中交地产:安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）关于对中交地产股份有限公司申请向特定对象发行股票审核问询函回复的专项说明（注册稿）

关于对中交地产股份有限公司
申请向特定对象发行股票
审核问询函回复的专项说明
深圳证券交易所：
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”）审计了中交地产股份
有限公司（以下简称“中交地产”或“发行人”、“公司”）2020年度、2021年度及2022年度的合并及公司财务报表（统称“财务报表”），并分别于2021年4月14日、2022年4月14日及2023年4月6日出具了报告编号为安永华明（2021）审字第
61377727_A01 号、安永华明（2022）审字第 61377727_A01 号及安永华明（2023）
审字第 61377727_A01 号的无保留意见审计报告。
我们对财务报表执行审计程序的目的，是对财务报表是否在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，是否公允反映中交地产股份有限公司2020年12月31日、2021年12月31日及2022年12月31日的合并及公司财务状况以及2020年度、2021年度及2022年度的合并及公司经营成果和现金流量表发表审计意见，不是对上述财务报表中的个别项目的金额或个别附注单独发表意见。
根据深圳证券交易所（以下简称“贵所”）于2023年4月9日出具的《关于中交地产股份有限公司向特定对象发行股票的审核问询函》（审核函〔2023〕120045号）（以下简称“审核问询函”），我们以对上述财务报表执行的审计及核查工作为依据，对贵所就审核问询函中提出的需由会计师进行核查/说明的相关问题逐条回复如下。
7-2-1问题一
截至2022年9月30日，发行人合并口径资产负债率为87.73%，短期借款
358517.64万元，其他应付款542649.35万元，应付账款1175125.78万元，一年内
到期的非流动负债1927382.97万元，长期借款2189628.89万元，长期应付款
1363331.49万元。报告期内，发行人及其境内控股子公司受到的处罚金额在1万元以
上的行政处罚共35项。
请发行人补充说明：（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财
务指标是否处于合理区间，是否与同行业可比上市公司情况相一致，如否，请说明差异原因及合理性；（2）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，如是，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案；（3）最近一期末银行授信及债券信用评级情况，还本付息情况，截至目前是否存在大额债务违约、逾期等情形，如是，请说明对于违约债务是否与债权人达成债务展期协议或债务重组方案；（4）内部控制是否
健全有效，是否建立健全的资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等相应的内部控制制度并有效执行；（5）报告期内是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规
融资、违规拿地、违规建设等情况，是否存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况；控股股东、实际控制人最近三年是否存在
贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产等违法行为；（6）是否存在资金筹措、拿地拍地、项
目建设、已售楼房交付、实际控制人声誉等方面重大不良舆情。
请发行人充分披露上述风险。
请保荐人核查并发表明确意见，就（6）出具专项舆情核查报告，请发行人律师核
查（2）（3）（4）（5）并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）并发表明确意见。7-2-2回复：
一、发行人说明
（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间，是否与同行业可比上市公司情况相一致，如否，请说明差异原因及合理性
1、发行人相关财务指标分析
（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标情况
报告期内，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比财务指标具体情况如下：
项目2023年3月末2022年末2021年末2020年末剔除预收款后的
82.34%82.25%81.34%82.93%
资产负债率
净负债率294.01%280.23%284.61%317.70%
现金短债比（倍）0.470.410.610.97
注：剔除预收房款后的资产负债率=（总负债-合同负债-待转销项税）/（总资产-合同负债-待转销项税）。
净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益合计，货币资金扣除受限制的货币资金和预售监管资金。
现金短债比=货币资金/短期有息负债，该计算公式中的货币资金扣除受限制的货币资金和预售监管资金。
根据住房和城乡建设部、中国人民银行出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对房地产企业有息负债规模增加设置了“三道红线”，具体如下：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。
2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末，发行人剔除预收款后的资产
负债率分别为82.93%、81.34%、82.25%、82.34%，净负债率分别为317.70%、284.61%、
280.23%、294.01%，现金短债比分别为0.97、0.61、0.41、0.47。根据“三道红线”的
划分标准，发行人2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末均应列入“红档”。
2、同行业可比上市公司情况
同行业可比上市公司选取标准为从 Wind 中选取证监会行业分类-房地产行业的全
部 A 股 112 家上市公司，剔除主营业务已转型为非房地产业务、主营业务为从事产业园区开发及运营、物业管理、房地产中介服务、持有物业租赁为主的上市公司以及截至
7-2-32022 年 12 月 31 日已转为 ST 上市公司（ST 泰禾、ST 海投、ST 云城），对剩余 80
家主营业务为房地产开发的上市公司进行规模维度筛选，选取2019年-2021年度营业收入均值在50亿元-500亿元区间共计32家公司作为可比公司，包括大悦城、金融街、荣安地产、合肥城建、滨江集团、宋都股份、大名城、城建发展、天房发展、华发股份、
蓝光发展、城投控股、信达地产、天地源、中华企业、京投发展、光明地产、华远地产、
世茂股份、中洲控股、新华联、中国武夷、福星股份、南山控股、格力地产、新湖中宝、
鲁商发展、黑牡丹、迪马股份、上实发展、北辰实业、香江控股。
发行人与同行业上述32家可比上市公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、
现金短债比的财务指标对比情况如下：
指标项目2022年末2021年末2020年末
剔除预收款后的资产可比公司平均值73.16%71.08%71.39%
负债率中交地产82.25%81.34%82.93%
可比公司平均值228.49%174.46%146.21%净负债率
中交地产280.23%284.61%317.70%
可比公司平均值0.840.870.89
现金短债比（倍）
中交地产0.410.610.97
注1：可比公司平均值为32家同行业可比公司对应指标的算术平均值。
注2：上市公司一季报未披露报表科目附注明细，无法获取其有息负债等准确数据，从而无法准确计算相关指标，故2023年3月末未与可比上市公司进行对比由于可比公司数量较多，在以上32家的基础上进一步筛选2020年-2022年营业收入均值在 150 亿元-300 亿元区间，并剔除近期转为 ST 的*ST 蓝光和 ST 世茂，最终获得共计6家可比公司列示数据以便进行对比。发行人与同行业上述6家可比上市公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比的财务指标对比情况如下：
指标公司名称2022年末2021年末2020年末
金融街70.20%71.52%74.19%
城建发展74.87%76.33%74.70%
信达地产67.20%65.78%69.52%
剔除预收款后的光明地产80.61%78.05%78.62%
资产负债率迪马股份76.17%71.18%68.07%
北辰实业71.74%71.34%71.13%
平均值73.47%72.37%72.70%
中交地产82.25%81.34%82.93%
7-2-4指标公司名称2022年末2021年末2020年末
金融街158.14%165.70%193.91%
城建发展136.20%161.22%133.67%
信达地产121.13%112.13%98.12%
光明地产247.86%222.12%233.22%净负债率
迪马股份91.28%122.02%90.65%
北辰实业117.79%104.24%114.95%
平均值145.40%147.91%144.09%
中交地产280.23%284.61%317.70%
金融街0.870.850.81
城建发展0.960.591.24
信达地产0.590.820.80
光明地产0.700.310.31
现金短债比（倍）
迪马股份0.140.290.47
北辰实业0.860.980.97
平均值0.690.640.77
中交地产0.410.610.97
注：可比公司平均值为6家同行业可比公司对应指标的算术平均值。
3、与同行业可比上市公司差异原因及合理性分析
报告期内，可比公司剔除预收款后的资产负债率平均值大于70%，净负债率平均值大于100%，现金短债比平均值小于1倍。从“三线四档”的划分标准来看，同行业可比上市公司平均值与发行人总体情况一致，均为“红档”。
（1）剔除预收款后的资产负债率指标
最近三年末，发行人较同行业可比上市公司平均值高出约10个百分点。主要原因
为：（1）发行人股本和资本公积金额较小，上市后较少进行股权融资，合并权益金额较小，而32家可比公司中有25家在近十年，即2013-2022年进行过股本融资。发行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和资本公积合计占合并权益比例分别为
6.41%、4.60%、4.50%，同行业平均占比分别为35.01%、42.28%、55.42%，发行人
股本及资本公积显著小于同行业可比公司。（2）房地产开发需要较大金额的资金，多年来公司主要依赖债权融资筹集资金，资本结构中负债金额占比相对较高，因此，导致剔除预收款后的资产负债率较高。
7-2-5（2）净负债率指标
报告期各期末，发行人净负债率指标高于同行业可比上市公司平均值较多，主要原因为：
1）有息负债金额和增速均高于同行业可比公司平均值。2020年以来房地产行业处
于下行周期，同行业可比上市公司大多数采取收缩战略，2020-2022年同行业可比上市公司存货余额同比增幅均值分别为9.13%、2.12%及-4.71%，但发行人抓住机遇，开发项目数量和投资规模增加较多，2020-2022年发行人存货余额同比增幅分别为142.25%、
51.17%及-1.79%，因此，资金需求量较大，有息负债高速增长。尤其是2021年末发
行人有息负债规模同比增加24.02%，金额接近同行业可比公司平均值的2倍。而同行业可比公司有息负债规模总体保持稳定。具体情况如下：
单位：万元中交地产2022年末2021年末2020年末
有息负债期末金额6204032.916183743.364985940.56
有息负债年增速0.33%24.02%/
32家可比上市公司2022年末2021年末2020年末
有息负债期末金额平均值3279880.353271746.053478022.80
有息负债年增速0.25%-5.93%/
2）非受限货币资金方面，发行人与同行业可比上市公司平均值总体差异不大，具
体情况如下：
单位：万元非受限货币资金2022年末2021年末2020年末
中交地产868170.031076155.53890010.87
32家可比上市公司平均值826815.11872962.911011761.68
3）所有者权益金额方面，最近三年末情况如下：
单位：万元所有者权益金额2022年末2021年末2020年末
中交地产1904124.531794596.671289244.88
32家可比上市公司平均值1840826.251961373.491879619.01
2020年末发行人所有者权益金额约为同行业可比上市公司平均值的69%，2021年末和2022年末发行人所有者权益与同行业可比上市公司平均值金额规模相当。
7-2-6综上所述，报告期各期末，发行人有息负债规模分别为同行业32家可比上市公司
平均值的1.4倍、1.9倍和1.9倍，非受限货币资金规模与同行业可比上市公司平均值相当，所有者权益金额分别为同行业32家可比上市公司平均值的69%、93%和103%。
因此，主要由于有息负债规模较大，导致净负债率指标较同行业可比上市公司平均值高出较多。
（3）现金短债比指标
发行人现金短债比指标2020年末与同行业可比上市公司一致，2021年末较同行业可比公司略低，2022年末差异进一步扩大。
最近三年末，发行人短期债务与可比公司比较情况具体如下：
单位：万元中交地产2022年末2021年末2020年末
短期债务期末金额2102691.791752046.81922210.56
短期债务年增速20.01%89.98%/
32家可比上市公司2022年末2021年末2020年末
短期债务期末金额平均值1421447.701418873.631497823.46
短期债务年增速0.18%-5.27%/
2021年末发行人短期债务同比有较大幅度增加，主要是发行人当期开发项目数量
和投资规模增加较多，所需资金量迅速增加，短期债务同比增幅89.98%。同时，非受限货币资金虽有所增加，但增幅约20%，远低于短期债务增幅；而同行业可比公司短期债务和非受限货币资金平均值保持相对稳定。因此，2021年末发行人现金短债比相比
2020年末降低较多，略低于同行业可比公司。
2022年，发行人出于控制负债总量的统筹安排，提前偿还了部分长期负债，导致
账面现金余额有所下降。2022年末发行人非受限货币资金减少21亿元，同比降低约
20%，同时短期债务同比增加约20%；而同行业可比公司短期债务和非受限货币资金平均值保持稳定。因此，发行人受到短期债务增加和非受限货币资金余额下降双重因素影响下，2022年末发行人现金短债比进一步降低且低于同行业可比公司较多。
（4）发行人与前述6家可比公司情况对比分析
剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比指标，发行人与前述6家可比
7-2-7公司情况及差异原因与上述32家同行业可比上市公司情况及原因一致。
发行人股本和资本公积金额较小，房地产开发需要大量资金，多年来公司主要依赖债权融资筹集资金，资本结构中负债金额占比相对较高，因此剔除预收款后的资产负债率和净负债率较高具备合理性。尽管2020年以来房地产行业总体处于下行周期，同行业可比上市公司大多数采取收缩战略，但发行人抓住机遇，开发项目数量和投资规模增加较多，短期债务增加明显，因此，2021年末和2022年末现金短债比较低且低于同行业可比公司均值具备合理性。综上，发行人剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比指标处于合理区间。
（2）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，如是，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案
报告期内，发行人下属子公司重庆中交西南置业有限公司开发的中央公园项目、重庆中交西园雅集置业有限公司开发的中交中梁山 L15 地块项目及中交祥松置业无锡有限公司开发的宜兴花溪山项目因受开工限制因素影响存在未能按商品房预售合同约定
的交房日期进行交付的情形，具体情况如下：
（1）重庆中交西南置业有限公司开发的中央公园项目预售合同约定的交付时间为
2020年6月30日，实际交付时间为2020年8月30日，延期时间两个月；
（2）重庆中交西园雅集置业有限公司开发的中交中梁山 L15 地块项目预售合同约
定的交付时间为2022年12月31日，实际交付时间为2023年1月18日，延期时间
18天；
（3）中交祥松置业无锡有限公司开发的宜兴花溪山项目原计划于2021年12月10日竣工交付，于2021年12月22日后开始陆续交付。
针对延期交付的情形，相关项目公司已通过发布或邮寄延期交付通知等方式与业主进行沟通。
截至目前，前述相关房地产项目已实现交付，发行人及下属子公司不存在因延期交付情形引发的诉讼、重大纠纷或争议的情况。
7-2-8综上，报告期内，发行人及下属子公司不存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况。
（3）最近一期末银行授信及债券信用评级情况，还本付息情况，截至目前是否存
在大额债务违约、逾期等情形，如是，请说明对于违约债务是否与债权人达成债务展期协议或债务重组方案
1、银行借款及授信情况
截至2023年3月末，发行人银行授信额度为621.71亿元，其中已使用480.27亿元，剩余未使用额度为141.44亿元。发行人到期借款及利息均已按时归还，不存在大额债务违约、逾期等情形。
7-2-92、债券信用评级及还本付息情况
截至2023年3月末，发行人应付债券及其对应的信用评级、还本付息情况如下：
单位：万元
2023年2023年2023年2023年2023年
债券期限2023年初主体
债券名称起息日面值1-3月发1-3月1-3月1-3月一季度末债项评级
（年）余额评级行计提利息折溢价摊销偿还余额中交地产股份有限公司2020年度
2020/6/22 3 70000 70986 - 859 420 - 72265 AA+ --
第二期债权融资计划
中交地产 2020 年公司债（一期） 2020/8/5 3+2 70000 70688 - 665 18 - 71371 AA+ AAA中交地产股份有限公司2020年度
2020/9/25 3 50000 50444 - 663 93 - 51200 AA+ --
第四期债权融资计划
乐山市商业银行定向债 2021/2/2 2 39000 15073 - 95 -41 15127 - AA+ --
优先 A 为 AAA，五矿-光大-中交第 2 期资产支持专项计划 2021/3/30 2 88800 29874 - 263 60 30197 - AA+
优先 B 为 AA+
中交地产 2021 年公司债（一期） 2021/8/25 3+2 110000 111038 - 968 21 - 112027 AA+ AAA
中交地产 2022 年中期票据（一期） 2022/10/28 2 50000 50323 - 561 7 - 50891 AA+ --
中交地产 2022 年公司债（一期） 2022/12/20 2 30000 29951 - 441 6 - 30398 AA+ AA+
中交地产 2023 年公司债（一期） 2023/3/14 2 100000 - 100000 172 -266 - 99906 AA+ AA+
中交地产 2023 年中期票据（一期） 2023/3/21 3 100000 - 100000 42 -258 - 99784 AA+ --合计42837720000047296045324587842
注：1、评级数据来源：联合资信评估股份有限公司
2、债项评级部分“--”表示未针对当次发行债券产品进行单独评级。
7-2-10报告期内，发行人主体评级持续为 AA+。根据联合资信评估股份有限公司于 2022年 12 月 7 日出具信用评级公告（联合（2022）6407 号），发行人主体评级为 AA+，中交地产股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用等级为AA+，评级展望为“稳定”。 因此，发行人信用评价良好，且报告期内无明显波动。
综上所述，发行人最近一期末银行授信及债券信用评级情况良好，各项借款、债券均按时还本付息，截至2023年3月31日，不存在大额债务违约、逾期等情形。
二、会计师核查情况
（一）核查程序
基于对2020年度、2021年度、2022年度的财务报表整体发表审计意见，我们按照中国注册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
1.检查发行人计算的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财
务指标；
2.查询同行业可比公司最近三个年度的年度报告，并计算剔除预收款后的资产
负债率、净负债率、现金短债比等财务指标；
3.向管理层了解地产相关指标与同行业有差异的业务原因及合理性；
4.结合交付困难及发行人名称等关键词，通过百度搜索引擎进行公开检索；
5.取得并查阅发行人及相关下属子公司针对延期交付情形的说明；
6.检查发行人重大借款和已发行的债券情况；
7.获取金融机构借款相应的借款合同，检查了合同中还本付息相关的条款，检
查本金及利息已在规定期限内归还，不存在违约和逾期情况；
8.获取联合资信评估股份有限公司对发行人出具的信用评级报告，确认发行人
不存在重大信用风险；
9.查看发行人重大借款及应付债券的还本付息回单。
我们对截至2023年3月31止三个月期间的财务信息执行了以下程序：
1.检查发行人计算的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财
务指标；
7-2-112.向管理层了解地产相关指标与同行业有差异的业务原因及合理性；
3.结合交付困难及发行人名称等关键词，通过百度搜索引擎进行公开检索；
4.获取发行人重大借款和已发行的债券情况明细表，检查是否与财务记录一致；
5.获取本期新增借款合同，检查了合同中还本付息相关的条款，检查本金及利
息已在规定期限内归还，不存在违约和逾期情况；
6.获取联合资信评估股份有限公司对发行人出具的信用评级报告，确认发行人
不存在重大信用风险；
7.查看发行人重大借款及应付债券的还本付息回单。
（二）核查意见
基于我们为公司2020年度、2021年度及2022年度财务报表整体发表意见的审计工作及上述核查程序以及基于上述截至2023年3月31日止三个月期间的财
务信息执行的程序，我们认为，
1.发行人对最近三个会计年度的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金
短债比等财务指标处于合理区间的说明与我们在审计财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了解的信息一致；
2.发行人陈述的其不存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况与我
们在审计财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了解的信息一致；
3.发行人于2023年3月31日不存在重大债务违约、逾期等情形。
问题二
根据申请材料，公司的主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建。报告期内，公司归母净利润分别为25863.96万元、2115.72万元、-43239.07万元及-47129.89万元；毛利率分别为25.36%、26.52%、22.91%和11.45%；
公司分别向控股股东借款777000万元、1035920万元、1398773.07万元和
398158.17万元。报告期各期末，公司其他应收款账面价值分别为449905.19万元、
610006.68万元、600221.65万元和638599.70万元，主要为应收关联方款项；存货
账面价值分别为2973553.56万元、7203496.39万元、10889409.21万元和
11688200.60万元，存货跌价准备余额分别为43333.05万元、71682.55万元、80376.99万元和79926.75万元。最近一期末，公司长期股权投资为558354.36万元，
7-2-12发行人及其境内控股子公司尚未取得房屋权属证书的房产面积合计约4857.6平方米。
请发行人补充说明：（1）结合营业收入及成本变化情况、行业景气度及政策变化情况等，说明公司房地产业务毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一
致；（2）结合公司经营情况、成本费用变动情况、同行业可比公司情况等，说明公司扣
非归母净利润逐年下滑的原因及合理性，相关不利因素是否具有持续性影响；（3）结合
（1）（2）及房地产宏观调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批准预售及其变化
情况、报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等，说明公司经营是否正常，是否具备持续经营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在，公司已采取的措施及相关措施的有效性；（4）结合报告期内融资代建模式形成收入、毛利率、具体融资模式、同行业可比公司等情况，说明融资代建模式相较于现有业务模式的优劣势，及对公司未来经营的预期影响；（5）结合报告期各期与关联方资金拆借及款项还款的情况包括主体、金额、利率、期限、原因等，银行及其他渠道借款金额及利率情况、同行业可比公司情况等，说明发行人向控股股东借款利率的定价依据，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形；（6）结合应收关联方款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况等），说明发生金额较大的原因及合理性，并结合账龄、期后回款及坏账核销情况、同行业可比公司情况等，说明其他应收款坏账准备计提是否充分；（7）结合报告期内存货构成明细，包括所处地点、面积，库龄、期后销售、所在地域分布情况及近期市场销售价格趋势，同行业可比公司情况等，说明存货跌价准备计提是否充分；（8）最近一期末是否存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会前六个月至今，公司已实施或拟实施的财务性投资的具体情况；（9）结合部分房屋未取得权属证书的基本情况
及具体原因、是否为发行人主营业务经营场所、是否存在受到处罚情况等，说明相关房屋是否存在被责令拆除的风险，是否可能对发行人及其子公司的经营产生重大不利影响，发行人是否有相关解决措施，是否属于重大违法行为，是否构成再融资发行障碍。
请发行人补充披露（1）-（7）涉及的相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）-（8）并发表明确意见，请发行人律师核查（9）并发表明确意见。
回复：
7-2-13一、发行人说明
（1）结合营业收入及成本变化情况、行业景气度及政策变化情况等，说明公司房
地产业务毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一致
1、公司房地产业务毛利率水平波动的原因及合理性
报告期内，发行人营业收入、营业成本情况如下：
单位：万元、%
2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
项目金额金额增长率金额增长率金额增长率
营业收入268885.683846704.88164.521454246.9018.231229999.83-12.54
其中：房地
产销售业务265342.003829169.76165.081444543.2018.361220471.61-12.47收入
营业成本237356.923329976.40197.051121019.7724.04903744.57-13.90
其中：房地
产销售业务235746.613320625.61197.491116223.8724.03899953.82-13.89成本
2020-2022年度和2023年1-3月，发行人房地产销售业务收入合计占营业收入的
比重分别为99.23%、99.33%、99.54%和98.68%，主营业务突出。
报告期内，发行人毛利率水平情况如下：
名称2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
毛利润31528.76516728.48333227.13326255.26
毛利率11.7313.4322.9126.52房地产销售业务
29595.40508544.16328319.33320517.79
毛利润房地产销售业务
11.1513.2822.7326.26
毛利率近年来，房地产行业景气度有所下降，房地产开发投资增速放缓，新房销售面积和销售金额同比增速下降。但政策方面，“房住不炒”政策主基调并未放松。随着“房住不炒”“因城施策”等房地产调控政策的实施，部分城市新房销售价格有所回落。另一方面，近年来公司业务主要集中地之一的华东地区如宁波、苏州等城市土地市场竞争较为激烈，同时北京项目有所增加，拿地成本有所抬升，随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，受到前述市场因素影响的低毛利项目进入结转周期，毛利空间有所收窄。
7-2-14最近三年及一期，发行人各期毛利贡献较高的项目情况如下：
单位：%
2023年1-3月2022年2021年2020年
毛利毛利毛利毛利项目名称毛利毛利毛利毛利贡献贡献贡献贡献率率率率率率率率昆明中交金地中央
注3注33.4933.5129.2937.809.8530.15公园
长沙中交中央公园注3注3注2注213.3343.2011.9533.86
重庆中交中央公园注3注317.1534.8126.7739.9133.8842.07
昆明中交锦绣雅郡注3注3注2注22.2554.2010.5841.47
北京上东郡44.9913.1112.5715.29----
北京亦庄橡树湾注3注321.6813.91----
广西中交雅郡29.6919.02------
合计74.6814.9654.9518.2971.6339.8966.2638.08
注1：毛利贡献率=某项目毛利/当期房地产销售业务毛利*100%
注2：长沙中交中央公园和昆明中交锦绣雅郡仅剩少量尾盘，故2022年销售情况该表不再统计。
注3：该等项目于2023年1-3月毛利较小或已售罄，故不再列示具体数据。
随着发行人在2020年-2021年度结转的若干高毛利主力项目（主要是拿地且开发较早的低成本项目）于2021年度基本集中结转完毕，比如：昆明中交锦绣雅郡在2020年基本结转完毕，长沙中交中央公园在2021年基本结转完毕，昆明中交金地中央公园也接近尾盘。2022年发行人结转面积较多且贡献收入金额较大的项目主要是近年来新开发的项目，受前述销售端和成本端因素叠加影响，该等项目毛利率有所降低，比如北京亦庄橡树湾毛利率为13.91%，北京上东郡为共有产权房毛利空间有限。2023年1-3月发行人毛利贡献较高的项目主要为北京上东郡和广西中交雅郡，均为近年来新开发项目。因此，2022年及2023年1-3月发行人毛利率较2021年度出现较大幅度降低。
2、与同行业可比公司变动情况分析
报告期内，发行人与同行业可比公司毛利率情况如下：
单位：%
名称2023年1-3月2022年度2021年度2020年度总体毛利率
中交地产11.7313.4322.9126.52
7-2-15名称2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
同行业可比公司：
可比公司均值20.7820.3623.5427.44
可比公司中位数19.5920.5921.8327.21
6家同行业可比公司：
金融街18.1515.6421.4532.86
城建发展29.2213.7322.2633.16
信达地产20.9025.2019.3130.00
光明地产9.3318.3717.2219.19
迪马股份18.0022.6816.2820.39
北辰实业15.1320.5520.5323.96
6家同行业可比公司均
18.4519.3619.5126.59
值
6家同行业可比公司中
18.0819.4619.9226.98
位数房地产业务毛利率
中交地产11.1513.2822.7326.26
同行业可比公司：
可比公司均值/20.6423.3528.66
可比公司中位数/19.8321.6627.38
6家同行业可比公司：
金融街/10.3216.6327.54
城建发展/11.2421.1131.52
信达地产/18.2516.3328.05
光明地产/19.5016.9819.70
迪马股份/22.6215.5820.09
北辰实业/18.1218.2021.96
6家同行业可比公司均
/16.6817.4724.81值
6家同行业可比公司中
/18.1816.8024.75位数
注1：2023年一季报未披露营业收入分类明细，故无法计算同行业可比公司房地产业务毛利率。
注2：上表中同行业可比公司毛利率均值、中位数均为全部32家同行业可比公司毛利
率的算术平均数、中位数；6家同行业可比公司均值、中位数为进一步所选6家
同行业可比公司毛利率的算术平均数、中位数。
发行人2020年度和2021年度房地产销售业务毛利率与同行业可比公司基本持平，
7-2-16总体呈现下降趋势，与行业变动情况一致。
2022年度及2023年1-3月发行人毛利率较2021年度出现大幅降低，且低于同行
业可比公司，主要原因为：*公司方面，受到新旧项目结转节奏的影响，早期拿地且开发的若干高毛利项目于2021年度基本集中结转完毕，随着近年来新开发的项目进入结转周期，受到销售端市场价格调控和成本端拿地相对较高等因素共同影响所致；发行人最近三年及一期各期间结转收入前十大项目的收入、成本及毛利率情况如下：
单位：万元、%
2023年2023年
2023年1-3月2023年1-3月
项目名称开工时间1-3月收1-3月收入成本入占比毛利率
北京上东郡2019年5月108176.4540.2393990.3213.11
广西中交雅郡2020年3月49220.5818.3139859.8619.02重庆西园雅集
2020年10月31117.9611.5730850.350.86
(L15)昆明中交碧桂
2019年9月11789.034.3810962.687.01
园映象美庐中交路劲璞玥
2017年11月11162.034.1511204.48-0.38
风华
舟山成均云庐2019年11月6852.672.556148.3010.28
武汉中交泓园2020年5月5938.932.215739.273.36长沙中交建发
2020年1月5426.232.025240.893.42
松雅院
天津中交香颂2018年10月5284.171.975595.12-5.88南京中交荣域
2017年8月3637.461.353368.127.40
家园
前十大合计238605.5288.74212959.3910.75
营业收入合计268885.68100.00237356.9211.73
单位：万元、%
2022年2022年
项目名称开工时间2022年度收入度收入2022年度成本度毛利占比率北京亦庄橡树
2020年9月796695.1820.71685859.8413.91
湾
北京上东郡2019年5月420130.9610.92355897.0615.29重庆中交中央
2017年10月251814.406.55164153.2434.81
公园
7-2-172022年2022年
项目名称开工时间2022年度收入度收入2022年度成本度毛利占比率宁波中交阳光
2019年10月237422.186.17215637.389.18
城春风景里长沙中交建发
2020年1月213207.815.54193036.209.46
松雅院昆明中交碧桂
2019年9月193898.915.04186410.743.86
园映象美庐
重庆中交漫山2015年12月177931.244.63152280.0614.42舟山中交成均
2019年10月102650.362.6784176.7218.00
雅院
重庆翰粼天辰2019年12月97823.092.5476078.5522.23昆明中交金地
2018年4月53237.771.3835399.2333.51
中央公园
前十大合计2544811.8966.162148929.0315.56
营业收入合计3846704.88100.003329976.4013.43
单位：万元、%
2021年2021年
项目名称开工时间2021年度收入度收入2021年度成本度毛利占比率昆明中交金地
2018年4月256849.3617.66159771.0937.80
中央公园重庆中交中央
2017年10月222357.4015.29133620.7639.91
公园昆明中交碧桂
2018年4月105881.127.28102187.143.49
园东园长沙中交中央
2012年5月102258.267.0358084.5243.20
公园南京中交荣域
2017年8月99464.386.8493760.085.74
家园合肥中交春风
2020年5月89485.386.1575529.2615.60
景里
重庆翰粼天辰2019年12月85030.725.8569096.6418.74
宁波中交雅郡2019年3月81032.715.5763823.3821.24中交路劲璞玥
2017年11月83191.655.7274870.9310.00
风华
重庆中交漫山2015年12月51916.003.5742331.2418.46
前十大合计1177466.9780.97873075.0325.85
营业收入合计1454246.90100.001121019.7722.91
7-2-18单位：万元、%
2020年2020年
项目名称开工时间2020年度收入度收入2020年度成本度毛利占比率重庆中交中央
2017年10月260755.5921.20151045.2842.07
公园宁波中交月湖
2018年7月197013.4716.02170553.4813.43
美庐苏州中交金地
2018年3月166078.7013.50147344.7111.28
大运河府长沙中交中央
2012年5月114292.409.2975587.7833.86
公园昆明中交金地
2018年4月105726.078.6073846.8330.15
中央公园南京中交荣域
2017年8月87424.587.1176985.7511.94
家园昆明中交锦绣
2017年9月82602.806.7248344.7041.47
雅郡杭州中交财富
2016年12月66319.705.3940357.9239.15
大厦中交路劲璞玥
2017年11月55119.864.4845559.6817.34
风华嘉兴中交四季
2017年12月36683.192.9828692.7621.78
美庐
前十大合计1172016.3595.29858318.8926.77
营业收入合计1229999.83100.00903744.5726.52
2020年度至2022年度，发行人收入前十大项目占发行人营业收入比例分别为95.29%、
80.97%和66.16%，随着结转收入项目逐步增多，前十大项目收入占比迅速下降，尤其
是2022年度结转收入的项目集中度明显降低。从项目毛利率情况看，2020年收入前十大项目均为2018年及之前获取并开工建设的项目，大部分项目毛利率较高。2021年收入前十大项目中有合肥中交春风景里、重庆翰粼天辰、宁波中交雅郡三个项目为2019年及以后开工建设，该三个项目收入占前十大项目收入比例为21.70%，毛利率平均为
18.43%，导致2021年公司毛利率低于2020年。2022年收入前十大项目中有七个项
目是2019年及以后开工建设，其收入占前十大项目收入比例为81.02%，该七个项目毛利率均值为12.84%。2023年1-3月，发行人收入前十大项目中有七个项目是2019年及以后开工建设，其收入占前十大项目收入比例为91.58%，该七个项目毛利率均值为11.77%。因此，2019年及以后获取的项目毛利率普遍明显降低，随着这些项目于
7-2-192022年陆续进入交付结转周期，在收入结构中已占大部分比例，从而导致2022年度及
2023年1-3月毛利率下降较多，且降幅高于同行业可比公司。
*行业方面，根据国家统计局数据，2020年全国房地产开发投资同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点，其中住宅投资增长7.6%，比上年回落6.3个百分点，房屋新开工面积同比增长3.7%，增速比上年回落5.0个百分点，房地产开发企业土地购置面积同比下降1.1%，土地成交价款同比增长17.4%；2021年全国房地产开发投资额同比增速4.4%，房屋新开工面积同比下降11.4%，房地产开发企业土地购置面积同比下降15.5%，土地成交价款同比增长2.8%；2022年全国房地产开发投资额同比下降
