及小微企业504家、个体工商户197
家以及民办幼儿园4家，切实减轻疫情对小微企业的影响，全力帮助市场主体渡过难关。
一是科学统筹，迅速响应，打好减租“责任牌”。为加快落实租金减免政策，集团切实履行主体责任，第一时间成立国企房屋租金减免工作小组，统筹组织集团及所属企业租金减免实施工作。集团组织制定《集团国企房屋租金减免实施工作方案》及工作指引，细化工作机制、审批权限、审核流程，明确纳入租金减免措施的房屋、减免期限、适用对象和认定方式等，通过微信群、公示栏等方式发布租金减免公告，公开受理方式、联系人、联系电话，确保全体租户知悉减免政策，与小微企业等市场主体共克时艰，充分彰显国资国企的责任担当。
二是广泛宣传，上下联动，织密减租“保障网”。减租工作正式启动后，各企业及时主动开展下沉服务，走访承租单位，指导租户材料报送，简化申报流程，切实打通减租政策落地生效的“最后一公里”。集团建立日常工作机制，加强各方沟通联络，妥善处理各方诉求，全面解答实际操作中遇到的问题。集团及各企业层层传导，对确实无法享受减免政策的单位及个人，耐心解释相关政策，疏导负面情绪，目前未出现投诉信访事件。
在前期充分调研的基础上，集团针对各企业在执行过程中反映较为集中的问题及特殊案例，多次组织召开租金减免推进工作专题会议，进一步明确政策依据、实施主体、适用范围等，保证减免措施精准惠及、全面到位。
三是规范操作，强化审核，把好减租“审核关”。各企业严格履行、完善国企房屋租金减免事项的决策程序，集团按照“一企一策”、“一户一档”要求，对700余家申请租户进行申报主体资格、营业执照、纳税证明等材料逐批逐项审核，严格细致甄别减租对象，核实承租人经营范围、实际承租情况，确保减租对象合规合法。针对减免过程中的特殊事项，集团先后召开两轮受惠主体清单专题研讨会进行审议，按照租赁期限、租金标准、减租期限等指标确定减免金额，明确要求转租、分租国有房屋的二房东将减租成果惠及最终承租人，做到“应免尽免、应减尽减”，并在减免程序规范的前提下，按照“积极稳妥、分类施策、尽力而为、商户满意”的原则，采取租金直接返还、从后续未缴纳租金中抵扣等方式灵活减免，进一步降低减租工作阻力。
下一步，集团将继续统筹做好租金减免各项工作，开展增量租户租金减免，扩大工作成效，助力市场主体纾困，激发小微企业经营发展活力。
27深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第六节重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况深投控与本公司就深圳市投控物业管理有
其他对公司中限公司100%深圳市投资控业绩承诺及补小股东所作承股权转让事宜2019年09月23日3年履行完毕2股有限公司偿安排诺签订股权转让合同，合同作出相关业绩承诺约定1。
承诺是否按时是履行
注1：深投控与本公司就深圳市投控物业管理有限公司100%股权转让事宜签订股权转让合同，合同约定：1.深投控承诺，投控物业2019-2021年三年累计净利润（扣除非经常性损益后的净利润）不低于本次交易股权转让款18%的数额，即三年累计净利润≥股权转让款*18%。上述净利润以投控物业经审计财务报告确定的数额为准。2.投控物业累计三年净利润未达到上述承诺额度的，深投控应就不足部分全额补偿支付给本公司，补偿方式为现金补偿。投控物业累计三年净利润（扣除非经常性损益后的净利润）超过上述承诺额度的，本公司不予退还。3.深投控需履行业绩补偿义务的，应在收到本公司补偿通知书之日起30日内，完成业绩补偿支付义务，具体交付方式双方另行约定。如深投控延迟支付业绩补偿款的，每延迟一日，向本公司支付未付款项的日万分之三的违约金。若逾期付款超过90日的，则本公司有权解除合同。2019年11月27日，公司办理完成投控物业100%股权转让事宜的相关工商变更登记手续。根据《股权转让合同》的约定及审计报告对过渡期损益的审计结果，双方确认本次股权转让的最终价格为人民币1027382513.56元。
注2：经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2021年底，国贸科技园公司2019-2021年度三年业绩承诺期累计实现的扣除非经常性损益后的净利润为21278.83万元，超过交易股权转让款18%（18492.89万元）的数额共计2785.94万元。国贸科技园公司累计三年净利润已达到承诺额度，根据《股权转让合同》约定，深投控无需对我司进行现金补偿，超过承诺额度的部分2785.94万元，我司不予退还深投控。至此，该承诺已履行完毕。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计
□是□否公司半年度报告未经审计。
28深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用□不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用□不适用
七、破产重整相关事项
□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项
□适用□不适用
是否形诉讼(仲诉讼(仲
诉讼(仲裁)基本情涉案金额披露披露
成预计诉讼(仲裁)进展裁)审理结裁)判决况（万元）日期索引负债果及影响执行情况深圳市南山区软件
园第四届业主委员会（申请人）与深
圳市国贸科技园服目前第一次开庭结束后，务有限公司（被申仲裁双方对于涉及金额数请人1）、高新区目有争议，已申请第三方分公司（被申请人4520.93是审计机构审计，现审计工暂无暂无
2）软件园一期物业作已结束，正向争议双方
合同纠纷仲裁案，征求反馈意见，并于近期申请人申请裁决被出具审计报告终稿。
申请人1、2返还业主公共收益并承担律师费。
深圳市荣耀房地产开发有限公司（原告）诉深圳市和润翔贸易有限公司（被告）房屋拆迁
补偿合同纠纷，荣已采取财产保全措施，案耀公司在支付拆迁20000否暂无暂无件审理中。
补偿后，和润翔公司未依照约定办理相关房产的不动产
权证书注销工作，影响荣耀公司的开发建设进度。
深圳市柒天阳光酒一审判决：原告深圳市柒店管理有限公司天阳光酒店管理有限公司（原告）诉深圳市应自本判决生效之日起十
物业发展（集团）1144否日内向被告深圳市物业发暂无暂无
股份有限公司（被展（集团）股份有限公司
告）房屋租赁合同支付租金1050913.6元；
纠纷，要求被告支驳回原告深圳市柒天阳光
29深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
付搬迁房屋室内装酒店管理有限公司的全部
修装饰补偿费、租诉讼请求；驳回被告深圳
赁房屋搬迁费并返市物业发展（集团）股份还租赁房屋补助费有限公司的其余反诉请等。求。深圳市柒天阳光酒店管理有限公司已提起上诉。
见第十
见第十节见第十节节财务
其他合同诉讼纠纷18020见第十节财务报告十四、2财务报告财务报告报告十
汇总2部分十四、2部十四、2四、分部分部分
九、处罚及整改情况
□适用□不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用□不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价
元）出售深圳母公商品湾科2022司的和提物业
技发市场协议1906.1906.年03巨潮
全资供劳管理2.45%4100否现金展有原则价6969月30资讯子公务的服务限公日网公司关联司告编交易号为购买
深圳2022-母公商品湾科202212号司的和提
技发管理市场协议4321.4321.年03的
全资供劳5.55%8100否现金展有服务原则价9696月30《202子公务的限公日2年司关联司度日交易常关深圳联交市深母公房屋2022易预投物司的
委托市场协议2801.52.062801.年03计公业发全资承租7883否现金管理原则价2%20月30告》展有子公服务日限公司司
合计----9029.--2008----------
30深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
853
大额销货退回的详细情况无按类别对本期将发生的日常关联
2022年，公司预计发生日常关联交易总金额为26239.98万元，2022年上半年实际发
交易进行总金额预计的，在报告生日常关联交易14496.72万元，未超过获批额度。
期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用□不适用转让资产的评转让资产关联交估价值转让价关联交交易损关联关联交关联交的账面价披露日披露索关联方易定价（万格（万易结算益（万关系易类型易内容值（万期引原则元）元）方式元）
元）
（如有）深圳经济特区母公房地产深房物2021年司的股权收市场评19667.19667.（集业股权3391.97现金012月注1子公购估价6767
团）股收购14日司份有限公司中国深母公圳对外司的外贸物2021年贸易股权收市场评2089.82089.8
全资业股权1192.06现金012月注2
（集购估价88子公收购14日
团）有司限公司深圳市母公深福保司的深福保2021年股权收市场评5994.25994.2
(集团)全资物业股2461.69现金012月购估价22有限公子公权收购14日司司深圳市母公深福保司的水电公2021年股权收市场评2172.92172.9
(集团)全资司股权2152.56现金012月注3购估价77有限公子公收购14日司司深圳市母公深福保司的保安公2021年股权收市场评
(集团)全资司股权366.87378.05378.05现金012月购估价有限公子公收购14日司司转让价格与账面价值或评估价值差不适用
异较大的原因（如有）对公司经营成果与财务状况的影响
详见第十节财务报告、八“合并范围的变更”情况
如相关交易涉及业绩约定的，报告无期内的业绩实现情况
31深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文注1：详见巨潮资讯网公告编号为2021-45号的《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司100%股权暨关联交易的公告》。
注2：详见巨潮资讯网公告编号为2021-46号的《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权暨关联交易的公告》。
注3：详见巨潮资讯网公告编号为2021-47号的《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业100%股权暨关联交易的公告》。
3、共同对外投资的关联交易
□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来
□是□否应收关联方债权是否存在本期新增本期收回期初余额本期利息期末余额关联方关联关系形成原因非经营性金额（万金额（万利率（万元）（万元）（万元）资金占用元）元）子公司荣深圳市心耀地产少收购前经海控股有数股东心否4015040150营周转金限公司海荣耀的母公司深圳市心子公司荣海荣耀房收购前经
耀地产少否33047.2933047.29地产开发营周转金数股东有限公司深圳经济特区房地母公司的收购前往
产（集否2072.232072.23子公司来款
团）股份有限公司关联债权对公司经营
成果及财务状况的影均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
响应付关联方债务本期新增本期归还期初余额本期利息期末余额关联方关联关系形成原因金额（万金额（万利率（万元）（万元）（万元）元）元）深圳物业
吉发仓储合营公司往来款3879.673504229.67有限公司深圳天安国际大厦
合营公司往来款521.43521.43物业管理有限公司
关联债务对公司经营成均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。
32深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
果及财务状况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用□不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用□不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□适用□不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履
（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）公司对子公司的担保情况担保对担保额担保额实际发实际担担保类担保物反担保担保期是否履是否为
33深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文象名称度相关度生日期保金额型（如情况行完毕关联方公告披有）（如担保露日期有）
深圳市2019.11.荣耀房2019年2019年27-地产开10月1850000011连带责
月27336547保证金2024.11.否是任担保发有限日日20公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计担保实际发生额合0
（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度500000实际担保余额合计336527
合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履
（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）
公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计发生额合计0
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保担保额度合计500000余额合计336527
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
81.33%
产的比例
其中：
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
336527
保对象提供的债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 336527采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托理财
□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□适用□不适用
（一）关于竞得土地使用权的事项
34深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2022年2月18日，公司与扬州旅发置业有限公司以联合竞拍的方式，在扬州市国有建设用地使用权网上挂牌出让中，以人民币 83535.291万元的成交价格公开竞得扬州市平山乡 GZ342号地块的国有土地使用权。详见公司于 2022年 2月19日在巨潮资讯网披露的《关于竞得土地使用权的公告》（公告编号：2022-02号）。
（二）关于聘任公司高级管理人员的事项
公司于2022年2月21日召开第十届董事会第6次会议，审议通过了《关于聘任公司总经理的议案》、《关于聘任公司副总经理及财务负责人的议案》及《关于聘任公司财务总监的议案》，董事会同意聘任王航军先生为公司总经理；
聘任陈鸿基先生、蔡丽莉女士、李鹏先生、张戈坚先生为公司副总经理，其中蔡丽莉女士兼任公司财务负责人；聘任沈雪英女士为公司财务总监。上述高级管理人员任期自第十届董事会第6次会议审议通过之日起至第十届董事会届满之日止。详见公司于2022年2月22日在巨潮资讯网披露的《关于聘任公司高级管理人员的公告》（公告编号：2022-04号）。
（三）关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司、深圳市深福保（集团）有限公司所属三家企业及深圳外贸物业管
理有限公司100%股权暨关联交易的进展事项
报告期内，公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司100%股权，收购深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司及深圳市保税区保安服务有限公司100%股权，收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权事宜已办理完成相关工商变更登记手续，取得深圳市市场监督管理局批复的《变更（备案）通知书》。详见公司分别于2022年2月15日和2月25日在巨潮资讯网披露的《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-01号）、《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-05号）、《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-06号）。
（四）关于公司董事、监事变更的事项
报告期内，公司董事魏晓东先生因工作调动原因，申请辞去第十届董事会非独立董事暨职工代表董事职务，公司监事戴先华先生因达到法定退休年龄，申请辞去监事暨监事会主席职务。公司于2022年6月29日召开职工代表大会，选举张志民先生为公司第十届董事会职工代表董事，任期至第十届董事会任期届满止。公司分别于2022年7月4日、2022年7月20日召开第十届监事会第7次会议、第十届监事会第8次会议，并于2022年7月20日召开股东大会，选举马洪涛先生为公司第十届监事会监事及监事会主席，任期至第十届监事会任期届满之日止。详见公司分别于2022年6月30日、2022年7月5日、2022年7月21日在巨潮资讯网披露的《关于董事辞职及选举职工代表董事的公告》（公告编号：2022-20号）、《关于拟变更公司监事的公告》（公告编号：2022-29号）、《关于选举监事会主席的公告》（公告编号：2022-33号）。
十四、公司子公司重大事项
□适用□不适用
35深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第七节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积金数量比例发行新股送股其他小计数量比例转股
一、有限售条件股份18983060.32%0000018983060.32%
1、国家持股00.00%0000000.00%
2、国有法人持股33260.00%0000033260.00%
3、其他内资持股18949800.32%0000018949800.32%
其中：境内法人持股18949800.32%0000018949800.32%
境内自然人持股00.00%0000000.00%
4、外资持股00.00%0000000.00%
其中：境外法人持股00.00%0000000.00%
境外自然人持股00.00%0000000.00%
二、无限售条件股份59408078699.68%0000059408078699.68%
1、人民币普通股52647554388.34%0000052647554388.34%
2、境内上市的外资股6760524311.34%00006760524311.34%
3、境外上市的外资股00.00%0000000.00%
4、其他00.00%0000000.00%
三、股份总数595979092100.00%00000595979092100%股份变动的原因
□适用□不适用股份变动的批准情况
□适用□不适用股份变动的过户情况
□适用□不适用股份回购的实施进展情况
□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用□不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用□不适用
36深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2、限售股份变动情况
□适用□不适用
二、证券发行与上市情况
□适用□不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数50123报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）0
持股5%以上的普通股股东或前10名普通股股东持股情况
质押、标记或报告期末持持有有限售持有无限售持股比报告期内增冻结情况股东名称股东性质有的普通股条件的普通条件的普通例减变动情况数量股数量股数量股份数量状态深圳市投资控股有
国有法人50.57%30141463703326301411311限公司
深圳市国有股权经境内非国有6.38%380378900038037890营管理有限公司法人中国东方资产管理
国有法人2.77%16491402-6744998016491402股份有限公司中国工商银行股份
有限公司－南方中
证全指房地产交易其他0.37%2188634157433402188634型开放式指数证券投资基金
段少腾境内自然人0.29%1755565001755565
深圳市免税商品企境内非国有0.29%1730300017303000业有限公司法人香港中央结算有限
境外法人0.27%1583091-255324201583091公司
37深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
杨耀初境内自然人0.26%15203842000001520384
李欣益境内自然人0.25%1500000-205010001500000
吴闻凯境内自然人0.20%1200000-5280001200000战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名普通股股东的情况无。
（如有）上述股东关联关系或一致行动的第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司说明控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、无。
放弃表决权情况的说明前10名股东中存在回购专户的特无。
别说明（如有）前10名无限售条件普通股股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件普通股股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司301411311人民币普通股301411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司16491402人民币普通股16491402
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资2188634人民币普通股2188634基金段少腾1755565人民币普通股1755565香港中央结算有限公司1583091人民币普通股1583091杨耀初1520384境内上市外资股1520384李欣益1500000人民币普通股1500000吴闻凯1200000人民币普通股1200000王远超1150003人民币普通股1150003前10名无限售条件普通股股东之间，以及前10名无限售条件普通第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司股股东和前10名普通股股东之间控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融券无。
业务情况说明（如有）
公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是□否
公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用□不适用
38深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2021年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况控股股东报告期内变更
□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。
39深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第八节优先股相关情况
□适用□不适用报告期公司不存在优先股。
40深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第九节债券相关情况
□适用□不适用
41深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
第十节财务报告
一、审计报告半年度报告是否经过审计
□是□否公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022年06月30日
单位：元项目2022年6月30日2022年1月1日
流动资产：
货币资金1849085199.612337067963.55结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产
应收票据150000.00200000.00
应收账款372687342.05295184881.92应收款项融资
预付款项50838741.6870979023.99应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款849028570.14868843269.71
其中：应收利息0.00292279.16
