荣安地产:荣安地产股份有限公司主体及“20荣安02”2023年度跟踪评级报告

信用等级通知书
东方金诚债跟踪评字【2023】0577号
荣安地产股份有限公司：
东方金诚国际信用评估有限公司根据跟踪评级安排对贵公司及“20荣安02”的信用状况进行了跟踪评级，经信用评级委员会评定，此次跟踪评级维持贵公司主体信用等级为AA，评级展望为稳定，同时维持“20 荣安 02”信用等级为AA。
东方金诚国际信用评估有限公司信评委主任
二〇二三年六月二十五日东方金诚债跟踪评字【2023】0577号信用评级报告声明
为正确理解和使用东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）出具的信用评级报告（以下简称“本报告”），声明如下：
1.本次评级为委托评级，东方金诚与评级对象不存在任何影响本次评级行为独立、客观、公正
的关联关系，本次项目评级人员与评级对象之间亦不存在任何影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
2.本次评级中，东方金诚及其评级人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，充分履行了
勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
3.本评级报告的结论，是按照东方金诚的评级流程及评级标准做出的独立判断，未受评级对象
和第三方组织或个人的干预和影响。
4.本次评级依据委托方提供的资料和/或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方和/或发布方负责，东方金诚按照相关性、可靠性、及时性的原则对评级信息进行合理审慎的核查分析，但不对资料提供方和/或发布方提供的信息合法性、真实性、准确性及完整性作任何形式的保证。
5.本报告仅为受评对象信用状况的第三方参考意见，并非是对某种决策的结论或建议。东方金
诚不对发行人使用/引用本报告产生的任何后果承担责任，也不对任何投资者的投资行为和投资损失承担责任。
6.本报告自出具日起生效，在受评债项的存续期内有效。其中主体评级结果有效期自2023年6月25日至2024年6月24日有效，该有效期除终止评级外，不因任何原因调整。在评级结果有效期内，东方金诚有权作出跟踪评级、变更等级、撤销等级、中止评级、终止评级等决定，必要时予以公布。
7.本报告的著作权等相关知识产权均归东方金诚所有。除委托评级合同约定外，委托方、受评
对象等任何使用者未经东方金诚书面授权，不得用于发行债务融资工具等证券业务活动或其他用途。使用者必须按照东方金诚授权确定的方式使用并注明评级结果有效期限。东方金诚对本报告的未授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。
8.本声明为本报告不可分割的内容，委托方、受评对象等任何使用者使用/引用本报告，应转载本声明。
东方金诚国际信用评估有限公司
2023年6月25日
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主体及“20荣安02”2023年度跟踪评级报告主体信用跟踪评级结果跟踪评级日期上次评级结果评级组长小组成员
AA/稳定 2023/6/25 AA/稳定 谷建伟 黄艺明债项信用评级模型
债项简称跟踪评级上次评级一级指标二级指标权重（%）得分结果结果
20荣安 02 AA AA 资产总额 12.50 7.90企业规模
注：相关债项详细信息及其历史评级信息请见后文合同销售金额12.507.90
“本次跟踪相关债项情况”。土储竞争力8.506.62市场竞争力
土储充足率8.504.50
合同负债/营业收入6.006.00盈利能力和运
净利润10.006.56营效率
存货周转率4.002.26主体概况
净负债率7.006.58
剔除预收款后的资产负债率10.006.50
债务负担和保货币资金/短期有息债务8.006.62
障程度8.00荣安地产股份有限公司（以下简称“公司” EBITDA利息倍数 3.72或“荣安地产”）主营房地产开发业务，全部债务/销售商品、提供劳5.004.94务收到的现金
控股股东为荣安集团股份有限公司，实际控制人为自然人王久芳及其一致行为人王调整因素无丛玮。 个体信用状况 aa外部支持无
评级模型结果 AA
注：最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定，可能与评级模型输出结果存在差异。
评级观点
公司深耕浙江省内多年，2022年在宁波的权益合同销售金额排名第2位，在宁波区域拥有很强的竞争实力；公司项目区域布局较好，为短期项目销售去化提供一定支撑；公司积极落实项目“保交楼”，结转收入及利润仍保持较大规模；公司加强房地产项目的资金回笼，销售回款情况良好。另一方面，公司存量土地储备规模一般，面临补库存压力，在建地产项目未来投资规模仍较大，面临一定资金支出压力；未来销售及盈利仍存在压力；公司资产受限比例较高，对资产流动性及再融资能力产生不利影响；公司有息债务规模仍然较大，EBITDA 利息倍数较低。
综合考虑，东方金诚维持荣安地产主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持“20 荣安 02”信用等级为AA。
同业比较
项目荣安地产股份有限公司广西荣和有限责任公司天安数码城(集团)有限公司
资产总额（亿元）733.37324.67311.52
合同负债/营业收入（倍）2.731.410.46
净利润（亿元）8.218.025.81
存货周转率（次）0.190.140.14
资产负债率（%）85.2961.1571.42
注：以上企业最新主体信用等级均为AA/稳定，数据来源自各企业公开披露的 2022 年数据；东方金诚整理。
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2022年营业收入构成主要数据和指标
项目2020年2021年2022年2023年3月资产总额（亿元）677.68834.12733.37674.03
所有者权益（亿元）105.32148.01107.88114.38
全部债务（亿元）160.78170.64110.9888.70
营业总收入（亿元）111.78181.81141.5751.85
利润总额（亿元）22.8616.4912.597.12
经营性净现金流（亿元）-107.28-4.04104.7713.08
营业利润率（%）25.8317.6317.966.64
公司有息债务期限结构（单位：亿元）资产负债率（%）84.4682.2685.2983.03
净负债率（%）70.7349.2225.0818.02
流动比率（%）139.27134.18126.55128.20
全部债务/EBITDA（倍） 6.36 8.68 7.59 -
EBITDA 利息倍数（倍） 2.94 1.12 1.38 -
注：表中数据来源于公司2020年～2022年的审计报告及2023年1～3月未经审计的合并财务报表。
优势
*公司是深交所上市企业，深耕浙江省内多年，已形成了“荣府系”、“荣锦系”等多种产品体系，项目经验丰富，2022年在宁波的权益合同销售金额排名1第2位，在宁波区域拥有很强的竞争实力；
*公司项目区域布局较好，房地产剩余可售项目主要以宁波、金华、嘉兴和温州等长三角核心城市为主，为短期项目销售去化提供一定支撑；
*公司积极落实项目“保交楼”，2022年公司及所投资公司竣工面积合计145.73万平方米，同时公司结转收入及利润仍保持较大规模；
*跟踪期内，公司加强房地产项目的资金回笼，销售回款情况良好。
关注
*跟踪期内，公司未进行土地获取，存量土地储备规模一般，面临补库存压力，同时公司在建地产项目未来投资规模仍较大，面临一定资金支出压力；
*在行业基本面下行及公司拿地推盘减弱下，公司房地产销售金额显著下滑，同时考虑到公司土地、建安等成本的提升，未来销售及盈利仍存在压力；
*公司资产受限比例较高，对资产流动性及再融资能力产生不利影响；
