万科Ａ:万科A:万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要

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声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、万科企业股份有限公司于2022年9月28日获得中国证券监督管理委员
会证监许可〔2022〕2327号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币80亿元
公司债券的注册。本期债券为上述批文项下第一期发行，本期债券发行规模不超过人民币25亿元（含）。本期债券发行上市前，发行人最近一期期末（2022年6月末）的净资产为3917.09亿元，归属于母公司所有者权益合计2342.35亿元，
合并报表口径资产负债率为79.16%，合并口径扣除预收账款及合同负债后的资产负债率1为69.65%，母公司资产负债率为70.62%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为343.04亿元（2019-2021年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券的一年利息。发行人在本期发行前的财务指标符合相关规定。
二、评级情况
经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟踪评级工作。
发行人或本期债项如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
1扣除预收账款、合同负债后的资产负债率=（总负债-预收款项-合同负债）/（总资产-预收款项-合同负债）。此处预收款项金额与报表数字一致，未包含待转销项税，下同。
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联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
三、涉及调整债券偿付期限或利率的含权条款
债券期限：本期债券品种一期限为5年期，附第3年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。品种二期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。
调整票面利率选择权：
发行人有权决定在存续期的第3年末调整本期债券品种一后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券品种一后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
发行人有权决定在存续期的第5年末调整本期债券品种二后2年的票面利率；发行人将于第5个计息年度付息日前的第20个交易日，在交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：
发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期
内进行登记，将持有的本期债券品种一按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券品种一。本期债券品种一第3个计息年度付息日即为回售支付
3万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种二存续期内第5个计息年度的投资者回售登记期
内进行登记，将持有的本期债券品种二按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券品种二。本期债券品种二第5个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的
公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
赎回选择权：
发行人将于本期债券品种一第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在指定的信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若决定行使赎回权利，本期债券品种一将被视为第3年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券品种一。所赎回债券的本金加第3年利息在第3个年度付息日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回权，则本期债券品种一将继续在第4、5年存续。
发行人将于本期债券品种二第5个计息年度付息日前的第20个交易日，在指定的信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若决定行使赎回权利，本期债券品种二将被视为第5年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券品种二。所赎回债券的本金加第5年利息在第5个年度付息日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回权，则本期债券品种二将继续在第6、7年存续。
四、本期债券投资者范围及交易方式
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本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立 A
股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
五、本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按期足额支付本期债券的利息和本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果违约事件发生，本公司应当承担相应的违约责任，包括但不限于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及
迟延支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因本公司违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿，具体请参见募集说明书第十节“三、受托管理人”的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方有权向本公司住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
六、投资适当性。根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业机构投
资者发行，普通投资者和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业机构投资者参与交易，普通投资者和专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
七、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合深圳证券交易所债券上市条件，具体交易方式以上市公告为准。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公
5万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
八、本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合
进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按登记公司的相关规定执行。
九、发行人是深圳证券交易所上市公司（简称：万科 A，代码：000002.SZ），
截至本募集说明书摘要签署之日，发行人股票状态正常。
