盐田港:深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明

附件二：深圳市盐港港口运营有限公司长期股
权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公
司资产评估说明
（共一册，第一册）北京中企华资产评估有限责任公司
二〇二三年三月二十八日深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
目录
第一章被评估单位概况............................................3
一、被评估单位简介.............................................3
第二章评估对象与评估范围说明........................................7
一、评估对象与评估范围...........................................7
二、企业申报的实物资产情况.........................................7
三、企业申报的无形资产情况.........................................8
四、企业申报的表外资产情况.........................................8
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产..................................8
第三章资产核实情况总体说明........................................10
一、资产核实人员组织、实施时间和过程...................................10
二、影响资产核实的事项及处理方法.....................................11
三、核实结论...............................................12
第四章评估方法的选择...........................................13
第五章资产基础法评估技术说明.......................................15
一、流动资产评估技术说明.........................................15
二、长期股权投资评估技术说明.......................................17
三、房屋建(构)筑物评估技术说明.....................................22
四、设备评估技术说明...........................................30
五、在建工程评估技术说明.........................................45
六、使用权资产评估技术说明........................................46
七、土地使用权评估技术说明........................................46
八、其他无形资产评估技术说明.......................................57
九、长期待摊费用评估技术说明.......................................58
十、流动负债评估技术说明.........................................58
十一、非流动负债评估技术说明.......................................60
第六章评估结论及分析...........................................63
一、评估结论...............................................63
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.................................64北京中企华资产评估有限责任公司2深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
第一章被评估单位概况
一、被评估单位简介
1.公司简况名称：广东盐田港深汕港口投资有限责任公司（以下简称：“深汕投资”）
住所：深圳市深汕特别合作区鹅埠镇创富路晟火科技园 A 栋 5 楼
01号
法定代表人：郭耀
注册资本：人民币52931.00万元
类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
经营范围：一般经营项目是：投资、开发建设和经营管理小漠国际物流港及港口后方陆域；货物装卸与运输；港口配套交通设施建设与经营；港口配套仓储及临港工业园区建设与经营；港口配套生
活服务设施的建设与经营；建筑材料生产、加工、销售；建筑用石开采；土地开发，市政基础设施投资、建设和经营；房地产开发经营、房屋租赁；物业管理；信息技术咨询；广告设计、制作、代理、发布；国际国内贸易；网上贸易代理、网上房地产中介、网上商务咨询；酒店管理；会展、培训、文化娱乐等配套服务业务；旅游、养老健康产业投资；新兴产业投资；科技技术推广、服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）统一社会信用代码：91441500MA4UL4XM7E
成立日期：2015年12月29日
营业期限：2015年12月29日至2065年12月29日
2.历史沿革
(1)2015年12月，公司设立
2015年12月11日，深圳市盐田港集团有限公司作出董事会决议，
深圳市盐田港集团有限公司出资设立深汕投资，注册资本为
15000.00万元。2015年11月29日，深汕投资的股东深圳市盐田港集
北京中企华资产评估有限责任公司3深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明团有限公司签署了公司章程。
2015年12月28日，深汕特别合作区市场监督管理局出具“粤名称预核内冠字[2015]第1501000307号”《企业名称预先核准通知书》，核准深汕投资名称为“广东盐田港深汕港口投资有限公司”。
2015年12月29日，深汕特别合作区市场监督管理局核准深汕投资设立，并核发《营业执照》（统一社会信用代码：91441500MA4UL4XM7E）。
深汕投资设立时的出资结构如下：
序
股东名称认缴出资额(万元)实缴出资额(万元)股权比例(%)号
1深圳市盐田港集团有限公司15000.0015000.00100.00
(2)2018年5月，第一次增资
2018年5月2日，深汕投资作出变更决定，决定增加公司注册资
本37931.00万元，公司注册资本由15000.00万元增加至52931.00万元。2018年3月，深汕投资的股东深圳市盐田港集团有限公司签署了修订后的公司章程。2018年5月2日，深汕特别合作区市场监督管理局核准了此次增资事宜。
本次增资完成后，深汕投资的股权结构如下：
序
股东名称认缴出资额(万元)实缴出资额(万元)股权比例(%)号
1深圳市盐田港集团有限公司52931.0045900.00100.00
(3)2022年10月，第一次股权划转
2022年10月11日，深圳市盐田港集团有限公司召开第四届董事
会第三十二次会议，同意将其持有的深汕投资100%股权无偿划转至
深圳市盐港港口运营有限公司。同日，深汕投资的股东深圳市盐田港集团有限公司签署了修订后的公司章程。
2022年10月20日，深圳市盐田港集团有限公司与深圳市盐港港
口运营有限公司签署《国有股权无偿划转合同》，约定深圳市盐田港集团有限公司将其持有深汕投资100%的股权无偿划转给深圳市盐港港口运营有限公司。
2022年10月26日，深圳市市场监督管理局核准了此次划转事宜。
本次股权划转完成后，深汕投资的股权结构如下：
北京中企华资产评估有限责任公司4深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明序
股东名称认缴出资额(万元)实缴出资额(万元)股权比例(%)号
1深圳市盐港港口运营有限公司52931.0045900.00100.00
截至评估基准日，股权结构未发生变更。
3.公司产权和经营管理结构
（1）截至评估基准日，深汕投资产权结构图如下：
（2）截至评估基准日，深汕投资的组织架构图如下：
4.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元项目2020年12月31日2021年12月31日2022年10月31日
资产总计90173.73117901.05112340.44北京中企华资产评估有限责任公司5深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明项目2020年12月31日2021年12月31日2022年10月31日
负债总计44464.4771841.0073955.97
所有者权益45709.2646060.0538384.47
被评估单位近两年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目2020年2021年2022年1-10月营业收入0.000.000.00
利润总额-203.76350.79-7675.58
净利润-203.76350.79-7675.58
注：以上数据为审计后报表数据。
被评估单位评估基准日、2021年度、2020年度的会计报表均经
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
北京中企华资产评估有限责任公司6深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
第二章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围评估对象是广东盐田港深汕港口投资有限责任公司的股东全部权益价值。
评估范围是广东盐田港深汕港口投资有限责任公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他非流动资产等，总资产账面价值112340.44万元；负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值73955.97万元；净资产账面价值38384.47万元。
评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：构筑物、设备类资产、
在建工程及使用权资产等。实物资产的类型及特点如下：
（一）构筑物
构筑物主要为码头主体和组合水池及生产辅助用房，主要包含码头侯工楼、工具材料库、1#变电所、机修车间、生产污水处理站等，建成于2021年12月。截至评估基准日，以上构筑物均处于正常使用状态。
（二）设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备。
北京中企华资产评估有限责任公司7深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
机器设备主要为多用途门机、抓斗、堆高机、集装箱正面吊、
空箱堆高机等，共162台(套)；运输设备包括多用途货车、重式叉车、装载机、抑尘车，共计15台；电子设备主要为企业的电脑、家具、软件系统、打印机复印机、空调等共计291项。以上设备在评估基准日均能正常使用。
