津滨发展:2022年年度审计报告

天津津滨发展股份有限公司
审计报告
众环审字(2023)2000002号
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起始页码审计报告财务报表合并资产负债表1合并利润表3合并现金流量表4合并股东权益变动表5资产负债表7利润表9现金流量表10股东权益变动表11财务报表附注13天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注天津津滨发展股份有限公司
2022年度财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况
天津津滨发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系根据《中华人民共和国公司法》的
有关规定，经天津经济技术开发区管理委员会以津开批（1997）698号文批准，由天津泰达建设集团有限公司（原名为：天津经济技术开发区建设集团有限公司，以下简称“泰达建设集团”）和天津华泰控股集团股份有限公司（以下简称“华泰集团”）联合发起，双方发起人以各自部分净资产折股投入并经批准公开向公众募集股份而设立。天津市工商行政管理局于1998年12月31日颁发了10307391号企业法人营业执照。
为设立本公司，泰达建设集团将其主要从事市政通用基础设施业务的资产、相应的负债及全资子公司----建筑工程公司、总承包公司的全部经营性资产和国华能源发展（天津）
有限公司45.00%的股权，经评估后折股投入本公司；华泰集团以其核心部分资产、相应的负债及全资附属企业山西省磁性材料厂和天津泰达多媒体有限公司92.00%的股权及国华能
源发展（天津）有限公司30.00%的股权，经评估后折股投入本公司。经北京中企华资产评估有限公司评估，并经天津市国有资产管理局津国资（1998）168号文件确认，截止到1998年5月31日，泰达建设集团投入本公司的经营性净资产为164218300.00元，华泰集团投入本公司的经营性净资产为135908600.00元。经天津市国有资产管理局津国资（1998）169号文批准，上述经营性净资产按66.6384785%的比例折成发起人股份20000.00万股，其中：泰达建设集团持有国有法人股109432577股，占54.72%，华泰集团持有法人股90567423股，占45.28%。经中国证券监督管理委员会证监管字（1998）308号文件批复同意，公司向社会公开发行人民币普通股7000.00万股，发行价格为人民币4.65元/股，于1998年12月9日发行完毕。发行后，公司总股本为27000.00万元。
经中国证券监督管理委员会证监公司[2000]235号文件批复同意，本公司于2001年3月以2000年12月31日总股本为基数，按10:3的比例实施了配股，国有法人股股东和社会法人股股东全部放弃认购，社会流通股股东认购2100万股。配股完成后，公司总股本为29100万股。2001年6月以前次配股后的总股本29100万股为基数以资本公积金转增股本，
每10股转增5.567股，转增后，公司总股本为452999699股。
本公司第一大股东泰达建设集团增持公司股权。泰达建设集团受让本公司第二大股东天津华泰控股集团股份有限公司持有本公司的股权5.08%，已于2003年8月19日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完过户登记手续。该股份转让后，泰达建设集团持有公司总股本的42.68%，仍为第一大股东；华泰集团仍持有公司总股本的26.05%，仍为
第二大股东。
第13页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
2004年4月19日，公司股东大会决定用资本公积金按照10:5的比例转增股本，转增后
总股本为679499549股。
2005年10月28日，公司2005年度第二次临时股东大会批准《天津津滨发展股权分置改革方案》，通过本次股权分置改革，本公司全部股权822194453股（含本次由资本公积转增的142694904股权）均转为流通股，其中限售国有法人股290030538股、限售法人股
176979461股。本次股权分置改革完成后，天津泰达建设集团有限公司持有290030538
股、占全部股权的35.28%，天津华泰控股集团股份有限公司持有176979461股、占全部股权的21.53%。
2006年8月11日，中国证券监督管理委员会以证监发行字【2006】61号文《关于核准天津津滨发展股份有限公司非公开发行股票的通知》批准本公司非公开发行新股不超过
33300万股，发行成功后，本公司注册资本达到1155194453股，其中：天津泰达建设集团有限公司持有290030538股（含收购华泰集团2300万股法人股和替华泰集团垫付的对价
1575000股）、占全部股权的25.11%。
2008年4月18日本公司2007年度股东大会批准用资本公积转增股本，即以2007年末
总股本为基数，以每10股转增4股的比例，向全体股东转增股本。2008年5月21日转增完成，转增后本公司总股本为1617272234股。
公司股票简称：津滨发展，证券代码：000897
1、本公司注册地、组织形式和总部办公地址
本公司注册地为天津开发区明园路 2号 B2别墅 5 号
本公司组织形式：股份有限公司
本公司总部办公地址：天津市南开区苍穹道15号
2、本公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围为：房地产开发；食品销售（凭许可证开展经营活动）；自营或代理
货物及技术的进出口。法律、法规、国务院决定禁止的，不得经营；应经审批的，未获批准前不得经营；法律、法规、国务院决定未规定审批的，自主经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
3、母公司以及集团最终母公司的名称
本公司母公司为天津泰达建设集团有限公司（以下简称“泰达建设集团”），截至2022年12月31日，泰达建设集团所持本公司股权为20.92%。
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公司控股股东泰达建设集团已实施混合所有制改革，混改后新股东天津津联海胜混改股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“津联海胜”）、天津中科泰富投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“中科泰富”）分别持有泰达建设集团40%、30%的股份，泰达控股保留30%的股份，并已完成工商登记。公司实际控制人变更的后续工作正在进行中。
2022年3月23日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定
将持有的泰达建设集团30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。
同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
上述股权变更已于本报告期内完成。
4、本财务报表于2023年3月29日经公司第七届董事会2023年第一次通讯会议批准报出。
5、截至2022年12月31日，本公司纳入合并范围的子公司共计15家，详见本附注八
“在其他主体中的权益”。本公司本年合并范围比上年增加1户，见本附注七“合并范围的变更”。
二、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于
2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业
会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2014年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计费用后的金额，以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2022年
12月31日的财务状况及2022年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财
第15页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见附注四、28“收入”各项描述。关于管理层
所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、35“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。
本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，合并方一般应在合并日编制合并财务报表。
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通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，在编制合并财务报表时，应视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点开始，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益下的相关项目。
合并方在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益
以及其他净资产变动，应分别冲减比较报表期间期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后
12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；
第17页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
除上述情况以外，如果符合递延所得税资产的确认条件，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（6）），判断该多次交易是否属
于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、15“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
非同一控制下的企业合并形成母子公司关系的，购买方一般应于购买日编制合并资产负债表。合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债应以其在购买日的公允价值计量，长期股权投资的成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的差额，体现为合并财务报表中的商誉；长期股权投资的成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值的差额，应计入合并当期损益。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
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一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
（3）少数股权权益和损益的列报子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
（4）超额亏损的处理少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。
（5）当期增加子公司的合并报表处理
非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司以及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
（6）当期减少子公司的合并报表处理
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理
第19页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、15“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、15、
（2）*）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
（1）合营安排分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
（2）合营企业参与方的会计处理本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、15（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
（3）共同经营参与方的会计处理
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，以
第20页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本公
司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在将该资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的
期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率的近似汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；*用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
第21页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；
处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股
东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了
对境外经营控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营
控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负责或权益工具的合同。本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本公司成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公
第22页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（2）金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
A、以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产按照实际利率法以摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
B、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产同时符合以下条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售
为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产采用公允价值进行后续计量，与该金融资产相关的减值损失或利得、汇兑损益及采用实际利率法计算的该金融资产的利息，计入当期损益，除此以外的该类金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。在初始确认时，公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，除了获得的股利收入计入当期损益外，其他相关利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
C、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本公司将持有的未划分为上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
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（3）金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款等。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
本公司对由收入准则规范的交易形成的未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合
同中的融资成分的应收账款、租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在评估信用风险是否显著增加时考虑的因素包括：
（a）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化
（b）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
（c）预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；
（d）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
（e）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
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（f）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险的，则假设该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
当本公司预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
（a）发行方或债务人发生重大财务困难；
（b）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（c）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
（d）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（e）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
本公司依据信用风险特征的相似性和相关性将应收款项分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
（a） 应收票据
本公司将应收票据划分为三项组合，包括：银行承兑汇票组合、商业承兑汇票组合、其他票据组合。对各项组合的应收票据，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
对于承兑行信用等级较高的银行承兑汇票，资产相关的主要风险是利率风险，信用损失风险极低，不计提坏账准备。
对于商业承兑汇票，本公司考虑与客户业务往来的频率及客户信誉度，如是否出现违约情况，外部评级机构给予的评级结果，根据最近两年的实际损失率【即该期间商业承兑汇票实际发生的坏账损失/该期间商业承兑汇票总额确定损失率】，同时结合宏观经济预测数据，判断是否需要对该历史损失率进行调整及调整的比例，确定预期信用损失率。
（b） 应收账款
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对于不含重大融资成分的应收账款，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其账龄信用风险特征，将应收账款划分为账龄组合。
对于账龄组合应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测计算预期信用损失。
（c） 其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目确定组合的依据
