深深房A:2023年年度审计报告

目录
一、审计报告………………………………………………………第1—6页
二、财务报表………………………………………………………第7—14页
（一）合并资产负债表……………………………………………第7页
（二）母公司资产负债表…………………………………………第8页
（三）合并利润表…………………………………………………第9页
（四）母公司利润表………………………………………………第10页
（五）合并现金流量表……………………………………………第11页
（六）母公司现金流量表…………………………………………第12页
（七）合并所有者权益变动表……………………………………第13页
（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第14页
三、财务报表附注………………………………………………第15—104页审计报告
天健审〔2024〕7-160号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深深房公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者
权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深深房公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及
2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深深房公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
第1页共105页关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
(一)收入确认
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十五)、附注五(二)1。
深深房公司的营业收入主要来自于房地产销售、工程施工和物业租赁业务。
2023年深深房公司营业收入金额为人民币530887720.68元，其中房地产销
售业务的营业收入为人民币118580624.34元，占营业收入的22.34%，工程施工业务的营业收入为人民币324243778.50元，占营业收入的61.08%。
由于营业收入是公司关键业绩指标之一，可能存在深深房公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及重大管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其
是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)检查主要的商品销售合同、租赁合同，评价收入确认方法是否恰当；
(3)按月度、业务类型等对营业收入和毛利率实施分析程序，识别是否存
在重大或异常波动，并查明原因；
(4)选取项目检查相关支持性文件，包括商品销售合同、交楼通知书、租
赁合同、发票等；
(5)选取项目检查预计总成本所依据的成本预算、采购合同、分包合同等文件，测试管理层对履约进度和按照履约进度确认收入的计算是否准确，并结合监理报告、进度确认单、结算单等文件，以及现场监盘，评价管理层确定的履约进度的合理性；
第2页共105页(6)结合应收账款和合同资产函证，选取项目函证销售金额；
(7)实施截止测试，检查收入是否在恰当期间确认；
(8)检查营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二)存货可变现净值
1.事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十三)、附注五(一)7。
截至2023年12月31日，深深房公司存货账面余额为人民币
4306986320.68元，跌价准备为人民币391770398.72元，账面价值为人
民币3915215921.96元。
存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。
由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1)了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2)针对管理层以前年度就存货可变现净值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；
(3)选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与销售合同
价格、市场销售价格、历史数据等一致；
(4)评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费所作估计的合理性；
(5)测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(6)结合存货监盘，分析是否存在开发或销售进度缓慢的项目，评价管理层就存货可变现净值所作估计的合理性；
第3页共105页(7)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深深房公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
深深房公司治理层（以下简称治理层）负责监督深深房公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，
第4页共105页但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报
可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深深房公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如
果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深深房公司不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六)就深深房公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
第5页共105页我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：王焕森（项目合伙人）
中国·杭州中国注册会计师：蔡晓东
二〇二四年三月二十九日
第6页共105页合并资产负债表
2023年12月31日
会企01表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元注释负债和所有者权益注释资产期末数上年年末数期末数上年年末数
号(或股东权益)号
流动资产：流动负债：
货币资金1871019268.83197663949.74短期借款193550000.0051138077.62结算备付金向中央银行借款拆出资金拆入资金
交易性金融资产2879340201.92408154361.42交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债
应收票据31536150.00应付票据
应收账款475100970.8363580422.16应付账款20443259768.78434601559.67
应收款项融资预收款项21420724.305465343.96
预付款项5409192.071163612.24合同负债221291448591.2843533467.29应收保费卖出回购金融资产款应收分保账款吸收存款及同业存放应收分保合同准备金代理买卖证券款
其他应收款615893736.2842105050.33代理承销证券款
买入返售金融资产应付职工薪酬2322247017.3635724203.78
存货73915215921.964257109614.31应交税费2440908986.48190951185.99
合同资产827352596.92其他应付款25554469229.59574331340.84持有待售资产应付手续费及佣金一年内到期的非流动资产应付分保账款
其他流动资产987175263.0636778641.42持有待售负债
流动资产合计5871507151.875008091801.62一年内到期的非流动负债2634056347.936188794.43
其他流动负债27136364529.763882817.68
流动负债合计2526725195.481345816791.26
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款28179431851.0254261000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债2953885.23长期应付款长期应付职工薪酬
非流动资产：预计负债发放贷款和垫款递延收益
债权投资递延所得税负债173012566.543096348.02其他债权投资其他非流动负债
长期应收款非流动负债合计182444417.5657411233.25
长期股权投资1093927.64负债合计2709169613.041403228024.51
其他权益工具投资1114324411.3513839235.57所有者权益(或股东权益)：
其他非流动金融资产实收资本(或股本)301011660000.001011660000.00
投资性房地产12541542136.17566873915.07其他权益工具
固定资产1319928049.7721425475.05其中：优先股在建工程永续债
生产性生物资产资本公积31978244910.11978244910.11
油气资产减：库存股
使用权资产1499641.48232496.72其他综合收益3225319459.4425926720.85无形资产15专项储备
开发支出盈余公积33275253729.26275253729.26商誉一般风险准备
长期待摊费用161598305.562176221.53未分配利润341400604385.391713155187.48
递延所得税资产1736312811.2677036728.98归属于母公司所有者权益合计3691082484.204004240547.70
其他非流动资产少数股东权益85060410.22282301229.97
非流动资产合计613805355.59681678000.56所有者权益合计3776142894.424286541777.67
资产总计6485312507.465689769802.18负债和所有者权益总计6485312507.465689769802.18
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第7页共105页母公司资产负债表
2023年12月31日
会企01表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位:人民币元注释注释资产号期末数上年年末数负债和所有者权益号期末数上年年末数
流动资产：流动负债：
货币资金116977480.9492377124.60短期借款
交易性金融资产879340201.92408154361.42交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债应收票据应付票据
应收账款19750885.0111706678.21应付账款17535100.8317666752.61应收款项融资预收款项
预付款项200000.00200000.00合同负债88985.71184985.71
其他应收款21723164380.701711880332.45应付职工薪酬13431614.1721167813.42
存货315818.694854703.53应交税费28060321.09178147095.75
合同资产其他应付款759312118.85184614308.51持有待售资产持有待售负债
一年内到期的非流动资产一年内到期的非流动负债375269.30
其他流动资产810142.591138065.43其他流动负债4449.299249.29
流动资产合计2730558909.852230311265.64流动负债合计818807859.24401790205.29
非流动负债：
长期借款62398851.02应付债券
其中：优先股永续债租赁负债
非流动资产：长期应付款债权投资长期应付职工薪酬其他债权投资预计负债长期应收款递延收益
长期股权投资31323365748.391582275489.49递延所得税负债3012566.543096348.02
其他权益工具投资14324411.3513839235.57其他非流动负债
其他非流动金融资产非流动负债合计65411417.563096348.02
投资性房地产433172839.90455917024.15负债合计884219276.80404886553.31
固定资产12683997.7614046375.35所有者权益(或股东权益)：
在建工程实收资本(或股本)1011660000.001011660000.00生产性生物资产其他权益工具
油气资产其中：优先股使用权资产永续债
无形资产资本公积964711931.13964711931.13
开发支出减：库存股
商誉其他综合收益1743308.511379426.68
长期待摊费用1170295.661381401.99专项储备
递延所得税资产792735.0729502067.58盈余公积252124115.85252124115.85
其他非流动资产未分配利润1401610305.691692510832.80
非流动资产合计1785510028.132096961594.13所有者权益合计3631849661.183922386306.46
资产总计4516068937.984327272859.77
负债和所有者权益总计4516068937.984327272859.77
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第8页共105页合并利润表
2023年度
会企02表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元注释项目号本期数上年同期数
一、营业总收入530887720.68634384561.42
其中：营业收入1530887720.68634384561.42利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本588334716.73587304689.71
其中：营业成本1444797642.10437052001.01利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加270999932.3681783491.54
销售费用321803202.1419217595.11
管理费用455965931.7255758749.08研发费用
财务费用5-5231991.59-6507147.03
其中：利息费用1258720.92
利息收入4804313.095315817.53
加：其他收益6567272.39559803.19
投资收益（损失以“-”号填列）710546418.38164986548.17
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-93927.64-178240.64以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列）87824348.718970031.50
信用减值损失（损失以“-”号填列）9579514.02-6516237.34
资产减值损失（损失以“-”号填列）10-392577463.42-532397.57
资产处置收益（损失以“-”号填列）11-1000.00
三、营业利润（亏损以“-”号填列）-430507905.97214547619.66
加：营业外收入12386425.531534651.38
减：营业外支出13530564.09478942.74
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-430652044.53215603328.30
减：所得税费用1417012113.0766026457.35
五、净利润（净亏损以“-”号填列）-447664157.60149576870.95
（一）按经营持续性分类：
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-447664157.60139931713.54
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）9645157.41
（二）按所有权归属分类：
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）-250839542.09153718805.57
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-196824615.51-4141934.62
六、其他综合收益的税后净额-1023465.65-1338182.69
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额-607261.411287530.16
（一）不能重分类进损益的其他综合收益780086.07-1314647.75
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动780086.07-1314647.75
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益-1387347.482602177.91
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额-1387347.482602177.91
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-416204.24-2625712.85
七、综合收益总额-448687623.25148238688.26
归属于母公司所有者的综合收益总额-251446803.50155006335.73
归属于少数股东的综合收益总额-197240819.75-6767647.47
八、每股收益：
（一）基本每股收益-0.24790.1519
（二）稀释每股收益-0.24790.1519
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第9页共105页母公司利润表
2023年度
会企02表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号
一、营业收入180149443.14207149569.13
减：营业成本133500490.2166761336.83
税金及附加10031959.3334857919.27
销售费用1232057.791693651.82
管理费用32052637.8731384870.71研发费用
财务费用-31995210.76-57765779.16
其中：利息费用1258720.92
利息收入29254205.7042340594.39
加：其他收益417143.48290331.32
投资收益（损失以“-”号填列）29434264.74280973270.14
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-93927.64-178240.64以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列）7824348.718970031.50
信用减值损失（损失以“-”号填列）-19236221.85-402823.92
资产减值损失（损失以“-”号填列）-258815813.46
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列）-225048769.68420048378.70
加：营业外收入355127.30350103.89
减：营业外支出52058.53308559.95
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-224745700.91420089922.64
减：所得税费用4443566.2079001179.37
四、净利润（净亏损以“-”号填列）-229189267.11341088743.27
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-229189267.11341088743.27
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额363881.835472.49
（一）不能重分类进损益的其他综合收益363881.835472.49
