荣安地产:荣安地产股份有限公司2022年跟踪评级报告

联合〔2022〕4360号
联合资信评估股份有限公司通过对荣安地产股份有限公司
及其相关债券的信用状况进行综合分析和评估，确定维持荣安地产股份有限公司主体长期信用等级为 AA，“20 荣安 01”和“20荣安 02”的信用等级为 AA，评级展望为稳定。
特此公告联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二二年六月二十日跟踪评级报告荣安地产股份有限公司
2022年跟踪评级报告
评级结果：评级观点本次评级上次评级项目荣安地产股份有限公司（以下简称“荣安地产”或“公级别展望级别展望荣安地产股份有限公司 AA 稳定 AA 稳定 司”）深耕于以宁波为中心的浙江省，项目布局区域较好，
20荣安 01 AA 稳定 AA 稳定 在区域内具备较强的竞争优势。2021 年，尽管行业下行明
20荣安 02 AA 稳定 AA 稳定显，但公司销售保持顺畅，签约销售金额继续增长，销售回跟踪评级债项概况：款率较高，同时公司降低土地储备获取力度，经营活动现金债券简称发行规模债券余额到期兑付日净流出规模大幅下降。较快的周转速度和较低的土地资金占
20荣安010.50亿元0.50亿元2025/01/13用有利于公司保持流动性。此外，公司债务负担保持合理水
20荣安026.20亿元6.20亿元2025/08/12平，融资渠道结构良好，债务指标有所优化。同时，联合资
注：上述债券仅包括由联合资信评级、且截至评级时点尚处于存续
期的债券信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到公
司布局区域较为集中且竞争激烈、存在较大补库存需求、盈
评级时间：2022年6月20日
利空间收窄、存在一定的资金支出压力和融资需求、资产受限比例较高以及少数股东权益增长较快等因素对公司信用状
本次评级使用的评级方法、模型：
况产生的不利影响。
名称版本
房地产企业信用评级方法 V3.1.202205 房地产行业下行态势明显，未来，公司销售压力将有所房地产企业主体信用评级模型（打上升；同时公司补充土地储备压力较大，存在一定的资金支V3.1.202205分表）出压力。
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为本次评级模型打分表及结果： AA，维持“20荣安 01”和“20荣安 02”的信用等级为AA，指示评级 aa 评级结果 AA 评级展望为稳定。
评价内容评价结果风险因素评价要素评价结果宏观和区域
2
经营环境风险优势行业风险3经营
B 1． 公司具有较强区域竞争优势，布局区域较好。公司风险基础素质2自身
企业管理2深耕宁波房地产市场多年，开发经验丰富，品牌优势明显；
竞争力经营分析2
公司主要布局的浙江省房地产市场景气度相对较高，项目区资产质量2现金流盈利能力2位较好。
财务
F2 现金流量 3
风险2．公司销售回款情况良好。2021年，受益于签约销售资本结构2
偿债能力2均价增长，公司实现全口径签约销售额503.00亿元，同比增调整因素和理由调整子级长12.25%，签约销售回款率90.25%，经营活动现金流有所改----
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6 个等级，各 善。
级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低至高划3．公司债务指标有所优化，债务期限结构合理。截至分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1 档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指2021年底，全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较年示评级结果
初均有所下降，债务结构保持以长期债务为主，期限结构合理，同时融资渠道以银行为主，整体债务负担尚可。
www.lhratings.com 1跟踪评级报告关注
分析师：曹梦茹卢瑞
1．公司项目较为集中，易受区域房地产政策影响。公
邮箱：lianhe@lhratings.com
司项目主要集中于浙江省内，宁波地区集中度较高且区域内电话：010-85679696
竞争较激烈，台州、温州等三线城市板块分化严重，城郊项传真：010-85679228
目存在一定去化压力；此外，2021年下半年以来行业持续遇地址：北京市朝阳区建国门外大街2号冷，浙江省内热点城市房地产调控政策仍较为严格，可能对中国人保财险大厦17层（100022）公司未来销售情况带来不利影响。
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2．公司投资开发力度减弱，存在较大补库存需求，期
末在建规模较大，面临一定资金支出和融资压力。2021年下半年以来，行业下行压力加大，公司出于审慎考量，放缓土地投资力度。截至2022年3月底，公司剩余可售面积一般，存在较大补库存需求；同时，公司期末在建规模较大，面临一定的资金支出压力。
3．公司部分项目拿地成本较高，盈利空间收窄。公司
主要通过公开市场招拍挂的方式获取土地，2021年，受土地市场价格上涨影响，公司部分项目拿地成本仍较高且2021年公司综合毛利率有所下滑，期间费用总额有所增长，利润总额同比下降27.87%，未来盈利空间或将进一步收窄。
4．公司资产受限程度较高，资产流动性偏弱。随着合
作项目增加及投入，公司长期股权投资和少数股东权益增长较快。截至2021年底，公司受限资产占总资产的比重为
48.40%，且部分子公司存在股权被公司质押的情况。截至
2021年底，公司长期股权投资51.92元，较年初增长1.42倍；
少数股东权益56.67亿元，较年初增加33.45亿元，需关注合作开发项目在项目建设、资金管理和成本方面可能存在的风险。
www.lhratings.com 2跟踪评级报告
主要财务数据：
合并口径项目2019年2020年2021年2022年3月现金类资产（亿元）69.9786.8398.2686.21
资产总额（亿元）400.13677.68834.12816.99
所有者权益（亿元）67.49105.32148.01155.41
短期债务（亿元）43.4551.6556.5848.23
长期债务（亿元）45.40108.59113.51124.30
全部债务（亿元）88.85160.24170.09172.53
营业收入（亿元）66.63111.78181.8138.26
利润总额（亿元）21.3722.8616.496.84
EBITDA（亿元） 23.92 25.29 19.67 --
经营性净现金流（亿元）4.68-107.28-4.0426.23
营业利润率（%）38.7125.8317.6322.76
净资产收益率（%）26.0216.887.83--
资产负债率（%）83.1384.4682.2680.98
全部债务资本化比率（%）56.8360.3453.4752.61
流动比率（%）130.80139.27134.18139.75
经营现金流动负债比（%）1.64-23.22-0.71--
现金短期债务比（倍）1.611.681.741.79
EBITDA 利息倍数（倍） 4.13 2.94 1.12 --
全部债务/EBITDA（倍） 3.71 6.34 8.65 --
公司本部（母公司）项目2019年2020年2021年2022年3月资产总额（亿元）184.86206.15203.44181.82
所有者权益（亿元）46.6357.6369.8170.86
全部债务（亿元）6.936.8711.166.98
营业收入（亿元）1.191.800.18/
利润总额（亿元）4.1214.2213.290.99
资产负债率（%）74.7872.0565.6961.02
全部债务资本化比率（%）12.9410.6513.798.96
流动比率（%）115.58110.18128.07134.70
经营现金流动负债比（%）13.6314.47-38.52--
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2．合并口径下，计算2019年、2020年和2021年短期债务时，短期借款和一年内到期的非流动负债中的应付利息已扣除；计算2019年、2020年和2021年长期债务时，长期借款利息已扣除；3．公司2022年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化；4．2022年一季度公司有息债务未经调整，公司本部（母公司）有息债务未经调整；5.公司未提供公司本部（母公司）
2022年一季度现金流表
资料来源：公司财务报表
评级历史：
债项主体评级评级项目评级
债项简称评级方法/模型级别级别展望时间小组报告房地产企业信用评级方法
曹梦茹 （V3.0.201907） 阅读
20 荣安 01 AA AA 稳定 2021/05/19
卢瑞房地产企业主体信用评级原文模型（V3.0.201907）曹梦茹
20 荣安 02 AA AA 稳定 2020/06/10 原联合信用评级有限公司
卢瑞阅读房地产行业企业信用评级曹梦茹
20 荣安 01 AA AA 稳定 2020/06/10 方法（2018 年） 原文
卢瑞原联合信用评级有限公司曹梦茹阅读
20 荣安 01 AA AA 稳定 2020/01/06 房地产行业企业信用评级
卢瑞原文
方法（2018年）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019年8月1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号
www.lhratings.com 3跟踪评级报告声明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受荣安地产股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用