（三）使用权资产使用权资产主要为在租赁期间可使用的房屋建筑物类租赁资产。
（四）在建工程
在建工程主要为待摊投资，包括小漠国际物流港一期待建办公生活区的管理费、前期费用等。
三、企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产包括：土地使用权、其他无形资产。无形资产的类型及特点如下：
（一）土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共1宗，为出让土地，已办理不动产权证，权利人为广东盐田港深汕港口投资有限公司。具体情况如下表：
序土地
土地权证编号 土地位置 使用期限 面积(m2) 账面价值(元)号用途
粤（2022）深汕特别合深圳市深汕合
12018/12/24-2068/12/区域交作区不动产权第作区小漠镇31423153864.0043958874.06
0001794通用地号乡道以南
（二）其他无形资产
企业申报的纳入评估范围的其他无形资产具体为“斯维尔”造
价软件加密锁，购置于2019年5月。
四、企业申报的表外资产情况企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产北京中企华资产评估有限责任公司8深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
本次评估引用了天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告。
北京中企华资产评估有限责任公司9深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
第三章资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队制定了详细的现场清查核实计划。2022年11月1日至2022年11月3日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
（一）指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的资产评估明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
（二）初步审查和完善被评估单位提交的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估明细表进行完善。
（三）现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
（四）补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估明细表，以做到：账、表、实相符。
（五）查验产权证明文件资料北京中企华资产评估有限责任公司10深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明评估人员对纳入评估范围的各项资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
（六）业务情况核实评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一）评估基准日，纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物，未
办理建设工程竣工结算，房屋建（构）筑物的面积由被评估单位提供，最终的建筑面积以国土部分办理不动产权证登记为准，本次评估未考虑未办理《不动产权证》后续可能产生的费用的影响。
（二）评估基准日，纳入本次评估范围海域使用权已办理海域使用权证，具体如下：
序号海域使用权证号用海类型宗海面积（公顷）用采海方式终止期限国海证
1 2017B44152101683 交通运输用- 34.3242 建设填海造地 2067.07.23海 港口用海
号国海证
2 2017B44152101693 交通运输用- 27.6968 港池、蓄水 2067.07.23海 港口用海
号其中：2022年2月18日，广东省自然资源厅下发“粤自然资（深北京中企华资产评估有限责任公司11深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明圳）函[2022]1号”《广东省自然资源厅关于深汕特别合作区小漠国际物流港一期工程填海竣工海域使用验收的批复》，关于海域使用权证（国海证 2017B44152101683）号所对应海域填海形成的陆域部分占地
面积为32.9790公顷，已通过填海验收，但尚未由海域使用权转换为国有建设用地使用权，深汕投资可依据该批复及相关材料到深圳市不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权登记，同时申请海域使用权注销登记。但因《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定》尚在征求意见未正式颁布，深圳市有关海域使用权转换国有建设用地使用权的办理流程尚不明确，故深汕投资暂未取得填海陆域的土地使用权证书。
三、核实结论
经过清查核实，除上述影响资产核实的事项外，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
北京中企华资产评估有限责任公司12深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
第四章评估方法的选择
本次评估选用的评估方法为：资产基础法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种评估方法的总称。本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。本次采用市场法中的上市公司比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定被评估企业价值的评估方法。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
评估方法选择资产基础法理由如下：
采用市场法的前提条件是存在一个发育成熟、公平活跃的公开市场，且市场数据比较充分，在公开市场上有可比的交易案例。由于我国产权交易市场发育不尽完全，且与被评估单位类似交易的可比案例来源较少，因此，市场法不适用于本次评估。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。评估人员通过调查了解到，深汕投资自成立主要是投资建设小漠港一期码头工程（以下简称“小漠港”），无实际经营业务，其收入主要来源于其投资成立的深圳市深汕港口运营有限公司（以下简称“深汕运营”）租用小漠
港运营的租赁收入，*小漠港于2021年12月开港运营，运营时间较短尚未产生盈利，深汕运营及深汕投资均处于亏损状态，本次评估无法根据相关历史经营数据、内外部经营环境合理预计其未来的盈
利水平；*小漠港目前业务为散杂货装卸业务，未来主要来源于比亚迪深汕整车基地投产后的整车滚装外贸业务及集装箱业务，与目北京中企华资产评估有限责任公司13深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明前业务存在较大差异且难以根据小漠港未来规划业务对深汕投资及
深汕运营的未来经营情况进行合理预测。而采用收益法评估时，评估所需的数据资料及主要经济技术参数的收集将受到制约，因此，收益法不适用于本次评估。
结合本次评估情况，深汕投资可以提供、评估人员也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对深汕投资资产及负债展开全面的清查和评估，因此，本次评估适用资产基础法。
北京中企华资产评估有限责任公司14深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
第五章资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付款项、其他应收
款、其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元科目名称账面价值
货币资金4073493.84
预付款项1955949.65
其他应收款109900972.19
其他流动资产747681.43
流动资产合计116678097.11
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后
与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；
最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典
型特征收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、销售合
同与发票，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员对每户银行存款都进行了函证，对其逐行
逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问了产品销售信
用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)银行存款
评估基准日银行存款账面价值4073493.84元，全部为人民币存北京中企华资产评估有限责任公司15深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明款。核算内容为在中国建设银行股份有限公司深圳罗湖建设路支行、中国建设银行股份有限公司深汕特别合作区支行、招商银行股份有
限公司深圳分行营业部、中国农业发展银行深圳市分行的人民币存款。
评估人员对每户银行存款都进行了函证，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
银行存款评估值为4073493.84元，无增减值变化。
2.预付款项
评估基准日预付款项账面价值1955949.65元，核算内容为被评估单位按照合同规定预付的航道使用费、加油卡。
评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值；对于有确凿证据表明收不到相应货物或不
能形成权益的预付账款，参照其他应收款评估方法评估。
预付款项评估值为1955949.65元，无增减值变化。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额110044045.79元，核算内容为被评估单位除预付款项等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收款计提坏账准备143073.60元，其他应收款账面价值
109900972.19元。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应
收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的其他应收账款坏账准备评北京中企华资产评估有限责任公司16深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明估为零。具体评估方法如下：
