宜华健康:鹏盛会计师事务所（特殊普通合伙）关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项审计报告

宜华健康医疗股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变
更及将部分自用房地产转为投
资性房地产专项审计报告
鹏盛 A专审字[2021]2号
鹏盛会计师事务所（特殊普通合伙）
中国·深圳宜华健康医疗股份有限公司关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产专项审计报告及专项说明目录页次
一、专项审计报告1-2
二、专项说明1-9通讯地址：深圳市福田区福田街道福山社区滨河大道5020号同心大厦21层2101室
邮政编码：518000
电话：0755-82949959传真：0755-82926578关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产专项审计报告
鹏盛 A 专审字[2021]2 号
宜华健康医疗股份有限公司全体股东：
我们接受委托，审计了后附的宜华健康医疗股份有限公司（以下简称“贵公司”）编制的关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用的房地产转为投资性房地产的专项说明。
一、管理层的责任
贵公司管理层的责任为根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的要求，按照企业会计准则的规定编制后附的关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明，并负责设计、执行和维护必要的内部控制，保证其内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
二、注册会计师的责任我们的责任是按照《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号——历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》的规定执行审计工作，在执行审计工作的基础上对该专项说明发表审计意见。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工作以对该专项说明是否不存在重大错报获取合理保证。我们对专项说明实施了包括核对、询问、抽查会计凭证等我们认为必要的工作程序，以获取有关该会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产事项确认、计量的
1关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
宜华健康医疗股份有限公司关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
一、公司基本情况
1、公司的发行上市及股本等基本情况
宜华健康医疗股份有限公司（原名宜华地产股份有限公司）前身系麦科特光电股份有
限公司（以下简称“光电股份”）。光电股份系经广东省人民政府粤办函〔1999〕121号及广东省体改委粤体改〔1999〕019号文批准，由麦科特集团有限公司、惠州市益发光学机电有限公司、惠州市科技投资有限公司、新标志有限公司、麦科特集团制冷工业总公司（现己改制为麦科特集团制冷有限公司）将其共同投资的麦科特集团光学有限公司依法变更设立的股份有限公司。
2000年7月10日，中国证券监督管理委员会以证监发字〔2000〕100号文核准光电股
份利用深圳证券交易所交易系统，采用向二级市场投资者配售和上网定价相结合的发行方式向社会公开发行人民币普通股股票7000万股。2000年7月21日和22日，光电股份发行人民币普通股股票（A 股）7000 万股，8 月 7 日该种股票上市流通。光电股份注册资本变更为人民币18000万元，并己办理了相应的变更登记手续，领取了注册号为
4400001004475的企业法人营业执照。
2007年5月23日，光电股份《重大资产出售、置换暨关联交易》事项获得中国证券监督管理委员会重组委员会审核通过。2007年7月4日，光电股份《重大资产出售、置换暨关联交易》事项收到中国证券监督管理委员会证监公司字〔2007〕102号《关于麦科特光电股份有限公司重大资产重组方案的意见》的无异议函。根据资产重组方案，光电股份将与生产、经营光学产品相关的全部资产（包括固定资产、厂房、存货以及相关债权债务）及所持的广州北大青乌商用信息系统有限公司90%的股权、惠州明港光机电有限公司
45%的股权以及相关债权债务、深圳青鸟光电有限公司94.84%的股权及相关债权出售给北
京天桥北大青乌科技股份有限公司；宜华企业（集团）有限公司（以下简称宜华集团）以
广东宜华房地产开发有限公司（以下简称宜华房产）96%股权与光电股份出售上述资产后剩余全部资产和负债置换。
2007年9月14日，宜华集团分别受让惠州市益发光学机电有限公司所持有的光电股
份5403.42万股股份（占总股本的16.677%）；惠州市科技投资有限公司所持有的光电股
份1468万股股份（占总股本的4.53%）：上海北大青鸟企业发展有限公司所持有的光电股
1关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
份9688.58万股股份（占总股本的29.90%），上述股份转让己在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成过户手续。
2007年10月15日，经广东省工商行政管理局核准公司名称由原麦科特光电股份有限
公司变更为宜华地产股份有限公司，并领取了440000000016442号营业执照。
2014年11月28日，中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会审核通过
