浙江东日:2022年度审计报告

目录
一、审计报告………………………………………………………第1—6页
二、财务报表………………………………………………………第7—14页
（一）合并资产负债表……………………………………………第7页
（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页
（三）合并利润表…………………………………………………第9页
（四）母公司利润表………………………………………………第10页
（五）合并现金流量表……………………………………………第11页
（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页
（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页
（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页
三、财务报表附注………………………………………………第15—95页审计报告
天健审〔2023〕418号
浙江东日股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了浙江东日股份有限公司（以下简称浙江东日公司）财务报表，包括2022年12月31日的合并及母公司资产负债表，2022年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了浙江东日公司2022年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于浙江东日公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
第1页共95页对这些事项单独发表意见。
(一)收入确认
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三（二十三）、附注五(二)1及附注十三(三)。
浙江东日公司的营业收入主要来自于批发交易市场管理、商品销售、房地产销售，其中批发交易市场管理业务、房地产销售业务收入及毛利占比较高。2022年度，公司营业收入金额为人民币918164559.83元，其中房地产销售收入为人民币254926281.83元，占营业收入的27.76%；批发交易市场管理业务收入为人民币189708177.82元，占营业收入的20.66%。
农产品批发市场经营管理业务收入确认需满足以下条件：经营管理服务已经提供，且提供服务金额已确定，相关的经济利益很可能流入；商品销售收入确认需满足以下条件：公司已根据合同约定将商品交付给购货方，购货方确认收到货物且商品销售收入金额已确定，相关的经济利益很可能流入；房地产销售收入确认需满足以下条件：开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合同并履行了合同规定的义务；收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收。
由于营业收入是浙江东日公司关键业绩指标之一，可能存在浙江东日公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。同时，批发交易市场管理业务收入确认涉及信息系统和重大管理层判断，房地产销售收入占比较高且涉及重大管理层判断。因此，我们将批发交易市场管理业务收入、房产地销售收入确认确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)评价收入确认的会计政策是否符合协议条款及企业会计准则的要求；
(3)检查公司与客户签订的销售合同的主要条款评价公司房产销售收入确
第2页共95页认政策是否符合企业会计准则的要求；
(4)在抽样的基础上，将资产负债表日前后确认的交易费收入与相关信息系
统记录核对，并询问管理层以评价相关收入是否已确认于恰当的会计期间；将资产负债表日前后确认的房产销售收入与交房记录、收款记录、发票、银行回单等
资料核对，并询问管理层以评价相关收入是否已确认于恰当的会计期间；
(5)取得交易市场摊位费台账，复核当期摊位费收入是否按照权责发生制的
要求确认于恰当的会计期间；取得房源信息表、交房记录、收款记录等资料，复核当期房产销售收入是否按照权责发生制的要求确认与恰当的会计期间；
(6)实施实质性分析程序，复核市场中交易费收入与成交金额的比例是否与协议条款约定一致；
(7)对营业收入及毛利率按月度、类型等实施实质性分析程序，识别是否存
在重大或异常波动，并查明波动原因；
(8)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二)投资性房地产的确认计量
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三（十三）及附注五(一)9。
截至2022年12月31日，浙江东日公司投资性房地产账面价值为人民币
456745197.35元，占2022年末资产总额的15.99%，是浙江东日公司业务经营
活动涉及的重要资产。
由于投资性房地产的账面价值金额重大，且本年度存在大额开发产品转投资性房地产，确定投资性房地产开始计提折旧或摊销的时点、方法以及对性房地产的经济可使用年限及其残值的估计涉及管理层判断，上述相关判断的合理性对财务报表的准确性影响较大，我们将投资性房地产的确认计量确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对投资性房地产的确认计量，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与投资性房地产相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定
其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)检查投资性房地产的原始入账金额，获取资产购买协议、工程竣工报告、
第3页共95页不动产交易税费完税凭证等相关资料；
(3)检查建筑物产权证、土地使用权证等所有权证明原件，确定建筑物、土
地使用权是否归公司所有，是否存在抵押，对重要项目进行实地检查，并实施监盘程序，以确认资产的存在性及完整性；
(4)结合同行业的情况，评价管理层对投资性房地产的经济可使用年限及其残值估计的合理性；
(5)检查并复核投资性房地产的折旧或摊销计算是否正确，会计处理是否无误；
(6)检查与投资性房地产相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估浙江东日公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
第4页共95页浙江东日公司治理层（以下简称治理层）负责监督浙江东日公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对浙江东日公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披
露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致浙江东日公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六)就浙江东日公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
第5页共95页证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·杭州中国注册会计师：
二〇二三年三月十日
第6页共95页浙江东日股份有限公司财务报表附注
2022年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
浙江东日股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经浙江省人民政府证券委员会（浙证委〔1997〕55号文）批准，由温州东方集团有限公司(原名浙江东方集团公司，以下简称东方集团)发起设立，于1997年10月6日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省温州市。公司现持有统一社会信用代码为 9133000071095874X3 的营业执照，注册资本
41143.12万元，股份总数41143.12万股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公
司股票已于1997年10月21日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属租赁和商务服务业。公司经营范围：实业投资，市场租赁经营，计算机网络开发，各类灯具及配件的生产、销售，物业管理，市场经营管理。主要产品或提供的劳务：专业市场经营及租赁。
本财务报表业经公司2023年3月10日九届十二次董事会批准对外报出。
本公司将温州东日气体有限公司（以下简称东日气体公司）、温州市益优农产品市场管
理有限公司（以下简称温州益优公司）、温州菜篮子经营配送有限公司（以下简称经营配送公司）、温州菜篮子肉类运输有限公司（以下简称肉类运输公司）、温州菜篮子农副产品配
送有限公司（以下简称农副产品配送公司）、温州东日淡水鱼有限公司（以下简称淡水鱼公司）、温州市东日水产批发市场管理有限公司（以下简称东日水产公司）、温州瑞安菜篮子
农副产品配送有限公司（以下简称瑞安菜篮子配送公司）、杭州禾智云信息技术有限公司（以下简称杭州禾智云公司）、龙游县百益农副产品批发市场有限公司（以下简称龙游百益公司）、
浙江东日企业管理有限公司（以下简称浙江东日企管公司）、西安禾智数融信息技术有限公司（以下简称西安禾智公司）、温州东日食品有限公司（以下简称东日食品公司）、衢州东
