中国武夷:中国武夷实业股份有限公司2022年度跟踪评级报告

中国武夷实业股份有限公司2022年度跟踪评级报告
项目负责人：石 炻 sshi@ccxi.com.cn
项目组成员：杜乃婧 njdu@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2022 年 6 月 8 日China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.
声明
?本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评
审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
?本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
?本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
?本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因发行人和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开披露。
?本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
?中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
?本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
?本跟踪评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。
ww w.ccxi.com.cn 2 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.[2022]跟踪0468
中国武夷实业股份有限公司：
中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内相
关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会审定：
维持贵公司的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；
维持“15 中武债”、“22 中武 01”的信用等级为 AA。
特此通告中诚信国际信用评级有限责任公司二零二二年六月八日
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼
邮编：100010电话：（8610）66428877传真：（8610）66426100
Building 5 Galaxy SOHO No.2 NanzhuganhutongChaoyangmenneiAvenue
Dongcheng DistrictBeijing 100010China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.评级观点：中诚信国际维持中国武夷实业股份有限公司（以下简称“中国武夷”或“公司”）的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持“15 中武债”、“22 中武 01”的债项信用等级为 AA。中诚信国际肯定了公司较强的股东背景，土地储备充足以及融资渠道通畅等方面的优势对公司整体信用实力提供的有力支持。同时，中诚信国际关注到公司房地产项目区域分布集中度仍较高、国际工程业务毛利水平大幅下滑及地缘政治风险和汇率风险等因素对其经营及信用状况造成的影响。
概况数据?融资渠道通畅。公司系国有控股上市公司，与多家商业银行中国武夷（合并口径）2019202020212022.3保持良好的合作关系，备用流动性较为充足，整体具有通畅的总资产（亿元）202.73233.54212.46218.39融资渠道。
所有者权益合计（亿元）59.3658.9456.1056.15关注
总负债（亿元）143.37174.60156.36162.24
?房地产项目区域分布集中度仍较高。截至2022年3月末，总债务（亿元）85.9286.7781.8883.37
营业总收入（亿元）52.2658.2086.678.84公司房地产项目储备中位于福建省和北京市的面积占比合计达
净利润（亿元）3.864.901.540.1091.70%，面临一定区域集中度风险，需关注当地房地产市场环EBITDA（亿元） 8.92 9.12 6.22 0.79 境变化对其去化的影响。
经营活动净现金流（亿元）-14.4717.137.550.33
?国际工程业务毛利水平大幅下滑。受国际疫情持续、当地基营业毛利率（%）22.3637.6218.0917.32
净负债率（%）99.9194.1099.70104.17础设施建设预算减少以及业务竞争加剧等多重影响，2021年公总债务/EBITDA（X） 9.63 9.51 13.16 - 司实现国际工程承包毛利率大幅下滑至 1.22%，公司国际工程EBITDA 利息保障倍数（X） 1.80 1.41 1.25 0.87 业务经营业绩及毛利率情况需持续关注。
注：1、中诚信国际根据2019年~2021年审计报告及未经审计的2022年一季
度财务报表整理；2、中诚信国际分析时未将“短期借款”及“一年内到期的?地缘政治风险和汇率风险。公司国际施工业务主要分布在肯非流动负债”中的应付利息部分纳入有息债务核算，将“租赁负债”纳入总尼亚、埃塞俄比亚、乌干达、坦桑尼亚等非洲国家和地区，海债务核算。外工程回款周期易受地缘政治因素的不利影响；此外，公司海正面外工程结算货币包括当地货币及美元等外币，或面临一定汇率?较强的股东背景。公司第一大股东福建建工集团有限责任公波动风险。
司（以下简称“福建建工集团”）系福建省国资委监管的重要省评级展望
属企业之一，具备较高省内品牌知名度和市场影响力，综合实中诚信国际认为，中国武夷实业股份有限公司信用水平在未来力较强。作为福建建工集团旗下房地产开发及海外工程业务运
12~18个月内将保持稳定。
营主体，公司可获得股东有力支持。
?可能触发评级上调因素。资本实力大幅提升，盈利能力明显?土地储备充足。截至2022年3月末，公司全口径土地储备总增强且具有可持续性。
建筑面积为174.12万平方米，土地储备充足。其中，北京武夷花园南区项目区位良好，项目规模较大，土地获取成本较低，?可能触发评级下调因素。股东实力及支持力度发生重大不利已开售部分去化情况良好且毛利水平较高，预计未来仍可为公变化，公司杠杆水平显著上升，盈利能力大幅下滑，现金流平司带来较大金额且较高毛利的签约销售。衡能力明显弱化。
同行业比较
2021年部分房地产开发企业主要指标对比表
全口径签约销总债务/销售商品总资产（亿营业总收入净负债率净利润率货币资金/短期存货周转公司名称售金额（亿提供劳务收到的现元） （亿元） （%） （%） 债务(X) 率(X)
元） 金（X）
天地源412.75121.8969.42162.106.031.110.221.25
南国置业356.16-32.73103.78-36.461.840.201.50
中国武夷212.4638.9486.6799.701.780.520.501.06
注：“天地源”为“天地源股份有限公司”简称，证券代码 600665.SH；“南国置业”为“南国置业股份有限公司”简称，证券代码 002305.SZ。
资料来源：中诚信国际整理本次跟踪债项情况本次债项上次债项上次评级时发行金额债券余额债券简称存续期特殊条款
信用等级信用等级间（亿元）（亿元）
附第5年末发行人上调票面利
15 中武债 AA AA 2021/05/18 4.90 3.52 2015/12/07~2022/12/07
率选择权和投资者回售选择权
附第2年末发行人调整票面利
