ST榕泰:广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告

广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
目录
声明....................................................1
资产评估报告摘要..............................................3
评估报告正文................................................5
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人...............................5
二、评估目的................................................6
三、评估对象和评估范围...........................................6
四、价值类型及其定义...........................................11
五、评估基准日..............................................11
六、评估依据...............................................11
七、评估方法...............................................14
八、评估程序实施过程和情况........................................17
九、评估假设...............................................18
十、评估结论...............................................19
十一、特别事项说明............................................20
十二、评估报告使用限制说明........................................25
十三、评估报告日.............................................25
资产评估报告附件..........................................出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使
用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
1北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
2北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告摘要
北京卓信大华资产评估有限公司接受广东榕泰实业股份有限公司的委托，对广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值进行了评估。现将资产评估报告正文中的主要信息及评估结论摘要如下。
评估目的：根据广东榕泰实业股份有限公司《总经理会议纪要》[2022]110701号。本次评估目的是对广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关实物资产在评估基准日2022年10月31日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
评估对象和评估范围：评估对象为委托人指定的广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值；评估范围为广东榕泰实业股份有限公司评估
基准日的房屋建筑物和土地使用权，账面价值361.86万元。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2022年10月31日。
评估方法：对房屋建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法和基准地价系数修正法。
评估结论：本资产评估报告对房屋建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法和基准地价系数修正法得出评估结论，即：纳入评估范围的房地产账面价值为
361.86万元，评估值1434.89万元，评估增值1073.03万元，增值率为296.53%。
评估结论详细情况见资产评估明细表和资产评估报告正文。
本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年内有效，超过本报告使用有效期不得使用资产评估报告。
3北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告资产评估报告的使用人应注意本报告正文中的特别事项对评估结论所产生的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
4北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值评估报告正文
卓信大华评报字(2022)第85105号
广东榕泰实业股份有限公司：
北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，对房屋建筑物采用成本法、土地使用权采用市场法和基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资行为所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值在2022年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为广东榕泰实业股份有限公司，产权持有人为广东榕泰实业股份有限公司，资产评估报告使用人为资产评估委托合同中约定的资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。
（一）委托人暨产权持有人
企业名称：广东榕泰实业股份有限公司
法定住所：广东省揭阳市新兴东二路１号
法定代表人：霍焰
注册资本：70403.33万
企业类型：其他股份有限公司（上市）
5北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
主要经营范围：互联网数据中心业务；云计算业务；数据、信息技术开发；
数据中心及云计算技术专业承包；信息系统集成；研发数字网络应用软件；计算
机信息网络国际联网经营业务。生产、销售氨基塑料及制品，氨基复合材料及制品，甲醛溶液、邻苯二甲酸酐和邻苯二甲酸脂类增塑剂（安全生产许可证有效期至2018年11月26日）；高分子材料的研究。国内贸易，货物进出口、技术进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托人和产权持有人之间的关系委托人暨产权持有人。
二、评估目的本次评估目的是广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产在评估基准日2022年
10月31日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值。
本次评估范围为广东榕泰实业股份有限公司基准日申报的房地产。主要资产的经济、物理和权属状况：
（一）房屋建筑物序房屋权证编证载权利建筑物建成建筑地理位置结构类型备注号号人名称年月面积
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
11997/1东区不动产权业股份有限区锡场镇开1号仓库钢结构2/11321.30
第0000070号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东1997/1部分拆2会议室钢混287.10
东区不动产权业股份有限区锡场镇开2/1除
6北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
第0000071号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
31997/1东区不动产权业股份有限区锡场镇开保卫室钢混2/1107.88
第0000072号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
41997/1东区不动产权业股份有限区锡场镇开办公楼钢混2/11910.22
第0000073号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
