渝三峡A:拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的
成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值
资产评估报告
重康评报字(2024)第23号
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
二〇二四年二月
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执报告编码:5,050,020,001,202,400,028
合同编号:报告类型:重康评协字(2024)第23号法定评估业务资产评估报告
报告文号:重康评报字(2024)第23号
报告名称:重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值
评估结论:150,616,567.07元
评估报告日:2024年02月01日
评估机构名称:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
签名人员:张勇(资产评估师)会员编号:50220055阳青秀(资产评估师)会员编号:50180009
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为
协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期:2024年02月01日
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目录
二、资产评估报告摘要………3
三、资产评估报告正文…8
1、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况……8
四、资产评估明细表
五、资产评估说明
六、附件
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,
评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖
章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象和相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假
设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经
验,本次评估报告中评估基准日的各项资产、负债账面值摘引立信会计师事务所(特殊普
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通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。除此之外,本次评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作成果。
十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,评估结论仅在评估报告载
明的有效期内使用,因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在的评估机构无关。
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重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的
成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值
资产评估报告
摘要
重康评报字(2024)第23号
重庆三峡油漆股份有限公司:
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、法规
和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评
估程序,对重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益在2023年12月31日的市场价值进行了评估。
评估目的:重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权,本次评估为委托人提供该经济行为所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益的市场价值参考。
评估对象和范围:评估对象为成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值。评估范围为成都渝三峡油漆有限公司申报的全部资产及负债。
价值类型:市场价值。
评估基准日:2023年12月31日。
在本次资产评估中,我们严格遵守法律、行政法规和政策规定,遵循独立、客观、公
正的工作原则,同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原则等操作性原则,并用以上原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、方法、参数和价格依据。
评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作,对委托评估的资产及负债实施了实
地勘查、市场调查和询证等必要的评估程序,在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。
评估方法:资产基础法。
评估结论:截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡油漆有限公司经审计的资产总额5,561.70万元、负债总额35.40万元、净资产5,526.30万元。
经本次评估,截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡油漆有限公司完成土
地变性且自主开发前提下股东全部权益的评估值为15,061.66万元(人民币大写壹亿伍仟零陆拾壹万陆仟陆佰元整)。
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重要提示:
1、本报告评估结果经财产主管部门备案后,使用有效期自评估基准日起一年,即使用有效期自2023年12月31日至2024年12月30日。
2、本报告书仅在特定的报告使用人实施评估目的所对应的经济行为时产生法律效力,报告使用人应正确使用本报告。
本报告使用人为委托人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。
3、土地变更性质且自主开发前提的有关重要事项
(1)相关文件内容
2015年7月2日,成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅转发市国土
局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函[2015]118号),
该处置意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地,因城市
规划调整需要改变土地用途的,经市工业主管部门确认,市、区(市)县规划部门批准,
市、区(市)县国土部门办理土地用途变更手续,按双评估价差缴纳土地出让收入后,由
土地权利人实施自主改造。上述范围的工业用地,由各区(市)县政府清理登记造册并报
市工业主管部门备案,备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行,有效期5年”。
2015年11月18日,成都渝三峡油漆有限公司向龙泉驿区人民政府提交《关于成都
渝三峡油漆有限公司西河土地自主开发的请示》,《请示》中说明“重庆三峡油漆股份有
限公司(乙方)于2003年7月24日与成都市龙泉驿区人民政府(甲方)签订西河土地出
让合同,其中合同第八条约定:甲方在收到乙方土地款达80%后,代为乙方办理该宗土地的
国有土地使用权证,并在4个内月办妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为
69446万元乙方认真履行合同事项于2003年10月28日前累计付款,560.90万元,付
款已经超过80%。甲方应于2004年2月28日前将该宗土地权证交付乙方,但甲方一直到
2007年要求签订补充土地出让合同,该合同的补充合同第一条同意乙方在2004年12月
30日前完成该项目施工建设,并申请竣工验收后,同年底才将该宗土地使用权证交乙方。”
故重庆三峡油漆股份有限公司实际取得用地时间应为2004年2月,因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。
2015年12月30日,成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神,
对申请变更土地的成都渝三峡油漆有限公司等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进
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行核实,并将申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日,成都
市经济和信息化委员会在《关于的复函》中明确,同意对成都渝三峡油漆有限公司等71家企业取得的土地予以变更用地性质进行备案。
2016年5月9日,成都市龙泉驿区科技和经济信息化局发布了《关于组织相关企业
办理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变
性相关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区
外取得工业用地因城市规划调整需要改变土地用途项目表(西河镇)》中明确成都渝三峡
油漆有限公司位于西河镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地,红线范围共76亩,其中23.22亩为商业服务业设施用地,其它为道路与交通设施用地。
2023年11月2日,成都渝三峡油漆有限公司向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提
交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然
资源局对该申请进行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡油漆有
限公司川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅
用地兼容商业服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
成都渝三峡油漆有限公司已于2021年7月停止生产经营,相关经营业务已由新公司
四川渝三峡新材料有限公司替代,参照以上文件的相关精神,本次评估以土地性质变更为
二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发为前提,对成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益价值进行评估。
(2)自主开发相关假设条件
成都渝三峡油漆有限公司从成立之初其主营业务就是生产、销售油漆类制品,不具备
房地产开发业务的资质,本次评估假设成都渝三峡油漆有限公司能够取得房地产开发业务的资质证书,相关税收政策参照房地产开发企业进行测算。
(3)改变土地性质后地价定义
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根据成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950号》,
宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商业建筑面积占计容
建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37
平方米。故改变土地性质后宗地地价定义为:评估基准日2023年12月31日,设定委估
土地使用权用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,商业比例按5%确定,即商住比
为5%:95%,剩余年限为住宅70年、商业40年,宗地面积36208.37平方米,设定容积
率为2.5,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、
通气),红线内“场地平整”,无他项权利限制的出让国有建设用地土地使用权价格。
(4)地上原建筑物的使用状况
在成都渝三峡油漆有限公司土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设
施用地且自主开发前提条件下,土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原
用途继续使用,根据房屋拆除可回收价值情况,对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定
回收残值；对于非钢结构建(构)筑物,基本无回收价值,本次将其评估为零。本次未考虑原地上建(构)筑物的拆除费用。
(5)土地环境治理费用
对于搬迁产生的环境治理费用,成都渝三峡油漆有限公司聘请中冶成都勘察研究总院
有限公司进行土壤检测及整治费用估算,中冶成都勘察研究总院有限公司于2023年10
月31日根据已有的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算,其估算土壤整治总费用为
27120万元另修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元,本次评估按此预估
成都渝三峡油漆有限公司土地变性需发生的环境整治费用,该费用可能与期后实际发生额存在差异,提请报告使用人关注。
(6)评估方法
在成都渝三峡油漆有限公司土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地
且自主开发前提条件下,采用资产基础法对股权价值进行评估,其中:土地使用权按预计
开发完成后房地产正常交易价格,扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为估值,其计算公式如下:
土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本
一后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-税金及附加一土地增值税一企业所得税-适当比例税后利润
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4、在本评估报告有效期内,若纳入评估范围的资产数量及作价标准发生变化,委托
人在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时,委托人应根据原评估方
法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时,委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
5、本报告书正文中的“评估假设”、“特别事项说明”、“报告的使用限制等”对
可能影响本评估报告结论的重要事项作出了披露,本报告的委托人及其他报告使用人应充分关注。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
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法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要
的评估程序,对重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益在2023年12月31日的市场价值进行了评估。
遵守相关法律、行政法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价
值进行分析和估算并出具资产评估报告,是资产评估机构及其评估专业人员的责任；依法
提供资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性,恰当使用资产评估报告是委托人和其他相关当事人的责任。
我们已完成了相关评估工作,现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况
(一)委托人
本次资产评估项目的委托人为重庆三峡油漆股份有限公司,其基本情况如下:
(1)统一社会信用代码:9150000020313093X8
(2)公司名称:重庆三峡油漆股份有限公司(以下简称“三峡油漆”)
(3)注册地址:重庆市江津区德感工业园区
(4)注册资本:43,359.222万元
(5)法定代表人:张伟林
(6)公司类型:股份有限公司(上市公司)
(7)成立日期:1992年6月22日
(8)营业期限:1992年6月22日至永久
(9)经营范围:许可项目:建设工程施工；制造、销售(仅本企业制造)油漆。(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文
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件或许可证件为准)一般项目:制造、销售涂料及合成树脂(不含危险化学品)、金属包
装制品,销售金属材料(不含稀贵金属)、五金、交电、百货、化工产品及建筑装饰材料
(不含危险化学品),橡胶制品、化工原料(不含危险化学品),货物及技术进出口,化
工产品检验、检测服务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
(二)被评估单位
本次资产评估项目的被评估单位为成都渝三峡油漆有限公司。
1、基本情况
(1)统一社会信用代码:915101122021965239
(2)公司名称:成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)
(3)注册地址:四川省成都市龙泉驿区西河工业园区螺丝路82号
(4)注册资本:5,918.1893万元(人民币)
(5)法定代表人:李朝富
(6)公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
(7)成立日期:1980年3月22日
(8)营业期限:1980年3月22日至长期
(9)经营范围:生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可证有效期内经营)；销售
化工原料(不含危险化学品)；新产品开发及研究服务；房屋租赁(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可展开经营活动)。
(10)历史沿革及股权结构
成都渝三峡(原名:重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂)系原成都造漆总厂被重
庆三峡油漆股份有限公司兼并后改组成立。兼并方式为三峡油漆承担成都造漆总厂的全部
债务,接收其全部资产和安置其全部职工,兼并移交工作已于1997年2月26日完成。三
峡油漆接收了原成都造漆总厂的全部资产、负债和所有者权益,并以接收的所有者权益中
的实收资本745.09万元作为对三峡油漆成都油漆厂的投资。上述出资业经重庆会计师事务所出具重会所验字(97)第034号验资报告验证。
根据三峡油漆2011年5月9日的第六届第九次董事会决议,将三峡油漆成都油漆厂
2010年12月31日经审计后的净资产总额1,200.94万元全部投入到改制后的成都渝三峡,
并全部转作改制后的成都渝三峡的注册资本,同时以货币出资增加注册资本1,500.00万
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元；变更后的注册资本为2,700.94万元。上述出资业经天健正信会计师事务所有限公司重庆分所出具天健正信验(2011)综字第030023号验资报告验证。
根据三峡油漆2018年12月6日的第八届第二十二次董事会决议,同意三峡油漆将所
持位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东81.9亩工业出让地及附属房产评
估作价3,217.25万元向全资子公司成都渝三峡进行增资。增资后,成都渝三峡实收资本
金增加至5,918.19万元。截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡股权结构如下:
金额单位:人民币万元出资人名称重庆三峡油漆股份有限公司实收资本5,918.19股权比例100%
(11)公司的主要产权
成都渝三峡主要产权包括位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的工业房产、
位于成华区双成五路66号的住宅一套及土地使用权,具体情况如下:
①房屋建筑物序号12权证编号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号建筑物名称办公楼生活楼结构框架框架建成年月2006年2006年建筑面积(㎡)2,251.741,208.04
3川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号成品颜料库钢结构2006年2,887.79
45678川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2017)成都市不动产权第0022214号色漆车间热炼车间泵房、溶剂库泵房、门卫及公厕成华区双成五路66号2栋5单元1层101号钢结构框架混合混合剪力墙2006年2006年2006年2006年2017年1,576.021,006.2288.7954.8174.22
合计9,447.60
②土地使用权  土地权证编号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号         宗地名称成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地         土地位置龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东         取得日期2007年         用地性质出让         土地用途工业用地         准用年限2057/6/19         开发程度六通一平         面积(m2)54,617.96         
(12)对外投资情况
无。
(13)组织架构图
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成都渝三峡已于2021年7月21日停止生产经营,截至评估基准日,成都渝三峡公司无在职员工,仅聘请5名劳务人员管理厂区。
2、资质证书
成都渝三峡获得由成都市安全生产监督管理局颁发的《安全生产许可证》(证号:(川
蓉)WH 安许证字[2020]0377号),许可范围:含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品[闭杯闪点≤60℃],有效日期至2021年7月22日,截至评估基准日,证书已过期。
3、近年资产、财务、经营状况及主要会计政策
(1)近年资产负债、经营状况
金额单位:人民币万元项目资产总额2020/12/316,864.842021/12/315,576.652022/12/315,534.902023/12/315,561.70
负债总额167.6459.6512.6935.40
所有者权益6,697.205,517.005,522.215,526.30
营业收入4,721.723,192.75228.36154.08
营业成本3,312.592,601.48198.710.00
净利润413.58-606.835.214.08
以上2020-2022年度的各项数据摘引年报审计报告,2023年度的数据摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第 ZD10001号审计报告。
(2)主要会计政策
①执行的会计制度:企业会计准则及其有关规定。
②税收政策
公司的主要税种、税率如下:税种增值税计税依据按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额,扣除当期允许抵扣的进项税额后,差额部分为应交增值税税率13%、9%
消费税房产税城市维护建设税教育费附加应纳税销售额(量)从价计征的,按房产原值一次减除30%余值的1.2%计缴,从租计征的,按租金收入的12%计缴应交流转税额应交流转税额4%1.2%、12%7%3%
地方教育附加应交流转税额2%
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司12税种计税依据税率
企业所得税应纳税所得额25%
③固定资产折旧政策
成都渝三峡固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产
类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:资产类别预计使用寿命(年)年折旧率(%)预计净残值率(%)
房屋建筑物8-35283-12.381.00
生产专用设备6-20495-16.501.00
电子及运输设备6-10990-16.501.00
④资产减值损失的确认
成都渝三峡考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据
的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
Ⅰ、按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具项目其他应收款一一合并范围内关联方组合其他应收款——财务资助组合确定组合的依据合并范围内关联方[注]款项性质计量预期信用损失的方法参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
其他应收款—一押金及保证金组合其他应收款——其他组合
[注]合并范围内关联方系成都渝三峡母公司三峡油漆合并范围内关联方单位
Ⅱ、按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
A、具体组合及计量预期信用损失的方法  项目         确定组合的依据         计量预期信用损失的方法         
应收银行承兑汇票票据类型参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
应收商业承兑汇票—一账龄组合
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司13项目应收商业承兑汇票一一合并范围内关联方组合应收账款一一账龄组合确定组合的依据合并范围内关联方信用风险特征计量预期信用损失的方法参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表,计算预期信用损失。
应收账款一一合并范围内关联方组合合并范围内关联方参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
B、应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表  账龄         应收账款预期信用损失率(%)         
1年以内(含,下同)3.00
1-2年10.00
2-3年20.00
3-4年50.00
4-5年80.00
5年以上100.00
⑤采用公允价值计量的资产:无。
⑥特殊的会计政策:无。
(三)委托人和被评估单位之间的关系
本次资产评估项目的被评估单位成都渝三峡系委托人三峡油漆全资子公司。
(四)报告使用人
本评估报告仅供委托人和本次评估合同约定的报告使用人在本次评估目的前提下使
用,除本次评估合同约定的评估报告使用人外,其他任何人或单位使用本评估报告无效；
资产评估师和资产评估机构对报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
本报告使用人为委托人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
三峡油漆拟转让股权,本次评估为委托人提供该经济行为所涉及的成都渝三峡股东全
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司14部权益的市场价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为成都渝三峡股东全部权益在评估基准日的市场价值。
本次评估范围为成都渝三峡申报的资产及负债。根据成都渝三峡提供的经审计后的财
务报表,截至2023年12月31日,成都渝三峡资产总额为5,561.70万元,负债总额35.40万元,净资产为5,526.30万元,具体情况如下:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元序号科目名称账面价值
1一、流动资产合计2,666.95
2货币资金2,358.08
3应收账款119.76
4应收账款融资188.32
5其他应收款0.79
6二、非流动资产合计2,894.75
7固定资产1,194.20
8无形资产1,700.56
9三、资产总计5,561.70
10四、流动负债合计35.40
11应交税费7.17
12其他应付款28.23
13六、负债总计35.40
14七、净资产(所有者权益)5,526.30
评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致,与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
(一)主要的资产和负债情况如下:
1、货币资金
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值2,358.08万元,均为银行存款。
2、应收账款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值119.76万元,主要为成都渝三峡应收的货款等。
3、应收帐款融资
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截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收帐款融资账面值188.32万元,均为成都渝三峡应收的银行承兑汇票。
4、房屋建筑物
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的房屋建筑物共计11项,账面原值
1,64136万元账面净值1,19420万元其中房屋8项账面原值1,331.03万元,账
面净值1,060.08万元,建筑面积9447.6平方米,主要系厂区办公楼、车间等；构筑物3
项,账面原值310.33万元,账面净值134.11万元,主要为消防水池、厂区道路及地下管网工程等,其中泵房、溶剂库及消防水池基准日前已拆除。
5、无形资产
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权账面值
1,700.56万元,系位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的出让工业用地,面积
54,617.96平方米,2023年11月2日,成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提
交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然
资源局对该申请进行了回复《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)
龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服
务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
6、应交税费
截至评估基准日,成都渝三峡纳入评估范围的应交税费账面值7.17万元,主要是成都渝三峡应缴纳的增值税及附加税等。
7、其他应付款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入评估范围的其他应付款账面值28.23万元,主要是成都渝三峡应付咨询费等款项。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、企业申报的账面记录的无形资产情况
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截至评估基准日,成都渝三峡申报的账面记录的无形资产-土地使用权为位于龙泉驿
区西河镇成洛路的工业用地,账面净值1,700.56万元,该宗地符合变性条件,成都市龙
泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)
龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服
务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款,成都渝三峡拟对土地变性进行自主开发,原不动产权证信息如下:
金额单位:人民币万元  土地权证编号川(2018)龙泉驿区不动产权第 0088874号         宗地名称成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地         土地位置龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东         取得日期2007年         用地性质出让         土地用途工业用地         准用年限2057/6/19         开发程度六通一平         面积(m2)54,617.96         
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
2、企业申报的账面未记录的无形资产情况
无。
(三)企业申报的表外资产的类型、数量
无。
(四)引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第 ZD10001 号审计报告。该报告主要内容如下:
1、审计机构名称:立信会计师事务所(特殊普通合伙)
2、审计报告编号:信会师报字[2024]第 ZD10001 号
3、审计报告出具日期:2024年1月12日
4、审计报告结论:经审计后,被评估单位于评估基准日资产总额5,561.70万元,负债总额35.40万元,净资产5,526.30万元。
5、审计报告披露的主要事项:无。
四、价值类型
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
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资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使用状况。本次
资产评估是在持续经营假设前提下,通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条
件等因素,评估成都渝三峡股东全部权益价值。本次资产评估对市场条件和评估对象的使
用等无特别限制和要求,评估目的系为三峡油漆转让股权,提供成都渝三峡股东全部权益
的市场价值参考,符合市场价值的定义,故本次评估选择评估报告价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日为2023年12月31日。
评估基准日由委托人确定,主要考虑尽可能与评估目的实现日接近,以便评估结果有效服务于评估目的,尽量减少评估基准日后事项对评估结果的影响。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据,及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:
(一)经济行为依据
三峡油漆《2023年总经理专题行政办公会会议决定》和《2023年度第24次党委会会议纪要》。
(二)法律及法规依据
1、《中华人民共和国企业国有资产法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；3、《国有资产评估管理办法》(2020年国务院令第732号)；
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(2002年国务院令第378号)；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委2005年第12号)；
6、《企业国有资产交易监督管理办法》(2016年国资委财政部第32号令)；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
8、《关于贯彻《企业国有资产交易监督管理办法》有关问题的通知》(渝国资[2018]9号)；
9、《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年财政部第14号令发布)；
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10、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64号)；
11、《关于加强企业国有资产评估管理有关事项的通知》(渝国资〔2018〕373号)；
12、《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003年国资委财政部第3号令)；
13、《关于企业国有产权转让有关问题的通知》(国资发产权[2004]268号)；
14、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306号)；
15、《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号)；
16、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号)；
17、其它相关的法律法规文件。
(三)准则依据
1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3、《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
4、《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
5、《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
6、《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；
7、《资产评估执业准则一企业价值》(中评协[2018]38号)；
8、《资产评估执业准则一不动产》(中评协[2017]38号)；
9、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
10、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)；
11、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
12、《资产评估执业准则—一资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
13、《资产评估执业准则—-利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号)；
14、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
15、《专家指引第8号——资产评估中的核查验证》；
16、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范。
(四)权属依据
1、被评估单位提供的营业执照、章程；
2、被评估单位提供的房地产权证；
3、被评估单位提供的有关资产、负债财务资料及审计报告；
4、被评估单位提供的其他产权证明文件和资料。
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(五)取价依据
取价依据通常包括企业提供的财务会计、经营方面的资料,国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件,以及评估机构收集的有关询价资料,参数资料等。
1、有关房屋的取价依据
(1)成都渝三峡在评估基准日申报的资产明细表和产权证；
(2)国家建设部、地方人民政府有关部门颁布的其他法规和政策文件；
(3)评估机构收集的与本次资产评估有关的其他资产询价资料。
2、有关土地使用权的取价依据
(1)成都经开区规划和自然资源局《关于公布实施龙泉驿区土地定级与基准地价更新成果的通知》；
(2)成都市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》；
(3)成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950 号》；
(4)评估机构收集的与本次土地评估有关的其他询价及调查资料。
3、其他综合性取价依据
(1)中国人民银行公布的存贷款利率；
(2)相关税收法规及税率。
(六)其他依据
1、被评估单位提供的评估基准日资产评估申报明细表；
2、被评估单位提供的有关资产、负债财务资料；
3、被评估单位经审计的财务报表、审计报告。
七、评估方法
(一)资产评估的基本方法
资产评估的方法主要有市场法、收益法和成本法。资产评估师执行资产评估业务,应
当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
1、市场法
市场法也称比较法、市场比较法,是指通过将评估对象与可比参照物进行比较,以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。市场法应用的前提条件:
(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场,以及活跃的交易；
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(2)有关交易的必要信息可以获得。
2、收益法
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现,来确定其价值的评估方法。收益法应用的前提条件:
(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
(2)预期收益所对应的风险能够度量；
(3)收益期限能够确定或者合理预期。
3、成本法
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路,将重建或者重置成本作为确定评估
对象价值的基础,扣除相关贬值,以此确定评估对象价值的评估方法的总称。成本法包括
多种具体方法。例如,复原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法(也称资产基础法)等。成本法应用的前提条件:
(1)评估对象能正常使用或者在用；
(2)评估对象能够通过重置途径获得；
(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
(二)评估方法的选用
本次委托评估的是成都渝三峡股东全部权益,成都渝三峡已于2021年7月停止生产
经营,相关经营业务已转移至新公司四川渝三峡新材料有限公司,基准日已无经营收益,
评估人员无法收集到类似企业的股权交易案例或可比上市公司,且其未来收益无法合理预
测,相关风险无法合理量化,因此不宜采用市场法和收益法进行评估。由于委估资产的明
细清册较易取得,单项资产的价值均可通过市场调查等方式获取,故适宜采用资产基础法进行评估。
根据本次评估目的,被评估企业自身的特点,分析评估方法的适用性后,本次对成都渝三峡的股东全部权益采用资产基础法进行评估。
资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下:
股东全部权益评估价值=Σ各项资产评估值-Σ各项负债评估值
在评估过程中,评估人员根据各项资产及负债的具体情况,分别采用不同的评估方法,具体如下:
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1、房屋建筑物