22 中武 01 AA AA 2021/12/20 4.90 4.90 2022/01/18~2025/01/18
率选择权和投资者回售选择权
ww w.ccxi.com.cn 4 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.据总量强但结构弱，多因素影响下价格水平基本保跟踪评级原因持稳定。从生产端来看，第二产业及工业增加值保根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需持在常态增长水平，但疫情影响下月度数据逐月放对公司存续期内的债券进行跟踪评级，对其风险程缓；第三产业当季同比增速仍低于第二产业，服务度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。业生产指数3月同比增速再度转负。从需求端来看，募集资金使用情况政策性因素支撑较强的需求修复较好，表现为基建和高技术制造业投资延续高增长；政策性因素支撑
中国武夷实业股份有限公司2015年面向合格较弱的需求相对疲软，表现为房地产投资持续回落，投资者公开发行公司债券（债券简称：“15中武债”、社零额增速延续放缓，替代效应弱化出口增速有所债券代码：“112301”）于2015年12月7日完成发回调。从金融数据来看，社融规模增量同比高增，行。“15中武债”发行规模为4.90亿元，发行年限但剔除政府债券净融资之后社融增速仅与去年末为7年，附第5年末发行人上调票面利率选择权和持平。从价格水平来看，受食品价格低位运行影响，投资者回售选择权，票面利率为5.58%，到期日为CPI 总体保持平稳运行，大宗商品价格走高输入型
2022 年 12 月 7 日。2020 年 12 月 7 日，发行人未 通胀压力有所上升，但市场需求偏弱背景下 PPI 同
上调本次债券票面利率，投资者选择回售金额合计比延续回落。
1.38亿元，剩余规模为3.52亿元。截至2022年3宏观风险：2022年经济运行面临的风险与挑战月末，“15中武债”募集资金已按照募集说明书上有增无减。首先，疫情扩散点多、面广、频发，区列明的用途使用完毕。域经济活动受限带来的负面影响或在二季度进一中国武夷实业股份有限公司2022年面向专步显现。其次，内生增长动能不足经济下行压力加业投资者公开发行公司债券（第一期）（债券简称：大，政策稳增长的压力也随之上升。第三，债务压“22中武01”、债券代码：“149777”）于2022年1力依然是经济运行的长期风险，重点区域重点领域月18日完成发行。实际发行规模为4.90亿元，发的风险不容小觑；房地产市场依然处在探底过程中，行年限为2+1年期，票面利率为5.46%，到期日为不仅对投资增速修复带来较大拖累，并有可能将压
2025年1月18日，回售日为2024年1月18日。力向地方财政、城投企业以及金融机构等其他领域
截至2022年3月末，“22中武01”募集资金已按照传导。与此同时，尾部企业的信用风险释放依然值募集说明书上列明的用途使用完毕。得关注。第四，全球大宗商品价格高位波动，输入宏观经济与政策环境型通胀压力有所加大，加之中美利差时隔12年后再次出现倒挂，或会对我国货币总量持续宽松及政宏观经济：2022 年一季度 GDP 同比增长 4.8%，策利率继续调降形成一定掣肘。第五，海外经济活总体上扭转了去年二至四季度当季同比增速不断
动正常化进程加快，或对我国出口增速持续带来回回落的局面，但低于去年同期两年复合增速，且增落压力；俄乌冲突加剧地缘政治不稳定性，或将在速企稳主要源于政策性因素的支撑。随着稳增长政能源、金融以及供应链等领域对我国经济产生一定
策持续发力及政策效果显现，我们维持后续各季度外溢性影响。
同比增速“稳中有进”的判断，但疫情多地爆发或宏观政策：2022年政府工作报告提出的5.5%
会加剧需求收缩及预期转弱，实现全年5.5%的预期增速目标是“高基数上的中高速增长”，因此“政增长目标仍有较大压力。
策发力应适当靠前，及时动用储备政策工具”，我从一季度经济运行来看，产需常态化趋势受疫们认为，稳增长将是全年宏观调控的重心。其中，情扰动影响较大，实体融资需求偏弱背景下金融数货币政策宽松取向仍将延续，4月全面降准之后总ww w.ccxi.com.cn 5 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.量宽松依然有操作空间，但在实体融资需求较弱及商品房销售市场明显降温。7月以来单月商品房销流动性充裕背景下，货币政策的结构性功能或更加售面积及销售额同比持续回落，其中9月以来商品凸显，后续央行或优先通过增加支农支小再贷款额房销售面积及销售额还低于2019年同期水平。2022度、扩大普惠小微贷款支持工具规模、配合地方政年一季度房地产销售市场仍延续疲弱态势，1~3月府因城施策稳定房地产市场等结构性措施引导“宽全国商品房销售面积及销售额分别同比回落13.8%信用”。财政政策的发力空间依然存在，与传统财政和22.7%。与此同时，2021年下半年国房景气指数扩张不同，今年将主要实施以减税退税为重点的组持续回落态势，2022年一季度则保持100以下水平，合式税费政策，并通过动用特定国有金融机构和专表明房地产行业景气度仍不乐观。
营机构利润等非常规方式解决财政资金来源问题，尽管2021年四季度以来，为“稳地价、稳房价、以避免加大长期风险积累，加之专项债投资绩效约稳预期”，政策逐步调整，着力恢复房地产合理融资束压力并未放松，总体上看，当前财政政策或仍在需求及居民合理购房需求，财政部也已明确表态力图避免过度刺激和无效刺激，主要通过提前发力、
2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条
精准发力叠加扩大转移支付的方式支撑经济尽快件，同时各地“稳楼市”政策相继落地。但从“政策企稳，并为后续调整预留政策空间。底”到“市场底”、“信心底”仍需一定过渡期。中宏观展望：疫情再次扰动中国宏观经济运行，诚信国际认为，当前房地产市场仍处于政策传导期，实现全年经济增长目标压力有所加大，延续我们此市场需求短期尚未见底，商品房销售回落趋势或仍前判断，政策性因素将持续支撑经济运行企稳，将持续一段时间。
2022 年 GDP 增速或将呈现“稳中有进”走势。
图1：近年来全国商品房销售情况
中诚信国际认为，2022年中国经济面临的风险单位：亿元、万平方米、%与挑战进一步加大，实现目标增长任务需要宏观政200000.00200.00策更加稳健有效，需要微观政策进一步激发市场主0.00体活力。从中长期看，亿万人民追求美好生活的愿0.00-200.00望强烈，畅通内循环将带动国内供应链、产业链运行更为顺畅，扩大内需的基础更加广泛，中国经济商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值运行长期向好的基本面未改。
商品房销售额:累计同比（右轴）
商品房销售面积:累计同比（右轴）近期关注
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信从商品房价格来看，2022年一季度全国商品房用风险事件发酵，2021年下半年以来商品房销售市住宅销售均价9911.79元/平方米1，较2021年全年下场明显降温，短期内商品房销售仍面临一定下行压降约4.66%。分不同能级城市来看，一线城市前3月力新建商品住宅价格指数环比保持上涨，同比涨幅在
2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~64.3%~4.4%，增速较2021年12月变动不大；二线城市
月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%新建商品住宅价格指数一季度较为稳定，环比变化和27.7%。但随着“三道红线”、“贷款两集中”等不大，同比保持增长，但涨幅逐月回落，3月同比涨房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风幅为1.6%，较2021年12月增速回落1.2个百分点；三险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来线城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速均已