宜华地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易相关事项。2015年1月8日，公司收到中国证监会证监许可〔2015〕60号《关于核准宜华地产股份有限公司向林正刚等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》，核准本公司以发行股份和支付现金相结合的方式购买林正刚、南海成长（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）、上海道基金滨投资合伙企业（有限合伙）、林建新、上海道基晨富投资合伙企业（有限合伙）、朱华、彭杰、邓宇光、李红、侯旭英、黄微、夏青、阳阳、孙玉香、邓文
芳持有的众安康后勤集团有限公司（原广东众安康后勤集团有限公司）100%的股权。
2015年1月30日，公司向林正刚、南海成长（天津）股权投资基金合伙企业（有限
合伙）、上海道基金滨投资合伙企业（有限合伙）、林建新、上海道基晨富投资合伙企业（有限合伙）、朱华、彭杰、邓宇光、李红、侯旭英、黄微、夏青、阳阳、孙玉香、邓文芳非公开发行股份购买其持有的众安康后勤集团有限公司（原广东众安康后勤集团有限公司）100%的股权，发行新股数量为87219512股（其中限售流通股数量为87219512股）。
2015年3月9日，公司向配套融资投资者深圳市前海新富阳实业有限公司非公开发行股份，发行新股数量为36585365股（其中限售流通股数量为36585365股）。公司注册资本变更为人民币447804877.00元，办理相关的变更登记手续，领取注册号为
440000000016442的营业执照。
2018年5月17日，经公司2017年度股东大会审议通过，公司以2017年末股本
447804877股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增4股，转增后总股本增至
626926827股。
2019年5月17日，经公司2018年度股东大会审议通过，以公司2018年末总股本
626926827股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增4股。分红前本公司总股本
为626926827股，分红后总股本增至877697557股。
截止2021年10月31日，本公司股本为877697557股。
2、公司注册地、总部地址
公司名称：宜华健康医疗股份有限公司。
公司注册地：广东省汕头市澄海区文冠路北侧。
公司总部地址：广东省汕头市澄海区莱芜岭海工业园区主楼4楼。
3、业务性质及主要经营活动
2关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
经营范围：医院后勤管理服务，医疗行业计算机软硬件的技术开发，养老产业项目投资、策划、服务；绿色有机食品产业项目投资、开发；节能环保产业项目投资、开发，高新技术产品项目投资、开发；医疗器械经营：对外投资：项目投资；资本经营管理和咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）宜华健康医疗股份有限公司及下属子公司（以下合称“公司”或“本公司”）主要经
营医疗机构投资及运营、养老社区投资及运营、医疗后勤服务以及医疗专业工程。
二、投资性房地产会计政策变更
1、会计政策变更原因
目前本公司对投资性房地产的计量方法为成本计量模式，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，本公司决定将投资性房地产的计量方法由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值，本公司聘请了具有证券业务从业资格的中铭国际资产评估（北京）有限责任公司对本公司投资性房地产进行了评估，并出具了编号中铭评报字【2021】第6071号《评估报告》。
本公司以其评估报告确定的相关投资性房地产的评估结果作为投资性房地产的公允价值。
2、会计政策变更日期
本次会计政策变更的日期为2021年1月1日。
3、变更前后会计政策
（1）变更前会计政策本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权和已出租的房屋建筑物。采用成本模式计量。本公司投资性房地产按照资产的使用寿命，采用平均年限法计提折旧或摊销。
（2）变更后会计政策
本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
4、会计政策变更对公司财务报表的影响
本公司根据《企业会计准则第3号一投资性房地产》、《企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正》要求，本次会计政策变更需要对2021年10月31日、
2020年12月31日、2020年1月1日资产负债表及2021年1-10月、2020年度利润表进行追溯调整。追溯调整产生的累计影响数详见下表：
（1）上述会计政策变更对股东权益项目的累计影响数（单位元）：
2021年10月31日
项目追溯调整后追溯调整前影响
股本877697557.00877697557.00
资本公积321647904.80321647904.80
盈余公积98683396.8798809613.67-126216.80
未分配利润-1339200505.81-1409189684.3569989178.54归属于母公司股东权
-41171647.14-111034608.8869862961.74益
少数股东权益131710909.19132552354.53-841445.34
股东权益合计90539262.0521517745.6569021516.40
（续）
2020年12月31日
项目追溯调整后追溯调整前影响
股本877697557.00877697557.00
资本公积321647904.80321647904.80
盈余公积98645707.6198809613.67-163906.06
未分配利润-1097151573.12-1161588506.1264436933.00归属于母公司股东权
200839596.29136566569.3564273026.94
益