的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，
在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
www.lhratings.com 4跟踪评级报告荣安地产股份有限公司
2022年跟踪评级报告
一、跟踪评级原因截至2022年3月底，公司合并资产总额816.99亿元，所有者权益155.41亿元（含少数根据有关法规要求，按照联合资信评估股股东权益59.13亿元）；2022年1－3月，公司份有限公司（以下简称“联合资信”）关于荣
实现营业总收入38.26亿元，利润总额6.84亿安地产股份有限公司（以下简称“公司”或元。
“荣安地产”）及其相关债券的跟踪评级安排
公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥进行本次跟踪评级。
路513号（14-12）；法定代表人：王久芳。
二、企业基本情况
三、债券概况及募集资金使用情况
公司前身为成功信息产业（集团）股份有
截至2022年5月底，公司由联合资信评级限公司，系经宁波市人民政府甬政〔1989〕24的存续债券见下表，募集资金均已按指定用途号文批准，由宁波机床总厂股份制改组设立，使用完毕，并在付息日正常付息。
股票于1993年8月6日在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“000517.SZ”。后经中国证 表 1 截至 2022 年 5 月底公司存续债券概况发行金额债券余额期限
券监督管理委员会证监许可〔2008〕1341号文债券名称起息日（亿元）（亿元）（年）核准，公司向荣安集团股份有限公司（以下简520荣安010.500.502020/01/13
（2+2+1）称“荣安集团”）发行股份82800.00万股，收5
20荣安026.206.202020/08/12
（2+2+1）
购荣安集团所拥有的八家公司股权和三处房产，资料来源：联合资信整理公司注册资本变更为10.61亿元。2009年6月四、宏观经济和政策环境
16日，公司更为现名，股票简称“荣安地产”。
后历经多次股权变更及增发，截至2022年3月1.宏观政策环境和经济运行回顾底，公司注册资本为31.84亿元。荣安集团为2022年一季度，中国经济发展面临的国内
公司第一大股东，持股比例为47.93%，王久芳外环境复杂性和不确定性加剧，有的甚至超出
和王丛玮（王久芳之子）分别持有荣安集团50%预期。全球经济复苏放缓，俄乌地缘政治冲突股份，王久芳个人持有公司28.69%股份，王久导致全球粮食、能源等大宗商品市场大幅波动，芳及其一致行动人王丛玮为公司实际控制人。国内多地疫情大规模复发，市场主体困难明显跟踪期内，公司经营范围和组织结构未发增加，经济面临的新的下行压力进一步加大。
生重大变化。截至2022年3月底，公司拥有纳在此背景下，“稳增长、稳预期”成为宏观政入合并报表范围的子公司共190家，拥有在职策的焦点，政策发力适当靠前，政策合力不断员工1155人。增强，政策效应逐渐显现。
截至2021年底，公司合并资产总额834.12经初步核算，2022年一季度，中国国内生亿元，所有者权益148.01亿元（含少数股东权产总值27.02万亿元，按不变价计算，同比增益56.67亿元）；2021年，公司实现营业总收长4.80%，较上季度两年平均增速1（5.19%）入181.81亿元，利润总额16.49亿元。有所回落；环比增长1.30%，高于上年同期
1为剔除基数效应影响，方便对经济实际运行情况进行分析计算的几何平均增长率，下同。
判断，文中使用的2021年两年平均增速为以2019年同期为基期www.lhratings.com 5跟踪评级报告
（0.50%）但不及疫情前2019年水平（1.70%）。出现减产停产，对一季度工业生产造成一定的三大产业中，第三产业受疫情影响较大。拖累；第三产业增加值同比增速为4.00%，不
2022年一季度，第一、二产业增加值同比增速及上年同期两年平均增速（4.57%）及疫情前
分别为6.00%和5.80%，工农业生产总体稳定，2019年水平（7.20%），接触型服务领域受到较但3月受多地疫情大规模复发影响，部分企业大冲击。
表22021一季度至2022年一季度中国主要经济数据
2021年2021年2021年2021年2022年
项目一季度二季度三季度四季度一季度
GDP 总额（万亿元） 24.80 28.15 28.99 32.42 27.02
GDP 增速（%） 18.30(4.95) 7.90(5.47) 4.90(4.85) 4.00(5.19) 4.80
规模以上工业增加值增速（%）24.50(6.79)15.90(6.95)11.80(6.37)9.60(6.15)6.50
固定资产投资增速（%）25.60(2.90)12.60(4.40)7.30(3.80)4.90(3.90)9.30
房地产投资（%）25.60(7.60)15.00(8.20)8.80(7.20)4.40(5.69)0.70
基建投资（%）29.70(2.30)7.80(2.40)1.50(0.40)0.40(0.65)8.50
制造业投资（%）29.80(-2.0)19.20(2.00)14.80(3.30)13.50(4.80)15.60
社会消费品零售（%）33.90(4.14)23.00(4.39)16.40(3.93)12.50(3.98)3.27
出口增速（%）48.7838.5132.8829.8715.80
进口增速（%）29.4036.7932.5230.049.60
CPI 涨幅（%） 0.00 0.50 0.60 0.90 1.10
PPI 涨幅（%） 2.10 5.10 6.70 8.10 8.70
社融存量增速（%）12.3011.0010.0010.3010.60
一般公共预算收入增速（%）24.2021.8016.3010.708.60
一般公共预算支出增速（%）6.204.502.300.308.30
城镇调查失业率（%）5.305.004.905.105.80
全国居民人均可支配收入增速（%）13.70(4.53)12.00(5.14)9.70(5.05)8.10(5.06)5.10
注：1.GDP 数据为当季值，其他数据均为累计同比增速；2.GDP 总额按现价计算，同比增速按不变价计算；3.出口增速、进口增速均以美元计价统计；4.社融存量增速、城镇调查失业率为期末值；5.全国居民人均可支配收入增速为实际同比增速；6.2021年数据中括号内为两年平均增速
资料来源：联合资信根据国家统计局、中国人民银行和 Wind 数据整理需求端，消费市场受到疫情冲击较大，固 CPI 同比涨幅总体平稳，PPI 同比涨幅逐定资产投资增速处于相对高位，出口仍保持较 月回落。2022 年一季度 CPI 同比增长 1.10%，高景气度。消费方面，2022年一季度社会消费猪肉等食品价格下跌对冲了部分能源价格上涨品零售总额10.87万亿元，同比增长3.27%，不 推动的上行空间。一季度 PPI 同比增长 8.70%，及上年同期两年平均增速水平（4.14%），主要 各月同比增速回落幅度有所收敛；PPI 环比由是3月疫情对消费，特别是餐饮等聚集型服务降转升，上行动力增强，输入型通胀压力抬升。
消费，造成了较大冲击。投资方面，2022年一地缘政治等因素导致国际能源和有色金属价格季度全国固定资产投资（不含农户）10.49万剧烈波动，带动国内油气开采、燃料加工、有亿元，同比增长9.30%，处于相对高位。其中，色金属等相关行业价格上行。
房地产开发投资继续探底；基建投资明显发力，社融总量扩张，财政前置节奏明显。2022体现了“稳增长”政策拉动投资的作用；制造年一季度新增社融规模12.06万亿元，比上年业投资仍处高位，但3月边际回落。外贸方面，同期多增1.77万亿元；3月末社融规模存量同出口仍保持较高景气度。2022年一季度中国货比增长10.60%，增速较上年末高0.30个百分物进出口总额1.48万亿美元，同比增长13.00%。点。从结构看，财政前置带动政府债券净融资其中，出口8209.20亿美元，同比增长15.80%；大幅增长，是支撑社融扩张的主要动力，一季进口6579.80亿美元，同比增长9.60%；贸易顺度政府债券净融资规模较上年同期多增9238亿差1629.40亿美元。元。其他支撑因素包括对实体经济发放的人民www.lhratings.com 6跟踪评级报告
币贷款和企业债券净融资较上年同期分别多增疫情叠加外部局势影响，经济稳增长压力
4258亿元和4050亿元。加大。生产端，停工停产、供应链受阻以及原
财政收入运行总体平稳，民生等重点领域材料价格上涨对工业生产的拖累还需关注；需支出得到有力保障。2022年一季度，全国一般求端，投资对经济的拉动作用有望提升，可能公共预算收入6.20万亿元，同比增长8.60%，主要依靠基建投资的发力；国内疫情的负面影财政收入运行总体平稳。其中，全国税收收入响短期内或将持续，制约消费的进一步复苏；
5.25万亿元，同比增长7.70%，主要是受工业在俄乌局势紧张、美联储货币政策加速紧缩等
企业利润增长带动，但制造业中小微企业缓税国际背景下，叠加上年基数攀升的影响，出口政策延续实施等因素拉低了税收收入增幅。支对于经济的支撑大概率会逐步回落。有鉴于此，出方面，2022 年一季度全国一般公共预算支出 IMF、世界银行等国际机构均降低了对中国经
6.36万亿元，同比增长8.30%，为全年预算的济增长的预测。预计未来经济增长压力仍然较
23.80%，进度比上年同期加快0.30个百分点。大，实现5.50%增长目标的困难有所加大。
民生等重点领域支出得到了有力保障，科学技术、教育、农林水、社会保障和就业、卫生健五、行业及区域环境分析
康支出同比分别增长22.40%、8.50%、8.40%、
1.房地产行业概况
6.80%、6.20%。
2021年房地产市场整体先扬后抑，上半年
稳就业压力有所加大，居民收入稳定增长。
迎来小阳春，但下半年房地产市场迅速转冷，2022年一季度，城镇调查失业率均值为5.53%，
销售下滑，房企新开工意愿下降。
其中1月、2月就业情况总体稳定，调查失业
2021年初，由于通胀预期上行，国内热点
