国电南自:土地估价报告

土地估价报告
项目名称:扬州经济技术开发区汽车及零部件产业园管理办公
室价格咨询位于扬州市横十二东路以南、施邗河以
西一宗工业用地出让国有建设用地使用权市场价
值评估(扬州市)
受托估价单位:江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司
土地估价报告编号:(江苏)富瑞(2021)(估)字第112601号
提交估价报告日期:二o二一年十一月三十日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
扬州经济技术开发区汽车及零部件产业园管理办公室价格咨询位
于扬州市横十二东路以南、施邗河以西一宗工业用地出让国有建设用
地使用权市场价值评估(扬州市)。
二、委托估价方
单位名称:扬州经济技术开发区汽车及零部件产业园管理办公室
三、估价目的
因土地使用权价格咨询需要，委托方扬州经济技术开发区汽车及
零部件产业园管理办公室委托江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限
公司对位于扬州市横十二东路以南、施邗河以西宗地在估价期日2021
年11月26日，土地用途为工业用地，土地面积为43061.98㎡㎡的国有
建设用地使用权市场价值进行评估。江苏富瑞房地产资产评估造价咨
询有限公司遵循《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让
地价评估技术规范》，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民
共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中
华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规
定》、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》、《江苏省
工业用地招标拍卖挂牌出让办法(试行)》等相关法律、法规、政策
文件的规定，对待估宗地国有建设用地使用权市场价值进行评估，为
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委托方提供价格咨询。
四、估价期日
根据本次评估目的和委托方的要求，依据估价师现场踏勘时间，
确定估价期日为2021年11月26日。
五、估价日期
2021年11月26日至2021年11月30日
六、地价定义
1.土地使用权性质
根据委托方提供的不动产权证，本次评估设定待估宗地国有建设
用地使用权性质为出让国有建设用地使用权。
2.估价期日
根据本次评估目的和委托方的要求，依据估价师现场踏勘时间，
确定估价期日为2021年11月26日。
3.土地用途
依据《扬州市城市总体规划(2011-2020)》及不动产权证，本
次评估的待估宗地位于扬州市横十二东路以南、施邗河以西，登记用
途为工业用地。本次评估依据待估宗地登记用途并参照《土地利用现
状分类》(GB/T21010-2017)设定土地用途为工业用地。
4.土地开发程度
依据土地估价师的实地勘查，待估宗地实际开发程度为:宗地红
线外达到通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯“六通”和宗地红
线内达到场地平整“一平”的开发水平。依据本次评估目的和待估宗地
土地利用特点，本次评估待估宗地土地开发程度依据实际开发程度设
定，即为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯“六
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通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平。
5.土地利用和规划条件
在估价期日，待估宗地现状土地为待开发空地。
根据委托方提供的国有土地使用权证，用地性质:工业用地。估
价对象应达到待估宗地《建设项目规划设计要点》及《江苏省建设用
地指标(2018年版)》中关于土地集约化利用指标的要求。本次评估
的是待估宗地在规划利用条件下的地价。
6.土地使用年期
根据委托方提供《不动产权证》，待估宗地终止日期为2063年02
月10日，本次评估依据估价目的设定待估宗地使用年期为工业用地剩
余使用年期41.21年。
本次评估的待估宗地地价是指在公开市场条件下，在估价期日
2021年11月26日，规划土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地
红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯“六通”和宗地
红线内达到场地平整“一平”的开发水平，设定土地面积为43061.98㎡，
设定土地用途为工业用地，设定土地使用年期为工业用地剩余年期
