金融街:金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告

CCXI-20220762D-01金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者
公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
项目负责人： 田梓慧 zhtian@ccxi.com.cn
项目组成员： 王钰莹 yywang01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2022年3月11日声明
*本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审
委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
*本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
*本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
*评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。
*本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
*中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
*本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。
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（第一期）信用评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.
[2022]0762D
金融街控股股份有限公司：
受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发行的“金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）”和“金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，本期公司债券（品种一）的信用等级为 AAA，本期公司债券（品种二）的信用等级为 AAA。
特此通告中诚信国际信用评级有限责任公司二零二二年三月十一日
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼
邮编：100010电话：（8610）66428877传真：（8610）66426100
Building 5 Galaxy SOHO No.2 NanzhuganhutongChaoyangmenneiAvenue
Dongcheng DistrictBeijing 100010发行要素发行人本期规模发行期限偿还方式发行目的金融街控股股份有限公司不超过11亿元（含11品种一为3+2年期；品每年付息一次，到期偿还回售的公司债券本金亿元）种二为5年期一次还本付息
评级观点：中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）”的债项
信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）”的债项信用
等级为 AAA。中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、销售业绩持续增长、土地储备区位优势明显、优质自持物业规模较大、融资渠道畅通等方面优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、存货去化有待加强且杠杆比率处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
概况数据*销售业绩持续增长，土地储备区位优势明显。近年来公司销金融街控股售规模持续增长，2020年及2021年前三季度销售金额分别同
2018201920202021.9（合并口径）比增长26%和9%。截至2021年9月末，公司已进入五大城市总资产（亿元）1485.271619.901692.081701.17群17个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，为所有者权益合计（亿
371.98389.81398.05399.89其业务持续发展提供了保障。
元）
总负债（亿元）*较大规模的优质自持物业。公司大部分自持物业位于北京金1113.281230.091294.031301.27总债务（亿元）805.69846.87875.15827.30融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业营业总收入（亿元）221.13261.84181.2196.66保持了较高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利净利润（亿元）40.3741.2122.1811.31润。
EBITDA（亿元） 74.58 79.28 57.18 --
*融资渠道畅通。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作经营活动净现金流（亿-90.2926.6098.9023.08
元）关系，未使用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠营业毛利率(%)48.6040.1532.8625.79道畅通。
净负债率(%)184.45188.96172.58167.55关注
总债务/EBITDA(X) 10.80 10.68 15.30 --
*房地产行业政策。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以EBITDA 利息倍数(X) 1.73 1.67 1.18 -- 来房地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然注：1、本报告列示、分析的财务数据及财务指标为中诚信国际基于公
为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经有所调整，但当前仍处司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留
于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。