组合1本组合为日常活动中应收取的非关联方往来款项与代垫款项，以账龄为信用风险特征组合2本组合为日常经营活动中应收取的备用金、保证金、押金，具有较低信用风险特征本组合为日常经营活动中应收取的联营、合营企业计息往来款项，具有较低信用风险特组合3征
对于上述各组合的其他应收款，本公司参考公司历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况计算预期信用损失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人，没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（4）金融资产转移确认依据和计量金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
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本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
（5）金融负债的分类、确认和计量本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。金融负债在初始确认时以公允价值计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类金融负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
本公司金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。不满足终止确认条件的金融资产转移，转出方不得将已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
（8）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存
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在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公
允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。
在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。）
10、应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期限在一年内（含一年）的部分，列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注四、9“金融工具”及“金融资产减值”。
11、存货
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量，本公司将存货分为原材料、库存商品、开发成本、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品、拟开发土地、低值易耗品等。
（2）存货取得和发出的计价方法
各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他可归属于存货成本的费用，以及符合借款费用资本化条件的支出。采用永续盘存制确定存货数量，发出时按加权平均法计价。
各类存货核算方法
1）开发成本、开发产品
A.开发产品是指已建成、待出售的物业。
B.开发成本是指尚未建成、以出售或自主经营为开发目的的物业，该项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
公用设施配套费用的核算方法：按出包方式核算，根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，结转开发成本，该项目完工一并归入开发产品或投资性房地产。
2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地，其费用支出单独构
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成土地开发成本。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在本项目。
3）维修基金的核算方法：
出售的商品房计提的维修基金计入销售成本。
4）质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留扣下，列为应付账款。在保修期内因质量问题而发生的维修费用，在预留的款项中列支，保修期结束后清算。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品领用时按五五法摊销。
12、合同资产
本公司将客户尚未支付合同对价，但本公司已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同
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一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法详见本附注四、9、（3）金融资产减值。
13、持有待售资产
（1）持有待售类别的确认标准
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。非流动资产或处置组划分为持有待售类别，同时满足下列条件：
*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
*出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
本公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的规定条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
（2）持有待售类别的会计处理方法
本公司对于被划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低进行初始计量或重新计量。公允价值减去出售费用后的净额低于原账面价值的，其差额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备；对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金
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额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售类别计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售类别计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外适用持有待售类别计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净
额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产和由保险合同相关会计准则规范的保险合同中产生的权利不适用于持有待售
类别的计量方法，而是根据相关准则或本公司制定的相应会计政策进行计量。处置组包含适用持有待售类别的计量方法的非流动资产的，持有待售类别的计量方法适用于整个处置组。处置组中负债的计量适用相关会计准则。
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售
类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：*划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；*可收回金额。
14、债权投资
参见附注四、9“金融工具”。
15、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响
的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
第31页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
a、通过企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。在企业合并中，合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之
和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产而确
认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
b、其他方式取得的长期股权投资
第32页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
*以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
*以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。
*以债务重组、非货币资产交换等方式取得的长期股权投资，其初始投资成本应按照《企业会计准则第12号—债务重组》和《企业会计准则第7号—非货币资产交换》的规定确定。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
*成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
*权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
第33页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
*收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
*处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时
第34页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投
资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
本公司因其他投资方对其子公司增资而导致本公司持股比例下降，从而丧失控制权但能实施共同控制或施加重大影响的，在个别财务报表中，对该项长期股权投资从成本法转为权益法核算。首先，按照新的持股比例确认本投资方应享有的原子公司因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调
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16、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益并计入资本公积。投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
17、固定资产
（1）确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
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响进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。
（2）折旧方法本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用年限、残值率确定的年折旧率如下：
固定资产类别使用年限(年)残值率(%)年折旧率(%)
房屋建筑物30-403.002.42-3.23
通用设备53.0019.40
专用设备223.004.41
办公设备53.0019.40
运输工具5-83.0012.13-19.40
其他设备53.0019.40
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法固定资产的减值测试方式和减值准备计提方法详见附注四、21“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于每个会计年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
18、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。所建造的固定资产已达到预定可
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使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到可使用状态之日起，按暂估价值转入固定资产，计提折旧；待办理竣工决算手续后，再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
19、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
*资产支出已经发生；
*借款费用已经发生；
*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动
已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
（3）借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过
3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
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20、无形资产
（1）无形资产无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销，具体如下：
1）土地使用权按25-50年摊销。
2）专有技术按10年摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“除存货及金融资产外的其他资产减值”。
（3）研究与开发支出本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
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*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
21、除存货及金融资产外的其他资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地
产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资、使用权资产等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
22、长期待摊费用
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对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用，包括经营租赁固定资产改良支出，作为长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入损益。
23、合同负债
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
24、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
（1）短期薪酬
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险
费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按公允价值计量。
（2）离职后福利
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
（3）辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
*本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
*本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本。
但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确
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认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（4）其他长期职工福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
25、预计负债
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可能地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。货币时间价值影响重大的，通过对未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），本公司才确认与重组相关的义务。
26、股份支付
（1）股份支付的种类及相关的会计处理股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
*以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成
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本或费用；在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。
*以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；
如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（3）涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本公司与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本公司内，另一在本公司外的，在本公司合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
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*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。
*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并
非其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本公司内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。
27、优先股、永续债等其他金融工具
（1）永续债和优先股等的区分
本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：
*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。
本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。
（2）永续债和优先股等的会计处理方法
归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见附注四、19“借款费用”）以外，均计入当期损益。