41.21年的国有建设用地使用权市场价值进行评估。
七、估价结果
扬州经济技术开发区汽车及零部件产业园管理办公室价格咨询位
于扬州市横十二东路以南、施邗河以西一宗工业用地出让国有建设用
地使用权市场价值评估。待估宗地土地面积为43061.98㎡，本次评估
土地面积为43061.98m㎡。在估价期日2021年11月26日，在评估设定
宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯“六通”和
宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平，评估设定用途为工业用
地，设定使用年期为工业用地剩余年期41.21年，国有建设用地土地使
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江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司土地估价报告
用权市场价值为257元/m㎡，即每平方米土地价格为人民币贰佰伍拾柒
圆整；评估土地面积为43061.98㎡㎡，待估宗地总地价为1106.69万元(四
舍五入，取整至佰元)，即人民币壹仟壹佰零陆万陆仟玖佰圆整。
待估宗地具体估价结果详见表1《土地估价结果一览表》。
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表1土地估价结果一览表
估价机构:江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司估价报告编号:(江苏)富瑞(2021)(估)字第112601号估价期日:2021年11月26日估价目的:价格咨询估价期日的土地使
用权性质:国有出让
一、上述土地估价结果的限定条件:
表2待估宗地基础设施及其他条件设定表
二、其他需要说明的事项:
1、评估报告自提交报告之日起一年内有效。
2、土地估价目的仅为委托方价格咨询确定待估宗地国有建设用地使用权市场价值提供参考依据。
价机构:江苏富瑞房地评估造
二○二一年十一月三十日
江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司土地估价报告
八、土地估价师签字
1.土地估价师胡小星签字，资格证书号:2007440018
2.土地估价师马小雪签字:马小雪，资格证书号:2014330055
九、土地估价机构
二o二一年十一月三十日
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第二部分估价对象界定
一、委托估价方
单位名称:扬州经济技术开发区汽车及零部件产业园管理办公室
二、估价对象
本次委托评估的待估宗地为位于扬州市横十二东路以南、施邗河
以西的出让国有建设用地使用权，四至为:东至空地，西至扬州中集
通华专用车有限公司，南至江苏国电南自电力自动化有限公司，北至
空地。本次评估在公开市场条件下，估价期日为2021年11月26日，
设定用途为工业用地，土地面积为43061.98㎡，设定宗地红线外达到
通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯“六通”和宗地红线内达到
场地平整“一平”的开发水平，设定使用年期为41.21年的出让国有建设
用地使用权市场价格。
三、估价对象概况
1.估价对象界定
本次评估的估价对象为位于扬州市横十二东路以南、施邗河以西
的国有建设用地使用权。在估价期日，土地使用权人为江苏国电南自
电力自动化有限公司，土地面积为43061.98㎡㎡，土地用途为工业用地。
2.土地登记状况
2.1宗地位置:扬州市横十二东路以南、施邗河以西。
2.2宗地来源及历史沿革:估价对象由江苏国电南自电力自动化有
限公司于2014年01月08日领取国有土地使用权证。
2.3土地权属状况及权属变更:待估宗地土地使用权性质设定为出
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江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司土地估价报告
让国有建设用地使用权，土地使用者为江苏国电南自电力自动化有限
公司。
2.4土地用途:土地规划用途为工业用地,出让批准用途为工业用
地，评估设定用途为工业用地。
2.5土地面积:委托评估土地总面积为43061.98㎡,评估设定土地
总面积为43061.98㎡㎡。
2.6宗地四至:横十二东路以南、施邗河以西。
2.7土地等级:位于扬州市市区工业用地四级地。
2.8不动产权证书编号、登记时间、地籍图号、宗地号:国有土地
使用权证号:扬国用(2014)第0025号，登记时间:2014年01月08
日，地籍图号:74.25-95.25，宗地号321004003015GB00017。
3.土地权利状况
3.1土地所有权:在估价期日,估价对象的土地所有权为单独所有。
3.2土地使用权:在估价期日,待估宗地土地使用权性质设定为出