51997/1东区不动产权业股份有限区锡场镇开19号仓库混合2/1265.68
第0000074号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
61997/1东区不动产权业股份有限区锡场镇开18号车间钢混2/187.75
第0000075号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东部分拆东区不动产权业股份有限区锡场镇开17号仓库混合
2/1258.00除
第0000076号公司发区
粤（2019）揭广东榕泰实揭阳市揭东
东区不动产13号、14钢筋混凝土
81997/1业股份有限区锡场镇开2/13453.36权第0000078号结构公司发区
号
合计7691.29
房屋建筑物共计8项，建筑面积约为7691.29㎡。自建于1997年12月至2000年12月期间，建筑面积共7691.29平方米。房屋建筑物均已办理相关权属证书，证载权利人均为广东榕泰实业股份有限公司。
本次产权持有人房地产因诉讼被查封资产情况如下：
序查封开查封终权证编号查封文号查封单位申请执行人被告号始时间止时间
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
1
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000070号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
2执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000070号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
3
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000071号
7北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
4执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000071号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
5
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000072号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
6执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000072号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
7
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000073号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
8执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000073号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
9
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000074号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
0动产权第65股份有限公司
之六院行
0000074号
粤（2019）
1揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
1动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000075号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
2动产权第65股份有限公司
之六院行
0000075号
粤（2019）
1(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
揭东区不
3执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
动产权第
8北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
0000076号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
4动产权第65股份有限公司
之六院行
0000076号
粤（2019）
1揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
5动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000078号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
6动产权第65股份有限公司
之六院行
0000078号
截止本次评估基准日，产权持有人房屋建筑物抵押情况如下：
序建筑面房屋权证编号建筑物名称建成年月抵押权人抵押期限备注号积
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
11号仓库1997/12/11321.302019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000070有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
2会议室1997/12/1287.102019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000071有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
3保卫室1997/12/1107.882019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000072有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
4办公楼1997/12/12019/2/20——2022/2/20额抵
权第00000731910.22有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭中国工商银行股份最高
519号仓库1997/12/1265.682019/2/20——2022/2/20
东区不动产有限公司揭阳分行额抵
9北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
权第0000074押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
618号车间1997/12/187.752019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000075有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
717号仓库1997/12/1258.002019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000076有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高
东区不动产13号、14中国工商银行股份
82000/12/13453.362019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000078号有限公司揭阳分行押号
（二）土地使用权
土地使用权原始入账价值1044000.00元，账面价值565500.00元。共计1宗地，面积共计10366.60平方米。
1、土地登记状况：
序使用权
宗地名称 土地使用权证编号 权利人 坐落 地类 终止日期 面积（m2）号类型广东榕泰
粤（2019）揭东区不揭阳市揭东区国有出2049年12
1待估宗地1实业股份工业用地10366.60
动产权第0000070号锡场镇开发区让月27日有限公司
2、土地权利状况：
待估宗地土地所有权属于国家。广东榕泰实业股份有限公司以出让方式取得待估宗地的国有建设用地使用权，待估宗地的土地出让金、契税等相关税费已缴清；待估宗地截至评估基准日2022年10月31日处于抵押和查封状态。
3、土地利用状况：
根据广东榕泰实业股份有限公司提供的权属资料及现场查看情况，待估宗地地上均为广东榕泰实业股份有限公司经营用房。