在成都渝三峡土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主
开发前提条件下,土地性质变更后其地上建(构)筑物无法以原用途继续使用,根据房屋
拆除可回收价值情况,对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于非钢结构
建(构)筑物,基本无回收价值,本次将其评估为零；对位于成华区双成五路66号的住宅,按照市场法进行评估。
本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上,进一步选取
与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作
为参照物,再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况,进行交易情况修正、市场状况调整及房地产状况调整得出委估房地产的公开市场价值,其公式为:
委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中:
房地产状况调整系数=区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
2、土地使用权
在成都渝三峡土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前提条件下,对其土地使用权采用假设开发法进行评估。
即土地使用权按预计开发完成后房地产正常交易价格,扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为估值,其计算公式如下:
土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本
一后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-税金及附加一土地增值税一企业所得税-适当比例税后利润。
3、其他资产及债权债务
评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性,在清查核实的基础上,确定评估值。其中:
对于应收款项,评估人员选择主要债权向对方单位函证、采用替代测试等程序核实债
权的真实性及完整性。其次对其进行个别分析,通过多种方式了解债务人的偿债能力,估
计其可回收性。在以上核实了解的基础上,确定存在风险损失的可能性,最终确定评估值。
对于各类负债,评估人员首先了解企业对债务管理的相关内控制度及其执行情况,判
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断是否可能存在债务的重大错报或漏报。对于应付账款及预收账款等非金融债务,主要通
过查验其会计记录,并选择主要债务向债权单位函证、采用替代测试等程序核实债务的真实性及完整性。
(三)评估结论确定的方法
评估人员根据确定的评估方法,实施必要的评估程序后形成初步评估结论,在综合分
析初步评估结论的合理性及其所用数据的质量和数量的基础上,确定评估结果作为评估报告的评估结论。
八、评估程序实施过程和情况
资产评估机构和评估专业人员执行评估业务,评估程序实施过程包括明确评估业务基
本事项:订立业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成结论；编制出具评估报告。具体如下:
(一)明确评估业务基本事项
由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确评估业务基本事项,包括:委托人、被评
估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人,评估目的,评估对象和评估范围,价值
类型,评估基准日,资产评估报告使用范围,资产评估报告提交期限及方式,评估服务费
及支付方式,委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
(二)订立业务委托合同
根据评估业务具体情况,本公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,
在满足专业能力、独立性和业务风险控制要求的条件下,承接资产评估业务,与委托人依
法订立资产评估委托合同,约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
(三)编制资产评估计划
本公司承接该资产评估业务后,组建评估团队,编制资产评估计划。资产评估计划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。
(四)现场调查
根据评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,资产评估专业
人员对评估对象采用询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式进行现场调查,获取评估业务需要的资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。
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(五)收集整理评估资料
资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行评估资料收集,包括委托人或者其他
相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料,从政府部门、各类专业机构以及市场
等渠道获取的其他资料。要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料采取签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认。
评估人员对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理,形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
(六)评定估算
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场
法、收益法或成本法三种资产评估基本方法的适用性,选择评估方法。根据采用的评估方
法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成测算结果。评估人员对形成的测
算结果进行汇总,组织有关人员对测算结果进行综合分析,形成合理评估结论,编制初步资产评估报告。
(七)内部审核、征求意见及提交评估报告
根据本公司内部质量控制制度,评估人员在完成初步资产评估报告后提交公司进行内部审核。
评估人员在内部审核完成后,与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估
报告有关内容进行沟通,对沟通情况进行独立分析,在不影响对评估结论进行独立判断的前提下,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立:
(一)一般假设
1、本报告评估结论所依据、由成都渝三峡所提供的信息资料为可信的和准确的。
2、成都渝三峡持续经营,合法拥有、使用、处置资产并享有其收益的权利不受侵犯；除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
(二)评估环境假设
1、评估对象所在地区的法律、法规、政策环境相对于评估基准日无重大变动；
2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、经济环境相对于评估基准日无重大变动；
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3、与评估对象有关的银行信贷利率、汇率、物价水平相对于评估基准日无重大变动；
4、国家现行的税赋基准及税率,税收优惠政策以及其他政策性收费等不发生重大变化。
(三)公开交易条件假设
有自愿交易意向的买卖双方,对委估资产及市场、以及影响委估资产价值的相关因素
均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下,自主、独立地决定其交易行为。
1、评估对象按照公平的原则实行公开招标、拍卖、挂牌交易,有意向的购买方理性地报价,平等、独立地参与竞价。
2、与本次评估目的对应的交易相关的权利人、评估委托人、其他利害关系人及其关联人,均不享有对评估对象的优先权,也不干涉评估对象的交易价格。
(四)其他假设
1、假设成都渝三峡完成“川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号”宗地变性,
且能取得房地产开发资质并按照成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950 号》中的规划指标自主开发。
2、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当未来经济
环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
截至评估基准日,成都渝三峡经注册会计师审计后的资产总额为5,561.70万元,负
债总额为35.40万元,净资产总额为5,526.30万元。经综合分析后在成都渝三峡完成土
地变性且自主开发前提条件下股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的评估价值如下:
资产账面值5,561.70万元,评估值15,097.06万元,评估增值9,535.36万元,增值率171.45%；
负债账面值35.40万元,评估值35.40万元,无评估增减值；
净资产账面值5,526.30万元,评估值15,061.66万元,评估增值9,535.36万元,增值率172.55%,评估结果汇总如下表:
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评估结果汇总如下表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2023年12月31日
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%
  A         B         C=B-A         D=C/A×100%         
1流动资产2,666.952,666.950.000.00
2非流动资产2,894.7512,430.119,535.36329.40
3固定资产1,194.20419.94-774.26-64.84
456无形资产资产总计流动负债1,700.565,561.7035.4012,010.1715,097.0635.4010,309.619,535.360.00606.25171.450.00
7负债合计35.4035.400.000.00
8净资产(所有者权益)5,526.3015,061.669,535.36172.55
评估结论详细情况见评估明细表。
本次评估净资产增值9,535.36万元,增值主要原因如下:
土地使用权账面净值1,700.56万元,评估值12,010.17万元,评估增值10,309.61
万元。土地增值原因主要是土地账面值仅反映其工业用地的取得成本,而本次评估以成都
渝三峡将其变更为二类住宅用地兼容商业服务设施用地且能取得房地产开发资质并按照
成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950号》中的规划
指标自主开发,故采用假设开发法,根据开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付
的费用、税金及适当开发利润等后确定房地产开发项目评估值,故形成较大的评估增值。
综上所述,经本次评估,截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡完成土地
变性且自主开发前提下股东全部权益的评估值为15,061.66万元(人民币大写壹亿伍仟零陆拾壹万陆仟陆佰元整)。
十一、特别事项说明
1、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的,所有参加评估工作的人员与委托
人及被评估单位无任何利害关系,评估人员严格按照有关制度和规范完成评估工作,在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。
2、本评估报告是在委托人及相关当事人提供基础文件数据资料的基础上做出的。提
供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事人的责
任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发
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3、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下,为本报告列明的评估目的
而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见,该评估结论未
考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性折扣对评估对象价值的影响；报告使用人应当理解,股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
4、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现
行市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出
的价格等对评估结论的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有
自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等
其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定。
5、在对评估范围内的资产进行评估时,我们未考虑该等资产用于评估目的可能承担的费用和税项,也未对除土地使用权以外的部分资产的评估增值额作任何纳税考虑。
6、土地变更性质且自主开发前提的有关重要事项
(1)相关文件内容
2015年7月2日,成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅转发市国土
局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函[2015]118号),
该处置意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地,因城市
规划调整需要改变土地用途的,经市工业主管部门确认,市、区(市)县规划部门批准,
市、区(市)县国土部门办理土地用途变更手续,按双评估价差缴纳土地出让收入后,由
土地权利人实施自主改造。上述范围的工业用地,由各区(市)县政府清理登记造册并报
市工业主管部门备案,备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行,有效期5年”。
2015年11月18日,成都渝三峡向龙泉驿区人民政府提交《关于成都渝三峡西河土
地自主开发的请示》,《请示》中说明“重庆三峡油漆股份有限公司(乙方)于2003年
7月24日与成都市龙泉驿区人民政府(甲方)签订西河土地出让合同,其中合同第八条约
定:甲方在收到乙方土地款达80%后,代为乙方办理该宗土地的国有土地使用权证,并在4
个内月办妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为694.46万元,乙方认真履行合
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同事项,于2003年10月28日前累计付款560.90万元,付款已经超过80%。甲方应于2004
年2月28日前将该宗土地权证交付乙方,但甲方一直到2007年要求签订补充土地出让合
同,该合同的补充合同第一条同意乙方在2004年12月30日前完成该项目施工建设,并申
请竣工验收后,同年底才将该宗土地使用权证交乙方。”故三峡油漆实际取得用地时间应为2004年2月,因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。
2015年12月30日,成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神,
对申请变更土地的成都渝三峡等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进行核实,并将
申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日,成都市经济和信息
化委员会在《关于的复函》中明确,同意对成都渝三峡等71家企业取得的土地予以变更用地性质进行备案。
2016年5月9日,成都市龙泉驿区科技和经济信息化局发布了《关于组织相关企业
办理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变
性相关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区
外取得工业用地因城市规划调整需要改变土地用途项目表(西河镇)》中明确成都渝三峡
位于西河镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地,红线范围共76亩,其中23.22亩为商业服务业设施用地,其它为道路与交通设施用地
2023年11月2日,成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土
地使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局对该申
请进行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)龙泉驿区
不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设施
用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
成都渝三峡已于2021年7月停止生产经营,相关经营业务已由新公司四川渝三峡新
材料有限公司替代,参照以上文件的相关精神,本次评估以土地性质变更为二类住宅用地
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兼容商业服务业设施用地且自主开发为前提,对成都渝三峡股东全部权益价值进行评估。
(2)自主开发相关假设条件
成都渝三峡从成立之初其主营业务就是生产、销售油漆类制品,不具备房地产开发业
务的资质,本次评估假设成都渝三峡能够取得房地产开发业务的资质证书,相关税收政策参照房地产开发企业进行测算。
(3)改变土地性质后地价定义
根据成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950号》,
宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商业建筑面积占计容
建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37
平方米。故改变土地性质后宗地地价定义为:评估基准日2023年12月31日,设定委估
土地使用权用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,商业比例按5%确定,即商住比
为5%:95%,剩余年限为住宅70年、商业40年,宗地面积36208.37平方米,设定容积
率为2.5,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、
通气),红线内“场地平整”,无他项权利限制的出让国有建设用地土地使用权价格。
(4)地上原建筑物的使用状况
在成都渝三峡土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主
开发前提条件下,土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原用途继续使用,
根据房屋拆除可回收价值情况,对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于
非钢结构建(构)筑物,基本无回收价值,本次将其评估为零。本次未考虑原地上建(构)筑物的拆除费用。
(5)土地环境治理费用
对于搬迁产生的环境治理费用,成都渝三峡聘请中冶成都勘察研究总院有限公司进行
土壤检测及整治费用估算,中冶成都勘察研究总院有限公司于2023年10月31日根据已
有的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算,其估算土壤整治总费用为271.20万元,另
修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元,本次评估按此预估成都渝三峡土地变
性需发生的环境整治费用,该费用可能与期后实际发生额存在差异,提请报告使用人关注。
(6)评估方法
在成都渝三峡土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前
提条件下,采用资产基础法对股权价值进行评估,其中:土地使用权按预计开发完成后房
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地产正常交易价格,扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为估值,其计算公式如下:
土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本
一后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-税金及附加一土地增值税-企业所得税-适当比例税后利润
7、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
8、在本评估报告有效期内,若纳入评估范围的资产数量及作价标准发生变化,委托
人在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时,委托人应根据原评估方
法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时,委托人应及时聘请评估机构重新确定评估值。
上述有关事项,可能会对评估值产生影响,评估人员特提请委托人及有关报告使用人注意,在使用本报告结论时,对可能存在的风险独立地作出判断。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。
3、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
4、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法
规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
5、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6、评估报告的使用有效期
本报告评估结果经财产主管部门备案后,使用有效期自评估基准日起一年,即使用有效期自2023年12月31日至2024年12月30日。
十三、评估报告日
本评估报告最终形成日期为2024年2月1日。
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此页无正文,为重康评报字(2024)第23号资产评估报告签字页
正式执业会员
资产评估师
重庆华康资产评估土地房地产估价资产评估师:
有限责任公司50,220,055
执业会员
中国*重庆资产评估师:
50,180,009
二〇二四年二月一日
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资产评估结果分类汇总表
评估基准日:2023年12月31日
表2
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币元序号213546科目名称一、流动资产合计货币资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款账面价值26,669,487.5223,580,778.891,197,630.65评估价值26,669,487.5223,580,778.891,197,630.65增减值0.000.000.00增值率%0.000.000.00
78应收账款融资预付款项1,883,222.791,883,222.790.000.00
91011其他应收款存货合同资产7,855.197,855.190.000.00
12持有待售资产
131415161718192021222324一年内到期的非流动资产其他流动资产、非流动资产合计债权投资其他债权投资长期应收款长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产固定资产在建工程28,947,514.5911,941,952.62124,301,121.684,199,400.0095,353,607.09-7,742,552.62329.40-64.83
25生产性生物资产
26272829油气资产使用权资产无形资产开发支出17,005,561.97120,101,721.68103,096,159.71606.25
30商誉31长期待摊费用32递延所得税资产33其他非流动资产34三、资产总计35四、流动负债合计55,617,002.11354,042.13150,970,609.20354,042.1395,353,607.090.00171.450.00
36短期借款
37383940交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款
41预收款项
42合同负债
43应付职工薪酬
4445464748应交税费其他应付款持有待售负债一年内到期的非流动负债其他流动负债71,729.73282,312.4071,729.73282,312.400.000.0010.000.00
4950五、非流动负债合计长期借款
51应付债券
525354555657租赁负债长期应付款预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债
5859六、负债总计七、净资产(所有者权益)354,042.1355,262,959.983540150,616.5553,6070.00172.55
评估机构:重庆华康资产计金土地房地产信价有限责任公司
流动资产评估汇总表
评估基准日:2023年12月31日
表3
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币元编号3-13-23-33-43-53-63-73-83-93-10科目名称货币资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收账款融资预付款项其他应收款存货合同资产账面价值23,580,778.891,197,630.651,883,222.797,855.19评估价值23,580,778.891,197,630.651,883,222.797,855.19增减值0.000.000.000.00增值率%0.000.000.000.00
3-113-123-13持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产
流动资产合计26,669,487.5226,669,487.520.000.00
评估人员:张勇
000
固定资产评估汇总表
评估基准日:2023年12月31日
表4-8
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币元编号4-8-14-8-24-8-3科目名称房屋建筑物类合计固定资产-房屋建筑物固定资产-构筑物及其他辅助设施固定资产-管道及沟槽账面价值原值净值16,413,594.2911,941,952.6213,310,324.8110,600,810.133,103,269.481,341,142.49评估价值原值净值4,199,400.004,199,400.004,199,400.004,199,400.000.000.00增值额原值净值-12,214,194.29-7,742,552.62-9,110,924.81-6,401,410.13-3,103,269.48-1,341,142.49增值率%原值净值-74.42-64.83-68.45-60.39-100.00-100.00)
4-8-44-8-54-8-6设备类合计固定资产-机器设备固定资产一车辆固定资产-电子设备
4-8-7固定资产一土地
4-11固定资产清理
固定资产合计减:固定资产减值准备固定资产合计16,413,594.2916,413,594.2911,941,952.6211,941,952.624,199,400.004,199,400.004,199,400.004,199,400.00-12,214,194.29-12,214,194.29-7,742,552.62-7,742,552.62-74.42-74.42-64.83-64.83
评估人员:张勇
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评估说明目录
第三章评估对象与评估范围说明………3
第四章资产核实情况总体说明…7Ad:38F,Chongqing.Eortume FinancialCenter NO.1Caifu A.V.YubeiDistrictChongqing P.C.401121Te1:023-63870921地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921
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第一章关于评估说明使用范围的声明
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对重庆三峡油漆股份有限公司拟转
让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值的资产评估工作已经完
成,资产评估报告书已送交委托人。按规定,资产评估机构还要报送《资产评估说明》,为此,本公司就《资产评估说明》的使用范围声明如下:
本《资产评估说明》仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和
部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
特此声明!
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第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
(此章节由委托人和产权持有人共同撰写)
(具体见附件)
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第三章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
评估对象为成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)股东全部权益的市场价值；评估范围为成都渝三峡申报的全部资产及负债。
根据成都渝三峡提供的经审计财务报表,截至2023年12月31日,成都渝三峡资产
总额为55,617,002.11元,负债总额为354,042.13元,净资产为55,262,959.98元。具体情况如下表:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币元科目名称账面价值
一、流动资产合计26,669,487.52
货币资金23,580,778.89
应收账款1,197,630.65
应收账款融资其他应收款二、非流动资产合计1,883,222.797,855.1928,947,514.59
固定资产11,941,952.62
无形资产17,005,561.97
三、资产总计55,617,002.11
四、流动负债合计354,042.13
应交税费71,729.73
其他应付款282,312.40
六、负债总计354,042.13
七、净资产(所有者权益)55,262,959.98
评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致,与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
二、主要资产和负债的分布情况及特点
成都渝三峡纳入本次评估范围主要的资产和负债情况如下:
1、货币资金
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值23,580,778.89元,均为银行存款,存放在以成都渝三峡名义开设的3个银行账户中。
2、应收账款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值1,197,630.65元,
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司成4主要为应收的货款。
3、应收账款融资
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款融资账面值1,883,222.79元,均为成都渝三峡应收的银行承兑汇票。
4、其他应收款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应收款账面值7,855.19元,主要为水电费等。
5、固定资产
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的固定资产账面原值16,413,594.29
元,账面净值11,941,952.62元；其中房屋8项,建筑面积9447.6平方米、主要系厂区办
公楼、车间等；构筑物3项,主要为消防水池、厂区道路及地下管网工程等,其中泵房、溶剂库及消防水池基准日前已拆除。
6、无形资产-土地使用权
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权账面值
17,005,561.97元,系位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的出让工业用地,面
积54617.96平方米,2023年11月2日,成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源
局提交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和
自然资源局对该申请进行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川
(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容
商业服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
7、应交税费
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应交税费账面值71,729.73元,主要为应付的增值税及附加税。
8、其他应付款
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截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应付款账面值为282,312.40元,主要为成都渝三峡应付的咨询费等。
评估对象和范围与委托评估对象和范围完全一致。
具体评估对象详见资产评估明细表。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、账面记录的无形资产
截至评估基准日,成都渝三峡申报的账面记录的无形资产-土地使用权为位于龙泉驿
区西河镇成洛路的工业用地,账面净值17,005,561.97万元,该宗地符合变性条件,成都
市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川
(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容
商业服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差
缴纳土地出让价款,成都渝三峡拟对土地变性进行自主开发,原不动产权证信息具体如下:
金额单位:人民币万元  土地权证编号         宗地名称         土地位置         取得日期         用地性质         土地用途         准用年限         开发程度         面积(m2)         
川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东2007年出让工业用地2057/6/19六通一平54,617.96
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的
商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
2、账面未记录的无形资产
无。
四、企业申报的表外资产
无。
五、引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。该报告主要内容如下:
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(1)审计机构名称:立信会计师事务所(特殊普通合伙)
(2)审计报告编号:信会师报字[2024]第ZD10001号
(3)审计报告出具日期:2024年1月12日
(4)审计报告结论:经审计后,被评估单位于评估基准日资产总额为55,617,002.11元,负债总额为354,042.13元,净资产为55,262,959.98元。
(5)审计报告披露的主要事项:无。
评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致,与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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Chongqing Huakang Asset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司第四章资产核实情况总体说明度
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
本次评估的清查工作贯穿于评估人员的现场工作之中,2024年1月10日至2024年1
月11日,评估人员与成都渝三峡的财务人员、相关资产管理人员进行了现场清查核实。清查核实的主要方法:
评估人员在清查核实的过程中注重两方面的情况:一是资产占有单位产权的真实性,二是申报资料的准确性,并作了必要的取证。
在清查核实的过程中,评估人员根据资产的特性,在成都渝三峡财务及设备管理部门
配合下,由评估人员现场勘查核实各类资产的数量、质量状况和使用情况,检查财务账簿记录,了解内部控制的执行情况分别采用了不同的方法。
1、取得资产评估清查明细表
根据被评估单位填报的资产评估清查明细表,对委托评估的全部资产进行清查核实。
在财务和资产管理部门配合下,由评估人员现场勘查核实各类资产的数量、质量状况和使用情况,检查财务账簿记录,了解内部控制的执行情况。
2、查验资产的权属
查验了房产证、车辆行驶证,以及机器设备和电子设备的购置合同、发票,确认房屋和设备的所有权归属问题。
3、对建筑物的清查核实
了解建筑物的建设年代、内外环境,现场逐项勘查建筑物核对申报面积、结构、实际利用情况；逐栋查勘建筑的结构、装修和设备的完好状况,并作现场记录。
4、对往来账项的清查核实
评估人员首先了解被评估单位债权、债务的内部控制制度及其执行情况,对债权债务
记录的真实性和完整性风险进行总体判断；然后核对其他应收、其他应付款项明细表与账
簿记录是否一致,并检查金额较大或经济内容特殊的债权债务的入账依据；对于金额较大、
时间较长的应收、应付款项向对方单位进行询证。在清查过程中,评估人员注意收集如合同、函证件和有关项目的书面说明等能够证实往来款项的证据。
5、对土地使用权的清查核实
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评估人员核查了全部宗地的土地使用权证,现场勘查宗地所在区域的地理条件、经济
环境、宗地开发程度、周边土地利用方式等影响地价的各种因素,了解与土地相关的他项权利。
6、清查核实各类负债
评估人员首先了解企业对债务管理的相关内控制度及其执行情况,判断是否可能存在
债务的重大错报或漏报。对于应付账款等非金融债务,主要通过查验其会计记录,并采用替代测试等程序核实债务的真实性及完整性。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
根据成都渝三峡提供的经审计财务报表,截至2023年12月31日,成都渝三峡资产
总额为55,617,002.11元,负债总额为354,042.13元,净资产为55,262,959.98元。具体情况如下表:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币元项目账面价值清查核实值差异
  A         B         C=B-A         
1一、流动资产合计26,669,487.5226,669,487.52
2二、非流动资产合计28,947,514.5928,947,514.59
3固定资产11,941,952.6211,941,952.62
4无形资产17,005,561.9717,005,561.97
5三、资产总计55,617,002.1155,617,002.11
6四、流动负债合计354,042.13354,042.13
7五、非流动负债合计
8六、负债总计354,042.13354,042.13
9七、净资产(所有者权益)55,262,959.9855,262,959.98
经过评估人员清查核实后,我们认为成都渝三峡清查核实后的资产、负债与本次评估目的和对应的评估范围相符,无清查调整事项。
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第五章技术说明
第一节资产基础法技术说明
资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内
及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下:
净资产评估价值=Σ各项资产评估值-Σ各项负债评估值
在评估过程中,评估人员根据各项资产及负债的具体情况,分别采用不同的评估方法,具体如下:
一、资产类
(一)货币资金
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值23,580,778.89元,系银行存款。
成都渝三峡银行存款存于其在金融机构开立的3个银行账户中。评估人员首先核对了
基准日银行总账、日记账是否相符、明细账余额是否一致,检查了银行询证函回函和银行
对账单。经核实,银行存款余额与企业申报表所列金额相符,本次评估以审计后的账面值确认为评估值。
最终,评估人员确定货币资金评估值为23,580,778.89元,无评估增减值。
(二)应收账款
应收账款主要反映成都渝三峡应收的货款情况。截至评估基准日,应收账款评估情况如下:
金额单位:人民币元编号1客户分类关联方账面余额评估值评估增值
2非关联方1,929,384.321,929,384.32
2.11年以内
2.21-2年
2.32-3年576,197.71576,197.71
2.43-5年1,119,019.381,119,019.38
2.55年以上234,167.23234,167.23
合计1,929,384.321,929,384.32
坏账准备-731,753.67731,753.67
预计损失-731,753.67-731,753.67
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司10编号客户分类账面余额评估值评估增值
合计,197,630.651,197,630.65
评估人员首先对各明细项目进行了核实,抽查了入账依据及期后回收情况,了解应收