十、2021年，发行人归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。
从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，2021年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。
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目录
声明....................................................1
重大事项提示................................................2
释义....................................................8
第一节发行概况..............................................11
第二节募集资金运用............................................17
第三节发行人基本情况...........................................25
第四节财务会计信息............................................98
第五节发行人及本期债券的资信状况....................................212
第六节备查文件.............................................219
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释义
在本募集说明书摘要中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、公司、发行指万科企业股份有限公司人
《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程》根据发行人于2021年10月28日第十九届董事会第十二次会议和于2021年11月26日召开的2021年本次债券指度第一次临时股东大会审议通过，经中国证监会许可向专业投资者公开发行规模不超过80亿元的万科企业股份有限公司公司债券万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开本期债券指
发行公司债券（第四期）本期发行指本期债券的发行
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的募集说明书指《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书》
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的募集说明书摘要指《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要》
中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会
证券登记机构、中国
证券登记公司、登记指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司机构财政部指中华人民共和国财政部
8万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要中华人民共和国国土资源部（2018年4月已更名为国土资源部指中华人民共和国自然资源部）深交所指深圳证券交易所香港联交所指香港联合交易所有限公司地铁集团指深圳市地铁集团有限公司发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受债券受托管理协议指托管理协议及其变更和补充
就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承投资人、持有人指等合法途径取得并持有本期债券的主体公司董事会指万科企业股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理
人、债券受托管理指中信证券股份有限公司
人、中信证券发行人律师指广东信达律师事务所
审计机构、毕马威会
指毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）计师事务所
资信评级机构、评级指联合资信评估股份有限公司
机构、联合资信
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
《证券法》指《中华人民共和国证券法》（2019年修订）
《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》新会计准则指财政部颁布的企业会计准则
最近三年及一期/报2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月指
告期或2019年末、2020年末、2021年末及2022年6月
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末中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定工作日指节假日）
中华人民共和国的法定及政府指定节假日和/或休息
法定节假日和/或休
指日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾息日省的法定节假日和/或休息日）交易日指深圳证券交易所的营业日中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日法定节假日或休息
指（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地日区的法定节假日和/或休息日）
元/万元/亿元指人民币元/万元/亿元
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第一节发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况2021年10月28日，本公司第十九届董事会第十二次会议审议并通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。公司董事会决议向股东大会申请授权公司在不超过人民币300亿元的范围内发行直接债务融资工具，决议有效期为自股东大会审议通过之日起24个月内有效。董事会提请股东大会授权董事会，在决议有效期内可根据公司特定需要以及其他市场条件全权处理与上述事项的相关事宜，董事会在获取股东大会授权的同时，将上述授权进一步转授权予公司总裁及其转授权人士。
2021年11月26日，公司2021年第一次临时股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
本公司于2022年9月28日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕
2327号文同意面向专业投资者发行面值不超过80亿元的公司债券的注册。公司
将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：万科企业股份有限公司。
债券名称：万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债
券（第四期）。（品种一债券简称：22万科07，债券代码：148099；品种二债券简称：22万科08，债券代码：148100）
发行规模：本期债券发行规模不超过人民币25亿元（含）。
本期债券分为两个品种，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模
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不超过其最大可发行规模的100%。本期债券品种一、品种二总计发行规模不超
过25亿元（含25亿元）。