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动363881.835472.49
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额-228825385.28341094215.76
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第10页共105页合并现金流量表
2023年度
会企03表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金1893492865.50511011815.61客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还1186861.59132838815.39
收到其他与经营活动有关的现金2(1)56304822.6724599301.34
经营活动现金流入小计1950984549.76668449932.34
购买商品、接受劳务支付的现金491021430.05641103390.35客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金86966612.3489495463.28
支付的各项税费250127861.30540305543.96
支付其他与经营活动有关的现金2(2)77831397.8873321533.51
经营活动现金流出小计905947301.571344225931.10
经营活动产生的现金流量净额1045037248.19-675775998.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金1(1)699091.7910527896.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1(2)29475.622907.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额1(3)1644822.69157395480.90
收到其他与投资活动有关的现金2(3)136800000.00114840380.99
投资活动现金流入小计139173390.10282766666.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金1(4)1475412.00713537.29投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金2(4)600000000.00
投资活动现金流出小计601475412.00713537.29
投资活动产生的现金流量净额-462302021.90282053128.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金169486610.82111428077.62收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计169486610.82111428077.62
偿还债务支付的现金16200400.3850440116.24
分配股利、利润或偿付利息支付的现金67383381.1889685993.21
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计83583781.56140126109.45
筹资活动产生的现金流量净额85902829.26-28698031.83
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响143288.32492336.21
五、现金及现金等价物净增加额668781343.87-421928565.67
加：期初现金及现金等价物余额190365069.48612293635.15
六、期末现金及现金等价物余额859146413.35190365069.48
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第11页共105页母公司现金流量表
2023年度
会企03表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号
一、经营活动产生的现金流量：
2
销售商品、提供劳务收到的现金86415239.7349012283.37
收到的税费返还1143272.6076682094.30
收到其他与经营活动有关的现金689725513.4945702753.43
经营活动现金流入小计777284025.82171397131.10
购买商品、接受劳务支付的现金3283183.5414097081.25
支付给职工以及为职工支付的现金48032030.4341433458.97
支付的各项税费150255838.40506294532.81
支付其他与经营活动有关的现金79379092.9848529139.31
经营活动现金流出小计280950145.35610354212.34
经营活动产生的现金流量净额496333880.47-438957081.24
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金12516011.3510042199.78
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额2907.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额196676700.00
收到其他与投资活动有关的现金136800000.00114840380.99
投资活动现金流入小计149316011.35321562188.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金578736.10458195.93投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金619280000.00
投资活动现金流出小计619858736.10458195.93
投资活动产生的现金流量净额-470542724.75321103992.34
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金62586610.82收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计62586610.82
偿还债务支付的现金62586.60
分配股利、利润或偿付利息支付的现金62138698.6089026080.00支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计62201285.2089026080.00
筹资活动产生的现金流量净额385325.62-89026080.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额26176481.34-206879168.90
加：期初现金及现金等价物余额90800999.60297680168.50
六、期末现金及现金等价物余额116977480.9490800999.60
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第12页共105页合并所有者权益变动表
2023年度
会企04表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数归属于母公司所有者权益归属于母公司所有者权益项目其他权益工
其他权益工具减：专一般
具减：少数股东库项风少数股东实收资本库存其他综专项盈余公积一般风所有者权益合计实收资本优其他综合永其资本公积
优先永续其（或股本）合收益储备险准备权益未分配利润（或股本）资本公积储盈余公积险准未分配利润权益所有者权益合计存先续股股债他收益他股金备金股债
一、上年年末余额1011660000.00978244910.1125926720.85275253729.261713155187.48282301229.974286541777.671011660000.00978244910.1136088963.95241144854.931671121562.98289068877.444227329169.41
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年年初余额1011660000.00978244910.1125926720.85275253729.261713155187.48282301229.974286541777.671011660000.00978244910.1136088963.95241144854.931671121562.98289068877.444227329169.41三、本期增减变动金额（减少以-607261.41-312550802.09-197240819.75-510398883.25-10162243.1034108874.3342033624.50-6767647.4759212608.26“-”号填列）
（一）综合收益总额-607261.41-250839542.09-197240819.75-448687623.251287530.16153718805.57-6767647.47148238688.26
（二）所有者投入和减少资本
1.所有者投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金
额
4.其他
（三）利润分配-61711260.00-61711260.0034108874.33-123134954.33-89026080.00
1.提取盈余公积34108874.33-34108874.33
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或股东）的分配-61711260.00-61711260.00-89026080.00-89026080.00
4.其他
（四）所有者权益内部结转-11449773.2611449773.26
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存
收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他-11449773.2611449773.26
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额1011660000.00978244910.1125319459.44275253729.261400604385.3985060410.223776142894.421011660000.00978244910.1125926720.85275253729.261713155187.48282301229.974286541777.67
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第13页共105页母公司所有者权益变动表
2023年度
会企04表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数项目其他权益工具其他权益工具
实收资本减：其他综专实收资本减：其他综专资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计（或股本）优先永续其库存合收益项（或股本）优先永续其库存合收益项股债他股储股债他股储备备
一、上年年末余额1011660000.00964711931.131379426.68252124115.851692510832.803922386306.461011660000.00964711931.131373954.19218015241.521474557043.863670318170.70
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额1011660000.00964711931.131379426.68252124115.851692510832.803922386306.461011660000.00964711931.131373954.19218015241.521474557043.863670318170.70三、本期增减变动金额（减少以
363881.83-290900527.11-290536645.285472.4934108874.33217953788.94252068135.76“-”号填列）
（一）综合收益总额363881.83-229189267.11-228825385.285472.49341088743.27341094215.76
（二）所有者投入和减少资本
1.所有者投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入所有者权益的金
额
4.其他
（三）利润分配-61711260.00-61711260.0034108874.33-123134954.33-89026080.00
1.提取盈余公积34108874.33-34108874.33
2.对所有者（或股东）的分配-61711260.00-61711260.00-89026080.00-89026080.00
3.其他
（四）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存
收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额1011660000.00964711931.131743308.51252124115.851401610305.693631849661.181011660000.00964711931.131379426.68252124115.851692510832.803922386306.46
法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普
第14页共105页深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司财务报表附注
2023年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人
民政府办公厅批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立为股份有限公司，于1993年7月在广东省深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司统一社会信用代码为 91440300192179585N 的营业执照，注册资本 1011660000.00 元，股份总数 1011660000 股（每股面值 1 元）。其中，无限售条件的流通股份 A 股
891660000 股，B 股 120000000 股。公司股票已分别于 1993 年 9 月 15 日和 1994 年 1月10日在深圳证券交易所挂牌交易。
2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》(深国资委〔2004〕223号)，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会(国资产权〔2005〕689号)文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司股份564353838股（占本公司总股本55.78%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
本财务报表业经公司2024年3月29日第八届第八次董事会批准对外报出。
二、财务报表的编制基础
第15页共104页(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、
在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)营业周期
公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币
采用人民币为记账本位币。本公司及境外香港子公司采用人民币为记账本位币，美国长城地产有限公司境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币美元为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
(五)重要性标准确定方法和选择依据
公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：
该事项在本财务涉及重要性标准判断报表附注中的披重要性标准确定方法和选择依据的披露事项露位置公司将单项应收账款坏账金额超过资产重要的单项计提坏账准备的
五(一)4(2)总额0.1%的应收账款认定为重要单项计应收账款提坏账准备的应收账款。
第16页共104页公司将单项应收账款转回金额超过资产重要的应收账款坏账准备收
五(一)4(3)总额0.1%的应收账款认定为重要应收账回或转回款坏账准备收回或转回。
公司将单项其他应收款坏账金额超过资重要的单项计提坏账准备的
五(一)6(3)产总额0.1%的其他应收款认定为重要单其他应收款项计提坏账准备的其他应收款。
公司将单项账龄超过1年、金额超过资重要的账龄超过1年的应付
五(一)20产总额0.1%的应付账款认定为重要的账账款龄超过1年的应付账款。
公司将单项账龄超过1年、金额超过资
重要的账龄超过1年的其他产总额0.1%的账龄超过1年的其他应付
五(一)25(3)应付款款认定为重要的账龄超过1年的其他应付款。
公司将单项投资活动现金流量金额超过
重要的投资活动现金流量五(三)1资产总额0.1%的投资活动现金流量认定为重要的投资活动现金流量。
公司将资产总额/收入总额/利润总额超
重要的子公司、非全资子公六(一)2和六过集团总资产/总收入/利润总额的0.1%
司(三)1的子公司确定为重要子公司、重要非全资子公司。
公司将单项承诺事项金额超过资产总额
重要的或有事项十一(二)0.1%的或有事项认定为重要的或有事项。
公司将单项资产负债表日后事项金额超
重要的资产负债表日后事项十二(一)过资产总额0.1%的资产负债表日后事项认定为重要的资产负债表日后事项。
(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量
进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1.控制的判断
第17页共104页拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。
2.合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排分为共同经营和合营企业。
2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(十)外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；
以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入
第18页共104页和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务
报表折算差额，计入其他综合收益。
(十一)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的后续计量方法
1)以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
第19页共104页3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3)金融负债的后续计量方法
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的
贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4)以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)金融资产和金融负债的终止确认
1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
第20页共104页*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第21页共104页(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法
由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5.金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及
合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自
第22页共104页初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。
