深物业A:深圳市物业管理有限公司股权交割过渡期损益专项审计报告

股权交割过渡期编制说明—
专项审计报告
天职业字[2022]41280号
深圳市国贸物业管理有限公司:
我们接受委托，审计了深圳市物业管理有限公司(以下简称“深物管”、“公司”、或“本
公司”)股权交割过渡期(2021年7月1日-2022年1月31日)的合并利润表，以及相关附
注(以下合称财务报表)。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报模拟财务报表是深物管管理层的责任，这种责任包括:(1)按照企业会
计准则的规定编制基础编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的
内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计
师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计
划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程
序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在
进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的
审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政
策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，深物管财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制财务报表。
四、其他说明
1.本专项审计报告仅供深圳市国贸物业管理有限公司确定本次股权收购交易中收购深物
管在股权交割过渡期2021年7月1日至2022年01月31日止产生的损益之特定目的使用，不
得用作其他任何用途。
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2.已决诉讼
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上述已结案案件因存在执行难度，公司对上述款项尚未进行会计处理，截至2022年8月
31日，合计涉案总金额为16，729，007.49元。根据2021年12月30日深圳市国贸物业管理有
限公司与深物管原股东深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司、深圳市深房投资有限公司
签订的《股权转让协议》之第八条8.1规定交割日前目标公司深物管账外已处于执行阶段的诉
讼(如上表所示)在扣除相应成本后权益归原股东所有。
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画回
住审回
审审
计师:
股权交割过渡期合并利润表
2021年7月1日至2022年1月31日
金额单位:人民币元
法定代表人:姚成新主管会计工作负责人:姚成新会计机构负责人:程瀚
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深圳市物业管理有限公司
2021年7月1日-2022年1月31日
股权交割过渡期合并利润表编制说明
(除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位)
一、公司的基本情况
深圳市物业管理有限公司(以下简称“深物管”、“本公司”或“公司”)于1986年12
月05日成立，本公司领取91440300192176034C号企业法人营业执照，注册资本现为人民币
725.00万元；法定代表人:姚成新；注册地为深圳市罗湖区怡景路怡景花园牡丹村。
本公司经营范围:机电设备、空调、消防系统、闭路监控、对讲系统的安装、维护、保养
与维修(仅限上门服务)；商品楼宇管理；保洁服务、家政服务；建筑装饰工程；机电设备(不
含电梯)、家用电器、电子产品、电脑的购销及售后服务；机动车辆停放服务；房地产经纪。
二、股权交割过渡期合并利润表的编制背景
1、根据2021年12月30日深圳市国贸物业管理有限公司(以下简称“国贸物管”)与深
房投资有限公司(以下简称“深房投资”)签订的《股权转让协议》之规定，以2021年6月
30日为基准日，国贸物管以19，667.67万元受让深房集团与深房投资持有本公司100.00%的股
权，全部以现金方式支付，同时根据《股权转让协议》约定，股权交割过渡期的损益由原股东
深房集团及深房投资承担或享有。
股权交割过渡期指自审计基准日(评估基准日)起至深物管股东变更为深圳市国贸物业管
理有限公司的工商变更登记完成之日，其中审计基准日为2021年6月30日，工商变更登记完
成之日为2022年2月11日。因股权交割过渡期的合并利润表系按月编制，为与资产负债表日
相衔接，经交易双方协商确定，股权交割过渡期具体确定为自2021年7月1日起至2022年1
月31日止。
2、本合并利润表系根据2021年12月30日深物管原股东深房集团、深房投资与国贸物管
签订的《股权转让协议》之约定，转让本公司100%股权，以下公司为本公司合并范围内的子公
司，具体明细如下:
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三、股权交割过渡期合并利润表的编制基础
(一)编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。本财务报表仅为国贸物管与深物管原股东深房集
团、深房投资进行股权交割之目的而编制。本财务报表只列示2021年7月1日起至2022年1
月31日止的合并利润表，以及相关财务报表附注，不列示比较数据。
本公司股权交割过渡期合并利润表系按上述编制基础编制。于报告期初及报告期内，将本
公司合并范围内各公司的利润表进行汇总，按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》
的规定抵销合并范围内各公司之间的交易产生的收入和费用。
(二)持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
四、遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应
用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)的要求，真实完整地反映了经营成
果等有关信息。
五、重要会计政策及会计估计
(一)会计期间和经营周期
本公司的会计年度从公历1月1日至12月31日止。
本股权交割过渡期利润表所载财务信息的会计期间为2021年7月1日起至2022年1月31
日止。
(二)记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
(三)计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
合并财务报表编制方法
(四)合并财务报表编制方法
(1)合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的
权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力
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影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分、
结构化主体等)。
(2)合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受
最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、
现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买
日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中
股东权益项下单独列示:子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利
润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
(3)购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购
买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积(股本溢
价/资本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(4)丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形
成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被
投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(五)现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(六)外币业务
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本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即
期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；
对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计
量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原
记账本位币金额的差额，计入当期损益。
(七)金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是
指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销:
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同
现金流量特征分类为:以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取
决于其分类。
本集团对金融资产的分类，依据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特
征进行分类。
(1)以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产:本集团管理该金融资
产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
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金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产:本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为
目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采
用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差
额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产
终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
(3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收
益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
(4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当
期损益。
当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为:以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债:(1)该项指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据正式书面文件载明
的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进
行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)该金融负债包含需
单独分拆的嵌入衍生工具。
本集团在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。
金融负债的后续计量取决于其分类:
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(1)以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
(2)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负
债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示:具
有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变
现该金融资产和清偿该金融负债。
5.金融工具减值
(1)金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属
于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担
保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的
金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整
个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司
运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整
个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后
是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来
12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债
表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认
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后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以
金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资
产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投
资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
(3)按组合计量预期信用损失的应收款项
1)具体组合及计量预期信用损失的方法
2)应收账款--信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
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(八)公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一
项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资
产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利
市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市
场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金
融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使
用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重
要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次:第一层次输入值，是在计量日能够取得
的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相
关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输
入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行
重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
(九)存货
1.存货的分类
存本公司存货分为原材料、库存商品等。
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2.存货取得和发出的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
3.存货可变现净值的确定依据
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持
有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个
存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货
跌价准备在原已计提的金额内转回。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品和包装物领用时采用一次转销法摊销。
(十)长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单
位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
(1)初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资:同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照
取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一
控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资:支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买