引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：本次评估不存在引用其他机构报告的情况。
10北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件和评估对象自身特点等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2022年10月31日，由委托人根据经济行为、会计期末、利率变化等因素确定。
六、评估依据
我们在本次评估过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、准
则依据、权属依据、取价依据以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：
（一）经济行为依据
1、广东榕泰实业股份有限公司《总经理会议纪要》[2022]110701号。
（二）主要法律、法规依据1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订，自2020年3月1日起施行）；
3、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表
11北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；
5、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；
6、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；
7、财政部令第97号《资产评估行业财政监督管理办法》；
8、财政部令第33号《企业会计准则——基本准则》、财政部令第76号《财政部关于修改的决定》；
9、其他相关的法律法规。
（三）准则依据
1、财资【2017】43号《资产评估基本准则》；
2、中评协【2017】30号《资产评估职业道德准则》；
3、中评协【2019】35号《资产评估执业准则--资产评估方法》；
4、中评协【2018】35号《资产评估执业准则--资产评估报告》；
5、中评协【2018】36号《资产评估执业准则--资产评估程序》；
6、中评协【2018】37号《资产评估执业准则--资产评估档案》；
7、中评协【2017】33号《资产评估执业准则--资产评估委托合同》；
8、中评协【2017】38号《资产评估执业准则--不动产》；
9、中评协【2017】46号《资产评估机构业务质量控制指南》；
10、中评协【2017】47号《资产评估价值类型指导意见》；
11、中评协【2017】48号《资产评估对象法律权属指导意见》；
12、中评协【2019】39号《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》。
12北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
（四）权属依据
1、国有土地使用证复印件；
2、房地产权证（或者不动产权证书）复印件；
3、产权持有人提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1、 全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
2、财政部令【2016】第81号《基本建设财务规则》
3、 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；
4、《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》；
5、《广东省通用安装工程综合定额2018》；
6、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
7、财税【2016】36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；
8、财政部、税务总局、海关总署公告【2019】第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》
9、委估房屋所在区域的地理条件资料；
10、评估基准日房地产市场交易案例资料；
11、中国土地市场网相关资料；
12、评估基准日土地市场交易案例资料；
13、评估基准日房地产租赁市场行情资料；
14、其他与企业取得、使用资产等有关的合同、会计凭证等其它资料。
（六）其他参考依据
1、产权持有人提供的资产评估申报明细表；
2、资产评估专业人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；
3、最新版《资产评估常用方法与参数手册》；
13北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
4、 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
5、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
6、 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
7、 《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
8、其它与评估有关的资料。
七、评估方法
(一)评估方法介绍
资产评估专业人员执行单项资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
成本法，主要是以评估基准日委托评估资产的更新重置成本为基础，确定评估对象价值的评估方法。成本法评估的前提条件为被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
(二)评估方法适用性分析
1、固定资产-建筑物类
根据评估人员的现场查勘，分析评估对象所处地域的交通便捷程度以及周围环境，经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行，认为保持现状继续使用最为有利，因此，以保持现状用途继续使用为评估对象的最高最佳使用为前提进行评估，对于企业自建，主要用于生产，根据委估资产的具体情况，对此类资产适宜采用成本法评估。
14北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
2、根据现场勘查索取资料和资产评估专业人员掌握的市场地价资料，经过
实地勘察和分析，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，考虑到近年来揭阳市土地市场相对较为活跃，与待估宗地所处的相同或类似的区域范围内可以搜集到多宗工业用地的交易实例，故适宜选择市场比较法。待估宗地所处位置属于揭阳市规划用地范围内，虽然待估宗地当地有已经公布的征地成本统计资料，但由于公布时间较早，待估宗地周边土地资源紧张，价格变化较大，因此已有征收成本不能反映待估宗地正常市场价值，故不适宜选择成本逼近法。待估宗地位于揭阳市基准地价覆盖范围内，可以通过基准地价测算真实反映待估对象所在区域的地价水平，故本次评估采用基准地价系数修正法评估。待估宗地为工业用地，土地收益难以准确剥离确定，故不适宜选择收益还原法。同时宗地投资开发潜力不大，故不适宜选择剩余法。
综上所述本次无形资产-土地使用权评估选择市场法、基准地价系数修正法。
(三)各类资产评定过程
1、固定资产-建筑物类
对于企业自建，主要用于生产，根据委估资产的具体情况，对此类资产适宜采用成本法评估。以评估基准日该地区的建筑工程建设定额及费用定额对委托评估的房屋建筑物，主要采用重置成本法，即以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和评估房屋建筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法，确定重置基价。
评估价值=重置成本×综合成新率
（1）重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+利润+销售税费估价对象建安工程费用的确定依据广东省建筑安装工程定额及费用定额。参照同类其他工程造价水平，结合建（构）筑物的结构、层高、地基以及使用功能方面等因素，将工程结算时的建筑安装工程费调整为基准日的建筑安装工程费。
建筑安装工程费用是由土建装饰工程、电气装置安装等专业工程费用所组
15北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告成。同时，建筑安装工程费用中亦包括了建筑安装直接费、其它直接费、现场经费及施工企业承建所包括的各项取费、政策性取费、利润、税金等。
建设工程前期费用参考国家规定，结合建设工程所在地实际情况，根据企业固定资产的投资规模确定。