率分别为5.30%、5.50%，接近上年同期水平，区域房地产迎来“小阳春”，长三角地区部分环比小幅上升，符合季节性变化规律；而3月城市出现抢房现象；但2021年下半年以来，部以来局部疫情加重，城镇调查失业率上升至分头部房企出现风险，加之政府按揭管控严格，
5.80%，较上年同期上升0.50个百分点，稳就
加剧了购房者观望情绪，销售市场遇冷，商品业压力有所增大。2022年一季度，全国居民人房市场景气度迅速下滑；由此，房企新开工意均可支配收入1.03万元，实际同比增长5.10%，愿普遍下降，房地产开发投资资金持续下滑。
居民收入稳定增长。
房地产开发投资方面，2021年上半年，全
2.宏观政策和经济前瞻国房地产开投资同比增长14.97%，但下半年以
把稳增长放在更加突出的位置，保持经济来，房地产市场遇冷，房地产开发投资下滑明运行在合理区间，实现就业和物价基本稳定。显。2021年全年，全国房地产开发投资14.76
2022年4月，国务院常务会议指出，要把稳增万亿元，同比仅增长4.4%，增速较2020年下
长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、降2.6个百分点，下滑明显。其中住宅投资推改革，切实稳住宏观经济大盘。保持经济运11.12万亿元，同比增长6.4%，增速较2020年行在合理区间：部署促进消费的政策举措，助下降1.2个百分点；办公楼投资0.60万亿元，力稳定经济基本盘和保障改善民生；决定进一同比下降8.0%，出现负增长；商业营业用房投步加大出口退税等政策支持力度，促进外贸平资1.24万亿元，同比下降4.8%。除住宅外，其稳发展；确定加大金融支持实体经济的措施，他类型房地产投资均出现负增长。
引导降低市场主体融资成本。实现就业和物价施工方面，2021年下半年以来，房地产行基本稳定：着力通过稳市场主体来保就业；综业景气度持续下行，房企新开工意愿下降。具合施策保物流畅通和产业链供应链稳定，保粮体看，2021年上半年新开工面积同比增长食能源安全。3.8%，进入7月，新开工面积快速下滑，累计www.lhratings.com 7跟踪评级报告
新开工面积同比增速转负；2021年全年新开工地产行业下行等多重因素影响，2021年土拍市面积19.89亿平方米，同比下降11.4%。从施工场出现了新景象；2021年上半年的第一轮集中面积看，2021年全国房屋施工面积达97.54亿供地，百强民营房企获取近50%的土地，且部平方米，同比增长5.2%，增速较2020年有所分城市地王频出；但下半年以来按揭贷款发放回升。由于2017－2018年新开工房屋逐步进入周期受到管控，销售情况持续恶化，叠加融资竣工期，2021年全国房屋竣工面积10.14亿平环境收紧，开发商尤其是民营地产企业拿地意方米，同比增长11.2%。愿显著下降，第二轮集中供地迅速转冷，央企、销售方面，全年商品房销售市场先扬后抑，国企以及地方城投企业成为拿地主力军，底价
2021年上半年商品房销售面积同比增长成交成为常态，且流拍率大幅增长；第三轮集
27.70%，较2019年上半年增长16.70%。但中供地出让条件优化，利润空间有所改善，土
2021年下半年以来，政府管控按揭力度，直接拍市场有所企稳。
抑制了部分购房者置换需求；此外受恒大事件从房地产开发到位资金来源看，伴随着防影响，房企风险事件频发，购房者因担心房屋风险和调结构的货币政策基调，房地产行业融不能如期交付而不敢购房，且房企为回笼资金资明显收缩，其他资金（定金及预收款以及个促销部分楼盘，楼盘价格下降压低了购房者对人按揭贷款）仍为房地产开发到位资金的主要未来的预期，商品房市场景气度迅速回落。来源；在融资渠道收紧环境下，房地产开发企2021年7－12月，全国商品房单月销售面积同业对销售回款依赖继续加强。2021年上半年，
比增速连续6个月为负；但得益于上半年销售由于销售情况较好，房地产开发到位资金累计增长，2021年全年全国商品房销售面积17.94同比增长23.46%；但下半年以来，房企违约事亿平方米，同比增长1.90%，增速较2020年下件频发，部分地方政府通过收紧预售资金监管降0.7个百分点；住宅销售面积15.65亿平方预防交付风险，使得部分房企遭遇了更大的流米，同比增长1.1%。动性风险。随着预售资金监管收紧及商品房销售市场遇冷，2021年7－12月其他资金（定金
2.土地市场与信贷环境及预收款以及个人按揭贷款）单月同比持续为
2021年上半年第一轮集中供地热度较高，负且呈扩大趋势；9月底以来，金融管理部门
下半年的第二轮土拍市场则迅速转冷，流拍率及时对部分金融机构过度收缩行为进行适当矫大幅增长，底价成交成为常态，第三轮土拍市正，信贷环境边际改善，房企融资压力略有缓场有所企稳；全年房地产开发到位资金保持增解，由此2021年下半年房地产开发到位资金同长，但增速继续回落。比下降10.51%。2021年全年房地产开发到位土地市场方面，2021年土地购置面积2.16资金合计20.11万亿元，同比增长4.2%，增速亿平方米，同比下降15.50%。受集中供地以及较2020年下滑3.4个百分点。
表3近年来房地产开发企业资金来源及占比情况（单位：亿元、%）
2019年2020年2021年
主要开发资金来源金额占比金额占比金额占比
国内贷款25228.7714.1326675.9413.8123296.0011.58
利用外资175.720.10192.000.10107.000.05
自筹资金58157.8432.5663376.6532.8265428.0032.53
其他资金95046.2653.21102870.3153.27112301.0055.83
其中：定金及预收款61358.8834.3566546.8334.4673946.0036.76
个人按揭27281.0315.2729975.8115.5232388.0016.10
合计178608.59100.00193114.90100.00201132.00100.00
资料来源：Wind，联合资信整理www.lhratings.com 8跟踪评级报告
3.政策环境坚定不移地贯彻落实“房住不炒”的定位，采
中央坚持“房住不炒”总基调不变，2021取“因城施策、综合施治”的策略，调控不断年初严查经营贷，2021年下半年以来，在各地升级。中长期看，在“房住不炒”的指导下，保交付政策下，预售资金监管收紧，对房企的房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为流动性产生冲击，房企违约事件频发，对房地核心，发展租赁市场及加快保障房建设。2021产企业的融资产生负面影响；2021年底以来房年底以来房地产调控政策出现边际放松，但并地产调控政策边际好转但并未有大的改善，但未有大的改善，2022年国务院金融委会议上关
2022年3月的国务院金融委会议表明房地产政于房地产行业要求及时研究和提出有力有效的策出现转向。防范化解风险应对方案，房地产政策出现转向。
2021年初，房地产市场延续上年底热度，2021年以来中央层次房地产行业总基调政策具
针对个别城市出现“余热不降”的现象，政策体内容见表4。
表42021年以来中央层次房地产行业总基调政策汇总时间政策来源主要内容
重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不
2021年2月自然资源部
能超过3次；二是集中组织出让活动
强调保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，
2021年3月政府工作报告
切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求明确对象标准、引导多方参与、坚持供
2021年7月国务院办公厅需匹配、严格监督管理、落实地方责任。发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等
群体住房困难问题
主要提出两点：*金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房房地产金融工作座谈
2021年9月地产金融审慎管理制度；*金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳
会
健康发展，维护住房消费者合法权益要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购
2021年12月中央经济工作会议并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理
住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展地方政府陆续放松房地产调控政策，2022年3月郑州发布房地产新政19条，下调住房贷款利
2022年2－3月--率，取消“认房认贷”，推动货币化安置继续保障好群众住房需求。坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展
2022年3月全国两会长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地
价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励
2022年3月国务院金融委等机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行
业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险
资料来源：联合资信整理
从融资方面的调控政策看，2021年上半年，证交付预售资金监管从严也限制了房企通过销楼市出现小阳春，为防止楼市过热，监管部门售回款扩充自有现金。为维护房地产行业平稳严查经营贷流入楼市；2021下半年以来，地产健康发展，央行和银保监会等出台相关政策支行业信用违约事件频发、中资房企美元债市场持优质企业对出现风险的大型地产企业项目进
大幅波动等均对房企融资产生冲击，同时为保行并购，并统一了预售资金的监管。