（1）对有充分证据表明全额损失的其他应收账款评估为零；
（2）对有充分证据表明可以全额回收的其他应收账款以账面余额作为评估值；
（3）对可能有部分不能回收或有回收风险的其他应收账款，采
用其他应收账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计其他应收账款可收回金额。
其他应收款评估值为109900972.19元，无增减值变化。
4.其他流动资产
评估基准日其他流动资产账面价值747681.43元，核算内容为待抵扣进项税。
评估人员向被评估单位调查了解了其他流动资产的形成原因并
查阅了相关依据及账薄。经核实结果无误，其他流动资产以核实后的账面值确认评估值。
其他流动资产评估值为747681.43元，无增减值变化。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
货币资金4073493.844073493.840.000.00
预付款项1955949.651955949.650.000.00
其他应收款109900972.19109900972.190.000.00
其他流动资产747681.43747681.430.000.00
流动资产合计116678097.11116678097.110.000.00
流动资产评估值116678097.11元，无增减值变化。
二、长期股权投资评估技术说明
(一)评估范围北京中企华资产评估有限责任公司17深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
评估基准日长期股权投资账面余额8746624.04元，核算内容为非控股长期股权投资1项。评估基准日长期股权投资计提减值准备
0.00元，长期股权投资账面价值8746624.04元。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
被投资单位名称投资日期协议投资期限持股比例账面价值（元）
深圳市深汕港口运营2021年11月无固定期限45.00%8746624.04有限公司
(二)长期股权投资概况
被投资单位评估基准日基本情况如下：
1.深圳市深汕港口运营有限公司
(1)公司简况
名称：深圳市深汕港口运营有限公司（以下简称：“深汕运营”）
住所：深圳市深汕特别合作区鹅埠镇同心路与创元路交汇处东部新时代大厦13层03号
法定代表人：郭耀
注册资本：人民币2800.00万元
类型：有限责任公司经营范围：一般经营项目是：集装箱维修；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；国内货物运输代理；国内集装箱货物运输代理；装卸搬运；工程管理服务；以自有资金从事投资活动；普通货
物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；劳务服务（不含劳务派遣）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动），许可经营项目是：港口经营；港口货物装卸搬运活动；
保税物流中心经营；货物进出口；技术进出口；国内船舶代理；国际船舶代理；无船承运业务；国际货物运输代理；港口理货；船舶租赁；道路货物运输（不含危险货物）；道路危险货物运输；水路普通货物运输；水路危险货物运输。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
统一社会信用代码：91440300MA5H28X98C
成立日期：2021年11月3日北京中企华资产评估有限责任公司18深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
营业期限：2021年11月3日至无固定期限
(2)公司股东及持股比例、股权变更情况深汕运营系由深圳市盐田港股份有限公司和广东盐田港深汕港口投资有限公司于2021年11月3日共同出资设立的有限责任公司公司，其主营业务是以租赁方式运营由广东盐田港深汕港口投资有限公司投资建设的小漠国际物流港（一期）项目。公司注册资本为人民币2800.00万元，其中深圳市盐田港股份有限公司货币出资人民币
1540.00万元，占注册资本的55%；广东盐田港深汕港口投资有限公
司货币出资人民币1260.00万元，占注册资本的45%。
深汕运营股权结构如下表所示：
序
股东名称出资额(单位：万元)股权比例(单位：%)号
1深圳市盐田港股份有限公司1540.0055.00
2广东盐田港深汕港口投资有限公司1260.0045.00
3合计2800.00100.00
截至评估基准日，股权结构未发生变更，以上出资均已实缴。
(3)公司产权和经营管理结构
截至评估基准日，深汕运营产权结构图如下：
截至评估基准日，深汕运营的组织架构图如下：
(4)公司经营活动相关的业务资质北京中企华资产评估有限责任公司19深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
截至报告出具日，深汕运营已取得的业务资质见下表：
有效期持证资质证书编发证
经营地域经营业务/核准主体名称号机关日期深汕特别合作区小漠港区小漠国际物流港一期
工程1号、2号多用途泊
位（5万吨级），工作船
泊（兼靠3000吨级集装箱为船舶提供码驳船），配套件杂货仓库头、过驳锚地、港口（粤深）
（5802.45m2 深圳）及配套堆场 浮筒等设施；从 2022.12深汕经营港经证市交0378（23.59万西，堆存普通货事货物装卸（含.29-202
运营许可（）物集装箱，其中101、102通运过驳）、仓储、5.12.28证号输局推场可堆存满足《港日作港区内驳运服业安全要求第3部分，危务险货物集装箱》（GB1699432021）77 条要
的第8、9类危险货物集装
箱）满足《港口作业港口安全要求第3（粤深）深汕特别合作区小漠港2022.12深圳危险部分：危险货物
深汕港经证区小漠国际物流港一期.29-202市交货物
运营（0378集装箱》）工程1号多用途泊位(5万
作业 -M002 ) (GB16994.3-2021 5.12.28通运号吨级
附证)77输局条要求的第
8、9类危险货物
(5)近一年一期的资产、财务和经营状况
深汕运营近一年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元项目2021年2022年10月31日
资产总计2734.932568.89
负债总计63.14625.19
所有者权益2671.781943.70
深汕运营近一年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元项目2021年2022年10月31日
营业收入746.98
利润总额-128.22-728.09
净利润-128.22-728.09
注：以上数据为审计后报表数据。
深汕运营评估基准日、2021年度的会计报表经天职国际会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
北京中企华资产评估有限责任公司20深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
(三)核实过程
1.资产核实主要内容
(1)指导企业相关人员首先进行资产清查与资料收集，准备应向评估机构提供的资料；
(2)初步审查被评估单位提供的资产评估明细表；
(3)了解投资公司情况；
向企业有关人员询问投资公司的有关情况，初步了解投资公司的经营情况；
2.资产核实的主要方法
根据企业提供的长期股权投资评估明细表，评估人员查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、验资报告、营业执照、基准
日资产负债表等有关资料，对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、注册资本、经营范围等进行核实。并对被投资单位的生产经营情况进行调查了解。对于需要进行整体评估的企业资产核实同母公司。
3.资产核实结论
母公司所持被投资企业股权权属清晰。截至评估基准日被投资企业经营正常。
核实过程及方法详见各公司评估技术说明。
(四)评估方法
1.非控股长期股权投资
对非控股长期股权投资，由于具备整体评估的条件，评估人员首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。进行整体评估的被投资单位采用的评估方法及评估方法选取的理由和依据详细情况分别见相应的评估技术说明。
各被投资单位是否进行整体评估、采用的评估方法、最终结论
选取的评估方法、是否单独出具资产评估说明的情况汇总如下：
是否整采用的评估最终结论选取是否单独出具序号被投资单位名称体评估方法的评估方法资产评估说明
1深圳市深汕港口运营有限公是资产基础法资产基础法是
司北京中企华资产评估有限责任公司21深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明注：被投资单位整体评估具体情况见“深圳市深汕港口运营有限公司资产评估说明”。
(五)评估结果
长期股权投资评估结果及增减值情况如下表：
长期股权投资评估结果汇总表
金额单位:人民币元
被投资单位名称账面价值评估价值增值额增值率%
深圳市深汕港口运营8746624.048746099.91-524.13-0.01有限公司
合计8746624.048746099.91-524.13-0.01
长期股权投资评估值为8746099.91元，评估值减值524.13元，减值率0.01%。评估增值原因主要如下：
1.长期股权投资涉及到的被投资单位经营状况一般，主要资产
为电子设备类固定资产，采用资产基础法评估小幅减值。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对长期股权投资价值的影响。
三、房屋建(构)筑物评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产包括：房屋建（构）筑
物(包含水工建筑物)。房屋建（构）筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值
房屋建（构）筑物858615664.32841235865.84
房屋建（构）筑物类合计858615664.32841235865.84
(二)房屋建（构）筑物概况
纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要建成于2021年，分布于广东省汕尾市海丰县。房屋建（构）筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建（构）筑物用途分类
房屋建（构）筑物主要分为道路堆场和辅助建筑工程，其中道路北京中企华资产评估有限责任公司22深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
堆场包括港区主要道路、机修场地及流机停放场地、重箱堆场、件杂
货堆场、矿建材料堆场、钢材堆场、空箱堆场、拆装箱场地等；辅助
建筑工程(工具及材料库、候工楼、机修车间、件杂货仓库、闸口、
变电所、消防泵生活污水处理站、生产污水处理站、油污水处理站、
高杆站、管道及附属设备(港区给排水工程、综合管网工程)、附 T)、
属设施(围墙、绿化、防风抑尘网)。
2.利用状况与日常维护
经现场勘查，纳入评估范围内的房屋建（构）筑物基础有足够承载力、承重构件节点坚固程度完好、非承重墙无腐蚀、完好，楼地面、屋面隔热、保温层无损坏；门窗外观完好；水卫通畅，电力照明线路装置基本完好。
3.相关会计政策
(1)账面原值构成