1按住宅商品房销售额除以住宅商品房销售面积计算
ww w.ccxi.com.cn 6 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告
2022-02China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.转负，住宅价格下行压力较大。资料来源：国家统计局，中诚信国际整理从商品房去化情况看，随着2021年下半年商品土地投资方面，2021年2月以来，22座重点房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集至2022年3月末，商品房待售面积为56113万平方米，中供应结果，首轮集中供地中房地产企业表现出较同比增长8.2%，商品房待售面积已经高于2000年以高热度，但在市场降温、拿地条件较严、自身资金来历史四分之三分位数水平，房地产市场整体去化实力有限等多重制约下，房地产企业在第二、三轮
压力进一步上升。其中，此前土地供应较多、人口集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情较增长较慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去第一轮明显下降。从2021年全年数据来看，房地产化压力。开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降15.5%和同比上升2.8%。
2021年，房企开发投资及拿地支出表现出前高后低态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再2022年以来，已有部分城市完成首轮集中供地，融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心从各城市土拍市场表现来看，城市分化明显，与及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出2021年三批次相比，北京、合肥市场表现相对较好，回落趋势或将延续底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降。而福州、青岛市场热度不及预期。值得关注的是，各城市参
2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房
与土拍仍以央企及地方国企为主，民营房企仍较少企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目参与拿地。而从土地购置面积及成交价款来看，开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增长
2022年一季度土地市场交易仍偏冷，土地购置面积
15.0%，处于较高水平，新开工面积也同比增长3.8%。
和土地成交价款分别同比下降41.8%和16.9%。
但下半年以来，随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，房企投资热情及投资能力双双回落，图3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速也单位：万平方米、亿元、%逐步回落。2021年全年，房地产开发投资同比增速已经降至4.40%，创2016年以来年增速新低。202240000.00100.00年一季度，房地产开发投资增速延续回落态势，1~320000.000.00月，房地产开发投资增速降至0.7%。房屋新开工面0.00-100.00积则自2021年7月持续回落，2021年全年同比回落11.4%。2022年一季度在前期高基数及局部地区本年购置土地面积:累计值疫情反复影响下，同比降幅进一步扩大至17.5%。本年土地成交价款:累计值本年土地成交价款:累计同比（右轴）
图2：近年来全国房地产开发投资情况本年购置土地面积:累计同比（右轴）
单位：亿元、%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
200000.0060.00
150000.0040.00
为维护房地产行业平稳健康发展，2021年四季度以
100000.0020.00
50000.000.00来房地产政策有所调整，当前仍处于政策传导期；
0.00-20.00
长期来看，在“房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资
房地产开发投资完成额:累计值金平衡能力提出更高要求
房地产开发投资完成额:累计同比（右轴）
ww w.ccxi.com.cn 7 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告
2021-12China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用四季度以来政策端已经逐步调整：从中央层面来看，来住的、不是用来炒的”，此后中央及各主要监管部在坚持“房住不炒”政策导向下，主要监管部门从门在多个场合反复强调“房住不炒”的定位。与此同满足房地产合理融资需求、支持符合条件房企发债时，2016年10月以来，各城市通过居民购买端、融资、要求金融机构稳妥有序开展房地产项目并购新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实贷款业务、支持保障性租赁住房贷款、统一全国预
施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政售资金监管政策等方面进行了调整，同时各部委多策延续性。次发声“防范化解房地产市场风险”、“促进房地产
2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一业良性循环和健康发展”，房地产税改革试点扩大步收紧，尤其在月三道红线出台后，国内贷款工作暂缓推进，均向市场释放了积极信号；年内8“”增速明显回落。 年 月末，央行联合银保监 LPR 下调及降准也有利于恢复房地产合理融资；从2020 12会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中地方层面来看，各地“因城施策”，从降低首付比例、度管理制度的通知》（以下简称“《通知》），划定下调房贷利率、放松房贷条件、推出购房补贴、调”银行房地产贷款集中度红线。《通知》旨在防止房整公积金政策、放松落户限制、加大人才引进等方“”地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理面多维度出台“稳楼市”政策。值得关注的是，除水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的三、四线城市外，包括南京、苏州等强二线城市也
2
潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产对限售、限购政策进行了一定调整。中诚信国际认贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度为，相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企负面影响。2021年2月，自然资源部组织召开全稳仍有待观察。长期来看，“房住不炒”政策基调并“国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管议，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健”场理性竞争，座重点城市实施住宅供地集中供康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、22“地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、国家信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续金平衡能力提出更高要求。整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产公司控股股东及实际控制人未发生变化，法人治理市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治结构完善
范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021年以截至2022年3月末，福建建工集团有限责任来房地产发债企业信用风险持续发酵，境内外债券公司（以下简称“福建建工集团”）持有公司34.34%投资者信心较弱，大部分民营房地产企业境内外信股份，为公司第一大股东；第二大股东福建省能源用债发行亦在一定程度上受阻。集团有限责任公司（以下简称“福建能源集团”）持为防范房地产市场风险的进一步扩大，2021年有公司20.55%股份3。公司实际控制人为福建省人24月11日，苏州对限购和限售政策同时进行了调整。其中，二手建能源集团与福建石油化工集团有限责任公司（以下简称“福建能房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、化集团”）实施整合重组，组建福建能化集团，福建省国资委将其持太仓市范围内申请购买首套住房时，社保(个税)由3年内连续缴满有的福建能源集团100%股权无偿划转至福建能化集团。该交易工
24个月改为累计24个月；非苏州户口居民卖房后2年内无需社保商变更登记手续于2021年11月17日完成。本次划转完成后，福
或税单可直接购房；4月12日，南京市六合区房产交易管理中心确建能化集团通过福建能源集团持有公司股票322733638股，占公认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套司总股本的20.55%。本次无偿划转不会导致公司控股股东及实际住房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前控制人发生变更。
往当地开具购房证明。
32021年11月9日，经福建省人民政府批准，公司第二大股东福
ww w.ccxi.com.cn 8 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“福建要为南平武夷名仕园项目、福州长乐武夷书香名邸省国资委”）。项目、福州永泰武夷澜郡项目、漳州诏安的武夷绿洲项目等。2022年1~3月，受新增项目减少的影公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治响，公司暂无新开工竣工项目。截至2022年3月理准则》等法律法规规定，建立了相对完善的法人末，公司在建面积为112.50万平方米。
治理结构。公司建立了股东大会、董事会、监事会和管理层“三会一层”的法人治理结构，董事会对表1：近年来公司新开工及竣工情况（万平方米）科目2019202020212022.1~3
股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。公司新开工面积52.5732.5768.45-
董事会由9名成员组成，独立董事3人，非独立董竣工面积43.9122.15111.52-事6人，设董事长一名。其中，非独立董事中由公在建面积192.36179.81112.50112.50资料来源：公司提供，中诚信国际整理
司第一大股东福建建工集团推荐4人，第二大股东
北京武夷花园南区项目东地块进入尾盘阶段，福建能源集团推荐2人；公司按照《公司法》的要
西地块网签进度延后，2021年该项目签约销售规模求设立了监事会，监事会对股东大会负责，监督企减少，致使公司全年签约销售金额同比下降38.03%业董事、经理和其他高级管理人员依法履行职责；
至38.94亿元，签约销售均价亦有较明显下降。由公司设总经理1名，由董事会聘任或解聘。并设置于可售货值减少，2021年公司于大本营福建省的签了副总经理和财务负责人，由总经理提名，董事会约销售金额为25.01亿元，同比减少19.45%；此外，聘任或解聘。
公司于南京、重庆和扬州实现少量签约销售。2022
2021年随着北京武夷南区东地块项目销售进入尾年1~3月公司签约销售金额11.27亿元，同比增长盘阶段，西地块网签进度延后且大本营福建区域的11.81%，签约销售主要来自于北京武夷南区项目西销售规模减少，公司签约销售金额同比有所减少；地块。
但由于当年到达交付阶段的项目规模较大，公司结表2：近年来公司房地产业务运营情况（万平方米、亿算面积及金额得以保持增长元、万元/平方米）
科目2019202020212022.1~3
从项目运作情况看，公司加快项目开发节奏，销售面积（全口径）39.1136.8028.344.08
2021年新开工及竣工面积均大幅增长。2021年新销售金额（全口径）41.5562.8438.9411.27
销售均价（全口径）1.061.711.372.76
开工项目主要为北京武夷花园南区项目西地块、泉
结算面积27.6016.8752.612.14
州南安武夷时代天越项目、福州晋安武夷樾府项结算金额27.1633.3656.202.41
目、重庆涪陵五桂堂历史文化商业街区项目。竣工注：2020~2021年及2022年1~3月结算金额及面积未包含车位。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理方面，2021年公司竣工项目主要位于福建地区，主表3：公司签约销售金额及占比区域分布情况（亿元、%）
2019202020212022.1~3
地区金额占比金额占比金额占比金额占比
北京--30.0547.8212.4231.918.8478.44
福建宁德3.518.454.356.9213.1433.760.232.04
福建泉州--1.502.393.097.940.716.30
福建福州6.916.6110.4616.653.027.760.373.28
福建漳州3.548.523.655.812.356.040.524.61
福建莆田6.2415.021.582.512.125.450.080.71
福建南平13.3332.089.5115.131.293.310.100.89
南京7.8918.991.492.371.002.570.131.15
重庆0.110.260.180.290.360.920.292.57
扬州0.020.050.060.100.040.10--
ww w.ccxi.com.cn 9 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.肯尼亚0.010.02--0.090.23--
合计41.55100.0062.84100.0038.94100.0011.27100.00
资料来源：公司提供，中诚信国际整理从项目结转情况来看，2021年公司到达交付阶为公司的重要土地储备。该项目取得时间较早，获段的项目规模较大，因此结算面积同比大幅增长取成本较低，且临近北京市政府新办公区及公务员
211.86%；但受北京通州武夷花园南区项目结转规生活区，区位优势较大。同时，目前该项目历史遗
模减少的影响，当年结转项目均价同比下降留问题已基本解决，已于2020年上半年开始销售，
45.98%。从结算区域来看，2021年公司结算收入主去化情况良好，且毛利水平较高，预计未来仍可为
