保利发展:保利发展控股集团股份有限公司2023年度非公开发行A股股票募集资金运用可行性分析报告

证券代码：600048证券简称：保利发展保利发展控股集团股份有限公司
2023 年度非公开发行 A 股股票
募集资金运用可行性分析报告
二零二二年十二月一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行预计发行数量不超过81914万股（含81914万股），本次募集资金总额（含发行费用）不超过1250000.00万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目：
募集资金拟投总投资金额序号项目名称入金额（万元）（万元）
1广州保利领秀海669782145000
2西安保利天汇558010125000
3大连保利城321844110000
4合肥保利和光熙悦31283590000
5中山保利天汇48612185000
6南京保利阅云台48596485000
7西安保利锦上31132380000
8南京保利燕璟和颂52296480000
9合肥保利拾光年25549865000
10广州保利和悦滨江33346955000
11广州保利锦上25669650000
12南京保利扬子萃云台38333250000
13合肥保利珺悦15137340000
14莆田保利建发棠颂和府41649240000
15补充流动资金150000150000
-总计56157031250000
本次非公开发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利用其他方式予以解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
2二、本次募集资金投资项目必要性与可行性分析
（一）广州保利领秀海项目
1、项目情况要点
项目名称广州保利领秀海
项目总投资（万元）669782项目预计开发周期2021年12月至2026年12月项目经营主体由全资子公司广州穗隆置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）114724
总建筑面积（平方米）408643
预计销售额（万元）738573
2、项目基本情况
本项目位于广州市番禺区，东北面临狮子洋，南至山海连城项目，西至汽车小镇项目。本项目规划用地面积114724平方米，总建筑面积408643平方米，容积率2.6，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于广州市番禺区石碁板块，临近莲花站枢纽，可快速接驳新化快速路、华南快速路、新光快速路等，项目交通便捷，与主城通达性强；项目周边教育资源丰富，有广大附中番禺实验学校等。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年7月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同440113-2021-000044
国有土地使用权证粤〔2022〕广州市不动产权第07027355号
3建设用地规划许可证地字第440113202201190号
建字第440113202215205号、
建字第440113202215203号、
建字第440113202215394号、
建字第440113202215407号、
建字第440113202215408号、
建字第440113202215405号、
建字第440113202217887号、建设工程规划许可证建字第440113202217878号、
建字第440113202217889号、
建字第440113202218664号、
建字第440113202218665号、
建字第440113202219663号、
建字第440113202219661号、
建字第440113202219658号、
建字第440113202219659号
440113202207060101、440113202208180201、
440113202209300101、440113202204060501、建筑工程施工许可证440113202204060401、440113202209140301、
440113202211250401、440113202208180101、
440113202203070201
立项备案2112-440113-04-01-313866环评备案无需办理
穗房预（网）字第20220328号、
穗房预（网）字第20220327号、
穗房预（网）字第20220329号、
穗房预（网）字第20220499号、预售证
穗房预（网）字第20220491号、
穗房预（网）字第20220487号、
穗房预（网）字第20220492号、
穗房预（网）字第20220688号
5、投资估算
本项目的总投资预计为669782万元，其中土地成本为398105万元，开发前期费为6093万元，建设安装工程费为162911万元，配套设施建设费为21208万元，期间费用为71907万元，其他费用为9558万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金145000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
47、项目经济评价
本项目预计实现销售额738573万元，实现净利润50737万元，销售净利率为6.87%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）738573
2总投资（万元）669782
3净利润（万元）50737
4项目销售净利率（%）6.87
（二）西安保利天汇项目
1、项目情况要点
项目名称西安保利天汇
项目总投资（万元）558010项目预计开发周期2022年6月至2027年6月项目经营主体由全资子公司西安中尚硕房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）99560
总建筑面积（平方米）390383
预计销售额（万元）654426
2、项目的基本情况
本项目位于西安市高新区，天谷五路与云水六路东南。本项目规划用地面积