日企业管理有限公司（以下简称衢州东日企管公司）、永嘉东日浙闽农产品市场有限公司（以下简称浙闽农产品公司）、温州新锦绣农副产品批发市场有限公司（以下简称新锦绣农批公司）、温州市雪顶豆制品有限公司（以下简称温州雪顶公司）、浙江东日新技术发展有限公
第15页共95页司（以下简称东日新技术公司）、温州市马派生鲜有限公司（以下简称温州马派生鲜公司）、温州市马派配送有限公司（以下简称温州马派配送公司）及温州市东日水果批发交易市场管
理有限公司（以下简称东日水果批发公司）21家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注六和七之说明。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)营业周期
除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
第16页共95页公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(六)合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
(七)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(八)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的后续计量方法
第17页共95页1)以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3)金融负债的后续计量方法
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公
允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的
贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相
第18页共95页关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4)以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)金融资产和金融负债的终止确认
1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
第19页共95页关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5.金融工具减值
(1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
第20页共95页公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负
债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2)按组合评估预期信用风险并采用三阶段模型计量预期信用损失的金融工具项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结其他应收款——合并范围内款项性质合当前状况以及对未来经济关联往来组合
状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整
其他应收款——账龄组合账龄个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
(3)采用简化计量方法，按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
1)具体组合及计量预期信用损失的方法
项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
应收账款——账龄组合账龄测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失
2)应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款账龄
预期信用损失率（%）
1年以内（含，下同）3
1-2年10
2-3年20
3-5年50
第21页共95页应收账款账龄
预期信用损失率（%）
5年以上100
6.金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
(九)存货
1.存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生
产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料、在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发
用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货的计价方法
(1)发出除开发产品外的存货采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
第22页共95页的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
(2)包装物按照一次转销法进行摊销。
(十)合同成本与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(十一)划分为持有待售的非流动资产或处置组
1.持有待售的非流动资产或处置组的分类
第23页共95页公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交
易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。
2.持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1)初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(2)资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记第24页共95页的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售
类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
(十二)长期股权投资
1.共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
第25页共95页公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3.后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1)个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2)合并财务报表
1)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
第26页共95页计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
2)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十三)投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十四)固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法
类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物年限平均法5-50519.00-1.90
通用设备年限平均法3-18531.67-5.28
专用设备年限平均法3-20531.67-4.75
运输工具年限平均法4-10523.75-9.50
(十五)在建工程
1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
第27页共95页本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十六)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费
用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(十七)无形资产
1.无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项目摊销年限（年）
土地使用权30-50软件著作权10
第28页共95页项目摊销年限（年）商标权10办公软件5
3.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资
产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十八)部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资
产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
(十九)长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十)职工薪酬
1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2.短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3.离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