* 公司有息债务规模仍然较大，EBITDA利息倍数较低。
评级展望
公司评级展望为稳定。未来公司仍将深耕以宁波为主的二线城市，视市场情况及经营需求适度获取土地，继续保持很强的区域市场竞争力。
评级方法及模型
《房地产企业信用评级方法及模型》（RTFC010202208）历史评级信息债项名称主体信用等级债项信用等级评级时间项目组评级方法及模型评级报告20 荣安 02 AA/稳定 AA 2022/6/9 谷建伟、谢瑞、莫 《东方金诚房地产企业信用评级方法 阅读原文琛 及模型（RTFC010202011）》20 荣安 02 AA/稳定 AA 2020/8/4 吕春阳、谷建伟 《东方金诚房地产企业信用评级方法及模型》（RTFC010202004） 阅读原文
1依据克而瑞披露数据，2022年公司在宁波的权益合同销售金额排名第2位。
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注：自 2020 年 8月 4 日（首次评级），荣安地产主体信用等级未发生变化，均为AA/稳定。
本次跟踪相关债项情况
债项简称上次评级日期发行金额（亿元）存续期增信措施增信方/主体信用等级/评级展望
2020
20荣安022022/6/96.20/8/12-2025/8/1无无
2
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（第二期）”（以下简称“20荣安02”）的跟踪评级安排，东方金诚进行本次定期跟踪评级。主体概况
荣安地产主营房地产开发业务，控股股东为荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”），实际控制人为自然人王久芳及其一致行动人王丛玮2。
公司前身为成立于1989年的成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称“成功信息产业”），由宁波机床总厂股份制改组设立，并于1993年8月6日在深圳证券交易所挂牌交易，股票简称“*ST 成功”，股票代码 000517.SZ。截至 2023 年 3 月末，荣安地产总股本 31.84 亿股，控股股东荣安集团持有公司47.93%的股份，王久芳直接持有公司28.69%的股份，实际控制人为自然人王久芳及其一致行动人王丛玮。同期末，控股股东荣安集团及其一致行动人所质押荣安地产的股份占其所持股份的57.53%，占公司总股本的27.57%，按照当日股票收盘价公司总市值91.06亿元计算，荣安集团及其一致行动人已质押股票市值约为33.03亿元，其持有的公司未质押股票市值约为36.93亿元。
跟踪期内，公司仍主营房地产开发业务，房地产开发以住宅产品为主，项目主要位于宁波、嘉兴、温州、杭州、台州等9个城市，根据克而瑞研究中心公布的《2022年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》，公司权益合同销售金额位列 72 位；此外，依据克而瑞披露数据，2022年公司在宁波的权益合同销售金额排名第2位，排名较2021年末上升一位。
截至2023年3月末，公司资产总额674.03亿元，所有者权益114.38亿元，负债总额559.65亿元，有息债务规模为88.70亿元，资产负债率为83.03%。2022年及2023年1～3月，公司实现营业总收入分别为141.57亿元和51.85亿元，净利润分别为8.21亿元和6.50亿元。
公司债券本息兑付及募集资金使用情况
“20荣安02”公司债券的募集资金已使用完毕，全部用于偿还公司债券。公司已于2021年8月12日、2022年8月12日分别支付2020年8月12日至2021年8月11日的利息、2021年8月12日至2022年8月11日的利息。此外，根据公司发布的《荣安地产股份有限公司关于“20荣安02”回售结果的公告》，“20荣安02”回售金额为2.84亿元（不含利息），剩余未回售债券数量为3360000张，公司已兑付回售资金，回售资金到账日为2022年8月12日。
2王久芳和王丛玮为父子关系。
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2023年一季度经济超预期反弹，修复势头有望延续；当前物价水平偏低，提振消费空间较
大
2023 年一季度GDP 同比增速达 4.5%，大幅高于上年四季度的 2.9%，超出市场普遍预期。
这主要源于外生性冲击平息后，消费进入较快回升过程，加之一季度处于经济复苏初期，宏观政策保持稳增长取向，基建投资延续接近两位数的高增势头。此外，年初楼市有所回暖，房地产投资跌幅收窄，对经济的拖累效应减弱。不过，伴随前期美、欧央行大幅加息的滞后影响显现，2023年全球经济下行势头明显，一季度我国出口额（以美元计价）同比增速仅为0.5%，大幅低于上年全年的7.0%。展望二季度，在消费回升、投资保持较快增长带动下，宏观经济将克服外需下滑拖累，延续修复势头；另外，上年二季度是外生性冲击高峰期，GDP 基数明显偏低。综合以上，预计二季度GDP 同比增速有望升至 8.0%左右。值得一提的是，无论是一季度的消费大幅反弹，还是二季度的GDP 有望高增，都不同程度地受到低基数效应拉动，以两年平均增速衡量，当前经济修复势头仍然比较温和，距离常态化增长水平还有一段距离，特别是消费回补空间较大。另外，接下来楼市能否持续回暖，也存在一定变数。
主要受货币政策始终坚持不搞大水漫灌立场，国内商品和服务供给充分，以及居民消费信心还处于恢复阶段等因素影响，一季度物价水平偏低，其中 3月 CPI 同比仅为 0.7%，PPI 同比则连续6个月处于通缩状态。2023年居民消费动能有望逐步增强，经济回升过程中出现全面持续通缩的风险不大。当前国内物价走势与海外高通胀形成鲜明对比，继续为国内宏观政策坚持“以我为主”提供有力条件。
当前宏观政策保持稳增长取向，财政政策加力，货币政策也在扩大内需方面持续发力，但短期内实施降息降准的可能性不大
2023年一季度基建投资（宽口径）同比增速达到10.8%，这是宏观政策支持经济回升的最直接体现。2023年目标财政赤字率、新增专项债规模上调，专项债继续前置发行，准财政性质的政策性金融工具继续支持基建投资，以及3月新安排1.2万亿元减税降费措施等，都显示2023年财政政策在支持经济回升过程中将发挥更重要作用，预计二季度基建投资增速有望继续保持较快增长水平。货币政策方面，一季度降准超预期落地，信贷投放明显靠前，货币政策也在扩大内需、支持经济回升方向持续发力。展望未来，在信贷节奏放缓前景下，二季度继续实施降准的可能性不大；年初物价水平偏低，货币政策灵活调整空间较大，但年内是否实施政策性降息，将主要取决于后期经济修复动能。最后，为引导房地产行业尽快实现软着陆，二季度政策面支持力度有望进一步加码。
行业分析
公司主要从事房地产开发业务，属于房地产行业。
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房地产行业需求端短期修复但中长期依旧承压，短期在下调房贷利率、首付比例等政策支持下有所缓解，市场信心修复仍需一定时间，预计2023年商品房销售与2022年总体持平
2022年以来，房地产行业面临的挑战和压力显著增长，市场信心及购买力缺失，观望情绪也愈加浓厚。主要源于宏观经济下行，我国居民收入增速放缓，置业人群对于未来就业的稳定性及收入增长的预期呈现悲观状态，杠杆率较高，购房能力阶段性下降；考虑到近两年房企债务暴雷事件频发，停工烂尾项目增多，部分城市房价下滑等，购房信心及意愿不足；2022年末多个城市发布下调房贷利率、首付比例等针对需求端改善的政策，但买涨不买跌心态抑制短期购房需求。2022年，全年国商品房销售面积为13.58亿平方米，同比下滑24.3%；商品房销售额 13.33 万亿元，同比下降 26.7%。此外，根据中指研究院数据，2022 年 TOP100 房企销总额同比下降 41.3%；根据克尔瑞数据，TOP100 房企销售操盘金额的同比降幅 41.6%。
图表1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、%）