款项发生的详细原因及催收情况。其次对大额的应收款项进行函证,对未及时回函的单位,评估人员执行替代程序予以核实,以证实账面余额的真实、正确。
在以上核实了解的基础上,评估人员根据各应收款项的账龄情况,逐次进行个体分析,
了解了成都渝三峡的经营情况、欠款原因、双方业务往来情况以及期后回收等情况,逐次分析判断各应收款项的可收回程度。
应收镇江渝庆化工贸易有限公司737,917.38元:2020年,成都渝三峡、镇江渝庆化工
贸易有限公司与三峡油漆签订三方协议,协议约定镇江渝庆化工贸易有限公司将其所有的
位于广汉市中山大道二段129号的商品房鼎金城项目二期住宅6栋1单元202号住房(产权面
积102.45平方米)的房产作价69.99万元进行抵债,抵消所欠三峡油漆货款258,580.49元,
抵消所欠成都渝三峡货款441,319.51元,并将房屋产权转移至三峡油漆,由三峡油漆与成
都渝三峡进行结算。该房屋的商品房买卖合同已于2020年5月26日进行备案,明确买受人
为三峡油漆,因房屋尚未交付并办理产权,故三峡油漆未与成都渝三峡进行结算。对于成
都渝三峡应收镇江渝庆化工贸易有限公司剩余欠款296,597.87元,成都渝三峡已于2023
年5月6日取得四川省成都市龙泉驿区人民法院民事判决书((2023)川0112民初452号),判
决自生效后十日内支付,目前尚未开始执行。本次审计对以房抵债部分货款441,319.51
元未计提坏账准备,对剩余款项按账龄对应的预期信用损失率计提坏账准备236,630.30元,本次评估以审定值作为评估值。
除上述个别预计损失外,本次评估结合成都渝三峡近年的实际收款情况和成都渝三峡坏账计提政策综合确定剩余应收账款预计损失比例,具体情况如下:账龄预计损失率
1年以内(含1年)3%
1-2年(含2年)10%
2-3年(含3年)20%
3-4年(含4年)50%
4-5年(含5年)80%
5年以上100%
根据上述原则及情况,评估人员确定成都渝三峡应收账款预计损失金额为731,753.67元,同时将企业计提的坏账准备评估为零
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最终,评估人员确定应收账款评估值为1,197,630.65元,无评估增减值。
(三)应收账款融资
应收账款融资反映成都渝三峡基准日尚有应收的银行承兑汇票票据情况。截至评估基准日,应收票据评估情况如下:
金额单位:人民币元编号票据种类账面值评估值评估增减值
1银行承兑汇票1,883,222.791,883,222.79
合计1,883,222.791,883,222.79
成都渝三峡基准日尚有的应收票据为应收的银行承兑汇票,评估人员对成都渝三峡的
票据进行了清查盘点,检查了应收票据台账,对票据的种类、出票人、出票时间、到期日、票据金额等情况进行了核实,以确定应收票据基准日账面值真实,正确。
经清查核实,评估人员认为应收票据基准日账面值真实无误,以审定后的账面值确认为评估值。
最终,评估人员确定应收票据评估值为1,883,222.79元,无评估增减值。
(四)其他应收款
其他应收款主要反映成都渝三峡应收水电费等款项情况。截至评估基准日,其他应收款评估情况如下:
金额单位:人民币元编号122.1客户分类关联方非关联方1年以内账面余额23,098.138,098.13评估值23,098.138,098.13评估增值
2.21-2年
2.32-3年
2.43-5年
2.55年以上15,000.0015,000.00
合计23,098.1323,098.13
坏账准备-15,242.94
预计损失-15,242.94-15,242.94
合计7,855.197,855.19-15,242.94
评估人员首先对各明细项目进行了核实,抽查了入账依据及期后回收情况,了解应收
款项发生的详细原因及催收情况。对大额应收款项应逐项进行函证,对未及时回函的单位,评估人员执行替代程序予以核实,确定应收账款真实、正确。
在以上核实了解的基础上,评估人员再进行账龄分析,进一步进行个体分析,了解了
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债务人的经营情况、欠款原因、催收情况、双方业务往来情况以及债权人拟采取的收款措施等情况,逐次分析判断应收款的可收回程度。
经清查核实,其他应收款-成都威通运输服务有限公司15,000.00元,系应收的运输保证金,因已联系不上支付对象,确定无法收回,故本次评估全额预计损失。
经分析,评估人员确定基准日成都渝三峡应收账款预计损失金额为15,242.94元。
最终,评估人员确定其他应收款评估值为7,855.19元,无评估增减值。
(五)固定资产
固定资产反映成都渝三峡办公经营用的房屋建筑物等情况。截至评估基准日,成都渝三峡固定资产评估情况如下:
金额单位:人民币元固定资产类别房屋建筑物合计
账面台(套)1111
账面原值16,413,594.2916,413,594.29
账面净值11,941,952.6211,941,952.62
重置全价4,199,400.004,199,400.00
评估值4,199,400.004,199,400.00
评估增值-7,742,552.62-7,742,552.62
评估过程详见《房屋建筑物说明》。
(六)无形资产
截至评估基准日,成都渝三峡的无形资产具体情况如下:
金额单位:人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
1无形资产一土地使用权17,005,561.97120,101,721.68103,096,159.71606.25
评估过程详见《土地评估技术说明》。
(七)应交税费
应交税费反映成都渝三峡应交的增值税、附加税及消费税等情况。截至评估基准日,
成都渝三峡应交税费评估情况如下:
金额单位:人民币元序号税费种类发生日期账面价值评估价值评估增值
1应交增值税2023-0762,815.4562,815.45
2城建税2023-015,200.005,200.00
3应交教育费附加2023-012,228.572,228.57
4地方教育费附加2023-011,485.711,485.71
合计71,729.7371,729.73
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评估人员审核了成都渝三峡纳税申报表等相关资料,同时抽查了成都渝三峡计提与缴
纳会计处理。经抽查核实,应交税费基本真实、准确的反映了成都渝三峡应纳税额情况,故本次以审计后的账面值确认评估值。
最终,评估人员确定应交税费评估值为71,729.73元,无评估增减值。
(八)其他应付款
其他应付款反映成都渝三峡应付的咨询费等。截至评估基准日,其他应付款评估情况如下:
金额单位:人民币元编号客户分类账面余额评估值评估增值
1关联方
2非关联方282,312.40282,312.40
2.11年以内279,995.00279,995.00
2.21-2年2,317.402,317.40
2.32-3年/
2.43-5年
2.55年以上
合计282,312.40282,312.40
评估人员调查、了解其他应付款的性质,逐笔落实具体的债权人及发生时间,抽查发
生时的原始凭证；并对其他应付款单位进行函证,对未及时回函的单位,评估人员执行替代程序予以核实,确定其他应付款真实、正确。
经清查核实,纳入本次评估范围的其他应付款账面值真实、正确反映了其他应付款实
际情况,无确切证据表明成都渝三峡未来无需支付,故本次评估以审计后的账面值确定评估值。
最终,评估人员确认其他应付账款评估值为282,312.40元,无评估增减值。
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第二节建(构)筑物评估说明及示例
一、概述
(一)评估目的及价值类型
评估目的:重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权,本次评估为委托人提供该经济行
为所涉及的成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)股东全部权益的市场价值参考。
价值类型:市场价值。
(二)评估范围和评估对象
评估对象为成都渝三峡股东全部权益；评估范围为成都渝三峡申报的全部资产及负
债。成都渝三峡申报的建(构)筑物主要分布在成都市龙泉驿区西河镇螺丝路82号成都渝三峡厂区内。
1、分类情况
按类别分类为:
金额单位:人民币元固定资产类别房屋构筑物合计
账面台(套)8311
账面原值13,310,324.813,103,269.4816,413,594.29
账面净值10,600,810.131,341,142.4911,941,952.62
2、建(构)筑物的日常维护保养状态一般,企业未计提减值准备,资产折旧政策如下:资产类别折旧年限(年)预计净残值率年折旧率
建(构)筑物8-351.00283-12.38
二、评估步骤
1、评估人员收集与建(构)筑物有关的权属证明资料,并与成都渝三峡填写的“建(构)筑物评估明细表”相核对。
2、评估人员将成都渝三峡填写的“建(构)筑物评估明细表”与其财务部门的固定资产明细账、总账及财务报表相互核对。
3、评估人员根据核对后的“建(构)筑物清查评估明细表”,会同成都渝三峡相关人
员到现场逐项对主要的建(构)筑物进行勘察,确定其新旧程度；并根据建(构)筑物的具体位置、用途等情况,选用适当的评估方法进行评估。
4、评估人员未查阅到建(构)筑物的工程结算造价等资料,调查该地区、该单位最近
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司15时期相同结构建(构)筑物的造价。
5、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况,根据委估建(构)筑物的特点,结合行业建筑及安装概预算定额进行综合分析和计算,评定建(构)筑物的价值。
三、清查情况
评估人员深入现场对主要的建(构)筑物逐项查勘,了解建(构)筑物维修改造的情况,将实物与申报表等资料相核对。
(一)查验产权状况
1、评估人员查验了产权证,纳入评估范围的房屋均办理了产权证。
2、评估人员查验了房屋的他项权利状况,评估人员未发现抵押、担保等他项权利状况。
(二)建筑物现状及使用情况
经过评估人员现场勘查及了解,成都渝三峡纳入本次评估范围的房屋共有8项,建筑
面积共计9,447.60平方米,主要为办公楼、生活楼、厂房及其他配套用房及成都成华区住房一套,构筑物3项,主要为厂区道路、水池等。
(三)清查结果
经过清查核实,本次评估范围的房屋共计8项,均办理了产权证,房屋建筑面积共
9,447.60平方米,其中泵房已拆除,色漆车间、热炼车间因拆除设备对房屋破坏较为严重构筑物3项,消防水池已拆除。
四、评估方法
(一)基本评估方法及适用范围
1、成本法
重置成本法即按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需发生的全
部成本费用作为其重置全价,再结合建(构)筑物新旧程度和使用维护状况及其他贬值因素综合确定成新率,相乘后得出评估值。其计算式为:
评估值=重置全价×成新率
重置全价=重置单价×建筑面积
重置单价=建安工程费用+前期工程费用+其他工程费用+资金成本+税费+合理利润
重置全价的价值内涵包括:前期工程费用、其他工程费用、建安工程费用、资金成本、税费、合理利润。
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(1)前期工程费用
主要指工程勘察设计费、工程造价咨询服务费、工程招标代理服务费等,评估人员根据建(构)筑物所在地区的实际情况予以取舍。
(2)建安工程费用
主要指建(构)筑物工程直接或间接耗费的各种材料和人工费用等,通常包括:直接费
(直接工程费、措施费)、间接费(规费、企业管理费)、利润、税金以及按规定允许按实计算的各种费用。
(3)其他工程费用
包括项目建设管理费、建设工程监理费、施工图设计审查费等,评估人员根据建(构)筑物所在地区的实际情况予以取舍。
(4)合理利润
参考国资委《企业绩效评价标准值》,建筑业、房地产开发业等相关行业的成本费用利润率,结合委估对象的实际情况,合理计取利润。
(5)资金成本
主要指正常建设条件下,工程占用的资金在建设期内应计的利息。评估人员计算资金
成本时,假设工程所需资金在建设期逐步、均匀地投入,资金成本率即为:1/2×年利率×正常施工工期。
(6)成新率
对于重要的建(构)筑物,评估人员采取两种方法确定其房屋成新率。一是参照原城乡
环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》及国家标准GBJ144-90《工业厂房可靠性鉴
定标准》进行现场查勘,针对房屋的结构、基础、墙体、装修等各部分,确定价值影响因
素及影响程度,采取综合打分的方法确定其成新率；二是对房屋主体按年限法测算其成新率,两者加权平均就得到该建(构)筑物的成新率。
纳入本次评估范围的主要建(构)筑物均可正常使用,不考虑功能性贬值和经济性贬值。
对于一般的建(构)筑物,评估人员采取如下公式确定成新率:
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
成本法的适用范围:市场交易不活跃,难以取得足够的可比交易案例且评估对象的收
益难以单独测算；但资产的购建成本的相关信息在市场上可以获得,且在技术上可以模拟
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司17估算的建(构)筑物。
2、市场法
市场法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些
类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。
采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上,进一步选取与委估房
地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物,
再根据评估对象与参照物经比较分析后的差异情况,进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等,得出委估房地产的公开市场价值,其公式为:
委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
市场法的适用范围:评估对象的市场交易活跃,可以获取足够的可比交易实例作为参照物对交易价格进行比较修正的建(构)筑物。
3、收益法
收益法利用了预期收益原理,即某宗房地产的客观合理价格或价值,为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益,并采用适当的折现率折算成现值,然后累加求和后,得出被评估房地产的评估值,其基本计算公式为:
p=R
r-s[一部门
式中:P一房地产价格
n-收益年限
R一年净收益
r一折现率
S一年净收益增长率
T一收益期结束后房屋残值
评估采用收益法的基本假定如下:
(1)待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益；
(2)待估房地产年净收益增长率保持一致；
(3)影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化；
(4)无其他不可抗力的不利影响。
Ad:38F,Chongqing FortumeFinamcialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqing P.C.401121Te1:023-63870921”地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121 电话:023-63870921
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收益法适用范围:评估对象具有收益能力且收益能合理地计量。
(二)评估方法的选用
对于位于成华区双成五路66号的成套住宅房屋,因其所在区域市场交易活跃,可比交易案例较多,故评估人员采用市场法进行评估。
对于位于成都市龙泉驿区西河镇螺丝路82号的工业厂房及配套用房,在成都渝三峡
土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发条件下,土地性
质变更后其地上建(构)筑物无法以原用途继续使用,根据房屋拆除可回收价值情况,对
钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于非钢结构建(构)筑物,基本无回收价值,本次将其评估为零。
五、评估依据
1、成都渝三峡在评估基准日申报的资产明细表和产权证；
2、国家建设部、地方人民政府有关部门颁布的其他法规和政策文件；
3、评估机构收集的与本次资产评估有关的其他资产询价资料。
六、评估结果
经综合评定估算,成都渝三峡申报评估的建(构)筑物的评估值4,199,400.00元,评
估减值7,742,552.62元,减值率64.83%,评估减值的主要原因系地上房屋因变性假设前
提下无法按原用途继续使用,按拆除残值评估,故而形成减值,评估结果具体情况如下:固定资产类别房屋构筑物合计
账面台(套)8311
账面原值13,310,324.813,103,269.4816,413,594.29
账面净值10,819,104.731,383,812.4411,941,952.62
重置全价4,199,400.000.000.00
评估值4,199,400.000.000.00
评估增值-6,401,410.13-1,341,142.490.00
七、评估有关事项说明
1、在成都渝三峡土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自
主开发条件下,土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原用途继续使用,
根据房屋拆除可回收价值情况,对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于
非钢结构建(构)筑物,基本无回收价值,本次将其评估为零。本次未考虑改性假设前提下原建构筑物的拆除费用。
2、对于位于成华区双成五路66号的成套住宅房屋,评估价格为不含税价,未对评估
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八、评估示例
成华区双成五路66号2栋5单元1层101号
(一)概况
房屋权属登记状况:房屋证号建筑物名称证载权利人地理位置川(2017)成都市不动产权第0022214号川(2017)成都市不动产权第0022214号成都渝三峡油漆有限公司成华区双成五路66号2栋5单元1层101号
所在楼层建筑物设计用途负1层夹跃1层住宅
建筑结构剪力墙
建筑面积(㎡)174.22
土地用途城镇住宅用地
土地使用权类型出让
土地使用权终止日期设施及装修2078/1/24地面:贴砖；墙面:刷白、内墙漆；防盗门天棚:刷白；水电齐全,外墙贴砖
备注
(二)区域因素分析
万年场街道位于成都市城区东部,东与保和街道毗邻,南以双桂路与锦江区双桂街道
相连,西以二环路东三段与双桥子街道接壤,北以成华大道与跳蹬河街道相邻。辖区设7
个社区居委会(长天路社区、双庆路社区、万年路社区、槐树店社区、红桥社区、联合社
区、双福路社区)。辖区内教育资源丰富,有双庆中学、双庆小学、华建学校、南华学校、
成都市交通学校、四川国际标榜职业学院锦江校区、成都体育运动学校、五冶职工大学等
8所学校和3所幼儿园。评估对象周围多为住宅区,繁华度较高,距离4号线万年场地铁站约300米,交通便捷。
(三)最高最佳使用分析
评估对象的证载用途为住宅,实际用途为住宅；从该房地产所处位置和定位分析,评估人员认为委估对象法定用途应为最高最佳用途。
(四)评估过程
1、选择可比交易实例
(1)选择比较实例时,根据评估对象的具体情况,应符合以下要求:
①选择3个以上(包括3个)比较实例；
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②与评估对象房地产相似(包括区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同)；
③可比实例的交易方式应适合评估目的；
④可比实例的成交日期应接近评估基准日,成交日期与评估基准日相差不超过1年；
⑤可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
经评估人员对当地房地产市场进行调查,遵循交易时间接近,区位条件类似,法定用途相同的原则,选择以下三个可比交易实例:  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
物业名称成华区双成五路66号2栋5单元101号观城住宅1观城住宅2观城住宅3
坐落成华区成华区成华区成华区
交易单价待估19,30622,89221,956
交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易
成交时间基准日2023年7月2023年7月2023年7月
区位状况繁华程度公交便捷程度繁华度较高较便捷繁华度较高较便捷繁华度较高较便捷繁华度较高较便捷
道路通达度基础设施公用服务设施较优齐全完善较优齐全完善较优齐全完善较优齐全完善
环境较好较好较好较好
实物状况权益状况景观朝向结构户型楼层中庭钢混合理低区中庭钢混合理低区中庭钢混合理低区中庭钢混合理低区
建筑面积(㎡)建筑年代174.222,017264.172,0132492,014264.172,014
平面布置规则规则规则规则
通风、采光设施设备较优齐全较优齐全较优齐全较优齐全
装修简装简装精装精装
物业管理土地使用权类型较好出让较好出让较好出让较好出让
抵押权无无无无
租赁权无无无无
(2)统一价格基础
①统一财产范围:评估对象与可比实例财产范围一致,不需要处理。
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②统一付款方式:评估对象与可比实例付款方式一致,不需要处理。
③统一税费负担:评估对象设定为买卖双方各自正常负担,可比实例A、B、C均为买卖双方各自正常负担税费,不需要处理。
④统一融资条件:评估对象与可比实例融资条件一致,不需要处理。
⑤统一计价单位:评估对象与可比实例交易币种均为人民币,且计价单位均为元/平方米,不需要处理。
⑥可比实例统一价格基础后的成交价格
可比实例A:19306元/平方米
可比实例B:22892元/平方米
可比实例C:21956元/平方米
2、比较因素选择及因素条件说明
(1)交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易,无须修正。
(2)交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易,无须修正。
(3)房地产状况调整
①区位状况调整
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价区位状况比较、
调整的内容主要有繁华度、交通便捷程度、道路通达度、基础设施、公共配套、环境条件等影响房地产价格的因素。
A、繁华度:繁华程度分为高、较高、一般、较差、差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
B、交通便捷程度:以周边交通是否便捷,距公共交通站点距离远近,分为便捷、较
便捷、一般、便捷度较差、便捷度差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
C、道路通达度:以周边道路通行程度,分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
D、基础设施:主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。分为
齐全、较齐全、一般、较差、差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司22指数相应增加或减少2。
E、公共配套:主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完善、较完善、一
般、较不完善和不完善五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
F、环境条件:主要是指区域内环境优劣程度。分为好、较好、一般、较差和差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
②实物状况调整
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价实物状况比较、
调整的内容主要有房屋用途、结构、新旧程度、楼层、建筑面积、户型、通风采光、设施设备、装修、物业品质等影响房地产价格的因素。
A、朝向:朝向分为朝道路、朝中庭、朝其他建筑物和朝堡坎,以评估对象为100,每相差一个等级修2。
B、结构:结构分为简易、砖木、砖混、混合、钢混,以评估对象为100,每相差一个等级,指数相应增加或减少2。
C、户型:户型分为合理、较合理、一般、较差、差五个等级,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
D、楼层:高层住宅房地产一般以高层为优。一般分为高层、中层、低层三个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
E、建筑面积:建筑的大小会影响单价水平,一般来说建筑面积体量大能给予较大的价格优惠,以每相差 20平米,指数相应按比例增加或减少1。
F、新旧程度:按建成年代进行修正,每相差 1年,指数相应增加或减少0.5。
G、平面布置:平面布置一般分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少5。
H、通风采光:通风采光一般分为优、较优、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
I、设施设备:指建筑物内部的水、电、气、电梯等,分为齐全、较齐全、一般、较
不齐全、不齐全五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
J、装修:通常分为精装、中装、简装、清水四个等级。以评估对象为100,每增加Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNo.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121 Tel:023-63870921
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司23或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
K、物业管理:分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
权益状况调整
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价权益状况比较、调整的内容主要有权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地产价格的因素。
a、土地使用权类型:评估对象土地使用权类型为出让,比较案例土地使用权类型为出让。故此处不做修正。
b、抵押权:属于房地产他项权利,有无抵押权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑抵押权的影响。
C、租赁权:属于房地产他项权利,有无租赁权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑租赁权的影响。
房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况,通过上表各因素比较情况,房地产状况具体修正情况如下:  项目物业名称交易单价         评估对象成华区双成五路66号2栋5单元101号待估         实例A观城住宅119,306         实例B观城住宅222,892         实例C观城住宅321,956         
交易情况100100100100
成交时间100100100100
区位状况繁华程度公交便捷程度道路通达度100100100100100100100100100100100100
基础设施100100100100
公用服务设施100100100100
环境100100100100
实物状况景观朝向100100100100
结构100100100100
户型100100100100
楼层100100100100
建筑面积(㎡㎡)100969696
建筑年代1009898.598.5
平面布置100100100100
通风、采光100100100100
设施设备100100100100
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过,
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第三节土地变性评估说明
一、对象描述
委估土地使用权位于成都市龙泉驿区西河镇,宗地证载面积54617.96平方米,根据
成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市
规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积
的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米,评估人员通过现场查勘,结合产权持有人提供的资料,得到评估对象基本情况如下:
宗地情况表  一、土地登记情况房地产权证号宗地名称土地使用权人地理位置宗地面积(㎡)设定面积(m)证载用途         川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地成都渝三峡油漆有限公司龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东54,617.9636,208.37工业用地         
设定用途取得方式二类住宅用地兼容商业服务设施用地出让
级别住宅2级
四至东中国第五冶金建设公司
南成洛路
西北跃进路西江西路
二、土地权利状况
权利性质出让
土地使用年限土地使用权终止日期为2057年6月19日土地用途变更后设定为住宅70年,商业40年。
他项权利三、土地利用状况土地实际利用状况证载用途无厂区占地工业用地
宗地形状规则多边形
土地实际开发程度红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯),红线内“场地平整”
设定土地开发程度红线外"六通"(通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯),红线内"场地平整
二、地价定义
1、土地用途的设定
改变土地性质前:根据产权持有人提供的不动产权证《川(2018)龙泉驿区不动产权
第0088874号》复印件记载,评估对象证载用途为工业用地,故本次设定评估对象未改变用地性质前的土地用途为工业用地。
改变土地性质后:根据文件《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于建设用地能否变
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性的回复》,成都渝三峡油漆有限公司现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服
务设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地
出让价款。故本次设定改变土地性质后宗地用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,
商业比例参照《成规设[2023]J0950号》,可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,本次按商业占比5%确定,即商住比为5%:95%。
2、土地使用权剩余使用年期
改变土地性质前:根据产权持有人提供的不动产权证《川(2018)龙泉驿区不动产权
第0088874号》复印件记载,评估对象证载土地使用权类型为出让用地,土地使用权终止
日期为2057年6月19日,截至基准日,剩余使用年限为33.49年,本次设定评估对象改变土地性质前土地使用权性质为出让,土地使用权剩余使用年限为33.49年。
改变土地性质后:宗地改变土地性质后土地使用权类型为出让用地,宗地用途为住宅、
二类住宅用地兼容商业服务设施用地,按法定最高出让年限设定剩余使用年限为住宅70年,商业40年。
3、土地面积
改变性质前:土地面积根据产权持有人提供的不动产权证《川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号》确定,即设定改变性质前宗地面积为54617.96平方米。
改变土地性质后:根据《成规设[2023]J0950号》,该地块规划建设净用地面积36,20837平方米故设定改变性质后面积为36,208.37平方米
4、容积率
改变土地性质前:根据评估人员现场勘查,评估对象实际容积率小于1,故本次设定评估对象改变土地性质前的容积率为1.0。
改变土地性质后:根据《成规设[2023]J0950号》,该地块城市规划容积率为2.5,故设定评估对象改变土地性质后的容积率为2.5。
5、土地开发程度
根据委托人及产权持有人提供的资料以及评估人员对评估对象的现场勘查,本次委估
宗地的实际开发程度为红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气),
红线内“六通一平”。在土地变性且自主开发条件下,其用地红线范围内的建构筑物均为
拆除物,故本次设定宗地改变用途前后的开发程度均为红线外六通,红线内“场地平整”。
6、关于国有建设用地使用权权利设定
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根据产权持有人提供的不动产权证《川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号》及
调查了解情况确定,至基准日,评估对象未设定抵押等他项权利,故本次设定评估对象权利状况为出让用地,无他项权利限制。
依据上述设定,本次评估对象的地价定义如下:
改变土地性质前:在基准日2023年12月31日,设定评估对象土地用途为工业用地,
土地使用权剩余年限为工业33.49年,面积54617.96平方米,设定容积率为1.0,土地
开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气),红线内
“场地平整”,出让土地使用权,无他项权利限制且在现状利用条件下的国有建设用地土地使用权价格。
改变土地性质后:在基准日2023年12月31日,设定评估对象土地用途为二类住宅用地
兼容商业服务设施用地,商住比5%:95%,土地使用权剩余年限为住宅70年、商业40年,面
积36208.37平方米,设定容积率为2.5,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通
电、通上水、通下水、通讯、通气),红线内“场地平整”,出让土地使用权,无他项权利限制的国有建设用地土地使用权价格。
三、估价技术原则
房地产估价应遵循公开、公正、公平的工作原则,同时应根据估价目的和选用的估价方法,在估价过程中把握适用的经济原则。在本次估价过程中,主要遵循以下原则:
1、替代原则:应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则:应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以
土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则:应以待估宗地在正常利用条件的未来客观有效的预期收益为依据。
4、供需原则:应以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则:不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
四、评估方法
(一)评估方法
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房地产估价基本方法有比较法、收益法、成本法及假设开发法,在土地变性且自主开
发条件下,该土地使用权其实质是房地产开发企业的存货,宜采用假设开发法对其进行估值。
(二)评估方法介绍
假设开发法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为估值,其计算公式如下:
土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本
一后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-税金及附加一土地增值税一企业所得税一适当比例税后利润
五、测算过程
(一)开发完成后房地产总销售收入的确定
根据相关资料及以上地价定义,建设用地最佳利用方式设定如下:
宗地面积:36208.37平方米。
宗地容积率:2.5。
建设规模:评估对象地块设定土地用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,商住
比5%:95%；土地面积为36208.37平方米,容积率为2.5,地上计容总建筑面积90520.93平
方米。根据成都市人民政府从2017年10月11日开始实施的《成都市城市规划管理技术规定
(2017)》的规定,建设用地配比机动车位最小控制指标为“二环路以内每100平方米建
筑面积机动车位个数配置不低于1个,二环路以外每100平方米建筑面积机动车位个数配置
不低于1.2个”,评估对象位于三环路外,按每100平方米建筑面积需配备1.2个机动车位
计算,应配置车位个数为:90520.93÷100×1.2=1086个,每个车位平均建筑面积不低于
35平方米计,则地下建筑面积为1086×35=38010.00平方米,故总建筑规模为:90520.93+38,01000=,128,530.93平方米
可销售建筑面积:地上建筑物除了商住用房之外还有物管用房和社区服务用房等配套
用房。评估对象地块设定土地用途为住宅、二类住宅用地兼容商业服务设施用地,应配建
物管用房及垃圾处理房屋,而配建物管用房不能销售产生收益,应从总建筑面积中扣除,余下的为可以出售的商业用房。
根据《成都市城市规划管理技术规定(2017)》相关规定,总建筑面积在10万平方米
以上的、30万平方米以下的项目,物管用房比例按3‰配置,但面积最小不低于400平方米,
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司29垃圾处理用房比例按0.8‰配置,但建筑面积比例不小于20平米房。
即物业管理用房及垃圾处理用房面积为:
128,53093×38‰=,488.42平方米
故地上部分可销售面积为:
90,52093-,48842=90,032.51平方米
商住比按5%:95%确定,各物业类型分类情况如下:物业类型住宅建筑面积(㎡)85,530.88
商业4,501.63
车库1086个38,010.00
配套不可售(物管用房+垃圾处理房)488.42
合计128,530.93
开发周期:根据项目的建设规模及本地一般建设项目的建设周期,该项目的建设准备期设定为0.5年(包括报建、设计、勘察等),建设期设定为2年。
销售期:结合当地类似房地产的情况以及当地商品房预售制度,销售期设定为建设期结束时销售同时完成。
1、市场法求取商业房地产销售价格
(1)选择可比交易实例
选择比较实例时,根据评估对象的具体情况,应符合以下要求:
①选择3个以上(包括3个)比较实例；
②与评估对象房地产相似(包括区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同)；
③可比实例的交易方式应适合评估目的；
④可比实例的成交日期应接近评估基准日,成交日期与评估基准日相差不超过1年；⑤可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
经评估人员对当地房地产市场进行调查,遵循交易时间接近,区位条件类似,法定用途相同的原则,选择以下三个可比交易实例；  项目物业名称         评估对象渝三峡项目商业         实例A东方明珠商铺         实例B银诚东方国际商铺         实例C招商依云上城二期商铺         
坐落西河西河西河西河
交易单价(不含税价)待估14,97014,92014,560
交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司30  项目成交时间         评估对象基准日         实例A2023年9月         实例B2023年12月         实例C2023年12月         
区位状况商业繁华度繁华度一般繁华度一般繁华度一般繁华度一般
公交便捷程度便捷便捷度一般较便捷较便捷
道路通达度次干道次干道次干道次干道
基础设施齐全齐全齐全齐全
公共服务设施完善完善完善完善
人流量一般一般一般一般
实物状况房屋用途社区底商社区底商社区底商社区底商
结构钢混钢混钢混钢混
新旧程度较好较好较好较好
平面布置规则规则规则规则
建筑面积(㎡)75.0091.9312396.8
层高6666
临街状况一般一般一般一般
楼层一层一层一层一层
通风、采光设施设备一般齐全一般齐全一般齐全一般齐全
装修清水清水清水清水
物业管理较好较好较好较好
权益状况土地使用权类型出让出让出让出让
抵押权无无无无
租赁权无无无无
(2)交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易,无须修正。
(3)交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易,无须修正。
(4)房地产状况调整
区位状况调整:区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价
区位状况比较、调整的内容主要有人流量、公交便捷程度、道路通达度、基础设施、公共服务设施、商业繁华度等影响房地产价格的因素。
a、商业繁华度:主要是指区域内商业的繁华程度。分为高、较高、一般、较低和低
五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。委估对象和可比案例均属于龙泉驿西河区,离大型商业距离8公里,商业繁华度均一般。
b、公交便捷程度:以周边公交是否便捷,距公交站点距离远近,分为好、较好、一
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司32每相差一个等级,指数相应增加或减少2。
f、层高:层高分为6米以上、5(含)-6米,4(含)-5米,3(含)-4米,3米以下,以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少1。
g、临街状况:商业门面临街面越宽,带来的商业效益越好,门面价格相对越高。分
为好、较好、一般、较差、差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
h、楼层:商业门面所处楼层不同,价格差异较大,此处比较案例与待估房地产均为临街第一层,不考虑修正情况。
i、通风采光:通风采光一般分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
j、设施设备:指建筑物内部的水、电、气、电梯等,分为齐全、较齐全、一般、较
不齐全、不齐全五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
k、装修:通常分为精装、中装、简装、清水四个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
1、物业管理:分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
权益状况调整:权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价
权益状况比较、调整的内容主要有权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地产价格的因素。
a、土地使用权类型:评估对象土地使用权类型为出让,比较案例土地使用权类型为出让。故此处不做修正。
b、抵押权:属于房地产他项权利,有无抵押权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑抵押权的影响。
c、租赁权:属于房地产他项权利,有无租赁权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑租赁权的影响。
房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况,通过上表各因素比较情况,房地产状况具体修正情况如下:  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C.         