99560平方米，总建筑面积390383平方米，容积率2.8，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
项目位于西安市高新区软件新城板块，紧邻高新区核心片区，有华为、比亚迪、中兴、三星、美光等企业入驻。项目周边有绕城高速，地铁3号线、6号线等轨道交通，周边有高新一中、高新医院等配套资源，项目主要满足当地与周边地区的改善性需求，具有较大开发潜力。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2025年3月
5开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 GX02160
土地使用权证陕（2022）西安市不动产权第0452951号
建设用地规划许可证 地字第610113202220151GX号
建设工程规划许可证 建字第610113202230409GX号
610130202210130101、610130202212090101、建筑工程施工许可证
610130202212090201
立项备案2207-610161-04-01-840127环评备案无需办理
高新预售字第2022466号、预售证高新预售字第2022418号
5、投资估算
本项目的总投资预计为558010万元，其中土地成本为365499万元，开发前期费为4918万元，建设安装工程费为127762万元，配套设施建设费为19229万元，期间费用为30673万元，其他费用为9929万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金125000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额654426万元，实现净利润62800万元，销售净利率为9.60%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）654426
62总投资（万元）558010
3净利润（万元）62800
4项目销售净利率（%）9.60
（三）大连保利城项目
1、项目情况要点
项目名称大连保利城
项目总投资（万元）321844项目预计开发周期2021年7月至2026年12月项目经营主体由全资子公司大连保睿房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）185448
总建筑面积（平方米）433700
预计销售额（万元）358223
2、项目的基本情况
本项目位于大连市金普新区拥政街道，东至经四路，西至永安大街，北至纬一路，南至纬二路。本项目规划用地面积185448平方米，总建筑面积433700平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
项目位于大连市金普新区金州产业新园，是集居住、教育、商业、产业等于一体的综合性园区。项目临近大连地铁3号线九里站，距离金州湾机场10公里，交通出行便利。项目周边教育资源丰富，项目西侧为大连市金州高级中学。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为保障居民回迁安置需求，本项目将建设不少于130套70-100平方米的回迁安置房。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2023年12月开始交付。
4、资格文件取得情况
7公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格
文件取得情况如下：
文件名称文件编号
大政地（金）出字〔2021〕24号、国有土地使用权出让合同
大政地（金）出字〔2021〕52号
辽（2021）金普新区不动产权第01900219号、土地使用权证
辽（2022）金普新区不动产权第0900093号
地字第210213202100031号、建设用地规划许可证
地字第210213202100046号
建字第210213202110111号、建设工程规划许可证
建字第210213202210060号
210219202109300101、建筑工程施工许可证
210219202208090201
大金普发改备〔2021〕119号、立项备案
大金普发改备〔2021〕149号环评备案无需办理
大房预许字第2022046号、
大房预许字第2022047号、预售证
大房预许字第2022061号、大房预许字第2022069号
5、投资估算
本项目的总投资预计为321844万元，其中土地成本为111793万元，开发前期费为6430万元，建设安装工程费为126138万元，配套设施建设费为30909万元，期间费用为29153万元，其他费用为17421万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金110000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额358223万元，实现净利润24370万元，销售净利率为6.80%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
8序号内容指标
1总销售收入（万元）358223
2总投资（万元）321844
3净利润（万元）24370
4项目销售净利率（%）6.80
（四）合肥保利和光熙悦项目
1、项目情况要点
项目名称合肥保利和光熙悦
项目总投资（万元）312835项目预计开发周期2022年6月至2027年6月项目经营主体由全资子公司合肥和汇房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）63441
总建筑面积（平方米）219651
预计销售额（万元）361681
2、项目的基本情况
本项目位于合肥市包河区，东至上海路，北至牯牛降路。本项目规划用地面积63441平方米，总建筑面积219651平方米，容积率2.4，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于合肥市包河区，隶属淝河板块，临近地铁4号线站点、上海路与包河大道（主干道）。项目紧邻合肥第五十六中学，教育资源丰富；临近合肥市
