河北华玉拟转让“盐城招商场五号楼”项目资产评估报告书

盐城玉源置业有限公司拟转让

“盐城招商场五号楼”项目

资产评估报告书

中联评报字(2004)第 052号天津中联有限责任会计师事务所

二 OO四年十一月二十二日

天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

目 录

序号 内 容 页码

1 资产评估报告书摘要 3

2 一、委托方与资产占有方简介 4

3 二、评估目的 5

4 三、评估范围与对象 5

5 四、评估基准日 5

6 五、评估原则 5

7 六、评估依据 6

8 七、评估方法 7

9 八、评估过程 7

10 九、评估结论 10

11 十、特别事项说明 10

12 十一、评估基准日期后重大事项 11

13 十二、评估报告法律效力 11

14 十三、评估报告提出日期 13

15 备查文件 14

天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

盐城玉源置业有限公司拟转让“盐城招商场五号楼”项目资产评估报告书摘要

中联评报字(2004)第 052号

天津中联有限责任会计师事务所接受盐城玉源置业有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用市场比较法与收益现值法相结合，对其拟进行转让所涉及的坐落于盐城市海龙路与振兴路交口处的“盐城招商场五号楼(盐城市南北货市场)”的房屋建筑物及土地使用权进行了评估，委估房屋建筑物的建筑面积为 16，659.56平方米、土地使用权面积为

9，564.10 平方米。评估基准日为 二 OO 四年十一月十五日。评估结果为人民币

8，435万元(捌仟肆佰叁拾伍万元整)。

本评估报告书有效期为壹年（二 OO 四年十一月十五日至二 OO 五年十一月

十四日）。

注：以上内容摘自盐城玉源置业有限公司拟转让“盐城招商场五号楼”项目资产评估报告书，在单独使用本摘要时，使用人应特别关注报告书正文中的“特别事项说明”，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

天津中联有限责任会计师事务所 法定代表人：

中国?天津 注册资产评估师：

（项目负责人）

二 OO四年十一月二十二日 注册资产评估师：

（项目复核人）

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盐城玉源置业有限公司拟转让

“盐城招商场五号楼”项目资产评估报告书

中联评报字(2004)第052号天津中联有限责任会计师事务所接受盐城玉源置业有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对其拟进行转让所涉及的坐落于盐城市海龙路与振兴路交口处的“盐城招商场五号楼(盐城市南北货市场)”房屋建筑物及土地使用权进行了评估，房屋建筑物的建筑面积

为 16，659.56平方米、土地使用权面积为 9，564.10平方米。经过资

产清查、产权验证、实地查勘、评定估算，对委估资产在 二 OO四年

十一月十五日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况

及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介委托方与资产占有方均为盐城玉源置业有限公司。企业类型为有限责任公司；《企业法人营业执照》注册号为 3209912100154；其

住所位于盐城开发区管委会办公大楼 801室；法定代表人为梁万青；

注册资本为人民币贰仟万元；经营范围为房地产开发经营（仅供领取资质证书，不得经营）；建筑装璜材料、机械设备（国家有专项规定的除外）、农副产品（除国家专控）、日用百货、针纺织品、家用电器、天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

家俱、服装、鞋帽销售。

二、评估目的本次评估是为委托方拟进行转让所涉及的房屋建筑物及土地使用权提供价值参考。

委托方与河北华玉股份有限公司已于二 OO 四年十一月签订《房屋买卖意向书》。

三、评估范围与对象

根据资产评估委托协议书，评估对象为列入本次评估范围内的、坐落于盐城市海龙路与振兴路交口处的“盐城招商场五号楼(盐城市南北货市场)”的房屋建筑物及土地使用权， 房屋建筑物的建筑面积

为 16，659.56平方米、土地使用权面积为 9，564.10平方米。

纳入本次评估范围的资产与资产评估委托协议书中所载明的资

产范围一致。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日为二 OO 四年十一月十五日，所评资产一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、评估原则

我所在评估过程中严格遵循下列原则：

1、独立性、客观性、科学性的工作原则；

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2、资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则等操作性原则。

六、评估依据

（一） 行为依据

1、《盐城玉源置业有限公司董事会决议》；

2、委托方与河北华玉股份有限公司已于二 OO四年十一月签订

《房屋买卖意向书》。

3、委托方与我所签订的《资产评估委托协议书》。

（二） 法规依据1、中华人民共和国 国务院（1991）第 91号令《国有资产评估管理办法》；

2、原国有资产管理局 国资办发（1992）36号《国有资产管理办法施行细则》；

3、原国家国有资产管理局 国资办发（1996）23号《关于转发〈资产评估操作规范意见〉（试行）的通知》；

4、财政部 财评字（1999）91号《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》。

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

6、《中华人民共和国土地管理法》；

7、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

8 、《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》（ 中 华 人 民 共 和 国 标 准

GB/T18508-2001）。

（三） 产权依据

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1、委托方提供的资产清查评估明细表；

2、委托方提供的“江苏省苏信拍卖有限公司拍卖成交确认书”

