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证券代码:000736证券简称:中交地产中交地产股份有限公司向特定对象发行股票募集资金运用可行性分析报告
二〇二三年二月一、本次募集资金的使用计划
本次募集资金在扣除发行费用后,拟用于以下项目:
单位:万元;币种:人民币序号项目名称项目总投资拟投入募集资金
1长沙凤鸣东方214405.0080000.00
2郑州翠语紫宸67647.376000.00
3武汉中交澄园300000.0060000.00
4惠州紫薇春晓310445.6065000.00
5天津春映海河380000.0034000.00
6补充流动资金105000.00105000.00
合计1377497.97350000.00
本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求,募集资金投资项目均为住宅项目,均已取得首批预售许可证并进行预售。
为了保证募集资金投资项目的顺利进行,并保障公司全体股东的利益,在本次向特定对象发行股票募集资金到位之前,公司将根据项目进度的实际需要以自筹资金先行投入,并在募集资金到位后按照相关法规规定的程序和期限予以置换。
若本次向特定对象发行股票实际募集资金净额低于上述拟投入的募集资金金额,不足部分由公司自筹资金解决。在不改变本次募投项目的前提下,公司董事会可根据项目实际需求,对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。
二、本次募集资金投资项目的必要性与可行性分析
(一)长沙凤鸣东方项目
1、项目情况要点
项目名称长沙凤鸣东方
项目总投资(万元)214405.00项目经营主体长沙金拾通达有限公司
规划用地面积(平方米)59858.52
2总建筑面积(平方米)201253.13
预计销售额(万元)233743.63
注:预计销售额为含税口径。
2、项目基本情况
本项目位于长沙市雨花区高铁新城板块。本项目规划用地面积59858.52平方米,总建筑面积201253.13平方米,容积率3.0,为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于长沙市雨花区高铁新城板块,东临黎托路,北临长托路,属于高铁新城南部核心居住区域。项目地处河东二三环之间,为重要交通节点,交通发达。高铁新城片区为长沙重点发展片区,并叠加自贸区、临空区、副中心等多重政策利好。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求,具备较好的市场前景。本项目属公司在建项目,计划于2025年6月开始交付。
4、项目资格文件取得情况
文件名称文件编号国有土地使用权出让合同202200016
国有土地使用权证湘(2022)长沙市不动产权第0305023号建设用地规划许可证地字第430101202210136号建设工程规划许可证建字第430101202210314号
建字第430101202210311号建筑工程施工许可证430100202209230301
立项备案雨发改投备(2022)63号环评备案202343011100000007长住建售许字(2022)第0369号预售证长住建售许字(2022)第0370号
5、项目投资估算
本项目的总投资预计为214405.00万元,其中土地成本为81295.61万元,建安、配套及前期费为100952.39万元,费用成本为16608.55万元,税务投入为15148.45万元,其他为400.00万元。
6、项目进展情况与资金筹措
3本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80000.00万元,其余资金公司将通过
自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额233743.63万元,实现净利润19338.63万元,销售净利率为8.27%。项目各项经济指标良好,经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1预计销售额(万元)233743.63
2总投资(万元)214405.00
3净利润(万元)19338.63
4项目销售净利率(%)8.27
注:预计销售额为含税口径。
(二)郑州翠语紫宸项目
1、项目情况要点
项目名称郑州翠语紫宸
项目总投资(万元)67647.37项目经营主体郑州博尚房地产开发有限公司
规划用地面积(平方米)23935.81
总建筑面积(平方米)77408.52
预计销售额(万元)72430.37
注:预计销售额为含税口径。
2、项目基本情况
本项目位于郑州市中牟县绿博板块。本项目规划用地面积23935.81平方米,总建筑面积77408.52平方米,容积率2.5,为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于郑州市中牟县绿博板块,位于郑州市“东部新城”核心区域。公司周围配套设施齐全,东侧约600米为规划公立幼、小、初学校,南侧紧邻规划中公园,北侧
4为著名三甲医院省妇幼新院区,周边规划轻轨 K2 刘集站,后期落地开通后轻轨到郑州
东站约15分钟。本项目的定位为普通住宅,主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求,具备较好的市场前景。本项目属公司在建项目,计划于2023年8月开始交付。
4、项目资格文件取得情况
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 410122-CR-2020-2020031-0014
国有土地使用权证豫(2020)中牟县不动产权第0059985号
建设用地规划许可证牟资规地字第【2020】061号
建设工程规划许可证牟资规建字第【2020】009号建筑工程施工许可证410122202101150101
立项备案2020-410122-70-03-090225环评备案202041012200001263
预售证 (2021)郑房预字第 ZW210024 号
5、项目投资估算
本项目的总投资预计为67647.37万元,其中土地成本为32079.24万元,建安、配套及前期费为26853.81万元,费用成本为5004.64万元,税务投入为3709.67万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金6000.00万元,其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额72430.37万元,实现净利润4783.00万元,销售净利率为