房屋建（构）筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、
分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建（构）筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建（构）筑物资产的年折旧率如下：
固定资产类别使用年限()残值率%年折旧率%
房屋及建筑物25-3552.71-3.80
码头及堆场35-5051.90-2.71
4.房屋建（构）筑物及占用土地、海域权属状况
纳入本次评估范围内房屋建（构）筑物均未办理不动产权证书(房屋所有权)。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建（构）筑物类资产评
估明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建（构）筑物类资产明细账、台帐核对
使明细金额及内容相符；最后对部分房屋建（构）筑物类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建（构）筑物
北京中企华资产评估有限责任公司23深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
类资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发
包合同与发票、预(决)算书、工程图纸；收集了厂区平面图、室外管线图；收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的房屋建（构）筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建（构）筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明
等基本信息；了解了房屋建（构）筑物的工作环境、维护与保养情况
等使用信息；了解了房屋建（构）筑物的完损程度和预计使用年限等
成新状况；填写了典型房屋建（构）筑物的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建（构）筑
物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基
准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建（构）筑物类
资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
根据各类房屋建（构）筑物的特点、评估价值类型、资料收集情
况等相关条件，采用成本法评估。
1.成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=含税建安综合造价+含税前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
*建安综合造价
对于大型、价值高、重要的房屋建（构）筑物，采用预决算调整法确定其建安工程造价，即以待估房屋建（构）筑物决算中的工程量为基础，根据行业定额和当地执行的定额标准及相关营改增政策文件，按照有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安工程造价。
*前期及其他费用北京中企华资产评估有限责任公司24深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
计费基础计费标准序号费用名称计费标准计费依据（不含税）
1建设单位管理费建筑工程(含税)3.061%3.061%发改价格[2019]116号
2招标代理服务费建筑工程(含税)0.079%0.074%发改价格[2019]116号
3工程建设监理费建筑工程(含税)2.190%2.066%发改价格[2019]116号
4工程勘察及设计费建筑工程(含税)3.630%3.424%发改价格[2019]116号
5可行性研究报告费建筑工程(含税)0.320%0.302%计价格[1999]1283号
6环境影响咨询费建筑工程(含税)0.080%0.075%计价格[2002]125号
7竣工结算资料编制费建筑工程(含税)0.560%0.528%发改价格[2019]116号
总计9.92%9.53%
*资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。产权持有单位的合理建设工期为3.6年。
按照合理建设工期及各年投资比例测算，确定液化码头项目建设期资金成本系数如下表：
年度2018/4/282019年2020年2021//12/27合计
投资比例13.76%40.47%38.32%7.45%100%
年名义利率4.30%4.30%4.30%4.30%
年实际利率4.37%4.37%4.37%4.37%
利息系数合计0.200%1.294%3.072%4.125%8.691%
*可抵扣增值税
根据财税[2016]36号文件及当地营改增政策文件，对于一般纳税人符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。
A.税前建安工程造价包含的可抵扣增值税根据当地执行的定额标准及当地执行的营改增后工程计价调整方案，计算含税建安工程造价包含的可抵扣增值税。
可抵扣增值税=含税建安工程造价/1.09×9%
B.前期费及其他费用可抵扣增值税
可抵扣增值税=含税建安工程造价×(前期费用及其他费率-建设
单位管理费率-环境补偿费及其他费用)/1.06*6%
(2)成新率的确定北京中企华资产评估有限责任公司25深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
*对于大型、价值高、重要的房屋建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况做出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
*对于价值量小、结构简单的房屋建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(五)典型案例
案例一：1号泊位(4-8-1房屋建（构）筑物评估明细表序号2)
1.基本概况
小漠国际物流港是深汕合作区“四港五站”交通枢纽配套体系中
的重要一港，规划采取“大港池、大顺岸”的布局模式，形成“西部货运、东部客运”总体格局。规划功能定位以集装箱运输为主，兼顾散杂货运输，并发展邮轮、游艇等休闲客运。
小漠国际物流港将打造成为粤港澳大湾区东部门户港口、深圳港
“一体三翼”中东翼的核心增长极，通过在港区建设“风、光、氢、储一体化”绿色能源平台，利用海上风电、光伏发电、氢能源等新能源技术为码头设备供电，同步推进码头全 5G 覆盖智慧化建设，全力将小漠国际物流港打造成为立足粤东、辐射闽西赣南的世界一流智慧零碳港口。
码头北侧护岸与陆域形成东护岸相接，沿码头前沿线方向，预留一大一小两个沉箱过渡。大沉箱尺寸与码头结构相同。小沉箱尺寸
12.95mX7.9mx9.0m。沉箱与护岸间采用斜坡堤相接，斜坡堤堤心采用
1~200kg 块石，护面结构采用 7t 扭王字块，垫层为 350~500kg 块石。
堤顶现浇挡浪墙，挡浪墙顶标高 6.5m。
北京中企华资产评估有限责任公司26深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
码头南侧护岸与陆域形成南护岸相接，垂直码头前沿线方向，预留一个大沉箱、两个小沉箱过渡。大沉箱尺寸与码头结构相同。小沉箱尺寸 12.95mX7.9mX9.0m。沉箱与护岸间采用斜坡堤相接，斜坡堤堤心采用 1~300kg 块石，护面结构采用 1t 扭王字块，垫层为 750~1200kg块石。堤顶现浇挡浪墙，挡浪墙顶标高 7.0m。
2.重置价值的确定
(1)建筑安装工程造价
对于大型、价值高、重要的房屋建（构）筑物，采用预决算调整法确定其建安工程造价，即以待估房屋建（构）筑物决算中的工程量为基础，根据行业定额和当地执行的定额标准及相关营改增政策文件，按照有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安工程造价。
计算结果如下：
码头主体=疏浚工程+多用途泊位工程+临时工程
注：疏浚工程是为工作船泊位和1号、2号泊位服务，临时工程是为整个码头工程服务，多用途泊位工程为1号和2号泊位合并工程，其中1号和2号泊位各占据一半工程。
现以疏浚工程、多用途泊位工程为例。
*疏浚工程疏浚工程项目名称公式计算
1分部分项工程费工程量*综合单价42610880.41
2措施费1*费率2.00%852217.61
3不含税建安工程造价1+243463098.02
4应纳税费3.14%1528510.231547991.24
5含税建安造价3+444991608.25
*水工工程多用途泊位人工计算项目名称公式计算
1分部分项工程费工程量*综合单价215164117.15
2措施费1*费率2.00%4303282.34
3规费人工费*费率18.00%2618675.75
4不含税建安工程造价1+2+3222086075.24
5应纳税费3.14%12%7810323.09
6含税建安造价4+5229896398.33
整个码头水工工程款造价如下表北京中企华资产评估有限责任公司27深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明项目工程款造价备注
多用途泊位工程114948199.1750%
疏浚18368459.2241%
临时工程1544726.6018%
合计134861384.99
1号泊位的建安造价合计(含税)=134861384.99元。
1号泊位的建安造价合计(不含税)=123726041.28元。
(2)前期及其他费用前期费及其他费用计算表计费基础计费标准序号费用名称计费标准计费依据（不含税）
1建设单位管理费建筑工程(含税)3.061%3.061%发改价格[2019]116号
2招标代理服务费建筑工程(含税)0.079%0.074%发改价格[2019]116号
3工程建设监理费建筑工程(含税)2.190%2.066%发改价格[2019]116号
4工程勘察及设计费建筑工程(含税)3.630%3.424%发改价格[2019]116号
5可行性研究报告费建筑工程(含税)0.320%0.302%计价格[1999]1283号
6环境影响咨询费建筑工程(含税)0.080%0.075%计价格[2002]125号
7竣工结算资料编制费建筑工程(含税)0.560%0.528%发改价格[2019]116号
总计9.92%9.53%
前期及其他费用=建安综合造价×费率
=134861384.99×9.92%
=13377679.19元
前期及其他费用(不含税)=建安综合造价×费率
=134861384.99×9.53%
=12854126.67元
(3)资金成本
资金成本按照产权持有单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。产权持有单位的合理建设工期为3.6年。
按照合理建设工期及各年投资比例测算，确定码头项目建设期资金成本系数如下表：
年度2018/4/282019年2020年2021//12/27合计
投资比例13.76%40.47%38.32%7.45%100%
年名义利率4.30%4.30%4.30%4.30%
年实际利率4.37%4.37%4.37%4.37%
