海宁皮城:海宁中国皮革城股份有限公司主体及“22皮城01”2023年度跟踪评级报告

信用等级通知书
东方金诚债跟踪评字【2023】0153号
海宁中国皮革城股份有限公司：
东方金诚国际信用评估有限公司根据跟踪评级安排对贵公司及“22皮城01”的信用状况进行了跟踪评级，经信用评级委员会评定，此次跟踪评级维持贵公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，同时维持“22 皮城 01”信用等级为AA+。
东方金诚国际信用评估有限公司信评委主任
二〇二三年六月十二日东方金诚债跟踪评字【2023】0153号信用评级报告声明
为正确理解和使用东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）出具的信用
评级报告（以下简称“本报告”），本公司声明如下：
1.本次评级为委托评级，东方金诚与受评对象不存在任何影响本次评级行为独立、客观、公正
的关联关系，本次项目评级人员与评级对象之间亦不存在任何影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
2.本次评级中，东方金诚及其评级人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，充分履行了
勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
3.本评级报告的结论，是按照东方金诚的评级流程及评级标准做出的独立判断，未受评级对象
和第三方组织或个人的干预和影响。
4.本次评级依据委托方提供的资料和/或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方和/或发布方负责，东方金诚按照相关性、可靠性、及时性的原则对评级信息进行合理审慎的核查分析，但不对资料提供方和/或发布方提供的信息合法性、真实性、准确性及完整性作任何形式的保证。
5.本报告仅为受评对象信用状况的第三方参考意见，并非是对某种决策的结论或建议。东方金
诚不对发行人使用/引用本报告产生的任何后果承担责任，也不对任何投资者的投资行为和投资损失承担责任。
6.本报告自出具日起生效，在受评债项的存续期内有效。其中主体评级结果有效期自2023年6月12日至2024年6月11日有效，该有效期除终止评级外，不因任何原因调整。在评级结果有效期内，东方金诚有权作出跟踪评级、变更等级、撤销等级、中止评级、终止评级等决定，必要时予以公布。
7.本报告的著作权等相关知识产权均归东方金诚所有。除委托评级合同约定外，委托方、受评
对象等任何使用者未经东方金诚书面授权，不得用于发行债务融资工具等证券业务活动或其他用途。
使用者必须按照东方金诚授权确定的方式使用并注明评级结果有效期限。东方金诚对本报告的未授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。
8.本声明为本报告不可分割的内容，委托方、受评对象等任何使用者使用/引用本报告，应转载本声明。
东方金诚国际信用评估有限公司
2023年6月12日
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0153号海宁中国皮革城股份有限公司主体及
“22皮城01”2023年度跟踪评级报告主体信用跟踪评级结果跟踪评级日期上次评级结果评级组长小组成员
AA+/稳定 2023/6/12 AA+/稳定 葛新景 吴马兰债项信用评级模型跟踪评级上次评级
债项简称一级指标二级指标权重（%）得分结果结果
22 皮城 01 AA+ AA+ 企业规模 营业收入 20.00 8.31注：相关债项详细信息及其历史评级信息请见后文“本竞争优势20.0016.00市场竞争力次跟踪相关债项情况”。多样性10.006.00EBITDA/收入 8.00 8.00盈利能力
总资产收益率7.003.58
主体概况资产负债率10.0010.00
债务负担和保经营性净现金流/流动负债7.005.65
障程度 EBITDA/利息支出 9.00 9.00海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称“海宁皮城”或“公司”）主营皮革专业市 全部债务/EBITDA 9.00 8.41
场的开发、租赁和服务，海宁市资产经营公调整因素无司（以下简称“海宁资产”）为公司控股股 个体信用状况 aa东，实际控制人为海宁市人民政府。外部支持+1评级模型结果 AA+
注：最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定，可能与评级模型输出结果存在差异。
评级观点
跟踪期内，公司运营的海宁中国皮革城位于中国皮都海宁市，产业集聚优势明显，综合实力仍很强；截至2023年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，其中海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城和沭阳皮革城等市场出租率均超过90%；公司皮革市场物业均为自持，且开业时间较早，投资性房地产规模较大且仍具有一定的增值空间。另一方面，根据国家政策，2022年公司给予商户3～5个月的租金减免，跟踪期内物业租赁及管理业务收入及毛利率下降较多，同时部分异地连锁专业市场出租率及收入规模较低；公司有息债务规模增加较快，未来在建及拟建项目投资规模较大，仍存在一定的资金支付需求。
外部支持方面，公司控股股东海宁资产是海宁市重要的国有资产投资经营主体，作为运营其优质经营性资产的上市子公司，跟踪期内，公司获得股东及相关各方在政策、资金等方面的支持力度仍较大。
综合分析，东方金诚维持公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，同时维持“22皮城 01”信用等级为AA+。
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2022年收入构成主要数据和指标
项目2020年2021年2022年2023年3月资产总额(亿元)110.52119.10137.97145.96
所有者权益(亿元)77.3681.5184.7186.06
全部债务(亿元)8.388.5826.3232.18
营业总收入(亿元)14.2514.3513.112.99
利润总额(亿元)2.814.544.101.71
近年公司全部债务情况（亿元）经营性净现金流（亿元）5.486.600.111.15
营业利润率（%）32.6533.7931.1343.13
资产负债率（%）30.0031.5738.6041.04
流动比率（%）109.85128.74112.07114.06
全部债务/EBITDA（倍） 1.29 1.03 3.21 -
EBITDA 利息倍数（倍） 27.57 26.37 15.02 -
注：表中数据来源于公司2020年～2022年的审计报告及2023年1～3月未经审计的财务报表。
优势
*公司运营的海宁中国皮革城位于中国皮都海宁市，是中国最具影响力的皮革专业市场之一，同时公司凭借丰富的客户资源等优势进行异地扩张，产业集聚优势明显，综合实力仍很强；
*截至2023年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，可出租面积合计228.37万平方米，跟踪期内，公司海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城和沭阳皮革城等市场出租率均超过90%；
*公司皮革市场物业均为自持，且开业时间较早，2022年末以成本计量的投资性房地产账面价值为75.41亿元，投资性房地产规模较大且具有一定的增值空间；