10.0%，房屋新开工面积同比下降39.4%，房地产开发企业土地购置面积同比下降
53.4%，土地成交价款同比下降48.4%。2020年以来，房地产行业整体开发投资增速放缓，新开工面积下降，房地产开发企业拿地规模减少，拿地成本增加。同行业可比上市公司大多数采取收缩战略，2020年末、2021年末和2022年末同行业可比上市公司存货余额同比增幅均值分别为9.13%、2.12%和-4.71%，但发行人抓住机遇迅速发展，开发项目数量和投资规模增加较多，2020年末、2021年末和2022年末发行人存货余额同比增幅分别为142.25%、51.17%和-1.79%，增速远高于同行业可比上市公司。由于房地产项目从拿地到交付的周期一般为2-3年，发行人2022年度交付结转的项目大部分为2019年-2020年前后拿地并建设，如前述分析，该等项目毛利率有所降低，因此，发行人2022年度毛利率下降幅度高于同行业可比上市公司。
综上所述，受地产行业增速下降及地产调控政策影响，报告期内发行人毛利水平出现波动，其中发行人2020年度和2021年度房地产销售业务毛利率与同行业可比公司基本持平，总体呈现下降趋势，与行业变动情况一致。2022年度及2023年1-3月发行人毛利率较2021年度出现大幅降低，且低于同行业可比公司，主要是受到新旧项目结转结构的影响，具备合理性。
（2）结合公司经营情况、成本费用变动情况、同行业可比公司情况等，说明公司
扣非归母净利润逐年下滑的原因及合理性，相关不利因素是否具有持续性影响
1、公司扣非归母净利润逐年下滑的原因及合理性
报告期内，公司主要财务数据及指标变动情况具体如下：
7-2-20单位：万元、%
2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
项目占营业占营业占营业占营业金额收入比金额收入比金额收入比金额收入比例例例例
营业收入268885.68100.003846704.88100.001454246.90100.001229999.83100.00
营业成本237356.9288.273329976.4086.571121019.7777.09903744.5773.48
毛利润31528.7611.73516728.4813.43333227.1322.91326255.2626.52
税金及附加3553.121.3248292.011.2667711.604.6646303.703.76
销售费用11236.264.18106278.372.7669269.704.7651908.984.22
管理费用8704.523.2446521.911.2149879.353.4343374.113.53
财务费用8882.703.3030140.400.7846756.043.2249878.574.06期间费用小
28823.4710.72182940.684.75165905.0911.41145161.6611.81
计
投资收益-898.70-0.33-960.19-0.0279812.705.4942742.913.48资产处置收
33.460.0187.980.0014.570.0076.630.01
益资产减值损
336.190.13-56800.10-1.48-13775.43-0.95-34651.11-2.82
失信用减值损
1799.470.67-27459.77-0.71-14847.65-1.02-800.85-0.07
失
其他收益74.920.03461.830.01236.120.024269.780.35
营业利润497.510.19200339.655.21151050.7510.39146427.2611.90
利润总额537.350.20218255.215.67152237.7610.47146381.9911.90
净利润-9192.43-3.42102232.832.6673921.675.0889601.267.28归属于母公
司所有者的-20189.30-7.513393.950.0923564.541.6234748.942.83净利润扣除非经常性损益后的
-20944.62-7.79-18630.43-0.48-43239.07-2.972115.720.17归属母公司股东净利润
2020-2022年度和2023年1-3月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润金额
分别为34748.94万元、23564.54万元、3393.95万元和-20189.30万元，呈现逐年降低趋势。主要受到成本及毛利变动、期间费用变动、减值准备计提等事项影响。
（1）成本及毛利变动
公司经营情况方面，最近三年及一期，公司房地产项目签约销售金额分别为533.00亿元、560.00亿元、458.82亿元和100.67亿元，销售情况良好。房地产项目开发建设、竣工交付有序进行。
7-2-21随着交付结转的房地产项目增加，报告期内，营业成本随着营业收入的增长而增加。
房地产销售业务成本结构方面，最近三年土地成本占比分别为33.56%、43.87%和
56.22%，土地成本占比显著提高。同时，近年来，随着“房住不炒”“因城施策”等房地产
调控政策的实施，部分城市新房销售价格有所回落，销售价格回落以及成本增加进一步压缩房地产项目毛利空间。报告期内，发行人毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和11.73%，呈现下降趋势。近年来公司前期土地获取成本较高的部分低毛利项目结算占比逐步提高，因此，尽管报告期内发行人营业收入和毛利润呈现增长趋势，但毛利润增长速度缓于营业收入增长速度。
（2）期间费用变动
2020-2022年度和2023年1-3月，发行人期间费用合计分别为145161.66万元、
165905.09万元、182940.68万元和28823.47万元，占同期营业收入的比例分别为
11.81%、11.41%、4.75%和10.72%。
单位：万元、%
2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
项目占营业占营业占营业占营业金额收入比金额收入比金额收入比金额收入比例例例例销售
11236.264.18106278.372.7669269.704.7651908.984.22
费用管理
8704.523.2446521.911.2149879.353.4343374.113.53
费用财务
8882.703.3030140.400.7846756.043.2249878.574.06
费用期间
费用28823.4710.72182940.684.75165905.0911.41145161.6611.81合计
2022年房地产开发项目较多，委托代销及其他销售服务费与房地产项目推盘销售
量呈现正相关，因此2022年销售费用同比增幅明显。总体来讲，报告期内，发行人期间费用总额呈现逐步增长趋势。2022年度由于营业收入同比增长较快，导致期间费用率较低。
（3）减值损失变动
报告期内，资产减值损失及信用减值损失情况如下：
7-2-22单位：万元、%
2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
项目占营业占营业占营业占营业金额收入比金额收入比金额收入比金额收入比例例例例资产减
336.190.13-56800.10-1.48-13775.43-0.95-34651.11-2.82
值损失信用减
1799.470.67-27459.77-0.71-14847.65-1.02-800.85-0.07
值损失
合计2135.660.80-84259.87-2.19-28623.08-1.97-35451.96-2.89
最近三年，资产减值损失及信用减值损失总体呈现增加趋势，尤其是2022年，房地产行业市场销售情况整体不乐观，部分房企资金流持续紧张，房地产项目存货面临较大的减值压力，应收款项存在的坏账风险有所增加。因此，公司对截至2022年12月
31日的应收款项、存货、长期股权投资等进行减值测试，对发生减值损失的资产计提
了资产减值准备，对应收款项、财务担保合同等存在预期信用损失的计提了信用减值准备，计提金额较往年有明显增加。
（4）少数股东损益影响
报告期各期，发行人净利润、少数股东损益、归母净利润情况如下：
单位：万元
项目2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
净利润-9192.43102232.8373921.6789601.26
少数股东损益10996.8798838.8850357.1354852.32归属于母公司所有者的净利
-20189.303393.9523564.5434748.94润
发行人少数股东损益金额较大，报告期内各期少数股东损益金额前五名项目公司情况如下：
2023年1-3月少数股东损益金额前五名项目公司情况
单位：%、万元
2023年1-3月
少数股东项目公司名称项目公司少数股东名称少数股东损益持股比例金额北京金地致远企业管理咨询有
28.002705.12
中交世茂（北京）置业限公司
有限公司北京茂康企业管理有限公司35.003381.40
小计63.006086.51
7-2-232023年1-3月
少数股东项目公司名称项目公司少数股东名称少数股东损益持股比例金额
中交一航局城市投资发展(天
30.002023.21
广西中交城市投资发津)有限公司
展有限公司中交城市投资控股有限公司30.002023.21
小计60.004046.42
中交投资有限公司20.00193.98中交雄安产业发展有
中交雄安投资有限公司40.00387.96限公司
小计45.00581.94舟山嘉晨房地产咨询合伙企业
0.252.07
中交地产舟山开发有（有限合伙）
限公司中交第三航务工程局有限公司49.00404.85
小计49.25406.91厦门润昀房地产开发
深圳市润投咨询有限公司49.00377.70有限公司
合计11499.49
注1：上表中项目公司均由发行人并表。
注2：少数股东合计持有中交世茂（北京）置业有限公司63%股权，但中交地产并表中交世茂（北京）置业有限公司的原因为：中交地产通过其全资子公司华通置业有限公司
间接持有中交世茂（北京）置业有限公司37%的股权，北京茂康企业管理有限公司和北京金地致远企业管理咨询有限公司分别持有其35%和28%的股权。根据中交世茂（北京）置业有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过；董事会共七人，华通置业有限公司委派三人，北京金地致远企业管理咨询有限公司委派一人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。华通置业与北京金地致远企业管理咨询有限公司签署协议，约定双方行使股东权利、董事权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以华通置业有限公司或其委派的董事的意见进行提案或表决。
因此，华通置业有限公司拥有对中交世茂（北京）置业有限公司的控制权，相应将其纳入合并范围。
注3：中交地产持有广西中交城市投资发展有限公司40%的股权，中交城市投资控股有限公司和中交一航局城市投资发展（天津）有限公司分别持有广西中交城市投资发展有
限公司30%的股权。根据广西中交城市投资发展有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东会决议需要全体股东二分之一以上表决权通过；董事会共五人，中交地产委派三人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。中交地产与中交一航局城市投资发展（天津）有限公司签署协议，约定双方行使股东权利、董事权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以中交地产或中交地产委派的董事的意见进行提案或表决。因此，中交地产拥有对广西中交城市投资发展有限公司的控制权，相应将其纳入合并范围。
注4：中交地产与同受中交集团控制的关联方中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）
和中交雄安投资有限公司（以下简称“雄安投资”）共同出资设立中交雄安产业发展有
限公司（以下简称“雄安产业”），持股比例分别为40%、20%及40%。中交地产与中交投资和雄安投资签订一致行动协议书，约定在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以中交地产或中交地产委派的董事的意
7-2-24见进行提案或表决。因此，中交地产拥有对雄安产业的控制权，相应将其纳入合并范围。
2022年度少数股东损益金额前五名项目公司情况
单位：%、万元少数股东2022年少数股项目公司名称项目公司少数股东名称持股比例东损益金额
中交润致（北京）置业北京润置商业运营管理有限公
49.0036198.19
有限公司司北京金地致远企业管理咨询有
28.0010506.58
中交世茂（北京）置业限公司
有限公司北京茂康企业管理有限公司35.0013133.22
小计63.0023639.80嘉兴稳投五号投资合伙企业（有
0.1049.29重庆中交西南置业有限合伙）
限公司金地（集团）股份有限公司28.9014245.98
小计29.0014295.28
厦门大唐房地产集团有限公司30.005029.72重庆肃品房地产开发
重庆金科房地产开发有限公司35.005868.00有限公司
小计65.0010897.72中交地产舟山置业有
中交第三航务工程局有限公司49.005995.86限公司
合计91026.86
注1：上表中项目公司均由发行人并表。
注2：少数股东合计持有重庆肃品房地产开发有限公司65%股权，但中交地产并表重庆肃品房地产开发有限公司的原因为：中交地产持有重庆肃品房地产开发有限公司35%的股权，重庆金科房地产开发有限公司和厦门大唐房地产集团有限公司分别持有重庆肃品房地产开发有限公司35%和30%的股权。根据中交地产与重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司签订的合作开发协议，重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司同意中交地产在股东会中享有51%的表决权。根据重庆肃品房地产开发有限公司章程约定，股东会决议（除修改公司章程、增加或者减少注册资本、对外担保，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式）经代表二分之一以上表决权的股东通过。董事会共五人，中交地产委派三人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。因此，中交地产拥有对重庆肃品房地产开发有限公司的控制权，相应将其纳入合并范围。
2021年度少数股东损益金额前五名项目公司情况
单位：%、万元少数股东2021年少数股项目公司名称项目公司少数股东名称持股比例东损益金额嘉兴稳投五号投资合伙企业（有
0.1058.21重庆中交西南置业有限合伙）
限公司金地（集团）股份有限公司28.9016822.77
小计29.0016880.98
7-2-25少数股东2021年少数股
项目公司名称项目公司少数股东名称持股比例东损益金额昆明中交金汇置业有昆明金地云盛房地产开发有限
48.009997.45
限公司公司昆明中交金盛置业有中交云南建设投资发展有限公
30.008927.42
限公司司
厦门大唐房地产集团有限公司30.003416.26重庆肃品房地产开发
重庆金科房地产开发有限公司35.003985.63有限公司
小计65.007401.89长沙中住兆嘉房地产
中国房地产开发集团有限公司20.003975.40开发有限公司
合计47183.15
注1：上表中项目公司均由发行人并表。
注2：少数股东合计持有重庆肃品房地产开发有限公司65%股权，但中交地产并表重庆肃品房地产开发有限公司的原因为：中交地产持有重庆肃品房地产开发有限公司35%的股权，重庆金科房地产开发有限公司和厦门大唐房地产集团有限公司分别持有重庆肃品房地产开发有限公司35%和30%的股权。根据中交地产与重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司签订的合作开发协议，重庆金科房地产开发有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司同意中交地产在股东会中享有51%的表决权。根据重庆肃品房地产开发有限公司章程约定，股东会决议（除修改公司章程、增加或者减少注册资本、对外担保，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式）经代表二分之一以上表决权的股东通过。董事会共五人，中交地产委派三人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。因此，中交地产拥有对重庆肃品房地产开发有限公司的控制权，相应将其纳入合并范围。
2020年度少数股东损益金额前五名项目公司情况
单位：%、万元少数股东持股2020年少数股项目公司名称项目公司少数股东名称比例东损益金额嘉兴稳投五号投资合伙企业
0.1076.67
重庆中交西南置业有（有限合伙）
限公司金地（集团）股份有限公司28.9022156.48
小计29.0022233.14昆明中交金汇置业有昆明金地云盛房地产开发有
48.0018026.62
限公司限公司
中交地产（苏州）有限
中国路桥工程有限责任公司30.007995.31公司昆明众垚建设项目管理合伙
8.001828.86
中交昆明置业有限公企业（有限合伙）
司中交置业有限公司19.004343.55
小计27.006172.41苏州华运地产有限公苏州金鸿悦房地产开发有限
49.005709.49
司公司
7-2-26少数股东持股2020年少数股
项目公司名称项目公司少数股东名称比例东损益金额
合计60136.97
注：上表中项目公司均由发行人并表。
报告期内，发行人部分毛利较高的项目持股比例较低。上表中各期少数股东损益金额较高的前五大项目其收入金额和毛利润亦相对较高，是当期收入和净利润来源的主力项目，发行人对该等项目公司的持股比例相对较低。最近三年及一期发行人对各期少数股东损益金额较高的前五大项目的持股比例均值分别为63.40%、61.60%、49.00%和
43.75%。同时，部分持股比例较高的项目出现账面亏损。最近三年及一期发行人对各
期亏损前五大项目公司的持股比例均值分别为71.60%、90.20%、90.20%和98.00%。
因此，受到当期利润贡献项目股权结构的影响，发行人少数股东损益金额较高，归母净利润较低。
32家同行业可比上市公司中，2022年度少数股东损益占净利润比例较高（比例超过70%）的公司为：
公司名称2022年度少数股东损益/净利润
京能置业87.00%
中华企业84.33%
中国武夷79.42%
光明地产70.35%另外，同行业可比上市公司迪马股份和大悦城2022年度少数股东损益金额较高但净利润为负数，具体如下：
单位：万元公司名称2022年度少数股东损益2022年度净利润
迪马股份86857.17-262855.24
大悦城66012.45-222264.54
（5）非经常性损益影响
报告期内，发行人的非经常性损益主要构成及对净利润的影响情况如下：
单位：万元
名称2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
-24501.31571.54-投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
7-2-27名称2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
购买日之前所持股权于购买日
按公允价值重新计量的投资收-54.281740.4636402.57益
丧失控制权后，剩余股权按公--76738.389671.82允价值重新计量产生的利得
其他事项1827.073653.8713802.659369.50
小计1827.0728209.4692853.0355443.89
所得税影响额437.592683.6722653.309885.81
少数股东权益影响额（税后）634.173501.403396.1312924.87归属母公司的非经常性损益合
755.3122024.3866803.6132633.22
计
归属于母公司所有者的净利润-20189.303393.9523564.5434748.94扣除非经常性损益后的归属母
-20944.62-18630.43-43239.072115.72公司股东净利润
房地产企业进行房地产项目开发通常会设立单独的项目公司，即采用项目公司制开发建设项目。近年来，行业内较为普遍采用合作开发模式，合作方共同出资持有项目公司股权。
报告期内，发行人存在通过增持股权或其他方式而取得对参股项目公司的控制，或处置股权而丧失对控股项目公司控制权的情形。根据《企业会计准则》的相关规定，合并变动的会计核算会产生“购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计量的投资收益”、“丧失控制权后剩余股权按公允价值重新计量产生的利得”等。该等投资收益属于非经常性损益。
报告期内，发行人扣非后归母净利润计算过程如下：
单位：万元
项目2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
归属于母公司所有者的净利润-20189.303393.9523564.5434748.94
减：归属于母公司所有者的非
755.3122024.3866803.6132633.22
经营性损益扣非后归属于母公司所有者的
-20944.62-18630.43-43239.072115.72净利润
报告期内，发行人扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为2115.72万元、-43239.07万元、-18630.43万元和-20944.62万元，2022年度扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润较2021年减少亏损56.91%，出现明显好转迹象。
2、同行业可比公司情况
7-2-28最近三年，发行人和32家同行业可比上市公司扣非归母净利润同比变动情况如下：
2022年较2021年2021年较2020年
项目同比变动情况同比变动情况扣非归母净利润同比变动情况
中交地产：
变动比例-56.91%-2143.70%变动方向亏损收窄由盈转亏同行业可比公司
变动均值-302.14%-67.23%
变动中值-49.87%-31.59%
2022年较2021年2021年较2020年
项目变动公司数量变动公司数量
32家同行业可比公司：
盈利增长57盈利减少1015亏损扩大41亏损收窄22由盈转亏87扭亏为盈30
注：上表中同行业可比公司变动均值、中值为全部32家同行业可比公司相关指标的算
术平均数、中位数近年来，房地产行业上市公司盈利能力普遍承压。据统计，同行业可比上市公司扣非归母净利润2021年和2022年同比以负向变动为主（盈利减少、亏损扩大或由盈转亏）。因此，报告期内，发行人报告期内扣非归母净利润变动情况与同行业可比上市公司变动趋势一致，但发行人2022年度同比下滑有所收窄。
3、相关不利因素是否具有持续性影响分析
受到毛利率、期间费用、减值损失、少数股东损益、非经常性损益等因素影响，报告期内，发行人扣非归母净利润总体下降，与同行业可比上市公司变动趋势一致，具备合理性。另外，发行人2022年度扣非归母净利润同比下滑幅度有所收窄，减少亏损
56.91%，出现明显好转迹象。
政策方面，2022年7月，中央政治局会议明确指出要落实地方政府责任，稳定房
7-2-29地产市场，保交楼、稳民生。地方政府、监管机构陆续出台了一系列利好政策；销售方面，2022年下半年房地产利好政策密集出台，房地产销售环比有一定改善。进入2023年，房地产支持政策继续推进，从中央经济工作会议表态支持住房改善消费、防范化解头部房企风险，到首套住房贷款利率动态调整机制的建立，以及住建部长针对支持首套、二套住房消费需求的明确支持态度，体现了行业政策对项目建设、销售等环节的明确支持。在相关政策支持下，预计行业因素带来的不利影响将逐渐出清。公司方面，自2022年以来，公司在拿地方面奉行更为精准的策略，进一步向核心城市、核心区域聚焦，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜，进一步提升市场研判能力，提升合作、收并购谈判能力。因此，尽管报告期内发行人毛利率呈现下降趋势，2022年毛利率为
13.43%，但是项目结构中随着拿地较早的老项目已基本结转完毕，近年来新拿地的项
目毛利率总体差异不大，预计总体毛利率将逐渐趋于稳定。总体来讲，影响毛利率下降的主要因素和风险仍然存在，但影响程度将大幅度减弱。期间费用方面，报告期内期间费用总体变动不大，且随着营业收入的增长，期间费用率将有所降低。因此，成本费用因素存在一定持续性，但影响程度将得到逐步改善。
减值损失方面，随着政策利好传导至业务端，房地产销售逐步回暖，减值损失的不利因素预期将减弱。少数股东损益方面，受到持有项目公司股权结构的影响，少数股东损益占比较高，短期内具有持续性，发行人将通过提高优质项目公司的权益比例逐步改善归母净利润占比。非经常性损益因素影响主要是因合并事项导致，预计不具有持续性。
综上所述，成本费用和减值损失的不利因素存在一定持续性，但影响程度将得到逐步改善；少数股东损益因素短期内仍具有持续性；非经常性损益因素预计不存在持续性。
（3）结合（1）（2）及房地产宏观调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批
准预售及其变化情况、报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等，说明公司经营是否正常，是否具备持续经营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在，公司已采取的措施及相关措施的有效性
1、房地产宏观调控政策及行业景气度
房地产开发行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投
7-2-30资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点之一。
近年来全国商品住宅销售情况有所波动。2020年，外部环境虽然存在空前的不确定性，但在房地产领域，房住不炒政策并未放松，销售面积154878万平方米，同比增长3.15%；销售金额154567亿元，同比增长10.85%。2021年，全国商品住宅销售面积为156532万平方米，同比增长1.07%；销售金额162730亿元，同比增长5.28%。
2022年，全国商品住宅销售面积为135837万平方米，同比下降24.30%；销售金额
133308亿元，同比下降26.70%。
2022年下半年以来，在销售低迷和融资不畅导致民营房企信用风险事件频发，债
务违约与不能如期交楼的风险均抬升的大背景下，出于盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展的目的，在坚持“房住不炒”定位、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的基调的同时，监管机构出台了多项政策支持优质房企改善资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，包括“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资等，推动行业信用端困难纾解和流动性整体优化，落实“保交楼、保民生”，促进中长期基本面企稳。
2、房地产投资增速近年来，全国住宅房地产的开发投资有所波动但总体保持稳定，占房地产开发投资的比重约70%。其中，2020年住宅开发投资额104446.00亿元，较上年增长7.60%，增速较上年减少6.44个百分点，住宅开发投资占房地产开发投资比重达73.84%；2021年住宅开发投资额111173.00亿元，较上年增长6.44%，增速较上年减少1.16个百分点，住宅开发投资占房地产开发投资比重达75.32%；2022年住宅开发投资额
100646.00亿元，较上年下降9.50%，住宅开发投资占房地产开发投资比重达75.73%。
全国住宅房产开发投资情况
单位：亿元、%项目2022年2021年2020年房地产开发投资额132895.00147602.00141443.00
住宅开发投资额100646.00111173.00104446.00
住宅开发投资占比75.7375.3273.84
资料来源：国家统计局
7-2-313、批准预售及其变化情况
近期以来，多地商品住宅批准预售面积小于销售面积。根据中指院数据，2023年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应（即新增批准预售面积）约1493万平方米，同期月均成交面积约2229万平方米。批准预售面积小于销售面积可以持续调整市场商品房供需关系，对商品房去库存及销售有一定正向作用。
4、报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积
报告期内，发行人新开工面积、签约销售金额、销售回款等业务情况如下表所示：
项目2023年1-3月2022年2021年2020年新开工面积（万平方米）13.38152.79671.10404.12
签约销售面积（万平方米）48.65195.78228.51242.00
结转收入面积（万平方米）18.08210.99113.67100.17
签约销售金额（亿元）100.67458.82560.00533.00
销售回款金额（亿元）100.52450.84591.00378.00
报告期内，发行人新开工面积达404.12万平方米、671.10万平方米、152.79万平方米及13.38万平方米。2022年发行人新开工面积有所降低，主要系发行人调整拿地策略，优选合作企业，控制合作风险，动态调整开工节奏。报告期内，发行人签约销售面积达242.00万平方米、228.51万平方米、195.78万平方米及48.65万平方米。2022年签约销售面积略有下降，主要原因为受宏观经济和房地产市场情况等因素影响，整体销售放缓，但发行人销售面积下降幅度相较同行业公司更低。报告期内发行人结转收入面积稳定增长，发行人打造高品质建设质量，落实早交付原则，各项经营指标均较为正常。报告期内公司销售回款面积有所波动但保持相对稳定。由于销售回款涉及单房源销售的跨期回款，销售回款面积统计难度大，因此行业内通常统计销售回款金额作为回款指标。报告期内，发行人销售回款金额分别为378.00亿元，591.00亿元、450.84亿元及100.52亿元，总体保持稳定。公司也会继续细化回款管理，加快回款节奏，分类施策。
5、现金流方面
截至2023年3月末，发行人货币资金余额为1295721.40万元，其中现金及现金等价物余额人民币1002976.35万元，一年内到期的长期应收款人民币199689.58万
7-2-32元。于2023年3月31日，发行人未来一年内需偿付的金融机构及关联方等债务本金
为人民币2252566.27万元，应付票据及应付账款余额人民币1461511.02万元。除尚未使用的银行授信额度外，受2022年下半年及2023年上半年房地产行业政策的利好影响，预计2023年全年销售额将进一步提升，销售回款较2022年实现增加，同时，发行人将通过公开市场发行债券、供应链 ABS 等方式融资以缓解偿债压力。另外，发行人将持续从控股股东获得资金支持。因此，现金流方面能够保障持续运营。
6、对经营业绩不利因素情况分析
报告期内，受到毛利率、期间费用、减值损失、少数股东损益、非经常性损益等因素影响，发行人扣非归母净利润有所下滑，具体分析详见本题回复之“（2）结合公司经营情况、成本费用变动情况、同行业可比公司情况等，说明公司扣非归母净利润逐年下滑的原因及合理性，相关不利因素是否具有持续性影响”。成本费用和减值损失的不利因素存在一定持续性，但影响程度将得到逐步改善；少数股东损益因素短期内仍具有持续性；非经常性损益因素预计不存在持续性。上述下降与同行业可比上市公司变动趋势一致，具备合理性。另外，发行人2022年度扣非归母净利润同比下滑幅度有所收窄，减少亏损56.91%，出现明显好转迹象。报告期内，发行人各项经营指标较为正常，持续经营能力良好。
综上所述，发行人业务经营正常，部分对发行人业绩存在不利影响的因素存在一定持续性，但不会对发行人持续经营能力构成重大不利影响，持续经营能力良好。
（4）结合报告期内融资代建模式形成收入、毛利率、具体融资模式、同行业可比
公司等情况，说明融资代建模式相较于现有业务模式的优劣势，及对公司未来经营的预期影响
融资代建与传统代建的区别在于代建服务提供方在提供代建服务的同时，亦通过作为资金方或提供融资渠道等方式解决甲方的融资需求。发行人下属代建板块业务模式主要以政府代建、商业代建等为主。为降低业务风险，发行人未实际开展融资代建业务。
最近三年，发行人代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%，其中
7-2-332022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分项目收入未达到确认条件。发行人
2020-2022年度代建业务收入保持上升趋势，主要系发行人近年来充分利用中交集团主
业优势与合作方资源，积极布局代建业务。
项目2022年度2021年度2020年度代建业务收入2477万元1155万元1050万元
代建业务毛利率-4.55%35.39%57.56%
目前选取同行业可比公司开展代建业务较少，因此选取行业内主营业务为代建、业务模式较为成熟的上市公司作为可比公司，包括绿城管理（9979.HK）及中原建业
（9982.HK），报告期内相关财务数据如下：
单位：万元，%
2022年度2021年度2020年度
绿城管理
营业收入265599.20224315.80181297.50
毛利138860.70104065.8086135.20
毛利率52.28%46.39%47.51%中原建业1
营业收入60567.90130144.90115208.20
2022年度，受到行业因素影响，中原建业新签约建筑面积及在管项目合约销量双双下降，营业收入有较大下滑，而绿城管理依托龙头优势及业务和地域上的多元化布局，营业收入保持增长。
代建业务具有低负债、低投资以及较强抗周期的特点，相较于发行人传统地产开发业务，虽然代建业务产生的绝对收入及利润相对较少，占比较低，公司将继续探索多元化业务发展可行性。
综上所述，发行人尚未实际开展融资代建业务。报告期内，公司代建业务规模较小，占当期营业收入比重较低。公司将继续探索多元化业务发展可行性。
1未披露营业成本及毛利
7-2-34（5）结合报告期各期与关联方资金拆借及款项还款的情况包括主体、金额、利率、期限、原因等，银行及其他渠道借款金额及利率情况、同行业可比公司情况等，说明发行人向控股股东借款利率的定价依据，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形
1、报告期内发行人融资情况
发行人的融资途径可依据不同融资机构主要分为银行贷款、债券、信托融资、控股
股东方借款，报告期详细情况如下：
（1）2023年1-3月
单位：万元期末融资本年拆入平均融期限结构融资途径余额金额资成本
1年之内1-2年2-3年3年以上
银行贷款3382883.68505722.144.64%1124382.821290921.38736254.38231325.10
债券580000.00200000.004.97%120000.00280000.0070000.00110000.00
信托融资420170.0077543.007.57%361500.0058670.00--控股股东方
1749688.15138800.007.25%266800.001382888.15100000.00-
借款
其他714408.14143640.634.62%379883.45142798.9586725.74105000.00
合计6847149.971065705.775.59%2252566.273155278.48992980.12446325.10
（2）2022年
单位：万元期末融资本年拆入平均融资期限结构融资途径余额金额成本
1年之内1-2年2-3年3年以上
银行贷款3082814.361656757.404.90%1091196.881220563.01662060.11108994.36
债券424853.6080000.004.77%164853.6080000.0070000.00110000.00
信托融资650967.00221627.007.47%544077.006890.00-100000.00控股股东方
1774374.651719029.757.15%150000.001340054.65284320.00-
借款
其他626301.32754720.594.68%204136.99224541.5892622.74105000.00
合计6559310.934432134.745.75%2154264.472872049.241109002.85423994.36
（3）2021年
单位：万元期末融资期限结构本年拆入平均融资融资途径余额金额成本
1年之内1-2年2-3年3年以上
7-2-35银行贷款2308536.462138012.604.96%549082.63708348.28858642.80192462.75
债券845874.00512800.004.91%498074.00167800.00-180000.00
信托融资1855686.10581000.007.50%696710.10684980.00205000.00268996.00控股股东方
672791.50719853.078.01%-236000.00342791.5094000.00
借款
其他611098.23957485.476.90%153522.85101117.20356444.8813.30
合计6293986.294909151.146.06%1897389.581898245.481762879.18735472.05
（4）2020年
单位：万元期末融资本年拆入平均融资期限结构融资途径余额金额成本
1年之内1-2年2-3年3年以上
银行贷款1410645.161402441.185.24%-142285.001065866.16202494.00
债券681000.00464000.004.74%-274000.00290000.00117000.00
信托融资1658100.371744633.007.47%223300.00610802.37555000.00268998.00控股股东方借
678920.00350920.008.30%112920.00183000.00383000.00-
款
其他127352.701344847.497.78%26352.702000.0099000.00-
合计4556018.235306841.676.43%362572.701212087.372392866.16588492.00
发行人主要的融资途径为银行贷款、信托融资、债券融资和控股股东方借款；报告期内，发行人始终优先利用低成本融资渠道，根据所持有的房地产项目情况，优先应用银行开发贷款额度。受房地产市场影响及相关政策调控，发行人融资途径及额度等均受到一定限制，从银行及其他金融机构处实现融资存在贷款条件、放款时间、放款额度等一系列不确定性，因此向控股股东方申请借款是为多方融资条件比较之后选取的较为及时和便捷的融资方式。在充分利用相对低成本的融资渠道之后，发行人因规模扩张及生产经营的需要，通过关联方资金拆借来填充资金缺口。
报告期各期末，发行人向控股股东方融资的期末余额分别为67.89亿元、67.28亿元、177.44亿和174.97亿元，平均借款利率分别为8.30%、8.01%、7.15%和7.25%，借款期限在1年至5年之间。发行人向控股股东借款主要用于保障发行人项目建设和日常经营过程中对资金的需求，借款时无需明确具体用途。
2、发行人向控股股东方融资借款情况与关联方资金拆借、银行及其他渠道借款金
额及利率情况、同行业可比公司情况的比较
发行人向控股股东借款利率系综合根据用途、担保情况、市场融资利率和期限确定，
7-2-36与关联方资金拆借情况、银行及其他渠道借款金额及利率情况、同行业可比公司情况具
体比较如下：
（1）与关联方资金拆借及款项还款的情况
1）关联方资金拆入情况及还款情况
2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-3月，发行人关联方资金拆入总额
分别为1695767.49万元、1577338.54万元、1922865.25万元和169774.00万元。
除向控股股东方借款外，发行人吸收关联方借款主要为应付项目公司及应付合作方的项目合作款，借款期限主要在1-3年之间，与发行人向控股股东处借款情况相似。除发行人合并范围内子公司武汉中交德禄香颂置业有限公司的拆入款项尚处于诉讼进程中暂
未归还以外，其余关联方资金拆入均提前或按时还款，或双方协商签订展期协议，并无逾期未归还情形。
报告期内上述吸收关联方借款利率，主要通过加权成本、税费、当时的市场利率及项目情况确定，与控股股东方拆入利率相近。
报告期各期，发行人与关联方资金拆入发生额前五大的具体情况如下表所示：
*2023年1-3月单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