利息系数合计0.200%1.294%3.072%4.125%8.691%
资金成本=（建安造价+前期及其他费用）×8.691%北京中企华资产评估有限责任公司28深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
=(134861384.99+13377679.19)×8.691%
=12883457.07元
(4)重置成本(不含税)
重置成本(不含税)=建筑安装工程总造价(不含税)+前期及其他费
用(不含税)+资金成本
=149463600.00元(取整)
3.综合成新率的确定
该码头于2021年12月建造完成并投入使用，距评估基准日已使用0.84年，其使用年限为50年，考虑到该泊位的现状以及维护均属正常，评估人员的判定其尚可使用年限为49.15年。根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成新率，其计算公式如下：
使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)
×100%
=49.15/(49.15+0.84)×100%
=98.00%
4.评估值的确定
评估值=重置成本(不含税)×综合成新率
=149463600.00×98.00%
=146474328.00(元)
(六)评估结果
房屋建（构）筑物类资产评估结果及增减值情况如下表：
房屋建（构）筑物类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值评估价值增值率%科目名称原值净值原值净值原值净值
房屋建（构）筑物858615664.32841235865.84836929700.00849014987.99-2.530.92
合计858615664.32841235865.84836929700.00849014987.99-2.530.92
房屋建（构）筑物类资产原值评估减值21685964.32元，减值率
2.53%；净值评估增值7779122.15元，增值率0.92%。评估增减值的
原因主要如下：
北京中企华资产评估有限责任公司29深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明评估原值减值的主要原因是企业固定资产原值中包含的前期费用较高，导致评估减值。评估净值增值的原因主要是房屋建（构）筑物的经济寿命年限高于企业的会计折旧年限，导致评估净值增值。
四、设备评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、其他设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元科目名称账面原值账面净值
机器设备109735333.21102287658.28
车辆5077595.154640812.42
电子设备1446086.37309799.97
减：减值准备0.00
合计116259014.73107238270.67
(二)机器设备概述
纳入评估范围的设备类资产主要购置于2016年至2022年，分布于小漠港码头及行政办公区域。设备类资产基本概况如下：
1.主要产品与生产能力
设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备。
机器设备主要为多用途门机、抓斗、堆高机、集装箱正面吊、
空箱堆高机等，共162台(套)，设备有专人维护，保养良好，在评估基准日均能正常使用。
运输设备包括多用途货车、重式叉车、装载机、抑尘车，共计
15台，在评估基准日均能正常使用。
电子设备主要为企业的电脑、家具、软件系统、打印机复印机、空调等共计291项。
2.相关会计政策
（1）账面原值构成
机器设备的账面原值主要由设备购置价、相关税费、运杂费、
安装工程费、分摊的建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
北京中企华资产评估有限责任公司30深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成。
电子设备的账面原值主要由设备购置价、运输费构成。
符合增值税抵扣条件的，机器设备的账面原值不含增值税进项税额。
（2）折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
固定资产类别折旧年限残值率%年折旧率%折旧方法
机器设备5-100-59.50-20.00年限平均法
运输工具10-3053.17-9.50年限平均法
电子设备3-5020.00-33.33年限平均法
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；
然后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类
型、金额等特征收集了设备购置发票、合同、技术说明书；收集了车辆行驶证复印件；收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解了设备的工作环
境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解了设备的技术水平；填写了典型设备的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性
能、运行、维护、更新等信息；调查了解各类典型设备评估基准日
近期的购置价格及相关税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、
折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
北京中企华资产评估有限责任公司31深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
(四)评估方法
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
1.成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
（1）重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要
安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。同时，根据增值税相关规定，对于增值税一般纳税人，符合增值税抵扣条件的设备，设备重置成本应该扣除相应的增值税。设备重置成本计算公式如下：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前
期及其他费用+资金成本-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
*购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；
对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
*运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
首先查询设备的价格中是否包含设备运杂费，如不包含则根据销售企业与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散装)北京中企华资产评估有限责任公司32深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
设备的重量、价值贵重以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。
*安装调试费
查询设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定，综合测算确定其费用。
*前期费用及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
*资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款 LPR 利率，以设备购置价、运杂费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数按照
资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）
×合理建设工期×贷款基准利率×1/2
*设备购置价中可抵扣的增值税
根据增值税相关规定，对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出可抵扣的增值税。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置成本。运输设备重置成本计算公式如下：
重置成本=购置价+购置价×10%（/1+13%）+牌照费-购置价中可抵扣的增值税
（2）综合成新率的确定
*对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
*对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命北京中企华资产评估有限责任公司33深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、
设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
*对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年
限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程
×100%
理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)综合成新率=理论成新率×调整系数。
（3）评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
2.市场法
对于部分运输车辆、电子设备、办公家具和废弃设备，按照评估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
(五)典型案例
案例一：多用途门机(4-8-5机器设备明细表序号1)
设备名称：多用途门机
设备型号：MQS型45t
制造厂家：青岛海西重机有限责任公司
购置日期：2021/12/27
账面原值：36106194.69元
账面净值：35153392.32元
数量：3台
1.多用途门机主要概况特征：
该起重机为安装在轨道上，水平变幅式，能正、反旋转360度，四连杆多用途门座式起重机（以下简称门机），具有起升、变幅、旋北京中企华资产评估有限责任公司34深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
转、行走四大机构。门机可以带载水平位移变幅，带载作任意角度回转，可以在工作范围内作起升、旋转、变幅的单独或联合动作。
四大机构操作均能在司机室内进行。起升、旋转、变幅和行走机构采用交流变频调速系统与 PLC 控制。门机用于装卸件杂货、散货和集装箱。门机使用交流 10kV 电压，50Hz 的三相电源，采用电缆卷筒供电。
（1）技术参数
1）额定起重量：40t（其中在 12~30m 幅度内起重量为 45t）
2）起升高度：轨面以上：≥33m（吊钩下）