数据来源：同花顺，东方金诚整理
2022年，房地产开发企业到位资金14.90万亿元，累计同比下降25.9%。其中自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别为5.29万亿元、4.93万亿元和2.38万亿元，累计同比增速分别为-19.1%、-33.3%和-26.5%。国家在坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险的基础上，支持房地产的合理融资需求，于2022年末陆续出台“金融十六条”、“四支箭”等政策，通过信贷、债券、股权、内保外贷等多种方式综合协同，逐步改善房企融资及行业信用环境，预计2023年相关政策将持续落实及优化。
总体来看，预计2023年，在销售低基数、宏观经济稳定恢复、相关政策落地下，销售业绩或将小幅回暖。稳增长经济政策和针对房地产需求的限购、限贷、首付比例等政策仍有一定改善空间，考虑到房地产对宏观经济的托底作用，房地产政策面将持续改善，供需双向改善助力销售逐步修复，同时考虑到中国房地产抗通胀保值的属性，其韧性依旧存在。
2022年房地产开发投资下滑超预期，预计2023年在“保交楼”政策支持下仍有一定支撑，
但在房企拿地和新开工较弱、广义库存充足影响下，全年投资增速或继续下滑房地产行业市场景气度延续2021年下半年以来的低迷态势，2022年，国内房地产开发投邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 3
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资额13.29万亿元，同比下降10.00%，累计增速同比下降14.40个百分点。土地市场方面，2022年我国土地市场遇冷，土地流拍频发，土地成交价款、购置土地面积同比分别下降48.40%、
53.40%。施工方面，受资金链紧张及较大债务偿付压力影响，2022年房企新开工面积、施工、竣工面积分别同比大幅下滑39.40%、7.20%和15.00%。
预计2023年，房企资金将优先满足项目交付、到期债务偿还，房企融资及销售难有显著改善，预计新开工面积将持续下滑，竣工面积在“保交楼”政策下将有一定支撑，预计企稳回升，施工面积整体预计仍将延续下滑趋势；拿地方面，预计2023年，地方政府为稳定土地市场或将加大优质地块供应、优化出让条件和集中供地规则，但考虑到房地产销售端修复仍需要时间，房企短期内去化回款仍将面临压力，资金链紧张局面将持续一段时间，且财政部126号文对地方城投拿地托市形成政策约束，土地市场整体或将延续低迷态势，较高流拍率和低溢价率仍将成为2023年土地市场的常态。2023年，房企优先“保交楼”、下游需求及资金链修复需要时间叠加广义库存充足，拿地、新开工能力及意愿难有较大改善，对投资支出继续形成拖累，预计2023年房地产开发投资完成额或继续下滑，但降幅趋缓。
图表2全国房地产开发投资及土地购置情况（%）
数据来源：同花顺，东方金诚整理房地产金融长效机制稳步推进，部分前期依赖高杠杆经营的房企信用风险加速暴露，目前“稳地产”信号不断释放，长期看有助于促进行业平稳健康发展房地产业是中国国民经济的支柱产业，行业政策敏感度高，受行业调控政策影响大，监管部门密集发声，释放积极信号。自2021年下半年以来，房地产行业基本面持续下行，2021年
9月央行提出“两维护”确立了阶段性政策底，逐步从需求端政策边际放松到供给端政策的持续发力，预计2023年将加强需求端政策发力，从供给、需求端双向发力引导信心和市场修复。
从供给端来看，“金融十六条”、“四支箭”等政策已陆续落地，通过信贷、债券、股权、内保外贷等多种方式综合协同，逐步改善行业信用环境及房企供给能力，预计2023年相关政策将持续优化。需求端方面，各地政策如雨后春笋般涌现，房贷利率持续下调，虽然目前政策释放尚且缓慢，但各地四限、首付比例、购房补贴等政策工具箱仍然非常丰富，调整空间较大，预计2023年一定体量的城市会因城施策“解锁”前期为稳定当地过热地产所上的枷锁，促需求实质性升温。
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图表3需求端、供给端主要政策宽松路径
资料来源：公开资料，东方金诚整理民营房企信用风险频发，国企成拿地、销售主力，未来国进民退重塑竞争格局，房价涨幅回落，地价、建安、建材涨幅挤压盈利空间，预计短期内盈利能力难有改善2022年以来，国内房地产企业盈利能力大幅下滑，主要是房地产拿地成本总体有所上升，
同时施工及材料价格上涨，但下游需求不足导致销售价格整体有所下滑，且部分房企为缓解流动性压力、加大项目回款，降价销售部分项目，导致利润水平下降。预计未来国进民退重塑竞争格局，房企分化更加明显。在民营房企风险事件频发下，金融资源将进一步向国有属性地产公司聚焦，国企地产公司的境内外融资渠道通畅，且融资成本有所降低，2021年下半年起，土地市场由国企以及城投平台主导，为未来销售集中度奠定基础。根据中指研究院数据，2022年拿地金额 TOP100 企业中，央国企拿地金额占比 66.8%、地方城投占比 16.4%，较上年同期增加19.6、13.7个百分点，民企拿地金额占比较上年同期下降28.1个百分点至9.3%。
展望2023年，房企将从“高杠杆高周转”开发模式转向稳健增长模式，现房或逐步登上舞台，摒弃过往的“规模为王”，力争控制有息债务、加强资金管理、促进项目回款、改善项目盈利水平。在此背景下，具有很强品牌影响力、土地储备充足且土地储备质量好、产品竞争力强、具有明显外部支持的房企将具有更强的竞争优势；部分信用质量较弱的托底国企及违约、展期的高杠杆民营房企预计逐渐退出历史舞台。
业务运营经营概况
公司营业收入及毛利润仍主要来源于房地产开发业务，2022年受房地产结转项目减少影响，公司营业收入及毛利润有所下降，同时毛利率小幅提升跟踪期内，公司仍主要从事房地产开发业务，以商品住宅为主，商业地产为辅，房地产开发业务仍是公司收入和毛利润的主要来源，公司其他业务为建筑施工和房屋租赁业务等，对收入和利润影响较小。2022年，公司实现营业收入141.57亿元，同比下降22.13%，主要是房地产结转项目的减少所致；实现毛利润为28.29亿元，同比减少15.19%；同期，公司综合毛利率为19.98%，同比提升1.64个百分点。
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2023年1～3月，公司营业收入和毛利润分别为51.85亿元和3.70亿元，毛利率为7.13%。
图表4公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、%）
2020年2021年2022年2023年1～3月
类别收入占比收入占比收入占比收入占比
房地产开发100.6790.06174.0695.73138.7297.9950.7597.85
2022年营其他11.119.947.764.272.852.011.112.15
业收入构成合计111.78100.00181.81100.00141.57100.0051.85100.00毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
房地产开发27.4027.2231.9118.3327.8320.063.587.05
其他2.3220.921.4418.560.4616.140.1311.71
合计29.7326.5933.3518.3428.2919.983.707.13
数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发
跟踪期内，公司房地产开发项目仍主要布局宁波、杭州、嘉兴等浙江省核心城市，项目区域布局较好，其中，2022年在宁波的权益合同销售金额排名第2位，在宁波区域内拥有很强的竞争实力
公司具有房地产开发一级资质，房地产开发业态主要以住宅产品为主，商业地产为辅。在产品定位上，公司主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品。在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业。