第三人民医院，医疗资源较优；临近智慧中央公园，生态景观资源较优。项目主
要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响应当地政府人才引进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设
14000平方米的保障性租赁住房。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于2025年6月开始交付。
4、资格文件取得情况
9文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同合地包河经营〔2022〕138号
皖（2022）合肥市不动产权第1238092号、土地使用权证
皖（2022）合肥市不动产权第1238090号建设用地规划许可证地字第340111202200095号
建字第340111202200722号、
建字第340111202200721号、
建字第340111202200736号、
建字第340111202200718号、
建字第340111202200719号、
建字第340111202200735号、建设工程规划许可证建字第340111202200734号、
建字第340111202200720号、
建字第340111202200732号、
建字第340111202200738号、
建字第340111202200739号、
建字第340111202200737号、
建字第340111202200733号
建筑工程施工许可证340111202211183701、340111202212120401
立项备案2208-340111-04-01-825395环评备案无需办理
合房预售证第20221323号、
预售证合房预售证第20221324号、合房预售证第20221325号
5、投资估算
本项目的总投资预计为312835万元，其中土地成本为188281万元，开发前期费为2534万元，建设安装工程费为92972万元，配套设施建设费为10890万元，期间费用为16881万元，其他费用为1277万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金90000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
10本项目预计实现销售额361681万元，实现净利润30502万元，销售净利率为8.43%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）361681
2总投资（万元）312835
3净利润（万元）30502
4项目销售净利率（%）8.43
（五）中山保利天汇项目
1、项目情况要点
项目名称中山保利天汇
项目总投资（万元）486121项目预计开发周期2019年12月至2025年12月项目经营主体由全资子公司中山市和瑞实业投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）83597
总建筑面积（平方米）345250
预计销售额（万元）571637
2、项目的基本情况
本项目位于中山市翠亨新区起步区，南至翠亨快线，西至翠江路，东至翠微路。本项目规划用地面积83597平方米，总建筑面积345250平方米，容积率
3.0，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
项目位于中山市翠亨新区起步区，为深圳向西外溢的桥头堡。深中通道预计
2024年通车，通车后，项目到深圳车程缩短到30分钟，到南沙车程缩短到15分钟。翠亨新区作为中山市重点规划及产业升级片区，近年来不断发力已形成临海装备制造产业基地、哈工大机器人产业园等，后续将继续引入众多高新科技园区。
11未来马鞍岛将有大量产业人口涌入，在商业、医疗、教育规划方面也较为齐全。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2023年8月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同442000-2019-001087
土地使用权证粤（2020）中山市不动产权第0093750号建设用地规划许可证地字第131122019120002号
建字第442000202003065号、
建字第442000202003066号、
建字第442000202003067号、建设工程规划许可证
建字第442000202101295号、
建字第442000202101296号、
建字第442000202101297号
442000202005120501、
442000202008251601、
442000202011100501、建筑工程施工许可证442000202004282001、
442000202005291601、
442000202008281601、
442000202012312201
立项备案2020-442000-70-03-006341环评备案202044200100000504
中建房（预）字第2020364号、
中建房（预）字第2020365号、
中建房（预）字第2020367号、预售证
中建房（预）字第2021231号、
中建房（预）字第2021340号、
中建房（预）字第2021344号
5、投资估算
12本项目的总投资预计为486121万元，其中土地成本为236042万元，开发
前期费为5673万元，建设安装工程费为169865万元，配套设施建设费为17512万元，期间费用为53408万元，其他费用为3621万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金85000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额571637万元，实现净利润43781万元，销售净利率为7.66%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）571637