20000.007.50%2023/3/242024/3/24控股股东提供
中交房地产集团有限公司借款用于投资
118800.007.50%2023/1/192023/7/13拓展
应付合作方的
厦门益悦置业有限公司14700.000.00%2023/3/92024/3/8项目合作款
5760.000.00%2023/2/282026/2/28
厦门保润房地产开发有限应付项目公司
5760.000.00%2023/3/222026/3/22
公司合作款
2304.000.00%2023/3/312026/3/31
江苏保利宁晟房地产开发应付合作方的
2450.004.75%2023/1/92023/12/19
有限公司项目合作款
注：2023年1-3月发行人共与四家关联方发生资金拆入情况。
*2022年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
7-2-37主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
8.00%2022/1/132024/1/13
58000.00
7.50%2022/3/312022/3/31
370000.00
7.50%2022/3/312024/3/31
30000.00
7.50%2022/5/182024/5/18
40000.00
7.50%2022/5/202024/5/20
75000.00
7.50%2022/5/262024/5/26
35000.00
7.50%2022/6/152024/6/15
215000.00
7.50%2022/6/272024/6/27
30000.00
7.50%2022/7/72024/7/7
55000.00
7.50%2022/12/162024/12/16
126000.00
7.50%2022/12/162024/12/16
80000.00
7.50%2022/12/302025/6/30
100000.00
7.50%2022/7/272024/7/27
10000.00
7.50%2022/8/52024/8/5控股股东提供
12780.00
中交房地产集团有限公司借款用于投资
7.50%2022/8/92024/8/9
10000.00拓展
7.50%2022/8/152024/8/15
59220.00
7.50%2022/9/192024/9/19
45000.00
7.50%2022/9/212024/9/21
5100.00
7.50%2022/9/262024/9/26
25000.00
7.50%2022/9/292024/9/29
24000.00
7.50%2022/10/172024/10/17
20000.00
7.50%2022/10/182024/10/18
17680.00
7.50%2022/10/192024/10/19
60000.00
7.50%2022/9/292022/10/10
16000.00
7.50%2022/10/92022/10/9
21480.00
7.50%2022/10/182022/10/18
9000.00
7.50%2022/10/182022/10/20
8000.00
7.50%2022/10/182022/10/23
8800.00
7-2-38主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
7.50%2022/10/312022/11/1
2720.00
7.50%2022/12/292023/2/20
150000.00
249.750.00%2022/11/222022/12/27
8575.000.00%2022/3/312025/3/31
11025.000.00%2022/5/272025/5/27
4900.000.00%2022/6/242025/6/24
4900.000.00%2022/8/232025/8/23应付项目公司
厦门中泓房地产有限公司
2450.000.00%2022/9/192025/9/19合作款
1960.000.00%2022/10/282024/10/27
1960.000.00%2022/11/252024/11/24
1960.000.00%2022/12/52024/12/4
云南碧桂园房地产开发有9800.008.00%2022/8/112023/8/10应付合作方的
限公司26337.508.00%2022/9/222023/9/21项目合作款
0.00%2022/3/82023/10/26
6000.00
0.00%2022/3/82023/11/1
2000.00
0.00%2022/3/82023/11/9
2000.00
0.00%2022/3/82023/11/23
2000.00
0.00%2022/3/82023/11/28
2000.00
0.00%2022/3/82023/11/29
2000.00应付项目公司
北京毓秀置业有限公司合作款
0.00%2022/3/82023/11/26
4000.00
0.00%2022/3/82023/12/23
4000.00
0.00%2022/3/82024/1/1
4000.00
0.00%2022/3/82024/1/1
4000.00
0.00%2022/3/82024/2/2
2000.00
0.00%2022/7/12024/6/30
1000.00
合肥和宸房地产开发有限3300.000.00%2022/11/172025/11/16应付项目公司
公司21450.000.00%2022/11/232025/11/22合作款
*2021年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
7-2-39主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
200000.008.00%2021/4/192021/8/23
110000.008.00%2021/7/22021/7/11
30000.008.00%2021/11/292023/11/28
100000.008.00%2021/12/92023/12/8
100000.008.00%2021/12/232023/12/22
105018.178.23%2021/6/182021/9/30
105018.178.00%2021/10/12024/6/17
17721.838.00%2021/10/12021/11/30
17721.838.23%2021/6/182021/9/30
8.00%2021/9/92021/11/30控股股东提供
5090.41
中交房地产集团有限公司资金用于投资
8.00%2021/9/302021/11/30拓展
419.90
8.23%2021/6/182021/9/30
7000.77
8.00%2021/10/12021/11/30
7000.77
8.23%2021/6/182021/9/30
3996.00
8.00%2021/10/12021/12/20
3996.00
38853.338.23%2021/6/182021/9/30
38853.338.00%2021/10/12024/6/17
8.00%2021/9/92021/11/30
1560.36
8.00%2021/9/302021/11/30
192.31
52509.089.94%2021/6/182021/9/30
52509.088.00%2021/10/12024/6/17
9.94%2021/6/182021/9/30
8860.92
8.00%2021/10/12021/11/30
8860.92
8.00%2021/8/202021/11/30
125.80
北京领华房地产开发有限8.00%2021/9/92021/11/30应付项目公司
2419.40
公司合作款
8.00%2021/9/302021/11/30
209.95
28031.118.94%2021/6/182021/9/30
28031.118.00%2021/10/12021/11/30
16000.008.94%2021/6/182021/9/30
16000.008.00%2021/10/12021/12/20
155568.898.94%2021/6/182021/9/30
7-2-40主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
155568.898.00%2021/10/12024/6/17
8.00%2021/8/202021/11/30
380.00
8.00%2021/9/92021/11/30
5867.67
8.00%2021/9/302021/11/30
770.00
6.00%2021/1/132021/5/21
5880.00
6.00%2021/2/202021/5/21
490.00
24500.006.00%2021/2/202021/6/3
6.00%2021/2/202021/6/30
2450.00
6.00%2021/2/202021/8/5
4900.00应付合作方的
保利海西实业有限公司项目合作款
6.00%2021/2/202021/8/20
9800.00
6.00%2021/2/202021/9/30
9800.00
6.00%2021/2/202021/11/18
9800.00
34055.006.00%2021/2/202024/2/19
6.00%2021/4/22024/4/1
1470.00
245.006.00%2021/2/282021/4/15
4753.006.00%2021/2/282021/4/15
14602.006.00%2021/2/282021/4/15
16170.006.00%2021/2/282021/4/21
13230.006.00%2021/2/282021/5/31
9800.006.00%2021/2/282021/6/17
2450.006.00%2021/2/282021/7/5应付合作方的
华润置地控股有限公司
4900.006.00%2021/2/282021/7/26项目合作款
5943.246.00%2021/2/282021/9/6
1406.766.00%2021/3/92021/9/6
553.246.00%2021/3/92021/9/14
4346.766.00%2021/5/12021/9/14
7350.006.00%2021/5/12021/11/15
15596.246.00%2021/5/12023/11/16
21070.0010.00%2021/1/122021/5/17越秀（武汉）实业投资有应付合作方的
43120.0010.00%2021/1/122021/6/21
限公司项目合作款
1960.0010.00%2021/1/122021/7/26
7-2-41主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
1960.0010.00%2021/1/122021/8/6
1470.0010.00%2021/1/122021/9/7
4410.0010.00%2021/1/122021/9/24
2940.0010.00%2021/1/122021/11/5
2940.0010.00%2021/1/122021/11/18
3920.0010.00%2021/1/122021/12/9
1982.0910.00%2021/1/122021/12/16
*2020年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
20520.008.00%2020/9/102022/9/9
50400.008.00%2020/10/222022/10/21
30000.008.00%2020/1/62020/3/16
控股股东提
中交房地产集团有限公司50000.008.00%2020/4/212023/2/27供资金用于投资拓展
50000.008.00%2020/4/292023/2/27
50000.008.00%2020/5/272023/5/26
100000.008.00%2020/12/282022/12/27
71686.029.81%2020/4/12020/9/17
0.988.00%2020/4/242020/9/17
6958.008.00%2020/5/122020/9/17
735.008.00%2020/6/152020/9/17
3920.008.00%2020/7/12020/9/17应付合作方
华润置地控股有限公司的项目合作
24500.009.81%2020/4/12020/9/24款
9800.009.81%2020/4/12020/11/5
9800.009.81%2020/4/12020/11/26
14700.009.81%2020/4/12020/12/29
98343.989.81%2020/4/12023/3/23
27832.009.60%2020/5/222020/9/10
35133.008.00%2020/6/82020/9/10
应付合作方上海花样年房地产开发有
784.0010.00%2020/10/262021/6/7的项目合作
限公司款
87035.008.00%2020/8/72020/9/10
22725.008.00%2020/8/72021/8/6
7-2-42主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
350.008.00%2020/1/162020/5/26
2364.638.00%2020/3/202020/5/26
245.008.00%2020/4/222020/5/26
18053.038.00%2020/5/192020/5/26
9450.008.00%2020/5/192020/7/15
9596.978.00%2020/5/192020/8/25
590.238.00%2020/5/192020/8/25
455.008.00%2020/5/272020/8/25
5600.008.00%2020/5/292020/8/25
1431.418.00%2020/6/192020/8/25
北京茂康企业管理有限公875.008.00%2020/7/142020/8/25应付合作方的项目合作
司69.608.00%2020/7/152020/8/25款
10081.788.00%2020/7/152020/8/25
418.228.00%2020/7/152020/8/30
7631.788.00%2020/7/212020/8/30
1818.228.00%2020/7/212020/9/16
1156.788.00%2020/8/282020/9/16
1050.008.00%2020/8/282020/9/17
24500.008.00%2020/8/282020/9/24
9289.968.00%2020/8/282020/9/27
18432.398.00%2020/9/232020/9/27
6067.618.00%2020/9/232020/10/29
200.008.00%2020/1/152020/5/25
3829.358.00%2020/3/42020/5/25
620.498.00%2020/3/52020/5/25
1891.718.00%2020/3/202020/5/25
196.008.00%2020/4/222020/5/25
应付合作方金地（集团）股份有限公
1707.198.00%2020/5/192020/5/25的项目合作
司款
17360.008.00%2020/5/192020/5/26
7560.008.00%2020/5/192020/7/15
3052.818.00%2020/5/192020/8/25
472.188.00%2020/5/192020/8/25
364.008.00%2020/5/272020/8/25
7-2-43主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
4480.008.00%2020/5/292020/8/25
1145.138.00%2020/6/192020/8/25
700.008.00%2020/7/152020/8/25
55.688.00%2020/7/152020/8/25
8400.008.00%2020/7/152020/8/25
4290.208.00%2020/7/212020/8/25
3269.808.00%2020/7/212020/8/30
3170.208.00%2020/8/282020/8/30
2380.008.00%2020/8/282020/9/16
840.008.00%2020/8/282020/9/17
19600.008.00%2020/8/282020/9/24
2807.208.00%2020/8/282020/9/27
8812.808.00%2020/9/242020/9/27
10557.888.00%2020/9/242020/9/28
229.328.00%2020/9/242020/10/29
除自地产集团拆入资金外，上述关联方资金拆入包括应付项目公司及应付合作方的项目合作款，均为项目公司根据股比与股东之间发生的等比例拆借。具体拆入利率，由各方股东考虑加权成本、税费、当时的市场利率及项目现金流等实际情况统筹协商确定。
部分关联方资金拆入存在利率为0的情况，主要考虑到项目实际现金流情况，经项目公司各股东商议一致决定，部分项目合作款项的借款利率确认为0。
发行人的关联方资金拆入过程符合规定，不存在利益输送的情形，拆入利率公允，不存在资金占用的情况，未损害公司和其他股东的利益，未对发行人独立性产生影响，未对发行人产生重大不利影响。
2）关联方资金拆出情况及还款情况
2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-3月，发行人关联方资金拆出总
额分别为813448万元、684514万元、513206万元和14360.40万元。报告期内，发行人存在向关联方拆出资金的情况，主要为应收项目公司及应收合作方的项目合作款，借款期限主要在1-3年之间，与发行人向控股股东处借款情况相似。除发行人合并范围内子公司中交世茂（北京）置业有限公司的其他股东北京茂康企业管理有限公司部分借7-2-44款本金未归还（截至2023年3月31日，本金余额共67422.08万元，已计提坏账9360.00万元）外，其余拆出资金均提前或按时还款，或是双方协商一致签署展期协议，
无逾期未收回的情形。
报告期内向关联方拆出利率，主要通过加权成本、税费、当时的市场利率及项目情况确定，与控股股东方拆入利率相近。
报告期各期，发行人与关联方资金拆出发生额前五大的具体情况如下表所示：
*2023年1-3月单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
4900.000.00%2023/1/132026/1/11
1960.000.00%2023/2/142026/1/11应收合作方苏州隽泽房地产开发有
的项目合作
限公司1960.000.00%2023/3/32026/1/11款
1470.000.00%2023/3/162026/1/11
应收合作方
华润置地控股有限公司3185.004.35%2023/2/232025/2/22的项目合作款
128.160.00%2023/1/192024/1/18
应收项目公
佛山香颂置业有限公司367.710.00%2023/2/202024/2/19司合作款
106.110.00%2023/3/202024/3/19
佛山中交房地产开发有116.230.00%2023/1/192024/1/18应收项目公
限公司167.190.00%2023/3/202024/3/19司合作款
注：2023年1-3月发行人共与四家关联方发生资金拆出情况。
*2022年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
9800.000.00%2022/1/52023/5/13
4900.000.00%2022/1/172023/5/13
9800.000.00%2022/7/52022/12/31应收合作方
华润置地控股有限公司的项目合作
4900.000.00%2022/8/292022/12/31款
4900.000.00%2022/9/192022/12/31
4900.000.00%2022/2/252022/12/31
7-2-45主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
9800.000.00%2022/2/252022/7/1
24500.000.00%2022/2/252022/4/27
14700.004.35%2022/3/72024/3/6
19600.004.35%2022/4/82024/4/7
9800.004.35%2022/4/282024/4/27
2940.004.35%2022/6/212024/6/20
1960.004.35%2022/7/12024/6/30
1715.004.35%2022/9/232024/9/22
1152.0010.00%2022/4/182022/7/14
52608.0010.00%2022/6/72022/7/14
6720.0010.00%2022/6/72022/9/29
1920.0010.00%2022/6/72022/10/27
5568.0010.00%2022/6/72022/11/15
1536.0010.00%2022/6/72022/12/1
厦门保润房地产开发有应收项目公
3840.0010.00%2022/6/72022/12/4
限公司司合作款
9600.0010.00%2022/6/72022/12/21
13440.0010.00%2022/6/72022/12/28
1781.9910.00%2022/6/72022/12/29
3018.0110.00%2022/6/142022/12/29
2761.1910.00%2022/6/142023/6/13
960.0010.00%2022/9/222023/9/21
6348.878.00%2022/1/12022/5/4
9904.248.00%2022/1/12022/12/20
9904.248.00%2022/12/212023/6/20
20893.558.00%2022/1/12023/8/6
成都金牛区幸福汇轨道1362.128.00%2022/1/12023/6/20应收项目公
城市发展有限公司209.668.00%2022/1/12023/8/9司合作款
338.038.00%2022/1/12023/9/8
40854.168.00%2022/1/72024/1/6
388.718.00%2022/1/142024/1/13
1144.928.00%2022/2/232024/2/22
应收合作方越秀（武汉）实业投资有31850.005.00%2022/3/92023/3/9的项目合作
限公司4900.005.00%2022/4/132023/4/13款
7-2-46主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
1960.005.00%2022/5/292023/5/27
1470.005.00%2022/6/232023/6/23
980.005.00%2022/10/142023/10/13
苏州华虞地产有限公司23275.005.00%2022/3/72022/9/29应收项目公（并表前为联营公司）5225.005.00%2022/9/192022/9/29司合作款
*2021年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
29400.004.18%2021/5/142023/5/13
19600.004.18%2021/6/282023/5/13
14700.004.18%2021/7/292023/5/13
7350.004.18%2021/8/312023/5/13
华润置地控应收合作方的
7350.004.18%2021/9/282023/5/13
股有限公司项目合作款
2450.004.18%2021/9/292023/5/13
9800.004.18%2021/10/272023/5/13
9800.004.18%2021/11/232023/5/13
14700.004.18%2021/12/162023/5/13
12152.320.00%2021/6/252021/6/25
苏州金阖诚2450.007.00%2021/6/252021/9/16应收项目公司置业有限公
司1470.007.00%2021/6/252021/12/27合作款
80991.867.00%2021/6/252022/6/24
25470.044.75%2021/7/12021/12/30
7529.964.75%2021/7/92021/12/30
郑州展腾置应收项目公司
32070.044.75%2021/7/92024/12/1
业有限公司合作款
3300.004.75%2021/7/142024/12/1
1650.004.75%2021/7/142024/12/1
14700.0010.00%2021/6/292021/12/20
武汉嘉秀房应收项目公司
地产开发有17150.0010.00%2021/6/292021/12/26合作款限公司
36750.0010.00%2021/6/292022/6/28
12152.3210.00%2021/6/252021/6/25
中交花创应收项目公司（绍兴）置1960.0010.00%2021/7/62021/7/16合作款业有限公司
3920.0010.00%2021/7/62021/8/18
7-2-47主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
8430.7010.00%2021/7/62022/7/5
4886.0710.00%2021/7/12021/7/5
29496.9310.00%2021/7/12022/6/30
*2020年单位：万元主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
17240.008.00%2020/2/132020/5/27
19160.008.00%2020/3/202020/5/27
11980.008.00%2020/3/202020/11/5
应收项目公司
北京毓秀置业有限公司3000.008.00%2020/3/202020/12/29合作款
38537.858.00%2020/3/202021/3/19
18882.158.00%2020/3/252021/3/24
3000.008.00%2020/8/142021/8/13
40716.006.00%2020/6/292021/4/6
1696.506.00%2020/7/202021/4/6
3053.706.00%2020/2/62020/3/29
厦门润悦雅颂房地产有1334.416.00%2020/2/62020/8/27应收项目公司
限公司7454.426.00%2020/2/62020/9/1合作款
6107.406.00%2020/2/62020/9/10
3393.006.00%2020/2/62020/12/23
32113.796.00%2020/2/62021/2/5
9382.007.00%2020/2/242020/11/26
1919.007.00%2020/2/242020/11/29
799.007.00%2020/2/242020/12/3
1.007.00%2020/3/302020/12/3
11384.007.00%2020/3/302020/12/10应收项目公司
北京铭海置业有限公司
4671.007.00%2020/3/302020/12/21合作款
47844.007.00%2020/3/302021/3/29
1900.007.00%2020/9/142021/9/13
300.007.00%2020/10/232021/10/22
996.407.00%2020/11/182021/11/17
郑州滨悦房地产开发有4400.008.00%2020/4/82021/4/7应收项目公司
7-2-48主体金额利率借款起始日借款到期日借款原因
限公司2400.008.00%2020/4/132021/4/12合作款
13076.308.00%2020/2/102021/2/9
773.148.00%2020/2/102021/2/9
377.028.00%2020/3/92021/3/8
100.008.00%2020/6/242021/6/23
400.008.00%2020/7/222021/7/21
1800.008.00%2020/8/242021/8/23
1183.338.00%2020/11/112021/11/10
北京茂康企业管理有限应收合作方的
50568.180.00%2020/12/152021/12/14
公司项目合作款
上述关联方资金拆出包括应收项目公司及应收合作方的项目合作款，均为项目公司根据股比与股东之间发生的等比例拆借。具体拆出利率，由各方股东考虑加权成本、税费、当时的市场利率及项目现金流等实际情况统筹协商确定。部分向关联方拆出资金存在利率为0的情况，主要考虑到项目实际现金流情况，经项目公司各股东商议一致决定，部分项目合作款项的利率确定为0。
发行人的关联方资金拆出过程符合规定，不存在利益输送的情形，拆出利率公允，不存在资金占用的情况，未损害公司和其他股东的利益，未对发行人独立性产生影响，未对发行人产生重大不利影响。
（2）与同期银行借款利率比较
报告期各期末，发行人银行借款构成情况如下表所示：
单位：万元
2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目占比
金额金额占比(%)金额占比(%)金额占比(%)
(%)
保证借款781221.1723.09929313.4430.14683615.9229.61270280.0019.16
抵押借款1408534.8441.641305478.3542.35730766.1331.65540685.0038.33抵押且保
706136.4020.87419899.5713.62775208.5433.58536180.1638.01
证借款
信用借款418927.2712.38356223.0011.5675000.003.25--
质押借款30000.000.8930000.000.9744000.001.9148500.003.44质押且保
38064.001.1341900.001.36--15000.001.06
证借款
合计3382883.68100.003082814.36100.002308590.59100.001410645.13100.00
7-2-49报告期内，发行人以银行借款作为融资的主要途径，融资利率区间较为稳定，最高
融资利率为6.50%左右，低于控股股东方借款利率，主要原因有二：一是银行房地产行业政策持续调控，信贷政策持续收紧，发行人向银行申请贷款一般需以自有土地或者土地使用权进行抵押或质押，或者股东方对贷款本金及利息等提供相应担保，因此相比之下银行贷款利率虽低，但需加以其他保证方式提升款项收回的可能性；二是银行贷款大部分为开发贷等具备明确用途方可申请的贷款，贷款利率低于控股股东方借款利率；而控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷和及时，因此利率相对银行贷款较高。因此，控股股东方借款利率较银行贷款融资利率高存在合理性。
（3）与同期信托借款利率比较
报告期内信托方借款的对应的借款类型如下表：
单位：万元
2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目占比
金额金额占比(%)金额占比(%)金额占比(%)
(%)
保证借款250000.0059.50491940.0075.571543686.1083.191468898.0088.59
抵押借款94000.0022.3795400.0014.66192000.0010.3531669.371.91抵押且保证
----120000.006.4764400.003.88借款
质押借款76170.0018.1363627.009.77--33133.002.00质押且保证
------60000.003.62借款
合计420170.00100.00650967.00100.001855686.10100.001658100.37100.00
2020年至2022年信托借款的借款利率区间高于银行贷款利率区间，非银行类的金
融机构借款利率会相对偏高，主要系获取借款时无需明确具体用途。同时，发行人信用评级常年维持在 AA+及以上，对于信托融资，市场年利率约为 8.5%，与发行人向控股股东的借款利率基本一致。因此，控股股东方借款利率存在于同期信托借款利率区间范围内，具备合理性。
（4）与同行业可比公司向控股股东方借款利率比较
2020年至2022年，经查询报告期内同行业可比公司向控股股东方借款公告，同行
业可比公司融资利率区间为不超过4.35%（人行同期贷款基准利率）至12%，发行人
7-2-50向控股股东方借款融资利率属于合理范围。
披露金额公司代码公司简称利率年份（亿元）
601588北辰实业2020不超过357%
002208合肥城建2020不超过20不超过6%
002208合肥城建2021不超过25不超过6%
002208合肥城建2022不超过15不超过6%
600077宋都股份2020不超过45-
600322天房发展202119.51%
600322天房发展20222.57.70%
600683京投发展2020不超过82不超过12%
600683京投发展2021不超过105不超过12%
600708光明地产2020不超过122不超过人行同期贷款基准利率上浮20%
600708光明地产2021不超过151不超过人行同期贷款基准利率上浮20%
600708光明地产2022不超过170不超过人行同期贷款基准利率
000042中洲控股2021不超过108%
资金使用费率与关联方协商确定，不高于公
000620新华联2020不超过10
司现有的正常融资方式的平均融资利率水平
002314南山控股202020不超过公司同期金融机构贷款利率
002314南山控股202240不超过公司同期金融机构贷款利率
3、报告期内发行人向控股股东借款履行的决策程序及信息披露程序
根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，上市公司与关联人发生的成交金额超过3000万元，且占上市公司最近一期经审计净资产绝对值超过5%的，应当及时披露并提交股东大会审议。发行人制定的《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《关联交易管理制度》等规章制度对包括与关联方之间进行资金拆借在内的
关联交易的决策权力和程序作出了规定，公司内部治理制度中关联交易的有关规定符合《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定。
报告期内，为保证发行人资金需求，提高决策效率，发行人股东大会在借款额度范围内，授权公司经营管理层审批发行人向控股股东借款的具体事宜。报告期内发行人向控股股东的前述借款额度均经发行人董事会和股东大会的审议通过，关联董事及关联股东均回避表决，且独立董事均进行了事前认可并发表了同意的独立意见，认可前述借款额度有利于保障中交地产经营发展中的资金需求，借款利率合理，有利于中交地产主营
7-2-51业务持续健康发展，上述事项的审议、决策程序符合法律法规等规定，不存在损害中小
股东利益的情形。报告期内发行人向控股股东的借款不涉及超出股东大会授权额度的情况。因此无需另行履行董事会和股东大会的审议程序。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》的有关规定，除前述文件中另有规定的情况外，与关联法人（或者其他组织）发生的成交金额超过300万元，且占上市公司最近一期经审计净资产绝对值超过0.5%的交易，应当及时披露。报告期内发行人按照有关法律、法规及发行人内部公司治理制度的有关规定，基于与控股股东的借款的实际进展情况履行了信息披露义务。
因此，发行人已按照有关法律、法规及上述规章制度的有关规定就与控股股东的借款履行了必要的决策和审批程序，并按照有关法律、法规和公司章程的规定履行了关联交易的信息披露义务。不存在利用关联交易损害上市公司利益的情况。
综上，报告期内发行人向控股股东的借款主要用于项目建设及日常运营，发行人与除控股股东外其他关联方的资金拆借主要系与项目公司及合作方的项目合作款，具有商业合理性，整体回款情况良好；发行人向控股股东借款的利率及期限与向其他关联方借款的利率及期限相似。发行人向控股股东借款的利率与同期信托借款利率和同行业可比公司向控股股东借款利相似，高于同期银行借款利率。控股股东方借款利率存在于同期信托借款利率区间范围内，具备合理性。报告期内，发行人向控股股东的借款均履行了必要的决策程序和信息披露义务。因此，发行人向控股股东借款具备合理性，不存在损害上市公司和中小投资者利益的情形。
7-2-52（6）结合应收关联方款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况等），说明发生金额较大的原因及合理性，并结合账
龄、期后回款及坏账核销情况、同行业可比公司情况等，说明其他应收款坏账准备计提是否充分
1、发行人应收关联方情况
截至各期末，发行人应收关联方款项余额如下表所示：
单位：万元
2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
项目账面余额坏账准备比例账面余额坏账准备比例账面余额坏账准备比例账面余额坏账准备比例
其他应收款439479.6035897.458.17%461609.1735937.927.79%548815.7423060.684.20%528956.6812423.582.35%
应收利息12327.061154.119.36%18179.251255.126.90%7655.0925.540.33%---
长期应收款362870.886651.341.83%362772.936659.261.84%275182.94786.250.29%17312.6529.210.17%
应收账款510.0057.0011.18%510.0055.0010.78%110.003.303.00%110.003.303.00%
合计815187.5443759.905.37%843071.3543907.305.21%831763.7723875.772.87%546379.3312456.092.28%
报告期内，发行人应收关联方款项主要为应收项目公司及应收合作方的项目合作款，发生金额较大具备合理性。关联方整体经营情况良好，个别交易对方存在经营困难的情况，并已充分计提减值，具体情况详见本题“2、发行人应收关联方款项的具体情况”之“（4）发行人报告期内应收关联方款项单项计提情况”。
7-2-53报告期内，发行人应收关联方款项发生额前五大金额的对手方情况（合作背景、经营情况）如下表所示：
*2023年1月至3月单位：万元发生额经营交易对方合作背景
（注）状况苏州隽泽房地发行人控股子公司的其他股东；发行人与苏州隽泽房地正常经
产开发有限公10290.00产开发有限公司的关联方款项为发行人控股子公司应收营司合作方的项目合作款。
发行人控股子公司的其他股东的控股股东；发行人与华华润置地控股正常经
3750.00润置地控股有限公司的关联方款项为发行人控股子公司
有限公司营应收合作方的项目合作款。
成都金牛区幸于2020年成立，为发行人联营公司的子公司，控股股福汇轨道城市1416.90东为成都招商北湖置地有限公司；发行人与其关联方款建设中发展有限公司项主要为应收项目公司合作款。
于2021年成立，联营公司，控股股东为苏州吴江金晟苏州金阖诚置
1177.09置业有限公司；发行人与其关联方款项主要为应收项目建设中
业有限公司公司合作款。
佛山香颂置业于2017年成立，合营公司。发行人与其关联方款项主
601.98建设中
有限公司要为应收项目公司合作款。
注：发生额包含了该交易对方当期内全部应收类款项科目的发生金额。
*2022年单位：万元经营
交易对方发生额（注）合作背景状况发行人控股子公司的其他股东的控股股东；发行人与华华润置地控股正常经润置地控股有限公司的关联方款项为发行人控股子公司
有限公司125822.22营应收合作方的项目合作款。
厦门保润房地于2021年成立，为发行人联营公司的子公司，控股股产开发有限公东为厦门国贸集团股份有限公司；发行人与其关联方款建设中
109204.05
司项为应收项目公司合作款。
于2022年成立，为发行人的联营公司，控股股东为厦厦门悦盈企业正常经
95632.64门国贸集团股份有限公司，发行人向其提供借款为应收
咨询有限公司营项目公司合作款。
成都金牛区幸于2020年成立，为发行人联营公司的子公司，控股股福汇轨道城市42422.96东为成都招商北湖置地有限公司，发行人与其关联方款建设中发展有限公司项为应收项目公司合作款。
越秀（武汉）于2018年成立，为发行人子公司的其他股东；发行人正常经
实业投资有限41160.00与越秀（武汉）实业投资有限公司的关联方款项为发行营公司人控股子公司应收合作方的项目合作款。
注：发生额包含了该交易对方当期内全部应收类款项科目的发生金额。