第29页共95页债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4.辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5.其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十一)维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十二)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十三)收入
第30页共95页1.收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能
够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该
商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2.收入计量原则
(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3.收入确认的具体方法
第31页共95页公司主要从事批发市场经营管理业务、商品销售业务、房地产销售收入等。
(1)批发市场经营管理业务属于在某一时点履行的履约义务，在经营管理服务已经提供、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认。
(2)商品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在公司将产品运送至合同约定交货
地点并由客户确认接受、已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认。
(3)房地产销售收入属于在某一时点履行的履约义务，收入确认需满足以下条件：公司
开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合同并履行了合同规定的义务；收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；办理了交房手续或者根据购房合同约定的条件视同客户接收。
(4)物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出租物业收入的实现。
(二十四)政府补助
1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；
(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
第32页共95页关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(二十五)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十六)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十七)租赁
1.公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的、租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法[将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
(1)使用权资产
第33页共95页使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在
租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地
或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2)租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
2.公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1)经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
第34页共95页3.售后租回
(1)公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。
(2)公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。
(二十八)分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(二十九)重要会计政策变更企业会计准则变化引起的会计政策变更
1.公司自2022年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第15号》“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
2.公司自2022年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第15号》“关于亏损合
第35页共95页同的判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
3.公司自2022年11月30日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
4.公司自2022年11月30日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
四、税项
(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应
税劳务收入为基础计算销项税额，扣增值税1%、3%、5%、6%、9%、13%
除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额
50%的部分，税率为30%；增
值额超过扣除项目金额50%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物未超过100%的部分，税率为土地增值税
和其他附着物产权产生的增值额40%；增值额超过扣除项目金
额100%未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除
项目金额200%的部分，税率为60%。预缴税率2.1%从价计征的，按房产原值一次减除%房产税后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租1.2%、12%金收入的12%计缴
城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%
教育费附加实际缴纳的流转税税额3%
地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%
企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率
东日新技术公司20%
第36页共95页纳税主体名称所得税税率
东日气体公司20%
东日水产公司20%
东日水果批发公司20%
东日食品公司20%
新锦绣农批公司20%
浙江东日企管公司20%
浙闽农产品公司20%
淡水鱼公司20%
温州马派生鲜公司20%
瑞安菜篮子配送公司20%
经营配送公司20%
肉类运输公司20%
农副产品配送公司20%
衢州东日企管公司20%
温州马派配送公司20%
西安禾智公司15%
杭州禾智云公司15%
除上述以外的其他纳税主体25%
(二)税收优惠
根据财政部国家税务总局《关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知》(财税〔2011〕
137号)和财政部国家税务总局《关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策的通知》
(财税〔2012〕75号)，本公司子公司经营配送公司、农副产品配送公司和瑞安菜篮子配送公司的蔬菜和鲜活肉蛋产品流通环节免征增值税。
根据财政部、国家税务总局《关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕12号），本公司和本公司子公司温州益优公司农产品批发市场免征房产税和城镇土地使用税。
根据财政部、税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财税〔2021〕12号），自2021年1月1日至2022年12月31日期间，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业
第37页共95页所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
根据财政部、税务总局《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财税〔2022〕
13号），自2022年1月1日至2024年12月31日期间，对小型微利企业年应纳税所得额
超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本公司子公司东日新技术公司、东日气体公司、东日水产公司、东日水果批发公司、东日食品公司、新锦绣农批公司、浙江东日企管公司、浙闽农产品公司、淡水鱼公司、