2总投资（万元）486121
3净利润（万元）43781
4项目销售净利率（%）7.66
（六）南京保利阅云台项目
1、项目情况要点
项目名称南京保利阅云台
项目总投资（万元）485964项目预计开发周期2021年9月至2025年6月项目经营主体由全资子公司南京保华房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）64102
总建筑面积（平方米）207680
预计销售额（万元）554900
2、项目的基本情况
13本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，南至康安路，西至丰字河，北至镇南河。本项目规划用地面积64102平方米，总建筑面积207680平方米，容积率2.4，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于南京市江北新区，属于青奥板块，临近长江隧道及地铁10号线临江·青奥体育公园站，交通便捷。项目紧邻大悦城及砂之船奥特莱斯，商业配套丰富，教育及生活配套完善。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于2024年6月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 3201092021CR0040
国有土地使用权证苏（2021）宁浦不动产权第0063330号建设用地规划许可证地字第320111202100116号
建字第320111202100395号、建设工程规划许可证
建字第320111202100396号
320195202112101201、320195202207291101、建筑工程施工许可证
320195202112131201
立项备案宁新区管审备[2021]574号环评备案无需办理
预售证2022700013、2022700019、2022700036、2022700051
5、投资估算
本项目的总投资预计为485964万元，其中土地成本为337965万元，开发前期费为3042万元，建设安装工程费为102396万元，配套设施建设费为12484万元，期间费用为25393万元，其他费用为4684万元。
146、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金85000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额554900万元，实现净利润42448万元，销售净利率为7.65%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）554900
2总投资（万元）485964
3净利润（万元）42448
4项目销售净利率（%）7.65
（七）西安保利锦上项目
1、项目情况要点
项目名称西安保利锦上
项目总投资（万元）311323项目预计开发周期2021年10月至2026年12月项目经营主体由全资子公司西安荣骏置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）96158
总建筑面积（平方米）329353
预计销售额（万元）363308
2、项目的基本情况
本项目位于西安市国际港务区，东至和泰路，南至港兴三路。本项目规划用地面积96158平方米，总建筑面积329353平方米，容积率2.5，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
15本项目位于西安市国际港务区，属于国际港务区核心奥体中心板块。项目南
侧接壤地铁14号线新寺站，交通便捷、通达性强；项目周边有陕西师范大学附属中学陆港校区，交大第二附属医院陆港院区，生活、医疗、教育配套齐全，居住环境良好。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2024年6月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 GW01626、GW01621
陕（2022）西安市不动产权第0010494号、土地使用权证
陕（2022）西安市不动产权第0010495号
地字第610111202120261GW号、建设用地规划许可证
地字第610111202120266GW号
建字第610111202230065GW号、建设工程规划许可证
建字第610111202230101GW号
610149202203180201、建筑工程施工许可证610149202203250201、
610149202205200101
西港经发[2021]83号、立项备案
西港经发[2021]88号环评备案无需办理
港务预售字第2022160号、
港务预售字第2022236号、
港务预售字第2022159号、
港务预售字第2022449号、
港务预售字第2022380号、预售证
港务预售字第2022327号、
港务预售字第2022198号、
港务预售字第2022412号、
港务预售字第2022135号、港务预售字第2022134号
165、投资估算
本项目的总投资预计为311323万元，其中土地成本为140959万元，开发前期费为4096万元，建设安装工程费为105884万元，配套设施建设费为17189万元，期间费用为21133万元，其他费用为22062万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额363308万元，实现净利润35346万元，销售净利率为9.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）363308
2总投资（万元）311323
3净利润（万元）35346
4项目销售净利率（%）9.73
（八）南京保利燕璟和颂项目
1、项目情况要点
项目名称南京保利燕璟和颂
项目总投资（万元）522964项目预计开发周期2022年7月至2026年12月项目经营主体由控股子公司南京盛宁房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）61125