让国有建设用地使用权，待估宗地土地使用年期为工业用地剩余年期
41.21年。
3.3他项权利状况:在估价期日2021年11月26日,待估宗地无
租赁、抵押等他项权利限制。
4.土地基础设施状况
4.1宗地红线外基础设施条件
待估宗地红线外土地开发程度达到通路、通电、通上水、通下水、
通气、通讯“六通”的开发水平。
4.2宗地红线内土地平整状况
待估宗地红线内达到场地平整的开发水平。
5.土地利用状况
5.1地上建筑物及附着物状况
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江苏富瑞房地产资产评估造价咨询有限公司土地估价报告
待估宗地现状土地为待开发空地。
5.2规划土地利用说明
根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权证，用地性质:工业
用地。
5.3土地集约化利用指标
根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权证，待估宗地《规划
设计要点》，宗地规划用地性质为:工业用地。估价对象应达到待估
宗地《规划设计要点》及《江苏省建设用地指标(2018年版)》中关
于土地集约化利用指标的要求。
5.4土地利用的特殊说明
估价对象应达到待估宗地《建设项目规划设计要点》及《江苏省
建设用地指标(2018年版)》中关于土地集约化利用指标的要求。
四、影响地价的因素说明
《城镇土地估价规程》，影响工业用地土地价格的因素包括一般因
素、区域因素及个别因素。其中一般因素包括城市资源状况、土地制
度与土地市场状况、产业政策、税收政策、金融政策、城市规划及发
展目标、城市经济发展状况等。区域因素包括区域土地市场状况、区
域交通条件、基础设施条件、产业集聚规模、产业管制、环境条件及
规划条件等。个别因素包括宗地的地形地势状况、水文地质状况、宗
地形状及面积、宗地利用状况、最有效使用条件、交通状况、基础设
施条件及土地权利状况等。详细分析如下:
1.一般因素
1.1城市资源状况
1.1.1城镇地理位置
扬州市地处江苏中部，长江北岸、江淮平原南端，东经119°01、~
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119°54、、北纬32°15，。南濒长江，北与淮安、盐城接
壤，东和盐城、泰州毗连，西与天长(安徽省)、南京、淮安交界。
1.1.2人口及土地面积
2020年末扬州市市户籍人口454.71万人，比2019年下降0.53%。
2020年出生人口29637人，出生率6.52‰；死亡人口40493人，死亡
率8.91‰，2020年人口自然增长率为-2.39‰。户籍人口城镇化率69.2%。
扬州市市域土地面积6591km㎡，其中市辖区面积2310k㎡，中心城
区以扬溧高速、启扬高速、京沪高速、长江及夹江围合的范围划定640
平方公里范围作为城市开发边界，下辖广陵、邗江、江都3个区和宝
应1个县，代管仪征、高邮2个县级市。
1.1.3行政规划
扬州市下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代
管高邮、仪征2个县级市。全市共有62个镇、4个乡和17个街道。
扬州市下辖4个国家级开发园区，分别为扬州经济技术开发区、
扬州(高邮)国家农业科技园、扬州国家高新技术产业开发区、扬州
综合保税区；3个省级高新区，分别为高邮高新技术产业开发区、高邮
湖西新区(省级高新区)、扬州杭集高新技术产业开发区；8个省级经
济开发区，分别为高邮经济开发区、高邮城南经济新区(享有省级开
发区优惠政策)、宝应经济开发区、仪征经济开发区、广陵经济开发
区、邗江经济开发区、江都经济开发区、维扬经济开发区。
1.1.4自然条件
扬州市属于亚热带湿润气候区。年平均气温15℃，冬冷夏热较为
突出。7月最热，平均气温为27.6℃。1月最冷，平均气温为1.5℃。
全市极端高温39.8℃，极端低温-19℃。无霜期平均222天。初霜日一
般在11月下旬，终霜日在3月中下旬。平均日照2176.7小时，日照时
数最多的月为8月(220小时~226小时)，最少的月为2月(130小
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时~155小时)。年平均降水量1030mm，夏季约占45%，冬季约占
9.5%,春秋季各占22%~23%。多数年份从6月中旬到7月中旬,形
成雨季。
境内湖泊众多。主要河流有长江、京杭大运河和新、老通扬运河。
长江岸线在市境内长200km。京杭大运河由北向南纵贯全市，流经宝
应、高邮、江都、邗江入长江，市区内古运河环绕。新、老通扬运河
西起江都，东经泰州、姜堰入南通境内。
适宜的气候条件、丰富的水资源以及良好的排灌系统有利于扬州
市工业企业的发展，对工业用地的价格产生积极的影响。
1.2工业房地产制度与工业房地产市场状况
1.2.1土地使用制度与土地管理政策
近来来，扬州市土地市场不断完善，宏观调控不断加强，土地有
偿使用制度改革不断推进。2007年1月1日起《关于发布实施〈全国