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归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。
本公司不确认权益工具的公允价值变动。
28、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于满足下列条件之一的，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
1.客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
2.客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
3.本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照在相关履约时段内的履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入，履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
1.企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
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2.企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；
3.企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
4.企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬；
5.客户已接受该商品；
6.其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）商品销售合同收入在商品的控制权转移给客户时确认收入。商品的控制权是在某一时段还是某一时点转移，取决于商品销售合同条款、适用的法律规定及监管要求。
房地产销售：满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本公司在该时段内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在签订商品房销售合同，取得客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排，房产完工并验收合格，达到合同约定的交付条件，房产已被客户接受、或根据合同约定被视为已获客户接受（以较早者为准）的时点，确认销售收入的实现。
其他商品销售：本公司与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务，本公司在客户取得商品控制权时点确认收入。
（2）物业服务合同
在本公司按照与客户之间签订的物业服务合同履约的同时，客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，在合同约定的服务提供期间按照履约进度确认收入。
29、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。但是，如果该资产的摊销期不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》之外
的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；*该成本增
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加了本公司未来用于履行履约义务的资源；*该成本预期能够收回。合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关
的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益，摊销期不超过一年的，则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
*为转让该相关商品估计要发生的成本。
30、政府补助
本公司的政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的划分为与收益相关的政府补助。
（1）政府补助的确认
政府补助同时满足下列条件时，予以确认：
*能够满足政府补助所附条件；
*能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量：
*政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
*与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产达到预定可使用状态时，在该资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业
第47页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注外收支。
*取得政策性优惠贷款贴息，区分以下两种取得方式进行会计处理：
A、财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
B、财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
*已确认的政府补助需要退回的，分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
B、属于其他情况的，直接计入当期损益。
31、所得税
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交
易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可
第48页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的列报
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同
的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
32、租赁
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司主要评估承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
第49页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（1）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。对短期租赁和低价值资产租赁简化处理的除外。
*租赁负债
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利率。无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评
估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
*使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额(扣除已享受的租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注四、21“除存货及金融资产外的其他资产减值”中的会计政策计提减值准备。
*短期租赁和低价值资产租赁
本公司已选择对短期租赁(租赁期不超过12个月的租赁)和低价值资产租赁不确认使用
权资产和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租
第50页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
*融资租赁
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。应收融资租赁款按附注四、9、（3）“金融资产减值”的会计政策计提减值准备。
*经营租赁经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本公司将其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
33、其他重要的会计政策和会计估计
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本公司在合并利润表和利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。拟结束使用而非出售的处置组满足终止经营定义中有关组成部分的条件的，自停止使用日起作为终止经营列报。因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权，且该子公司符合终止经营定义的，在合并利润表中列报相关终止经营损益。
第51页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
终止经营的会计处理方法参见附注四、“13、持有待售资产”相关描述。
34、重要会计政策和会计估计变更
（1）会计政策变更本公司报告期内未发生会计政策变更。
（2）财务报表格式调整本公司报告期内未发生财务报表格式变更。
（3）重要会计估计变更本公司报告期内未发生重要会计估计变更。
35、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认
如本附注四、28、“收入”所述，本公司在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和
估计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的
单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。本公司主要依靠过去的经验和工作做出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
（2）租赁的归类
本公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资
第52页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注产，且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。
本公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
本公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计量租赁付款额的现值时，本公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本公司综合考虑与本公司会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）除存货及金融资产外的其他资产减值本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象，包括固定资产、无形资产、长期股权投资及商誉等。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组
第53页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（5）折旧和摊销
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产的确认
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
五、税项
1、主要税种及税率
税种计税依据税率
应税收入按适用的的税率计算销项税，并按扣除增值税3%、5%、6%、9%、13%当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税
城市维护建设税实际缴纳的流转税额7%
教育费附加实际缴纳的流转税额3%
地方教育费附加实际缴纳的流转税额2%
土地增值税转让房地产项目的增值额30%-60%
企业所得税应纳税所得额25%
2、税收优惠
无
3、其他说明
第54页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
土地增值税：
依据天津市地方税务局公告2016年第22号及2019年第13号规定，从事非社会保障性住房项目的房地产开发纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以不同区域不同类型的房地产土地增税预征的计征依据，乘以预征率计算预缴土地增值税。其中，普通住宅按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定，土地增值税的计征依据按照国家税务总局公告2016年第70号规定确认，预征率按照天津市地方税务局公告2019年第13号文中的规定确认。从事房地产开发的纳税人应分月预缴土地增值税。待项目符合清算条件时，纳税人按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税款。
企业所得税：
（1）依据国家税务总局天津市税务局公告2022年第6号规定，对天津市房地产开发企
业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按下列规定进行确定：企业销售未完工开发产品的
计税毛利率，开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，按3%确定；其他开发项目，按15%执行。根据上述规定，本公司之子公司天津津滨时代置业投资有限公司、天津滨堡房地产开发有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率为15%。
（2）依据国家税务总局福建省税务局公告2019年第4号的规定，对福建省(不含厦门)
房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行确定：(一)开发项目位于福州市
城区(鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区、长乐区、琅岐经济区)的，计税毛利率为
15%。(二)开发项目位于除福州市城区以外的其他地方的，计税毛利率为10%。(三)属于经
济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。该规定自2019年1月1日起执行。根据上述规定，本公司之子公司福建津汇房地产开发有限公司销售未完工开发产品的计税毛利率为10%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目除特别注明之外，金额单位为人民币元；“期初余额”指2022年1月1日账面余额，“期末余额”指2022年12月31日账面余额，“上期发生额”指2021年度发生额，“本期发生额”指2022年度发生额。
1、货币资金
项目期末余额期初余额
现金28867.6837404.95
银行存款1303050166.46956285789.82其他货币资金
合计1303079034.14956323194.77
第55页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
注：期末货币资金中有1647682.57元冻结资金。
2、交易性金融资产
项目期末余额期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产40000000.00
其中：债务工具投资权益工具投资衍生金融资产混合工具投资
其他40000000.00
合计40000000.00
3、应收票据
（1）按项目列示项目期末余额期初余额
银行承兑票据632312.9253793306.19商业承兑票据
小计632312.9253793306.19
减：坏账准备
合计632312.9253793306.19
（2）截至期末，本公司无已质押的应收票据。
（3）期末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
项目期末终止确认金额期末未终止确认金额
银行承兑票据50000000.00商业承兑票据
合计50000000.00
本公司对于已贴现、背书的信用等级较高的银行承兑的汇票，终止确认，对于已贴现、背书的信用等级不高的银行承兑的汇票和商业承兑汇票不终止确认。信用等级高与不高的划分标准为：信用等级高的银行为6家大型商业银行和9家上市股份制商业银行，其中：6家大型商业银行分别为中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、
中国邮政储蓄银行、交通银行；9家上市股份制商业银行为招商银行、浦发银行、中信银
行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、平安银行、兴业银行、浙商银行。信用级别不高的银行为其他商业银行。
4、应收账款
（1）按账龄披露
第56页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注账龄期末余额
1年以内33451017.53
1至2年12937856.21
2至3年4136408.90
3至4年2478408.55
4至5年55069829.81
5年以上38576301.96
小计146649822.96
减：坏账准备87716998.13
合计58932824.83
（2）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备计提比账面价值
金额比例(%)金额
例(%)
按单项计提坏账准备的应收账款64029839.1643.6652585060.8582.1311444778.31
按组合计提坏账准备的应收账款82619983.8056.3435131937.2842.5247488046.52
合计146649822.96100.0087716998.13——58932824.83
（续）期初余额类别账面余额坏账准备计提比账面价值
金额比例(%)金额
例(%)
按单项计提坏账准备的应收账款64350345.0547.4236686758.2257.0127663586.83
按组合计提坏账准备的应收账款71343365.2052.5833813530.0747.4037529835.13
合计135693710.25100.0070500288.29——65193421.96
*期末单项计提坏账准备的应收账款：
期末余额单位名称计提比例应收账款坏账准备计提理由
（%）
天津冶金集团轧三钢铁有限公司*31971333.3721691161.8767.85企业重整受偿率低
建信信托有限责任公司29191494.1528026887.3496.01企业重整受偿率低
天津市津苑纺织有限公司1670009.641670009.64100.00长期无法收回
天津市东丽区津源纺织有限公司1197002.001197002.00100.00长期无法收回
合计64029839.1652585060.85——
注：*见附注十六、3、（3）
*组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
第57页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注期末余额账龄计提比例应收账款坏账准备
（%）
1年以内33451017.53167255.080.50
1至2年12937856.21388135.703.00
2至3年4136408.902481845.3460.00
3年以上32094701.1632094701.16100.00
合计82619983.8035131937.28
（续）期初余额账龄计提比例应收账款坏账准备
（%）
1年以内29494796.45147473.990.50
1至2年6855335.02205660.053.00
2至3年3832094.252299256.5560.00
3年以上31161139.4831161139.48100.00
