滨江集团:杭州滨江房产集团股份有限公司2023年跟踪评级报告

跟踪评级报告
联合〔2023〕4103号联合资信评估股份有限公司通过对杭州滨江房产集团股份
有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持杭州滨江房产集团股份有限公司主体长期信用等级为AAA，维持“20 滨房 01”“21 滨房 01”“21 滨房 02”“20 滨江房产 MTN003”“21 滨江房产 MTN001”和“21 滨江房产 MTN002”
信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年六月十四日
www.lhratings.com 0跟踪评级报告杭州滨江房产集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
评级结果：评级观点本次评级上次评级
项目联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）级别展望级别展望杭州滨江房产集对杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或“滨AAA 稳定 AAA 稳定团股份有限公司江集团”）的跟踪评级反映了公司作为持续深耕杭州区域的
20 滨房 01 AAA 稳定 AAA 稳定
上市房地产企业，产品品质突出，费用控制能力极强。公司
21 滨房 01 AAA 稳定 AAA 稳定
21 滨房 02 AAA 稳定 AAA 稳定 目前项目储备质量较好，2022 年合并口径销售规模保持增
20滨江房产
AAA 稳定 AAA 稳定 长，经营活动净现金流持续改善，债务负担不断降低。同时，MTN003
21滨江房产联合资信也关注到公司业务区域集中度高，存在补库存需
AAA 稳定 AAA 稳定
MTN001
滨江房产求，合作开发项目权益占比有待提升等因素对公司信用水21AAA 稳定 AAA 稳定
MTN002 平可能带来的不利影响。
未来，随着在建房地产项目的开发和销售，公司收入及跟踪评级债项概况：
发行债券到期利润规模有望保持稳定。
债券简称
规模余额兑付日综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级
6.006.00
20滨房012023/08/24
亿元 亿元 为 AAA，维持“20 滨房 01”“21 滨房 01”“21 滨房 02”
6.006.00
21滨房012023/07/09
亿元 亿元 “20 滨江房产 MTN003”“21 滨江房产 MTN001”和“21 滨
8.508.50
21 滨房 02 2023/08/05 江房产 MTN002”的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
亿元亿元
20滨江房产9.409.40
2023/10/15
MTN003 亿元 亿元 优势
21滨江房产10.0010.00
2024/02/24
MTN001 亿元 亿元 1．公司深耕杭州市场，区域竞争力强。公司深耕杭州，
21滨江房产9.109.10
2024/03/10
亿元 亿元 品牌知名度高，在杭州房地产市场处于优势地位；2022 年，MTN002注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存公司持续位居克而瑞杭州房地产市场权益销售额排行榜首续期的债券位。
2．公司项目储备质量较好，2022年合并口径销售规模
评级时间：2023年6月14日保持增长，全口径销售规模保持稳定。公司项目主要分布在杭州及浙江省内热点城市，并逐步拓展至浙江省外，项目储本次评级使用的评级方法、模型：备质量较好。2022年，公司全口径销售金额为1539.30亿名称版本元，同比略有下降，但下降幅度低于行业平均水平。
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
3．公司具备极强的费用控制能力，综合融资成本较低。
房地产企业主体信用评级模型
V4.0.202208（打分表）2020－2022年，公司销售费率分别为0.62%、0.90%和注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
0.82%，区域深耕为公司培养了较高的人均效能和极强的费用控制能力。公司融资渠道畅通，融资渠道以银行和公开市场为主，截至2022年底公司综合融资成本为4.60%。
4．公司经营活动现金流持续改善，债务负担不断下降。
2022年及2023年1－3月，公司经营活动现金流净流入规
模持续增加；此外，公司全部债务资本化比率持续下降，债务负担仍属合理范围。
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本次评级模型打分表及结果：关注
评价内容评价结果风险因素评价要素评价结果1．公司面临地产行业波动风险和区域集中风险。2022宏观和区域
2
经营环境风险年，公司房地产业务收入中来自于杭州区域的占比为行业风险3经营
B 62.89%，占比进一步提升，当地房地产市场调控边际放松，风险 基础素质 1自身
企业管理2但竞争非常激烈，盈利空间狭小导致公司2022年毛利率继竞争力经营分析2续下降。房地产行业调控政策和市场的波动可能对公司经资产质量2现金流盈利能力2营造成一定影响。
财务
F1 现金流量 1
风险2．公司存在补库存需求。与公司开发和销售规模相比，资本结构1
偿债能力2公司未开发土储规模较小，截至2023年3月底，公司未售指示评级 aaa 面积以公司 2022 年全口径销售面积计算，预计可满足两至个体调整因素：--
三年左右销售需求，存在补库存需求。
个体信用等级 aaa
外部支持调整因素：--3．公司项目权益占比不高，存在合作方风险。2022年，评级结果 AAA
公司新增土地储备权益占比为46.36%，同比下降7.88个百注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级，各级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低分点，权益占比较低。随着公司合作项目的增加，公司项目至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分管理和资金管理方面的压力也将随之上升，需关注后续合析模型得到指示评级结果作方风险。
同业比较：
主要指标公司公司1公司2公司3
最新信用等级 AAA AAA AAA AAA
数据时间（年）2022202220222022
资产总额（亿元）2761.762717.473435.044222.52
所有者权益（亿元）527.17607.26915.811011.49
营业总收入（亿元）415.02766.46781.151069.22
营业利润率（%）15.4416.5015.0218.07
利润总额（亿元）53.1161.0541.1798.16
资产负债率（%）80.9177.6573.3476.05
注：公司1为美的置业集团有限公司，公司2为上海金茂投资管理集团有限公司，公司3为建发房地产集团有限公司资料来源：为方便对比，数据均取自 Wind分析师：卢瑞蒋旭
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电话：010-85679696
传真：010-85679228
地址：北京市朝阳区建国门外大街2号
中国人保财险大厦17层（100022）
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主要财务数据：
合并口径项目2020年2021年2022年2023年3月现金类资产(亿元)185.27211.52244.11330.06
资产总额(亿元)1720.162117.262761.762989.82
所有者权益(亿元)280.45373.87527.17577.78
短期债务(亿元)108.71139.10145.69164.12
长期债务(亿元)315.38323.83396.18408.03
全部债务(亿元)424.10462.93541.87572.15
营业总收入(亿元)285.97379.76415.02100.86
利润总额(亿元)47.8767.3753.1113.27
EBITDA(亿元) 59.02 78.92 68.21 --
经营性净现金流(亿元)-31.578.3952.1476.26
营业利润率(%)22.1222.1815.4418.63
净资产收益率(%)12.6513.167.40--
资产负债率(%)83.7082.3480.9180.68
调整后资产负债率（%）71.7268.3463.8462.52
全部债务资本化比率(%)60.1955.3250.6949.76