工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发〔2006〕307号)实施；
工业用地价值逐渐回归市场；2014年9月1日起《节约集约利用土地
规定》(国土资源部令第61号)施行，工业用地利用效率逐渐提升。
江苏省和扬州市积极响应国家政策，结合区域实际相继出台相关
政策措施，2007年3月8日起施行《江苏省政府办公厅关于印发江苏
省工业用地出让最低价标准的通知》(苏政办发〔2007〕21号)。2020
年10月21日，扬州市人民政府下发《关于推进全市开发园区“二次
创业”高质量发展的意见》(扬发〔2020〕47号)，进一步贯彻《国
务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《江苏省人民政府关于切
实加强土地集约利用工作的通知》精神，严格土地管理，挖掘内部潜
力，盘活存量土地和低效利用土地，全面推进土地集约利用，促进泰
兴市经济社会可持续发展。
扬州市不断深化城市土地使用制度改革，目前形成由政府收购储
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备后再统一出让的政府主导的土地市场出让机制。并且不断加强提高
工业用地集约节约利用，同时放宽产业用地政策，鼓励工业企业的入
驻，夯实、促进实体经济发展，推进工业用地市场优化配置，促进产
业结构转型升级，使工业用地市场更加规范。
1.2.2土地市场交易状况
扬州市近几年经济保持平稳健康增长，产业结构不断优化，投资
环境不断改善。工业用地土地市场发育日渐成熟，土地交易公开活跃，
工业用地地价水平平稳上升。
(1)土地供应状况
2016年，扬州市公布《国有建设用地供应计划》，工矿仓储用地
供应计划为344公顷。扬州市区已发布招商公告24批次，实际工业、
仓储用地挂牌成交32宗，出让面积约141公顷，各区出让单价不低于
最低保护价。出让金总额3.09亿元。
2017年，扬州市公布《国有建设用地供应计划》，工矿仓储用地
供应计划为240公顷。扬州市区已发布招商公告35批次，实际工业、
仓储用地挂牌成交57宗，出让面积约230.5公顷，各区出让单价不低
于最低保护价。出让金总额5.95亿元。
2018年，扬州市公布《国有建设用地供应计划》，工矿仓储用地
供应计划为440公顷。扬州市区已发布招商公告43批次，实际工业、
仓储用地挂牌成交81宗，出让面积约249.39公顷，各区出让单价不低
于最低保护价。出让金总额6.22亿元。
2019年，扬州市公布《国有建设用地供应计划》，工矿仓储用地供
应计划为333.33公顷。扬州市区已发布工矿仓储用地招商公告39批次，
实际工业、仓储用地挂牌成交39宗，出让面积约149.14公顷，出让年
期有30年和50年两档，各区出让单价不低于最低保护价。出让金总
额3.46亿元。
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2020年，扬州市公布《国有建设用地供应计划》，工矿仓储用地供
应计划为200公顷。扬州市区已发布工矿仓储用地招商公告46批次，
实际工业、仓储用地挂牌成交46宗，出让面积约159.90公顷，出让年
期有30年和50年两档，各区出让单价不低于最低保护价。出让金总
额4.25亿元。
(2)土地成交价格
工业用地净地成交价格逐步趋向市场价值，2017年扬州市六等工
业用地净地成交均价超过最低保护价336元/平方米，达到353元/平方
米；扬州市十等工业用地净地成交均价超过最低保护价168元/平方米，
达到224元/平方米。2018年扬州市六等工业用地净地成交均价超过最
低保护价336元/平方米，达到371元/平方米；扬州市十等工业用地净
地成交均价超过最低保护价168元/平方米，达到242元/平方米。2019
年扬州市六等工业用地净地成交均价超过最低保护价336元/平方米，
达到406元/平方米(出让年期为30年或50年)；扬州市十等工业用
地净地成交均价超过最低保护价168元/平方米，达到200元/平方米(出
让年期为30年或50年)。2020年扬州市六等工业用地净地成交均价
超过最低保护价336元/平方米，达到419元/平方米(出让年期为30
年或50年)；扬州市十等工业用地净地成交均价超过最低保护价168
元/平方米，达到203元/平方米(出让年期为30年或50年)。
综上，近几年扬州市出让面积和出让价格可以看出，工业用地的
出让面积因受到新增及存量建设用地指标限制，上下有一定的波动，
成交交价格总体平稳上升。
1.3产业政策
为促进产业结构调整和优化升级，加快供给侧结构改革，扬州市
近年来相继发布了《市政府关于贯彻落实，实施办法的通知》(扬府发〔2016〕73号)、《市政
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府关于印发扬州市推进智能制造及高端装备产业发展行动计划
(2017-2020年)的通知》等政策文件。又于2017年5月10日，为贯