应收股利0.000.00买入返售金融资产
存货9887020742.839125134062.27合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产59737265.8858996984.81
流动资产合计13068547862.1912756406186.25
42深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资
长期应收款23297932.9723831889.11
长期股权投资51220215.7550360681.37
其他权益工具投资914972.721002551.95其他非流动金融资产
投资性房地产466359148.85452419511.17
固定资产89069782.55114155590.40在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产71219989.2871472680.73
无形资产1362405.361753389.33开发支出
商誉9446847.389446847.38
长期待摊费用21985116.8822751829.74
递延所得税资产1360135643.801279816590.32
其他非流动资产2750873.0845571997.85
非流动资产合计2097762928.622072583559.35
资产总计15166310790.8114828989745.60
流动负债：
短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款299749726.45351831212.23
预收款项11924111.883744582.25
合同负债825293704.211371850725.60卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬178698661.25230618067.23
应交税费3707684048.933316590190.34
其他应付款1834012894.061027613690.94
其中：应付利息0.000.00
43深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
应付股利417468458.6017542675.98应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债90188631.1883924701.83
其他流动负债61443414.4077355792.16
流动负债合计7008995192.366463528962.58
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款3779015668.003524500000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债81328041.6483081182.89
长期应付款0.000.00
长期应付职工薪酬0.000.00
预计负债1436353.141425490.50
递延收益0.000.00
递延所得税负债239383.87307853.79
其他非流动负债118749645.02126059683.08
非流动负债合计3980769091.673735374210.26
负债合计10989764284.0310198903172.84
所有者权益：
股本595979092.00595979092.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积80488045.38146986167.70
减：库存股0.000.00
其他综合收益-6111374.24-8174653.66专项储备
盈余公积29637548.4747574940.18一般风险准备
未分配利润3437974711.463800901413.35
归属于母公司所有者权益合计4137968023.074583266959.57
少数股东权益38578483.7146819613.19
所有者权益合计4176546506.784630086572.76
负债和所有者权益总计15166310790.8114828989745.60
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
44深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2、母公司资产负债表
单位：元项目2022年6月30日2022年1月1日
流动资产：
货币资金953783344.781177352486.44交易性金融资产衍生金融资产应收票据
应收账款3014608.242223974.66应收款项融资
预付款项2700.005400.00
其他应收款5164280163.522412506681.28
其中：应收利息385423194.450.00
应收股利0.000.00
存货742236882.612343857737.13合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产1544107832.54496729.09
流动资产合计8407425531.695936443008.60
非流动资产：
债权投资其他债权投资
长期应收款0.000.00
长期股权投资1385686096.141109826561.76
其他权益工具投资1145472.721233051.95其他非流动金融资产
投资性房地产272005587.30283198989.66
固定资产36239485.5641133269.92在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产3392093.954075422.31
无形资产0.000.00开发支出
商誉0.000.00
长期待摊费用933772.57259463.73
递延所得税资产181342381.69190014842.35
其他非流动资产2750873.081718846484.20
45深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
非流动资产合计1883495763.013348588085.88
资产总计10290921294.709285031094.48
流动负债：
短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款28854978.1348640839.24
预收款项0.00425164.77
合同负债524139983.49524139983.49
应付职工薪酬40761711.9049313279.30
应交税费5430228.584678424.25
其他应付款7278541787.975963004158.44
其中：应付利息0.000.00
应付股利405295424.9629642.40持有待售负债
一年内到期的非流动负债65262588.8065163793.74
其他流动负债47172598.5147172598.51
流动负债合计7990163877.386702538241.74
非流动负债：
长期借款619300000.00525100000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债2659760.042976367.29
长期应付款0.000.00
长期应付职工薪酬0.000.00
预计负债0.000.00
递延收益0.000.00
递延所得税负债0.000.00
其他非流动负债40000000.0040000000.00
非流动负债合计661959760.04568076367.29
负债合计8652123637.427270614609.03
所有者权益：
股本595979092.00595979092.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积53876380.1153876380.11
减：库存股0.000.00
46深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其他综合收益-2692487.12-2574121.54专项储备
盈余公积29637548.4729637548.47
未分配利润961997123.821337497586.41
所有者权益合计1638797657.282014416485.45
负债和所有者权益总计10290921294.709285031094.48
3、合并利润表
单位：元项目2022年半年度2021年半年度
一、营业总收入1988299840.242706785638.30
其中：营业收入1988299840.242706785638.30利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本1648725222.851850099669.30
其中：营业成本1068652583.32906050067.72利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加394230719.81814752940.13
销售费用11358858.5110418105.37
管理费用143701058.05119107631.52
研发费用2689725.400.00
财务费用28092277.76-229075.44
其中：利息费用36281087.1738497917.45
利息收入-9179453.97-39641607.44
加：其他收益6806445.993242846.47投资收益（损失以“－”号填946914.053350564.96列）
其中：对联营企业和合营
859534.383218483.17
企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以
47深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-14462076.54-6797536.40填列）资产减值损失（损失以“-”号
3302.47-33715.66
填列）资产处置收益（损失以“-”号-41452.490.00填列）三、营业利润（亏损以“－”号填
332827750.87856448128.37
列）
加：营业外收入2546068.4610624684.14
减：营业外支出1417586.841953595.36四、利润总额（亏损总额以“－”号
333956232.49865119217.15
填列）
减：所得税费用92655204.26195401618.54五、净利润（净亏损以“－”号填241301028.23669717598.61列）
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以
241301028.23669717598.61“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以
0.000.00“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润250802157.71677467066.42
2.少数股东损益-9501129.48-7749467.81
六、其他综合收益的税后净额2063279.42-818697.61
归属母公司所有者的其他综合收益2063279.42-818697.61的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他-118365.58-265258.45综合收益
1.重新计量设定受益计划变动0.000.00
额
2.权益法下不能转损益的其他0.000.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值-118365.58-265258.45
变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.000.00
变动
5.其他0.000.00
（二）将重分类进损益的其他综2181645.00-553439.16合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
48深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
6.外币财务报表折算差额2181645.00-553439.16
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的0.000.00税后净额
七、综合收益总额243364307.65668898901.00归属于母公司所有者的综合收益总
252865437.13676648368.81
额
归属于少数股东的综合收益总额-9501129.48-7749467.81
八、每股收益：
（一）基本每股收益0.42081.1367
（二）稀释每股收益0.42081.1367
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-6933601.34元，上期被合并方实现的净利润为：
1091542.67元。
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
4、母公司利润表
单位：元项目2022年半年度2021年半年度
一、营业收入31589670.5942300895.35
减：营业成本17210314.7418650836.30
税金及附加3188103.663067936.60
销售费用189424.71427076.97
管理费用45512068.8935663070.91
研发费用0.000.00
财务费用4842416.19-18675114.65
其中：利息费用13075372.0312722639.32
利息收入-5221428.26-32650270.94
加：其他收益182349.33102972.08投资收益（损失以“－”号填
77583669.5663037324.89
列）
其中：对联营企业和合营企859534.383218483.17业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号
47995.81-279188.00
填列）资产减值损失（损失以“-”号0.000.00填列）资产处置收益（损失以“-”号0.000.00
49深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
填列）二、营业利润（亏损以“－”号填
38461357.1066028198.19
列）
加：营业外收入0.007173820.40
减：营业外支出23576.47269.72三、利润总额（亏损总额以“－”号
38437780.6373201748.87
填列）
减：所得税费用8672460.66-5332877.48四、净利润（净亏损以“－”号填29765319.9778534626.35列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
29765319.9778534626.35“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
0.000.00“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额-118365.58-265258.45
（一）不能重分类进损益的其他-118365.58-265258.45综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
0.000.00
额
2.权益法下不能转损益的其他
0.000.00
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
-118365.58-265258.45变动
4.企业自身信用风险公允价值
0.000.00
变动
5.其他0.000.00
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额29646954.3978269367.90
七、每股收益：
（一）基本每股收益0.04990.1318
（二）稀释每股收益0.04990.1318
5、合并现金流量表
单位：元项目2022年半年度2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金1508257820.263001364247.49
50深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还9187939.9027946004.56
收到其他与经营活动有关的现金461787150.96225294018.32
经营活动现金流入小计1979232911.123254604270.37
购买商品、接受劳务支付的现金1486656535.01653018303.65客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金503751276.86453393551.31
支付的各项税费278354981.59899673187.91
支付其他与经营活动有关的现金106464348.75106957925.58
经营活动现金流出小计2375227142.212113042968.45
经营活动产生的现金流量净额-395994231.091141561301.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
33054.0026112.57
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计33054.0026112.57
购建固定资产、无形资产和其他长8208285.3813070111.84期资产支付的现金
投资支付的现金240634030.000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计248842315.3813070111.84
51深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
投资活动产生的现金流量净额-248809261.38-13043999.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金1260000.00140000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
1260000.00140000.00
到的现金
取得借款收到的现金286832330.000.00收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计288092330.00140000.00
偿还债务支付的现金30900000.00100000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
93476441.56366502885.51
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金12142998.098788006.37
筹资活动现金流出小计136519439.65375390891.88
筹资活动产生的现金流量净额151572890.35-375250891.88
四、汇率变动对现金及现金等价物的
2438091.50-569806.99
影响
五、现金及现金等价物净增加额-490792510.62752696603.78
加：期初现金及现金等价物余额1963988756.694372982079.50
六、期末现金及现金等价物余额1473196246.075125678683.28
6、母公司现金流量表
单位：元项目2022年半年度2021年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金25384592.6232652425.50
收到的税费返还0.0023635866.65
收到其他与经营活动有关的现金1332729141.981569362437.20
经营活动现金流入小计1358113734.601625650729.35
购买商品、接受劳务支付的现金31342993.2440183727.21
支付给职工以及为职工支付的现金35011651.4030961214.02
支付的各项税费25455041.338196879.55
支付其他与经营活动有关的现金1183602910.44125972788.21
经营活动现金流出小计1275412596.41205314608.99
经营活动产生的现金流量净额82701138.191420336120.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
209.002344.57
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
52深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计209.002344.57
购建固定资产、无形资产和其他长390961.756654920.76期资产支付的现金
投资支付的现金389000000.00209000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计389390961.75215654920.76
投资活动产生的现金流量净额-389390752.75-215652576.19
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金0.000.00
取得借款收到的现金125000000.000.00收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计125000000.000.00
偿还债务支付的现金30800000.000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
13015483.64257143626.33
现金
支付其他与筹资活动有关的现金1227250.000.00
筹资活动现金流出小计45042733.64257143626.33
筹资活动产生的现金流量净额79957266.36-257143626.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的20809.20-2544.95影响
五、现金及现金等价物净增加额-226711539.00947537372.89
加：期初现金及现金等价物余额808411401.683190160215.19
六、期末现金及现金等价物余额581699862.684137697588.08
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022年半年度
归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数
项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权库配东本其先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计
595146-475380458468463
一、上年期9799868177490903261960080.000.000.000.000.000.00
末余额092.167.46540.114169513.1657
00703.6683.359.5792.76
加：会计政策变更前
53深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
期差错更正同一控制下企业合并其他
595146-475380458468463
二、本年期9799868177490903261960080.000.000.000.000.000.00
初余额092.167.46540.114169513.1657
00703.6683.359.5792.76
三、本期增-----
-减变动金额664206179362445453
824
（减少以9810.003270.003730.00926298540
112
“－”号填22.39.4291.7701.936.065.
9.48
列）21895098
206
（一）综合802865950364
327
收益总额157.437.112307.
9.42
71139.4865
-----
（二）所有664179208292126291
者投入和减9810.000.000.003730.00463898000638
少资本22.391.7077.591.0.00591.
21040707
1．所有者126126
投入的普通0.00000000
股0.000.00
2．其他权
益工具持有0.000.00者投入资本
3．股份支
付计入所有0.000.00者权益的金额
-----
664179208292292
4．其他981373463898898
22.391.7077.591.591.
21040707
---
405405405
（三）利润265265265
分配782.782.782.
565656
1．提取盈
0.000.00
余公积
---
405405405
2．提取一
265265265
般风险准备
782.782.782.
