ST长风土地估价报告（一）

甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷123号

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土 地 估 价 报 告

项目名称：靖远煤业有限责任公司改制涉及土地使用权价格评估(平川

区)

受托估价单位：甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司

土地估价报告编号：甘方估字2004066号

提交估价报告日期：二00四年十一月二十四日

关键词: 甘肃省白银市平川区靖远煤业有限责任公司改制甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司

2004年

甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷123号

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土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要

一、估价项目名称：靖远煤业有限责任公司改制涉及土地使用权价格评估

二、委托估价方

委托估价单位: 靖远煤业有限责任公司

单位地址： 白银市平川区大桥路

法人代表：罗福乾

联 系 人：高相德

联系电话：13309431232

三、估价目的根据《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法的通知》（国经贸企改[2002]859号）等文件的精神，靖远煤业有限责任公司拟进行企业改制，组建国有控股、产权多元化的有限责任公司。按照国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）、国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发

[1999]433号）文件规定，靖远煤业有限责任公司特委托甘肃方圆不动产咨询评估中

心有限公司对重组改制中涉及的土地资产进行市场价格评估，为其依法进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。

四、估价基准日

二ΟΟ四年九月三十日

五、估价日期

二ΟΟ四年十一月八日至二ΟΟ四年十一月二十四日

六、地价定义

根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗地土地登记用途、土地使用年限、待甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷123号

邮编：730000 电话：0931—8628316、8628326 传真：0931—8628326

估宗地实际开发程度及在本次评估中设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地使用年限情况详见表1。

表1 待估宗地地价定义一览表宗地编号

宗地名称 位置估价期日的实际用途估价设定的用途评估设定使

用年限(年)

估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 备注

1 王矿四号井平川区王家山镇

工业 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“六通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯、供暖及场地平整）宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整

2

王矿四号井煤场平川区王家山镇

工业 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“一通一平” （通路及场地平整宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整

3 煤矿办公楼平川区王家山镇

办公 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“五通一平”（通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整）宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整王家山煤矿火药库平川区王家山镇

工业 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“三通一平” （通路、供电、通讯及场地平整）宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整王矿供应科仓库平川区王家山镇

工业 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内“三通一平”（通路、供电、通讯及场地平整）宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整王家山煤矿服务公司煤场平川区王家山镇

工业 工业 50

宗地外“三通”（通路、供电、通讯）宗地内场地基本平整宗地外“三通”（通路、供电、通讯）及宗地内场地平整

考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地外的基础设施实际开发程度和宗地内场地平整状况。

故本次评估价格是指在上述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下，于估价基

准日为二ΟΟ四年九月三十日的土地使用权市场价格。

七、估价结果（币种：人民币）

评估总面积:219015.3平方米

总地价:567.78万元

总地价大写: 伍佰陆拾柒万柒仟捌佰元整（人民币）

详见表2《土地估价结果一览表》。

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表2 土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 报告编号：甘方估字2004066号 估价基准日：2004年9月30日 土地使用权性质：划拨土地使用权估价基准日的土地使用宗地名称国有土地证明证号宗地位置估价基准日的实际用途估价设定的用途容积率估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用权年期面积

(m2)单位面积地价（元/m2）总地价

(万元)靖远煤业有限责任公司

王矿四号井

平国用(2002)

字第0110号平川区王家山镇

工业用地 工业用地 0.99

宗地外“三通”，宗地内“六通一平”

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 71782.5 38.19 274.14靖远煤业有限责任公司

王矿四号井煤场

平国用(2002)

字第0109号平川区王家山镇

工业用地 工业用地 0.2

宗地外“三通”，宗地内“一通一平”

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 50276.40 16.59 83.41靖远煤业有限责任公司煤矿办公楼

平国用(2002)

字第0111号平川区王家山镇

办公用地 工业用地 0.5

宗地外“三通”，宗地内“五通一平”

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 17177.80 42.64 73.25靖远煤业有限责任公司王家山煤矿火药库

平国用(2002)

字第0146号平川区王家山镇

工业用地 工业用地 0.07

宗地外“三通”，宗地内“三通一平”