少数股东权益137834832.28138927539.35-1092707.07
股东权益合计338674428.57275494108.7063180319.87
（续）
2020年1月1日
项目追溯调整后追溯调整前影响
4关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
股本877697557.00877697557.00
资本公积321647904.80321647904.80
盈余公积98602786.6998809613.67-206826.98
未分配利润-440617992.04-500529478.3959911486.35归属于母公司股东权
857310054.95797605395.5859704659.37
益
少数股东权益113118930.03114497776.53-1378846.50
股东权益合计970428984.98912103172.1158325812.87
注：2021年10月31日追溯调整前数据未经审计；2020年12月31日、2020年1月1日追溯调整前数据经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（2）上述会计政策变更对合并利润表项目的影响（单位元）：
2021年1-10月
项目追溯调整后追溯调整前影响
营业成本914493947.81915370051.11-876103.30
管理费用138964451.62138964451.62
公允价值变动收益5406120.40388808.025017312.38
利润总额-218878993.26-224772408.945893415.68
所得税费用14923145.4313668817.331254328.10
净利润-233802138.69-238441226.274639087.58归属于母公司所有者的
净-243255047.27-247601178.224346130.95利润
少数股东损益9452908.589159951.95292956.63
（续）
2020年度
项目追溯调整后追溯调整前影响
营业成本1339711905.51341140299.42-1428393.92
管理费用169447852.2169447852.17
公允价值变动收益38302563.333237479.535065083.81
利润总额-599288260.2-605781737.976493477.73
所得税费用9945802.58679531.551266270.95
净利润-609234062.7-614461269.525227206.78
5关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
归属于母公司所有者的
-619869120.21-624769032.044899911.83净利润
少数股东损益10635057.4710307762.52327294.95
注：2021年1-10月追溯调整前数据未经审计；2020年度追溯调整前数据经永拓会计
师事务所（特殊普通合伙）审计。
（3）上述会计政策变更对合并资产负债表中主要资产负债的影响（单位元）：
2021年10月31日
项目追溯调整后追溯调整前影响
资产总计4731250500.364638520607.3892729892.98
其中：货币资金67163327.2367163327.23
投资性房地产138486493.4446457804.9292028688.52
固定资产604570869.92604570869.92
无形资产314230046.93314230046.93
递延所得税资产68811881.0168110676.55701204.46
负债总计4640711238.314617002861.7323708376.58
其中：应付账款387288559.91387288559.91
其他应付款1087408598.141087408598.14
递延所得税负债23708376.5823708376.58
（续）
2020年12月31日
项目追溯调整后追溯调整前影响
资产总计5178448241.685093297225.9685151015.72
其中：货币资金150857420.39150857420.39
投资性房地产131807341.1347566914.6484240426.49
固定资产639525671.33639525671.33
无形资产446004735.23446004735.23
递延所得税资产67104548.7666193959.53910589.23
负债总计4839773813.114817803117.2621970695.85
其中：应付账款449914136.50449914136.50
其他应付款1110183241.031110183241.03
递延所得税负债21970695.8521970695.85
注：2021年10月31日追溯调整前数据未经审计；2020年12月31日追溯调整前数据
经永拓会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
6关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
三、自用房地产转为投资性房地产本公司2021年10月31日召开的总经理办公会审议通过了《关于自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的议案》，鉴于公司自2021年10月31日起即对公司部分自用房产对外出租，根据公司目前的实际经营情况、未来发展需要及公司管理层的建议，为符合企业会计准则的要求，如实反映企业财务状况，公司规划将下述长期对外出租的厂房及土地拟计入投资性房地产，按公允价值模式进行计量。具体情况如下：
1、计入投资性房地产按公允价值模式进行计量的日期：自2021年10月31日起。
2、涉及的范围：
公司规划将深圳商业办公楼（建安山海中心 23 层、27 层、28 层 D、G 单元）、海南