意见的2018~2020年度财务报告及未经审计的2021年三季报整理，均使*存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞用报告期末数；2、本评级报告中的债务包含应付票据。
争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
正面
*较强的股东支持。公司股东北京金融街投资（集团）有限公*杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区人民政府国有资增加且自持物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，净产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委”）旗下重要的资负债率处于较高水平。
产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，公司在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。
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（第一期）信用评级报告发行人概况用风险事件发酵，2021年下半年以来商品房销售市
场明显降温，短期内商品房销售仍面临一定下行压公司前身是成立于1992年的北京市金融街建力
设开发公司，于2000年6月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码000402。公司主营业务包2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6括房地产开发、物业租赁及物业经营等相关业务。月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长和27.7%。但随着“三道红线”、“贷款两集中”等三角、珠三角、成渝和长江中游）和周边一小时交房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风通圈卫星城/区域，截至2021年9月末，公司已完成险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来对五大城市群17个重点城市的布局。商品房销售市场明显降温。7月以来单月商品房销产权结构：截至2021年9月末，公司注册资本为售面积及销售额同比持续回落，其中9月以来商品
29.89亿元，金融街集团及其一致行动人持股比例为房销售面积及销售额还低于2019年同期。与此同
36.77%，系公司控股股东，公司实际控制人为西城时，下半年以来国房景气指数持续回落，表明市场区国资委；和谐健康保险股份有限公司（通过“和对房地产市场信心较弱。尽管四季度以来，为“稳谐健康保险股份有限公司－万能产品”持有）和大地价、稳房价、稳预期”，政策有所微调，着力恢复家人寿保险股份有限公司（通过“安邦人寿保险股房地产合理融资需求及居民合理购房需求，但从份有限公司-积极型投资组合”持有）分别持有公司“政策底”到“市场底”、“信心底”仍需一定过渡
15.68%和13.11%股份1。期，叠加房地产税试点工作仍存在一定不确定性，
中诚信国际认为房地产市场需求短期尚未见底，商本期债券概况品房销售回落趋势或仍将持续一段时间。
表1：本期债券概况
图1：近年来全国商品房销售情况
基本条款单位：亿元、万平方米、%
发行主体金融街控股股份有限公司200000.00200.00
金融街控股股份有限公司150000.002022年面向专业投资者
债券名称100000.000.00
公开发行公司债券（第一期）
50000.00
合计不超过11亿元（含11亿元），本期债券设品0.00(200.00)发行规模
种间回拨选择权，回拨比例不受限制本期债券设2个品种，品种一期限为5年期，附第债券期限3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率商品房销售额:累计值
选择权；品种二期限为5年期。商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比（右轴）
本次债券按年付息，到期一次还本，最后一期利息偿还方式商品房销售面积:累计同比（右轴）随本金一起支付
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理募集资金拟用于偿还回售的公司债券本金用途
从商品房价格来看，2021年12月，70个大中城资料来源：公司提供，中诚信国际整理市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的行业环境
下降态势，同比涨幅回落。其中一线城市、二线城随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信市及三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为
12020年3月20日，中国银行保险监督管理委员会批准安邦保险集团
股份有限公司和安邦财产保险股份有限公司将持有和谐健康的100%股
权转让予福佳集团有限公司、南京扬子国资投资集团有限责任公司、
珠海大横琴投资有限公司、金科地产集团股份有限公司和良运集团有限公司。交易完成后，和谐健康保险股份有限公司与大家人寿保险股份有限公司解除一致行动人关系。
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（第一期）信用评级报告
2021-114.4%、2.8%和0.9%，增速较6月回落1.7、2.0和2.8个中供应结果，首轮集中供地中房地产企业表现出较百分点。从商品房去化情况看，随着2021年下半年高热度，但在市场降温、拿地条件较严、自身资金商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。实力有限等多重制约下，房地产企业在第二、三轮
截至2021年12月末，商品房待售面积为51023.00万集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情较平方米，同比增长2.4%，房地产市场整体去化压力第一轮明显下降。总体来看，2021年房地产开发企有所上升。其中，此前土地供应较多、人口增长较业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降15.5%慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去化压力。和同比上升2.8%。
2021年，房企开发投资及拿地支出表现出前高后低图3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再单位：万平方米、亿元、%融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心