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 26404.80 17.24 45.52靖远煤业有限责任公司王矿供应科仓库

平国用(2002)

字第0119号平川区王家山镇

工业用地 工业用地 0.34

宗地外“三通”，宗地内“三通一平”

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 36787.7 17.88 65.78靖远煤业有限责任公司王家山煤矿服务公司煤场

平国用(2002)

字第0112号平川区王家山镇

工业用地 工业用地 0.2

宗地外“三通”，宗地内场地基本平整

宗地外“三通”及宗地内场地平整

50 16586.1 5.48 25.68

合 计 —— —— —— —— —— --- —— —— —— 219015.3 567.78

备注： 一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：无他项权利限制。

2、 宗地内基础设施条件：待估宗地所在区域内通讯不受限制；待估宗地所在区域内由白银市供电局供电。

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5

3、规划限制条件：规划限制用途为工业。

4、影响土地价格的其它限定条件：本评估价格仅作为靖远煤业有限责任公司改制时的价格参考依据。

二、其他需要说明的事项：评估报告自基准日起一年内有效。

三、评估机构：

甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司

二 OO四年十一月二十四日

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八、土地估价师签字

姓 名 估价师资格证书号 签 字

黄 英 96270023

高剑华 96270007

九、土地估价机构甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司

估价机构负责人签字：

二ΟΟ四年十一月二十四日

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第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

委托估价单位: 靖远煤业有限责任公司

单位地址： 白银市平川区大桥路

法人代表：罗福乾

联 系 人：高相德

联系电话：13309431232

二、估价对象

待估对象共6宗，位于平川区王家山镇，总面积219015.3平方米，土地现状用途均为工业用地。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

待估宗地共6宗，土地登记状况见表3。

表3 评 估 对 象 登 记 状 况 表宗地编号宗地名称

土地使用者 宗地位置土地等级登记用途

面积(m2)地号图号国有土地使用证号

四至

1

王矿四号井靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 工业 71782.5 123 无

平国用(2002)字

第0110号

东南临荒山，西临铁路专用线，北临家属区；

2

王矿四号井煤场靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 工业 50276.40 124 无

平国用(2002)字

第0109号

东南临荒山，西临铁路专用线，北临家属区；

3煤矿办公楼靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 办公 17177.80 122 无

平国用(2002)字

第0111号

东临仓储用地，南临储煤场，西临荒地，北临道路；

4王家山煤矿火药库靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 工业 26404.80 无 无

平国用(2002)字

第0146号

四面临荒地；

5王矿供应科仓库靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 工业 36787.7 108 无

平国用(2002)字

第0119号

东临办公楼，南临四号进工业广场，西临铁路专用线，北临家属区；

6王家山煤矿服务公司煤场靖远煤业有限责任公司平川区王家山镇

无 工业 16586.1 125 无

平国用(2002)字

第0112号

四面临荒山；

合计 219015.3

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邮编：730000 电话：0931—8628316、8628326 传真：0931—8628326

2、土地权利状况

待估宗地的土地所有权属于国家，靖远煤业有限责任公司拥有国有土地使用权，土地使用权性质为划拨用地，宗地权属来源合法、产权清楚。至估价基准日，待估宗地未设定抵押权、租赁权、地役权、地上和地下权等他项权利。

3、土地利用状况

土地利用状况详见表4。现状容积率见表2《土地估价结果一览表》。

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表4-1-1 待估宗地地上建筑物一览表(王矿四号井)