债券期限：本期债券品种一期限为5年期，附第3年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。品种二期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。
债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券票面利率为固定利率，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2022年10月31日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息方式：本期债券按年付息。
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调整票面利率选择权：
发行人有权决定在存续期的第3年末调整本期债券品种一后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券品种一后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
发行人有权决定在存续期的第5年末调整本期债券品种二后2年的票面利率；发行人将于第5个计息年度付息日前的第20个交易日，在交易所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：
发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期
内进行登记，将持有的本期债券品种一按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券品种一。本期债券品种一第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种二存续期内第5个计息年度的投资者回售登记期
内进行登记，将持有的本期债券品种二按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券品种二。本期债券品种二第5个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的
公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
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赎回选择权：
发行人将于本期债券品种一第3个计息年度付息日前的第20个交易日，在指定的信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若决定行使赎回权利，本期债券品种一将被视为第3年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券品种一。所赎回债券的本金加第3年利息在第3个年度付息日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回权，则本期债券品种一将继续在第4、5年存续。
发行人将于本期债券品种二第5个计息年度付息日前的第20个交易日，在指定的信息披露媒体上发布关于是否行使赎回选择权的公告。若决定行使赎回权利，本期债券品种二将被视为第5年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部本期债券品种二。所赎回债券的本金加第5年利息在第5个年度付息日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回权，则本期债券品种二将继续在第6、7年存续。
付息日：本期债券品种一付息日为2023年至2027年每年的10月31日，如发行人行使赎回选择权，则其赎回部分债券的付息日为2023年至2025年每年的
10月31日，如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2023年至2025年每年的10月31日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）；本期债券品种二付息日为2023年至2029年每年的10月31日，如发行人行使赎回选择权，则其赎回部分债券的付息日为2023年至2027年每年的10月31日，如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2023年至2027年每年的10月31日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付方式：到期一次还本。
兑付日：本期债券品种一兑付日为2027年10月31日，如发行人行使赎回选择权，则其赎回部分债券的兑付日为2025年10月31日，如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2025年10月31日（如遇法定节假日或
14万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）；本期债券品种二兑付日为2029年10月31日，如发行人行使赎回选择权，则其赎回部分债券的兑付日2027年10月31日，如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2027年10月31日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其
后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息
登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定。
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
募集资金用途：本期债券募集资金拟全部用于置换已用于偿还到期公司债券
“19万科02”本金的自有资金。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
本期债券募集资金专项账户如下：
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行
银行账户：79170078801800003008
人行系统支付号：310584000006
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主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
债券通用质押式回购安排：本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合进行债券通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
（三）本期债券发行及上市安排
1．本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2022年10月26日。
发行首日：2022年10月28日。
预计发行期限：2022年10月28日至2022年10月31日，共2个交易日。
网下发行期限：2022年10月28日至2022年10月31日。
2．本期债券上市安排
本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受此安排。
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第二节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本期债券的募集资金规模
经发行人股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕
2327号文同意面向专业投资者发行面值不超过80亿元的公司债券的注册，采取分期发行。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券拟发行不超过25亿元（含），扣除发行费用后，拟全部用于置换已用于偿还到期公司债券“19万科02”本金的自有资金。