≥20m（抓斗下）
≥25m（集装箱吊具下）
轨面以下：≥19m（吊钩、抓斗及集装箱吊具下）
3）工作幅度：12~43m
4）工作速度：起升速度：吊钩、集装箱吊具≥30m/min（满载），
抓斗≥60m/min（满载）；
≥75m/min（空载）；
旋转速度：幅度在 12~30m≥1.3rpm，30~43m≥1.0rpm；
变幅速度：≥50m/min（吊钩、抓斗、集装箱吊具）
行走速度：≥26m/min
5）轨距：10.5m
6）基距：10.5m
7）轮距：0.85m
8）轨道型号：海侧轨 QU120，陆侧轨 QU100
9）最大轮压：≤50t（每腿 8个轮，总共 32 个轮）
10）最大尾部旋转半径：≤9m
11）门架下部的净空高度：≥8m
12）供电方式：高压 10kV
电源及供电方式：3相，10kV50Hz，电缆卷筒安装在门架海侧横梁上，电缆槽中心线离海侧轨道中心距离 1.1m。
起重机抗倾覆稳定性符合 GB3811-2008 的有关规定，保证起重机北京中企华资产评估有限责任公司35深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
在工作状态（≤20m/s的风速）和非工作状态（锚定状态下，70m/s 的风速）下，必须具有足够的整机稳定性能和抗风防滑安全性。
（2）多用途门机图示图1多用途门机图示
（3）主要组成部件
1）四大工作机构
*起升机构起升机构布置在起重机的机器房内。起升机构采用两套相同又独立的双联卷筒提升绞车，这两套机构既可单独驱动，也可同步联合驱动，可方便进行起升作业。齿轮箱与卷筒采用齿形联轴节连接。起升机构应具有足够的功率，以获得需要的加速性能，使整个工作循环能在规定时间内顺利完成。起升钢丝绳在卷筒上采用单层缠绕的布置方式，有利于提高钢丝绳的使用寿命和便于钢丝绳的更换及维护检查等。
制动器采用电动液压驱动装置且为常闭式，使得制动效果迅速、可靠。制动器散热好，摩擦系数稳定，在长期繁忙使用中能确保吊钩及所吊重物在任何高度位置准确安全地停住。
减速器采用渐开线圆柱斜齿齿轮传动，齿轮表面为硬齿面，齿面经磨削加工，精度应达到8级要求。减速器壳体由高强度钢板焊北京中企华资产评估有限责任公司36深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
接加工而成，并经整体消除内应力处理。
由钢板卷轧并经车削加工而成的卷筒为单层卷绕形式，其长度应满足整个起升高度的需要，卷筒绳槽长度留有充分的富裕量。钢丝绳被三套螺栓及压板牢牢地固定在卷筒绳槽的一端位置。
起升机构设有起重量超载保护，并设有起升高度（轨上及轨下）位置限制等联锁保护装置。在起升机构的两卷扬装置的低速端各自设有相同且独立的凸轮限位，在电机上安装有超速开关和编码器（2套），编码器与电机的联接应采用键联接方式，以确保可靠使用。吊钩/抓斗/吊具能方便地拆下来进行修理。使用时不允许紧固件松动。
设置起重指示器和报警器及高度限制器。起重量检测与计量装置、起升高度及下降深度的位置限制、速度限制等安全联锁保护装置。
*变幅机构
变幅系统采用具有自重平衡系统的四连杆组合臂架，以保证变幅机构运行时，悬挂的升降物能以水平轨迹或近似水平轨迹移动。
该结构与起重机同寿命。
采用齿条传动，齿条采用 Q345B 钢进行制造、并且考虑开式齿轮结构适当降低齿表面硬度，进行热处理后牙齿表面 HB230-260，并进行探伤检测。齿条有足够的长度保证在最大幅度和最小幅度时至少有剩余齿2-3个，尾部设置可靠的防冲出装置，末端有缓冲器。变幅驱动装置的设计和选型技术先进、安全、可靠。
起重机具有臂架自重平衡系统，臂架作气密试验。臂架系统设有平衡点，保证在变幅最大处，臂架向内运动；变幅在最小处，臂架向外运动，直至平衡点处。这样，可以保证在维修变幅机构时，不必对臂架系统进行封固，减小维修工作量。
变幅机构的驱动由电动机、联轴节（包括常闭式液力推杆制动器）、减速器、齿轮、齿条副等主要零部件组成，另有一套小拉杆、平衡梁及平衡配重与臂架系统运动时取得平衡。
变幅机构中设有最大最小幅度限位装置，设有最大最小幅度前减速限位保护装置，以确保工作中设备与人身安全。
变幅机构的布置充分考虑安装、调整、维修保养方便。
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*旋转机构
旋转机构包括一套旋转支承装置和二套旋转驱动装置两部分，机构工作时平稳、安全、可靠，能作360°旋转。
旋转支承座连接法兰采用整体锻造加工，不采用焊接拼接成型的方式。支承座的上、下支承表面的不平整度、倾斜度以及支承面的刚度符合回转支承的安装精度要求。支承面与钢结构的连接焊缝采取减少应力集中及消除焊接应力的措施。法兰厚度应在设计计算基础上增加一定的富余量。
旋转支承装置采用三排滚柱回转支承轴承旋转支承装置，保证使用寿命不低于50000小时。旋转支承装置的设计、制造严格按规范规定的要求并充分考虑维修和安装的方便。
旋转驱动装置由电动机、极限力矩联轴器、常闭脚踏变频变力
制动器、立式行星减速器、小齿轮、大齿圈组成。
极限力矩联轴器在过载时能可靠地保护电动机和传动零部件。
转台需设置锚定装置，锚定装置建议设置于圆筒门架内，在圆筒外应设对位指示标识，并与旋转机构电控系统有连锁。
大、小齿外设可拆卸式接油盘，以保持整机清洁卫生。
旋转支承轴承润滑采用智能集中润滑装置，布置于机器房内。
*行走机构
大车行走机构为四条门腿下部各有一套行走装置。由支承装置、驱动装置及安全装置组成。
它由主平衡梁→次级平衡梁→驱动(带有行走驱动装置)或从动小
车架→驱动性或从动性行走轮所组成。每一套行走机构共有8只行走轮，其中4只为驱动轮，4只为从动轮。
每组行走机构的的驱动装置由：电动机、制动器、减速器三合一
装置→开式齿轮组→驱动轮组成。
大车行走机构的设计及布置能保证门机每一条门腿所受的载荷能够均匀地分布到每一只行走轮上。每个支腿及台车上均应设置维修用顶升点，保证整体或单独部件的拆卸方便。设备顶升点的准确位置需与码头基础上的相应承载位置配套，避免错位。
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为了防止两台起重机行走时相碰或为保持门机间的最小间距，在两台起重机行走机构相对的两侧装有防碰撞的停车限位开关（选用弹簧伸缩的）。
行走车轮的最外侧部设有轨道清扫器，以便起重机行走时自动清除轨道面上的障碍物，确保起重机行走的安全性。
每条套行走机构的最外侧设置一个与大车轨道端部车挡相匹配
的聚氨酯缓冲器，其端部离旋转中心的垂直距离大于旋转部分尾部最大回转半径。每只支腿设立行走自动声光报警器。
另外，门机门腿（陆侧）上需设置高架移动漏斗的供电要求（电机功率约 15kW），并方便人员插拔使用。
2）辅助设施
*锚定等安全装置夹轮器是为防止起重机在作业中遭突发性大风袭击而配置的安全装置，夹轮器采用电动式（每台门机不少于4个）。起重机还应配有足够的符合国标的电动铁楔（每台门机不少于4个）。
在门机每次行走动作停止时或门机突遭停电的情况下，夹轮器抱紧车轮，以防止起重机受工作风力影响或意外力作用而滑行。
夹轮器的动作与行走机构联锁，在司机室内显示并由司机控制。夹轮器有效设计风速为 35m/s。
大车锚定装置为手动式锚定（锚定装置与大车运行联锁和指示功能，锚定插销插入锚定坑后，大车不允许运行），该装置是为提高起重机在非工作状态下抵抗强风的能力。当起重机较长时间内不使用或得到暴风警报时，将起重机开到锚定位置，便可将锚定插销插入码头上的锚定坑内，以保证起重机在受到大风或极大的外力撞击时不会沿轨道滑行而出事故。锚定销同行走机构联锁，并在司机室内有清晰的显示。
防风系缆装置在强台风时使用，以增加起重机整机的稳定及安全。
*电缆卷筒装置本起重机配用恒张力磁滞式电缆卷筒。该装置具有足够的驱动北京中企华资产评估有限责任公司39深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
力距和恒张力，能够使电缆始终处于张紧状态。电缆卷筒设于海侧门架横梁上，电缆长度保证门机在码头接电箱为中心向两个方向各行走160米，电缆卷筒上放缆终点开关动作切断运行机构电动机电源后，电缆卷筒上应至少保留3圈电缆。电缆卷筒应装设调压器。电缆卷绕装置中设有终点联锁保护和电缆导向装置，以确保该装置能正常、有效地运行。
电缆卷筒下部导缆架防腐要求应与卷筒一致。
*机器房和电气房
起重机设坚固的机器房，起升机构、旋转机构和电气控制装置等放置在内。机器房由型钢焊接的框架，四周辅以具有隔热性能的夹芯钢板制造。
电气房用以安装全套控制柜和相关电器设备。
*司机室
司机室应符合GB/T20303.1-2006和GB/T20303.4-2006要求。工作期间司机室内工作温度保持在 15-30℃，司机室内的噪音低于 65dB
（A）。
司机室由钢板和型钢焊接而成的夹层结构，具有足够的强度和刚度。夹层之间充填隔音和隔热材料。司机室的位置设置在机器房前部右侧，能够看清装卸作业区域情况。司机室前半部的正面、两侧面设置玻璃窗，以确保司机有良好的视野。司机室设置各机构工作和故障状态的指示，所有仪表盘、指示器、显示灯均醒目，布置在司机易见的位置，并便于操纵、观察和维修（采用集成式的仪表，称重、风速等数据都在一个屏幕上）。司机室为全封闭，坚固、舒适、安全、隔热、防火、防雨水渗漏，并有足够空间以便设备安装、操纵和维修。
*主要零部件
主要零部件包括钢丝绳、卷筒、滑轮、联轴器、减速器、车轮、
轴承、制动器和制动轮、螺栓和螺母、吊钩和抓斗和旋转吊具、机
器房和电气房、司机室、座椅、润滑系统、液压系统及元件、空调设备。
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*电气系统
起重机电气设备的设计和选择，将考虑到先进性、可靠性和操作维护的方便。室内电气设备按防尘条件考虑，室外电气设备按防水、防粉尘条件考虑，选用适合港口起重机械使用的电气设备。电气设备符合有关标准及有关行业规定进行施工和验收。
2.重置成本的确定
通过市场查询及企业协助向生产厂家询价，确定该设备的交钥匙工程含税单价为13750000.00万元（含运杂费、安装费等）。该设备自订货到交付使用周期较短，不计取前期费用和其他费用，亦不计取资金成本，确定该设备的含税重置成本为13750000.00元，不含税重置成本为12168100.00元(取整)。
3.成新率的确定
该机器设备购置日期为2021年12月27日，截止评估基准日，经过现场勘查，该设备运转正常，使用状况良好，确定该设备尚可使用年限为19.15年。
年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=19.15/(19.15+0.84)×100%
=96%(取整)
4.评估值的确定
评估值=重置成本×成新率×数量
=12168100.00×96%×3
=35044128.00元
案例二：：多用途货车(4-8-6车辆明细表序号1)
规格型号：域虎7 JX1032PSEC5
生产厂家：江铃
车牌号：粤BY1519
购置日期：2018年12月3日
账面原值：139682.54元
账面净值：88814.82元
设备主要参数：
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1.重置成本的确定
（1）车辆购置价
通过查询汽车销售网及电话询价，综合确定该车现含税销售价格为104800.00元，则以其不含税价92743.36元为购置价。
（2）车辆购置税
车辆购置税为不含税价的10%，即：
车辆购置税=[购置费/(1+13%)]×10%
=[104800.00/(1+13%)]×10%
=9274.34元
（3）牌照费
牌照费=500.00元
（4）重置成本的确定
重置成本=不含税购置价+车辆购置税+牌照费