*公司控股股东海宁资产是海宁市重要的国有资产投资经营主体，作为运营其优质经营性资产的上市子公司，跟踪期内，公司获得股东及相关各方在政策、资金等方面的支持力度仍较强。
关注
*根据国家政策，2022年公司给予商户3～5个月的租金减免，跟踪期内物业租赁及管理业务收入及毛利率下降较多；
*公司部分异地连锁专业市场出租率及收入规模较低，未来仍将面临较大的经营压力；
*跟踪期内，公司有息债务规模增加较快，未来在建及拟建项目投资规模较大，预计公司仍存在一定的资金支付需求。
评级展望
公司评级展望为稳定。国内实体市场景气度逐步回升，同时公司不断优化市场业态，加快转型升级，预计未来公司经营保持稳定。
评级方法及模型
《东方金诚工商企业（通用）信用评级方法及模型》（RTFC027202208）历史评级信息主体信用等级债项信用等级评级时间项目组评级方法及模型评级报告A-1/22 海宁皮革 《东方金诚零售企业信用评级方法及模型AA+/稳定 2022年 4月 24日 葛新景、谷建伟 阅读原文SCP002 （RTFC024202004）》
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注：自2022年4月24日首次评级以来，公司主体级别未发生变化。
本次跟踪相关债项情况
发行金额增信方/主体信用等债项简称上次评级日期存续期增信措施（亿元）级/评级展望
22皮城012022/8/174.002022/10/26~2024/10/26无-
注：“22皮城01”附第1年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0153号跟踪评级原因按照相关监管要求及“海宁中国皮革城股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”（以下简称“22皮城01”）的跟踪评级安排，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）进行本次定期跟踪评级。
主体概况
海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称“海宁皮城”或“公司”）主营皮革专业市场的
开发、租赁和服务。公司控股股东为海宁市资产经营公司（以下简称“海宁资产”），实际控制人为海宁市人民政府。
跟踪期内，公司注册资本、实收资本及控股股东未发生变化。截至2023年3月末，公司注册资本仍为12.83亿元，海宁资产直接持有公司34.58%的股份，并通过其控制的海宁市市场开发服务中心间接持有公司18.36%的股份，为公司控股股东。海宁市人民政府通过海宁市人民政府国有资产监督管理办公室持有海宁资产90.00%的股份，从而间接控制公司合计52.94%的股份，因此公司实际控制人为海宁市人民政府。
海宁中国皮革城是中国最具影响力的皮革专业市场之一，同时也是全国中高端秋冬时装的一级批发基地。公司所处的海宁市是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一，产业集聚优势明显。截至2023年3月末，公司已建成海宁总部，江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南等专业连锁市场。近年来公司积极推进“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业”的发展战略，引导市场转型升级。
截至2023年3月末，公司资产总额145.96亿元，所有者权益86.06亿元，资产负债率
41.04%。2022年及2023年1～3月，公司分别实现营业总收入13.11亿元和2.99亿元，利润
总额4.10亿元和1.71亿元。
债项本息兑付及募集资金使用情况
截至2023年3月末，公司发行的“22皮城01”募集资金已按照约定全部用于偿还公司有息债务；跟踪期内，“22皮城01”尚未到本息偿付日。
个体信用状况宏观经济和政策环境
2023年一季度经济超预期反弹，修复势头有望延续；当前物价水平偏低，提振消费空间较
大
2023 年一季度GDP 同比增速达 4.5%，大幅高于上年四季度的 2.9%，超出市场普遍预期。
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这主要源于外生性冲击平息后，消费进入较快回升过程，加之一季度处于经济复苏初期，宏观政策保持稳增长取向，基建投资延续接近两位数的高增势头。此外，年初楼市有所回暖，房地产投资跌幅收窄，对经济的拖累效应减弱。不过，伴随前期美、欧央行大幅加息的滞后影响显现，2023年全球经济下行势头明显，一季度我国出口额（以美元计价）同比增速仅为0.5%，大幅低于上年全年的7.0%。展望二季度，在消费回升、投资保持较快增长带动下，宏观经济将克服外需下滑拖累，延续修复势头；另外，上年二季度是外生性冲击高峰期，GDP 基数明显偏低。综合以上，预计二季度GDP 同比增速有望升至 8.0%左右。值得一提的是，无论是一季度的消费大幅反弹，还是二季度的GDP 有望高增，都不同程度地受到低基数效应拉动，以两年平均增速衡量，当前经济修复势头仍然比较温和，距离常态化增长水平还有一段距离，特别是消费回补空间较大。另外，接下来楼市能否持续回暖，也存在一定变数。
主要受货币政策始终坚持不搞大水漫灌立场，国内商品和服务供给充分，以及居民消费信心还处于恢复阶段等因素影响，一季度物价水平偏低，其中 3月 CPI 同比仅为 0.7%，PPI 同比则连续6个月处于通缩状态。2023年居民消费动能有望逐步增强，经济回升过程中出现全面持续通缩的风险不大。当前国内物价走势与海外高通胀形成鲜明对比，继续为国内宏观政策坚持“以我为主”提供有力条件。
当前宏观政策保持稳增长取向，财政政策加力，货币政策也在扩大内需方面持续发力，但短期内实施降息降准的可能性不大
2023年一季度基建投资（宽口径）同比增速达到10.8%，这是宏观政策支持经济回升的最直接体现。2023年目标财政赤字率、新增专项债规模上调，专项债继续前置发行，准财政性质的政策性金融工具继续支持基建投资，以及3月新安排1.2万亿元减税降费措施等，都显示2023年财政政策在支持经济回升过程中将发挥更重要作用，预计二季度基建投资增速有望继续保持较快增长水平。货币政策方面，一季度降准超预期落地，信贷投放明显靠前，货币政策也在扩大内需、支持经济回升方向持续发力。展望未来，在信贷节奏放缓前景下，二季度继续实施降准的可能性不大；年初物价水平偏低，货币政策灵活调整空间较大，但年内是否实施政策性降息，将主要取决于后期经济修复动能。最后，为引导房地产行业尽快实现软着陆，二季度政策面支持力度有望进一步加码。
行业分析
公司收入和利润主要来源于皮革专业市场的物业租赁及管理业务，属于商务服务行业。
2022年国内皮革景气指数和价格指数仍较低，2023年来在商品销售渠道多样化发展以及
多项促消费政策落地等因素的推动下，我国皮革行业有望逐步恢复皮革专业市场的发展与皮革行业的发展密切相关。我国是世界皮革产业加工中心，皮革、毛皮制品产量居世界第一，皮衣和皮具综合产量居世界之首。2022年，在国内经济下行、国内外市场需求疲弱、环境约束、原材料成本高企等因素的影响下，皮革产品行业运行压力增大，景气度仍较抵。根据国家统计局数据，2022年我国规模以上皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业企业营业收入11339.9亿元，同比下降0.4%，实现利润总额614.4亿元，同比增长3.3%。
2023年1～3月，规模以上皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业企业营业收入2158.5亿元，同
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比下降16.3%；实现利润总额89.6亿元，同比下降25.7%。