公司房地产项目开发经验及产品类型丰富，已成功打造了“荣府系”、“荣锦系”、“荣美系”、“荣和系”及“荣尚系”五种产品类型，树立了较强的市场影响力和竞争力。其中，“荣府系”为城市核心的高端住宅，代表项目包括宁波荣安府、荣安观江园、嘉兴荣安府等；
“荣锦系”为高端改善型住宅，代表项目包括姚江晴雪、江南润园、江枫晓月等；“荣尚系”为精品商业项目，代表项目包括荣安星空里、杭州荣安大厦、宁波荣安大厦等。
跟踪期内，公司房地产项目仍主要布局在宁波、杭州、嘉兴、金华等浙江省内核心城市，截至2022年末，公司房地产项目主要布局于宁波、嘉兴、温州、金华、杭州、台州等9个城市，其中二线城市占比较高，项目区域布局较好。
公司房地产业务深耕宁波，经过多年的发展，在宁波房地产市场拥有很强的竞争实力。根据克而瑞研究中心公布的《2022 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》，公司权益合同销售金额位列72位；此外，依据克而瑞披露数据，2022年公司在宁波的权益合同销售金额排名第
2位，排名较2021年末上升一位。
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开发业态住宅为主，商业为辅资料来源：公司提供，东方金诚整理
2022年，公司房地产销售金额及销售面积均有所下滑，平均销售价格仍保持较高水平，销
售项目中二线城市占比较高，公司积极推进项目去化，加大资金回笼，销售回款情况良好
2022年，国内房地产行业处于调整阶段，商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降
24.30%和26.70%，行业销售及回款均有所下降。2022年，公司实现权益合同销售金额和销售
面积分别为147.09亿元和66.05万平方米，同比分别下降57.91%和46.92%；平均销售价格为
2.23万元/平方米，仍维持较高水平。2023年一季度，公司实现权益合同销售金额和权益合同
销售面积分别为32.43亿元和16.16万平方米。房地产行业需求端短期修复但中长期依旧承压，市场信心修复仍需一定时间，随着公司存量项目的陆续推盘以及拿地节奏的放缓，公司短期内销售业绩仍将承压。
销售回款方面，2022年，公司销售回款随房地产销售规模有所下降，销售商品、提供劳务收到的现金为208.84亿元，为同期权益合同销售金额的1.42倍，同比增加0.57倍；2023年
1~3月，公司销售商品、提供劳务收到的现金为36.08亿元，为同期权益合同销售金额的1.11倍，销售回款情况较好。
图表6公司房地产开发业务权益合同销售及回款情况（单位：%）
资料来源：公司提供，东方金诚整理分销售区域看，公司销售仍主要来源于宁波、嘉兴、温州、杭州等浙江省内核心城市，省外主要集中在重庆地区。从销售面积来看，2022年宁波、嘉兴、金华、温州和绍兴的权益合同销售面积占比分别为51.66%、22.20%、7.74%、7.29%和4.09%，其中宁波项目占比仍较高。
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图表7公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：万平方米、%）
2020年2021年2022年2023年1～3月
类别面积占比面积占比面积占比面积占比
宁波50.2340.3754.5341.8434.1251.667.4346.00
嘉兴17.7514.2725.6214.2114.6622.201.9211.87
重庆5.934.7720.6716.591.462.210.563.47
温州18.314.7117.5113.082.467.292.4615.21
杭州13.9511.215.917.640.340.51--
其他18.2714.6818.326.6410.6616.133.7923.45
合计124.43100.00142.56100.0066.05100.0016.16100.00
数据来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司积极落实项目“保交楼”，2022年完成竣工面积145.73万平方米，结转收入及利润虽有所下降，但仍维持较高规模；公司合同负债规模较大，可对未来收入形成一定支撑，但在长效机制的稳房价政策背景下，预计未来项目利润水平仍面临一定的下行压力跟踪期内，公司积极落实房地产项目的“保交楼”，2022年，公司及公司所投资的公司竣工面积合计145.73万平方米，维持较高规模，竣工项目主要包括江枫晓月府、悦珑庭、宁波林语春风、春月杭宁府、九龙壹号-北区、望江南润园、金成华府和宁波林语芳庭。
同期，公司房地产开发业务收入有所下滑，全年实现房地产结转收入138.72亿元，同比减少20.30%；结算面积71.15万平方米，同比下降36.99%。同期，公司房地产开发业务毛利率为20.06%，同比增长1.73个百分点；受结转收入下降影响，毛利润降至27.83亿元。2023年一季度，公司房地产开发业务收入50.75亿元，毛利率为7.05%，同比大幅下降，主要是期内结转项目利润水平较低所致。
截至2022年末，公司合同负债386.05亿元，是当期结算收入的2.78倍；截至2023年3月末，合同负债为367.54亿元，规模较大，为未来业务收入及利润的形成一定支撑。但在当前长效机制的稳房价政策背景下，房价总体趋稳，预计未来项目利润水平仍将面临一定的下滑压力。
图表8公司房地产开发业务收入及结转情况（单位：亿元、%、万平方米、万元/平方米、倍）
2023年
类别2020年2021年2022年
1～3月
结算面积68.88112.9171.1524.73
结算收入100.67174.06138.7250.75
平均结算价格1.461.541.952.05
期末合同负债245.54333.70386.05367.54
期末合同负债/
2.441.922.78-
结算收入
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跟踪期内，公司未进行土地获取，土地储备规模一般，面临一定的补库存压力，但剩余可售项目以宁波、金华、嘉兴和温州等长三角核心城市为主，为短期销售及回款提供支撑截至2022年末，公司房地产项目全口径剩余可售面积111.42万平方米，其中并表房地产项目剩余可售面积合计106.46万平方米，权益剩余可售面积合计101.12万平方米，房地产项目业态以住宅为主，权益剩余可售面积在宁波、金华、温州、绍兴、台州和嘉兴占比分别为
33.89%、16.14%、14.96%、10.91%、10.68%和9.56%，合计占比96.14%，项目区域布局较为集中。
同期末，公司房地产在建项目合计41个，全口径剩余可售面积110.58万平方米，其中权益剩余可售面积100.59万平方米，分布在国内9个城市，以二线城市为主，其中宁波、金华、温州的权益剩余可售面积分别为33.90万平方米、16.32万平方米和15.12万平方米，占比较高。
同期末，公司无拟建项目。总体来看，公司剩余可售项目销售及回款的预期前景较好，为短期项目销售去化提供一定支撑，但部分项目存在一定的销售去化压力。
图表9截至2022年末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）全口径剩余可售并表口径剩余可权益剩余可售面类别面积售面积积
2022年末权完工项目0.840.420.53
益剩余可售
面积分布在建项目110.58106.05100.59
合计111.42106.46101.12
项目2020年2021年2022年2023年1～3月新开工面积208.28197.63--
竣工面积142.0579.01145.73-
期末在建面积288.43432.03282.64282.64