流动比率(%)139.70133.96136.26136.38
经营现金流动负债比（%）-2.810.592.84--
现金短期债务比(倍)1.701.521.682.01
EBITDA 利息倍数(倍) 2.55 3.04 2.42 --
全部债务/EBITDA(倍) 7.19 5.87 7.94 --
公司本部（母公司）项目2020年2021年2022年2023年3月资产总额(亿元)536.17650.41783.11794.70
所有者权益(亿元)139.24138.38163.32166.02
全部债务(亿元)137.55125.64108.5292.62
营业总收入(亿元)6.705.527.873.62
利润总额(亿元)5.605.0432.613.27
资产负债率(%)74.0378.7279.1479.11
全部债务资本化比率(%)49.6947.5939.9235.81
流动比率(%)115.4894.3462.9258.23
经营现金流动负债比(%)1.001.390.43--
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2.公司2023年一季度财务报表未经审计，相关指标未予年化；3．公司合并口径其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务；4．母公司其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务
资料来源：公司财务报告，联合资信整理www.lhratings.com 3跟踪评级报告
评级历史：
债项主体评级评级项目评级
债项简称评级方法/模型等级等级展望时间小组报告
21滨房02、
21滨房01、
20滨房01、房地产企业信用评级方
20 滨江房产 法（V3.1.202205）/房
卢瑞阅读
MTN003、 AAA AAA 稳定 2022/06/17 地产企业主体信用评级曹梦茹全文
21滨江房产模型（打分表）
MTN001、 （V3.1.202205）
21滨江房产
MTN002房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房罗星驰阅读
21 滨房 02 AAA AAA 稳定 2021/07/14 地产企业主体信用评级
曹梦茹全文模型（打分表）（V3.0.201907）房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房罗星驰阅读
21 滨房 01 AAA AAA 稳定 2021/06/08 地产企业主体信用评级
曹梦茹全文模型（打分表）（V3.0.201907）房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房
21滨江房产王爽阅读
AAA AAA 稳定 2021/02/02 地产企业主体信用评级
MTN002 王宇飞 全文模型（打分表）（V3.0.201907）房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房
21滨江房产王爽阅读
AAA AAA 稳定 2021/02/02 地产企业主体信用评级
MTN001 王宇飞 全文模型（打分表）（V3.0.201907）房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房
20滨江房产王爽阅读
AAA AAA 稳定 2020/07/20 地产企业主体信用评级
MTN003 王宇飞 全文模型（打分表）（V3.0.201907）原联合信用评级有限公李晶阅读
20 滨房 01 AAA AAA 稳定 2020/06/24 司房地产企业主体信用
曹梦茹全文评级方法
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅
www.lhratings.com 4跟踪评级报告声明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的发行活动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
www.lhratings.com 5跟踪评级报告杭州滨江房地产集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告一、跟踪评级原因股东权益336.88亿元）；2023年1－3月，公司
实现营业总收入100.86亿元，利润总额13.27根据有关法规要求，按照联合资信评估股亿元。
份有限公司（以下简称“联合资信”）关于杭州
公司注册地址：浙江省杭州市庆春东路38滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”号；法定代表人：戚金兴。
或“滨江集团”）及其相关债券的跟踪评级安排
进行本次跟踪评级。三、债券概况及募集资金使用情况
二、企业基本情况截至2023年4月底，公司由联合资信评级
的存续债券见下表，募集资金均已按指定用途滨江集团前身系成立于1996年8月的杭州
使用完毕，并在付息日正常付息。
滨江房产集团有限公司（以下简称“滨江有限”），注册资本5200万元。表1截至2023年4月底公司存续债券概况发行金额债券余额
2006年12月，公司更为现名，并于2008债券名称到期日期限（亿元）（亿元）年5月在深圳证券交易所正式挂牌上市（股票21滨江房产9.109.102024/03/103年MTN002简称“滨江集团”，股票代码“002244.SZ”）。后 21 滨江房产
10.0010.002024/02/243年
MTN001
经多次增资扩股、股权转让、资本公积定向转增
20滨江房产
9.409.402023/10/153年
股本、送股及定向增发等，截至 2023年 3月底， MTN003
20滨房016.006.002023/08/243年
公司注册资本为31.11亿元。其中，杭州滨江投
21滨房028.508.502023/08/052年
资控股有限公司（以下简称“滨江控股”）持有
21滨房016.006.002023/07/092年
公司45.41%的股权；自然人戚金兴持有滨江控资料来源：联合资信整理
股64.00%的股权，并直接持有公司11.94%的股四、宏观经济和政策环境分析权，为公司实际控制人（详见附件1-1）。
截至2023年4月底，滨江控股持有公司股2023年一季度，宏观政策以落实二十大报份14.13亿股，已质押股份数量为29000万股，告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部占其持股数量的20.52%，占总股本的9.32%。署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总公司主营业务为商品住宅的开发和建设。基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进截至 2023 年 3 月底，公司本部内设会计核 一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业稳算部、资金管理部、人力资源部、投资发展部等增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
职能部门（详见附件1-2）；拥有336家子公司随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产（主要子公司情况见附件1-3）。生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步截至2022年底，公司合并资产总额2761.76核算，一季度国内生产总值28.50万亿元，按不亿元，所有者权益527.17亿元（含少数股东权变价格计算，同比增长4.5%，增速较上年四季益291.82亿元）；2022年，公司实现营业总收度回升1.6个百分点。从生产端来看，前期受到入415.02亿元，利润总额53.11亿元。较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工截至2023年3月底，公司合并资产总额业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳2989.82亿元，所有者权益577.78亿元（含少数增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，www.lhratings.com 6跟踪评级报告