价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本。
(2)后续计量及损益确认方法
本公司对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和
合营企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但
尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入
当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
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单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期
的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位
宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入资本公积(其他资本公积)。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投
资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转
换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值
变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》进
行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投
资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采
用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增
加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计
入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于
本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损
失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
(3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有
参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安
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排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的
参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享
有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考
虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜
换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%(含20%)以上但低于50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资
单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%(不含)以下的表决权股
份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投
资单位的生产经营决策，形成重大影响。
(4)减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见附注四、14。
(十一)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房
地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关
规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注四、14。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
(十二)固定资产
(1)固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠
计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，
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其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确
定折旧率。
(3)固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注四、14。
(4)每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原
先估计数有差异的，调整预计净残值。
(5)固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
(十三)借款费用
(1)借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足下列条件的，开始资本化:
1.资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
2.借款费用已经发生；
3.为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)借款费用资本化期间
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本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个
月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
(3)借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根
据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
(十四)资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房
地产、在建工程、固定资产、无形资产、商誉等(存货、递延所得税资产、金融资产除外)的
资产减值，按以下方法确定:
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计
其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚
未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回
金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以
资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关
的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不
大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低
于账面价值的，确认商誉的减值损失。
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资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十五)长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后
会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
(十六)职工薪酬
(1)职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配
偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
薪酬”项目。
(2)短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例
为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十
二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(3)离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的
基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指
除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划(“年
金计划”)，员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承
诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单
位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分:
1.服务成本,包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中,当期服务成本,
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是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受
益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
2.设定受益计划净负债或净资产的利息净额,包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
3.重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入
当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终
止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
(4)辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益:本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提
供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损
益。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利处理。
(5)其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提
存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进
行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分
计入当期损益或相关资产成本。
(十七)预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债:
(1)该义务是本公司承担的现时义务；
(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有
事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复
核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只
能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
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(十八)收入
(1)一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约
义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务:
1.客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2.客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
3.本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且本公司在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象:
1.本公司就该商品或服务享有现时收款权利,即客户就该商品负有现时付款义务。
2.本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定所有权。
3.本公司已将该商品的实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。
4.本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得该商品所有权
上的主要风险和报酬。
5.客户已接受该商品或服务。
6.其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(且该权利取决于时间流逝之外的
其他因素)作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件
(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价
而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
或“其他非流动负债”项目中列示。
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(2)具体方法
本公司收入确认的具体方法如下:
1.提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协
议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。
2.出租物业收入确认的具体方法
按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额，在合同约定的承
租期内按年限平均法确认提供出租服务收入的实现。
(十九)合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。
该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发
生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产:
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关,包括直接人工、直接材料、制造费用(或
类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
(“开资的关本农同合与“雄商五1)投资的人由本关际到同合味工资的在本负影项同合
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超
过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值
准备，并确认为资产减值损失:
1.本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存
货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”
项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
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动资产”项目中列示。
(二十)政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补
助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政
府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分
期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损
益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确
认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类
似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府
补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情
况的，直接计入当期损益。
(二十一)递延所得税资产和递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所
有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资
产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下
交易中产生的:
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认:该交
易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异
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七、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
(一)会计政策的变更
本期无会计政策变更事项。
(二)会计估计的变更
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深圳市物业管理有限公司
二〇二二年九月十五日
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