565656
3．对所有
者（或股0.000.00东）的分配
54深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
4．其他0.000.00
（四）所有
者权益内部0.000.00结转
1．资本公
积转增资本0.000.00（或股本）
2．盈余公
0.00.0
积转增资本
00（或股本）
3．盈余公0.00.0
积弥补亏损00
4．设定受
益计划变动0.000.00额结转留存收益
5．其他综
合收益结转0.000.00留存收益
6．其他0.000.00
（五）专项
0.000.00
储备
1．本期提
0.000.00
取
2．本期使0.000.00
用
（六）其他0.000.00
595804-296343413385417
四、本期期979880611375797796784654
0.000.000.000.000.000.00
末余额092.45.313748.447180283.7650
0084.2471.463.0716.78
上年金额
单位：元
2021年半年度
归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数
项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权其库配东本先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计
595804-192303372532378
一、上年期979880674059899791040112
末余额092.45.395879.639174439.8147
0089.4132.430.0309.83
加：会计政策变更前期差错更正同697179444132132
55深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
一控制下企845179786181181
业合并81.979.886.3248.248.
3140808
其他
595150-371308386532391
二、本年期979272674239347009040330
初余额092.627.95859.425986839.8272
00319.4148.778.1107.91
三、本期增
-400399-391减变动金额
818310491760882
（减少以
697.574.876.946409.
“－”号填
6158977.8017
列）
-677676-668
（一）综合818467648774898
收益总额697.066.368.946901.
6142817.8001
（二）所有140140
者投入和减000.000.少资本0000
1．所有者140140
投入的普通000.000.股0000
2．其他权
益工具持有者投入资本
3．股份支
付计入所有者权益的金额
4．其他
---
277277277
（三）利润
156156156
分配
491.491.491.
848484
1．提取盈
余公积
2．提取一
般风险准备
---
3．对所有277277277
者（或股156156156东）的分配491.491.491.
848484
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公
积转增资本（或股本）
56深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2．盈余公
积转增资本（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动额结转留存收益
5．其他综
合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
595150-371348425455430
四、本期期979272756239378959945518
末余额092.627.82859.431705672.0513
00317.0243.355.0807.08
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022年半年度
其他权益工具所有
项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计
-
59595387296313372014
一、上年期2574
79096380.7548.49754164
末余额121.5
2.00114786.4185.45
4
加：会计政策变更前期差错更正其他
-
59595387296313372014
二、本年期257479096380.7548.49754164
初余额121.52.00114786.4185.45
4
三、本期增---减变动金额118337553756
（减少以65.5800461882
57深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
“－”号填2.598.17
列）
-29762964
（一）综合11835319.6954.
收益总额65.589739
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者
投入的普通股
2．其他权
益工具持有者投入资本
3．股份支
付计入所有者权益的金额
4．其他
--
（三）利润40524052分配65786578
2.562.56
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股东）的分配
--
40524052
3．其他65786578
2.562.56
（四）所有者权益内部结转
1．资本公
积转增资本（或股本）
2．盈余公
积转增资本（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动额结转留存收益
5．其他综
合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项
58深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
59595387296396191638
四、本期期2692
79096380.7548.97127976
末余额487.1
2.0011473.8257.28
上年金额
单位：元
2021年半年度
其他权益工具所有
项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计
-
59595387192014872154
一、上年期254579096380.5979.96484808
末余额451.12.00116394.5395.08
9
加：会计政策变更前期差错更正其他
-
59595387192014872154
二、本年期2545
79096380.5979.96484808
初余额451.1
2.00116394.5395.08
9
三、本期增--
减变动金额-16581660
（减少以265216808205“－”号填58.451.379.82
列）
-78537826
（一）综合26524626.9367.
收益总额58.453590
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者
投入的普通股
2．其他权
益工具持有者投入资本
3．股份支
付计入所有者权益的金
59深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
额
4．其他
--
（三）利润24432443分配51425142
7.727.72
1．提取盈
余公积
2．对所有
者（或股东）的分配
--
24432443
3．其他
51425142
7.727.72
（四）所有者权益内部结转
1．资本公
积转增资本（或股本）
2．盈余公
积转增资本（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动额结转留存收益
5．其他综
合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
-
59595387192013221988
四、本期期281079096380.5979.14803988
末余额709.62.00116393.1635.26
4
三、公司基本情况
深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复
[1991]831号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于1983年1月17日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N的企业法
60深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
人营业执照，注册资本 595979092元，股份总数 595979092股(每股面值 1元)。其中，有限售条件的流通股份：A股
1898306股，B股 0股；无限售条件的流通股份 A股 526475543股，B股 67605243股。公司股票已于 1992年 3月 30日在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。
国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；
楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
本财务报表业经公司2022年8月26日第十届董事会第11次会议批准对外报出。
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，将深圳市皇城地产有限公司、东莞市国贸长盛房地产开发有限公司和深圳市国贸物业管理有限公司等63家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注八、九说明。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
1、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453号）的列报和披露要求。
2、会计期间
本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。
3、营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
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4、记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨
认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
6、合并财务报表的编制方法合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本集团按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排的认定和分类合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
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8、现金及现金等价物的确定标准现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
10、金融工具
（1）金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本集团对金融资产的分类，依据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
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金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本集团在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
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对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融工具减值
1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允
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价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联方往来组合
参考历史信用损失经验，结合当前状况其他应收款-应收利息组合
以及对未来经济状况的预测，通过违约款项性质风险敞口和未来12个月内或整个存续期
其他应收款——其他关联方往来组合预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款—信用风险特征组合账龄组合风险敞口和未来12个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失
3）按组合计量预期信用损失的应收款项
*具体组合及计量预期信用损失的方法项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况应收银行承兑汇票
票据类型以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
应收商业承兑汇票率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况应收账款——其他关联方往来组合款项性质以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况应收账款——信用风险特征组合账龄组合以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失*应收账款——信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表应收账款账龄
预期信用损失率(%)
1年以内(含1年，下同)3.00
1-2年10.00
2-3年30.00
3-4年50.00
4-5年80.00
5年以上100.00
（6）金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
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本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收票据
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
12、应收账款
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
13、应收款项融资不适用。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
15、存货
（1）存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转
房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
（2）发出存货的计价方法
1)发出材料采用移动加权平均法。
2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。
3)发出开发产品按个别计价法核算。
4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入
有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（3）存货可变现净值的确定依据
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资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
（4）存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
16、合同资产
（1）合同资产的确认方法及标准本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
17、合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
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本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
本集团将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小）。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本集团将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
19、债权投资不适用。
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20、其他债权投资不适用。
21、长期应收款
详见本财务报表附注五、10金融工具之相关说明。
22、长期股权投资
（1）共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
（2）投资成本的确定
1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
*在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
*在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
*除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号—
71深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文—债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
（3）后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
（4）通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
1）个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2）合并财务报表
*通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
*通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法
（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方
法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
72深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
24、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率
房屋及建筑物年限平均法20-255-103.6-4.75运输工具年限平均法5519其他设备年限平均法5519机器设备年限平均法5519
固定资产装修年限平均法5-20
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法不适用。
25、在建工程
（1）在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
（2）在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
26、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到预
定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用
的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额
73深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
27、生物资产不适用。
28、油气资产不适用。
29、使用权资产
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
本集团对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）发生的初始直接费用；
（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。
本集团按照《企业会计准则第13号——或有事项》对上述第4项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
30、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
1）无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量。
2）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，
无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
74深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
项目摊销年限(年)土地使用权土地使用权法定使用期软件使用权5
使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。对使用寿命不确定的无形资产，使用寿命不确定的判断依据是：没有明确的使用期限及可预计的受益年限。
3）使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（2）内部研究开发支出会计政策不适用。
31、长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
32、长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
33、合同负债
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
34、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
75深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
*根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
*设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
*期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
（3）辞退福利的会计处理方法向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
35、租赁负债
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；
76深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（3）购买选择权的行权价格，前提是本集团合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权；
（5）根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本集团采用增量借款利率作为折现率。
36、预计负债
（1）因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义务，履
行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
37、股份支付不适用。
38、优先股、永续债等其他金融工具不适用。
39、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
1.收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入（详见42、租赁）等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2）客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
3）本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
77深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
4）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
5）客户已接受该商品。
6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
1）房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产
品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格(取得竣工验收报告)，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明(其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭自行付款的，收到全部房款)，发出收楼通知(在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼)时点确认收入的实现。
2）提供劳务合同提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3）让渡资产使用权让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资
产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
4）软件销售收入
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*定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法
定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，于某一时点确认收入。
公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需求由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。
*系统集成合同收入确认和计量方法
系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。公司在已将外购商品、软件产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；系统安装调试完毕已投入试运行或取得购货方的初验报告;与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认收入实现。
*技术服务收入确认和计量方法
技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。
5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
3.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
79深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况不适用。
40、政府补助
（1）政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1)公司能够满足政府补助所附的条件；2)公司能够收到政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
（2）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（3）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
（4）与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常
活动无关的政府补助，计入营业外收支。
41、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
80深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿
证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（4）本集团当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
42、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
1）承租人
本集团为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第
17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
2）出租人
本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
（2）融资租赁的会计处理方法
本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
81深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
43、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确认为终止经营：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
44、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□适用□不适用
（2）重要会计估计变更
□适用□不适用
45、其他
本财务报表附注的期初数指2022年1月1日财务报表数，期末数指2022年6月30日财务报表数，本期指2022年
1-6月，上年同期指2021年1-6月。母公司同。
六、税项
1、主要税种及税率
税种计税依据税率
增值税销售货物或提供应税劳务[注1]
城市维护建设税应缴流转税税额按地区级别分别适用7%、5%、1%
企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%、16.5%有偿转让国有土地使用权及地上建筑
土地增值税30%-60%物和其他附着物产权产生的增值额
从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴教育费附加应缴流转税税额3%
地方教育附加应缴流转税税额2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率
重庆深国贸物业管理有限公司15%
深圳市国贸餐饮有限公司20%
深圳市物业工程建设监理有限公司20%
82深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市聚联人力资源开发有限公司20%
深圳市华政鹏物业管理发展有限公司20%
深圳市金海联物业管理有限公司20%
深圳市众通达住宅修缮服务有限公司20%
深圳市康平实业有限公司20%
深圳市教师之家培训有限公司20%
深圳市教育实业有限公司20%
深圳市育发实业有限公司20%
重庆奥博电梯有限公司20%
深圳市深物业燕子湖发展有限公司20%
深圳市深物业福源泰发展有限公司20%
深圳市社会福利有限公司20%
深圳市福源民物业管理有限责任公司20%
深圳市梅隆实业发展有限公司20%
深圳市鹏宏源实业发展有限公司20%
深圳市体育服务有限公司20%
注册于香港地区的子公司16.50%
合并范围内其他纳税主体25%
2、税收优惠
根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第2条物业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司适用上述政策。
根据国家税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财税〔2021〕12号)，自2021年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据国家税务总局《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财税〔2022〕
13号)，自2022年1月1日至2024年12月31日，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%
计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司重庆奥博电梯有限公司、深圳市国贸餐饮有限公司等共计12家自2021年起适用该政策。
3、其他
[注1]：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型一般计税税率简易计税征收率
房产销售收入9%5%
不动产出租收入9%5%
物业服务收入6%3%
餐饮服务收入6%3%
其他13%--
83深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元项目期末余额期初余额
库存现金71615.91130623.99
银行存款1475312518.471956993388.60
其他货币资金373701065.23379943950.96
合计1849085199.612337067963.55
其中：存放在境外的款项总额56988826.7153280873.00
因抵押、质押或冻结等对375888953.54373079206.86使用有限制的款项总额其他说明
其他货币资金中使用受限的资金主要包括大额存单产生存款利息16111.20元、保证金及利息368609058.40元等；
银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻结资金及定期存款利息2346666.67元、银行保证金账户余额等；上述金额因使用受到限制不作为现金及现金等价物。
2、交易性金融资产
单位：元项目期末余额期初余额
其中：
其中：
其他说明
3、衍生金融资产
单位：元项目期末余额期初余额其他说明
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元项目期末余额期初余额
银行承兑票据150000.00200000.00
合计150000.00200000.00
单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价
84深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
计提比值计提比值金额比例金额金额比例金额例例按单项计提坏
150000.200000.
账准备100.00%100.00%
0000
的应收票据其
中：
其
中：
150000.200000.
合计100.00%100.00%0000
按单项计提坏账准备：
单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用□不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用□不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位：元项目期末已质押金额
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元项目期末转应收账款金额
其他说明：
85深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（6）本期实际核销的应收票据情况
单位：元项目核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项
计提坏109854108764109011109683108831852375.账准备21.60%99.01%25.86%99.22%568.88452.566.32529.63153.8677的应收账款其
中：
按组合计提坏
398719271222371597314453201205294332
账准备78.40%6.80%74.14%6.40%
518.1592.42225.73086.0679.91506.15
的应收账款其
中：
508574135886372687424136128951295184
合计100.00%26.72%100.00%30.40%087.03744.98342.05615.69733.77881.92
按单项计提坏账准备：108764452.56
单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市基永物业发展
93811328.0593811328.05100.00%涉及诉讼，无法收回
有限公司深圳特威实业有限公
2836561.002836561.00100.00%长期未能收回
司深圳市鲁南实业发展
2818284.842818284.84100.00%长期未能收回
公司
单项金额不重大但单10388394.999298278.6790.00%长期未能收回项计提坏账准备
合计109854568.88108764452.56
86深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
按组合计提坏账准备：27122292.42
单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例
信用风险特征组合230453307.5822119291.729.6%
其他关联方往来组合168266210.575003000.702.97%
合计398719518.1527122292.42
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用□不适用按账龄披露
单位：元账龄期末余额
1年以内（含1年）351869724.26
1至2年22416959.51
2至3年8839653.22
3年以上125447750.04
3至4年7249669.70
4至5年1478687.64
5年以上116719392.70
合计508574087.03
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他
单项计提坏账108831153.8666701.30108764452.56准备按组合计提坏
20120579.917001712.5127122292.42
账准备
合计128951733.777001712.5166701.30135886744.98
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元单位名称收回或转回金额收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元项目核销金额
87深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额坏账准备期末余额的比例
深圳市基永物业发展有限公司93811328.0518.45%93811328.05
深圳湾科技发展有限公司86462569.5217.00%2529166.58
深圳市投资控股有限公司47832951.119.41%1422392.91
深圳市湾区国际酒店有限公司14946000.002.94%448380.00
深圳市深福保（集团）天津投
8450758.681.66%253522.76
资开发有限公司
合计251503607.3649.46%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
6、应收款项融资
单位：元项目期末余额期初余额应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用□不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用□不适用
其他说明：
7、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例
1年以内12883228.0125.00%24618321.7735.00%
1至2年13011531.7226.00%25907661.1937.00%
2至3年24493271.5948.00%499638.551.00%
88深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
3年以上450710.361.00%19953402.4828.00%
合计50838741.6870979023.99
账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称账面余额占预付款项余额的比例(%)
深圳市前海高端信息服务有限公司40050000.0078.78%
北京京东世纪信息技术有限公司2944781.145.79%
重庆渝地资产经营管理有限公司1842000.003.62%
深圳市罗湖区住房和建设局550811.281.08%
深圳市圣吉服装有限公司519750.001.02%
小计45907342.4290.30%
其他说明：
8、其他应收款
单位：元项目期末余额期初余额
应收利息0.00292279.16
应收股利0.000.00
其他应收款849028570.14868550990.55
合计849028570.14868843269.71
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元项目期末余额期初余额
定期存款292279.16
合计0.00292279.16
2）重要逾期利息
单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□适用□不适用
89深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
合计0.000.00
2）重要的账龄超过1年的应收股利
单位：元是否发生减值及其判
项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据
3）坏账准备计提情况
□适用□不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额
押金15927349.5015025139.35
保证金41110867.9544249702.32
备用金496242.95386265.55
代扣代缴款项6841037.149150124.30
外部往来款862560811.14852568764.26
其他10862220.9328018942.03
合计937798529.61949398937.81
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备12整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来个月预期信用合计
损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失
值)值)
2022年1月1日余额51065282.2929782664.9780847947.26
2022年1月1日余额
在本期
本期计提8306789.80275135.618581925.41
本期转回659913.20659913.20
2022年6月30日余59372072.0929397887.3888769959.47
90深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用□不适用按账龄披露
单位：元账龄期末余额
1年以内（含1年）56154849.28
1至2年19448826.84
2至3年801807450.42
3年以上60387403.07
3至4年2499826.35
4至5年2115971.79
5年以上55771604.93
合计937798529.61
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账
29782664.97275135.61659913.2029397887.38
准备按组合计提坏
51065282.298306789.8059372072.09
账准备
合计80847947.268581925.41659913.2088769959.47
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元单位名称转回或收回金额收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元项目核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生
其他应收款核销说明：
91深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例深圳市心海控股有限公司及关联
方深圳市心海荣往来款756526157.012年至3年80.67%16695784.72耀房地产开发有限公司深圳市蚌岭股份
往来款30000000.002年至3年3.20%9000000.00合作公司深圳经济特区房地产（集团）股往来款20722314.855年以上2.21%0.00份有限公司深圳湾科技有限
往来款11809060.351-2年1.26%419496.75公司深圳市前海高端
信息服务有限公往来款10720575.271年以内1.14%321617.26司
合计829778107.4888.48%26436898.73
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄额及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备
开发成本9597308817.6648404.139590660413.8720133125.6648404.138713484721.