物业名称渝三峡项目商业东方明珠商铺银诚东方国际商铺招商依云上城二期商铺
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司33重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司4  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
交易单价(不含税价)交易情况待估10014,97010014,92010014,560100
成交时间100100100100
区位状况商业繁华度100100100100
公交便捷程度道路通达度100100941009710097100
基础设施100100100100
公共服务设施100100100100
人流量100100100100
实物状况房屋用途100100100100
结构100100100100
新旧程度100100100100
平面布置100100100100
建筑面积(㎡)100100100
层高100100100100
临街状况100100100100
楼层100100100100
通风、采光100100100100
设施设备装修100100100100100100100100
物业管理100100100100
权益状况土地使用权类型100100100100
抵押权100100100100
租赁权100100100100
(5)房地产状况的比较判断结果  项目物业名称         实例A东方明珠商铺         实例B银诚东方国际商铺         实例C招商依云上城二期商铺         
交易单价(不含税价)14,97014,92014,560
交易情况1.00001.00001.0000
成交时间1.00001.00001.0000
区位状况商业繁华度1.00001.00001.0000
公交便捷程度1.06381.03091.0309
道路通达度1.00001.00001.0000
基础设施1.00001.00001.0000
公共服务设施1.00001.00001.0000
人流量1.00001.00001.0000
实物状况房屋用途1.00001.00001.0000
结构1.00001.00001.0000
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Chongqing HuakangAsset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司成  项目         实例A         实例B         实例C         
新旧程度1.00001.00001.0000
平面布置1.00001.00001.0000
建筑面积(㎡)1.00001.02041.0000
层高1.00001.00001.0000
临街状况1.00001.00001.0000
楼层1.00001.00001.0000
通风、采光1.00001.00001.0000
设施设备1.00001.00001.0000
装修1.00001.00001.0000
物业管理1.00001.00001.0000
权益状况土地使用权类型1.00001.00001.0000
抵押权1.00001.00001.0000
租赁权1.00001.00001.0000
修正系数1.06381.05191.0309
比较案例比较价格(元/㎡)15,925.0915,694.3515,009.90
平均比较价格(元/㎡)15,540.00
市场法算得评估对象不含税单价为15,540.00元/平方米,含税单价为16,940.00元
/平方米(按一般纳税人9%增值税率计算)。评估结果既包括了房屋及其配套设施的价格,也包括房屋占用范围内的土地使用权价格。
2、市场法求取车位的销售价格
(1)选择可比交易实例
选择比较实例时,根据评估对象的具体情况,应符合以下要求:
①选择3个以上(包括3个)比较实例；
②与评估对象房地产相似(包括区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同)；
③可比实例的交易方式应适合评估目的；
④可比实例的成交日期应接近评估基准日,成交日期与评估基准日相差不超过1年；⑤可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
经评估人员对当地房地产市场进行调查,遵循交易时间接近,区位条件类似,法定用途相同的原则,选择以下三个可比交易实例:  项目物业名称         评估对象渝三峡项目车位         实例A银诚东方国际车位         实例B皇冠国际社区车位         实例C御源大湖区车位         
坐落龙泉驿成洛大道5333号桃都大道中段龙泉驿政务中心
交易单价(不含税价)待估555
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Chongqing Huakang Asset &Land&RealEstatelaluationCo,Ltd.重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司本35  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易
成交时间基准日2023年10月2023年10月2023年11月
区位状况商业活动密集度一般一般一般一般
车位稀缺度道路通达度稀缺度一般交通型主干道稀缺度一般交通型主干道稀缺度一般交通型主干道稀缺度一般交通型主千道
基础设施齐全齐全齐全齐全
公共服务设施完善完善完善完善
环境较好较好较好较好
实物状况房屋结构地上物业租售情况钢混租售情况较好钢混租售情况一般钢混租售情况一般钢混租售情况较好
新旧程度好较好较好较好
功能布局规则规则规则规则
车位类型普通车位普通车位普通车位普通车位
楼层负1负1负1负2
自身位置较好较好较好较好
配套设施齐全齐全齐全齐全
车库规模较大较大较大较大
距出入口距离较近较近较近较近
物业管理较好较好较好较好
权益状况土地使用权类型出让出让出让出让
抵押权无无无无
租赁权无无无无
(2)交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易,无须修正。
(3)交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易,无须修正。
(4)房地产状况调整
区位状况调整:区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价
区位状况比较、调整的内容主要有商业活动密集度、车位稀缺度、道路通达度、基础设施、公共服务设施、环境等影响房地产价格的因素。
a、商业活动密集度:主要是指区域内商业化的程度。分为密集、较密集、一般、较
不密集和不密集五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
b、车位稀缺度:分为稀缺度高、稀缺度较高、稀缺度一般、车位较充足、车位充足
Add:38F,ChongqingFortune FinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023-63870921
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司36等五级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
c、道路通达度:以周边道路通行程度,分为交通型主干道、交通型次干道、混合型
主干道、生活型主干道、支路等。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
d、基础设施:主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。分为
齐全、较齐全、一般、较差、差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
e、公共服务设施:主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完善、较完善、
一般、较不完善和不完善五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
f、环境；主要是指区域内环境状况。分为好、较好、一般、较差和差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
实物状况调整:实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价
实物状况比较、调整的内容主要有地上物业租售情况、房屋结构、新旧程度、功能布局、
车位类型、自身位置、配套设施、车位规模、距出入口距离、物业管理等影响房地产价格的因素。
a、房屋结构:房屋结构分为钢混、混合、砖混、砖木、简易五种结构,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
b、地上物业租售情况:分为好、较好、一般、较差和差五个等级,以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
c、新旧程度:分为好、较好、一般、较差和差五个等级,以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
d、功能布局:通常分为规则、较规则、一般、稍微异形、不规则五个等级。以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
e、车位类型:分为子母车位、普通车位,以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少 15。。
f、楼层:地下车位一般楼层越低,价格越低,每相差一个楼层,指数相应增加或减少 2。
g、自身位置:以车位自身位于车库中的位置分为好、较好、一般、较差、差五个等Add:38F,Chongqing FortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023-63870921
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司△37级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
h、配套设施:指建筑物内部的水、电、通风、电梯等,分为齐全、较齐全、一般、
较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
i、车库规模:根据车库规模大小,通常分为大、较大、一般、较小、小五个等级。以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
j、距出入口距离:分为近、较近、一般、较远四个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
k、物业管理:分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
权益状况调整:权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价
权益状况比较、调整的内容主要有土地使用权类型、权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地产价格的因素。
a、土地使用权类型:评估对象土地使用权类型为出让,比较案例土地使用权类型为出让。故此处不做修正。
b、抵押权:属于房地产他项权利,有无抵押权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑抵押权的影响。
c、租赁权:属于房地产他项权利,有无租赁权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑租赁权的影响。
具体房地产状况比较因素条件指数表如下:  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
物业名称渝三峡项目车位银诚东方国际车位皇冠国际社区车位御源大湖区车位
交易单价(不含税价)待估555
交易情况100100100100
成交时间100100100100
区位状况商业活动密集度100100100100
车位稀缺度100100100100
道路通达度100100100100
基础设施100100100100
公共服务设施100100100100
环境100100100100
实物状况房屋结构100100100100
地上物业租售情况1009898100
新旧程度100989898
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A
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司38  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
功能布局100100100100
车位类型100100100100
楼层10010010098
自身位置100100100100
配套设施100100100100
车库规模100100100100
距出入口距离100100100100
物业管理100100100100
权益状况土地使用权类型100100100100
抵押权100100100100
租赁权100100100100
③房地产状况的比较判断结果  项目         实例A         实例B         实例C         
物业名称交易单价(不含税价)银诚东方国际车位5皇冠国际社区车位5御源大湖区车位5
交易情况1.00001.00001.0000
成交时间1.00001.00001.0000
区位状况商业活动密集度1.00001.00001.0000
车位稀缺度1.00001.00001.0000
道路通达度1.00001.00001.0000
基础设施1.00001.00001.0000
公共服务设施1.00001.00001.0000
环境1.00001.00001.0000
实物状况房屋结构1.00001.00001.0000
地上物业租售情况1.02041.02041.0000
新旧程度1.02041.02041.0204
功能布局1.00001.00001.0000
车位类型楼层1.00001.00001.00001.00001.00001.0204
自身位置1.00001.00001.0000
配套设施1.00001.00001.0000
车库规模1.00001.00001.0000
距出入口距离1.00001.00001.0000
物业管理1.00001.00001.0000
权益状况土地使用权类型1.00001.00001.0000
抵押权10,0001.00001.0000
租赁权1.00001.00001.0000
修正系数1.04121.04121.0412
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司39  项目         实例A         实例B         实例C         
比较案例比较价格(元/个)5.215.215.21
平均比较价格(元/个)5.21
市场法算得评估对象不含税单价为52,100.00元/个,含税单价为56,800.00元/个(按
一般纳税人9%增值税率计算)。评估结果既包括了房屋及其配套设施的价格,也包括房屋占用范围内的土地使用权价格。
3、市场法求取住宅的销售价格
(1)选择可比交易实例
选择比较实例时,根据评估对象的具体情况,应符合以下要求:
①选择3个以上(包括3个)比较实例；
②与评估对象房地产相似(包括区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同)；
③可比实例的交易方式应适合评估目的；
④可比实例的成交日期应接近评估基准日,成交日期与评估基准日相差不超过1年；⑤可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；
经评估人员对当地房地产市场进行调查,遵循交易时间接近,区位条件类似,法定用途相同的原则,选择以下三个可比交易实例:  项目物业名称         评估对象渝三峡项目住宅         实例A雄飞生活广场住宅         实例B招商依云上城住宅         实例C东城之星观邸住宅         
坐落西河西河西河西河
交易单价(不含税)待估11,89011,11012,320
交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易
成交时间基准日2023年7月2023年7月2023年7月
区位状况繁华程度繁华度一般繁华度一般繁华度较高繁华度较高
公交便捷程度便捷便捷较便捷较便捷
道路通达度较优较优较优较优
基础设施齐全齐全齐全齐全
公用服务设施完善完善完善完善
环境较好较好较好较好
实物状况景观朝向中庭中庭中庭中庭
结构钢混钢混钢混钢混
户型合理合理合理合理
楼层中区中区中区中区
建筑面积(㎡)9590.54102.9175
建筑年代平面布置2,017规则2,017规则2,019规则2,015规则
通风、采光较优较优较优较优
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司40  项目         评估对象         实例A         实例B         实例C         
权益状况设施设备齐全齐全齐全齐全
装修清水清水清水清水
物业管理土地使用权类型较好出让较好出让较好出让较好出让
抵押权无无无无
租赁权无无无无
(2)统一价格基础
①统一财产范围:评估对象与可比实例财产范围一致,不需要处理。
②统一付款方式:评估对象与可比实例付款方式一致,不需要处理。
③统一税费负担:评估对象设定为买卖双方各自正常负担,可比实例A、B、C 已统一为不含税价,先评估不含税价,增值税在最后处理。
④统一融资条件:评估对象与可比实例融资条件一致,不需要处理。
⑤统一计价单位:评估对象与可比实例交易币种均为人民币,且计价单位均为元/平方米,不需要处理。
⑥可比实例统一价格基础后的成交价格
可比实例A:11890元/平方米
可比实例B:11110元/平方米
可比实例C:12320元/平方米
(3)交易情况修正
所选择的比较实例均为正常交易,无须修正。
(4)交易日期修正
所选择的比较实例均为近期交易,无须修正。
(5)房地产状况调整
区位状况调整:区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。本次估价
区位状况比较、调整的内容主要有繁华度、交通便捷程度、道路通达度、基础设施、公共配套、环境条件等影响房地产价格的因素。
a、繁华度:繁华程度分为高、较高、一般、较差、差五个等级,以评估对象为 100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
b、交通便捷程度:以周边交通是否便捷,距公共交通站点距离远近,分为便捷、较
便捷、一般、便捷度较差、便捷度差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
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c、道路通达度:以周边道路通行程度,分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
d、基础设施:主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信等基础设施。分为
齐全、较齐全、一般、较差、差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
e、公共配套:主要是指区域内为公共服务设施的完善程度。分为完善、较完善、一
般、较不完善和不完善五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
e、环境条件:主要是指区域内环境优劣程度。分为好、较好、一般、较差和差五个等级,以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
实物状况调整:实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。本次估价
实物状况比较、调整的内容主要有房屋用途、结构、新旧程度、楼层、建筑面积、户型、通风采光、设施设备、装修、物业品质等影响房地产价格的因素。
a、朝向:朝向分为朝道路、朝中庭、朝其他建筑物和朝堡坎,以评估对象为100,每相差一个等级修2。
b、结构:结构分为简易、砖木、砖混、混合、钢混,以评估对象为100,每相差一个等级,指数相应增加或减少2。
C、户型:户型分为合理、较合理、一般、较差、差五个等级,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
1、楼层:高层住宅房地产一般以高层为优。一般分为高层、中层、低层三个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
e、建筑面积:建筑的大小会影响单价水平,一般来说建筑面积体量大能给予较大的价格优惠,以每相差 20 平米,指数相应按比例增加或减少 2。
f、新旧程度:按建成年代进行修正,每相差1年,指数相应增加或减少0.5。
g、平面布置:平面布置一般分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少5。
h、通风采光:通风采光一般分为优、较优、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
i、设施设备:指建筑物内部的水、电、气、电梯等,分为齐全、较齐全、一般、较
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不齐全、不齐全五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
j、装修:通常分为精装、中装、简装、清水四个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少3。
k、物业管理:分为好、较好、一般、较差、差五个等级。以评估对象为100,每增加或降低一个等级,指数相应增加或减少2。
权益状况调整:权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。本次估价
权益状况比较、调整的内容主要有权属清晰状况、出租或占用情况等影响房地产价格的因素。
a、土地使用权类型:评估对象土地使用权类型为出让,比较案例土地使用权类型为出让。故此处不做修正。
b、抵押权:属于房地产他项权利,有无抵押权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑抵押权的影响。
c、租赁权:属于房地产他项权利,有无租赁权影响房地产价值。此处评估正常价格,不考虑租赁权的影响。
房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况,通过上表各因素比较情况,房地产状况具体修正情况如下:  项目物业名称         评估对象渝三峡项目住宅         实例A雄飞生活广场住宅         实例B招商依云上城住宅         实例C东城之星观邸住宅         
交易单价(不含税)待估11,89011,11012,320
交易情况100100100100
成交时间100100100100.00
区位状况繁华程度100100102102
公交便捷程度1001009898
道路通达度100100100100
基础设施100100100100
公用服务设施环境100100100100100100100100
实物状况景观朝向100100100100
结构100100100100
户型100100100100
楼层100100100100
建筑面积(㎡)10010099102
建筑年代10010010199
平面布置100100100100
通风、采光100100100100
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项目评估对象实例A实例B实例C
设施设备100100100100
装修100100100100
物业管理100100100100
土地使用权类100100100100
权益状况型100100100100
权益状况抵押权100100100100
租赁权100100100100
(6)房地产状况的比较判断结果
项目实例A实例B实例C
物业名称雄飞生活广场住宅招商依云上城住宅东城之星观邸住宅
交易单价(不含税)11,89011,11012,320
交易情况1.00001.00001.0000
成交时间1.000010,0001.0000
繁华程度1.00000.98040.9804
公交便捷程度1.00001.02041.0204
道路通达度1.00001.00001.0000
区位状况道路通达度基础设施1.00001.00001.0000
公用服务设施1.00001.00001.0000
环境1.00001.00001.0000
景观朝向1.00001.00001.0000
结构1.00001.00001.0000
户型1.00001.00001.0000
楼层1.00001.00001.0000
建筑面积(㎡)1.00001.01010.9804
实物状况建筑年代1.00000.99011.0101
平面布置1.00001.00001.0000
通风、采光1.00001.00001.0000
设施设备1.00001.00001.0000
装修1.00001.00001.0000
物业管理1.00001.00001.0000
土地使用权类型1.00001.00001.0000
权益状况抵押权1.00001.00001.0000
租赁权1.00001.00001.0000
修正系数1.00001.00050.9907
比较案例比较价格(元/㎡)11,890.0011,115.5612,205.42
平均比较价格(元/㎡)11,740.00
市场法算得评估对象不含税单价为11740.00元/平方米,按一般征收(9%增值税率)
方式计算的含税单价为12800.00元/平方米,价值包含房屋所有权及占用的土地使用权。
4、开发完成后房地产总销售收入
根据上述测算得出的项目销售单价,评估人员预测在项目实现销售时仍维持基准日近期售价水平,则开发完成后房地产总销售收入为:
Aad:38F,ChongqingFortumeFinancialCenterNo.1CaifuA.v.YubeiDistrict ChongqingP.C.401121 Tel:023-63870921
地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司项目建筑面积(㎡)销售价格(元/㎡)含税销售收入(元)增值税率不含税收入(元)
住宅85,530.8812,800.001,094,795,264.009%1,004,399,324.77
商业4,501.6316,940.0076,257,612.209%69,961,112.11
车库(1086个)38,010.0056,800.0061,684,800.009%56,591,559.63
配套不可售(物管用房+垃圾处理房)合计488.42128,530.931,232,737,676.201,130,951,996.51
(二)整个开发项目的开发成本
1、土地成本的计算过程
根据文件成都市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》,按双
评估价差缴纳土地出让收入。由此可知成都渝三峡油漆有限公司自主开发土地所需支付的土地成本=变更后土地评估值-变更前土地测算价值
(1)变更前的土地测算价值
于委估土地为生产型企业的工业用地,不能单独产生收益,故未采用收益法评估,委
估宗地地上建筑物已建成,地上建筑物交易不活跃,故未采用假设开发法进行评估。委估
宗地位于城区较为中心地带,不宜采用成本法进行评估。委估宗地所在区域为工业限制区,
近年来区域内无工业用地挂牌交易情况,土地交易活跃度差,故未采用市场法。成都经开
区规划和自然资源局于2023年公布了国有建设用地使用权土地级别和基准地价,该文件
已包含龙泉驿区所有区域的土地级别及基准地价,因此采用基准地价修正法在一定条件下
可以较为合理的反映目前的地价水平,故可采用基准地价系数修正法进行评估,故经综合考虑本次采用基准地价系数修正法对其进行评估。
基准地价修正法
1)方法介绍
基准地价修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等,按照替代原则,
就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度,与基准地价修正系数说明表中的区域
因素和个别因素指标条件相比较,确定这些因素影响地价的程度,再对照修正系数表相应
的影响程度,确定每个影响地价因素的修正系数,据此对基准地价进行修正。同时,根据
基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等,分别对待估宗
地进行期日修正、年期修正、宗地成熟度修正及容积率修正等,最后求得待估宗地在评估期日的土地价格。其基本公式为:
待估宗地土地单价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数土土地开发程度修正值
2)基准地价成果介绍及内涵:
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2023年5月12日,成都经开区规划和自然资源局公布了《关于公布实施龙泉驿区土
地定级与基准地价更新成果的通知》,龙泉驿区的基准地价的基准日更改为2023年1月1日,更新后的基准地价内涵如下:  级别         Ⅰ级         Ⅱ级         Ⅲ级         Ⅳ级         V级         
商服用地地面地价元/平方米5,3553,7052,5951,8001,200
万元/亩35724717312080
楼面地价元/平方米2,7001,8981,320900593
住宅用地地面地价元/平方米12,0008,6104,8902,6701,680
万元/亩800574326178112
楼面地价元/平方米6,0004,3052,4451,335840
公共管理与公共服务用地地面地价元/平方米1,7701,4701,170915/
万元/亩118987861/
工业用地//工业限制区一工业限制区二Ⅰ级Ⅱ级/
地面地价元/平方米645600645600/
万元/亩43404340/
①基准地价基准日:2023年1月1日；
②土地权利限制:出让土地使用权,无他项权利限制(符合相关法律法规约定)。
③使用年限:商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年；
④土地开发程度:开发程度:宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)、宗地内“场平”(场地平整)；
⑤容积率:商服用地2.0、住宅用地2.0、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地容积率符合宗地规划设计条件。
3)地价测算
①待估宗地所在区域基准地价
根据公布的基准地价成果文件确定评估对象土地级别为工业限制区2级,对应用途基准地价为600元/平方米?50年。
②土地用途修正系数
宗地需要进行用途修正的,应按照《土地用途修正系数表》确定用途修正系数。详见下表:
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司46素4二地泪还经正系数素出地用途适用基准地价用途偿正系效0.8
0.7
1.2
11
1.0
体育生地,医暂工运用地、交通总站谢地地,其他交转被施是地、供六司地,排水,打。里地、其他公管设施生地公共管理总公计报080.70.5
备注:表中未注明具体内涵的用途按照本说明中土地用途分类的内涵界定。
待估宗地出让用地性质为工业用地,本次评估设定用途为工业用地。故根据《土地用途修正系数表》确定待估宗地用途修正系数为1。
③基准地价评估期日修正系数(T)
根据公布的基准地价成果文件的规定,基准地价基准日为2023年1月1日。本次评
估基准日为2023年12月31日,根据四川省自然资源厅发布的地价指数,评估人员依据
以下地价指数的比值推算基准日修正系数,则基准日修正系数为1.0143(142/140)。
成都市地价指数时间监测地价(元/平方米)综合地价商业地价居住地工业地价价监测地价指数综合地商业居住地价工业地价价地价
2021年第一季度15,53812,77318,252906228238276138
2021年第二季度15,67912,86918,425906230240279138
2021年第三季度15,77412,97318,529906232242280138
2021年第四季度15,53512,90018,206910228240276139
2022年第一季度15,50612,94418,150910228241275139
2022年第二季度15,61912,99218,298913229242277139
2022年第三季度15,81012,93218,592918232241281140
2022年第四季度15,66012,86318,398918230240278140
2023年第一季度15,75312,92318,512921231241280140
2023年第二季度15,90712,95918,723925234241283141
2023年第三季度15,75313,01618,483925231242280141
2023年第四季度15,52212,97318,161933228242275142
④年限修正系数的确定(Y)
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土地使用年限修正系数公式:
1-1/(1+r)"
1-1/(1+r)"
公式中:K---使用年限修正系数
r~--土地还原率(工业为5.1%)
m---土地使用权使用年限,即33.49年
n---待估宗地设定使用年限
修正系数K=0.8845
⑤容积率修正
根据公布的基准地价成果文件的规定,工业用地不进行容积率修正。故待估宗地容积率修正系数为1。
⑥影响待估宗地地价区域和个别因素修正系数
委估地块为工业用地,本次评估依据工业用地修正系数体系进行宗地地价修正,详见下表:
工业用地基准地价修正因素指标说明表
宗地修正因素优较优一般较差差优较优般较差差
道路通达邻近交通型邻近混合型邻近生活型邻近支
交道路通达度邻近交通型主干道邻近混合型主干道邻近生活型主干道邻近次千道路及规2.051.030-0.97-1.94
交通便度主干道主干道主干道
便距火车站[0,1000)米[1000,2000)米[2000,4000)米[4000,5000)米≥50001.820.910-0.87-1.73
便捷度距火车站距离[0,1000)米米米[5000,6000)米≥6000米1.820.910-0.87-1.73
度距汽车站[0,1500)米[1500,3000)米[3000,5000)米[5000,6000)米≥6000米1.370.690-0.65-1.3
距离[0,1500)米米米米米1.370.690-0.65-1.3
配套设施完配套设施较配套设施基
供水设施善,保障度达配套设施完完善,保障度本完善,保障有少数配套无配套1.60.80-0.76-1.51
基础供水设施善,保障度达到90%以上达到80%以上度达到65%设施设施1.60.80-0.76-1.51区域础到90%以上上以上
因素础设施配套设施完配套设施较上配套设施基有少数配套
施供气设施善,保障度达配套设施完完善,保障度本完善,保障有少数配套无配套1.370.690-0.65-1.3
施条件供气设施善,保障度达到90%以上达到80%以上度达到65%以上设施设施1.370.690-0.65-1.3
排水设施设施齐备设施基本齐设施不齐备设施基本没有无设施1.60.80-0.76-1.51
产排水设施设施齐备备设施不齐备有无设施1.60.80-0.76-1.51
产业周边有工业周边有工业周边有工业
业集产业集聚聚集,相关产周边有工业聚集,且有产周边有工业聚集,相关产周边有少量独立工2.051.030-0.97-1.94
集聚规模聚集,相关产业联系紧密聚集,且有产业联系业联系不紧工业企业矿点2.051.030-0.97-1.94
聚度业联系紧密业联系密
度临街
街道路临街道路交通型主干道混合型主干道交通型次干道生活型干道支路2.281.140-1.08-2.16
个别路类型道道道生活型干道支路2.281.140-1.08-2.16个别因素路类型道道道
宗地适中利于适中较利于适中,对利用偏大(小),偏大(小),严重影响土低2.281.140-1.08-2.16
地布局布局无影响对利用有一严重影响土低2.281.140-1.08-2.16
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Chongqing Huakang sset &Land&RealEstateValuationCo,Ltd、重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司成48  宗地修正因素         优         较优         一般         较差         差         优         较优         般         较差         差         
面积定影响地利用
宗地形状形状规则,且长边临街形状规则,短边临街形状规则,对利用无影响形状不规则,对利用有--定影响形状不规则,严重影响土地利用不利2.281.140-1.08-2.16
地形状况地势平坦有较小起伏有一定起伏,对利用无影响有较大起伏,对利用有一定影响起伏过大,严重影响土地利用>500米2.051.030-0.97-1.94
程工地质条件地质承载力强,利于建设地质承载力较强,利于建设无不良地质现象有不良地质状况,但无需特殊处理有不良地质状况,并需特殊处理小区道路2.051.030-0.97-1.94
合计22.811.430-10.81-21.59
待估宗地工业地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表宗地修正因素优劣程度说明优劣度分值%
区域因素交通便捷度道路通达度邻近交通型主干道优2.05
距火车站距离≥5000米差-1.73
距汽车站距离≥6000米差-1.3
基础设施条件供水设施供气设施配套设施完善,保障度达到90%以上配套设施完善,保障度达到90%以上优优1.61.37
排水设施设施齐备优1.6
产业集聚度产业集聚规模周边有少量工业企业较差-0.97
个别因素临街道路类型交通型主干道优2.28
宗地面积适中利于布局优2.28
宗地形状形状规则,且长边临街优2.28
地形状况地势平坦优2.05
工程地质条件无不良地质现象较优1.03
合计12.54
故评估对象区域和个别因素修正系数为12.54%。
⑦土地开发程度修正值
当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时,应根据《土地开发
程度修正值表》确定开发程度修正值。
土地开发程度修正值表
单位:元/平方米(土地面积)开发程度通路通上水通下水通电通讯通燃气场地平整合计
开发费用70304555121520247
本次委估宗地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、
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Chongqing Huakang Asset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司通气),红线内场地平整。与基准地价内涵一致,不进行修正。成49
⑧基准地价系数修正法测算结果
故依照基准地价系数修正法计算公式,
待估宗地土地单价=适用的基准地价×土地用途修正系数(仓储用地)×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值。
将上述数据代入公式,则:
