獐子岛:獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值评估说明

第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用者
本次评估的委托人、产权持有人均为獐子岛集团股份有限公司。
(一)产权持有人概况
1.企业名称：獐子岛集团股份有限公司
2.公司类型：股份有限公司
3.住所：辽宁省长海县獐子岛镇沙包村
4.法定代表人：李卫国
5.注册资本：人民币柒亿壹仟壹佰壹拾壹万元整
6.成立日期：1992年09月21日
7.经营范围：许可项目：水产苗种生产，水产养殖，渔业捕捞，
食品经营，食品互联网销售(销售预包装食品)，食品经营(销售散装食品)，水产苗种进出口，货物进出口，道路货物运输(不含危险货物)，城市配送运输服务(不含危险货物)，水路普通货物运输(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)
一般项目：从事国际集装箱船、普通货船运输，水产品收购，非居住房地产租赁，机械设备租赁，运输设备租赁服务，特种设备出租，船舶设计，船舶制造，船舶改装，船舶销售，船舶修理，技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广(除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)
8.统一社会信用代码：91210200241261121A
9.登记机关：大连市市场监督管理局。
(二)委托人及产权持有人关系委托人及产权持有人为同一单位。
(三)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为獐子岛集
团股份有限公司上级单位和部门，国家法律、法规有规定的从规定。
1二、评估目的
根据2023年3月10日《獐子岛“海洋牧场项目”会议决议》，獐子岛集团股份有限公司决定开展海洋牧场项目，拟出售涉及的相关资产。
本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售资产行为涉
及的相关资产在2022年12月31日的市场价值进行评估，为獐子岛集团股份有限公司实施上述行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值。
评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产所涉及的相关资产，资产类型具体包括：房屋建(构)筑物、机器设备、土地使用权、海域使用权(不包括海底存货)，账面价值合计290.43万元。
评估对象和评估范围已由委托人及产权持有人进行确认，经济行为文件涉及的评估对象和评估范围与本次评估对象和评估范围一致。
(二)委估资产基本情况
1.房屋建筑物
本次委估房屋建筑物30项，账面原值17053349.77元，账面净值2168701.08元。委估房屋建筑物包括一级泵房、办公室、养殖车间、培育间、育苗车间、蓄水池、砂滤池、办公楼、种鲍间、配电房等，房屋坐落于长海县獐子岛镇西獐村。房屋结构分别为砖混、砖木及钢混，设计用途为工业，总建筑面积为17767.44平方米，
1984年-2022年陆续建成，处于正常在用状态。
2.构筑物
本次委估构筑物28项，账面原值2484179.42元，账面净值
211159.04元，主要为厂区道路、海堤、厕所、海底管道工程以及台筏等。于1995年至2020年之间建成。大部分构筑物处于正常在用状态。
3.机器设备
2本次委估机器设备57项，104台(套/个/把/张)，账面原值
12292469.19元，账面净值426573.03元。主要包括供水设备、取暖设备、发电机组、预热器、水泵、罗茨风机、板式换热器、刷板
机、保险柜、文件柜，办公桌椅等。机器设备分布于獐子岛集团股份有限公司鲍鱼厂厂区内。设备购置时间在1994年至2022年之间，截至评估基准日大部分设备处于在用状态，维护保养一般。
4.土地使用权
本次委估土地使用权3宗，原始入账价值163495.19元，账面价值97825.72元。土地登记状况如下：
序土地土地土地使用权
土地权证编号土地使用权人土地位置土地面积(㎡)号性质用途到期日
辽(2021)长海不动獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐社
1出让工业2052/11/14
产权第10001444号份有限公司区大扁滩屯21335.00
辽(2019)长海不动獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐社
2出让工业2052/11/14
产权第10001260号份有限公司区大扁滩屯
长国用(2014)字第獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐村
3出让仓储2052/11/14613.00
021040429号份有限公司大扁滩屯
(1)土地权利状况
在评估基准日，辽(2021)长海不动产权第10001444号、辽(2019)长海不动产权第10001260号土地存在抵押权，长国用(2014)字第
021040429号土地，不存在抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
(2)相邻关系权利：评估对象不存在地役权、通行权等他项权利，相邻关系权利明晰且无争议。
(3)土地利用现状
至评估基准日，宗地上主要建筑物为养殖车间、室外育苗室、育苗车间、培育间等，总建筑面积为17767.44平方米。
5.海域使用权
本次委估海域使用权共5宗，己取得不动产权证书，证载权利人为獐子岛集团股份有限公司，5宗海域使用权均设定抵押。具体情况见下表：
3序号海域权证编号海域坐落位置取得日期终止日期面积(公顷)抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1獐子岛镇獐子岛西部海域2015/9/102026/6/22257.1333中国民生银行
10930634号