彻落实《省政府关于加快发展先进制造业振兴实体经济若干政策措施
的意见》，促进我市先进制造业加快发展，扬州市政府发布了《市政
府关于促进先进制造业加快发展的政策意见》，进一步加大对企业的
财税支持力度，促进高效用地，强化工业污染防治，优化发展环境，
降低企业运营成本。
1.4税收政策
1.4.1增值税
2016年3月23日，根据财政部、国家税务总局发布《关于全面推
开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号，2016年5月
1日起施行)，《通知》要求，自2016年5月1日起，在全国范围内
全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产
业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴
纳营业税改为缴纳增值税。
1.4.2企业所得税
根据《国家税务总局关于贯彻落实进一步扩大小型微利企业减半征
收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第61
号)，自2015年10月1日至2017年12月31日，符合规定条件的小
型微利企业，无论采取查账征收还是核定征收方式，均可以享受财税
〔2015〕99号文件规定的小型微利企业所得税优惠政策。
1.4.3相关税收免征
依据2017年月财政部、税务总局发布的《关于支持小微企业融资有
关税收政策的通知》，有关税收政策如下:(1)自2017年12月1日至2019
年12月31日，对金融机构向农户、小型企业、微型企业及个体工商户发
放小额贷款取得的利息收入，免征增值税。(2)自2018年1月1日至2020
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年12月31日，对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同免征印
花税。
1.4.4税收优惠政策
2020年，为减小新型冠状病毒感染的肺炎疫情对实体经济的冲击
和影响，国家实施了一系列税务优惠政策。2020年2月6日，财政部、
税务总局发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收
政策的公告》(财政部、税务总局公告2020年第8号)，为支持相关
企业发展，对疫情防控重点保障物资生产企业、受疫情影响较大的困
难行业、公共交通运输服务企业等实行不同程度的税收减免政策。依
据2020年2月20日发布的《人力资源社会保障部、财政部、税务总
局关于阶段性减免企业社会保险费的通知》(人社部发〔2020〕11号)，
地方政府可根据受疫情影响情况和基金承受能力，阶段性减免企业社
会保险费。2020年3月13日，财政部、税务总局发布《财政部、国家
税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用
税优惠政策的公告》(财政部、税务总局公告2020年第16号)，对
物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税实行减税政策。
1.5金融政策
中国人民银行分别于2015年3月1日、2015年5月11日、2015
年6月28日、2015年8月26日、2015年10月24日连续五次下调银
行利率，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增
长。在估价期日，一年期存款基准利率为1.5%，一年期贷款基准利率
为4.35%。
表32015年以来存贷款利率变化表
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中国人民银行分别于2015年2月5日、2015年4月20日、2015
年9月6日、2015年10月24日、2016年3月1日、2018年4月25
日、2018年7月5日、2018年10月15日、2019年1月15日、2019
年1月25日、2019年9月16日、2020年1月6日连续十二次全面下
调存款准备金率，先后定向下调存款准备金率五次，2019年8月25
日起新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，都是为了
实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模
平稳适度增长，防止资金流向房地产及虚拟经济，促使资金流向实体
经济。以上举措均有利于拓宽企业融资渠道，发挥好基准利率的引导
作用，进一步推动社会融资成本下行，促进产业结构改革，特别有利
于促进中小工业企业的健康稳定发展。
表42015年以来存款准备金率变化表
2020以来由于受疫情影响，扬州市政府发布了《市政府关于促进
中小企业稳定发展的政策意见》，意见中要求金融机构做大“小微惠
