英特集团:坤元资产评估有限公司关于《浙江英特集团股份有限公司关于中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书的回复》资产评估相关问题回复核查意见

坤元资产评估有限公司
CanwinAppraisalCo.,Ltd.
关于《浙江英特集团股份有限公司关于的回复》资产评估相关问
题回复核查意见
中国证券监督管理委员会:
浙江英特集团股份有限公司转来的贵单位《关于浙江英特集团股份有限公司发行
馈意见》”。本评估公司承办资产评估师已对反馈意见中资产评估相关问题进行了审慎核查,现回复如下,请予审核。
问题3:
申请文件显示,标的资产收益法评估中采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率 r,标的资产预测期折现率为 9.01%。
请你公司:结合近期同行业可比案例、行业分类情况,补充披露标的资产
本次交易收益法评估折现率相关参数(无风险收益率、市场期望报酬率、β值、
特定风险系数等)选取的合理性、预测过程中可比公司选择的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复:
一、收益法评估折现率的计算过程及相关参数的选取
(一)折现率计算模型
本次评估所采用的折现率是企业资本的加权平均资本成本(WACC)。
WACC=K。×-E+K×(1-T)×-D
E+DE+D
式中:WACC—加权平均资本成本；
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Ke—权益资本成本；
Ka—债务资本成本；
T—所得税率；
D/E—企业资本结构。
权益资本成本Ke按国际通常使用的CAPM模型求取,计算公式如下:
K。=R,+Beta×ERP+R。
式中:Ke一权益资本成本
Rr一无风险报酬率
Beta一权益的系统风险系数
ERP一市场风险溢价
Re一企业特定风险调整系数
(二)折现率相关参数的选取及计算过程
1.无风险报酬率(无风险收益率)的确定
国债收益率通常被认为是无风险的,评估专业人员取得国债市场上剩余年限
为10年和30年国债的到期年收益率(分别为2.79%和3.37%),将其平均值3.08%作为无风险报酬率。具体如下表:
资料来源:中国资产评估协会网站发布的中国国债收益率数据
2.资本结构的确定
由于公司与可比公司在融资能力、融资成本等方面不存在明显差异,本次采
用上市公司平均资本结构作为公司的目标资本结构。本次评估通过“同花顺
iFinD金融数据终端”查询沪、深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构,
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取公司目标资本结构为行业平均水平(具体详见下述“企业风险系数 Beta 的确
定”中的表格),即:D/E=64.88%,经公式折算得到 E/(D+E)为 60.65%,D/(D+E)为39.35%。
3.企业风险系数Beta的确定
本次同行业上市公司的选取综合考虑可比公司与被评估企业在业务类型、企
业规模、盈利能力、成长性、行业竞争力、企业发展阶段等多方面的可比性,最
终确定南京医药、柳药集团等作为可比公司。考虑到上述可比公司数量、可比性、
上市年限等因素,选取以月为计算周期,截至评估基准日前48个月的贝塔数据。
通过“同花顺 iFinD金融数据终端”查询沪、深两市同行业上市公司含财务
杠杆的Beta 系数后,通过公式β_=β ÷[1+(1-T)×D÷E](公式中,T 为税率,β,为
含财务杠杆的 Beta 系数,β 为剔除财务杠杆因素的 Beta 系数,D÷E 为资本结构)
对 各项 Beta 调整为剔除财务杠杆因素后的 Beta 系数。通过公式β}=β”×[1+(1-t)D/E],计算公司带财务杠杆系数的 Beta 系数。
公司企业所得税率为25%,由此计算得到β系数为0.9452。具体如下表:
注:标的公司带财务杠杆的 beta 系数=0.6358×[1+(1-25%)×64.88%]=0.9452
上述选取的上市公司均属于医药流通行业中的医药批发业,与标的公司所处
同一细分领域,具有相似业务模式,受到类似的政策、市场、资金和经营风险的影响,与标的公司具有可比性。
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4.计算市场的风险溢价(市场期望报酬率)
A.衡量股市 ERP 指数的选取:估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个
衡量股市波动变化的指数,中国目前沪、深两市有许多指数,评估专业人员选用沪深 300指数为 A 股市场投资收益的指标。
B.指数年期的选择:本次对具体指数的时间区间选择为2012年到 2021年。
C.指数成分股及其数据采集
由于沪深300指数的成分股是每年发生变化的,因此评估专业人员采用每年年末时沪深300指数的成分股。
D.年收益率的计算方式:采用算术平均值和几何平均值两种方法。
E.计算期每年年末的无风险收益率 Rfi 的估算:为估算每年的 ERP,需要估
算计算期内每年年末的无风险收益率 Rfi,评估专业人员采用国债的到期收益率作为无风险收益率。
F.估算结论
经上述计算分析调整,几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋
势,故采用几何平均收益率估算的 ERP 的算术平均值作为目前国内股市的风险溢价,即市场风险溢价为 7.30%。具体如下表:
5.企业特定风险调整系数 Rc 的确定
企业特定风险调整系数表示非系统性风险,是由于企业特定的因素而要求的风险回报。
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本次测算企业风险系数Beta时选取了同行业可比上市公司,而英特药业为
非上市企业,因此,通过分析英特药业在风险特征、企业规模、发展阶段、市场
地位、核心竞争力、内控管理、对主要客户及供应商的依赖度、融资能力等方面
与可比上市公司的差异,以评估师的专业经验判断量化确定英特药业的企业特定风险调整系数。具体风险因素的分析及量化取值见下表:
6.加权平均成本的计算
A.权益资本成本K的计算
K。=R,+Beta×ERP+R。
=3.08%+0.9452×7.30%+3.00%
=12.98%
B.债务资本成本K计算
根据对标的公司所属行业经营模式和融资渠道的分析,结合同行业上市公司
资金成本的测算分析,公司的债务资金成本水平与行业水平差异不大,本次评估对于债务资本成本K,参考基准日企业自身加权平均利率确定为3.87%。
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C.加权资本成本计算
WACC=K。×E
E+D
=12.98%×60.65%+3.87%×(1-25%)×39.35%
=9.01%
由上述过程计算得到本次评估的折现率为9.01%。
二、预测过程中可比公司选择的合理性
本次收益法预测过程中企业风险系数 Beta 及资本结构的参数确定涉及可比
公司的选择,相关可比公司均为属于医药流通行业中的医药批发业,与标的公司
所处同一细分领域,具有相似业务模式,受到类似的政策、市场、资金和经营风
险的影响,与标的公司具有可比性,可比公司选择具有合理性。具体可比公司如下:
三、行业分类情况及同行业可比案例
标的公司所处的行业分类为医药流通行业,我们搜集了近年同行业涉及的上市公司重大资产重组案例,并摘录了其折现率的计算过程,具体如下:
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由上表可知,本次评估中,标的公司所采用的权益成本和加权平均资本成本(WACC)介于可比案例的区间范围内,具有合理性。
四、评估机构核查意见
经核查,标的资产本次交易收益法评估折现率相关参数中,无风险收益率、
市场期望报酬率、β值、特定风险系数等的选取方法、选取路径符合资产评估相
关准则的要求,与行业内通行做法一致,预测过程中可比公司均为医药流通企业。
同时,基于标的公司的行业分类情况,经与近期同行业可比案例情况的比较,本
次所采用的折现率介于可比案例的区间范围内,因此,评估师认为本次折现率及所涉各参数的选取结果具有合理性。
问题4.