温州马派生鲜公司、瑞安菜篮子配送公司、经营配送公司、肉类运输公司、农副产品配送公
司、衢州东日企管公司及温州马派配送公司2022年度符合小型微利企业条件，应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；
对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按
20%的税率缴纳企业所得税。
本公司子公司西安禾智公司于2021年11月3日取得高新技术企业证书（证书编号：GR202161001256），有效期三年。享受高新技术企业税收优惠政策，企业所得税优惠期为
2021-2023年度，2022年度企业所得税按15%税率计缴。
本公司子公司杭州禾智云公司于2021年12月16日取得高新技术企业证书（证书编号：GR202133009182），有效期三年。享受高新技术企业税收优惠政策，企业所得税优惠期为
2021-2023年度，2022年度企业所得税按15%税率计缴。
五、合并财务报表项目注释
(一)合并资产负债表项目注释
1.货币资金
(1)明细情况项目期末数期初数
库存现金516980.43447820.06
银行存款577147788.80395901293.63
其他货币资金10901393.58900498.19
合计588566162.81397249611.88
(2)其他说明
其他货币资金中10899606.00元系开具银行保函的保证金，为冻结的受限资产。
第38页共95页2.应收账款
(1)明细情况
1)类别明细情况
期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值
金额比例（%）金额比例（%）
按组合计提坏账准备37290176.74100.001127544.793.0236162631.95
合计37290176.74100.001127544.793.0236162631.95（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值
金额比例（%）金额比例（%）
按组合计提坏账准备29582448.88100.001231483.694.1628350965.19
合计29582448.88100.001231483.694.1628350965.19
2)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数项目
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内37165008.521114950.263.00
1-2年124391.1712439.1210.00
2-3年777.05155.4120.00
小计37290176.741127544.793.02
(2)账龄情况账龄期末账面余额
1年以内37165008.52
1-2年124391.17
2-3年777.05
合计37290176.74
(3)坏账准备变动情况项目期初数本期增加本期减少期末数
第39页共95页转计提收回其他核销其他回按组合计提坏
1231483.69-99667.554271.351127544.79
账准备
合计1231483.69-99667.554271.351127544.79
(4)本期实际核销的应收账款情况
本期实际核销应收账款4271.35元。
(5)应收账款金额前5名情况占应收账款余额单位名称账面余额坏账准备
的比例（%）衢州市马派生鲜有限公司（以下简
2862710.067.6885881.30称衢州马派生鲜公司）
瑞安市人民医院1751809.564.7052554.29
温州市公安局1082221.762.9032466.65
温州现代养老产业发展有限公司1059677.992.8431790.34
浙江正泰电器股份有限公司898728.162.4126961.84
小计7655147.5320.53229654.42
3.预付款项
(1)账龄分析期末数期初数账龄比例减值比例减值账面余额账面价值账面余额账面价值
（%）准备（%）准备
1年以内773888.54100.00773888.541917516.7396.001917516.73
1-2年80000.004.0080000.00
合计773888.54100.00773888.541997516.73100.001997516.73
(2)预付款项金额前5名情况占预付款项单位名称账面余额
余额的比例（%）
中国石化销售股份有限公司148606.3219.20
肇东市鼎欣养殖场97994.0012.66
江苏恒世食品科技有限公司77500.0010.01
山东新和盛飨食集团有限公司61310.527.92
第40页共95页占预付款项单位名称账面余额
余额的比例（%）
中国移动通信集团浙江有限公司温州分公司40389.135.22
小计425799.9755.01
4.其他应收款
(1)明细情况
1)类别明细情况
期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备450000000.0086.77450000000.00
按组合计提坏账准备68602240.5013.237640816.0011.1460961424.50
合计518602240.50100.007640816.001.47510961424.50（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备803797716.0094.78803797716.00
按组合计提坏账准备44303642.315.223968537.378.9640335104.94
合计848101358.31100.003968537.370.47844132820.94
2)期末单项计提坏账准备的其他应收款
单位名称账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由温州市鹿城区人系应收原东方灯具大市
民政府五马街道场拆迁补偿款，该款项办事处（以下简450000000.00性质为拆迁补偿款，预称温州五马街道期无法收回的可能性极办事处）小，故不计提坏账。
小计450000000.00
3)采用组合计提坏账准备的其他应收款
组合名称期末数
第41页共95页账面余额坏账准备计提比例（%）
账龄组合68602240.507640816.0011.14
其中：1年以内31643406.85949302.203.00
1-2年16320183.081632018.3010.00
2-3年19199632.573839926.5020.00
3-5年438898.00219449.0050.00
5年以上1000120.001000120.00100.00
小计68602240.507640816.0011.14
(2)账龄情况账龄期末账面余额
1年以内54310502.85
1-2年443653087.08
2-3年19199632.57
3-4年438898.00
5年以上1000120.00
合计518602240.50
(3)坏账准备变动情况
第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预项目未来12个月合计信用损失（未发生期信用损失（已预期信用损失信用减值）发生信用减值）
期初数632076.122118280.981218180.273968537.37
期初数在本期——————
--转入第二阶段-489605.49489605.49
--转入第三阶段-1919963.261919963.26
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提806831.57944095.091921351.973672278.63本期收回本期转回本期核销
第42页共95页第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预项目未来12个月合计信用损失（未发生期信用损失（已预期信用损失信用减值）发生信用减值）其他变动
期末数949302.201632018.305059495.507640816.00
(4)其他应收款款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
拆迁补偿款450000000.00803797716.00
拆借款53350000.0030014258.33
押金保证金11110065.839455407.19
其他4142174.674833976.79
合计518602240.50848101358.31
(5)其他应收款金额前5名情况占其他应收款余单位名称款项性质账面余额账龄坏账准备
额的比例（%）温州五马街道办事
拆迁补偿款450000000.00[注1]86.77处福鼎宏筑置业有限
公司（以下简称福拆借款53350000.00[注2]10.295197630.50鼎宏筑公司）龙游县住房保障和
房地产管理服务中应收暂付款3189723.92[注3]0.62148704.62心温州有色冶炼有限
押金保证金1500000.002-3年0.29300000.00责任公司温州市现代冷链物流有限公司（以下押金保证金1400000.00[注4]0.27180000.00简称温州冷链物流
公司）
小计509439723.9298.245826335.12
[注1]温州五马街道办事处账龄1年以内22667096.00元，账龄1-2年427332904.00元[注2]福鼎宏筑公司账龄1年以内24770256.87元，账龄1-2年12614258.33元，账龄2-3年
15965484.80元
[注3]龙游县住房保障和房地产管理服务中心账龄1年以内2432396.72元，账龄1-2年
757327.20元
[注4]温州冷链物流公司账龄1-2年1300000.00元，账龄3-5年100000.00元
第43页共95页5.存货