及“拍品目录”等；

3、委托方提供的（2003）盐民破字第 9-2 号《江苏省盐城市中级人民法院民事裁定书》；

4、委托方提供的盐城市房产管理局出具的房屋所有权证正在办

理之中的《证明》；

5、委托方提供的江苏省苏信拍卖有限公司和盐城海外发展总公

司出具的“收款收据”。

（四） 取价依据

评估人员实地勘查、市场调查所获得的资料。

七、评估方法

根据本次评估目的以及委估资产的特点，评估人员采用市场比较法和收益法相结合对委估对象进行评估。

八、评估过程

（一） 接受委托阶段

我所接受委托方的委托，双方在明确了评估目的和评估范围之

后，于二 OO四年十一月十五日签订了《资产评估委托协议书》，并据

此拟定了评估方案，确定评估人员，组成评估小组。于二 OO 四年十

一月十五日进驻被评估单位，听取了委托方介绍被评估资产情况和委托方对评估工作的要求。

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（二） 资产清查阶段

评估人员辅导委托方填报资产清查评估明细表、准备评估资料；

委托方按我所要求核查资产，填写资产评估申报明细表。评估人员根据委托方提供的固定资产——房屋建筑物清查评估明细表与建筑物进行核实。

（三）评定估算阶段

评估人员对申报资产进行资产清查、现场查勘、评估鉴定。

1、房地产概况

委估对象坐落于江苏省盐城市，该城市东临黄海，面积 1.5万平方公里，人口 815万，具有 2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。

委估房地产所在招商城 1-5号楼坐落于该市的东北角，东临通榆路（现名为开放大道），西临海龙路，南邻振兴路，北临黄海路。委估标的物招商场 5号楼位于海龙路与振兴路的交口。该招商城是苏北最大的小商品市场，四周环抱着亚西亚、新世纪、华联、鞋城等巨型

商城，一百多家饭店、宾馆、写字楼、影剧院等环绕其间，其规模已

成为盐城最大的商业中心区。该区域紧邻道路主干线、长途汽车总站，交通便利，繁华度极高。

2、结构及装饰概况

招商场 5号楼竣工于 1997年，该建筑物为框架结构，四层、局

部五层错层，建筑面积 16，659.56平方米，占地面积 9，564.10平方米，一至三层为招商场，四至五层为办公用房；建筑物檐高 20.55米，天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

层高：首层 4.5米，二层 4.2米，三、四层 3.9米，五层 3.6米；建筑物外檐为条形饰面砖，局部玻璃幕墙，塑钢门窗。内檐墙顶面普通抹灰，刷白，水磨石地面镶嵌铜条。该建筑内水、电、消防等配套设施齐全。

3、估算过程

根据本次评估目的以及委估资产的特点，评估人员通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，确定对委估的建筑物采用市场比较法作为评估的基本方法，并结合收益法对其进行估算，最终确定委估房地产评估结果。具体过程如下：

（1）市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房

地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

采用市场比较法进行评估，遵循以替代原理为理论基础和房地合

一的原则，对房屋建筑物和分摊的土地使用权一并计算。评估人员在

进行市场调查的基础上，分别选择了①位于盐城市建军中路的浠沧商

业街 12号楼和中茵·海华广场招商楼 12号楼、②位于盐城市开放大

道--通榆中路的新锦苑 8#沿街商业街、③位于盐城市跃进路站前商贸

楼等四个地区相近、用途相近、建筑形式相近的交易案例作为参照物（本次评估选择四个参照物），设定了区域因素、交易日期、交易情况和个别因素等 4个比较项目，针对房屋建筑物的各项因素进行比较和修正。经过分析、比较、修正后，求出每个参照物的修正指数，然天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

后对参照物修正后的单价进行综合计算，求出算数平均值，作为委估房地产的单价。

公式：评估标的物市场价格＝比较案例价格×区域因素修正系数

×交易日期修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数

（2）收益法

预计委估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

综合以上两种方法，委估房地产评估总值为 84，350，000元。

（四）根据掌握的数据以及资产核查情况，查阅搜集相关资料，并进行综合分析，按照资产的具体情况计算、汇总评估值。

（五）项目负责人综合、汇总，完成本项目评估报告。

九、评估结论综上所述，委估对象在评估基准日二 OO四年十一月十五日所表现的公允价值为人民币 84，350，000元(捌仟肆佰叁拾伍万元整)。

十、特别事项说明

1、委估对象为委托方于二 OO 四年七月六日从江苏省苏信拍卖

有限公司拍卖所得，截至评估基准日，因委托方尚未建立会计账簿，未办理“固定资产”入账手续，其申报价值不能反映资产现状，与评估值对比没有实际意义，因此评估时未计算委估资产评估增值额及增值率。（详细情况见备查文件 9号）天 津 中 联 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所