数据来源：公司提供，东方金诚整理公司土地获取方式以公开市场招拍挂为主、收并购为辅，并适度进行合作开发。跟踪期内，公司未进行土地获取。
截至2022年末，公司未来权益剩余可售面积101.12万平方米，为2022年全年销售面积的1.53倍，不足2021年全年销售面积，土地储备规模一般，面临补库存压力。
公司在建地产项目未来投资规模仍较大，同时公司将视市场情况及经营需求适度获取土地，面临一定的资金支出压力
公司在建项目计划权益总投资额689.06亿元，截至2022年末已累计权益投入610.22亿元，尚需投资78.84亿元，投资资金来源主要是销售回款、自筹资金和借款；公司无拟建项目。
公司在建项目未来投资规模较大，同时公司将视市场情况及经营需求适度获取土地，未来将面临一定的资金支出压力。
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公司参股房地产项目主要分布于温州、杭州等经济较发达城市，项目布局较好，合作风险总体可控近年来，公司存在一定规模的参股房地产项目，从权益剩余可售面积规模来看，占比较高的合作方包括招商蛇口、华统地产、雅戈尔集团等。公司非并表房地产项目按出资比例分摊成本、核算投资收益。截至2022年末，公司未纳入合并报表范围的参股项目合计8个，总可售面积96.97万平方米，剩余可售面积4.95万平方米，权益剩余可售面积1.28万平方米。从项目区位来看，公司非并表房地产项目分布以温州、宁波、杭州等经济发达城市为主，其中位于温州和宁波的权益剩余可售面积占比分别为43.99%和40.89%，占比较高；截至2022年末，公司参股项目已完成权益投资45.18亿元，尚需权益投资额6.50亿元，剩余权益投资规模不大，资金支出压力较小。总体来看，公司合作开发项目主要分布于温州、杭州等经济较发达城市，项目布局较好，合作风险总体可控。
2022年公司投资收益为7.78亿元，同比大幅增加，主要系房地产合作项目陆续进入结转期，公司按出资比例获得相应收益，其中核算法核算的长期股权投资收益7.72亿元、处置长期股权投资产生的投资收益0.06亿元。
其他业务
公司其他业务主要为建筑施工和房屋出租等，跟踪期内受建筑施工业务的缩减影响，公司其他业务收入及毛利润大幅下降
公司其他业务主要为建筑施工、房屋出租等业务，2022年，公司其他业务收入2.85亿元，同比减少63.27%，主要是建筑施工业务的缩减所致；其他业务毛利润0.46亿元，同比减少
68.06%；毛利率为16.14%，同比下降2.42个百分点。2023年一季度，其他业务分别实现营业
收入、毛利润为1.11亿元和0.13亿元，毛利率为11.71%。
公司其他业务中，建筑施工业务占比较高，该业务运营主体为全资子公司浙江天苑景观建设有限公司和浙江博苑建设有限公司；建筑业务除对内承接集团内部业务外，也承接参股项目，但需要以市场招标的形式参与。2022年公司建筑施工业务收入1.95亿元，同比减少69.05%。
公司房屋出租业务持有的物业主要为位于杭州市的荣安大厦、位于宁波市的荣安大厦和位
于宁波市的星光大道。公司自持物业按成本计量，未来存在一定升值空间，其中2022年公司自持物业出租率均在90%以上，出租率较好，租金收入总体保持稳定。
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图表10公司其他业务收入、毛利润、毛利率情况以及物业出租情况（单位：亿元、万平方米、%）可出租2022年2022年期末账项目名称面积末出租率收入面价值
宁波荣安大厦3.7998.500.231.19
杭州荣安大厦3.1192.120.351.75
星光大道3.3895.840.193.05
资料来源：公司提供，东方金诚整理公司治理与战略
跟踪期内，公司治理体系未发生变化，2022年公司董事及监事发生变动跟踪期内，公司治理体系未发生变化，经营决策体系仍由股东大会、董事会、监事会和高级管理层组成的治理结构体系。2022年，蒋岳祥由于任期届满离任公司独立董事职务，公司聘任闫国庆为独立董事；朱科杰先生因工作变动原因，申请辞去公司监事一职，辞职后其在公司不再担任任何职务；公司选举俞杰先生担任公司监事。
公司将继续坚持房地产开发主业，扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局在发展战略方面，公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。
针对2023年的经营计划，公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。
财务分析财务质量公司提供了2022年审计报告和2023年1～3月合并财务报表。天衡会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告；公司
2023年1～3月财务报表未经审计。截至2022年末，公司纳入合并报表范围的直接及间接控
股子公司共计157家。
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跟踪期内，随着项目的陆续开发结转以及土地获取的下降，公司资产规模有所减少，以存货和投资性房地产为主的资产受限比例较高，对资产流动性及再融资产生一定影响由于公司房地产项目的陆续结转，公司资产规模有所下降，其中流动资产占比较高。2022年末，公司资产总额733.37亿元，同比下降12.08%，其中流动资产占比94.67%；2023年3月末，公司资产总额进一步降至674.03亿元，其中流动资产和非流动资产占比分别为94.36%和5.64%。
跟踪期内，公司流动资产有所减少，主要是存货规模的下降所致，流动资产主要由存货、货币资金、其他流动资产和其他应收款等构成。2022年末及2023年3月末，公司流动资产分别为694.31亿元和636.05亿元。随着房地产开发项目的陆续竣工结转，以及跟踪期内公司未新增土地储备，导致公司存货规模有所下降，2022年末存货账面价值555.56亿元，同比下降
8.57%，其中开发成本和开发产品分别为517.64亿元和37.93亿元；公司累计已计提存货跌价
准备或合同履约成本减值准备13.59亿元，2022年新增11.00亿元，其中对汇学里、汇翠里、笙花府项目分别计提存货跌价准备2.91亿元、1.21亿元和1.07亿元，同时考虑到公司部分项目拿地成本上升，且下游需求存在一定不确定性，未来仍可能存在一定的存货减值风险；2022年末公司用于抵押借款的存货337.35亿元，占存货账面价值的60.72%，受限比例较高；2022年公司存货周转次数为0.19次，同比有所下降；2023年3月末，公司存货账面价值为515.74亿元，较年初减少7.17%。
公司货币资金主要为银行存款，其中2022年末货币资金83.93亿元，同比减少14.18%，货币资金受限比例3.64%，受限货币资金包括贷款保证金、保函保证金和诉讼冻结资金；2023年3月末，公司货币资金为68.09亿元，较年初下降18.87%。2022年末，公司其他流动资产为37.31亿元，同比增长24.90%，其中预缴及待抵扣税款32.90亿元；2023年3月末为36.77亿元，较上年末变动不大。
图表11公司资产构成情况（单位：亿元）
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0577 号项目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
存货491.58607.67555.56515.74
货币资金86.2897.7983.9368.09
其他流动资产20.0829.8737.3136.77
其他应收款37.8526.2013.5411.77
流动资产合计643.39766.51694.31636.05
长期股权投资21.4151.9223.9921.65
投资性房地产3.926.216.686.57
递延所得税资产4.675.986.315.89
非流动资产合计34.2967.6139.0637.98
资产总计677.68834.12733.37674.03
