远东传动:许昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口宗地回购收储项目国有建设用地使用权市场价格咨询评估核查意见书（豫恒核字(2022)第1004HC号）

许昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口
宗地回购收储项目国有建设用地使用权市场价
格咨询评估核查意见书
豫恒核字(2022)第1004HC号
河南恒立房地产资产评估有限公司
报告日期:二〇二二年十月十一日
许昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口宗地回购收储项目国有建设用地使用权市场价格咨
询评估核查意见书
许昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口宗地回购
收储项目国有建设用地使用权市场价格咨询评估核查意
见书目录
一、项目基本情况………………2
四、评估核查结论………………………………………………………4
五、评估核查情况说明…………………………………………4六、评估核查报告备查文件(附件)
(一)《土地估价报告》复印件
(二)《许昌县国用(2014)第0006315号宗地工业用地地价测算表》
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收储项目国有建设用地使用权市场价格咨询评估核查意
见书
豫恒核字(2022)1004HC号
许昌市建安区财政局:
河南恒立房地产资产评估有限公司接受贵单位的委托,依据《城
镇土地估价规程》等技术规范及有关规定,本着独立、客观、公正、
实事求是的原则,对许昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口宗
地回购收储项目国有建设用地使用权市场价格咨询评估土地估价报
第0006315号宗地工业用地地价测算表及相关资料进行了评估核查,
现将评估核查情况报告如下:
一、项目基本情况
委托方:许昌市建安区财政局。
产权人:许昌远东传动轴股份有限公司。
该项目涉及评估范围包括:许昌远东传动轴股份有限公司位于许
昌县尚集镇规划周庄路与规划魏文路交叉口的一宗工业用地国有建
设用地使用权。
二、估价期日:2022年08月15日
本着核查结论有利于服务本次核查目的的原则,确定以送审报告
确定的估价期日2022年08月15日为本次核查报告的估价期日。
三、评估核查依据
(一)行为依据
评估核查委托合同
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(二)有关法律、法规及取价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日第六届全
国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,中华人民共和国主席
令第41号；根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第十二次会议第三次修正,2020年1月1日起施行)
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第
八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,中华人民共和国
主席令第29号；根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十二次会议第三次修正,2020年1月1日起施行)
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27
日中华人民共和国国务院令第256号发布；2021年7月2日中华人
民共和国国务院令第743号第三次修订,2021年9月1日起施行)
4、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届
全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,中华人民共和国
主席令第46号,2016年12月1日起施行)
5、《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目
的通知》(豫政〔2008〕52号)
6、《河南省人力资源和社会保障厅关于公布2021年被征地农民
社会保障费用最低标准的通知》(豫人社办〔2021〕49号)
7、《关于贯彻执行〈河南省人民代表大会常务委员会关于河南省
8、《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价标准的通
知》(豫政〔2016〕48号)
9、《许昌市人民政府关于调整许昌市建设征收土地地上附着物和
青苗补偿费标准的通知》(许政〔2016〕63号)
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价更新调整成
11、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T
18508-2014
12、委托方提供的与本次估价相关的其他资料等。
四、评估核查结论
本次核查土地估价报告[(河南)国隆(2022)(估)字第A08016
号]、许昌县国用(2014)第0006315号宗地工业用地地价测算表,
《国有土地使用证》证号为许昌县国用(2014)第0006315号,土地
使用权人为许昌远东传动轴股份有限公司,座落为许昌县尚集镇规划
周庄路与规划魏文路交叉口,地号为005-016-007,图号为
149G046094,地类(用途)为工业用地,使用权类型为出让,终止
日期为2059年2月15日,使用权面积为181558.91平方米,收回评
估土地面积为181558.91平方米,本次申报评估土地单价为404元/
平方米,总地价为7334.98万元,大写:柒仟叁佰叁拾肆万玖仟捌佰
元整；核定土地单价为403元/平方米,总地价为7316.82万元,大写:
柒仟叁佰壹拾陆万捌仟贰佰元整。
五、评估核查情况说明
1、本结论是在委托方及其他有关各方提供真实、合法的评估资
料的基础上,依据特定的评估目的而得出的核查结论,委托方及其他
有关各方应对提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
2、本公司评估专业人员对委托方提供的材料进行了详细查阅,受
核查条件限制,本核查报告仅限于对送达的书面材料的核查,如送交
材料与实际现场状况不符,本公司及评估人员不承担由此产生的相应
法律责任。
3、本次评估核查是在独立、客观、公正、合法的原则下做出的,河南恒立房地产资产评估有限公司共5第4页
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评估核查结论由本公司出具,参加评估核查工作的人员与委托方及其
他有关各方无任何特殊利害关系,评估核查人员在评估过程中恪守职业道德和规程,并进行了充分努力。
4、根据委托方提供的土地估价报告[(河南)国隆(2022)(估)
字第A08016号]及许昌县国用(2014)第0006315号宗地工业用地地
价测算表,河南国隆房地产土地资产评估有限公司本次评估采用市场
比较法和成本逼近法对地价进行测算,经评估核查人员详细查阅及实
地走访、市场调查,存在问题如下:
市场比较法:比较实例2许昌新区建设投资有限公司位于许州路
以西、明礼街以北8202平方米工业用地,东临许州路,南临明礼街,
许州路为次干路、非支路,测算表中临路状况临支路应为临次干路；
比较实例3许昌市林川电气产业有限公司位于许州路以西、周寨路以
东63483平方米工业用地,东临许州路,西临周寨路,许州路、周寨
路为次干路、非支路,测算表中临路状况临支路应为临次干路。
成本逼近法:根据《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调
整有关收费项目的通知》(豫政〔2008〕52号),非农业建设项目占
用耕地的,耕地类型为水浇地、灌溉水田、菜地的,耕地开垦费由14
元/平方米调整为13元/平方米,本次核查估价对象所在区域的耕地类
型为水浇地,测算表中耕地开垦费10元/平方米应为13元/平方米。
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