从中国皮革行业的景气指数来看，2022年海宁皮革景气指数有所回落，景气度仍较低。从皮革价格指数来看，2022年来皮革价格指数低于100点，2023年1月价格指数为72.19。
2023年来，在商品销售渠道多样化发展以及多项促消费政策落地等因素的推动下，国内经
济增长内生动力将不断积聚增强，我国皮革行业有望逐步恢复。但当前全球经济增长放缓，市场需求复苏承压，我国皮革行业保持恢复性增长仍面临着较大挑战。展望十四五，随着消费者追求品质生活、个性生活的需求不断释放，皮革业在满足人们对美好生活的向往方面仍具有发展空间，预计未来我国皮革行业总体运行平稳。
图表1：海宁皮革景气指数
数据来源：Wind，东方金诚整理我国皮革专业市场主要集中在浙江、河北、广东、辽宁四省，其中海宁中国皮革城交易量和客流量位居同类市场前列，同时线上零售业的迅速发展使得专业市场面临网上交易分流风险我国皮革专业市场主要集中在浙江、河北、广东、辽宁四省，主要包括海宁中国皮革城、广州花都狮岭皮革皮具城、河北辛集皮革商业城、河北白沟皮革市场、河北大营国际皮草交易
中心、广州白云世界皮具贸易中心、辽宁灯塔佟二堡皮革市场等。其中海宁中国皮革城在长三角地区乃至全国范围内均拥有较高的知名度，交易量和客流量位居同类市场前列。
在互联网+时代，随着网购用户规模不断扩大，社交电商的渗透率逐步提升，网上零售等新兴市场供给方式保持快速增长，移动互联网已经成为年轻人首要的购物渠道，对线下零售及专业市场运营造成了较大的冲击。2022年实物商品网上零售额119642亿元，比上年增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重增至27.2%。尽管皮装、毛皮类服饰标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费，皮革制品也同样面临着网上交易的分流风险。
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公司收入和毛利润仍主要来自皮革专业市场的物业租赁及管理、商铺及配套物业销售等，
2022年公司营业收入、毛利润及毛利率均有所下降
2022年3月，公司收购完成创佳融资租赁（浙江）有限公司（以下简称“创佳融资”）65%
的股份并纳入合并范围，公司营业收入新增金融服务业务。公司目前营业收入主要由物业租赁及管理、商铺及配套物业销售、商品流通、酒店服务、健康医疗服务、金融服务及其他业务等构成，其中物业租赁及管理和商铺及配套物业销售业务是公司最主要的收入和毛利润来源。2022年公司营业收入、毛利润及毛利率均有所下降，主要因公司落实政府相关政策对客户减免租金以及商铺及配套物业销售业务结转销售成本增加等因素影响。
2023年1～3月，公司实现营业收入2.99亿元，毛利润1.47亿元，毛利率49.08%。
图表2：近年公司营业收入及毛利率情况1（单位：亿元、%）
2020年2021年2022年2023年1～3月
业务收入占比收入占比收入占比收入占比
物业租赁及管理8.4759.449.2464.387.1454.471.6053.63
商铺及配套物业销售4.5431.843.2822.843.8329.200.7725.85
商品流通--0.523.610.523.960.227.19
酒店0.151.020.191.360.221.710.041.21
健康医疗服务0.201.380.251.740.413.150.134.40
金融服务业务----0.826.220.206.59
其他业务0.906.320.876.070.171.290.031.13
合计14.25100.0014.35100.0013.11100.002.99100.00业务毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
物业租赁及管理3.6943.584.2145.522.2130.960.5132.48
商铺及配套物业销售1.5333.641.5446.931.6843.850.7090.28
商品流通--0.035.860.1732.020.0627.78
酒店0.014.920.0313.170.0627.260.00-11.48
健康医疗服务-0.06-32.49-0.02-9.720.0512.730.0213.84
金融服务业务0.4960.610.1784.82
其他业务0.4752.230.4046.090.1376.520.0123.91
合计5.6339.526.1843.054.7936.561.4749.08
资料来源：公司提供，东方金诚整理物业租赁及管理业务
公司运营的海宁中国皮革城位于中国皮都海宁市，是中国最具影响力的皮革专业市场之一，产业集聚优势明显，跟踪期内综合实力仍很强公司是“海宁中国皮革城”的创办者和经营者，主要从事各地皮革专业市场的开发、租赁
1因四舍五入为亿元，数据存在一定误差。
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0153号和服务。截至2022年末，公司运营专业市场共8个，其中位于海宁市的本部专业市场包括海宁中国皮革城和海宁时尚小镇项目。跟踪期内，公司无新增或关闭专业市场。
海宁中国皮革城（原名浙江皮革服装城）于1994年建立，于2005年10月18日进行新城整体搬迁，服务功能和发展空间大幅提升，是目前中国最具影响力的皮革专业市场之一。海宁中国皮革城位于浙江省海宁市，海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一，产业集聚优势明显。其中，海宁中国皮革城可出租面积共计 87.46 万平方米，包括A座到 H座八大交易区。近年公司不断优化市场业态，加快转型升级，逐步打造A座以零售为主，B座、C座、G座、H座以批发为主，E座、F座、D座为网上网下融合发展的新零售模式，每个区域都有自身特色的经营业态。海宁时尚小镇项目系浙江省政府公布的第一批省级特色小镇，以打造皮革时尚小镇服装业核心区为导向，截至2023年3月末，海宁时尚小镇项目可出租面积计为26.92万平方米。
除海宁总部外，公司凭借丰富的客户资源等优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，近年公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前，公司已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场。
近年来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面原辅料供应、厂房租赁、设计研发、时尚发布、总部商务、会展外贸、电子商务、融资担保等，在皮革制品生产、营销和交易等环节，可以为商户提供一站式的全产业链服务。跟踪期内，公司继续围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业、推动线上线下融合”的经营战略，积极推进公司转型升级、优化市场业态，持续推进金融服务业务、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设和投资，不断拓展公司产业的广度和深度。
物业租赁及管理业务仍是公司的核心主业，跟踪期内因给与商户3～5个月的租金减免，公司物业租赁及管理业务收入及毛利率均同比下降较多，随着实体市场景气度的回升，预计该业务将逐步恢复并保持稳定
公司市场主要采取租赁的经营模式，其中新市场内商铺的销售比例控制在15%以内，成熟市场招商基本采取租赁模式，很少对外销售。定价方面，公司一般采取定价定向方式或招投标方式2确定租售价格。租金水平方面，公司在每年续租时进行租金调整。结算方面，公司租金收取采取预收方式，现有商铺租赁期限主要为1年，仅小部分商铺租赁期限为3～5年，但租金都是一年一收，一般在每年的3～7月统一安排商铺续租或分期租金收取。