=92743.36+9274.34+500.00
=102500.00(百位取整)
2.成新率的确定
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该车辆购置日期为2018年12月3日，截止评估基准日，已使用
3.91年，经过现场勘查，该车辆运转正常、维护保养良好并结合车辆
实际已行驶里程数等因素，综合确定尚可使用年限为11.08年。
年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=11.08/(11.08+3.91)×100%
=74.00%(取整)
经查询车辆行驶记录，该车辆至基准日已行驶47615.00公里。
经查询相关资料，该款车型的规定行驶里程数为600000.00公里。
里程成新率=(规定行驶公里数-已行驶公里数)/规定行使公里数
×100%
=(600000.00-47615.00)/600000.00×100%
=92.00%(取整)
根据孰低法原则，该车理论成新率为。通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度及里程数，确定该车辆综合成新率为74%。
3.评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
=102500.00×74%
=75850.00元(取整)
案例三：柯尼卡美能达打印机(4-8-7电子设备明细表序号65)
资产名称：柯尼卡美能达打印机
型号：C360i A3彩色多功能复合机
存放地点：晟火科技园综合管理部
购置日期：2020年7月10日
启用日期：2020年7月10日
账面原值：49306.93元
账面净值：12326.69元
主要技术参数如下：
品牌：柯尼卡美能达北京中企华资产评估有限责任公司43深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
型号：bizhub C360i
复印速度：36页/分钟
工作台：有
打印速度：36页/分钟
最大原稿尺寸：A3
纸盒：双纸盒
网络功能：支持
装订器：无
输稿器：支持
颜色：彩色
1.重置成本的确定经查询，该设备的经销商含税单价为50999.00元，则取其不含税单价为45100.00元（取整）作为重置单价。
2.成新率的确定
打印机的经济寿命年限一般为5年，该设备的购置日期为2020年7月10日，截止评估基准日已使用2.31年，实体损耗情况基本一致，剩余使用时间为2.69年。
年限法成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×
100%
＝(5-2.31)/5×100%
＝54.00%(取整)
3.评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
=45100.00×54.00%
=24350.00元(取整)
(六)评估结果
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元北京中企华资产评估有限责任公司44深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
科目名账面价值评估价值增值额增值率%称原值净值原值净值原值净值原值净值
机器设109735333.21102287658.28102002960.0095715821.60-7732373.21-6571836.68-7.05-6.42备
车辆5077595.154640812.424967800.004558812.00-109795.15-82000.42-2.16-1.77
电子设1446086.37309799.971109300.00660220.00-336786.37350420.03-23.29113.11备
合计116259014.73107238270.67108080060.00100934853.60-8178954.73-6303417.07-7.04-5.88
机器设备原值评估值减值8178954.73元，减值率7.04%；净值评估值减值6303417.07元，减值率5.88%。评估增值原因主要如下：
1.机器设备原值评估减值率7.05%，净值评估减值率6.42%，原值、净值评估减值原因如下：由于技术进步，设备功能不断更新，使得相同型号机器设备的市场价格处于不断下降的趋势，从而导致机器设备原值、净值评估减值。
2.车辆原值减值率2.16%，净值减值率1.77%，原值和净值评估减
值原因是相同型号车辆的市场价格呈不断下降趋势导致车辆评估减值。
3.电子设备评估原值减值率23.29%，评估净值增值率113.11%，
电子设备由于技术进步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配置的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势，因此电子设备评估原值减值。电子设备评估净值高于账面净值，主要原因是评估规定使用年限高于企业会计折旧年限，导致净值增值。
五、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的在建工程包括：待摊投资。在建工程评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元科目名称账面价值
待摊投资2209864.91
减：减值准备0.00
合计2209864.91北京中企华资产评估有限责任公司45深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
(二)在建工程概况
在建工程主要为待摊投资，具体包括小漠国际物流港一期待建办公生活区的管理费、前期费用等。
(三)评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估。
1.待摊基建支出
对于待摊基建支出，经核实是未来在建项目所必需的，以核实后账面价值作为评估值。
(四)评估结果
在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
待摊投资2209864.912209864.910.000.00
减：减值准备0.00
合计2209864.912209864.910.000.00
在建工程评估值2209864.91元，无增减值变化。
六、使用权资产评估技术说明
评估基准日使用权资产账面价值2641846.36元，核算内容为在租赁期间可使用的房屋建筑物类租赁资产。
评估人员核对了租赁合同，查阅了相关凭证，以核实后的账面值作为评估值。
使用权资产评估值为2641846.36元，无增减值变化。
七、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次申报评估范围的无形资产共1项土地使用权，评估基准日账面价值为43958874.06元。该宗地位于深圳市深汕合作区小漠镇314乡道以南，用地性质为区域交通用地。
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(二)土地使用权概况
1.土地登记状况
纳入评估范围的土地已办理不动产权证，证书编号为粤（2022）深汕特别合作区不动产权第0001794号，土地登记状况如下：
不动产权证号粤（2022）深汕特别合作区不动产权第0001794号权利人广东盐田港深汕港口投资有限公司坐落深圳市深汕合作区小漠镇314乡道以南
不动产单元号 441521112007GB00009W00000000权利类型国有建设用地使用权权利性质出让用途区域交通用地面积153864平方米
使用期限50年，从2018年12月24日至2068年12月23日止
1.宗地号：X2021-0001，宗地面积 153864平方米；2.登记价：人民币
权利其他状况43680000元；3.共有情况：无
1.本宗地权属来源为出让，土地用途为区域交通用地。
2.建筑容积率：0.71；计入容积率的总建筑面积不超过107980平方米，其中：可转让、出租、抵押全部或部分建设用地使用权的建筑面积为57980㎡（办公17500㎡、宿舍26950㎡、其它配套辅助设施
13530㎡）；初始登记后不得办理分证且不得转让的建筑面积为50000㎡（中控室5000㎡、侯工楼5000㎡、机修车间10000㎡、中转站30000㎡），该部分建成后建设用地使用权及建筑物允许抵押，附记但抵押金额不得超出合同地价与建筑物的残值之和。
3.土地使用者应该在2022年12月24日之前竣工。
4.本宗地其他方面权利和责任按《国有建设用地使用权出让合同》（深汕地合字（2018）0014号）和《深圳市深汕特别合作区国有建设用地使用权出让合同》（深汕地合字（2020）0009号）及其补充协议
（深汕地合字（2020）0009号/深汕地合字（2018）0014号补1）相关条款执行。
2.土地权利状况
土地使用权人为广东盐田港深汕港口投资有限公司，土地用途为区域交通用地，土地使用权类型为出让，土地使用年期至2068年
12月23日止。根据被评估单位提供的资料显示，至评估基准日，待
估宗地不存在抵押、担保等他项权利。
3.土地利用状况
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根据被评估单位提供的资料及现场调查了解到，至评估基准日，待估宗地为已开发利用的土地，地上建有侯工楼、机修车间等配套用房。
(三)土地价格影响因素分析
1.一般因素
(1)城市资源状况
深圳市深汕特别合作区距深圳市东部约60公里，离市中心约120公里。区位优势明显，对外交通便捷，是粤港澳大湾区向粤东沿海经济带辐射的重要战略增长极。
深圳市深汕特别合作区位于广东省东南部，粤港澳大湾区最东端，西北与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，总面积
468.3平方公里，由鹅埠、小漠、赤石、鲘门四镇组成，海岸线长
50.9公里，常住人口约13万人，海域面积1152平方公里。
发展理念：创新引领发展、实干再造新城
发展模式：总部+基地、研发+生产、智慧+运用
发展思路：规划引领、基础先行、平台带动、产城融合
战略定位：粤港澳大湾区东部门户，粤东沿海经济带新中心，深圳自主创新拓展区，现代化国际性滨海智慧新城深汕特别合作区总用地面积为468.3平方公里，其中25度坡以下用地约245平方公里。2025年，合作区建设用地规模约为80平方公里，人口规模约为70万人；2035年（总规规划期末），合作区建设用地控制在约135平方公里，人口规模达到150万人，市政基础设施按300万人口标准配置。
(2)不动产制度和不动产市场状况2022年2月，深圳市深汕特别合作区党政办公室印发《深圳市深汕特别合作区产业项目建设用地控制标准（试行）的通知》，该标准遵循“区别对待、分类指导、突出重点”的原则，对产业用地实施分类供应，优先保证深汕特别合作区引进的战略合作产业项目和重点发展产业项目。项目建设用地必须同时符合投资规模、投资强度、税收贡献率、土地产出率等指标，单位增加值能耗符合深圳市节能北京中企华资产评估有限责任公司48深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明标准，建筑覆盖率、绿化覆盖率等指标应符合《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市建筑设计规则（2019）》等文件规定的相关要求。
已有经批准的控制性详细规划覆盖的产业片区，相关标准按照其片区规划指标执行。对于重大工业项目、战略性新兴产业项目及现代服务业重大项目，可实行“一事一议”。