本期债券募集资金拟全部用于置换已用于偿还到期公司债券“19万科02”
本金的自有资金，拟偿还明细如下：
已到期兑拟使用募发行规模债券期限债券简称起息日期实际兑付日付规模集资金票面利率（亿元）（年）（亿元）（亿元）
19万科022019-09-262022-09-262525253+23.55%
（三）募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
（四）募集资金使用计划的授权、决策和风险控制措施
经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本次公司债券募集资金使用计划的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施
如下：
1.募集资金的使用
17万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（1）公司的董事、监事和高级管理人员应当勤勉尽责，督促公司规范使用
募集资金，自觉维护公司募集资金安全，不得参与、协助或纵容公司违规擅自或变相改变募集资金用途。
（2）公司出资人、实际控制人不得直接或者间接占用或者挪用公司募集资金，不得利用公司募集资金及募集资金投资项目（以下简称“募投项目”）获取不正当利益。
（3）公司使用募集资金应当遵循如下要求：
1）公司应当对募集资金使用的申请、分级审批权限、决策程序做出明确规定；
2）公开发行公司债券筹集的资金，必须按照公司债券募集办法所列资金用
途使用；公开发行公司债券筹集的资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。非公开发行债券，募集资金应当用于约定的用途。
3）出现严重影响募集资金使用计划正常进行的情形时，公司应当及时报告
承销机构或受托管理机构；
（4）公司使用募集资金不得有如下行为：
1）持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财
务性投资，直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司；
2）通过质押、委托贷款或其他方式变相改变募集资金用途；
3）将募集资金直接或者间接提供给出资人、实际控制人等关联人使用，为
关联人利用募投项目获取不正当利益提供便利；
4）利用闲置募集资金购买除国债、政策性金融债券、地方债以及交易所债
券逆回购以外的任何理财产品，包括银行定期存款。
5）违反募集资金管理规定的其他行为。
（5）公司需在使用募集资金后及时通知受托管理人，并提供包括资金调用
内部审批、募资资金使用银行回单、转账凭证以及专项账户银行流水等募集资金
18万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要使用相关凭证。
2.募集资金使用管理与监督
（1）公司应当按有关法律、法规及规范性文件的规定，真实、准确、完整地披露募集资金的实际使用情况。
1）公司公开发行债券，应当在定期报告中披露募集资金的使用情况及履行
的程序、年末余额、募集资金专项账户运作情况，并说明是否与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。公司设置专项偿债账户的，应披露该账户资金的提取情况。
2）公司非公开发行债券，应当在债券募集说明书中约定募集资金使用情况的披露事宜。
3）募集资金实际用途应当与定期报告披露一致。
（2）承销机构或受托管理机构应当至少每年度对公司募集资金的存放与使
用情况及债券募集说明书所约定义务的执行情况进行一次现场调查，公司将予以配合。
（五）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设一般银行账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
19万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。
本期债券募集资金专项账户如下：
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行
银行账户：79170078801800003008
人行系统支付号：310584000006
（六）募集资金运用对发行人财务状况的影响
本期债券发行后将引起公司财务结构的变化。此处假设了两种情形进行模拟，以测试募集资金运用对公司财务状况中资产负债情况的影响。
1、对发行人负债结构的影响
以2022年6月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且假设募集资金全部用于偿还到期债务，本公司合并财务报表的资产负债率保持不变。
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
（1）相关财务数据模拟调整的基准日为2022年6月30日；
（2）假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集资金净额为25亿元；
（3）假设本期债券募集资金净额25亿元全部计入2022年6月30日的资产
20万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
负债表；
（4）假设本期债券募集资金的用途为25亿元全部用于置换已用于偿还到期
公司债券“19万科02”本金的自有资金；
（5）假设公司债券发行在2022年6月30日完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：亿元
项目2022年6月30日本期债券发行后（模拟）模拟变动额
流动资产15377.1615377.16-
非流动资产3414.863414.86-
资产合计18792.0218792.02-
流动负债12434.3812409.38-25.00
非流动负债2440.562465.5625.00
负债合计14874.9414874.94-
资产负债率79.16%79.16%-
流动比率1.23671.23920.0025
2、对于发行人短期偿债能力的影响
本期债券发行完成且上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的流动比率将由1.2367上升为1.2392，速动比率由发行前的0.4139上升为
0.4148，公司短期偿债能力有所提升。
二、前次公司债券募集资金使用情况
万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）债券简称“15万科01”，发行规模为50亿元，已于2015年9月25日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用完毕，其中20亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。
万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
简称“17万科01”，最终发行规模为30亿元，已于2017年7月18日发行完成。
截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的
21万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17万科02”，最终发行规模为10亿元，已于2017年8月4日发行完成。
截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）简称“18万科01”，最终发行规模为15亿元，已于2018年8月
9日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募集说
明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）简称“18万科02”，最终发行规模为20亿元，已于2018年10月
29日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募集