根据国家房屋租赁减免相关政策，2022年公司给与商户3～5个月的租金减免，受此影响，
2022年公司物业租赁及管理业务实现收入7.14亿元，较去年减少2.10亿元，占营业收入的比
重为54.47%，占比较去年下降9.91个百分点，该业务仍是公司最主要的收入来源；物业租赁及管理业务营业成本主要为房屋折旧及人员工资，同期毛利率为30.96%，同比下降14.56个百分点，较高的固定成本支出压力挤压利润空间导致毛利率下降较多。
2023年1～3月，公司物业租赁及管理业务实现收入为1.60亿元，毛利润为0.51亿元，
2定价定向方式是指公司根据经营类别、实际成交价格、市场人气、市场运营情况、商品市场行情等综合因素制定不同的租售价格；招投标方式是指在公
司确立的最低中标价基础上，通过逐一投标产生最高竞标价，报出最高竞标价的投标人获得承租权或购置权。
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毛利率为32.48%，业绩继续承压主要因为一季度物业租赁及管理收入主要体现为上个收租年度分摊至本季度收入水平，同时公司在市场恢复过程中对业态布局优化调整，扶持商户，实施部分区域租金优惠激励政策、减免租金等。随着实体市场景气度的逐步回升，预计未来公司物业与租赁管理业务将进一步恢复并保持稳定。
图表3：近年公司物业与租赁管理业务收入及毛利率情况（单元：亿元、%）
数据来源：Wind，东方金诚整理公司物业均为自持，跟踪期内，海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城和沭阳皮革城等市场出租率保持较高水平，但部分连锁专业市场出租率及收入规模仍较低，未来仍将面临较大的经营压力
目前公司运营的专业市场物业均为自持，跟踪期内，海宁本部、佟二堡、成都、沭阳等市场凭借其集聚效应及区位优势，出租率超过90%，仍持续维持在相对高位。哈尔滨、郑州、济南皮革城等外地连锁超市出租率持续较低。
具体来看，2022年及2023年1～3月，公司海宁本部市场出租率为90.70%，平均租赁单价分别为39.04元/平方米/月和34.16元/平方米/月，实现物业及租赁收入分别为4.86亿元和
1.06亿元，受2022年减免租金政策影响收入有所下降。
公司佟二堡皮革城、成都皮革城和沭阳皮革城等3家连锁市场跟踪期内出租率保持较好水平，分别为92%、90%和100%；其他连锁市场如哈尔滨、郑州、济南皮革城由于市场周边配套设施尚不成熟、商业氛围差及实体市场景气度下行等因素影响，出租率及收入规模均较低。近年公司不断调整经营策略，武汉皮革城于2021年10月起整体转租用于购物中心经营。
海宁中国皮革城作为中国最具影响力的皮革专业市场之一，产业集聚和市场规模优势仍旧明显，但近年来皮革市场景气度的低位运行以及零售电商行业的快速发展，公司物业租赁及管理业务仍将持续面临较大的经营压力，部分连锁专业市场出租率仍维持较低水平。
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图表4：截至2023年3月末公司皮革专业市场情况（单位：万平方米、%、元/平方米/月、月、万元）
2022年2023年1～3月
项目开业物业可出租租赁面平均物业租平均物业租项目名称所在出租率租赁租赁时间类型面积积租赁赁及管租赁赁及管地期限期限单价理收入单价理收入
海宁本部市场海宁2005自持114.38103.7590.7039.04124860134.16310631
佟二堡皮革城佟二堡2010自持36.333.3992.0023.3412935125.9932603
成都皮革城成都2012自持14.8313.3590.0031.56125056128.1931129
沭阳皮革城沭阳2008自持2.422.42100.0037.17121079137.173270
哈尔滨皮革城哈尔滨2014自持25.4215.2860.0028.0712514720.703949
济南皮革城济南2015自持6.893.4450.0021.701289618.373190
郑州皮革城郑州2016自持13.454.4433.0015.551282911.753157
武汉皮革城3武汉2015自持14.6814.68100.002.44124301.90384
合计---228.37190.75---71389--16012
资料来源：公司提供，东方金诚整理商铺及配套物业销售
跟踪期内，公司商铺及配套物业销售收入保持增长，主要在售项目剩余可售面积较大，为未来业务持续发展提供了一定支撑，但在当前房地产市场未全面转暖的背景下，仍可能存在一定的销售压力
公司商铺及配套物业销售业务指对公司开发的相关商铺及配套物业的销售，销售业务规模随公司各项物业的开发及销售时间不同而具有一定波动。2022年，公司对海宁小镇一期核心区和成都二期健身中心项目进行了销售，商铺及配套物业销售业务实现收入3.83亿元，同比增长
16.77%，毛利润和毛利率分别为1.68亿元和43.85%。2023年1～3月，公司商铺及配套物业
销售业务实现收入0.77亿元，毛利润和毛利率分别为0.70亿元和90.28%，主要来自海宁本部出口加工区物业的销售。
图表5：截至2023年3月末公司主要在售项目情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）所在项目开发计划总已投入可售已售已销售销售项目名称城市类型时间投资资金面积面积金额均价
海宁小镇一期核心区海宁商业201612.0010.5713.168.099.5211847成都皮革城二期健身中
成都商业20207.806.2012.294.122.987237心项目
合计19.8016.7725.4512.2112.56-
资料来源：公司提供，东方金诚整理截至2023年3月末，公司在售项目主要为海宁小镇一期核心区和成都二期健身中心项目，预计总投资金额为19.80亿元，累计投入金额为16.77亿元；可售面积25.45万平方米，已售
32020年11月，根据武汉海潮海宁皮革城有限公司（以下简称武汉皮革城公司）与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司（以下简称曲水世纪金源公司）签订的《关于武汉皮革城与世纪金源设立合资公司的合资协议》，武汉皮革城公司与曲水世纪金源公司共同出资设立武汉荟宁商业管理有限公司（以下简称武汉荟宁公司）负责武汉皮革城市场购物中心项目的改造及后期经营，武汉荟宁公司已于2020年11月27日办妥工商设立登记手续。
根据武汉皮革城公司与武汉荟宁公司签订的《武汉皮革城整体物业租赁合同》及后续补充协议，武汉荟宁公司承租海宁中国皮革城股份有限公司武汉皮革城整体市场进行改造后用于购物中心经营使用，由于市场改造进度不及预期，租赁期调整为2024年1月1日至2041年4月30日，公司在租赁期三年共计给予其12个月的免租期，同时武汉荟宁公司按照合同约定需支付武汉皮革城公司代付租金和综合服务费等款项。
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面积12.21万平方米，剩余可售面积为13.24万平方米。其中时尚小镇一期核心区业态涵盖厂房、商铺和公寓，预计总投资金额为12.00亿元，可售面积为13.16万平方米，公司定期根据商铺等配套物业的具体情况制定租售计划，适当调整租售比例，截至2023年3月末该项目累计投资金额为10.57亿元，已回款金额为9.52亿元。成都皮革城二期项目位于成都市新都区斑竹园街道柏水村五社，2020年公司调整成都海宁皮革城二期项目开发内容和开发模式，将项目建设内容由创意总部楼等调整为万朵城文商体旅综合体项目，该项目总可售面积为12.29万平方米，已售面积为4.12万平方米。