2、本评估结论未考虑房地产产权交易时应向国家缴纳的税费，如需转让，应按国家有关规定办理。

3、评估基准日时点，委托方尚未取得委估对象的相关权属证明文件，根据其提供的相关资料表明，房屋所有权证正在办理中，在此提请评估报告使用者予以注意。

委托方提供的资料是编制本评估报告的基础，本评估报告中使用的有关数据在很大程度上依赖于这些信息资料，本评估结论是在假定上述资料真实、可靠、完整的基础上作出的。若这些信息资料的误差或虚假导致评估结论偏差，本所将不承担任何责任。

十一、评估基准日期后重大事项

在评估基准日后，报告书有效期以内若资产数量发生变化，应按原评估方法对资产价值进行相应调整；如果资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估结果。如委托方自行对评估结果予以调整，本所不负有任何法律责任。在此提请评估报告使用者注意。

十二、评估报告的法律效力

（一）评估报告成立的前提条件和假设条件

1、以委托方提供有关证明齐全、资料完备及真实可靠为假设前提，并对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

2、我所评估人员在现场勘查时，委估房产中一层和二层尚有摊

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位在经营中，本评估结论以评估基准日时点，委估房产全部腾空，付清摊位补偿费、拍卖成交价款及相关附加费，取得合法票据办理产权过户并取得《中华人民共和国房屋所有权证》《中华人民共和国国有土地使用证》为假设前提；

3、以委估资产的产权于评估基准日确属委托方所有，无任何产权纠纷或法律诉讼行为为假设前提；

4、以委估资产在可以预见的将来继续存在，并按预定的经营目标和规模持续发展为前提；

5、评估报告根据公开市场原则确定现行公允价格；

6、本评估结论是在评估基准日的市场、经济环境因素下确定的，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

7、本评估结论是在假设条件成立的前提下，对纳入本次评估范

围的“盐城招商场五号楼(南北货市场)” 房屋建筑物及土地使用权的价值发表我们的意见。当评估结论用于上述事宜或评估中遵循的持续经营原则以及假设条件发生变化时，本评估结论无效。

（二）评估报告的法律效力

本评估结论是评估专业人员根据国家有关规定，遵循独立、客观、科学的工作原则和公开市场原则、替代原则和持续经营原则等操作性原则，采用科学的方法，对委托方本次经济行为中，委估资产在评估基准日所表现的市场价值出具的专业意见。

注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进

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行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，因此不对评估对象的法律权属提供保证，当权属不明或存在纠纷时，一般会影响报告书的使用范围。本评估报告仅供委托方为本次评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。

本评估结果仅反映评估对象在本次评估目的下的公允价格，对于该评估结论用于其他评估目的的适用性和可行性未作探讨。

（三）评估结论有效期本评估报告自评估基准日起有效期为壹年（二 OO 四年十一月十

五日至二 OO五年十一月十四日）。

（四）评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构承诺不向委托方和评估报告审查部门之外的任何单位和个人提

供报告的全部或部分内容，不在任何媒体上发表。

十三、评估报告提出日期

二 OO四年十一月二十二日。

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注册资产评估师：

中国?天津 （项目负责人）

注册资产评估师：

二 OO四年十一月二十二日 （项目复核人）：

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备查文件

1、资产清查评估明细表；

2、委托方《企业法人营业执照》（注册号 3209912100154）复印件；

3、委托方提供的《盐城玉源置业有限公司董事会决议》；

4、委托方与河北华玉股份有限公司已于二 OO 四年十一月签订

《房屋买卖意向书》。

5、委托方提供的“江苏省苏信拍卖有限公司拍卖成交确认书”

及“拍品目录”等复印件；

6、委托方提供的（2003）盐民破字第 9-2号《江苏省盐城市中级人民法院民事裁定书》复印件；

7、委托方提供的盐城市房产管理局出具的房屋所有权证正在办

理之中的《证明》及勘界图复印件；

8、委托方提供的江苏省苏信拍卖有限公司和盐城海外发展总公

司出具的“收款收据”等复印件。

9、委托方提供的其他相关材料；

10、委托方承诺函；

11、资产评估机构资格证书复印件；

12、资产评估机构及注册资产评估师承诺函；

13、资产评估机构《企业法人营业执照》复印件；

14、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件；

15、资产评估委托协议书。