总建筑面积（平方米）222464
预计销售额（万元）597098
2、项目基本情况
17本项目位于南京市栖霞区，南至寅春西路，西至燕园路。本项目规划用地面
积61125平方米，容积率2.6，总建筑面积222464平方米，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景及销售情况
本项目位于南京市栖霞区，属于燕子矶板块，位于南京城北商业中心，紧邻地铁1号线北延（在建）吉祥庵站；地铁6、7号线（在建）换乘站万寿站。地块西侧及南侧为南外燕子矶分校及晓庄小学，紧邻招商花园城及华润万象汇。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，暂未取得预售许可证，项目计划于2026年3月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 3201012022CR0067
国有土地使用权证苏（2022）宁栖不动产权第0046482号建设用地规划许可证地字第320113202200032号建设工程规划许可证建字第320113202200572号建筑工程施工许可证320113202209131101
立项备案栖行审备〔2022〕192号环评备案无需办理预售证正在办理中
5、投资估算
本项目的总投资预计为522964万元，其中土地成本为343185万元，开发前期费为3330万元，建设安装工程费为111336万元，配套设施建设费为14227万元，期间费用为46232万元，其他费用为4654万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
187、项目经济评价
本项目预计实现销售额597098万元，实现净利润47587万元，销售净利率为7.97%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）597098
2总投资（万元）522964
3净利润（万元）47587
4项目销售净利率（%）7.97
（九）合肥保利拾光年项目
1、项目情况要点
项目名称合肥保利拾光年
项目总投资（万元）255498项目预计开发周期2021年8月至2026年6月项目经营主体由全资子公司合肥和蓬房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）69953
总建筑面积（平方米）202556
预计销售额（万元）301271
2、项目基本情况
本项目位于合肥市肥西县，东至规划支路，北至石门路。本项目规划用地面积69953平方米，总建筑面积202556平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于合肥市肥西县，毗邻政务区，紧邻石门路、金寨路、莲花路等干道。项目周边有多个大型商业，紧邻尚泽大都会、百乐门广场、正大广场。项目周边有丰富的医疗资源，并规划了幼儿园以及中小学。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响应当地政府人才引进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设9400平方米的保障性租赁住房。
19本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，计划于2023年11月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同肥土出字经〔2021〕8号
国有土地使用权证皖（2021）肥西县不动产权第0078650号建设用地规划许可证地字第340123202100053号
建字第340123202110080号、
建字第340123202210001号、建设工程规划许可证
建字第340123202110085号、
建字第340123202110086号
建筑工程施工许可证340123202201270101、340123202202250101
立项备案2110-340123-04-01-124023环评备案无需办理
肥西预售证第20220025号、
肥西预售证第20220026号、
肥西预售证第20220027号、
肥西预售证第20220044号、
肥西预售证第20220045号、
肥西预售证第20220059号、
肥西预售证第20220060号、
肥西预售证第20220061号、预售证
肥西预售证第20220062号、
肥西预售证第20220074号、
肥西预售证第20220075号、
肥西预售证第20220076号、
肥西预售证第20220077号、
肥西预售证第20220131号、
肥西预售证第20220133号、肥西预售证第20220223号
5、投资估算
20本项目的总投资预计为255498万元，其中土地成本为139929万元，开发
前期费为2687万元，建设安装工程费为85348万元，配套设施建设费为14527万元，期间费用为11539万元，其他费用为1468万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金65000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额301271万元，实现净利润28749万元，销售净利率为9.54%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）301271
2总投资（万元）255498
3净利润（万元）28749
4项目销售净利率（%）9.54
（十）广州保利和悦滨江项目
1、项目情况要点
项目名称广州保利和悦滨江
项目总投资（万元）333469项目预计开发周期2022年7月至2027年6月项目经营主体由全资子公司广州市保越房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）27686
总建筑面积（平方米）147497
预计销售额（万元）380264
2、项目的基本情况
21本项目位于广州市荔湾区广钢新城西南侧，北面临近荔塱批发市场，西侧临