整体来看，公司主要在售项目剩余可售面积较大，为未来销售业务的持续发展提供了一定支撑，但在当前房地产市场未全面转暖的背景下，未来仍可能存在一定的销售压力。
公司在建及拟建项目主要为皮都伊尚项目和潮品荟项目等，投资规模较大，预计未来仍面临一定的资金支付需求
截至2022年末，公司在建项目主要包括郑州海宁皮革城二期项目、皮都伊尚项目、潮品荟项目和皮革城公交首末站项目等。
图表6：截至2022年末公司主要在建和拟建项目情况（单位：亿元）项目名称所在城市项目类型建设周期计划总投资额已投入资金
郑州海宁皮革城二期项目郑州商业-4.170.42
皮都伊尚项目海宁商业+住宅2021.11-2024.056.502.93
潮品荟项目海宁商业2022.10-2025.046.902.30
皮革城公交首末站项目海宁公共交通场站2023.02-2023.080.350.06
合计17.925.71
资料来源：公司提供，东方金诚整理郑州海宁皮革城二期项目为合作开发项目，由于该项目用地事先已由公司取得，故以郑州海宁皮革城名义进行目标项目的开发建设运营销售工作，而项目开发建设具体工作及项目建设资金由合作方郑州万悦商业管理有限公司（以下简称“商管公司”）负责。根据协议约定，商管公司应于2023年12月31日完成目标项目的竣工验收，于2026年12月31日完成销售，如逾期未能完成部分，公司有权要求商管公司购买，项目销售超出预期收益的部分公司将支付给商管公司。
皮都伊尚项目占地面积39亩，规划总建筑面积约10万平方米，预计总投资为6.50亿元，主要建设地下商业街区、地上商业（国际时装）步行街，商务办公、城西商业综合体、住宅等，公司预计后期通过住宅及车位销售实现收入，同时物业对外出租亦可形成一定租金收入。截至
2022年末该项目已投金额为2.93亿元。
公司潮品荟项目占地面积68亩，规划总建筑面积约13万平方米，建设内容包括国际设计师街区、商业、商务楼等，打造多元化特色商办景观休闲一体产业基地，以设计孵化助推时尚产业发展，该项目建设完工后将通过出租形式取得租金收益。潮品荟项目计划总投资6.90亿元，截至2022年末已投金额为2.30亿元。
整体来看，公司在建和拟建项目投资规模较大，项目建设资金来源主要为自有资金和项目融资，预计未来面临一定的资金支付需求。
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公司其他业务主要包括商品流通、酒店、健康产业及金融服务等，跟踪期内收入规模仍较小
公司商品流通业务规模较小。2021年公司商品流通业务新增产业供应链商贸业务，当年实现商品销售收入0.52亿元，毛利率为5.86%。2022年公司商品流通业务收入和毛利率分别为
0.52亿元和32.02%，收入规模稳定，但毛利率同比提升较快。
公司酒店服务业务主要为公司投资兴建的海宁皮都锦江大酒店，主要提供住宿、餐饮、休闲娱乐、会议等综合性服务，由全资子公司海宁皮都锦江大酒店有限公司负责经营。该酒店总营业面积为5万平方米，主楼共28层，于2008年开业，目前为5星级酒店，客房数293间，以委托管理方式由上海锦江国际酒店管理有限公司管理运营。2022年公司酒店服务业务入住率为48.01%，实现收入为0.22亿元，同比均有所提升，但酒店客房单价较上年有所下降。
图表7：公司酒店业务运营情况（单位：间、元/间/天、%）
项目名称2020年2021年2022年2023年1～3月客房数293293293293
客房单日均价326.64361.65258.39279.05
入住率24.8732.2448.0125.32
资料来源：公司提供，东方金诚整理公司健康产业目前仍处于发展初期，整体规模较小。公司拥有一家康复医院，是一家集医疗、科研、教学与康复于一体的二级专科医院，由子公司海宁皮城康复医院有限公司负责运营；
托管运营海宁市最大的养老机构海宁市社会福利中心，由子公司海宁颐和医养健康管理有限公司负责运营。2022年健康医疗服务实现收入4127.74万元，同比增长65.33%，毛利率为12.73%，毛利率首年转正。
2022年3月，公司以1.93亿元的价格收购创佳融资65%的股份并纳入合并范围，成为省
内首家社会资本转国有资本融资租赁创新试点公司，公司当年营业收入新增金融服务业务收入
0.82亿元，毛利率为60.61%。
公司治理与战略
跟踪期内，公司不断完善相关内控制度建设，治理结构和组织架构等未发生重大变化跟踪期内，依照相关法律法规，公司不断完善公司治理结构，提高公司治理水平，健全内部控制体系，未收到监管部门行政监管措施需限期整改的有关文件。同时，公司组织架构、主要高管等未发生重大变化。
未来公司将继续围绕“巩固提升皮革主业，叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的战略方针，加快转型升级，并实现多元业态持续发展跟踪期内，公司发展战略未发生变化。依托海宁“中国皮都”的产业基础，公司将发挥公司品牌、规模及客户资源等优势，进一步做深做透皮革主业。未来公司将继续围绕“巩固提升皮革主业，叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的战略方针，积极推进市场转型升级和优化市场业态。在发展主业的基础上，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，同时稳步做好健康邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 9
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产业、民融中心、担保、数字皮城、酒店、对外投资等专项业务，实现多元业态持续发展。公司将持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，以内在驱动提升公司核心竞争力。
财务分析财务概况
公司提供了2022年合并财务报表及2023年一季度财务报表。天健会计师事务所(特殊普通合伙)对公司2022年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2023年一季度财务报表未经审计。
合并范围变化方面，2022年末公司纳入合并范围的子公司共40家，新增7家，其中2022年3月公司收购完成创佳融资公司65%股份并纳入合并范围，同时2022年公司新设成立6家子公司。
资产构成与资产质量
跟踪期内，公司资产规模保持增长，仍主要由投资性房地产、货币资金及存货等构成，其中投资性房地产采用成本价计量，具有一定升值空间，但整体资产的流动性一般跟踪期内，公司资产总额保持增长，资产结构仍以非流动资产为主，2022年末资产总额为
137.97亿元，主要由货币资金、存货、投资性房地产等构成，其中非流动资产占比为70.08%。
2023年3月末，公司资产总额进一步增长至145.96亿元，其中非流动资产占比为65.98%。
公司流动资产保持增长，主要由货币资金和存货等构成。截至2022年末，公司流动资产为
41.28亿元，其中货币资金为19.10亿元，包括受限货币资金9.74亿元；存货账面价值9.57亿元，增幅较大，其中开发成本5.99亿元，开发产品3.56亿元，未计提减值准备；交易性金融资产5.27亿元，为公司购买的银行理财产品；一年内到期的非流动资产4.45亿元，为公司一年内到期的融资租赁款；其他非流动资产4.62亿元，主要系公司支付的嘉兴银行股份有限公司（以下简称“嘉兴银行”）增资款4.61亿元4。截至2023年3月末，公司流动资产为49.65亿元，较年初增长20.27%，主要因货币资金由于发行债券、银行借款增加和物业租赁及管理收取增加所致。
4根据公司与嘉兴银行股份有限公司（以下简称嘉兴银行）签订的增资协议，本公司以46116.20万元价格认购嘉兴银行5%股权（对应注册资本9627.60万股）。截至2022年12月31日，本公司已按协议约定支付上述认缴款，嘉兴银行尚未办妥相关变更登记手续。