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

1 四井主绞房 工业 砖混 1 9 50 20 211 60.00%

2 四井副绞房 工业 砖混 1 9 50 20 246 60.00%

3 空气加热室 工业 砖混 1 7 50 20 53 60.00%

4 四井扇风机房 工业 砖混 1 7 50 20 137 60.00%

5 变电所 工业 砖混 1 6 50 15 171 70.00%

6 调度室 工业 砖混 3 12 50 15 75 70.00%

7 井口门卫室 工业 砖混 1 3 50 18 48 64.00%

8 空储室 工业 砖混 1 3.5 50 18 90 64.00%

9 副井信号房 工业 砖混 1 3 50 20 7 60.00%

10 四井风井扇风机房 工业 砖混 1 7 50 20 137 60.00%

11 四井防火材料库 工业 砖混 1 4 50 18 160 64.00%

12 工业广场茶炉房 工业 砖混 1 3 50 19 60 62.00%

13 电机车充电房 工业 砖混 1 3 50 20 117 60.00%

14 铸造车间 工业 砖混 1 7 50 20 456 60.00%

15 蓖子车间 工业 砖混 1 7 50 20 60 60.00%

16 金属支架车间 工业 砖混 1 7 50 15 500 70.00%

17 支架加工房 工业 砖混 1 7 50 20 450 60.00%

18 滑移支架修理车间 工业 砖混 1 7 50 15 352 70.00%

19 矿车修理间 工业 砖混 1 7 50 18 240 64.00%

20 综合修理车间 工业 砖混 1 9 50 10 598 80.00%

21 综采修理车间 工业 砖混 1 9 50 11 598 78.00%

22 综采修理车间 工业 砖混 1 9 50 11 598 78.00%

23 综采修理车间 工业 砖混 1 9 50 9 598 82.00%

24 综采修理车间 工业 砖混 1 9 50 12 598 76.00%

25 机修厂综合清理车间 工业 砖混 1 9 50 9 150 82.00%

26 修车铆段焊车间 工业 砖混 1 9 50 20 680 60.00%

27 变流室 工业 砖混 1 6 50 15 125 70.00%

28 运输调度监测室 工业 砖混 1 6 50 13 168 74.00%

29 地面运输监测室 工业 砖混 1 6 50 13 15 74.00%

30 广场旱厕所 工业 砖混 1 3 50 18 57 64.00%

31 矿车队 工业 砖混 1 3 50 20 500 60.00%

32 电机车充电房 工业 砖混 1 3 50 20 117 60.00%

33 矿车队 工业 砖混 1 3 50 17 500 66.00%

34地面运输队矿车修理间

工业 砖混 1 6 50 18 240 64.00%

35 矸石山绞车房 工业 砖混 1 3 50 19 73 62.00%

36 手选车间 工业 砖混 1 6 50 20 2775 60.00%

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邮编：730000 电话：0931—8628316、8628326 传真：0931—8628326