当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
6.金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
(十二)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法
1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产
组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结应收银行承兑汇票合当前状况以及对未来经济
票据类型状况的预测，通过违约风险应收商业承兑汇票敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收账款——应收合并范围
款项性质参考历史信用损失经验，结内关联方组合合当前状况以及对未来经济
应收账款——应收房产销售
款项性质状况的预测，通过违约风险款组合敞口和整个存续期预期信用
应收账款——应收其他客户
款项性质损失率，计算预期信用损失组合
其他应收款——应收政府部参考历史信用损失经验，结款项性质门款项组合合当前状况以及对未来经济
其他应收款——应收员工备状况的预测，通过违约风险款项性质用金组合敞口和未来12个月内或整
第23页共104页组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法
其他应收款——应收代收代个存续期预期信用损失率，款项性质付款组合计算预期信用损失
其他应收款——应收其他往款项性质来款项组合
其他应收款——应收关联方款项性质款项组合
合同资产——产品销售组合款项性质参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险合同资产——工程施工组合款项性质敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失
2.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。
(十三)存货
1.存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售
而暂时出租的开发产品等，以及在开发过程中的开发成本。
2.发出存货的计价方法
(1)发出材料、设备采用个别计价法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按成本系数分摊法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开
发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3.存货的盘存制度
存货的盘存制度为实地盘存制。
4.低值易耗品和包装物的摊销方法
第24页共104页(1)低值易耗品按照使用次数分次进行摊销。
(2)包装物按照使用次数分次进行摊销。
5.存货跌价准备
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
(十四)长期股权投资
1.共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务
或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
第25页共104页投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算
下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初
始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3.后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长
期股权投资，采用权益法核算。
4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等
信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：
第26页共104页1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2)不属于“一揽子交易”的会计处理
1)个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；
不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
2)合并财务报表
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(3)属于“一揽子交易”的会计处理
1)个别财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
2)合并财务报表
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
第27页共104页(十五)投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十六)固定资产
1.固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2.各类固定资产的折旧方法
折旧年限年折旧率
类别折旧方法残值率（%）
（年）（%）
房屋及建筑物年限平均法305.003.17
运输设备年限平均法65.0015.83
电子设备及其他年限平均法55.0019.00
(十七)在建工程
1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十八)借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款
费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
第28页共104页开始。
(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间
连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(十九)无形资产
1.无形资产包括软件等，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：
项目使用寿命及其确定依据摊销方法无形资产有关的经济利益的预期实软件直线摊销法现方式，3-5年
3.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形
资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(二十)部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
第29页共104页资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估
计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
(二十一)长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十二)职工薪酬
1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2.短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3.离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
第30页共104页或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4.辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5.其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十三)维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十四)质量保证金核算方法质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十五)收入
1.收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户
能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
第31页共104页进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2.收入计量原则
(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户
转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3.收入确认的具体方法
(1)房地产开发销售收入确认的具体方法
公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2)提供物业服务收入确认的具体方法
公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
第32页共104页公司按照时间进度确定提供服务的履约进度。
(3)工程施工收入确认方法
公司提供建设工程服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
(4)其他收入确认方法
其他收入包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
(二十六)合同取得成本、合同履约成本
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
第33页共104页下该资产在转回日的账面价值。
(二十七)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十八)政府补助
1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；
(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政
府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
第34页共104页4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
5.政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
(二十九)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列
示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不
同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
(三十)租赁
1.公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短
第35页共104页期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租
或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。
(1)使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2)租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评
估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
2.公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
第36页共104页(1)经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(三十一)分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(三十二)重要会计政策变更企业会计准则变化引起的会计政策变更公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
四、税项
(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
增值税为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进9%、6%、5%、3%项税额后，差额部分为应交增值税有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他按增值额的超率累土地增值税附着物产权产生的增值额进税率计缴
第37页共104页税种计税依据税率
从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的房产税1.2%、12%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴
城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%
教育费附加实际缴纳的流转税税额3%
地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%
企业所得税应纳税所得额25%、16.5%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率
华展监理、汕头松山公司20%
注册于香港地区的子公司16.5%
除上述以外的其他纳税主体25%
(二)税收优惠
根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部
税务总局公告2023年第6号)，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为2023年1月1日至2024年12月31日。本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。
五、合并财务报表项目注释
(一)合并资产负债表项目注释
1.货币资金
(1)明细情况项目期末数期初数
库存现金18414.044549.61
银行存款838926014.14163083275.13
其他货币资金32074840.6534576125.00
合计871019268.83197663949.74
其中：存放在境外的款项总额5230453.645840173.03
(2)其他说明
第38页共104页期末，银行存款存在受限资金11872855.48元，其中5943085.18元为诉讼冻结资金，62552.52元系中止账户、停止支付，5674439.78元为深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金，142778.00元为深房光明里项目土地复垦费用，
50000.00元为定期工程保证金。
期末，其他货币资金32074840.65元为七天通知存款。
2.交易性金融资产
项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
879340201.92408154361.42
金融资产
其中：基金879340201.92408154361.42
合计879340201.92408154361.42
3.应收票据
(1)明细情况项目期末数期初数银行承兑汇票
商业承兑汇票1536150.00
合计1536150.00
(2)坏账准备计提情况期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
按组合计提坏账准备1617000.00100.0080850.005.001536150.00
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票1617000.00100.0080850.005.001536150.00
合计1617000.00100.0080850.005.001536150.00
(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他单项计提坏账准备
第39页共104页本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他按组合计提坏
80850.0080850.00
账准备
合计80850.0080850.00
4.应收账款
(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额
1年以内71406321.1864697535.13
1-2年9482461.058701822.68
2-3年7444786.11290567.01
3-4年169754.015093814.79
4-5年3027934.33
5年以上18050798.8718825122.29
合计109582055.5597608861.90
(2)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备24983383.2522.8024983383.25100.00
按组合计提坏账准备84598672.3077.209497701.4711.2375100970.83
合计109582055.55100.0034481084.7231.4775100970.83（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备36722640.7337.6232006890.2487.164715750.49
按组合计提坏账准备60886221.1762.382021549.503.3258864671.67
第40页共104页期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
合计97608861.90100.0034028439.7434.8663580422.16
2)重要的单项计提坏账准备的应收账款
期初数期末数单位名称计提比计提依账面余额坏账准备账面余额坏账准备例据
（%）代理进出口预计无
11574556.0011574556.0011574556.0011574556.00100.00
业务货款法收回长期未收回预计无
10020587.9110020587.9110084109.6010084109.60100.00
售房款法收回已吊销子公预计无
2328158.402328158.402314755.462314755.46100.00
司应收账款法收回深圳市鸿腾
投资管理有11789376.237073625.74限公司其他客户款预计无
1009962.191009962.191009962.191009962.19100.00
项法收回
小计36722640.7332006890.2424983383.2524983383.25100.00
3)采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数项目
账面余额坏账准备计提比例（%）
应收其他客户组合84598672.309497701.4711.23
小计84598672.309497701.4711.23
(3)坏账准备变动情况
1)明细情况
本期变动金额项期初数核期末数目计提收回或转回其他销单项计
-
提坏账32006890.243994030.7924983383.25
3029476.20
准备按组合
计提坏2021549.504446675.773029476.209497701.47账准备合
34028439.744446675.773994030.7934481084.72
计
2)本期重要的坏账准备收回或转回情况
收回或确定原坏账准备计提单位名称转回原因收回方式转回金额的依据及其合理性
深圳市鸿腾3994030.79项目回款银行转账收款前期预计可收回性较
第41页共104页收回或确定原坏账准备计提单位名称转回原因收回方式转回金额的依据及其合理性
投资管理有低单项计提，本期回限公司款转回
小计3994030.79
(4)应收账款和合同资产金额前5名情况期末账面余额占应收账款和合同资产应收账款坏账单位名称期末余额合准备和合同资计数的比例产减值准备
应收账款合同资产小计（%）深圳市鸿腾投资管理
11882292.9211882292.928.623032263.70
有限公司深圳市建工集团股份
8708474.591952557.2110661031.807.74336492.92
有限公司湖北楚恒置业有限公
9725542.05318968.1510044510.207.29301335.30
司武汉誉天兴业置地有