要集中在福建南平、福建福州及北京，结算金额占公司带来较大金额且较高毛利的签约销售。总体来比分别为27.05%、26.88%和15.02%。2022年1~3看，公司房地产储备项目充足，但同时区域集中度月，结算面积及结算金额分别同比增长189.19%和很高，需关注当地房地产市场环境变化对公司项目12.09%。截至2022年3月末，公司预收款项（含去化的影响。合同负债）余额为40.41亿元，为2021年营业总收表5：截至2022年3月末公司全口径项目储备区域分布情况入的46.63%，短期内对其收入的维持能力较弱。（万平方米、%）地区土地储备面积占比
2021年公司拿地力度仍较小，但期末项目储备充足，北京81.0946.57
福建地区78.5845.13其中北京项目预计可为公司带来较大金额且较高
其中：泉州23.8013.67
毛利的签约销售；此外，需关注公司土地储备的区福州18.5810.67域集中度风险南平14.708.44
宁德12.987.46
公司土地获取方式主要通过招拍挂程序直接漳州6.443.70
参与土地竞拍，并适时以股权并购、合作开发等方莆田2.081.19重庆10.025.75式进行拿地。受招拍挂市场竞争激烈、溢价率较高南京4.342.49的影响，近年来公司拿地力度有所减弱，2021年公扬州0.100.06司通过招拍挂新增1个项目，位于宁德市，新增土合计174.12100.00资料来源：公司提供，中诚信国际整理地建筑储备10.10万平方米。2022年1~3月，公司无新增项目。受国际疫情持续、当地基础设施建设预算减少以及表4：近年来公司新增土地储备情况（个、万平方米、亿元）业务竞争加剧等多重影响，2021年国际工程业务毛指标2019202020212022.1~3利水平大幅下滑，新签合同额未达预期，且该业务新拓展项目5110主要集中于肯尼亚及埃塞俄比亚，仍需关注区域集新增土地建筑储
40.120.1210.100
备中度高、地缘政治以及汇兑风险
土地购置支出17.220.475.060
资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司是福建建工集团下属的国际工程施工承截至2022年3月末，公司全口径土地储备4总包业务的运营主体。从国际区域市场看，由于非洲建筑面积共计174.12万平方米，权益口径土地储备等地区的经济发展水平相对较为落后，社会基础设总建筑面积合计137.70万平方米。具体来看，北京施水平亟待改善，拉动了区域建筑工程市场需求的和福建地区全口径面积占比分别为46.57%和快速增长。公司是国内最早开展海外工程业务的建
45.13%，其中，位于北京的储备项目为通州武夷花筑企业之一，积累了较为丰富的海外业务拓展和实
园南区项目，剩余未售建筑面积为81.09万平方米，施经验，尤其在肯尼亚等工程项目所在国建立了较
4土地储备=在建拟建未售面积+已竣工未售面积。
ww w.ccxi.com.cn 10 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.强的品牌效应，具备一定的竞争实力。目前，公司程金额为136.25亿元；2021年1~3月，公司完成已经形成了以肯尼亚为中心，覆盖坦桑尼亚、埃塞施工产值7.04亿元。
俄比亚、南苏丹、乌干达等国家的东非区域市场；
2021年末公司未完工项目累计确认收入49.22
以刚果（布）和赤道几内亚为中心的西非区域市场；亿元，尚未确认收入金额为72.22亿元。公司在建以菲律宾为中心的东南亚区域市场。2021年，受非工程合约可为未来经营业绩提供一定保障，但施工洲和东南亚各国疫情持续、当地基础设施建设预算业务分布区域集中度相对较高，主要集中在肯尼亚减少以及国际工程承包业务竞争加剧等多重影响，及埃塞俄比亚地区，应对其后续项目建设情况加以公司国际工程承包收入为18.79亿元，同比小幅增关注。此外，目前全球疫情风险尚未解除，公司国长；当年国际工程承包业务毛利率为1.22%，同比际工程承包业务的开工建设情况值得关注。
大幅减少10.23个百分点，其未来毛利水平恢复情表7：公司国际工程承包业务在建工程情况（个、亿元）况需持续关注。
指标 2019 2020 2021 2022.Q1
业务运营方面，2021年公司新增中标工程项目在建工程数量45434848在建工程金额120.96129.06128.23136.2515个，中标合同金额为20.24亿元，同比有所下滑，
完成产值20.4018.0118.207.04
完成当年计划金额的67.47%。中标项目位于肯尼资料来源：公司提供，中诚信国际整理亚、埃塞尔比亚、巴布亚新几内亚、菲律宾和澳大从前五大客户来看，公司目前参与的工程承包利亚，中标合同金额分别为10.15亿元、3.68亿元、项目业主方主要为非、亚各国的政府部门。2021年
2.13亿元、1.64亿元和1.56亿元。2022年1~3月公司参与的工程承包项目前五大客户包括肯尼亚
公司新增中标工程项目7个，中标合同金额为13.52高速公路局、乌干达道路局、肯尼亚国防部、埃塞亿元，主要位于肯尼亚和巴布亚新几内亚，中标合俄比亚国家公路局、巴布亚新几内亚工程部，前五同金额分别12.25亿元和0.16亿元。由于业务竞争大客户的收入合计为12.72亿元，占当年年度国际加剧以及疫情导致当地基础设施建设预算减少的工程承包收入比重为67.80%。
影响，公司国际工程承包业务后续拓展情况值得关公司海外业务集中程度较高，且部分展业国家注。
存在一定的地缘政治风险，项目实际运营情况值得表6：公司国际工程承包业务新签合约情况（个、亿元）关注。另外，公司海外项目以当地货币或美元结算，指标2019202020212022.1~3
加之其部分贷款为美元借款、欧元借款和港币借新中标工程710157款，汇兑风险亦需关注。
新中标金额10.4526.7820.2412.41
资料来源：公司提供，中诚信国际整理商业贸易业务方面，公司商业贸易运营主体为在建工程方面，2021年公司在建工程数量48公司子公司中武（福建）跨境电子商务有限责任公个，在建工程金额为128.23亿元；当年完成施工产司（以下简称“中武电商”）。2018年5月，中武电值18.20亿元，完成年度计划的101.10%，施工产商首个境外线下实体店“中武电商肯尼亚内罗毕建值完成全年计划。分区域来看，2021年公司在肯尼材家装卖场”正式投入试营业，11月正式营业。得亚、埃塞俄比亚及乌干达等地区在建工程为34个，益于实体店的投入营业及贸易品种的增加，2021年在建工程金额99.99亿元，为公司在建工程最主要公司实现商业贸易收入10.42亿元，同比大幅增长的所在地；其余在建工程分布于巴布亚新几内亚、
44.30%。2022年1~3月，公司商业贸易收入1.89
赤道几内亚、坦桑尼亚、刚果（布）等非洲国家及亿，同比增长40.00%。
菲律宾、东帝汶和澳大利亚等东南亚国家。另截至
2022年3月末，公司在建工程数量48个，在建工
ww w.ccxi.com.cn 11 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.财务分析的坏账损失。综合来看，受毛利水平大幅下降的影响，2021年公司利润总额同比大幅减少44.48%。
以下财务分析基于公司提供的经福建华兴会
计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保受毛利水平大幅下滑的影响，2021年公司留意见的 2019~2021 年度审计报告以及未经审计的 EBITDA 利润率、净利润率及净资产收益率均大幅
2022年一季度财务报表。公司财务报表均按照新会下滑。整体来看，公司盈利指标下降至较低水平，
计准则编制，各期财务数据均为财务报表期末数。盈利能力有待改善。
表9：近年来公司盈利能力相关指标（亿元、%）
2021年公司营业毛利率大幅下降，导致主要盈利指
2019202020212022.3
标下降至较低水平，整体盈利能力有待改善销售费用1.231.852.290.22管理费用2.412.582.900.55
北京武夷花园南区房地产项目的土地成本优财务费用0.192.542.450.79