表52021年以来房地产融资相关政策汇总时间政策来源主要内容
银保监会、住全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中、贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违
2021年3月
建部和央行规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查，监督检查力度有所加大银保监会召开新闻发布会介绍近期房地产行业重点监管工作，会上指出，将防止经营贷违规流入房
2021年6月银保监会
地产作为常态化监管工作，持续发力，久久为功，促进房地产市场平稳健康发展www.lhratings.com 9跟踪评级报告
“三线四档”规则试点房企核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷
2021年7月央行款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳定价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理
长效机制
央行货币政策第三季度例会召开，会上首提房地产两个“维护”：维护房地产的健康发展，维护住
2021年9月央行
房消费者的合法权益
发改委、外管继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不
2021年10月
局断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房央行、银保监
2021年12月地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励银行业金融机构积极为并购企业
会发行债务融资工具提供服务
地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面由各地的市县级城乡建设住建部、央行
2022年1月部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的
和银保监会资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定资料来源：联合资信整理
4.浙江省房地产市场发展情况无房家庭认购标准。2021年4月13日，杭州
2021年，浙江省经济持续向好，房地产开市收紧人才购房政策。2021年4月16日，宁发投资增速放缓，商品房销售面积同比出现下波发布的《关于进一步加强房地产市场调控促降。地方层面，热点城市杭州和宁波政策持续进房地产市场平稳健康发展的通知》通过扩大收紧。限购区域、加强住房交易管理、严审购房首付
2021年，浙江省经济社会发展取得新成绩，资金来源等方式，坚决抑制房地产投资投机行浙江省生产总值为73516亿元，按可比价格计为。2021年8月5日，杭州《关于进一步加强算，比上年增长8.5%。分产业看，第一、二、房地产市场调控的通知》进一步加强住房限购
三产业增加值分别为2209亿元、31189亿元和政策，优化摇号制度并完善新建商品住房销售
40118亿元，比上年分别增长2.2%、10.2%和管理。
7.6%。人均地区生产总值为113032元（按年平均汇率折算为17520美元），比上年增长六、基础素质分析7.1%。
根据城乡一体化住户调查，2021年，全年1.产权状况全体及城乡居民人均可支配收入分别为57541跟踪期内，公司产权状况未发生变化。荣元、68487元和35247元，比上年名义增长9.8%、安集团为公司第一大股东，王久芳及其一致行
9.2%和10.4%，两年平均增长7.4%、6.7%和动人王丛玮为公司实际控制人。
8.6%；扣除价格因素实际增长8.2%、7.6%和
8.9%，两年平均实际增长5.4%、4.8%和6.4%。2.企业规模及竞争力
2021年，浙江省全年房地产开发投资比上公司房地产开发经验丰富，具有一定的区
年增长8.5%，其中，住宅投资8802亿元，增长域竞争优势。
8.8%；办公楼投资457亿元，下降4.7%；商业公司为宁波市首家以房地产为主营业务的
营业用房投资890亿元，增长11.0%。商品房销上市公司，拥有一级房地产开发资质。公司在售面积9991万平方米，比上年下降2.5%。商品宁波、杭州、台州、嘉兴等地，开发了“荣安房销售额增长11.1%，两年平均增长15.2%和院”“荣安府”“观江园”“荣安琴湾”“晴
2021年，浙江省继续执行“房住不炒”的雪园”“留香园”“桃花源郡”“玉水观邸”
政策定位，落实房地产市场平稳健康发展的长“荣安华府”和“嘉兴荣安府”等项目，在宁效机制。从地方层面看，2021年以来浙江省内波及浙江省内有较好的口碑和品牌知名度。公热点城市房地产政策持续收紧，房地产市场进司于2017年布局重庆市场，开发“荣安明月江入下行周期。具体来看，2021年1月27日，南”“荣安林语春风”和“公园天下”等项目，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的在重庆市场知名度不断提升。公司在克而瑞通知》加强住房限购、限售、税收调节，完善 2021年中国房地产企业销售榜TOP200中，全www.lhratings.com 10跟踪评级报告
口径销售排名第68位，较2020年上升8位；权要管理制度连续，管理运作正常。
益口径销售排名第73位，较2020年上升6位；
在2021年宁波房企销售榜TOP20中，公司权益 八、经营分析
销售排全市第3位，与2020年持平。1.经营概况公司收入仍以房屋销售收入为主。2021年，
3.企业信用记录
公司交付楼盘增加带动营业收入增长，但毛利公司过往债务履约情况良好。
率显著下降。2022年1－3月，公司综合毛利根据公司提供的中国人民银行2022年5月率有所改善，营业收入和利润总额同比增长。
11日出具的企业信用报告（统一社会信用代码：2021年，公司房屋销售业务收入同比增长913302001440685655），公司未结清信贷中，
72.90%。主要系交付楼盘增加所致。建筑施工
存在不良类1笔，主要系公司借壳上市前原主业务收入同比下降29.29%，主要系公司代建项体的逾期贷款付息金额，重组成功后银行已同目减少所致。公司房屋租赁收入和其他业务收意豁免，但由于人行征信系统原因未能删除相入规模不大，对公司营业收入影响较小。
关信息2；已结清信贷中，存在5笔垫款、关注从毛利率变化情况来看，2021年，公司房类1笔、不良类16笔。根据公司提供的说明，屋销售业务毛利较上年下降8.89个百分点，主上述不良记录均是公司借壳上市前原上市公司
要系受房地产市场调控政策影响，行业整体毛时期产生。
利率水平呈现下降趋势，同时公司当期结转项根据公司过往在公开市场发行债务融资工
目拿地成本较高，利润空间收窄所致。公司建具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，筑施工业务毛利率较上年小幅提升。2021年，履约情况良好。
公司综合毛利率较上年下降8.25个百分点
截至2022年5月27日，联合资信未发现
2022年1－3月，公司实现营业收入同比
公司曾被列入全国失信被执行人名单。
增长10.79%，主要系公司结转项目同比增加所七、管理分析致；毛利率水平有所改善；公司利润总额为
6.84亿元，同比增加3.98亿元。
跟踪期内，公司整体管理层较为稳定，主表62019－2020年及2022年1－3月公司营业收入及毛利率情况
2019年2020年2021年2022年1－3月
项目收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
房屋销售62.1693.3043.42100.6790.0627.22174.0695.7318.3337.4898.0023.61
建筑施工2.663.993.468.917.977.646.303.478.230.581.527.97
物业服务0.921.398.150.310.285.630.000.000.000.000.000.00
房屋租赁0.590.8951.750.550.5052.740.700.4048.910.170.4444.07
其他0.290.4488.591.331.19100.000.750.4077.680.030.0953.04
合计66.63100.0041.61111.78100.0026.59181.81100.0018.3438.26100.0023.49
注：上表数据按亿元为单位进行计算，与审计报告披露值可能存在四舍五入的差异资料来源：公司提供
2.房地产开发业务情况收窄。截至2022年3月底，公司无未开工土地
（1）土地储备情况储备，存在较大补库存需求。
2021年，公司土地投资力度减弱，部分新2021年，公司集中于上半年拿地，2021年
增土地储备获取成本较高，未来盈利空间或将下半年以来，在房地产行业下行压力加大背景
2
公司已提供交通银行股份有限公司宁波江北支行提供的情况说明
www.lhratings.com 11跟踪评级报告下，公司出于谨慎目的，无新增土地投资。整市场热度较高，部分新增土储拿地成本较高或体看，2021年公司投资力度减弱，新增土地权将导致盈利空间收窄。
益建筑面积同比下降44.72%，权益购地支出同2021年下半年及2022年1－3月，公司无比下降40.78%。新增地块主要分布在宁波、嘉新增土地储备。截至2022年3月底，公司无未兴、温州、金华等浙江省内城市，其中，金华开工土地储备，公司存在较大的补库存需求。
为公司2021年新进入城市。（2）项目建设情况表7近年来公司新增土地及项目情况2021年，新开工面积和竣工面积同比均下（单位：块、万平方米、亿元、万元/平方米）降，期末在建面积规模较大。考虑到公司在建土地获权益建筑权益购地平均土地项目尚需投资规模以及补库存需求，公司未来获取时间取数量面积支出楼面价
2019年17102.71117.451.08存在一定资金支出压力。
2020年23195.57259.181.302021年，公司新开工面积同比下降5.11%，