8962707.76498737.479461445.236.87323003.75
限公司中建新疆建工（集
4227690.553951814.328179504.875.94245385.15
团）有限公司
小计43506707.876722077.1550228785.0236.464238480.82
(5)其他说明
截至2023年12月31日，已转让但不能终止确认的应收账款保理余额为
24340361.58元。
5.预付款项
(1)账龄分析期末数期初数账龄比例减值比例减值账面余额账面价值账面余额账面价值
（%）准备（%）准备
1年
12271.613.0012271.61626155.6553.80626155.65
以内
336699.6428.94336699.64年
196920.4648.12196920.46206.950.02206.95年
3年
200000.0048.88200000.00200550.0017.24200550.00
以上合
409192.07100.00409192.071163612.24100.001163612.24
计
(2)预付款项金额前5名情况占预付款项单位名称账面余额
余额的比例（%）
第42页共104页占预付款项单位名称账面余额
余额的比例（%）
广东法制盛邦（深圳）律师事务所200000.0048.88
广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局98840.2924.15
中国电信股份有限公司9493.702.32
广东粤通卡信息技术服务有限公司7850.791.92
中国石化销售股份有限公司广东深圳石油分公司2777.910.68
小计318962.6977.95
6.其他应收款
(1)款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
应收关联方款项组合161393309.25156470188.49
应收政府部门款项组合165460.00165460.00
应收员工备用金组合841714.00147810.19
应收代收代付款组合360901.91689317.63
应收其他往来款项组合44888290.8179862906.45
合计207649675.97237335682.76
(2)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额
1年以内6047963.1448019676.18
1-2年15390258.931185433.74
2-3年103956.6818023.00
3-4年200.001628670.73
4-5年100.0018120785.56
5年以上186107197.22168363093.55
合计207649675.97237335682.76
(3)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
种类期末数
第43页共104页账面余额坏账准备计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备191444224.0692.20191075243.8699.81368980.20
按组合计提坏账准备16205451.917.80680695.834.2015524756.08
小计207649675.97100.00191755939.6992.3515893736.28（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备193705873.5181.62193705873.51100.00
按组合计提坏账准备43629809.2518.381524758.923.4942105050.33
小计237335682.76100.00195230632.4382.2642105050.33
2)重要的单项计提坏账准备的其他应收款
期初数期末数单位名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例依据
（%）加拿大长城预计（温哥华）89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07100.00无法有限公司收回预计百立有限公
19390888.2619390888.2619393335.8419393335.84100.00无法
司收回预计澳洲柏克顿
12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58100.00无法
有限公司收回广东省惠州预计罗浮山矿泉
10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81100.00无法
水饮料有限收回公司西安新峰物预计
业商贸有限8419205.198419205.198419205.198419205.19100.00无法公司收回预计深圳深喜建
7660529.377660529.377660529.377660529.37100.00无法
筑装饰公司收回北京深房物预计
业管理有限6905673.696533817.096905673.696533817.0994.62无法责任公司收回预计
宝安商场6343030.656343030.656343030.656343030.65100.00无法收回深圳市南洋预计
大酒店有限3168721.003168721.003168721.003168721.00100.00无法公司收回
第44页共104页期初数期末数单位名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例依据
（%）预计深圳润华汽
3072764.423072764.423072764.423072764.42100.00无法
车贸易公司收回深圳市地方预计
建筑材料公3000000.003000000.003000000.003000000.00100.00无法司收回预计
君鑫和公司2800000.002800000.002800000.002800000.00100.00无法收回哈尔滨市动预计
力区新乐饲1970000.001970000.001970000.001970000.00100.00无法料加工厂收回预计
新莫公司1868735.451868735.451868735.451868735.45100.00无法收回
小计176659755.49176287898.89176662203.07176290346.4799.79
3)采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数组合名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
应收关联方款项组合1580607.43
应收政府部门款项组合165460.00
应收员工备用金组合841714.00
应收代收代付款组合360901.9118045.105.00
应收其他往来款项组合13256768.57662650.735.00
小计16205451.91680695.834.20
(4)坏账准备变动情况
第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）
期初数2004832.4618194.53193207605.44195230632.43
期初数在本期——————
--转入第二阶段-259933.63259933.63
--转入第三阶段-5182.205182.20
--转回第二阶段
--转回第一阶段
第45页共104页第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）
-
本期计提101233.86527332.37-938414.80
1566981.03
本期收回或转回本期核销
其他变动-2536277.94-2536277.94
期末数177917.80374179.82191203842.07191755939.69期末坏账准备计
3.464.9898.0592.35
提比例（%）
(5)其他应收款金额前5名情况占其他应收款单位名称款项性质期末账面余额账龄余额的比例期末坏账准备
（%）加拿大长城关联方往5年以（温哥华）有89035748.0742.8889035748.07来款上限公司关联方往5年以
百立有限公司19393335.849.3419393335.84来款上澳洲柏克顿有关联方往5年以
12559290.586.0512559290.58
限公司来款上广东省惠州罗关联方往5年以
浮山矿泉水饮10465168.815.0410465168.81来款上料有限公司西安新峰物业关联方往5年以
8419205.194.058419205.19
商贸有限公司来款上
小计139872748.4967.36139872748.49
7.存货
(1)明细情况期末数期初数项目
跌价准备/减值跌价准备/减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备
开发成本3572697115.80391731506.813180965608.993413963261.853413963261.85
开发产品733935274.64733935274.64842847684.33842847684.33
原材料49504.0049504.008458.348458.34
库存商品304426.2438891.91265534.33329101.7038891.91290209.79
合计4306986320.68391770398.723915215921.964257148506.2238891.914257109614.31
第46页共104页(2)存货跌价准备及合同履约成本减值准备
1)明细情况
本期增加本期减少项目期初数转回或其期末数计提其他转销他
开发成本391731506.81391731506.81
库存商品38891.9138891.91
合计38891.91391731506.81391770398.72
2)确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值转回存货跌价转销存货跌价项目的具体依据准备的原因准备的原因存货的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的开发成本销售费用以及相关税费后的金额相关开发产品估计售价减去产
品成本、估计的销售费用以及开发产品相关税费后的金额确定可变现净值相关库存商品估计售价减去产
品成本、估计的销售费用以及库存商品相关税费后的金额确定可变现净值
(3)借款费用资本化情况期末余额中含有的项目资本化金额的计算标准和依据借款费用资本化金额
深房林馨苑40384162.95按照贷款合同约定的利率计算
深房光明里5503824.56按照贷款合同约定的利率计算
小计45887987.51
(4)其他说明
1)存货——开发成本
预计竣工预计总投资项目名称开工时间期初余额期末余额期末跌价准备时间（万元）
深房林馨苑2021年2024年300000.002290805229.962310161672.58391731506.81
深房光明里2022年2024年152060.001094866123.781234243535.11
汕头新峰大厦///28291908.1128291908.11
小计452060.003413963261.853572697115.80391731506.81
2)存货——开发产品
第47页共104页项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额期末跌价准备
天悦湾二期2021年512790161.7948563878.57464226283.22
天悦湾一期2017年225653522.8327153581.49198499941.34金叶岛海天阁
1997年39546392.27188371.6039734763.87多层公寓
深房翠林苑2018年45617437.7928572790.5417044647.25悦景东方项目
2014年6476404.76355377.696121027.07
金叶岛十期
2010年5696007.2554728.715641278.54
金叶岛十一期2008年2333281.42110505.122222776.30北京新峰大厦
304557.05304557.05
黄埔新邨
140000.00140000.00
传麒东湖名苑2019年4289919.174289919.17
小计842847684.33188371.60109100781.29733935274.64
8.合同资产
(1)明细情况期末数期初数项目账面余减值准账面价账面余额减值准备账面价值额备值
应收质保金28198553.53845956.6127352596.92
合计28198553.53845956.6127352596.92
(2)减值准备计提情况
1)类别明细情况
期末数种类账面余额减值准备比例计提账面价值金额金额
(%)比例(%)
按组合计提减值准备28198553.53100.00845956.613.0027352596.92
合计28198553.53100.00845956.613.0027352596.92
2)采用组合计提减值准备的合同资产
期末数项目
账面余额减值准备计提比例（%）
工程施工组合28198553.53845956.613.00
第48页共104页期末数项目
账面余额减值准备计提比例（%）
小计28198553.53845956.613.00
(3)减值准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数
计提收回或转回转销/核销其他按组合计提
845956.61845956.61
减值准备
合计845956.61845956.61
9.其他流动资产
(1)明细情况期末数期初数减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备多交或预
6212008.006212008.001692386.281692386.28
缴所得税预缴增值
1974376.951974376.951620352.661620352.66
税额合同取得
6815071.016815071.011212848.491212848.49
成本待抵扣进
64189088.6164189088.6129247467.1629247467.16
项税额土地增值
3472045.323472045.321813337.721813337.72
税
营业税195546.35195546.35250719.98250719.98
其他4317126.824317126.82941529.13941529.13
合计87175263.0687175263.0636778641.4236778641.42
(2)合同取得成本项目期初数本期增加本期摊销本期计提减值期末数深房光明
5417176.015417176.01
里
林馨苑1212848.49185046.511397895.00
小计1212848.495602222.526815071.01
10.长期股权投资
第49页共104页(1)分类情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对合营企业投资19424671.4719424671.4719424671.4719424671.47
对联营企业投资32898465.0932898465.0932992392.7332898465.0993927.64
其他股权投资167761564.39167761564.39167761564.39167761564.39
合计220084700.95220084700.95220178628.59220084700.9593927.64
(2)明细情况期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资的投资损益收益调整合营企业广东省惠州罗
浮山矿泉水饮9969206.09料有限公司
封开杏花宾馆9455465.38
小计19424671.47联营企业深圳市荣华机
电工程有限公93927.641076954.64-93927.64司深圳润华汽车
1445425.56
贸易公司东益地产有限
30376084.89
公司
小计93927.6432898465.09-93927.64其他股权投资
百立有限公司201100.00澳洲柏克顿公
906630.00
司深圳市深房百
10000000.00
货有限公司
汕头新峰大厦58547652.25广东省封开县
联峰水泥制造56228381.64有江门新江房地
9037070.89
产有限公司西安新峰物业
32840729.61
商贸有限公司
小计167761564.39
第50页共104页期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认其他综合账面价值减值准备追加投资减少投资的投资损益收益调整
合计93927.64220084700.95-93927.64
(续上表)本期增减变动期末数被投资单位其他权宣告发放现金股计提减值其他账面价值减值准备益变动利或利润准备合营企业广东省惠州罗
浮山矿泉水饮9969206.09料有限公司
封开杏花宾馆9455465.38
小计19424671.47联营企业深圳市荣华机
电工程有限公1076954.64司深圳润华汽车
1445425.56
贸易公司东益地产有限
30376084.89
公司
小计32898465.09其他股权投资
百立有限公司201100.00澳洲柏克顿公
906630.00
司深圳市深房百
10000000.00
货有限公司
汕头新峰大厦58547652.25广东省封开县
联峰水泥制造56228381.64有江门新江房地
9037070.89
产有限公司西安新峰物业
32840729.61
商贸有限公司
小计167761564.39
合计220084700.95
注：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成吊销程序，但本公司未对其长期股权投资进行核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注六
第51页共104页11.其他权益工具投资本期增减变动项目期初数本期计入其他综合追加投资减少投资其他收益的利得和损失汕头市中小
企业融资担13839235.57485175.78保有限公司北京深房物业管理有限责任公司
合计13839235.57485175.78
(续上表)本期确认的股本期末累计计入其他综合收益项目期末数利收入的利得和损失汕头市中小企业融资
14324411.35537600.006035775.78
担保有限公司北京深房物业管理有限责任公司
合计14324411.35537600.006035775.78
12.投资性房地产
项目房屋及建筑物土地使用权合计账面原值
期初数1044744895.39107350053.051152094948.44
本期增加金额1820354.541820354.54
1)外购
2)其他(汇率变动)1820354.541820354.54
本期减少金额
1)处置
2)其他转出
期末数1044744895.39109170407.591153915302.98累计折旧和累计摊销
期初数482985291.20482985291.20
本期增加金额25658083.5325658083.53
第52页共104页项目房屋及建筑物土地使用权合计
1)计提或摊销25658083.5325658083.53
2)其他(汇率变动)
本期减少金额
1)处置
2)其他转出
期末数508643374.73508643374.73减值准备
期初数14128544.6288107197.55102235742.17
本期增加金额1494049.911494049.91
1)计提
2)其他(汇率变动)1494049.911494049.91
本期减少金额
1)处置
2)其他转出
期末数14128544.6289601247.46103729792.08账面价值
期末账面价值521972976.0419569160.13541542136.17
期初账面价值547631059.5719242855.50566873915.07
13.固定资产
项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计账面原值
期初数100422074.108307455.417403998.70116133528.21
本期增加金额377300.00930351.561307651.56
1)购置377300.00930351.561307651.56
2)其他增加
本期减少金额1569625.80250931.871820557.67
1)处置或报废1569625.80250931.871820557.67
第53页共104页项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计
2)其他减少
期末数100422074.107115129.618083418.39115620622.10累计折旧
期初数81649438.777111284.475947329.9294708053.16
本期增加金额2166952.87256900.46340177.552764030.88