*2021年
7-2-54单位：万元
经营
交易对方发生额（注）合作背景状况发行人控股子公司的其他股东的控股股东；发行人与华润置地控股有正常经
117056.67华润置地控股有限公司的关联方款项为发行人控股子
限公司营公司应收合作方的项目合作款。
于2020年成立，原为发行人的控股子公司，后因产权厦门中泓房地产
112296.40交易，于2021年丧失对其控制权，作为合营公司核算；建设中
有限公司发行人与其关联方款项为应收项目公司合作款。
于2021年成立，联营公司，控股股东为苏州吴江金晟苏州金阖诚置业置业有限公司；发行人与其关联方款项为应收项目公建设中
有限公司103266.82司合作款。
于2021年成立，为发行人联营公司的子公司，控股股武汉嘉秀房地产
72023.96东为广州市城市建设开发有限公司；发行人与其关联建设中
开发有限公司方款项为应收项目公司合作款。
于2021年成立，联营公司，控股股东为金茂北方企业郑州展腾置业有
71639.85管理（天津）有有限公司；发行人与其关联方款项为建设中
限公司应收项目公司合作款。
注：发生额包含了该交易对方当期内全部应收类款项科目的发生金额。
*2020年单位：万元经营
交易对方发生额（注）合作背景状况
于2020年成立，联营公司，控股股东为华润置地控北京毓秀置业有
117035.50股有限公司；发行人与其关联方款项为应收项目公司建设中
限公司合作款。
于2020年成立，联营公司，控股股东为厦门悦丰企厦门润悦雅颂房
100801.79业管理咨询有限公司；发行人与其关联方款项为应收建设中
地产有限公司项目公司合作款。
于2020年成立，联营公司，控股股东为华润置地控北京铭海置业有
83289.36股有限公司；发行人与其关联方款项为应收项目公司建设中
限公司合作款。
于2020年成立，原为发行人的控股子公司，后因增温州中交梁辉置
68617.97资，发行人丧失对其控制权，作为合营公司核算；发建设中
业有限公司行人与其关联方款项为应收项目公司合作款。
于2020年成立，原为发行人的控股子公司，后因增郑州滨悦房地产资，发行人丧失对其控制权，作为联营公司核算，控
62942.80建设中
开发有限公司股股东中建七局地产集团有限公司；发行人与其关联方款项为应收项目公司合作款。
注：发生额包含了该交易对方当期内全部应收类款项科目的发生金额。
上述对手方为全国或区域内综合实力较强的地产公司或发行人与其合作开发的合
营联营企业，对手方经营状况良好。上述交易均属于房地产行业内常规商业行为。因此。
发行人报告期内应收关联方款项发生金额较大具备合理性。
7-2-552、发行人应收关联方款项计提充分
（1）发行人应收关联方款项计提政策
发行人对外部关联方的借款，按照内部信贷评级等级评估，可大致分为以下几类：
1）交易方违约风险低及并无任何逾期30天款项。该种情况下，交易方内部信贷评
级为正常类，预计会影响未来12个月的预期信用损失，发行人根据国内信用评级机构提供的交易方信用评级或国有四大行出具的交易方授信评级，映射至标普/穆迪评级，进而确定违约率。参考企业历史信息、前瞻性信息等，该映射确定为国内 AAA 及 AA评级对应标普 BBB/穆迪 Baa 评级，国内 A 及 BBB 评级对应应标普 BB/穆迪 Ba 评级，国内 BB 评级对应应标普 B/穆迪 B 评级。若无法直接获取交易方的信用评级，则根据其所属集团的信用评级下调一个级别确认为交易方的信用评级。若以上方式仍无法确认信用评级的，按照以下模型计提：计提减值=应收款项余额*0.5%。
2）逾期款项超过30天但尚未超过90天，交易方违约风险低及具有支付合同现金
流量的良好能力，该种情况，交易方内部信贷评级为关注类。逾期款项超过90天或有证据显示信用风险增加；债务人具有于到期日后偿还的记录，该种情况，交易方内部信贷评级为次级类。这两种评级，预计会影响整个存续期的预期信用损失。发行人结合全周期预测，依据持股比例对其确认减值损失。
3）通过内部获取的信息或外部资源显示信用风险自初始确认以来有大幅增加，该种情况，交易方内部信贷评级为可疑类。有证据显示该资产出现信用减值，交易方内部信贷评级为损失类。这两种评级，预计会影响整个存续期的预期信用损失。发行人结合全周期预测以及信用减值实际发生情况，依据持股比例对其确认减值损失。
4）交易方破产，清算，面临严重财务困难，预期收回款项的可能性极低，按照100%
计提信用减值损失，全部核销。
7-2-56（2）发行人应收关联方款项账龄情况
单位：万元项目2023年3月31日比例2022年12月31日比例2021年12月31日比例2020年12月31日比例
0-6个月208305.5925.55%273799.4232.48%346834.0941.70%270270.1649.47%
7-12个
166300.7420.40%144899.7117.19%301068.2236.20%189046.1034.60%
月
1-2年318668.5239.09%292013.1634.64%118555.4814.25%52016.939.52%
2-3年64297.207.89%74743.578.87%49846.985.99%35046.146.41%
3-4年42156.495.17%42156.495.00%15459.001.86%--
4-5年15459.001.90%15459.001.83%----
合计815187.54100.00%843071.35100.00%831763.77100.00%546379.33100.00%
发行人2020年末应收关联方款项账龄均在3年以内；发行人2021年末应收关联方款项账龄均在4年以内，大部分分布在3年以内，分布在
3至4年的交易对方系佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司及中交富力（北京）置业有限公司，已足额计提坏账；发行人2022年末应收关联方款项账龄分布在5年以内，分布在4至5年部分为佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司及中交富力（北京）置业有限公司，已足额计提坏账；发行人2023年第一季度末应收关联方款项账龄分布在5年以内，分布在4至5年部分为佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司、中交富力（北京）置业有限公司，已足额计提坏账。
（3）发行报告期内人应收关联方款项期后回款情况
7-2-57截至2020年12月31日、2021年12月31日及2022年12月31日，发行人应收关联方款项余额前五大交易对方的账面余额、账龄及期后
回款如下表所示：
1）2022年
单位：万元
交易对方账面余额账龄比例期后回款（注）
52303.356个月以内6.20%
华润置地控股有限公司11388.35
127400.001至2年15.11%
638.276个月以内0.08%
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司-
77002.737至12个月9.13%
2060.306个月以内0.24%
苏州金阖诚置业有限公司2060.19
70211.861至2年8.33%
48860.001至2年5.80%
北京茂康企业管理有限公司-
18562.082至3年2.20%
12000.002至3年1.42%
中交富力（北京）置业有限公司27015.003至4年3.20%-
5985.004至5年0.71%
前五大合计金额442038.59-52.43%13448.54
注：截至2023年3月31日期后回款情况。
7-2-582）2021年
单位：万元
交易对方账面余额账龄比例期后回款（注）
66150.006个月以内7.95%
华润置地控股有限公司51450.00
49000.007至12个月5.89%
苏州金阖诚置业有限公司81007.397至12个月9.74%10865.80
7210.006个月以内0.87%
北京茂康企业管理有限公司41650.007至12个月5.01%-
18562.081至2年2.23%
5768.006个月以内0.69%
北京金地致远企业管理咨询
33320.007至12个月4.01%44042.32
有限公司
14849.671至2年1.79%
1814.796个月以内0.22%
1785.217至12个月0.21%
中交富力（北京）置业有限公司12000.001至2年1.44%3607.38
27015.002至3年3.25%
5985.003至4年0.72%
前五大合计金额366117.14-44.02%109965.50
注：截至2022年12月31日期后回款情况。
7-2-593）2020年
单位：万元
交易对方账面余额账龄比例期后回款（注）
厦门润悦雅颂房地产有限公司78425.1912个月以内14.35%78425.19
厦门润昀房地产开发有限公司68969.606个月以内12.62%68969.60
北京毓秀置业有限公司65655.506个月以内12.02%65655.50
北京铭海置业有限公司55133.366个月以内10.09%53077.44
北京茂康企业管理有限公司50568.186个月以内9.26%32006.10
前五大合计金额318751.83-58.34%298133.82
注：截至2021年12月31日期后回款情况。
7-2-60发行人2020年末、2021年末及2022年末，发行人账面余额前五大应收关联方款
项除北京茂康企业管理有限公司外期后回款整体良好，部分款项合同签订为长期或签订展期合同，故回款金额较低。
（4）发行人报告期内应收关联方款项单项计提情况
报告期内，当交易对方出现重大财务困难或违反合同等信用减值事项，发行人对相应应收款项进行单项计提。若交易对方为合营/联营项目公司，则结合对项目公司的全周期盈利预测，按中交地产对合营/联营企业的持股比例计算可分红金额，对预计无法收回金额进行单项计提；若交易对方为控股项目公司少数股东，则结合对项目公司的全周期盈利预测，按少数股东对项目公司的持股比例计算可分红金额，对预计无法收回金额进行单项计提。
截至2023年3月31日，发行人对应收关联方款项进行单项计提的项目主要包括：
佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司、中交富力（北京）置业有限公
司及北京茂康企业管理有限公司，坏账计提比例如下：
单位：万元
佛山香颂置业中交富力（北京）佛山中交房地产北京茂康企业项目有限公司置业有限公司开发有限公司管理有限公司（注1）（注2）（注3）（注4）
其他应收款余额36521.3345000.0023929.1567422.08
坏账准备15249.0613750.001830.979360.00
计提比例41.75%30.56%7.65%13.88%其中，佛山香颂置业有限公司系发行人联营公司，发行人与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司共同开发佛山中雅江湾豪庭项目，发行人持有47.37%股权。目前部分期房正在正常销售中，建设进展正常，预计2023年8月交房。该项目全周期测算亏损，发行人对该关联方款项进行单项计提。
中交富力（北京）置业有限公司系发行人合营企业，发行人持有其50.00%股权，合作方北京富力城房地产开发有限公司持有其50.00%股权。中交富力（北京）置业有限公司持续亏损，对该笔坏账计提信用减值损失时考虑到回款风险较高，发行人对该关联方款项进行单项计提。
佛山中交房地产开发有限公司系发行人合营企业，发行人持有其47.37%股权，合
7-2-61作方广州番禺雅居乐房地产开发有限公司持有其49.91%股权。项目为佛山中雅江湾豪园，一期已交付，二期停工状态。该项目全周期测算亏损，发行人对该关联方款项进行单项计提。
北京茂康企业管理有限公司系发行人控股子公司中交世茂的少数股东，北京茂康企业管理有限公司持股中交世茂35%股权。截至2023年3月31日，北京茂康企业管理有限公司本年尚未支付任何本金，考虑到存在无法收回资金拆借本金的风险，2023年3月31日，发行人对剩余尚未归还的本金补提其他应收款坏账损失。
（5）发行人报告期内应收关联方款项核销情况
单位：万元
项目2023年1-3月2022年2021年2020年核销金额-5818.32--
发行人2022年核销主要系中交（富力）北京置业有限公司及杭州康熙置业有限公
司签订利息豁免合同，作核销处理。
（6）同行业可比上市公司情况
最近三年末，发行人及同行业可比公司应收关联方款项坏账计提比例列示如下：
项目2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
发行人5.21%2.87%2.28%
同行业可比公司平均值5.98%1.40%2.36%
注：同行业可比公司平均值=全部32家同行业可比公司应收关联方款项坏账余额合
计数/应收关联方款项原值合计数*100%。
整体看，发行人2020年末和2022年末应收关联方款项坏账计提比例与同行业可比公司平均水平相近，2021年末高于同行业可比公司平均水平。其中，2022年末，发行人应收关联方款项坏账计提比例相比2021年末大幅提高，主要是由于个别交易对方存在经营困难的情况，单项计提减值，发行人关联拆借对手方整体经营情况良好。同时，2022年末发行人应收关联方整体坏账计提比例变动趋势与同行业可比公司一致。因此，
发行人应收关联方款项坏账准备已计提充分。
综上，报告期内发行人应收关联方款项主要为应收项目公司及应收合作方的项目合作款，账龄主要集中在1-3年以内，整体回款情况良好；对长期未收回的应收账款已进7-2-62行核销；按组合计提坏账准备的应收账款符合企业会计准则，符合所在行业的经营特点，
按单项计提坏账准备的应收账款已按照预期无法收回的金额全额计提坏账准备。发行人应收关联方款项坏账准备计提比例与同行业可比公司不存在重大差异，发行人其他应收款坏账准备计提充分。
（7）结合报告期内存货构成明细，包括所处地点、面积，库龄、期后销售、所在
地域分布情况及近期市场销售价格趋势，同行业可比公司情况等，说明存货跌价准备计提是否充分
一、发行人说明
1、存货及存货跌价准备总体情况
发行人的主营业务为房地产开发与销售。报告期内，发行人存货主要包括开发成本、开发产品等。存货中的开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程
中的其他相关费用，相关项目竣工验收后，相应开发成本转入开发产品。开发产品主要为房地产可售物业，如住宅、商铺、车库等。
7-2-63截至2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末，发行人存货分类明细表如下：
单位：万元
2023年3月31日
账面余额跌价准备账面价值跌价准备/账面余单位名称金额占比金额占比金额占比额
开发成本9594565.6587.42%30897.3223.07%9563668.3388.22%0.32%
开发产品1380645.6712.58%103022.5876.93%1277623.0911.78%7.46%
合计10975211.32100.00%133919.90100.00%10841291.42100.00%1.22%
2022年12月31日
账面余额跌价准备账面价值跌价准备/账面余单位名称金额占比金额占比金额占比额
开发成本9371412.2186.52%32991.7624.14%9338420.4587.32%0.35%
开发产品1459548.9313.48%103660.6775.86%1355888.2612.68%7.10%
合计10830961.14100.00%136652.43100.00%10694308.71100.00%1.26%
2021年12月31日
账面余额跌价准备账面价值跌价准备/账面余单位名称金额占比金额占比金额占比额
开发成本9831851.2689.63%16470.5620.49%9815380.7090.14%0.17%
开发产品1137934.9410.37%63906.4379.51%1074028.519.86%5.62%
7-2-64合计10969786.20100.00%80376.99100.00%10889409.21100.00%0.73%
2020年12月31日
账面余额跌价准备账面价值跌价准备/账面余单位名称金额占比金额占比金额占比额
开发成本6708374.2092.21%36065.8350.31%6672308.3792.63%0.54%
开发产品566804.747.79%35616.7249.69%531188.027.37%6.28%
合计7275178.94100.00%71682.55100.00%7203496.39100.00%0.99%
截至2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末，存货跌价准备余额分别为71682.55万元、80376.99万元、136652.43万元及
133919.90万元，总体呈现增长趋势，2022年增加较多，2023年1-3月略有转销。从存货跌价准备金额占存货账面余额比例来看，最近三年及
一期末分别为0.99%、0.73%、1.26%和1.22%。其中，开发成本的跌价准备占其账面余额的比例分别为0.54%、0.17%、0.35%和0.32%；开发产品的跌价准备占其账面余额的比例分别为6.28%、5.62%、7.10%和7.46%，2022年末占比较2021年末有明显提升。
2、存货跌价准备计提充分性
（1）存货跌价准备计提方法
发行人于各期末对现时的存货市场销售情况进行评估分析，根据各业态的近期市场销售价格判断项目对应业态定价是否恰当，若如近期市场销售价格下行，将考虑使用市场销售价格后的未来销售盈利情况，除去销售费用、税金等项后其可变现净值是否能覆盖存货账面价值，未完工项目将考虑对比预计竣工结算时存货账面价值。
（2）报告期各期末前十大项目情况及各期计提减值的存货项目情况
7-2-651）2023年3月末前十大开发成本项目及计提减值的前三大开发成本项目情况
2023年3月末前十大项目开发成本明细：
总建筑面积2023年3月末市场销售价开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）格（万元/平方米）（万元）（万元）元）
绍兴春风十里浙江省绍兴市23.67未完工1.72695317.51--
北京昌平北清云际北京市昌平区24.21未完工4.76604169.10-18145.76
重庆拾园雅集重庆市两江新区46.64未完工1.45582677.727382.422644.06
北京昌平奥森春晓北京市昌平区13.58未完工4.76429569.044650.1022389.23
厦门宏佑福建省厦门市12.47未完工5.35412068.14--
天津春风景里天津市红桥区27.09未完工2.27420573.14-13472.17
雄安中交未来科创城雄安新区100.71未完工不适用（注2）404360.50--
厦门公元九里福建省厦门市11.36未完工5.35372995.11--
昆明中交锦澜府云南省昆明市30.89未完工1.24363800.13-6736.72
中交绿城桃源小镇贵州省贵阳市131.78未完工0.82338150.84-722.02
合计4623681.2312032.5264109.96
开发成本账面合计9594565.6530897.32
占比48.19%38.94%
注1：市场销售价格参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：河北省雄安区域的雄安中交未来科创城项目因限购政策未能查询到可比市场售价
注3：期后销售情况指2023年4月销售情况（不含税）
7-2-662023年3月末，发行人开发成本中前十大项目主要集中在北京、重庆、雄安新区、厦门等区域。重庆市2022年度下半年受房地产市场情况
等因素影响，重庆拾园雅集项目存在减值迹象并计提了存货跌价准备，2023年1-3月市场暂未及时反映出快速回暖的房地产市场行情，故于2023年1-3月转回的存货跌价准备金额有限。北京昌平奥森春晓项目因之前年度工期已然滞后，2023年1-3月房地产市场情况有所好转，故发行人评估后对其存货跌价准备未做进一步补提。
除此二个项目之外，开发成本前十大项目中剩余八个项目系正常开发建设，根据发行人最新的盈利预测显示未来盈利较为乐观。此外，根据
2023年4月份的销售情况，因计提存货跌价准备的项目均非滞销导致减值，其对应期后销售情况尚可。其余项目除未达到预售条件的项目以外均
为正常销售，无滞销因素影响。
2023年3月末存货跌价准备余额前三的开发成本项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域减值原因（万元）
因重庆区域2022年下半年受房地产市场情况等因素影响严重，项目所在两江新区房价存在降价趋势，发行人聘请评估师对一期各业态以及二至四期未开发土地进行存货减值评估，评估结果显示一期叠墅业态因其低容积率等优势使其较为畅销具备一定的议价能力，而一重庆拾园雅集重庆市两江新区6008.46期另外两个主要业态洋房及商业相对受行情影响较深。同时，考虑到近期土地公允价位较历史成交价略低，评估师结合近期土地成交价区间对二至四期尚未开发的土地进行评估，据此计提存货跌价准备。2023年1-3月市场暂未及时反映出快速回暖的房地产市场行情，故于2023年1-3月仅转回少许的存货跌价准备。
以前年度受房地产市场情况等因素影响，导致房屋销售情况较差，为确保销售避免滞销，武汉中交香颂湖南省武汉市5696.59发行人对原有售价进行了降价调整，进而根据可变现净值与账面价值的差异，计提了存货跌价准备。
因重庆区域2022年下半年受房地产市场情况等因素影响严重，项目所在南岸区房价存在降重庆中交漫山重庆市南岸区6129.31价趋势，发行人聘请评估师对一期至六期进行存货减值评估，评估结果显示在建未完工的
7-2-67部分四期及六期受降价影响较大，预计未来售价偏低，计算可变现净值后低于未来存货预计结算金额。2023年1-3月南岸区周边市场发展缓慢，房地产售价未见明显回升，发行人综合评估后未对该项目已计提存货跌价准备仅转回少许金额。
合计17834.36
开发成本减值合计30897.32
占比57.72%
2）2022年末前十大开发成本项目及计提减值的前三大开发成本项目情况
2022年末前十大项目开发成本明细：
总建筑面积2022年末市场销售价格开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）（万元/平方米）（万元）（万元）元）
绍兴春风十里浙江省绍兴市23.67未完工1.83678117.85--
北京昌平北清云际北京市昌平区24.21未完工4.72601884.09-63025.20
重庆拾园雅集重庆市两江新区46.64未完工1.19570688.447382.427857.57
北京昌平奥森春晓北京市昌平区13.58未完工4.72424200.674650.1015053.56
天津春风景里天津市红桥区27.09未完工2.35412256.45-34196.47
雄安中交未来科创城雄安新区100.71未完工不适用（注2）393583.16--
厦门公元九里福建省厦门市11.36未完工5.31367208.53-25970.51
昆明中交锦澜府云南省昆明市30.89未完工1.22348084.03-22358.21
山东中交南山溪园山东省济南市33.06未完工1.59322662.79--
西安中交沣河映象陕西省西安市23.56未完工1.46318455.00-8962.237-2-68总建筑面积2022年末市场销售价格开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）（万元/平方米）（万元）（万元）元）
合计4437141.0112032.52177423.75
开发成本账面合计9371412.2132991.76
占比47.35%36.47%
注1：市场销售价格参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：河北省雄安区域的雄安中交未来科创城项目因限购政策未能查询到可比市场售价
注3：期后销售情况指2022年1-3月销售情况（不含税）
2022年末，发行人开发成本中前十大项目主要集中在北京、重庆、雄安新区等区域。重庆市2022年度下半年受房地产市场情况等因素影响，
重庆拾园雅集项目二至四期尚未开发项目存在减值迹象，发行人聘请了评估师进行评估后，对该等开发成本计提了存货跌价准备。北京昌平奥森春晓由于项目土地价款较高，项目毛利率较低，且近两年工期有所滞后，发行人在最新预测其房地产项目开发建设成本时较规划期时有所增加，根据2022年末最新的盈利预测显示毛利率低于5%，故发行人在2022年底对该项目计提存货跌价准备。
除此二个项目之外，开发成本前十大项目中剩余八个项目系正常开发建设，根据发行人最新的盈利预测显示未来盈利较为乐观。此外，根据
2023年前三个月的销售情况，因计提存货跌价准备的项目均非滞销导致减值，其对应期后销售情况尚可。其余项目除未达到预售条件的项目以外
同为正常销售，无滞销因素影响。
2022年末存货跌价准备余额前三的开发成本项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域减值原因（万元）
因重庆区域下半年受房地产市场情况等因素影响严重，项目所在两江新区房价存在降价趋重庆拾园雅集重庆市两江新区7382.42势，发行人聘请评估师对一期各业态以及二至四期未开发土地进行存货减值评估，评估结7-2-69果显示一期叠墅业态因其优秀的容积率、宽阔的视野使其较为畅销具备一定的议价能力，
而一期另外两个主要业态洋房及商业相对受行情影响较深。同时，考虑到近期土地公允价位较曾经成交价略低，评估师结合近期土地成交价区间对二至四期尚未开发的土地进行评估，据此计提存货跌价准备。
以前年度房地产市场情况等因素影响，导致房屋销售情况较差，为确保销售避免滞销，发武汉中交香颂湖北省武汉市5793.46行人对原有售价进行了降价调整，进而根据可变现净值与账面价值的差异，计提了存货跌价准备。
因重庆区域2022年下半年受房地产市场情况等因素影响严重，项目所在南岸区房价存在降价趋势，发行人聘请评估师对一期至六期进行存货减值评估，评估结果显示在建未完工的重庆中交漫山重庆市南岸区6403.54
部分四期及六期受降价影响较大，预计未来售价偏低，计算可变现净值后低于未来存货预计结算金额。
合计19579.42
开发成本减值合计32994.39
占比59.34%
3）2021年末前十大开发成本项目及计提减值的前三大开发成本项目情况
2021年末前十大项目开发成本明细：
总建筑面积2021年末市场销售价格开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）（万元/平方米）（万元）（万元）元）
北京亦庄橡树湾北京市通州区34.71未完工4.49612923.67-171644.83
北京昌平北清云际北京市昌平区24.21未完工4.57554956.20-31432.00
北京上东郡北京市朝阳区23.44未完工7.77518723.33-264.06
重庆拾园雅集重庆市两江新区64.34未完工1.26518436.71--
北京昌平奥森春晓北京市昌平区13.58未完工4.57394930.84-12736.127-2-70总建筑面积2021年末市场销售价格开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）（万元/平方米）（万元）（万元）元）
天津春风景里天津市红桥区36.38未完工2.33366234.67-7560.09
重庆中交中央公园重庆市渝北区200.94未完工1.56355648.10-11979.59
厦门公元九里福建省厦门市15.66未完工2.80323507.32-104890.16
雄安中交未来科创城雄安新区143.56未完工不适用（注2）307735.34--
昆明映像美庐云南省昆明市32.71未完工1.34290708.50-5380.88
合计-4243804.68-345887.73
开发成本账面合计9831851.2616470.56
占比43.16%0.00%
注1：市场销售价格参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：河北省雄安区域的雄安中交未来科创城项目因限购政策未能查询到可比市场售价
注3：期后销售情况指2022年1-3月销售情况（不含税）
2021年末，发行人开发成本中前十大项目主要集中在北京、重庆、天津等区域，其中北京区域因土地价款高导致发行人位于北京的四个项目
均有较高的开发成本，大部分北京项目尚处于开发建设前期，工程投入成本尚少，开发成本构成多为土地成本。重庆区域的重庆拾园雅集项目为当期新竞地取得，尚在施工建设初期，其土地获取时间较短，账面土地价款等同于其市场成交价；重庆中交中央公园项目因拿地时间较早，且适逢重庆招商引资，土地成交价较低，其各期各业态预计毛利率均在20%以上，故此区域两个项目未见减值风险。天津区域虽存在区域性降价，但天津春风景里为天津区域限价后拿地，故其未受区域限价影响，项目毛利尚可，不存在减值情况。
此外，根据2022年前三个月的销售情况，除重庆拾园雅集及雄安中交未来科创城项目因未达到预售标准以外，其余八个项目均系正常销售，
7-2-71北京上东郡项目除写字楼以外业态大部分已售罄，故期后销售金额较小。
2021年末存货跌价准备余额前三的开发成本项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域减值原因（万元）
受房地产市场情况等因素影响，导致房屋销售情况较差，为确保销售避免滞销，发行武汉中交香颂湖北省武汉市6160.14人在此区域的武汉中交香颂项目对原有售价进行了降价调整，进而根据可变现净值与账面价值的差异，计提了存货跌价准备。
1）项目所在地天津宝坻，离天津市主城区较远，2021年当地房地产销售市场整体情况不佳，新房销售价格呈现明显下降趋势。2）当地市场竞争较为激烈，同期共8个新盘项目在售，且均为碧桂园、恒大、融创、金地等一线开发商，随着大量新盘供应，天津中交香颂理想花园天津市宝坻区8489.91
本地居民无法迅速消化，导致各房企的销售情况均不及预期；2021年度根据各业态最新市场报价对已计提存货跌价准备进行调整，同时因该项目2021年度部分楼盘竣工，调整对应存货跌价准备至开发产品。
项目尚未取得土地，具体原因为中标项目所在地块存在国有资产，国有资产处置审批流程涉及省财政厅、国土资源局、发改委等10余个部门联合审批，虽然该项目已通过海南省财政厅批复，但国土资源局、发改委等其它部门仍未完成审批，具体审批完成时间存在不确定性；此外，该项目计划获取的地块上拆迁工作尚未完成，拆迁户共中房海口海甸干休所合
海南省海口市1820.51计104户，剩余20户尚未签署拆迁安置补偿协议，由于土地审批手续尚未完成，拆作改造项目
迁工作暂缓推进；海南老干局划归为省组织部下属，项目对接单位的组织架构调整，导致人员变更，沟通接洽受到较大影响。基于上述障碍，发行人认为该项目的土地获取存在较大的不确定性，故对该项目的开发成本全额计提减值准备，2021年度根据该项目实际继续发生的开发成本金额补提足额存货跌价准备。
合计16470.56
开发成本减值合计16470.56
占比100.00%
7-2-724）2020年末前十大开发成本项目情况及计提减值的前三大开发成本项目情况
2020年末前十大项目开发成本明细：
总建筑面积2020年末市场销售价格开发成本原值存货跌价准备期后销售情况（万项目名称城市/区域库龄（万平方米）（万元/平方米）（万元）（万元）元）
北京亦庄橡树湾北京市通州区34.71未完工5.76528180.51-64787.44
绍兴春风十里浙江省绍兴市37.05未完工1.68460812.97-1899.79
北京上东郡北京市朝阳区23.44未完工7.22458732.77-21947.97
重庆中交中央公园重庆市渝北区201.82未完工1.40427843.20-29843.54
厦门保利中交雲上福建省厦门市23.48未完工4.99402117.14--
昆明中交金地中央公园云南省昆明市42.97未完工1.35245626.12-5987.79
昆明映像美庐云南省昆明市31.17未完工1.35239988.65-29036.01
昆明中交锦澜府云南省昆明市42.72未完工1.35237182.52-32999.68
杭州中交悦美庐浙江省杭州市14.21未完工2.79226490.99-27497.47
南京山语春风雅居江苏省南京市25.37未完工2.86222633.57--
合计-3449608.43-213999.70开发成本
6708374.2036065.83
账面合计
占比51.42%0.00%
注1：市场销售价格参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：期后销售情况指2021年1-3月销售情况（不含税）
2020年末，发行人开发成本中前十大项目主要集中在重庆、北京、浙江、昆明等区域，该部分区域无明显区域性降价风险，发行人综合评估
7-2-73测算后结果显示未见重大减值风险。除厦门保利中交雲上及南京山语春风雅居项目尚未达到预售条件以外，其余八个项目均正常销售。
2020年末存货跌价准备余额前三的开发成本项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域减值原因（万元）
受年初房地产市场情况等因素影响，导致房屋销售情况较差，为确保销售避免滞销，发武汉中交香颂湖北省武汉市8436.47行人在此区域的武汉中交香颂项目对原有售价进行了降价调整，进而根据可变现净值与账面价值的差异，计提了存货跌价准备
1）项目所在地为天津宝坻，离天津市主城区较远，2020年当地房地产销售市场整体情况不佳，新房销售价格呈现波动下降趋势。2）项目所在地天津宝坻同期共8个新盘项天津中交香颂理想花园天津市宝坻区25960.52目在售，且均为碧桂园、恒大、融创、金地等一线开发商。随着大量新盘供应，本地居民无法迅速消化，导致各房企的销售情况均不及预期；因此对该项目计提了存货跌价准备。
项目尚未取得土地，具体原因为中标项目所在地块存在国有资产，国有资产处置审批流程涉及省财政厅、国土资源局、发改委等10余个部门联合审批，虽然该项目已通过海南省财政厅批复，但国土资源局、发改委等其它部门仍未完成审批，具体审批完成时间中房海口海甸干休所合存在不确定性；此外，该项目计划获取的地块上拆迁工作尚未完成，拆迁户共计104海南省海口市1668.84
作改造项目户，剩余20户尚未签署拆迁安置补偿协议，由于土地审批手续尚未完成，拆迁工作暂缓推进；海南老干局划归为省组织部下属，项目对接单位的组织架构调整，导致人员变更，沟通接洽受到较大影响。基于上述障碍，发行人认为该项目的土地获取存在较大的不确定性，故对该项目的开发成本全额计提减值准备。
合计36065.83
开发成本减值合计36065.83
占比100.00%
5）2023年3月末前十大开发产品项目及计提减值的前三大开发产品项目情况
7-2-742023年3月末前十大项目开发产品明细：
2023年3月末2023年4月市场
账面单位成期后销售
城市/总建筑面积市场销售价格价格变动情况开发产品原值存货跌价准项目名称库龄本（万元/平情况区域（万平方米）（万元/平方（万元/平方米）（万元）备（万元）
方米）（万元）
米）重庆市
重庆中交中央公园140.66一年以内1.451.44190206.790.604253.805750.73渝北区天津中交香颂理想天津市
13.43一至两年0.830.89175002.901.5047715.311197.81
花园宝坻区云南省
昆明映像美庐24.07一年以内1.241.23158555.771.12714.264083.28昆明市重庆市
重庆中交漫山49.72三年以上1.351.34132670.921.2026093.252258.20南岸区湖南省
长沙中交雅颂美庐23.43一年以内1.071.0791246.571.17-313.66长沙市重庆市
重庆西园雅集九龙坡6.99一年以内1.161.1461213.371.23--区昆明中交金地中央云南省
32.40一至两年1.241.2360102.400.86-395.92
公园昆明市粤东中交和风春岸广东省
13.61一年以内1.061.0557585.271.05266.37389.77
花园惠州市浙江省
舟山成均云庐9.12一年以内1.461.4542637.101.42--舟山市北京市
北京亦庄橡树湾22.02一年以内4.524.5038240.193.25-491.60通州区
合计1007461.2979042.9914880.98
7-2-75开发产品账面合计1380645.67103022.58
占比72.97%76.72%
注1：市场销售价格及变动情况参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：期后销售情况指2023年4月销售情况（不含税）
2023年3月末，发行人已完工开发产品中前十大项目主要集中在重庆、云南、北京、天津等区域，其中重庆中交中央公园项目开发产品余额
中大部分为近两年新竣工结利，另有部分竣工时间较早（比如一期、二期项目），库龄达三年以上且销售缓慢，因该项目后续几期的开发建设需资金支持，发行人于2022年对一期及二期部分业态进行降价销售，据此计提了存货跌价准备，2023年1-3月该部分业态略有销售，由此转回部分存货跌价准备。同区域的重庆中交漫山项目也因商铺业态持续滞销，发行人聘请评估师根据现时市场售价进行了存货减值的测算，补提了存货跌价准备。2023年1-3月，天津中交香颂理想花园项目受到天津房地产行情的影响，周边同比业态的市场报价进一步下跌，发行人根据最新现时市场售价补提了存货跌价准备。此外，昆明映像美庐虽系上年末新竣工项目，各业态未发生滞销情况，但因其项目整体毛利率偏低，在考虑最新预结算成本后，部分业态存在减值风险，并对应计提了存货跌价准备。
此外，根据期后销售情况，因滞销产生存货跌价准备的重庆中交中央公园、重庆中交漫山、天津中交香颂理想花园项目期后销售进度依旧缓慢，粤东中交和风春岸花园计提存货跌价准备的车位业态销售进度较慢，而昆明映像美庐项目因部分业态毛利较低计提存货跌价准备，故与滞销情况无关，期后销售进展正常，综上所述，已计提存货跌价准备的项目期后销售情况与计提存货跌价准备时的未来销售假设基本一致，证实2023年3月末存货跌价准备的计提较为准确。而北京亦庄橡树湾等其余五个项目各业态已接近售罄，期后销售情况正常，剩余业态的去化率在正常水平。
2023年3月末存货跌价准备余额前三的开发产品项目情况：
7-2-76存货跌价准备
项目名称城市/区域库龄减值原因（万元）
该项目及其附近其他项目入住率均不高，商业整体以出租为主，成交量较低，滞销现象明显。故发行人判断漫山商业存在减值迹象，对其进行减值测试，并聘请外部评估师对存货的公允价值进行评估。评估结果显示漫山商业不临街，人流量较少，租金收益较低，按照未来现金流折现法计算的公允价值较账面价值显著下降。故公司按照评估确认的公允价值扣除处置费用后的净额作为商业重庆中交漫山重庆市南岸区三年以上26093.25
的可变现净值，计提存货跌价准备。此外，因重庆区域2022年下半年受房地产市场情况等因素影响严重，项目所在南岸区整体房价存在降价趋势，五期商业、公寓等业态销售情况较为乐观，但四期及六期的已竣工部分业态的车位及住宅因最新市场售价已出现下降，故根据最新市场售价对未售部分计提存货跌价准备。2023年1-3月南岸区周边市场发展缓慢，房地产售价未见明显回升。
天津中交香颂理想花园天津市宝坻区一至两年47715.311）项目所在地为天津宝坻，离天津市主城区较远，近年来当地新房销售价格呈现明显下降趋势。2）当地市场竞争较为激烈，项目所在地天津宝坻同期共8个新盘项目在售，且均为碧桂园、恒大、融创、金地等一线开发商。随着大量天津美墅花园天津市宝坻区一至两年8401.38新盘供应，去化压力较大，销售情况均不及预期；3）因此，近年来计提了一定金额的存货跌价准备。2023年1-3月，根据当地市场各业态的最新报价情况，对已计提的存货跌价准备进行调增。
合计82209.94
开发产品减值合计103658.04
占比79.82%
6）2022年末前十大开发产品项目及计提减值的前三大开发产品项目情况
2022年末前十大项目开发产品明细：
项目名称城市/总建筑面积库龄2022年末市场2023年1-3月市开发产品原值账面单位成存货跌价准期后销售
7-2-77区域（万平方米）销售价格（万元场价格变动情况（万元）本（万元/平备（万元）情况/平方米）（万元/平方米）方米）（万元）重庆市
重庆中交中央公园140.66一年以内1.471.45-1.47192033.670.784286.362897.83渝北区天津中交香颂理想天津市
13.43一至两年0.810.82-0.83181542.341.5046747.13-
花园宝坻区云南省
昆明映像美庐24.07一年以内1.221.23-1.26169682.121.37766.9511273.46昆明市重庆市
重庆中交漫山49.72三年以上1.331.34-1.35135625.721.2026168.344704.10南岸区北京市
北京上东郡16.01一年以内8.218.16-8.37107007.583.31--朝阳区湖南省
长沙中交雅颂美庐23.43一年以内1.071.07-1.0896622.351.17-3055.02长沙市粤东中交和风春岸广东省
13.61一年以内1.101.09-1.1160727.931.05266.373943.01
花园惠州市昆明中交金地中央云南省
32.40一至两年1.221.23-1.2660102.400.86-6148.46
公园昆明市浙江省