2021年15108.10153.481.27主要系公司2021年拿地力度减弱、开发项目减
2022年少所致；公司竣工面积同比下降44.38%，主要
00.000.00--
1－3月系当期计划交付项目数量和体量相对较小、受
注：除权益建筑面积和权益购地支出以外，其余数据统计口径为全口径疫情影响部分项目竣工延后共同影响所致。截资料来源：公司提供至2021年底，公司期末在建面积较上年底增加从土地获取成本来看，2021年，公司拿地37.87%，期末在建规模较大。
楼面均价同比略有下降，地价较高的项目主要2022年1－3月，公司无新开工面积，主集中在宁波、温州等土拍市场较激烈的地区。要系公司未开工土地储备不足所致。
考虑公司主要采用招拍挂方式拿地且布局城市
表82019－2021年及2022年1－3月公司房地产开发主要指标（单位：万平方米）
项目2019年2020年2021年2022年1－3月新开工面积75.82208.28197.630.00
房屋竣工面积55.82142.0579.0114.40
期末在建面积189.46313.36432.03417.63
注：统计口径为权益口径
数据来源：公司提供
截至2022年3月底，公司全口径在建项目可售面积一般。项目整体去化速度较好，但需共46个，除金华风荷上境、荣安棠樾项目和温关注公司部分非主城区地区项目去化情况。
州劝学里项目外均已预售。截至2022年3月从销售数据看，2021年，公司签约销售面底，公司在建项目计划权益投资额为784.10亿积同比下降18.19%，主要系当期销售楼盘相对元，已完成权益投资630.84亿元，尚需完成权2020年销售楼盘体量较小所致；公司签约销售益投资153.25亿元，公司在建项目存在一定投均价同比增长37.20%，主要系公司位于杭州和资需求；考虑到公司在建项目未来投入资金规宁波等热点城市销售项目均价较高所致。具体模以及公司补库存需求，公司存在一定资金支来看，2021年，公司主力销售项目宁波文澜望出压力。庄、杭州春熙上和湾及杭州春月杭宁府总可售
（3）项目销售情况面积分别为12.04万平方米、3.76万平方米、
2021年，公司销售规模保持增长，销售额5.25万平方米，销售均价分别为3.97万元/平方
权益占比较高，回款情况较好；在售项目主要米、4.71万元/平方米、5.00万元/平方米，以上位于浙江省内，存在一定区域集中风险；剩余项目体量相对较小，但地段和产品档次较优，www.lhratings.com 12跟踪评级报告销售均价较高。看，2021年，公司结转面积、结转均价和结转受益于销售均价增长，2021年，公司全口收入同比均有所增长。整体看，公司2021年销径签约销售金额同比增长12.25%，完成2021售情况良好。
年公司销售目标；权益口径签约销售金额2022年1－3月，公司销售均价有所下降，
349.00亿元，权益占比69.38%。2021年，公司随着高价楼盘逐渐销售完毕，公司销售均价存
签约销售回款率同比有所增长。从结转情况来在进一步下降可能。
表92019－2021年及2022年1－3月公司项目销售情况
项目2019年2020年2021年2022年1－3月签约销售面积
192.56216.45177.0823.04（万平方米）
签约销售金额（亿元）350.80448.12503.0050.32签约销售均价
1.822.072.842.18（万元/平方米）
签约销售回款率（%）84.5885.5290.2592.00结转收入面积
36.4868.88112.9119.51（万平方米）
结转收入（亿元）62.16100.67174.0637.47结转均价
1.701.461.541.92（万元/平方米）
注：1．签约销售面积和金额的统计口径为全口径，全口径为公司及其合营、联营企业所有项目计入业绩的统计口径；2．签约销售回款率=销售回款/签约销售金额；3.2021年结转面积与竣工面积差异较大主要系2021年结转面积包括历年已竣工的项目在2021年度的交付面积及当年度竣工当年度交付的面积
资料来源：公司提供
截至2022年3月底，公司全口径在售项目从项目去化来看，公司位于浙江省内的项共45个，全口径剩余可售面积（在售项目剩余目整体去化速度较好，个别项目去化速度一般。可售面积+在建未售项目可售面积）为153.25未来，需持续关注公司在浙江省内部分非主城万平方米；从公司近三年年均签约销售面积来区项目去化情况。
看，公司剩余可售面积预计可维持公司未来一年销售需求。从区域分布来看，公司可售项目3.未来发展主要位于宁波、金华、嘉兴和温州等地，其中公司对未来发展策略规划清晰，符合自身杭州区域库存较少；公司可售项目集中于浙江发展情况。
省内，存在一定区域集中风险。公司坚持以房地产开发为主业，兼顾建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务发展图1截至2022年3月底公司剩余可售面积区域分布
保持规模与效益平衡，坚持快速开发、销售回笼资金的业务模式，保持财务稳健，同时注重项目品质和利润率的提升。
2022年，公司将持审慎的投资策略，深耕
以宁波为中心的浙江区域，以销售回款为导向，动态调整投资开发计划；保持财务稳健及合理负债率水平，控制融资成本；通过精装品质提升产品力，加快销售去化；提高流程标准化运作，控制工程节点，加快资金周转，加强成本控制。
注：1.统计口径为全口径剩余可售面积（在售项目剩余可售面积+在建未售项目可售面积）；2.其他为重庆、西安区域的存量项目
资料来源：公司提供
www.lhratings.com 13跟踪评级报告
九、财务分析2.资产质量
2021年，受存货与长期股权投资增长等因
1.财务概况素影响，公司资产规模增幅较大，流动资产占公司2021年度合并财务报表已经天衡会计
比依然很高；流动资产中货币资金规模尚可，师事务所（特殊普通合伙）审计，天衡会计师存货规模较大，集中在以宁波为中心的浙江省事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意内，其他应收款规模不大但集中度较高；长期见的审计报告。公司2022年一季度财务报表未股权投资增长较快且规模较大。公司资产质量经审计。
较好，但资产受限程度及股权质押比例较高。
截至2021年底，公司合并资产总额834.12截至2021年底，公司合并资产总额较年初亿元，所有者权益148.01亿元（含少数股东权增长23.08%，流动资产与非流动资产均有所增益56.67亿元）；2021年，公司实现营业总收入长。公司资产以流动资产为主，资产结构较年
181.81亿元，利润总额16.49亿元。
初变化不大。
截至2022年3月底，公司合并资产总额截至2021年底，流动资产较年初增长816.99亿元，所有者权益155.41亿元（含少数
19.14%，主要系存货增加所致。公司流动资产股东权益59.13亿元）；2022年1－3月，公司实主要由货币资金、其他应收款、存货和其他流
现营业总收入38.26亿元，利润总额6.84亿元。
动资产构成。
表102019－2021年底及2022年3月底公司主要资产构成情况
2019年底2020年底2021年底2022年3月底
科目金额占比金额占比金额占比金额占比（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）
流动资产373.1693.26643.3994.94766.5191.89749.2991.71
货币资金69.9717.4986.2812.7397.7911.7285.9610.52
其他应收款38.299.5737.855.5926.203.1427.323.34
存货248.1162.01491.5872.54607.6772.85595.0872.84
其他流动资产14.423.6020.082.9629.873.5836.274.44
非流动资产26.966.7434.295.0667.618.1167.708.29
长期股权投资12.673.1721.413.1651.926.2252.816.46
资产总额400.13100.00677.68100.00834.12100.00816.99100.00
注：占比为占总资产的比例
资料来源：公司财务报告
截至2021年底，公司货币资金较年初增长降30.79%，主要系非并表项目财务资助收回所
13.35%，主要系销售回款增加及融资规模增加致。其中，应收合营企业款占3.92%、应收少所致。货币资金中有1.68亿元受限资金，受限数股东往来占90.32%、保证金及押金占3.31%。
比例为1.72%，主要为项目开发政府保证金、公司其他应收款账龄以一年以内为主（占履约保证金。93.97%）。公司其他应收款坏账准备期末余额公司其他应收款主要为应收合营公司款合计1.57亿元，计提比例为5.65%。截至2021（为非并表合作开发项目除注册资本外公司投年底，公司其他应收款期末余额前五名合计入的投资款）、保证金及押金（为项目开发的23.30亿元，占其他应收款期末余额的比例为政府保证金和拍地保证金）和应收少数股东往83.90%，集中度较高，全部为应收少数股东往来。截至2021年底，公司其他应收款较年初下来。
www.lhratings.com 14跟踪评级报告
表11截至2021年底其他应收款期末余额前五名情况（单位：亿元、%）坏账准备期末单位名称款项的性质期末余额账龄占其他应收款期末余额比例余额
宁波锦官置业有限公司应收少数股东往来12.731年以内45.830.64
上海盈式贸易有限公司应收少数股东往来3.871年以内13.950.19
杭州弘誉房地产开发有限公司应收少数股东往来2.631年以内9.460.13
上海新城万嘉房地产有限公司应收少数股东往来2.121年以内7.620.11
宁波开晟投资有限公司应收少数股东往来1.951年以内7.040.10
合计--23.30--83.901.16
注：尾数差异系四舍五入所致
资料来源：公司审计报告
截至2021年底，公司存货较年初增长截至2021年底，荣安集团及其一致行动人
23.62%，主要系公司开发项目增加所致。公司合计持有公司股份24.39亿股，占公司总股本的
存货由开发成本（占95.33%）和开发产品（占76.62%；荣安集团及其一致行动人所持公司股