1)计提2166952.87256900.46340177.552764030.88
2)其他增加
本期减少金额1546753.88232757.831779511.71
1)处置或报废1546753.88232757.831779511.71
2)其他减少
期末数83816391.645821431.056054749.6495692572.33减值准备期初数本期增加金额
1)计提
2)其他增加
本期减少金额
1)处置或报废
2)其他减少
期末数账面价值
期末账面价值16605682.461293698.562028668.7519928049.77
期初账面价值18772635.331196170.941456668.7821425475.05
14.使用权资产
项目房屋及建筑物合计账面原值
期初数431779.61431779.61
第54页共104页项目房屋及建筑物合计本期增加金额
1)租入
本期减少金额
1)处置
期末数431779.61431779.61累计折旧
期初数199282.89199282.89
本期增加金额132855.24132855.24
1)计提132855.24132855.24
本期减少金额
1)处置
期末数332138.13332138.13减值准备期初数本期增加金额
1)计提
本期减少金额
1)处置
期末数账面价值
期末账面价值99641.4899641.48
期初账面价值232496.72232496.72
15.无形资产
项目软件合计账面原值
期初数2192000.002192000.00本期增加金额
第55页共104页项目软件合计
1)购置
本期减少金额
1)处置
期末数2192000.002192000.00累计摊销
期初数2192000.002192000.00本期增加金额
1)计提
本期减少金额
1)处置
期末数2192000.002192000.00减值准备期初数本期增加金额
1)计提
本期减少金额
1)处置
期末数账面价值期末账面价值期初账面价值
16.长期待摊费用
项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数
装修费1719057.99167760.44577677.491309140.94
其他457163.54167998.92289164.62
合计2176221.53167760.44745676.411598305.56
17.递延所得税资产、递延所得税负债
第56页共104页(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产
资产减值准备16963840.114225272.5812026682.713006670.68
可抵扣亏损43152112.4910788028.1269038992.7117259748.18
土地增值税的计提2140368.96535092.24117245335.2629311333.82内部交易未实现利
80397191.4020099297.8586124778.4121531194.60
润
合同暂估成本2660481.88665120.4723711126.845927781.70
合计145313994.8436312811.26308146915.9377036728.98
(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债交易性金融资产公允
7824348.721956087.188970031.502242507.88
价值变动
未到期利息1901506.08475376.521576125.00394031.25其他权益工具投资公
2324411.36581102.841839235.57459808.89
允价值变动
合计12050266.163012566.5412385392.073096348.02
(3)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数
可抵扣暂时性差异927951667.74519864173.99
可抵扣亏损68296307.4254027120.82
合计996247975.16573891294.81
(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数备注
2023年4085485.24
2024年688456.49688456.49
2025年1629.251629.25
2026年346891.06346891.06
2027年48904614.3848904658.78
2028年18354716.24
第57页共104页年份期末数期初数备注
合计68296307.4254027120.82
18.所有权或使用权受到限制的资产
(1)明细情况
1)期末资产受限情况
项期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因目深圳市龙岗区城市更新货币资项目内及周边公共设施
5817217.785817217.78扣押
金项目-建设资金;深房光明里项目土地复垦费用货币资
5943085.185943085.18冻结诉讼冻结
金货币资
50000.0050000.00扣押施工保证金
金货币资
62552.5262552.52扣押停止支付，中止账户
金应收账
27890361.5827890361.58质押短期借款质押
款投资性
103165591.8444297197.87抵押借款抵押
房地产合
142928808.9084060414.93
计
2)期初资产受限情况
项期初账面余额期初账面价值受限类型受限原因目深圳市龙岗区城市更新货币资
5674439.785674439.78扣押项目内及周边公共设施
金
项目-建设资金货币资
48315.4848315.48冻结诉讼冻结
金应收账
51138077.6251138077.62质押短期借款质押
款
存货965000000.00965000000.00抵押项目开发贷款土地抵押合
1021860832.881021860832.88
计
19.短期借款
项目期末数期初数
应收账款保理3550000.0051138077.62
第58页共104页项目期末数期初数
合计3550000.0051138077.62
20.应付账款
(1)明细情况项目期末数期初数
工程款442529992.29432902243.31
其他729776.491699316.36
合计443259768.78434601559.67
(2)账龄1年以上重要的应付账款项目期末数未偿还或结转的原因
中铁二局集团有限公司104922084.43暂未结算
惠州锦隆昇实业有限公司84950000.00暂未结算
惠州市惠阳宏发工贸有限公司50350000.00暂未结算
惠州市明翔经济信息咨询有限公司41851375.00暂未结算
广州名基建设有限公司12572856.16暂未结算
小计294646315.59
21.预收款项
项目期末数期初数
进出口代理货款214630.004218370.69
其他206094.301246973.27
合计420724.305465343.96
22.合同负债
(1)明细情况项目期末数期初数
预收售房款1290868600.7843431327.09
预收客房费56197.55102140.20
第59页共104页项目期末数期初数
预收货款351328.33
预收工程款172464.62
合计1291448591.2843533467.29
(2)合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因项目变动金额变动原因
预收售房款1247437273.69本期深房光明里房地产项目预售
小计1247437273.69
(3)重要项目预售房产收款情况预计竣工时
项目名称期末数期初数预售比例(%)间
深房光明里1247568338.532024年底86.41
小计1247568338.53
23.应付职工薪酬
(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
短期薪酬35672352.3762983861.0676461955.2822194258.15
离职后福利—设定提
51851.419560744.069559836.2652759.21
存计划
合计35724203.7872544605.1286021791.5422247017.36
(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
工资、奖金、津贴和
35211378.7749975207.7563235706.5021950880.02
补贴
职工福利费220742.002730234.832800976.83150000.00
社会保险费3654435.093654435.09
其中：医疗保险费3376353.733376353.73
工伤保险费68212.9168212.91
生育保险费209868.45209868.45残疾人就业保
51939.7051939.70
障金
第60页共104页项目期初数本期增加本期减少期末数
住房公积金5458412.135458412.13工会经费和职工教育
240231.601113631.561260485.0393378.13
经费
小计35672352.3762983861.0676461955.2822194258.15
(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数
基本养老保险6002162.136002162.13
失业保险费67304.4467304.44
企业年金缴费51851.413491277.493490369.6952759.21
小计51851.419560744.069559836.2652759.21
24.应交税费
项目期末数期初数
增值税6952681.573843704.80
企业所得税25379573.9861927050.99
代扣代缴个人所得税666822.331611643.13
城市维护建设税1379662.47734949.61
土地增值税4646137.48121891472.74
房产税250796.18287141.98
教育费附加592022.63316008.58
地方教育附加382272.44197568.44
其他659017.40141645.72
合计40908986.48190951185.99
25.其他应付款
(1)明细情况项目期末数期初数
应付利息16535277.9416535277.94
其他应付款537933951.65557796062.90
第61页共104页项目期末数期初数
合计554469229.59574331340.84
(2)应付利息
1)明细情况
项目期末数期初数
非金融机构借款利息(应付母公司利息)16535277.9416535277.94
小计16535277.9416535277.94
2)重要的已逾期未支付利息情况
借款单位逾期金额逾期原因
深圳市投资控股有限公司16535277.94暂未支付
小计16535277.94
(3)其他应付款
1)明细情况
项目期末数期初数
非关联方往来款项177620294.46166065259.07
关联方往来款项234129312.99232502015.42
押金27861196.5028723844.16
其他98323147.70130504944.25
小计537933951.65557796062.90
2)账龄1年以上重要的其他应付款
项目期末数未偿还或结转的原因
广州博琵企业管理咨询有限公司206903717.13尚未结算
惠州市桂荣投资信息咨询有限公司102197564.38尚未结算
惠州市惠阳宏发工贸有限公司26894095.89尚未结算
惠州市明翔经济信息咨询有限公司26131960.68尚未结算
小计362127338.08
26.一年内到期的非流动负债
项目期末数期初数
第62页共104页项目期末数期初数
一年内到期的长期借款34001293.816105770.99
一年内到期的租赁负债55054.1283023.44
合计34056347.936188794.43
27.其他流动负债
项目期末数期初数
待转销项税额115574168.182265817.68
应收账款保理20790361.58
已背书未到期不能终止确认的应收票据1617000.00
合计136364529.763882817.68
28.长期借款
项目期末数期初数
抵押借款213433144.8360366770.99
减：一年内到期的长期借款34001293.816105770.99
合计179431851.0254261000.00
29.租赁负债
项目期末数期初数
应付租赁款55054.12136908.67
减：一年内到期的租赁负债55054.1283023.44
合计53885.23
30.股本
本期增减变动(减少以“—”表
示)项目期初数公积期末数发行送股金转其他小计新股股
股份总数1011660000.001011660000.00
第63页共104页31.资本公积项目期初数本期增加本期减少期末数
资本溢价(股本溢价)557433036.93557433036.93
其他资本公积420811873.18420811873.18
合计978244910.11978244910.11
32.其他综合收益
本期发生额
减：前期计其他综合收益的税后净额入其他综合项目期初数期末数
减：前期计收益当期转
本期所得税前入其他综合减：所得税费税后归属于母税后归属于入留存收益
发生额收益当期转用公司少数股东(税后归属
入损益于母公司)不能重分类进损益的其他综
1379426.681040114.76260028.69780086.072159512.75
合收益
其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他权益工具投资公
1379426.681040114.76260028.69780086.072159512.75
允价值变动企业自身信用风险公允价值变动
将重分类进损益的其他综合---
24547294.1723159946.69
收益1803551.721387347.48416204.24
其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备
外币财务报表折算差---
24547294.1723159946.69
额1803551.721387347.48416204.24
-
其他综合收益合计25926720.85-763436.96260028.69-607261.4125319459.44
416204.24
33.盈余公积
项目期初数本期增加本期减少期末数
法定盈余公积275253729.26275253729.26
合计275253729.26275253729.26
第64页共104页34.未分配利润项目本期数上年同期数
调整前上期末未分配利润1713155187.481671121562.98
调整期初未分配利润合计数(调增+，调减-)调整后期初未分配利润1713155187.481671121562.98
加：本期归属于母公司所有者的净利润-250839542.09153718805.57
减：提取法定盈余公积34108874.33
应付普通股股利61711260.0089026080.00
其他-11449773.26
期末未分配利润1400604385.391713155187.48
(二)合并利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本
主营业务收入524099615.63442138382.34628832520.51434304905.37
其他业务收入6788105.052659259.765552040.912747095.64
合计530887720.68444797642.10634384561.42437052001.01
其中：与客户之
间的合同产生的446315732.01399950397.80580082259.25392766924.25收入
(2)收入分解信息
1)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务类型分解
本期数上年同期数项目收入成本收入成本
房地产118580624.3480235849.12309331841.57141232452.52
工程施工324243778.50317088117.19236949097.45231754203.03
物业管理3491329.172626431.4933801320.2319780268.70
小计446315732.01399950397.80580082259.25392766924.25
第65页共104页2)与客户之间的合同产生的收入按经营地区分解本期数上年同期数项目收入成本收入成本
广东省445625466.90399950397.80579604607.63392766924.25
美国690265.11477651.62
小计446315732.01399950397.80580082259.25392766924.25
3)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解
项目本期数上年同期数
在某一时点确认收入118580624.34309331841.57
在某一时段内确认收入327735107.67270750417.68
小计446315732.01580082259.25
2.税金及附加
项目本期数上年同期数
土地增值税59631025.6968994085.35
房产税5921317.907527796.10
城市维护建设税2033111.821984035.04
教育费附加805738.62845915.69
地方教育附加603255.93563479.01
土地使用税1078003.07987303.57
印花税等其他税费927479.33880876.78
合计70999932.3681783491.54
3.销售费用
项目本期数上年同期数
销售代理费及佣金6411581.449153738.82
职工薪酬3456886.443840229.00
物业管理费2885601.45
业务费399643.391381173.87
广告费8162439.284350998.80
第66页共104页项目本期数上年同期数
其他487050.14491454.62
合计21803202.1419217595.11
4.管理费用
项目本期数上年同期数
职工薪酬41241958.0939755710.03
中介机构费2496191.212752109.58
业务招待费1705735.912425452.83
折旧费2558956.302785592.23
办公费1600402.921849010.18
修理费390746.46336048.95
差旅费463694.27520782.12
其他摊销费用399870.13481562.84
水电费347076.86359004.64
其他4761299.574493475.68
合计55965931.7255758749.08
5.财务费用
项目本期数上年同期数
利息费用1258720.92
其中：银行贷款1258720.92
减：利息收入4804313.095315817.53
其中：金融机构存款4804313.095315817.53
汇兑损益-1846042.29-1384499.52
手续费159642.87193170.02
合计-5231991.59-6507147.03
6.其他收益
第67页共104页计入本期非经常项目本期数上年同期数性损益的金额
与收益相关的政府补助440049.96266152.38440049.96
代扣个人所得税手续费返还68364.83225814.59
增值税加计抵减58857.6067836.22
合计567272.39559803.19440049.96
7.投资收益
项目本期数上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益-93927.64-178240.64
处置长期股权投资产生的投资收益9941254.23161581081.50
交易性金融资产在持有期间的投资收益161491.79159619.01
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入537600.00813960.00
债务重组取得的投资收益2610128.30
合计10546418.38164986548.17
8.公允价值变动收益
项目本期数上年同期数
交易性金融资产7824348.718970031.50
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产产生的公允价值变动7824348.718970031.50收益
合计7824348.718970031.50
9.信用减值损失
项目本期数上年同期数
应收账款坏账损失-439750.78-3434265.84
其他应收款坏账损失938414.80-5865350.35
应收票据坏账损失80850.002783378.85
合计579514.02-6516237.34
第68页共104页10.资产减值损失项目本期数上年同期数
存货跌价损失-391731506.81-532397.57
合同资产减值损失-845956.61
合计-392577463.42-532397.57