6.60%。项目各项经济指标良好,经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1预计销售额(万元)72430.37
2总投资(万元)67647.37
3净利润(万元)4783.00
4项目销售净利率(%)6.60
5注:预计销售额为含税口径。
(三)武汉中交澄园项目
1、项目情况要点
项目名称武汉中交澄园
项目总投资(万元)300000.00项目经营主体武汉锦绣雅和置业有限公司
规划用地面积(平方米)44239.11
总建筑面积(平方米)176227.04
预计销售额(万元)314406.08
注:预计销售额为含税口径。
2、项目基本情况
本项目位于武汉市三环内,东临工业一路,南临黄州街、北临南干渠游园。本项目规划用地面积44239.11平方米,总建筑面积176227.04平方米,容积率2.76,为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于武汉市三环内青山区青山滨江板块。项目距离已运营的五号线和平公园站约750米,距离在建的10号线工业路站约700米,交通便利;距离武商众圆、印象城、红坊里等多处集中商业约2千米,商业氛围浓厚。且项目北侧紧邻南干渠游园,距离青山最大的城市公园和平公园距离仅800米。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求,具备较好的市场前景。本项目属公司在建项目,计划于2025年3月开始交付。
4、项目资格文件取得情况
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 WH-2022-B035
国有土地使用权证鄂(2022)武汉市青山不动产证第0017634号
建设用地规划许可证武自规地[2022]014号
建设工程规划许可证武自规(青)建[2022]020号
6建筑工程施工许可证420107202208080201
420107202208080101
立项备案2204-420107-04-01-540963
环评备案根据相关主管部门函件,无需办理环评手续预售证武房开预售[2022]434号
5、项目投资估算
本项目的总投资预计为300000.00万元,其中土地成本为140290.52万元,建安、配套及前期费为125225.76万元,费用成本为21731.22万元,税务投入及其他为
12752.50万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金60000.00万元,其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额314406.08万元,实现净利润14406.08万元,销售净利率为4.58%。项目各项经济指标良好,经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1预计销售额(万元)314406.08
2总投资(万元)300000.00
3净利润(万元)14406.08
4项目销售净利率(%)4.58
注:预计销售额为含税口径。
(四)惠州紫薇春晓项目
1、项目情况要点
项目名称惠州紫薇春晓
项目总投资(万元)310445.60项目经营主体惠州中交置业有限公司
7规划用地面积(平方米)122084.00
总建筑面积(平方米)446031.86
预计销售额(万元)353942.84
注:预计销售额为含税口径。
2、项目基本情况
本项目位于珠江三角洲东部、惠州市西部。本项目规划用地面积122084.00平方米,总建筑面积446031.86平方米,容积率2.8,为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于珠江三角洲东部、惠州市西部,地处广州、深圳、东莞三个国际化大都市的中心地带,属粤港澳大湾区核心区域,距深圳中心区约50公里、东莞中心区约50公里。目前已形成集航空、轨道、高速公路全方位、立体化综合交通体系,快捷便利的交通网络。项目园林面积约10万平米,打造人文荟萃理想人居典范。本项目属公司在建项目,计划于2024年8月开始交付。
4、项目资格文件取得情况
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 441305-Z-[2021]-56
国有土地使用权证粤(2022)惠州市不动产权第5030590号
建设用地规划许可证地字第441302(2022)50047号
建字第441302(2021)60537号
建字第441302(2021)60538号
建字第441302(2021)60539号
建字第441302(2021)60540号
建字第441302(2021)60541号
建字第441302(2021)60542号
建字第441302(2021)60543号
建字第441302(2021)60544号建设工程规划许可证
建字第441302(2021)60545号
建字第441302(2021)60546号
建字第441302(2021)60547号
建字第441302(2021)60548号
建字第441302(2021)60549号
建字第441302(2021)60550号
建字第441302(2021)60551号
建字第441302(2021)60552号
8建字第441302(2021)60553号
建字第441302(2021)60554号
建字第441302(2021)60555号
建字第441302(2021)60556号
建字第441302(2021)60557号
建字第441302(2021)60558号
建字第441302(2021)60559号
建字第441302(2021)60560号
建字第441302(2021)60561号
441352202110110101
建筑工程施工许可证
441352202111110101
立项备案2105-441305-04-01-575035
环评备案根据相关主管部门函件,无需办理环评手续惠仲房预许(2021)157号
预售证惠仲房预许(2022)004号
惠仲房预许(2022)036号
5、项目投资估算