30000.0080.00
及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出
20000.00
回落趋势或将延续30.00
10000.00
2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房0.00-20.00
企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增长本年购置土地面积:累计值本年土地成交价款:累计值
15.0%，处于较高水平，新开工面积也同比增长3.8%。本年土地成交价款:累计同比（右轴）
本年购置土地面积:累计同比（右轴）
但下半年以来，随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，房企投资热情及投资能力双双回落，资料来源：国家统计局，中诚信国际整理新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速也逐步回落。年全年，房地产开发投资同比增速为维护房地产行业平稳健康发展，2021年四季度以2021已经降至，创来房地产政策有所调整，当前仍处于政策传导期；4.40%2016年以来年增速新低，而房地产新开工面积则呈现负增长态势，同比回落长期来看，在“房住不炒”政策基调下，调控政策、。信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资11.4%金平衡能力提出更高要求
图2：近年来全国房地产开发投资情况单位：亿元、%2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用
200000.0060.00来住的、不是用来炒的”，此后中央及各主要监管部
150000.0040.00门在多个场合反复强调“房住不炒”的定位。与此同
100000.0020.00时，2016年10月以来，各城市通过居民购买端、
50000.000.00
新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实
0.00-20.00
施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政策延续性。
房地产开发投资完成额:累计值
2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一
房地产开发投资完成额:累计同比（右轴）步收紧，尤其在8月“三道红线”出台后，国内贷款资料来源：国家统计局，中诚信国际整理增速明显回落。2020年12月末，央行联合银保监土地投资方面，2021年2月以来，22座重点会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），划定ww w.ccxi.com.cn 6 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）信用评级报告
2021-08银行房地产贷款集中度“红线”。《通知》旨在防止房安徽省则在《进一步做好近期促进消费工作若干措地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理施》，提出鼓励房产领域降低首付比例等举措；此外，水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的央行及银保监会均在2022年工作部署中提及“促潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产进房地产业良性循环和健康发展”。中诚信国际认贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度为，相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企负面影响。2021年2月，自然资源部组织召开“全稳仍有待观察。长期来看，“房住不炒”政策基调并国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健场理性竞争，22座重点城市实施住宅供地“集中供康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、国家信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续金平衡能力提出更高要求。整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产发行人信用质量分析概述市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治
范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021年以公司房产开发项目区域布局良好，销售金额保持增来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境内外长态势，北京、广州和上海区域销售贡献度较高；
债券投资者信心较弱，部分房地产企业境内外信用2020年以来公司部分项目结算进度放缓，结算金额债发行亦在一定程度上受阻。有所下降为防范房地产市场风险的进一步扩大，2021年公司主营业务包括房产开发、物业租赁、物业四季度以来政策端已经有所松动：9月底以来监管经营等相关服务，其中，房产开发业务是公司收入部门密集发声，要求金融机构满足房地产合理融资的主要来源，近三年占比保持在90%左右。此外，需求；10月以来交易商协会及交易所相继表态支持物业租赁和物业经营业务对公司收入形成良好补
符合条件的房地产企业发债融资；12月中国人民银充。近年来公司营业收入呈波动态势；其中2020年，行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业受疫情影响，公司房地产项目销售、工程进度不达风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业预期，项目结算规模同比下降，加之出租物业客流金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，量和酒店入住率明显下滑，导致当年营业收入同比重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难下降30.79%。2021年前三季度，由于房产开发收的大型房地产企业的优质项目。同时，还要求银行入规模较去年同期有所下降，当期营业收入同比下加大债券融资的支持力度、积极提供并购的融资顾降8.10%。
问服务、提高并购的服务效率、做好风险管理等；表2：公司主要板块收入结构及占比（亿元、%）