说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）简称“19万科01”，最终发行规模为20亿元，已于2019年2月
26日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募集
说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）简称“19万科02”，最终发行规模为25亿元，已于2019年9月
26日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额按照募集
说明书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323号”文核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
22万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要（品种一、品种二）简称“20万科01、20万科02”，最终发行规模分别为15亿
元、10亿元，已于2020年3月16日发行完成。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）简称“20万科03、20万科04”，最终发行规模分别为10亿
元、15亿元，已于2020年5月19日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一、品种二）简称“20万科05、20万科06”，最终发行规模分别为8亿元、
12亿元，已于2020年6月19日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该
债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期）（品种一、品种二）简称“20万科07、20万科08”，最终发行规模分别为3.81亿
元、16亿元，已于2020年11月13日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于置换已偿还到期的公司债券“15万科01”本金的自有资金。
万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种一、品种二）简称“21万科01、21万科02”，最终发行规
模分别为19亿元、11亿元，已于2021年1月22日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）简称“21万科03、21万科04”，最终发行规模分别为10亿
元、5.66亿元，已于2021年5月20日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
23万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种一、品种二）简称“21万科05、21万科06”，最终发行规
模分别为23亿元、7亿元，已于2021年7月26日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，不低于70%用于住房租赁项目建设，剩余部分用于补充流动资金。
万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一、品种二）简称“22万科01、22万科02”，最终发行规模分别为8.90亿
元、11.00亿元，已于2022年3月4日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，全部用于偿还回售的公司债券。
万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）简称“22万科03、22万科04”，最终发行规模分别为3.50亿
元、6.50亿元，已于2022年6月6日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，全部用于偿还公司到期债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金或金融机构借款等符合相关法律法规及政策要求的用途。
万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一、品种二）简称“22万科05、22万科06”，最终发行规模分别为29亿
元、5亿元，已于2022年7月8日发行完成。截至本募集说明书摘要签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，24.00亿元用于偿还公司到期债务和置换已用于偿还到期债务的自有资金，10.00亿元用于补充流动资金。
截至本募集说明书摘要签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约定的募集资金用途。
发行人将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中对募集资金使用情况进行持续信息披露。
24万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
第三节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
注册资本：11630709471元
实缴资本：11630709471元
设立日期：1984年5月30日
统一社会信用代码：91440300192181490G
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
信息披露事务负责人：朱旭
信息披露事务负责人职务：董事会秘书
信息披露事务负责人联系方式：0755-25606666
所属行业：房地产业
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
网址：www.vanke.com
25万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心，于1987年更名为“深圳现代科仪中心”，于1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。
1988年11月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509号”文的批准，同意深
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41332680股，由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组成，公司公开向社会发售的股票共计2808万股，募集2808万元。1991年1月
29 日公司 A 股股票在深交所挂牌交易，证券代码“0002”。
1993 年 3 月，公司发行 4500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金 45135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市，股票简称“深万科 B”，证券代码“2002”。
1993年12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为
“CHINAVANKECO.LTD.”。
（二）历次股本变动情况
1.红转增、配售新股及向法人单位发售新股
1991年5月，公司向全体股东实施1990年度利润分配方案，即每5股送红股1股，共送红股8266536股；同时在总股本41332680股的基础上，按照每股4.4元的价格，每2股配售1股的方案配售新股20666340股；同时向法人单位以每股4.8元的价格定向发售新股7700000股，向法人单位发售的新股后被锁定为非流通股。方案实施后，公司股本总额增至77965556股。
2.分红转增
1992年3月，公司实施每5股送1股红股的利润分配方案，送股后，公司
股本总额增至92364611股。