舟山成均云庐9.12一年以内1.471.46-1.4849366.031.42-2563.94舟山市湖北省
武汉中交泓园8.13一年以内1.591.59-1.6035963.961.61-5257.10武汉市
合计-1088674.1078235.1539842.92
开发产品账面合计1459548.93103660.67
占比74.59%75.47%
注1：市场销售价格及变动情况参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：期后销售情况指2023年1-3月销售情况（不含税）
7-2-782022年末，发行人已完工开发产品中前十大项目主要集中在重庆、云南、北京、天津等区域，其中重庆中交中央公园项目开发产品余额中虽
大部分为近两年新竣工结利的期数，但其一期二期的部分业态竣工时间较早，库龄达三年以上且销售缓慢，因该项目后续几期的开发建设需资金支持，发行人决议2022年对一期二期部分业态进行降价销售，据此计提了存货跌价准备。同区域的重庆中交漫山项目也因商铺业态持续滞销，发行人聘请评估师根据现时市场售价进行了存货减值的测算，补提了存货跌价准备。天津中交香颂理想花园项目在2022年受到天津房地产行情的影响，周边同比业态的市场报价进一步下跌，发行人聘请评估师对各业态的市场报价进行了评估，并据最新现时市场售价补提了存货跌价准备。此外，昆明映像美庐虽系新竣工项目，各业态未发生滞销情况，但因其项目整体毛利率偏低，在考虑最新预结算成本后，部分业态存在减值风险，并对应计提了存货跌价准备。武汉中交泓园项目土地成本及建安成本相对较低，可以匹配武汉当地区域降价后的销售行情，未发生滞销情况。
此外，根据期后销售情况，因滞销产生存货跌价准备的重庆中交中央公园、天津中交香颂理想花园项目期后销售进度依旧缓慢，重庆中交漫山计提存货跌价准备的商铺业态未有销售，粤东中交和风春岸花园计提存货跌价准备的车位业态销售进度较慢，而昆明映像美庐项目因部分业态毛利较低计提存货跌价准备，故与滞销情况无关，期后销售进展正常，综上所述已计提存货跌价准备的项目期后销售情况与计提存货跌价准备时的未来销售假设基本一致，证实2022年底存货跌价准备的计提较为准确。而北京上东郡项目的除写字楼以外各业态已接近售罄，期后未有销售视为正常情况，其他四个项目的期后销售情况正常，剩余业态的去化率在正常水平。
2022年末存货跌价准备余额前三的开发产品项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域库龄减值原因（万元）
该项目及其附近其他项目入住率均不高，商业整体以出租为主，成交量较低，滞销现象明显。故发行人判断漫山商业存在减值迹象，对其进行减值测试，并重庆中交漫山重庆市南岸区三年以上26168.34
聘请外部评估师对存货的公允价值进行评估。评估结果显示漫山商业不临街，人流量较少，租金收益较低，按照未来现金流折现法计算的公允价值较账面价
7-2-79存货跌价准备
项目名称城市/区域库龄减值原因（万元）值显著下降。故公司按照评估确认的公允价值扣除处置费用后的净额作为商业的可变现净值，计提存货跌价准备。此外，因重庆区域下半年房地产市场情况等因素影响严重，项目所在南岸区整体房价存在降价趋势，五期商业、公寓等业态销售情况较为乐观，但四期及六期的已竣工部分业态的车位及住宅因最新市场售价已出现下降，故根据最新市场售价对未售部分计提存货跌价准备。
天津中交香颂理想花园天津市宝坻区一至两年46747.131）项目所在地为天津宝坻，离天津市主城区较远，2022年当地房地产销售市场整体情况不佳，新房销售价格呈现明显下降趋势。2）当地市场竞争较为激烈，项目所在地天津宝坻同期共8个新盘项目在售，且均为碧桂园、恒大、融创、金地等一线开发商。随着大量新盘供应，本地居民无法迅速消化，导致各天津美墅花园天津市宝坻区一至两年8401.38房企的销售情况均不及预期；2022年度，根据当地市场各业态的最新报价情况，对已计提的存货跌价准备进行调增。此外，天津中交香颂理想花园项目
2022年度全面竣工，对应将开发成本阶段的剩余存货跌价准备金额转入开发
产品存货跌价准备。
合计81316.85
开发产品减值合计103658.04
占比78.45%
7）2021年末前十大开发产品项目及计提减值的前三大开发产品项目情况
2021年末前十大项目开发产品明细：
2021年末2022年1-3月市账面单位存货跌价期后销售
城市/总建筑面积开发产品原值项目名称库龄市场销售价格场价格变动情况成本（万元/准备（万情况区域（万平方米）（万元）（万元/平方米）（万元/平方米）平方米）元）（万元）
杭州中交悦美庐浙江省杭州市9.42一年以内3.213.27-3.41219637.282.52-6930.12
7-2-802021年末2022年1-3月市账面单位存货跌价期后销售
城市/总建筑面积开发产品原值项目名称库龄市场销售价格场价格变动情况成本（万元/准备（万情况区域（万平方米）（万元）（万元/平方米）（万元/平方米）平方米）元）（万元）重庆中交中央公
重庆市渝北区200.94一年以内1.561.52-1.56143756.500.77-918.43园
苏州璞玉风华苑江苏省苏州市25.21一至两年2.232.20-2.24113925.722.66-11222.47昆明中交金地中
云南省昆明市43.07一年以内1.341.30-1.32107591.400.86-15280.83央公园天津中交香颂理
天津市宝坻区18.31一年以内0.940.92-0.95105570.421.5025063.90-想花园
重庆中交漫山重庆市南岸区73.89两至三年1.461.42-1.4499875.751.4524511.241021.27
合肥美庐悦苑安徽省合肥市16.46一年以内1.071.10-1.1251307.921.00-15738.61
南京中交荣域江苏省南京市61.13一至两年2.792.79-2.7936821.600.82-3638.06
天津美墅花园天津市宝坻区5.03一至两年0.970.92-0.9534710.121.862409.44-苏州和风春岸花
江苏省苏州市7.08一年以内2.232.20-2.2432918.832.10-2941.18园
合计946115.5451984.5857690.97开发产品账面合
1137934.9463906.43
计
占比83.14%81.34%
注1：市场销售价格及变动情况参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：期后销售情况指2022年1-3月销售情况（不含税）
2021年末，发行人已完工开发产品中前十大项目主要集中在重庆、江苏、浙江、天津等区域，其中江苏区域的苏州和风春岸花园系新竣工项
7-2-81目，而苏州璞玉风华苑虽已竣工一年以上，但其近一年销售量较好，未滞销且市场售价未见下跌。重庆区域的重庆中交中央公园项目为多期开发
建设项目，其库龄在一年以上的期数销售情况良好，2021年末开发产品余额中大部分为当年新竣工产生，未滞销且市场售价未见下跌；而重庆中交漫山项目因近一年商铺业态销量依然较差，发行人于年底继续聘请评估师对其存货进行评估，周边同比业态的市场报价较2020年未见进一步下降，故持续保持约2.45亿元的存货跌价准备。位于浙江区域的杭州中交悦美庐项目于2021年底取得竣工备案证，年底仅完成对小部分业主的交付工作，其开发产品余额绝大部分为已售出未结转，且不存在亏损合同。天津区域的天津中交香颂理想花园及天津美墅花园主要受当地市场情况影响，未能按预期备案价较快销售，发行人根据市场报价合理预计未来盈利情况，并据此计提了存货跌价准备。
此外，根据期后销售情况，因滞销产生存货跌价准备的天津中交香颂理想花园、天津美墅花园两个项目期后销售进度依旧缓慢，重庆中交漫山计提存货跌价准备的商铺业态未有销售，与计提存货跌价准备的未来销售假设基本一致，证实2021年底存货跌价准备的计提较为准确。其他七个项目的期后销售情况正常，剩余业态的去化率在正常水平。
2021年末存货跌价准备余额前三的开发产品项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域库龄减值原因（万元）
该项目及其附近其他项目入住率均不高，商业整体以出租为主，成交量较低，滞销现象明显。故发行人判断漫山商业存在减值迹象，对其进行减值测试，并聘请外部评估师对存货的公允价值进行评估。评估结果显示漫山重庆中交漫山重庆市南岸区两至三年24511.24
商业不临街，人流量较少，租金收益较低，按照未来现金流折现法计算的公允价值较账面价值显著下降。故公司按照评估确认的公允价值扣除处置费用后的净额作为商业的可变现净值，计提存货跌价准备。
该项目处于尾盘，剩余商铺和车位销售缓慢。发行人制定了恰当的尾盘去大丰中交美庐城江苏省盐城市三年以上4558.52化方案，计划购物中心、地下车位及储藏室降价整体打包处置，根据最新的尾盘去化降价方案，该项目的存货存在不同程度的减值。根据通过比较
7-2-82可变现净值和账面价值，计提存货跌价准备。
1）项目所在地为天津宝坻，离天津市主城区较远，2021年当地房地产销售市场整体情况不佳，新房销售价格呈现明显下降趋势。2）当地市场竞争较为激烈，项目所在地天津宝坻同期共8个新盘项目在售，且均为碧桂园、天津中交香颂理想花园天津市宝坻区一年以内25063.90恒大、融创、金地等一线开发商。随着大量新盘供应，本地居民无法迅速消化，导致各房企的销售情况均不及预期；2021年度该计提减值的市场假设未发生明显变化，同时根据当期销售量对应对已计提减值金额进行转销调整。
合计54133.66
开发产品减值合计63906.43
占比84.71%
8）2020年末前十大开发产品项目及计提减值的前三大开发产品项目情况
2020年末前十大项目开发产品明细：
2020年末市场2021年1-3月市账面单位
总建筑面积开发产品原值存货跌价准备期后销售项目名称城市/区域库龄销售价格（万元场价格变动情况成本（万元（万平方米）（万元）（万元）情况/平方米）（万元/平方米）/平方米）
苏州璞玉风华苑江苏省苏州市25.84一年以内2.172.19-2.21194684.892.67-22575.63
重庆中交中央公园重庆市渝北区201.82一年以内1.401.41-1.42115035.670.74-5874.42
重庆中交漫山重庆市南岸区73.89一至两年1.341.35-1.3755657.391.0424617.512041.07
天津美墅花园天津市宝坻区5.02一年以内1.051.04-1.0440532.581.86-3423.73
长沙中房瑞致湖南省长沙市121.03一年以内1.021.02-1.0333072.510.65-3773.29
7-2-832020年末市场2021年1-3月市账面单位
总建筑面积开发产品原值存货跌价准备期后销售项目名称城市/区域库龄销售价格（万元场价格变动情况成本（万元（万平方米）（万元）（万元）情况/平方米）（万元/平方米）/平方米）
杭州中交财富大厦浙江省杭州市8.12一至两年2.792.80-3.0024387.971.46-2712.48
昆明中交锦绣雅郡云南省昆明市41.34一年以内1.351.35-1.3618531.640.55-387.66
武汉中交江锦湾湖北省武汉市25.66三年以上1.681.67-1.6815992.23不适用2307.00350.27
南京中交荣域江苏省南京市61.13一年以内2.862.88-2.9912467.630.70-1271.81重庆市九龙坡
重庆中房那里21.04三年以上1.181.20-1.2112402.63不适用798.10-区
合计-522765.1627722.6242410.36开发产品原值及减
566804.7435616.72
值账面余额
占比92.23%77.84%
注1：市场销售价格及变动情况参考安居客等网站查询到的区域历史房价数据
注2：期后销售情况指2021年1-3月销售情况（不含税）
注3：武汉交江锦湾为车位，重庆中房那里为商铺
2020年末，发行人已完工开发产品中前十大项目主要集中在重庆、江苏、浙江等区域，其中江苏区域的苏州璞玉风华苑及南京中交荣域项目
为2020年新竣工结利，毛利尚可且未发生滞销情况。重庆区域的重庆中交中央公园为新竣工结利且各业态毛利率均高于20%，重庆中交漫山及重庆中房那里均因商业销售情况较差且周边同比业态以出现降价销售情况，发行人聘请评估师对两个项目进行存货减值评估。湖北武汉的中交江锦湾项目因已竣工三年以上，车位存在滞销情况，且受当年房地产市场情况等因素影响，武汉房地产市场不景气，售价下降导致该项目计提存货跌价准备。
7-2-84此外，根据期后销售情况，因滞销产生存货跌价准备的重庆中交漫山、武汉中交江锦湾、重庆中房那里三个项目期后销售进度依旧缓慢，与
计提存货跌价准备的未来销售假设基本一致，证实2020年底存货跌价准备的计提较为准确。其他七个项目的期后销售情况正常，剩余业态的去化率在正常水平。
2020年末存货跌价准备余额前三的开发产品项目情况：
存货跌价准备
项目名称城市/区域库龄减值原因（万元）
该项目及其附近其他项目入住率均不高，商业整体以出租为主，成交量较低，滞销现象明显。故管理层判断漫山商业存在减值迹象，对其进行减值测试，并聘请外部评估师对商业的公允价值进行评估。评估结果显示漫山商业不临重庆中交漫山重庆市南岸区一至两年24617.51街，人流量较少，租金收益较低，按照未来现金流折现法计算的公允价值较账面价值显著下降。故公司按照评估确认的公允价值扣除处置费用后的净额作为商业的可变现净值，计提存货跌价准备。
该项目处于尾盘，目前剩余少量商铺和部分车位。由于临近沿江大道，且周武汉中交江锦湾湖北省武汉市三年以上2307.00边道路停车管理混乱，违停现象严重，导致业主对车位认可度不高，车位销售缓慢。发行人综合考虑该项目的市场行情及销售单价，计提存货跌价准备。
该项目处于尾盘，剩余商铺和车位销售缓慢。发行人制定了恰当的尾盘去化方案，计划购物中心、地下车位及储藏室降价整体打包处置，根据最新的尾大丰中交美庐城江苏省盐城市三年以上4558.52
盘去化降价方案，该项目的存货存在不同程度的减值。根据通过比较可变现净值和账面价值，计提存货跌价准备。
合计31483.03
开发产品减值合计35616.72
占比88.39%
7-2-853、与同行业可比上市公司情况比较
最近三年末，发行人、同行业可比上市公司存货跌价准备占存货期末余额比例情况如下：
2020年末2021年末2022年末
开发开发存货开发开发存货开发开发存货成本产品合计成本产品合计成本产品合计同行业可比公司
存货跌价准备占0.89%1.25%0.99%1.38%4.04%2.09%2.84%6.07%3.55%比发行人存货跌价
0.54%6.28%0.99%0.17%5.62%0.73%0.35%7.10%1.26%
准备占比
注：同行业可比公司存货跌价准备占比=32家同行业可比公司存货跌价准备合计数/存货
账面余额合计数*100%。
发行人2020年末存货跌价金额占存货账面余额比例与同行业可比上市公司一致。
由于对部分开发产品项目计提了跌价准备，比如重庆中交漫山，因此开发产品的跌价准备占其账面余额的比例较高。
2021年度因发行人新增10余个项目土地导致其开发成本账面余额较大，该等土地
于当年取得，其成交价与当期土地的公允价值相当，故未对该部分新增土地计提存货跌价准备，导致该年末开发成本的跌价准备占其账面余额的比例较低。2021年末发行人存货结构中开发成本账面余额占比为89.63%，比同行业可比上市公司73.45%略高，因此，2021年末，发行人存货跌价金额占存货账面余额比例低于同行业可比上市公司。
2022年度发行人结合房地产行业市场情况及开发项目具体情况，对部分开发产品
项目计提了一定金额的减值，开发产品的减值金额占其账面余额的比例与同行业可比上市公司基本一致。2022年末发行人存货结构中开发成本账面余额占比为86.52%，比同行业可比上市公司78.15%高出一定幅度，发行人开发成本项目绝大部分为2020年以来新开工项目，多数项目位于城市核心区域，仅有少量项目存在减值迹象并已计提了跌价准备，因此，2022年末发行人存货跌价金额占存货账面余额比例低于同行业可比上市公司。
总体来讲，2020年末发行人存货跌价准备占存货账面余额比例与同行业32家可比上市公司均值一致；2021年末和2022年末，发行人存货跌价准备计提比例低于同行业
32家可比上市公司均值，主要是因为发行人存货结构中开发成本占比较高且其跌价准
7-2-86备计提比例较低。近年来，发行人加强布局长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区
域的一线城市和强二线城市，拿地数量和规模增加，存货结构中开发成本金额和占比较大。发行人一方面加强集团内业务资源协同，同时坚持精准拿地策略，获取高质量的土地储备，从源头上控制跌价损失的风险；另一方面持续推进精细化管理，不断提升运营管理能力，尽可能降低跌价损失的风险。
综上所述，发行人根据房地产行业市场整体情况、项目所在地市场价格变动情况、项目历史去化、库龄等，对房地产开发项目计提了一定金额的存货跌价准备。最近三年，发行人存货跌价准备金额持续增长，尤其是2022年末有较大金额增加，发行人存货跌价准备计提充分和合理。该等变动情况与房地产销售市场整体变动情况一致，具体计提比例与同行业可比上市公司存在一定差异，主要由于存货项目结构导致，具备合理性。
（8）最近一期末是否存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会前六个月至今，公司已实施或拟实施的财务性投资的具体情况
1、关于财务性投资及类金融业务的认定标准
依据《证券期货法律适用意见第18号》及《监管规则适用指引—发行类第7号》
中的有关规定，财务性投资及类金融业务定义如下：
（1）财务性投资1）财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融业务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收益波动大且风险较高的金融产品等。
2）围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以收购或者
整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不界定为财务性投资。
3）上市公司及其子公司参股类金融公司的，适用本条要求；经营类金融业务的不
适用本条，经营类金融业务是指将类金融业务收入纳入合并报表。
7-2-874）基于历史原因，通过发起设立、政策性重组等形成且短期难以清退的财务性投资，不纳入财务性投资计算口径。
5）金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报表归属
于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内的类金融业务的投资金额）。
6）本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务性投资金
额应从本次募集资金总额中扣除。投入是指支付投资资金、披露投资意向或者签订投资协议等。
（2）类金融业务
除人民银行、银保监会、证监会批准从事金融业务的持牌机构为金融机构外，其他从事金融活动的机构均为类金融机构。类金融业务包括但不限于：融资租赁、融资担保、商业保理、典当及小额贷款等业务。
2、发行人最近一期末的财务性投资（含类金融业务）情况
截至2023年3月31日，发行人可能涉及财务性投资（包括类金融业务）的会计科目情况列示如下：
单位：万元项目2023年3月31日是否涉及财务性投资
其他应收款456191.81否
其他流动资产349379.75否
长期应收款161818.01否
长期股权投资522698.13否
其他权益工具投资5332.31是
其他非流动资产63507.44否
（1）发行人报表项目其他应收款主要包含应收利息、其他应收款，其中应收利息
主要来源于发行人为合营、联营企业等关联方提供资金支持，根据协议约定的应收利息，该资金用于房地产项目开发建设，不属于财务性投资；其他应收款主要包括保证金及押金，以及向关联方的资金拆出。向关联方的资金拆出主要为应收项目公司及应收合作方的项目合作款。前述情况均属于地产行业常见情况，且并非向对方股东进行投资或资助。
因此，发行人其他应收款不属于财务性投资。
7-2-88（2）其他流动资产主要包括预缴税金、待抵扣税金及合同取得成本，不属于财务性投资。
（3）长期应收款，主要为应收项目公司及应收合作方的项目合作款。不属于财务性投资。
（4）长期股权投资的投资对象主要为投资合营、联营企业，其中厦门悦盈企业咨
询有限公司由发行人持股32%，为地产项目的管理咨询业务，其余投资合营和联营企业均为房地产开发公司，与公司主营业务及战略方向相符，不属于财务性投资。
（5）其他权益工具
截至2023年3月31日，发行人财务性投资涉及被投资单位共计5家，初始投资成本合计5980.00万元，于2023年3月31日该投资的账面价值为50万元。发行人财务性投资具体情况如下：
单位：万元截至2023年3初始投资是否涉及财投资单位被投资单位持股比例月31日账面价主营业务成本务性投资值中交房地产管理中交高新科技产业房地产（产业园
4500.0015.00%5282.31否集团有限公司发展有限公司开发）华通置业有限公万通投资控股股份
50.000.03%50.00商务服务业是
司有限公司
金属、建筑材中交地产股份有重庆市金属材料股
10.001.00%-料、五金工具、是
限公司份有限公司零部件中交地产股份有东方人寿保险股份
4000.005.00%-保险是
限公司公司中交地产股份有新疆金新信托投资
1680.003.26%-信托是
限公司有限公司
中交地产产业发深圳凌龙装饰股份建筑装饰、
240.0020.00%-是
展有限公司有限公司装修
注1：深圳市凌龙装饰股份有限公司已于2020年4月7日被吊销
注2：被投资单位中，重庆市金属材料股份有限公司、东方人寿保险股份公司、新疆金新信托投资有限公司和深圳凌龙装饰股份有限公司其他权益工具账面值已减值为0。
发行人其他权益工具投资对象主要为中交高新科技产业发展有限公司、万通投资控
股股份有限公司、重庆市金属材料股份有限公司、东方人寿保险股份公司、新疆金新信
托投资有限公司和深圳凌龙装饰股份有限公司。基于谨慎性考虑，将除从事房地产行业的中交高新科技产业发展有限公司外的其他公司，包括万通投资控股股份有限公司、重庆市金属材料股份有限公司、东方人寿保险股份公司、新疆金新信托投资有限公司和深圳凌龙装饰股份有限公司的投资全额界定为财务性投资。
7-2-89上述涉及财务性投资的五家公司，投资时点、应缴实缴金额、是否涉及募集资金扣
减的情况如下：
单位：万元是否涉及募投资单位被投资单位投资时点应缴金额实缴金额集资金扣减万通投资控股股份
华通置业有限公司2012年8月50.0050.00否有限公司中交地产股份有限重庆市金属材料股
1993年7月10.0010.00否
公司份有限公司中交地产股份有限东方人寿保险股份
2001年9月4000.004000.00否
公司公司中交地产股份有限新疆金新信托投资
2001年4月1680.001680.00否
公司有限公司中交地产产业发展深圳凌龙装饰股份
1994年3月240.00240.00否
有限公司有限公司
（6）其他非流动资产主要包括预缴税金、待抵扣税金及合同取得成本，根据财务
报表列报原则，1年内部分在其他流动资产列示，1年以上部分在其他非流动资产列示，不属于财务性投资。
截至2023年3月31日，发行人财务性投资涉及被投资单位共计5家，初始投资成本合计5980.00万元，于2023年3月31日该投资的账面价值为50万元，占归属于母公司净资产的比例为0.02%，未超过30%。
综上所述，最近一期末发行人不存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形。
3、自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人实施或拟实施的财务性投
资或类金融业务的情况
本次向特定对象发行的董事会决议日前六个月至今，发行人不存在实施或拟实施财务性投资或类金融业务的情况。
综上所述，最近一期末发行人不存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形。本次向特定对象发行的董事会决议日前六个月至今，发行人不存在实施或拟实施财务性投资或类金融业务的情况。
7-2-90二、会计师核查情况
（一）核查程序
基于对2020年度、2021年度、2022年度的财务报表整体发表审计意见，我们按照中国注册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
1.检查公司最近三个会计年度的收入和成本明细；
2.查询房地产行业相关政策、行业数据；
3.查询外部机构对房地产行业的相关研报；
4.向公司管理层了解毛利率变动情况；
5.查询同行业可比公司最近三个年度的年度报告中营业收入和营业成本。
6.检查公司最近三个会计年度的期间费用明细；
7.检查公司最近三个会计年度的资产减值损失和信用减值准备明细；
8.检查公司最近三个会计年度的非经常性损益情况；
9.向公司管理层了解扣非后归母净利润变动情况；
10.查询同行业可比公司最近三个年度的年度报告中扣非归母净利润数据；
11.查询房地产行业相关政策，房地产投资增速、批准预售等数据统计；
12.获取报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等
业务指标；
13.获得并查阅公司最近三年业务经营相关资料；
14.向公司了解目前的融资渠道及未来12个月内的预计现金流情况；
15.向公司管理层了解是否存在融资代建业务；
16.获取公司最近三年代建业务相关资料；
17.检查公司最近三个会计年度的关联方资金拆借合同、银行贷款合同等相关文件，获取借款金额、借款利率与借款期限等相关信息；
18.对相关借款方如关联方、贷款银行等就上述借款相关信息执行函证程序，并
就回函与公司所提供信息进行核对；
19.查询同行业可比公司最近三个年度的年度报告中平均融资成本，向控股股东
借款融资成本；
20.向公司管理层了解地产向控股股东借款利率与银行借款、信托、及可比公司
7-2-91股东借款差异原因及合理性；
21.获取关联方拆出合同，检查借出及回款银行回单，执行函证程序；
22.获取了关联方公司的最新信用评级及减值计算表，检查了关联方期后回款情况；
23.检查了应收关联方款项减值计算过程；
24.获取了关联方款项核销相关资料，检查了核销的合理性；
25.复核其他应收款单项计提及按照预期损失三阶段模型计提的合理性；
26.查询同行业可比公司最近三个年度的年度报告并查询应收关联方款项坏账计
提比例；
27.获取公司存货减值测算底稿（含存货未减值的项目公司）或第三方评估师出
具的资产评估报告，复核存货减值计算的准确性；
28.对管理层或评估师使用的关键参数进行了复核，如增值税及附加税税率、销
售佣金等，同时查询周边市场销售价格与减值测试使用售价进行对比；
29.查询同行业可比公司存货跌价准备计提情况，获取公司期后售出明细账；
30.取得并查阅公司财务报表及附注，查阅监管部门对于财务性投资及类金融业
务的认定标准，了解发行人金融资产以及财务性投资的主要构成情况；通过公开渠道查询被投资企业的工商信息及发行人的相关公告及出资凭证等，了解被投资企业的经营范围及主营业务等；
31.访谈发行人相关工作人员财务性投资的相关情况，并获取公司出具的相关说明。
我们对截至2023年3月31止三个月期间的财务信息执行了以下程序：
1.检查公司2023年1-3月的收入和成本明细；
2.向公司管理层了解毛利率变动情况；
3.查询同行业可比公司最近一期报告中营业收入和营业成本；
4.获取公司2023年1-3月的期间费用明细，检查期间费用明细是否与相关财务
记录一致；
5.获取公司2023年1-3月的资产减值损失和信用减值准备明细，检查资产减值
损失计算合理性，向公司询问是否已知对手方信用风险已发生显著变化；
7-2-926.获取公司2023年1-3月的非经常性损益情况表，检查各项明细是否与财务记
录一致；
7.向公司管理层了解扣非后归母净利润变动情况；
8.获取公司2023年1-3月房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面
积等业务指标；
9.获得并查阅公司2023年1-3月业务经营相关资料；
10.向公司了解目前的融资渠道及未来12个月内的预计现金流情况；
11.检查公司2023年1-3月的关联方资金拆借合同、银行贷款合同等相关文件，
获取借款金额、借款利率与借款期限等相关信息；
12.向公司管理层了解地产向控股股东借款利率与银行借款、信托、及可比公司
股东借款差异原因及合理性；
13.获取公司2023年1-3月关联方拆出明细，检查是否与财务记录一致；
14.获取并检查了关联方期后回款情况；
15.获取公司存货减值测算底稿（含存货未减值的项目公司），复核存货减值计
算的准确性；
16.对管理层或评估师使用的关键参数进行了复核，如增值税及附加税税率、销
售佣金等，同时查询周边市场销售价格与减值测试使用售价进行对比；
17.获取公司期后售出明细账；
18.取得并查阅公司财务报表及附注，查阅监管部门对于财务性投资及类金融业
务的认定标准，了解发行人金融资产以及财务性投资的主要构成情况；通过公开渠道查询被投资企业的工商信息及发行人的相关公告及出资凭证等，了解被投资企业的经营范围及主营业务等；
19.访谈发行人相关工作人员财务性投资的相关情况。
（二）核查意见
基于我们为公司2020年度、2021年度及2022年度财务报表整体发表意见的审计工作及上述核查程序以及基于上述截至2023年3月31日止三个月期间的
财务信息执行的程序，我们认为，
1.发行人对2022年度及2023年1-3月发行人毛利率较2021年度出现大幅降
7-2-93低，且低于同行业可比公司的原因说明与我们了解的情况相符；
2.发行人对受到毛利率、期间费用、减值损失、少数股东损益、非经常性损益
等因素影响，报告期内扣非归母净利润总体下降，与同行业可比上市公司变动趋势一致的原因说明与我们了解的情况相符。发行人对扣非归母净利润下降的相关不利因素中成本费用和减值损失因素的存在一定持续性，但影响程度将得到逐步改善；少数股东损益因素短期内仍具有持续性；非经常性损益因素预计不存在持续性的说明与我们在问询回复过程中了解的信息一致；
3.发行人陈述的其业务经营正常，部分对发行人业绩存在不利影响的因素存在
一定持续性，但不会对发行人持续经营能力构成重大不利影响，发行人持续经营能力良好，与我们在审计申报财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了解的信息一致，公司以持续经营为基础编制财务报表符合会计准则规定；
4.发行人尚未实际开展融资代建业务。报告期内，发行人代建业务收入金额真实准确。发行人陈述的其融资代建模式相较于现有业务模式的优劣势，及对公司未来经营的预期影响的情况与我们在审计申报财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了解的信息一致；
5.发行人对向控股股东借款利率具有合理性的分析，不存在损害上市公司和中
小投资者利益的情形的说明与我们通过询问公司管理层向控股股东借款利率
的定价依据，并查询同行业可比公司向控股股东借款融资成本了解的情况在重大方面一致；
6.发行人对应收关联方款项金额发生较大的原因说明具有合理性，与我们了解的情况相符。发行人对其他应收款坏账准备计提充分；
7.发行人对存货跌价准备计提充分；
8.发行人陈述的其最近一期末不存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会前六个月至今，发行人不存在已实施或拟实施的财务性投资与我们在审计财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了解的信息一致。
问题三
根据申请材料：（1）公司控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）
7-2-94拟以现金方式认购本次发行股份数量合计不低于本次发行实际发行数量的30%。（2）
实际控制人中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）及地产集团已出具关于
避免同业竞争的承诺。（3）中交置业有限公司（以下简称“中交置业”）及其下属公司在房地产开发业务和区域覆盖上与发行人存在一定重叠。2017年4月21日，公司与地产集团、中交置业共同签署了《托管协议》，公司受地产集团委托管理中交置业。2020年
4月21日，公司与地产集团、中房集团共同签署了《托管协议补充协议（三）》，约定
托管期限自《托管协议》到期之日起增加三年。（3）本次募集资金投向长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河5个房地产项目和补充流动资金。募投项目销售净利率分别为8.27%、6.60%、4.58%、12.29%和6.62%；（4）最近一期，公司货币资金为807733.46万元，并为子公司提供担保。
请发行人补充说明：（1）结合地产集团资产负债及货币资金情况、利润表情况等，说明地产集团认购数量的上下限及资金来源，是否存在将持有的股票质押后用于本次认购的情形或计划，如是，请说明是否存在高比例质押及因质押平仓导致股权变动的风险，维持控制权稳定的相应措施；（2）结合募投项目具体投资构成和合理性、各项投资是否为资本性支出及补充流动资金金额，说明补流比例是否符合《证券期货法律适用意见第
18号》有关规定；募投项目当前进展及董事会前投入情况是否存在置换董事会前投入
的情形；（3）公司与地产集团、中房集团签署的《托管协议补充协议（三）》到期后的
安排及续签情况；（4）结合（3）及控股股东、实际控制人控制的其他企业及其实际经
营业务情况等，说明是否存在相同或相似业务，是否存在同业竞争，已存在的同业竞争是否构成重大不利影响，如是，是否已制定解决方案并明确未来整合时间安排，是否损害上市公司利益，本次募投项目实施后是否会新增重大不利影响的同业竞争；（5）报告期内关联交易的必要性、信息披露的规范性、关联交易价格的公允性；如本次募投项目
新增关联交易，请结合新增关联交易的性质、定价依据，总体关联交易对应的收入、成本费用或利润总额占发行人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平的关联交易，是否严重影响上市公司生产经营的独立性；（6）本次募集资金是否用于政策支持的房地产业务，是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，如是，请说明是否属于部分或全部预售、项目建设有较强融资需求的存量住宅类项目，并结合相关项目预售资金运行情况等说明项目是否存在资金挪用等违法违规情况及解决整改措施；（7）本次募集资金投
向5个房地产的主要考虑，并结合财务状况、经营情况、现金流等情况，充分说明公司
7-2-95的资金筹措需求及本次融资的必要性和合理性；（8）公司是否已建立并执行健全有效的
募集资金运用相关内控制度，能够确保募集资金专项用于所披露的募投项目，本次募投项目经济效益能否单独核算；结合募投项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口
及解决方式等，说明募投城项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构成影响，并说明具体保障措施；（9）结合募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项目情况、募投项目收益情况的测算过程、测算依据，包括各年预测收入构成、销量、毛利率、净利润、项目税后内部收益率的具体计算过程和可实现性等，说明募投项目效益测算的合理性及谨慎性；（10）量化说明本次募投项目新增折旧摊销对业绩的影响；（11）结合公司向子公司担保的具体情况与合规性、货币资金及
其受限情况、资产负债情况、业务规模和增长等，说明补充流动资金必要性和合理性；
并结合资金使用的内部控制制度，公司拿地拍地、开发新楼盘计划、在建项目资金需求等，说明如何保证本次补充流动资金的使用符合上市房企的监管要求，本次募集资金是否会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目，如否，请出具相关承诺。
请发行人补充披露（4）（8）（9）（10）相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（3）（4）（5）（8）（9）（10）并发表明确意见，请发行人律师核查（1）（2）（4）（5）（6）并发表明确意见。
7-2-96回复：
一、发行人说明
（3）公司与地产集团、中房集团签署的《托管协议补充协议（三）》到期后的安排及续签情况
2023年4月21日，公司与地产集团、中房集团共同签署了《托管协议补充协议（四）》，
约定托管期限自《托管协议补充协议（三）》约定的到期之日起增加三年。
（4）结合（3）及控股股东、实际控制人控制的其他企业及其实际经营业务情况等，说明是否存在相同或相似业务，是否存在同业竞争，已存在的同业竞争是否构成重大不利影响，如是，是否已制定解决方案并明确未来整合时间安排，是否损害上市公司利益，本次募投项目实施后是否会新增重大不利影响的同业竞争
1、与控股股东地产集团及其控制的企业之间的同业竞争情况
（1）地产集团（绿城中国除外）与发行人的同业竞争形成背景
发行人原直接控股股东为中住地产开发有限公司（以下简称“中住地产”），间接控股股东为中国房地产开发集团公司（目前已更名为中国房地产开发集团有限公司，以下简称“中房集团”）。中房集团与中交集团原同为国务院国有资产监督管理委员会（以下称“国务院国资委”）直接控股的主体。2010年8月，根据国务院国资委《关于中国交通建设集团有限公司与中国房地产开发集团公司重组的通知》（国资改革[2010]824号），中房集团整体并入中交集团，中交集团成为中房集团股东。上述重组完成后，发行人的股权结构具体如下：
7-2-972015年3月，中交集团设立地产集团，地产集团为中交集团的全资子公司。
2015年7月，中交集团作出《关于同意将中住地产开发有限公司股权无偿划转至中交房地产集团有限公司的批复》（中交战发[2015]168号），中房集团将持有的中住地产100%的股权无偿划转至地产集团。至此，发行人的直接控股股东仍为中住地产，间接控股股东变更为地产集团。2015年11月，中房集团完成公司改制，由全民所有制企业变更为有限责任公司，同时中交集团将所持中房集团100%股权划转至地产集团。至此，中房集团成为地产集团的全资子公司，中房集团下属中交置业有限公司等子公司在房地产开发业务范围与发行人存在部分重合，与发行人构成同业竞争。
上述重组完成后，发行人的股权结构如下：
2018年7月18日，中交集团作出《关于同意中交房地产吸收合并中住地产开发有限公司的批复》（中交战发[2018]189号），同意地产集团吸收合并其全资子公司中住地
7-2-98产。吸收合并完成后，中住地产注销，地产集团存续并承继取得中住地产持有的公司全部股份，发行人的控股股东由中住地产变更为地产集团，发行人的实际控制人为中交集团。
上述重组完成后，发行人的股权结构如下：
（2）绿城中国与发行人的同业竞争背景
绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）成立于1995年1月，2006年7月于港交所上市（3900.HK）。2015 年 3 月 27 日，中交集团下属子公司 CCCG Holding（HK）Limited 完成对宋卫平等主体所持绿城中国 5.25 亿股股份的收购，持股比例达到24.49%，与九龙仓并列第一大股东；2015年6月，中交集团下属子公司地产集团通过 CCCG Real Estate Holding Limited 收购罗钊明等所持绿城中国 1 亿股股份，中交集团合计持股比例达到28.90%，中交集团成为为绿城中国第一大股东。2015年12月，中交集团将 CCCG Holding（HK）Limited 股权划转至地产集团。
截至 2022 年 12 月 31 日，地产集团通过 CCCG Holding（HK）Limited 与 CCCGReal Estate Holding Limited 持有绿城中国 27.75%股权，为绿城中国第一大股东。绿城中国为港股地产上市公司，由于绿城中国也在中国境内从事房地产开发业务，与发行人构成同业竞争。
（3）与地产集团及其控制的企业之间的同业竞争情况及解决措施发行人的控股股东地产集团的经营范围为：“房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；
资产管理；投资咨询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批
7-2-99准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）”除中交地产外，地产集团下属中房集团、中交海外房地产有限公司（以下简称“中交海外”）及绿城中国存在房地产开发业务。
针对控股股东地产集团及其控制的企业与发行人之间存在的同业竞争情况，地产集团已制定相应解决措施，具体如下：
主体名称与上市公司关系目前同业竞争情况解决措施地产集团本部不实际从事业中交房地产集团上市公司的控股股务，因此，地产集团自身与——有限公司东发行人之间不存在同业竞争地产集团全资子公中房集团本部不实际从事业
中国房地产开发司，与上市公司为务，因此，中房集团自身与——集团有限公司受同一控制下子公发行人之间不存在同业竞争司针对前述相关主体涉及的房地产开发项