12月中旬召开的中央经济工作会议在强调“房住不收入2018201920202021.1~9房产开发195.90235.69158.1379.49炒”定位的同时，提出“支持商品房市场更好满足物业租赁17.4118.4116.6913.14
购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良物业经营6.756.873.263.12性循环和健康发展”；而从各地政策来看，公开信息其他收入1.070.863.130.92合计221.13261.84181.2196.66显示，2021年四季度以来，已有桂林、晋江、芜湖、占比2018201920202021.1~9
荆门、衡阳等20多个城市发布稳楼市政策，包括购房产开发88.5990.0287.2682.23房补贴、贷款贴息、契税补贴等，2022年1月底，物业租赁7.877.039.2113.60物业经营3.052.621.803.23
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（第一期）信用评级报告其他收入0.480.331.730.95表4：公司销售及结算情况
合计100.00100.00100.00100.00单位：万平方米、亿元、万元/平方米
资料来源：公司提供，中诚信国际整理指标2018201920202021.1~9公司坚持深耕五大城市群中心城市和周边一销售面积108118173144
小时交通圈卫星城/区域的发展战略，项目主要集中销售金额307319402287销售均价2.852.702.331.99
于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及周结算金额19623615879
边中心城市，截至2021年9月末，公司已进驻五注：销售为全口径数据。
大城市群中17个重点城市2，区域布局较为完善。资料来源：公司提供，中诚信国际整理项目建设方面，公司根据市场形势变化和可售从产品类型来看，公司销售产品涵盖商务和住货量情况，统筹安排项目工程进度，近年来公司土宅地产两类，2018年以来住宅地产销售占比持续提地投资规模有所放缓，新开工面积亦呈下降态势。升，2020年住宅地产项目销售签约占比升至84.33%。
随着前期大规模的新开工项目建设推进，年竣依托于对金融街区域的开发运营经验及品牌优势，2020工面积大幅增长。公司在商务地产开发方面拥有很强的竞争实力。公2021年前三季度，由于上年度及今年上半年新获取项目较少，新开工面积显著下降。司商务地产主要以整售定制为主，交易方多为金融类企业以及大型企业。2021年前三季度，随着公司表3：公司房地产开发运营情况（单位：万平方米）
项目2018201920202021.1~9住宅推盘货量增加，住宅销售签约占比进一步提升。
新开工面积33827824485表5：近年来公司房地产销售业态分布情况
竣工面积10786160103单位：亿元
注：以上开发数据为全口径数据。产品类型2018201920202021.1~9资料来源：公司提供，中诚信国际整理商务地产59536331
近年来公司通过强化销售调度、推行价值营销、住宅地产248266339256合计307319402287
提高客户体验等措施加快销售进度，全口径销售金注：四舍五入后存在尾差，合计数与各分项加总存在差异。
额和面积均保持增长态势。2020年以来公司加快项资料来源：公司提供，中诚信国际整理目前期进度，同时持续优化公司产品体系，全年销从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在售签约金额及面积分别同比增长26%和47%至402北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
亿元和173万平方米；2021年前三季度，公司销售周边城市，近年来在北京、广州区域保持了一定的签约金额同比增长8.8%至287亿元。受五大城市群区域竞争实力，2020年北京、广州和上海地区销售周边城市的销售规模提升影响，近年来销售均价呈金额占比均超过20%，业绩贡献相对均衡，有助于下降态势，但由于公司主要销售区域仍集中在核心降低区域结构性风险。2021年前三季度，受益于长一线城市，销售均价仍处于较高水平。三角地区较高的景气度，公司上海地区销售贡献度明显提升；北京地区较大规模的在售货值支撑其销
售金额占比保持在25%以上。受新冠肺炎疫情反复及规划调整等影响，公司部分项目工程进度受到影响导致去化周期偏长；区域竞争加剧导致部分位于
重庆及天津等区域项目去化速度不达预期，中诚信国际将对公司项目的去化情况保持关注。
217个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、苏州（含常熟）、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳、无锡、嘉兴。
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（第一期）信用评级报告表6：2020年以来公司全口径销售区域分布情况
单位：万平方米、亿元
20202021.1~9
区域销售金额销售金额销售面积销售金额销售面积销售金额占比占比北京地区（含廊坊、遵
32.63109.7327.29%25.4473.5225.63%
化）广州地区（含东莞、佛
32.58103.5425.75%12.3125.068.74%山、深圳）上海地区（含苏州、无
37.0190.4222.49%35.2885.0429.65%
锡）
天津地区16.9126.846.68%9.9416.155.63%
重庆地区20.1923.135.75%20.6826.109.10%
惠州地区15.4319.564.87%11.8815.805.51%
武汉地区8.9516.814.18%8.4917.065.95%
成都地区9.0711.992.98%20.1428.109.80%
合计172.78402.01100.00%144.17286.82100.00%
注：合计数尾数差异为四舍五入所致。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理结算方面，受项目开发及结算周期的影响，近津4、遵化共获取5个项目，权益建筑面积占比分别年来公司结算金额呈现一定波动。2020年，公司北为10.42%、26.39%、52.84%、10.00%和0.34%，新京、广州、重庆和苏州区域结算金额3占比分别为增土地的金额及规划建筑面积均同比大幅下降；随
26.50%、23.30%、23.22%和11.96%，结算均价较低着五大城市群的周边城市项目增加，当期平均楼面
的重庆及苏州地区项目结算规模同比提升，加之疫地价下降，相较于当期销售均价处于较合理水平。
情影响项目交付进度，导致当期结算金额同比下降2021年公司仍将坚持五大城市群区域深耕策略，计
32.91%。2021年前三季度，上海、北京及天津地区划实现项目土地投资权益金额约180亿元。2021年
项目交付规模较大，当期结算收入占比分别为前三季度，公司在上海、固安、无锡、苏州和嘉兴