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贷”规模，市“小微惠贷”资金池扩大至5亿元，撬动银行无抵押贷
款50亿元，贷款投放覆盖至全行业，对符合条件的企业发放优惠贷款，
贷款利率参照同期LPR至少下浮25个基点，同时意见中要求优化金融
机构应急转贷资金使用、完善金融机构监督考核机制、要求金融机构
切实落实好国家和省各项惠企政策，鼓励企业疫情期间加速实施智能
化技术改造。上述政策对于中小企业的稳定发展起到了积极作用。
1.6城市规划与发展目标
1.6.1城市性质
扬州是全省重要的经济中心、区域性交通枢纽及现代物流中心和
国内外著名旅游胜地。发挥历史文化和产业优势，建设以电子、装备
制造、新材料、新能源为主的先进制造业基地和生态人文宜居城市。
1.6.2城市发展目标
扬州市发展定位为:扬州是一座‘能文能武能慢能快
近能远’的城市。
1.6.3城镇发展与公共设施建设
2020年扬州市新改建市区污水管网60公里。改造城镇老旧小区
32个、棚户区(危旧房)7587套(户)，翻建背街小巷30条，新改
建农贸市场6个。建成区生活垃圾分类投放设施覆盖率达85%。完成
77个被撤并乡镇集镇环境整治，疏浚县乡河道85条。创成省级生态文
明建设示范乡镇12个、特色田园乡村19个，菱塘回族乡清真村入选
中国美丽休闲乡村。
1.7城市经济发展状况
1.7.1经济运行与发展水平
经初步核算，2020年扬州市实现地区生产总值6048.33亿元，按
可比价计算，增长3.5%，其中第一产业实现增加值307.1亿元,增长
2.9%；第二产业实现增加值2786.35亿元,增长3.6%；第三产业实现
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增加值2954.88亿元,增长3.5%。三次产业结构调整为5:46.1:48.9,
第三产业增加值占地区生产总值的比重比2019年提高0.9个百分点。
1.7.2财政金融状况
2020年扬州市一般公共预算收入337.27亿元，增长2.6%。税收收
入264.46亿元，增长0.2%，税收占一般公共预算收入比重为78.4%。
主体税种中，增值税121.95亿元，下降4.7%；企业所得税35.31亿元，
增长4.5%；个人所得税9.32亿元，增长2.3%。
2020年扬州市一般公共预算支出668.33亿元，增长9.2%，其中一
般公共服务支出73.97亿元，增长0.4%；公共安全支出40.52亿元，增
长2.5%；教育支出107.03亿元，增长10.0%；科学技术支出12.47亿
元，下降27.4%；社会保障和就业支出84.92亿元，增长22.4%；卫生
健康支出43.0亿元，增长1.9%；节能环保支出15.00亿元，下降44.9%；
农林水支出55.62亿元，增长5.2%；交通运输支出36.18亿元，增长
0.5%；住房保障支出25.11亿元,增长4.4%。
1.8综述
由于工业用地在行业准入、投资强度、投入产出标准、环保等方
面具有严格的限制条件；同时，工业性项目用地预审制度使竞买人具
有定向性，客观上造成目前工业用地市场竞争不充分；加之受到国际
经济大环境不利和国内经济转型的持续影响，近两年来扬州市工业用
地最终成交价以公开挂牌出让底价居多，工业用地价格总体保持了上
涨态势。随着对工业用地出让政策的进一步规范与用地指标的高度限
制，工业用地价值必将进一步在市场中有所体现，从而使土地价格能
够真正反映市场供求关系。
展望2021年，国内外经济形势依然复杂严峻，新型冠状病毒感染
的肺炎疫情对经济负面影响显著，不确定不稳定因素明显增多，不平
衡不充分问题仍然突出，经济运行面临较大的下行压力。扬州市工业
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用地地价水平与地方政策密切相关，在现有政策条件下，工业用地的
市场价格总体将保持平稳。
2.区域因素
2.1区域位置及概况
待估宗地所在区域位于扬州市南部的扬州经济技术开发区内，其
东至京杭运河，南至邗江河，西至润扬路、邗江中路，北至开发西路、
宁通高速公路，区域面积约55平方千米。该区域距市中心距离较近，
属城市规划区，地处全国工业用地出让最低价标准十等。开发区规划
总面积120.2平方千米，区内设有出口加工区、太阳能光伏产业基地、
半导体照明产业基地、汽车装备产业基地，基本形成了以LED、
TFT—LCD为重点的电子信息、太阳能光伏、汽车装备等主导产业。
园区建成了合理有序的路网，交通便捷，基础设施优良，园区内各企
业生产、生活废水经预处理达到接管要求后，接入扬州市汤汪污水处
理厂集中处理。目前共有内外资企业近3000家，园区重点发展“三新
一网一书”等战略性新兴产业集群，促进传统制造业全面升级，加快发
展软件信息、现代物流等现代服务业，建成国家级服务外包基地。总
体而言，待估宗地位于成熟工业区，位置相对好，距公共服务设施较
近，区域位置优，产业聚集程度较高。
2.2自然条件
待估宗地所在区域地形平坦，承载力大，无淹水现象，自然条件
好，对待估宗地作为工业用地利用有利。
2.3交通条件
2.3.1对外交通状况