申请文件显示,1)评估基准日2022年3月31日,英特药业股东全部权益
采用收益法的评估测算结果为339,000.00万元,评估增值123,219.12万元,
增值率为57.10%。2)标的资产预测期营业收入、利润指标较报告期有较大幅度
上涨。3)标的资产营运资金预测每年呈变化趋势,且变化情况对企业自由现金
流量及评估结果有较大影响。4)标的资产存在权属瑕疵、对外担保、抵押、同业竞争等事项,对评估结果产生影响。
请你公司:1)结合“两票制”等行业相关政策对生产经营的具体影响、产
品订单获取、行业周期性、市场需求量、渠道、资金情况、竞争对手情况、报
告期经营业绩、采销量等,补充披露标的资产预测期收入和净利润增长的原因
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及合理性。
2)补充披露预测期各期营运资金预测的具体过程及依据(尤其是最近一期对评估值影响较大),相关预测结果的合理性。
3)补充披露本次评估如何考虑产权瑕疵、对外担保、抵押以及为解决同业
竞争处置浙江英特中药饮片有限公司、浙江钱王中药有限公司等事项,并说明相关事项对评估结果的影响。
4)结合上述情况,补充披露收益法评估增值合理性及业绩承诺可实现性。
请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复:
一、结合“两票制”等行业相关政策对生产经营的具体影响、产品订单获
取、行业周期性、市场需求量、渠道、资金情况、竞争对手情况、报告期经营
业绩、采销量等,补充披露标的资产预测期收入和净利润增长的原因及合理性。
(一)企业经营相关因素分析
1.“两票制”等行业相关政策为标的企业提供发展机遇
近年来,我国陆续出台相关产业政策,为医药流通行业提供了有力支持,推动行业持续健康发展,具体情况如下:
2016年,商务部发布《全国药品流通行业发展规划(2016-2020年)》,提
出“形成统一开放、竞争有序、网络布局优化、组织化程度和流通效率较高、安
全便利、群众受益的现代药品流通体系”的总体目标,将“健全药品流通网络”、
“提升行业开放水平”作为主要任务,出台“实行批零一体化、连锁化经营”“支
持药品流通企业与医疗机构、医保部门、电子商务企业合作开展医药电商服务”
“具备条件的零售药店承接医疗机构门诊药房服务和其他专业服务”等多项支持医药流通行业发展的政策。
2017年,国务院办公厅发布《关于进一步改革完善药品生产流通使用政策
的若干意见》,明确提出“门诊患者可以自主选择在医疗机构或零售药店购药,
医疗机构不得限制门诊患者凭处方到零售药店购药,具备条件的可探索将门诊药房从医疗机构剥离”,大力推进“医药分开”改革政策。
2018年,商务部发布《全国零售药店分类分级管理指导意见(征求意见稿)》,
明确到2020年全国大部分省市零售药店分类分级管理制度基本建立,到2025
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年在全国范围内统一的零售药店分类分级管理法规政策体系基本建立的总体目标。
2019年,国务院发布《关于以药品集中采购和使用为突破口进一步深化医
药卫生体制改革的若干政策措施》,提出构建全国药品公共采购市场和多方联动
的采购格局,确保药品稳定供应,提升药品货款支付效率,推动构建全国统一开放的药品生产流通市场格局。
2020年,中共中央、国务院发布《关于深化医疗保障制度改革的意见》,
全面部署医疗保障制度改革工作,提出“1+4+2”的总体改革框架；到2030年,
全面建成以基本医疗保险为主体,医疗救助为托底,补充医疗保险、商业健康保
险、慈善捐赠、医疗互助共同发展的多层次医疗保障制度体系；健全待遇保障、
筹资运行、医保支付、基金监管四个机制；网上医疗服务供给和医疗保障服务两个支持。
2021年,国家医保局、国家卫生健康委发布《关于建立完善国家医保谈判
药品“双通道”管理机制的指导意见》,明确临床价值高、患者急需、替代性不
高的国家医保谈判药品可通过定点零售药店和定点医疗机构双渠道供应,患者可自行选择药物购买渠道。
上述政策为医药流通行业的有序、健康发展提供了坚实保障,亦为医药流通
行业向专业化、多元化发展,扩大行业规模提供了政策导向。在国家政策的支持
下,英特药业等已具有一定规模的医药流通企业未来的发展格局及盈利规模具备进一步提升的空间。
除此之外,由于医药流通行业属于严格监管的行业,受国家以及地方有关政
策的影响较为显著,特别是医疗卫生、医疗保障、医药流通体制改革等。行业主
管部门先后制定和颁布了包括药品经营资质和质量管理规范、两票制、带量采购、
一票制、分级诊疗、医保控费等方面的政策和法规。这些政策和法规的实施是对
我国医药流通行业健康、有序发展的有力支持,亦对行业内的竞争格局产生了影
响,规模化、规范化运营的大型医药流通企业如英特药业将获得更具优势的发展机遇。
2.市场需求量持续增长
(1)由于医疗卫生服务和医保体系的不断健全、人口增长,老龄化进程加
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快,以及居民支付能力的增强,市场对健康日益提升的需求正在逐步得到释放,
我国已成为全球药品消费增速最快的地区之一。国家统计局的数据显示,2021
年我国居民人均医疗保健消费支出达2.115元,较2015年增长81%。医疗保健
支出占居民人均消费支出的比重提升至8.8%。根据国家药品监督管理局南方医
药经济研究所统计公布数据(米内网),2021年我国三大终端六大市场(不含
民营医院、私人诊所、村卫生室)药品销售额达17.747亿元,同比增长8.0%。
2016-2021年全国三大终端六大市场药品销售额分布
9.600%
202126.90%63.50%
9.70%
202026.30%64.00%
201910.00%23.40%
201966.60%
20189.70%22.90%
201867.40%
9.40%
201722.60%68.00%
20169.10%22.50%
201668.40%
0.00%10.00%20.00300%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%
■第三终端:公立基层医疗终端■第二终端:零售药店终端
■第一终端、公立医院终端
就目前情况来看,在政府加大医药卫生投入和居民健康消费需求升级的背景