27.18%、23.40%和22.56%。共获取7个项目，其中嘉兴为新进入城市，权益投
资额同比显著提升，楼面均价仍保持在较低水平。
2018~2020年公司土地获取力度持续放缓，2021年
以来投资规模同比提升，良好的区域分布为公司稳表7：公司新增土地储备情况单位：个、万平方米、亿元定发展提供一定支撑；但同时公司部分项目开发周
指标2018201920202021.1~9期偏长，开发效率有待改善新拓展项目202057公司主要通过公开市场招拍挂、兼并收购、联新增土地金额（权益口1911695085径）
合开发等方式获取项目，其中以招拍挂方式为主。
新增土地规划建筑面积
35623497123
近年来公司根据市场和政策变动，保持谨慎的土地（权益口径）资料来源：公司提供，中诚信国际整理投资策略，土地投资力度持续放缓。2019年新增土地权益建筑面积前五大城市为天津、无锡、上海、从土地储备情况来看，截至2021年9月末，苏州和佛山，其中新进入无锡市。2020年，公司通公司在全国17个城市和地区拥有全口径可结算规过招拍挂、股权收购方式在上海、佛山、惠州、天划建筑面积1766万平方米（对应权益规划建筑面
3结算金额为营业收入口径。4公司原持有金融街东丽湖（天津）置业有限公司（开发天津东丽湖听湖小镇）51%的股权，2020年公司收购了金融街东丽湖（天津）置业有限公司另外49%股权。
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（第一期）信用评级报告积1426万平方米），较上年末小幅提升，可满足未嘉兴----15.020.85%
来较长时间的开发需求。从区域分布来看，2021年总计1706.51100.00%1766.43100.00%资料来源：公司提供，中诚信国际整理
9月末，公司前三大城市可结算建筑面积合计占比接近45%。2020年公司新获取惠州仲恺项目，当期中诚信国际认为，近年来公司土地投资策略相末惠州市可结算建筑面积占比升至18.87%；随着北对审慎，储备项目多位于核心一、二线城市及周边
京区域项目销售结算，加之公司与北京中信房地产卫星城，为公司未来销售和盈利提供一定保障。中有限公司（以下简称“中信地产”）协商解除中信城诚信国际同时关注到，公司部分项目运作周期较长，B 地块合作协议5，2020 年末北京地区可结算建筑 项目周转效率及去化水平需持续提升。
面积有所下降。2021年9月末，受当期新获取项目公司自持物业位置优越，整体出租率保持在较高水影响，廊坊、苏州、无锡等地区可结算面积占比均平，为公司现金流及利润构成较好补充；2020年物有所上升，但整体土地储备分布仍较为稳定。由于业租赁及经营板块业绩因疫情而有所下滑，2021年公司拿地区域集中在一线城市和周边核心卫星城以来逐步恢复市，前期手续办理相对严格，一定程度上延缓了开公司商业物业类型包括写字楼、公寓、酒店、发进度，开发周期偏长、项目周转率较低，中诚信商业及其配套项目等，其定位是为国内外金融机构、国际将对公司项目开发效率的后续改善情况保持国内大型企业总部及中小型企业提供办公及商业关注。
配套建筑产品。区域分布方面，目前公司持有物业表8：公司土地储备区域分布明细（单位：万平方米）
主要集中在北京、天津、上海和重庆等地，未来重
20202021.9
城市可结算建可结算建筑点在一线城市核心区域适当增持优质写字楼项目。
占比占比
筑面积面积从业务模式来看，公司持有物业分为租赁型物业和惠州322.1018.87%320.4918.14%经营型物业两类。
北京262.6515.39%256.0414.49%
天津206.1912.08%182.4610.33%物业租赁方面，截至2021年9月末，公司持重庆162.199.50%155.028.78%有项目可出租面积约为105.16万平方米，包括办公武汉143.378.40%143.378.12%类租赁物业及商业类物业。2020年以来公司通过处苏州100.365.88%118.256.69%置非核心区域及租赁经营压力较大的物业，优化资佛山84.934.98%82.714.68%产结构并提升资产运营效率。2020年12月，公司广州76.564.49%75.024.25%
通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心6；
上海75.754.44%76.294.32%
2021年9月，公司以15.75亿元通过公开挂牌出售
廊坊73.914.33%132.957.53%
方式将德胜国际中心7转让予凯龙股权投资管理(上
成都60.903.57%53.403.02%
海)有限公司，目前均已完成工商登记变更。
遵化50.112.94%48.432.74%
无锡50.062.93%69.533.94%近年来，公司通过加强租约管理、优化业态配东莞22.861.34%22.861.29%比、拓展销售渠道等方式，使得自持物业整体出租深圳14.590.85%14.590.83%率维持在高位。2020年，北京门头沟融悦中心、青
5主要由于该地块规划条件无法全部实现：项目建筑高度79米，总建6公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司
筑面积55.4万平米，其中地上建筑面积37.7万平米，地下建筑面积（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及相应债权转让予中国平安人
17.7万平方米。截至2021年3月末，中信地产返还公司已付的中信寿保险股份有限公司，交易总价款37.1亿元，截至2021年6月末已完
城 B 地块合作价款约 50.11 亿元，并向公司支付资金占用费约 35.97 亿 成工商变更。
元。7公司将北京德胜投资有限责任公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌转让，受让方为凯龙股权投资管理（上海）有限公司，截至2021年9月末已完成工商变更。
ww w.ccxi.com.cn 10 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）信用评级报告浦西郊宸章、磁器口后街一期、嘉粼融府项目竣工年以来，公司持续强化招商运营，金融街中心出租
转为持有运营，由于其尚处于培育期，出租率水平率有所提升，加之一季度竣工的重庆磁器口后街开较低。2020年，受疫情期间公司减免租金8的影响，业运营，2021年前三季度租赁业务收入为13.14亿公司租金水平同比下降9.36%至16.69亿元。2021元，在转让丰科中心的情况下仍同比实现增长。
表9：截至2021年9月末公司主要持有出租的物业情况
单位：平方米
2019年出2020年2021年1~9月
城市主要业态项目名称权益可出租面积租率出租率出租率
金融街中心100%11116095%61%79%
金融街（月坛）中心部分（不含100%2195693%95%92%金融集）金融街公寓（商
100%1313150%44%48%写字楼务长租）