92深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
40274633
开发产品294014058.54294014058.54409687436.41409687436.41
原材料2095101.98748879.601346222.382005384.86701270.111304114.75
库存商品2981776.452094300.39887476.062238285.512094300.39143985.12
低值易耗品112572.58112572.58513804.66513804.66
9896512326.9887020742.9134578036.9125134062.
合计9491584.129443974.6395839027
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期其中：
本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额
2021年2025年694153805339209
观澜蚌11559017525560384银行贷
01月12月00000.12202.02831.
岭项目629.32593.56910.13款
07日31日003567
深物
2019年2022年
业·半23581019619722479028593
03月01月
山御景000.00525.93745.77219.84
15日31日
二期深物
2018年2023年
业·福91133067736819476696844
06月06月
昌花园000.00072.10401.99474.09
30日30日
二期御品峦232030994667233025
山746.62.18413.80海南琼6648466484
山土地04.1304.13深惠花3700237002
园030.89030.89福源泰912701324910452
项目89.1191.03080.14
2022年2024年277921621016833
光明玉62363
3月710月66400.00000.63440.
塘项目440.41日21日000041虎门镇344902133821455
2021 2022 年 2024 年WR 11761
0233月14月30
77000.26142.87781.
地639.64日日001175块瘦西湖30000860820860820
生态健00000.294.93294.93康谷00
162091041126620
其他12.2253.3765.59
17316872011101995973
22479017525560384
合计98340033125.66437.08817.
745.77593.56910.13.00467140
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额
深物业·廊2012年123447316.753447316.7583077702.9
93深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
桥国际月01日6
深物业·湖2015年0657356637.657082764.610446911.4
273873.02
畔御景一期月01日643
深物业·松2017年0724505635.924369943.227205315.9
135692.64
湖朗苑月01日175
深物业·湖2017年1145306202.614412375.130893827.430539392.6畔御景二期月01日0825
深物业·金2019年12270245459.106148893.164096565.26385636.2领假日月01日1390239
1995年12
国贸广场4839083.104839083.10月01日
2001年06
皇御苑 A区 790140.58 790140.58月01日
福昌大厦裙1999年11645532.65645532.65楼月01日
深物业·半2022年01224790745.219493288.5297456.87山御景二期月12日7790
其他项目2551428.032551428.03
409687436.224790745.340464123.294014058.177654959.
合计4177645428
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他
开发成本6648404.136648404.13
原材料701270.1147609.49748879.60
库存商品2094300.392094300.39
合计9443974.6347609.499491584.12
按主要项目分类：
单位：元本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
存货期末余额中含有借款费用资本化金额明细如下：
项目名称期初资本化金额本期资本化金额本期结转金额期末资本化金额
深物业·观澜蚌岭114870683.4360384910.13175255593.56
深物业·廊桥国际2971986.542971986.54
94深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深物业·湖畔御景一期1292469.4012924.691279544.71
深物业·金领假日1115856.40449355.37666501.03
合计120250995.7760384910.13462280.07180173625.83
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因
10、合同资产
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位：元项目变动金额变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用□不适用
本期合同资产计提减值准备情况：
单位：元
项目本期计提本期转回本期转销/核销原因其他说明
11、持有待售资产
单位：元项目期末账面余额减值准备期末账面价值公允价值预计处置费用预计处置时间其他说明
12、一年内到期的非流动资产
单位：元项目期末余额期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位：元期末余额期初余额债权项目面值票面利率实际利率到期日面值票面利率实际利率到期日
其他说明：
95深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
13、其他流动资产
单位：元项目期末余额期初余额
预缴增值税17160103.7213429805.73
待抵扣进项税7792799.6311851148.00
预交税费34784362.5333716031.08
合计59737265.8858996984.81
其他说明：
14、债权投资
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值重要的债权投资
单位：元期末余额期初余额债权项目面值票面利率实际利率到期日面值票面利率实际利率到期日减值准备计提情况
单位：元
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计
损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失
值)值)
2022年1月1日余额
在本期损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用□不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位：元累计在其他综合收本期公允累计公允项目期初余额应计利息期末余额成本益中确认备注价值变动价值变动的损失准备重要的其他债权投资
单位：元其他债权期末余额期初余额项目面值票面利率实际利率到期日面值票面利率实际利率到期日
96深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
减值准备计提情况
单位：元
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计
损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失
值)值)
2022年1月1日余额
在本期损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用□不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值
融资租赁款23297932.9723297932.9723831889.1123831889.11
其中：
未实现融资14780268.8314780268.8316430753.0916430753.09收益
合计23297932.9723297932.9723831889.1123831889.11坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计
损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失
值)值)
2022年1月1日余额
在本期损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用□不适用
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
17、长期股权投资
单位：元被投资期初余本期增减变动期末余减值准
97深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文单位额（账权益法宣告发额（账备期末面价其他综追加投减少投下确认其他权放现金计提减面价余额值）合收益其他资资的投资益变动股利或值准备值）调整损益利润
一、合营企业深圳物业吉发4351678477344301
仓储有665.12.86438.98限公司深圳天安国际
大厦物6844074760.69187
业管理16.255276.77有限公司
5036085953451220
小计
681.37.38215.75
二、联营企业深圳物方陶瓷189831898318983
工业有614.14614.14614.14限公司深圳康富健康165000165000165000
产品有.00.00.00限公司深圳市兴浩仿756670756670756670
瓷制品.68.68.68有限公司深圳市社会福326693326693326693
利公司.24.24.24福达电子厂深圳市福隆实168431684316843
业发展50.0050.0050.00有限公司好年华273352733527335
大酒店70.0570.0570.05深圳市教育基500000500000500000
金龙华.00.00.00投资深圳市康乐体
540060540060540060
育俱乐.00.00.00部皇发分部深圳市观澜镇116891168911689
福民丹73.2073.2073.20坑村厂
98深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
房深圳市雄牛保
500000500000500000
龄球娱.00.00.00乐有限公司深圳市莲花彩
147541475414754
田物业
65.9165.9165.91
管理有限公司深圳市洋源实103001030010300
业有限00.0000.0000.00公司嘉凯锋
600000600000600000
公司宝.00.00.00安公司桂园汽350000350000350000
修厂.00.00.00深圳市无为本500000500000500000
屋顶绿.00.00.00化有限公司深圳市元平塑240000240000240000
钢门窗.00.00.00有限公司深圳市有方印100000100000100000
务发行.00.00.00有限公司深圳市路盛实100000100000100000
业发展.00.00.00有限公司
317543175431754
小计397.22397.22397.22
821158595348297431754
合计
078.59.38612.97397.22
其他说明
18、其他权益工具投资
单位：元项目期末余额期初余额
金田实业（集团）股份有限公司914972.721002551.95
合计914972.721002551.95分项披露本期非交易性权益工具投资
单位：元
99深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因公司持有该股金田实业（集权的目的并非
团）股份有限2675383.59是用于近期出公司售以换取收益
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位：元项目期末余额期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
□适用□不适用
单位：元
项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计
一、账面原值
1.期初余额810185273.0430262437.0537823001.92878270712.01
2.本期增加金额48387134.8119509471.0067896605.81
（1）外购
（2）存货\
固定资产\在建工程转47868044.8219509471.0067377515.82入
（3）企业合并增加
（4）外币报表519089.99519089.99
3.本期减少金额10610432.8010610432.80
（1）处置
（2）其他转10610432.8010610432.80出
4.期末余额858572407.8539161475.2537823001.92935556885.02
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额395144110.9015870449.4314836640.51425851200.84
2.本期增加金额43785704.315088612.173781365.9652655682.44
（1）计提或28036152.935088612.173781365.9636906131.06摊销
（2）其他转入15749551.38
100深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
3.本期减少金额9309147.119309147.11
（1）处置
（2）其他转9309147.119309147.11出
4.期末余额438929815.2111649914.4918618006.47469197736.17
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值419642592.6427511560.7619204995.45466359148.85
2.期初账面价值415041162.1414391987.6222986361.41452419511.17
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□适用□不适用
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位：元公允价值建筑面积报告期租期初公允期末公允公允价值变动原因项目名称地理位置竣工时间
（㎡）金收入价值价值变动幅度及报告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□是□否公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□是□否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因
因厦深铁路建设置换取得，目前正在宝龙东地区法定图则02-01地块27511560.76办理置换
该土地为201710.00年终审判胜诉后取得，美林土地【注】相关产权证书正在办理中
马古岭650724643.91
该房产为物业管理用房，曾被第三方栋单元
物管公司占用，现已收回，但未办理
101深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
权证其他说明
【注1】截至2022年6月30日，美林土地账面原值为3885469.40元，累计计提折旧3885469.40元，账面价值为
0元。
21、固定资产
单位：元项目期末余额期初余额
固定资产89069782.55114155590.40
合计89069782.55114155590.40
（1）固定资产情况
单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输工具固定资产装修其他设备合计
一、账面原
值：
1.期初余
170769520.526483968.9220195129.0137558734.5456526130.84291533483.83
额
2.本期增
240226.21247127.70339894.961567114.982394363.85
加金额
（1247127.70339894.961390384.981977407.64）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他240226.21176730.00416956.21
3.本期减
少金额
（1323504.002832372.083155876.08）处置或报废
（2）其他41402623.3041402623.30
4.期末余
129607123.436731096.6220211519.9737558734.5455260873.74249369348.30
额
二、累计折旧
1.期初余
117648374.762129589.7013427420.9611190690.6532906100.20177302176.27
额
2.本期增
1352670.16420706.831003554.483724852.623405520.989907305.07
加金额
（11352670.16420706.831003554.483724852.623405520.989907305.07）计提
3.本期减24481215.99326802.272177614.4926985632.75
102深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
少金额
（1
326802.272177614.492504416.76
）处置或报废
（2）其他24481215.9924481215.99
4.期末余
94519828.932550296.5314104173.1714915543.2734134006.69160223848.59
额
三、减值准备
1.期初余75717.1675717.16
额
2.本期增
加金额
（1）计提
3.本期减
少金额
（1）处置或报废
4.期末余
75717.1675717.16
额
四、账面价值
1.期末账35087294.504180800.096107346.8022643191.2721051149.8989069782.55
面价值
2.期初账
53121145.764354379.226767708.0526368043.8923544313.48114155590.40
面价值
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位：元项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注
（3）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元项目期末账面价值
（4）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因
24062462546.02前期有产权纠纷，现已胜诉，产权证呼伦贝尔广厦数码大厦单元房尚未办理完成。
由于规划调整，该房产写字楼将拆迁，并于现址附近新建高层写字楼，三翔商务大厦办公楼401.402房691256.12公司将于新写字楼建成后以现有房产
进行以置换，故该房产的房产证明一直无法办理。
其他说明
103深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（5）固定资产清理
单位：元项目期末余额期初余额
其他说明：
22、在建工程
单位：元项目期末余额期初余额
（1）在建工程情况
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元其工程
本期利息中：
本期累计本期本期转入资本本期项目预算期初其他期末投入工程利息资金增加固定化累利息名称数余额减少余额占预进度资本来源金额资产计金资本金额算比化率金额额化金例额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位：元项目本期计提金额计提原因其他说明
（4）工程物资
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用□不适用
104深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用□不适用
24、油气资产
□适用□不适用
25、使用权资产
单位：元项目房屋及建筑物合计
一、账面原值
1.期初余额85899256.8585899256.85
2.本期增加金额11559229.1411559229.14
（1）新增租赁11559229.1411559229.14
3.本期减少金额444415.14444415.14
（1）处置444415.14444415.14
4.期末余额97014070.8597014070.85
二、累计折旧
1.期初余额14426576.1214426576.12
2.本期增加金额11367505.4511367505.45
（1）计提11367505.4511367505.45
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额25794081.5725794081.57
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值71219989.2871219989.28
2.期初账面价值71472680.7371472680.73
其他说明：
105深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
26、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件使用权合计
一、账面原值
1.期初余额3221505.523221505.52
2.本期增加
金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额3221505.523221505.52
二、累计摊销
1.期初余额1468116.191468116.19
2.本期增加390983.97390983.97
金额
（1）计
390983.97390983.97
提
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额1859100.161859100.16
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
106深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面1362405.361362405.36
价值
2.期初账面
1753389.331753389.33
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明
27、开发支出
单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额内部开发确认为无转入当期期末余额其他支出形资产损益合计其他说明
28、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并形成期末余额的事项处置的深圳市设施之
家科技有限公9446847.389446847.38司
合计9446847.389446847.38
（2）商誉减值准备
单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置合计商誉所在资产组或资产组组合的相关信息说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预
107深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文测期等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响其他说明
29、长期待摊费用
单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额
装修费22751829.742318604.283085317.1421985116.88
合计22751829.742318604.283085317.1421985116.88其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
资产减值准备129221875.9631019116.87119305827.3928122514.38
内部交易未实现利润360087240.1390021810.11137494156.0034373539.00
可抵扣亏损1207262505.92301089011.891200124630.73299411568.81已预提待抵扣的土地
3542391013.29885597754.823184602479.28796150619.82
增值税房地产企业预售收入
206142892.0451535723.01479584729.78119896182.45
计算的预计利润
其他预提费用4619348.00872227.108579103.041862165.86
合计5449724875.341360135643.805129690926.221279816590.32
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债固定资产账面价值大
957535.48239383.871231415.14307853.79
于计税基础
合计957535.48239383.871231415.14307853.79
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额
递延所得税资产1360135643.801279816590.32
递延所得税负债239383.87307853.79
108深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元项目期末余额期初余额
可抵扣暂时性差异79379873.2864475240.37
可抵扣亏损446753278.03475933209.43