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图表8：公司资产构成及质量情况（亿元）项目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
货币资金11.7818.2319.1024.97
存货7.577.009.579.87
交易性金融资产-0.215.275.39
一年内到期的非流动资产--4.454.56
流动资产合计24.7329.4841.2849.65
投资性房地产76.0976.8575.4174.63
长期应收款2.411.645.716.12
其他非流动资产-0.014.620.01
长期股权投资1.701.721.165.99
非流动资产合计85.7889.6296.6996.31
资产总额110.52119.10137.97145.96
数据来源：公司提供，东方金诚整理截至2022年末，公司非流动资产为96.69亿元，同比增长7.89%，主要由投资性房地产和长期应收款等构成。其中，公司投资性房地产账面价值为75.41亿元，主要为公司拥有的皮革城市场及时尚小镇中的房屋、建筑物和土地使用权，全部未进行抵质押，采用成本计量，未办妥产权证书的投资性房地产账面价值为20.73亿元，公司投资性房地产详见附件三；长期应收款5.71亿元，同比显著增长，主要因当期收购创佳融资租赁（浙江）有限公司5并表应收融资租赁款增加所致。2023年3月末，公司非流动资产96.31亿元，较年初变化不大。东方金诚关注到，公司皮革城专业市场大部分开业时间较早，如海宁本部市场于2005年开业，考虑到近年海宁市经济和房地产市场发展较快，周边配套设施较完善，采用成本计量的投资性房地产具有一定的升值空间。
从资产受限及抵质押情况来看，截至2022年末，公司受限资产为12.56亿元，为受限的货币资金和长期应收款，受限资产占总资产的比例为9.10%，占净资产的比例为14.82%。
5公司于2022年3月11日以现金1.93亿元取得创佳融资63%的股份并纳入合并范围。
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图表9：截至2022年末公司受限资产情况（单位：亿元）科目名称受限资产规模受限原因
货币资金8.63开具银行承兑汇票、借款和信用证质押的存款本金及利息
货币资金1.06担保业务保证金
货币资金0.04贷款及按揭业务保证金等
长期应收款2.82用于银行贷款的应收融资租赁款质押
合计12.56-
资料来源：公司提供，东方金诚整理资本结构
受益于经营利润累积，跟踪期内公司所有者权益保持增长，所有者权益中未分配利润占比较高
受益于经营积累，公司所有者权益保持小幅增长。2022年末，公司所有者权益为84.71亿元，其中少数股东权益2.21亿元，实收资本为12.83亿元，资本公积为16.20亿元，未分配利润为48.90亿元，未分配利润占比较高。2023年3月末，公司所有者权益为86.06亿元，较年初小幅增长，主要由于未分配利润增加至50.12亿元，其它较年初变化不大。
图表10：公司所有者权益构成情况（亿元）
数据来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司资产负债率仍较低，有息债务规模增长较快，其中短期有息债务占比较大跟踪期内，公司负债总额保持较快增长，流动负债占比仍较高。截至2023年3月末，公司负债总额为59.91亿元，其中流动负债占比72.66%。
公司流动负债主要由其他流动负债、一年内到期的非流动负债、其他应付款、应付票据、
应付账款等构成，2022年来公司流动负债规模增加较快。截至2022年末，公司流动负债为36.83亿元，其中短期借款2.25亿元，包括信用借款1.90亿元；其他流动负债8.20亿元，大幅增加主要因新增发行未到期的3.00亿元短期融资债券；一年内到期的非流动负债大幅增加至6.84亿元，主要由于一年内到期长期借款和中期票据增加；其他应付款5.97亿元，主要为公司收到的客户经营保证金和融资租赁保证金；应付票据4.90亿元，包括应付银行承兑汇票3.50亿元邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 12
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和银行信用证1.40亿元；应付账款3.59亿元，增幅较快，主要因应付工程款增加。2023年3月末，公司流动负债43.53亿元，较年初增长18.17%，主要由于2023年3月公司新发行规模为 3亿元的“23 海宁皮革 SCP001”并计入其他流动负债。
截至2022年末，公司非流动负债为16.43亿元，同比小幅增加，主要由递延收益、应付债券及其他非流动负债等构成。其中，递延收益为6.10亿元，主要为公司待结转的政府补助；长期借款1.33亿元，大幅减少主要由于计入一年内到期的长期借款增加；应付债券4.02亿元，为公司发行的“22皮城01”，本金4亿元且按面值计提利息0.02亿元；其他非流动负债3.09亿元，主要为公司发行的中期票据“22 海宁皮革MTN001”，本金 3亿元且按面值计提利息 0.04亿元；长期应付款0.94亿元，其中公司借入的扶贫项目专项借款0.93亿元。2023年3月末，公司非流动负债规模16.38亿元，较年初减少0.30%，变化不大。
图表11：公司流动负债和非流动负债构成情况（单位：亿元）项目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
其他流动负债7.635.198.2011.25
一年内到期的非流动负债-0.066.846.78
其他应付款4.495.715.975.82
应付票据0.251.054.905.75
应付账款2.831.853.593.17
流动负债合计22.5122.9036.8343.53
递延收益5.726.426.105.94
应付债券--4.024.04
其他非流动负债-3.063.093.11
长期借款3.003.001.331.42
长期应付款1.281.190.940.90
非流动负债合计10.6414.7016.4316.38
负债合计33.1537.5953.2659.91
资料来源：公司提供，东方金诚整理有息债务方面，跟踪期内，公司全部债务规模增幅较快。截至2023年3月末，公司全部债务规模6为32.18亿元，其中短期有息债务为22.83亿元，长期有息债务为9.36亿元，短期
6公司全部有息债务中包括了应付票据、借款计提的应付利息，同时一年内到期的非流动负债中包括一年内到期的租赁负债，下同。
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有息债务增幅较大，主要因公司应付票据、短期借款、一年内到期中期票据增加以及发行超短融所致；2022年来公司以现金方式投资购买了嘉兴银行5%股份、收购创佳融资63%股份，成都皮革城二期健身中心项目等在建项目投资，同时公司用闲置资金购买银行理财产品。同期末，公司长期债务资本化比率为9.81%，全部债务资本化比率27.22%，资产负债率为41.04%。
未来债务压力方面，从2023年3月末存续债务结构来看，公司有息债务中短期债务占比较大，其中发行规模为 3亿元的“22 海宁皮革 SCP003”已于 2023 年 4月 18 日到期兑付；规模 3亿元的“21 海宁皮革MTN001”将于 2023 年 6 月 30 日到期兑付，公司目前货币资金较充裕，预计到期兑付压力不大；其余到期的短期有息债务主要为短期银行借款、一年内到期的长期银行借款、应付票据及 3亿元的“23 海宁皮革 SCP001”，公司再融资能力较强，整体偿付压力可控。