近花地河，南至元邦明月水岸。本项目规划用地面积27686平方米，总建筑面积
147497平方米，容积率3.8，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于广州市荔湾区，西南侧临近花地河，具备独特景观资源。项目位于核心主城，临近地铁西塱站，现有1号线、广佛线，在建10号线及22号线，交通便捷。项目周边有中海花湾天地、广百百货等丰富的大型商业项目，以及广
州市第一人民医院鹤洞分院等医疗资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及
改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，项目计划于2025年4月开始交付。
4、资格文件取得情况
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同440103-2022-000004
土地使用权证粤（2022）广州市不动产权第05020684号建设用地规划许可证地字第440103202201451号
建字第440103202218992号、
建字第440103202218507号、建设工程规划许可证
建字第440103202218506号、
建字第440103202218534号
440103202208170301、440103202209070101、建筑工程施工许可证
440103202209070201、440103202209300301
立项备案2208-440103-04-01-885528环评备案无需办理
预售证穗房预（网）字第20220648号
5、投资估算
本项目的总投资预计为333469万元，其中土地成本为243986万元，开发前期费为2063万元，建设安装工程费为57735万元，配套设施建设费为6174万元，期间费用为19874万元，其他费用为3637万元。
226、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金55000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额380264万元，实现净利润38050万元，销售净利率为10.01%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）380264
2总投资（万元）333469
3净利润（万元）38050
4项目销售净利率（%）10.01
（十一）广州保利锦上项目
1、项目情况要点
项目名称广州保利锦上
项目总投资（万元）256696项目预计开发周期2022年7月至2027年12月项目经营主体由全资子公司广州保隆置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）46909
总建筑面积（平方米）142409
预计销售额（万元）281201
2、项目的基本情况
本项目位于广州市黄埔区，北侧为开源大道，东侧为广大附中与广大附小、西侧为越秀岭南雅筑，南侧为绿地杉禾田。本项目规划用地面积46909平方米，总建筑面积142409平方米，容积率2.5，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
23本项目位于广州市黄埔区，项目周边居住氛围浓厚，交通体系完善，距京港
澳高速出入口车程较近，可便捷通达珠江新城、琶洲。项目周边有广大附小、附中等丰富的教育资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，本项目将建设9705平方米的政策性住房，并由政府回购。
本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，项计划于2024年11月开始交付。
4、资格文件取得情况
文件名称文件编号国有土地使用权出让合
穗国地出合440116-2022-000027号同
粤（2022）广州市不动产权第06067783号、土地使用权证
粤（2022）广州市不动产权第06067782号建设用地规划许可证地字第440112202201447号
建字第440112202219145号、
建字第440112202219718号、
建字第440112202219719号、
建字第440112202219690号、建设工程规划许可证建字第440112202219692号、
建字第440112202219696号、
建字第440112202219694号、
建字第440112202219852号、
建字第440112202219697号
440112202208080101、440112202212010201、建筑工程施工许可证
440112202208290201、440112202211160201
立项备案2207-440112-04-01-767581环评备案无需办理
穗房预（网）字第20220660号、
预售证穗房预（网）字第20220659号、
穗房预（网）字第20220658号
5、投资估算
24本项目的总投资预计为256696万元，其中土地成本为166118万元，开发
前期费为2352万元，建设安装工程费为58830万元，配套设施建设费为6580万元，期间费用为16114万元，其他费用为6702万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金50000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额281201万元，实现净利润18929万元，销售净利率为6.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）281201
2总投资（万元）256696
3净利润（万元）18929
4项目销售净利率（%）6.73
（十二）南京保利扬子萃云台项目
1、项目情况要点
项目名称南京保利扬子萃云台
项目总投资（万元）383332项目预计开发周期2022年7月至2026年6月项目经营主体由控股子公司南京盛新房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）41532