合计526133151.31540408449.80
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元年份期末金额期初金额备注
2022年16615652.6949880895.142017年可抵扣亏损
2023年265603820.64265603820.642018年可抵扣亏损
2024年124830194.64124830194.642019年可抵扣亏损
2025年21774068.9821774068.982020年可抵扣亏损
2026年13844230.0313844230.032021年可抵扣亏损
2027年4085311.052022年可抵扣亏损
合计446753278.03475933209.43其他说明
31、其他非流动资产
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值预付固定资
产、投资性房115779.31115779.31115779.31115779.31
地产、无形资产等购置款
预付的长期股42726200.0042726200.00权投资收购款
其他2635093.772635093.772730018.542730018.54
合计2750873.082750873.0845571997.8545571997.85
其他说明：
32、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元项目期末余额期初余额
短期借款分类的说明：
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位：元
109深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率其他说明
33、交易性金融负债
单位：元项目期末余额期初余额
其中：
其中：
其他说明：
34、衍生金融负债
单位：元项目期末余额期初余额
其他说明：
35、应付票据
单位：元种类期末余额期初余额本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
36、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元项目期末余额期初余额
应付工程建设款183776375.66242383453.30
预提费用23449656.7416697665.15
其他92523694.0592750093.78
合计299749726.45351831212.23
（2）账龄超过1年的重要应付账款
单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因
深圳市规划国土局25000000.00历史遗留问题
江苏邗建集团有限公司23663927.03工程未结算
中国建筑第四工程局18217672.83工程未结算
上海明鹏建设集团有限公司5976705.79工程未结算
深圳市深旭机电工程设备公司4728433.00工程未结算
合计77586738.65
其他说明：
110深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
37、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元项目期末余额期初余额
租金8658171.071265805.23
其他3265940.812478777.02
合计11924111.883744582.25
（2）账龄超过1年的重要预收款项
单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因
其他说明：
38、合同负债
单位：元项目期末余额期初余额
预收房款767993558.231329251898.56
预收物业费35430173.0322742381.14
预收其他款项21869972.9519856445.90
合计825293704.211371850725.60报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元变动金项目变动原因额
-金领假301820金领假日项目本期结转收入
日项目916.81
半山御-景二期250832半山御景二期项目本期结转收入
项目288.53
-
合计552653——
205.34
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例
39、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
111深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬227076754.76436732185.31488758454.44175050485.63
二、离职后福利-设定2208300.2636295112.7635859697.612643715.41提存计划
三、辞退福利1333012.212149251.052477803.051004460.21
合计230618067.23475176549.12527095955.10178698661.25
（2）短期薪酬列示
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1、工资、奖金、津贴210881513.13385551305.26436886313.14159546505.25
和补贴
2、职工福利费1229329.152797154.572793581.251232902.47
3、社会保险费175180.4114944773.6315060101.0259853.02
其中：医疗保险171489.0713121771.6113237287.6455973.04费工伤保险
1148.13516456.20516394.991209.34
费
生育保险2543.21657593.09657465.662670.64费
其他商业保险648952.73648952.73
4、住房公积金1739640.1813499871.6314196587.261042924.55
5、工会经费和职工教12713142.288325784.128723918.8612315007.54
育经费
8、非货币性福利337949.6111613296.1011097952.91853292.80
合计227076754.76436732185.31488758454.44175050485.63
（3）设定提存计划列示
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1、基本养老保险122887.4530828191.2030824457.82126620.83
2、失业保险费3390.981299371.48971780.33330982.13
3、企业年金缴费2082021.834167550.084063459.462186112.45
合计2208300.2636295112.7635859697.612643715.41其他说明
40、应交税费
单位：元项目期末余额期初余额
增值税18313322.1331899490.39
企业所得税135956455.2689909020.12
个人所得税3599500.494784572.49
112深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
城市维护建设税1234959.362183941.56
土地增值税3542023155.333184727554.49
房产税4519345.11406052.03
土地使用税917403.47938263.93
教育费附加548983.03956374.53
地方教育附加483640.79637795.25
其他87283.96147125.55
合计3707684048.933316590190.34其他说明
41、其他应付款
单位：元项目期末余额期初余额
应付利息0.000.00
应付股利417468458.6017542675.98
其他应付款1416544435.461010071014.96
合计1834012894.061027613690.94
（1）应付利息
单位：元项目期末余额期初余额
合计0.000.00
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元借款单位逾期金额逾期原因
其他说明：
（2）应付股利
单位：元项目期末余额期初余额
普通股股利417468458.6017542675.98
合计417468458.6017542675.98
其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
项目未支付金额未支付原因
深圳市城市绿化管理处10869036.68对方公司改制，尚未明确支付对象深圳市城市绿化管理处工会委员会1300000.00对方公司改制，尚未明确支付对象其他33639.36无法获取对方账户、尚未支付的尾款
合计12202676.04
113深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元项目期末余额期初余额
押金312735362.72308594807.32
保证金16645088.2214226129.01
代收款26751503.6216771844.07
往来款763295532.36425527818.25
预提费用213175708.73169509455.08
代扣代缴款项33285120.9916622281.69
其他50656118.8258818679.54
合计1416544435.461010071014.96
2）账龄超过1年的重要其他应付款
单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因
深圳市派成铝业科技有限公司198352106.44历史原因，对方未提交付款申请深圳吉发仓储有限公司38796665.14往来款，无特定还款期限腾讯科技(深圳)有限公司5257966.56物业管理及水电费押金
深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.90往来款，无特定还款期限深圳市社会福利基金会3323202.00对方未提交付款申请
合计250944286.04其他说明
42、持有待售负债
单位：元项目期末余额期初余额其他说明
43、一年内到期的非流动负债
单位：元项目期末余额期初余额
一年内到期的长期借款69865800.5668984050.47
一年内到期的租赁负债20322830.6214940651.36
合计90188631.1883924701.83
其他说明：
44、其他流动负债
单位：元项目期末余额期初余额
待转销项税额61443414.4077355792.16
合计61443414.4077355792.16
114深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
短期应付债券的增减变动：
单位：元按面值债券名发行日债券期发行金期初余本期发溢折价本期偿期末余面值计提利称期限额额行摊销还额息合计
其他说明：
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元项目期末余额期初余额
质押借款3159715668.002999400000.00
抵押借款126500000.001500000.00
信用借款492800000.00523600000.00
合计3779015668.003524500000.00
长期借款分类的说明：
期末质押借款
1.用于深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)所属蚌岭城市更新项目的开发，借款期限自2019年11月29日至2024年11月20日，贷款利率按照贷款基础利率一年期限档次上浮1.55%执行，其质押物为本公司持有的荣耀地产
69%股权，并由本公司提供连带责任保证。
2.用于深圳市国贸物业管理有限公司支付收购深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深
福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司、深圳市物业管理有限公司股权款，借款期限自2022年5月18日至2027年4月26日，贷款利率为3.55%，其质押物为深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司、深圳市物业管理有限公司100%股权。
期末抵押借款用于深圳市物业发展（集团）股份有限公司(以下简称本公司)日常经营活动所需，借款期限自2020年11月27日至2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为4.655%，其质押物为本公司福田区福民新村的土地使用权。
期末信用借款用于支付收购深圳市投控物业管理有限公司股权款。借款期限自2020年5月18日至2025年5月10日，贷款利率按照贷款基础利率一年期限+23.5个基点执行。
其他说明，包括利率区间：
115深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
46、应付债券
（1）应付债券
单位：元项目期末余额期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元按面值债券名发行日债券期发行金期初余本期发溢折价本期偿期末余面值计提利称期限额额行摊销还额息
合计——
（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元发行在外期初本期增加本期减少期末的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值其他金融工具划分为金融负债的依据说明其他说明
47、租赁负债
单位：元项目期末余额期初余额
租赁付款额125508114.13124179565.50
减：未确认的融资费用-23857241.87-26157731.25
减：1年内到期的租赁负债-20322830.62-14940651.36
合计81328041.6483081182.89
其他说明：
48、长期应付款
单位：元项目期末余额期初余额
合计0.000.00
116深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（1）按款项性质列示长期应付款
单位：元项目期末余额期初余额
其他说明：
（2）专项应付款
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因
其他说明：
49、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位：元项目期末余额期初余额
合计0.000.00
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位：元项目本期发生额上期发生额
计划资产：
单位：元项目本期发生额上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位：元项目本期发生额上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位：元项目期末余额期初余额形成原因
未决诉讼1436353.141425490.50蔡宝林装修残值法律诉讼案
合计1436353.141425490.50
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
117深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
注：详见附注十四、2之说明。
51、递延收益
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因
合计0.000.00
涉及政府补助的项目：
单位：元本期计入本期计入本期冲减与资产相本期新增
负债项目期初余额营业外收其他收益成本费用其他变动期末余额关/与收益补助金额入金额金额金额相关
其他说明：
52、其他非流动负债
单位：元项目期末余额期初余额
公用设施专用基金513163.06615787.03
房屋本体基金32048385.3330182416.96
入伙保证金6957496.227008598.13
电设备维护金4019415.444019415.44
代管维修金30403544.0139097425.77
观澜蚌岭项目员工跟投款40000000.0040000000.00
其他4807640.965136039.75
合计118749645.02126059683.08
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计
595979092.59597909
股份总数
002.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位：元
118深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
发行在外期初本期增加本期减少期末的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢
66498122.3266498122.32
价）
其他资本公积80488045.3880488045.38
合计146986167.7066498122.3280488045.38
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）本公司2022年1月通过同一控制下的企业合并方式取得了深圳市物业管理有限公司100%股权，2022年2月通
过同一控制下的企业合并方式取得了深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电
市政服务有限公司、深圳市保税区保安服务有限公司100%股权，根据规定在编制合并当期期初的比较报表时，应视同参与合并各方在最终控制方开始实施控制时即以目前的状态存在，因此本年度合并被收购方时，增加期初资本公积
66498122.32元，增加期初盈余公积17937391.71元，增加未分配利润12720655.15元。
（2）本期实际收购合并日，收购价格与被收购公司合并日账面净资产之间的差额未分配利润201687082.98元。
56、库存股
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额
合计0.000.00
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
57、其他综合收益
单位：元本期发生额
减：前
减：前期计入期计入
项目期初余额其他综税后归本期所得税其他综减：所得税后归属于期末余额合收益属于少前发生额合收益税费用母公司当期转数股东当期转入留存入损益收益
一、不能重分类进
损益的其-2574121.54-118365.58-118365.58-2692487.12他综合收益
其他-2574121.54-118365.58-118365.58-2692487.12
119深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
权益工具投资公允价值变动
二、将重
分类进损2181645.0
-5600532.122181645.00-3418887.12益的其他0综合收益
外币2181645.0
财务报表-5600532.122181645.00-3418887.120折算差额
其他综合2063279.4
-8174653.662063279.42-6111374.24收益合计2
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积47209537.0517937391.7129272145.34
任意盈余公积365403.13365403.13
合计47574940.1817937391.7129637548.47
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期盈余公积减少原因详见“资本公积”之说明。
60、未分配利润
单位：元项目本期上期
调整前上期末未分配利润3800901413.353038993912.43调整期初未分配利润合计数（调增+，
44478686.34调减-）
调整后期初未分配利润3800901413.353083472598.77
加：本期归属于母公司所有者的净利
250802157.711025588514.94
润
减：提取法定盈余公积10450980.74
应付普通股股利297708719.62
其他-208463077.04
期末未分配利润3437974711.463800901413.35
调整期初未分配利润明细：
120深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润12720655.15元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润元。
61、营业收入和营业成本
单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务1972677481.971067980872.622688603222.17902028270.86
其他业务15622358.27671710.7018182416.134021796.86
合计1988299840.241068652583.322706785638.30906050067.72
收入相关信息：
单位：元合同分类分部1分部2合计
商品类型1988299840.241988299840.24
其中：
房地产1156147570.461156147570.46
物业管理778342112.81778342112.81
租赁运营53810156.9753810156.97按经营地区分类
其中：
深圳地区1570922892.641570922892.64
其他地区417376947.60417376947.60市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
其中：
合计
与履约义务相关的信息：
121深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
于2022年6月30日，分摊至尚未履行(或部分未履行)履约义务的交易价格预计为人民14.45亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格的预期未来收入。公司预计在未来1-2年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为1444829540.64元，其中，
471847751.64元预计将于2022年度确认收入，952981789.00元预计将于2023年度确认收入，20000000.00元预计将
于2025年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元序号项目名称收入金额
62、税金及附加
单位：元项目本期发生额上期发生额
城市维护建设税6451246.208905060.06
教育费附加2793502.943855174.91
房产税2296167.115009454.12
土地使用税0.00732830.19
车船使用税14176.801740.00
印花税1998247.741238857.61
地方教育费附加1827584.762516481.48
土地增值税378694384.75792335513.52
其他税费155409.51157828.24
合计394230719.81814752940.13
其他说明：
63、销售费用
单位：元项目本期发生额上期发生额
中介代理费989571.511623764.43
咨询及销售服务费2384890.28583313.72
广告宣传费954193.614348607.25
职工薪酬3422942.152806347.15
其他3607260.961056072.82
合计11358858.5110418105.37
其他说明：
64、管理费用
单位：元项目本期发生额上期发生额
122深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
职工薪酬107934307.2683503736.04
行政办公费用13369249.8012567205.36
资产摊销及折旧费用12231294.8610685564.73
诉讼费用1823824.81162113.87
其他8342381.3212189011.52
合计143701058.05119107631.52其他说明
65、研发费用
单位：元项目本期发生额上期发生额
职工薪酬2511310.900.00
办公费3395.000.00
研发材料费25050.000.00
其他149969.500.00
合计2689725.400.00其他说明
66、财务费用
单位：元项目本期发生额上期发生额
利息支出36281087.1738497917.45
减：利息收入9179453.9739323534.92
汇兑净损失-1610359.7239617.59
其他2601004.28874996.96
合计28092277.76-229075.44其他说明
67、其他收益
单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额
与收益相关的政府补助3006828.76503939.38
代扣个人所得税手续费返还240710.82202533.32
增值税进项加计抵减3186192.452536373.77
增值税退税372713.960.00
合计6806445.993242846.47
68、投资收益
单位：元项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益859534.383218483.17其他债权投资在持有期间取得的利息
87379.67132081.79
收入
合计946914.053350564.96其他说明
123深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
69、净敞口套期收益
单位：元项目本期发生额上期发生额其他说明
70、公允价值变动收益
单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位：元项目本期发生额上期发生额
坏账损失-14462076.54-6797536.40
合计-14462076.54-6797536.40其他说明
72、资产减值损失
单位：元项目本期发生额上期发生额
二、存货跌价损失及合同履约成本减
3302.47-33715.66
值损失
合计3302.47-33715.66
其他说明：
73、资产处置收益
单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额
固定资产处置收益-41452.490.00
74、营业外收入
单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额
非货币性资产交换利得7000.00