西安中交金尧房目，中交地产与中房地产开发有限公集团分别签订了相应司、中房集团湖的《代为业务培育协南建设发展有限前述相关主体为中议》，协议约定上市公公司、中房（天房集团下属子公前述相关主体目前存在正在司保留未来该等业务津）房地产开发司，与上市公司为进行的房地产开发项目并持成熟后的优先收购有限公司、广西受同一控制下子公有相关资产权，在该业务条件成鹿鸣置业管理有司熟时公司再决定是否限公司及海南中行使优先收购权。截都置业管理有限至目前，上市公司尚公司未行使优先收购权，相关协议正在履行中。
地产集团已出具关于避免同业竞争的承诺
函及相关补充承诺，山水雅居负责开发广东东莞其中承诺在2024年前述相关主体为中
东莞市山水雅居中房·龙域项目，该项目处底前，采取出售资产、房集团下属子公
房地产开发有限于尾盘状态，少量物业销售现金收购、换股并购司，与上市公司为公司（“山水雅难度较大，其他均已售罄，或其他可行的方式启受同一控制下子公居”）且山水雅居后续将不再从事动下属其他涉及房地司房地产开发业务产开发业务的企业与中交地产的整合。截至目前，相关承诺正在履行中。
中交置业有限公前述相关主体为中中交置业及其下属公司在房上市公司与地产集司（“中交置业”）房集团下属子公地产开发业务和区域覆盖上团、中房集团、中交
7-2-100主体名称与上市公司关系目前同业竞争情况解决措施司，与上市公司为与上市公司存在一定重叠置业共同签署了《托受同一控制下子公管协议》及相关补充司协议，上市公司受地产集团、中房集团委托管理中交置业。截至目前，前述《托管协议》正在履行中。
地产集团已出具关于避免同业竞争的承诺
函及相关补充承诺，其中承诺在2024年底前，采取出售资产、现金收购、换股并购或其他可行的方式启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的整合。截至目前，相关承诺正在履行中。
地产集团已出具关于中交海外房地产有限公司为避免同业竞争的承诺
新加坡注册公司，在中国境函及相关补充承诺，中交海外房地产有外从事房地产开发业务。截其中承诺中交海外房限公司为地产集团至目前，该公司在中国境内地产有限公司不会在中交海外房地产
下属子公司，与上尚未开展实际业务，上市公中国境内从事房地产有限公司
市公司为受同一控司亦不存在在境外开展经营开发项目，不会从事制下子公司活动的情况。因此该公司与与上市公司构成竞争上市公司不存在实质性同业的业务。截至目前，竞争相关承诺正在履行中。
截至2022年12月31日，绿城中国在长三角区域、环渤
海区域、长江中游区域、珠地产集团已出具关于
三角区域、西南区域及海外避免同业竞争的承诺等地拥有224个地产项目。
函及相关补充承诺，绿城中国为港股地但绿城中国与发行人在产品其中承诺在2024年产上市公司，截至定位、品牌影响力等方面存底前，采取出售资产、2022年12月31在较大差异：*产品定位上，
绿城中国现金收购、换股并购日，地产集团持有绿城中国主营高端物业产品
（3900.HK） 或其他可行的方式启
绿城中国27.75%形态，发行人主营刚需型产动下属其他涉及房地股权，为绿城中国品，双方在产品档次和目标产开发业务的企业与
第一大股东客户群体方面保持明显差中交地产的整合。截别。*品牌影响力上，发行至目前，相关承诺正人受开发能力和资产规模所在履行中。
限，市场影响力较小；绿城中国连续多年位居中国房地产百强企业综合实力
7-2-101主体名称与上市公司关系目前同业竞争情况解决措施
TOP10，市场影响力较大，发行人与绿城中国存在较大的实力差距。*房地产行业是充分竞争的行业，发行人与绿城中国的市场份额占比都很小，需接受市场的充分竞争，对彼此的业务影响很小
2、与中交集团之间的同业竞争情况
针对中交集团及其控制的企业与发行人之间存在的同业竞争情况，中交集团已制定相应解决措施，具体如下：
涉及竞争与上市公司关目前同业竞争情况解决措施业务主体系
中交集团本部不实中交集团已出具承诺：（1）待本次
中国交通际从事业务，因此，发行获得中国证监会同意注册后，上市公司的实建设集团中交集团自身与发于本次发行实施完毕之日起五年际控制人
有限公司行人之间不存在同内，本着有利于下属上市公司发展业竞争和维护其股东利益尤其是中小股
东利益的原则，综合运用委托管截至2022年12月理、资产重组、股权置换/转让、
中交集团控股31日，中国交通建业务合并/调整、加快出清或其他中国交通子公司，与上市设股份有限公司下合法方式，稳妥推进解决同业竞争建设股份
公司为受同一属企业共有63个问题；（2）中交集团及其下属企业有限公司控制下子公司存量房地产开发项未来在其主营业务开展过程中获
目取了新的房地产开发项目，待本次发行实施完毕之日起，相关项目在开发阶段，中交集团及其下属企业截至2022年12月中交集团全资应将相关项目的开发机会优先提
中国城乡31日，中国城乡控子公司，与上市供给中交地产，并及时通知中交地控股集团股集团有限公司下公司为受同一产；中交地产按照符合其业务发展有限公司属企业共有7个存控制下子公司规划和有利于公司利益的原则对
量房地产开发项目是否参与该项目开发作出决定，与中交集团相关联的人员不得参与决策。如中交地产作出参与该项目截至2022年12月开发的决定，则中交集团及下属企中交滨江中交集团控股31日，中交滨江（上业不得以控股方式参与该新业务；（上海）建子公司，与上市海）建设管理有限如中交地产作出不参与该项目开设管理有公司为受同一
公司共有1个存量发的决定，则中交集团及下属企业限公司控制下子公司房地产开发项目可自行开发或寻求其他第三方合作开发。
7-2-102发行人实际控制人中交集团的经营范围为：承包境外工程和境内国际招标工程；各
种专业船舶总承包建造；专业船舶、施工机械的租赁及维修；海上拖带、海洋工程有关
专业服务；船舶及港口配套设备的技术咨询服务；承担国内外港口、航道、公路、桥梁建设项目的总承包（包括工程技术经济咨询、可行性研究、勘察、设计、施工、监理以及相关成套设备、材料的采购和供应、设备安装）；承担工业与民用建筑、铁路、冶金、
石化、隧道、电力、矿山、水利、市政建设工程的总承包；进出口业务；房地产开发及物业管理；运输业、酒店业、旅游业的投资与管理。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。中交集团为控股型公司，自身不实际从事业务，主要通过下属子公司开展上述业务。
截至报告期末，中交集团除地产集团外其他下属企业的主营业务主要为基建建设、基建设计、疏浚工程、装备制造等，在其过往主营业务开展过程中具有获得优质土地储备的特定优势和特殊条件，因此历史上涉及开发了部分衍生的房地产项目（以下简称“存量房地产开发项目”），但存量房地产开发项目在中交集团整体业务规模中的占比较低。
截至2022年12月31日，中交集团除地产集团外其他下属企业共有71个房地产开发项目，该等主体在房地产开发业务和区域覆盖上与发行人存在一定重叠。
为解决中交集团其他下属企业与中交地产之间现时或今后可能存在的竞争情形，中交集团承诺如下：
“中交地产股份有限公司（以下简称‘中交地产’）原间接控股股东为中国房地产开发集团公司（以下简称‘中房集团’），直接控股股东为中住地产开发有限公司（以下简称‘中住地产’）。中房集团与中国交通建设集团有限公司（以下简称‘本集团’或‘中交集团’）原同为国务院国有资产监督管理委员会（以下称‘国务院国资委’）直接控股的主体。2010年8月，根据国务院国资委《关于中国交通建设集团有限公司与中国房地产开发集团公司重组的通知》（国资改革[2010]824号），中房集团整体并入中交集团，中交集团成为中房集团股东。2015年7月，根据中交集团作出的《关于同意将中住地产开发有限公司股权无偿划转至中交房地产集团有限公司的批复》（中交战发[2015]168号），中房集团将持有的中住地产100%的股权无偿划转至中交集团全资子公司中交房地产集团有限公司（以下简称‘地产集团’）。至此，公司的控股股东仍为中住地产，间接控股股东变更为地产集团。2018年7月，中住地产由地产集团吸收合并。
7-2-103鉴于中交地产拟向特定对象发行股票（以下简称‘本次发行’），中交集团作为中交地
产的实际控制人，按照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及中国证券监督管理委员会（以下简称‘中国证监会’）的有关规定，为保障中交地产的合法权益、合理解决相关同业竞争问题，本集团就相关事宜说明及承诺如下：
一、关于地产集团与中交地产同业竞争的承诺
对于地产集团及其下属企业与中交地产之间现时或今后可能存在的竞争情形，本集团将切实督促地产集团履行其向中交地产作出的关于避免同业竞争的相关承诺。
二、关于中交集团其他下属企业（除地产集团外）与中交地产同业竞争的承诺
中交集团除地产集团外其他下属并表子企业（以下简称‘下属企业’）的主营业务主
要为基建建设、基建设计、疏浚工程、装备制造等，在其过往主营业务开展过程中会获取一些附带性的房地产二级开发业务机会，因此历史上开发了部分衍生的房地产项目（以下简称‘存量房地产开发项目’），但存量房地产开发项目在中交集团整体业务规模中的占比较低，其形成具有一定复杂业务背景及历史原因。
为合理解决中交集团其他下属企业与中交地产之间现时或今后可能存在的竞争情形，本集团承诺如下：
1、对于本集团下属企业与中交地产之间现时或今后可能存在的竞争情形，在充分
尊重本集团控制的各上市公司的独立经营自主权，保证不侵害各上市公司及其股东尤其是中小股东的合法权益的前提下，本集团将切实督促下属企业遵守和履行本集团制定的各项房地产业务投资管理规定及指导意见；
2、对于本集团下属企业的存量房地产开发项目，本集团将按照相关证券监管部门的要求，通过行使股东权利，在适用的法律法规及相关监管规则允许的前提下，待本次发行获得中国证监会同意注册后，于本次发行实施完毕之日起五年内，本着有利于下属上市公司发展和维护其股东利益尤其是中小股东利益的原则，综合运用委托管理、资产重组、股权置换/转让、业务合并/调整、加快出清或其他合法方式，稳妥推进解决同业竞争问题；
3、如本集团及其下属企业未来在其主营业务开展过程中获取了新的房地产开发项目，待本次发行实施完毕之日起，按以下方式予以解决：
7-2-104（1）相关项目在开发阶段，本集团及其下属企业应将相关项目的开发机会优先提
供给中交地产，并及时通知中交地产；
（2）在接到本集团或其下属企业通知后15日内，中交地产按照符合其业务发展规
划和有利于公司利益的原则对是否参与该项目开发作出决定，与本集团相关联的人员不得参与决策。如中交地产作出参与该项目开发的决定，则本集团及下属企业不得以控股方式参与该新业务；如中交地产作出不参与该项目开发的决定，则本集团及下属企业可自行开发或寻求其他第三方合作开发。
三、其他承诺
在本集团下属企业与中交地产同业竞争消除前，本集团将严格遵守相关法律、法规和规范性文件以及公司章程等内部管理制度的规定，按照国有资产国家所有、分级管理的原则，通过股权关系依法行使股东权利，促使本集团下属企业聚焦各自主责主业，加快资源有效整合，聚焦提升核心竞争力，推进内部深度整合融合，降低潜在的同业竞争风险；同时，本集团也将妥善处理涉及中交地产利益的事项，不利用控制地位谋取不当利益或进行利益输送，不从事任何损害中交地产及其中小股东合法权益的行为。
上述承诺于本集团对中交地产拥有实际控制权期间内持续有效。如因本集团未履行上述所作承诺而给中交地产造成损失，本集团将承担相应的赔偿责任。”
3、本次募投项目实施后是否会新增重大不利影响的同业竞争
本次发行募集资金投资项目为长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州
紫薇春晓、天津春映海河等五个房地产开发项目及补充流动资金。本次募投项目实施前，发行人与控股股东、实际控制人之间即存在同业竞争，该等同业竞争系发行人上市后基于国有股权无偿划转、代为培育及关联方行业特殊性等原因产生，发行人控股股东、实际控制人已就同业竞争事项分别制定解决措施并出具承诺函，具体情况详见前述“与控股股东地产集团及其控制的企业之间的同业竞争情况”及“与中交集团之间的同业竞争情况”的相关内容。因此，发行人不会由于本次发行而与控股股东、实际控制人控制的其他企业之间形成新的同业竞争问题。
7-2-105（5）报告期内关联交易的必要性、信息披露的规范性、关联交易价格的公允性；
如本次募投项目新增关联交易，请结合新增关联交易的性质、定价依据，总体关联交易对应的收入、成本费用或利润总额占发行人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平的关联交易，是否严重影响上市公司生产经营的独立性
1、报告期内发生的关联交易
金额
项目年月年度年度年度流程核查结论20231-3/2022/2021/2020/
2023年3月末2022年末2021年末2020年末采购商品/接受劳务（发生
57063.66490932.07354968.69179519.70
额）出售商品/提供劳务（发生
170.0213094.362178.535286.15公司制定了
额）《公司章程》公司作为出租人14.92124.9124.7725.56《股东大会议关联（发生额）事规则》《董事租赁公司作为承租人
32.35224.10242.15186.05会议事规则》（发生额）《关联交易管关联提供担保（余额）248783.03270489.88356865.71197593.87理制度》等规章制度，根据担保接受担保（余额）700061.071038984.752339193.991865905.25该等制度，针对《股票上市关联方资金拆入（发生额）194586.703339295.102837602.632719285.09规则》项下的
关联方资金拆出（发生额）关联交易：报告期370139.442042378.841787839.651310956.48
（1）报告期内，发行
关联方资金拆入（余额）2149841.022199053.521186052.941202631.96内公司会在每人相关关年年初对当年联交易的
关联方资金拆出（余额）815187.54843071.35831763.77546379.33的日常关联交定价系根
易进行预计，据公开招应收账款（余额）510.00510.00110.00110.00
并按照所预计投标、评
预付款项（余额）9859.556691.702029.75-的金额标准提估或参考交董事会审市场价格
应收利息（余额）12327.0618179.257655.09-议，关联董事协商定价回避表决并由等方式确
合同资产（余额）94.34356.78356.78128.44独立董事发表定，与市事前认可及独场价格不
其他应收款（余额）439479.60461609.17548815.74528956.68
立意见；（2）存在显著
长期应收款（余额）363370.88362772.93275182.9417312.65针对达到董事差异，交会或股东大会易定价具
关联应付账款（余额）229941.71335369.01215128.66121915.90审议的偶发性有合理性
方应关联交易，公及公允性收应应付票据（余额）28092.8853423.7523453.59-司会根据投资付款金额分别提交
项合同负债（余额）--43.104184.152604.52董事会及/或
预收款项（余额）--2.6611.15股东大会审议，关联董事/应付利息（余额）3787.713316.79422.89-关联股东在审议相关事项时
应付股利（余额）33000.0033000.0035376.5013876.94均回避表决，且由独立董事
其他应付款（余额）221246.40240591.7880385.08152693.87发表事前认可
长期借款（余额）15122.8226445.5513023.65-及独立意见。
租赁负债（余额）132.44168.40726.49-
7-2-106金额
项目年流程核查结论20231-3月/2022年度/2021年度/2020年度/
2023年3月末2022年末2021年末2020年末
长期应付款（余额）1715880.912019929.101221039.391115624.71支付资金使用费（利息支
32852.2288005.2295841.6196700.35
出）收到资金使用费（利息收
6068.9338384.5334872.7747717.19
入）存放关联方的货币资金（余
114.2527596.5424846.3024207.72
额）
（1）采购商品/接受劳务
2020年度、2021年度、2022年度和2023年1-3月，发行人采购商品与接受劳务
的关联交易情况如下：
单位：万元、%
2023年1-3
关联方交易内容2022年度2021年度2020年度月接受建造
中交建筑集团有限公司14738.82144654.51111100.8944327.47劳务
中交第二航务工程局有接受建造
10973.9065228.1170469.5423261.54
限公司劳务民航机场建设工程有限接受建造
10965.6158678.8928682.7227569.09
公司劳务
中交第一航务工程局有接受建造
8002.0739317.7231651.7612377.76
限公司劳务
中交第三航务工程局有接受建造
-37016.5235866.5713717.66限公司劳务
其他12383.26146036.3377197.2158266.18
合计57063.66490932.07354968.69179519.70
（2）出售商品/提供劳务
2020年度、2021年度、2022年度和2023年1-3月，发行人出售商品与提供劳务
的关联交易情况如下：
单位：万元、%
2023年1-3月2022年度2021年度2020年度
交易关联方占营业占营业占营业占营业内容金额收入比金额收入比金额收入比金额收入比例例例例中交房地产代建
集团有限公管理94.340.04------司服务
中国房地产托管47.170.02188.680.00188.680.01188.680.02
7-2-107开发集团有服务
限公司代建中交财务有
管理19.080.01------限公司服务中交资产管房产
--5206.350.14----理有限公司销售郑州展腾置咨询
--1263.020.03业有限公司服务中交上海航房产
道局有限公--888.780.02----销售司合肥和冉房咨询
地产开发有--735.650.02----服务限公司
中交第二公路勘察设计房产
--650.970.02----研究院有限销售公司中交建筑集咨询
--636.260.02----团有限公司服务北京毓秀置咨询
----532.440.04--业有限公司服务北京铭海置咨询
--754.720.02471.70.03--业有限公司服务中交房地产托管
9.430.00415.090.01424.090.03416.550.03
集团服务中国交通建托管
设股份有限----228.340.02-16.25-服务公司厦门润悦雅咨询
颂房地产有--819.400.02200.000.01133.210.01服务限公司
其他--1535.440.04133.280.014563.960.37
合计170.020.0613094.360.342178.530.155286.150.43
（3）关联租赁情况
1）公司作为出租人
单位：万元
承租方名称关联交易内容2023年1-3月2022年度2021年度2020年度青岛城投新城开
办公室租赁收入-79.00--发建设有限公司中交健康养老产
办公室租赁收入14.9230.50--业集团有限公司
中交房地产集团车辆租赁收入---11.07
7-2-108中交滨江（上海）
建设管理有限公车辆租赁收入-15.4121.237.96司
中交富力（北京）
车辆租赁收入--3.544.25置业有限公司中交鼎信股权投
办公室租赁收入---2.28资管理有限公司
2）公司作为承租人
单位：万元
2023年
出租方名称关联交易内容2022年度2021年度2020年度
1-3月
中交第四航务工程局
办公室租赁25.5893.8175.5040.07有限公司
中天房地产有限公司办公室租赁---73.86
中交资产管理有限公司办公室租赁-91.94150.8143.55
中交地产舟山有限公司办公室租赁6.7738.3515.8428.57
（4）关联担保情况
*2023年1-3月情况
单位：万元截止2023年提供担保截止当期末担保到期日被担保方担保起始日3月末担保是
方担保金额（注9）否履行完毕
佛山中交房地产开2025/4/28至
58240.002018/9/21否
发有限公司(注1)2026/9/19
佛山香颂置业有限2025/1/20至
44287.502018/9/3否
公司(注2)2026/9/27中交立达(天津）房
地产开发有限公司11929.902020/12/302025/12/20否
(注3)
30018.602021/3/252029/3/10否
厦门中泓房地产有
中交地产35088.002021/3/252029/3/15否
限公司(注4)
股份有限20553.002021/3/252028/3/24否公司郑州滨悦房地产开
1139.202021/12/152023/12/15否
发有限公司(注5)
12012.842022/12/222027/11/25否
武汉嘉秀房地产开
14462.842022/12/222027/11/10否
发有限公司(注6)
4820.772022/12/222028/11/24否
成都金牛区幸福汇
轨道城市发展有限2643.442022/12/162040/4/26否
公司(注7)
厦门保润房地产开13586.942022/12/192029/7/11否
7-2-109发有限公司(注8)
合计248783.03
注1：佛山中交房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。上述两笔担保中，一期借款2022年
9月21日到期，二期借款2023年4月28日到期，2022年一期签订展期合同，合同
到期日为2024年9月19日，担保期间均为债务履约期满后两年，即一期借款担保到期日为2026年9月19日，二期借款担保到期日为2025年4月28日。
注2：佛山香颂置业有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对公司进行现金补偿。2022年公司代佛山中交房地产开发有限公司及佛山香颂置业有限公司分别归还借款人民币209630000.00元及人民币
261500000.00元。上述两笔担保中，一期借款2022年9月27日到期，二期借款2023年1月20日到期，展期至2024年9月27日，担保期间为债务履约期满后两年，即二期借款担保到期日为2025年1月20日至2026年9月27日。
注3：中交立达(天津)房地产开发有限公司为公司提供反担保，此笔借款到期日为2023年12月20日，担保到期日为履约期满后两年，即担保到期日为2025年12月20日。
注4：厦门中泓房地产有限公司向公司提供反担保。
注5：郑州滨悦房地产开发有限公司向公司提供反担保。
注6：武汉嘉秀房地产开发有限公司为公司提供反担保，担保到期日均为担保合同生效日起至贷款合同项下债务履行期限届满之日后三年为止。
注7：成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司为公司提供反担保，公司承担担保责任的保证期间为三年，即合同债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2040年4月26日。
注8：厦门保润房地产开发有限公司为公司提供反担保，公司承担担保责任的保证期间为三年，即合同债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2029年7月11日。
注9：担保起始日指放款日或后置担保生效的日期。
*2022年情况
单位：万元截止2023截止当期末年3月末担提供担保方被担保方担保起始日担保到期日担保余额保是否履行完毕
佛山中交房地产开2025/4/28至
58790.002018/9/21否
中交地产股发有限公司（注1）2026/9/19
份有限公司佛山香颂置业有限2025/1/20至
46850.002018/9/3否公司（注2）2026/9/27
7-2-110中交立达（天津）
房地产开发有限公13129.892020/12/302025/12/20否司（注3）
厦门中泓房地产有35628.602021/3/252029/3/10否
限公司（注4）67881.002021/3/252029/3/15否郑州滨悦房地产开
2374.402021/12/152023/12/15否
发有限公司（注5）
12012.842022/12/222027/11/25否
武汉嘉秀房地产开
14462.842022/12/222027/11/10否
发有限公司（注6）
4820.772022/12/222028/11/24否
成都金牛区幸福汇
轨道城市发展有限923.472022/12/162040/4/26否公司（注7）厦门保润房地产开
13616.072022/12/192029/7/11否
发有限公司（注8）
合计270489.88
注1：佛山中交房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。上述两笔担保中，一期借款2022年
9月21日到期，二期借款2023年4月28日到期，2022年一期签订展期合同，合同
到期日为2024年9月19日，担保期间均为债务履约期满后两年，即一期借款担保到期日为2026年9月19日，二期借款担保到期日为2025年4月28日。
注2：佛山香颂置业有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对公司进行现金补偿。2022年公司代佛山中交房地产开发有限公司及佛山香颂置业有限公司分别归还借款人民币209630000.00元及人民币
261500000.00元。上述两笔担保中，一期借款2022年9月27日到期，二期借款2023年1月20日到期，展期至2024年9月27日，担保期间为债务履约期满后两年，即二期借款担保到期日为2025年1月20日至2026年9月27日。
注3：中交立达（天津）房地产开发有限公司为公司提供反担保，此笔借款到期日2023年12月20日，担保到期日为履约期满后两年，即担保到期日为2025年12月20日。
注4：厦门中泓房地产有限公司向公司提供反担保。2021年12月，深圳中交将其持有的厦门中泓房地产有限公司2%股权转让给嘉信（广州）城市更新投资合伙企业（有限合伙）。公司持股比例变更为48.99%后，仍承担51%的担保责任。2022年5月31日，嘉信（广州）城市更新投资合伙企业（有限合伙）将持有的2%股权质押给公司，并向公司提供2%比例反担保。该笔担保到期日均为借款到期后三年，由于厦门中泓房地产有限公司2022年项目去化较快，借款提前偿还，担保到期日同步变动。
注5：郑州滨悦房地产开发有限公司向公司提供反担保。
注6：武汉嘉秀房地产开发有限公司为公司提供反担保，担保到期日均为担保合同生效日起至贷款合同项下债务履行期限届满之日后三年为止。
注7：成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司为公司提供反担保，公司承担担保责任的保证期间为三年，即合同债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2040年4
7-2-111月26日。
注8：厦门保润房地产开发有限公司为公司提供反担保，公司承担担保责任的保证期间为三年，即合同债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2029年7月11日。
*2021年情况
单位：万元截止2023年提供截止当期末3月末担保被担保方担保起始日担保到期日担保方担保余额是否履行完毕佛山中交房地产开发有限公司
105300.002018/9/212025/4/28否（注1）
佛山香颂置业有限公司（注2）87075.002018/9/32025/1/20否
厦门润悦雅颂房地产有限公司15961.972021/3/182026/8/26是（注3）3724.782021/3/182026/10/21是四川雅恒房地产开发有限公司
4257.682019/9/232022/4/29是（注4）中交地产
股份有限杭州康欣置业有限公司（注5）2500.002019/12/22025/5/31是
公司中交立达（天津）房地产开发
8339.282020/12/302023/12/20否
有限公司（注6）
24418.002020/11/272022/12/26是
北京铭海置业有限公司（注7）
5000.002021/12/212022/10/24是
厦门中泓房地产有限公司
96594.002021/3/252029/3/24否（注8）郑州滨悦房地产开发有限公司
3200.002021/12/152023/12/15否（注9）中交房地产管理集中交高新科技产业发展有限公
495.002019/4/22029/1/31是
团有限公司（注10）司
合计356865.71
注1：佛山中交房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。目前农行对于此笔展期已审批通过，到期日展期至2025年4月28日。
注2：佛山香颂置业有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对公司进行现金补偿。目前农行对于此笔展期已审批通过，到期日展期至2025年1月20日。
注3：厦门润悦雅颂房地产有限公司股东之一中雅（深圳）咨询管理合伙企业（有限合
7-2-112伙）将持有的0.07%股权质押给公司，并向公司提供0.07%比例反保证担保。此两笔担
保已于2022年4月27日提前完成还款。
注4：四川雅恒房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此笔担保为后置担保，借款放款为2019年4月29日，担保后置生效于2019年9月23日，此处以后置生效日作为担保起始日。
注5：杭州康欣置业有限公司向公司提供反保证担保。此笔担保为后置担保，借款放款为2019年5月31日，担保后置生效于2019年12月2日，此处以后置生效日作为担保起始日。担保合同约定保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起三年，即展期至2025年5月31日。展期后，此笔担保于2022年1月17日提前完成还款。
注6：中交立达（天津）房地产开发有限公司为公司提供反担保。
注7：北京铭海置业有限公司向公司提供反保证担保。
注8：厦门中泓房地产有限公司向公司提供反担保。
注9：郑州滨悦房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。
注10：中交第一公路勘察设计研究院有限公司为其子公司中交高新科技产业发展有限公司的银行借款提供担保。中交房地产管理集团有限公司持有中交高新科技产业发展有限公司15%的股权，按该持股比例为保证人中交第一公路勘察设计研究院有限公司提供反担保。此笔担保已于2022年6月末提前完成还款。
注11：除上述担保外，2020年公司还就地产集团为中交地产的融资贷款、公司债所提供的担保提供了反担保。
*2020年情况
单位：万元截止2023年3截止当期末担提供担保方被担保方担保起始日担保到期日月末担保是否保余额履行完毕佛山中交房地产开发有限
77190.002018/9/212023/4/28否公司（注1）佛山香颂置业有限公司
63900.002018/9/32023/1/20否（注2）长沙金地金泰置业有限公
9667.052019/9/52022/5/30是司（注3）中交地产股份四川雅恒房地产开发有限
10030.822019/9/232022/4/29是
有限公司公司（注4）杭州康欣置业有限公司
5000.002019/12/22022/5/31是（注5）
中交立达（天津）房地产
2000.002020/12/302023/12/20否
开发有限公司（注6）北京铭海置业有限
28156.002020/11/272022/12/26是公司（注7）中交房地产管中交高新科技产业发展
理集团有限公1650.002019/4/22029/1/31是
有限公司（注8）司
合计197593.87
注1：佛山中交房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山中交房地产开发有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇
7-2-113企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理
服务中心将就其所持股权比例部分进行现金补偿。
注2：佛山香颂置业有限公司向公司提供反保证担保。此外，由于持有佛山香颂置业有限公司2.63%股权的上海凝宇企业管理服务中心不具备担保条件，公司在按自有持股比例47.37%承担担保责任的同时，额外承诺2.63%的担保责任。上海凝宇企业管理服务中心向公司出具承诺函，承诺一旦公司承担担保责任，上海凝宇企业管理服务中心将就其所持股权比例部分对公司进行现金补偿。
注3：长沙金地金泰置业有限公司向公司提供反保证担保。此笔担保已于2021年5月
6日根据销售进度提前完成还款。
注4：四川雅恒房地产开发有限公司向公司提供反保证担保。此笔担保为后置担保，借款放款为2019年4月29日，担保后置生效于2019年9月23日，此处以后置生效日作为担保起始日。
注5：杭州康欣置业有限公司向公司提供反保证担保。此笔担保为后置担保，借款放款为2019年5月31日，担保后置生效于2019年12月2日，此处以后置生效日作为担保起始日。
注6：中交立达（天津）房地产开发有限公司为公司提供反担保。
注7：北京铭海置业有限公司向公司提供反保证担保。
注8：中交第一公路勘察设计研究院有限公司为其子公司中交高新科技产业发展有限公司的银行借款提供担保。中交房地产管理集团有限公司持有中交高新科技产业发展有限公司15%的股权，按该持股比例为保证人中交第一公路勘察设计研究院有限公司提供反担保。
注9：除上述担保外，2020年公司还就地产集团为中交地产的融资贷款、公司债所提供的担保提供了反担保。
2）截至报告期各期末未履行完毕的接受关联方提供担保情况
*2023年1-3月情况
单位：万元截止2023年提供担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日3月末担保是否履行完毕
62500.002021/1/292027/4/29否
154500.002020/3/192026/9/15否
33000.002020/2/28借款还清日否
中交房地产集中交地产股份70000.002020/8/52023/8/5否
团有限公司110000.002021/8/252027/2/25否
42100.002022/6/172023/6/17否
53500.002022/8/262023/8/25否
31100.002022/12/22023/11/10否
重庆市金科宸重庆美宸房地
居置业有限公产开发有限公9915.132020/7/22025/6/20否司司（注1）保利发展控股南京中悦房地
25211.072021/5/102027/5/9否
集团股份有限产开发有限公
7-2-114公司司（注2）
20652.552021/6/182027/6/17否
广州市城市建武汉锦秀嘉合
25715.252021/6/182027/6/15否
设开发有限公置业有限公司
4641.202021/9/182027/9/17否司（注3）
12731.472022/1/262027/9/17否
常州路劲房地南京中劲房地23660.802021/1/12027/12/22否
产开发有限公产开发有限公10009.602021/1/52027/12/22否司司（注4）10824.002021/2/12027/12/22否
合计700061.07
注1：重庆市金科宸居置业有限公司向公司提供担保，还款日为2023年6月20日，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年，即担保到期日为2025年6月
20日。
注2：保利发展控股集团股份有限公司向公司提供担保，还款日为2024年5月9日，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起三年，即担保到期日为2027年5月
9日。
注3：广州市城市建设开发有限公司向公司提供担保，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起三年。
注4：常州路劲房地产开发有限公司向公司提供担保，担保到期日为债务履约期满后三年，即
2027年12月22日。
*2022年情况
单位：万元截止2023年3月末担提供担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日保是否履行完毕
67500.002021/1/292027/4/29否
119940.002021/1/212027/1/28否
204500.002020/3/192026/9/15否
100000.002020/2/28借款还清日否
中交地产股份
中交房地产70000.002020/8/52023/8/5否有限公司（注集团
1）110000.002021/8/252027/2/25否
81400.002022/1/202023/1/20是
42100.002022/6/172023/6/17否
53500.002022/8/262023/8/25否
31100.002022/12/22023/11/10否
重庆市金科重庆美宸房地
宸居置业有产开发有限公9915.132020/7/22025/6/20否
限公司司（注2）保利发展控南京中悦房地
11921.392021/5/102027/5/9否
股集团股份产开发有限公
7-2-115有限公司司（注3）
23643.972021/6/182027/6/17否
广州市城市武汉锦秀嘉合24449.332021/6/182027/6/15否建设开发有置业有限公司
限公司（注4）4875.702021/9/182027/9/17否
12731.472022/1/262027/9/17否
23660.802021/1/12027/12/22否
常州路劲房南京中劲房地
地产开发有产开发有限公10009.602021/1/52027/12/22否
限公司司（注5）
10824.002021/2/12027/12/22否
建发房地产
集团有限公14700.002020/3/112026/3/11是
司中交（长沙）长沙雅颂房置业有限公司
地产咨询合（注6）
30.002020/3/112023/3/11是伙企业（有限合伙）
1452.362021/4/122029/4/10是
厦门润昀房地华润置地控
产开发有限公7840.002021/4/202029/4/19是股有限公司司（注7）
2891.002021/4/122029/4/8是
合计1038984.75
注1：中交房地产集团向公司提供担保，期末余额为67500.00万元的该笔担保，2020年6月30日起始借款已偿还，调整借款日期，保证期间为自合同生效之日至主合同项下债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2027年4月29日；期末余额为119940.00万元的该笔担保，现有借款均为2021年借款，调整借款起始日及到期日，
保证期间为债务履行期限届满之日起三年，即担保到期日为2027年1月28日，该笔担保对应借款之债权人提前1年行权，借款已于2023年1月偿还完毕；期末余额为
204500.00万元的该笔担保，担保到期日为债务履行期届满起三年，即担保到期日为
2026年9月15日；期末余额为110000.00万元的该笔担保，担保到期日为各期债券
清偿义务履行之日起六个月，即担保到期日为2027年2月25日。
注2：重庆市金科宸居置业有限公司向公司提供担保，还款日为2023年6月20日，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年，即担保到期日为2025年6月20日。
注3：保利发展控股集团股份有限公司向公司提供担保，还款日为2024年5月9日，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起三年，即担保到期日为2027年5月9日。
注4：广州市城市建设开发有限公司向公司提供担保，保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起三年。
注5：常州路劲房地产开发有限公司向公司提供担保，担保到期日为债务履约期满后三年，即2027年12月22日。
注6：建发房地产集团有限公司向公司提供担保，还款日为2023年3月11日。保证合同会约定保证期间为自借款合同项下的借款期限届满之次日起三年，即担保到期日为
7-2-1162026年3月11日。此笔借款于2023年3月偿还完毕。
注7：华润置地控股有限公司向公司提供担保，此笔借款已于2023年1月偿还完毕。
*2021年情况
单位：万元截止2023年3月末提供担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否履行完毕
455000.002020/6/302024/5/27否
268996.002020/3/202025/6/30是
208690.102020/3/312024/1/28否
140000.002020/6/192022/6/19是
126000.002020/7/102022/7/21是
245000.002020/3/192023/9/15否
中交房地产集团中交地产股份100000.002020/2/28借款还清日否
有限公司有限公司（注1）50000.002019/8/222022/7/8是
94000.002020/6/42022/6/4是