亲和源项目自有房产（56套）、亲和源总部办公楼长期对外出租，短期内不会发生变化。
具体明细如下：
序号资产持有单位名称建筑物名称建筑面积（㎡）宜华健康医疗股份有限深圳商业办公楼（建安山海中心23层、
12349.99公司 27 层、28 层 D、G 单元）海南亲和源老年俱乐部
2海南亲和源项目自有房产（56套）8469.79
有限公司
3亲和源集团有限公司自有办公楼6007.01
3、转为投资性房地产及采用公允价值计量的原因
上述房产于2021年10月31日已经陆续对外出租，将其转入投资性房地产有助于更加客观真实的反映资产价值和经济业务的实际情况。同时，上述房产符合“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，公司拟对该等投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。
4、计入投资性房地产及采用公允价值进行后续计量对公司的影响
（1）上述厂房及土地转入投资性房地产采用公允价值进行后续计量后，估计将对公司
影响为：本次评估增值额293656788.29元，计入其他综合收益220242591.22元、计入递延所得税负债73414197.07元。因采用公允价值进行后续计量后，相应资产不需计提折旧摊销，使2021年11-12月减少折旧摊销额2072805.83元、净利润增加2072805.83元，最终数据以年度审计数据为准。
（2）上述房产转入投资性房地产之后，公司每个会计年度末均须通过评估对该房产公
7关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
允价值进行估价，若建筑物所在地的房地产市场出现大幅变动导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
四、投资性房地产存在抵押担保及诉讼的情况
1、投资性房地产抵押担保情况
（1）深圳商业办公楼（建安山海中心 23 层、27 层、28 层 D、G 单元）均为本公司银
行贷款提供抵押担保，具体情况如下：
数量担保金额担保起始担保到期担保人担保方式坐落地（m2） （万元） 日 日宜华健康深圳福田区竹
医疗股份最高额抵押2349.99子林深南大道45000.002020/1/102022/1/10有限公司北
（2）海南陵水县英州镇清水湾旅游度假区 A09 区一期洋房 56 套房产均为本公司向广
东省融资再担保有限公司提供抵押反担保，具体情况如下：
担保数量担保金额担保起始担保到期担保人坐落地
方式 （m2） （万元） 日 日陵水县英州镇清水最高
海南亲和 湾旅游度假区 A09 区
额抵8469.7620000.002018/11/12022/11/1
源 一期洋房 SB-1 幢 2押座
（3）亲和源股份有限公司商业街、办公楼、会所，均为本公司子公司亲和源集团有限
公司银行贷款提供抵押担保，具体情况如下：
数量担保金额担保起始担保到期担保人担保方式坐落地（m2） （万元） 日 日亲和源股康桥镇秀沿路3001最高额抵
份有限公9099.25号、康桥镇秀沿路350002016-62026-6押司2999弄17号
（4）江西余干仁和医院房产均为徐雨亮银行贷款提供抵押，具体情况如下：
担保数量担保金额抵押起抵押到担保人抵押物坐落地
方式 （m2） （万元） 始日 期日余干县玉亭镇最高余干房权证玉亭沙窝开发区
徐雨亮额抵镇字第201134751183.292017-112027-12
（老土地管理押号房屋局最高余干房权证玉亭余干县玉亭镇徐雨亮额抵镇字第201134762158.48沙窝大街（老2017-112027-12押号房屋国土局）
最高于土国用1695.90余干县玉亭镇
徐雨亮额抵（2011）第04792627.022017-112027-12四街路押号土地最高余干房权证玉亭余干县玉亭镇徐升亮额抵镇字第20111181732.06沙窝大街（老2017-112027-12押号房屋国土局）最高干土国用余干县玉亭镇
徐升亮1135.152017-112027-12
额抵（2010）第0387四街路
8关于投资性房地产会计政策变更及将部分自用房地产转为投资性房地产的专项说明
担保数量担保金额抵押起抵押到担保人抵押物坐落地
方式 （m2） （万元） 始日 期日押号土地
合计1695.90
2、投资性房地产涉诉讼情况
（1）广东省融资再担保有限公司追偿权纠纷案本公司因发行票面金额不超过人民币贰亿元整（小写：￥200000000.00元整）的“宜华健康医疗股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”，于2018年10月11日与广东省融资再担保有限公司（以下简称“融资再担保公司”）签订合同编号
为 GDFRGC01-20180409 的《担保服务协议》，约定融资再担保公司为上述公司债券权利人的兑付本息义务提供连带责任保证担保。2018年10月11日至2018年11月21日，本公司母公司宜华企业（集团）有限公司、子公司众安康后勤集团有限公司、达孜赛勒康医疗
投资管理有限公司、孙公司海南亲和源老年俱乐部有限公司、关联方刘绍喜、王少侬分别
与融资再担保公司签订《反担保保证合同》，约定为上述债券向融资再担保公司提供连带责任担保反担保；同时孙公司海南亲和源老年俱乐部有限公司与融资再担保公司签订《抵押反担保合同》，约定为本公司履行《担保服务协议》提供抵押担保，抵押物为位于陵水县英州镇清水湾旅游度假区的56套房产。
2020年12月4日，融资再担保公司向法院提起诉讼，请求本公司偿还其代偿的本金21300.00万元及利息和违约金（利息、违约金每日按万分之三计算，从代偿之日计算至实际还清日止），同时需承担相关的追偿费用，其他反担保方承担连带清偿责任。
2021年3月18日，法院已判决广东省融资再担保有限公司追偿权纠纷案。2021年7月20日，法院下发了(2021)粤01执4909号执行书，被执行人海南亲和源老年俱乐部有限公司对执行标的金额242967936.00元承担连带清偿责任。
宜华健康医疗股份有限公司
2021年12月24日
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