11.资产处置收益
计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
固定资产处置收益-1000.00-1000.00
合计-1000.00-1000.00
12.营业外收入
计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
非流动资产毁损报废利得1269.601269.60
无需支付的应付款362451.861156843.63362451.86
罚款、违约收入4000.00370000.004000.00
其他18704.077807.7518704.07
合计386425.531534651.38386425.53
13.营业外支出
计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额
对外捐赠30000.00306474.5330000.00
非流动资产毁损报废损失18906.0438481.9218906.04
赔偿支出96000.0096000.00
滞纳金及违约金302110.62302110.62
其他83547.43133986.2983547.43
合计530564.09478942.74530564.09
第69页共104页14.所得税费用
(1)明细情况项目本期数上年同期数
当期所得税费用-23506729.22-20528623.91
递延所得税费用40518842.2986555081.26
合计17012113.0766026457.35
(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数
利润总额-430652044.53215603328.30
按母公司适用税率计算的所得税费用-107663011.1353900832.08
子公司适用不同税率的影响472597.65148585.06
调整以前期间所得税的影响2575454.03-6828454.83
非应税收入的影响-4485954.26-187757.40
不可抵扣的成本、费用和损失的影响651725.02621871.15使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-155580.87-598646.13影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
125616882.6318970027.42
或可抵扣亏损的影响
所得税费用17012113.0766026457.35
15.其他综合收益的税后净额
其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)32之说明。
(三)合并现金流量表项目注释
1.收到或支付的重要的投资活动有关的现金
(1)取得投资收益收到的现金项目本期数上年同期数
其他权益工具投资股利收入537600.0010527896.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益161491.79
小计699091.7910527896.61
(2)处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
第70页共104页项目本期数上年同期数
处置长期资产29475.622907.50
小计29475.622907.50
(3)处置子公司及其他营业单位收到的现金净额项目本期数上年同期数
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物214862911.00
其中：深圳市物业管理有限公司196676700.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价
57467430.10
物
其中：深圳市物业管理有限公司57467430.10
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现
1644822.69
金等价物
其中：深圳市物业管理有限公司1644822.69
处置子公司收到的现金净额1644822.69157395480.90
(4)购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金项目本期数上年同期数
购买固定资产1475412.00713537.29
小计1475412.00713537.29
2.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金
(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数
利息收入4804313.095315817.53
往来款及其他51500509.5819283483.81
合计56304822.6724599301.34
(2)支付其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数
手续费156436.95192970.02
付现费用27059079.6328511217.46
往来款及其他50615881.3044617346.03
合计77831397.8873321533.51
(3)收到其他与投资活动有关的现金
第71页共104页项目本期数上年同期数
基金理财产品136800000.00114840380.99
合计136800000.00114840380.99
(4)支付其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数
基金理财产品600000000.00
合计600000000.00
3.现金流量表补充资料
补充资料本期数上年同期数
(1)将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润-447664157.60149576870.95
加：资产减值准备391997949.407048634.91
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
28422114.4128470523.13
资产折旧
使用权资产折旧132855.24132855.25无形资产摊销
长期待摊费用摊销745676.41716814.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
1000.00
损失(收益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)17636.4438481.92
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)-7824348.71-8970031.50
财务费用(收益以“－”号填列)1258720.92492336.21
投资损失(收益以“－”号填列)-10546418.38-164986548.17
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列)40723917.7292983372.80
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)-205075.43-6428291.54
存货的减少(增加以“－”号填列)-49837814.46-222176051.69
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填
-104577562.13-15439705.92
列)
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填
1202392754.36-537235259.30
列)其他
经营活动产生的现金流量净额1045037248.19-675775998.76
(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
第72页共104页补充资料本期数上年同期数债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
(3)现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额859146413.35190365069.48
减：现金的期初余额190365069.48612293635.15
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额668781343.87-421928565.67
4.现金和现金等价物的构成
(1)明细情况项目期末数期初数
1)现金859146413.35190365069.48
其中：库存现金18414.044549.61
可随时用于支付的银行存款829127999.31157360519.87
可随时用于支付的其他货币资金30000000.0033000000.00可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项
2)现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3)期末现金及现金等价物余额859146413.35190365069.48
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
(2)公司持有的使用范围受限的现金和现金等价物
使用范围受限的原因、作为项目期末数期初数现金和现金等价物的理由深圳市龙岗区城市更新项目
货币资金5817217.785674439.78内及周边公共设施项目-建设资金
货币资金5943085.1848315.48诉讼冻结
第73页共104页使用范围受限的原因、作为项目期末数期初数现金和现金等价物的理由
货币资金50000.00施工保证金
货币资金62552.52停止支付，中止账户小计11872855.485722755.26
5.筹资活动相关负债变动情况
本期增加本期减少项目期初数期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动
短期借款51138077.6247588077.623550000.00长期借款
（含一年内
60366770.99169486610.8234001293.8116781586.6033639944.19213433144.83
到期的长期
借款）租赁负债
（含一年内
136908.6755054.1289555.3247353.3555054.12
到期的租赁
负债）
小计111641757.28169486610.8234056347.9316871141.9281275375.16217038198.95
(四)其他
1.外币货币性项目
项目期末外币余额折算汇率期末折算成人民币余额
货币资金5325942.57
其中：美元24472.957.0827173334.56
港币5685824.650.906225152608.01
应收账款233729.10
其中：美元33000.007.0827233729.10
其他应收款18140929.57
其中：港币20018240.130.9062218140929.57
其他应付款8531588.80
其中：美元722044.707.08275114026.00
港币3771228.620.906223417562.80
2.租赁
(1)公司作为承租人
1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)14之说明。
第74页共104页2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(三十)之说明。
计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项目本期数上年同期数
短期租赁费用1001337.95443919.05
合计1001337.95443919.05
3)与租赁相关的当期损益及现金流
项目本期数上年同期数
租赁负债的利息费用6548.0910987.90
与租赁相关的总现金流出1142112.85556823.00
4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。
(2)公司作为出租人
1)经营租赁
1）租赁收入
项目本期数上年同期数
租赁收入60531148.2846657985.12
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入
2）经营租赁资产
项目期末数上年年末数
投资性房地产541542136.17566873915.07
小计541542136.17566873915.07
3）根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
剩余期限期末数上年年末数
1年以内56542470.2461340377.67
1-2年52190140.0856542470.24
2-3年33173087.7052190140.08
3-4年18585822.0333173087.70
4-5年10612435.9118585822.03
5年以后17600507.5310612435.91
第75页共104页合计188704463.49232444333.63
六、在其他主体中的权益
(一)企业集团的构成
1.公司将深圳市深房集团龙岗开发有限公司、美国长城地产有限公司等13家子公司
纳入合并财务报表范围。
2.重要子公司基本情况
单位：万元
主要经营地业务性持股比例（%）子公司名称注册资本取得方式及注册地质直接间接深圳市深房集团房地产
龙岗开发有限公3000.00深圳95.005.00设立业司
美国长城地产有50.00(万美房地产
美国70.00设立
限公司元)业深圳海燕大酒店酒店服
3000.00深圳68.1031.90设立
有限公司务深圳圳通工程有
1000.00深圳建筑业73.0027.00设立
限公司深圳市华展建设
800.00深圳建筑业75.0025.00设立
监理有限公司深圳市联华企业
1000.00深圳建筑业95.005.00设立
有限公司
新峰置业有限公投资、
香港100.00设立司管理
新峰企业有限公500.00(万投资、
香港100.00设立
司新台币)管理深圳市深房保税进出口
500.00深圳95.005.00设立
贸易有限公司贸易深圳市深房投资
1000.00深圳投资90.0010.00设立
有限公司北京新峰房地产
1000.00(万房地产
开发经营有限公北京75.0025.00设立
美元)业司广东建邦集团非同一控房地产（惠阳）实业有280.00惠州51.00制下企业业限公司合并深圳市深房传麒房地产
房地产开发有限3000.00深圳100.00设立业公司
(2)其他说明
第76页共104页本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共3家，分别为广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑(武汉)有限公司、北京新
峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这3家子公司对本集团合并范围以外公司的债权已全额计提减值准备。
(二)其他原因的合并范围变动合并范围减少期初至处置日公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产净利润北京深房物业管
丧失控制权2023.1.1-8121334.67理有限责任公司
(三)重要的非全资子公司
1.明细情况
少数股东本期归属于少本期向少数股东期末少数股东子公司名称持股比例数股东的损益宣告分派的股利权益余额美国长城地产有限
30.00%-105324.87-22809939.62
公司
新峰投资有限公司45.00%5.09-116179868.81
柏伟置业有限公司20.00%3.03-3892111.41广东建邦集团（惠
49.00%-196719298.76227942330.06
阳）实业有限公司
2.重要非全资子公司的主要财务信息
(1)资产和负债情况期末数子公司名称非流动负流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计债美国长城地
395377.2019569160.1319964537.33111791851.06111791851.06
产有限公司新峰投资有
69786.7136016.90105803.61258283372.85258283372.85
限公司柏伟置业有
1061.181061.1832920988.9132920988.91
限公司广东建邦集团（惠阳）
1525466547.387070465.171532537012.551557970018.201557970018.20
实业有限公司（续上表）子公司期初数
第77页共104页名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计美国长城
地产有限157276.1319242855.5019400131.63109489015.64109489015.64公司新峰投资
4814.1236016.9040831.02258218411.56258218411.56
有限公司柏伟置业
1046.021046.0232920988.9132920988.91
有限公司广东建邦
集团（惠
1480299811.475502260.781485802072.251501444742.8553885.231501498628.08
阳）实业有限公司
(2)损益和现金流量情况本期数上年同期数子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量美国长城
地产有限690265.11-351082.24-1738429.7210516.97477651.62-431973.10-431973.10-384413.25公司新峰投资
11.3011.301141.561141.56
有限公司柏伟置业
15.1615.16-12025.38-12025.38
有限公司广东建邦
集团（惠-9736449.82-9736449.82-26899080.84-8184594.48-8184594.48-161865625.76
阳）实业有限公司
(四)在合营企业或联营企业中的权益
1.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目期末数/本期数期初数/上年同期数合营企业投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数净利润其他综合收益综合收益总额联营企业
投资账面价值合计93927.67下列各项按持股比例计算的合计数
净利润-93927.67-178240.64其他综合收益
综合收益总额-93927.67-178240.64
2.合营企业或联营企业发生的超额亏损
第78页共104页合营企业或前期累积未本期未确认的损失本期末累积
联营企业名称确认的损失（或本期分享的净利润）未确认的损失深圳市新峰地产顾
2217955.892217955.89
问有限公司
七、政府补助
(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额
与收益相关的政府补助440049.96
其中：计入其他收益440049.96
合计440049.96
(二)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数
计入其他收益的政府补助金额440049.96266152.38
合计440049.96266152.38
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一)信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1.信用风险管理实务
(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险
第79页共104页评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2)违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：
1)债务人发生重大财务困难；
2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步。
2.预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及
前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五
(一)4、五(一)6、五(一)8之说明。
4.信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1)货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
第80页共104页(2)应收款项和合同资产