总建筑面积（平方米）143253
预计销售额（万元）441296
2、项目的基本情况
25本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，西至晴樾府，南至广西梗大街，北至规划道路。本项目规划用地面积41532平方米，总建筑面积143253平方米，容积率2.8，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于南京市江北新区，属于核中核板块，临近扬子江隧道，紧邻地铁
4号线、11号线换乘站中央商务站，交通便捷。项目周边教育资源丰富，有鼓楼
幼儿园分园、南京一中江北新区小学、南京一中高中部；商业产业配套齐全，临近卓悦汇、京东 Mall、华润商业综合体与江北地下城 CBD 商圈；医疗资源丰富，有鼓楼医院江北分院、江苏省肿瘤医院；周边有江北图书馆、南京美术馆等文娱配套。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于2025年8月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 3201092022CR0014
苏（2022）宁浦不动产权第0046888号、国有土地使用权证苏（2022）宁浦不动产权第0046886号、
苏（2022）宁浦不动产权第0046887号建设用地规划许可证地字第320111202200103号
建字第320111202200328号、建设工程规划许可证建字第320111202200329号、
建字第320111202200330号建筑工程施工许可证320195202209011101
立项备案宁新区管审备〔2022〕487号环评备案无需办理预售证2022700060
5、投资估算
26本项目的总投资预计为383332万元，其中土地成本为248316万元，开发
前期费为2322万元，建设安装工程费为84870万元，配套设施建设费为9992万元，期间费用为34471万元，其他费用为3361万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金50000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额441296万元，实现净利润36756万元，销售净利率为8.33%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）441296
2总投资（万元）383332
3净利润（万元）36756
4项目销售净利率（%）8.33
（十三）合肥保利珺悦项目
1、项目情况要点
项目名称合肥保利珺悦
项目总投资（万元）151373项目预计开发周期2022年6月至2026年6月项目经营主体由全资子公司合肥和颂房地产开发有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）35619
总建筑面积（平方米）95529
预计销售额（万元）173853
2、项目基本情况
本项目位于合肥市包河区，西至北京路，南至乌鲁木齐路。本项目规划用地面积35619平方米，总建筑面积95529平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。
273、项目的市场前景
本项目位于合肥市包河区，隶属产业园板块，紧邻5号线义兴站与繁华大道，连通包河大道、上海路。项目紧邻实验学校，教育资源丰富；毗邻万泓中心 MALL、贡街商业街区，生活配套完善；临近骆岗中央公园，生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
本项目属公司在建项目，已取得部分预售许可证，计划于2025年6月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同合地包河经营〔2022〕140号
皖〔2022〕合肥市不动产权第1238096号、国有土地使用权证
皖〔2022〕合肥市不动产权第1238204号建设用地规划许可证地字第340111202200094号
建字第340111202200749号、
建字第340111202200750号、
建字第340111202200757号、
建字第340111202200751号、
建字第340111202200752号、
建字第340111202200753号、
建字第340111202200754号、
建字第340111202200755号、建设工程规划许可证建字第340111202200756号、
建字第340111202200758号、
建字第340111202200744号、
建字第340111202200742号、
建字第340111202200741号、
建字第340111202200740号、
建字第340111202200743号、
建字第340111202200746号、
建字第340111202200745号建筑工程施工许可证340111202212230501
立项备案2208-340111-04-01-384952环评备案无需办理
28文件名称文件编号
合房预售证第20221393号、
预售证合房预售证第20221394号、合房预售证第20221395号
5、投资估算
本项目的总投资预计为151373万元，其中土地成本为92236万元，开发前期费为1189万元，建设安装工程费为43384万元，配套设施建设费为4915万元，期间费用为8971万元，其他费用为678万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金40000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额173853万元，实现净利润13707万元，销售净利率为7.88%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）173853
2总投资（万元）151373
3净利润（万元）13707
4项目销售净利率（%）7.88
（十四）莆田保利建发棠颂和府项目
1、项目情况要点