下,受益于“全民医保”、人口老龄化进程加快、疾病谱变化、慢性病需求增大、
人均用药水平提高以及大众消费升级等利好因素,我国药品流通市场规模将持续
扩大。同时,以“医药分开”为导向的医改政策给零售业务带来巨大的增量市场,第二、第三终端市场份额呈现增长趋势。
(2)近年来,国家在医药方向的财政投入持续增加。根据国家统计局数据
显示,2013至2021年,我国财政医疗卫生支出已从8,279.90亿元增长至20,718.50亿元,占国家财政支出的比例由5.91%提高到8.41%。
此外,随着医疗卫生体制改革的逐步深入,基本医疗保险覆盖面的扩大,近
年来我国城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险及新农合医疗保险参保
人数得到明显提升。根据国家医疗保障局数据显示,截至2021年底,全国参加
医疗保险的人数为13.63亿人,参保覆盖面稳定在95%以上。参保人数的扩大为消费者购药提供了有力保障,从而带动医药流通行业需求的增长。
3.产品渠道不断拓宽,订单获取方式趋于多样化
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英特药业主营业务系医药产品批发及零售业务,涵盖药品、医疗器械两大类产品,其中以批发业务为主。
(1)医药批发模式
英特药业批发业务主要覆盖浙江省内的医疗机构、零售药店和其他医药流通企业等,经营产品涵盖药品和医疗器械。
根据客户是否纳入集中采购体系,批发业务分为招标市场和非招标市场两种销售模式。
1)招标市场销售模式
根据浙江省人民政府发布的《关于加强药品集中采购工作的实施意见》,全
省实施基本药物制度的基层医疗卫生机构、县及县以上政府或国有企业(含国有
控股企业)等所属的非营利性医疗机构,必须全部参加全省药品集中采购,即通
过浙江省药械采购平台集中采购,鼓励其他医疗机构参加全省药品集中采购。
在浙江省招标市场进行医药产品配送的企业必须获取招标市场配送资格。配
送资格需由医药流通企业申报并经过浙江省药械采购中心审核通过。浙江省药械
采购中心定期对配送企业承诺区域的总体医疗机构药品金额配送率和订单配送率等指标进行考核,考核不通过的配送企业将被终止配送资格。
公立医疗机构通过政府药品集中采购平台制作订单并指定公司配送,订单信息会同步到公司信息系统,公司业务人员根据系统上的订单信息组织配送。
招标市场系英特药业主要的目标市场,目前,英特药业的招标市场销售业务主要集中在浙江省内,已实现对全省县级以上公立医疗机构的全面覆盖。
2)非招标市场销售模式
民营医疗机构(民营医院、诊所、厂矿医务室)、零售药店以及医药流通企
业之间的采购未纳入政府药品集中采购体系,英特药业通过销售人员与该等客户建立业务沟通,根据客户采购订单实施配送。
近年来,英特药业对民营医疗机构覆盖率稳步提升,并覆盖了省内大部分连
锁药店。针对非招标市场客户,除了扩大覆盖范围,借助上市公司集团化优势力
量以及“英特药谷”B2B电子商务平台的网上销售业务大力推广,依托“互联网+医药流通”平台资源,拓展非招标市场创新业务模式。
“两票制”在浙江省正式实施后,由于医药流通企业之间发生商业调拨交易
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后再销售至公立医疗机构不符合“两票制”规定,因此英特药业在经营过程中减
少了与其他医药流通企业间的调拨业务,客户和供应商结构有所调整,与医药制造企业和医疗机构直接交易的比例提高,纯销比例快速提升。
(2)医药零售模式
医药零售业务即通过自有零售药店为终端消费者提供医药产品。目前,英特
药业的医药零售业务主要通过英特怡年、英特一洲、临安康锐等多个子品牌经营。
根据消费者群体的不同,零售药店又可分为:普通药店,主要为在社区、商
圈开设门店,满足普通消费者日常用药的需求；DTP药店,主要为有特殊用药
需求的特定消费者直接提供专业的药事服务,销售药品多为医生开具的大病症用
处方药,包括肿瘤用药、精神用药、免疫用药、肝病用药等,其主要特点为顾客
群集中、范围小,用药时间长、价值较高。近年来,英特药业积极贯彻医药批零
一体化战略。截至2022年7月末,零售板块共拥有各类型门店190余家,覆盖
浙江省全部十一个地市。英特药业聚焦DTP业务发展,大力拓展专业化DTP药
房,DTP门店率先实现了省域各地市全覆盖,拥有300余个DTP品种经营资质。
连锁药店依据总部和门店长远规划和整体战略,能够有效形成规模优势,在规范
化管理、打造品牌忠诚度和可持续发展能力等方面相对单体药店有一定的优势。
4.行业无明显周期性、季节性影响
(1)周期性
医药流通行业是国家医药卫生事业和健康产业的重要组成部分,医药行业和
医药流通行业的需求具有刚性特征,受宏观经济波动的影响较小,没有明显的周期性。
(2)季节性
除了每年一季度受到春节长假因素的影响,销售一般会略低于其他季度外,
医药流通行业需求无明显季节性,因此总体来看,产品销售无明显季节性特征。
5.公司具备业务发展所需的资金实力
医药流通业务对企业的资金实力要求较高:1)医药流通企业需要建设仓储、
物流设施以及购置运输设备,才能完成日常的经营活动；2)在我国目前的医疗
卫生体制之下,医疗机构是医药销售的重要终端,在产业链中一直处于强势地位。
医疗机构通常要求医药流通企业给予一定的账期,业务规模的扩大会加大医药流
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通企业的流动资金压力；3)医疗机构、零售药房等终端需求的药品规格繁多,
对药品配送的及时性要求较高,因此医药流通企业需储备足够的安全库存。因此,公司必须要有相当的资金实力,才能顺利从事经营活动。
基于英特药业的经营模式和资金需求情况,公司经营所需的资金除自有资金
外,主要来源于金融机构借款(主要为短期借款),近年的有息负债情况如下:
金额单位:万元
另外,英特药业还可以借助母公司英特集团的融资渠道,基于资金集中管理
的基础上,集中调度成员公司资金及外部融资,解决临时性的流动性需求。截至
2022年7月末,英特集团未使用银行授信额度人民币48.42亿元,为英特药业短期资金调度提供了充足保障。
6.标的公司在行业内的竞争地位逐年提升
英特药业是医药流通行业区域性龙头企业之一,主要有以下竞争对手:
1.华东医药