26万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
3.分红转增及公积金转增股本
1993年3月，公司实施每4股送1红股、每股派现金0.06元、公积金每4
股转增1股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每10股派5股。
公司股本总额增至138546916股。
4. 公开发行 B 股
1993 年 3 月，公司发行 4500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集
资金45135万港币。公司股本总额增至183546916股。
5.分红转增
1994 年 5 月，公司实施 A 股每 10 股送红股 3.5 股、派现金 1.5 元，B 股每
2000股送红股485股、派现金208元的利润分配方案。送股后，公司股本总额
增至242955336股。
6.分红转增
1995年6月，公司实施全体股东每10股送红股1.5股、派现金1.5元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至279398636股。
7.实施公司职员持股计划
1995年10月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为3.01元，共计发行
8826500股。该计划实施后形成的股本计入1995年公司总股本中，使公司股本
总额增至288225136股。
8.分红转增
1996年6月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派现金1.4元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至317047649股。
9.分红转增
1997年6月，公司实施全体股东每10股送红股1.5股、派现金1元的利润分配方案。送股后，万科股本总额增至364604796股。
10.配股
27万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
1997 年 6 月，公司以每 10 股配 2.37 股的比例实施配股，其中 A 股配股价
4.5 元/股，实际配售股数 66973802 股，B 股配股价港币 4.2 元/股，实际配售股
数19278825股，共募集资金折合人民币3.83亿元。配股完成后，公司股本总额增至450857423股。
11.分红转增
1998年5月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派现金股息1.5元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至495943165股。
12.分红转增
1999年6月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派付现金1元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至545537481股。
13.配股
2000年初，公司以每10股配2.727股的比例实施配股，配股价7.5元/股，
实际配售85434460股，募集资金6.25亿元。配股完成后，公司的股本总额增至630971941股。
14.发行可转债及转股2002年6月，公司向社会公开发行1500万张可转换公司债券（“万科转债”），每张面值100元，发行总额15亿元。万科转债在2002年12月13日至
2004 年 4 月 23 日（万科转债赎回日）期间可以转换为公司流通 A 股。截至 2003年5月22日，万科转债累计转股45928029股，此时公司股本总额为676899970股。
15.公积金转增股本
2003年5月，公司实施向全体股东每10股派送现金2元、公积金转增10
股的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至1353799940股。从2003年5月22日至2004年4月23日，万科转债累计转股161951974股。此时公司股本总额为1515751914股。
16.分红转增及公积金转增股本
28万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2004年5月，公司实施向全体股东每10股派现金0.5元、送红股1股、公
积金转增4股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至2273627871股。
17.发行可转债及转股
2004年9月，公司向社会公开发行1990万张可转换公司债券（“万科转2”），
每张面值100元，发行总额19.9亿元。万科转2于2005年3月24日起可以转换为流通 A 股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336220 股，公司股本总额达2273964091股。
18.公积金转增股本
2005年6月，公司以2005年6月17日收市时公司总股本为基数，实施向
全体股东公积金每10股转增5股的方案。实施完成后，公司的股本总额为
3410946136股。
19.万科转2转股
由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，满足了有关规定和《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3869600元（38696张）“万科转2”全部赎回。其余万科转2全部转为股份，公司的股本总额增为
3969898751股。
20.非公开发行
2006 年 12 月，公司非公开发行 4 亿股 A 股，发行完成后，公司的股本总额
为4369898751股。
21.公积金转增股本
2007年5月，公司以2007年5月15日收市时总股本为基数，实施向全体
股东每10股股份转增5股的方案。实施完成后，公司的股本总额为6554848126股。
29万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
22.公开增发股份
2007 年 8 月，公司公开增发 317158261 股 A 股。至此，公司股本总额达
6872006387股。
23.公积金转增股本
2008年6月，公司实施公积金每10股转增6股的利润分配方案。转增后，
公司的总股本增至10995210218股。
24. B 股转为 H 股经中国证监会于2014年3月3日出具的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可〔2014〕239号）及香港联交所于2014年 6 月 24 日的批准，公司 B 股于 2014 年 6 月 25 日转换为 H 股并在香港联交所上市交易，同时公司 B 股自深交所摘牌。
25.期权激励
2011 年 4 月 8 日，发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过 A 股股票期权激励计划。2011年4月25日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及核心业务人员授出108435000份股票期权。2011年5月9日完成股票期权的授予登记工作，期权的初始行使价为每股人民币8.89元，经发行人实施2010年度、
2011年度、2012年度及2013年度分红派息方案后，调整为每股人民币8.07元。
2011年股本数为10995210218股。
26.期权行权
2012年发行人股票期权计划进入第一个行权期，共有342900份期权行权，
发行人股份总数增至10995553118股。
27.期权行权
2013 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 19415801 份
期权行权，发行人总股份数相应增加19415801股，增至11014968919股。
28.期权行权
30万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2014 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 22538323 份