合计71343365.2033813530.07
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期增加本期减少其类别期初余额合并范围变核他期末余额计提收回或转回动销减少按单项计提坏账准
36686758.2215898302.6352585060.85
备的应收账款按组合计提坏账准
33813530.071517696.51199289.3035131937.28
备的应收账款
合计70500288.2917415999.14199289.3087716998.13
其中：本年坏账准备收回或转回金额重要的：无
（4）本期无核销应收账款。
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
与本公司关占应收账款期末余单位名称期末余额坏账准备
系额的比例（%）
天津冶金集团轧三钢铁有限公司非关联方31971333.3721.8021691161.87
建信信托有限责任公司非关联方29191494.1519.9128026887.34
天津市汉沽区产业园区管理委员会非关联方5172684.003.535172684.00
一诺货运（天津）有限公司非关联方2665842.501.8229781.98
天津市津苑纺织有限公司非关联方1670009.641.141670009.64
第58页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注与本公司关占应收账款期末余单位名称期末余额坏账准备
系额的比例（%）
合计70671363.6648.2056590524.83
（6）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（7）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示：
期末余额期初余额账龄
金额比例(%)金额比例(%)
1年以内2862363.6890.07859543.2173.78
1至2年10000.000.32171732.9314.74
2至3年171732.935.40
3年以上133770.264.21133770.2611.48
合计3177866.87100.001165046.40100.00
（2）预付款项期末余额前五名单位情况：
占预付款项与本公单位名称期末余额期末余额的账龄未结算原因司关系
比例(%)美克国际家居用品股份
非关联方1392646.0043.821年以内尚未完成结算有限公司天津分公司
上海相当实业有限公司非关联方955074.0030.051年以内尚未完成结算
天津市电力公司非关联方465889.9814.661年以上尚未完成结算天津皓云嘉葆机电设备
非关联方62540.001.973年以上尚未完成结算安装有限公司天津市海艳材料装饰工
非关联方31695.261.003年以上尚未完成结算程有限公司
合计2907845.2491.50
6、其他应收款
科目期末余额期初余额应收利息应收股利
其他应收款264068468.66774408816.04
合计264068468.66774408816.04
（1）按账龄披露账龄期末余额
1年以内253780995.54
1至2年2724828.81
2至3年3030947.69
3至4年2548796.78
第59页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注账龄期末余额
4至5年324984.19
5年以上14600785.77
小计277011338.78
减：坏账准备12942870.12
合计264068468.66
（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
保证金或押金15126353.7911577643.91
往来款247620110.39761427900.14
代垫费用14264874.6013206792.62
小计277011338.78786212336.67
减：坏账准备12942870.1211803520.63
合计264068468.66774408816.04
（3）坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损合计
期信用损失失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）
2022年1月1日
296019.56862718.0410644783.0311803520.63
余额
2021年1月1日
余额在本年：
——转入第二阶段-239678.96239678.96
——转入第三阶段-739242.10739242.10
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提25660.881221306.10184810.521431777.50
本年转回13136.60230721.1548619.20292476.95本年转销本年核销
其他变动48.9448.94
2022年12月31
68913.821353739.8511520216.4512942870.12日余额
（4）坏账准备的情况本年变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动按组合计提坏账准
11803520.631431777.50292476.9548.9412942870.12
备的其他应收款
合计11803520.631431777.50292476.9548.9412942870.12
（5）本期无实际核销的其他应收款
第60页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄末余额合计数的余额比例（%）天津中海海鑫地
往来款238284995.401年以内86.02
产有限公司*天津开发区老年
往来款3344541.515年以上1.213344541.51公寓筹备组
天津市建工工程押金、保
2987522.911年以内1.08
总承包有限公司证金
天津泰达格调物押金、保
2783385.142年以内1.00
业管理有限公司证金
泉州市洛江区建押金、保
2129477.603-4年0.77
筑材料管理站证金
合计——249529922.56——90.083344541.51
注*：详见本附注“十一、5、（2）”
（7）本期其他应收款中无涉及政府补助的应收款项
（8）本期其他应收款中无因金融资产转移而终止确认的其他应收款
（9）本期其他应收款中无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
7、存货
（1）存货分类：
期末余额
项目其中：借款费用账面余额跌价准备账面价值资本化金额
原材料1053348.211053348.21
开发成本2427943822.88316267656.996250588.932421693233.95
开发产品2221833929.70202712222.32143904135.682077929794.02
低值易耗品1950358.991950358.99
合同履约成本830409018.08830409018.08
合计5483190477.86518979879.31150154724.615333035753.25
（续）期初余额
项目其中：借款费用账面余额跌价准备账面价值资本化金额
原材料876071.01876071.01
开发成本3006609373.01488174182.096250588.933000358784.08
开发产品836998896.3130303903.14143904135.68693094760.63
低值易耗品2372508.732372508.73
合同履约成本820346870.08820346870.08
合计4667203719.14518478085.23150154724.614517048994.53
A、开发成本
第61页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目预计总投资(万元）期末余额期初余额
津滨时代国际*355339.581074725353.312446884773.78
津汇红树湾 B1 72884.00 642502617.91 559724599.23
开发区三大街项目96145.02710715851.66
合计524368.602427943822.883006609373.01
注*：津滨时代国际项目的开发及变化情况见附注十六、3、（1）。
B、开发产品项目名称完工时间期初余额本期增加本期减少期末余额
金融街一期2003年10月42073494.6342073494.63
亲亲家园2007年11月730019.55730019.55
玛歌一期2006年12月9994589.909994589.90玛歌商业配套
2008年12月16259416.4316259416.43
服务区
滨海国际(住宅
2010年9月7280000.00120000.007160000.00
一期)
滨海国际(商业
2010年9月4650000.004650000.00
及写字楼)
滨海国际(住宅
2012年6月2950000.0075000.002875000.00
二期)
梅江 H5 项目
2013年12月6920499.44204559.001345116.825779941.62
(津滨时代国际)汉沽科技园一
2008年11月157235535.00157235535.00
期厂房天津体院北住
2014年5月8772090.94639681.439411772.37
宅项目
梅江 H6 项目
2015年9月1542762.001542762.00
(津滨时代国际)
津汇红树湾 A
2016年12月88683327.3788683327.37
区
梅江 H4 项目
2019年10月108641284.6531885860.4676755424.19
(津滨时代国际)
津汇红树湾 B2
2020年5月212078827.96-212078827.96
区
梅江 H3 项目
2020年12月169187048.44108513206.7460673841.70
(津滨时代国际)
梅江 H2 项目
2022年12月-1945507370.26419577393.281525929976.98
(津滨时代国际)
合计836998896.311946351610.69561516577.302221833929.70
C、合同履约成本期末余额期初余额项目原值跌价准备原值跌价准备
合同履约成本830409018.08820346870.08
合计830409018.08820346870.08注：合同履约成本主要是根据天津市人民政府津政纪【2010】3号《关于天津津滨造纸有限责任公司清算工作的会议纪要》，由本公司之子公司天津金建益利投资有限公司（以下
第62页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注简称“金建益利”）承担造纸公司清算资金筹集和土地整理工作，天津市土地整理中心以地整办字【2011】178号文，将263.25亩土地整理任务委托给金建益利。截至2022年12月31日，公司已经完成人员安置及造纸公司股份受让及土地整理工作，造纸公司清算及按相关部门要求对土地整理成本进行审核的工作正在按照工作计划积极推动中。
（2）存货跌价准备本期增加本期减少项目期初余额期末余额计提其他转销转回其他
开发成本6250588.936250588.93
其中：津汇红树湾 B1 商业 6250588.93 6250588.93
津汇红树湾 B2 商业
开发产品143904135.68143904135.68
其中：津汇红树湾 B2 商业 34144523.98 34144523.98
津汇红树湾 B1 商业 2651799.11 2651799.11
玛歌商业配套服务区10775542.0210775542.02
津汇红树湾 A 区 34320861.70 34320861.70
汉沽科技园一期厂房28997720.5228997720.52
金融区一期29688603.2929688603.29
滨海国际(商业及写字楼)3325085.063325085.06
合计150154724.61150154724.61
本公司结合项目实际销售情况与项目所在地的市场状况，对公司房地产项目的可变现净值进行测试。
（4）利息资本化项目本期金额累计金额
津滨时代国际185589450.05
津汇红树湾 B 65377811.85
开发区三大街项目5881912.2065300395.09
合计5881912.20316267656.99
本期用于确定借款利息资本化金额的资本化率为5.35%。
（5）截至2022年12月31日用于债务担保的存货余额为128237814.48元，见附注六、
45及附注十二。
8、其他流动资产
项目期末余额期初余额
待抵扣增值税及预缴税金158353266.24151904860.98
暂估进项税28431585.5910496701.62
第63页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
合同取得成本12169379.6410598234.99
待认证进项税13791.085660.38
合计198968022.55173005457.97
第64页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
9、长期股权投资
期末余额期初余额被投资单位减值账面余额账面价值账面余额减值准备账面价值准备
一、联营企业
天津津滨建泰企业管理有限公司21071733.3621071733.3621403815.1921403815.19天津津和股权投资基金管理有限公司（注*）
天津中海海鑫地产有限公司596641150.54596641150.54
小计617712883.90617712883.9021403815.1921403815.19
二、合营企业
天津滨堡房地产开发有限公司5549160.455549160.45
小计5549160.455549160.45
合计617712883.90-617712883.9026952975.6426952975.64
注*：详见本附注“八、3”；
（续）本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资其他综合收宣告发放现金追加投资减少投资其他权益变动计提减值准备其他损益益调整股利或利润
一、联营企业天津津滨建泰企业管理有限
-332081.83公司天津津和股权投资基金管理有限公司
第65页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资其他综合收宣告发放现金追加投资减少投资其他权益变动计提减值准备其他损益益调整股利或利润
天津中海海鑫地产有限公司608065985.77-11424835.23
小计608065985.77-11756917.06
二、合营企业天津滨堡房地产开发有限公
-2670691.10-2878469.35司
小计-2670691.10-2878469.35
合计608065985.77-14427608.16-2878469.35
第66页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
10、其他权益工具投资
（1）其他权益工具情况：
项目期末余额期初余额
非上市权益工具投资35562484.9835562484.98
合计35562484.9835562484.98
（2）非交易性权益工具投资情况指定为以公其他综合收允价值计量本年确认的其他综合收益转入项目累计利得累计损失益转入留存且其变动计股利收入留存收益的原因收益的金额入其他综合收益的原因天津泰达科技
投资股份有限2408405.22公司
合计2408405.22
第67页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
11、固定资产
（1）固定资产情况：
项目房屋及建筑物办公设备专用设备通用设备运输设备其他设备固定资产装修合计
一、账面原值：
1.期初余额10338739.377544037.891575893.107900.006873141.30499727.38115374.0026954813.04
2.本期增加金额351990.729982.30212056.57574029.59
（1）购置236718.379982.303451.33250152.00
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加115272.35202824.73318097.08
（4）其他增加5780.515780.51
3.本期减少金额343718.2057827.59599301.0014790.001026236.79
10600.00
（1）处置或报废337937.6957827.59599301.0014790.001020456.28
10600.00
（2）其他减少5780.51--5780.51
4.期末余额10328139.377552310.411528047.817900.006273840.30696993.95115374.0026502605.84
二、累计折旧
1.期初余额6723696.896228691.56939110.427663.006662061.96459125.70111912.7821132262.31
2.本期增加金额139195.82505071.64209640.5714585.1063178.39931671.52
（1）计提139195.82490854.81209640.5714585.1051043.65905319.95
（2）企业合并增加14216.838168.3122385.14
（3）其他增加3966.433966.43
3.本期减少金额325127.6055164.60581321.9714346.30986242.07
10281.60
第68页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目房屋及建筑物办公设备专用设备通用设备运输设备其他设备固定资产装修合计
（1）处置或报废321161.1755164.60581321.9714346.30982275.64
10281.60
（2）其他减少3966.433966.43
4.期末余额6852611.116408635.601093586.397663.006095325.09507957.79111912.7821077691.76
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值3475528.261143674.81434461.42237.00178515.21189036.163461.225424914.08
2.期初账面价值3615042.481315346.33636782.68237.00211079.3440601.683461.225822550.73
（2）暂时闲置的固定资产情况：
无
（3）通过经营租赁租出的固定资产：
第69页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注无
（4）未办妥产权证书的固定资产情况：
无
（5）固定资产抵押情况：
无
（6）本期固定资产不存在减值迹象，无需计提减值准备。
12、使用权资产
项目房屋及建筑物合计
一、账面原值
1、期初余额9670567.979670567.97
2、本期增加金额
（1）新增租赁
3、本期减少金额
（1）处置
4、期末余额9670567.979670567.97
二、累计折旧
1、期初余额4298030.164298030.16
2、本期增加金额4298030.164298030.16
（1）计提4298030.164298030.16
3、本期减少金额
（1）处置
4、期末余额8596060.328596060.32
三、减值准备
1、期初余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
4、期末余额
四、账面价值
1、期末账面价值1074507.651074507.65
2、期初账面价值5372537.815372537.81
13、无形资产
（1）无形资产情况：
第70页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目软件合计
一、账面原值
1.期初余额9611404.619611404.61
2.本期增加金额157259.89157259.89
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加157259.89157259.89