华东医药为深圳证券交易所上市公司(000963.SZ),前身为杭州医药站股
份有限公司,于1995年与杭州华东医药集团重组,目前其控股股东为中国远大
集团有限责任公司。华东医药主要从事医药产品的生产和经营。其中,医药工业
为该公司利润的最主要来源。华东医药的医药商业业务范围主要在华东地区,特
别集中在浙江地区,是区域性的医药商业流通企业龙头。根据华东医药2021年
年报,该公司全年实现营业收入345.63亿元,其中医药流通业务对应的营业收入为242.04亿元。
2.国药控股
国药控股为香港联交所上市公司(01099.HK),控股股东为中国医药集团
总公司。国药控股主要从事向医院、其他分销商及零售药店、诊所等客户分销药
物、医疗器械及医药制品；经营医药连锁店；分销实验室用品、制造及分销化学
试剂、生产及销售医药制品,拥有特许麻醉药品经营权。国药控股形成了药品分
销、物流配送、零售连锁、药品制造、化学试剂、医疗器械、医疗健康产业等相
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关业态协同发展的一体化产业链。国药控股拥有全国性的药品分销及配送网络,
同时拥有超过2000家的零售连锁药店,是全国性的医药商业流通企业。根据国
药控股2021年年报,该公司全年实现销售收入5,210.51亿元,同比增长14.15%。
国药控股在浙江省内的业务主要通过其一级子公司国药控股浙江有限公司、国药控股温州有限公司开展。
3.上海医药
上海医药集团股份有限公司(02607.HK；601607.SZ)是一家总部位于中国
上海的全国性国有控股医药产业集团。公司主营业务覆盖医药研发与制造、分销
与零售全产业链。根据上海医药年报,2021年公司实现营业收入2,158.24亿元,同比增长12.46%。
在区域医药流通市场中,英特药业具有较强的竞争优势,DTP零售和物流
规模省内第一,系浙江省电子商务百强企业。根据中国医药商业协会公布的排名,
英特集团于2017年、2020年和2021年分别位列中国医药流通百强第13名、第
12名和第10位(基本等同于英特药业的排名),英特怡年于2017年、2020年
和2021年分别位列药品零售企业百强第94名、第41名和第35位,均呈逐年稳步提升趋势。
7.标的公司报告期内采销量同步快速增长
英特药业与主要供应商签订年度采购协议,协议中约定付款时间、付款期限、
付款方式等,部分供应商同时约定库存要求或发货次数,在实际采购时以书面或
电话订单确定单次采购量。单次采购量一般按照当前库存量、预计销售量及最低库存要求确定,一般药品的库存周转天数保持在35-45天左右。
在采购管理方面,英特药业按照GSP要求,通过资料审核、验收及售后跟踪进行质量控制,并根据质量跟踪情况对采购的产品进行再评价。
在采购渠道方面,英特药业依托上市公司集团化发展的优势背景,已经与世
界制药行业50强及中国制药行业100强中绝大部分都建立了长期稳定的合作关
系。浙江省“两票制”政策实施后,英特药业在浙江省招标市场的药品保障供应满足率名列前茅。
报告期内,英特药业药品和器械的采销率情况如下:
金额单位:万元
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注:英特药业合并销售成本金额,为药品和器械营业成本合计。
由此可见,英特药业的采销率较为平稳,其采购量和销售量同步增长。
8.报告期标的公司经营业绩稳步提升
英特药业2020年、2021年和2022年1-7月简要经营业绩数据如下:
金额单位:万元
由上表可知,英特药业的营业收入和利润近年均处于稳步提升的趋势。
(二)评估机构核查意见
经核查,评估师认为:从外部环境看,“两票制”等行业相关政策为标的公
司提供了良好的发展机遇,其所服务市场需求量持续增长,且行业无明显周期性、
季节性影响；从自身发展情况看,标的公司产品渠道不断拓宽、订单获取方式趋
于多样化,在行业内的竞争地位逐年提升,且具备业务发展所需的资金实力,报
告期内采销量同步快速增长,经营业绩稳步提升。结合上述内、外部因素分析,英特药业预测期收入和净利润增长具有合理性。
二、补充披露预测期各期营运资金预测的具体过程及依据(尤其是最近一期对评估值影响较大),相关预测结果的合理性。
回复:
(一)营运资金预测的具体过程及依据
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营运资金主要为经营性流动资产减去不含有息负债的经营性流动负债。
随着公司经营规模的变化,公司的营运资金也会相应的发生变化,具体表现
在货币资金、应收款项(包括应收票据、应收账款、应收款项融资、预收账款、
合同负债和其他流动负债)、其他流动资产中的进项税、预付房租、应付款项(包
括应付票据、应付账款和预付款项)、存货、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款及其他应付款中的经营性款项等项目的变动上。
评估专业人员主要通过测算预测期上述营运资金各项目的金额,然后与各项
目上一期的金额相减后确定营运资金的变化。预测期各项目的测算方式如下:
对于预付房租,主要系英特药业及下属各子公司租赁经营场地提前支付的房
租相关费用,该金额基本为滚动发生,且与总体租金水平同步变动,故本次在评
估基准日预付房租的基础上考虑一定的租金增长率得到预测期各年的预付房租金额。
对于其他款项,评估专业人员分析了公司历史数据的基础上,结合管理层营运资金策略,分别按照各项目占营业收入、营业成本的一定比例计算。
历史年度各项目占比情况如下:
上表中,各项目的当期金额均系按照资产负债表期初期末余额的平均值确
定；2022年1-3月的指标中用于计算的营业收入、成本系按照2022年度的全年预测数确定。
根据上表可以看到,公司营运资金的整体占用比例相对较为稳定,呈现稳中
略有上升的情形,主要原因系公司大部分客户为医院,受疫情及经济形势下滑原因的影响,客户的资金压力增加,回款周期有所放缓。
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基于上述历史数据,确定预测期间各项目的比例如下表:
以上述预测方法或按相应比例乘以各年的营业收入(或营业成本)后得到各
项目占用的当期营运资金额,对于2022年及期后各年营运资金变动数,以上述
各项目全年平均数减去上期数即为变动数,2026年以后由于收入、成本不再变