本项目的总投资预计为310445.60万元,其中土地成本为101979.86万元,建安、配套及前期费为145354.87万元,费用成本为25713.53万元,税务投入为37397.33万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金65000.00万元,其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额353942.84万元,实现净利润43497.24万元,销售净利率为12.29%。项目各项经济指标良好,经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1预计销售额(万元)353942.84
2总投资(万元)310445.60
3净利润(万元)43497.24
4项目销售净利率(%)12.29
注:预计销售额为含税口径。
9(五)天津春映海河项目
1、项目情况要点
项目名称天津春映海河
项目总投资(万元)380000.00
项目经营主体中交(天津)房地产开发有限公司
规划用地面积(平方米)53667.00
总建筑面积(平方米)161206.00
预计销售额(万元)406946.55
注:预计销售额为含税口径。
2、项目基本情况
本项目位于天津市河东区大直沽板块。本项目规划用地面积53667.00平方米,总建筑面积161206.00平方米,容积率2.22,为普通住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于天津市河东区大直沽板块,属于天津市市内六区之一,项目所在区域规划住宅已建成入住,附近商业已投入使用,属于老城区核心地带。本项目距海河仅400米,享有海河自然景观。紧邻地铁9号线东兴路站,地理位置优越。项目周边1公里范围内有天津市第三中心医院、天津百信医院,凯德商圈,二宫公园,各项配套齐全。本项目定位为普通住宅。目前项目所在区域内土地供应稀缺,在售项目较少,置业以刚需和高层产品的改善型需求为主。本项目属公司在建项目,计划于2023年12月开始交付。
4、项目资格文件取得情况
文件名称文件编号
国有土地使用权出让合同 TJ11022021002
国有土地使用权证津(2021)河东区不动产权第1008322号建设用地规划许可证2021河东地证0002
2021河东建证0005
建设工程规划许可证2021河东建证0006
2021河东建证0007
1201022021041308121
建筑工程施工许可证
1201022021051705121
101201022022111711171
立项备案津东审投备案【2021】4号
环评备案根据相关主管部门函件,无需办理环评手续津住建房售许字【2022】第0746-001号
津住建房售许字【2021】第1490-001号
津住建房售许字【2021】第1106-001号
预售证津住建房售许字【2021】第1142-001号
津住建房售许字【2021】第1107-001号
津住建房售许字【2021】第1534-001号
津住建房售许字【2022】第0426-001号
5、项目投资估算
本项目的总投资预计为380000.00万元,其中土地成本为219496.50万元,建安、配套及前期费为99460.81万元,费用成本为37363.81万元,税务投入及其他为
23678.89万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金34000.00万元,其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。
7、项目经济评价
本项目预计实现销售额406946.55万元,实现净利润26946.55万元,销售净利率为6.62%。项目各项经济指标良好,经济性上可行。
项目经济效益指标一览表序号内容指标
1预计销售额(万元)406946.55
2总投资(万元)380000.00
3净利润(万元)26946.55
4项目销售净利率(%)6.62
注:预计销售额为含税口径。
(六)补充流动资金
1、补充流动资金基本情况
11本次募集资金不高于105000万元将用于补充流动资金,以满足公司资金需求,从
而提高公司抗风险能力和持续盈利能力。
2、补充流动资金的合理性
(1)降低公司财务费用,提升持续盈利能力
公司充分利用资本市场资源,积极开展传统与创新型融资业务,通过多种融资方式实现融资流入,优化融资结构,保证公司资金链稳定健康,但因此产生了较高的财务费用。
本次向特定对象发行股票的部分募集资金部分将用于补充流动资金,有利于降低公司债务融资规模,减轻财务费用开支,进而提升公司的盈利水平。
(2)补充营运资金,满足业务增长需求
随着公司业务的持续增长与新项目的开展,公司对于营运资金的需求不断上升。本次向特定对象发行股票的部分募集资金用于补充营运资金,可以有效满足公司的业务增长需求。
三、本次募集资金运用对公司经营管理、财务状况等的影响
(一)对公司财务状况的影响
本次向特定对象发行股票完成后,公司的总资产与净资产均有所增加,公司的资金实力将进一步提升,有利于增加公司的稳健经营能力和整体实力。
(二)对公司盈利能力的影响
本次向特定对象发行股票募集资金主要用于建设长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武
汉中交澄园等5个房地产开发项目,将有效扩大公司业务规模、提升市场竞争力,为公司的业务持续增长提供坚实保障。由于本次向特定对象发行股票募集资金的经营效益需要一定的时间才能体现,不排除发行后短期内由于总股本增加使得公司每股收益下降的可能。但此次募集资金投资项目的盈利能力较好,随着项目的实施和经济利益的实现,有利于提高公司的盈利水平和持续盈利能力。
12(三)对公司现金流量的影响
本次向特定对象发行股票完成后,公司筹资活动现金流入将有所增加,可以有效缓解业务增长带来的现金需求压力,且随着募集资金的到位及使用效益的释放,未来经营活动现金流入也将有所增加,为公司的长期战略发展奠定坚实基础,全面提升公司抗风险能力。
四、可行性结论本次向特定对象发行股票募集资金使用计划符合国家相关的产业政策以及公司整
体战略发展方向,具有较好的市场发展前景和经济效益。本次募集资金的到位和投入使用,有利于促进公司房地产业务平稳、健康发展,进一步提升公司房地产业务的区域影响力,提高盈利水平,本次募集资金的运用合理、可行,符合公司及全体股东的利益。
13(本页无正文,为《中交地产股份有限公司向特定对象发行股票募集资金运用可行性分析报告》之签章页)中交地产股份有限公司
2023年2月23日
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