3.本期减少金额1244.821244.82
(1)处置
(2)出售子公司
（3）其他减少1244.821244.82
4.期末余额9767419.689767419.68
二、累计摊销
1.期初余额6486968.646486968.64
2.本期增加金额541377.03541377.03
(1)计提501244.80501244.80
(2)企业合并增加40132.2340132.23
3.本期减少金额
(1)处置
(2)出售子公司
4.期末余额7028345.677028345.67
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值2739074.012739074.01
2.期初账面价值3124435.973124435.97
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况：
无
第71页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
14、商誉
（1）商誉账面原值本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额期末余额形成商誉的事项企业合并其他处置其他形成的
2008年以前收购雅都
50083822.4350083822.43
公司少数股权
2008年以前收购创辉
60102850.6260102850.62
公司少数股权
合计110186673.05110186673.05
（2）商誉减值准备本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并期末余额形成商誉的事项其他处置其他形成的
2008年以前收购雅都
50083822.4350083822.43
公司少数股权
2008年以前收购创辉
60102850.6260102850.62
公司少数股权
合计110186673.05110186673.05注：2007年执行新的企业会计准则，公司将收购雅都公司及创辉公司股权（非同一控制下企业合并）的购买成本大于合并中取得的被合并方可辨认净资产公允价值的差额，确认为商誉。同时，按企业会计准则的规定，公司于每年年末对商誉进行减值测试。经测试，收购雅都公司、创辉公司股权形成的商誉分别在2009年至2011年全部计提减值。
15、长期待摊费用
处置子公司项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额减少金额
包厢权使用费222748.4086224.80136523.60
合计222748.4086224.80136523.60
16、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产坏账准备引起的可
35937225.328984306.3334496224.168624056.05
抵扣暂时性差异计提土地增值税引
起的可抵扣暂时性458636840.92114659210.23694789458.56173697364.64差异可抵扣亏损引起的
11172294.522793073.639356547.962339136.99
可抵扣暂时性差异
其他1164249366.92291062341.73401600254.72100400063.67
合计1669995727.68417498931.921140242485.40285060621.35
第72页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（2）未经抵销的递延所得税负债明细期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债公允价值变动引起
的应纳税暂时性差3838408.96959602.243838408.96959602.24异采用公允价值计量的投资性房产可抵
19564233.524891058.3819564233.524891058.38
扣折旧引起的应纳税暂时性差异
合计23402642.485850660.6223402642.485850660.62
（3）未确认递延所得税资产明细项目期末余额期初余额
可抵扣暂时性差异227306781.31204547042.99
其中：坏账准备64722642.9347807584.76
存货跌价准备150154724.61150154724.61
权益法核算投资损失12429413.776584733.62
可抵扣亏损170493707.52251613176.60
合计397800488.83456160219.59
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末余额期初余额备注
2022年91330241.78
2023年105442598.86105442598.86
2024年37725522.8836205948.56
2025年6377609.316377609.31
2026年15619792.2812256778.09
2027年5328184.19
合计170493707.52251613176.60
17、短期借款
项目期末余额期初余额
抵押借款95000000.0095000000.00
保证借款2891320.235000000.00
合计97891320.23100000000.00
抵押借款说明：
*本公司上期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款9500万元，贷款期限自
2021年4月24日至2022年4月20日，固定年利率为5.83%。该项贷款由本公司之母公司天
津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司之子公司天津津滨科技
第73页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
工业园投资有限公司位于汉沽区黄山北路12套房地产作为抵押物提供抵押担保，该笔借款已于2022年3月22日全部归还。
*本公司本期向天津农村商业银行股份有限公司滨海分行贷款两笔，一笔为
50003424.19元，贷款期限自2022年3月30日至2023年3月29日，另一笔为44996575.81元，贷款期限自2022年3月31日至2023年3月30日，两笔贷款合计9500万，固定年利率均为5.83%。两笔贷款均由本公司之母公司天津泰达建设集团有限公司提供全额连带责任保证担保，并以本公司之子公司天津津滨科技工业园投资有限公司位于汉沽区黄山北路12套房地产作为抵押物提供抵押担保。
*本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司上期向锦州银行股份有限公司天津
滨海支行贷款500万元，贷款期限自2021年9月29日至2022年9月22日，固定年利率为
5.5％。该项贷款由本公司提供全额连带责任保证担保，以本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司位于天津市开发区洞庭路76号写字楼二、三层（房地证津字第
114031302724号）的房产作为抵押物提供抵押担保，以天津津滨联合物业服务有限公司的
应收物业费作为质押财产提供质押担保，该笔借款已于2022年9月20日全部归还。
*本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司本期向光大银行股份有限公司天津
开发区支行贷款500万元，贷款期限自2022年7月27日至2023年7月26日，固定年利率为4.4％。该项贷款以本公司之子公司天津津滨联合物业服务有限公司物业收入合同项下应收账款作为质押担保。天津津滨联合物业服务有限公司于2022年10月18日归还借款
1055337.79元，2022年11月3日归还1053341.98元，借款期末余额2891320.23元。
本期末，本公司无已逾期未归还的借款。
18、应付账款
（1）应付账款列示：
项目期末余额期初余额
工程款549036534.69226625465.67
货款380803.0679554.49
服务费47498846.3842966195.69
合计596916184.13269671215.85
（2）重要的账龄超过1年的应付账款：
债权人期末余额未偿还或结转的原因
天津市建工工程总承包有限公司36264752.56尚未达到合同约定付款条件
福建省惠东建筑工程有限公司31746954.90总包合同未到期
北京顺景园林股份有限公司8688036.46尚未达到合同约定付款条件
第74页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注债权人期末余额未偿还或结转的原因
合计76699743.92
19、预收款项
（1）预收款项列示：
项目期末余额期初余额
房屋、厂房租金3000.086771.36
合计3000.086771.36
（2）重要的账龄超过1年的预收账款：无
20、合同负债
（1）合同负债金额项目期末余额期初余额
预收售房款2970930510.032462462742.41
物业管理费6721977.166353932.77
预收土地整理款1068903722.501068903722.50
合计4046556209.693537720397.68
（2）主要房地产项目预收房款
项目名称期末余额期初余额预售比例（%）
梅江 H2 项目 1863887648.02 1532993894.19 72.16
津汇红树湾 B1 924303618.92 909236952.23 98.48
开发区三大街项目159302310.0627.61
梅江 H3 项目 13025299.09 8052604.59 94.38
合计2960518876.092450283451.01
21、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬34866859.7166739941.2574051113.2927555687.67
二、离职后福利-
11428841.5611428841.56
设定提存计划
三、辞退福利6443833.996443833.99
四、一年内到期的其他福利
合计34866859.7184612616.8091923788.8427555687.67
第75页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（2）短期薪酬项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、工资、奖金、
18746901.9051963196.4258960515.5411749582.78
津贴和补贴
二、职工福利费1924612.701916345.308267.40
三、社会保险费5444568.085444568.08
医疗保险费4960744.354960744.35
工伤保险费238712.17238712.17
生育保险费245111.56245111.56
四、住房公积金6110862.246110862.24
五、职工教育经费
16119957.811094427.871416548.1915797837.49
和工会经费
六、非货币性福利202273.94202273.94
七、其他
合计34866859.7166739941.2574051113.2927555687.67
（3）设定提存计划项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、基本养老保险
7968520.587968520.58
*
二、失业保险金*249517.16249517.16
三、年金3122999.823122999.82
四、退休福利*87804.0087804.00
合计11428841.5611428841.56
注*：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司分别按员工基本工资的16%、0.5%每月向该等计划缴存费用；除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
注*：本公司按照津泰控党（2015）2号的文件精神，对于在开发区设立初期（1984年-1993年）到开发区工作的职工，在职工基本养老保险待遇的基础上，按月发放退休补贴。
（4）辞退福利项目期初余额本期增加本期减少期末余额
辞退福利6443833.996443833.99
合计6443833.996443833.99
22、应交税费
项目期末余额期初余额
营业税97993.9197993.91
增值税11804915.56988233.34
企业所得税272046665.8079317870.48
第76页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目期末余额期初余额
城市维护建设税483636.7624859.80
教育费附加351833.6629747.25
个人所得税138677.381045957.99
土地增值税470696728.81658533732.89
其他14952.0014812.84
合计755635403.88740053208.50
23、其他应付款
项目期末余额期初余额
应付利息153847.22153847.22
应付股利982913.96982913.96
其他应付款247783778.9393371767.22
合计248920540.1194508528.40
（1）应付利息项目期末余额期初余额
短期借款应付利息153847.22153847.22
合计153847.22153847.22
重要的已逾期未支付的利息情况：无
（2）应付股利项目期末余额期初余额超过1年未支付原因
普通股股利3530.133530.13股东未领取
源润控股集团股份有限公司979383.83979383.83股东未领取
合计982913.96982913.96
（3）其他应付款项目期末余额期初余额
购房意向金19153297.9724417876.19
代收费用7512642.869630598.17
往来款201653629.3944708762.99
保证金、押金6244800.416883255.55
延期交房违约金13219408.307731274.32
合计247783778.9393371767.22
（4）账龄超过1年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因
延期交房违约金2682437.59相关事宜正在办理中
陕西地方电力房地产有限责任公司21496294.01尚未到还款期
第77页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目期末余额未偿还或结转的原因
合计24178731.60
24、一年内到期的非流动负债
项目期末余额期初余额一年内到期的长期借款一年内到期的应付债券
一年内到期的租赁负债4975130.41
合计4975130.41
25、其他流动负债
项目期末余额期初余额
待转销项税230829613.93185421400.96
合计230829613.93185421400.96
26、租赁负债
本年增加项目期初余额本年减少期末余额新增租赁本年利息其他
长期租赁负债4975130.414975130.41
减：一年内到期的租赁负债
4975130.41——————4975130.41（附注六、24）
合计————————
第78页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
27、股本
期初余额本次变动增减（+、—）期末余额项目
金额比例（%）发行新股送股公积金转股其他小计金额比例（%）
一、有限售条件股份27600.0027600.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股27600.0027600.00
其中：境内法人持股
境内自然人持股27600.0027600.00
4、外资持股
其中：境外法人持股境外自然人持股
二、无限售条件股份1617244634.00100.001617244634.00100.00
1、人民币普通股1617244634.00100.001617244634.00100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
股份总数1617272234.00100.001617272234.00100.00
第79页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
28、资本公积
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
资本溢价（股本溢价）7571803.927571803.92
其他资本公积301672342.10301672342.10
合计309244146.02309244146.02
29、盈余公积
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积64940033.2764940033.27
合计64940033.2764940033.27
30、未分配利润
项目金额提取或分配比例
调整前上期末未分配利润-79986713.79
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润-79986713.79
加：本期归属于母公司所有者的净利润263178142.83
减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利
期末未分配利润183191429.04
31、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务1335581763.16610627857.962158074688.84941618081.99
其他业务84557092.1473928149.0196357061.9983801050.44
合计1420138855.30684556006.972254431750.831025419132.43
（2）主营业务（分行业）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本
商品销售44350283.0143968147.17151906787.91149948614.52
房屋租赁5977694.23837400.156629664.641182422.84
房地产销售1285253785.92565822310.641999538236.29790487044.63
第80页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本
合计1335581763.16610627857.962158074688.84941618081.99
（3）主营业务（分产品）本期发生额上期发生额产品名称营业收入营业成本营业收入营业成本
钢材销售44350283.0143968147.17151906787.91149948614.52
天津体院北住宅项目9422112.386409859.82
滨海国际(住宅一
期、商业及写字楼、242857.14195000.00355238.09180000.00
住宅二期)
汉沽科技园一期厂房8547809.527967799.64
梅江 H5 项目(津滨时
2213357.151379226.82
代国际)
梅江 H6 项目(津滨时
190476.2055762.44
代国际)
房屋租赁5977694.23837400.156629664.641182422.84
梅江 H4 项目(津滨时
90418693.1532862973.62301559342.96100372745.68
代国际)
梅江 H3 项目(津滨时
304451667.62106403138.501674694990.00671449204.38
代国际)
津汇红树湾 B2 区 4768267.14 4051672.67
梅江 H2 项目(津滨时
887927210.86424981971.70
代国际)
合计1335581763.16610627857.962158074688.84941618081.99
（4）主营业务（分地区）本期发生额上期发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本
天津1335581763.16610627857.962153306421.70937566409.32