动,故相应的营运资金变动为零。
具体如下:
金额单位:元
(二)营运资金预测结果的合理性
1.从营运资金整体金额占收入的比例来看,2020年和2021年的实际比例分
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别为17.80%和18.00%,2022年-2026年预测期的比例为18.23%至18.24%,该
比例与历史年度的变动趋势相吻合,与2022年的经济形势及业务开展情况相一致,因而从整体上看,预测结果具有合理性。
2.2022年剩余预测期的营运资金有较大金额的收回,主要原因系应收项目的
占用余额较评估基准日时有较大金额的减少所致。该情形与企业的业务模式和客
户构成相关。英特药业的客户主要为公立医院,普遍为事业单位,且存在半年度
和年末款项集中结算的情形,因此年末存在较大金额的回款,使得应收款余额较
小,然后随着新一年业务的逐渐开展,营运资金垫支逐渐增加,应收款占款增加,
如此周而复始。该现象反映到财务数据上,就出现了2022年应收款项平均余额较评估基准日时点数据有较大幅度的减少。
我们选取了英特药业近三年一季度和年末应收账款的账面价值情况进行比较:
单位:万元
由上表可以明显看到,英特药业历史年度普遍存在一季度的应收款项占用较多,年末占用显著减少的情形。
经上述分析,2022年营运资金有较大金额的收回这一测算结果是符合公司实际情况的。
(三)评估机构核查意见
经核查,评估师认为:预测期各期营运资金预测的结果具有合理性。
三、补充披露本次评估如何考虑产权瑕疵、对外担保、抵押以及为解决同
业竞争处置浙江英特中药饮片有限公司、浙江钱王中药有限公司等事项,并说明相关事项对评估结果的影响。
回复:
(一)评估中对于产权瑕疵事项的考虑及该事项对评估结果的影响
产权瑕疵事项主要涉及以下资产:
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1.“钱王”系列商标
列入评估范围的12项“钱王”系列商标已无偿转让给英特药业,截至评估基准日的注册人为孙公司钱王中药,尚未完成更名手续。
根据取得的《商标转让证明》,截止本回复出具日,12项“钱王”系列商标已在国家知识产权局完成商标转让注册。
本次评估已在评估报告特别事项说明中披露上述事项,由于评估中对于英特
药业及其子公司按合并口径整体考虑,钱王中药为英特药业的全资孙公司,该商
标未更名的情形不会对其的归属、稳定性及实际使用情况产生实质性影响,因而对评估结果不存在实质性影响。
2.未取得产权证的10处面积合计7,173.40平方米的房屋建筑物
列入评估范围的10处面积合计7,173.40平方米的房屋建筑物未取得房屋所有权证或不动产权证；
评估中对于上述资产的处理方法及相关影响事项请详见该回复意见“问题5”中的相关回复。
3.大关南四苑房产
列入英特药业评估范围的1项房屋建筑物(大关南四苑10幢2单元301室,
建筑面积67.74平方米)的《房屋所有权证》证载权利人为浙江省医药药材公司,截至评估基准日权证尚未变更。
2022年9月27日,英特药业对该处房产完成了权利人变更,并领取了编号
为浙(2022)杭州市不动产权第00252109号《不动产权证书》。根据证书记载,
该房产的权利性质为划拨/存量房,用途为住宅,附记中注明“改制资产,仅用于房改用房。”
本次评估已在评估报告特别事项说明中披露上述事项,对于该房产,由于涉
及国家职工住房及房改政策,目前尚未有明确的处理办法,无法确定上述房产的市场价值,评估中按上述房产的账面价值(4,714.84元)予以保留。
由于该房产为非生产经营用的主要房产,且面积和涉及金额均较小,故该事项对评估结果不存在实质性影响。
4.浙江健业资产管理有限公司的5项投资性房地产
列入子公司浙江健业资产管理有限公司评估范围的1、3、4、5、6幢等5
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项投资性房地产(合计建筑面积为8,956.99平方米),证载权利人为英特药材,权证尚未变更。
本次评估已在评估报告特别事项说明中披露上述事项,由于评估中对于英特
药业及其子公司按合并口径整体考虑,浙江健业资产管理有限公司为英特药业的
全资子公司,因而该权证未变更情况不会对其的归属、稳定性及实际使用情况产生实质性影响,因而对评估结果不存在实质性影响。
(二)评估中对于对外担保、抵押事项的考虑及该事项对评估结果的影响
1.截止评估基准日英特药业及下属子公司的对外担保事项
单位:人民币元
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2.截止评估基准日英特药业及下属子公司的抵押事项
(1)2015年3月1日,浙江嘉信元达物流有限公司将位于嘉兴市周安路1059
号4、5、6幢的土地使用权和房屋建筑物抵押予中国工商银行股份有限公司嘉兴
分行,并与之签订《最高额抵押合同》(2015年营业[抵]字0188号)。根据双
方于2021年8月16日签订的《抵押变更协议》,前述合同为浙江嘉信医药股份
有限公司自2015年3月31日至2026年8月16日期间办理约定的各项业务所实
际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为3,538万元。
(2)2015年4月24日,浙江嘉信元达物流有限公司将位于嘉兴市周安路
1059号11幢的土地使用权和房屋建筑物抵押予中国工商银行股份有限公司嘉兴
分行,并与之签订《最高额抵押合同》(2015年营业[抵]字0374号)。根据双
方于2018年4月1日签订的《抵押变更协议》,前述合同为浙江嘉信医药股份
际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为3,905万元。
(3)2019年1月16日,浙江嘉信元达物流有限公司将位于嘉兴市周安路
1059号7、8幢的土地使用权和房屋建筑物抵押予中国工商银行股份有限公司嘉
兴分行,并与之签订《最高额抵押合同》(2019年营业[抵]字0004号)。双方
于2022年4月14日补充签署《最高额抵押合同》(2022年营业[抵]字0086号),
前述合同为浙江嘉信医药股份有限公司自2019年1月16日至2027年4月13
日期间办理约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基