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户。信用风险集中按照客户进行管理。截至2023年12月31日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款和合同资产的36.46%（2022年12月31日：55.65%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二)流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类期末数项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
短期借款3550000.003683125.003683125.00
应付账款443259768.78443259768.78443259768.78
其他应付款554469229.59554469229.59554469229.59一年内到期的非
34056347.9341741101.0341741101.03
流动负债
其他流动负债20790361.5820790361.5820790361.58
长期借款179431851.02187773026.94122834289.8064938737.14
小计1235557558.901251716612.921063943585.98122834289.8064938737.14（续上表）上年年末数项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
短期借款51138077.6253055755.5353055755.53
第81页共104页上年年末数项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
应付账款434601559.67434601559.67434601559.67
其他应付款574331340.84574331340.84574331340.84一年内到期的非流
6188794.438693727.508693727.50
动负债
长期借款54261000.0056719813.1156719813.11
租赁负债53885.2353885.2353885.23
小计1120574657.791127456081.881070736268.7756719813.11
(三)市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1.利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至2023年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币62398851.02元（2022年12月31日：人民币0元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
2.外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。
第82页共104页本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五(四)1之说明。
九、公允价值的披露
(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值
项目第二层次公第一层次公允第三层次公允允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量
1.交易性金融资产和其他非流
879340201.92879340201.92
动金融资产
(1)分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
基金理财879340201.92879340201.92
(2)指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产债务工具投资
2.其他权益工具投资14324411.3514324411.35
持续以公允价值计量的资产总额879340201.9214324411.35893664613.27
(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本公司的交易性金融资产系在中国建设银行股份有限公司购买的基金理财产品，在资产负债表日可取得相同资产在活跃市场上未经调整的报价。
(三)持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息无。
(四)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
对于不在活跃市场上交易的应收款项融资其剩余期限较短，账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公允价值。对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资该投资金额较小，且被投资单位净资产变动很小，账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公允价值。
(五)持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观
第83页共104页察参数敏感性分析无。
(六)持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策无。
(七)本期发生的估值技术变更及变更原因无。
(八)不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收
账款、其他应收款、短期借款、应付账款、其他应付款、长期借款和租赁负债等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
(一)关联方情况
1.本公司的母公司情况
(1)本公司的母公司母公司对母公司对
注册资本(万本公司的本公司的母公司名称注册地业务性质
元)持股比例表决权比
（%）例（%）
投资、房
深圳市投资控股有限公司广东深圳地产开3235900.0055.7855.78
发、担保
(2)本公司最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。
3.本公司的合营和联营企业情况
(1)本公司的合营和联营企业本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注六之说明。
4.本公司的其他关联方情况
其他关联方名称其他关联方与本公司关系
第84页共104页其他关联方名称其他关联方与本公司关系
深圳市建安（集团）股份有限公司母公司的控股子公司深圳东方新世界百货有限公司参股公司深圳深喜建筑装饰公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市圳通新机电实业发展有限公司未纳入合并的长期停业控股子公司深圳市南洋大酒店有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市房产机电管理公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司广州博琵企业管理咨询有限公司子公司股东深圳市物业管理有限公司母公司的控股子公司国任财产保险股份有限公司母公司的控股子公司深圳市水务规划设计院股份有限公司母公司的控股子公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的控股子公司深圳市深房物业清洁有限公司母公司的控股子公司深圳市物业管理有限公司汕头分公司母公司的控股子公司深圳市国贸物业管理有限公司母公司的控股子公司深圳市新峰地产顾问有限公司参股公司广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司参股公司深圳润华汽车贸易公司参股公司
加拿大长城（温哥华）有限公司参股公司澳洲柏克顿有限公司参股公司百立有限公司参股公司深圳市深房百货有限公司参股公司深圳市荣华机电工程有限公司参股公司西安新峰物业商贸有限参股公司封开县联峰水泥制造有限公司参股公司北京深房物业管理有限责任公司参股公司
(二)关联交易情况
1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易
第85页共104页(1)明细情况
1)采购商品和接受劳务的关联交易
关联方关联交易内容本期数上年同期数深圳市水务规划设计
检测服务678902.77554056.60院股份有限公司深圳市建筑设计研究
设计服务622641.515329811.33总院有限公司国任财产保险股份有
保险服务80263.00限公司国任财产保险股份有
租赁服务283018.87限公司深圳市物业管理有限
物业服务6482286.2611530169.32公司深圳市深房物业清洁
清洁服务459622.70有限公司深圳市物业管理有限
物业服务2789916.702668895.66公司汕头分公司
小计10654010.2420825574.48
2)出售商品和提供劳务的关联交易
关联方关联交易内容本期数上年同期数国任财产保险股份有
租赁服务843039.96812102.75限公司深圳市物业管理有限
租赁服务2663510.394290671.33公司深圳市深房物业清洁
租赁服务39999.9737142.83有限公司
小计3546550.325139916.91
2.关联租赁情况
(1)明细情况公司出租情况本期确认的上年同期确认的承租方名称租赁资产种类租赁收入租赁收入深圳市物业管理有
房屋、建筑物2663510.394290671.33限公司深圳市深房物业清
房屋、建筑物39999.9737142.83洁有限公司国任财产保险股份
房屋、建筑物843039.96812102.75有限公司
小计3546550.325139916.91
3.关联方资金拆借
第86页共104页关联方拆借金额起始日到期日说明拆入本期计提利息广州博琵企业管理2021年5月2023年5月
3638451.63
咨询有限公司20日20日元
4.关联方资产转让、债务重组情况
关联方关联交易内容本期数上年同期数深圳市国贸物业管理
转让物业公司196676700.00有限公司
5.关键管理人员报酬
单位：万元项目本期数上年同期数
关键管理人员报酬967.69812.36
6.其他关联交易
为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了《深房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会与公司部分董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至2023年12月31日，公司董事、监事、高管共计跟投深房林馨苑项目金额为895.00万元。
(三)关联方应收应付款项
1.应收关联方款项
项期末数期初数目名关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款深圳市新峰
地产顾问有1215543.751215543.751201345.821201345.82限公司小
1215543.751215543.751201345.821201345.82
计其他应收款广东省惠州罗浮山矿泉
10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81
水饮料有限公司
第87页共104页项期末数期初数目名关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳润华汽
3072764.423072764.423072764.423072764.42
车贸易公司加拿大长城（温哥华）89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07有限公司澳洲柏克顿
12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58
有限公司百立有限公
19393335.8419393335.8418689545.5818689545.58
司深圳市深房
百货有限公237648.82237648.82237648.82237648.82司深圳市荣华
机电工程有475223.46475223.46475223.46475223.46限公司西安新峰物
8419205.198419205.198419205.198419205.19
业商贸有限深圳深喜建
7660529.377660529.377660529.377660529.37
筑装饰公司深圳市南洋
大酒店有限3168721.003168721.003168721.003168721.00公司北京深房物
业管理有限6905673.696533817.09责任公司小
161393309.25161021452.65153783845.30153783845.30
计
2.应付关联方款项
项目名称关联方期末数期初数应付利息
深圳市投资控股有限公司16535277.9416535277.94
小计16535277.9416535277.94应付账款
深圳市建安（集团）股份
10654310.21
有限公司
深圳市物业管理有限公司17053636.6111053366.80
小计17053636.6121707677.01其他应付款
深圳市物业管理有限公司358178.26148908.08深圳东方新世界百货有限
902974.64902974.64
公司封开县联峰水泥制造有限
1867348.001867348.00
公司
深圳市房产机电管理公司14981420.9914981420.99
第88页共104页项目名称关联方期末数期初数深圳市圳通新机电实业发
8310832.508310832.50
展有限公司
深圳市深房百货有限公司639360.38639360.38深圳市龙岗横岗华岗实业
165481.09165481.09
有限公司广州博琵企业管理咨询有
206903717.13203345881.60
限公司
小计234129312.99230362207.28
十一、承诺及或有事项
(一)重要承诺事项
截至2023年12月31日，公司已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺为
273712730.19元。
(二)或有事项
1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
受理法原告被告案由标的额备注院
案情进展：执西安市商业贸易委陕西省高西安新峰物业商贸投资补偿纠2154万元及行中
员会、西安商贸旅级人民法
有限公司纷其利息案件详情：注游有限责任公司院
1
惠州市明翔经济信
息咨询有限公司、本金案情进展：已
惠州市惠阳宏发工票据付款请17715.14万判决待执行
广东建邦集团(惠
贸有限公司、惠州求权纠纷诉惠阳区法元，利息案件详情：注阳)实业有限公司
市锦隆昇实业有限讼院284.82万元2公司广州博琵企业管理
咨询有限公司、恒大地产集团珠三角
合资、合作案件进展：已深圳经济特区房地房地产开发有限公广东省惠
开发房地产74357.50万开庭一审中
产(集团)股份有限司、深圳市祺谨投州市中级
合同纠纷元案件详情：注
公司资有限公司，第三人民法院人为广东建邦集团
(惠阳)实业有限公司
案件进展：一深圳经济特区房地深圳市罗本金及利息
广东建邦集团(惠借款合同纠审已判决
产(集团)股份有限湖区人民39568.85万
阳)实业有限公司纷案件详情：注公司法院元
广东建邦集团(惠
阳)实业有限公司、
案件进展：已深圳经济特区房地广州博琵企业惠州市惠本金及利息借款合同纠开庭一审中
产(集团)股份有限管理咨询有限公阳区人民41952.29万
纷案件详情：注
公司司、恒大地产集团法院元珠三角房地产开发
有限公司、深圳市
第89页共104页祺谨投资有限公司
注1：西安新峰物业商贸有限公司(以下简称西安新峰公司)是本公司之全资子公司新
峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股67%，西安市商业贸易委员会(以下简称西安商贸委)直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占
股16%，香港大地王实业投资公司占股17%；主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996年停工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司(以下简称商贸旅游公司)。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院2000陕经一初字第25号判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款3662万
元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回1520.10万元。本公司根据获取财产线索情况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至2023年12月31日，该案件处于执行阶段。
截至2023年12月31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额
32840729.61元，已全额计提减值准备，账面债权余额8419205.19元，已全额计提减值准备。
注2：广东建邦集团(惠阳)实业有限公司(以下简称“建邦公司”)是本公司持51%股
份的子公司，因建邦公司无力兑付于2022年1月到期的商业承兑汇票，合计金额为
17715.14万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼。2023年3月14日，法院已判决，判令建邦公司于15日内支付三家公司商票及逾期利息。(包括承担诉讼费及保全费约103万元)。
截至2023年12月31日，被查封林馨苑项目一期2、4栋按备案价估算2.2亿元房产，共计153套。目前建邦公司正与原告方协商和解。
注3：2021年4月30日，本公司与广州博琵、恒大珠三角、建邦公司签署《合作开发协议》和《委托管理协议》，广州博琵承诺建邦公司2021-2025年实现累计净利润不低于
12.5亿元，如广州博琵未能完成利润承诺，由其补足差额。2021年6月30日，因深圳祺第90页共104页谨收购了广州博琵51%股权，本公司、广州博琵、恒大珠三角与深圳祺谨共同签署《合作开发协议》补充协议一，约定深圳祺谨对《合作开发协议》约定的广州博琵对本公司的利润承诺和差额补足事项与恒大珠三角一起承担连带责任。现因广州博琵和恒大珠三角的行为已根本违约，且实际上已丧失履约能力，造成本公司合同目的和预期利益无法实现，本公司提起诉讼。本案于2024年2月已开庭，现处于一审中。
注4：2021年本公司收购案外人持有被告51%股权，收购时约定本公司按股权比例给建邦公司提供有息借款。后建邦公司向本公司分两次借款并签订《借款协议》。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务。现该两笔借款均已到期届满，但建邦公司均未偿还，构成违约。本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。本案于2023年12月一审已判决，2024年1月本公司收到广东省深圳市罗湖区人民法院作出的《民事判决书》：判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司偿
还借款本金344696200.26元并支付利息；判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司支付违约金。
注5：2021年本公司收购广州博琵持有建邦公司51%股权，收购时约定按股权比例给建邦公司提供有息借款。后五方签订协议，约定本公司向建邦公司提供借款，建邦公司提供相应抵押，同时广州博琵、恒大珠三角、深圳祺谨对借款总额的49%及利息和违约金承担连带保证责任。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务，但建邦公司无力偿还借款，本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。本案于2024年3月已开庭，现处于一审中。
2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2023年12月31日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计110650.67万元。
贷款金担保借担保被担保单位备注
融机构款金额(万元)到期日至办理完房产证抵押登
购房人建设银行47.25尚林苑记并交由银行保管至办理完房产证抵押登
购房人建设银行、农业银行935.87翠林苑记并交由银行保管至办理完房产证抵押登
购房人建设银行、工商银行1087.97传麒东湖名苑记并交由银行保管
建设银行、交通银行、工至办理完房产证抵押登
购房人商银行、中国银行、光大32241.18天悦湾记并交由银行保管
银行、邮储银行
工商银行、华夏银行、农至办理完房产证抵押登
购房人75304.40光明里