103200.002020/9/282022/9/28是
70000.002020/8/52023/8/5否
100000.002021/2/272022/8/23是
70000.002021/2/272022/2/20是
110000.002021/8/252026/8/25否
碧桂园地产集团昆明中交东盛房地
36627.502020/12/22022/9/23是
有限公司产有限公司重庆市金科宸居重庆美宸房地产开
12110.732020/7/22023/6/20否
置业有限公司发有限公司保利发展控股集南京中悦房地产开
12331.112021/5/102024/5/9否
团股份有限公司发有限公司广州市城市建设武汉锦秀嘉合置业
52969.002021/6/182024/6/17否
开发有限公司有限公司
31921.922021/1/12024/12/22否
常州路劲房地产南京中劲房地产开
13931.132021/1/52024/12/22否
开发有限公司发有限公司
14603.002021/2/12024/12/22否
建发房地产集团
23765.002020/3/112023/3/11是
有限公司中交（长沙）置业长沙雅颂房地产有限公司咨询合伙企业（有48.502020/3/112023/3/11是限合伙）
合计2339193.99
注1：中交房地产集团向公司提供担保，期末余额为268996.00万元的该笔担保，已
7-2-117于2022年提前还款完毕，对应担保履行完毕。
*2020年情况
单位：万元截止2023年3月末担提供担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日保是否履行完毕
130000.002019/12/272021/12/27是
126000.002020/7/102022/7/21是
50000.002020/3/192023/3/19是
195000.002020/5/292023/9/15否
119998.002020/3/202025/3/20否
149000.002020/6/242025/6/30否
中交地产股份有限100000.002020/3/202023/3/20是中交房地产集团
公司140000.002020/6/192022/6/19是
150000.002020/6/302023/8/26否
210000.002020/6/302023/10/26否
98900.002020/3/312021/3/31是
70000.002019/2/202022/2/20是
100000.002019/8/232022/8/23是
70000.002020/8/52025/8/5否
中交地产股份有限
中交集团47000.002016/7/62021/7/6是公司
4432.502019/10/252021/10/24是
武汉德禄房地产
873.002019/11/282021/10/24是
开发有限公司
武汉中交德禄香颂1347.752020/5/152021/10/24是
置业有限公司197.002019/10/252021/10/24是武汉嘉晨置业合伙企业（有限合38.802019/11/282021/10/24是伙）
59.902020/5/152021/10/24是
碧桂园地产集团昆明中交东盛房地
57219.752020/12/22022/9/23是
有限公司产有限公司重庆市金科宸居重庆美宸房地产开
22704.502020/7/22023/7/1否
置业有限公司发有限公司厦门大唐房地产
4434.002020/4/12023/3/30是
集团有限公司重庆肃品房地产开重庆金科房地产发有限公司
5173.002020/4/12023/3/30是
开发有限公司
阳光城集团股份宁波中交美庐置业13527.052020/1/102022/12/30是
7-2-118截止2023年3月末担提供担保方被担保方担保金额担保起始日担保到期日保是否履行完毕有限公司有限公司
合计1865905.25
5）关联方资金拆入情况
*2023年1-3月情况
单位：万元关联方资金拆入金额
中交房地产集团有限公司138800.00
合肥和宸房地产开发有限公司24750.00
厦门益悦置业有限公司14700.00
厦门保润房地产开发有限公司13824.00
江苏保利宁晟房地产开发有限公司2450.00
其他62.70
合计194586.70
*2022年情况
单位：万元关联方资金拆入金额
中交房地产集团2391821.25
北京领华房地产开发有限公司208077.97
深圳市卓越商业管理有限公司178997.97
城投交汇（青岛）投资有限公司78400.00
厦门润悦雅颂房地产有限公司46920.00
其他435077.91
总计3339295.10
*2021年情况
单位：万元关联方资金拆入金额
中交房地产集团1398773.07
北京领华房地产开发有限公司270742.83
7-2-119关联方资金拆入金额
华润置地控股有限公司199690.22
保利海西实业有限公司160720.00越秀（武汉）实业投资有限公司85772.09
其他721904.41
合计2837602.63
*2020年情况
单位：万元关联方资金拆入金额
中交房地产集团1035920.00
华润置地控股有限公司240443.98
上海花样年房地产开发有限公司173509.00
北京茂康企业管理有限公司150164.96金地（集团）股份有限公司116347.20
其他1002899.95
合计2719285.09
6）关联方资金拆出情况
*2023年1-3月情况
单位：万元关联方资金拆出金额
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司80699.23
苏州金阖诚置业有限公司70211.86
中交富力（北京）置业有限公司45000.00
佛山香颂置业有限公司36585.16
武汉嘉秀房地产开发有限公司27930.00
其他109713.19
合计370139.44
*2022年情况
单位：万元关联方资金拆出金额
华润置地控股有限公司239365.00
7-2-120关联方资金拆出金额
苏州金阖诚置业有限公司223865.57
北京茂康企业管理有限公司178412.35
中交富力（北京）置业有限公司135000.00
北京金地致远企业管理咨询有限公司119755.46
其他1145980.46
合计2042378.84
*2021年情况
单位：万元关联方资金拆出金额
北京茂康企业管理有限公司159640.26
北京毓秀置业有限公司141280.00
中交富力（北京）置业有限公司135000.00
厦门润悦雅颂房地产有限公司134462.67
北京金地致远企业管理咨询有限公司127712.21
其他1089744.50
合计1787839.65
*2020年情况
单位：万元关联方资金拆出金额
济南市中控股集团有限公司187500.00
杭州康欣置业有限公司113919.79
北京毓秀置业有限公司111800.00
厦门润悦雅颂房地产有限公司95869.22
北京铭海置业有限公司79196.40
其他722671.08
合计1310956.48
7）关联方应收应付款项
单位：万元、%项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称
7-2-121项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称常熟中南香
缇苑房地产110.0021.57110.0021.57110.00100.00110.00100.00应有限公司收
账中交房地产400.0078.43400.0078.43----款集团
合计510.00100.00510.00100.00110.00100.00110.00100.00
中交第三公
路工程局有9841.4399.826649.4399.37----限公司预青岛城投新
付城开发建设18.120.1842.280.6342.282.08--款有限公司项中交建筑集
----1987.4797.92--团有限公司
合计9859.55100.006691.70100.002029.75100.00--杭州康欣置
2623.0721.282623.0714.43----
业有限公司苏州金阖诚
置业有限公--2060.1911.33----司重庆葆和房
地产开发有2016.5916.362016.5911.09----限公司北京铭海置
--1975.8610.872901.3937.90--业有限公司金地（集团）
股份有限公1082.698.78977.575.38551.277.20--司中交立达（天应津）房地产开1801.4614.611801.469.911433.1618.72--收发有限公司
利华润置地控--1588.358.74----息股有限公司郑州滨悦房
地产开发有1414.3311.471414.337.78----限公司金华雅郡置
----1091.3914.26--业有限公司成都睿迩城
市建设开发----772.4510.09--有限公司云南碧桂园
房地产开发----645.098.43--有限公司
其他3388.9327.493721.8320.47260.343.40--
合计12327.06100.0018179.25100.007655.09100.00--合中国交通建
同设股份有限94.34100.00356.78100.00356.78100.00128.44100.00资公司
产合计94.34100.00356.78100.00356.78100.00128.44100.00
7-2-122项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称苏州金阖诚
置业有限公71441.2416.2670211.9715.2181007.3914.76--司北京茂康企
业管理有限25772.085.8625772.085.5867422.0812.2950568.189.56公司中交富力（北京）置业有限45000.0010.2445000.009.7548600.008.8645000.008.51公司越秀（武汉）
实业投资有33810.007.6941160.008.92----限公司佛山香颂置
36521.338.3135919.357.788052.901.4710421.401.97
业有限公司国投泰康信
24500.005.5724500.005.31----
托有限公司成都睿迩城
市建设开发----16253.112.96--有限公司北京金地致远企业管理
----53937.679.8340454.557.65咨询有限公司武汉嘉秀房
地产开发有28480.956.4827930.006.0536750.006.70--其限公司他佛山中交房应
地产开发有23929.155.4423647.115.121421.100.263789.600.72收限公司款重庆葆和房
地产开发有10082.572.29--48296.898.80--限公司中交花创（绍兴）置业有限----44822.238.17--公司安宁金域华
辉房地产开18384.004.1818384.003.9820160.003.6716822.023.18发有限公司中交云南建
设投资发展15000.003.4115000.003.2518000.003.2818037.903.41有限公司厦门润悦雅
颂房地产有--736.110.16--78425.1914.83限公司北京毓秀置
------65655.5012.41业有限公司北京铭海置
--810.940.18500.000.0955133.3610.42业有限公司郑州滨悦房
地产开发有12447.242.8312206.462.6414141.072.5824961.244.72限公司中交立达（天津）房地产开----3803.960.6923804.334.50发有限公司
7-2-123项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称东莞市万科中交中天创
2454.110.562514.630.54197.910.0417689.333.34
合房地产有限公司
其他91656.9420.86117816.5225.5285449.4315.5778194.0814.78
合计439479.60100.00461609.17100.00548815.74100.00528956.68100.00金地（集团）
股份有限公20217.465.5620241.495.5834752.4112.6317312.65100.00司华润置地控
172065.0047.35178115.0049.10115150.0041.84--
股有限公司郑州展腾置
5822.071.6010730.862.9638639.8514.04--
业有限公司苏州隽泽房
地产开发有34790.009.5724500.006.75----限公司成都金牛区幸福汇轨道
45062.9312.4077640.2421.40----
城市发展有限公司北京茂康企
业管理有限41650.0011.4641650.0011.48----公司北京金地致
远企业管理8568.422.369895.352.73----长咨询期应厦门中泓房
收地产有限公----35517.7512.91--款司金华雅郡置
----28319.5610.29--业有限公司成都睿迩城
市建设开发34079.219.38--22803.368.29--有限公司重庆葆和房
地产开发有129.250.04------限公司重庆铭秉房
地产开发有282.470.08------限公司重庆铭勤房
地产开发有204.070.06------限公司浙江绿城时
代建设管理500.000.14------有限公司
合计363370.88100.00362772.93100.00275182.94100.0017312.65100.00中交建筑集
应54399.5323.6682353.6624.5662000.6428.8226256.2221.54团有限公司付
中交第二航账
务工程局有75189.6932.7071776.2721.4053770.3724.9919900.5016.32款限公司
7-2-124项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称
中交第一航
务工程局有17995.597.8320351.056.0724539.4011.4111942.169.80限公司民航机场建
设工程有限3863.381.6841789.5812.4620397.219.4818747.8615.38公司中交一公局
集团有限公18991.368.2625593.857.6313788.836.4118641.9015.29司
其他59502.1625.8893504.6027.8840632.2118.8926427.2621.67
合计229941.71100.00335369.01100.00215128.66100.00121915.90100.00中交建筑集
3032.6910.8031275.5758.5420041.4085.45--
团有限公司
中交第一航
务工程局有--3088.645.781798.007.67--限公司应中交一公局
付集团有限公----1614.196.88--票司据民航机场建
设工程有限22984.0081.8117583.3432.91----公司
其他2076.197.391476.192.76----
合计28092.88100.0053423.75100.0023453.59100.00--中交资产管
----2604.5262.252604.52100.00理有限公司中交上海航
道局有限公----888.7821.24--合司同中交第二公
负路勘察设计----650.9715.56--债研究院有限公司
叶瑞佳---43.10100.0039.880.95--
合计---43.10100.004184.15100.002604.52100.00预中交滨江（上收海）建设管理----2.66100.0011.15100.00款有限公司
项合计----2.66100.0011.15100.00福州中梁耀
房地产开发2410.8163.651939.9058.49----有限公司应南京隽耀房付
地产开发有926.2224.45926.2227.93----利限公司息武汉德禄房
地产开发有450.6811.90450.6813.59389.4092.08--限公司
7-2-125项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称武汉嘉晨置
业合伙企业----33.497.92--（有限合伙）北京路劲隽
御房地产开0.000.000.000.00----发有限公司
合计3787.71100.003316.79100.00422.89100.00--中国路桥工
程有限责任24000.0072.7324000.0072.7313500.0038.167500.0054.05公司中国房地产
开发集团有1400.004.241400.004.247000.0019.79--限公司中交置业有
1900.005.761900.005.764750.0013.43--
限公司中交云南建
设投资发展----3000.008.48--应有限公司付昆明众垚建股设项目管理利800.002.42800.002.422000.005.65--合伙企业（有限合伙）国电华北电
----1645.004.652616.9418.86力有限公司金地（集团）
股份有限公------1445.0010.41司
其他4900.0014.854900.0014.853481.509.842315.0016.68
合计33000.00100.0033000.00100.0035376.50100.0013876.94100.00中交房地产
集团有限公138806.5262.74150099.6562.3912.520.0234.910.02司云南碧桂园
房地产开发38274.1317.3037561.5215.614473.135.56--有限公司常熟市城市
经营投资有17200.007.7717913.567.45----限公司其上海花样年他
房地产开发------26572.8517.40应有限公司付北京毓秀置
款----24000.0029.86--业有限公司金华雅郡置
----15089.9318.77--业有限公司成都睿迩城
市建设开发8259.483.738259.483.438721.2110.85--有限公司
中交第二航
务工程局有41.330.027541.333.137610.519.4720.000.01限公司
7-2-126项2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
目关联方名金额占比金额占比金额占比金额占比称武汉德禄房
地产开发有4867.472.204867.472.024867.476.064867.473.19限公司福建中联盛
房地产开发------59270.4138.82有限公司建发房地产
集团有限公------24646.9316.14司
其他13797.476.2414348.775.9615610.3119.4237281.2924.42
合计221246.40100.00240591.78100.0080385.08100.00152693.87100.00长中交财务有
15122.82100.0026445.55100.0013023.65100.00--
期限公司借
合计15122.82100.0026445.55100.0013023.65100.00--款中交资产管
----549.9975.70--理有限公司租中交第四航
赁务工程局有126.4995.51151.7390.10132.5818.25--负限公司
债中交地产舟5.954.4916.679.9043.926.05--山有限公司
合计132.44100.00168.40100.00726.49100.00--中交房地产
集团有限公1519011.3488.531637221.8081.05687472.1956.30690896.8261.93司北京领华房
地产开发有----220098.8418.03--限公司城投交汇（青长岛）投资有限----78400.006.4278400.007.03期公司应金广文旅产付业发展（山7086.980.416996.040.3535633.472.9236111.633.24款东）有限公司济南市中控
股集团有限4330.790.256971.120.3535630.352.9236108.513.24公司
其他185451.8010.81368740.1418.26163804.5413.42274107.7524.57
合计1715880.91100.002019929.10100.001221039.39100.001115624.71100.00
8）支付资金使用费（利息支出）
7-2-127单位：万元
2023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月
中交房地产集团30098.7470067.7855106.6648118.56
云南碧桂园房地产开发有限公司712.851051.4880.18-
福州中梁耀房地产开发有限公司470.921939.902624.58-
厦门润悦雅颂房地产有限公司347.081279.16115.68-
中交财务有限公司304.26921.97455.42-
常熟市城市经营投资有限公司215.00224.57--
中交鼎信股权投资管理有限公司197.26800.00894.25856.60
中建七局地产集团有限公司134.00945.381705.28149.50江苏保利宁晟房地产开发有限公
114.24219.61605.220.09
司
金广文旅产业发展(山东)有限公司90.941342.802751.324228.60
济南市中控股集团有限公司90.941320.992751.324620.43
温州中交梁辉置业有限公司43.74174.3815.95-
成都中交花源美庐置业有限公司32.27142.40126.771.28
深圳市卓越商业管理有限公司-6825.16--
南京隽耀房地产开发有限公司-558.00312.2256.00北京路劲隽御房地产开发有限公
-100.181312.13802.67司
武汉德禄房地产开发有限公司-61.28389.40367.47
华润置地控股有限公司-13.003019.9612903.10
中交怒江产业扶贫开发有限公司-8.9540.93-堆龙德庆区碧享企业管理有限公
-8.259.75-司
北京领华房地产开发有限公司--9891.14-
保利海西实业有限公司--4734.181695.41越秀（武汉）实业投资有限公司--4259.00-
上海花样年房地产开发有限公司--1576.663121.59
深圳市润投咨询有限公司--673.34-
青岛城投新城开发建设有限公司--667.16-
青岛嘉宏德顺置业有限公司--642.71-
建发房地产集团有限公司--513.425748.39
阳光城集团浙江置业有限公司--315.371593.83
绍兴花美房地产开发有限公司--77.29-
7-2-1282023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月
常州路劲房地产开发有限公司--62.19943.68武汉嘉晨置业合伙企业（有限合--33.4918.64
伙）昆明众森建设项目管理合伙企业
--29.45-（有限合伙）苏州华融企业管理咨询中心
--9.374.39（有限合伙）昆明兆鼎财务管理合伙企业
--5.57-（有限合伙）南京市中隽企业咨询管理合伙企
--5.454.48业（有限合伙）长沙雅颂房地产咨询合伙企业
--5.346.59（有限合伙）北京嘉晨置业合伙企业（有限合--4.9612.63
伙）重庆得胜建设项目管理合伙企业
--3.66-（有限合伙）宁波中旻投资管理合伙企业
--3.508.36（有限合伙）杭州旌杭企业管理咨询合伙企业
--3.330.51（有限合伙）中汇（深圳）咨询管理合伙企业
--2.08-（有限合伙）中雅（深圳）咨询管理合伙企业
--1.790.35（有限合伙）惠州雅颂商务管理合伙企业
--1.79-（有限合伙）重庆和美建设项目管理合伙企业
--1.257.57（有限合伙）青岛交信德投资合伙企业
--1.12-（有限合伙）
苏州隽御地产有限公司---2378.36
北京茂康企业管理有限公司---1299.75北京富力通达房地产开发有限公
---964.47司
重庆金科房地产开发有限公司---923.45金地（集团）股份有限公司---822.77
厦门大唐房地产集团有限公司---791.53
昆明中交金盛置业有限公司---684.17
中房集团---673.93
中交一航局城市投资发展（天津）
---532.17有限公司
7-2-1292023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月
苍南县梁辉置业有限公司---531.42
苍南鸿源置业有限公司---520.80
浙江宝龙星汇企业管理有限公司---520.80
重庆市金科宸居置业有限公司---439.50
重庆银海融资租赁有限公司---216.38
佛山香颂置业有限公司---51.50昆明众垚建设项目管理合伙企业
---25.18（有限合伙）平阳中润股权投资合伙企业
---21.26（有限合伙）惠州市交融企业管理合伙企业
---19.35（有限合伙）
佛山中交房地产开发有限公司---12.87
合计32852.2288005.2295841.6196700.35
9）收到资金使用费（利息收入）
单位：万元
2023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月成都金牛区幸福汇轨道城市发展
1416.896109.16--
有限公司
苏州金阖诚置业有限公司1143.284895.595821.17-
华润置地控股有限公司533.011498.451739.04-
武汉嘉秀房地产开发有限公司519.762346.983230.15-
广州市城市建设开发有限公司397.04974.50--
金地(集团)股份有限公司357.402201.812213.44602.29
重庆铭秉房地产开发有限公司266.481042.92634.77-
台州滨交房地产开发有限公司251.411347.99--
郑州滨悦房地产开发有限公司227.141022.331560.65162.17
重庆铭勤房地产开发有限公司192.52757.56443.22-安宁金域华辉房地产开发有限公
186.03758.43784.63196.44
司
中交云南建设投资发展有限公司151.78622.31738.68257.32
台州滨帆房地产开发有限公司134.501181.85--
重庆葆和房地产开发有限公司121.941299.801373.55-
重庆金科房地产开发有限公司70.81660.76614.1382.93
7-2-1302023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月东莞市万科中交中天创合房地产
44.22100.71253.12654.89
有限公司
郑州展腾置业有限公司38.871066.991528.13-
厦门保润房地产开发有限公司15.603444.58--
厦门悦盈企业咨询有限公司0.240.60--合肥金中京湖房地产开发有限公
-1565.59--司
中交花创(绍兴)置业有限公司-1471.391849.32-
合肥和冉房地产开发有限公司-1049.93--
合肥和宸房地产开发有限公司-753.18--
苏州华虞地产有限公司-642.43--
厦门大唐房地产集团有限公司-566.36526.471.08
金华雅郡置业有限公司-290.46--
重庆市金科宸居置业有限公司-287.16287.1664.98
厦门中泓房地产有限公司-228.77--
中交立达(天津)房地产开发有限
-72.01723.4904.08公司
北京铭海置业有限公司-70.26762.673861.28
四川雅恒房地产开发有限公司-49.23814.711259.83
云南碧桂园房地产开发有限公司-4.41--
中交富力（北京）置业有限公司--3396.233199.59
北京毓秀置业有限公司--2121.084939.15
厦门润悦雅颂房地产有限公司--1426.803546.13
成都睿迩城市建设开发有限公司--772.45-
云南碧桂园房地产开发有限公司--608.58-
福州梁颂房地产开发有限公司--444.66240.07
温州中交梁辉置业有限公司--171.79282.87
昆明金玺房地产开发有限公司--23.4260.30
杭州康欣置业有限公司--9.492477.88
济南市中控股集团有限公司---17640.22
苏州中交路劲地产有限公司---2147.07
佛山香颂置业有限公司---1449.24
佛山中交房地产开发有限公司---773.79
中交世茂（北京）置业有限公司---455.01
7-2-1312023年1-3
关联方2022年度2021年度2020年度月
长沙金地金泰置业有限公司---383.55
中交富力和美（北京）置业有限
---4.80公司南京市中隽企业咨询管理合伙企
---0.22业（有限合伙）
合计6068.9338384.5334872.7747717.19
10）存放关联方的货币资金
单位：万元关联方2023年3月31日2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
中交财务有限公司114.2527596.5424846.3024207.72
11）关联共同投资
1．2023年1-3月情况
2023年1-3月无关联共同投资情况。
2．2022年情况*2022年12月16日，公司召开第九届董事会第十七次会议，审议通过了《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》，同意华通置业有限公司与关联方中交
第三航务工程局有限公司、非关联方舟山嘉晨房地产咨询合伙企业（有限合伙）共同对
中交地产舟山开发有限公司按照各自持股比例进行减资，其中华通置业有限公司减资
15225万元。该事项构成关联交易。
*2022年4月11日，公司召开2022年第三次临时股东大会，审议通过了《关于放弃权利暨关联交易的议案》，同意公司并表项目公司中交华创地产（苏州）有限公司、重庆中交西园雅集置业有限公司、中交贵州房地产有限公司和参股项目公司中交高新科技产业发展有限公司的部分合作方股东拟将其持有的上述项目公司股权在其同一控制
下的企业内部进行划转，公司放弃该部分股权的优先购买权。该事项构成关联交易。
*2022年8月26日，公司召开第九届董事会第十次会议，审议通过了《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》，同意华通置业有限公司与关联方中交二航局城市投资发展有限公司共同对中交地产武汉开发有限公司按照各自持股比例进行减
7-2-132资，其中华通置业有限公司减资5100万元，中交二航局城市投资发展有限公司减资
4900万元。该事项构成关联交易。
3．2021年情况
被投资企业的共同投资方被投资企业的名称被投资企业的主营业务注册资本（万元）
城市综合体投资、建设、运中交雄安投资有限中交雄安产业发展有营；投资与资产管理；园区
公司、中交投资有限380000.00限公司管理服务；物业管理服务；
公司房地产开发经营等房地产开发经营；城市综合
中交第四公路工程河北雄安启晨置业有
体开发、建设、运营；园区110000.00局有限公司限公司管理服务；物业管理；等
中交第三公路工程中交红桥（天津）房房地产开发经营；各类工程
360000.00
局有限公司地产开发有限公司建设活动。
除上述关联共同投资新设公司外，2021年9月23日，公司召开2021年第十四次临时股东大会，审议通过了《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》，同意公司全资子公司华通置业有限公司与关联方中交第三航务工程局有限公司对中交地
产舟山置业有限公司同比例进行减资，其中华通置业有限公司减资25500万元，关联方中交第三航务工程局有限公司减资24500万元。该减资事项构成公司的关联交易。
4．2020年情况
被投资企业的被投资企业的主共同投资方被投资企业的名称注册资本（万营业务
元）中交豪生城市建设发展有限公司、中交第四航务工程局有限公中交华创地产（苏房地产开发经营80000.00司、中交华东投资有限公司、中州）有限公司交公路规划设计院有限公司
中交第二航务工程局有限公司、昆明中交熙盛房地房地产综合开
208000.00
中交昆明建设发展有限公司产有限公司发、经营
中交一航局城市投资发展（天津）广西中交城市投资
有限公司、中交城市投资控股有房地产开发经营25386.00发展有限公司限公司
中交西南投资发展有限公司、中
交路桥建设有限公司、中交第四中交贵州房地产有
房地产开发经营110000.00
公路工程局有限公司、中交第二限公司公路工程局有限公司
中交第三航务工程勘察设计院、重庆中交西园雅集
中交第二公路勘察设计研究院有房地产开发经营49000.00置业有限公司限公司
7-2-133被投资企业的
被投资企业的主共同投资方被投资企业的名称注册资本（万营业务
元）
中交路桥建设有限公司、中交第
四航务工程局有限公司、中交第中交鑫盛贵安新区
房地产开发经营260000.00
二公路工程局有限公司、中交西置业有限公司南投资发展有限公司
除上述关联共同投资新设公司外，公司2020年还发生了以下关联投资事项：
*2020年9月3日，公司召开第八届董事会第四十九次会议，审议通过了《关于控股子公司中交地产武汉开发有限公司减资的关联交易议案》，同意华通置业有限公司与关联方中交二航局城市投资发展有限公司共同对中交地产武汉开发有限公司按照各
自持股比例进行减资，其中华通置业有限公司减资10200万元，中交二航局城市投资发展有限公司减资9800万元。该减资事项构成公司的关联交易。
*2020年11月9日，公司召开2020年第十八次临时股东大会，审议通过了《关于与关联方共同对项目公司减资的关联交易议案》，同意公司及关联方中交第二航务工程局有限公司、关联方中交昆明建设发展有限公司对昆明中交熙盛房地产有限公司进行
同比例减资，其中公司减资93000万元，中交第二航务工程局有限公司减资45000万元，中交昆明建设发展有限公司减资12000万元。该减资事项构成公司的关联交易。
2、报告期内主要关联交易的必要性、关联交易价格的公允性
（1）报告期内主要关联交易的必要性、关联交易价格的公允性
发行人报告期内发生的主要的关联交易的必要性及公允性分析如下：
1）采购商品/接受劳务
发行人主营业务为房地产开发经营与销售业务。报告期内，发行人向关联方采购商品与接受劳务主要系房地产项目开发建设中向实际控制人中交集团下属企业采购建筑
工程施工、供电工程、消防工程、给水排水工程服务等所致。中交集团业务涵盖承担建筑建设工程总承包、房地产开发及物业管理等，具有规划、勘察、设计、施工、运营等全产业链服务能力，处在中交地产房地产开发业务的产业链上游，其下属企业作为央企子公司，拥有行业内高水准的资质、技术能力及过往业绩，且于发行人相关项目所在地经营多年，具有丰富的当地资源，在有效保证项目工期及质量的基础上具备控制项目成
7-2-134本的能力，因此中交集团下属企业在招投标过程中，具备较强的竞争力。因此，发行人
向关联方采购商品与接受劳务具有必要性。
发行人已依据上市公司相关监管规则建立完善了关联交易管理制度、招投标管理制
度等相关内部治理规则。根据《中交地产股份有限公司单项采购管理作业指引》第十九条的规定，招标业务均须在“中交地产招采管理系统”上进行，招标方式分为公开招标、邀请招标、直接委托、零星采购、战略应用。其中，200万元及以上的工程施工类采购应采用公开招标，小于200万元的工程施工类采购可采用邀请招标，但邀请对象须为系统供应商库内正式供应商。另外，在满足特定条件或单项工程金额较小的情况下，可采用直接委托或零星采购方式确定供应商，战略成果应用则应依据相应管理指引执行。
报告期内，发行人前五大关联采购供应商的全部新签总包合同中，中标人报价平均低于非中标人报价的3.10%，区间为[0.05%12.76%]；报告期内，发行人前三大非关联采购供应商的全部新签总包合同中，中标人报价平均低于非中标人报价的5.39%区间为[0.60%9.26%]。由于各总包合同涉及的项目工程量、项目要求工期等情况不尽相同，因此各项目投标人的投标报价区间具有一定波动性，但整体在合理范围内，关联方与非关联方差异不大。发行人在总包合同的评标中，主要选择报价具有优势供应商中标，中标总包合同的关联方在报价方面具有优势，关联采购价格具有合理性及公允性。
报告期内，发行人发生的上述向关联方采购商品与接受劳务的关联交易均按照前述相关制度进行，按照相关交易金额履行了内部治理规则所规定的立项、公开招标、邀请招标等招投标程序，相关关联采购的价格经过招标方式确定，关联采购定价具有公允性，不存在利用关联方关系操纵利润的情形，不存在损害上市公司和中小投资者合法权益的情形。
2）出售商品/提供劳务
报告期内，公司存在向关联方销售房产、提供咨询服务、托管服务的关联交易。前述关联交易规模较小，系关联方开展正常经营活动所需，具有必要性。前述关联交易定价方式与向非关联第三方销售的定价方式不存在差异，交易定价公允，不涉及损害公司利益的情况。
3）关联租赁情况
7-2-135报告期内，公司存在将车辆租赁给关联方使用的情况及租赁关联方房产作为办公室的情况，前述关联交易可以充分发挥相关资产的效能，有利于合理配置和利用资源，降低成本、提高效率，具有商业必要性。前述关联交易规模较小，定价系参考市场价格基础上由公司与关联方协商确定，交易定价公允，不涉及损害公司利益的情况。
4）关联担保情况
*报告期内向关联方提供担保的情况
报告期内，公司存在向关联方提供担保的情况，主要系发行人为合营联营企业出于项目开发建设的需要获取银行贷款时提供的担保。项目公司在向银行申请贷款时，由股东等关联方提供担保属于银行的常规要求，存在必要性。
*报告期内接受关联方提供担保的情况
报告期内，公司（包括公司子公司）存在接受关联方担保的情况。接受关联方担保主要为中交房地产集团为中交地产总部融资提供的担保以及中交地产控股的项目公司
开发贷中合作方股东按股比对项目公司提供的担保，该等关联担保符合商业习惯，具有合理性和必要性，有利于提高融资效率，促进公司持续经营，促进公司业务发展。
5）关联方资金拆入情况
报告期内，发行人存在关联方资金拆入的情况。发行人的关联方资金拆入主要集中于向中交房地产集团的借款、应付项目公司及应付合作方的项目合作款。报告期内发行人向中交房地产集团借款，主要由于地产行业的特殊性，发行人融资受到一定限制，在多方考察和比较其他融资渠道之后，控股股东方提供的资金具有及时、快捷、便利等优势，通过控股股东借款有利于保障发行人地产项目建设和日常经营过程中对资金的需求，为发行人资金链的稳健运行提供了有益的支撑；报告期内，发行人应付项目公司及应付合作方的项目合作款均与公司开展房地产开发业务相关。综上所述，发行人向关联方拆入资金具有合理性。
上述拆入利率主要通过加权成本、税费、当时的市场利率及项目情况确定，过程符合规定，不存在利益输送的情形。发行人基于当时的资金需求考虑向关联方拆入资金，均已签署借款协议并按照公允借款利率支付借款利息，且利率水平公允，不存在利益输送的情形。因此，发行人的关联资金拆入利率具有公允性。
7-2-1366）关联方资金拆出情况
报告期内，发行人存在向关联方拆出资金的情况，主要用于应收项目公司及应收合作方的项目合作款，均与公司开展房地产开发业务相关，属于房地产行业内常规商业行为，具备必要性。
报告期内，发行人拆出利率主要通过加权成本、税费、当时的市场利率及项目情况确定，过程符合规定，不存在利益输送的情形。关联方基于当时的资金需求考虑向发行人借入资金，均已签署借款协议并按照协议约定支付借款利息，对于资金拆出，少数股东的拆出利率与发行人方一致，不存在利益输送的情形。因此，发行人向关联方拆出资金利率具有公允性。
7）存放关联方的货币资金
发行人报告期内部分货币资金存放于中交财务有限公司，各期存款规模较小，主要系保障公司日常经营资金结算及资金流动性需求，并增加资金收益，以兼顾流动性与收益性，具有存放必要性。
中交财务有限公司财务公司吸收发行人及其下属公司存款的利率，符合中国人民银行就该种类存款利率的规定，双方按照市场化原则以各自自身利益为本公平协商确定，存在公允性。
8）关联共同投资
报告期内存在关联方共同投资的情况，相关投资有利于发行人贯彻区域发展战略，扩大公司经营规模，增强公司市场竞争能力，推动公司主营业务房地产开发的可持续发展；有关关联方均具备资金、资源等方面较强的实力，具备履约能力，能够保证共同投资的顺利实施，可与公司实现优势互补和资源协同，增强项目公司市场竞争能力。因此，共同投资具有必要性。
发行人与关联方共同新设公司的关联交易的定价均为1元/1元注册资本，与关联方共同增资或向关联方增资的定价均进行了评估并以评估结果作为定价基础，前述关联交易的定价具有公允性。
9）与关联方共同对项目公司减资的关联交易
7-2-137报告期内公司存在与关联方共同对项目公司减资的关联交易。有关减资有利于各股
东方实现资源优化集中管理，具有必要性；各股东均按其持股比例减资，减资完成后各股东持股比例未发生变化，减资行为公平、对等，因此具有公允性。
（2）报告期内关联交易信息披露的规范性