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准日,该合同项下借款余额为1.150万元。
(4)2019年12月5日,浙江嘉信医药股份有限公司将位于嘉兴市乐安路
110-120号、嘉兴市斜西街132-134号5幢和嘉兴市斜西街497号的土地使用权
和房屋建筑物抵押予交通银行股份有限公司嘉兴分行,并与之签订《抵押合同》
(604D190044),该合同为浙江嘉信医药股份有限公司自2019年12月5日至
2022年12月5日期间办理约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为1,990万元。
(5)2019年4月24日,嘉信元达物流将位于嘉兴市周安路1059号1、2、
3幢的土地使用权和房屋建筑物作抵押予中国工商银行股份有限公司嘉兴市分
行营业部,并与之签订《最高额抵押合同》(2019年营业(抵)字0066号)。
双方于2022年4月14日签订《抵押变更协议》,前述合同为嘉信医药自2019
年4月24日至2027年4月23日期间约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。
(6)2016年3月4日,宁波英特物流有限公司将位于附海镇新塘路588号
的房屋建筑物和土地抵押予宁波银行城东支行,并与之签订《最高额抵押合同》
(06203DY20168017)。根据双方于2022年2月22日补充签署的《最高授信合
同》(06203GS20170384),前述合同为宁波英特药业有限公司自2016年3月4
日至2024年7月16日期间办理约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为1.000万元。
(7)2021年4月12日,绍兴英特大通医药有限公司将位于百官街道解放
街125号的土地使用权和房屋建筑物抵押予中国工商银行股份有限公司上虞支
行,并与之签订《最高额抵押合同》(2021年上虞[抵]字0120号),该合同为
绍兴英特大通医药有限公司自2021年4月12日至2026年4月12日期间办理约
定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为500万元。
(8)2021年4月30日,绍兴英特大通医药有限公司将位于崧厦镇东街的
土地使用权和房屋建筑物抵押予中国工商银行股份有限公司上虞支行,并与之签
订《最高额抵押合同》(2021年上虞[抵]字0139号),该合同为绍兴英特大通
医药有限公司自2021年4月30日至2026年4月30日期间办理约定的各项业务
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所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下借款余额为500万元。
(9)2021年1月25日,台州英特将位于台州市新东方商厦3002号、4012
号、4013号、4014号、4015号、4025号、4026号、4027号、4028号、4029
号及地下车库141-143号、144号的土地使用权和房屋建筑物抵押予浙江台州椒
江农村商业银行股份有限公司,并与之签订《最高额抵押合同》
(9611320210000091)。根据双方于2022年7月7日签订的《最高额抵押合同》
(7611320220001563),该合同为台州英特自2022年7月7日至2027年7月6
日期间办理约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下的借款余额为500万元。
(10)2019年4月26日,嘉兴英特将位于嘉善县魏塘街道车站北路81号
的房屋建筑物和土地抵押予交通银行股份有限公司嘉兴嘉善分行,并与之签订
《最高额抵押合同》(709D190112)。双方于2022年3月30日签署《抵押合
同》(709D220067),前述合同为嘉兴英特自2022年3月30日至2032年3月
30日期间约定的各项业务所实际形成的债权提供最高额抵押担保。截至评估基准日,该合同项下的应付票据承兑净额为1,994.00万元。
上述对外担保和抵押担保均为英特药业为母公司或子公司借款提供的担保,
系为满足日常经营所需资金,采取将土地、房屋建筑物等资产担保的方式进行的
融资。本次评估已在评估报告特别事项说明中披露上述事项,考虑到各被担保企
业的财务状况良好,具备按期偿还债务、解除上述资产抵押、担保的能力,预计
能正常归还上述债务,发生违约风险的可能性较低,本次评估未考虑上述对外担保、抵押事项对评估结论的影响。
截止目前,上述债务中,部分已在到期后进行续展或解除；剩余部分尚在正
常履约中,未发生债务到期后无法履约的情况。上述对外担保和资产抵押事项在
目前的情形下预计不会对英特药业的经营产生影响,因此对评估结果不存在实质性影响。
(三)评估中对于解决同业竞争处置浙江英特中药饮片有限公司、浙江钱王中药有限公司事项的考虑及该事项对评估结果的影响
1.解决同业竞争处置浙江英特中药饮片有限公司、浙江钱王中药有限公司事
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项
英特药业的子公司浙江英特中药饮片有限公司(以下简称英特中药饮片)和
孙公司浙江钱王中药有限公司(以下简称“钱王中药”)涉及同业竞争问题,英
特集团承诺于2022年11月17日前通过转让、停业或其他监管部门认可的方式消除该影响。
2.两家公司的期后处置情况
2022年8月1日至2022年8月26日,英特集团将英特中药饮片100%股权
和钱王中药100%股权在产权交易所进行公开挂牌转让。两家公司的期后处置情况如下:
(1)英特中药饮片
2022年8月26日,英特中药饮片由非关联第三方摘牌,并向浙江产权交易
所有限公司支付履约保证金500万元。2022年9月2日,英特集团控股子公司
英特药业与受让方签署《浙江英特中药饮片有限公司100%股权交易合同》。2022
年9月21日,英特药业收到全部交易对价2,878.94万元(扣除交易手续费)。
2022年10月26日,英特中药饮片完成股东及法定代表人工商信息变更。至此,英特中药饮片已完成股权转让相关事宜。
(2)钱王中药
截至挂牌期满,钱王中药在挂牌期间无摘牌方。2022年10月14日,钱王