地价=600×1×1.0143×0.8845×1×(1+12.54%)+0
=606.00元/平方米
土地面积:54617.96平方米。
土地评估值:33,098,483.76元。
(2)变更后土地价值测算
因区域内商住用地的交易活跃,能够找到3个以上的可比交易案例,故变更后土地测算价值按市场法进行测算。
市场比较法
1)方法介绍
市场比较法是指根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估价期日近期市场
上交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待估宗地价格的方法,计算公式为:
P=PB×A×BXC×D×E
式中:P--待估宗地价格
PB一比较实例价格
A--待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B--待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数
C--待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
D--待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
E一待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数
2)地价测算
①选取交易实例
通过市场调查分析及查询中国土地市场网,收集到成都市龙泉驿区规划和自然资源局
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近期已挂牌、拍卖出让的宗地信息,从中选出与待估宗地用途相同、交易类型相同、为正
常交易或可修正为正常交易、与待估土地所处的区域特性及宗地的个别条件相似交易时
间与待估土地的基准日接近的3个交易案例作为比较实例,各比较实例的基本情况如下:  因素宗地位置         比较实例A龙泉驿区龙泉街道红岭路以南         比较实例B龙泉驿区东安街道东安湖以东、桃都大道以北         比较实例 C龙泉驿区东安街道桃都大道以北         评估对象成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地         
位置龙泉驿区龙泉驿区龙泉驿区
受让人成都经开国投集团有限公司成都新希望置业有限公司成都锦齐企业管理咨询有限公司一-
交易期日2022-07-132021-09-172021-06-11
交易情况正常交易正常交易正常交易市场价值
交易类型拍卖拍卖拍卖设定正常交易
土地用途土地使用年期土地使用权类型住宅住宅70年出让住宅住宅70年出让住宅住宅70年出让住宅兼容商业住宅70年出让
楼面价交易价格(元/㎡)6,500.06,600.06,050.0
容积率2.001.502.502.50
区域因素个别因素商业繁华度繁华度一般繁华度较高繁华度较高繁华度一般
交通便捷度基础设施状况便捷度一般水、电、气通讯等基础设施齐全便捷度较高水、电、气通讯等基础设施齐全便捷度较高水、电、气通讯等基础设施齐全便捷度高水、电、气通讯等基础设施齐全
公用设施完备度公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善
环境质量优劣度宗地面积无污染20,203.45无污染95,301.82无污染123,747.03轻微噪声、土壤污染36,208.37
宗地形状宗地形状规则宗地形状规则宗地形状规则宗地形状规则
地形地势宗地平坦宗地平坦宗地平坦宗地平坦
地质条件良好良好良好良好
毗邻土地利用类型普通住宅区普通住宅区普通住宅区普通住宅区
规划限制开发程度有利红线外"六通",红线内场地平整有利红线外"六通",红线内场地平整有利红线外"六通",红线内场地平整有利红线外“六通",红线内场地平整
②统一价格基础
宗地之间的价格比较应是在同一价格基础上进行的,因此我们应统一比较实例与评估
对象的价格基础,主要包括统一面积单位、货币单位、价格内涵等。比较实例与评估对象面积单位、货币单位均一致,本次采用土地成交楼面单价进行测算。
③交易期日指数的确定
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根据四川自然资源厅公布的成都住宅用地地价指数进行修正。时间监测地价(元/平方米)综合地价商业地价居住地工业地价价监测地价指数综合地商业居住地价工业地价价地价
2021年第一季度15,53812,77318,252906228238276138
2021年第二季度15,67912,86918,425906230240279138
2021年第三季度15,77412,97318,529906232242280138
2021年第四季度2022年第一季度2022年第二季度15,53515,50615,61912,90012,94412,99218,20618,15018,298910910913228228229240241242276275277139139139
2022年第三季度15,81012,93218,592918232241281140
2022年第四季度15,66012,86318,398230240278140
2023年第一季度15,75312,92318,512921231241280140
2023年第二季度15,90712,95918,723925234241283141
2023年第三季度15,75313,01618,483925231242280141
2023年第四季度15,52212,97318,161933228242275142
故交易期日修正指数如下:  项目         比较实例A         比较实例B         比较实例C         待估宗地         
交易时间2022-07-132021-09-172021-06-112023/12/31
地价指数281.00280.00279.00275
修正指数102.18101.82101.45100
④交易情况指数的确定
交易情况分为正常交易和不正常交易,本次测算土地取得的市场价格,其交易情况为
正常交易,比较实例A、B、C均为拍卖出让,根据评估人员调查掌握的情况可知,均为
正常交易,故以评估对象交易情况指数为100,则比较实例A、B、C交易情况指数均为100。  项目交易情况         比较实例A正常交易         比较实例B正常交易         比较实例C正常交易         待估宗地         
修正指数100100100100
⑤交易类型指数的确定
比较实例均为拍卖出让,价值内涵均体现为市场价值,故以评估对象交易类型指数为
100则比较实例A、B、C交易类型指数均为100  项目交易类型         比较实例A拍卖出让         比较实例B拍卖出让         比较实例C拍卖出让         待估宗地         
修正指数100100100100
⑥土地用途指数的确定
评估对象土地用途设定为住宅兼容商业用地,各比较实例土地用途均为住宅用地(兼
配套商业),用途相同,不作修正。本次以评估对象土地用途指数为100,则比较实例A、B、C土地用途指数均为100。  项目土地用途         比较实例A住宅         比较实例B住宅         比较实例C住宅         待估宗地住宅兼容商业         
修正指数100100100100
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⑦土地使用年限指数的确定
同一宗地使用年限不同,其地价将会不同,且土地使用年限越长,其土地收益期限就
越长,地价就越高。比较案例使用年限均为住宅70年,评估对象设定出让年限为住宅70
年,年期相同,无需修正。故本次以评估对象土地使用年限指数为100,则比较实例A、B、C土地使用年限指数均为100。  因素土地使用年期土地使用年期修正系数         比较实例A住宅70年100         比较实例B住宅70年100         比较实例C住宅70年100         评估对象住宅70年100         
⑧土地使用权类型指数的确定
土地使用权类型分为出让和划拨。评估对象土地使用权类型为出让,比较实例A、B、
C土地使用权类型均为出让,本次以评估对象土地使用权类型指数为100,则比较实例A、B、C土地使用权类型指数均为 100。  项目         比较实例A         比较实例B         比较实例C         评估对象         
土地使用权类型出让出让出让出让
修正指数100100100100
⑨容积率修正系数的确定
容积率修正:容积率不同,对地价的影响程度不同,本次以楼面价进行测算,一般容
积率越高,楼面价越低,以评估对象为100,容积率每相差0.5修正1,容积率修正情况
如下:
容积率修正表  项目容积率容积率系数         交易实例A2.00101.00         交易实例B1.50102.00         交易实例C2.50100.00         待估宗地2.50100.00         
⑩宗地区域与个别因素修正
区域因素指数的确定
a、商业繁华度:商业繁华度分为高、较高、一般、较差、差五个级别,以委估对象为100,每相差一个级别,相应修正指数±3。
b、交通便捷度指数的确定:根据区域对外交通情况,对外交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、较差、差五个等级,每相差一个级别,相应修正指数±3。
C、基础设施状况指数:基础设施主要是指区域内为城市提供电力、水、能源、通信
等基础设施。基础设施状况分为齐全、较齐全、一般、较差和差五个等级,每相差一个级别,相应修正指数±2。
d、公用设施状况指数:公用设施主要是指区域内的学校、医院等设施。公用设施状
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况分为完善、较完善、一般、较差和差五个等级,每相差一个级别,相应修正指数±3。
e、环境质量优劣状况指数:区域环境质量是通过综合评定得分,以优劣程度来表示,
分为无污染、轻微噪声、土壤污染、一般,噪声空气污染较严重,严重噪声空气污染五个级别,每相差一个级别,相应修正指数±1。
个别因素指数的确定
a、宗地面积指数:根据宗地面积的对土地利用的影响,将宗地面积分为面积(平方
米)分为小于8000、8000(含)-3万、3万(含)-6万、6万(含)-10万、10万(含)以上,以面积3万(含)-6万为优,每相差一个级别,相应修正±2%。
b、宗地形状指数:土地形状分为规则多边形、较规则多边形、一般和不规则多边形四个等级,由于土地形状对土地开发利用影响较大,每相差一个级别相应修正±2%。
C、地形、地势条件指数:宗地地形条件分为地形条件地形平坦、较平坦、一般、有坡度、有极大坡度,每相差一个级别,相应修正±2%。
d、地质条件:宗地地质条件分为良好、不易发区、低易发区、中易发区、高易发区五个等级,每相差一个级别,相应修正±2%。
e、毗邻土地利用类型:根据毗邻土地利用类型,将其划分为:科研办公区、高档住
宅区、普通住宅区、未开发土地、工业区五个级别,每相差一个级别,相应修正±2%。
f、规划限制:根据宗地开发是否有其他限制条件,分为有利、较有利、一般无影响、较不利、不利,每相差一个级别,相应修正±5%。
g、宗地开发程度指数:根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,土地
开发程度不足,土地开发程度未达到当地正常水平的,先评估当地正常开发程序下的熟地
地价,再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平,逐项减价修正。评估对象设定的开
发程度为地红线外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气,红线内“平整”；比较实例A、B、C均为红线外“六通”,红线内平整。
编制比较因素条件指数表如下:
根据以上比较因素条件指数的取值说明,编制《比较因素条件指数表》,详见下表。
宗地区域与个别因素比较表  因素         比较实例A         比较实例B         比较实例C         评估对象         
地价指数99.2998.9498.59100.00
交易情况100.00100.00100.00100.00
交易类型100.00100.00100.00100.00
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因素比较实例A比较实例B比较实例C评估对象
土地用途100.00100.00100.00100.00
土地使用年期100.00100.00100.00100.00
土地使用权类型100.00100.00100.00100.00
容积率101.00102.00100.00100.00
商业繁华度100.00103.00103.00100.00
交通便捷度94.0097.0097.00100.00
区域因素基础设施状况100.00100.00100.00100.00
公用设施完备度100.00100.00100.00100.00
环境质量优劣度101.00101.00101.00100.00
宗地面积98.0098.0096.00100.00
宗地形状100.00100.00100.00100.00
地形地势100.00100.00100.00100.00
个别因素地质条件100.00100.00100.00100.00
毗邻土地利用类型100.00100.00100.00100.00
规划限制100.00100.00100.00100.00
开发程度100.00100.00100.00100.00
宗地区域与个别因素系数表
因素比较实例A比较实例B比较实例C
地价指数0.97870.98210.9857
交易情况1.00001.00001.0000
交易类型1.00001.00001.0000
土地用途1.00001.00001.0000
土地使用年期1.00001.00001.0000
土地使用权类型1.00001.00001.0000
容积率0.99010.98041.0000
商业繁华度1.00000.97090.9709
交通便捷度1.06381.03091.0309
区域因素基础设施状况1.00001.00001.0000
公用设施完备度1.00001.00001.0000
环境质量优劣度0.990109,9010.9901
宗地面积1.02041.02041.0417
宗地形状1.00001.00001.0000
地形地势1.00001.00001.0000
个别因素地质条件1.00001.00001.0000
毗邻土地利用类型1.00001.00001.0000
规划限制1.00001.00001.0000
开发程度1.00001.00001.0000
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司55  因素修正系数比较案例地价(元/㎡)         比较实例A1.04146,500.0         比较实例B0.97366,600.0         比较实例C1.01766,050.0         
比准地价(元/㎡)6,769.106,425.766,156.48
市场比较法最终价格(元/㎡)6,450.00
由于比较实例位置较近,宗地个别条件均与待估宗地类似,故本次取三个交易价格算术平均值为评估单价,即:市场法测算楼面单价为6450.00元/平方米。
评估对象土地面积:36208.37平方米,容积率2.5
则改变土地性质后土地测算单价为36208.37×6450×2.5=583,859,966.25元。
则土地尚需支付出让金=583,859,966.25-33,098,483.76=550,761,482.49元。
契税、印花税=583,859,966.25×3.05%=17,807,728.97元
2、求取项目建设成本
本次评估根据拟开发项目物业类型、开发项目所在地区的差异,分别从开发前期费、
基础设施、配套设施费、主体建安费用、开发间接费以及资本化利息等方面估算项目建设成本。
(1)基础设施、配套设施费、主体建安费用
根据《成都市工程造价信息》、中国建设工程造价信息网公布的高层造价指标,并结
合同类型房地产开发资料确定建造成本,项目住宅的单方建造成本为1936.00元/平方米,基础设施费、配套设施费参照同类住宅小区平均造价确定,则建安工程费确定如下:序号1名称建筑安装工程费计算公式住宅(元/㎡)1,936
2基础设施费270
2.12.2供配电工程费室外供水工程费4310
2.3燃气工程费7
2.4综合管网工程费200
2.43室外智能化工程费配套设施费1035
4预备费(1+2+3)×8%179
小计1+2+3+42,420
(2)开发前期费
依据各项规费及相关文件确定该项目建设的其它费用。
详见下表:
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司56序号名称取费基数取费比例%文件号
一前期工程费用
12工程勘察设计费工程造价咨询服务费建安投资总额建安投资总额2.70%0.42%计价格[2002]10号四川省工程造价咨询服务收费参考标准(试行)
工程招标代理服务费建安投资总额0.17%计价格[2002]1980号
4建设项目前期工作咨询费建安投资总额0.33%计价格[1999]1283号
5建设项目环境影响咨询费建安投资总额0.07%计价格[2002]125号
6建设工程监理费建安投资总额1.83%川价函[2007]169号
小计5.52%
二1其他城市建设配套费按建筑面积计算地上140地下80成都市财政局成都市住房和城乡建设局关于下调我市部分类别建设项目城市基础设施配套费征收标准的通知
23施工图设计审查费白蚁防治服务费按建筑面积计算按底层建筑面积计算1.202.30成勘设协(2018)07号川发改价格[2011]323号
*
故:开发前期费用-配套费、报建费为:(90520.93×140+38010.00×80)÷128530.93
=122元/平方米。
开发前期费用-其他、勘查设计、监理等=2,420×5.52%+1.2+2.3=137.00元/平方米。
经咨询,土壤污染治理咨询费、监理费及验收服务费尚需80.00万元,按建筑面积分
摊后合计143.22元/平方米。
(3)开发间接费
按基础设施、配套设施费、主体建安费用的2%计算。
3、项目开发总成本
根据上述计算,确定项目开发总成本如下:序号成本项目单价金额进项税不含税价备注
12土地成本土地出让金土地契税及其他583,859,966.2517,807,728.97583,859,966.317,807,729.0
345前期费用配套费、报建费其他、勘查设计、监理等建安工程费1221331,98015,680,773.4618,408,199.79251,547,880.481,041,973.5720,770,008.4815,680,773.517,366,226.2230,777,872.0含环境治理监理、验收费用80万元含预估271.2万的土地环境治理费
6基础设施费用35757,710,387.574,765,077.8752,945,309.7含预备费
7公共配套设施费354,498,582.55371,442.604,127,140.0
8间接开发成本2%6,275,137.016,275,137.0
9利息
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司57序号成本项目金额进项税不含税价备注
合计955,788,656.0826,948,502.52928,840,153.70
尚需支付成本为项目总成本减去账面已发生成本,即土地原用途评估值
33,098,483.76元,即
含税尚需支付成本955,788,656.08-33,098,483.76=922,690,172.32元。
(三)销售费用
对于销售费用,评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率,结合行业平均标准确定该项目的销售费用为营业收入的3%。
(四)管理费用
对于管理费用,评估人员根据房地产行业管理费用占总销售收入的比率,结合行业平
均标准确定该项目的管理费用总额为营业收入的2%。
(五)财务费用
在后续利润利息扣除中单独考虑,故未再单独考虑财务费用。
(六)相关税金
1、营业税金及附加
根据现行税法的规定,结合项目所在地区相关税收规定,成都渝三峡开发项目适用的各项税费及税率情况如下:税费种类增值税税率适用税率一般征收税率9%
城市建设维护税7%
教育费附加3%
地方教育费附加2%
2、土地增值税
根据国家土地增值税征收及清算的有关规定,本次评估对于土地增值税按各物业形态
收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税,具体公式:
应缴纳的土地增值税=(转让房地产总收入一房地产扣除项目金额一财政部规定的其
他扣除项目)×土地增值税税率一房地产扣除项目金额×速算扣除系数
房地产扣除项目金额=取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本十房地产开发费用+转让房地产开发有关税金项目公式普通住宅非住宅
(一)销售收入(含税)1,094,795,264.00137,942,412.20
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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司58项目土地增值税清算收入(不含税)(二)房地产扣除项目金额公式含税销售收入(含税销售收入-土地价款)/1.09*9%‘=1+2+3+4+5普通住宅1,050,197,512.371,030,362,665.84非住宅128,963,105.21180,771,679.93
1、土地成本571,584,280.3930,083,414.83
其中:土地出让金契税、印花税554,666,938.7616,917,341.6329,193,027.49890,387.34
2、房地产开发成本218,547,326.77108,625,131.58
其中:前期工程费建设安装工程费22,075,004.34154,156,884.9010,971,995.3476,620,987.10
基础配套费35,366,839.7417,578,469.97
配套费2,756,880.601,370,259.35
开发间接费4,191,717.192,083,419.82
3、房地产开发费用79,013,160.7213,870,854.64
其中:利息支出其他房地产开发费用已包含在结转的开发成本中房地产开发成本与取得土地使用权金额之和5%39,506,580.3639,506,580.366,935,427.326,935,427.32
4、转让房地产开发有关税金3,191,576.53450,569.60
增值税9%26,596,471.1632,084.95
销项税9%44,597,751.638,979,306.99
进项税18,001,280.478,947,222.04
城建税教育附加7%3%1,861,752.98797,894.132,245.95269,379.21
地方教育附加2%531,929.42178,944.44
5、财政部规定的其他扣除项目=(1+2)×20%158,026,321.4327,741,709.28
(三)增值额=(一)-(二)19,834,846.53-51,808,574.72
(四)增值额扣除项目金额之比=(三)÷(二)1.9%-28.7%
(五)适用税率(%)0%0%0%
(六)速算扣除系数(%)0%0%0%
(七)应纳土地增值税税额=(三)×适用税率(%)
3、企业所得税
评估人员根据适用的企业所得税率,按25%计算项目的所得税费用。
(七)扣除适当利润和利息
1、扣除适当利润
根据同花顺iFinD资讯的统计数据,2022年房地产开发上市公司行业成本费用利润率为10.25%。
扣除利润=(存货评估值+尚需支付的成本、费用)x行业平均成本利润率×(1-25%)
2、扣除利息
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结合开发建设周期,根据1年期及5年期LPR基准利率按直线内插法确定为利息率为3.79%
利息扣除金额包括存货评估值、后续开发的建设成本、管理费用、销售费用,各项计算基数的计息期,分别自其发生时起至建设期结束时止,开发期为2.5年。
(八)假设开发法评估结论
经上述测算,确定成都渝三峡在改变土地性质且自主开发条件下土地价值如下:序号项目公式金额
1可售面积(㎡)128,042.51
2销售收入(含税价)1,232,737,676.20
营业收入(不含税价)销售收入(含税价)/1.091,130,951,996.51
3销售税金合计住宅+商业-已结转3,642,146.13
3.1实际已支付的销售税金
3.24尚需支付的销售税金销售费用合计4=营业收入×3%3,642,146.1333,928,559.90
4.14.2实际已支付的销售费用尚需支付销售费用33,928,559.90
5管理费用合计5=营业收入×2%22,619,039.93
5.1实际已支付的管理费用
5.2尚需支付的管理费用22,619,039.93
66.1财务费用合计实际支付财务费用12中扣除
6.2尚需支付财务费用
77.1成本合计实际已支付的成本营业成本880,631,532.5030,365,581.43
7.28尚需支付的成本土地增值税850,265,951.1
9利润总额9=2-3-4-5-6-7-8190,130,718.05
10应扣除企业所得税10=项目利润总额*25%47,532,679.51
11净利润11=9-10142,598,038.54
12应扣除适当利润、利息12=11×适当比率101,070,519.33
13土地可抵扣进项税48,208,621.07
14评估值14=2-3.2-42-52-7.2-8-10-12+13120,101,721.68
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第六章评估结论
截至评估基准日,成都渝三峡经注册会计师审计后的资产总额为5,561.70万元,负
债总额为35.40万元,净资产总额为5,526.30万元。经综合分析后在成都渝三峡完成土
地变性且自主开发前提条件下股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的评估价值如下:
资产账面值5,561.70万元,评估值15,097.06万元,评估增值9,535.36万元,增值率171.45%；
负债账面值35.40万元,评估值35.40万元,无评估增减值；
净资产账面值5,526.30万元,评估值15,061.66万元,评估增值9,535.36万元,增值率172.55%,评估结果汇总如下表:
评估结果汇总如下表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2023年12月31日
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元项目1流动资产2非流动资产3固定资产账面价值评估价值增减值增值率%
  A2,666.952,894.751,194.20         B2,666.9512,430.11419.94         C=B-A0.009,535.36-774.26         D=C/A×100%0.00329.40-64.84         
45678无形资产资产总计流动负债负债合计净资产(所有者权益)1,700.565,561.7035.4035.405,526.3012,010.1715,097.0635.4035.4015,061.6610,309.619,535.360.000.009,535.36606.25171.450.000.00172.55
评估结论详细情况见评估明细表。
本次评估净资产增值9,535.36万元,增值主要原因如下:
土地使用权账面净值1,700.56万元,评估值12,010.17万元,评估增值10,309.61
万元。土地增值原因主要是土地账面值仅反映其工业用地的取得成本,而本次评估以成都
渝三峡将其变更为二类住宅用地兼容商业服务设施用地且能取得房地产开发资质并按照
成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950 号》中的规划
指标自主开发,故采用假设开发法,根据开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付
的费用、税金及适当开发利润等后确定房地产开发项目评估值,故形成较大的评估增值。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenter NO.1Caifu A.V.YubeiDistrict ChongqingP.C.401121 Tel:023-63870921
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综上所述,经本次评估,截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡完成土地
变性且自主开发前提下股东全部权益的评估值为15,061.66万元(人民币大写壹亿伍仟零陆拾壹万陆仟陆佰元整)。
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附
1、与评估目的相对应的经济行为文件；
2、被评估单位专项审计报告；
3、《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于建设用地能否变性的回复》；
4、《规划条件》(编号:成规设 20231J0950 号)；
5、企业关于进行资产评估有关事项的说明；
6、委托人和被评估单位法人营业执照及主要产权证明；
7、评估对象现状照片；
8、委托人和被评估单位承诺函；
9、资产评估师承诺函；
10、资产评估机构备案文件或资格证明文件；
11、评估机构法人营业执照副本复印件；
12、资产评估师资格证明文件复印件；
13、资产评估委托合同。
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-【一
日8
会议纪要
(第24期)
重庆三峡油漆股份有限公司党委办公室2023年10月8日
重庆三峡油漆股份有限公司
2023年度第24次党委会会议纪要
2023年10月8日上午,三峡油漆党委书记、董事长张伟林同志主持召开了公司2023年度第24次党委会议,现纪要如下:
一、第一议题:学习习近平总书记重要讲话、重要指示批示精神
1.习近平就推进新型工业化作出重要指示
2.习近平在浙江考察时强调始终干在实处走在前列勇立潮头奋力谱写中国式现代化浙江新篇章。
3.习近平在中共中央政治局第八次集体学习时强调积极参与世界贸易组织改革提高驾驭高水平对外开放能力。
-1-
二、前置研究事项
审议公司关于公开挂牌转让全资子公司成都渝三峡油漆有限公司100%股权的议案的事宜。
会议原则同意公司关于公开挂牌转让全资子公司成都渝三峡油漆有限公司100%股权的议案。
三、研究决定事项
四、安全环保职业健康工作
出席:张伟林魏雪峰周勇向青田文全
郭志强胡忠超李强
缺席:
列席:廖永才、陶小波、李久磊、王莹、李勤
送:公司领导。
发:公司各部门。
重庆三峡油漆股份有限公司党委办公室2023年10月8日印发-2-
成都渝三峡油漆有限公司
审计报告及财务报表
(2022年01月01日至2023年12月31日止)目录页次
一、审计报告1-3
二、财务报表
资产负债表1-2
利润表3
现金流量表4
所有者权益变动表5-6
财务报表附注1-36
些计证应该审计报告是定由具有执业许河的会计续注务所审具,
报”编码:沪24G3667A9Z
审计报告
信会师报字[2024]第ZD10001号
成都渝三峡油漆有限公司全体股东:
一、审计意见
我们审计了成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡公
司”)财务报表,包括2022年12月31日、2023年12月31日的资
产负债表,2022年度、2023年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制,公允反映了成都渝三峡公司2022年12月31日、2023年
12月31日的财务状况以及2022年度、2023年度的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我
们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,我们独
立于成都渝三峡公司,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,
我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
三、管理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公
允反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时,管理层负责评估成都渝三峡公司的持续经营
能力,披露与持续经营相关的事项(如适用),并运用持续经营假设,除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
审计报告第1页
四、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们也执行以下工作:
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,
设计和实施审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根
据获取的审计证据,就可能导致对成都渝三峡公司持续经营能力产生
重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得
出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请
报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分,我们应当
发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致成都渝三峡公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通,包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
审计报告第2页
(此页无正文)
集信会计师事额中国注册会计师:中国注册会计划
(特殊普通合伙))(项目合伙人)
中国注册会务
中国注册会计师:160,030,120,007
中国上海2024年1月12日
审计报告第3页
成都渝三峡油港有限公司
资产负债表
2023年12月31日
(除特别注明外,金额单位均每人民币元)资产附注印流动资产:货币资金五(一)交易性金融资产衍生金融资产应收票据五(二)期求余额23,580,778.89上年年末余额14,655,925.21194,000.00
应收账款应收款项融资4五(三)五(四)1,197,630.651,883,222.791,258,474.90431,038.42
预付款项其他应收款五(五)7,855.198,619,910.32
存货
合同资产
持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产流动资产合计五(六)26,669,487.52670.4525,160,019.30
非流动资产:
债权投资其他债权投资
长期应收款长期股权投资
其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产固定资产在建工程五(七)11,941,952.6212,683,324.40
生产性生物资产
油气资产使用权资产无形资产开发支出五(八)17,005,561.9717,505,725.57
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计28,947,514.5930,189,049.97
资产总计55,617,002.1155,349,069.27
后附财务报案附转为财务报表的组成部分。公司负责人记”主管会计工作负责人:
公司负责人记”50,4001,576印朝
报表第1页
成都渝三峡油漆有限公司
资产负债表(续)
2023年12月31日
(除特别注明外,金额单位均为减民币元)负债和所有者权益流动负债:短期借款附注期末余额上年年末余额
交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款
预收款项
合同负债五(九)108.88
应付职工薪酬
应交税费五(十)71,729.73116,810.90
其他应付款五(十一)282,312.409,992.40
持有待售负债
一年内到期的非流动负债其他流动负债五(十二)14.16
流动负债合计非流动负债:354,042.13126,926.34
长期借款
应付债券其中:优先股
承续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计负债合计所有者权益:354,042.13126,926.34
实收资本五(十三)59,181,893.2359,181,893.23
其他权益工具
其中:优先股
永续债
资本公积
减:库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积未分配利润所有者权益合计五(十四)五(十五)2,056,390.17-5,975,323.4255,262,959.982,056,390.17-6,016,140.4755,222,142.93
负债和所有者权益总计后附财务报获附建为财务级表的组成部分。20130.元1会55,617,002.11计机构负责人:55,349,069.27
报表第2页
成都海三联油装有限公司
2023年度利润表示
(除特通建明然金额单为人民币元)项目一、营业收入减:营业成本095,06税金及附加销售费用管理费用附汪五)0五(十七)五(十八)五(十九)本期金额1,540,760.17342,678.491,789,417.23上期金额2,283,617.30332,940.4215,252.821,679,445.45
研发费用
财务费用其中:利息费用五(二十)-36,720.97-40,558.18
利息收入39,322.0742,141.68
加:其他收益投资收益(损失以“”号填列)其中:对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益五(二十)1,284.19
净敞口套期收益(损失以“”号填列)公允价值变动收益(损失以“#号填列)
信用减值损失(损失以“”号填列)五(二二)-18,596.59-243,487.45
资产减值损失(损失以“”号填列)资产处置收益(损失以“-”号填列)二、营业利润(亏损以“-”号填列)加:营业外收入减:营业外支出五(二十三)五(二十四)614,027.4240,816.250.8054,333.532,200.00
三、利润总额(亏损总额以“”号填列)减:所得税费用四、净利润(净亏损以“-”号填列)40,817.0540,817.0552,133.5352,133.53
(一)持续经营净利润(净亏损以“-”号填列)(二)终止经营净利润(净亏损以“-”号填列)五、其他综合收益的税后净额(一)不能重分类进损益的其他综合收益1.重新计量设定受益计划变动额2.权益法下不能转损益的其他综合收益3.其他权益工具投资公允价值变动4.企业自身信用风险公允价值变动(二)将重分类进损益的其他综合收益1.权益法下可转损益的其他综合收益2.其他债权投资公允价值变动3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额40,817.0552,133.53
4.其他债权投资信用减值准备
5现金流量套期储备6.外币财务报表折算差额
7.其他六、综合收益总额40,817.0552,133.53
七、每股收益:(一)基本每股收益(元/股)
(二)稀释每股收益(元/股)
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
、公司负责人:7。主管会计工作负责人:会计机构负责人:销.