表4-1-2 待估宗地地上建筑物一览表（王矿四号井）

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度

（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

37 储煤仓走廊 工业 砖混 1 4 50 19 77 62.00%

38 翻车机推车房 工业 砖混 1 4 50 19 164 62.00%

39 过磅房 工业 砖混 1 5 50 18 53 64.00%

40 矿车库 工业 砖混 1 6 50 20 3781 60.00%

41 瓦斯检测室 工业 砖混 1 5 50 18 110 64.00%

42 锅炉房给煤机 工业 砖混 50 20 0 60.00%

43 锅炉房烟囱 工业 砖混 25 50 20 1135 60.00%

44 泵房 工业 砖混 1 5 50 7 105 86.00%

45 堆煤机房 工业 砖混 1 5 50 1 262 98.00%

46 广场厕所 工业 砖混 1 3 50 20 120 60.00%

47 铸工材料房 工业 砖混 1 3 50 20 404 60.00%

48 茶炉房 工业 砖混 1 3 50 12 52 76.00%

49 四号井工业广场 工业 砌石 25 18 15608 28.00%

50 防尘水池 工业 钢混 6 60 18 1座 70.00%

51 水池 工业 钢混 6 60 18 1座 70.00%

52 灌浆水池 工业 钢混 6 60 18 1座 70.00%

53 水池 工业 钢混 6 60 18 1座 70.00%

54 手选车间走廊 工业 混凝土 5 60 20 181 66.67%

55 手选车间走廊 工业 混凝土 5 60 20 8417 66.67%

56 圆筒仓主装车走廊 工业 混凝土 60 20 8417 66.67%

57 贮煤仓车道及围墙 工业 混凝土 3 60 20 183 66.67%

58 地下煤仓 工业 混凝土 6 60 20 1787 66.67%

59 圆筒储煤仓 工业 混凝土 25 60 20 1686 66.67%

60 专用场地 工业 切石 25 18 1842 28.00%

61 生产系统贮煤仓 工业 切石 6 25 18 893 28.00%

62 选运系统改造 工业 25 5 80.00%

63 广场护坡 工业 混凝土 4 60 18 2112 70.00%

64 专用场地 工业 切石 25 18 1824 28.00%

65 广场排洪沟 工业 混凝土 3 60 18 643 70.00%

66 汽车队围墙 工业 混凝土 2.2 60 18 1143 70.00%

67 坑木场轻轨道 工业 铁路 25 18 1段 28.00%

68 锅炉上煤栈桥 工业 混凝土 6 60 20 1座 66.67%

69 锅炉房围墙 工业 砖混 2.2 25 8 4822 68.00%

70 工业广场轻轨 工业 铁路 25 19 0 24.00%

71 广场轻轨 工业 铁路 25 18 0 28.00%

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邮编：730000 电话：0931—8628316、8628326 传真：0931—8628326