4.67%）构成。截至2021年底，公司累计计提权累计质押股数为11.67亿股，占荣安集团及其
存货跌价准备4.35亿元，本期计提4.17亿元，一致行动人合计持有公司股份的47.85%，质押主要系对“九龙壹号”、“林语湖院”、“芙比例较高，占公司总股本的36.66%，用于荣安蓉印月”等项目计提减值，计提减值金额较小。集团自身经营发展融资所需。此外，公司23家公司存货主要集中在以宁波为中心的浙江区域，子公司存在股权被公司质押的情况，为项目融区位较好，未来大幅减值风险较小。公司受限资所需。
存货账面价值398.88亿元，受限比例为65.64%，截至2022年3月底，公司合并资产规模和主要用于抵押借款。资产结构较上年底变化不大。其中，货币资金截至2021年底，公司其他流动资产较年初较上年底下降12.11%，主要系偿还到期债务、增长48.78%，主要系公司预缴及待抵扣税款增归还少数股东投资款所致。
加所致。
截至2021年底，公司非流动资产较年初增3.资本结构
长（1）所有者权益97.13%，公司非流动资产主要由长期股权投资构成。截至年底，公司长期股权投资较2021年，公司所有者权益继续增长，其中2021年初增长1.42倍，主要系非并表合作开发项目少数股东权益增长较快；公司所有者权益中未投入增加所致。公司长期股权投资规模较大且分配利润占比高，权益结构稳定性较弱。
增长较快，需关注合作开发项目在项目建设、截至2021年底，公司所有者权益148.01亿资金管理和成本方面可能存在的风险。元，较年初增长40.54%，主要系少数股东权益截至年底，公司受限资产合计和未分配利润增长所致。截至2021年底，公司2021403.73亿元，占总资产的比重为少数股东权益56.67亿元，较上年底大幅增加48.40%，受限比例较高。具体情况如下表所示。33.45亿元，主要系合作开发项目增加所致。
表12截至2021年底公司受限资产情况公司所有者权益中，归属于母公司所有者权益（单位：亿元）占比为61.71%，少数股东权益占比为38.29%。
项目金额受限原因在所有者权益中，实收资本、资本公积和未分货币资金1.68保函保证金、贷款保证金配利润分别占21.51%、-11.89%和49.32%。其存货398.88抵押借款中资本公积为负系历史原因造成，为2015年中投资性房地产3.04为取得借款设定质押
期利润分配时，公司以资本公积金向全体股东固定资产0.13为取得借款设定质押每10股转增18股所致。所有者权益中未分配合计403.73--
资料来源：公司审计报告
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利润和少数股东权益占比较大，权益结构稳定模扩大；有息债务规模小幅增长，债务期限结性较弱。构较合理，到期分布较为均匀，整体债务负担截至2022年3月底，公司所有者权益规模尚可。
有所增长，公司所有者权益结构变化不大。截至2021年底，公司负债总额较年初增长
（2）负债19.87%，主要系流动负债增长所致。公司负债
受合同负债增长等因素影响，公司负债规以流动负债为主，负债结构较上年底变化不大。
表132019－2021年底及2022年3月底公司主要负债构成情况
2019年底2020年底2021年底2022年3月底
科目金额占比金额占比金额占比金额占比（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）
流动负债285.2885.76461.9880.71571.2583.26536.1881.05
应付账款23.136.9544.217.7240.635.9229.594.47
其他应付款24.547.3890.3515.79100.9214.7165.139.85
一年内到期的非流动负债25.337.6124.704.3246.636.8043.166.52
合同负债0.000.00245.5442.90333.7048.64352.8453.33
非流动负债47.3514.24110.3819.29114.8616.74125.4018.95
长期借款45.5113.68102.2117.86107.1615.62117.6517.78
应付债券0.000.006.641.166.650.976.651.01
负债总额332.64100.00572.36100.00686.10100.00661.58100.00
注：占比为占总负债的比例
资料来源：公司财务报告
截至2021年底，公司流动负债较年初增长截至2021年底，公司合同负债较年初增长
23.65%，主要系合同负债和一年内到期的非流35.90%，主要系公司预售项目增多，预收售房
动负债增加所致。公司流动负债主要由应付账款增加所致。公司较大规模的合同负债为其未款、其他应付款、一年内到期的非流动负债和来营业收入增长提供较好的支撑。
合同负债构成。截至2021年底，公司非流动负债较年初变截至2021年底，公司应付账款较年初下降化不大。公司非流动负债主要由长期借款和应
8.09%。公司应付账款由应付工程及材料款、付债券构成。
应付费用构成，账龄以一年以内为主。截至2021年底，公司长期借款较年初变化公司其他应付款主要由少数股东往来款不大。公司长期借款主要由抵押担保借款和抵（并表合作项目收到的少数股东投入的除注册押借款构成。资本外的款项）和合营企业资金往来款（非并截至2021年底，公司应付债券较年初变化表合作项目资金回笼金额超过注册资本的部分）不大，主要由公司债券“20荣安01”和“20构成，少数股东借款不计息。截至2021年底，荣安02”构成。
公司其他应付款较年初增长11.69%，主要系应截至2022年3月底，公司负债总额661.58付关联方往来款增加所致。亿元，负债规模和结构较上年底变化不大。
截至2021年底，公司一年内到期的非流动负债较年初增长88.79%，主要系一年内到期的长期借款重分类所致。
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图22019－2021年末及2022年3月末公司债务杠杆图32019－2021年末及2022年3月末公司债务结构水平（单位：%）（单位：亿元、%）
资料来源：公司财务报告，联合资信整理资料来源：公司财务报告，联合资信整理截至2021年底，公司全部债务3170.09亿4.盈利能力元，较年初增长6.15%，债务期限结构仍以长2021年，公司营业收入保持增长，但利润期债务为主。从债务指标来看，截至2021年底，总额下降明显；期间费用控制能力一般。盈利公司资产负债率较年初下降2.20个百分点；全指标均有所下降，整体盈利能力有待提升。
部债务资本化比率和长期债务资本化比率较年2022年1－3月，公司营业收入和利润总额同比初分别下降6.87个百分点和7.36个百分点。增长。
截至2022年3月底，公司全部债务172.53公司营业收入和利润总额情况详见经营概亿元（公司2022年一季度有息债务未经调整），况。
较上年底变化不大。从债务期限结构来看，公2021年，公司费用总额同比增长57.93%。
司短期债务占比较上年底下降5.31个百分点，从构成看，公司销售费用、管理费用、研发费债务结构有所优化。从债务指标来看，截至用和财务费用占比分别为55.37%、26.30%、
2021年3月底，公司资产负债率和全部债务资3.28%和15.05%，以销售费用、管理费用和财
本化比率较上年底略有下降，长期债务资本化务费用为主。其中，销售费用同比增长63.25%，比率略有上升。整体看，公司债务负担尚可。主要系营销推广、销售人员薪酬支出增加，以从融资渠道来看，截至2022年3月底，公及根据新收入准则从其他流动资产结转至销售司银行借款占83.37%，信托融资占12.59%，费用的销售佣金增加所致；管理费用为同比增公司债券占4.05%。长46.27%，主要系开发项目数量增加，相应管从债务到期分布来看，截至2022年3月底，理费用增加所致；财务费用为1.60亿元，同比公司统计的全部债务到期分布情况如下表所示，增长2.03倍，主要系费用化利息支出增加且利公司全部债务到期分布较为均匀。息收入减少所致。
表14截至2022年3月底公司统计的全部债务盈利指标方面，2021年，公司营业利润率到期分布情况（单位：亿元）
时间到期借款金额其中：到期债券金额同比下降8.21个百分点，主要系营业成本增加
2022年4－12月33.010.32所致。公司总资本收益率和净资产收益率分别
2023年61.69--同比下降2.99个百分点和9.05个百分点，主要
2024年40.63--系所有者权益增加所致。整体看，2021年公司
2025年及以后37.206.65
盈利指标下滑明显。
合计172.536.98
注：1.上表全部债务=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券，未扣除短期和长期借款利息；2.尾数差异系四舍五入所致资料来源：公司提供
3短期借款和长期借款利息已扣除
www.lhratings.com 17跟踪评级报告表15公司盈利能力变化情况款及收到退回的土拍保证金增加所致。其中销（单位：亿元、%）售商品、提供劳务收到的现金为296.42亿元，项目2020年2021年同比增长48.68%。2021年，公司经营活动现营业收入111.78181.81
金流出同比增长10.44%。2021年，公司经营营业成本82.05148.46
费用总额6.7410.64活动现金仍为净流出，净流出规模大幅收窄。
其中：销售费用3.615.89从投资活动来看，2021年，公司投资活动管理费用1.912.80
现金流入同比下降48.42%，投资活动现金流出研发费用0.690.35
财务费用0.531.60同比下降38.52%，投资活动现金由净流入转为投资收益1.91-0.82净流出，主要系公司对外投资净额增加所致。
利润总额22.8616.492021年，公司筹资活动前现金流量净额仍营业利润率25.8317.63
为净流出，公司存在一定融资需求。
总资本收益率7.484.50
净资产收益率16.887.83从筹资活动来看，2021年，公司筹资活动资料来源：公司财务报告、联合资信整理
现金流入同比增长30.44%；筹资活动现金流出
2022年1－3月，公司实现营业总收入同比增长113.47%，主要系归还借款增加所致，