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本。贷款利率按评估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，结合委估资产建设规模，确定合理的建设工期，建造期资金按照均匀投入计算。
利润主要根据行业情况及资产所在地区来确定。
销售税费主要是根据增值税为计算基础，根据当地的附加税费要求计算。
（2）成新率的确定
以现场勘查结果，结合房屋建筑物的具体情况，分别按年限法和勘察法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。
A、年限法成新率的确定
年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
经济寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》确定。
B、勘查法成新率的确定
主要依据《房屋完损等级评定标准》，根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折算，加总确定成新率。计算公式：
勘查法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S+设备部分成新率×B
式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备评分修正系数。
C、综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%+勘察法成新率×60%
2、无形资产
包括：土地使用权1宗地，面积10366.60平方米。
市场比较法评估：
16北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。其计算公式为：
公式：V=VB×A×B×C×D×E
其中：
V—估价宗地价格;
VB—比较实例价格;
A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
基准地价修正法：
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。计算公式如下：
地面单价＝级别价×个别因素修正系数×(1＋区域因素修正系数)＋开发程度修正值
个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。
评估价值的确定：
经分析两种方法测算价格差异不大，最终综合两种评估方法的加权平均值确定评估结果。
八、评估程序实施过程和情况
17北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
（一）委托人为实现以部分实物资产出资之目的，在与我公司接洽后，决定
委托我公司对产权持有人的部分实物资产进行评估。我公司接受项目委托后，根据本次评估项目所对应的经济行为的特性、确定评估目的、评估对象价值类型；
对评估对象、评估范围的具体内容进行了初步了解，与委托人协商确定评估基准日，拟定评估计划，签订评估委托合同。
（二）按照《资产评估执业准则——资产评估程序》的规定，向产权持有人
提供资产评估所需申报资料，指导产权持有人清查资产填报相关表格；在完成上述前期准备工作后，我公司组织资产评估专业人员进入评估现场，开始进行现场勘查，通过询问、核对、勘查、检查等方式进行必要的核查验证，了解资产的经济、技术使用状况和法律权属状况，分析评估对象的具体情况，收集企业近期及评估基准日的财务数据资料，核实企业申报的评估资料与企业提供的会计资料是否相符，验证索取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予必要的关注。
（三）按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分
别采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核实后的账面价值进行评定估算，确定评估价值。
（四）评估结果汇总，分析评估结论，撰写评估报告，实施内部三级审核，提交评估报告。
九、评估假设
本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结论一般会有不同程度的变化。
（一）一般假设
1、交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根
18北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
本评估结论系根据本资产评估报告所列示的目的、假设及限制条件、依据、
方法、程序得出，本评估结论只有在上述目的、依据、假设、前提存在的条件下成立，且评估结论仅为本次评估目的服务。
十一、特别事项说明
（一）利用或引用外部报告情况本次评估不存在利用或引用外部机构报告的情况。
（二）权属瑕疵事项本次评估不存在权属瑕疵的情况。
（三）评估程序受到限制情况说明
纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程等受客观条件限制，资产评估专业人员未能现场勘查、测量，仅依据产权持有人申报的数据及现场勘查了解的情况为准。
（四）评估资料不完整情况说明
1、本次评估所涉及的房地产因产权证原件抵押，产权持有人未能提供产权证原件。本次评估以产权持有人在不动产登记部门查询的《不动产登记资料查询结果证明》，用于核实评估范围内的房产和土地权属、查封和抵押事项。
2、纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物等的图纸及工程预（结）算资料
产权持有人无法提供，评估人员通过参考类似工程的相关资料进行评估测算。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项说明
本次产权持有人房地产因诉讼被查封资产情况如下：
序查封开查封终权证编号查封文号查封单位申请执行人被告号始时间止时间
20北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
1
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000070号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
2执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000070号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
3
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000071号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
4执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000071号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
5
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000072号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
6执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000072号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
7
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000073号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
8执保26号市中级人民法限公司张家口分
动产权第65股份有限公司之六院行
0000073号
粤（2019）
揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
9
动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000074号
粤（2019）(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
12021/9/22024/9/2广东榕泰实业
揭东区不执保26号市中级人民法限公司张家口分
065股份有限公司
动产权第之六院行
21北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
0000074号
粤（2019）
1揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
1动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000075号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
2动产权第65股份有限公司
之六院行
0000075号
粤（2019）
1揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
3动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000076号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
4动产权第65股份有限公司
之六院行
0000076号
粤（2019）
1揭东区不(2021)粤522021/10/2024/10/广东省揭阳市中国银行股份有广东榕泰实业
5动产权第执保51号2019中级人民法院限公司揭阳分行股份有限公司
0000078号
粤（2019）
(2021)冀07河北省张家口河北银行股份有
1揭东区不2021/9/22024/9/2广东榕泰实业
执保26号市中级人民法限公司张家口分
6动产权第65股份有限公司
之六院行
0000078号
本次评估未考虑房地产查封事项对评估价值的影响。
（六）产权持有人担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项说明
截止本次评估基准日，产权持有人房屋建筑物抵押情况如下：
序建筑面房屋权证编号建筑物名称建成年月抵押权人抵押期限备注号积
粤（2019）揭最高中国工商银行股份
1东区不动产1号仓库1997/12/11321.302019/2/20——2022/2/20额抵
有限公司揭阳分行
权第0000070押
22北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
2会议室1997/12/1287.102019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000071有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
3保卫室1997/12/1107.882019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000072有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
4办公楼1997/12/12019/2/20——2022/2/20额抵
权第00000731910.22有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
519号仓库1997/12/1265.682019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000074有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
618号车间1997/12/187.752019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000075有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高东区不动产中国工商银行股份
717号仓库1997/12/1258.002019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000076有限公司揭阳分行押号
粤（2019）揭最高
东区不动产13号、14中国工商银行股份
82000/12/13453.362019/2/20——2022/2/20额抵
权第0000078号有限公司揭阳分行押号
截止本次评估基准日，产权持有人土地使用权抵押情况如下：
序使用权
宗地名称 土地使用权证编号 权利人 坐落 地类 终止日期 面积（m2）号类型
粤（2019）揭东区不广东榕泰实揭阳市揭东区国有出2049年12
1待估宗地1动产权第0000070业股份有限工业用地10366.60
锡场镇开发区让月27日号公司本次评估未考虑房地产抵押事项对评估价值的影响。
23北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
（七）纳入本次评估范围内房产、土地存在抵押担保、涉诉查封等事项，相关资产在解封和解除抵押前不能用于对外出资。最终如因无法解封或无法解除抵押出现产权无法转移或其他实际情况而导致需要本次出资的资产范围实际进
行调整的，对评估结论产生明显影响时，应重新评估。
本次广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资之经济行为的实现，最终将按照公司章程规定的决策程序执行，提醒报告使用人关注。
（八）期后重大事项
在评估基准日至本评估报告日之间，委托人及产权持有人未申报产生重大影响的期后事项，资产评估专业人员亦无法发现产生重大影响的期后事项。
（九）对委托人和产权持有人可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项，在委托人和产权持有人未作特别说明，而资产评估专业人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
（十）本评估结论未考虑评估对象评估增减值所引起的税收责任，最终应承担的税负应以当地税务机关核定的税负金额为准。
（十一）本评估结论为含税价，提醒报告使用人注意。
（十二）在评估报告日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对
资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对评估结论产生明显影响时，应重新评估。
对上述特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，提请资产评估报告使用人关注其对经济行为的影响。
24北京卓信大华资产评估有限公司广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告
十二、评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告只能用于载明的评估目的、用途。
（二）资产评估报告只能由报告载明的报告使用人使用，国家法律、法规
另有规定的除外。委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（三）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）资产评估报告如需按国家现行规定提交相关部门进行核准或备案，则在取得批复后方可正式使用。
（五）除法律、法规规定以及相关当事方另有约定，未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
（六）资产评估报告解释权仅归本项目资产评估机构所有，国家法律、法规另有规定的除外。
十三、评估报告日资产评估报告日为2022年12月7日。
25北京卓信大华资产评估有限公司广东格泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东格泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告（本页无正文）
资产评估师： ＼订计Aa心 （ 闰林潞 ）
资产评估师：勹（橄大刚）叩代
i
｀
（本报告需在评估结论页和
26北京卓信大华资产评估有限公司
Fl
't广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司锡场镇开发区地块相关房地产价值资产评估报告资产评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、委托人和产权持有人法人营业执照复印件；
附件三、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件四、委托人和相关当事方的承诺函；
附件五、签字资产评估师的承诺函；
附件六、北京卓信大华资产评估有限公司变更备案公告复印件；
附件七、北京卓信大华资产评估有限公司证券相关业务资格文件复印件；
附件八、北京卓信大华资产评估有限公司营业执照复印件；
附件九、北京卓信大华资产评估有限公司评估师资格证书登记卡复印件；
附件十、资产评估委托合同；
附件十一、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。
27北京卓信大华资产评估有限公司