内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，2．杭州市房地产发展情况社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居公司房地产项目主要集中在杭州市，当地民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同的区域经济环境和房地产市场运行情况与公司比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬的销售业绩关联较大。
升，流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上（1）经济发展水平升。杭州市经济发展态势良好，人均可支配收展望未来，宏观政策将进一步推动投资和入稳步增长，有利于房地产企业的发展，杭州消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市常住人口持续净流入，有益于提升市场购买需场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政求。
治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放截至2022年底，杭州市域面积为16850平缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回方公里，杭州市下辖10个市辖区、2个县，代落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政管1个县级市，常住人口1237.6万人，较2021策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成年末增加17.2万人。
为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来2022年，杭州市全市实现地区生产总值看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回18753亿元，比上年增长1.5%。其中，第一产升态势，全年实现5%增长目标的基础更加坚业增加值346亿元，增长1.8%；第二产业增加实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏值5620亿元，增长0.4%；第三产业增加值12787观经济信用观察季报（2023年一季度）》，报告亿元，增长2.0%。
链接：https://www.lhratings.com/lock/research/f 2022 年，杭州市全市居民人均可支配收入
4a89bc372f。 70281 元，比上年增长 3.8%，其中城镇居民人
均可支配收入77043元，增长3.1%，农村居民五、行业及区域环境分析人均可支配收入45183元，增长5.8%。全市城
1.房地产行业概况镇新增就业32.65万人。
2022年，在多重因素影响下，国内房地产（2）区域房地产市场情况
市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商2022年，杭州市房地产市场平稳健康发展，品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求杭州土地市场活跃度下降，住宅新开工面积、规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资销售面积和住宅销售额均有所下降，各区域出均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下台多条及差异化放松政策，2023年以来房地产行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持市场回暖明显。
房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策根据公开数据披露，2022年，杭州全市全逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端政年公开出让经营性用地11047.60亩，其中普通策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助商品住宅用地8709.33亩，占78.83%。普通商于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但品住宅用地供应量较2021年下降26.40%。2022政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策年杭州市土地出让成交数量为523宗，成交面宽松预期及前期需求释放下，2023年国内房地积为1610.03万平方米，同比下降12.33%。成产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍交价款为2231.92亿元。整体来看，杭州市2022大。完整版行业分析详见《2023年房地产行业年土拍市场表现对比2021年平淡不少，全年出分析》，报告链接：让主要集中在4、6和9月。
https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc3 根据杭州市统计局公布的数据，2022 年，
73b。 杭州住宅施工面积 6887 万平方米，同比下降
www.lhratings.com 7跟踪评级报告
1.1%；房地产新开工面积1217万平方米，同比见征求中，一旦落实，杭州落户门槛进一步放
下降0.3%；住宅竣工面积597万平方米，同比宽，又能吸收一波新的人才定居杭州；（4）临安下降33.5%；住宅销售面积1168万平方米，同购房补贴政策进一步升级，公积金二套首付降比下降40.2%；住宅销售额3933亿元，同比下至4成，全民购房补贴延续，且新增房源团购降32.4%。活动。
2022年，杭州富阳区全境、萧山区15个街
镇、钱塘区5个街镇、余杭区5个街镇、临平六、基础素质分析
区5个街镇均陆续出台放松限购政策。2022年1.产权状况
5月17，杭州市房地产市场平稳健康发展领导截至2023年3月底，公司注册资本31.11亿元。
小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场公司控股股东滨江控股持有公司45.41%的股权。平稳健康发展的通知》，提出：（1）在本市限购公司实际控制人为戚金兴。
范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在2.企业规模及竞争力
购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴公司开发经验丰富，产品品质突出，市场纳城镇社保或个人所得税满12个月。（2）符合和同行业认可度高，区域竞争力强。
条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住公司为杭州地区知名房地产企业，先后开房套数增加1套；符合条件的三孩家庭在报名发了“阳光海岸”“金色海岸”“金色家园”“武参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无林壹号”等高品质项目，已建立包括采购、设计、房家庭”优先摇号。此外，“放松限购区域”现开发、销售在内的一整套完整、独立的房地产开行购房政策：（1）持有杭州市户籍或缴纳社保发业务经营体系。公司具有房地产开发一级开（个税）即可认购新房或二手房；（2）杭州市户发资质。
籍家庭购买第二套上述街镇所属房产时不受落经过多年的发展，公司开发项目已由杭州户满五年的时间限制；（3）各类家庭在限购区内等浙江省内城市逐步拓展至深圳及上海。公司限购的住房总套数不变。开发经验丰富，产品在高端精装修、环境营造以
2023年1－4月，杭州全市固定资产投资及配套物业服务等方面较为突出，树立了良好
同比增长8.6%，比1－3月加快0.3个百分点。的品牌形象。
其中，项目投资增长7.4%，房地产开发投资增2022年，公司全口径签约销售金额为长9.8%。2023年一季度，杭州市区共计出让281539.30亿元，同比下降8.99%，下降幅度低于行宗涉宅地块，总揽金416.6亿元，位列一季度全业平均水平。根据克而瑞发布的中国房地产企国市本级涉宅用地出让金第一；平均楼面价业全口径金额销售排行榜，公司2022年位列第
18286元/平方米，平均溢价率9.95%，各项指标13位（较2021年上升9位）。2022年公司位列杭州
在全国均处于前列。2023年一季度，杭州继续权益销售排行榜第一名。
优化购房政策，整体呈现小幅边际改善特征，临
3.企业信用记录
平、拱墅、临安均出台了宽松刺激政策，杭州精公司过往债务履约情况良好。
细化、差异化调控特征进一步延续。具体政策包根据公司提供的中国人民银行企业信用报