所在区域有扬溧高速公路和S356省道沿江高等级公路等对外交通
设施。所在区域处距扬州火车货运站约13km，距扬州港约3.7km，距
汽车西站约12.9km。
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2.3.2道路通达状况
待估宗地所在区域内道路体系为格网状。所在区域道路类型以交
通型为主。所在区域道路等级以主干道为主。交通型主干道临江路等，
沥青路面，路面保养维护完好。所在区域未实行交通管制。
2.3.3公共交通状况
67、68路2条公交线路经过该区域，有京杭运河大桥西等多个公
交站点。
总体而言，待估宗地所在区域道路通达状况较好，交通便捷程度
较高，交通条件较优。
2.4基础设施状况
待估宗地所在区域土地开发程度达到包括通路在内的通电、通上
水、通下水、通讯、通气“六通”的水平。总体来讲，待估宗地所在区
域基础设施条件优。其中，待估宗地所在区域由110KV的横沟变电所
供电。除线路检修外一般不停电，供电保证率达99%以上，供电状况
优。待估宗地所在区域由扬州市自来水有限公司四水厂供水，水源取
自长江瓜州段。供水保证率达99%以上，供水状况优。待估宗地所在
区域排水体制为雨污分流制，雨水由主干道上布置的雨水主干道，分
片收集后排入附近河流；污水管道至主、次干路级，以主干路为主。
污水集中处理率达85%，污水集中处理量15519.3立方米/日。污水在
企业进行预处理之后，由污水管道至污水经处理厂处理后尾水排入京
杭大运河。区域内遇暴雨地面一般无积水，排水状况优。待估宗地所
在区域江苏电信、联通、移动扬州分公司提供电信服务。电信线路采
用管道埋地敷设，区域内各主要道路与周边地区相结合实现光缆环网，
光缆敷设至路边楼宇及各用户，区域内各企业均采用光纤宽带接入，
全面进入光通信时代，满足宽带多媒体信息交互的需求，装机容量大，
网速快，电讯条件优。待估宗地所在区域由中燃城市燃气发展公司供
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气，主供气管径500mm，供气压力:0.02-0.03MPa，供气条件优。所
在区域无市政供暖设施。
总体而言，待估宗地所在区域土地开发程度达到通电、通上水、
通下水、通讯、通路、通气“六通”的水平，供水、供电保证率达99%
以上，排水通畅，通讯状况好，基础设施状况优。
2.5环境状况
待估宗地所在区域坚持以高新技术提升传统产业，实施清洁生产。
只要不是污染企业，不论企业大小，均可进园，通过明确环境质量目
标，实行排放污染物总量控制，强化环境管理等措施，保护了工业园
区的环境质量。污水经污水管网至汤汪污水处理厂处理，污染物排放
基本达到国家二级标准，区域无明显的水、气、声污染，待估宗地所
在区域亦无明显的声污染。待估宗地所在区域地形平坦，地质条件一
般。区域内基本不受洪涝灾害、地质灾害等自然灾害影响。所在区域
环境质量和自然条件较优，客观上降低了企业的建厂成本，对待估宗
地所处区域的工业用地土地利用较有利。
2.6产业集聚度
扬州经济技术开发区以国家级半导体照明、绿色新能源基地和智
能电网展示中心为载体，重点发展“三新一网一书”等战略性新兴产业
集群，促进传统制造业全面升级，加快发展软件信息、现代物流等现
代服务业，建成国家级服务外包基地。待估宗地所在区域内出口加工
产业、太阳能光伏产业、半导体照明产业、汽车装备产业，各个产业
都独立成园，集聚类型优；已入驻包括川奇光电科技有限公司、亚普
汽车部件有限公司在内的3000家中外企业，因一般集聚因素作用，集
聚程度高；各大主要产业链条已初步形成，产业配套较优，总体来讲，
工业区成熟度较高，使得所在区域的工业用地地价上升较快。
2.7产业管制
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待估宗地所在区域政府对第二产业中引进外资、科技创新的企业
有一定的优惠政策，严格实施《限制用地项目目录(2012年本)》和
《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，禁止三高一低企业进入。
2.8规划条件
根据《扬州市城市总体规划(2011-2020)》和《扬州市沿江发展
总体规划》(2011-2020)，有序推进中心城区工业项目的“退城进园”
和建设用地的“退二进三”，南部工业用地集中布局于扬州经济技术开
发区的开发区港口工业区、出口加工区及邗江经济开发区。规划的扬
州经济技术开发区区块用地类型清晰，分为五大产业园区和五大配套
园区，待估宗地所在区域工业区用地类型以工业用地为主。产业政策
执行:为了确保中外客商在扬州经济技术开发区的投资利益，开发区
不断完善已有各项投资政策，凡国家、省市已经出台的各项优惠政策，
在园区都能得到充分落实；凡国内同类地区所采取的各种优惠政策，
在园区同样可以参照执行。
2.9区域土地利用状况
待估宗地所在区域土地利用严格执行《江苏省城市规划管理技术
规定(2011年版)》的要求，土地利用强度较为适宜。由于扬州经济