势带动公司房地产开发板块整体毛利率处于较高期间费用率7.3312.008.8717.58
经营性业务利润6.577.853.71-0.32水平。受北京武夷花园南区项目结转规模较少的影资产及信用减值损失0.620.990.540.04响，公司2021年房地产开发毛利率大幅下滑。此其他收益0.050.030.060.01投资收益0.130.040.710.49外，受国际疫情持续、当地基础设施建设预算减少营业外损益-0.030.01-0.12-0.03
以及业务竞争加剧等多重影响，公司国际工程承包利润总额6.116.893.820.09毛利率大幅下滑至 。 年 月，公司营 EBITDA 8.92 9.12 6.22 0.79 1.22% 2022 1~3EBITDA 利润率 17.08 15.68 7.18 8.90
业毛利率为17.32%，同比下降4.38个百分点。净利润3.864.901.540.10净利润率7.398.421.781.11
表8：近年来公司主要板块收入及毛利率构成(亿元、%)
净资产收益率6.568.292.68-
收入2019202020212022.1~3
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理房地产开发27.1633.7656.362.41
工程承包20.7516.0418.793.752021年，由于房地产业务结转规模较大，公司资产商业贸易3.197.2210.421.89
营业总收入52.2658.2086.678.84及负债规模均有所减少，财务杠杆仍处于较高水平毛利率2019202020212022.1~3
房地产开发32.6758.7026.3932.372021年末，由于存货结转规模较大，公司资产工程承包11.4211.451.222.53总额同比减少9.03%。公司资产主要由存货（含合商业贸易7.142.153.807.07同资产）、货币资金和应收账款等流动资产构成。其营业毛利率22.3637.6218.0917.32
资料来源：公司提供，中诚信国际整理中存货主要由房地产项目和国际工程建造合同形成的已完工未结算资产构成，由于年内房地产业务受公司业务规模扩大的影响，2021年公司销售结转规模较大，2021年存货余额同比减少8.88%；
费用及管理费用保持增长态势。同期，公司财务费货币资金主要由银行存款构成，2021年同比减少用小幅减少，主要系当期汇兑净损失收窄所致。公
17.11%，主要由于年内净偿还债务较多；应收账款
司整体期间费用把控能力有所提升，考虑到公司海主要为应收工程款，2021年同比下滑15.10%主要外工程结算货币主要为当地货币或美元等外币，其系当期房地产项目和国际工程承包业务应收款项汇兑风险管理能力有待持续关注。
结算所致；截至2021年末公司应收账款计提坏账
受毛利率大幅下降的影响，2021年公司经营性准备1.49亿元，主要为按信用风险特征组合计提的业务利润同比大幅减少52.66%。2021年公司资产坏账准备。另截至2022年3月末，公司总资产有减值损失为0.27亿元，主要系本期计提福建南平武所增长，主要系存货的增长所致。
夷名仕园存货减值准备0.24亿元。此外，2021年公2021年末公司负债总额亦同比减少10.44%，
司还产生0.27亿元信用减值损失，主要为应收账款ww w.ccxi.com.cn 12 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.主要由有息债务、预收款项（含合同负债）和应付资本公积22.3422.3420.8520.85
其他权益工具3.000.000.000.00账款构成。其中，预收款项（含合同负债）主要包所有者权益59.3658.9456.1056.15括售房款及工程款，2021年末预收款项（含合同负少数股东权益3.395.424.574.58资产负债率70.7274.7673.6074.29
债）同比减少33.40%，主要系宁德武夷天悦儒郡项净负债率99.9194.1099.70104.17目及北京武夷苑璟嘉园项目交付使用，预收款项注：1、公司自2020年1月1日开始执行《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号），将存货科目中建造合同已完工未结算资产（含合同负债）相应结转收入所致，截至2021年末调整至合同资产科目列示，为保持与之前年度数据口径一致，本报告预收房款为25.63亿元，预收工程款为1.96亿元；中仍将合同资产计入存货中；2、中诚信国际分析时未将“短期借款”及“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分纳入总债务核算，应付账款主要包括尚未结算的工程款和预提成本，将“租赁负债”纳入总债务核算。
受结算进度的影响2021年同比增长18.70%；此外，资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
2021年公司净偿还较大规模的短期借款，当年末有财务杠杆方面，公司财务杠杆水平仍保持较高
息债务规模同比小幅减少5.63%。水平。2021年末净负债率为99.70%，同比增长5.61个百分点。另截至2022年3月末公司净负债率为
2021年公司所有者权益小幅下降4.82%。所有
104.17%，较年初增长4.47个百分点，公司财务杠
者权益构成方面，公司于2021年7月7日完成2020杆水平有待降低。
年度分红派息规模0.94亿元，致使2021年公司未分配利润同比小幅减少4.10%；2021年公司资本公由于年内到达交付阶段的房地产项目规模较大，存积同比减少1.49亿元，主要系北京武夷西区地块土货周转效率得以大幅提升；但存货中开发产品占比地成本增加，公司补偿金融街长安（北京）置业有较高，公司的存货去化情况值得关注限公司（以下简称“金融街长安”）1.49亿元5，对
公司资产仍以流动资产为主，且流动资产仍主应冲减原股权转让时确认的股本溢价所致；此外，要由存货和货币资金构成。
随着北京武夷花园南区等合作项目的销售结转，公表11：近年来公司主要流动资产分析（亿元、%）司少数股东权益规模有所减少。另截至2021年3月
2019202020212022.3末，公司所有者权益小幅增长。流动资产/总资产91.9992.5391.6092.00表10：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元、%）存货/流动资产66.7874.8875.7675.02
2019202020212022.3货币资产/流动资产14.2714.4913.3412.38
货币资金26.6131.3125.9524.88（存货+货币资金）/
81.0589.3789.1087.40
应收账款20.5012.2810.4311.00流动资产存货（含合同资产）124.55161.82147.45150.72开发产品21.3821.6945.8044.10
总资产202.73233.54212.46218.39开发产品/存货17.1713.4131.0629.26
应付账款17.6315.5218.4215.29开发成本88.95125.7185.8491.10预收款项（含合同负开发成本/存货71.4277.6958.2260.44
22.6242.6028.3740.41
债）已完工未结算资产
13.1012.6613.3213.35
短期债务62.8543.1549.6845.53（合同资产）
长期债务23.0643.6232.2037.84已完工未结算资产/10.527.839.038.85
总债务85.9286.7781.8883.37存货
总负债143.37174.60156.36162.24注：2020~2021年末及2022年3月末已完工未结算资产系指报表
中“合同资产”科目，中诚信国际分析时将“合同资产”中纳入未分配利润11.9013.2712.7212.83“存货”核算。