括以下内容：（1）临平区扩大限购放松范围，目告（统一社会信用代码：91330000719577660B）前全区仅核心临平街道仍实行常规限购政策；
（自主查询版），截至2023年5月23日，公司无已
（2）拱墅区针对辖区内215家“双百”企业发布
结清和未结清关注类和不良/违约类贷款。
购房补贴政策，最高补贴达20万元，这也是主城首个购房补贴政策；（3）杭州户籍制度改革意
www.lhratings.com 8跟踪评级报告
根据公司过往在公开市场发行债务融资工2022年，公司营业总收入同比增长9.28%，具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履主要系房地产结转项目增加所致。公司主要于约情况良好。杭州区域开展业务，其杭州区域结转销售收入截至2023年5月24日，联合资信未发现占比为68.29%，同比增长8.91个百分点，在房公司曾被列入全国失信被执行人名单。地产行业下行的背景下，公司区域集中度进一步提升。
七、管理分析从营业总收入构成来看，房地产开发业务
跟踪期内，公司股权结构以及主要管理制收入为公司收入重要来源。公司酒店服务、持有度未发生重大变化。型物业出租及房产项目管理服务收入规模相对较小。
八、经营分析毛利率方面，2022年公司房地产开发毛利
率同比下降6.94个百分点至17.14%。公司综合
1.经营概况
毛利率主要受房地产开发毛利率影响，同比下
2022年，受益于结转项目增加，公司营业
降7.35个百分点至17.48%。
总收入保持增长，但受土地成本上涨影响，房
2023年1－3月，公司营业总收入同比增
地产开发毛利率下降。
长63.13%，综合毛利率同比提升4.48个百分点。
表22020－2022年及2023年1－3月公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）
2020年2021年2022年2023年1－3月
项目毛利率毛利率毛利率毛利率收入占比收入占比收入占比收入占比
（%）（%）（%）（%）房地产开
278.5097.3926.45366.7396.5724.02406.6997.9917.1498.1797.3420.02
发
酒店服务0.970.3442.281.510.4050.091.880.4540.000.500.50-1.21持有型物
业出租业2.260.7911.302.670.701.753.310.8-4.000.860.855.53务房产项目
4.181.4672.095.501.4578.273.030.7372.511.311.2993.38
管理服务
其他0.060.02-23.053.360.8832.620.110.0312.200.020.02-20.36
合计285.97100.0027.04379.76100.0024.83415.02100.0017.48100.86100.0020.73
注：合计小数后两位差异为四舍五入导致
资料来源：公司提供
2.房地产开发业务且新获取地块规划建筑面积中杭州占96.55%，
（1）土地储备区域集中度高。但2022年公司新增土地权益占
公司2022年仍保持较大土地拓展规模，土比较2021年下降7.88个百分点。
地储备质量良好，但未开发项目储备规模小、2022年，公司楼面均价同比增长23.21%，区域集中度高，需关注公司土地拓展情况和当主要系杭州占比大幅提升所致。2023年一季度，地房地产市场变化情况。此外，公司合作项目公司新增土地中6块位于杭州，但楼面均价下降多，新增土地权益比例不高，需持续关注合作至1.55万元/平方米，主要系公司获取的项目中方风险。位于杭州萧山区、临平开发区和钱塘新区大江跟踪期内，公司主要通过竞标（招、拍、挂）东地块楼面价较低，拉低楼面均价所致，未来需及收并购等方式获取土地。2022年在房地产行关注非核心区去化情况。公司新获取土地权益业下行的情况下，仍保持较大的新增土地规模比例不高，需持续关注后续合作方风险。
www.lhratings.com 9跟踪评级报告表3公司近年拿地情况规模的期末在建面积。
（单位：块、亿元、万平方米、元/平方米）
表4公司主要开发数据情况（单位：万平方米）获得时地块数土地总规划建楼面均土地权间量价筑面积价益比例2023年项目2020年2021年2022年
20201－3月
32781.91432.2618088.9949.53年新开工面积445.68308.80484.471－1357月.61
2021
41710.10470.3515097.1254.24年竣工面积116.25158.78469.68106.95
2022
39698.43375.4918601.7046.36期末在建面积1073.321223.341238.131288.79年
注：上表为全口径数据
2023
资料来源：公司提供年
－784.7854.7515484.9943.0513月截至2023年3月底，公司全口径在建项目注：上表数据为全口径数据，包括合营、联营项目数据资料来源：公司提供117个，预计总投资2728.25亿元，尚需投资
565.82亿元，权益尚需投资225.82亿元。随着后
截至2023年3月底，公司全口径尚未开发的续开发项目的建设投入以及未来拿地投入，公土地规划计容建筑面积合计92.22万平方米（详司资金压力也将相应增加。
见附件1-4）。其中，深圳龙华区城市更新项目旧
（3）项目销售情况
屋村已完成拆迁工作，预计2023年8月开工；上2022年公司合并口径销售金额保持增长，
海大兴街旧改项目仍处于拆除施工阶段。与销售费率持续较低，已完工在售项目整体去化
2020－2022年的开发规模相比，公司未开发土
情况良好；但在售项目区域集中度较高，易受地储备规模小，未来需关注公司土地拓展情况单一区域市场波动影响。
及利润空间
公司以自销为主，销售团队成员入职平均
（2）项目开发情况
年限3~5年，销售经验充足，对于当地客户群
2022年，公司新开工面积保持增长，期末
体的特点比较了解。2020－2022年及2023年在建项目规模较大；同时考虑到2020－2022年一季度，公司销售费用率1分别为0.62%、0.90%、公司拿地规模较大，随着后续开发项目的建设
0.82%和0.68%，比例较低，公司通过区域深耕
投入以及未来拿地投入，公司资金压力也将相较好地控制了销售费用。
应增加。
2022年，公司合并口径签约销售面积同比
受以往拿地和开发节奏影响，2022年公司增长18.46%，销售均价同比增长5.05%，综上，新开工面积同比增长40.09%；竣工面积同比增
签约销售金额同比增长24.21%。2022年全口径长310.90%，公司项目开发周期一般为两年，当签约销售金额同比下降8.99%，下降幅度低于行期竣工面积主要受以前年度开工面积影响；截业平均水平。2022年权益销售占比为56.78%，至2022年底公司期末在建面积较上年底增长较2021年提升4.86个百分点。
1.21%。截至2023年3月末，公司仍保持较大
表5公司项目销售情况
2023年
项目2020年2021年2022年
1－3月
合并口径签约销售面积
206.09182.00215.6074.60（万平方米）
签约销售金额（亿元）683.00794.20986.50295.30签约销售均价
3.314.364.583.96（万元/平方米）结转收入面积
140.00144.69132.0538.63（万平方米）
1当期销售费用率=当期销售费用/当期销售金额，计算数据为并表口径。
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结转收入（亿元）278.50366.73406.6998.17全口径签约销售面积
386.00355.20307.74103.70（万平方米）
签约销售金额（亿元）1363.601691.301539.30406.90签约销售均价
3.534.765.003.92（万元/平方米）权益口径权益销售面积
200.00191.40174.0052.36（万平方米）
权益销售金额（亿元）700.00878.10874.00192.8
资料来源：公司提供
截至2023年3月底，公司全口径在建项目可表62022年公司与同行业企业经营效率指标情况售面积1134.09万平方米，剩余可售面积445.80（单位：次）存货周总资产周转
万平方米，具体城市分布见下图。部分在建在售企业转次数次数项目因分期开发销售、开盘时间较晚、业态、当滨江集团0.210.17
美的置业集团有限公司0.410.26地市场等因素去化较慢。
上海金茂投资管理集团有限公司0.370.22
图1截至2023年3月底公司剩余可售面积占比构成建发房地产集团有限公司0.360.27
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind资料来源：Wind
4.未来发展
公司未来发展规划明确，有利于公司未来发展。