对外担保方面，截至2022年末，公司无对合并范围外子公司的担保。同时，公司及子公司为以按揭方式购置商铺及住宅的业主在取得房产权证之前提供阶段性连带保证担保，截至2022年12月31日，公司及子公司提供保证担保的余额为1.00亿元；皮革城担保公司主要为海宁皮革城市场经营户提供融资性担保，截至2022年12月31日，皮革城担保公司提供借款担保的余额为7.41亿元。
图表12：公司债务负担情况（单位：亿元）
数据来源：公司提供，东方金诚整理盈利能力
跟踪期内，因落实政府租金减免政策等因素影响，公司收入及利润规模有所下滑，随着实体市场景气度及皮革行业的恢复，预计未来公司收入及利润将保持稳定
2022年，公司营业总收入小幅下降，主要因公司落实政府相关政策对客户减免租金所致；
毛利率有所下降，主要系商铺及配套物业销售结转销售成本增加所致；期间费用以管理费用和销售费用为主，2022年期间费用率为14.56%，占营业收入的比重有所提升。同期，公司利润总额和净利润分别为4.10亿元和3.06亿元，同比均小幅减少。
2023年1～3月，公司实现营业总收入3.17亿元，毛利率为49.08%，利润总额和净利润
分别为1.71亿元和1.34亿元，同比均小幅下滑。
整体来看，公司运营的海宁中国皮革城是中国最具影响力的皮革专业市场之一，近年来公邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 14
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司不断推进市场转型升级、优化市场业态，随着实体市场景气度及皮革行业的恢复，预计未来公司收入及利润将保持稳定。
图表13：公司盈利能力情况（单位：亿元、%）
项目2020年2021年2022年2023年1～3月期间费用率（%）15.6712.9814.5615.53
投资收益0.211.070.240.36
利润总额(亿元)2.814.544.101.71
净利润(亿元)1.903.313.061.34
总资本收益率（%）2.484.023.25-
净资产收益率（%）2.464.063.62-
数据来源：公司提供，东方金诚整理现金流
因租金减免及支付的税费增加，2022年公司经营性现金流净额大幅下降，同时投资性现金流净流出规模显著增加，随着在建项目的投入，预计未来仍存在外部融资需求
2022年公司经营活动产生的净现金流为0.11亿元，同比大幅下降，主要因公司落实政府租金减免政策使得商铺及配套物业租赁及销售收到的现金减少，同时支付的各项税费（含以前年度延期）增加所致。同期，公司现金收入比为80.68%，收入获现能力有所下降。
2022年，公司投资活动产生的现金流量净额为-12.58亿元，净流出规模显著增加，主要因
公司当期购买理财产品及收购嘉兴银行创佳融资股权投资支出规模大幅增加所致。2022年公司筹资活动产生的现金流量净额为9.78亿元，同比增幅较大，主要因公司发行债券、银行借款较上年同期增加所致。
2023年1～3月，公司经营活动产生的净现金流、投资活动产生的净现金流和筹资活动产
生的净现金流分别为1.15亿元、-0.54亿元和5.22亿元，其中一季度公司成功发行3亿元超短期融资券使得当期筹资性净现金流大幅增加。随着在建及拟建项目投入的增加，预计未来公司仍存在外部融资需求。
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图表14：公司现金流情况（单位：亿元、%）
数据来源：公司提供，东方金诚整理偿债能力
跟踪期内，公司流动资产和速动资产对流动负债的覆盖程度有所下降，2022年经营活动产生的净现金流规模大幅下滑使得经营性净现金流对流动负债的保障程度下降。2022年公司EBITDA 为 8.20 元，全部债务/EBITDA 为 3.21 倍，EBITDA 利息倍数为 15.02 倍，EBITDA 对利息的保障程度有所下滑但整体仍较好。
图表15：公司偿债能力指标情况指标2020年2021年2022年2023年3月流动比率（%）109.85128.74112.07114.06
速动比率（%）76.2398.1886.0891.39
经营现金流动负债比（%）24.3228.830.30-
EBITDA利息倍数（倍） 27.57 26.37 15.02 -
全部债务/EBITDA（倍） 1.29 1.03 3.21 -
资料来源：公司提供，东方金诚整理截至2023年3月末，公司短期有息债务为22.83亿元；2022年公司分配股利、利润和偿付利息支付的现金为1.13亿元。2022年公司经营性净现金流为0.11亿元，投资性净现金流为-12.58亿元，筹资活动前净现金流为-12.47亿元，筹资前净现金流对短期债务的保障能力较弱。
随着2023年宏观经济的恢复，预计公司经营性净现金流规模将有所改善，在建项目仍存在资金需求，预计2023年公司筹资活动前净现金流对短期有息债务保障能力有所增强。
作为上市公司，公司融资渠道畅通，银行授信额度较充足，截至2023年3月末，公司共获得金融机构授信额度44.80亿元，未使用额度为40.65亿元。
过往债务履约和其他信用记录
根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至2023年5月18日，公司本部在银行贷款履约方面不存在不良信用记录。
截至报告出具日，公司到期债券已按期兑付，处于存续期债券均按时偿还利息。
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公司控股股东海宁资产是海宁市重要的国有资产投资经营主体，作为运营其优质经营性资产的上市子公司，跟踪期内，公司在发展中持续获得股东及相关各方在政策、资金等方面的较强支持
公司控股股东为海宁资产，实际控制人为海宁市人民政府。海宁资产是海宁市最重要的国有资产投资经营主体，其发展中得到了海宁市政府在资产注入和财政补贴等方面的大力支持。
截至2022年末，海宁资产资产总额为1328.48亿元，所有者权益为606.37亿元，资产负债率为54.36%。2022年海宁资产实现营业总收入127.37亿元，净利润10.45亿元。整体来看，海宁资产综合实力很强。作为海宁资产下属上市子公司，公司在海宁资产中占有重要的地位，2022年海宁皮城净利润占海宁资产净利润规模的比例为29.28%，是海宁资产稳定的收入和现金流入来源。
作为海宁中国皮革城的运营主体，公司在发展过程中得到了股东及各级政府的较强支持。
2005年10月18日公司进行新城整体搬迁，服务功能和发展空间大幅提升，海宁中国皮革城已
成为目前中国最具影响力的皮革专业市场之一。2018年9月，股东海宁资产将其持有的时尚小镇公司70%的股权出售给公司，该时尚小镇项目系浙江省政府公布的第一批省级特色小镇，以打造皮革时尚小镇服装业核心区为导向，有利于促进公司时装产业及皮革产业价值链的延伸。
同时，股东海宁资产曾多次对公司进行增持，审批通过员工持股计划等员工激励政策等促进了公司的稳定发展。
产业政策方面，时尚产业被列为浙江省重点打造的八大万亿产业之一和十大标志性产生链之一，也是十四五时期海宁市重点打造的千亿级产业，产业政策的陆续出台有利于公司未来的可持续发展。财政补助方面，2022年末及2023年3月末，公司递延收益余额分别为6.09亿元和5.94亿元，递延收益全部为与资产相关的政府补助或与收益相关的政府补助。其中，2022年公司计入当期损益的政府补助金额为0.84亿元。
抗风险能力及结论
公司运营的海宁中国皮革城位于中国皮都海宁市，是中国最具影响力的皮革专业市场之一，同时公司凭借丰富的客户资源等优势进行异地扩张，产业集聚优势明显，跟踪期内，综合实力仍很强；截至2023年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，可出租面积合计228.37万平方米，跟踪期内，公司海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城和沭阳皮革城等市场出租率均超过