38.26亿元，同比增长13.11%；实现利润总额2021年公司筹资活动现金保持净流入状态，但
6.84亿元，同比增加3.98亿元；营业利润率为筹资活动现金流净额同比下降74.05%。
22.76%，同比上升6.11个百分点。盈利情况较2022年1－3月，公司经营活动现金由净
上年同期有所改善。流出转为净流入，主要系公司项目销售及按揭回款增加，其他经营性支出减少所致；公司投
5.现金流资活动现金由净流出转为净流入，主要系对外
2021年，受益于公司销售回款增长，公司投资收回所致；公司筹资活动前现金流量净额
经营活动现金净流出规模大幅收窄；投资活动由上年净流出转为净流入，融资需求有所减弱。
现金由净流入转为净流出，筹资活动前现金仍公司筹资活动现金由净流入转为净流出，主要呈净流出。考虑到公司在建和拟建项目未来仍系归还少数股东投资款所致。
有一定资金支出压力，公司仍存在一定的融资需求。2022年1－3月，公司筹资活动现金由净6.偿债指标流入转为净流出。公司短期偿债能力指标较好，长期偿债能力指标一般。
表16公司现金流量情况（单位：亿元、%）
2022年从短期偿债能力指标看，截至2021年底，
项目2019年2020年2021年1－3月公司流动比率与速动比率较年初均有所下降，
经营活动现金流入小计396.48469.09632.4873.74
经营活动现金流出小计391.80576.37636.5247.50主要系公司销售规模增长致使合同负债增加所
经营现金流量净额4.68-107.28-4.0426.23致，公司流动资产对流动负债的保障程度尚可。
投资活动现金流入小计43.32151.9778.383.35公司现金短期债务比较年初有所上升，公司现投资活动现金流出小计34.15143.4088.151.73金类资产对短期债务保障程度较好。截至2022投资活动现金流量净额9.178.57-9.771.61
筹资活动前现金流量净额13.84-98.71-13.8127.84年3月底，公司流动比率、速动比率和现金短筹资活动现金流入小计95.66249.82325.8879.85期债务比较上年底均有所上升。整体看，公司筹资活动现金流出小计57.47139.21297.18118.26短期偿债能力指标较好。
筹资活动现金流量净额38.19110.6128.70-38.41
资料来源：公司财务报告从长期偿债能力指标看，2021年，公司EBITDA 同比下降 22.22%，主要系利润总额下从经营活动来看，2021年，公司经营活动降所致。2021年，公司 EBITDA利息倍数同比现金流入同比增长34.83%，主要系公司销售回www.lhratings.com 18跟踪评级报告下降，EBITDA 对利息的覆盖程度一般；全部 的覆盖程度一般。整体看，公司长期偿债能力债务/EBITDA 同比上升，EBITDA 对全部债务 指标一般。
表17公司偿债能力指标项目项目2019年2020年2021年2022年3月流动比率（%）130.80139.27134.18139.75
短期偿债能力指标速动比率（%）43.8432.8627.8128.76
现金类资产/短期债务（倍）1.611.681.741.79
EBITDA（亿元） 23.92 25.29 19.67 --
长期偿债能力指标 全部债务/EBITDA（倍） 3.71 6.34 8.65 --
EBITDA 利息倍数（倍） 4.13 2.94 1.12 --
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
截至2022年3月底，公司共取得银行综合均为对合联营企业的担保，公司对外担保规模授信额度342.08亿元，已使用145.69亿元，剩较小，风险较为可控。
余可用额度196.39亿元，间接融资渠道畅通。截至2022年3月底，公司不存在涉案金额截至2022年3月底，公司对外担保合同余在5000万元以上的未决诉讼事项。
额合计5.13亿元，占净资产的比重为3.30%，表18截至2022年3月底公司对外担保情况（单位：万元）被担保方合同余额担保起始日担保到期日担保类型与公司关系
瑞安荣弘置业有限责任公司137502021/1/262023/12/15保证担保是
温州荣耀置业有限公司375552020/11/232023/11/19保证担保是
合计51305--------
资料来源：公司提供
7.母公司财务分析期债务为4.51亿元，主要为短期借款；母公司
公司母公司层面无实际业务，利润总额主现金短期债务比为0.16倍，母公司现金类资产要来源为投资收益，整体债务负担较轻。对短期债务覆盖程度较弱。
截至2021年底，母公司资产总额203.44亿截至2021年底，母公司所有者权益为元，较年初变化不大，以流动资产（占79.94%）69.81亿元，较年初增长21.13%，主要系未分为主。从构成看，母公司资产主要由其他应收配利润增加所致。在所有者权益中，实收资本款（合计）和长期股权投资构成。截至2021年为31.84亿元（占45.61%）、资本公积合计底，母公司货币资金为0.67亿元，较年初下降7.27亿元（占10.41%）、未分配利润合计
19.47亿元，主要系因公司经营需要，公司内26.22亿元（占37.56%）、盈余公积合计4.48
部资金汇集账户变更为子公司账户所致。亿元（占6.42%），所有者权益稳定性一般。
截至2021年底，母公司负债总额133.63亿2021年，母公司无实际业务，营业收入为元，较年初下降10.03%。其中，以流动负债为0.18亿元，利润总额为13.29亿元，主要来源主（占95.02%）。从构成看，流动负债主要由为投资收益。同期，母公司投资收益为14.76其他应付款（合计）（占96.19%）构成；非流亿元。
动负债由应付债券（占100.00%）构成。母公现金流方面，2021年，公司母公司经营活司资产负债率为65.69%，较年初下降6.36个百动现金流净额为-48.91亿元，投资活动现金流分点。截至2021年底，母公司全部债务11.16净额26.83亿元，筹资活动现金流净额2.61亿亿元，母公司全部债务资本化比率13.79%，母元。
公司债务负担较轻。截至2021年底，母公司短www.lhratings.com 19跟踪评级报告
截至2022年3月底，母公司资产总额
181.82亿元，其中货币资金2.42亿元；所有者
权益为70.86亿元，负债总额110.96亿元。全部债务6.98亿元，其中短期债务下降至0.32亿元，母公司现金短期债务比为7.49倍，货币资金对短期债务覆盖程度较上年底大幅提升。母公司全部债务资本化比率8.96%，资产负债率
61.02%。2022年1－3月，母公司营业收入规模较小。公司未提供2022年1－3月母公司现金流表。
十、结论
综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级 AA，维持“20荣安 01”和“20荣安 02”的信用等级为 AA，评级展望为稳定。
www.lhratings.com 20跟踪评级报告
附件1-1截至2022年3月底荣安地产股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
附件1-2截至2022年3月底荣安地产股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
www.lhratings.com 21跟踪评级报告
附件1-3截至2022年3月底荣安地产股份有限公司主要子公司情况序持股比例表决权比例企业名称业务性质取得方式号（%）（%）
1宁波市人民房地产开发有限公司房地产开发、经营90100反向购买
2宁波荣宝资产管理有限公司资产管理，投资管理100100设立
3宁波康柏投资管理有限公司实业投资、投资管理、食品销售100100设立
4宁波康恺投资管理有限公司实业项目投资管理；实业项目投资100100设立
5宁波永元置业有限公司房地产开发、经营5100反向购买
6宁波康晟房地产销售代理有限公司房地产销售代理100100设立
7杭州香华投资管理有限公司房屋租赁100100反向购买
8宁波荣安房地产开发有限公司房地产开发、经营100100反向购买
9宁波康瀚投资有限公司投资与资产管理48.6100分立
10宁波东钱湖荣安置业有限公司房地产开发、经营100100设立
11上海香安资产管理股份有限公司资产管理，投资管理90100设立
12宁波梅山保税港区荣胜资产管理有限公司资产管理，投资管理100100设立
13宁波康茂房地产销售代理有限公司房地产销售代理100100设立
14嘉兴荣安置业有限公司房地产开发、经营100100设立
15河南荣安置业有限公司房地产开发、经营100100设立
16象山荣安置业有限公司房地产开发经营。100100设立
17宁波荣港置业有限公司房地产开发经营。60100设立
18星空海（宁波）商业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
19西安康瀚置业有限责任公司房地产开发、经营100100设立
20西安投创荣安置业有限公司房地产开发、经营100100设立
21宁波荣德置业有限公司房地产开发、经营100100设立
22宁波康南置业有限公司房地产开发、经营100100设立
23宁波荣新企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
24台州荣城置业有限公司房地产开发、经营100100设立
25宁波嘉越企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
26宁波嘉卓企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
27宁波旭美企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
28宁波宏悦企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
29嘉兴钇华置业有限公司房地产开发、经营100100设立
30嘉兴钇美置业有限公司房地产开发、经营100100设立