福建4768267.144051672.67
合计1335581763.16610627857.962158074688.84941618081.99
（5）按项目归集本年营业收入的前五名产品名称营业收入
梅江 H2 项目(津滨时代国际) 887927210.86
梅江 H3 项目(津滨时代国际) 304451667.62
梅江 H4 项目(津滨时代国际) 90418693.15
梅江 H5 项目(津滨时代国际) 2213357.15
滨海国际(住宅一期、商业及写字楼、住宅二期)242857.14
合计1285253785.92
第81页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
32、税金及附加
项目本期发生额上期发生额
城市维护建设税5291615.739382563.95
教育费附加3779368.806700048.73
房产税1875618.761927145.56
土地增值税278419017.39428629519.71
土地使用税2214965.862312862.99
车船使用税20931.0821093.58
印花税1185177.921391030.10
环境保护税122739.06148262.71
水资源税360006.00
合计293269440.60450512527.33
各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
33、销售费用
项目本期发生额上期发生额
职工薪酬10143161.2912985784.97
办公及业务招待费241331.35319468.06
修理费425580.831184589.13
广告费1469861.043860190.76
宣传费6580181.935582221.48
销售代理费4511758.758202331.62
物业管理及采暖费7050672.777205822.79
折旧与摊销104663.8593770.60
交通费305737.68610053.21
其他4150453.084158321.47
合计34983402.5744202554.09
34、管理费用
项目本期发生额上期发生额
职工薪酬28133907.9554432197.89
办公及招待费1138699.721109695.35
维修及保养采暖费205053.52199445.63
租赁费514437.641901901.47
差旅费44549.32136378.07
水电及物业费1014638.131151536.93
交通费1190826.641448729.34
折旧2825268.893123022.61
第82页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目本期发生额上期发生额
无形资产摊销234995.39196845.24
长期待摊费用摊销86224.8086224.80
中介机构费用3554491.672817933.64
深交所管理及公告费270377.36346792.46
其他10394855.916266491.86
合计49608326.9473217195.29
35、财务费用
项目本期发生额上期发生额
利息支出13295278.176774835.89
减：利息收入27229374.6415820379.42
租赁负债的利息费用72488.65352181.50
其他1073038.851016776.90
合计-12788568.97-7676585.13
注：其他主要系金融机构手续费、贷款担保费等。
36、其他收益
（1）其他收益分类情况计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额
补贴收入451848.00
下属物业公司增值税及附税加计抵减476765.59648547.73
个税返还57446.6366541.80
稳岗补贴及就业补贴470784.56153873.26
合计1004996.781320810.79
37、投资收益
项目本年发生额上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益-5844680.15-2328827.59处置长期股权投资损益
交易性金融资产持有期间取得的投资收益2187476.814588899.52
债权投资持有期间取得的利息收入250142.33
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入2408405.22481681.04
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得12592868.95合计11344070.832991895.30
第83页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
38、信用减值损失
项目本期发生额上期发生额
应收票据及应收账款坏账损失-17216709.84-1553702.02
其他应收款坏账损失-1139300.55-33253.70
合计-18356010.39-1586955.72
注：上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
39、资产处置收益
计入当期非经项目本期发生额上期发生额常性损益的金额
处置非流动资产的利得（损失“-”）11833.1611833.16
合计11833.1611833.16
40、营业外收入
计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额
违约金收入78154.25
罚款收入51000.00
其他收入0.4123.870.41
合计0.41129178.120.41
41、营业外支出
计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额
非流动资产毁损报废损失5010.8410937.805010.84
罚款及滞纳金支出29837.639908.7529837.63
违约金支出1491807.65
捐款支出1000.004000.001000.00
其他支出3163404.021911897.841684487.32
合计3199252.493428552.041720335.79
42、所得税费用
（1）所得税费用项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用230529862.50108369954.23
递延所得税费用-131116540.7874530371.69
合计99413321.72182900325.92
第84页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本期
利润总额361315885.49
按适用税率计算的所得税费用90328971.37子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响-919669.71
非应税收入的影响-1148970.51
不可抵扣的成本、费用和损失的影响8659300.61
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-2861017.46
使用前期未确认递延所得税资产的暂时性差异的影响-1216.48本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵
8808522.43
扣亏损的影响
本期未确认递延所得税负债的应纳税暂时性差异-3148217.24
税法规定的额外可扣除费用的影响-39855.58
其他-264525.71
所得税费用99413321.72
43、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
利息收入12287025.758569375.59
政府补助收入470784.56608119.53
购房定金、代收与购房相关费用46933942.2158990608.12
保证金、押金9440832.60856029003.00
物业公司代收费用3739475.912580084.14
收到往来款22117450.058075623.05
合计94989511.08934852813.43
（2）支付的其他与经营活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
支付的各项费用29337421.5635688947.46
退施工单位投标保证金及购房定金、代购房者支付各项购
58969068.0263502664.04
房费用等
支付保证金9666952.60859110914.60
物业代业主支付费用2545484.39747390.27
滞纳金、违约金5135577.3816852821.73
支付往来款17969132.1019390595.66
合计123623636.05995293333.76
第85页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（3）收到的其他与投资活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
收回理财产品收到的现金628000000.001747900000.00
收回国债逆回购等债券投资收到的现金2662717239.00
收回天津滨堡房地产开发有限公司资金拆借款及资金占用费13888948.79
收回中海拆借资金及利息355366577.06
取得滨堡公司控制权时，其账面资金余额与支付投资款差额307030275.69合计1290396852.754424506187.79
（4）支付的其他与投资活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
购买理财产品支付的现金588000000.001787900000.00
购买国债逆回购等债券投资支付的现金2662717239.00
向天津滨堡房地产开发有限公司支付拆借款367500000.00
投资天津中海海鑫股权相关的费用及其他必要支出24858774.13
向天津中海支付拆借款573349854.00
合计1186208628.134818117239.00
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
收到天津泰达建设集团有限公司拆借款190000000.00
收到陕西地方电力房地产有限责任公司拆借款21330000.00
合计190000000.0021330000.00
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金：
项目本期发生额上期发生额
担保费929178.08
租赁费5300000.005300000.00
归还天津泰达建设集团有限公司拆借款及利息30702291.67
信用证手续费90993.16
合计36093284.836229178.08
44、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料项目本期发生额上期发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润261902563.77485282977.35
加：资产减值准备
信用减值损失18356010.391586955.72
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧905319.951456117.75
第86页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目本期发生额上期发生额
使用权资产折旧4298030.164298030.16
无形资产摊销501244.80364918.64
长期待摊费用摊销86224.8086224.80处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-11833.16益以“—”号填列）
固定资产报废损失（收益以“—”号填列）5010.8410937.80
公允价值变动损失（收益以“—”号填列）
财务费用（收益以“—”号填列）-630336.55678766.84
投资损失（收益以“—”号填列）-11344070.83-2991895.30
递延所得税资产减少（增加以“—”号填列）-131116540.7875826126.52
递延所得税负债增加（减少以“—”号填列）0-1431301.29
存货的减少（增加以“—”号填列）-150641107.88615672315.13
经营性应收项目的减少（增加以“—”号填列）36466170.3554076460.40
经营性应付项目的增加（减少以“—”号填列）853663243.2547437273.54
其他10395033.32-12687181.53
经营活动产生的现金流量净额892834962.431269666726.53
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额1301431351.57944283607.57
减：现金的期初余额944283607.57595470068.84
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额357147744.00348813538.73
（2）本年支付的取得子公司的现金净额项目金额
本年发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物18430000.00
其中：天津滨堡房地产开发有限公司18430000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物325460275.69
其中：天津滨堡房地产开发有限公司325460275.69
加：以前期间发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额-307030275.69
（3）现金和现金等价物的构成项目期末余额期初余额
一、现金1301431351.57944283607.57
其中：库存现金28867.6837404.95
第87页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目期末余额期初余额
可随时用于支付的银行存款1301402483.89944246202.62可随时用于支付的其他货币资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的理财产品
三、期末现金及现金等价物余额1301431351.57944283607.57
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
45、所有权或使用权受到限制的资产
项目期末余额受限原因
货币资金1647682.57银行冻结存货（开发产品和开发成本）128237814.48借款抵押
合计129885497.05
注：资产抵押明细详见附注十二。
46、政府补助
（1）政府补助基本情况种类金额列报项目计入当期损益的金额
稳岗补贴及就业补贴470784.56其他收益470784.56
合计470784.56470784.56
（2）政府补助退回情况本期无政府补助退回情况
七、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本期无非同一控制下企业合并情况。
2、同一控制下企业合并
本期无同一控制下合并情况。
3、单一资产实体收购
（1）本年度购买单一资产实体
第88页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注购买日至股权股权年末购买日至年末被购买方股权取得股权取得成取得购买购买日的取得被购被购买方的净名称时点本比例日确定依据方式买方利润
（%）的收入天津滨堡取得对该
房地产开受让2022/房地产开
2022/3/118430000.0051%-3746398.26
发有限公取得3/1发项目的司控制权
（2）购买成本项目天津滨堡房地产开发有限公司购买成本
—现金18430000.00
—非现金资产的公允价值
—发行或承担的债务的公允价值
—发行的权益性证券的公允价值
—或有对价的公允价值
—购买日之前持有的股权于购买日的公允价值15471338.30
—其他
购买成本合计33901338.30
减：取得的可辨认净资产公允价值份额31574159.80
购买成本大于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额2327178.50
(3)购买日被购买方资产、负债的账面价值天津滨堡房地产开发有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值
资产：991287259.90984197469.07
货币资金325460275.69325460275.69
应收款项251738.11251738.11
存货657136560.14650046769.31
固定资产295711.94295711.94
无形资产117127.66117127.66
递延所得税资产1321769.791321769.79
负债：959713100.1959713100.1
借款198957127.00198957127.00
应付款项760755973.10760755973.10
净资产31574159.8024484368.97
减：少数股东权益
取得的净资产31574159.8024484368.97
第89页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失购买日之前购买日之前原购买日之前与原持有股权购买日之前原持有购买日之前原持持有股权按照原持有股权相被购买方名在购买日的股权在购买日的账有股权在购买日公允价值重新关的其他综合称公允价值的面价值的公允价值计量产生的利收益转入投资确定方法和得或损失收益的金额主要假设天津滨堡房
地产开发有2878469.3515471338.3012592868.95限公司
4、反向购买
本期无反向收购情况。
5、处置子公司
本期无处置子公司情况。
6、其他原因的合并范围变动
本期无其他原因的的合并范围变动
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要注册业务持股比例(%)表决权子公司名称取得方式
经营地地性质直接间接比例(%)天津津滨雅都置业发展有房地产开
天津天津100.00100.00投资设立
限公司发、销售房地产开天津津滨创辉发展有限公
天津天津发、商品100.00100.00投资设立司房销售等天津津滨联合物业服务有
天津天津物业管理33.3366.67100.00投资设立限公司天津津滨时代置业投资有房地产开
天津天津100.00100.00投资设立
限公司发、销售天津津滨科技工业园投资房屋买
天津天津100.00100.00投资设立
有限公司卖、租赁房地产开
天津滨泰置业有限公司天津天津100.00100.00投资设立
发、销售天津金建益利投资有限公
天津天津土地整理85.7185.71投资设立司
天津建金成贸易有限公司天津天津贸易100.00100.00投资设立房地产投天津津滨富通投资有限公
天津天津资、咨询100.00100.00投资设立司服务
第90页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
主要注册业务持股比例(%)表决权子公司名称取得方式
经营地地性质直接间接比例(%)福建津汇房地产开发有限房地产开
泉州泉州60.0060.00投资设立
公司发、销售泉州市津联物业管理有限
公司（津汇之全资子公泉州泉州物业管理60.0060.00投资设立司）天津滨和房地产开发有限房地产开
天津天津100.00100.00投资设立公司发经营天津泰鸿房地产开发有限房地产开
天津天津100.00100.00投资设立公司发经营徐州津合房地产开发有限房地产开
徐州徐州100.00100.00投资设立公司发经营
天津滨堡房地产开发有限房地产开投资、受
天津天津100.00100.00
公司发、销售让
（2）重要的非全资子公司少数股东少数股东本期向少数的表决权本期归属于少期末少数股子公司名称的持股比股东宣告分比例数股东的损益东权益余额例（%）派的股利
（%）
天津金建益利投资有限公司14.2914.29-170810.448424852.43福建津汇房地产开发有限公司
40.0040.00-1104768.6248812288.26（含全资子公司津联物业）