资料来源：公司提供，东方金诚整理公司其他应收款主要由应收暂付少数股东往来、应收合营企业款等构成，随着房地产合作开发项目的推进，部分款项收回，2022年末其他应收款账面价值同比减少48.31%至13.54亿元，其中暂付少数股东往来10.16亿元、应收合营企业款2.69亿元，账龄在1年以内占比94.54%，公司已累计计提坏账准备0.90亿元；其他应收款前五名对象期末余额合计10.38亿元，占其他应收款期末余额的71.86%，集中度较高，应收对象主要为公司少数股东。2023年3月末，公司其他应收账款账面价值进一步降至11.77亿元。公司其他应收款已计提部分减值准备，存在一定资金占压及款项回收风险。
图表122022年末公司其他应收款前五大欠款方情况（单位：亿元、%）名称款项性质账面余额账龄占比坏账准备余额
上海盈式贸易有限公司暂付少数股东往来3.871年以内26.830.19
宁波锦官置业有限公司暂付少数股东往来2.931年以内20.270.15
义乌市华统房地产开发有限公司暂付少数股东往来1.291年以内8.960.06
上海新城万嘉房地产有限公司暂付少数股东往来1.281年以内8.890.06
台州路桥方远荣安置业有限公司应收合营企业财务资助1.001年以内6.910.05
合计--10.38-71.860.52
资料来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司非流动资产降幅较大，2022年末为39.06亿元，同比减少42.23%，主要是长期股权投资的减少所致。非流动资产中长期股权投资、投资性房地产和递延所得税资产占比较高。公司长期股权投资均为对合营企业的投资，受跟踪期内非并表项目退出影响，公司长期股权投资大幅减少，2022年末为23.99亿元，同比减少53.78%；2023年3月末为21.65亿元。
公司投资性房地产主要为用于对外出租的房屋和建筑物等，主要为宁波荣安大厦、杭州荣安大厦和星光大道，均采用成本计量，2022年末公司投资性房地产为6.68亿元，同比增长7.45%，其中用于抵押的投资性房地产5.78亿元，占投资性房地产账面价值的86.55%。公司递延所得税资产主要为可抵扣亏损、内部交易未实现利润和资产减值准备，2022年末公司递延所得税资产为6.31亿元，同比增长5.43%；2023年3月末为5.89亿元。
从资产受限情况来看，截至2022年末，公司受限资产346.40亿元，主要由存货、投资性邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 13
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房地产、货币资金和固定资产构成，受限资产占资产总额的比例为47.23%，占净资产比例为
321.10%。公司资产中以存货和投资性房地产为主的资产受限比例较高，对资产流动性及再融
资产生不利影响。
图表13截至2022年末公司资产受限明细（单位：亿元、%）受限科目受限金额账面价值受限比例受限原因
货币资金3.0583.933.64保证金、诉讼冻结资金
存货337.35555.5660.72为取得借款设定抵押
固定资产0.220.2877.97为取得借款设定抵押
投资性房地产5.786.6886.55为取得借款设定抵押
合计346.40646.44--
数据来源：公司提供，东方金诚整理资本结构
跟踪期内，受并表合作项目少数股东退出影响，公司所有者权益有所下降
2022年末，公司所有者权益107.88亿元，同比减少27.11%，主要是少数股东权益的下降所致。2022年末，公司实收资本为31.84亿元，同比保持不变；资本公积持续为负，主要是
2015年中期利润分配时，公司以资本公积金向全体股东每10股转增18股所致，跟踪期内变化不大；未分配利润72.32亿元，同比略有减少；少数股东权益16.05亿元，同比减少71.67%，主要是并表范围内的合作项目少数股东退出所致。2023年3月末，公司所有者权益114.38亿元，较2022年末增长6.02%，主要是利润积累导致未分配利润的增加，其中未分配利润78.81亿元，其他所有者权益科目较2022年末变动不大。
图表14公司所有者权益结构情况（单位：亿元）
数据来源：公司提供，东方金诚整理跟踪期内，公司有息债务下降明显，债务结构有所优化，但公司有息债务规模仍较大跟踪期内，随着有息债务的偿还以及关联方往来款的减少，公司负债总额呈下降趋势，其中流动负债占比仍较高。2022年末及2023年3月末，公司负债总额分别为625.49亿元和559.65亿元，其中流动负债占比分别为87.71%和88.65%。
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公司流动负债有所下降，2022年末为548.63亿元，同比减少3.96%；2023年3月末进一步降至496.14亿元。公司流动负债主要由合同负债、其他应付款、应付账款、其他流动负债和一年内到期的非流动负债等构成。公司合同负债主要是已售未结算的房屋预售款，跟踪期内总体有所增加，其中2022年末及2023年3月末分别为386.05亿元和367.54亿元。公司其他应付款大幅减少，2022年末为48.25亿元，同比下降52.18%，主要是地产项目少数股东退出导致少数股东往来大幅下降，其他应付款中合营企业资金往来、少数股东往来、押金和保证金、应付关联方往来分别为29.86亿元、7.77亿元、4.30亿元、3.86亿元；2023年3月末，公司其他应付款进一步降至34.76亿元。公司应付账款主要是尚未结算或者支付的工程款，2022年末应付账款为37.04亿元，其中应付工程及材料款期末余额为34.93亿元；2023年3月末应付账款28.92亿元，较2022年末降低21.91%。随着有息债务的到期兑付，2022年末公司一年内到期的非流动负债为27.90亿元，同比减少40.17%，其中一年到期的长期借款、一年内到期的应付债券和一年内到期的租赁负债分别为27.73亿元、0.14亿元和0.03亿元；2023年3月末，公司一年内到期的非流动负债为18.08亿元，较2022年末下降35.19%。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成，跟踪期内显著下降，2022年末非流动负债76.85亿元，同比减少33.09%。公司长期借款持续减少，2022年末为72.45亿元，同比下降32.39%，抵押担保借款、担保借款、抵押借款分别为64.65亿元、33.98亿元和1.35亿元（包含一年内到期的长期借款部分）；2023年3月末，公司长期借款为59.49亿元。2022年末及
2023年3月末，公司应付债券分别为3.83亿元和3.84亿元，为公司发行的公司债“20荣安
02”。
图表15公司负债构成情况（单位：亿元）
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0577 号项目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
合同负债245.54333.70386.05367.54
其他应付款90.33100.8948.2534.76
一年内到期的非流动负债24.7046.6327.9018.08
应付账款44.2140.6337.0428.92
其他流动负债22.2030.0334.7433.08
流动负债合计461.98571.25548.63496.14
长期借款102.21107.1672.4559.49
应付债券6.646.653.833.84
非流动负债合计110.38114.8676.8563.51
负债合计572.36686.10625.49559.65
资料来源：公司提供，东方金诚整理有息债务方面，跟踪期内公司有息债务显著下降，其中2022年末为110.98亿元，同比减少34.96%，其中长期有息债务和短期有息债务分别为76.29亿元和34.69亿元，占比分别为
68.74%和31.26%，债务结构以长期有息债务为主；同期末，公司资产债率85.29%，同比增加