实收资本15.7215.7115.7115.7152021年12月17日，公司发布《中国武夷实业股份有限公司关于司承担的补偿款149233365.83元与金融街长安就股权转让合同北京武夷西区地块土地成本增加应承担补偿款事宜的公告》，公告中约定的北京武夷土地成本变动影响的收益或补偿事宜达成一致，称，根据任北京武夷房地产开发有限公司（以下简称“北京武夷”）因西区土地成本增加应由公司承担的补偿款为149233365.83元。
与北京市规划和自然资源委员会签订的《补充协议》，北京武夷西公司承担的该项补偿款的会计处理将与2017年股权转让收益的处区地块应补缴土地款21.37亿元。根据公司与金融街长安（北京）理方法一致，计入“资本公积”，不会对公司2021年度合并报表的置业有限公司（以下简称“金融街长安”）签订的《股权转让合同》净利润产生影响。
的有关约定，公司与金融街长安确认，因西区土地成本增加应由公ww w.ccxi.com.cn 13 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理年内到期，转入一年内到期的非流动负债，致使短公司货币资金主要为银行存款和其他货币资
期债务规模有所增长，短期债务占比上升10.94个金，其中2022年3月末受限资金余额为2.60亿元，百分点，短期债务占总债务比重仍较高。另截至受限资金占货币资金总额的比重为10.45%。
2022年3月末，公司总债务较年初略有增长，短期
从存货构成来看，公司存货主要由开发成本、债务占总债务的比重仍较高，货币资金对短期债务开发产品和建造合同形成的已完工未结算资产（合的覆盖不足。
同资产）构成。截至2021年末，公司开发产品账面受债务规模较高的影响，公司 EBITDA 对债务价值为45.80亿元，占存货的比重为31.06%。其中本金的保障能力较弱，但 EBITDA 对利息支出仍可福州长乐书香名邸项目、南平武夷名仕园项目、漳形成覆盖。
州诏安武夷绿洲项目、福州永泰武夷澜郡项目及南
京武夷商城C组团等住宅及商业项目期末账面价值 表 13：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X、%）
2019202020212022.3较大，其去化情况有待关注。2021年，公司对南平经营活动净现金流-14.4717.137.550.33
武夷名仕园项目计提存货减值金额0.24亿元。截至销售商品、提供劳务收到
51.6693.5977.4121.67
2021年末，公司存货（含合同资产）跌价准备合计的现金
货币资金/短期债务0.420.730.520.55
为2.02亿元，包括对开发成本计提的跌价准备0.15总债务85.9286.7781.8883.37亿元，对开发产品计提的跌价准备0.63亿元，对建短期债务/总债务73.1649.7360.6754.61总债务/EBITDA 9.63 9.51 13.16 -造合同形成的已完工未结算资产计提的跌价准备
EBITDA 利息倍数 1.80 1.41 1.25 0.87
1.22亿元。经营活动净现金流/总债务-0.170.200.09-
资产周转效率方面，2021年得益于宁德武夷天总债务/销售商品、提供劳1.660.931.06-务收到的现金
悦儒郡、北京武夷花园南区及福州武夷书香名邸等注：中诚信国际分析时未将“短期借款”及“一年内到期的非流动负较大规模房地产项目的结转，公司存货周转率及总债”中的应付利息部分纳入总债务核算，将“租赁负债”纳入总债务核算。
资产周转率大幅提升。资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理表12：近年来公司周转率相关指标公司仍具备较为充足的外部授信及畅通的融资渠
201920202021
存货周转率（次/年）0.360.270.50道，财务弹性较强总资产周转率（次/年）0.290.270.39
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理截至2022年3月末，公司与多家商业银行形成良好合作，获得银行授信总额200.79亿元，未使
2021年公司销售业绩有所下滑，导致经营性净现金
用额度约123.24亿元。同时，公司作为国有控股上流有所下降，但仍保持净流入状态；受短期债务规市公司，亦可通过股权、发行债券等方式在资本市模较大的影响，公司货币资金对短期债务仍未能形场融资，整体融资渠道顺畅。
成完全覆盖
截至2022年3月末公司受限资产合计37.68亿
2021年由于销售业绩有所下滑，公司销售商元，其中2.60亿元受限货币资金为各项保证金；存
品、提供劳务收到的现金同比减少17.28%，当年经货、投资性房地产及固定资产受限规模分别为31.81营活动净现金流同比减少55.91%，但仍保持净流入亿元、2.93亿元和0.34亿元，均主要用于贷款抵押，状态。受限资产合计占当期末总资产的17.25%，受限资产
2021年末公司有息债务同比减少5.63%，主要规模一般。
系当年公司净偿还短期借款较多所致；同期末15中或有事项方面，截至2022年3月末，公司无武债、一带一路债一期及一带一路债第二期将于一
ww w.ccxi.com.cn 14 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.对外担保事项。重大诉讼方面，截至2022年3月评级结论末，公司涉及一起连带清偿诉讼案，涉案金额较小。
综上所述，中诚信国际维持中国武夷实业股份此外，公司于2022年6月1日发布《关于重大诉有限公司的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；
讼的公告》，称公司向法院提起诉讼，请求法院判令维持“15中武债”、“22中武01”的债项信用等级东华工程科技股份有限公司向公司赔付其拖欠的为 AA。
境外工程款0.98亿元、逾期付款利息0.35亿元及
因拖欠工程款导致停工引起的各项损失1.67亿元。
公司对本案所涉项目已计提部分减值准备。目前本案处于立案受理阶段，暂时无法准确估计本次诉讼对公司2022年利润或期后利润的影响，中诚信国际将持续关注该案后续进展情况及其对公司利润水平的影响。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至2022年3月14日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
外部支持
公司第一大股东福建建工集团定位重要，综合实力较强；作为福建建工集团旗下房地产业务及海外工
程业务的运营主体，公司可获得股东有力支持
公司第一大股东福建建工集团系福建省国资
委下属唯一建筑企业，是监管的重要省属企业之一，具备较高的施工资质、省内品牌知名度和市场影响力，综合实力很强。
公司是福建建工集团并表子公司，且为其房地产业务及海外工程业务的运营主体，具有重要的地位，可在项目及资金获取等方面获得股东的有力支持。凭借国有背景及“武夷”品牌在区域内的知名度，公司在福建省内土地拓展、项目资源获取等方面具
有较强的竞争优势，近年来在省内项目拓展顺利，且土地获取成本较低。此外，公司可在资金方面得到股东的支持。近年来福建建工集团为公司多笔银行借款提供担保，其中2021年新增福建建工集团为公司借款提供担保金额合计0.97亿元，截至2022年3月末尚未履行完毕的担保余额为5.20亿元。
ww w.ccxi.com.cn 15 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.附一：中国武夷实业股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2022年3月末）
资料来源：公司提供
ww w.ccxi.com.cn 16 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.附二：中国武夷实业股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元）2019202020212022.3