2023年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模资料来源：联合资信根据公司资料整理比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、
截至2023年3月底，公司全口径完工在售项酒店、养老和产业投资五大业务板块。
目97个，完工在售项目去化率97.71%，剩余可2023年公司将继续实施稳健战略。（1）销售售面积29.67万平方米。综合来看，截至2023年目标：占全国商品房销售额的1%，确保全国排
3月底，公司全口径在建项目在售和已完工项目名前20名，争取15名。（2）土地储备：继续保持
在售的剩余可售面积合计485.47万平方米，叠加三省一市战略布局，继续在深耕城市、产品等方公司未开发土地储备规划建筑面积92.22万平方面发挥优势。投资金额控制在300亿元，权益回米，以2022年销售规模计算，预计可满足未来款的50%以内。城市上除杭州外，重点考虑上海、
2~3年左右的销售需求，公司存在补库存需求。南京、苏州、宁波、深圳、广州等。（3）融资：
资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制
3.经营效率在470亿元以内，并且直接融资规模控制在20%
与同行业企业对比，公司经营效率处于行以内。融资利率继续下行，确保下降0.1%，争取业中游水平。下降0.2%及以上。
2022年，公司总资产周转次数和存货周转
次数同比略有下降。与同行业对比，公司总资产九、财务分析周转率和存货周转率处于行业中游水平。
1.财务概况
公司提供了2022年度财务报告，天健会计www.lhratings.com 11跟踪评级报告
师事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告进行亿元。
了审计，并出具了标准无保留意见的审计结论。
公司提供的2023年一季度财务数据未经审计。2.资产质量截至2022年底，公司合并资产总额2761.76公司资产规模稳步增长，资产结构以流动亿元，所有者权益亿元（含少数股东权资产为主；公司存货规模较大，且杭州项目占527.17比较高，存货变现能力较好，但存在集中风险；
益291.82亿元）；2022年，公司实现营业总收公司受限资产比例较高。
入415.02亿元，利润总额53.11亿元。
截至2022年底，公司资产较上年底增长截至2023年3月底，公司合并资产总额
30.44%，主要系流动资产增加所致。公司资产2989.82亿元，所有者权益577.78亿元（含少数以流动资产为主。
股东权益336.88亿元）；2023年1－3月，公司实现营业总收入100.86亿元，利润总额13.27表72020－2022年末及2023年3月末公司资产主要构成
2020年末2021年末2022年末2023年3月末
科目在资产总额在资产总额在资产总额在资产总额金额（亿元）金额（亿元）金额（亿元）金额（亿元）占比（%）占比（%）占比（%）占比（%）
流动资产1569.0291.211899.7589.732503.4790.652731.4591.36
货币资金185.2210.77211.419.99243.288.81329.2111.01其他应收款
157.699.17177.768.40303.6210.99350.6911.73（合计）
存货1162.6267.591424.0167.261844.0966.771920.1964.22
非流动资产151.138.79217.5110.27258.299.35258.378.64
长期股权投资51.993.02108.555.13142.985.18144.574.84
投资性房地产51.232.9864.343.0469.462.5268.342.29
资产总额1296.25100.001720.16100.002117.26100.002246.96100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
（1）流动资产截至2022年底，公司存货较上年底增长
截至2022年底，公司流动资产较上年底增29.50%，主要系新增土地储备增长所致。存货长31.78%，主要系其他应收款和存货增加所致。主要由开发成本（占96.01%）和开发产品（占截至2022年底，公司货币资金较上年底增3.99%）构成，计提存货跌价准备7.02亿元，计长15.07%，主要系销售及筹资取得的货币资金提比例0.38%，计提比例较低。公司存货中杭州增长所致，其中预售监管账户资金为134.35亿元。项目占比较高，受杭州房地产市场和调控政策货币资金中有0.50亿元受限资金，受限比例为影响较大。
0.20%，受限比例低。（2）非流动资产
截至2022年底，公司其他应收款（合计）较截至2022年底，公司非流动资产较上年底上年底增长70.80%，主要系拆借款增加所致。增长18.75%，主要系长期股权投资和投资性房其他应收款累计计提坏账准备12.95亿元。按账地产增长所致。
龄披露的其他应收款，以1年以内为主（占截至2022年底，公司长期股权投资较上年66.75%），1~2年占（21.02%）。按欠款方归集的底增长31.71%，主要系对子公司和合联营企业
期末余额前五名其他应收款合计98.00亿元，占投资增长所致。
其他应收款期末余额合计的比例为30.95%，集截至2023年3月底，公司受限资产情况如下中度较高。表所示，受限资产占总资产比例为29.29%，受限比例较高。
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表8截至2023年3月底公司资产受限情况截至2022年底，公司所有者权益527.17亿元，受限账面价值
受限原因较上年底增长41.00%，主要系少数股东权益增资产名称（亿元）
货币资金0.45各类保证金等加所致。截至2022年底，公司少数股东权益存货837.87为借款提供抵押担保291.82亿元，在所有者权益中占比为55.36%。
投资性房地产32.44为借款提供抵押担保截至2023年3月底，公司所有者权益577.78固定资产3.85为借款提供抵押担保亿元，较上年底增长9.60%，主要系少数股东权无形资产1.03为借款提供抵押担保益增长所致。其中，归属于母公司所有者权益占合计875.64--
资料来源：公司提供，联合资信整理比为41.69%，少数股东权益占比为58.31%。在所有者权益中，股本、资本公积和未分配利润分截至2023年3月底，公司合并资产总额较上别占5.39%、3.63%和30.45%，所有者权益结构年底增长8.26%，主要系货币资金和其他应收款稳定性较弱。
增加所致。公司资产仍以流动资产为主，资产结
（2）负债构较上年底变化不大。
跟踪期内，公司负债规模持续增长，有息
3.资本结构债务构成以长期债务为主。随着公司业务规模
（1）所有者权益的扩张，债务规模有所增长，债务负担仍属合理，但存在一定集中偿付压力。
随着房地产业务规模的扩大，公司合作开截至2022年底，公司负债总额较上年底增发项目增加，少数股东权益规模快速增长。公长28.18%，主要系流动负债增加所致，负债结司权益结构稳定性较弱。
构以流动负债为主。
表92020－2022年末及2023年3月末公司负债主要构成
2020年末2021年末2022年末2023年3月末
科目在负债总额在负债总额在负债总额在负债总额金额（亿元）金额（亿元）金额（亿元）金额（亿元）占比（%）占比（%）占比（%）占比（%）
流动负债1123.1078.011418.1581.341837.2182.222002.7583.03其他应付款
154.0910.70194.3311.15219.759.83217.229.01（合计）一年内到期的
79.015.4999.155.69128.795.76145.426.03
非流动负债
合同负债728.1450.58935.7153.671303.6258.341447.7460.02
其他流动负债96.726.72121.866.99135.006.04149.536.20
非流动负债316.6121.99325.2318.66397.3817.78409.3016.97
长期借款261.3718.15248.1514.23349.5015.64381.0915.80
应付债券48.783.3969.513.9939.951.7920.300.84
负债总额1439.71100.001743.39100.002234.59100.002412.05100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
截至2022年底，公司流动负债较上年底增的应付债券转入所致。
长29.55%，主要系合同负债增加所致。截至2022年底，公司合同负债较上年底增截至2022年底，公司其他应付款（合计）较长39.32%，主要系预收购房款增加所致，公司上年底增长13.08%，主要系关联方拆借款等增合同负债规模较大。