31嘉兴钇豪置业有限公司房地产开发、经营100100设立
32杭州康睿置业有限公司房地产开发、经营100100设立
33台州荣华置业有限公司房地产开发、经营100100设立
34浙江康衡工程造价咨询有限公司企业管理咨询100100设立
35台州荣宇置业有限公司房地产开发、经营100100设立
36台州荣安企业管理咨询有限公司社会经济咨询服务100100设立
37台州荣宁企业管理咨询有限公司企业管理咨询65100设立
38温州康诚企业管理咨询有限公司社会经济咨询服务100100设立
39杭州杭鸣企业管理咨询有限公司社会经济咨询服务100100设立
40台州益安企业管理有限公司社会经济咨询服务100100设立
41重庆投创房地产开发有限责任公司房地产开发经营100100设立
www.lhratings.com 22跟踪评级报告
42西安康耀企业管理咨询有限公司企业管理咨询100100设立
43康荣贸易(香港)有限公司贸易100100设立
44宁波钇旺置业有限公司房地产开发经营100100设立
45嘉兴钇宇置业有限公司房地产开发经营100100设立
46台州蕴安企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
47温州康益置业有限公司房地产开发经营100100设立
48宁波绍安企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
49瑞安康华置业有限公司房地产开发经营100100设立
50上海荣远企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
51宁波旭洋企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
52浙江博苑建设有限公司工程施工100100设立
53宁波旭圣企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
54嘉兴铭达置业有限公司房地产开发经营100100设立
55嘉兴铭旺置业有限公司房地产开发经营100100设立
56嘉兴鼎腾置业有限公司房地产开发经营95100设立
57杭州康涵置业有限公司房地产开发经营100100设立
58杭州康景置业有限公司房地产开发经营100100设立
59温州康南置业有限公司房地产开发经营100100设立
60温州康甬置业有限公司房地产开发经营100100设立
61嘉兴荣辉置业有限公司房地产开发经营100100设立
62嘉兴嘉荣置业有限公司房地产开发经营95100设立
63台州宜安企业管理有限公司企业管理咨询100100设立
64温州康昱企业管理咨询有限公司房地产开发经营100100设立
65嘉兴锦旺置业有限公司房地产开发经营100100设立
66嘉兴锦昇置业有限公司房地产开发经营100100设立
注：上表为主要一级子公司数据
资料来源：公司提供
www.lhratings.com 23跟踪评级报告
附件2-1主要财务数据及指标（合并口径）项目2019年2020年2021年2022年3月财务数据
现金类资产（亿元）69.9786.8398.2686.21
资产总额（亿元）400.13677.68834.12816.99
所有者权益（亿元）67.49105.32148.01155.41
短期债务（亿元）43.4551.6556.5848.23
长期债务（亿元）45.40108.59113.51124.30
全部债务（亿元）88.85160.24170.09172.53
营业收入（亿元）66.63111.78181.8138.26
利润总额（亿元）21.3722.8616.496.84
EBITDA（亿元） 23.92 25.29 19.67 --
经营性净现金流（亿元）4.68-107.28-4.0426.23财务指标
销售债权周转次数（次）92.8879.8391.80--
存货周转次数（次）0.180.220.27--
总资产周转次数（次）0.210.210.24--
现金收入比（%）243.86178.37163.03164.31
营业利润率（%）38.7125.8317.6322.76
总资本收益率（%）12.657.484.50--
净资产收益率（%）26.0216.887.83--
长期债务资本化比率（%）40.2250.7643.4044.44
全部债务资本化比率（%）56.8360.3453.4752.61
资产负债率（%）83.1384.4682.2680.98
流动比率（%）130.80139.27134.18139.75
速动比率（%）43.8432.8627.8128.76
经营现金流动负债比（%）1.64-23.22-0.71--
现金短期债务比（倍）1.611.681.741.79
EBITDA 利息倍数（倍） 4.13 2.94 1.12 --
全部债务/EBITDA（倍） 3.71 6.34 8.65 --
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2．计算2019年、2020年和2021年短期债务时，短期借款和一年内到期的非流动负债中的应付利息已扣除；计算2019年、2020年和2021年长期债务时，长期借款利息已扣除；3．流动资产周转次数=营业收入/［（期初流动资产+期末流动资产）/2］；4．公司2022年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化，同时公司2022年一季度有息债务未经调整资料来源：公司财务报告，联合资信整理www.lhratings.com 24跟踪评级报告
附件2-2主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）项目2019年2020年2021年2022年3月现金类资产（亿元）15.4720.140.712.42
资产总额（亿元）184.86206.15203.44181.82
所有者权益（亿元）46.6357.6369.8170.86
短期债务（亿元）6.930.234.510.32
长期债务（亿元）0.006.646.656.65
全部债务（亿元）6.936.8711.166.98
营业收入（亿元）1.191.800.180.00
利润总额（亿元）4.1214.2213.290.99
EBITDA（亿元） / / / --
经营性净现金流（亿元）18.8520.53-48.91/财务指标
销售债权周转次数（次）1.041.480.21--
存货周转次数（次）34.15------
总资产周转次数（次）0.010.010.00--
现金收入比（%）136.7771.72914.70/
营业利润率（%）95.0399.3487.5764.99
总资本收益率（%）///--
净资产收益率（%）8.4724.6219.04--
长期债务资本化比率（%）0.0010.338.708.58
全部债务资本化比率（%）12.9410.6513.798.96
资产负债率（%）74.7872.0565.6961.02
流动比率（%）115.58110.18128.07134.70
速动比率（%）115.58110.18128.07134.70
经营现金流动负债比（%）13.6314.47-38.52--
现金短期债务比（倍）2.2387.730.167.49
EBITDA 利息倍数（倍） / / / --
全部债务/EBITDA（倍） / / / --
注：1．公司本部2022年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化，同时公司本部有息债务未经调整；2．公司本部未提供费用化利息支出、折旧、摊销等数据，相关指标未计算；3.公司未提供2022年一季度母公司现金流表；4。“/”代表数据未获取，“--”代表数据无意义资料来源：公司财务报告，联合资信整理www.lhratings.com 25跟踪评级报告附件3主要财务指标的计算公式指标名称计算公式增长指标资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%利润总额年复合增长率经营效率指标
销售债权周转次数营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业总收入/平均资产总额
现金收入比销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%盈利指标
总资本收益率（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%
营业利润率（营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%债务结构指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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附件4-1主体长期信用等级设置及其含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
附件4-2中长期债券信用等级设置及其含义联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件4-3评级展望设置及其含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。
评级展望含义
正面存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大稳定信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大负面存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大发展中特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持www.lhratings.com 27