货币资金266054.30313106.38259519.97248785.84
其他应收款11326.9317057.7016620.7622979.58
存货净额1245462.691491513.401341294.601373726.13
长期投资6335.565432.995076.175038.34
固定资产87056.1168759.7966040.4563273.17
在建工程6278.5393.52344.59397.02
无形资产10740.5314287.9413104.7112782.82
投资性房地产35497.8956798.5760765.2860186.08
总资产2027301.252335369.792124585.012183901.31
预收款项（含合同负债）226248.5211964.93283696.06404119.00
其他应付款70068.2784669.5388138.7972164.85
短期债务628539.35431487.30496779.37455256.97
长期债务230628.70436194.72322019.97378418.47
总债务859168.05867682.02818799.34833675.44
净债务593113.75554575.65559279.37584889.60
总负债1433656.291745993.581563626.011622405.07
费用化利息支出5413.979314.7811197.184301.91
资本化利息支出44223.7755392.0138693.654792.71
所有者权益（含少数股东权益）593644.97589376.20560959.00561496.25
营业总收入522553.30581964.93866673.9088424.09
经营性业务利润65671.3778458.7837141.69-3191.47
投资收益1346.32370.127062.694894.65
净利润38598.2549030.4115426.33981.05
EBIT 66477.70 78171.43 49426.91 5176.11
EBITDA 89232.83 91233.32 62218.26 7867.54
销售商品、提供劳务收到的现金516647.11935850.74774114.77216663.91
经营活动产生现金净流量-144737.49171330.4775540.553252.73
投资活动产生现金净流量-29809.83-22292.14-9293.941727.91
筹资活动产生现金净流量229699.06-105856.03-114838.99-6807.52
财务指标2019202020212022.3
营业毛利率（％）22.3637.6218.0917.32
期间费用率（%）7.3312.008.8217.58
EBITDA 利润率（%） 17.08 15.68 7.18 8.90
净利润率（%）7.398.421.781.11
净资产收益率（%）6.568.292.68-存货周转率(X） 0.36 0.27 0.50 0.05
资产负债率（%）70.7274.7673.6074.29
总资本化比率（%）59.1459.5559.3459.75
净负债率（%）99.9194.1099.70104.17
短期债务/总债务（%）73.1649.7360.6754.61
经营活动净现金/总债务（X） -0.17 0.20 0.09 -
经营活动净现金/短期债务（X） -0.23 0.40 0.15 -
经营活动净现金/利息支出（X） -2.92 2.65 1.51 0.36
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X） 1.66 0.93 1.06 -
总债务/EBITDA（X） 9.63 9.51 13.16 -
EBITDA/短期债务（X） 0.14 0.21 0.13 -
EBITDA 利息倍数（X） 1.80 1.41 1.25 0.87
经调整 EBIT 利息保障倍数（X） 2.23 2.06 1.77 1.10
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；2、研发费用计入管理费用；3、中诚信国际分析时未将“短期借款”及“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分纳入有息债务核算，将“租赁负债”纳入总债务核算。
ww w.ccxi.com.cn 17 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.附三：基本财务指标的计算公式指标计算公式
长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+短期债务
应付票据+一年内到期的非流动负债+一年内到期的租赁负债+其他债务调整项
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
资总债务=长期债务+短期债务本
结净债务=总债务-货币资金构
净负债率=净债务/所有者权益合计
资产负债率=负债总额/资产总额
总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益合计）
经营效存货周转率=营业成本/存货平均净额
率应收账款周转率=营业总收入/应收账款平均净额营业毛利率=（营业收入—营业成本)/营业收入期间费用率=（销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业总收入
=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取经营性业务利润
保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益
盈 EBIT（息税前盈余） =利润总额+费用化利息支出
利 经调整 EBIT =EBIT+资本化利息支出能
力 EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
净资产收益率=净利润/所有者权益合计平均值
净利润率=净利润/营业总收入现流
资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金金
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
偿利息支出=费用化利息支出+资本化利息支出债
能 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息支出力
经调整 EBIT 利息保障倍数 =经调整 EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：
“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。
ww w.ccxi.com.cn 18 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告China Chengxin International Credit Rating Co.Ltd.附四：信用等级的符号及定义主体等级符号含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息风险较小，安全性较高。
A-3 还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C 还本付息风险很高，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
ww w.ccxi.com.cn 19 中国武夷实业股份有限公司 2022 年度跟踪评级报告