根据《深圳市深汕特别合作区2022年度国有建设用地供应计划》，
2022年度深汕特别合作区计划供应国有建设用地505公顷。其中，产
业用地370公顷，民生设施用地60公顷，居住用地供应73.5公顷，商服用地供应1公顷。
2.区域因素
(1)区域概况
待估宗地位于深圳市深汕特别合作区小漠镇，该区域东南临海，西与惠东县黄埠镇接壤，北与鲘门镇隔赤石河相望，西北与鹅埠镇交界，区域总面积34.45平方千米。小漠镇境内背山面海，属丘陵地带，自南向北呈三角形片状分布，海岸线长19.5千米，东北顶点为赤石河出海处。
(2)交通条件
待估宗地所在区域有深汕高速、沈海高速、深汕大道，通过上述道路可达深圳、汕尾等周边市县。待估宗地距沈海高速白云仔收费站入口约20公里车程，距高铁站鲘门站16公里车程。
(3)基础设施条件
待估宗地所在位置为小漠国际物流港，距离城市主要道路距离较远，道路通达度一般。周边途径公交线路主要有深汕3路、深汕高峰43路，公共交通便捷度一般。待估宗地所在区域满足基本的供水、供电及通讯需求。
(4)公共配套设施条件
小漠镇主要的公共服务设施主要位于镇区，待估宗地所在位置为小漠国际物流港，周边公共服务设施状况较差。
3.个别因素
(1)宗地条件北京中企华资产评估有限责任公司49深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
待估宗地位置位于深圳市深汕合作区小漠镇314乡道以南，土地用途为区域交通用地。
(2)宗地基础设施条件根据资产评估师现场调查，区域内土地开发达到“五通一平”。本次待估宗地土地开发程度设定为“五通一平”(通电、通路、通水、通排水、通讯及场地平整)。
(3)宗地使用年限
待估宗地土地使用权性质为国有出让用地，土地使用年期至
2068年12月23日。
(四)地价定义本资产评估报告所指的土地使用权价格是在评估基准日宗地红
线外“五通一平”(即通电、通路、通水、通排水、通讯及宗地内场
地已平整)，用途为区域交通用地且在剩余年限条件下国有建设用地使用权的价格。
(五)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的评估申报明细表，首先与被
评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估
单位的明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了土地使用权证、土地出让合同，主
要调查土地性质、土地坐落及四至、地上建筑物状态以及出让金支
付情况等，对土地使用权权属、宗地座落和面积、土地使用年限等进行了逐一核实工作。
3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的宗地进行了现场考察，对区域因素和个别因素进行实地勘察，填写了现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了土地的办证等信息；调查了解了当地评估基准日近期的土地市场价格信息；调查了解了土地资产账面值构成等相关会计政策与规定。
(六)评估方法北京中企华资产评估有限责任公司50深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
根据《资产评估执业准则-不动产》(中评协[2017]38号)，同时参照《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法、剩余法等。本次评估根据当地地产市场发育情况并结合委估宗地的具体特点及评估目的，采用成本逼近法进行评估，主要基于以下考虑：
1.市场比较法：待估宗地为区域交通用地，近期同一供应圈内无
与待估宗地类似用地性质的土地成交案例，故本次评估不适用于市场法；
2.收益还原法：由于待估宗地周边土地出租案例较少，较难收集
到能客观反映评估对象价格的租金资料，故不适宜采用收益法评估；
3.成本逼近法：由于待估宗地用途为区域交通用地，可以取得当
地有关土地补偿费、安置补偿费及土地开发成本等资料及数据，故适宜采用成本逼近法评估；
4.公示地价系数修正法：因深汕合作区尚未公布基准地价或公
示地价成果及修正体系，因此不适宜采用公示地价系数修正法进行评估；
e.剩余法：适用于开发后用于销售或出租的未开发土地或欲重新
开发项目价格评估，本次待估宗地不适宜采用剩余法评估。
成本逼近法：
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为
主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的基本计算公式如下：
P＝Ea+Ed+T+R1+R2+R3
P—土地价格
Ea—土地取得费
Ed—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值北京中企华资产评估有限责任公司51深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
(七)典型案例深圳市深汕合作区小漠镇314乡道以南（评估明细表4-13-1序号
1）
1.宗地情况
不动产权证号：粤（2022）深汕特别合作区不动产权第0001794号
权利人：广东盐田港深汕港口投资有限公司
座落：深圳市深汕合作区小漠镇314乡道以南
宗地号：X2021-0001
用途：区域交通用地
使用权类型：国有出让
终止日期：2068年12月23日
使用权面积：153864.00平方米根据《深圳市深汕合作区国有建设用地使用权出让合同补充协议》（深汕地合字（2020）009号/深汕地合字（2018）0014号补1），X2021-0001 宗地由 X2018-0003、X2019-0003 宗地合宗而来，合宗宗地权利限制仍按原合同建设内容监管，即：原 X2018-003 宗地 57980 平方米建筑面积可转让、出租、抵押全部或部分建设用地使用权；原
X2019-003 宗地 50000 平方米建筑面积不得转让，建成后建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物的残值之和。
鉴于土地合宗前两块地的权利限制不同，本次评估将待估X2021-0001宗地拆分成原 X2018-0003、X2019-0003 宗地分列评估。
2.原 X2018-0003 宗地（土地面积 63128.00 平方米）地价评估
（1）土地取得费(Ea)土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的
各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。待估宗地位于深汕合作区小漠镇，根据评估人员现场调查，待估宗地周边土地利用状况为耕地，因此，本次评估，待估宗地以征收耕地的方式确定宗地的取得成本。
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*土地补偿费、安置补助费
根据《深圳市深汕特别合作区集体土地征收补偿办法（试行）》，深汕合作区综合地价标准为土地补偿费与安置补助费费之和，合计为6.8万元/亩，折合102.00元/平方米，其中土地补偿费占比30%、安置补助费70%。
土地补偿费+安置补助费=63128.00×102.00=6439023.80(元)
*地上附着物补偿费地上附着物补偿标准由征地单位与被征地村组按实结算。本次评估宗地为耕地，地上附着物补偿费取0。
*青苗补偿费
根据《深圳市深汕特别合作区集体土地征收补偿办法（试行）》，青苗补偿费参照短期农作物（水稻及粮油、蔬菜类）补偿标准，为
4500元/亩，折合6.75元/平方米。
青苗补偿费=63128.00×6.75=426111.87(元)
小计：土地取得费 Ea= 6439023.80+426111.87=6865135.67(元)
（2）税费(T)
*耕地占用税根据《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省耕地占用税适用税额的决定》，该地区适用的耕地占用税为50元/平方米。
耕地占用税=63128.00×50=3156400.00(元)
*耕地开垦费
根据《广东省耕地开垦费征收使用管理办法》，该地区适用的耕地开垦费为20元/平方米。
耕地开垦费=63128.00×20=1262560.00(元)
小计：税费(T)= 3156400.00 + 1262560.00=4418960.00(元)
（3）土地开发费用(Ed)
此次评估设定的基础设施开发程度为宗地外“五通”(通路、通
电、通上水、通排水、通信)及宗地内“场地平整”。根据广东省各地的“五通一平”的平均水平确定，待估宗地基础设施开发费用合计为271元/平方米。
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土地开发费(Ed)= 63128.00 ×271=17111633.50(元)
（4）投资利息(R1)
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款 LPR 利率 3.65%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在土地开发周期内均匀投入，单利计息。
R1= 土 地 取 得 费 及 相 关 税 费 ×[(1+3.65%)^1-1]+ 土 地 开 发 费
×[(1+3.65%)^0.5-1]=721358.03(元)
（5）投资利润(R2)
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。根据当地土地开发及投资收益水平，综合确定本次评估的土地开发投资利润率为12%。
R2=(土地取得费及相关税费+土地开发费)×12%=3407487.50(元)
（6）土地成本价格(PE)
通过上述测算，待估宗地成本价格 PE=Ea＋T＋Ed＋R1＋R2=
32524574.70(元)
（7）土地增值收益(R3)
土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为两种：(1)土地用途转换型增值；(2)外部投资作用型增值。由于深汕合作区的成立，政府近几年连续加大对基础设施的投入，同时考虑到土地性质为区域交通用地，土地增值收益取20%。
R3= 32524574.70×20%=6504914.94(元)
（8）区位及个别因素修正 K1
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利
息、利润等是宗地所在区域的客观、平均价格，没有对宗地的区位及个别因素做出修正，因此需要对评估出的待估宗地所在区域相同开发北京中企华资产评估有限责任公司54深圳市盐港港口运营有限公司长期股权投资广东盐田港深汕港口投资有限责任公司资产评估说明
程度土地使用权价格因素修正。参照汕尾市基准地价修正体系，各影响因素经修正后，确定待估宗地修正系数如下表：
区域因素修正系数表影响因素待估宗地因素说明修正系数
道路通达度一般，距汽车站、货运站、高速公路出交通条件0
入口一般，对外交通一般市政供水、供电保证率一般，排水状况一般，雨污基本设施状况0分流设施一般
绿化、空气质量、水质量等情况较好，噪音影响轻环境条件0.0081微
产业聚集效益产业聚集度一般、产业配套程度一般0城镇规划规划前景一般0
合计0.0081个别因素修正系数表影响因素待估宗地因素说明修正系数宗地面积面积对土地利用无无良影响0
宗地形状形状较规则，较利于布局0.01宗地地势地势较平坦，坡度