表4-1-3 待估宗地地上建筑物一览表（王矿四号井）

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度

（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

72 工业广场道路 工业 油面 25 19 24.00%

73 四号井主井筒改造工程 工业 混凝土 60 1 98.33%

74 四井胶带机混凝土 工业 混凝土 60 1 98.33%

75 原煤仓至选煤楼胶带机安装 工业 混凝土 60 1 98.33%

76 原煤仓至选煤楼胶带机安装 工业 混凝土 60 1 98.33%

77 给煤机及溜槽安装 工业 混凝土 60 1 98.33%

78 原煤仓及手选车间走廊 工业 混凝土 60 1 98.33%

79 驱动机房 工业 混凝土 4 60 1 98.33%

80 原走廊围护结构更换 工业 混凝土 60 1 98.33%

81 拆出部分及签证 工业 混凝土 60 1 98.33%

82 皮带走廊延伸 工业 混凝土 60 1 98.33%

83 储煤场柱子加固 工业 混凝土 60 1 98.33%

84 四井地面热力网改线 工业 混凝土 60 1 98.33%

85 块煤装车系统改造 工业 混凝土 60 1 98.33%

86 手选车间改造 工业 混凝土 60 1 98.33%

87 原回煤暗道拆除 工业 混凝土 60 1 98.33%

88 储煤场回煤暗道 工业 混凝土 60 1 130 98.33%

89 场区围墙及大门 工业 砖混 2.2 25 17 920 32.00%

90 广场围墙大门 工业 砖混 2.2 25 19 39 24.00%

91 型煤场续建 工业 25 6 一项 76.00%

92 锅炉房及烟囱 工业 25 25 11 1755 56.00%

93 锅炉房围墙 工业 2.2 25 11 394 56.00%

合计 71065

表4-2 待估宗地地上建筑物一览表（煤矿办公楼）

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度

（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

1 工业广场茶炉房 砖混 1 3 45 19 60 57.78%

2 广场门卫室 砖混 1 3 45 18 28 60.00%

3 俱乐部 砖混 1 12 45 14 2817 68.89%

4 通讯楼 砖混 2 12 45 12 1190 73.33%

5 俱乐部 砖混 1 12 45 17 2817 62.22%

6 矿部混凝土道路 25 15 0 40.00%

7 场区道路 25 16 0 36.00%

8 沙河运煤公路 油面 25 1 1600 96.00%

合计 8512

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表4-3 待估宗地地上建筑物一览表（王家山煤矿火药库）

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度

（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

1 储藏库 砖混 1 3 40 18 1248 55.00%

2 平房 砖混 1 3 40 20 504 50.00%

合计 1752

表4-4 待估宗地地上建筑物一览表（王矿供应科仓库）

序号 名称 用途 结构 层数建筑高度

（米）耐用年限

（年）已使用年限

（年）

建筑面积(m2) 成新率（%）

1 设备棚 砖混 1 4 40 20 354 50.00%

2 地面消防材料库 砖混 1 4 40 13 15 67.50%

3 设备库棚 砖混 1 4 40 18 971 55.00%

4 雷管库 砖混 1 4 40 18 55 55.00%

5 火药库 砖混 1 4 40 18 389 55.00%

6 材料库 砖混 1 4 45 20 949 55.56%

7 油脂库 砖混 1 4 45 20 107 55.56%

8 劳保库房 砖混 1 4 45 20 150 55.56%

9 供应科仓库 砖混 1 4 45 19 800 57.78%

10 汽油库 砖混 1 4 45 20 150 55.56%

11 水泥库 砖混 1 4 45 20 400 55.56%

12 办公室会议室联建 砖混 3 12 45 20 5957 55.56%

13 木场值班室 砖混 1 3 45 11 79 75.56%

14 金属网栅 砖混 1 4 30 20 348 33.33%

15 材料库 砖混 1 6 30 20 846 33.33%

16 行车场人车棚 砖混 1 3 30 12 48 60.00%

17 供应科金属棚 砖混 1 4 25 20 200 20.00%

18 坑木场站台 砌古 1.5 25 20 300 20.00%

19 护坡 砌古 8 25 20 437 20.00%

20 配件消防库 砖混 1 4 25 20 20.00%

合计 12555

二、地价影响因素分析

（一）一般因素分析

1、城市资源状况

（1）地理位置：平川区位于白银市中部偏北，南北大部分与靖远县接壤，东北

与宁夏回族自治区海原县毗邻，东南与会宁县相接，西北与景泰县相界。总面积2106平方公里，城市规模由建区初的4.8平方公里发展到17平方公里。

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（2）地形地貌：白银市大部地区被黄土覆盖，属陇西黄土高原的组成部分。海

拔高度在1500-2300米之间，四周环山，丘陵起伏，整个地形属低山丘陵地带。

（3）气候水文: 平川区属温带大陆型半干旱半黄漠气候。干燥少雨，风沙多，温差大。年平均气温7.9℃，一月为零下9℃，七月为21.2℃。年降水量200毫米左右，蒸发量1980毫米。雨量多集中于夏末初秋，年均无霜期191天。

（4）行政区划：现辖宝积、水泉、共和、黄峤、种田、复兴六个乡，王家山，陡城，红会三个镇，宝积路，电力路二个街道办事处，23个社区居委会，58个村委

会，298个村民小组，人口19.2万人，农村人口10.1万人，城市人口9.1万人。

2、房地产制度与房地产市场状况

(1)土地使用制度与土地管理政策

随着新《中华人民共和国土地管理法》以及《甘肃省实施办法》的颁布与实施，中共中央、国务院关于“进一步加强土地管理、切实保护耕地”的通知，对新增非农建设用地严格控制，加强了对农业用地转为建设用地的限制，并上收了土地审批权限，建立了严格的土地征用、转用制度和用途管制制度，这些政策和措施将会使城镇中存量土地地价的总体水平呈上升趋势。平川区也相继出台了一系列土地管理方面的文件，如《省物价局、国土资源厅关于对白银市平川区基准地价（修订）的批复》（甘价服务[2003]281号）等。以上法律法规和有关文件的实施，将进一步规范土地市场，对土地交易价格起到了调节作用，同时政府对经营性用地通过招标、拍卖方式进行供地，结束了协议、划拨方式供地，有效地控制了土地交易价格，防止了地价过快上涨和下降。

(2)住房制度与房地产管理政策

1999年以来，城镇住房制度改革进入了一个新的阶段，国家不再进行福利分房，城镇居民的住房主要通过购买安居房、经济适用房和商品房来解决。国家为扩大内需出台了一系列财政、信贷政策，为房地产业的未来持续稳定发展创造了有利的条件，对扩大房地产投资和消费起到了一定作用，这必将促进城市房地产业的兴旺发达，形成房地产价格的上升。