（3）重要非全资子公司的主要财务信息期末余额子公司名称非流非流动资流动资产资产合计流动负债动负负债合计产债天津金建益利
1131153769.381698582.461132852351.841073875077.981073875077.98
投资有限公司福建津汇房地产开发有限公
司（含全资子1228549815.0670985.211228620800.271106590079.631106590079.63公司津联物
业）
（续）期初余额子公司名称非流非流动资流动资产资产合计流动负债动负负债合计产债天津金建益利
1133621530.961310860.261134932391.221074759803.061074759803.06
投资有限公司福建津汇房地产开发有限公
司（含全资子1150636251.13104588.601150740839.731025948197.521025948197.52公司津联物
业）
第91页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注本年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量天津金建益利投资
-1195314.30-1195314.30-177761.58有限公司福建津汇房地产开发有限公司（含全-2761921.57-2761921.57-5467555.13资子公司津联物
业）
（续）上年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量天津金建益利投资有
-1304102.53-1304102.5371637.47限公司福建津汇房地产开发有限公司（含全资子4768267.14-7568079.51-7568079.5181755600.29公司津联物业）
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
无
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要合营企业和联营企业的基础信息
合营企业或联营企业主要业务持股比例(%)注册地会计处理方法名称经营地性质直接间接天津津和股权投资基金管理有限公司（以投融资管理及相关咨北京天津40.00权益法下简称“津和公询服务司”）天津津滨建泰企业管理有限公司（以下简房地产信息咨询、房天津天津33.34权益法称“津滨建泰公地产企业管理服务司”）房地产开发经营。一天津中海海鑫地产有
般项目：住房租赁；
限公司（以下简称天津天津32.00权益法物业管理；非居住房“天津中海”）地产租赁。
（2）重要的合营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目滨堡公司滨堡公司
流动资产978260090.34
非流动资产1750136.49
资产合计980010226.83
流动负债821829672.02
非流动负债132638083.00
负债合计954467755.02
少数股东权益12515811.19
第92页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目滨堡公司滨堡公司
归属于母公司所有者的股东权益13026660.62
按持股比例计算的净资产份额12515811.19调整事项
—内部交易未实现利润-2152220.71-6966650.74
对合营企业权益投资的账面价值5549160.45营业收入
净利润-1058102.84-4045426.87
其中：终止经营的净利润其他综合收益
综合收益总额-1058102.84-4045426.87本期收到的来自合营企业的股利
（3）重要的联营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目天津中海津和公司津滨建泰公司津和公司津滨建泰公司
流动资产4533350866.373912093.49175590.384372964.851171155.71
非流动资产98775.764942.2863035784.6020353.8063036270.60
资产合计4533449642.133917035.7763211374.984393318.6564207426.31
流动负债2661922034.6313610963.188815.4114016975.188820.46
非流动负债53620169.52
负债合计2715542204.1513610963.188815.4114016975.188820.46
少数股东权益1199818909.07-3877570.9621071733.36-3849462.6121403815.19归属于母公司所
618088528.91-5816356.4542130826.21-5774193.9242794790.66
有者的股东权益按持股比例计算
581730380.15-3877570.9621071733.36-3849462.6121403815.19
的净资产份额内部交易未实现
-6430707.30利润对联营企业权益
596641150.5421071733.3621403815.19
投资的账面价值营业收入
净利润-15606649.77-70270.88-996046.28-1542629.68-1039497.40
其中：终止经营的净利润其他综合收益
综合收益总额-15606649.77-70270.88-996046.28-1542629.68-1039497.40本期收到的来自联营企业的股利
第93页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（4）重要的合营企业、联营企业的汇总财务信息
项目期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额
联营企业：
投资账面价值合计617712883.9021403815.19下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润-5326209.76-346568.43
—其他综合收益
—综合收益总额-5326209.76-346568.43
合营企业：
投资账面价值合计5549160.45下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润-518470.39-1982259.16
—其他综合收益
—综合收益总额-518470.39-1982259.16
（5）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息无
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损期初累积未确本年未确认的损失（或本年末累积未确认联营企业名称认的损失本年分享的净利润）的损失
天津津和股权投资基金管理有限公司3849462.6128108.353877570.96
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（一）风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险
第94页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、信用风险
2022年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另
一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失。
为降低信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行及财务公司，故流动资金的信用风险较低。
（1）应收票据
本公司的应收票据主要系应收银行承兑汇票，公司对银行承兑票据严格管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
（2）应收账款
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
不断增强风险意识，强化应收账款的风险管理。加强客户信用政策管理的内部控制，客户信用政策的调整均需通过必要的审核批准程序。
做好详细的业务记录和会计核算工作。将客户的回款记录作为日后评价其信用等级的重要参考资料，对客户资料实行动态管理，了解客户的最新信用情况以制定相应的信用政策。
由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，信用风险集中按照客户进行管理，因此本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
（3）其他应收款
本公司的其他应收款主要系备用金、保证金、押金及应收返还款代垫款等，公司对此等款项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
第95页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
2、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
（1）利率风险利率风险是指公司的财务状况和现金流量受市场利率变动而发生波动的风险。本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款有关。
2022年度本公司无以浮动利率计息的借款，因此不存在利率方面的风险。
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产和负债，无汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司无高风险投资，无重大的其他市场风险。
3、流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。本公司资金充足，不存在资金短缺风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款，均预计在1年内到期偿付。
（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作
的到期期限分析如下：
本公司无未到期的非流动负债。
（二）金融资产转移
第96页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注无
（三）金融资产与金融负债的抵销无
十、公允价值的披露以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值年末公允价值
项目第一层次公第二层次公第三层次公允价值合计允价值计量允价值计量计量
一、持续的公允价值计量
其他权益工具投资35562484.9835562484.98
十一、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本母公司对本注册注册资本母公司名称企业类型业务性质企业的持股企业的表决地（万元）
比例(%)权比例(%)基础设施开发建设；地产开发；各类商业、物资的
天津泰达建批发、零售；房屋租赁；
有限责任
设集团有限天津房地产信息咨询服务；商207900.0020.9220.92公司公司品房销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、3、在合营安排或联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称其他关联方与本企业关系天津泰达格调物业管理有限公司与本公司同属天津泰达建设集团有限公司控制下的公司
5、关联方交易情况
（1）关联担保情况
*本公司作为担保方：
第97页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注期末担保担保担保担保是否已被担保方担保金额余额起始日到期日经履行完毕天津津滨联合物业服务有限
5000000.002021/9/292022/9/20是
公司
*本公司作为被担保方：
期末担保担保担保担保是否已担保方担保金额余额起始日到期日经履行完毕
天津泰达建设集团有限公司95000000.002021/4/242022/3/22是
天津泰达建设集团有限公司95000000.0095000000.002022/3/302023/3/29否
*本期本公司计提关联方担保费情况如下关联方本期金额上期金额
天津泰达建设集团有限公司875420.09929178.08
天津泰达建设集团担保费按照担保金额0.5%-1%（按照担保时间不同确定）计算。
（2）关联方资金拆借
其中：本期拆借期末余关联方拆借金额起始日到期日说明拆借金额额
资金拆出：
天津中海海借款利率按固定年
鑫地产有限573349854.00573349854.00237349854.002022.04.072025.04.06利率6%计息，拆借公司余额不包含利息
资金拆入：
借款利率按中国人民银行每月公布的天津泰达建人民币贷款市场报
设集团有限190000000.00190000000.00160000000.002022.04.062023.10.05
价利率一年期(LPR)公司计息，拆借余额不包含利息
（3）关键管理人员报酬项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬1912298.002060202.00
（4）其他关联交易关联方关联交易内容本期发生额上期发生额
天津泰达建设集团有限公司应付资金占用费5112958.33为本公司下属物业
天津泰达建设集团有限公司42000.0080000.00公司提供房屋租赁
天津泰达格调物业管理有限公司*物业管理服务费5588959.035590114.72
天津滨堡房地产开发有限公司应收资金占用费2240066.457251003.83
天津中海海鑫地产有限公司应收资金占用费12702988.85
天津中海海鑫地产有限公司服务费962264.14
第98页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
注*：十一、6（2）注*
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目项目名称期末余额期初余额
其他应收款：
天津泰达建设集团有限公司15000.00
天津泰达格调物业管理有限公司*2783385.142288822.60
天津滨堡房地产开发有限公司751563670.08
天津中海海鑫地产有限公司238284995.40
注：*为应由天津泰达格调物业管理有限公司代收的代业主垫付水电费、采暖费。
（2）应付项目项目名称期末余额期初余额
应付账款：
天津泰达格调物业管理有限公司*8955640.635865965.59其他应付款
天津泰达建设集团有限公司*165338611.96
注*：2022年天津泰达格调物业管理有限公司向本公司下属项目公司提供物业管理服
务共计5588959.03元（含税金额5924296.69元），本公司本期支付了2834621.65元。
*应付天津泰达建设集团有限公司款项已于2023年2月28日还清。
7、关联方承诺
无
十二、资产抵押情况
截至2022年12月31日，本公司的资产抵押及质押情况如下：
取得贷款、银行所属资产报表
抵押、质押物账面价值票据的金额列示项目
津滨科技园汉沽区黄山北路18号增2#-11#、
128237814.4895000000.00存货
13#、18#号房地产
合计128237814.4895000000.00
十三、股份支付无
十四、承诺及或有事项
第99页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
1、重大承诺事项
截至2022年12月31日，公司无需披露的重大承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼
截至2022年12月31日，公司无需披露的重大未决诉讼。
（2）尚未结清的商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币8.31亿元。截至2022年12月31日，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
（3）截至2022年12月31日，公司无需披露其他或有事项。
3、担保事项
本公司为关联方担保事项详见本附注十一、5（1）关联方担保情况。
十五、资产负债表日后事项
1、公司于2023年3月29日召开第七届董事会2023年第一次通讯会议，会议通过以下
决议：
根据2023年3月29日召开第七届董事会2023年第一次通讯会议决议，本年度公司不进行利润分配。
2、其他重要的资产负债表日后非调整事项
公司无其他重要的资产负债表日后非调整事项。
十六、其他重要事项
1、控股股东持有公司股份质押情况
截至2022年12月31日，泰达建设集团持有本公司股份338312340股，占本公司总股本的20.92％，不存在股份质押情况。
2、报告分部
公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分行业及分地区
第100页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
情况详见本附注六、31营业收入和营业成本。
3、其他重要事项（1）2010年3月11日，本公司第四届董事会2010年第二次通讯会议，审议通过了《关于津滨时代卫南洼项目地界调整议案》，同意公司与天津市土地整理中心签订的关于置换津滨时代卫南洼项目部分宗地的各项协议。梅江卫南洼项目宗地为本公司2006年非公开发行股票时取得，土地面积为57.38万平米，建筑面积为65.87万平米，容积率约为1.15，土地性质为综合商业金融用地。为了提升天津城市发展水平，完善天津城市功能，特别是为迎接夏季达沃斯论坛的召开，天津市政府决定建设梅江会展中心，根据政府规划，该项目需要占用我公司津滨时代卫南洼项目部分宗地。占用土地面积为129811.7平方米。为维护上市公司利益，经与政府相关部门商谈，政府同意根据项目占地面积不变，建设面积不变的原则下，在梅江区域控制红线范围内调整津滨时代卫南洼项目的部分宗地地界，并已原则同意调整该项目的部分规划指标。本公司下属子公司天津津滨时代置业投资有限公司于
2010年1月与天津市土地整理中心草签了《土地置换补充协议书》。津滨时代公司置出地块
位于友谊路与外环线交口北侧，东至规划莹波路，南至规划江湾路，西至现状空地，北至现状空地。津滨时代公司本年已取得新核发的津滨时代卫南洼项目土地证(共10张)，新核发地证与原有地证占地总面积不变，建设总面积不变。原有土地规划性质全部为商业金融业用地，调整后土地规划为：H1-5 地块(共 5 块)调整为居住型公寓用地，其面积约占总面积的 60%；P1-4(共 4 块)调整为公共设施用地(商务金融)其面积约占总面积的 39%；P5 地块为
市政基础设施用地其面积约占总面积的1%，本公司已根据新的规划条件，制定新的项目开发方案，并正在推进上述项目的建设进程。
因政府征用天津津滨时代置业投资有限公司梅江项目的 P2、P3、P4 共 3 宗地块共计占
地面积10.98万平米用于梅江会展中心二期建设，经市政府决定，本次土地回收补偿按照等价置换，出让对出让的置换原则进行，采用调整梅江项目剩余地块的建筑规模附加地块置换的方式对天津津滨时代置业投资有限公司进行补偿。
调整梅江项目剩余地块的建筑规模，为梅江项目调增了37800平方米建筑面积的城镇住宅用地面积，调增了27600平方米建筑面积的商务金融用地面积。
2012年4月18日，天津津滨时代置业投资有限公司与天津市国土资源和房屋管理局签
订了“津西友（招）2004-059号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-5”；
2012年10月17日，天津天潇投资发展有限公司（以下简称“天潇公司”）与天津市国土资源和房屋管理局签订了“津西友（招）2004-059号地块《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-6”。
签订上述土地出让合同后，津滨时代取得的梅江 H6为居住型公寓，占地面积 3.28万平
第101页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注米，地上建筑面积 5.46万平米。土地范围：东至 H5地块，南至现状施工场地，西至规划梅江西路，北至 H5地块。
2016年9月27日，津滨时代与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有土地使用权出让合同》补充合同二-9，经双方协商约定：上述地块中的 H1、H2、H3、H4 地块竣工