3.03个百分点，剔除预收款后的资产负债率3为68.94%，同比小幅下降；净负债率4为25.08%，
同比下降24.14个百分点；全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为50.71%和
41.42%，同比分别下降2.84个百分点和2.05个百分点。
截至2023年3月末，公司全部债务为88.70亿元，较2022年末减少20.07%，其中长期有息债务和短期有息债务占比分别为71.39%和28.61%，全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别降至43.68%和35.64%。
从债务期限结构来看，以公司2023年3月末有息债务为基准，在债券不提前回售的情况下，则2023年4~12月、2024年、2025年、2026年及以后到期的有息债务分别为23.85亿元、
32.04亿元、28.26亿元和4.55亿元；若考虑债券提前回售，则2023年4~12月、2024年、
2025年、2026年及以后到期的有息债务分别为23.85亿元、35.88亿元、24.42亿元和4.55亿元。
对外担保方面，截至2022年末，公司对外担保余额0.56亿元，担保比率0.52%；被担保企业主要为非合并范围参股公司。
3剔除预收款后的资产负债率=调整后的负债/调整后的资产*100%，其中调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款（或合同负债）；调整后负债总
额=财务报表负债总额-预收账款（或合同负债）。
4净负债率=（全部有息债务-货币资金）/所有者权益*100%。
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图表16公司全部债务构成及期限结构情况5（单位：亿元、%）项目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
全部债务160.78170.64110.9888.70
资产负债率84.4682.2685.2983.03
剔除预收款后的资产负债率75.6370.4268.9462.68
净负债率70.7349.2225.0818.00
全部债务资本化比率60.4253.5550.7143.68
长期债务资本化比率50.8243.4741.4235.64
资料来源：公司提供，东方金诚整理盈利能力
2022年，公司房地产结转规模的下降导致营业收入同比下滑，同时计提的资产减值损失对
利润形成较大侵蚀，公司利润总额有所下降
2022年，公司实现营业收入141.57亿元，同比减少22.13%，主要是房地产结转规模的下
降所致；毛利率19.98%，同比提升1.64个百分点。同期，公司实现利润总额及净利润分别为
12.59亿元和8.21亿元，同比分别减少23.66%和29.17%，主要是公司营业收入下降，同时资
产减值损失对利润形成较大侵蚀所致。同期，公司营业利润率为17.96%，同比提升0.34个百分点；总资本收益率和净资产收益率分别为4.46%和7.61%，同比分别下降0.03个百分点和0.22个百分点。
2022年，公司期间费用合计9.48亿元，同比减少10.94%，其中销售费用5.56亿元，同比
降低5.60%；管理费用2.63亿元，同比减少6.05%；财务费用受有息债务规模的减少影响，同比下降43.53%至0.90亿元。同期，公司期间费用率为6.69%，同比上涨0.84个百分点，主要是相比期间费用而言，公司营业收入的降幅较大所致。
非经常损益方面，2022年公司资产减值损失为-10.95亿元，损失规模较2021年增加6.79亿元，其中存货跌价损失及合同履约成本减值损失为-11.00亿元；公允价值变动收益-1.42亿元，均为权益工具公允价值变动损益；同期，公司实现投资收益7.78亿元，其中核算法核算的长期股权投资收益7.72亿元，主要是公司合作开发房地产项目利润结转所致，对公司利润形成较大
5报告中短期有息债务计算未包含一年内到期的租赁负债。
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地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心C座 12 层 100600 官网：http://www.dfratings.com东方金诚债跟踪评字【2023】0577 号补充；其他收益0.61亿元，包括财政扶持0.57亿元、其他政府补助0.04亿元。
2023年1～3月，公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51%；利润总额和净利润分
别为7.12亿元和6.50亿元，同比分别增长4.17%和32.65%，其中投资收益3.07亿元，公允价值变动收益1.88亿元。
总体来看，跟踪期内，公司营业收入有所下降，利润总额同比下滑，考虑到公司土地储备获取力度减弱，行业下游需求释放仍需时间，公司未来营业收入仍将承压；另一方面，部分项目前期拿地成本较高，未来仍存在资产减值损失的可能，公司盈利能力短期内仍存在下行压力。
图表17公司收入及盈利能力（单位：亿元、%）
数据来源：公司提供，东方金诚整理现金流
在加强回笼资金、保持审慎投资的策略下，2022年经营性净现金流大幅增长，投资性净现金流有所波动，2022年前三季度筹资性净现金流转为净流出
2022年，公司经营性净现金流为104.77亿元，同比由净流出转为大幅净流入，主要是公
司加快项目销售回款的同时减少土地投资等其他经营性支出所致。同期，公司现金收入比
147.52%，同比下降15.52个百分点，经营获现能力有所下降。
2022年，公司投资性净现金流33.13亿元，由净流出转为净流入，主要是公司收回对外投
资同时减少对外投资支出所致，其中收回投资所收到的现金为41.37亿元，投资所支付的现金为10.92亿元，同比大幅减少87.60%。
同期，公司筹资性净现金流为-153.14亿元，同比由净流入转为大幅净流出，系偿还债务增加所致，同时对外融资大幅减少。
2023年1～3月，公司经营性净现金流、投资性净现金流和筹资性净现金流分别为13.08
亿元、0.61亿元和-29.20亿元。
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图表18公司现金流情况（单位：亿元、%）
数据来源：公司提供，东方金诚整理偿债能力
从短期偿债能力指标来看，2022年末公司流动比率为126.55%，同比下降7.63个百分点，2023年3月末提升至128.20%；2022年末公司速动比率25.29%，同比下降2.52个百分点，
2023年3月末进一步降至24.25%。截至2022年末，公司货币资金83.93亿元，其中非受限货
币资金80.87亿元，短期有息债务34.69亿元，非受限资金能够覆盖短期有息债务。受经营性净现金流大幅增加影响，2022年公司经营现金流动负债比同比大幅增加。
从长期偿债能力指标来看，跟踪期内，公司 EBITDA 利息倍数同比有所增加，2022 年为 1.38倍；全部债务/EBITDA 有所下降。
图表19公司偿债能力主要指标（单位：%、倍）
2020年2021年2022年2023年3月
流动比率139.27134.18126.55128.20
速动比率32.8627.8125.2924.25
货币资金/短期债务1.661.722.422.68
经营现金流动负债比-23.22-0.7119.10-
EBITDA利息倍数 2.94 1.12 1.38 -
全部债务/EBITDA 6.36 8.68 7.59 -
资料来源：公司提供，东方金诚整理截至2023年3月末，公司短期有息债务为25.38亿元；2022年公司分配股利、利润或偿付利息所支付的现金的金额为16.91亿元。2022年公司经营性净现金流为104.77亿元，投资性净现金流为33.13亿元，筹资活动前净现金流为137.90亿元。预计2023年，公司主业获利能力基本稳定，同时公司将保持一定的房地产项目建设支出，但拿地支出大幅减少，预计公司