项目名称莆田保利建发棠颂和府
项目总投资（万元）416492项目预计开发周期2021年11月至2027年6月项目经营主体由控股子公司莆田中玺投资有限公司开发经营
规划用地面积（平方米）69288
总建筑面积（平方米）354760
29预计销售额（万元）498971
2、项目的基本情况
本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街。本项目规划用地面积69288平方米，总建筑面积354760平方米，容积率4.3，为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街，路网密集，出行较为便捷。项目周边有绶溪公园、莆田学院附属医院、莆田四中等，配套设施完善。
项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为保障居民安置需求，本项目将建设16300平方米的安置房及配套设施，并由政府进行回购。
本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于2025年5月开始交付。
4、资格文件取得情况
公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称文件编号国有土地使用权出让合同莆自然2021年出字27号
土地使用权证 闽〔2022〕莆田市不动产权第LC004739号建设用地规划许可证地字第350300202100033号
建字第350300202200002号、建设工程规划许可证
建字第350300202200003号建筑工程施工许可证350304202202230101
立项备案 闽发改备[2021]B020091号环评备案无需办理
（2022）莆房许字第30号、（2022）莆房许字第45号、
（2022）莆房许字第53号、（2022）莆房许字第65号、预售证
（2022）莆房许字第66号、（2022）莆房许字第79号、
（2022）莆房许字第92号、（2022）莆房许字第96号
305、投资估算
本项目的总投资预计为416492万元，其中土地成本为255384万元，开发前期费为3867万元，建设安装工程费为121367万元，配套设施建设费为15468万元，期间费用为18604万元，其他费用为1802万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金40000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额498971万元，实现净利润47080万元，销售净利率为9.44%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1总销售收入（万元）498971
2总投资（万元）416492
3净利润（万元）47080
4项目销售净利率（%）9.44
（十五）补充流动资金项目
1、补充流动资金基本情况
公司拟将本次募集资金中的150000.00万元用于补充流动资金，满足公司资金需求，降低公司的财务风险、增强公司持续盈利能力。
2、补充流动资金的必要性
（1）降低公司财务费用，改善盈利水平近年来，公司通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金为推动公司持续发展、提升市场竞争力提供了资金支持和保障，但由此产生的财务费用呈现逐年上升趋势。2019年、2020年、2021年及2022年前三季度，公司财务费用分别
31为25.82亿元、31.60亿元、33.86亿元和30.29亿元。
本次非公开发行股票募集资金部分将用于补充流动资金，有利于降低公司债务融资规模，减轻财务费用开支，进而提高公司持续盈利能力。
（2）补充营运资金，满足业务增长需求，强化公司战略实施
随着公司新项目的开展，公司对于营运资金的需求不断上升。通过本次非公开发行，募集部分资金用于补充流动资金，为公司业务的进一步发展提供资金保障。
三、本次募集资金运用对公司经营管理、财务状况等的影响
（一）对公司财务状况的影响
本次发行完成后，公司的资产总额与净资产总额将同时增加，公司的资金实力将进一步提升，有利于优化公司财务结构，增强公司抵御财务风险的能力，为公司的持续发展提供良好的保障。
（二）对公司盈利能力的影响
本次非公开发行股票发行募集资金主要用于建设广州保利领秀海、西安保利
天汇、大连保利城等14个房地产开发项目，将有效扩大公司业务规模、提升市场竞争力，为公司的业务持续增长提供坚实保障；由于募集资金投资项目的经营效益一般需在项目建成后的一段时期内才能完全释放，短期内公司的每股收益可能会被摊薄，净资产收益率可能会有所下降。公司已制定关于本次非公开发行摊薄即期回报填补的具体措施。从长远来看，随着募集资金投资项目效益的实现，公司的可持续发展能力和盈利能力将会进一步增强。此外，本次募集资金扣除发行费用后还将用于补充流动资金，将有效满足公司在主营业务不断发展的过程中对流动资金的需求，控制财务费用，提高盈利水平。
（三）对公司现金流量的影响
本次非公开发行完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加，有效缓解业务
32增长带来的现金需求压力，且随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营
活动现金流入也将有所增加，为公司的长期战略发展奠定坚实基础，全面提升公司抗风险能力。
四、可行性结论
综上所述，公司本次非公开发行股票募集资金使用计划符合相关政策和法律法规，以及未来公司整体战略发展规划，具备必要性和可行性。本次募集资金的到位和投入使用，有利于满足公司业务发展的资金需求，提升公司整体实力及盈利能力，增强公司后续融资能力和可持续发展能力，为公司发展战略目标的实现奠定基础，符合公司及全体股东的利益。
33（本页无正文，为《保利发展控股集团股份有限公司 2023 年度非公开发行 A 股股票募集资金运用可行性分析报告》之盖章页）保利发展控股集团股份有限公司董事会
2022年12月30日
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