(3)土地房屋市场交易情况

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邮编：730000 电话：0931—8628316、8628326 传真：0931—86283261994年6月6日甘肃省人民政府发布了《甘肃省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的颁布与实施和一系列土地房屋市场交易法律和制度的出台，使土地房屋交易市场得到了净化，土地房屋交易将更加规范化、制度化、市场化，这将会有效的防止地价过快上涨和下降。

3、产业政策

平川区人民政府为了发展当地经济，在土地使用上对外商、外地单位和个人来投资采取一定的优惠政策，同时，在产业政策上，实施鼓励发展农业，重视引进高新技术产业，积极发展第三产业的政策，从税收和减免相关费用以及运输费用补贴多方面给予优惠，积极改善投资环境。

4、城市社会经济发展状况

全年实现国内生产总值167050万元，比上年增长11.7%，其中第一产业增加值

7035万元、增长5%；第二产业增加值117642万元，增长12.5%；第三产业增加值

42373万元，增长10.5%。

（二）区域因素分析

影响地价的因素有区域位置、交通条件、环境条件、基础设施状况，产业集聚状况等，由于待估宗地位于平川区王家山镇，影响地价的因素主要来自于王家山镇，故在本次评估中以王家山镇为区域来分析影响地价的区域因素。

1、区域概况

待估对象位于平川区王家山镇，王家山镇位于平川区北部，距平川区约50公里，面

积约60平方公里，总人口2.2万，北与水泉乡和靖远县东升乡五合乡相连，东、南与共和乡为邻，西与靖远县东湾乡为界。

2、交通条件

兰州-长征铁路通过并设有站，简易公路可通各乡镇。交通较方便。

3、基础设施

待估宗地所在区域基础设施状况为“三通”（通路、供电、通讯），具体见下表。

（1）通路

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待估宗地所在区域对外交通以109国道为主，刘白高速穿过本区域，并留有出口，区域内通过各级简易乡村道路相连。有水泥路面或沙石路面。

（2）供电

待估宗地所在区域由白银供电局王家山供电所负责供电。白银供电局以35KV输入黑水变电所，黑水变电所以同等级输入王家山供电所，通过降压以6KV输入王家煤矿。

（3）通讯待估宗地所在区域各种通讯设施的使用不受限制。

4、环境条件

待估宗地所在区域主要污染源为粉尘，无其它大型污染型工业企业，环境质量一般。

5、产业集聚度

评估宗地所在区域内产业类型主要为工业用地，产业集聚规模一般。

6、规划限制待估宗地所在区域无规划限制。

（三）个别因素

1、企业概况

靖远煤业有限责任公司位于甘肃省白银市境内，西距省城兰州160公里，资源丰富，煤质优良，总面积102平方公里，地质保有储量9.5亿吨，总资产31.22亿元，现开采的煤种为不粘结、弱粘结煤及气煤。煤炭品种齐全，有大块、混中块、小块、渣煤、混煤、沫煤6种，是目前甘肃最大的煤炭基地和主要的出口煤基地。公司矿井设计能力666万吨，现实际生产能力500万吨以上。

靖远煤业有限责任公司是一个以煤为主，多业并举，具有煤炭生产、基本建设、多种经营、地质勘探、机械制修、科研设计、供水供电、救护消防、文教卫生、生活服务等综合配套的现代化企业。

2、靖远煤业有限公司总基础设施状况

道路：两个井区道路系统较完善，主要道路均以硬化，与外界联系通畅，并有专门的铁路专用线向外运煤。

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给水：水源来自黄河，经位于长征镇的公司内部水厂处理后通过5个梯级泵站

输送到五个蓄水池，其中容量为2000T水池1个，给工业区和第一家属区供应；容

量为800T水池2个，一个供第二家属区、医院，一个供1号井；容量为400T水池2个，其中一个供应2号井、4号井，另一个备用。供水主管管径约200mm，各用水单位的支管径从50 mm-150 mm不等，水质良好，保证率较高。