金融大厦100%11358100%100%100%
其他零散写字楼100%6600100%100%100%
金融街（月坛）
100%558163%76%24%
中心-金融集
通泰大厦100%1785100%100%100%
金融街购物中心100%9480699%98%99%
北京金融街（西单）
100%48414100%100%100%
购物中心北京门头沟融悦
80%32605--25%68%
中心
金树街100%1477198%97%100%商业
金熙汇80%12571--55%45%
E2 四合院 4/6 号
100%2235100%100%100%
院
C3 四合院 100% 2081 100% 100% 100%
E2 四合院 5/7 号
100%2577100%100%100%
院
住宅黄村颐璟万和51%2354------车位配套139387
金融街海伦中心100%7877879%76%72%写字楼静安融悦中心西
100%77293------
区 A 栋办公楼上海
商业、住
青浦西郊宸章50%7446------宅车位配套37617
写字楼金融街南开中心100%8510967%74%72%
天津写字楼环球金融中心100%9797169%70%67%车位配套16881
商业磁器口后街一期100%62043--20%68%
商业、住
重庆嘉粼融府100%15625------宅车位配套49489
8公司为中小微企业客户减免租金近1亿元。
ww w.ccxi.com.cn 11 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）信用评级报告合计（含车位配套）1051624注：2020年，公司金融街公寓（商务长租）进行维修升级改造，导致项目改造中的部分无法进行出租；受新冠肺炎疫情影响，公司金融街中心部分客户到期退租后，意向客户入驻计划有所变化，阶段性影响项目出租率。2021 年，上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，上述项目按照土地出让合同规定在竣工后持有经营。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理经营物业方面，公司拥有北京丽思卡尔顿酒店、产占比较大。项目开发成本的持续投入推动公司存金融街公寓（经营部分）、天津瑞吉酒店和惠州喜来货规模保持增长，其中开发产品占比较高，周转效登酒店等经营物业。2019年以来，公司新增重庆、率有待改善。公司投资性房地产按照公允价值进行天津的体育中心项目，截至2021年9月末持有经后续计量，2021年9月末有所下降，主要为转让丰营物业建筑面积增至20.52万平方米。2020年，受科中心及德胜国际中心所致。
新冠肺炎疫情影响，公司酒店入住率和景区客流量公司负债总额整体呈上升趋势，主要由预收款大幅下降，导致物业经营业务营业收入同比下降项和有息债务构成。随着2021年前三季度销售业
52.52%至3.26亿元，对当期业绩产生不利影响。随绩持续增长，以及较好的回款情况，期末公司预收
着疫情影响逐步下降，酒店入住率有所提高，2021款项216.92亿元，为上年房产开发收入的1.37倍，年前三季度物业经营业务收入升至3.12亿元，同比对未来收入保障程度有所上升。公司所有者权益结明显改善。构较为稳定，未分配利润占比超过60%。受公司开表10：截至2021年9月末公司主要经营物业情况发销售和持有经营双轮驱动业务模式以及房地产
单位：平方米开发业务规模扩张的影响，公司保持了较大的外部城市项目名称权益规划建筑面积
融资需求，财务杠杆处于高位；2020年以来，公司丽思卡尔顿酒店100%42460净负债率持续下降。
北京金融街公寓（经营部分）100%36847
北京体育活动中心100%6422近年来公司营业收入呈波动态势，2020年以来天津瑞吉酒店100%64630收入规模在疫情等因素的影响下有所减少；因利润天津
南开体育中心100%1735空间较低项目结利，房产开发业务毛利率持续下降。
惠州惠州喜来登酒店100%48597受上述因素影响，2021年前三季度公司经营性业务重庆融景体育中心100%1233利润同比显著下滑；但公司持有型物业的估值9和德重庆
重庆融御体育中心100%3300胜中心出售带来的投资收益对当期利润形成补充。
合计205224
表11：近年来公司主要财务指标状况（亿元、%）
资料来源：公司提供，中诚信国际整理项目2018201920202021.9
公司资产规模有所增长，净负债率持续下降，但杠总资产1485.271619.901692.081701.17货币资金119.57110.27188.17157.29杆水平仍偏高；2021年前三季度经营性业务利润显
存货776.38800.41820.06918.51著下滑，公允价值变动等损益对盈利稳定性带来较开发产品/存货22.5118.1719.3918.71大影响；同时公司通过处置资产回流资金，新增借投资性房地产385.81396.86408.32374.48总负债1113.281230.091294.031301.27
款同比明显减少，筹资活动现金大幅净流出预收款项103.63147.36138.35216.92所有者权益371.98389.81398.05399.89
随着房地产业务规模的持续扩大，近年来公司资产负债率74.9675.9476.4876.49资产规模逐年增长。公司资产中存货和投资性房地净负债率184.45188.96172.58167.55
9
上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄
村颐璟万和竣工，上述项目根据公司双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益6.95亿元。
ww w.ccxi.com.cn 12 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）信用评级报告营业毛利率 48.60 40.15 32.86 25.79 表 12：近年来公司偿债指标情况（X）经营性业务利润53.9751.1948.902.482018201920202021.9
公允价值变动收益0.246.83-4.286.78
总债务805.69846.87875.15827.30
投资收益-0.30-0.26-1.677.73
短期债务98.73158.82148.3595.83
净利润40.3741.2122.1811.31
净利润率 18.26 15.74 12.24 11.70 EBITDA 74.58 79.28 57.18 -
销售商品、提供劳 总债务/EBITDA 10.80 10.68 15.30 -
244.74292.99236.72183.91
务收到的现金 EBITDA 利息倍数 1.73 1.67 1.18 -
经营活动净现金流-90.2926.6098.9023.08
货币资金/短期债务1.210.691.271.64