长所致。账龄1年以上重要其他应付款合计84.37截至2022年底，公司其他流动负债较上年亿元，未偿还或结算原因系项目未清算所致。底增长10.78%，主要系待转销项税增加所致。
截至2022年底，公司一年内到期的非流动截至2022年底，公司非流动负债较上年底负债较上年底增长29.89%，主要系一年内到期增长22.18%，主要系长期借款增加所致。
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截至2022年底，公司长期借款较上年底增截至2022年底，公司应付债券较上年底下长40.84%，主要系融资规模增加所致。长期借降42.53%，主要系偿还到期债券所致。
款主要由抵押借款（占47.47%）、抵押及保证借截至2023年3月底，公司负债总额较上年底款（占31.07%）和抵押、质押及保证借款（占增长7.94%，主要系合同负债和长期借款增加所
11.08%）构成。致，负债结构较上年底变化不大。
图22020－2022年末及2023年3月末公司债务杠杆水平图32020－2022年末及2023年3月末公司债务结构（单位：%）（单位：亿元、%）
资料来源：公司财务报告，联合资信整理资料来源：公司财务报告，联合资信整理截至2022年底，公司全部债务541.87亿元，一年内到期的较上年底增长。债务结构方面，截至145.42------145.4217.05%2022非流动负债年底，公司长期债务占73.11%，以长期债务为短期融
18.90------18.90主。从债务指标来看，截至2022年底，公司资产资券长期借
--28.31291.8960.88381.09
负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本款应付债
化比率较上年底分别下降1.43个百分点、下降--20.30----20.30券
4.63个百分点和下降3.51个百分点。截至2022年合计164.3248.61291.8960.88565.70
占比29.05%8.59%51.60%10.76%29.05%底，公司调整后资产负债率为63.84%，较上年注：此表为公司内部统计口径未包含租赁负债和长期应付款的有息部分，底下降0.05个百分点。与联合资信存在差异资料来源：公司提供
截至2023年3月底，公司全部债务572.15亿元，较上年底增长5.59%。从债务指标来看，截截至2023年4月底，公司存续债券情况如下至2023年3月底，公司资产负债率、全部债务资表，在考虑回售的情况下，2023年和2024年到期本化比率和长期债务资本化比率较上年底分别/回售的债券余额合计分别为39.60亿元和51.50
下降0.24个百分点、下降0.93个百分点和下降亿元，面临一定的债券集中偿付压力。
1.52个百分点。公司债务负担仍属合理。表11截至2023年4月底公司存续债券情况
从2023年3月底债务期限分布看，公司债务债券余额债券简称到期日回售日（亿元）
集中于未来1年及未来2~3年到期，存在集中偿 滨江优 B 2032-09-24 -- 2.56付压力，具体情况如下表所示。 滨江优 A 2032-09-24 -- 1.32
22滨江房产
2024-11-23--8.00
表 10 截至 2023 年 3 月底公司有息债务期限结构 MTN002
22滨江房产（单位：亿元）2024-08-23--9.40
MTN001
23滨江房产
项目 1 年以内 1~2 年 2~3 年 3 年以上 合计 2024-04-13 -- 6.00 CP002
21滨江房产
短期借2024-03-10--9.10
-- -- -- -- -- MTN002款
23滨江房产2024-03-08--9.00
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CP001 图 4 公司盈利指标情况（单位：%）
21滨江房产
2024-02-24--10.00
MTN001
20滨江房产
2023-10-15--9.40
MTN003
20滨房012023-08-24--6.00
21滨房022023-08-05--8.50
21滨房012023-07-09--6.00
22滨江房产
2023-07-05--9.70
CP002
合计----94.98
资料来源：Wind
数据来源：公司财务报告，联合资信整理
4.盈利能力
与同行业相比，2022年，公司盈利水平处于
2022年，公司收入规模保持增长，但受毛
行业中上游水平。
利率下降和期间费用增加影响，利润总额同比下降。2023年一季度，受房屋销售收入增长影表122022年同行业公司盈利情况对比营业总收响，公司收入同比增长63.13%。销售毛利率净资产收益率企业入（亿（%）（%）公司营业总收入分析见经营部分。2022年，元）滨江集团415.0217.487.40
公司利润总额53.11亿元，同比下降21.18%，主美的置业集团有限
766.4618.717.57
要系营业成本及费用总额增加且本期计提较大公司上海金茂投资管理
规模的存货跌价准备所致。380.9616.231.43集团有限公司建发房地产集团有
从期间费用看，2022年，公司费用总额为317.9316.886.85限公司
24.56亿元，同比增长9.28%，主要系销售费用和 注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
资料来源：Wind
财务费用增加所致。从构成看，公司销售费用、管理费用和财务费用占比分别为33.00%、25.50%2023年1－3月，公司实现营业总收入和41.50%。其中，销售费用为8.11亿元，同比增100.86亿元，同比增长63.13%，主要系房屋销长13.61%，主要系房地产业务营销费用增加所售收入增加所致；营业利润率为18.64%，同比致；财务费用为10.19亿元，同比增长37.69%，提升3.55个百分点。
主要系利息支出增加所致。
5.现金流
2022年，公司实现投资收益22.24亿元，同
2022年公司销售增幅较大，经营现金净流
比增加18.68亿元，主要系权益法核算的长期股入保持增长；投资活动现金持续净流出，受融权投资收益、金融工具在持有期间的投资收益、资需求影响，筹资活动现金净流入规模仍较大。
理财产品收益增加所致，投资收益占营业利润未来，公司投资需求较大，同时考虑到债务到比重为41.80%；公司资产减值损失7.02亿元，全期，其仍有较大的外部融资需求。
部为存货跌价损失，公司信用减值损失1.56亿元，表132020－2022年及2023年1－3月公司现金流主要系应收账款和其他应收款坏账损失；公司量情况
投资收益、资产减值损失和信用减值损失对公（单位：亿元）司利润的影响较大。2023年项目2020年2021年2022年
1－3月
盈利指标方面，2022年，公司营业利润率、经营活动现金流入小计541.85647.39835.63267.54
总资本收益率和净资产收益率同比分别下降经营活动现金流出小计573.43638.99783.49191.28
6.73个百分点、下降2.78个百分点和下降5.76个经营现金流量净额-31.578.3952.1476.26
投资活动现金流入小计107.4782.8843.7627.33百分点。公司各盈利指标较2021年均下降较多。
投资活动现金流出小计138.86170.48285.9066.04
投资活动现金流量净额-31.39-87.60-242.14-38.72
www.lhratings.com 15跟踪评级报告筹资活动前现金流量净
-62.96-79.21-190.0037.54从筹资活动来看，2022年，公司筹资活动现额
筹资活动现金流入小计420.48501.37716.01171.04金流入同比增长42.81%，主要系取得借款以及筹资活动现金流出小计292.39396.06494.51122.50收到合作项目外部股东财务资助款增长所致；
筹资活动现金流量净额128.09105.31221.5048.54
筹资活动现金流出同比增长24.86%，主要系归资料来源：公司财务报告
还银行借款、偿还所发行债券、归还项目合作款
从经营活动来看，2022年，公司经营活动现及分配股利等增长所致。2022年，公司筹资活动金流入同比增长29.08%，主要系房屋销售回款现金净流入同比增长110.33%。
增长所致；经营活动现金流出同比增长22.61%，2023年1－3月，公司经营活动产生的现主要系公司土地支出及房地产开发投入增长所金流量净流入规模进一步扩大，主要系同期销致。2022年，公司经营活动现金净额保持净流入售回款增加且对外投资减少所致；公司投资活且净流入规模扩大。动现金持续净流出，且公司保持较大的融资规从投资活动来看，2022年，公司投资活动现模。
金流入同比下降47.20%，主要系收回合作项目外部股东拆借款减少所致；投资活动现金流出6.偿债指标