技术开发区高新技术产业政策的导向作用，土地利用现状结构以高新
技术工业为主，工业用地占开发区总面积比例为50%以上，高新技术
产业用地占已建成城镇建设用地面积比例为30%以上；待估宗地所在
区域未来规划以工业产业用地为主，辅以生活配套用地，待估宗地作
为工业用地与区域规划协调一致。区域土地利用状况总体有利于待估
宗地的开发建设。
2.10其他区域因素状况
其他区域因素状况对待估宗地所在区域土地利用无影响。
综上所述，待估宗地所处区域交通条件较好，周围环境较优，产
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业集聚度较高，待估宗地作为工业用地与区域规划相协调，影响地价
的区域因素条件较优。
3.个别因素
3.1宗地位置
待估宗地位于扬州市经济技术开发区，其四至为横十二东路以南、
施邗河以西，距市中心直线距离11.8km。
3.2土地用途
待估宗地规划为工业用地，出让批准用途为工业用地，根据宗地
区位条件、土地空间功能分区等影响因素分析，待估宗地企业产业结
构符合区域整体产业布局与产业政策，其最有效用途为工业用地，评
估设定用途为工业用地。
3.3宗地地形地势状况
待估宗地地形状况为地面较平坦，土地开发时场地平整工程量较
小，对土地利用有利。
3.4宗地地质地基状况
待估宗地地基承载力较好，一般建筑建设时仅需作较简单的基础
处理，地基条件较优。
3.5宗地形状
待估宗地形状规则，对土地利用有利。
3.6宗地面积
待估宗地评估拟出让土地面积为43061.98㎡，作为工业用地，面
积一般，对土地利用无影响。
3.7宗地交通条件
待估宗地临主干道临江路，临路状况较优，道路通达性较优。待
估宗地距最近的公交车站500m。公交便捷度一般。
3.8土地使用限制
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待估宗地规划用途为工业用地。该规划设计条件符合《江苏省建
设用地指标(2018年版)》规定的控制指标要求，对土地利用有利。
3.9土地开发程度
在估价期日，待估宗地红线内达到场地平整的开发水平。
3.10土地权利状况及使用年期
3.10.1土地权利状况
根据估价目的，评估设定待估宗地的使用权性质为出让国有建设
用地土地使用权。在估价期日，待估宗地国有土地使用权无租赁、抵
押等他项权利限制。
3.10.2土地使用年期
待估宗地国有土地使用权使用年期为工业用地剩余年期41.21年，
评估设定土地使用年期为41.21年。
3.11土地利用状况
待估宗地现状为待开发空地。
3.12其他个别因素状况
其他个别因素对待估宗地土地利用无影响。
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第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
1、全国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章
1.1《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国
人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日起施行)
1.2《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正通过，2020年1月1
日起施行)
1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正通过，2020年
1月1日起施行)
1.4《中华人民共和国城乡规划法》(2019年4月23日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正通过，2019年4月23
日起施行)
1.5《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46
号，2016年12月1日起施行)
1.6《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号,2015年3月1
日起施行)
1.7《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(1990年5月19日国务院令第55号发布，1990年5月19日起施行)
1.8《不动产登记暂行条例实施细则》(中华人民共和国国土资源
部令第63号，2016年1月1日起施行)
1.9《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月
28日国土资源部令第39号发布，2007年11月1日起施行)
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1.10《国土资源部办公厅关于印发的通知》(国土资厅发[2018]4号，2018年4月9
日起施行)
1.11《关于发布实施和