投资活动净现金流-24.45-8.50-4.2335.21
总债务/销售商品提供
筹资活动净现金流127.37-27.12-16.75-89.523.292.893.703.37*劳务收到的现金
注：合同负债计入预收款项。
经调整 EBIT 利息倍
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理2.292.211.71-数近年来，公司销售回款呈波动态势，加之拿地注：带*指标已经年化处理。
总体趋于谨慎，使得经营活动现金流持续上升；资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好
2021年前三季度销售回款同比增长接近35%，加之
的合作关系，截至2021年9月末，公司及合并报收回资金占用费，经营活动净现金流同比大幅增长。
表子公司取得的银行授信总额为649亿元，未使用随着公司通过兼并收购方式获取项目的比重降低，授信余额为 334 亿元，加之公司作为 A 股上市公且处置部分物业资产，2021年前三季度投资活动现司，其整体备用流动性较好。
金转为净流入状态。2021年以来公司偿还部分到期债务且新增债务规模下降，前三季度筹资活动现金整体来看，公司运营持续稳定，自有资金、经流呈大幅净流出状态。营留存资金可覆盖部分投资、偿债需求，且融资空间大，公司偿债能力极强。
2021年以来债务规模下降，短债占比合理，整体融
资成本较低；销售回款对债务的覆盖能力有所提升，本期债券设2个品种，品种一附第3个计息年货币资金可对短期债务形成较好保障末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，若在第3个计息年末，投资者全部行使回售选近年来公司债务规模呈波动态势，2021年9月择权，发行人将面临一定短期流动性压力。
末总债务规模随着到期债务偿还有所下降；银行贷
款、债券及保险信托融资为公司主要融资来源，整公司对外担保规模较小，或有负债风险可控体融资成本保持在较低水平。2021年9月末公司短受限资产方面，截至2021年9月末，公司受期债务占比降至11.58%，期限结构有所改善。限资产合计425.38亿元，以存货和投资性房地产为
2020年公司盈利水平有所下滑，但同时债务规主，受限资产占总资产比重为25.01%。
模持续增长，EBITDA 对债务本息保障能力整体有 或有负债方面，截至 2021 年 9 月末，公司为所下滑。2021年前三季度，随着销售回款增加及债商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保务减少，销售商品、提供劳务收到的现金对总债务余额为105.03亿元，为参股公司债务融资累计提供的覆盖能力有所改善。从短期偿债能力来看，2021担保余额为10.08亿元。此外，当期末公司不存在年9月末，货币资金对短期债务的覆盖能力有所提重大未决诉讼。
升。由于公司已储备一定的发行额度，未来将通过过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信自有资金及再融资等多渠道对即将到期的债务进用报告》及相关资料，2018~2021年9月末，公司行偿付。
所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告ww w.ccxi.com.cn 13 金融街控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）信用评级报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
外部支持
公司股东金融街集团背景较为雄厚，业态多元化程度较高；公司作为金融街集团旗下最重要的经营主体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支持金融街集团是西城区国资委全资持有的以资
本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较为雄厚。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保险、医疗健康、教育及文化传媒等。公司作为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。资金方面，截至2020年末，公司与金融街集团全资子公司北京金融街集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）续签《金融服务协议》，公司与财务公司在协议有效期内的交易额度不超过82.04亿元（其中存款额度40亿元、贷款额度40亿元，贷款利息额度
2亿元，其他服务费用额度0.04亿元）。
评级结论综上所述，中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债
券（第一期）（品种一）”的债项信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）”的
债项信用等级为 AAA。
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（第一期）信用评级报告中诚信国际关于金融街控股股份有限公司2022年面向专业投
资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
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（第一期）信用评级报告附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2021年9月末）注：公司于2022年1月24日收到《关于北京金融街资本运营中心改制更名的通知》，北京金融街资本运营中心更名为北京金融街资本运营集团有限公司。
资料来源：公司提供
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（第一期）信用评级报告附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）财务数据（单位：万元）2018201920202021.9
货币资金1195720.321102713.251881712.931572907.75
其他应收款246046.24904934.161178399.16879501.38
存货净额7763847.018004109.948200565.909185070.26
长期投资396463.83498838.35493346.43478780.43
固定资产256595.13250129.29264049.62256770.50
在建工程76758.6076364.5876389.6577899.77
无形资产57349.0055804.6753866.9352118.78