19161000t07024
报表第3页
成都渝三峡油漆有限公司
现金流量表示
223年度
(除特别注明外,金额单位均为或民元)项目附注一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金"本期金额2,301,430.807,017,547.849,318,978.64上期金额3,114,863.20?215,799.322,443,425.875,774,088.39
支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金559,592.70650,532.261,210,124.968,108,853.681,321,961.38377,278.42558,225.802,257,465.603,516,622.79
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收:回的现金净额816,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金816,000.00
投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金816,000.00
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
  筹资活动现金流出小计                           A         
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
  五、现金及现金等价物净增加额加:期初现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额后附财务报表附注为财报表的组成部分。公司负责:印期主管会计工作负责人:S10税(11076.                  8,924,853.683,516,622.7914,655,925.2111,139,302.4223,580,778.8914,655,925.21会计机构负责人:         
报表第4页
成都渝三峡油漆有限公司
二〇二三年度财务报表附注
(除特殊注明外,金额单位均为人民币元)
一、公司基本情况
成都渝三峡油漆有限公司(原名为重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂,以下简
称公司或本公司)系重庆三峡油漆股份有限公司于1997年以承债式兼并成都造漆
总厂后改组成立,于1980年3月22日在成都市龙泉驿工商局登记注册,公司的统
一社会信用代码为915101122021965239,注册资本为59,181,893.23元。
本公司经营范围:生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助
材料、涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可证有效期内经
营)；销售化工原料(不含危险化学品)；新产品开发及研究服务；房屋租赁(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可展开经营活动)。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则———基本准则》和各项具体会计准则、
企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计
准则”),以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15号-——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
(二)持续经营
本财务报表以持续经营为基础编制。本公司不存在导致对报告期末起12个月内的
持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司的
财务状况以及经营成果和现金流量。
(二)会计期间
自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
财务报表附注第1页
(三)营业周期
本公司营业周期为12个月。
(四)记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五)现金及现金等价物的确定标准
现金,是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物,是指本
公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的
投资。
(六)金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时,确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,金融资
产于初始确认时分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产,分类为以摊余成本计量的金融资产:
一业务模式是以收取合同现金流量为目标；
-合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产,分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产(债务工具):
一业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
一合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资,本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)。该指定
在单项投资的基础上作出,且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产外,本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
财务报表附注第2页
期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和以摊余成本计量的金融负债。
2、金融工具的确认依据和计量方法
(1)以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收
款、债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认金额；
不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成
分的应收账款,以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)包括应收
款项融资、其他债权投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初
始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动除采用实际
利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外,均计入其他综合收益。
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,
计入当期损益。
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(权益工具)包括其他
权益工具投资等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入初始确认金额。
该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入其他综合收益。取得
的股利计入当期损益。
终止确认时,之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出,
计入留存收益。
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生
金融资产、其他非流动金融资产等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用
计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期
损益。
财务报表附注第3页
(5)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生
金融负债等,按公允价值进行初始计量,相关交易费用计入当期损益。该金融
负债按公允价值进行后续计量,公允价值变动计入当期损益。
终止确认时,其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
(6)以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款,按公允价值进行初始计量,相关交易费用
计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时,将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。3、金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时,本公司终止确认金融资产:
一收取金融资产现金流量的合同权利终止；
一金融资产已转移,且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；
-金融资产已转移,虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬,但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时,如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,
则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形
式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移
满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)所转移金融资产的账面价值；
(2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产(债务工具)的情形)之和。
财务报表附注第4页
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,
在终止确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,
并将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)终止确认部分的账面价值；
(2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产(债务工具)的情形)之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融
负债,并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融
负债或其一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价
(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间
的差额,计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下,才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且
财务报表附注第5页
其变动计入其他综合收益的金融资产(债务工具)和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依
据的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加,本公司按照相当于该金
融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加,本公司按照相当于该金融工具未来12
个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发
生违约的风险,以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化,以评
估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日,
本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加,除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低,本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值,则本公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。
对于由《企业会计准则第14号-—收入》(2017)规范的交易形成的应收款项
和合同资产,无论是否包含重大融资成分,本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款,本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的,直接减记该金融资产的账面余额。
除上述计量方法以外的金融资产,公司在每个资产负债表日评估其信用风险自
初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加,公司
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确
认后未显著增加,公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
财务报表附注第6页
于资产负债表日,若公司判断金融工具只具有较低的信用风险,则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信
用损失。当以金融工具组合为基础时,公司以共同风险特征为依据,将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加
或转回金额,作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融
资产,损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资,公司在其他综合收益中确认其损失准备,不抵减该金融资产的账面价值。
(1)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
其他应收款——合并范围内关联方组合合并范围内关联方[注]参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
其他应收款一-押金及保证金组合款项性质
其他应收款-其他组合
[注]合并范围内关联方系本公司母公司重庆三峡油漆股份有限公司的合并范围内关联方单位。
(2)按组合计量预期信用损失的应收款项具体组合及计量预期信用损失的方法项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
应收银行承兑汇票票据类型信用风险特征参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表,计算预期信用损失。
应收商业承兑汇票应收账款——账龄组合
应收账款合并范围内关联方组合合并范围内关联方参考历史信用损失经验,结合当前
财务报表附注第7页项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
(3)应收款项-—账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表账龄应收账款预期信用损失率(%)
1年以内(含,下同)3.00
1-2年10.00
2-3年3-4年20.0050.00
4-5年80.00
5年以上100.00
(化)固定资产
1、固定资产的确认和初始计量
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本(并考虑预计弃置费用因素的影响)进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出,在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够
可靠计量时,计入固定资产成本；对于被替换的部分,终止确认其账面价值；
所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
2、折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产,则在未来期间按扣
除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成
部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益,则选择不同折旧率
或折旧方法,分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:
财务报表附注第8页类别房屋及建筑物生产专用设备折旧方法年限平均法年限平均法折旧年限(年)8-356-20残值率(%)1.001.00年折旧率(%)283-12.38495-16.50
电子及运输设备年限平均法6-101.00990-16.50
3、固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认
该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和
相关税费后的金额计入当期损益。
(八)无形资产
1、无形资产的计价方法
(1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。
(2)后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预
见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不
予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况项目预计使用寿命摊销方法依据
土地使用权50直线法土地使用权证
(九)长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产,于资产负债表日存在减值
迹象的,进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,
按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费
用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单
项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资
财务报表附注第9页
产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值
迹象,至少在每年年度终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。
(十)合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合
同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为
合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(十一)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负
债,并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金,以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费,在职工为本公司提供服务的会计期间,根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费,在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关
资产成本,其中,非货币性福利按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险,在职工为
本公司提供服务的会计期间,按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额,
确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司向职工提供辞退福利的,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪
酬负债,并计入当期损益:公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建
议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费
用时。
(十二)收入
财务报表附注第10页
1、收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品或服务控制权时确
认收入。取得相关商品或服务控制权,是指能够主导该商品或服务的使用并从
中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的,本公司在合同开始日,按照各单项履约义
务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单项履约义
务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额,不
包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款,
结合其以往的习惯做法确定交易价格,并在确定交易价格时,考虑可变对价、
合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公
司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的,本公司按
照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价
格,并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某一时
点履行履约义务:
●客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本公司在整个合同
期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务,本公司在该段时间内按照履约进度确认收
入,但是,履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质,采
用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时,已经发生的成
本预计能够得到补偿的,本公司按照已经发生的成本金额确认收入,直到履约
进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务,本公司在客户取得相关商品或服务控制权时
点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时,本公司考虑下列迹
象:
?本公司就该商品或服务享有现时收款权利,即客户就该商品或服务负有现
时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定
所有权。
财务报表附注第11页
本公司已将该商品实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。
●本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得
该商品所有权上的主要风险和报酬。
●客户已接受该商品或服务等。
(十三)租赁
租赁,是指在一定期间内,出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日,本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价,则该合同为租赁
或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的,本公司将合同予以分拆,并分别各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的,承租人和出租人将租赁和非租
赁部分进行分拆。
1、本公司作为承租人
(1)使用权资产
在租赁期开始日,本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用
权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括:
●租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额,存在租赁激励的,扣除已享受
的租赁激励相关金额；
●本公司发生的初始直接费用；
●本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复
至租赁条款约定状态预计将发生的成本,但不包括属于为生产存货而发生
的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时
取得租赁资产所有权的,本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则,
租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“三、(九)长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是
否已发生减值,并对已识别的减值损失进行会计处理。
(2)租赁负债
在租赁期开始日,本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁
负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额
财务报表附注第12页
包括:
●固定付款额(包括实质固定付款额),存在租赁激励的,扣除租赁激励相
关金额；
●取决于指数或比率的可变租赁付款额；
●根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
●购买选择权的行权价格,前提是公司合理确定将行使该选择权；
●行使终止租赁选择权需支付的款项,前提是租赁期反映出公司将行使终止
租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率,但如果无法合理确定租赁内含利率的,则采用本公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用,并计入当期损益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后,发生下列情形的,本公司重新计量租赁负债,并调整相应
的使用权资产,若使用权资产的账面价值已调减至零,但租赁负债仍需进一步调减的,将差额计入当期损益:
●当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化,或前述选
择权的实际行权情况与原评估结果不一致的,本公司按变动后租赁付款额
和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
●当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动,本公司按照变动后的租赁付款额和
原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是,租赁付款额的变动源自浮
动利率变动的,使用修订后的折现率计算现值。
(3)短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债,并将
相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
成本。短期租赁,是指在租赁期开始日,租赁期不超过12个月且不包含购买
选择权的租赁。低价值资产租赁,是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的,原租赁不属于低价值资产租赁。
(4)租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的,公司将该租赁变更作为一项单独租赁进
财务报表附注第13页
行会计处理:
●该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
●增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的,在租赁变更生效日,公司重新
分摊变更后合同的对价,重新确定租赁期,并按照变更后租赁付款额和修订后
的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的,本公司相应调减使用权资产的账
面价值,并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他
租赁变更导致租赁负债重新计量的,本公司相应调整使用权资产的账面价值。
对于短期租赁和低价值资产租赁,本公司继续按照与减让前一致的方法将原合
同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的,本公司将减免的租金作为
可变租赁付款额,在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的,本
公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项,在实际支付时冲减前期确
认的应付款项。
2、本公司作为出租人
在租赁开始日,本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁,是指无论
所有权最终是否转移,但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险
和报酬的租赁。经营租赁,是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租
出租人时,基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。
(1)经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公
司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化,在租赁期内按照与租
金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款
额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的,公司自变更生效日起将
其作为一项新租赁进行会计处理,与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额
视为新租赁的收款额。
(2)融资租赁会计处理
在租赁开始日,本公司对融资租赁确认应收融资租赁款,并终止确认融资租赁
资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时,将租赁投资净额作为应收融
财务报表附注第14页
资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的
租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收
融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“三、(六)金融工具”进行会计处
理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的,本公司将该变更作为一项单独租赁
进行会计处理:
●该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
●增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额
相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的,本公司分别下列情形对
变更后的租赁进行处理:
假如变更在租赁开始日生效,该租赁会被分类为经营租赁的,本公司自租
赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理,并以租赁变更生效
日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；
●假如变更在租赁开始日生效,该租赁会被分类为融资租赁的,本公司按照
本附注“三、(六)金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计
处理。
(十四)重要会计政策和会计估计的变更
1、重要会计政策变更
(1)执行《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相
关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”
财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号(财会(2022)
31号,以下简称“解释第16号”),其中“关于单项交易产生的资产和负债相
关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的规定自2023年1月1日
起施行。
解释第16号规定,对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影
响应纳税所得额(或可抵扣亏损)、且初始确认的资产和负债导致产生等额应
纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易(包括承租人在租赁期开始日
初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易,以及因固定资产等存在弃置
义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等单项交易),不适用豁免初
始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定,企业在交易发生时应当根据
财务报表附注第15页
《企业会计准则第18号——所得税》等有关规定,分别确认相应的递延所得
税负债和递延所得税资产。
对于在首次施行该规定的财务报表列报最早期间的期初至施行日之间发生的
适用该规定的单项交易,以及财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单
项交易而确认的租赁负债和使用权资产,以及确认的弃置义务相关预计负债和
对应的相关资产,产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的,企业应当按
照该规定进行调整。执行该规定未对本公司财务报表产生重大影响。
四、税项
(一)主要税种和税率税种增值税房产税城市维护建设税教育费附加计税依据按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额,在扣除当期允许抵扣的进项税额后,差额部分为应交增值税从价计征的,按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的,按租金收入的12%计缴按实际缴纳的增值税计缴按实际缴纳的增值税计缴税率13%、9%1.2%、12%7%3%
地方教育附加按实际缴纳的增值税计缴2%
企业所得税按应纳税所得额计缴25%
五、财务报表项目注释
(一)货币资金项目期末余额上年年末余额
银行存款23,580,778.8914,655,925.21
合计23,580,778.8914,655,925.21
(二)应收票据
1、应收票据分类列示项目商业承兑汇票期末余额上年年末余额194,000.00
财务报表附注第16页项目合计期末余额上年年末余额194,000.00
2、本期计提、转回或收回的坏账准备情况类别上年年末余额本期变动金额企业合并转销或核计提收回或转回其他变动销期末余额
坏账准备6,000.00-6,000.0001
合计6,000.00-6,000.00
(三)应收账款
1、应收账款按账龄披露账龄1年以内期末余额上年年末余额
1至2年(含2年)2至3年(含3年)725,645.71726,161.13281,654.00
3至4年(含4年)233,814.00737,917.38
4至5年(含5年)735,757.38
5年以上234,167.23234,167.23
小计1,929,384.321,979,899.74
减:坏账准备731,753.67721,424.84
合计1,197,630.651,258,474.90
财务报表附注第17页
按单项计提坏账准备:名称期末余额账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由
镇江渝庆化工贸易有限公司合计737,917.38737,917.38236,630.30236,630.3032.07预计无法全额收回
按组合计提坏账准备:
组合计提项目:名称期末余额
应收账款坏账准备计提比例(%)
账龄组合1,191,466.94495,123.3741.56
合计1,191,466.94495,123.37
3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况类别上年年末余额本期变动金额企业合收回或转销或核其计提销并变动转回他期末余额
按单项计提坏账准备按组合计提坏账准备721,424.84236,630.30-226,301.47236,630.30495,123.37
合计721,424.8410,328.83731,753.67
4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况单位名称镇江渝庆化工贸易有限公司期末余额
应收账款737,917.38占应收账款合计数的比例(%)38.25坏账准备236,630.30
财务报表附注第19页单位名称期末余额应收账款占应收账款合计数的比例(%)坏账准备
重庆雄鑫防腐保温工程有限公司572,061.3029.65114,412.26
四川皓宇源钢结构工程有限公司231,654.0012.01115,827.00
成都七彩化工涂料有限公司229,295.2311.88229,295.23
成都新晟瑞泰实业有限公司149,448.007.7529,889.60
合计1,920,375.9199.54726,054.39
(四)应收款项融资
1、应收款项融资情况项目应收票据合计期末余额1,883,222.791,883,222.79上年年末余额431,038.42431,038.42
2、应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况项目上年年末余额本期新增本期终止确认其他变动期末余额累计在其他综合收益中确认的损失准备
银行承兑汇票合计431,038.42431,038.425,413,154.325,413,154.323,960,969.953,960,969.951,883,222.791,883,222.79
(五)其他应收款项目期末余额上年年末余额
其他应收款项7,855.198,619,910.32
财务报表附注第20页项目合计期末余额7,855.19上年年末余额8,619,910.32
1、其他应收款项
(1)按账龄披露账龄1年以内期末余额8,098.13上年年末余额523,503.26
1至2年(含2年)2至3年(含3年)8,080,225.0617,157.18
3至4年(含4年)15,000.00
4至5年(含5年)5年以上
小计23,098.138,620,885.50
减:坏账准备合计15,242.947,855.19975.188,619,910.32
财务报表附注第21页
按单项计提坏账准备:名称成都威通运输服务有限公司期末余额账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由15,000.0015,000.00100.00预计无法收回
合计15,000.0015,000.00
按组合计提坏账准备:
组合计提项目:名称账龄组合期末余额
其他应收款项8,098.13坏账准备242.94计提比例(%)3.00
合计8,098.13242.94
(3)坏账准备计提情况坏账准备第一阶段未来12个月预期信用损失第二阶段整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)第三阶段整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)合计
上年年末余额上年年末余额在本期975.18-450.00450.00975.18
本期计提本期转回本期转销本期核销-282.2414,550.0014,267.76
财务报表附注第23页坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计
未来12个月预期信用损失整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
其他变动期末余额242.9415,000.0015,242.94
其他应收款项账面余额变动如下:账面余额第一阶段第二阶段整个存续期预未来12个月预期信用损失(未期信用损失发生信用减值)第三阶段整个存续期预期信用损合计失(已发生信用减值)
上年年末余额上年年末余额在本期--转回第二阶段本期新增本期终止确认其他变动期末余额8,620,885.50-15,000.001,966,820.31-10,564,607.688,098.1315,000.0015,000.008,620,885.501,966,820.31-10,564,607.6823,098.13
(4)本期计提、转回或收回的坏账准备情况类别上年年末余额本期变动金额企业合并收回或转销或其计提他变动转回核销期末余额
按单项计提坏账准备按组合计提坏975.1815,000.00-732.2415,000.00242.94
财务报表附注第24页
(六
(化)固定资产
1、固定资产及固定资产清理项目固定资产期末余额11,941,952.62上年年末余额12,683,324.40
合计11,941,952.6212,683,324.40
2、固定资产情况项目房屋及建筑物1.账面原值(1)上年年末余额16,413,594.29(2)本期增加金额电子及运输设备866,627.29生产专用设备1,017,756.79合计18,297,978.37
(3)本期减少金额一处置或报废(4)期末余额2.累计折旧16,413,594.29866,627.29866,627.291,017,756.791,017,756.791,884,384.081,884,384.0816,413,594.29
(1)上年年末余额(2)本期增加金额一计提(3)本期减少金额一处置或报废(4)期末余额3.减值准备3,845,326.75626,314.92626,314.924,471,641.67859,295.814,889.114,889.11864,184.92864,184.92910,031.416,367.186,367.18916,398.59916,398.595,614,653.97637,571.21637,571.211,780,583.511,780,583.514,471,641.67
4.账面价值
(1)期末账面价值(2)上年年末账面价值11,941,952.6212,568,267.547,331.48107,725.3811,941,952.6212,683,324.40
财务报表附注第26页
(八)无形资产
1、无形资产情况项目1.账面原值(1)上年年末余额(2)本期增加金额土地使用权19,506,379.97合计19,506,379.97
(3)本期减少金额(4)期末余额19,506,379.9719,506,379.97
2.累计摊销
(1)上年年末余额(2)本期增加金额一计提2,000,654.40500,163.60500,163.602,000,654.40500,163.60500,163.60
(3)本期减少金额(4)期末余额3.减值准备2,500,818.002,500,818.00
4.账面价值
(1)期末账面价值17,005,561.9717,005,561.97
(2)上年年末账面价值17,505,725.5717,505,725.57
(九)合同负债
1、合同负债情况项目其他货款期末余额上年年末余额108.88
合计108.88
(十)应交税费税费项目增值税期末余额62,815.45上年年末余额102,335.12
消费税500.53
城市维护建设税5,200.007,007.27
财务报表附注第27页税费项目教育费附加地方教育费附加期末余额2,228.571,485.71上年年末余额4,180.792,787.19
合计71,729.73116,810.90
(十一)其他应付款项目其他应付款项合计期末余额282,312.40282,312.40上年年末余额9,992.409,992.40
1、其他应付款项
按款项性质列示项目期末余额上年年末余额
其他合计282,312.40282,312.409,992.409,992.40
(十二)其他流动负债项目期末余额上年年末余额
待转销项税合计14.1614.16
(十三)实收资本投资者名称合计期初余额所占比投资金额例(%)59,181,893.23100.00%本期增加本期减少期末余额所占比投资金额例(%)59,181,893.23100.00%
重庆三峡油漆股份有限公司59,181,893.23100.00%59,181,893.23100.00%
财务报表附注第28页
(十四)盈余公积项目法定盈余公积上年年末余额2,056,390.17年初余额2,056,390.17本期增加本期减少期末余额2,056,390.17
合计2,056,390.172,056,390.172,056,390.17
(十五)未分配利润项目调整前上年年末未分配利润调整年初未分配利润合计数(调增+,调减一)调整后年初未分配利润加:本期归属于母公司所有者的净利润本期金额-6,016,140.47-6,016,140.4740,817.05上期金额-6,068,274.00-6,068,274.0052,133.53
减:提取法定盈余公积提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润-5,975,323.42-6,016,140.47
(十六)营业收入和营业成本
1、营业收入和营业成本情况项目本期金额上期金额
收入成本收入成本
其他业务1,540,760.172,283,617.30
租赁收入1,540,760.172,283,617.30
合计1,540,760.172,283,617.30
营业收入明细:项目本期金额上期金额
其他业务收入1,540,760.172,283,617.30
财务报表附注第29页项目租赁收入本期金额1,540,760.17上期金额2,283,617.30
合计1,540,760.172,283,617.30
(十七)税金及附加项目消费税本期金额-243.32上期金额
城市维护建设税教育费附加12,384.174,050.597,800.003,342.86
地方教育费附加2,700.392,228.57
土地使用税房产税177,275.26145,513.46178,702.36140,818.53
印花税997.9448.10
合计342,678.49332,940.42
(十八)销售费用项目其他费用合计本期金额上期金额15,252.8215,252.82
(十九)管理费用项目职工薪酬本期金额上期金额180,895.81
折旧费637,571.21662,478.77
摊销费用500,163.60500,163.60
水电费4,638.9822,118.60
中介机构费用403,674.25146,226.41
其他费用243,369.19167,562.26
合计1,789,417.231,679,445.45
财务报表附注第30页
(二十)财务费用项目利息费用减:利息收入其他本期金额39,322.072,601.10上期金额42,141.681,583.50
合计-36,720.97-40,558.18
(二十一)其他收益项目代扣个人所得税手续费本期金额上期金额1,284.19
合计1,284.19
(二十二)信用减值损失项目应收票据坏账损失应收账款坏账损失其他应收款坏账损失合计本期金额6,000.00-10,328.83-14,267.76-18,596.59上期金额-6,000.00-240,599.223,111.77-243,487.45
(二十三)资产处置收益项目本期金额上期金额计入当期非经常性损益的金额
处置固定资产收益614,027.42614,027.42
合计614,027.42614,027.42
财务报表附注第31页
(二十四)营业外收入项目其他合计本期金额0.800.80上期金额计入当期非经常性损益的金额0.800.80
(二十五)营业外支出项目其他本期金额上期金额2,200.00计入当期非经常性损益的金额
合计2,200.00
(二十六)现金流量表项目
1、收到的其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额
收到经营活动相关利息收入集团内部现金流量39,322.076,511,217.9542,141.682,400,000.00
其他合计467,007.827,017,547.841,284.192,443,425.87
2、支付的其他与经营活动有关的现金项目支付管理费用和销售费用其他本期金额651,682.422,601.10上期金额351,160.09207,065.71
合计654,283.52558,225.80
(二十七)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
财务报表附注第32页补充资料1、将净利润调节为经营活动现金流量净利润加:信用减值损失资产减值准备固定资产折旧生产性生物资产折旧油气资产折耗使用权资产折旧本期金额40,817.0518,596.59637,571.21上期金额52,133.53243,487.45662,478.77
无形资产摊销长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“-”号填列)固定资产报废损失(收益以“-”号填列)公允价值变动损失(收益以“-”号填列)财务费用(收益以“一”号填列)投资损失(收益以“一”号填列)递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)存货的减少(增加以“-”号填列)经营性应收项目的减少(增加以“一”号填列)经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列)其他500,163.60-614,027.427,297,946.41227,786.24500,163.602,322,776.70-264,417.26
经营活动产生的现金流量净额2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动债务转为资本8,108,853.683,516,622.79
一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产3、现金及现金等价物净变动情况现金的期末余额23,580,778.8914,655,925.21
减:现金的期初余额加:现金等价物的期末余额减:现金等价物的期初余额14,655,925.2111,139,302.42
财务报表附注第33页补充资料本期金额上期金额
现金及现金等价物净增加额8,924,853.683,516,622.79
2、现金和现金等价物的构成项目一、现金其中:库存现金期末余额23,580,778.89上年年末余额14,655,925.21
可随时用于支付的数字货币可随时用于支付的银行存款可随时用于支付的其他货币资金23,580,778.8914,655,925.21
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物其中:三个月内到期的债券投资三、期末现金及现金等价物余额23,580,778.8914,655,925.21
其中:母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
现金等价物
(二十八)租赁
1、作为出租人
(1)经营租赁本期金额上期金额
经营租赁收入1,540,760.172,283,617.30
六关联方及关联交易
(一)本公司的母公司情况
财务报表附注第34页母公司名称注册地业务性质注册资本母公司对本公司的持股比例(%)母公司对本公司的表决权比例(%)
重庆三峡油漆股份有限公司重庆市江津区制造、销售油漆433,592,220.00100.00100.00
(二)其他关联方情况其他关联方名称四川渝三峡新材料有限公司其他关联方与本公司的关系同受母公司控制
四川渝三峡涂料销售有限公司同受母公司控制
(三)关联交易情况
1、关联租赁情况
本公司作为出租方:承租方名称重庆三峡油漆股份有限公司四川渝三峡涂料销售有限公司租赁资产种类房屋及建筑物房屋及建筑物本期确认的租赁收入1,485,714.2955,045.88上期确认的租赁收入2,228,571.4355,045.87
(四)关联方应收应付款项
1、应收项目项目名称其他应收款关联方期末余额账面余额坏账准备上年年末余额账面余额坏账准备
重庆三峡油漆股份有限公司2,308.47
四川渝三峡新材料有限公司8,600,603.74
财务报表附注第35页
七承诺及或有事项
(一)重要承诺事项
截至资产负债表日,公司不存在需要披露的承诺事项。
(二)或有事项
截至资产负债表日,公司不存在需要披露的重要或有事项。
八、资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日,公司不存在需要披露的资产负债表日后事项。
九、其他重要事项
本公司母公司重庆三峡油漆股份有限公司拟在重庆联合产权交易所以公开挂
牌方式转让其所持有的本公司100%股权。本次交易拟采取在重庆联合产权交
易所公开挂牌转让方式进行,交易方尚未确定；交易价格以评估值和测算价值
为参考,按最终公开挂牌竞价结果确定。本次股权转让事项尚需提交重庆三峡
油漆股份有限公司董事会及股东大会审议通过。
成都峡油漆有限公
公章
四年一月十三
一
财务报表附注第36页
915,101,122,021,965,239统一社会信用代码营量款热描二维码登录信息公示系统"了陈更多登记、“德家企业信用
(副本)备案、许可、然
(副本)管解意。
名称成都渝三峡油漆有限公司注册资本伍仟玖佰壹拾捌万壹仟捌佰玖拾叁元贰角参分
类型有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)成立日期1980年03月22日
法定代表人李朝富营业期限1980年03月22日至长期
经营范围生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材住所路82号四川省成都市龙泉驿区西河工业园区螺丝
料、涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可路82号
证有效期内经营)；销售化工原料(不含危险化学品)；新产品开发
及研究服务；房屋租赁(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方
可展开经营活动)?