发行人制定的《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《关联交易管理制度》等规章制度对与关联方之间进行的关联交易的信息披露要求作出了规定，报告期内发行人已按照有关法律、法规及上述规章制度的规定，对《上市规则》要求披露的关联交易履行了信息披露义务。
3、如本次募投项目新增关联交易，请结合新增关联交易的性质、定价依据，总体
关联交易对应的收入、成本费用或利润总额占发行人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平的关联交易，是否严重影响上市公司生产经营的独立性；
截至本回复报告出具之日，本次募投项目的工程施工总承包方情况如下：
是否涉及向关联序号项目名称工程施工总承包方方采购建造劳务
承包人一：天津弘野建设集团有限公司
1春映海河承包人二：天津华汇工程建筑设计有限公否
司
2翠语紫宸中交一公局第七工程有限公司是
牵头方：五矿二十三冶建设集团有限公司
3凤鸣东方成员方：中机国际工程设计研究院有限责否
任公司
牵头方：重庆万泰建设（集团）有限公司
4中交澄园（一标段）否
成员方：上海联创设计集团股份有限公司
牵头方：中交一公局集团有限公司
5中交澄园（二标段）是
成员方：上海联创设计集团股份有限公司
6紫薇春晓（一标段）南通八建集团有限公司否
7紫薇春晓（二标段）湖北信德建设集团有限公司否
上述项目的施工总承包方中交一公局第七工程有限公司、中交一公局集团有限公司
系中交地产的关联方，相关建造劳务采购构成关联交易。对应项目尚未结转收入与利润，报告期各期上述关联采购与总采购额的占比情况如下表所示：
单位：万元项目预计采购总2022年度2021年度2020年度金额
郑州翠语紫宸12007.136580.220.000.00
7-2-138武汉中交澄园14409.621142.580.000.00
合计26416.757722.800.000.00
报告期总采购额-1287820.591347254.35778378.00
占比-0.60%0.00%0.00%
注：以上采购额及预计采购总金额均为不含税采购额。
该等关联采购均系中交地产通过公开招标方式确定交易对象及交易价格，不属于显失公平的关联交易，不会严重影响上市公司生产经营的独立性。最近三年，募投项目关联交易对应的采购额占发行人当期总采购额的比例分别为0.00%，0.00%及0.60%，占比较小。
2018年8月7日，为保证中交地产业务的持续发展，规范地产集团及其控制的其他企业与中交地产的关联交易，地产集团承诺如下：“一、本公司将诚信和善意履行作为上市公司控股股东的义务，本公司及本公司控制的其他企业将采取措施规范与上市公司之间的关联交易。二、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，
将本着公开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与上市公司签订规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。三、严格按照有关法律、法规和公司章程的规定履行
批准程序，包括但不限于必要的关联董事/关联股东回避表决等义务，并按照有关法律、法规和公司章程的规定履行关联交易的信息披露义务。四、保证不通过关联交易非法转
移上市公司的资金、利润，不利用关联交易损害上市公司或上市公司其他股东的合法权益。本承诺函一经签署即在本公司作为上市公司控股股东期间持续有效且不可撤销。”除上述承诺外，中交集团及发行人未作出过关于避免关联交易的相关承诺。
上述关联采购的交易对方系中交集团控股子公司，不属于地产集团控股子公司。经核查，募投项目涉及的关联采购事项属于公司正常经营范围内有合理理由存在的关联交易，且关联交易价格系通过公开招投标方式确定，关联方已与发行人子公司签订关联交易合同。就上述关联交易，发行人已根据《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》的相关规定申请豁免履行股东大会、董事会决策程序，因此，上述关联交易事项未违反发行人控股股东已作出的相关承诺。
除上表披露外，本次募投项目不涉及其他向关联方采购建造劳务等关联交易的情形。
本次募投项目均处于在建状态，相关工程建设服务提供方均已确定。除上表披露的已签订合同的工程建设服务外，本次募投项目的后续实施不会新增向关联方采购建造劳务等关联交易。
7-2-139发行人的主营业务为房地产开发经营与销售业务，发行人目前未就募投项目的未来
销售事宜与关联方签署任何销售协议或作出特定安排，但未来不排除向关联方销售的可能性。如未来发行人与关联方发生关联销售的，发行人将严格执行关联交易的有关规定，按照公平、公允、等价有偿等原则依法签订协议，履行法定程序，并将按照有关法律法规和《公司章程》等内控制度规定履行信息披露义务及相关内部决策、报批程序，确保关联交易的公允性，避免出现严重影响上市公司生产经营独立性的关联交易。
（8）公司是否已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度，能够确保募
集资金专项用于所披露的募投项目，本次募投项目经济效益能否单独核算；结合募投项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口及解决方式等，说明募投项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构成影响，并说明具体保障措施
1.公司已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度为规范公司募集资金的管理和运用，提高募集资金的使用效率，公司已建立《募集资金管理制度》。公司设立有募集资金专户，能够确保募集资金专项用于5个募投项目，本次募投项目均为住宅项目整体纳入，经济效益可以单独核算。
2.本次发行拟投入5个募投项目的项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口
及解决方式情况
本次发行拟投入5个募投项目的项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口及
解决方式情况如下表所示：
项目预计建整体建设情况目前销售情况资金缺口及解决方式名成时间称长本项目一期住宅本项目本项目住宅共12栋高层。2023年董事会后及未沙目前桩基、土方计划于截至2022年末本项目的已来的总待投额为
凤已施工完成，目2025推盘去化率约30.16%，已121708.02万元，该项鸣前正处于主体施年6月推盘楼栋包括一期中1号楼目拟投入募集资金
东工阶段；二期住开始交和9号楼，总体预售比例为80000.00万元。对于方宅目前已进场施付5.53%。截至目前本项目已41708.02万元的资金
7-2-140工，桩基完成取得预售证的住宅面积占比缺口，公司计划采取开
50%，施工进度为18.35%发贷及销售回款的方
正常式解决本项目住宅共8栋高层。截2023年董事会后及未郑本项目至2022年末本项目的已推来的总待投额为本项目目前施工
州计划于盘去化率约23.42%，已推13724.08万元，该项主体结构封顶，翠2023盘楼栋包括一期中6号楼、目拟投入募集资金二次结构已完
语年8月7号楼和8号楼，总体预售6000.00万元。对于成，目前施工进紫开始交比例为8.48%。截至目前本7724.08万元的资金度正常
宸付项目已取得预售证的住宅面缺口，公司计划采取销积占比为36.22%售回款的方式解决
2023年董事会后及未
本项目一标段目本项目住宅共6栋高层。截来的总待投额为武前主楼均进入地本项目至2022年末本项目的已推
137605.84万元，该项
汉上主体结构施工计划于盘去化率约27.40%，已推目拟投入募集资金中阶段，二标段目2025盘楼栋包括1号楼、2号楼
60000.00万元。对于
交前主楼均进入地年3月和6号楼，总体预售比例为
77605.84万元的资金
澄上主体结构施工开始交5.12%。截至目前本项目已缺口，公司计划采取的园阶段，目前施工付取得预售证的住宅面积占比解决方式为开发贷及
进度正常为54.02%销售回款本项目一期目前2023年董事会后及未本项目住宅共20栋高层。
施工主体结构封来的总待投额为惠本项目截至2022年末本项目的已顶，二次结构完133468.92万元，该项州计划于推盘去化率约52.71%，已成30%；二期目目拟投入募集资金紫2024推盘楼栋包括1号楼和6号
前施工主体结构65000.00万元。对于薇年8月楼，总体预售比例为7.26%。
封顶，二次结构68468.92万元的资金春开始交截至目前本项目已取得预售
完成30%；三期缺口，公司计划采取的晓付证的住宅面积占比为主体结构已完成解决方式为开发贷及
19.35%
60%销售回款
本项目一期住宅本项目住宅共14栋高层。
目前施工主体结截至2022年末本项目的已2023年及未来的总待
天构封顶，二次结本项目推盘去化率约78.32%，已投额为113425.00万津构已完成，门窗、计划于推盘楼栋包括一期中全部楼元，该项目拟投入募集春栏杆、涂料等施2023栋（1号楼、5号楼、6号楼、资金34000.00万元。映工完成约70%；年127号楼、8号楼及12号楼）对于79425.00万元
海二期住宅目前施月开始及二期中13号楼，总体预的资金缺口，公司计划河工主体结构封交付售比例为39.05%。截至目采取的解决方式为销顶，目前施工进前本项目已取得预售证的住售回款度正常宅面积占比为65.57%
7-2-141注：已推盘去化率=已售面积/已推盘面积；总体预售比例=已售面积/住宅总可售面积
（1）长沙凤鸣东方
1）项目基本情况
长沙凤鸣东方位于长沙市雨花区高铁新城板块。本项目规划用地面积59858.52平方米，总建筑面积201253.13平方米，容积率3.0，为普通住宅项目。
2）整体建设情况
本项目一期住宅目前桩基、土方已施工完成，目前正处于主体施工阶段，施工进度正常。二期住宅目前已进场施工，桩基完成50%，施工进度正常。本项目计划于2025年6月开始交付。
3）销售情况
本项目住宅共12栋高层。截至2022年末本项目的已推盘去化率为30.16%，已推盘楼栋包括一期中1号楼和9号楼，总体预售比例为5.53%。截至目前本项目已取得预售证的住宅面积占比为18.35%。
4）资金缺口及解决方式情况
2023年董事会后及未来的总待投额为121708.02万元，该项目拟投入募集资金
80000.00万元。对于41708.02万元的资金缺口，公司计划采取开发贷及销售回款的方式解决。
（2）郑州翠语紫宸
1）项目基本情况
郑州翠语紫宸位于郑州市中牟县绿博板块。本项目规划用地面积23935.81平方米，总建筑面积77408.52平方米，容积率2.5，为普通住宅项目。
2）整体建设情况
本项目目前施工主体结构封顶，二次结构已完成，目前施工进度正常，计划于2023年8月开始交付。
7-2-1423）销售情况
本项目住宅共8栋高层。截至2022年末本项目的已推盘去化率为23.42%，已推盘楼栋包括一期中6号楼、7号楼和8号楼，总体预售比例为8.48%。截至目前本项目已取得预售证的住宅面积占比为36.22%。
4）资金缺口及解决方式情况
2023年董事会后及未来的总待投额为13724.08万元，该项目拟投入募集资金
6000.00万元。对于7724.08万元的资金缺口，公司计划采取销售回款的方式解决。
（3）武汉中交澄园
1）项目基本情况
武汉中交澄园位于武汉市三环内，东临工业一路，南临黄州街、北临南干渠游园。
本项目规划用地面积44239.11平方米，总建筑面积176227.04平方米，容积率2.76，为普通住宅项目。
2）整体建设情况
本项目一标段目前主楼均进入地上主体结构施工阶段，本项目二标段目前主楼均进入地上主体结构施工阶段，目前施工进度正常，计划于2025年3月开始交付。
3）销售情况
本项目住宅共6栋高层。截至2022年末本项目的已推盘去化率为27.40%，已推盘楼栋包括1号楼、2号楼和6号楼，总体预售比例为5.12%。截至目前本项目已取得预售证的住宅面积占比为54.02%。
4）资金缺口及解决方式情况
2023年董事会后及未来的总待投额为137605.84万元，该项目拟投入募集资金
60000.00万元。对于77605.84万元的资金缺口，公司计划采取的解决方式为开发贷及销售回款。
7-2-143（4）惠州紫薇春晓
1）项目基本情况
惠州紫薇春晓位于珠江三角洲东部、惠州市西部。本项目规划用地面积122084.00平方米，总建筑面积446031.86平方米，容积率2.8，为普通住宅项目。
2）整体建设情况
本项目一期目前施工主体结构封顶，二次结构完成30%，目前施工进度正常。二期目前施工主体结构封顶，二次结构完成30%。三期主体结构已完成60%。本项目计划于2024年8月开始交付。
3）销售情况
本项目住宅共20栋高层。截至2022年末本项目的已推盘去化率为52.71%，已推盘楼栋包括1号楼和6号楼，总体预售比例为7.26%。截至目前本项目已取得预售证的住宅面积占比为19.35%。
4）资金缺口及解决方式情况
2023年董事会后及未来的总待投额为133468.92万元，该项目拟投入募集资金
65000.00万元。对于68468.92万元的资金缺口，公司计划采取的解决方式为开发贷及销售回款。
（5）天津春映海河
1）项目基本情况
天津春映海河位于天津市河东区大直沽板块。本项目规划用地面积53667.00平方米，总建筑面积161206.00平方米，容积率2.22，为普通住宅项目。
2）整体建设情况
本项目一期住宅目前施工主体结构封顶，二次结构已完成，门窗、栏杆、涂料等施工完成约70%。二期住宅目前施工主体结构封顶，目前施工进度正常，计划于2023年
12月开始交付。
3）销售情况
7-2-144本项目住宅共14栋高层。截至2022年末本项目的已推盘去化率约为78.32%，已
推盘楼栋包括一期中全部楼栋（1号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼及12号楼）
及二期中13号楼，总体预售比例为39.05%。截至目前本项目已取得预售证的住宅面积占比为65.57%。
4）资金缺口及解决方式情况
2023年及未来的总待投额为113425.00万元，该项目拟投入募集资金34000.00万元。对于79425.00万元的资金缺口，公司计划采取的解决方式为销售回款。
3.募投项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构成影响，并
说明具体保障措施
本次涉及的5个房地产开发项目不存在别墅、高端小区等与刚需明显定位不符的项目，上述五个项目均为已获得预售证，但尚未交付的项目。对于已预售未交付的房屋，开发商在房屋预售合同下，承担房屋交付的义务，目前剩余的资金缺口解决方式均为销售回款及银行贷款，项目获得融资将有利于保障5个项目的房屋交付。目前公司交楼风险或其他不确定性因素可控。
针对募投项目的相关风险，公司已在募集说明书“重大事项提示”之“五、募投项目风险”和“第八节与本次发行相关的风险因素”之“四、本次向特定对象发行股票的相关风险”之“募投项目风险”披露如下：
“本次募集资金拟用于房地产项目，实施完成后将进一步扩大公司盈利规模，提升可持续发展能力。虽然公司已就本次募投项目进行了充分的市场调研与严格的可行性论证，但在项目实施及后续经营过程中，如果市场环境出现重大不利变化，募投项目的销售量、销售价格达不到预期水平，将有可能影响募投项目的投资效益，进而对公司整体经营业绩产生影响。”
7-2-145（9）结合募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项目情
况、募投项目收益情况的测算过程、测算依据，包括各年预测收入构成、销量、毛利率、净利润、项目税后内部收益率的具体计算过程和可实现性等，说明募投项目效益测算的合理性及谨慎性；
1.长沙凤鸣东方
（1）建设进度
本项目一期住宅目前桩基、土方已施工完成，目前正处于主体施工阶段，施工进度正常。二期住宅目前已进场施工，桩基完成50%，施工进度正常。本项目计划于2025年6月开始交付。
（2）销售情况及价格
本项目2022年11月开盘，目前尚处于销售初期，截至2022年末本项目的已推盘去化率为约30%，已推盘楼栋包括一期中1号栋和9号栋。2022年的销售均价为12100元/平方米。后续销售价格会有进一步提升，因为1）政策支持叠加居民消费复苏，后续房地产基本面会进一步好转；2）项目开盘初期选择单价较低单品开售以吸引客流，高单价单品会在后期销售，销售策略符合行业惯例。
（3）周边区域及同行业类似项目情况
2022年长沙市商品住宅市场呈量跌价升之势，总成交面积达849万平方米，成交
均价为13817元/平方米，项目周边竞品均价约10500-14000元/平方米，本项目售价属于合理区间。
（4）本项目效益的测算依据及测算过程
基于业务经营情况及财务指标，已对本项目的经济效益情况进行了测算。经测算，本项目经济效益良好，募投项目效益测算合理、谨慎。
1）募投项目预计收入构成情况
本项目的销售收入根据各产品的销售面积及平均售价进行测算，各产品的销售数量参照目前房地产市场的销售情况、市场价格、购房需求等情况确定。本项目预测期内的营业收入情况如下：
7-2-146单位：万元，平方米，元/平方米
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）---222320101521271
营业收入---20396493141166
其中住宅结转收入---199195--
其中住宅结转面积---156270--
其中住宅单价---13894--
注：项目第五年及以后结转收入为车位等住宅附属业态，住宅单价为含税价格。
2）项目销售前景
本项目地处河东二三环之间，为重要交通节点，交通发达。高铁新城片区为长沙重点发展片区，并叠加自贸区、临空区、副中心等多重政策利好。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场销售前景。近年来长沙按照“因城施策”要求，分类调控、综合调控、精准调控，促进房地产业良性循环和健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，更好地融入强省会战略和“三高四新”发展大局。
3）项目毛利率、净利润
本次募投项目的成本费用主要包括土地费用、建安费用及期间费用等；
*土地费用在项目初期获取时已基本确定，对后期成本费用预测影响较小。
*建安费用主要根据项目建筑面积、产品业态、实际市场需求等多方面因素进行测算，具体包含前期工程费、基础设施费、主体建筑安装工程费、配套设施费等。
*期间费用主要包含销售费用、管理费用、税金及附加等。
4）项目效益测算及项目税后内部收益率测算
预计本项目未来盈利情况及税后内部收益率测算如下表所示：
单位：万元，%
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）---222320101521271
营业收入---20396493141166
营业成本---17124561481048
毛利润---327193166118
7-2-147项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
毛利率---16.0433.9910.12
净利润-732-1448-745206451701-81
所得税后净现金流量-779313986764093-38464197540
税后内部收益率19.80
因房地产行业特性，项目财务指标数据受项目所在区位、周围配套设施、房地产政策、政府区域性规划等各项因素影响较大。本项目毛利率为16.79%，税后内部收益率为19.80%，与本项目同城的发行人可比项目长沙凤鸣九章毛利率为12.63%，税后内部收益率为11.59%，两者财务指标具备可比性。
综上所述，长沙凤鸣东方项目效益测算具备合理性及谨慎性。
2.郑州翠语紫宸
（1）建设进度
本项目目前施工主体结构封顶，二次结构已完成，目前施工进度正常，计划于2023年8月开始交付。
（2）销售情况及价格
本项目处于销售初期，推盘进度较低，截至2022年末本项目的已推盘去化率为约
23%，已推盘楼栋包括一期中6号栋、7号栋和8号栋，已去化部分的平均售价为8837元/平方米。后续销售价格会有进一步提升，因为（1）政策支持叠加居民消费复苏，后续房地产基本面会进一步好转；2）项目接近竣工，目前现房在当地市场具备销售溢价；
3）项目近期新增配套设施规划可进一步提振销售价格水平。
（3）周边区域及同行业类似项目情况
2023年2月郑州商品房销售均价为11247元/平方米，本项目所在区域竞品销售
均价约10300-13000元/平方米，本项目售价处于合理区间。
（4）本项目效益的测算依据及测算过程
基于业务经营情况及财务指标，已对本项目的经济效益情况进行了测算。经测算，本项目经济效益良好，募投项目效益测算合理、谨慎。
7-2-1481）募投项目预计收入构成情况
本项目的销售收入根据各产品的销售面积及平均售价进行测算，各产品的销售数量参照目前房地产市场的销售情况、市场价格、购房需求等情况确定。本项目预测期内的营业收入情况如下：
单位：万元，平方米，元/平方米
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年
营业收入（含税）---117682774532917-
营业收入---107962545430199-
其中住宅结转收入---107962347327689-
其中住宅结转面积---110682228225378-
其中住宅单价---106331148311893-
注：住宅单价为含税价格。
2）项目销售前景
本项目位于郑州市中牟县绿博板块，位于郑州市“东部新城”核心区域。本项目的定位为普通住宅，主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。
2022年3月，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，
从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的措施。
3）项目毛利率、净利润
本次募投项目的成本费用主要包括土地费用、建安费用及期间费用等；
*土地费用在项目初期获取时已基本确定，对后期成本费用预测影响较小。
*建安费用主要根据项目建筑面积、产品业态、实际市场需求等多方面因素进行测算，具体包含前期工程费、基础设施费、主体建筑安装工程费、配套设施费等。
*期间费用主要包含销售费用、管理费用、税金及附加等。
4）项目效益测算及项目税后内部收益率测算
预计本项目未来盈利情况及税后内部收益率测算如下表所示：
7-2-149单位：万元，%
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年
营业收入（含税）---117682774532917-
营业收入---107962545430199-
营业成本---99692194925239-
毛利润---82735054960-
毛利率---7.6613.7716.42-
净利润-13-434-62123322783339-所得税后净现金
-30872-5979-9016-21812416130640-1流量
税后内部收益率3.40
因房地产行业特性，项目财务指标数据受项目所在区位、周围配套设施、房地产政策、政府区域性规划等各项因素影响较大。本项目毛利率为13.98%，税后内部收益率为3.40%，与本项目同城的发行人其他相对可比项目郑州滨河春晓春熙苑毛利率为
2.48%，税后内部收益率为5.59%，两者财务指标总体具备可比性，部分差异是由于（1）
两者销售策略有所差异，可比项目郑州滨河春晓春熙苑适当调整销售价格以提升推盘速度，加快现金流回款，因此在毛利率有所下降的情况下内部收益率提升。（2）两者所在区位、产品定位等因素有所差异，郑州滨河春晓春熙苑拿地时竞争更加激烈，对整体利润率有一定影响。
综上所述，郑州翠语紫宸项目效益测算具备合理性及谨慎性。
3.武汉中交澄园
（1）建设进度本项目一标段目前主楼均进入地上主体结构施工阶段；本项目二标段目前主楼均进
入地上主体结构施工阶段。目前施工进度正常，计划于2025年3月开始交付。
（2）销售情况及价格
本项目2022年11月开盘，目前尚处于销售初期，截至2022年末本项目的已推盘去化率为约27%，已推盘楼栋包括1号栋、2号栋和6号栋，销售均价为20220元/平方米。后续销售价格会有进一步提升，因为1）政策支持叠加居民消费复苏，后续房地产基本面会进一步好转；2）项目开盘初期选择单价较低单品开售以吸引客流，高单
7-2-150价单品会在后期销售，销售策略符合行业惯例。
（3）周边区域及同行业类似项目情况
该项目所在区域需求稳定。本项目周边竞品项目均价约22000-27000元/平方米，本项目售价处于合理区间。
（4）本项目效益的测算依据及测算过程
基于业务经营情况及财务指标，已对本项目的经济效益情况进行了测算。经测算，本项目经济效益良好，募投项目效益测算合理、谨慎。
1）募投项目预计收入构成情况
本项目的销售收入根据各产品的销售面积及平均售价进行测算，各产品的销售数量参照目前房地产市场的销售情况、市场价格、购房需求等情况确定。本项目预测期内的营业收入情况如下：
单位：万元，平方米，元/平方米
项目第一年第二年第三年第四年第五年
营业收入（含税）---3083546052
营业收入---2828945552
其中住宅结转收入---260698-
其中住宅结转面积---106614-
其中住宅单价---26653-
注：项目第五年结转收入为车位等住宅附属业态，住宅单价为含税价格。
2）项目销售前景
本项目位于武汉市三环内青山区青山滨江板块。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。2023年2月6日，武汉市人民政府印发了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，《措施》指出要促进房地产市场平稳健康发展。支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。
3）项目毛利率、净利润
本次募投项目的成本费用主要包括土地费用、建安费用及期间费用等；
7-2-151*土地费用在项目初期获取时已基本确定，对后期成本费用预测影响较小。
*建安费用主要根据项目建筑面积、产品业态、实际市场需求等多方面因素进行测算，具体包含前期工程费、基础设施费、主体建筑安装工程费、配套设施费等。
*期间费用主要包含销售费用、管理费用、税金及附加等。
4）项目效益测算及项目税后内部收益率测算
预计本项目未来盈利情况及税后内部收益率测算如下表所示：
单位：万元，%
项目第一年第二年第三年第四年第五年
营业收入（含税）---
3083546052
营业收入---
2828945552
营业成本---
2535703567
毛利润---
293241986
毛利率---
10.3735.77
净利润-870-1051-237318094608
所得税后净现金流量-1416278839999131-17255-3951
税后内部收益率12.90
因房地产行业特性，项目财务指标数据受项目所在区位、周围配套设施、房地产政策、政府区域性规划等各项因素影响较大。本项目毛利率为10.85%，税后内部收益率为12.90%，与本项目同城的发行人可比项目武汉中交泓园毛利率为10.01%，税后内部收益率为9.41%，两者财务指标具备可比性。
综上所述，武汉中交澄园项目效益测算具备合理性及谨慎性。
4.惠州紫薇春晓
（1）建设进度
本项目一期目前施工主体结构封顶，二次结构完成30%。二期目前施工主体结构封顶，二次结构完成30%。三期主体结构已完成60%。计划于2024年8月开始交付。
（2）销售情况及价格
7-2-152截至2022年末本项目的已推盘去化率为约53%，已推盘楼栋包括1号栋和6号栋，
2022年的销售均价约10600元/平方米。后续销售价格会有进一步提升，因为1）政策支持叠加居民消费复苏，后续房地产基本面会进一步好转；2）项目开盘初期选择单价较低单品开售以吸引客流，高单价单品会在后期销售，销售策略符合行业惯例。3）项目周边即将建立相关配套设施，增加人才引进，进一步提振售价。
（3）周边区域及同行业类似项目情况
惠州2023年2月商品房平均售价为12302万元，本项目所在区域竞品项目销售均价约9000-13000元/平方米，本项目售价处于合理区间。
（4）本项目效益的测算依据及测算过程
基于业务经营情况及财务指标，已对本项目的经济效益情况进行了测算。经测算，本项目经济效益良好，募投项目效益测算合理、谨慎。
1）募投项目预计收入构成情况
本项目的销售收入根据各产品的销售面积及平均售价进行测算，各产品的销售数量参照目前房地产市场的销售情况、市场价格、购房需求等情况确定。本项目预测期内的营业收入情况如下：
单位：万元，平方米，元/平方米
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）---271517751767250
营业收入---249098689696651
其中住宅结转收入---20434658492-
其中住宅结转面积---14406240493-
其中住宅单价---1546115745-
注：项目第六年结转收入为车位等住宅附属业态，住宅单价为含税价格。
2）项目销售前景
本项目位于珠江三角洲东部、惠州市西部，地处广州、深圳、东莞三个国际化大都市的中心地带，具备较好的市场前景。2023年2月，惠州市人民政府办公室印发实施《惠州市人民政府办公室关于优化房地产调控政策的通知》提出，当地商品住房限售年
7-2-153限由3年调整为1年。本次因城施策缩短限售时限来看，将有利于促进次新房的流通速度，同时有助于释放换房需求，提高市场活力，为市场持续注入信心。
3）项目毛利率、净利润
本次募投项目的成本费用主要包括土地费用、建安费用及期间费用等；
*土地费用在项目初期获取时已基本确定，对后期成本费用预测影响较小。
*建安费用主要根据项目建筑面积、产品业态、实际市场需求等多方面因素进行测算，具体包含前期工程费、基础设施费、主体建筑安装工程费、配套设施费等。
*期间费用主要包含销售费用、管理费用、税金及附加等。
4）项目效益测算及项目税后内部收益率测算
预计本项目未来盈利情况及税后内部收益率测算如下表所示：
单位：万元，%
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）---271517751767250
营业收入---249098689696651
营业成本---175356485524682
毛利润---73742204171969
毛利率---29.6029.6029.60
净利润-1214-1136-199236050107511038
所得税后净现金流量-124969-24882651567258066000-8
税后内部收益率11.54
因房地产行业特性，项目财务指标数据受项目所在区位、周围配套设施、房地产政策、政府区域性规划等各项因素影响较大。本项目毛利率为29.60%，税后内部收益率为11.54%，与本项目同城的发行人可比项目惠州和风春岸毛利率为22.04%，税后内部收益率为9.35%，两者财务指标具备可比性。
综上所述，惠州紫薇春晓项目效益测算具备合理性及谨慎性。
5.天津春映海河
（1）建设进度
7-2-154本项目一期住宅目前施工主体结构封顶，二次结构已完成，门窗、栏杆、涂料等施
工完成约70%。二期住宅目前施工主体结构封顶，目前施工进度正常，计划于2023年
12月开始交付。
（2）销售情况及价格
截至2022年末本项目的已推盘去化率为约78%，已推盘楼栋包括一期中全部楼栋及二期中部分楼栋。销售均价为35147元/平方米。去化情况符合当前市场预期。
（3）周边区域及同行业类似项目情况
天津市河东区受整体市场影响，2022年供应大幅降低，主力以去化库存产品为主。
本项目周边竞品项目均价约33000-41000元/平方米，本项目售价处于合理区间。
（4）本项目效益的测算依据及测算过程
基于业务经营情况及财务指标，已对本项目的经济效益情况进行了测算。经测算，本项目经济效益良好，募投项目效益测算合理、谨慎。
1）募投项目预计收入构成情况
本项目的销售收入根据各产品的销售面积及平均售价进行测算，各产品的销售数量参照目前房地产市场的销售情况、市场价格、购房需求等情况确定。本项目预测期内的营业收入情况如下：
单位：万元，平方米，元/平方米
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）--139440148641118865-
营业收入--127927136368109050-
其中住宅结转收入--12517510612597877-
其中住宅结转面积--379053050028061-
其中住宅单价--359953792738019-
注：住宅单价为含税价格。
2）项目销售前景
本项目位于天津市河东区大直沽板块，属于天津市市内六区之一，项目所在区域规
7-2-155划住宅已建成入住，附近商业已投入使用，属于老城区核心地带。目前项目所在区域内
土地供应稀缺，在售项目较少，置业以刚需和高层产品的改善型需求为主。2023年，天津市发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策、促进房地产业健康发展四个方面提出十二条具体举措。
3）项目毛利率、净利润
本次募投项目的成本费用主要包括土地费用、建安费用及期间费用等；
*土地费用在项目初期获取时已基本确定，对后期成本费用预测影响较小。
*建安费用主要根据项目建筑面积、产品业态、实际市场需求等多方面因素进行测算，具体包含前期工程费、基础设施费、主体建筑安装工程费、配套设施费等。
*期间费用主要包含销售费用、管理费用、税金及附加等。
4）项目效益测算及项目税后内部收益率测算
预计本项目未来盈利情况及税后内部收益率测算如下表所示：
单位：万元，%
项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年
营业收入（含税）--139440148641118865-
营业收入--127927136368109050-
营业成本--11005311940190524-
毛利润--178741696618526-
毛利率--13.9712.4416.99-
净利润-698-180111158110037285-
所得税后净现金流量-197237570802136869659966571466
税后内部收益率8.25
因房地产行业特性，项目财务指标数据受项目所在区位、周围配套设施、房地产政策、政府区域性规划等各项因素影响较大。本项目毛利率为14.29%，税后内部收益率为8.25%，与本项目同城的发行人可比项目天津春风景里毛利率为15.61%，税后内部收益率为5.21%，两者财务指标具备可比性。
综上所述，天津春映海河项目效益测算具备合理性及谨慎性。
7-2-156针对募投项目的相关风险，公司已在募集说明书“重大事项提示”之“五、募投项目风险”和“第八节与本次发行相关的风险因素”之“四、本次向特定对象发行股票的相关风险”之“募投项目风险”披露如下：
“本次募集资金拟用于房地产项目，实施完成后将进一步扩大公司盈利规模，提升可持续发展能力。虽然公司已就本次募投项目进行了充分的市场调研与严格的可行性论证，但在项目实施及后续经营过程中，如果市场环境出现重大不利变化，募投项目的销售量、销售价格达不到预期水平，将有可能影响募投项目的投资效益，进而对公司整体经营业绩产生影响。”
（10）量化说明本次募投项目新增折旧摊销对业绩的影响
发行人本次募集资金总额不超过人民币350000.00万元（含本数），募集资金在扣除发行费用后，其中人民币245000.00万元用于5个募投项目的建安、配套及前期费，剩余人民币105000.00万元用于补充流动资金。用于募投项目的资金将资本化计入存货，不涉及新增折旧摊销。
单位：万元序号项目名称项目总投资拟投入募集资金
1长沙凤鸣东方214405.0080000.00
2郑州翠语紫宸67647.376000.00
3武汉中交澄园300000.0060000.00
4惠州紫薇春晓310445.6065000.00
5天津春映海河380000.0034000.00
6补充流动资金105000.00105000.00
合计1377497.97350000.00
二、会计师核查情况
（一）核查程序
基于对2020年度、2021年度、2022年度的财务报表整体发表审计意见，我们按照中国注册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核查程序，主要包括：
1.获取了公司关于《托管协议补充协议（三）》续期安排的说明；
2.获取了签署的托管协议补充协议；
7-2-1573.获取并查阅地产集团及中交地产下属的房地产项目清单及中交置业有限公司
相关的托管协议及其补充协议、代为培育协议及相关公告；
4.查阅地产集团、中交集团出具的避免同业竞争的承诺；
5.查阅本次发行方案及募投项目可行性研究报告；
6.查阅关联方清单，了解供应商及客户与公司、控股股东、实际控制人是否存
在关联关系，分析关联交易价格的公允性；
7.获取了发行人报告期内的关联交易明细表，了解关联交易的内容与发生情况，
获取发行人部分关联及非关联采购合同及开标记录表；
8.核查了发行人公告及定期报告中有关关联交易的相关内容，查阅发行人审议
关联交易事项的三会文件及独立董事意见；
9.对发行人主要供应商执行了函证程序；
10.对发行人相关业务人员进行访谈以了解各类关联交易必要性、公允性等情况；
11.获取了发行人制定的关联交易相关的内控制度；
12.获取了募投项目有关的工程施工总承包合同，并通过发行人说明、查询公开
信息等方式确认工程施工总承包方与公司是否存在关联关系；
13.获取发行人关于募投项目工程总承包方及其产生方式、募投项目有关关联交
易等事宜的说明；
14.获取各募投项目的可行性分析相关材料，了解各募投项目的最新建设情况、未来预计进度安排；
15.获取各募投项目的测算表，了解各募投项目总投资额的具体构成及合理性；
16.获取各募投项目可比项目的测算表并了解其财务指标；
17.向公司了解项目最新的销售情况及未来去化策略；
18.获取发行人募集资金的使用计划，检查募投项目拟投入资金的使用用途；
19.询问发行人本次募集资金是否会新增折旧与摊销。
我们对截至2023年3月31止三个月期间的财务信息执行了以下程序：
1.查阅关联方清单，了解2023年1-3月新增供应商与公司、控股股东、实际控
制人是否存在关联关系，询问了解关联价格公允性；
2.获取了发行人2023年1-3月新增关联交易明细表，检查是否与财务记录一致；
7-2-1583.向发行人相关业务人员了解各类关联交易必要性、公允性等情况；
4.向公司了解项目最新的销售情况及未来去化策略；
5.核查了发行人2023年1-3月的公告及定期报告中有关关联交易的相关内容，
查阅发行人审议关联交易事项的三会文件及独立董事意见。
（二）核查意见
我们为公司2020年度、2021年度及2022年度财务报表整体发表意见的审计工作及上述核查程序以及基于上述截至2023年3月31日止三个月期间的财务信
息执行的程序，我们认为，
1.发行人与地产集团、中房集团已共同签署《托管协议补充协议（四）》，约
定托管期限自《托管协议补充协议（三）》约定的到期之日起增加三年；
2.发行人陈述的发行人的控股股东地产集团及中交集团与发行人不存在重大不
利影响的同业竞争，控股股东、实际控制人已就减少及避免与发行人的同业竞争问题作出了有效承诺，上述承诺基于对发行人及其中小股东利益的保护，本次募投项目实施后不会新增重大不利影响的同业竞争等情况与我们在问询回复过程中了解的信息一致；
3.发行人对关联交易必要性的分析说明与我们在审计财务报表及问询回复过程
中审核的会计资料及了解的信息一致，发行人对关联交易定价公允。发行人已按照有关法律、法规和公司章程的规定，对《上市规则》要求披露的关联交易履行了信息披露义务；
除已签订合同的工程建设服务外，发行人本次募投项目的后续实施预计不会新增向关联方采购建造劳务等关联交易，已签订合同的工程建设服务所涉关联交易均系中交地产通过公开招标方式确定交易对象及交易价格，不属于显失公平的关联交易，不会严重影响上市公司生产经营的独立性，未违反发行人控股股东已作出的相关承诺；发行人目前未就募投项目的未来销售事宜与
关联方签署任何销售协议或作出特定安排，但未来不排除向关联方销售的可能性，如未来发行人与关联方发生关联销售的，发行人将按照法律、法规、《公司章程》及关联交易有关内部制度履行相应程序并进行信息披露，以确保关联交易的公允性，避免出现严重影响上市公司生产经营独立性的关联交
7-2-159易等情况与我们在审计申报财务报表及问询回复过程中审核的会计资料及了
解的信息一致；
4.发行人已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度。发行人对能够
确保募集资金专项用于所披露的募投项目，本次募投项目经济效益能单独核算及募投项目交楼风险或其他不确定性因素可控的分析说明与我们在问询回复过程中了解的信息一致；
5.发行人对募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项
目情况、及募投项目收益情况的测算过程及测算依据的说明与我们了解的情况相符；
6.发行人对公司募集资金拟用于募投项目的建安、配套及前期费，资本化计入存货，不涉及新增折旧摊销的说明与我们在问询回复过程中了解的信息一致。
7-2-160本函仅供公司就深圳证券交易所于2023年4月9日出具的《关于中交地产股份有限公司向特定对象发行股票的审核问询函》向深圳证券交易所报送相关文件使用，不适用于其他用途。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：王静
中国注册会计师：章芳中国北京2023年6月7日
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