(1)明细情况期末数期初数项目跌价准跌价账面余额账面价值账面余额账面价值备准备
原材料2392064.072392064.073843987.463843987.46
开发成本332716312.18332716312.18
库存商品3352931.493352931.493774858.013774858.01
开发产品101703318.11101703318.11
包装物509017.76509017.76397325.57397325.57
合计107957331.43107957331.43340732483.22340732483.22
(2)存货——开发产品竣工时项目名称期初数本期增加本期减少期末数间
2022年
龙游百益市场353133212.73251429894.62101703318.11
5月
合计353133212.73251429894.62101703318.11
6.其他流动资产
期末数期初数项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备
待抵扣进项税476279.61476279.6112996598.0812996598.08
预缴税费18441.8218441.824738756.554738756.55
合同取得成本5367324.085367324.08
预付费用268603.84268603.84
合计494721.43494721.4323371282.5523371282.55
7.长期股权投资
(1)分类情况期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备
对联营企业144315358.86144315358.86136402763.01136402763.01
第44页共95页期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备投资
合计144315358.86144315358.86136402763.01136402763.01
(2)明细情况本期增减变动被投资单位期初数权益法下确认的其他综合追加投资减少投资投资损益收益调整联营企业大连万城物流园有限公司（以
14951031.49-5005.05
下简称大连万成公司）临汾农都市场开发有限公司
55541999.88-2248263.63
(以下简称临汾农都公司）
福鼎宏筑公司18298149.114128545.06哈尔滨东稷实业有限公司（以
30130090.589450000.00-5312999.52
下简称哈尔滨东稷公司）常山东日市场管理有限公司
17134180.79-2078615.93
（以下简称常山东日公司）浙江东日农业
347311.16-347311.16
发展有限公司衢州马派生鲜
4000000.00326246.08
公司浙江东尚市场管理有限公司福鼎宏地物业管理有限公司
合计136402763.0113450000.00-5537404.15（续上表）本期增减变动减值准备被投资单位其他权宣告发放现金计提减值期末数其他期末余额益变动股利或利润准备
第45页共95页本期增减变动减值准备被投资单位其他权宣告发放现金计提减值期末数其他期末余额益变动股利或利润准备联营企业大连万城物流园
14946026.44
有限公司
临汾农都公司53293736.25
福鼎宏筑公司22426694.17
哈尔滨东稷公司34267091.06常山东日市场管
15055564.86
理有限公司浙江东日农业发展有限公司衢州马派生鲜公
4326246.08
司浙江东尚市场管理有限公司福鼎宏地物业管理有限公司
合计144315358.86
8.其他非流动金融资产
项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
241637518.04232974250.49
金融资产
其中：权益工具投资241637518.04232974250.49
合计241637518.04232974250.49
9.投资性房地产
项目房屋及建筑物土地使用权合计账面原值
期初数272162353.9898364730.41370527084.39
本期增加金额131292435.15131292435.15
1)存货转入131292435.15131292435.15
本期减少金额
第46页共95页项目房屋及建筑物土地使用权合计
期末数403454789.1398364730.41501819519.54累计折旧和累计摊销
期初数21533400.997959803.6729493204.66
本期增加金额9025843.102831723.8811857566.98
1)计提或摊销9025843.102831723.8811857566.98
本期减少金额
期末数30559244.0910791527.5541350771.64减值准备
期初数3723550.553723550.55本期增加金额本期减少金额
期末数3723550.553723550.55账面价值
期末账面价值369171994.4987573202.86456745197.35
期初账面价值246905402.4490404926.74337310329.18
10.固定资产
(1)明细情况项目房屋及建筑物通用设备专用设备运输工具合计账面原值
期初数375005337.5711510246.2312100359.828496576.98407112520.60
本期增加金额3976291.098421023.35190537.72864503.5413452355.70
1)购置248966.485260787.47190537.72864503.546564795.21
2)在建工程转入4435239.783160235.887595475.66
3)开发产品转入8841644.448841644.44
4)前期转固调整-9549559.61-9549559.61
本期减少金额80203.771011709.131091912.90
1)处置或报废80203.771011709.131091912.90
第47页共95页期末数378981628.6619851065.8112290897.548349371.39419472963.40累计折旧
期初数115005262.606372615.659891224.644967967.05136237069.94
本期增加金额17445601.062228663.13720807.23756173.3721151244.79
1)计提17445601.062228663.13720807.23756173.3721151244.79
本期减少金额24302.89931524.66955827.55
1)处置或报废24302.89931524.66955827.55
期末数132450863.668576975.8910612031.874792615.76156432487.18账面价值
期末账面价值246530765.0011274089.921678865.673556755.63263040476.22
期初账面价值260000074.975137630.582209135.183528609.93270875450.66
(2)暂时闲置固定资产项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注
房屋及建筑物3796119.652840276.69955842.96
通用设备416885.94385228.013800.0027857.93
运输工具624903.20442823.21182079.99
小计4837908.793668327.913800.001165780.88
本期暂时闲置固定资产全部系东日气体公司暂时闲置的固定资产，详见本财务报表附注
十三(一)之说明。
(3)未办妥产权证书的固定资产的情况项目账面价值未办妥产权证书原因
娄桥农副市场135798010.69权证尚在办理
小计135798010.69
11.在建工程
1)明细情况
期末数期初数项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备娄桥农副市场改
29251725.7029251725.70244606.30244606.30
建工程
第48页共95页期末数期初数项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备
娄桥市场项目2260963.312260963.311374057.851374057.85现代农贸城一期
1851960.441851960.44726245.82726245.82
项目牛山市场公共建
44439.4544439.45778155.05778155.05
设
其他零星工程97491.8897491.8867358.4967358.49
分拣物流自动化3160235.883160235.88
合计33506580.7833506580.786350659.396350659.39
2)重要在建工程项目本期变动情况
预算数(万转入工程名称期初数本期增加其他减少期末数
元）固定资产娄桥农副市
24900.00244606.3031560551.651225460.921327971.3329251725.70
场改建工程娄桥市场项
1374057.855469165.083209778.861372480.762260963.31
目现代农贸城
726245.821224055.0398340.411851960.44
一期项目分拣物流自
3160235.883160235.88
动化牛山市场公
778155.05327423.851061139.4544439.45
共建设其他零星工
67358.49116859.0586725.6697491.88
程
小计24900.006350659.3938698054.667595475.663946657.6133506580.78（续上表）工程累计投入工程利息资本化本期利息本期利息资工程名称资金来源