登记机关
2,020年4月20年
国家企业信用信息公示系统网址:http://www.gsxt.gov.cn市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国国家市场监督管理总局监制
国家企业信用信息公示系统网址:http://www.gsxt.gov.cn家企业信用信息公示系统报送公示年度报告。
重
成都市龙泉骅区规划和自然资源局
成都市龙泉驿区规划和自然资源局
关于建设用地能否变性的回复
成都渝三峡油漆有限公司:
你司《关于建设用地能否变性的请示》及相关资料收悉,经核实,现回复如下。
依据《成都市人民政府关于进一步加强土地出让及供后管理
的实施意见(成府发〔2022〕16号)第(六)条相关规定,(2018)
龙泉驿区不动产权第0088874号宗地位于原工业集中发展区外,
于2005年1月1日前取得,经龙泉驿区人民政府批准且报成都
市经信局备案,现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业
服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
此复。
成都市集驿区规划和自然资源局
2023年110月3日
(联系人:王小莉；联系电话:84845395)
规划条件
(编号:成规设20230095号)
不动产单元号:510112003005GB00076、510112003005GB00077、510112003005GB00078
一、地块位置:龙泉驿区西河街道跃进社区24组、25组(原钢铁村3组、4组)(位置详见用地红线一、地块位置:图,编号:GXT2023-034)
二、建设用地规划管理要求:
内容规划要求
用地使用性质二类住宅用地兼容商业服务业设施用地(可兼容的商业建筑面积占
用地使用性质计入容积率的建筑面积的比例大于5%且不大于10%)
规划建设净用地面积136,20837平方米(地块一9,87339平方米地块二3,721.21平方
规划建设净用地面积米,地块三:22613.77平方米)
地块一:大于1.0且不大于2.5
容积率地块二:大于1.0且不大于2.5
地块三:大于1.0且不大于2.5
用地规划指标地块一:不大于25%
用地规划指标建筑密度地块二:不大于25%
地块三:不大于25%
绿地率应满足《城市居住区规划设计规范》的相关要求
建筑高度应满足《城市居住区规划设计规范》的相关要求
11、物业管理用房的配置应满足《成都市城市规划管理技术规定》(2017)的有关要求。
2、全民健身活动场所的配置需满足《成都市城市规划管理技术规
项目配套设施定》(2017)的有关要求。
项目配套设施3、垃圾用房的配置需满足《成都市城市规划管理技术规定》
(2017)的有关要求。
4、机动车与非机动车车位的规划设置需求须满足《成都市城市规
划管理技术规定》(2017)的有关要求。
配建公共服务配套设施
三、建筑工程设计规划要求
1、建筑间距及后退用地红线、道路红线等各类规划控制线距离应符合《成都市城市规划管理技术规定》(2017)的有关要求。
2、新建建筑自身及对周边的日照影响应满足《成都市城市规划管理技术规定》(2017)的相关要求。在总平面图中需注明日照影响分析结论。
3、规划方案应考虑建筑群体的空间布置及景观环境艺术。需报送A3幅面效果图(要求实景嵌入,反映周边现状建筑及环境的关系)。
4、建筑布局、体量和形态、外立面风格、风貌等及其他规划管理要求应符合《成都市城市规划管理技术规定》(2017)及相关导则的有关要求,并注意与项目周边城市形态的协调。
5、项目大门应做专项设计,并与项目整体方案统一风格。
6、项目方案应满足龙泉驿区总体城市设计的相关要求,涉及地铁建设控制范围内的建设项目,须征求市轨建中心的书面意见。
四、事致与交通要录
1、落实水、电、气、讯等各项市政配套设施,用地内污雨水排放系统按分流制进行。化粪池不得临路设置,若只能临规划道路设置需后退道路红线大于5米。
2、应在建设项目临街布置的集中绿地中或用地内,设置用地面积为30平方米的市政设施点位。无法在绿
地中或用地内设置的,应在底层或负一层设置建筑面积不小于30平方米的市政设施用房,并预留管线以
便与市政管网相接,在此基础上用地临街面宽每增加200米距离应增加一处市政设施点位,落实水、电气、讯等各项市政配套设施。
3、市政公共设施应作景观化处理。
4、建设用地出入口、场坪标高应与相邻城市道路标高相互衔接。
5、市政部分的规划设计还应符合《成都市规划管理技术规定》的有关要求。
6、交通出入口应临规划道路布置,开口宽度及位置应符合交通主管部门要求,并在总平面中注明。
五、配套要求
1、各类配套设施须在总平图上准确标注位置、面积、楼层、用途等相关信息,在经济技术指标中标明面积。
2、相关配套设施如:机动车、非机动车停车场(库)、市政设施、垃圾用房、物管用房、全民健身活动场所等应与建设项目同步规划,同步实施。
六、其他要求
1、总平面图上应明确标注建筑各层性质与建筑(含所有建、构筑物及设施)最高处的绝对海拔高程。
2、在建筑外墙设置空调室外机搁板、各类管道等时,各类管道及搁板的位置应隐蔽设置,装饰遮挡,结合立面统一设计,冷凝水应有组织排放,并设置装饰构件以达到统一美观的效果。
3、总平面图上应明确标注规划条件编号。
4、本项目应满足《成都市电动汽车充换电基础设施建设专项规划》及《成都市电动汽车充电基础设施建
设及运行维护技术要求》的相关要求,预留充电基础设施安装条件(包括电力管线预埋和电力容量预留)。
5、本工程涉及建设、消防、环保、安全、水务、卫生防疫、地震、园林、文化、交通、人防、军事、保密、生态保护等问题时,应满足各相关部门的要求。
七、注意事项
1、本规划条件是我局审查设计方案的依据,设计方案除满足规划条件外,还应符合《成都市城市规划管理技术规定》及相关导则的要求。
2、建设项目的方案在报审中还应符合成都市龙泉驿区规划和自然资源局在规划审批管理工作中的其他相关要求。
3、本规划条件附规划用地红线图1份(编号:GXT2023-034),图文一体为有效文件。
4、本规划条件中所列计入容积率的总建筑面积的最大值,因项目的平面布局、户型设计等的具体情况不同,方案设计时可能达不到,建设单位在项目测算时应予以充分考虑。
5、本工程建筑面积的具体计算方法应按照《建筑工程建筑面积计算规范》执行。
6、本规划条件未尽事宜,应按照国家有关技术规范执行。
7、本规划条件由成都市龙泉驿区规划和自然资源局负责解释。
2023年12月08日
重庆三峡油漆股份有限公司
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况
(一)委托人
本次资产评估项目的委托人为重庆三峡油漆股份有限公司。
1、名称:重庆三峡油漆股份有限公司(以下简称“三峡油漆”)
2、统一社会信用代码:9150000020313093X8
3、类型:股份有限公司(上市公司)
4、注册地址:重庆市江津区德感工业园区
5、法定代表人:张伟林
6、注册资本:43,359.222万元
7、成立日期:1992年6月22日
8、营业期限:1992年6月22日至永久
9、经营范围:许可项目:建设工程施工；制造、销售(仅本企业制造)油漆。(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为滩)一般项目:制造、销售涂料及合成树脂(不含危险化学品)、金属包装
制品,销售金属材料(不含稀贵金属)、五金、交电、百货、化工产品及建筑装饰材料(不
含危险化学品),橡胶制品、化工原料(不含危险化学品),货物及技术进出口,化工产品检验、检测服务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
(二)被评估单位
本次资产评估项目的被评估单位为成都渝三峡油漆有限公司。
1、基本情况
(1)统一社会信用代码:915101122021965239
(2)公司名称:成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)
(3)注册地址:四川省成都市龙泉驿区西河工业园区螺丝路82号
(4)注册资本:5,918.1893万元(人民币)
(5)法定代表人:李朝富
-↓-
(6)公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
(7)成立日期:1980年3月22日
(8)营业期限:1980年3月22日至永久
(9)经营范围:生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可证有效期内经营)；销售化工
原料(不含危险化学品)；新产品开发及研究服务；房屋租赁(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可展开经营活动)。
(0)历史沿革及股权结构
成都渝三峡(原名:重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂)系原成都造漆总厂被重
庆三峡油漆股份有限公司兼并后改组成立。兼并方式为三峡油漆承担成都造漆总厂的全部
债务,接收其全部资产和安置其全部职工,兼并移交工作已于1997年2月26日完成。三
峡油漆接收了原成都造漆总厂的全部资产、负债和所有者权益,并以接收的所有者权益中
的实收资本745.09万元作为对三峡油漆成都油漆的投资。上述出资业经重庆会计师事务所出具重会所验字(97)第034号验资报告验证。
根据三峡油漆2011年5月9日的第六届第九次董事会决议,将三峡油漆成都油漆厂
2010年12月31日经审计后的净资产总额1,200.94万元全部投入到改制后的成都渝三峡,
并全部转作改制后的成都渝三峡的注册资本,同时以货币出资增加注册资本1,500.00万元；
变更后的注册资本为2,700.94万元。上述出资业经天健正信会计师事务所有限公司重庆分所出具天健正信验(2011)综字第030023号验资报告验证。
根据三峡油漆2018年12月6日的第八届第二十二次董事会决议,同意三峡油漆将所
持位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东81.9亩工业出让地及附属房产评估
作价3,217.25万元向全资子公司成都渝三峡进行增资。增资后,成都渝三峡实收资本金增加至5,918.19万元。截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡股权结构如下:
金额单位:人民币万元出资人名称实收资本股权比例
重庆三峡油漆股份有限公司5,918.19100%
(11)公司的主要产权
成都渝三峡主要产权包括位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的工业房产、位于成华区双成五路66号的住宅一套及土地使用权,具体情况如下:
-2-
①房屋建筑物权证号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号建筑物名称办公楼结构框架建成年月2006年建筑面积(㎡)2,251.74
2川(2018)龙泉骤区不动产权第0088874号生活楼2006年1,208.04
3川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号成品颜料库钢结构2006年2,887.79
4川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号色漆车间锯结构2009年1,576.02
5川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号热炼车间2006年1,006.2
67川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号泵房、溶剂库泵房、门卫及公司混合混合2006年2006年288.7954.8
8川(2017)成都市不动产权第0022214号成华区双成五路66号2栋5单元1层10号剪墙2017年174.22
合计9,447.60
②土地使用权中增权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质开发程度面积(2)
川(2018)虎泉建区不动产权第0088874号成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地龙泉驿区西河镇成洛路以北跃进路以东2007年出让2057/6/19六通一平54,617.96
(12)对外投资情况
无。
(13)组织架构图
成都渝三峡已于2021年7月21日停止生产经营,截至评估基准日,成都渝三峡公司无在职员工,仅聘请5名劳务人员管理厂区
2、资质证书
成都渝三峡获得由成都市安全生产监督管理局颁发的《安全生产许可证》(证号:(川
蓉)WH安许证字[2020].0377号),许可范围:含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品闭杯闪点≤60℃],有效日期至2021年7月22日日,截至评估基准日,证书已过期。
-3-
3、近年资产、财务、经营状况及主要会计政策
(1)近年资产负债、经营状况
金额单位:人民币万元项目2020/12/312021/12..312022/12.312023/12131
资产总额负债总额6,864.84167.645,576.6559.655,534.9012.695,561.7035.40
所有者权益6,697.205,517.00合,522.215,526.30
营业收入4,721.723,192.75228.36154.08
营业成本3,312.592,601.48198.710.00
净利润413.58-606.835.214.08
以上2020-2022年度的各项数据摘引年报审计报告,2023年度的数据摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。
(2)主要会计政策
①执行的会计制度:企业会计准则及其有关规定。
②税收政策
公司的主要税种、税率如下；税种增值税计税依据按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额,扣除当期允许抵扣的进项税额后,差额部分为应交增值税税率13%、9%
消费税房产税应纳税销售额(量)从价计征的,按房产原值一次减除30%余值的1.2%计缴,从租计征的,按租金收入的12%,缴4%1.2%、12%
城市维护建设税教育费附加应交流转税额应交流转税额3%
地方教育附加应交流转税额2%
企业所得税应纳税所得额25%
③固定资产折旧政策
成都渝三峡固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:
-4-资产类别预计使用寿命(年)年折旧率(%)预计净残值率(%)
房屋建筑物8-35283-12.381.00
生产专用设备6-20495-16.501.00
电子及运输设备6-10990-16.501.00
囤资产减值损失的确认
成都渝三峡考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据
的信息,以发生违约的风险为权重,计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之
间差额的现值的概率加权金额,确认预期信用损失。
Ⅰ、按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
其他应收款--合并范围内关联方组合合并范围内关联方【注1参考历史信用损失经验,结合当前快况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和浓来12个月内或整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
其他应收款一一财务资助组合款项性质
其他应收款一一押金及保证金组合
其他应收款--其他组合
[注]合并范围内关联方系成都渝三峡母公司三峡油漆合并范围内关联方单位
Ⅱ、按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产A、具体组合及计量预期信用损失的方法  项目         确定组合的依据         计量预期信用损失的方法         
应收银行承兑汇票票据类型参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
应收商业承兑汇票一账龄组合
应收商业承兑汇票—-合并范围内关联方组合合并范围内关联方参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失系,计算预期信用损失。
-5-项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
应收账款-一账龄组合信用风险特征参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表,计算预期信用损失。
应收账款…-合并范围内关联方组合合并范围内关联方参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
B、应收账款一一账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表  账龄         应收账款预期信用损失率(%)         
1年以内(含,下同)3.00
1-2年10.00
2-3年20.00
3-4年50.00
4-5年80.00
5年以上100.00
⑤采用公允价值计量的资产:无。
⑥特殊的会计政策:无。
(三)委托人和被评估单位之间的关系
本次资产评估项目的被评估单位成都渝三峡系委托入三峡油漆全资子公司。
(四)报告使用人
本评估报告仅供委托人和本次评估合同约定的报告使用入在本次评估目的前提下使
用,除本次评估合同约定的评估报告使用人外,其他任何人或单位使用本评估报告无效；
资产评估师和资产评估机构对报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
本报告使用人为委托人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
三峡油漆拟转让股权,本次评估为委托人提供该经济行为所涉及的成都渝三峡股东全
-6-
部权益的市场价值参考。
三、评估对象和范围
本次评估对象为成都渝三峡股东全部权益在评估基准日的市场价值。
本次评估范围为成都渝三峡申报的资产及负债。根据成都渝三峡提供的经审计后的财
务报表,截至2023年12月31日,成都渝三峡资产总额为5,561.70万元,负债总额35.40万元,净资产为5,526.30万元,具体情况如下:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元序号123456科目名称一、流动资产合计货币资金应收账款应收账款融资其他应收款二、非流动资产合计账面价值2,666.952,358.08119.76188.320.792,894.75
7固定资产1,194.20
89无形资产三、资产总计1,700.565,561.70
10四、流动负债合计35.40
11应交税费7.17
12其他应付款28.23
1314六、负债总计七、净资产(所有者权益)35.405,526.30
评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致,与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
(一)主要的资产和负债情况如下:
1、货币资金
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值2,358.08万元,均为银行存款。
2、应收账款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值119.76万元,主要为成都渝三峡应收的货款等。
3、应收帐款融资
-7-
-8-
↓
截至评估基准日,成都渝三峡申报的账面记录的无形资产一土地使用权为位于龙泉驿区
西河镇成洛路的工业用地,账面净值1,700.56万元,该宗地符合变性条件,成都市龙泉驿
区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)龙泉
驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设
施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款,成都渝三峡拟对土地变性进行自主开发,原不动产权证信息如下:
金额单位:人民币万元土地权证编号川(2018)龙泉骑区不动产权第0088874号宗地名称成部渝三峡油漆有限公司区宗地土地位置龙泉县区西河镇成洛路以北、跃进路以东取得日期2007年用地性质出让士地用途工业用地准用年限2057/6/19开发程度六通…平面积(四2)51,617.96
2023年12月8日,成都龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商
业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
2、企业申报的账面未记录的无形资产情况
无。
(三)企业申报的表外资产的类型、数量
无。
四、评估基准日
本次评估基准日为2023年12月31日。
评估基准日由委托人确定,主要考虑尽可能与评估目的实现日接近,以便评估结果有效服务于评估目的,尽量减少评估基准日后事项对评估结果的影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、土地变更性质且自主改造的有关重要事项
2015年7月2日,成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅转发市国土局、
市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函[2015]118号),该处置
-9-
意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地,因城市规划调整
需要改变土地用途的,经市工业主管部门确认,市、区(市)县规划部门批准,市区(市)
县国上部门办理土地用途变更手续,按双评估价差缴纳土地出让收入后,由土地权利人实
施自主改造。上述范围的工业用地,由各区(市)县政府清理登记造册并报市工业主管部
门备案,备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行,有效期5年”。
2015年11月18日,成都渝三峡向龙泉驿区人民政府提交《关于成都渝三峡西河土地
自主开发的请示》,《请示》中说明“重庆三峡油漆股份有限公司(乙方)于2003年7月24
日与成都市龙泉驿区人民政府(申方)签订西涧土地出让合同,其中合同第八条约定:甲方
在收到乙方上地款达80%后,代为乙方办理该宗土地的国有土地使用权证,并在4个内月办
妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为694.46万元,乙方认真履行合同事项,于
2003年10月28日前累计付款560.90万元,付款已经超过80%。甲方应于2004年2月28
日前将该宗土地权证交付乙方,但甲方一直到2007年要求签订补充土地出让合同,该合同
的补充合同第一条同意乙方在2004年12月30日前完成该项目施工建设,并申请竣工验收
后,同年底才将该宗土地使用权证交乙方。”故重庆三峡油漆股份有限公司实际取得用地时间应为2004年2月,因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。
2015年12月30日,成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神,
对申请变更土地的成都渝三峡等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进行核实,并将
申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日,成都市经济和信息化
委员会在《关于的复函》中明确,同意对成都渝三峡等71家企业取得的土地予以变更用地性质进行备案。
2016年5月9日,成都市龙泉驿区科技和经济信息化局发布了《关于组织相关企业办
理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变性相
关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得
工业用地因城市规划调整需要改变上地用途项目表(西河镇))中明确成都渝三峡位于西河
镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地,红线范围共76亩,其中23.22亩为商业服务业设施用地,其它为道路与交通设施用地。
2023年11月2日,成都渝三峡问成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地
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使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局对该申请进
行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)龙泉驿区不动产
权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商
业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
2、土地整治费用
对于搬迁产生的环境治理费用,成都渝三峡聘请中冶成都勘察研究总院有限公司进行
土壤检测及整治费用估算,中治成都勘察研究总院有限公司于2023年10月31日根据已有
的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算,其估算土壤整治总费用为271.20万元,另修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元。
3、房屋拆除事项
截至评估基准日,下列评估对象已拆除,具体如下:
金额单位:万元序建筑物名称结构建成年月数量账期原值账面净值
1泵房、溶剂库混合2006年11月288.7913.6611.05
2消防水池钢混2006年11月150.00141.0363.07
六、资产负债清查情况说明
通过清查核实并经审阅后,我们对资产清查评估明细表确认,列入核实范围的资产及
负债为:截至2023年12月31日,成都渝三峡资产总额为5,561.70万元,负债总额35.40万元,净资产为5,526.30万元,具体情况如下:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元序号12科目名称一、流动资产合计货币资金账面价值2,666.952,358.08
3应收账款119.76
456应收账款融资其他应收款二、非流动资产合计188.320.792,894.75
7固定资产1,194.20
-11-序号8科目名称无形资产账面价值1,700.56
910三、资产总计四、流动负债合计5,561.7035.40
11应交税费7.17
12其他应付款28.23
13六、负债总计35.40
14七、净资产(所有者权益)5,526.30
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、近年财务报表审计报告及评估基准日报表；
3、资产权属证明文件、产权证明文件；
4、重大合同、协议等；
5、其他资料。
(以下无正文)
委托人名称:重庆三峡油漆股资有限公司(公章)
法定代表人:(签章)
签署日期:2024年1月14日
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成都渝三峡油漆有限公司
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况
”(一)委托人
本次资产评估项目的委托人为重庆三峡油漆股份有限公司。
1、名称:重庆三峡油漆股份有限公司(以下简称“三峡油漆”)
2、统一社会信用代码:9150000020313093X8
3、类型:股份有限公司(上市公司)
4、注册地址:重庆市江津区德感工业园区
5、法定代表人:张伟林
6、注册资本:43,359.222万元
7、成立日期:1992年6月22日
一8、营业期限:1992年6月22日至永久
9、经营范围:许可项目:建设工程施工；制造、销售(仅本企业制造)油漆。(依法
须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准)一般项目:制造、销售涂料及合成树脂(不含危险化学品)、金属包装
制品,销售金属材料(不含稀贵金属)、五金、交电、百货、化工产品及建筑装饰材料(不
含危险化学品),橡胶制品、化工原料(不含危险化学品),货物及技术进出口,化工产品检验、检测服务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
(二)被评估单位
本次资产评估项目的被评估单位为成都渝三峡油漆有限公司。
1、基本情况
(1)统一社会信用代码:915101122021965239
(2)公司名称:成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)
(3)注册地址:四川省成都市龙泉驿区西河工业园区螺丝路82号
(4)注册资本:5,918.1893万元(人民币)
(5)法定代表人:李朝富
-1-
(6)公司类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法入独资)
(7)成立日期:1980年3月22日
(8)营业期限:1980年3月22日至永久
(9)经营范围:生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可证有效期内经营)；销售化工
原料(不含危险化学品)；新产品开发及研究服务；房屋租赁(依法须经批准的项目,经相
关部门批准后方可展开经营活动)。
(10)历史沿革及股权结构
成都渝三峡(原名:重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂)系原成都造漆总厂被重
庆三峡油漆股份有限公司兼并后改组成立。兼并方式为三峡油漆承担成都造漆总厂的全部
债务,接收其全部资产和安置其全部职工,兼并移交工作已于1997年2月26日完成。三
峡油漆接收了原成都造漆总厂的全部资产、负债和所有者权益,并以接收的所有者权益中
的实收资本745.09万元作为对三峡油漆成都油漆厂的投资。上述出资业经重庆会计师事务
所出具重会所验字(97)第034号验资报告验证。
根据三峡油漆2011年5月9日的第六届第九次董事会决议,将三峡油漆成都油漆厂
2010年12月31日经审计后的净资产总额1,200.94万元全部投入到改制后的成都渝三峡,
称
并全部转作改制后的成都渝三峡的注册资本,同时以货币出资增加注册资本1,500.00万元；
变更后的注册资本为2,700.94万元。上述出资业经天健正信会计师事务所有限公司重庆分
所出具天健正信验(2011)综字第030023号验资报告验证。
根据三峡油漆2018年12月6日的第八届第二十二次董事会决议,同意三峡油漆将所
持位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东81.9亩工业出让地及附属房产评估
作价,3,217.25万元向全资子公司成都渝三峡进行增资。增资后,成都渝三峡实收资本金增
加至5,918.19万元。截至评估基准日2023年12月31日,成都渝三峡股权结构如下:
金额单位:人民币万元出资人名称实收资本股权比例
重庆三峡油漆股份有限公司5,918.19100%
,
(11)公司的主要产权
成都渝三峡主要产权包括位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的工业房产、
位于成华区双成五路66号的住宅一套及土地使用权,具体情况如下:
-2-
、
①房屋建筑物序号权证编号建筑物名称结构建成年月建筑面积(㎡)
1川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号办公楼框架2006年2,251.74
2川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号生活楼框架2006年1,208.04
33川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号成品颜料库钢结构2006年2,887.79
4川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号色漆车间钢结构2006年本1,576.02
5川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号热炼车间框架2006年1,006.2
6川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号泵房、溶剂库混合2006年288.79
7川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号泵房、门卫及公厕混合2006年54.8
8川(2017)成都市不动产权第0022214号成华区双成五路66号2栋5单元1层101号剪力墙2017年174.22
合计9,447.60
②土地使用权七地权证编号川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地名称成都渝三峡油漆有限公司厂区宗地土地位置龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东取得日期2007年用地性质出让土地用途工业用地准用年限2057/6/19开发程度六通一平面积(2)54,617.96
(12)对外投资情况
无。
(13)组织架构图
成都渝三峡已于2021年7月21日停止生产经营,截至评估基准日,成都渝三峡公司无在职员工,仅聘请5名劳务人员管理厂区。
2、资质证书
成都渝三峡获得由成都市安全生产监督管理局颁发的《安全生产许可证》(证号:(川
蓉)WH安许证字[2020]0377号),许可范围:含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、
涂料等制品[闭杯闪点≤60℃],有效日期至2021年7月22日,截至评估基准日,证书已过期。
-3-
:
3、近年资产、财务、经营状况及主要会计政策
(1)近年资产负债、经营状况
金额单位:人民币万元项目2020%12/312021/12/312022/12/312023/12/31
资产总额6,864.8445,576.655,534.905,561.70
负债总额167.6459.65-12.6935.40
所有者权益6,697.205,517.005,522.215,526.30
营业收入4,721.723,192.75228.36154.08
营业成本3,312.592,601.48198.710.00