商行、农业银行、邮储银记并交由银行保管
第91页共104页贷款金担保借担保被担保单位备注
融机构款金额(万元)到期日
行、招商银行、中国银行至办理完房产证抵押登
购房人招商银行、中国银行1034.00林馨苑记并交由银行保管
小计110650.67
十二、资产负债表日后事项重要的非调整事项对财务状况和经无法估计影项目内容营成果的影响数响数的原因
2024年1月，公司
处置子公司不适用注销子公司新峰置业
十三、其他重要事项分部信息
本公司主要业务为开发建设和销售房地产产品、出租物业收取租赁费和管理费。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表附注五(二)1之说明。
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一)母公司资产负债表项目注释
1.应收账款
(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额
1年以内15636256.4112426543.02
5年以上4450138.629653566.27
合计20086395.0322080109.29
(2)坏账准备计提情况
1)类别明细情况
期末数种类账面余额坏账准备账面价值
第92页共104页计提比例金额金额比例
（%）（(%）
单项计提坏账准备10084109.6050.2010084109.60100.00
按组合计提坏账准备10002285.4349.80251400.422.519750885.01
合计20086395.03100.0010335510.0251.469750885.01（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备10020587.9145.3810020587.91100.00
按组合计提坏账准备12059521.3854.62352843.172.9311706678.21
合计22080109.29100.0010373431.0846.9811706678.21
2)重要的单项计提坏账准备的应收账款
期初数期末数单位名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）依据长期未收回预计无
10020587.9110020587.9110084109.6010084109.60100.00
售房款法收回
小计10020587.9110020587.9110084109.6010084109.60100.00
3)采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数项目
账面余额坏账准备计提比例（%）应收房产销售款组
5028008.59251400.425.00
合应收合并范围内关
4974276.84
联方组合
小计10002285.43251400.422.51
(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数收回或转期末数计提核销其他回单项计提
10020587.9163521.6910084109.60
坏账准备按组合计
-
提坏账准352843.17251400.42
101442.75
备
合计10373431.08-37921.0610335510.02
第93页共104页(4)应收账款和合同资产金额前5名情况占应收期末账面余额账款和合同资应收账款坏账单位名称产期末准备和合同资余额合产减值准备应收账款合同资产小计计数的
比例(%)深圳海燕大酒店
4974276.844974276.8424.76
有限公司大兴汽车配件有
2059090.422059090.4210.252059090.42
限公司深圳市新峰地产
1215543.751215543.756.051215543.75
顾问有限公司
王卫东1200000.001200000.005.971200000.00
王国栋913820.47913820.474.55913820.47
小计10362731.4810362731.4851.585388454.64
2.其他应收款
(1)明细情况项目期末数期初数
应收股利29222722.8839222722.88
其他应收款1693941657.821672657609.57
合计1723164380.701711880332.45
(2)应收股利
1)明细情况
项目期末数期初数
深圳市深房集团龙岗开发有限公司29222722.8839222722.88
小计29222722.8839222722.88
2)账龄1年以上重要的应收股利
是否发生减值项目期末数账龄未收回的原因及其判断依据深圳市深房集团龙岗开发
29222722.881-2年暂缓支付否
有限公司
小计29222722.88
(3)其他应收款
第94页共104页1)款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
应收关联方款项组合2371906725.112466661819.14
应收政府部门款项组合165460.00165460.00
应收员工备用金组合62454.8039400.00
应收代收代付款组合67200.0021733.60
应收其他往来款项组合142185626.876940862.88
小计2514387466.782473829275.62
2)账龄情况
账龄期末账面余额期初账面余额
1年以内92173735.70347340209.70
1-2年333456337.77475880860.11
2-3年456845625.71105934643.85
3-4年104875297.4177979518.30
4-5年70181566.47137618682.95
5年以上1456854903.721329075360.71
合计2514387466.782473829275.62
3)坏账准备计提情况
*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备820414389.7932.63820414389.79100.00
按组合计提坏账准备1693973076.9967.3731419.171693941657.82
小计2514387466.78100.00820445808.9632.631693941657.82（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
第95页共104页期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备816573394.1333.01800992839.6998.0915580554.44
按组合计提坏账准备1657255881.4966.99178826.360.011657077055.13
小计2473829275.62100.00801171666.0532.391672657609.57
*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
应收关联方款项组合1693116778.79
应收政府部门款项组合165460.00
应收员工备用金组合62454.80
应收代收代付款组合67200.003360.005.00
应收其他往来款项组合561183.4028059.175.00
小计1693973076.9931419.17
4)坏账准备变动情况
第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）
期初数139907.19801031758.86801171666.05
期初数在本期——————
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提-139907.1919414050.1019274142.91本期收回或转回本期核销其他变动
期末数820445808.96820445808.96
第96页共104页第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）期末坏账准备计
100.00%32.63
提比例（%）
5)其他应收款金额前5名情况
占其他应收款项性单位名称期末账面余额账龄款余额的比期末坏账准备质例（%）汕头市华峰房1年以子公司
地产开发有限754160642.87内、5年29.99往来款公司以上广东建邦集团子公司（惠阳）实业822043317.962-3年32.69往来款有限公司新峰企业有限子公司
535782669.795年以上21.31535782669.79
公司往来款美国长城地产子公司
104981769.075年以上4.18104981769.07
有限公司往来款子公司
华林有限公司90686884.303-4年3.61往来款
小计2307655283.9991.78640764438.86
3.长期股权投资
(1)明细情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
对子公司投资1715520833.00392155084.611323365748.391716020833.00133839271.151582181561.85
对联营、合营企
11977845.5811977845.5812071773.2211977845.5893927.64
业投资
合计1727498678.58404132930.191323365748.391728092606.22145817116.731582275489.49
(2)对子公司投资期初数本期增减变动期末数被投资单位账面减值追加减少账面减值计提减值准备其他价值准备投资投资价值准备深圳海燕大酒
20605047.5020605047.50
店有限公司深圳市深房投
9000000.009000000.00
资有限公司新峰企业有限
556500.00556500.00
公司新峰置业有限
22717697.7322717697.73
公司深圳圳通工程
11332321.4511332321.45
有限公司
第97页共104页期初数本期增减变动期末数被投资单位账面减值追加减少账面减值计提减值准备其他价值准备投资投资价值准备美国长城地产
1435802.001435802.00
有限公司深圳市深房保
4750000.004750000.00
税贸易有限公司深圳市华展建
6000000.006000000.00
设监理有限公司北京深房物业
管理有限责任公500000.00司深圳市联华企
13458217.0513458217.05
业有限公司深圳市深房集
团龙岗开发有限30850000.0030850000.00公司北京新峰房地
产开发经营有限64183888.9064183888.90公司汕头市华峰房
地产开发有限公16467021.0216467021.02司
百立有限公司201100.00201100.00澳洲柏克顿公
906630.00906630.00
司深圳市深房百
9500000.009500000.00
货有限公司
汕头新峰大厦58547652.2558547652.25广东建邦集团（惠阳）实业有450000000.00258815813.46191184186.54258815813.46限公司深圳市深房传
麒房地产开发有995000000.00995000000.00限公司
华林有限公司8955.108955.10
小计1582181561.85133839271.15258815813.461323365748.39392155084.61
(3)对联营、合营企业投资期初数本期增减变动被投资单权益法下确位追加投减少投其他综合账面价值减值准备认的投资损资资收益调整益合营企业封开杏花宾
9455465.38
馆
小计9455465.38联营企业深圳市荣华
机电工程有93927.641076954.64-93927.64限公司深圳润华汽
1445425.56
车贸易公司
小计93927.642522380.20-93927.64
第98页共104页期初数本期增减变动被投资单权益法下确位追加投减少投其他综合账面价值减值准备认的投资损资资收益调整益
合计93927.6411977845.58-93927.64（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权宣告发放现金计提减账面价其他减值准备益变动股利或利润值准备值合营企业封开杏花宾
9455465.38
馆
小计9455465.38联营企业深圳市荣华
机电工程有1076954.64限公司深圳润华汽
1445425.56
车贸易公司
小计2522380.20
合计11977845.58
(4)长期股权投资减值测试情况
1)可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
项目账面价值可收回金额本期计提减值金额广东建邦集团（惠
450000000.00191184186.54258815813.46
阳）实业有限公司
小计450000000.00191184186.54258815813.46（续上表）项目公允价值和处置费用的确定方式关键参数及其确定依据广东建邦集团（惠公允价值以资产基础法确定，相关产品预计售价、销量、生产成阳）实业有限公司处置费用以预计处置费用率确定本及其他相关费用小计
2)其他说明
公司报告期末对存在减值迹象的广东建邦集团（惠阳）实业有限公司进行了减值测试，基于谨慎性原则对可能发生损失的资产计提了减值准备。
第99页共104页(二)母公司利润表项目注释
1.营业收入/营业成本
(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本
主营业务收入80116913.9833500490.21207117745.2766761336.83
其他业务收入32529.1631823.86
合计80149443.1433500490.21207149569.1366761336.83
其中：与客户之间
14830961.90886697.76161658149.5227249452.24
的合同产生的收入
(2)收入分解信息
1)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务类型分解
本期数上年同期数项目收入成本收入成本
房地产14830961.90886697.76161658149.5227249452.24
小计14830961.90886697.76161658149.5227249452.24
2)与客户之间的合同产生的收入按经营地区分解
本期数上年同期数项目收入成本收入成本
广东省14830961.90886697.76161658149.5227249452.24
小计14830961.90886697.76161658149.5227249452.24
3)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解
项目本期数上年同期数
在某一时点确认收入14830961.90161658149.52
小计14830961.90161658149.52
2.投资收益
项目本期数上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益-93927.64-178240.64
成本法核算的长期股权投资收益7012181.0376727761.73
处置长期股权投资产生的投资收益1816919.56203360562.19
第100页共104页交易性金融资产在持有期间的投资收益161491.79159619.01
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入537600.00813960.00
债务重组取得的投资收益89607.85
合计9434264.74280973270.14
十五、其他补充资料
(一)非经常性损益
1.非经常性损益明细表
(1)明细情况项目金额说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲
9940254.23
销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公440049.96司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损益7985840.50对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3994030.79
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
第101页共104页交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出393461.44其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计22753636.92
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）5639314.23
少数股东权益影响额（税后）-30421.58
归属于母公司所有者的非经常性损益净额17144744.272.根据定义和原则将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性
损益（2023年修订）》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的说明项目金额原因
各年持续发生，不具有偶发性，认定代扣个人所得税手续费返还68364.83为经常性损益
各年持续发生，不具有偶发性，认定增值税加计抵减58857.60为经常性损益3.执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》对2022年度非经常性损益金额的影响项目金额
2022年度归属于母公司所有者的非经常性损益净额132558400.462022年度按《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》规定计算的归属于母公司132264749.65所有者的非经常性损益净额
差异293650.81
(二)净资产收益率及每股收益
1.明细情况
加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润
收益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润-6.52-0.2479-0.2479扣除非经常性损益后归属于公司
-6.96-0.2649-0.2649普通股股东的净利润
2.加权平均净资产收益率的计算过程
项目序号本期数
第102页共104页项目序号本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A -250839542.09
非经常性损益 B 17144744.27
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -267984286.36
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 4004240547.70
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资
E产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 61711260.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 6
其他 I -607261.41其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J 6
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×
加权平均净资产 F/K-G×H/K±I× 3847661515.95
J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L -6.52%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L -6.96%
3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A -250839542.09
非经常性损益 B 17144744.27
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -267984286.36
期初股份总数 D 1011660000.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
报告期缩股数 J
报告期月份数 K 12
第103页共104页项目序号本期数
L=D+E+F×G/K-H×
发行在外的普通股加权平均数1011660000.00
I/K-J
基本每股收益 M=A/L -0.2479
扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L -0.2649
(2)稀释每股收益的计算过程稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
二〇二四年三月二十九日