占预算比例（%）进度（%）累计金额资本化金额本化率（%）
娄桥农副市募集资金、自
8585
场改建工程有资金娄桥市场项自有资金目现代农贸城自有资金一期项目分拣物流自自有资金动化牛山市场公自有资金共建设
第49页共95页工程累计投入工程利息资本化本期利息本期利息资工程名称资金来源
占预算比例（%）进度（%）累计金额资本化金额本化率（%）其他零星工自有资金程小计
12.使用权资产
项目房屋及建筑物合计账面原值
期初数84897325.1984897325.19
本期增加金额693957.31693957.31
1)租入693957.31693957.31
本期减少金额3104330.693104330.69
1)处置3104330.693104330.69
期末数82486951.8182486951.81累计折旧
期初数11715454.4711715454.47
本期增加金额14670476.3614670476.36
1)计提14670476.3614670476.36
本期减少金额905514.28905514.28
1)处置905514.28905514.28
期末数25480416.5525480416.55账面价值
期末账面价值57006535.2657006535.26
期初账面价值73181870.7273181870.72
13.无形资产
项目土地使用权办公软件软件著作权商标权合计账面原值
期初数415516881.581943949.751200000.004744622.64423405453.97
本期增加金额59769000.0086725.6659855725.66
第50页共95页项目土地使用权办公软件软件著作权商标权合计
1)购置59769000.0086725.6659855725.66
本期减少金额
期末数475285881.582030675.411200000.004744622.64483261179.63累计摊销
期初数80592856.78832589.36210000.00751214.5082386660.64
本期增加金额10850908.94212386.58120000.00474443.2811657738.80
1)计提10850908.94212386.58120000.00474443.2811657738.80
本期减少金额
期末数91443765.721044975.94330000.001225657.7894044399.44账面价值
期末账面价值383842115.86985699.47870000.003518964.86389216780.19
期初账面价值334924024.801111360.39990000.003993408.14341018793.33
14.长期待摊费用
项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数农副产品配送公
6550051.092571705.812122377.846999379.06
司冷库装修工程娄桥农副产品交
2432589.502841424.571315627.4627160.713931225.90
易批发市场工程
农贸城一期改造998469.812566450.23915219.872649700.17
装修费2296798.561350531.66799231.102848099.12
其他627254.55480354.44353798.58753810.41
合计12905163.519810466.715506254.8527160.7117182214.66
15.递延所得税资产、递延所得税负债
(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产
资产减值准备14601864.272689877.199400978.801761795.87
递延收益8981617.242245404.3111400000.002850000.00
第51页共95页期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产
内部交易未实现利润1347500.00336875.00
合计23583481.514935281.5022148478.804948670.87
(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债交易性金融资产公
123737518.0430934379.52115074250.4928768562.63
允价值变动
合计123737518.0430934379.52115074250.4928768562.63
(3)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数
可抵扣暂时性差异1130533.01941301.50
可抵扣亏损24614142.2721954612.76
合计25744675.2822895914.26
(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数
2023年301222.98
2024年1154794.681151740.05
2025年5947730.9811241039.78
2026年9260609.959260609.95
2027年8251006.66
合计24614142.2721954612.76
16.其他非流动资产
期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备南堡地块置
4615806.004615806.004615806.004615806.00
换办公用房
工程设备款212430.62212430.62762120.21762120.21
第52页共95页期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备
合计4828236.624828236.625377926.215377926.21
17.应付账款
项目期末数期初数
房产开发未付工程款77595325.2374761925.70
购货款38042089.6026250941.41
工程款1121602.7939311065.85
费用款1173889.17756260.17
合计117932906.79141080193.13
18.预收款项
项目期末数期初数
租金25890729.594773282.93
摊位费193932.001966746.00
合计26084661.596740028.93
19.合同负债
(1)明细情况项目期末数期初数
购房款5398016.84243913196.31
综合服务费6201522.42471436.70
货款5509708.48
合计17109247.74244384633.01
(2)合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因项目变动金额变动原因
购房款-238515179.47预收房款转收入
小计-238515179.47
第53页共95页20.应付职工薪酬
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
短期薪酬28737215.28133740845.44130887796.8631590263.86
离职后福利—设定
554939.779731520.329716044.64570415.45
提存计划
辞退福利130370.00130370.00
合计29292155.05143602735.76140734211.5032160679.31
(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
工资、奖金、津贴
27677914.38109729220.91107263892.2330143243.06
和补贴
职工福利费291015.845684692.005621895.94353811.90
社会保险费343352.326609099.156500960.92451490.55
其中：医疗保险费335631.666434570.666327104.62443097.70
工伤保险费7720.66174528.49173856.308392.85
住房公积金75381.009606049.009536281.15145148.85工会经费和职工教
349551.742111784.381964766.62496569.50
育经费
小计28737215.28133740845.44130887796.8631590263.86
(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
基本养老保险537215.709391069.089377723.01550561.77
失业保险费17724.07340451.24338321.6319853.68
小计554939.779731520.329716044.64570415.45
21.应交税费
项目期末数期初数
企业所得税218782979.04219380465.47
土地增值税42844093.42
第54页共95页项目期末数期初数
增值税4301835.672530413.96
城市维护建设税644732.54317485.78
房产税642651.11548487.50
教育费附加327436.31111963.05
地方教育附加216745.3874053.55
土地使用税83262.73442910.36
代扣代缴个人所得税237651.08110995.69
其他税338896.56455894.62
合计268420283.84223972669.98
22.其他应付款
项目期末数期初数