净利润413.58-606.835.214.08
以上2020-2022年度的各项数据摘引年报审计报告,2023年度的数据摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。
(2)主要会计政策
①执行的会计制度:企业会计准则及其有关规定。
②税收政策
公司的主要税种、税率如下:税种增值税计税依据按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额,扣除当期允许抵扣的进项税额后,差额部分为应交增值税税率13%、9%
消费税房产税城市维护建设税教育费附加1地方教育附加企业所得税应纳税销售额(量)从价计征的,按房产原值一次减除30%余值的1.2%计缴,从租计征的,按租金收入的12%计缴应交流转税额应交流转税额应交流转税额应纳税所得额4%1.2%、12%7%3%2%25%
③固定资产折旧政策
成都渝三峡固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:一
-4-
一
-9-
:[致]
4项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法
应收账款—-账龄组合信用风险特征:参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表,计算预期信用损失。
应收账款--合并范围内关联方组合合并范围内关联方参考历史信用损失经验,结合当前状况以及对未来经济状况的预测,通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率,计算预期信用损失。
  B、应收账款——账龄组合的账龄与整         个存续期预期信用         损失率对照表         
账龄应收账款预期信用损失率(%)
1年以内(含,下同)3.00
1-2年10.00
2-3年20.00
3-4年50.00
■4-5年80.00
5年以上100.00
⑤采用公允价值计量的资产:无。
⑥特殊的会计政策:无。
(三)委托人和被评估单位之间的关系
本次资产评估项目的被评估单位成都渝三峡系委托人三峡油漆全资子公司。
(四)报告使用人
本评估报告仅供委托人和本次评估合同约定的报告使用人在本次评估目的前提下使
用,除本次评估合同约定的评估报告使用人外,其他任何人或单位使用本评估报告无效；
资产评估师和资产评估机构对报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
本报告使用人为委托人和法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
三峡油漆拟转让股权,本次评估为委托人提供该经济行为所涉及的成都渝三峡股东全
3
-6-
部权益的市场价值参考。
三、评估对象和范围
本次评估对象为成都渝三峡股东全部权益在评估基准日的市场价值。
本次评估范围为成都渝三峡申报的资产及负债。根据成都渝三峡提供的经审计后的财
务报表,截至2023年12月31日,成都渝三峡资产总额为5,561.70万元,负债总额35.40
万元,净资产为5,526.30万元,具体情况如下:
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元序号12科目名称一、流动资产合计货币资金账面价值2,666.952,358.08
3应收账款119.76
4应收账款融资188.32
5其他应收款0.79
6二、非流动资产合计2,894.75
7固定资产1,194.20
8无形资产1,700.56
910三、资产总计四、流动负债合计5,561.7035.40
1112应交税费其他应付款7.1728.23
13六、负债总计35.40
14七、净资产(所有者权益)5,526.30
评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致,与经济行为涉及的评估
对象和评估范围一致。
具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
(一)主要的资产和负债情况如下:
1、货币资金
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值2,358.08万元,均
为银行存款。
2、应收账款
截至评估基准日,成都渝三映纳入本次评估范围的应收账款账面值119.76万元,主要
为成都渝三峡应收的货款等。
3、应收帐款融资
4-7-
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的应收帐款融资账面值188.32万元,均为成都渝三峡应收的银行承兑汇票。
4、房屋建筑物
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的房屋建筑物共计11项,账面原值
1,64136万元账面净值1,19420万元其中房屋8项账面原值1,331.03万元,账面
净值1,060.08万元,建筑面积9447.6平方米,主要系厂区办公楼、车间等；构筑物3项,
账面原值310.33万元,账面净值134.11万元,主要为消防水池、厂区道路及地下管网工程等,其中泵房、溶剂库及消防水池基准日前已拆除。
5、无形资产
截至评估基准日,成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产一土地使用权账面值
1,700.56万元,系位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的出让工业用地,面积
54,617.96平方米,2023年11月2日,成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提
交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然资
源局对该申请进行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)
龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务
业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商
业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
.6、应交税费
截至评估基准日,成都渝三峡纳入评估范围的应交税费账面值7.17万元,主要是成都渝三峡应缴纳的增值税及附加税等。
7、其他应付款
截至评估基准日,成都渝三峡纳入评估范围的其他应付款账面值28.23万元,主要是成都渝三峡应付咨询费等款项。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、企业申报的账面记录的无形资产情况
-8-
一
-6-
一
一、出
1
、
3
意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地,因城市规划调整
需要改变土地用途的,经市工业主管部门确认,市、区(市)县规划部门批准,市、区(市)
县国土部门办理土地用途变更手续,按双评估价差缴纳土地出让收入后,由土地权利人实
施自主改造。上述范围的工业用地,由各区(市)县政府清理登记造册并报市工业主管部
门备案,备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行,有效期5年”。
2015年11月18日,成都渝三峡向龙泉驿区人民政府提交《关于成都渝三峡西河土地
自主开发的请示》,《请示》中说明“重庆三峡油漆股份有限公司(乙方)于2003年7月24
日与成都市龙泉驿区人民政府(甲方)签订西河土地出让合同,其中合同第八条约定:甲方
在收到乙方土地款达80%后,代为乙方办理该宗土地的国有土地使用权证,并在4个内月办
妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为694.46万元,乙方认真履行合同事项,于
2003年10月28日前累计付款560.90万元,付款已经超过80%。甲方应于2004年2月28
日前将该宗土地权证交付乙方,但甲方一直到2007年要求签订补充土地出让合同,该合同
的补充合同第一条同意乙方在2004年12月30日前完成该项目施工建设,并申请竣工验收
后,同年底才将该宗土地使用权证交乙方。”故重庆三峡油漆股份有限公司实际取得用地时间应为2004年2月,因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。
2015年12月30日,成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神
对申请变更土地的成都渝三峡等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进行核实,并将
申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日,成都市经济和信息化
委员会在《关于的复函》中明确,同意对成都渝三峡等71家企业取得的土地予以变更用地性质进行备案。
理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变性相
关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得
工业用地因城市规划调整需要改变土地用途项目表(西河镇)》中明确成都渝三峡位于西河
镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地,红线范围共76亩,其中23.22亩为商业服务业设施用地,其它为道路与交通设施用地。
2023年11月2日,成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地
-10-
使用条件变更的申请》,2023年11月3日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局对该申请进
行了回复,《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)龙泉驿区不动产
权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地,可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。
2023年12月8日,成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设
[2023]J0950 号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地,可兼容的商
业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。
2、土地整治费用
对于搬迁产生的环境治理费用,成都渝三峡聘请中冶成都勘察研究总院有限公司进行
土壤检测及整治费用估算,中冶成都勘察研究总院有限公司于2023年10月31日根据已有
的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算,其估算土壤整治总费用为271.20万元,另修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元。
3、房屋拆除事项
截至评估基准日,下列评估对象已拆除,具体如下:
金额单位:万元序号1建筑物名称泵房、溶剂库结构混合建成年月2006年11月数量288.79账面原值13.66账面净值11.05
24消防水池钢混2006年11月450.00141.0363.07
六、资产负债清查情况说明
通过清查核实并经审阅后,我们对资产清查评估明细表确认,列入核实范围的资产及
负债为:截至2023年12月31日,成都渝三峡资产总额为5,561.70万元,负债总额35.40万元,净资产为5,526.30万元,具体情况如下:■
一
被评估单位:成都渝三峡油漆有限公司金额单位:人民币万元序号‘1科目名称一、流动资产合计账面价值2,666.95
2货币资金2,358.08
3应收账款119.76
4应收账款融资188.32
5其他应收款0.79
67二、非流动资产合计固定资产2,894.751,194.20
-11-序号8910科目名称无形资产、三、资产总计四、流动负债合计账面价值1,700.565,561.7035.40
11应交税费7.17
12其他应付款28.23
1314六、负债总计七、净资产(所有者权益)35.40.5,526.30
七、资料清单
1、资产评估申报表；
2、近年财务报表审计报告及评估基准日报表；
3、资产权属证明文件、产权证明文件；
4、重大合同、协议等；
5、其他资料。
(以下无正文)
被评估单位名称:成都渝三峡油漆有限公司(公章)
法定代表人:(签章)
,
签署日期:2024年1月必日
,
-12-
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915,101,122,021,965,239信息公示系统*
915,101,122,021,965,239了解更多登记、
(副本)备窝、终可、器
(副本)管信息。
名称成都渝三峡油漆有限公司注册资本、伍仟玖佰壹拾捌万壹仟捌佰玖拾叁元贰角叁分
类型有限责任公司《非自然人投资或控股的法人独资)成立日期1980年03月22日
法定代表人李朝富营业期限1980年03月22日至长期
经营范围生产、销售:危险化学品(含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材住。所四川省成都市龙泉驿区西河工业园区螺丝
料、涂料等制品[闭称闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可路82号
证有效期内经营)；销售化工原料(不含危险化学品)；新产品开发
及研究服务:房屋租赁(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方
可展开经营活动》。
登记机关
2,020年4月2
国家企业信用信息公示系统网址:http://wws.gsxt.gov.cn市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过日国家市场监督管理总局监制
国家企业信用信息公示系统网址:http://wws.gsxt.gov.cn家企业信用信息公示系统报送公示年度报告。国家市场监督管理总局监制
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
201式不动自经
中华人民共和国自然资源部监制
编号N0.51008428627
CS扫描全能王
川(2,018)龙泉猪区不动产权第0,088,874号1附记权利人共有情况成都滁三块油湾有限公司单独所有
坐落详见清单
  不动产单元号         510112003005GB00041P00010001等         
权利类型国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权
权利性质出让普通
用途
面积共用宗地面积54817.96平方米/房屋建筑面积9273.38平方米
使用期限国有建设用地使用权:2057年06月19日止
利权他其况状2益量起总开次金股2897.79愈地内共同使他的土地面要为全体业主共有
业务号:2018122612F90012
龙泉驿区西河镇螺丝路82号1栋1-2楼1号,用途:生活服务楼
龙泉驿区西河镇螺丝路82号2栋1-4楼1号,用途:办公楼
龙泉驿区西河镇螺丝路82号4栋1楼1号,用途:热炼车间
龙泉驿区西河镇螺丝路82号5栋1楼号,用途:色漆车间
等9个不动产单元。
1
1
CS扫描全能王
附图页
2
扫描全能王
根据《中华人民共和国物权法》等法律
法规,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登记的本证所列不动产
权利,经审查核实,准予登记,颁发此证。
登记机构,章
2017年不赔登记专章”(19
中华人民共和国国土资源部监制
编号NOD51001752678
CS扫描全能王
川(2017)成都市不动产权第C022211号附记  权利人         成都渝三峡油漆有限公司         
共有情况单独所有
坐落威华区双成五路66号2栋5单元1层101号
  不动产单元号         510198013004G50013F00080014         
权利类型
权利性质出让/普通
用途城镇住宅用地/住宅
面积.共用宗地面积51673.51平方米/房续建筑面积174.22平方米
使用期限国有建设用地使用权:2078年01月24日止
权利其他状况分摊土地使用权面积:24.80平方米房屋结构:剪力端专有建筑面积:151.404方米分摊建筑面积:19.82平方米房屋总层数:10层所在层数:1层
业务号:"2017012200F02296
实际楼层为-1夹跃1
房屋地上实际层数为81层
cs扫描全能王
附图页、
附图页:
宗地图
成都城投地产有限公司(观城)
息债总酒积1-51673.%
土地使期仅总股积7.2
放贸市限公司
公圈任波富市镇北杰鹏1:2000成都市图士规划他经事务中心01
公圈任波富市镇北杰鹏1:2000成都市图士规划他经事务中心2,015.4
1.
CS扫描全能王
评估对象现状照片
委托人承诺函
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司:
因本公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益,特
委托贵评估机构对成都渝三峡油漆有限公司在2023年12月31日的股东全部权
益的市场价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估,本公司承诺如下,并承担相应的法律责任:
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定并已获批准。
2、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
委托人(盖章)重庆金峡油漆股有限公司
法定代表人(签字/盖章):
224年1月必日
被评估单位承诺函
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司:
重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司
股东全部权益,特委托贵评估机构对成都渝三峡油漆有限公司在2023年12月
31日的股东全部权益的市场价值进行评估。为确保资产评估机构客观、公正、
合理地进行资产评估,本公司承诺如下,并承担相应的法律责任:
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定并已经得到批准。
2、所提供的资料真实、准确、完整、合规,有关重大事项如实地充分揭
示。
3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理。
4、纳入资产评估范围的资产及经济行为涉及的资产范围一致,不重复、不
遗漏。
5、纳入评估范围的资产权属明确,出具的资产权属证明文件合法、有效。
6、纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响
评估行为及结果的事项,对其披露及时、完整。
7、不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
被评估单位(盖章):成都渝色缺油漆有限司
1
法定代表人(签字/盖章):
202年1月14日
1
◆
Chongqing HuakangAsset&Land&RealEstateValuationCo.,Ltd.
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
资产评估师承诺函
重庆三峡油漆股份有限公司:
受贵公司的委托,我们对重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡
油漆有限公司股东全部权益在2023年12月31日的市场价值进行了评估,形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如下:
一、具备相应的职业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
正式执业6员
张露20055张
资产评估师:张露20055
资产评估师7111员
风师
阳青秀
二〇二四年二月018日009
Ad:38F,ChongqingFortuneFinancialCenter No.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqing P.C.401121 Tel:023-63870921
地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921
http:llicz.cq.gov.cn/html/content/17/10119886.shtm
-Chongoing ssancegiean
办事服务子网链5示
资产评估机构备案的公告
重庆市财议高住jczcq.gcvcc2,017.0731来源:资产管理处
公告(2017)4号
根据《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》的有
关规定,我局对原取得资产评估资格证书的资产评估机构及分支机构有关材料进行了审核,现予以备案。现公告如下:
一、附合条件的资产评估机构序号资产评估机构名称组织形式法人代表人
77重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司有限责任公司股翔龙
二、资产评估机构的股东基本情况,申报的资产评估专业人员基本情况等备案相
关信息已录入备案信息管理系统,可通过财政部、中国资产评估协会官方网站进行查询。
特公告。
重庆市财政局
2017年10月31日
关于重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
从事证券服务业务在财政部、证监会的备案
zcgrs.ffcof.gov.cn5.1
中华人民共和国财政部资产管理司
h证SyyaftiraccegliePecpielsRepabiicotf Chirra
常前立题:糖页>三线资务)资产工注增物备案管理
资产评估机构从事证券服务业务备案名单(截至2020年10月10日)序号资产评估机构名称统一社会信用代码备案公告日期
78重庆华康资产评结土地房地产信价有限责任公司915,001,036,761,192,2562020/11/9
           银信资产评估有限公司         9131CCC063026043XD         2020/11/9         
80青岛天和资产评结有限责任公司913,702,007,137,096,3462020/11/9
费:为资金评估主构让金证券服务业务务案,不代表计其执业能力的以可,已备案资产评信给基本信息、资和信信师基本流息、近三年行政处罚信就详见附件
游生下载:
从加券资营资产金注流构资薪合经营基本信息(截至2020年10月10日)Xsx
发部合额:2020年11月09363www.csc.gcvcnc信cccc111017540%  中国证券监督管理委员会CHiyASECURuHES PECL Ai0SY CcAMlSSiGN政务信息公开提筑法额新闻发布务服办事指用在线审报监量对象动互公众绍见征求意属信访专栏首页统计数据服务资格负员资格投资额保护在线访,         
:审计与评券机构誉寨
从事证券服务业务资产评估机构备案名单及基本信息(截止2020年10月10日)
从象证券服务业务资产计估机构名单资产评结级构务称董蒙公告益期
78审融王信(北京)资产评信商务公司2020-11.03
79中资资产评信有限公司2030-41-03
80重天实感点产详结土地置地产体验有限责任公司663003679119220%2029-41-02
中国资产评估协会
正式执业会员证书
会员编号:50220055
会员姓名:张勇
证件号码:500225***********4
所在机构:重庆华康资产评估土地房地产估价
有限责任公司
年检情况:通过(2023-03-31)
职业资格:资产评估师扫码查看详细信息
9
本人印鉴:签名:张勇
(有效期至2024-0430日年)
打印时间:2024年01月03日
中国资产评估协会
正式执业会员证书
会员编号:50180009
会员姓名:阳青秀
证件号码:500221*****2
所在机构:重庆华康资产评估土地房地产估价
有限责任公司
年检情况:通过(2023-03-31)
职业资格:资产评估师扫码查看详细信息
本人印鉴:签名:阳晴秀
33(有效期至2024-04-30日止)
打印时间:2024年01月03日
资产评信委托合同
委托人名称(甲方):重庆三峡油漆股份有限公司
受托人名称(亿方):重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
根据《中华人民共和国民法典》和《资产评估执业准则—资产评估委托合同》的有关规定,经甲乙双方协商一致,签订协议如下:
一、委托评估内容
1、评估目的:重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权,本次评估为
该经济行为提供所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值参考。
2、评估对象和评估范围:
评估对象:成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益价值；
评估范围:成都渝三峡油漆有限公司申报的整体资产和负债,详见评估申报表。
3、评估基准日:2023年7月31日。
评估基准日由甲方根据本次评估目的确定。
4、价值类型:市场价值
二、评估报告书使用范围
1、评估报告使用人
本评估报告仅供本合同约定的和法律、行政法规规定的使用人在本次
评估目的前提下使用,除本合同约定的评估报告使用人外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
甲乙双方约定报告使用人为委托人。
2、评估报告的使用目的及用途
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告。
委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述约定使用资产评估报
…1-
告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
3、评估结论使用的有效期限
本资产评估报告的评估结论使用有效期限为自评估基准日起一年内有效。
三、评估报告提交期限和方式
1、在合同签订且被评估单位提供齐备资产评估所需的全部评估资料
之日起,在不超过0个工作日内完成工作并出具评估报告拟定稿,经甲
方书面确认后出具正式评估报告。因甲方、被评估单位配合或提供资料不及时,乙方提供评估报告时间顺延。
2、乙方向甲方出具的评估报告书一式拾份,由甲方到乙方住所领取或乙方邮寄给甲方,并按约定的报告使用人分发使用。
四、双方的权利与义务
根据《资产评估执业准则—资产评估委托合同》的规定,遵守相关法
律、行政法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价
值进行分析和估算并出具资产评估报告,是资产评估机构及其资产评估专
业人员的责任。依法提供资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、
完整性、合法性,恰当使用资产评估报告是委托人和其他相关当事人的责任。
(一)委托人权利与义务
1、甲方不得以任何方式对乙方资产评估工作的独立性和评估结果的客观公正性施加影响。
2、甲方应督促被评估单位根据乙方提出的资料清单,在乙方进场评
估前准备好产权证明等法律性文件、相关的经济技术文件及其他资料,对
提供的相关资料签字、盖章,并对所提供资料的完整性、合法性和真实性承担相应的法律责任。
3、甲方应督促被评估单位组织力量对委托评估范围内的资产进行自
查,按乙方的要求填列有关清查评估明细表,加盖公章后作为确定本次资产评估范围的依据。
4、乙方进场后,甲方应督促被评估单位协助乙方进行资产的核实工作。
-2-
5、甲方和被评估单位应为乙方开展资产评估业务提供必要的工作条
件和协助；根据资产评估业务需要,负责乙方与其他相关当事人之间的协调。
6、甲方未征得乙方同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或
者披露于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)乙方
1、乙方应按照国家有关法律、行政法规、资产评估准则的要求,独
立出具资产评估报告书,并对评估报告书的真实性、合法性和公正性承担相关责任。
2、乙方在进场前应向被评估单位提供本次评估需要的资料清单,并派人指导被评估单位填列清查评估明细表。
3、乙方应在被评估单位评估资料准备完毕并能满足评估要求以后,3天内组织评估人员到达现场进行评估工作。
4、乙方及其工作人员对甲方和被评估单位提供的评估依据、相关资料及知悉的商业秘密负有保密义务。
5、未经甲方书面许可,乙方及其资产评估专业人员不得将资产评估
报告的内容向第三方提供或者公开,法律、行政法规另有规定的除外。
五、评估服务收费及方式
1、参照有关资产评估收费标准,以被评估资产为计费依据,并考虑
到本次工作所涉及的工作难度及工作量,经甲乙双方商定,评估服务费总
额10.00万元(大写:人民币壹拾万元整),评估费由甲方支付给乙方。
2、评估费的具体支付方式。签订合同或进场评估时支付50%,出具报告初稿时支付40%,出具正式报告时支付10%。
3、乙方按甲方指定的付款人开票,开票信息如下:
名称:重庆三峡油漆股份有限公司
纳税人识别号:9150000020313093X8
地址和电话:重庆市江津区德感工业园区023-47262593
开户行及账号:交通银行九龙坡支行营业部
500,113,041,010,010,002,875
4、上述评估费用支付到以下指定账户:
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甲方应付款至乙方指定的以下账户:
户名:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
开户行:招商银行股份有限公司重庆分行营业部
账号:123905298210809
六、合同的变更、中止和终止履行
1、变更
资产评估委托合同签订后,因评估目的、评估对象、评估基准日发生
变化,或者评估范围发生重大变化,甲乙双方签订补充合同或者重新签订合同,相关费用由甲乙双方友好协商确定。
2、中止履行和终止履行
(1)当评估程序受到甲方限制或者不可抗力对与评估目的相对应的
评估结论构成重大影响时,乙方可以中止履行评估合同；因前述影响无法排除时,甲乙双方可以解除评估合同。
(2)甲方和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产
评业务所需的权属证明、财务会计信息或者其他相关资料的,乙方有权拒绝履行评估合同。
(3)甲方要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的,乙方有权单方解除评估合同。
(4)因受到甲方、资产使用单位限制等原因或者不可抗力或者上述
事项造成评估业务中止或终止履行时,若乙方已进现场,已经预付的评
估费用不退还,若未支付预付款,则甲方应支付本合同约定费用的50%
给乙方；若乙方已完成现场工作,则甲方应支付本合同约定费用的80%
给乙方；若乙方已经出具评估报告初稿,则甲方应全额支付本评估合同约定费用给乙方。
(5)若甲方未要求中止或终止评估合同,而评估基准日后满一年未
出具评估报告的,本合同自动终止,甲方应按本合同约定全额支付评估费用。
七、违约责任和争议的解决
1、违约责任
甲乙双方按照《中华人民共和国民法典》的规定承担违约责任。
-4-
2、争议的解决
在本委托合同履行过程中产生争议时,由甲乙双方协商解决；协商不
能达成一致意见的,甲乙双方可以向甲方所在地人民法院起诉。
八、其他约定事项
本合同一式肆份,甲、乙方各贰份,并具有同等法律效力。本合同自
甲乙双方签字、盖章之日起生效,并在乙方出具评估报告书,且由甲方支
付完毕评估费用后自然失效。
(此后无正文)
1
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(此页为签章页)
甲方:重庆三峡油漆股份有限公司(单位公章)
住所:重庆市江津盛德感工业园区
法定代表人(或授权代表):
联系人:郭志强
电话:15923090666
乙方:重庆华康资产评估土地房地产估贷有限责任(单位公章)
住所:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中38层
03,819
法定代表人(或授权代表):
联系人:蒙高原
电话:13908356409
签订日期及地点:2023年7月日签订于重庆
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(1)
资产评估委托合同补充协议
重康评协字(2024)第3号
委托人名称(甲方):重庆三峡油漆股份有限公司
受托人名称(乙方):重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
甲、乙双方签订了《资产评估委托合同》(重康评协字(2023)第2%
。"
号)(以下简称“原委托合同”),由于甲方相关工作发生变化,根据《中
华人民共和国民法典》和《资产评估执业准则—资产评估委托合同》的103,013有关规定,经甲乙双方协商一致,对原委托合同进行修改,补充如下:
原委托合同关于评估基准日:2023年7月31日。
变更后评估基准日:2023年12月31日。
由于评估项目变更基准日而增加评估工作量,经甲乙双方约定,本
次变更基准日评估对应的评估收费总额为5万元(大写:人民币伍万元
整),评估费由甲方支付给乙方,甲方不再向乙方支付原合同未付款项1
万元(大写:壹万元整)。
除评估基准日及评估服务费约定以本补充协议约定为准外,原合同
其他条款仍然有效,双方应遵循相关约定。
(此后无正文)
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(此页为签章页)
甲方:重庆三峡酒添股份有限公司(单位公章)
住所:重庆市江津区德感工亚园区
法定代表人(或授权代表):
联系人:郭志强
电话:15923090666
乙方:重庆华康资产评估土地房地产绩价有限责任公司(单位公章)
地址:重庆市渝北区财富报道一号重庆财富金融中心38层
法定代表人(授权代表):丁容额.
联系人:汤柱奎
电话:18002321518
签订日期及地点:年月日签订于重庆
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