排水：总污水量约144000立方米，公司内部采取雨污合流制，有统一的地上和地下排水管网，经500mm主排水管径水统一排入海子滩水坝，经沉淀后回用。

供电：供电统一由白银供电局黑水变电所供给，输入电压为35KV，并在王家山矿建有变电所，输出电压为380V和220V。

供暖:公司内部采用分区供暖，各用地单位分别备有锅炉房。基本能满足各用地单位的供暖需求。

通讯：各种无线通讯都覆盖到本区域，总公司内部还有自建的生产和行政通讯系统，交换机3台。各矿区都有其中王家山矿区有1204线。

3、待估宗地个别因素

待估宗地面积、位置、基础设施状况、地质状况等个别因素见下表5。

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________

表5-1 待 估 宗 地 个 别 因 素 条 件 说 明 表宗地编号

宗地名称 位置土地面积

（平方米）容积率形状交通条件或临路状况地质条件土地开发程度

宗地四至

1 王矿四号井平川区王家

山镇 71782.5 0.99 较规则 临支路 良好 六通一平

东南临荒山，西临铁路专用线，北临家属区；

2

王矿四号井煤场平川区王家山镇

50276.40 0 不规则 临支路 良好 一通一平

东南临荒山，西临铁路专用线，北临家属区；

3 煤矿办公楼平川区王家山镇

17177.80 0.5 较规则 临支路 良好 五通一平

东临仓储用地，南临储煤场，西临荒地，北临道路；

4 王家山煤矿火药库平川区王家山镇

26404.80 0. 7 较规则 临支路 良好 三通一平 四面临荒地；

5王矿供应科仓库平川区王家

山镇 36787.7 0.34 规则 临支路 良好 三通一平

东临办公楼，南临四号进工业广场，西临铁路专用线，北临家属区；

6王家山煤矿服务公司煤场平川区王家山镇

16586.1 0 不规则 临支路 一般 基本平整 四面临荒山；

表5-2 待 估 宗 地 基 础 设 施 一 览 表宗地编号

宗地名称 供水 排水 供电 通讯 供暖 通路

1 王矿四号井

400T蓄水池供应直接排入公司排水管网

由王家山变电所供应，宗地内

备有2台400KVA变压器，双回路供应内部分机

由6台4T卧式

锅炉、1台6T卧式蒸汽锅炉供应便道

2

王矿四号井煤场

无 无

由王家山变电所供应，宗地内

备有2台1000KVA变压器，双回路供应

无 无 无

3 煤矿办公楼

2000T蓄水池供应直接排入公司排水管网

由王家山变电所供应，宗地内

备有1台100KVA变压器，单回路供应直拨电话9部，其余为分机

无 支路

4王家山煤矿火药库

400T蓄水池供应无

由王家山变电所供应，宗地内

备有1台250KVA变压器，单回路供应

无 无 便道

5王矿供应科仓库

400T蓄水池供应

无 与四号井煤场共用变压器 无 无 便道

6王家山煤矿服务公司煤场

无 无 无 无 无 无

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第三部分 土 地 估 价

一、估价依据

（一）有关法律、法规

1、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》；

2、1995年1月1日第八届全国人民代表常务委员会第八次会议通过的

《中华人民共和国房地产管理法》；

3、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）；

4、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；

5、国家土地管理局《关于国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号）；

6、1999年 9月 2日甘肃省第九届人民代表大会第十二次会议讨论通

过的《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

7、《白银市平川区城区基准地价更新报告》（2003年6月实施）。

（二）有关技术标准

1、国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18708-20 1）；

2、国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18707-20 1）。

（三）其它资料1、委托方提供的土地利用状况、基础设施状况及各待估宗地的《国有土地使用证》；

2、估价人员实地调查及现场收集关于待估宗地所在区域的基础设施状

况、土地市场等其它资料。

二、土地估价

（一）本次评估中遵循的主要估价原则

1、最有效使用原则

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土地具有用途的多样性，不同利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。所以，土地价格是以地块的效用作最有效发挥为前提。本评估报告是以工业用地为最有效用地进行评估的。

2、替代原则

根据市场运行规律，在同一类商品中的市场中，商品大致相似或提供服务的效用相同时，价格低者吸引需求。土地价格也同样遵循替代规律，被某项土地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的房地产之间会影响和竞争，使价格趋于一致。