同比增长67.70%，主要为合作项目财务资助款跟踪期内，公司短期偿债能力指标尚可，支出投资。2022年，公司投资活动现金净流出进长期偿债能力指标一般，公司融资渠道以银行一步扩大，同比增长176.40%。和公开市场为主，综合融资成本较低。考虑到2022年，公司筹资活动前现金流量净额为公司项目储备质量较好，在售项目去化良好，
-190.00亿元，净流出规模进一步增长。未来销售及回款规模仍将较大。
表14公司偿债能力指标项目项目2020年2021年2022年2023年3月流动比率（%）139.70133.96136.26136.38
速动比率（%）36.1933.5535.8940.51短期偿债能力
经营现金/流动负债（%）-2.810.592.843.81指标
经营现金/短期债务（倍）-0.290.060.360.46
现金短期债务比（倍）1.701.521.682.01
EBITDA（亿元） 59.02 78.92 68.21 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.19 5.87 7.94 --长期偿债能力
经营现金/全部债务（倍）-0.070.020.100.13指标
EBITDA/利息支出（倍） 2.55 3.04 2.42 --
经营现金/利息支出（倍）-1.360.321.85/
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理从短期偿债能力指标看，截至 2022 年底， EBITDA主要由计入财务费用的利息支出（占公司流动比率与速动比率均较上年底有小幅提15.89%）和利润总额（占77.86%）构成。2022升，流动资产对流动负债的保障程度一般。截至 年，公司EBITDA利息倍数同比有所下降，
2022 年底，公司现金短期债务比较上年底小幅 EBITDA对利息的覆盖程度一般；全部债务增长，现金类资产对短期债务的保障程度仍较 /EBITDA由5.87倍提升至7.94倍，EBITDA对全高。截至2023年3月底，公司现金短期债务比部债务的覆盖程度一般。整体看，公司长期偿债较上年底提升0.33倍。能力指标一般。
从长期偿债能力指标看，2022年，公司截至2023年4月底，公司对子公司及参股公EBITDA同比下降13.57%。从构成看，公司 司担保余额215.94亿元；其中，对合并报表范围www.lhratings.com 16跟踪评级报告
外的参股公司担保余额39.67亿元，占2023年3月2022年，公司本部营业总收入为7.87亿元，底净资产的6.87%，或有负债风险较小。利润总额为32.61亿元。同期，公司本部投资收截至2023年3月底，公司已获金融机构授信益为33.95亿元。
总额1200.03亿元，未使用额度650.55亿元，间接现金流方面，2022年，公司本部经营活动现融资渠道较为畅通。融资成本方面，截至2022年金流净额为2.47亿元，公司本部投资活动现金流底，公司融资规模535.45亿元，其中银行贷款占净额为-118.66亿元，筹资活动现金流净额为比80.37%，直接融资占比19.63%。截至2022年105.10亿元。
底，公司综合融资成本为4.60%，较2021年底下截至2022年底，公司本部流动比率、速动比降0.30个百分点，公司综合融资成本较低。率和现金短期债务比分别为62.92%、62.91%和截至2023年3月底，公司无重大未决诉讼。0.37倍，公司本部短期偿债能力指标弱。
7.公司本部（母公司）财务分析十、结论
2022年，公司本部经营性仍活动较少，收
基于对公司经营风险、财务风险及债项条
入和利润主要来自投资收益，其资产主要为长款等方面的综合分析评估，联合资信确定维持期股权投资和其他应收款等。公司本部负债以公司主体长期信用等级为AAA，维持“20滨房其他应付款和应付债券为主，整体债务负担尚
01”“21滨房01”“21滨房02”“20滨江房产可；权益结构稳定性一般。
MTN003”“21滨江房产MTN001”和“21滨江房截至2022年底，公司本部资产总额783.11亿产MTN002”的信用等级为AAA，评级展望为稳元，较上年底增长20.40%，主要系长期股权投定。
资增加所致。从构成看，公司本部资产总额主要由其他应收款（占42.24%）和长期股权投资（占
51.11%）构成。截至2022年底，公司本部货币资
金为24.16亿元，较上年底下降31.46%。
截至2022年底，公司本部负债总额619.79亿元，较上年底增长21.05%，主要系其他应付款增加所致。从构成看，公司本部负债总额主要由其他应付款（占81.48%）和应付债券（占6.04%）构成。公司本部2022年末资产负债率为79.14%，较上年底提高0.42个百分点。截至2022年底，公司本部全部债务2108.25亿元。其中，短期债务占59.90%、长期债务占40.10%。截至2022年底，公司本部全部债务资本化比率39.92%，公司本部债务负担尚可。
截至2022年底，公司本部所有者权益为
163.32亿元，较上年底增长18.02%，所有者权益稳定性一般。在所有者权益中，股本为31.11亿元（占19.05%）、资本公积合计25.18亿元（占15.42%）、未分配利润合计92.62亿元（占56.71%）、盈余公积合计15.16亿元（占9.28%）。
2其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务
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附件1-1截至2023年3月底杭州滨江房产集团股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
附件1-2截至2023年3月底杭州滨江房产集团股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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附件1-3截至2023年3月底滨江房产集团股份有限公司主要子公司情况注册资本直接持股间接持股序号企业名称业务性质（万元）比例比例
1东方海岸（淳安）房地产开发有限公司房地产业22000.00100.00%100.00%
2杭州滨江集团天目山商业管理有限公司服务业12000.00100.00%100.00%
3杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司住宿和餐饮业31000.00100.00%100.00%
4上海滨顺投资管理有限公司投资50000.00100.00%100.00%
5杭州滨江集团天目山开发建设有限公司房地产业54000.00100.00%100.00%
6杭州滨创股权投资有限公司投资管理咨询10000.00100.00%100.00%
7杭州滨达房地产开发有限公司房地产业10000.00100.00%100.00%
8杭州滨乾房地产开发有限公司投资10000.00100.00%100.00%
9金华滨泽房地产开发有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
10宁波滨浦置业有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
11金华滨润房地产开发有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
12宁波滨柳置业有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
13杭州滨红置业有限公司房地产13200.00100.00%100.00%
14杭州滨浩房地产开发有限公司房地产20000.00100.00%100.00%
15杭州滨胜房地产开发有限公司房地产20000.00100.00%100.00%
16义乌滨茂房地产开发有限公司房地产60000.00100.00%100.00%
17宁波滨通置业有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
18杭州滨睿房地产开发有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
19杭州滨兰房地产开发有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
20杭州高光置业有限公司房地产431300.00100.00%100.00%
21金华虹光置业有限公司房地产614500.00100.00%100.00%
22杭州运河恒运商业地产有限公司房地产112000.00100.00%100.00%
23杭州滨阳房地产开发有限公司房地产10000.00100.00%100.00%