中药股东会决定,停止中药饮片生产业务,注销相关证件,修改经营范围及公司
章程。截至本回复出具日,钱王中药已取得浙江省药品监督管理局出具的《准予
注销决定书》(浙药监销予字2022007号),同意注销其所持有的药品生产许可证,并完成经营范围的工商变更,即不再涉及药品生产相关业务。
3.两家公司的相关处置损益
(1)资产处置损益
1)英特中药饮片
英特中药饮片挂牌评估基准日2022年2月28日账面净资产价值2,488.79
万元,收到交易对方的全部转让对价2,878.94万元。2022年10月26日,英特
中药饮片完成股东及法定代表人工商信息变更,故相关转让损益计入英特药业2022年10月财务报表。
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2)钱王中药
英特集团将结合行业发展前景、未来发展布局和公司发展需要,积极实施钱
王中药的业务转型,并对钱王中药现有资产进行梳理。钱王中药因停止中药饮片
生产业务涉及需要处置的非流动资产包括固定资产和长期待摊费用,截至2022
年10月31日其账面价值合计约为627万元,后续通过保留有效资产、出售或报废等方式实现有效利用或处理。
(2)人员安置费用
在同业竞争问题解决过程中,针对相关职工安置问题,公司制定了相关安置
方案,主要包括:1、协助相关人员与新公司签订劳动合同；2、安排相关人员英
特集团内就业安置；3、对解除劳动合同给予相应经济补偿。当前人员安置工作已基本完成。
公司已将资产处置损益金额以及人员安置费用计入英特药业2022年12月财务报表。
3.本次评估中对于处置浙江英特中药饮片和钱王中药事项的考虑
本次评估中,考虑到该两项股权期后的实际处置方式难以合理判断,处置损
益具有较大不确定性,且浙江省国际贸易集团有限公司和浙江华辰投资发展有限
公司拟就本次交易对该事项进行相关约定,本次评估以两家公司截至评估基准日
业经审计的会计报表反映的股东权益账面价值结合被评估单位所占份额作为评
估值,期后实际处置产生的损益由交易各方根据约定进行调整。即根据英特集团
与国贸集团、华辰投资签署《关于浙江英特药业有限责任公司之发行股份及支付现金购买资产协议之补充协议》,关于同业竞争处置具体约定如下:
若在本次交易过渡期内,英特药业完成英特中药饮片和钱王中药中的一家或
全部股权转让(以英特中药饮片和钱王中药完成股权变更登记为准),已完成的
股权转让产生的处置损益由本次交易各方国贸集团、华辰投资及英特集团,按照
各自持有的英特药业的股权比例共享,其中国贸集团、华辰投资享有损益部分由
其按照各自持有的英特药业的股权比例以调整英特集团向国贸集团和华辰投资现金支付对价金额的方式实现。
若本次交易完成之日,英特药业仍未能处置英特中药饮片或钱王中药股权
的,未完成股权转让的子公司将停止生产经营业务以消除同业竞争情形；因此产
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生资产减值及员工补偿等损失的,由交易各方按照各自持有的英特药业的股权比
例共担,其中国贸集团、华辰投资承担的资产减值和员工补偿部分由其按照各自
持有的英特药业的股权比例以扣减英特集团向国贸集团和华辰投资现金支付对价金额的方式向英特集团补偿。
4.英特中药饮片和钱王中药期后处置事项对评估结果的影响
截至本回复说明出具日,英特中药饮片的处置损益已计入英特药业2022年
10月财务报表；钱王中药的处置损益已计入英特药业2022年12月财务报表。
因此该两家公司后续处置事项的影响均已在损益结算中体现完毕,并由交易各方按约定在标的公司交割时承担,对本次评估结果和交易均没有实质影响。
(四)评估机构核查意见
经核查,评估师认为:本次评估已在评估报告特别事项说明中披露产权瑕疵、
对外担保、抵押以及为解决同业竞争处置浙江英特中药饮片有限公司、浙江钱王
中药有限公司等事项,并根据各事项的实际情况对评估处理方式进行了说明。经分析,上述事项对评估结果无实质影响。
四、结合上述情况,补充披露收益法评估增值合理性及业绩承诺可实现性。
(一)英特药业2022年的业绩承诺预计顺利完成
根据英特药业截至2022年11月底未经审计的财务报表数据,其1-11月的经营业绩数据及其与本次交易的业绩承诺数相比的完成情况如下:
单位:万元
由上表可知,截至2022年11月底,英特药业实际业绩实现情况达到预期,
预计能够在全年顺利完成业绩承诺金额,与2021年度的经营业绩相比再次实现较大幅度的增长。
(二)英特药业预测期收入和净利润增长具有合理性,业绩承诺可实现
根据对“两票制”等行业相关政策、产品订单获取情况、行业周期性、市场
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需求量、渠道、资金情况、竞争对手情况、报告期经营业绩、采销量等相关因素
的分析,结合2022年度英特药业的实际业绩预计完成情况,英特药业预测期收入和净利润增长具有合理性,其未来年度的业绩承诺具备可实现性。
(三)英特药业收益法评估增值具有合理性
本次英特药业截止评估基准日的股东权益账面价值的账面价值
2,157,808,818.58元,评估值3,390,000,000.00元,评估增值1,232,191,181.42元,增值率为57.10%,收益法评估出现较大增值的主要原因归纳如下:
英特药业具备专业医药物综合流服务能力,在杭州、宁波、金华、温州、嘉
兴拥有五个搭载现代化物流信息系统的物流中心,形成覆盖全省“东西南北中”
的医药供应保障网络格局,更好地满足了浙江省内及周边地区的客户服务需求；
英特药业构建了立体化区域药品供应体系,具有“深层次、广覆盖、高质量”的
营销渠道网络和终端高覆盖的竞争优势；英特药业坚持“以基本药物为基础、以
名特新优为特色”,拥有丰富的厂家合作资源,具备化学药品、生物制品、血液
制品、中成药、诊断试剂、高值耗材、大型设备、抗体药物等诸多产品的经营资
质,覆盖品类齐全,医疗机构货品满足率全省前列；英特药业聚焦“互联网+”
创新,基于“一路向C(终端)”的战略目标,持续提升医药流通企业价值；
英特药业是浙江省省市两级医药储备、现代物流、药品第三方物流的重点核心企
业,是浙江省健康服务促进会副会长单位、浙江省药学会副会长单位、浙江省医
院协会副会长单位和浙江省医学会副会长单位,在浙江省内具有领先的品牌影响力与市场地位。
