正虹科技:房地产估价报告

湖南天瑞和房地产土地评估有限公司房地产估价报告
房地产估价报告
估价报告编号:(湘)天瑞和(2023)估字YYF第001号
估价项目名称:湖南正虹科技发展股份有限公司拟资产
处置位于长沙市芙蓉区车站北路289号小
高层B栋14套住宅房地产及A栋2个地
下车位市场价值评估
估价委托人:湖南正虹科技发展股份有限公司
房地产估价机构:湖南天瑞和房地产土地评估有限公司注册房地产估价师:马灵4320190068
孙向红4320040168
估价报告出具日期:2023年3月28日
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地址:湖南省岳阳市金鹗东路223号通海大楼9楼
邮编(PC)414000 传真(0730)8358518 电话(TEL)(0730)8231358
湖南天瑞和房地产土地评估有限公司房地产估价报告
致估价委托人函
湖南正虹科技发展股份有限公司:
受贵公司委托,我公司对贵公司位于长沙市芙蓉区车站北路289号小
高层B栋14套住宅房地产及A栋2个地下车位市场价值进行了评估。
估价目的:为估价委托人拟资产处置而了解估价对象的市场价值提供参考依据。
估价对象:湖南正虹科技发展股份有限公司位于长沙市芙蓉区车站北见后文。
价值时点:2023年3月16日。
价值类型:市场价值。
估价方法:比较法、收益法。
在本报告中已说明的假设与限制条件下,本公司根据估价目的,遵循
估价原则,按照估价程序,采用适宜的估价方法对估价对象进行了评估,
并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,经过价格测算、论证、评定,
确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于价值时点的市场价值为人民币贰仟肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
(￥2491.26万元),详见估价结果一览表:
估价结果一览表
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特别提示:
1、本次车位仅为使用权,有使用权、收益权、没有处分权,请报告使用者注意。
2、本评估结论仅为估价委托人拟资产处置而了解估价对象的市场价值
提供参考依据,本估价报告使用期限自报告出具之日起原则上规定为一年,当市场变化较大或逾期时,该评估结果应作相应调整或重估。
此致
湖南天瑞和房地产土地评估有限公司
法定代表人:会建
二○二三年三月二十八日
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湖南天瑞和房地产土地评估有限公司房地产估价报告
目录
估价师声明......5
估价假设和限制条件………………6
估价结果报告………………………9
一、估价委托人………9
二、房地产估价机构…9
三、估价目的…………9
四、估价对象…………9
五、价值时点……….14
六、价值类型………………14
七、估价原则…….14
八、估价依据……………14
九、估价方法……………16
十、估价结果………………19
十一、注册房地产估价师………20
十二、实地查勘期……………20
十三、估价作业期.20
附件.....….21
一、《估价委托书》复印件.21
二、估价对象位置图….21
三、估价对象查勘表和查勘照片.21
四、《不动产权证书》复印件….21
六、房地产估价机构营业执照复印件.21
七、房地产估价机构资质证书复印件.21
八、注册房地产估价师资格证书复印件.21
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估价师声明
我们郑重声明:
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、
公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利
益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准
GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》、GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行估价工作,撰写本估价报告。
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估价假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制:
1、一般假设
(1)注册房地产估价师未对估价对象建筑面积、土地面积进行专业
测量,经现场查勘观察,估价对象建筑面积、土地面积与《不动产权证书》
复印件记载面积大体相当。注册房地产估价师对评估活动中使用的有关文
件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证,在无理由怀
疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
(2)本次评估对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因
素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定。
(3)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:
a.交易双方自愿的进行交易；
b.交易双方处于利己动机进行交易；
c.交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情；
d.交易双方有较充裕的时间进行交易；
e.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；
(4)估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
(5)本次估价以估价对象的运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规,并支付了应缴税费为假设前提。
(6)本次估价依据估价对象法定用途及现有利用方式进行评估并假设其能保持不变且能持续正常使用。
2、未定事项假设
对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
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估价对象《不动产权证书》未记载估价对象房屋的建成年份,经注册
房地产估价师实地调查,房屋建成年份为2002年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
3、背离事实假设
因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做
的与估价对象实际情况不一致的合理假定。估价设定的估价对象状况与估价对象的实际情况无不一致,无背离事实假设。
4、不相一致假设
估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用
途之间不一致,或房屋权属证明、土地权属证明等权属证明上的权利人不
一致,估价对象名称不一致等情况下,对估价所依据的用途或权利人、名
称等的合理假设。估价设定的估价对象状况与估价对象的实际情况无不一致,无不相一致假设。
5、依据不足假设
在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注
册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
(1)因产权人原因,估价师未能进入估价对象B栋-E座-505房屋的
内部进行实地查勘,无法掌握估价对象内部状况,根据产权人告知,B栋
-E座-505房屋内部为简单装修,评估时是参考同类型房屋进行评估假设,请报告使用者注意。
6、估价报告使用限制
(1)本次车位仅为使用权,有使用权、收益权、没有处分权,请报告使用者注意。