时间延至2020年2月28日。津滨时代必须按其制定的开竣工计划完成项目建设，若不能按期完成，应按本补充合同约定承担违约责任。截至 2019 年 12月 31日 H4地块已竣工，截至
2020 年 12 月 31 日 H3 地块已竣工。其他延期相关事宜依据津政办发〔2020〕1 号文件自动顺延。
（2）2012年10月12日和22日，本公司之子公司金建益利与天潇公司签订《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议》及《河东区造纸五厂地块土地整理及补偿协议补充协议》，总计金额87020万元。金建益利于2012年10月已经收到天潇公司预付的土地整理款项87020万元。截至财务报告日，造纸五厂地块土地整理成本审核尚未完成。
（3）津滨发展之债务人天津冶金集团轧三钢铁有限公司（以下简称“轧三钢铁”）于
2018年8月24日进入重整程序。根据要求，公司于2018年10月9日向“冶金集团管理人”完成了债权申报工作。2019年1月30日，渤海系企业重整案第二次债权人会议在最高人民法院全国企业破产重整案件信息网以网络会议形式召开，会议审议通过了《重整计划》。根据《重整计划》，渤钢系企业采用“出售式重整”模式，重整后，渤钢系企业将一分为二，分别重组为“钢铁资产平台（新渤钢）”和“非钢资产平台（老渤钢）”。具体清偿办法如下：
a、每一家普通债权中 500000.00 元以下（含 500000.00 元）债权部分由钢铁资产平台（新渤钢）在重整计划获得法院裁定批准之日起6个月内以现金方式一次性全额清偿。
b、普通债权超过 500000.00元以上的债权部分将按照 52%：48%的比例分别在钢铁资产
平台通过债转股予以清偿、在非钢资产平台通过信托收益权份额予以清偿。
根据《重整计划》的安排，公司所涉及债权具体受偿情况如下：
a、现金受偿金额 500000.00元
b、根据非钢资产平台承接的资产评估值为 716.63 亿元，对应承接的债务为 1216.63 亿元，由此测算出预计清偿率为58.90%，公司在非钢资产平台的债权为29512000.04元，按照58.90%的清偿率预计可收回金额为17383415.33元。
c、根据钢铁资产平台债转股约 3.11:1 的比例，公司在钢铁平台的债权折合约为
10280171.50股，每股公允价值按1元计算，股权公允价值10280171.50元。
第102页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
以上三部分合计预期可收回金额为28163586.83元；
账面损失金额=61983333.41-28163586.83=33819746.58元。
公司除2019年度收到现金受偿部分500000.00元外，收到钢铁平台转来现金924355.20元。另收到渤钢集团转来现金32050589元，公司于2021年8月14日收到建信信托有限责任公司盖章确认的信托受益权转让登记申请表，确认公司享有《非钢资产平台债权作为对价)信托受益权份额29512000.04份。依据近几年收到非钢铁资产平台转来现金的金额及频次，结合公司的融资成本，对该部分债权补提坏账准备15898302.63元，截至2022年12月
31日，公司对钢铁平台的应收款计提坏账准备21691161.87元，对非钢资产平台债权计提
坏账准备28026887.34元，两部分共计提坏账准备49718049.21元。
（4）公司之控股股东天津泰达建设集团有限公司已实施混合所有制改革。以增资扩股
和股权转让相结合的方式引入2家战略投资者，将泰达建设集团整体改制为国有资本参股的混合所有制企业。混改工作完成后，泰达控股占比30%，津联海胜持股40%，中科泰富持股30%（2家战略投资者不为一致行动人）。
在交易各方签订《合资合作协议》等交易协议，且该事项已获得天津市国资委就此次混合所有制改革涉及的泰达建设所持上市公司津滨发展股份间接转让事宜的批复后，泰达建设集团已就增资扩股和股权转让事宜完成了工商变更登记手续，并于2020年10月16日领取了变更后的《营业执照》。由于股权转让款及增资款采取分期付款，泰达建设集团将按照天津市国资委批复要求，在股权转让款及增资款全部缴付完毕后，依照规定到证券登记结算公司等部门办理有关手续。
2022年3月23日，为加强国资系统资源整合，推进国企高质高效运营，泰达控股决定
将持有的泰达建设集团30%股权划转至泰达控股所属全资子公司天津国宇商业有限公司。
同时，泰达控股按照部署，依照国有资产监督管理相关法律法规，拟通过非公开协议转让方式将泰达控股持有的国宇商业100%股权转让给天津国兴资本运营有限公司。泰达控股与国兴资本系天津市市属国有资本投资、运营公司。
上述股权变更已于本报告期内完成。
4、租赁
（1）本公司作为承租人
*使用权资产、租赁负债情况参见本附注六、12、28。
第103页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
*计入本年损益情况计入本年损益项目列报项目本期发生额
租赁负债的利息财务费用72488.65
短期租赁费用（适用简化处理）管理费用514437.64
注：上表中“短期租赁费用”不包含租赁期在1个月以内的租赁相关费用。
*与租赁相关的现金流量流出情况项目现金流量项目本期金额
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金筹资活动现金流出5300000.00对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于经营活动现金流出701455.97简化处理）
合计——6001455.97
（2）本公司作为出租人
*与融资租赁有关的信息：无
*与经营租赁有关的信息
A、计入本年损益的情况计入本年损益项目列报项目金额
租赁收入营业收入5977694.23
合计——5977694.23
B、租赁收款额的收款情况期间将收到的未折现租赁收款额
资产负债表日后第1年4915370.20
资产负债表日后第2年4740481.40
资产负债表日后第3年3451294.00
资产负债表日后第4年1510542.50
资产负债表日后第5年3600.00剩余年度
合计14621288.10
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）按账龄披露
第104页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注账龄期末余额
1年以内6000.36
1至2年
2至3年
3至4年
4至5年51762827.46
5年以上16547940.83
小计68316768.65
减：坏账准备56866019.98
合计11450748.67
（2）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备计提比例账面价值
金额比例(%)金额
(%)
按单项计提坏账准备的应收账款62832837.1691.9751388058.8581.7911444778.31
按组合计提坏账准备的应收账款5483931.498.035477961.1399.895970.36
其中：信用风险组合5483931.498.035477961.1399.895970.36合并范围内关联方组合
合计68316768.65100.0056866019.98——11450748.67
（续）期初余额类别账面余额坏账准备比例计提比例账面价值金额金额
(%)(%)
按单项计提坏账准备的应收账款63153343.0592.0135489756.2256.2027663586.83
按组合计提坏账准备的应收账款5483931.137.995477961.1399.895970.00
其中：信用风险组合5483931.137.995477961.1399.895970.00合并范围内关联方组合
合计68637274.18100.0040967717.35——27669556.83
*年末单项计提坏账准备的应收账款期末余额单位名称
应收账款坏账准备计提比例（%）计提理由
天津冶金集团轧三钢铁有限公司31971333.3721691161.8767.85企业重整受偿率低
建信信托有限责任公司29191494.1528026887.3496.01企业重整受偿率低
天津市津苑纺织有限公司1670009.641670009.64100.00长期无法收回
合计62832837.1651388058.85
*组合中，按信用风险组合计提坏账准备的应收账款
第105页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注期末余额账龄
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内6000.3630.000.50
1至2年
2至3年
3年以上5477931.135477931.13100.00
合计5483931.495477961.13
（续）期初余额账龄
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内6000.0030.000.50
1至2年
2至3年
3年以上5477931.135477931.13100.00
合计5483931.135477961.13
（3）坏账准备的情况本期增加本期减少类别期初余额合并收回或核其他期末余额计提范围转回销减少变动按单项计提坏账准备
35489756.2215898302.6351388058.85
的应收账款按组合计提坏账准备
5477961.135477961.13
的应收账款
合计40967717.3515898302.6356866019.98
其中：本年坏账准备收回或转回金额重要的：无
（5）按欠款方归集的前五名的应收账款情况：
占应收账款期末与本公司单位名称期末余额余额的比例坏账准备关系
（%）
天津冶金集团轧三钢铁有限公司非关联方31971333.3746.8021691161.87
建信信托有限责任公司非关联方29191494.1542.7328026887.34
天津市津苑纺织有限公司非关联方1670009.642.441670009.64
天津绿禾植物制剂有限公司非关联方997956.561.46997956.56
开发区泛美联生物有限公司非关联方764834.001.12764834.00
合计64595627.7294.5553150849.41
（6）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（7）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
第106页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
2、其他应收款
科目期末余额期初余额应收利息应收股利
其他应收款858362232.23793331763.98
合计858362232.23793331763.98
（1）按账龄披露账龄期末余额
1年以内858362232.23
1至2年
2至3年
3至4年
4至5年
5年以上5039735.81
小计863401968.04
减：坏账准备5039735.81
合计858362232.23
（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
押金、保证金
其他往来862867451.02797836982.77
代垫费用534517.02534517.02
小计863401968.04798371499.79
减：坏账准备5039735.815039735.81
合计858362232.23793331763.98
（3）坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期信用未来12个月预合计信用损失（未发损失（已发生信用减期信用损失生信用减值）值）
2022年1月1日余
5039735.815039735.81
额
2022年1月1日余
额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
第107页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期信用未来12个月预合计信用损失（未发损失（已发生信用减期信用损失生信用减值）值）
——转回第一阶段本年计提本年转回本年转销本年核销其他变动
2022年12月31日
5039735.815039735.81
余额
（4）坏账准备的情况本年变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动按组合计提坏账准备的
5039735.815039735.81
其他应收款
合计5039735.815039735.81
（5）本年无实际核销的其他应收款
（6）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年末坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄余额合计数的比例余额
（%）天津滨堡房地产开
往来款578990000.001年以内67.06发有限公司天津中海海鑫地产
往来款238284995.401年以内27.60有限公司天津津滨科技工业
往来款41087236.831年以内4.76园投资有限公司天津开发区老年公
往来款3344541.515年以上0.393344541.51寓筹备组
客户1往来款778358.745年以上0.09778358.74
合计——862485132.4899.904122900.25
（7）本期无涉及政府补助的应收款项。
（8）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（9）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
第108页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
3、长期股权投资
长期股权投资分类披露：
期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资2179895979.35193198055.871986697923.482158587510.00193198055.871965389454.13
对联营、合营企业投资617712883.90617712883.9026952975.6426952975.64
合计2797608863.25193198055.872604410807.382185540485.64193198055.871992342429.77
（1）对子公司投资期初余额（账面价本期增减变动期末余额（账面价被投资单位减值准备期末余额值）追加投资减少投资计提减值准备其他值）
天津津滨雅都置业发展有限公司97867770.2897867770.2813612229.72
天津津滨创辉发展有限公司356078866.65356078866.6583921133.35
天津津滨联合物业服务有限公司2000000.002000000.00
天津津滨时代置业投资有限公司862220200.00862220200.00
天津津滨科技工业园投资有限公司104335307.20104335307.2095664692.80
天津滨泰置业有限公司117935000.00117935000.00
天津建金成贸易有限公司50000000.0050000000.00
天津津滨富通投资有限公司100000000.00100000000.00
天津金建益利投资有限公司60000000.0060000000.00
福建津汇房地产开发有限公司214952310.00214952310.00
天津滨堡房地产开发有限公司18430000.002878469.3521308469.35
合计1965389454.1318430000.002878469.351986697923.48193198055.87
第109页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
（2）对联营、合营企业投资期末余额期初余额被投资单位减值账面减值账面账面余额账面价值准备余额准备价值
一、联营企业天津津滨建泰企业管理有
21071733.3621071733.3621403815.1921403815.19
限公司天津中海海鑫地产有限公
596641150.54596641150.54
司
二、合营企业天津滨堡房地产开发有限
5549160.455549160.45公司（注）
合计617712883.90617712883.9026952975.6426952975.64
（续）本期增减变动其他宣告发被投资单位其他追加减少权益法下确认的综合放现金计提减权益其他投资投资投资损益收益股利或值准备变动调整利润
一、联营企业天津津滨建泰企
-332081.83业管理有限公司天津中海海鑫地
608065985.77-11424835.23
产有限公司
二、合营企业天津滨堡房地产
开发有限公司-2670691.10-2878469.35
（注）
合计608065985.77-14427608.16-2878469.35
注：详见本附注“八、3”。
4、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本：
本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务45348369.8244498529.67152743160.42151927670.16
其他业务1415094.33-295238.10
合计46763464.1544498529.67153038398.52151927670.16
（2）公司2022年度前五名客户营业收入情况
客户名称营业收入占公司全部营业收入的比例(%)
客户144350283.0194.84
客户21415094.333.03
第110页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注
客户名称营业收入占公司全部营业收入的比例(%)
客户3295238.090.63
客户4212395.430.45
客户5114285.720.24
合计46387296.5899.19
5、投资收益
项目本期发生额上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益-14427608.16-9295478.33处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产持有期间取得的投资收益2187476.814588899.52
债权投资持有期间取得的利息收入250142.33
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入2408405.22481681.04
合计-9831726.13-3974755.44
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目金额说明
非流动性资产处置损益11833.16
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费14943055.30
本公司取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
12592868.95
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益与本公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
第111页天津津滨发展股份有限公司2022年度财务报表附注项目金额说明
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1720335.38处置股权产生的投资收益其他符合非经常性损益定义的损益项目
购买理财产品产生的投资收益2187476.81
小计28014898.84
所得税影响额-17051.67
少数股东权益影响额（税后）-289548.17
合计28321498.68
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产每股收益报告期利润
收益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润12.880.16270.1627扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
11.500.14520.1452
东的净利润