政府补助17500.0017500.00
罚没及违约金916961.901746208.94916961.90
拆迁补偿7293820.40
无法支付款项874963.88874963.88
124深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其他736642.681577654.80736642.68
合计2546068.4610624684.14
计入当期损益的政府补助：
单位：元补贴是否与资产相是否特殊本期发生上期发生
补助项目发放主体发放原因性质类型影响当年关/与收益补贴金额金额盈亏相关因承担国家为保障某种公用事业或社与收益相
其他补助会必要产否否17500.0010000.00关品供应或价格控制职能而获得的补助
其他说明：
75、营业外支出
单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额
对外捐赠19300.0019300.00
非流动资产处置损失101068.8521910.65101068.85
诉讼支出114571.79
罚款及滞纳金1050960.641041812.711050960.64
其他246257.35775300.21246257.35
合计1417586.841953595.36
其他说明：
76、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用173064812.19420906447.59
递延所得税费用-80409607.93-225504829.05
合计92655204.26195401618.54
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元项目本期发生额
利润总额333956232.49
按法定/适用税率计算的所得税费用83489058.12
125深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
子公司适用不同税率的影响-65915.42
调整以前期间所得税的影响10401555.26
不可抵扣的成本、费用和损失的影响6125489.14
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-8316310.61本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
1021327.76
亏损的影响
所得税费用92655204.26
其他说明：
77、其他综合收益
详见附注七、57
78、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元项目本期发生额上期发生额
收取的大额往来款项376141428.5978249073.49
收取的利息收入8168660.7758110890.94
收到的各类按金、押金、保证金、各47722607.4044352692.62种专项基金净额
收到的其他零星款项29754454.2044581361.27
合计461787150.96225294018.32
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元项目本期发生额上期发生额
付现管理费用24801083.9923548819.59
付现销售费用9594684.625789812.13
支付的大额往来款项70071543.7870066347.10
支付的其他零星款项1997036.367552946.76
合计106464348.75106957925.58
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元项目本期发生额上期发生额
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
126深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
项目本期发生额上期发生额
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元项目本期发生额上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元项目本期发生额上期发生额
租赁负债付款额12142998.098788006.37
合计12142998.098788006.37
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元补充资料本期金额上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润241301028.23669717598.61
加：资产减值准备14458774.076831252.06
固定资产折旧、油气资产折
46813436.1324317021.35
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产折旧11367505.456218994.79
无形资产摊销390983.97134639.16
长期待摊费用摊销3085317.142303748.32
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号41452.490.00填列）固定资产报废损失（收益以
101068.8521910.65“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填
28092277.76-229075.44
列）投资损失（收益以“－”号填-6806445.99-3242846.47
列）递延所得税资产减少（增加以-80319053.48-225566185.67“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以-68469.920.00“－”号填列）
127深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文存货的减少（增加以“－”号-761934290.0522875129.38填列）经营性应收项目的减少（增加-44432489.46-84520841.18以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少151914673.72722699956.36以“－”号填列）其他
经营活动产生的现金流量净额-395994231.091141561301.92
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额1473196246.075125678683.28
减：现金的期初余额1963988756.694372982079.50
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额-490792510.62752696603.78
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物240634030.00
其中：
深圳市物业管理有限公司177009030.00
深圳外贸物业管理有限公司20898800.00
深圳市深福保物业发展有限公司29971100.00
深圳市深福保水电市政服务有限公司10864850.00
深圳市保税区保安服务有限公司1890250.00
其中：
其中：
取得子公司支付的现金净额240634030.00
其他说明：
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元金额
其中：
其中：
其中：
其他说明：
128深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（4）现金和现金等价物的构成
单位：元项目期末余额期初余额
一、现金1473196246.071963988756.69
其中：库存现金71615.91123973.10
可随时用于支付的银行存款1099423564.935084971676.62
可随时用于支付的其他货币资373701065.2313361971.72金
三、期末现金及现金等价物余额1473196246.071963988756.69
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元项目期末账面价值受限原因
货币资金375888953.54[注1]-[注9]
福田区福民新村的土地使用权542507314.43[注10]
合计918396267.97
其他说明：
[注1]期末使用权受到限制的货币资金中，存在368609058.40元系公司于2021年为深圳市荣耀房地产开发有限公司龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新单元项目二期实施主体监管出具的银行保函本金365765440.00元，利息2843618.40元。
[注2]期末使用权受到限制的货币资金中，存在44757.83元系子公司山东深国贸物业管理有限公司餐饮分公司的托管保证金。
[注3]期末使用权受到限制的货币资金中，存在459627.50元系子公司深圳市设施之家科技有限公司于2021年12月为深圳湾科技生态园智慧园区提升改造及软件平台建设合同约定出具的预付款保函。
[注4]期末使用权受到限制的货币资金中，存在3000000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。
[注5]期末使用权受到限制的货币资金中，存在1127757.03元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。
[注6]期末使用权受到限制的货币资金中，存在2346666.67元系未到期而期末计提的定期存款利息。
[注7]期末使用权受到限制的货币资金中，存在16111.20元系大额存单产品（一年以上）产生的利息。
[注8]期末使用权受到限制的货币资金中，存在128974.91元系子公司深圳市物业工程建设监理有限公司截止到期末法人变更手续尚未完成，该账户处于只收不付状态。
129深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
[注9]期末使用权受到限制的货币资金中，存在156000元系子公司深圳市华政鹏物业管理发展有限公司冻结账户受限资金。
[注10]公司因日常经营活动所需，向交通银行股份有限公司深圳分行申请借款，将持有的福田区福民新村的土地使用权进行抵押。借款期限自2020年11月27日至2023年11月27日，贷款利率为浮动利率，首期执行利率为4.655%。
82、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额
货币资金56062487.14
其中：美元120000.006.7114805368.00欧元
港币61229104.170.855252363129.89
越南盾10335675900.000.000282893989.25应收账款
其中：美元欧元港币长期借款
其中：美元欧元港币
预付账款8338.897131.42
其中：港币8338.890.85527131.42
其他应付款4527939.283872293.67
其中：港币4527939.280.85523872293.67
其他说明：
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用□不适用项目境外主要经营地记账本位币记账本位币的选择依据
深业地产发展有限公司及其子公司香港港币公司位于香港，主要使用港币结算越南深国贸物业管理有限公司越南越南盾公司位于越南，主要使用越南盾结算
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
130深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
84、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元种类金额列报项目计入当期损益的金额
稳岗补贴800454.00其他收益800454.00
景区服务业专项引导资金补400000.00其他收益400000.00贴
留工培训补助365580.00其他收益365580.00
高新补贴180000.00其他收益180000.00
防疫补贴100000.00其他收益100000.00
其他补贴621451.25其他收益621451.25
其他补贴17500.00营业外收入17500.00
合计2484985.25
（2）政府补助退回情况
□适用□不适用
其他说明：
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净入利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位：元合并成本
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
131深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
--其他合并成本合计
减：取得的可辨认净资产公允价值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元购买日公允价值购买日账面价值
资产：
货币资金应收款项存货固定资产无形资产
负债：
借款应付款项递延所得税负债净资产
减：少数股东权益取得的净资产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□是□否
132深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位：元合并当期构成同一合并当期期比较期企业合并期初至合比较期间被被合并方控制下企合并日的初至合并日间被合中取得的合并日并日被合合并方的净名称业合并的确定依据被合并方的并方的权益比例并方的收利润依据净利润收入入合并前后深圳市物
均受同一2022年01股权变更9750410.734327
业管理有100.00%-1708521.801833413.37
最终控制月31日完成1523.43限公司方控制合并前后深圳外贸
均受同一2022年02股权变更4689168.137127
物业管理100.00%36367.85-537162.63
最终控制月28日完成0651.08有限公司方控制深圳市深合并前后福保物业均受同一2022年02股权变更1741042556273
100.00%-3185005.42-183180.78
发展有限最终控制月28日完成5.7100.88公司方控制深圳市深合并前后
福保水电均受同一2022年02股权变更7311648.143289
100.00%-1993556.1025947.21
市政服务最终控制月28日完成8740.69有限公司方控制深圳市保合并前后
税区保安均受同一2022年02股权变更4467813.143043
100.00%-82885.87-47474.50
服务有限最终控制月28日完成5525.67公司方控制
其他说明：
（2）合并成本
单位：元深圳市深福保水深圳市物业管理深圳外贸物业管深圳市深福保物深圳市保税区保合并成本电市政服务有限有限公司理有限公司业发展有限公司安服务有限公司公司
--现金196676700.0020898800.0059942200.0021729700.003780500.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
或有对价及其变动的说明：
133深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位：元深圳市物业管理有深圳外贸物业管理深圳市深福保水电深圳市深福保水电深圳市保税区保安限公司有限公司市政服务有限公司市政服务有限公司服务有限公司上期期上期期上期期上期期上期期合并日合并日合并日合并日合并日末末末末末
918650995800331691361201598460660914324715355773119709144799
资产：21.5461.7611.3819.2759.0869.8797.5060.7747.8433.02货币资550669642304169866207980259281384653238838278831845239121664
金55.4362.5022.9756.0056.4720.2727.8072.224.0274.46应收款270289256357142113132504285666227410776548684175340474220821
项07.3438.1130.5542.7707.4746.852.017.475.442.88
938880.834370.84935.1103719.31759.431699.4184918.186658.40885.625885.6
存货586596822868600
固定资248571251694166673.172534.267851253427633898.661516.72922.779360.0
产9.577.4451158.262.41405688无形资产
585403645469198571228444343100373704122163133285782816102542
负债：99.3117.7321.4697.2070.7596.1216.9024.077.0966.40借款应付款433742447881123344119689283346266764112855112502488147633403
项63.3248.3252.6001.8795.5568.6694.9409.298.217.97
333246350331133119132756255359287209202552222488414278422566
净资产22.2344.0389.9222.0780.3373.7580.6036.700.756.62
减：少195148183993
数股东1.319.00权益取得的333246350331133119132756235844268810202552222488414278422566
净资产22.2344.0389.9222.0799.0234.7580.6036.700.756.62
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照
权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□是□否
134深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
合并范围增加公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例
深圳市深物电梯有限公司同一控制下企业合并2022年1月31日3500000100%
深圳市深房物业清洁有限公司同一控制下企业合并2022年1月31日100%
深圳市物合城市更新有限公司新设立子公司2022年2月25日95000000100%
深圳市福保城市资源管理有限公司同一控制下企业合并2022年2月28日300000060%
扬州市物合置业有限公司新设立子公司2022年3月17日67%
深圳市同路物合投资发展有限公司新设立子公司2022年4月02日10000000100%
深圳市国贸产业空间服务有限公司新设立子公司2022年4月27日154000055%
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成持股比例子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接深圳市皇城地产有限
深圳市深圳市房地产业100.00%设立公司深圳市物合产业投资
深圳市深圳市房地产业100.00%设立发展有限公司深圳市设施之家科技软件和信息技术服务非同一控制企
深圳市深圳市35.00%有限公司业业合并北京设施之家科技有软件和信息技术服务非同一控制企
北京市北京市17.85%限公司业业合并深物业集团徐州大彭
徐州市徐州市房地产业100.00%设立房地产开发有限公司东莞市国贸长盛房地
东莞市东莞市房地产业100.00%设立产开发有限公司深物业扬州房地产开
扬州市扬州市房地产业100.00%设立发有限公司深圳市国贸物业管理
深圳市深圳市房地产业100.00%设立有限公司深圳市国贸美生活服
深圳市深圳市房地产业100.00%设立务有限公司山东深国贸物业管理
济南市济南市房地产业100.00%设立有限公司
135深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
重庆深国贸物业管理
重庆市重庆市房地产业100.00%设立有限公司重庆奥博电梯有限公
重庆市重庆市服务业100.00%设立司深圳市天阙电梯技术
深圳市深圳市服务业100.00%设立有限公司深圳市国管机电设备
深圳市深圳市服务业100.00%设立有限公司深圳市国贸餐饮有限
深圳市深圳市住宿和餐饮业100.00%设立公司深圳市物业工程建设
深圳市深圳市服务业100.00%设立监理有限公司深圳市深物业商业运
深圳市深圳市服务业100.00%设立营有限公司湛江深圳物业发展有
湛江市湛江市房地产业100.00%设立限公司深业地产发展有限公
香港香港房地产业100.00%设立司
汇恒发展有限公司香港香港房地产业100.00%设立
置茂置业有限公司香港香港房地产业70.00%设立非同一控制企
胜达时投资有限公司香港香港房地产业70.00%业合并扬州瘦西湖景悦物业
扬州市扬州市房地产业51.00%设立发展有限公司山东深国贸酒店管理
济南市济南市房地产业100.00%设立有限公司深圳市深汕特别合作
区国贸物业发展有限深圳市深圳市房地产业65.00%设立公司深圳市国贸同乐物业
深圳市深圳市房地产业51.00%设立管理有限公司深圳市荣耀房地产开非同一控制企
深圳市深圳市房地产业69.00%发有限公司业合并深圳市国贸科技园服同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%务有限公司合并
深圳市聚联人力资源100.00%同一控制企业深圳市深圳市服务业开发有限公司合并深圳市华政鹏物业管同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%理发展有限公司合并深圳市深物业城市更同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%新有限公司合并深圳市鹏宏源实业发同一控制企业
深圳市深圳市住宿和餐饮业100.00%展有限公司合并深圳市金海联物业管
深圳市深圳市房地产业100.00%同一控制企业理有限公司合并深圳市社会福利有限同一控制企业
深圳市深圳市卫生和社会工作100.00%公司合并深圳市福源民物业管同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%理有限责任公司合并深圳市梅隆实业发展同一控制企业
深圳市深圳市服务业100.00%有限公司合并深圳市国贸深绿园林同一控制企业
深圳市深圳市公共设施管理业90.00%有限公司合并深圳市佳源物业管理同一控制企业
深圳市深圳市房地产业54.00%有限公司合并深圳市和霖华建设管同一控制企业
深圳市深圳市房地产业90.00%理有限公司合并
136深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市众通达住宅修同一控制企业
深圳市深圳市建筑业90.00%缮服务有限公司合并深圳市康平实业有限同一控制企业
深圳市深圳市零售业90.00%公司合并深圳市体育服务有限同一控制企业
深圳市深圳市制造业100.00%公司合并深圳市教师之家培训同一控制企业
深圳市深圳市零售业100.00%有限公司合并深圳市教育实业有限同一控制企业
深圳市深圳市服务业100.00%公司合并深圳市育发实业有限同一控制企业
深圳市深圳市零售业80.95%公司合并深圳市深物业福源泰
深圳市深圳市房地产业100.00%设立发展有限公司厦门深国贸产城智慧
深圳市深圳市服务业51.00%设立服务有限公司越南深国贸物业管理
深圳市深圳市服务业100.00%设立有限公司深圳市深物业燕子湖
深圳市深圳市房地产业100.00%设立发展有限公司深圳市光明物合置业
深圳市深圳市房地产业100.00%设立有限公司东莞市物合置业有限
深圳市深圳市房地产业100.00%设立公司深圳市物业管理有限同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%公司合并深圳市深物电梯有限同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%公司合并深圳市深房物业清洁同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%有限公司合并深圳外贸物业管理有同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%限公司合并深圳市深福保物业发同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%展有限公司合并深圳市福保城市资源同一控制企业
深圳市深圳市房地产业60.00%管理有限公司合并深圳市深福保水电市
深圳市深圳市房地产业100.00%同一控制企业政服务有限公司合并深圳市保税区保安服同一控制企业
深圳市深圳市房地产业100.00%务有限公司合并深圳市物合城市更新
深圳市深圳市房地产业100.00%设立有限公司扬州市物合置业有限
扬州市扬州市房地产业67.00%设立公司深圳市同路物合投资
深圳市深圳市房地产业100.00%设立发展有限公司深圳市国贸产业空间
深圳市深圳市房地产业55.00%设立服务有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
2021年5月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方
式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中16%的表决权无条件授予物合公司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
137深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2）重要的非全资子公司
单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额深圳市荣耀房地产开
31.00%-7254199.090.0017492106.42
发有限公司扬州市物合置业有限
33.00%-156134.660.00-156134.66
公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债深圳市荣耀房49351442150791942300049434650137574788173030014732
地产109374537.32391537438791741660977976247.55422779983480812807
开发5.63032.660.116.396.506.49003.493.839.903.73有限公司扬州市物
86092860928613986139
合置
0253.0.000253.3388.0.003388.