(2)本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地
产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行,并受到本估价报告假设和
限制条件的限制,上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化,本报告估价结果也应作相应的调整。
(3)本评估报告结论仅为估价委托人拟资产处置而了解估价对象的
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湖南天瑞和房地产土地评估有限公司房地产估价报告市场价值提供参考依据,不得用于用作其它用途。
(4)本报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后,在报告有效
期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结果；超过一年,需重新进行估价。
(5)本估价报告结论系为估价委托人提供专业化估价意见,这个意
见本身并无强制执行的效力,评估者只对结论本身合乎规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责。
(6)未经评估单位书面同意,本估价报告的全部或部分内容不得使
用于公开的文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三人不承担责任。
(7)本报告中数据全部采用电脑连续运算得出,由于在技术报告中
的测算公式数据均按四舍五入保留两位小数或取整,因此可能个别等式左
右不完全相等,此为正常情况,不影响测算结果及最终评估结论的准确性。
(8)本估价报告一式肆份,估价报告以公司盖章、法定代表人签章、注册房地产估价师签章并作为一个整体使用有效。
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估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人:湖南正虹科技发展股份有限公司
类型:其他股份有限公司(上市)
住所:岳阳城陵矶综合保税区二期二号标准化厂房3楼303室
注册资本:贰亿陆仟陆佰陆拾叁万元整
成立日期:1997年3月12日
法定代表人:颜劲松
经营范围:各类饲料的研制、生产、销售；饲料原料销售；粮食收购、
加工；农业产业化的系列开发；生物工程科技项目的投资、开发；经营本
企业《中华人民共和国进出口企业资格证书》核定范围内的进出口业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
联系人:戴波勇
联系电话:18073068268
二、房地产估价机构
机构名称:湖南天瑞和房地产土地评估有限公司
法定代表人:冷新建
住所:湖南省岳阳市岳阳楼区金鹗东路223号通海大楼九楼903室
统一社会信用代码:91430602MA4L7GLT6Y
备案等级:二级
证书编号:湘建房估(岳)字第0120076号
有效期限:二O二二年八月二十三日至二0 二五年八月二十二日
三、估价目的
为估价委托人拟资产处置而了解估价对象的市场价值提供参考依据。四、估价对象
1、估价对象范围界定
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住宅房地产及A栋2个地下车位。住宅总建筑面积为1980.58平方米,分
摊的土地使用权面积为616.4平方米,房屋用途为成套住宅,土地用途为住宅。A栋2个地下车位编号为32号、35号。
2、估价对象权益状况
(1)房屋权益状况
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》,房屋权益状况详见下表:
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F07-20101224-259),湖南正虹科技发展股份有限公司向湖南省梦泽园房
地产开发有限公司购买了A栋20、32、35号车位(使用权),经估价委
托人告知,A栋20号车位已卖出,本次不纳入评估。
(2)土地权益状况
根据估价委托人提供的《国有土地使用证》,土地权益状况详见下表:
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(2)其他权利状况
至价值时点,未考虑估价对象设定抵押等他项权利对估价结果的影
响。
3、估价对象建筑物和土地基本状况
(1)建筑物基本状况
(2)土地基本状况
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五、价值时点
根据《估价委托书》,本报告的价值时点为2023年3月16日。
六、价值类型
本次估价价值类型为市场价值。
估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
1、独立、客观、公正原则:注册房地产估价师应站在中立的立场上,
实事求是、公平正直地评估,估价结果应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则:估价结果应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则:估价结果应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则:估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则:估价结果应为估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
八、估价依据
1、法律、法规和政策
(1)《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国第十三届全国人
民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过,自2021年1月1日起
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(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(根据2019年8月26
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华
人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正,施行日期:2020年1月1日)；
(3)《中华人民共和国土地管理法》(根据2019年8月26日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共
和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正,施行日期:2020年1月1日)；
(4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日中
华人民共和国国务院令第256号发布,根据2011年1月8日《国务院关
于废止和修改部分行政法规的决定》修订,2014年07月29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订)；
全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正)；
(6)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号,自2016年12月1日起实施)；
(7)《中华人民共和国拍卖法》(1996年7月5日第八届全国人民
代表大会常务委员会第二十次会议通过,2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正)；
自2019年3月24日起施行)；
(9)《不动产登记暂行条例实施细则》(2016年1月1日国土资源
部令第63号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会《自然资源部关于废止和修改的第一批部门规章的决定》修正)；