投资性房地产3858107.363968556.734083182.393744760.98
总资产14852683.9116198987.5816920791.5817011662.43
预收款项1036326.441473599.911383521.192169179.21
其他应付款597736.83495786.58972926.04575284.60
短期债务987294.141588159.041483528.62958348.49
长期债务7069617.336880571.487267940.037314625.43
总债务8056911.478468730.538751468.658272973.92
净债务6861191.157366017.276869755.726700066.17
总负债11132837.5412300874.4912940285.4013012734.28
费用化利息支出178587.99207625.29212396.87-
资本化利息支出252320.82265957.66271821.06-
所有者权益合计3719846.363898113.093980506.173998928.16
营业总收入2211335.432618401.601812137.34966633.64
经营性业务利润539712.69511917.39488961.5224788.08
投资收益-3040.58-2561.11-16673.9977289.71
净利润403748.74412065.29221846.79113131.80
EBIT 732733.70 779349.62 558450.64 -
EBITDA 745831.97 792760.04 571849.35 -
销售商品、提供劳务收到的现金2447391.852929934.792367165.401839063.99
经营活动产生现金净流量-902913.32266029.49988987.79230762.37
投资活动产生现金净流量-244509.66-85027.52-42300.82352053.94
筹资活动产生现金净流量1273724.83-271232.17-167547.52-895157.85
财务指标2018201920202021.9
营业毛利率(%)48.6040.1532.8625.79
期间费用率(%)12.6511.81-1.0719.97
EBITDA 利润率(%) 33.73 30.28 31.56 -
净利润率(%)18.2615.7412.2411.70
总资产收益率(%)5.355.023.37--
存货周转率(X) 0.16 0.20 0.15 0.11*
资产负债率(%)74.9675.9476.4876.49
总资本化比率(%)68.4168.4868.7467.41
净负债率(%)184.45188.96172.58167.55
短期债务/总债务(%)12.2518.7516.9511.58
经营活动净现金流/总债务(X) -0.11 0.03 0.11 0.04*
经营活动净现金流/短期债务(X) -0.91 0.17 0.67 0.32*
经营活动净现金流/利息支出(X) -2.10 0.56 2.04 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X) 3.29 2.89 3.70 3.37*
总债务/EBITDA(X) 10.80 10.68 15.30 --
EBITDA/短期债务(X) 0.76 0.50 0.39 --
EBITDA 利息保障倍数(X) 1.73 1.67 1.18 --
经调整 EBIT 利息保障倍数(X) 2.29 2.21 1.71 --
注：中诚信国际根据2018年~2020年审计报告及未经审计的2021年三季度财务报表整理；将研发费用计入管理费用，合同负债计入预收账款；带*指标经年化处理。
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（第一期）信用评级报告附三：基本财务指标的计算公式指标计算公式
长期投资=可供出售金融资产＋持有至到期投资＋长期股权投资
=短期借款＋以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债＋应短期债务
付票据＋一年内到期的非流动负债＋其他债务调整项
资长期债务=长期借款＋应付债券＋其他债务调整项本
结总债务=长期债务＋短期债务
构净债务=总债务－货币资金
净负债率=净债务/所有者权益合计
资产负债率=负债总额/资产总额
总资本化比率=总债务/（总债务＋所有者权益合计）经
营存货周转率=营业成本/存货平均净额效
率应收账款周转率=营业总收入/应收账款平均净额营业毛利率=（营业收入—营业成本)/营业收入期间费用率=（销售费用＋管理费用＋研发费用＋财务费用）/营业总收入
=营业总收入－营业成本－利息支出－手续费及佣金支出－退保金－赔付支出净额－
经营性业务利润提取保险合同准备金净额－保单红利支出－分保费用－税金及附加－期间费用＋其他盈收益利
EBIT（息税前盈余） =利润总额＋费用化利息支出能
力 经调整 EBIT =EBIT＋资本化利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT＋折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销
总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
净资产收益率=净利润/所有者权益合计平均值
净利润率=净利润/营业总收入现
金资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流
流动比率=流动资产/流动负债
偿速动比率=（流动资产－存货）/流动负债债
能利息支出=费用化利息支出＋资本化利息支出
力 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息支出
经调整 EBIT 利息保障倍数 =经调整 EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资”。
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（第一期）信用评级报告附四：信用等级的符号及定义主体等级符号含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息风险较小，安全性较高。
A-3 还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C 还本付息风险很高，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
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（第一期）信用评级报告