90%；公司皮革市场物业均为自持，且开业时间较早，2022年末以成本计量的投资性房地产账
面价值为75.41亿元，投资性房地产规模较大且具有一定的增值空间。
同时，东方金诚也关注到，根据国家政策，2022年公司给予商户3～5个月的租金减免，跟踪期内物业租赁及管理业务收入及毛利率下降较多；公司部分异地连锁专业市场出租率及收
入规模仍较低，未来仍将面临较大的经营压力；公司有息债务规模增加较快，未来在建及拟建项目投资规模较大，预计公司仍存在一定的资金支付需求。
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外部支持方面，公司控股股东海宁资产是海宁市重要的国有资产投资经营主体，作为运营其优质经营性资产的上市子公司，跟踪期内，公司获得股东及相关各方在政策、资金等方面的支持力度仍较强。
综上所述，东方金诚维持公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，同时维持“22 皮城
01”信用等级为 AA+。
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附件一：截至2023年3月末公司股权结构
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附件二：截至2023年3月末公司组织机构图
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附件三：截至2022年末公司主要投资性房地产情况
单位：万元所属物业权证账面余额累计折旧减值准备账面价值
哈尔滨皮革城未办妥权证133406.1130371.86-103034.25
成都皮革城均已办理68245.9722155.63-46090.34
本部市场均已办理295400.71100950.87-194449.84
时尚小镇项目部分未办妥权证139624.5911766.46127858.13
沭阳皮革城均已办理8080.913552.31-4528.60
佟二堡皮革城部分未办妥权证172655.7846733.04338.81125583.93
武汉皮革城均已办理64917.01--64917.01
郑州皮革城未办妥权证66744.0412694.08-54049.96
济南皮革城均已办理43750.8110139.63-33611.18
合计992825.93238363.88338.81754123.24
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附件四：公司主要财务数据及指标
2023年1～3月
项目名称2020年2021年2022年（未经审计）主要财务数据及指标
资产总额（亿元）110.52119.10137.97145.96
所有者权益（亿元）77.3681.5184.7186.06
负债总额（亿元）33.1537.5953.2659.91
短期债务（亿元）4.301.5617.0122.83
长期债务（亿元）4.087.039.329.36
全部债务（亿元）8.388.5826.3232.18
营业收入（亿元）14.2514.3513.112.99
利润总额（亿元）2.814.544.101.71
净利润（亿元）1.903.313.061.34
EBITDA（亿元） 6.47 8.36 8.20 -
经营活动产生的现金流量净额（亿元）5.486.600.111.15
投资活动产生的现金流量净额（亿元）-4.45-0.48-12.58-0.54
筹资活动产生的现金流量净额（亿元）2.09-1.329.785.22
毛利率（%）39.5243.0536.5649.08
营业利润率（%）32.6533.7931.1343.13
销售净利率（%）13.3623.0723.3844.96
总资本收益率（%）2.484.023.25-
净资产收益率（%）2.464.063.62-
总资产收益率（%）1.722.782.22-
资产负债率（%）30.0031.5738.6041.04
长期债务资本化比率（%）5.017.949.919.81
全部债务资本化比率（%）9.779.5323.7127.22
货币资金/短期债务（%）273.961171.01112.28109.38
非筹资性现金净流量债务比率（%）12.2671.29-47.39-
流动比率（%）109.85128.74112.07114.06
速动比率（%）76.2398.1886.0891.39
经营现金流动负债比（%）24.3228.830.30-
EBITDA利息倍数（倍） 27.57 26.37 15.02 -
全部债务/EBITDA（倍） 1.29 1.03 3.21 -
应收账款周转率（次）-23.4417.68-
销售债权周转率（次）-23.4417.68-
存货周转率（次）-1.121.00-
总资产周转率（次）-0.120.10-
现金收入比（%）88.54112.6180.68150.65
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附件五：主要财务指标计算公式指标计算公式
毛利率（%）（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（%）（营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%
净资产收益率（%）净利润/所有者权益×100%
总资本收益率（%）（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
资产负债率（%）负债总额/资产总额×100%
长期债务资本化比率（%）长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
全部债务资本化比率（%）全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
担保比率（%）担保余额/所有者权益×100%
EBITDA利息倍数（倍） EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA（倍） 全部债务/EBITDA
流动比率（%）流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（%）（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率（%）经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%
应收账款周转率（次）营业收入/平均应收账款净额
销售债权周转率（次）营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转率（次）营业成本/平均存货净额
总资产周转率（次）营业收入/平均资产总额
现金收入比率（%）销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
全部债务=长期债务+短期债务
利息支出=利息费用+资本化利息支出
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附件六：企业主体及长期债券信用等级符号及定义等级定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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