注：上表仅列示人民币注册资本2.00亿元（含）以上且持股和间接持股比例均为100%的子公司，不包含境外公司资料来源：公司提供，联合资信整理www.lhratings.com 19跟踪评级报告
附件1-4截至2023年3月底杭州滨江房产集团股份有限公司尚未开发土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米）编项目所在物业类占地面规划建筑楼面地是否并项目名称取得时间土地权益号地型积面积价表深圳龙华项
1深圳2017/06/26商住4.7829.40/65.00%是
目
2大兴街项目上海2016/12/29商住3.7112.94/17.15%否
3未来悦南区永康2021/06/08住宅4.4811.6511002100.00%是
万家星悦北
4永康2021/06/08住宅4.1510.8011002100.00%是
区
5萃栖云庐杭州2023/02/21住宅5.748.611870125.00%否
6悦品金华2023/03/08住宅4.977.451250951.00%是
7听荷芳翠府杭州2023/03/30住宅2.254.961050451.00%是
8大江东项目杭州2023/03/30住宅2.566.41916130.50%是
合
--------32.6592.22------计
注：1．上表数据为全口径数据，包括合营、联营项目数据；2．上海大兴街项目暂未取得土地证资料来源：公司提供
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附件2-1主要财务数据及指标（合并口径）项目2020年2021年2022年2023年3月财务数据
现金类资产（亿元）185.27211.52244.11330.06
资产总额（亿元）1720.162117.262761.762989.82
所有者权益（亿元）280.45373.87527.17577.78
短期债务（亿元）108.71139.10145.69164.12
长期债务（亿元）315.38323.83396.18408.03
全部债务（亿元）424.10462.93541.87572.15
营业总收入（亿元）285.97379.76415.02100.86
利润总额（亿元）47.8767.3753.1113.27
EBITDA（亿元） 59.02 78.92 68.21 --
经营性净现金流（亿元）-31.578.3952.1476.26财务指标
销售债权周转次数（次）61.8979.9889.49--
存货周转次数（次）0.210.220.21--
总资产周转次数（次）0.190.200.17--
现金收入比（%）187.58168.53198.76264.49
营业利润率（%）22.1222.1815.4418.63
总资本收益率（%）6.346.834.67--
净资产收益率（%）12.6513.167.40--
长期债务资本化比率（%）52.9346.4142.9141.39
全部债务资本化比率（%）60.1955.3250.6949.76
资产负债率（%）83.7082.3480.9180.68
调整后资产负债率（%）71.7268.3463.8462.52
流动比率（%）139.70133.96136.26136.38
速动比率（%）36.1933.5535.8940.51
经营现金流动负债比（%）-2.810.592.84--
现金短期债务比（倍）1.701.521.682.01
EBITDA 利息倍数（倍） 2.55 3.04 2.42 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.19 5.87 7.94 --
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2．公司2023年一季度财务报表未经审计；3．其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务资料来源：公司财务报告，联合资信整理www.lhratings.com 21跟踪评级报告
附件2-2主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）项目2020年2021年2022年2023年3月财务数据
现金类资产（亿元）13.9935.2524.1625.72
资产总额（亿元）536.17650.41783.11794.70
所有者权益（亿元）139.24138.38163.32166.02
短期债务（亿元）83.1151.6765.0168.72
长期债务（亿元）54.4473.9743.5223.90
全部债务（亿元）137.55125.64108.5292.62
营业总收入（亿元）6.705.527.873.62
利润总额（亿元）5.605.0432.613.27
EBITDA（亿元） / / / --
经营性净现金流（亿元）3.446.082.47-3.92财务指标
销售债权周转次数（次）1.671.141.25--
存货周转次数（次）11.716.034.85--
总资产周转次数（次）0.010.010.01--
现金收入比（%）74.58101.0965.1645.34
营业利润率（%）96.4496.4796.8298.19
总资本收益率（%）///--
净资产收益率（%）4.464.2819.58--
长期债务资本化比率（%）28.1134.8321.0412.58
全部债务资本化比率（%）49.6947.5939.9235.81
资产负债率（%）74.0378.7279.1479.11
流动比率（%）115.4894.3462.9258.23
速动比率（%）115.4794.3362.9158.23
经营现金流动负债比（%）1.001.390.43--
现金短期债务比（倍）0.170.680.370.37
EBITDA 利息倍数（倍） / / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / / /
注：1．公司本部其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务，公司本部2023年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化；2．公司本部未提供资本化利息、费用化利息、折旧、摊销等数据，相关指标未进行计算；3．表格中“/”表示未能获取的数据，“--”表示计算后无意义的数据
资料来源：公司财务报告，联合资信整理www.lhratings.com 22跟踪评级报告附件3主要财务指标的计算公式指标名称计算公式增长指标资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%利润总额年复合增长率经营效率指标
销售债权周转次数营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业总收入/平均资产总额
现金收入比销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%盈利指标
总资本收益率（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%
营业利润率（营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%债务结构指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率（负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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附件4-1主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
附件4-2中长期债券信用等级设置及含义联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件4-3评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。
评级展望含义
正面存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大稳定信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大负面存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大发展中特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持www.lhratings.com 24