押金保证金37268757.0542017115.36
应付暂收款9573649.708323361.02
应付经营户拆迁补偿款794173.7516589742.75
拆借款125800.001402010.00
其他3465896.761725254.86
合计51228277.2670057483.99
23.一年内到期的非流动负债
项目期末数期初数
一年内到期的租赁负债15851659.4412407598.95
一年内到期的长期借款1000000.001000000.00
合计16851659.4413407598.95
24.其他流动负债
项目期末数期初数
待转销项税额945071.5321986255.75
第55页共95页项目期末数期初数
合计945071.5321986255.75
25.长期借款
项目期末数期初数
信用借款1500000.002500000.00
应付利息1240.71121533.61
保证质押借款50000000.00
合计1501240.7152621533.61
26.租赁负债
项目期末数期初数
尚未支付的租赁付款额45618168.9962855648.55
减：未确认融资费用5124259.127640049.73
合计40493909.8755215598.82
27.递延收益
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因龙游农批市场地块一期国有建设用地使用权挂牌出让特别规定；《龙政府补助11400000.001500000.003918382.768981617.24游县2022年度数字新服务高质量发展项目专项资金管理办法》的通知
合计11400000.001500000.003918382.768981617.24
(2)政府补助明细情况
本期新增本期计入当期损与资产相关/项目期初数期末数
补助金额益[注]与收益相关百益农批市场项目
11400000.003430482.087969517.92与资产相关
建设补助数字新服务高质量
1500000.00487900.681012099.32与资产相关
发展项目专项资金
第56页共95页本期新增本期计入当期损与资产相关/项目期初数期末数
补助金额益[注]与收益相关
小计11400000.001500000.003918382.768981617.24
[注]政府补助本期计入当期损益情况详见本财务报表附注五(四)2之说明
28.股本
本期增减变动（减少以“—”表示）项目期初数发行公积金期末数送股其他小计新股转股股份总数411431160411431160
29.资本公积
项目期初数本期增加本期减少期末数
资本溢价（股本溢价）345486455.90345486455.90
其他资本公积-3006760.05-3006760.05
合计342479695.85342479695.85
30.盈余公积
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
法定盈余公积103114746.922120950.62105235697.54
合计103114746.922120950.62105235697.54
(2)其他说明
本期盈余公积增加系按母公司净利润的10%提取法定盈余公积。
31.未分配利润
(1)明细情况项目本期数上年同期数
期初未分配利润1248320985.38673183664.79
加：本期归属于母公司所有者的净利润160238209.52652355859.69
减：提取法定盈余公积2120950.6262254330.95
第57页共95页项目本期数上年同期数
应付普通股股利98743478.4010285779.00
其他转出706380.904678429.15
期末未分配利润1306988384.981248320985.38
(2)调整期初未分配利润明细
其他转出系收购瑞安菜篮子配送公司少数股东股权引起，详见本财务报表附注七(二)1之说明。
(二)合并利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本
主营业务收入899895259.19520746166.36626128204.12371215051.56
其他业务收入18269300.6412061471.0319268503.8410144893.62
合计918164559.83532807637.39645396707.96381359945.18
其中：与客户之
间的合同产生的798251137.41601760162.81收入
(2)与客户之间的合同产生的收入分解信息批发交易市场收
报告分部房地产销售商品销售其他[注]小计入主要经营地区
境内254926281.83246942784.73189708177.82106673893.03798251137.41
小计254926281.83246942784.73189708177.82106673893.03798251137.41收入确认时间
商品（在某一时点254926281.83246942784.73189708177.8288404592.39779981836.77
转让）
服务（在某一时段18269300.6418269300.64内提供）
第58页共95页小计254926281.83246942784.73189708177.82106673893.03798251137.41
[注]租赁收入119913422.42元不适用新租赁准则
(3)在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为244384633.01元。
2.税金及附加
项目本期数上年同期数
土地增值税46525797.79
房产税1751921.593037895.37
城市维护建设税1534697.711207229.56
教育费附加774440.27536360.03
地方教育附加516293.48343007.90
土地使用税111280.25359580.15
其他353390.09256210.64
合计51567821.185740283.65
3.销售费用
项目本期数上年同期数
职工薪酬21819252.1419887502.36
业务招待、广告宣传费等13284038.022693949.77
交通费、信息服务费等436080.90535073.72
办公及差旅费等154446.54417701.78
其他2956887.903168604.56
合计38650705.5026702832.19
4.管理费用
项目本期数上年同期数
职工薪酬47113307.0540932882.69
折旧及摊销8220074.465900165.14
办公及差旅费等1827907.202798318.07
第59页共95页项目本期数上年同期数
中介机构费1550085.421790469.14
税费1701624.241286673.53
租赁费201584.70626546.04
业务招待、广告宣传费等187466.98404523.62
其他5320561.555022064.19
合计66122611.6058761642.42
5.研发费用
项目本期数上年同期数
职工薪酬4386271.053768940.67
直接投入费用2604383.572763905.66
委托开发费38558.341062048.37
其他51892.4033510.56
合计7081105.367628405.26
6.财务费用
项目本期数上年同期数
利息支出896222.09270482.09
减：利息收入6618768.456158871.57
手续费162181.01121287.14
未确认融资费用2952196.24409504.68
其他2051.602593.33
合计-2606117.51-5355004.33
7.其他收益
计入本期非经常项目本期数上年同期数性损益的金额
与资产相关的政府补助[注]3918382.763918382.76
与收益相关的政府补助[注]2778648.071832357.262778648.07
第60页共95页计入本期非经常项目本期数上年同期数性损益的金额
增值税加计抵减1126925.911169840.351126925.91
代扣个人所得税手续费返还26041.516810.4326041.51
合计7849998.253009008.047849998.25
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注五(四)2之说明
8.投资收益
项目本期数上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益-5537404.15-11255393.26
投资性利息收入2349362.001284013.88
处置长期股权投资产生的投资收益390139.72
合计-3188042.15-9581239.66
9.公允价值变动收益
项目本期数上年同期数
交易性金融资产8663267.553241181.31
其中：指定为以公允价值计量且其变动计入当期
8663267.553241181.31
损益的金融资产产生的公允价值变动收益
合计8663267.553241181.31
10.信用减值损失
项目本期数上年同期数
坏账损失-3572611.08-1871045.15
合计-3572611.08-1871045.15
11.资产处置收益
计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
长期资产处置收益-17033.28550603000.51-17033.28
合计-17033.28550603000.51-17033.28
第61页共95页12.营业外收入计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