2023年筹资活动前净现金流对短期有息债务的保障能力较强。
截至2023年3月末，公司获得银行授信总额160.54亿元，已使用额度87.50亿元，剩余授信额度73.05亿元，可提供一定的备用流动性支持。同时，作为深交所上市公司，公司融资渠道较为通畅。
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根据公司提供的、由中国人民银行征信中心出具的公司本部《企业信用报告》，截至2023年6月5日，公司本部已结清信贷中，存在5笔垫款、关注类1笔、不良类17笔。根据公司提供的说明，上述不良记录均是公司借壳上市前原上市公司时期产生。
抗风险能力及结论
公司是深交所上市企业，深耕浙江省内多年，已形成了“荣府系”、“荣锦系”等多种产品体系，项目经验丰富，2022年在宁波的权益合同销售金额排名第2位，在宁波区域拥有很强的竞争实力；公司项目区域布局较好，房地产剩余可售项目主要以宁波、金华、嘉兴和温州等长三角核心城市为主，为短期项目销售去化提供一定支撑；公司积极落实项目“保交楼”，2022年公司及所投资公司竣工面积合计145.73万平方米，同时公司结转收入及利润仍保持较大规模；跟踪期内，公司加强房地产项目的资金回笼，销售回款情况良好。
同时，东方金诚也关注到，跟踪期内，公司未进行土地获取，存量土地储备规模一般，面临补库存压力，同时公司在建地产项目未来投资规模仍较大，面临一定资金支出压力；在行业基本面下行及公司拿地推盘减弱下，公司房地产销售金额显著下滑，同时考虑到公司土地、建安等成本的提升，未来销售及盈利仍存在压力；公司资产受限比例较高，对资产流动性及再融资能力产生不利影响；公司有息债务规模仍然较大，EBITDA 利息倍数较低。
综合考虑，东方金诚维持荣安地产主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持“20 荣安 02”信用等级为AA。
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附件一：截至2023年3月末公司股权结构图
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附件二：截至2023年3月末公司组织结构图
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附件三：公司主要财务数据及指标项目名称2020年2021年2022年2023年3月主要财务数据及指标
资产总额（亿元）677.68834.12733.37674.03
所有者权益（亿元）105.32148.01107.88114.38
负债总额（亿元）572.36686.10625.49559.65
短期债务（亿元）51.9356.8334.6925.38
长期债务（亿元）108.84113.8176.2963.33
全部债务（亿元）160.78170.64110.9888.70
营业收入（亿元）111.78181.81141.5751.85
利润总额（亿元）22.8616.4912.597.12
净利润（亿元）17.7811.598.216.50
EBITDA（亿元） 25.29 19.67 14.63 -
经营活动产生的现金流量净额（亿元）-107.28-4.04104.7713.08
投资活动产生的现金流量净额（亿元）8.57-9.7733.130.61
筹资活动产生的现金流量净额（亿元）110.6128.70-153.14-29.20
毛利率（%）26.5918.3419.987.13
营业利润率（%）25.8317.6317.966.64
销售净利率（%）15.906.385.8012.53
总资本收益率（%）7.474.494.46-
净资产收益率（%）16.887.837.61-
总资产收益率（%）2.621.391.12-
资产负债率（%）84.4682.2685.2983.03
长期债务资本化比率（%）50.8243.4741.4235.64
全部债务资本化比率（%）60.4253.5550.7143.68
货币资金/短期债务（%）166.13172.08241.92268.30
非筹资性现金净流量债务比率（%）-61.39-8.09124.22-
流动比率（%）139.27134.18126.55128.20
速动比率（%）32.8627.8125.2924.25
经营现金流动负债比（%）-23.22-0.7119.10-
EBITDA 利息倍数（倍） 2.94 1.12 1.38 -
全部债务/EBITDA（倍） 6.36 8.68 7.59 -
应收账款周转率（次）79.8391.8071.55-
销售债权周转率（次）79.8391.8071.55-
存货周转率（次）0.220.270.19-
总资产周转率（次）0.210.240.18-
现金收入比（%）178.37163.03147.5269.59
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附件四：主要财务指标计算公式指标计算公式
毛利率（%）（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（%）（营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%
销售净利率（%）净利润/营业收入×100%
净资产收益率（%）净利润/所有者权益×100%
总资本收益率（%）（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
总资产收益率（%）净利润/资产总额×100%
资产负债率（%）负债总额/资产总额×100%
长期债务资本化比率（%）长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
全部债务资本化比率（%）全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
担保比率（%）担保余额/所有者权益×100%
EBITDA利息倍数（倍） EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA（倍） 全部债务/EBITDA
货币资金/短期债务（倍）货币资金/短期债务（经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额）
非筹资性现金净流量债务比率（%）
/全部债务×100%
流动比率（%）流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（%）（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率（%）经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%
应收账款周转率（次）营业收入/平均应收账款净额
销售债权周转率（次）营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转率（次）营业成本/平均存货净额
总资产周转率（次）营业收入/平均资产总额
现金收入比率（%）销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
全部债务=长期债务+短期债务
利息支出=利息费用+资本化利息支出
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附件五：企业主体及长期债券信用等级符号及定义等级定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
注：除AAA级和CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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