业有
31316464
限公司
单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量深圳市荣
------耀房地产
0.0023400642.23400642.33317053.28597092.28597092.12843328
开发有限
21211472728.91
公司扬州市物
--
合置业有0.0097048.38
473135.33473135.33
限公司
其他说明：
138深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
单位：元
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额差额
其中：调整资本公积调整盈余公积调整未分配利润其他说明
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法深圳物业吉发
深圳市深圳市仓储服务50.00%权益法核算仓储有限公司深圳天安国际
大厦物业管理深圳市深圳市物业管理50.00%权益法核算有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额吉发仓储天安物管吉发仓储天安物管
流动资产4060875.2757800177.339519579.2757331775.19
139深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其中：现金和现金等2813000.4936792663.309519579.2736510372.60价物
非流动资产86923140.5050286.7780513120.4464052.07
资产合计90984015.7757850464.1090032699.7157395827.26
流动负债2381137.8327670957.732999369.4827437899.29
非流动负债0.0016341952.8216269895.46
负债合计2381137.8344012910.552999369.4843707794.75少数股东权益
归属于母公司股东权88602877.9413837553.5587033330.2313688032.51益按持股比例计算的净
44301438.976918776.7843516665.126844016.26
资产份额调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他对合营企业权益投资
44301438.976918776.7843516665.126844016.26
的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入4516455.338483323.4111266137.608738744.08
财务费用-5293.0141255.86-268242.57-23928.26
所得税费用523182.5654163.402093155.4553570.28
净利润1569547.71149521.046279466.34160430.60终止经营的净利润其他综合收益
综合收益总额1569547.71149521.046279466.34160430.60本年度收到的来自合营企业的股利其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计
140深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
少数股东权益归属于母公司股东权益按持股比例计算的净资产份额调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入净利润终止经营的净利润其他综合收益综合收益总额本年度收到的来自联营企业的股利其他说明
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额
合营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数
联营企业：
下列各项按持股比例计算的合计数其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）其他说明
（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
共同经营名称主要经营地注册地业务性质持股比例/享有的份额
141深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
直接间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
（一）信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并
将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
3)上限标准为债务人合同付款(包括本金和利息)逾期超过90天。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
1)定量标准
债务人在合同付款日后逾期超过90天仍未付款；
2)定性标准
*债务人发生重大财务困难；
*债务人违反合同中对债务人的约束条款；
*债务人很可能破产或进行其他财务重组；
142深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注六(一)、六(二)、六(九)之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2)应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至
2022年6月30日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的48.95%(2021年12月31日：57.71%)源于余额前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
（二）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司主要以银行借款作为融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类期末数项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
银行借款3779015668.004281391684.07263567311.213846019192.43171805180.43
应付账款299749726.45299749726.45299749726.45
其他应付款1834012894.061834012894.061821810218.0212202676.04
一年内到期的其他非90188631.1890188631.1890188631.18流动负债
合计6002966919.696505342935.762475315886.863846019192.43184007856.47（续上表）期初数项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
银行借款3524500000.004061471066.60181841910.203473322700.29406306456.11
应付账款351831212.23351831212.23351831212.23
其他应付款1027613690.941027613690.941015411014.9012202676.04
一年内到期的其他非83924701.8383924701.8383924701.83流动负债
合计4987869605.005524840671.601633008839.163473322700.29418509132.15
（三）市场风险
143深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1.利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至2022年6月30日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币3843732330.00元(2021年12月31日：人民币
3587800000.00元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
2.外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元期末公允价值
项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量
一、持续的公允价值
--------计量
（三）其他权益工具914972.72914972.72投资
二、非持续的公允价
--------值计量
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司持有的其他权益工具系上市公司股票，以证券交易所2022年6月30日的收盘价作为其公允价值。
144深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
9、其他
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例
深圳市投资控股有限责任公司(国2800900.00万
深圳市56.96%56.96%
有限公司有独资)元本企业的母公司情况的说明
（1）本公司的母公司是深圳市投资控股有限公司，系2004年10月在原深圳市三家国有资产经营管理公司基础上组
建新设的国有资本投资公司，主要职能是根据深圳市国资委授权对部分市属国有企业进行管理；深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门，代表深圳市政府对深圳投资控股有限公司实施管理。
（2）2021年，公司控股股东深圳市投资控股有限公司将其持有的本公司 38037890股无限售流通 A股普通股（占公司总股本6.382%），无偿划转给深圳市国有股权经营管理有限公司以充实社保基金。深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。本次无偿划转过户登记完成后，深投控持有本公司301414637股股份，占本公司总股本的50.575%，深圳市国有股权经营管理有限公司持有本公司
38037890股股份，占本公司总股本的6.382%。
本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称与本企业关系其他说明
145深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
4、其他关联方情况
其他关联方名称其他关联方与本企业关系深圳市心海控股有限公司子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司深圳市心海荣耀房地产开发有限公司子公司荣耀地产少数股东深圳湾科技发展有限公司母公司的全资子公司深圳湾区城市建设发展有限公司母公司的全资子公司深圳英飞拓科技股份有限公司母公司的子公司深圳市湾区国际酒店有限公司母公司的全资孙公司深圳高新区开发建设有限公司母公司的全资孙公司河北深保投资发展有限公司母公司的孙公司
深圳湾（保定）创新发展有限公司母公司的全资孙公司
深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公母公司的全资孙公司司深圳市福保园区运营有限公司母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）有限公司母公司的全资子公司
深圳市深福保（集团）有限公司商务公寓母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司母公司的全资孙公司
深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司母公司的全资孙公司深圳市深福保东部投资开发有限公司母公司的全资孙公司深圳全程物流服务有限公司母公司的孙公司深圳会展中心管理有限责任公司母公司的全资子公司深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司母公司的全资子公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市深投物业发展有限公司母公司的全资子公司国任财产保险股份有限公司深圳分公司母公司的孙公司深圳市深担增信融资担保有限公司母公司的孙公司深圳担保集团有限公司母公司的子公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司母公司的子公司
中国深圳对外贸易（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市保税区生活服务有限公司母公司的孙公司深圳深港科技创新合作区发展有限公司母公司的子公司深越联合投资有限公司母公司的全资孙公司深圳天俊实业股份有限公司母公司的孙公司其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
146深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度深圳湾科技发展
管理服务费43219580.5581000000.00否36898826.16有限公司深圳市建筑设计项目建筑设计方
研究总院有限公2951039.53案司深圳英飞拓科技
智能化工程款611563.48股份有限公司国任财产保险股
份有限公司深圳保险费909945.522178700.00否112834.59分公司深圳市深担增信
融资担保有限公担保费1061950.00司深圳担保集团有
担保费13656.60限公司深圳市深福保（集团）有限公服务费26911.00司商务公寓
出售商品/提供劳务情况表
单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
河北深保投资发展有限公司物业服务费4607506.852805356.45
河北深保投资发展有限公司水电工程款6583247.61
深越联合投资有限公司物业服务费241740.583126797.59深圳高新区开发建设有限公
物业服务费875587.86741984.34司深圳会展中心管理有限责任
物业服务费1884845.11公司
深圳全程物流服务有限公司物业服务费1530379.26深圳深港科技创新合作区发
物业服务费516023.58展有限公司深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限物业服务费36227.22公司深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限水电工程款1359633.03公司深圳市福保园区运营有限公
物业服务费41148.39司深圳市福保园区运营有限公
水电工程款87654.97司
深圳市深福保（集团）有限
物业服务费2957378.73公司
深圳市深福保（集团）有限
水电工程款1064220.19公司
深圳市深福保（集团）天津
物业服务费3529946.352730655.98投资开发有限公司深圳市深福保东部投资开发
物业服务费38550.76有限公司深圳市深福保东部投资开发
水电工程款53761.47有限公司
深圳市投资控股有限公司物业服务费7169148.87
147深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市湾区国际酒店有限公
物业服务费14100000.00司
深圳湾（保定）创新发展有
物业服务费163100.40限公司
深圳湾科技发展有限公司物业服务费19066931.6928502992.03深圳湾区城市建设发展有限
物业服务费1323523.65986445.32公司深圳香蜜湖国际交流中心发
物业服务费1211630.16展有限公司深圳英飞拓科技股份有限公
物业服务费117241.67司
国信证券股份有限公司物业服务费0.00766960.89深圳经济特区房地产（集物业服务费1326301.154269035.25
团）股份有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元
托管收益/承本期确认的托
委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终
包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型始日止日据收益
深圳市深投物深圳市物业发2019年11月2025年11月28011961.9
业发展有限公展(集团)股份投资性房地产0605市场定价日日8司有限公司
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
单位：元
委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托
方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产693203.390.00司深圳湾万怡酒店分公司深圳市五洲酒店管理有限公
投资性房地产957280.870.00司深圳湾万丽酒店分公司
本公司作为承租方：
单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债出租方租赁资租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金名称产种类产租赁的租金费付款额（如适利息支出产用（如适用）用）
148深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额深圳市深投物
投资性13273413967157353.47617.18013业发展
房地产.00.30261600.23有限公司深圳高新区开
投资性54243.4765.01011.8295875
发建设0.00
房地产0049.35有限公司关联租赁情况说明
（4）关联担保情况本公司作为担保方
单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕本公司作为被担保方
单位：元担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位：元项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬5059171.075087564.50
149深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（8）其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳湾科技发展
应收账款86462569.522529166.58112281758.953368452.77有限公司
河北深保投资发3059281.3791778.442221584.6366647.54展有限公司
深圳高新区开发2220270.9881367.652038315.6575908.99建设有限公司
深圳市投资控股47832951.111422392.91494774.1220087.62有限公司
深圳市深投物业3618388.27108551.65发展有限公司
深圳湾（保定）
创新发展有限公28814.40846.4328814.40864.43司深圳湾区城市建
90000.002700.00
设发展有限公司深圳会展中心管
1281690.8638021.731170565.0048987.95
理有限责任公司深圳深港科技创
新合作区发展有101072.003032.16限公司深圳全程物流服
800539.4624016.18395202.4211856.07
务有限公司深圳市大工业区
（深圳出口加工
52000.0041600.0052000.00
区）开发管理集团有限公司深圳市深福保（集团）天津实38331.151149.9338331.15业发展有限公司深圳市深福保（集团）天津投8450758.68253522.764700758.68资开发有限公司深圳市深福保（集团）有限公2696163.0458852.892458264.34司
深圳市湾区国际14946000.00448380.00酒店有限公司深圳市五洲酒店
管理有限公司深230167.206905.02圳湾万丽酒店分公司深圳市五洲酒店
管理有限公司深166672.805000.18圳湾万怡酒店分公司
合计168266210.575003000.70129689829.613707089.18
150深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市深福保
预付款项（集团）有限公42726200.00司
合计42726200.00深圳市心海控股
其他应收款401499990.186044999.71401499990.186044999.71有限公司深圳市心海荣耀
房地产开发有限355026166.8310650785.01355026166.8310650785.01公司深圳物方陶瓷工
1747264.251747264.251747264.251747264.25
业有限公司深圳湾科技发展
11809060.35419496.7511809060.35419496.75
有限公司深圳市前海高端
信息服务有限公10720575.27321617.268430575.27252917.26司
深圳天俊实业股10000000.0010000000.00份有限公司
深圳市投资控股685740.9094936.15109148.4446829.92有限公司
深圳高新区开发20420.00612.6020420.00612.60建设有限公司
深圳市深投物业81233.0081233.0081233.0081233.00发展有限公司深圳经济特区房地产（集团）股20722314.8520722314.85份有限公司深圳市深福保（集团）有限公8345544.8575477.8833568863.10司中国深圳对外贸易（集团）有限1609160.241410306.11公司
合计822267470.7219436422.61844425342.3819244138.50
（2）应付项目
单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额
应付账款深圳市深投物业发展有限公司715243.51887042.50
深圳高新区开发建设有限公司202720.85252198.81
深圳市建筑设计研究总院有限公司1138999.82
合计917964.362278241.13
其他应付款深圳市深投物业发展有限公司6118414.6110874467.40
深圳湾科技发展有限公司111815469.8390354189.38
深圳湾区城市建设发展有限公司360752.18360752.18
深圳物业吉发仓储有限公司42296665.1438796665.14
深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.905214345.90
深圳市投资控股有限公司769277.91
深圳英飞拓科技股份有限公司144219.02144219.02
国信证券股份有限公司228813.86
151深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
535734.00535734.00
万怡酒店分公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾
654786.00654786.00
万丽酒店分公司
深圳经济特区房地产（集团）股份有
19667670.00
限公司
深圳市保税区生活服务有限公司4850.004850.00
深圳市福保园区运营有限公司248682.00192080.00
深圳市深福保（集团）有限公司689058.24146410.00
合计187750646.92148276590.79
7、关联方承诺
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□适用□不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□适用□不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□适用□不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺项目本期数上年同期数
已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同1034954205.35204632733.45
152深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
*关于转让嘉宾大厦的诉讼事项1993年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项9381万元全额计提了坏账准备。2018年10月31日，深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019年4月29日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。
*关于海外联谊大厦5-8楼内全部装修、装饰、设备和设施的诉讼事项
2008年，本公司之子公司深圳市海联招待所与蔡宝林签订了《海联招待所内部承包经营合同》、《房屋租赁合同》
获得在海外联谊大厦5-8楼房产使用权，并设立深圳市海联宾馆有限公司在该房产从事经营活动。因合同终止执行，蔡宝林此前支付该房屋内全部装修、装饰、设备和设施向深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联”）提起了民事诉讼。2019年12月26日，深圳市罗湖区人民法院出具（2019）粤0303民初4458号民事判决书，判决金海联在判决书生效十日内接收原告蔡宝林残留在海外联谊大厦5-8楼内的全部装修、装饰、设备和设施等，并支付残值价款2396947元，蔡宝林对上述财产不再享有任何权利。执行阶段法院认为双方当事人互有金钱给付义务，将两案标的进行抵扣后，金海联还需向蔡宝林支付人民币393762.31元及执行费16890元。
*深圳市南山区软件园第四届业主委员会（申请人）与深圳市国贸科技园服务有限公司（被申请人1）、高新区分公司（被申请人2）软件园一期物业合同纠纷仲裁案
2021年2月、3月，国贸科技园高新分公司及国贸科技园公司分别受到仲裁通知书，案号：（2021）深国仲受541
号、（2021）深国仲受1063号，深圳市南山区软件园第四届业主委员会申请裁决：1.被申请人1返还人民币
9893677.82元及资金占用费3272665.99元（从2012年7月1日起暂计至2021年1月31日），暂合计13166343.81；
裁决被申请人1承担律师费30000.00元人民币；裁决被申请人2返还人民币31077017.59元及资金占用费635929.44元（从2020年7月1日起暂计至2021年1月31日），合计30000.00元人民币；裁决被申请人2承担律师费30000.00元人民币。上述金额合计45209290.84元。
目前第一次开庭结束后，仲裁双方对于涉及金额数目有争议，已申请第三方审计机构审计，现审计工作已结束，向
争议双方征求反馈意见，并于近期出具审计报告终稿。截至报告出具日，审计机构尚未出具正式报告。
*关于深圳市荣耀房地产开发有限公司（原告）诉深圳市和润翔贸易有限公司（被告）房屋拆迁补偿合同纠纷的诉讼事项
2019年12月31日，因实施深圳市龙华区观澜街道蚌岭片区城市更新项目需要，深圳市荣耀房地产开发有限公司（下称“荣耀地产”）与深圳市和润翔贸易有限公司（下称“和润翔公司”）签订《深圳市龙华区观澜办事处蚌岭片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，和润翔公司至今仍未履行《搬迁补偿协议》，未配合荣耀地产办理被搬迁物业不动产权证书注销手续，已严重损害荣耀地产合法权益，遂诉至法院，要求和润翔公司配合荣耀地产办理位于深圳市龙华区观澜街道桂花村的万发家私城一栋一层、万发家私城一栋二层、万发家私城二栋一层、万发家私城二栋二层、万发家私
城二栋三层、万发家私城三栋一层；万发家私城三栋二层、万发家私城三栋三层、万发家私城三栋四层房产不动产权证
书注销手续，并承担相关税费。
深圳市荣耀房地产开发有限公司已对深圳市和润翔贸易有限公司采取财产保全措施。
（注：根据荣耀公司与和润翔公司《深圳市龙华区观澜办事处蚌岭片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》的确定，前述被搬迁物业总价值共计人民币2亿元）
*深圳市荣耀房地产开发有限公司执行异议案
前海法院以处理申请执行人周国涵与被告张祝林、陈赛凤、深发工艺红木（深圳）股份有限公司民间借贷纠纷一案（涉案金额约1900万元）为由，2021年6月5日作出（2021）粤0391执保238号之一《查封、扣押、冻结财产通知书》，查封被申请人深发工艺红木（深圳）股份有限公司名下位于深圳市宝安区观澜街道桂花村蚌岭村民小组同古地地段（即观澜街道桂花路192号）的土地和厂房，土地享有的剩余使用年限权益及土地上建筑物、附属物所有权（违法建
153深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文筑编号分别为 508-0405-11220-B、508-0405-11007-B、508-0405-11013-B、508-0405-11008-B、508-0405-11010-B），从
2021年3月12日起查封，期限3年。
和润翔公司2021年7月16日（按立案时间），就该查封行为向前海法院提出执行异议。前海法院于2021年9月
30日，作出（2021）粤0391执异228号《执行裁定书》，驳回和润翔公司执行异议。和润翔公司不服裁定，于2021年
11月3日（按立案时间），向前海法院提起执行异议之诉，前海法院已经受理。
荣耀地产于2021年9月，向前海法院正式提出查封执行异议（9月13日立案）。2021年12月9日，前海法院作出
（2021）粤0391执异289号《执行裁定书》，裁定“中止前海法院已经开展的财产保全行为”。周国涵不服裁定，于
2021年12月29日向前海法院提起执行异议之诉，该案将于2022年4月25日下午14:30开庭审理。
后因法院向张祝林、陈赛凤送达文书失败，开庭时间已从原定的4月下旬改期到了8月31日上午9点半。
*其他
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至
2022年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为64997757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数
2、利润分配情况
单位：元
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位：元受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称
154深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因
2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润其他说明
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对房地产销售业务、物业管理业务及饮食服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
（2）报告分部的财务信息
单位：元项目房地产业务物业管理租赁业务分部间抵销合计
营业收入1156147570.46778342112.8153810156.971988299840.24
营业成本334703848.75674642686.4759306048.101068652583.32
资产总额12697711749.981609237951.57859361089.2615166310790.81
负债总额9398253414.851299419757.57292091111.6110989764284.03
155深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏
967022967022967022967022
账准备96.84%100.00%97.65%100.00%
69.4069.4069.4069.40
的应收账款其
中：
按组合
计提坏315854143932.301460232473100760.222397
账准备3.16%4.56%2.35%4.33%0.72488.245.49834.66的应收账款其
中：
998608968462301460990270968030222397
合计100.00%96.98%100.00%97.75%
10.1201.888.2404.8930.234.66
按单项计提坏账准备：96702269.40
单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由
深圳市基永物业发展93811328.0593811328.05100.00%涉及诉讼，无可执行有限公司财产
深圳特威实业有限公2836561.002836561.00100.00%账龄较长，预计无法司收回
罗湖区经济发展公司54380.3554380.35100.00%
账龄较长，预计无法收回
合计96702269.4096702269.40
按组合计提坏账准备：143932.48
单位：元
156深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
期末余额名称账面余额坏账准备计提比例
1年以内（含1年）2756828.1479339.033.00%
1-2年279601.6327960.1610.00%
2-3年122110.9536633.2930.00%
合计3158540.72143932.48
确定该组合依据的说明：
详见第十节财务报告
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用□不适用按账龄披露
单位：元账龄期末余额
1年以内（含1年）2756828.14
1至2年279601.63
2至3年122110.95
3年以上96702269.40
5年以上96702269.40
合计99860810.12
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账
96702269.4096702269.40
准备
按组合计提坏100760.8343171.65143932.48账准备
合计96803030.2343171.6596846201.88
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元单位名称收回或转回金额收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位：元项目核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位：元
157深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额坏账准备期末余额的比例
深圳市基永物业发展有限公司93811328.0593.94%93811328.05
深圳特威实业有限公司2836561.002.84%2836561.00
中国太平洋财产保险股份有限公司1305420.001.31%39162.60
深圳市飞煌实业有限公司769919.050.77%23097.57
深圳市乐汇派对餐饮管理有限公司583269.400.58%55463.73
合计99306497.5099.44%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位：元项目期末余额期初余额
应收利息385423194.450.00
应收股利0.000.00
其他应收款4778856969.072412506681.28
合计5164280163.522412506681.28
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元项目期末余额期初余额
委托贷款385423194.45
合计385423194.450.00
2）重要逾期利息
单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据
其他说明：
158深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
3）坏账准备计提情况
□适用□不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位)期末余额期初余额
合计0.000.00
2）重要的账龄超过1年的应收股利
单位：元是否发生减值及其判
项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据
3）坏账准备计提情况
□适用□不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额
押金2240927.002328581.00
外部往来款23216234.5756305486.73
内部往来款4785968996.642386210528.77
合计4811426158.212444844596.50
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计
损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失
值)值)
2022年1月1日余额8844588.1423493327.0832337915.22
2022年1月1日余额
在本期
本期计提43181.20188092.72231273.92
2022年6月30日余
8887769.3423681419.8032569189.14
额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
159深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
□适用□不适用按账龄披露
单位：元账龄期末余额
1年以内（含1年）4231.63
1至2年3880.01
2至3年20880.00
3年以上32540197.50
4至5年40000.00
5年以上32500197.50
合计32569189.14
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他
单项计提坏账23493327.08188092.7223681419.80准备
按组合计提坏8844588.1443181.208887769.34账准备
合计32337915.22231273.9232569189.14
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元单位名称转回或收回金额收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位：元项目核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例东莞市物合置业对子公司的往来2113760170.001年以内（含143.93%
160深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文有限公司款项年）深圳市光明物合对子公司的往来1年以内（含1
1621000000.0033.69%置业有限公司款项年）扬州市物合置业对子公司的往来1年以内（含1
576893203.4911.99%有限公司款项年）深业地产发展有对子公司的往来
105126625.455年以上2.18%7199477.67
限公司款项深圳市集团徐州对子公司的往来1年以内（含1大彭房地产开发37888221.890.79%款项年）有限公司
合计4454668220.8392.58%7199477.67
6）涉及政府补助的应收款项
单位：元
预计收取的时间、金单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄额及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
1402829880.1334465880.1127829880.1059465880.
对子公司投资68364000.0068364000.00
39393939
对联营、合营
70203829.8918983614.1451220215.7569344295.5118983614.1450360681.37
企业投资
1473033710.1385686096.1197174175.1109826561.
合计87347614.1487347614.1428149076
（1）对子公司投资
单位：元期初余额本期增减变动期末余额减值准备期被投资单位（账面价计提减值准（账面价值）追加投资减少投资其他末余额
备值）深圳市皇城
35552671.935552671.9
地产有限公
33
司深圳市物合
44950000.044950000.0
产业投资发
00
展有限公司深物业扬州
50000000.050000000.0
房地产开发
00
有限公司
161深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
东莞市国贸
长盛房地产20000000.020000000.0开发有限公00司深圳市国贸
195337851.195337851.
物业管理有
2323
限公司深圳市物业
工程建设监3000000.003000000.00理有限公司深圳市深物
63509120.363509120.3
业商业运营
22
有限公司湛江深圳物
2530000.00
业有限公司
深业地产发15834000.0展有限公司0深物业集团
徐州大彭房50000000.0地产开发有0限公司
深圳市荣耀508000000.508000000.房地产开发0000有限公司
深圳市深物119116236.41641757.677474479.2业城市更新9129有限公司
东莞市物合20000000.030000000.050000000.0置业有限公000司
深圳市光明50000000.050000000.0物合置业有00限公司深圳市物合
236641757.236641757.
城市更新有
6262
限公司
105946588316641757.41641757.613344658868364000.0
合计
0.396220.390
（2）对联营、合营企业投资
单位：元本期增减变动期初余期末余权益法宣告发减值准投资单额（账其他综额（账位面价追加投减少投下确认其他权放现金计提减备期末合收益其他面价
值）资资的投资益变动股利或值准备余额调整值）损益利润
一、合营企业深圳物业吉发4351678477344301
仓储有665.12.86438.98限公司
深圳天6844074760.69187
安国际16.255276.77大厦物
162深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
业管理有限公司
5036085953451220
小计
681.37.38215.75
二、联营企业深圳物方陶瓷18983
工业有614.14限公司
18983
小计614.14
503605122018983
合计681.37215.75614.14
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务23251320.7316550326.7431762623.2117990848.30
其他业务8338349.86659988.0010538272.14659988.00
合计31589670.5917210314.7442300895.3518650836.30
收入相关信息：
单位：元合同分类分部1分部2合计商品类型
其中：
房屋租赁业务31589670.5931589670.59按经营地区分类
其中：
深圳31589670.5931589670.59市场或客户类型
其中：
合同类型
其中：
按商品转让的时间分类
其中：
按合同期限分类
其中：
按销售渠道分类
163深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
其中：
合计31589670.5931589670.59
与履约义务相关的信息：
本期母公司收入均为租赁业务收入。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位：元项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益859534.383218483.17
委托贷款取得的利息收入76724135.1859818841.72
合计77583669.5663037324.89
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
□适用□不适用
单位：元项目金额说明
非流动资产处置损益-41452.49计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策主要为收到的留工培训补助及防疫补
1115174.40
规定、按照一定标准定额或定量持续贴等享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的-100594.95资金占用费同一控制下企业合并产生的子公司期
-6933601.34初至合并日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和1128481.62主要为罚没及违约金收入支出
减：所得税影响额554987.92
少数股东权益影响额461472.66
合计-5848453.34--
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
164深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年半年度报告全文
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用□不适用
2、净资产收益率及每股收益
每股收益报告期利润加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净5.40%0.42080.4208利润扣除非经常性损益后归属于
5.53%0.43060.4306
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用□不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用□不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称
4、其他
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