辽(2020)长海县不动产权第
2獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900546号
辽(2020)长海县不动产权第
3獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900556号
辽(2020)长海县不动产权第
4獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900573号
辽(2020)长海县不动产权第
5獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900574号
合计1456.4733
本次委估海域使用权共5宗，均己取得不动产权证书，证载权利人为獐子岛集团股份有限公司。其中：辽(2022)长海不动产权第
10930634号海域坐落于獐子岛镇獐子岛西部海域，面积257.1333公顷，水深约为5-25米，海底为部分礁石部分泥沙，海域内出产鲍鱼、海螺、海参等水产品；其余4宗海域坐落于獐子岛镇獐子岛北部海域，面积1199.34公顷，水深35-45米，海底为泥沙，海域出产少量海参及其他海产品。
海域使用权具体位置详见《不动产权证书》后附的宗海位置图和宗海界址图。
四、评估基准日
(一)本项目资产评估基准日定为2022年12月31日。
(二)评估基准日是獐子岛集团股份有限公司根据本次经济行为及评估目的确定的。
(三)计价标准为基准日有效的价格标准。
评估中的一切计价标准均为评估基准日有效的价格标准，发表估价意见的资产均为基准日实际存在的资产。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
(一)抵押担保、未决事项、法律纠纷及或有资产负债等不确定因素事项与评估对象的关系
41.房屋建筑物
⑴截至评估基准日2022年12月31日，委估资产中有6项房屋建筑物尚未办理《不动产权证书》，总面积为1600.68平方米。具体情况如下表所示：
序建成账面价值建筑物名称建筑面积号年月原值净值
1四级泵房1999/12/2062.7849724.001491.72
2换热器房1996/11/2027.308958.00268.74
3罗茨鼓风机房1999/12/2027.603571.00107.13
4充氧房1999/12/2045.008100.00243.00
5南车间循环水处理系统2009/12/31358.001768250.37653368.29
6种鲍间2022/9/291080.00989488.81977491.24
合计1600.682828092.181632970.12
上述房屋实际产权人为獐子岛集团股份有限公司，委托人及产权持有人承诺上述房产为其所有，不存在权属纠纷，若出现法律纠纷以及影响评估结论事项与评估机构无关。
对于房屋建筑物面积，系在企业申报的基础上，评估人员进行抽查核实，委托人进行复核确认，以资产申报表面积为准。如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
⑵截至评估基准日2022年12月31日，委估资产中2项房屋设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。房屋登记情况如下：
序建成账面价值权证编号建筑物名称建筑面积号年月原值净值
1辽2021长海不动产权第室外育苗室1996/6/20559177.0016775.31
4128.28
210001444号培育间1995/11/202323499.7669704.99
辽2019长海不动产权第
3育苗车间2001/7/205890.005936965.88178108.98
10001260号
合计10018.288819642.64264589.28
2.土地使用权
截至评估基准日2022年12月31日，辽(2021)长海不动产权第10001444号、辽(2019)长海不动产权第10001260号土地设定抵押，
抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。土地登记状况
5如下：
土地土地使用土地面积(平序号土地权证编号土地用途土地使用权人土地位置
性质权到期日方米)
辽(2021)长海不动产獐子岛集团股长海县獐子岛镇西
1出让工业2052/11/14
权第10001444号份有限公司獐社区大扁滩屯21335.00
辽(2019)长海不动产獐子岛集团股长海县獐子岛镇西
2出让工业2052/11/14
权第10001260号份有限公司獐社区大扁滩屯
3.海域使用权
截至评估基准日2022年12月31日，委估的5宗海域使用权均已设定抵押。具体情况见下表：
序号海域权证编号海域坐落位置取得日期终止日期面积(公顷)抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1獐子岛镇獐子岛西部海域2015/9/102026/6/22257.1333中国民生银行
10930634号
辽(2020)长海县不动产权第
2獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900546号
辽(2020)长海县不动产权第
3獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900556号
辽(2020)长海县不动产权第
4獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900573号
辽(2020)长海县不动产权第
5獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900574号
合计1456.4733
(二)评估过程中，评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物进行