(10)湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2016年7
月30日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修正)；
(11)《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号)；
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(12)《中华人民共和国城市维护建设税法》(2020年8月11日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,自2021年9月1日起施行)；
(13)《国务院关于修改的决定》(2005年8月20日国务院令第448号公布,2005年10月1日起施行)；
(14)《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》(湖南省
人民政府令第218号,2007年12月19日公布,2008年1月1日实施)；
(15)《城市房地产转让管理规定》(中华人民共和国建设部令第
96号,2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过,自2001年8月15日颁布实施)。
2、规范、标准
(1)《房地产估价基本术语标准》(中华人民共和国国家标准
GB/T50899-2013)；
(2《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015)。
3、估价委托人提供的相关资料
(1)估价委托书；
(2)《不动产权证书》复印件；
(3)《“梦泽园”车位买卖协议书》复印件；
4、其他资料
(1)注册房地产估价师实地勘察获取的资料及收集的价格信息
九、估价方法
1、估价方法的名称、定义
根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法几种。
(1)比较法:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
(2)收益法:预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
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(3)成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
(4)假设开发法:求得估价对象后续开发的必要支出及折现率,或后
续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值
和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
2、估价方法分析
比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产评估；收益法适用于
有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或在
开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。
(1)住宅部分
此次估价对象为住宅,估价对象区域内有同类型房地产交易实例,根
据《房地产估价规范》,有条件使用比较法进行评估的,应把比较法作为
主要估价方法,因此可以采用比较法进行评估；估价对象所处区域类似房
地产有相对稳定及长期的潜在收益,因此可采用收益法进行评估；根据此
次估价目的,遵循合法原则及结合对估价对象最高最佳利用方式进行的分
析,房地产估价师认为按该现状使用最为适宜,因此不采用假设开发法进
行评估。根据以上分析估价对象适宜采用比较法、收益法评估,市场依据较充分,因此不采用成本法进行评估。
综上分析,此次拟采用比较法、收益法对估价对象住宅进行估价。
(2)车位
此次估价对象为车位使用权,估价对象区域内有同类型房地产交易实例,因此本次采用比较法对车位使用权进行评估。
3、估价技术路线
(1)住宅
比较法技术路线是遵循可比实例的选取原则,根据房地产估价师掌握
的房地产市场资料,在与估价对象同一供需圈内选取一定数量的与估价对
象区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构相同或相似的的近期交
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易实例作为可比实例,将它们与估价对象进行比较,建立估价对象与可比
实例的价格可比基础,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整,求出估价对象房地产价格,其计算公式如下:
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
=可比实例价格×100/(交易情况修正)×(市场状况调整)/100×100/(房地产状况调整)
收益法技术路线是搜集估价对象的有关收入和费用的资料,估算其潜
在毛收入和有效毛收入,然后扣除其运营费用,得到估价对象的净收益,
再选用适当的资本化率将其收益期内的净收益折算到价值时点后累加,计算出估价对象房地产收益价值。
报酬资本化法是收益法中常用的方法,即预测估价对象未来各年的净
收益,利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。本次评估采用全剩余寿命模式进行评估,其计算公式如下:
V=a/(r-g)×[1-(1+g)/(1+r)]
A——净收益
r——资本化率
g——净收益年递增的比率
n——房地产收益期。
(2)车位
比较法技术路线是遵循可比实例的选取原则,根据房地产估价师掌握
的房地产市场资料,在与估价对象同一供需圈内选取一定数量的与估价对
象区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构相同或相似的的近期交
易实例作为可比实例,将它们与估价对象进行比较,建立估价对象与可比
实例的价格可比基础,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整,求出估价对象房地产价格,其计算公式如下:
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
=可比实例价格×100/(交易情况修正)×(市场状况调整)
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十、估价结果
在本报告中已说明的假设与限制条件下,本公司根据估价目的,遵循
估价原则,按照估价程序,采用适宜的估价方法对估价对象进行了评估,
并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,经过价格测算、论证、评定,
确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于价值时点的市场价值为人民币贰仟肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
(￥2491.26万元),详见估价结果一览表:
估价结果一览表
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十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期
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十三、估价作业期
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附件
一、《估价委托书》复印件
二、估价对象位置图
三、估价对象查勘表和查勘照片
四、《不动产权证书》复印件
五、《“梦泽园”车位买卖协议书》复印件
六、房地产估价机构营业执照复印件
七、房地产估价机构资质证书复印件
八、注册房地产估价师资格证书复印件
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