3、变动原则

土地价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中。我们在评估中，注意把握各因素之间的因果关系及其变动规律，不但对将来的地价变动做出准确预测，同时也对所采用的地价资料按变动原则修订到估价基准日的标准水平，准确合理地进行估价。

4、供需原则

土地与一般商品一样，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。但与此同时，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，需求与供给都限于局部地区。因此，土地又不能完全根据均衡法则来决定价格。评估中，我们从上述特性出发，充分了解掌握当地土地供求关系，使评估价格尽可能贴近市场交易价格。

（二）估价方法

1、根据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-20 1），并结合

该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的、当地市场发育程度等，选择适当的估价方法。

2、选择估价方法的依据

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(1) 评估对象所在区域，征地费用有文件规定，开发费用资料可靠，故可使用成本逼近法估算。

(2) 待估宗地所在区域虽未位于基准地价覆盖范围内，但可参照末级地价进行评估。因此，我们选用了基准地价系数修正法。

（三）地价的确定

1、 估价方法应用评价

根据地价评估技术规则及估价对象具体情况，我们采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行了测算。

成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，再进行位置等修正而得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。由于该方法的可操作性较强，易于掌握。因此，我们认为该方法对估价对象来说

是一种较为适宜的评估方法，且试算价格也是逼近市价的。

基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，但由于待估宗地所在区域不在基准地价覆盖范围内，本次评估中参考基准地价进行评估，基准地价系数修正法测算地价仅作为参考。

通过上述方法的应用分析，两试算结果的差异较大，我们决定以成本逼近法测算价格作为最终评估价格，详见表6《待估宗地估价结果确定表》。

表6 待估宗地估价结果确定表

宗地名称 基准地价修正系数法(元/平方米)

成本逼近法(元/

平方米)

最终测算地价(元

/平方米) 面积(平方米 )

总地价(万

元)备注

王矿四号井 46.38 38.19 38.19 71782.5 274.14 取成本逼近法测算结果

王矿四号井煤场 40.5 16.59 16.59 50276.4 83.41 取成本逼近法测算结果

煤矿办公楼 48.98 42.64 42.64 17177.8 73.25 取成本逼近法测算结果王家山煤矿火药

库 38.48 17.24 17.24 26404.8 45.52取成本逼近法测算结果

王矿供应科仓库 45.58 17.88 17.88 36787.7 65.78 取成本逼近法测算结果王家山煤矿服务

公司煤场 34.93 15.48 15.48 16586.1 25.68取成本逼近法测算结果

合计 219015.3 567.78

通过我们对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位置、甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷123号

使用状况等因素，我们认为上述评估结果易于被市场接受，也符合区域平均地价水平。

2、估价结果

通过上述分析、测算，我们确定估价对象未设置他项权利限制的工业用地，实现宗地外“三通”及宗地内场地平整、在现状容积率条件下，于

2004年9月30日50年期土地使用权价格为：

评估总面积:219015.3平方米

总地价:567.78万元

总地价大写: 伍佰陆拾柒万柒仟捌佰元整（人民币）

详见表2《土地估价结果一览表》

三、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件

1、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

2、估价依据的材料是真实、可靠的。

3、估价对象得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

4、评估设定的土地开发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。

（二）估价的假设条件

1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。

2、关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期。

3、本次评估待估宗地的市场价格的基准日为二ΟΟ四年九月三十日。

（三）估价结果和估价报告的使用

1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司 兰州市城关区红星巷123号

权年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的

白银市平川区国土资源局颁发的《国有土地使用证》为准。

5、本报告的估价结果自基准日起一年内有效。

（三）需要其它说明的事项

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集其它资料的

真实性、准确性负责。

5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表本报告。

6、本报告由甘肃方圆不动产咨询评估中心有限公司负责解释。

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第四部分 附件

1、土地估价技术报告

2、国有土地使用证复印件

3、待估宗地照片

4、估价机构资质证书

5、土地估价师资格证书