了现场勘察工作，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，但未进行任何结构和材质测试。对纳入评估范围的设备类资产进行勘察时，因检测手段限制等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和向有关使用人员的询问情况等方法来判断设备状况。
六、关于资产清查情况的说明
(一)在确定评估基准日后，獐子岛集团股份有限公司组织了委估资产的清查。
(二)清查盘点基准日为2022年12月31日，实际盘点时间即现
场工作时间，为2023年3月30日至2023年4月8日。
(三)实施方案
6此项清查工作由委托人对委估资产进行清查，并由具体负责此
项资产的人员核对并填写委估资产清单。此项清查工作本着实事求是的原则，力求做到准确、真实、完整。
(四)清查方法
在评估人员进入现场清查前，委托人首先进行自查，对委估资产与申报明细一一核对，做到不重不漏。
制定资产清查实施计划，按资产类型和特点，于现场工作时间
2023年3月30日至2023年4月8日，委托人与评估人员共同进行
资产的核查工作。清查工作结束后，对清查核实明细项目双方人员进行了沟通。
实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目企业财务人员与评估人员进行了沟通。
(五)资产清查情况结果
1.通过实地清查核实，委托人和评估师对申报的表、实进行了核实，从而确定进行评估的资产范围，做到不重不漏，评估范围以企业申报的为准；
2.房屋建筑物
本次委估房屋建筑物30项，账面原值17053349.77元，账面净值2168701.08元。委估房屋建筑物包括一级泵房、办公室、养殖车间、培育间、育苗车间、蓄水池、砂滤池、办公楼、种鲍间、配电房等，房屋坐落于长海县獐子岛镇西獐村。房屋结构分别为砖混、砖木及钢混，设计用途为工业，总建筑面积17767.44平方米，1984年-2022年陆续建成，处于正常在用状态。
3.构筑物
本次委估构筑物28项，账面原值2484179.42元，账面净值
211159.04元，主要为厂区道路、海堤、厕所、海底管道工程以及台筏等。于1995年至2020年之间建成。大部分构筑物处于正常在用状态。
4.机器设备
本次委估机器设备57项，104台(套/个/把/张)，账面原值
712292469.19元，账面净值426573.03元。主要包括供水设备、取暖设备、发电机组、预热器、水泵、罗茨风机、板式换热器、刷板
机、保险柜、文件柜，办公桌椅等。机器设备主要分布于獐子岛集团股份有限公司鲍鱼厂厂区内。设备购置时间在1994年至2022年之间，截至评估基准日大部分设备处于在用状态，维护保养一般。
5.土地使用权
本次委估土地使用权3宗，原始入账价值163495.19元，账面价值97825.72元。土地登记状况如下：
序土地土地土地使用权
土地权证编号土地使用权人土地位置土地面积(㎡)号性质用途到期日
辽(2021)长海不动獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐社
1出让工业2052/11/14
产权第10001444号份有限公司区大扁滩屯21335.00
辽(2019)长海不动獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐社
2出让工业2052/11/14
产权第10001260号份有限公司区大扁滩屯
长国用(2014)字第獐子岛集团股长海县獐子岛镇西獐村
3出让仓储2052/11/14613.00
021040429号份有限公司大扁滩屯
⑴土地权利状况
截至评估基准日，辽(2021)长海不动产权第10001444号、辽
(2019)长海不动产权第10001260号土地存在抵押权；长国用(2014)
字第021040429号土地，不存在抵押权、担保权、租赁权等他项权利。
⑵相邻关系权利
评估对象不存在地役权、通行权等他项权利，相邻关系权利明晰且无争议。
⑶土地利用现状
截至评估基准日，宗地上主要建筑物为养殖车间、室外育苗室、育苗车间、培育间等，总建筑面积为17767.44平方米。
6.海域使用权
本次委估海域使用权共5宗，己取得不动产权证书，证载权利人为獐子岛集团股份有限公司，5宗海域使用权均设定抵押。具体情况见下表：
8序号海域权证编号海域坐落位置取得日期终止日期面积(公顷)抵押权人
辽(2022)长海不动产权第
1獐子岛镇獐子岛西部海域2015/9/102026/6/22257.1333中国民生银行
10930634号
辽(2020)长海县不动产权第
2獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900546号
辽(2020)长海县不动产权第
3獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900556号
辽(2020)长海县不动产权第
4獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22320中国建设银行
10900573号
辽(2020)长海县不动产权第
5獐子岛镇獐子岛北部海域2015/7/272025/6/22279.67中国建设银行
10900574号
合计1456.4733
本次委估海域使用权共5宗，均己取得不动产权证书，证载权利人为獐子岛集团股份有限公司。其中：辽(2022)长海不动产权第
10930634号海域坐落于獐子岛镇獐子岛西部海域，面积257.1333公顷，水深5-25米，海底为部分礁石部分泥沙，海域内出产鲍鱼、海螺、海参等水产品；其余4宗海域坐落于獐子岛镇獐子岛北部海域，面积1199.34公顷，水深35-45米，海底为部分泥沙，海域出产少量海参及其他海产品。
海域使用权具体位置详见《不动产权证》后附的宗海位置图和宗海界址图。
七、资料清单
(一)委估资产清查明细表；
(二)委托人及产权持有人营业执照复印件；
(三)土地使用权证复印件；
(四)房屋所有权证；
(五)不动产权证书复印件；
(六)机器设备的购置发票；
(七)其他说明资料。
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