违约金收入[注]22693782.0122554.0022693782.01
罚款收入665627.20461483.69665627.20
废品收入156143.33370716.50156143.33
其他280936.6061181.28358713.60
拆迁补偿款164436707.00
合计23796489.14165352642.4723874266.14
[注]违约金收入中包括拆迁补偿款晚于合同约定支付收到的违约金22667096.00元
13.营业外支出
计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
罚款支出88390.4888390.48
对外捐赠18000.00139657.1518000.00
其他113046.7271765.90113046.72
与拆迁相关的支出9022188.05
合计219437.209233611.10219437.20
14.所得税费用
(1)明细情况项目本期数上年同期数
当期所得税费用60622145.61223318267.37
递延所得税费用2179206.26562468.54
合计62801351.87223880735.91
(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数
利润总额257853427.54872078540.01
按母公司适用税率计算的所得税费用64463356.93218019635.00
第62页共95页项目本期数上年同期数
子公司适用不同税率的影响653589.75-177768.89
调整以前期间所得税的影响-1666081.442436086.25
非应税收入的影响1465912.552813848.31
不可抵扣的成本、费用和损失的影响39890.7345636.69
研发费用加计扣除的影响-866085.04-255792.49使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-1509080.76-9749.97影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
206852.94978635.92
或可抵扣亏损的影响补提前期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
-1242.10差异或可抵扣亏损的影响冲回前期已确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
5603.4717444.93
差异或可抵扣亏损的影响
适用税率变动的影响8634.8412760.16
所得税费用62801351.87223880735.91
(三)合并现金流量表项目注释
1.收到其他与经营活动有关的现金
项目本期数上年同期数
收到利息收入6618768.456158871.57
收到政府补助4304689.583009008.04
收到暂收款1250288.683043701.96
其他3561837.162518061.86
合计15735583.8714729643.43
2.支付其他与经营活动有关的现金
项目本期数上年同期数
支付各项经营性期间费用24916718.4128124339.90
支付押金保证金6403016.954263353.57
其他157992.15434328.72
合计31477727.5132822022.19
第63页共95页3.收到其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数
收回拆借款本金及利息19097823.7415794198.39
收到的拆迁补偿款违约金22667096.00
收到应支付给搬迁户的补偿款16589800.00
合计58354719.7415794198.39
4.支付其他与投资活动有关的现金
项目本期数上年同期数
支付拆借款39957500.0012621864.10
保函保证金10000000.00899606.00
支付给搬迁户的补偿款15795569.00
合计65753069.0013521470.10
5.收到其他与筹资活动有关的现金
项目本期数上年同期数
收到拆借款1260000.001452375.00
合计1260000.001452375.00
6.支付其他与筹资活动有关的现金
项目本期数上年同期数
支付的租赁费12167119.9113399504.21
收购少数股东股权支付的现金1775380.93
归还拆借款本金及利息1343721.951545564.87
注销子公司支付给少数股东的现金1409436.00
合计16695658.7914945069.08
7.现金流量表补充资料
(1)现金流量表补充资料
第64页共95页补充资料本期数上年同期数
1)将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润195052075.67648197804.10
加：资产减值准备3572611.081871045.15
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
30177087.8923420279.47
产折旧
使用权资产折旧14670476.3611715454.47
无形资产摊销14489462.6816040556.04
长期待摊费用摊销5506254.856973152.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
17033.28-550603000.51损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-8663267.55-3241181.31
财务费用（收益以“－”号填列）3848418.332468905.02
投资损失（收益以“－”号填列）3188042.159581239.66
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）13389.37-247826.79
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）2165816.89810295.33
存货的减少（增加以“－”号填列）96625588.79-104534269.14
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）15439591.91-198682374.87
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-189439677.30388110403.72其他
经营活动产生的现金流量净额186662904.40251880482.48
2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3)现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额577666556.81396350005.88
减：现金的期初余额396350005.88253064240.56
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
第65页共95页补充资料本期数上年同期数
现金及现金等价物净增加额181316550.93143285765.32
(2)现金和现金等价物的构成项目期末数期初数
1)现金577666556.81396350005.88
其中：库存现金516980.43447820.06
可随时用于支付的银行存款577147788.80395901293.63
可随时用于支付的其他货币资金1787.58892.19
2)现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3)期末现金及现金等价物余额577666556.81396350005.88
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
(四)其他
1.所有权或使用权受到限制的资产
项目期末账面价值受限原因
货币资金10899606.00冻结的履约保函保证金
合计10899606.00
2.政府补助
(1)明细情况
1)与资产相关的政府补助
期初本期期末本期摊销项目本期摊销说明递延收益新增补助递延收益列报项目
龙游字﹝2018﹞34百益农批号龙游农批市场地
市场项目11400000.003430482.087969517.92其他收益块一期国有建设用建设补助地使用权挂牌出让特别规定数字新服《龙游县2022年度务高质量数字新服务高质量
1500000.00487900.681012099.32其他收益
发展项目发展项目专项资金专项资金管理办法》的通知
第66页共95页期初本期期末本期摊销项目本期摊销说明递延收益新增补助递延收益列报项目
小计11400000.001500000.003918382.768981617.24
2)与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
项目金额列报项目说明
浙人社发〔2022〕37号浙江省关于
稳岗补贴、一次性扩
675431.76其他收益做好失业保险稳岗位提技能防失业
岗补助工作的通知
浙高企认〔2022〕2号关于组织做好科技局产业扶持资
600000.00其他收益2022年度高新技术企业申报工作的
金通知温州市瓯海区财政局《关于同意梧田南堡地块拆迁安置街道朝霞社区、新双南线、104国道
340766.40其他收益
补助拓宽工程工业用房征收与补偿实施细则的批复》
温政发〔2020〕13号温州市人民政
企业研发补助款314609.45其他收益府关于全面加快科技创新推动工业经济高质量发展的若干政策意见缴纳土地使用税困《国务院关于修改