基于上述优势和竞争力,标的公司拥有生产经营资质、行业竞争力、人力资
源、客户资源、商誉等无形资产或资源拥有较大的价值,但是按照现有的会计准
则和制度,该部分资产无法在账面反映,而采用收益法进行评估时,其评估增值中体现了上述无形资产价值,该评估增值具有合理性。
(四)评估机构核查意见
经对行业外部因素及标的公司自身竞争优势情况分析,结合标的公司的实际
经营业绩情况,评估师认为:收益法评估增值具有合理性,业绩承诺具备可实现性。
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问题5:
申请文件显示,英特药业共有10处面积合计7,173.40平方米的房屋建筑
物未取得房屋所有权证或不动产权证,对应评估值8,174,244.58元。上述房屋未办妥权证的原因系政策、职工用房等历史因素。
请你公司:1)补充披露无证房屋建筑物办证进展或权证尚未变更、无法办
理权属证书的详细原因,并说明其权属是否清晰,后续是否可能因权属争议对本次交易造成影响。
2)结合历史取得及使用情况,评估上述房屋建筑物对标的资产的重要性,本次评估作价如何考虑前述权属瑕疵的影响,作价是否公允。
请独立财务顾问、律师、会计师和评估师核查并发表明确意见。
回复:
一、补充披露无证房屋建筑物办证进展或权证尚未变更、无法办理权属证
书的详细原因,并说明其权属是否清晰,后续是否可能因权属争议对本次交易造成影响
(一)无证房屋建筑物办证进展或权证尚未变更、无法办理权属证书的详细原因
英特药业现有10处面积合计7,173.40平方米的房屋建筑物未取得房屋所有
权证或不动产权证,对应评估值8,174,244.58元,该等建筑物权证尚未变更、无法办理权属证书的详细原因具体如下:
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(二)后续不会因权属争议对本次交易造成重大不利
1、无证房屋权属说明
上述无证房屋中,花园岗新村宿舍(序号1)、假山新村18-1-301(序号2)、
21幢宿舍(序号3)、朝晖新村1区10幢宿舍(序号4)、大学路职工宿舍(序
号5)系浙江省医药药材有限公司、浙江省医药工业公司、浙江省医药器械有限
公司和浙江省医药科技公司合并设立英特药业期间转入的资产。嘉兴西塘职工宿
舍九套(序号6)系由嘉善县医药总公司所持有的资产经改制后转入嘉兴英特。
门卫(序号7)、宿舍(序号8)、江南巷2号附房(序号9)、钢结构仓库(序
号10)系标的公司或其子公司在其自有土地使用权上建造的房屋建筑物,未侵
犯他方利益或违反土地规划用途。上述无证房屋虽无法办理产权证明,但标的公司及子公司在使用过程中未曾产生纠纷。
2、对本次交易影响及保障措施
本次交易对方国贸集团和华辰投资已就上述资产瑕疵分别出具《关于英特药
业资产瑕疵的承诺》,承诺积极配合英特药业及其子公司按照国家相关法规政策
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对上述瑕疵资产相关权属进行完善,英特药业在对资产瑕疵完善过程中发生任何
相关费用(包括但不限于办理土地证和房产证时所支付的证照办理费用、缴纳土
地出让金、支付土地补偿费和安置补助费等情形),由英特药业自行承担。至业
绩承诺期届满时,上市公司可聘请具备证券从业资格的中介机构对前述瑕疵资产
进行减值测试并出具专项审核报告,若专项审核报告中相关瑕疵资产的公允价值
低于“2022年3月31日该项瑕疵资产的评估净值-按照评估净值调整的业绩承
诺期间该项瑕疵资产的折旧摊销金额+英特药业为完善该项瑕疵资产权属所支
付的相关费用金额”时,交易对方将按照在英特药业中的持股比例,以现金方式就相应差额向上市公司补偿。
综上,标的公司上述房屋虽无法办理权属证明,但对应面积及价值较低,不
存在重大权属纠纷或潜在纠纷。本次交易对方已就上述瑕疵资产出具相关承诺,确保本次交易不会因上述无证房屋建筑物造成重大不利影响。
二、结合历史取得及使用情况,评估上述房屋建筑物对标的资产的重要性,本次评估作价如何考虑前述权属瑕疵的影响,作价是否公允
(一)无证房屋建筑物对标的资产的重要性
标的公司目前持有的10处无证房屋建筑主要是非生产经营用房,重要性较
低,可替代性较强。在10处房屋建筑中,7处(序号1至6和序号8)作为员工
宿舍供员工使用；1处(序号7)作为门卫室系配套用房；2处仓库及附房(序
号9、10)主要用于仓储非经营性物资。因此,标的公司所持有的上述无证房屋
建筑物并非生产经营主要场所,涉及建筑面积7,173.40平方米,占标的公司所持
房产面积比重较小,相关瑕疵房产不会对标的公司的正常生产经营造成重大不利影响。
此外,英特药业的上述无证房屋建筑物评估值为8,174,244.58元,占本次交
易英特药业评估值的0.24%,该等房屋建筑物对英特药业评估价值影响较小,亦不会对本次交易构成重大不利影响。
(二)本次评估对于前述权属瑕疵资产的评估情况
本次评估中,对于假山新村18-1-301(序号2)、21幢宿舍(序号3)、朝
晖新村1区10幢宿舍(序号4)、大学路职工宿舍(序号5)、嘉兴西塘职工
宿舍九套(序号6)等房产,目前由员工居住,由于涉及国家职工住房及房改
政策,暂未有明确的处理办法,评估师按核实后的账面价值确认为评估价值。
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对于花园岗新村宿舍(序号1)、门卫(序号7)、宿舍(序号8)、江南
巷2号附房(序号9)、钢结构仓库(序号10)涉及联建房或为工业用地房产,故采用重置成本法进行评估,以体现其使用价值。
综上,本次评估已充分考虑前述无证房产的产权瑕疵事项,评估价格公允。
三、核查意见
经核查,评估师认为:
1、英特药业所持有的无证房屋建筑物虽无法办理权属证明,但使用过程中
未曾产生产权纠纷。本次交易对方已就标的公司的瑕疵资产事项出具相关承诺,确保本次交易不会因上述无证房屋建筑物造成重大不利影响。
2、英特药业所持有的无证房屋建筑物主要是非生产经营用房,重要性较低,
可替代性较强,该等房屋建筑物的产权瑕疵事项不会对标的公司的生产经营构成重大不利影响。
3、本次评估已充分考虑前述无证房屋建筑物的产权瑕疵事项,评估价格公允。
坤元资产评估有限公
2023年水月9日
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