期权行权，发行人总股份数相应增加22538323股，增至11037507242股。
29.期权行权
2015 年由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 14105058 份期权行权，发行人总股份数相应增加14105058股，增至11051612300股。
30.回购股票
发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会，审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份的相关议案。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人回购 A 股股份数量为 12480299股。2016年1月14日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12480299 股，减至11039132001股。
31.期权行权
2016 年 1-12 月，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 20000
份期权行权，发行人总股份数相应增加20000股，增至11039152001股。
32. 2019 年 H 股配售
发行人于2019年3月27日交易时间结束后与配售代理就配售262991000
股新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 29.68 港元。2019 年 4 月 4 日，本次配售的 262991000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至11302143001股。
33. 2020 年 H 股配售
发行人于2020年6月4日交易时间开始前与配售代理就配售315589200股
新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 25.00 港元。2020 年 6 月 11 日，本次配售的 315589200 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至
11617732201股。
34. 2021 年 H 股“以股代息”
31万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2021 年 8 月，发行人在 2020 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”的选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，发行人新增 H 股股份 7651174股，发行人总股份数增至11625383375股。
35. 2022 年 A 股股份回购
发行人于 2022 年 6 月 30 日完成回购公司 A 股共计 72955992 股，占公司总股本（含本次回购的股份数）的0.63%。回购的股份将全部用于出售，公司如未能在股份回购完成之后36个月内实施上述用途，未使用部分将履行相关程序予以注销。截至本募集说明书摘要签署日，前述股份仍全部存放于回购专用账户，未被注销。
36.2022 年 H 股“以股代息”
2022 年 8 月，公司 H 股股东“以股代息”选择权实施完毕，公司新增 H 股股份
5326096股，并已于2022年8月26日在联交所上市交易。本次新增股份后，公司
已发行股份总数由 11625383375股增加至 11630709471股，其中已发行H股总数由 1901186842 股增加至 1906512938 股，已发行 A 股总数保持不变，仍为
9724196533股。
截至本募集说明书摘要签署之日，发行人上述历史沿革未发生其他变化。
三、发行人控股股东和实际控制人
（一）控股股东和实际控制人基本情况
报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。
发行人于 2020 年 6 月 4 日配售 315589200 股 H 股，于 2020 年 6 月 11 日完成交割，总股本增加至11617732201股。
发行人于 2021 年 8 月在 2020 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”
的选择权，H 股股东“以股代息”选择权实施完毕后，公司新增 H 股股份 7651174股，总股份增至11625383375股。
发行人于 2022年 8月在 2021 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”的选择权，H股股东“以股代息”选择权实施完毕后，公司新增 H股股份 5326096
32万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要股，总股份增至11630709471股。
地铁集团持股比例受 H 股配售和“以股代息”影响有所下降。截至 2022 年
6 月 30 日，地铁集团持有 3242810791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的
27.89%，为发行人的第一大股东。
地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会100%持股，注册资本
4594316.00万元，注册地址深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦27-31层。
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。
截至2021年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为5935.07亿元，总负债为2883.44亿元，归属于母公司的所有者权益为3028.73亿元。2021年度地铁集团实现营业收入163.97亿元，净利润28.90亿元。截至2022年6月末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为5998.61亿元，总负债为2912.32亿元，归属于母公司的所有者权益为3063.82亿元。2022年1-6月地铁集团实现营业收入119.75亿元，净利润6.23亿元。
截至2022年6月30日，地铁集团与公司股权关系如下：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
地铁集团
27.89%
本公司
截至本募集说明书摘要签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。
（二）发行人股本总额及前十名股东持股情况
截至2022年6月30日，公司股本总额11625383375股，公司前十名股东
33万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
持股情况如下：
前十名股东持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数质押股数境内国有
深圳市地铁集团有限公司27.89%32428107910法人HKSCCNOMINEESLIMITED（注境外法人16.35%19010434270
1）深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合境内非国
3.77%438703992438703992
伙）有法人
香港中央结算有限公司（注2）境外法人3.60%4187191730境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司1.60%1854782000法人
新华人寿保险股份有限公司－分基金、理财
1.48%1717788480
红－个人分红-018L-FH002 深 产 品等
招商财富－招商银行－德赢1号专基金、理财
1.26%1462558200
项资产管理计划产品等境内国有
中国证券金融股份有限公司1.14%1326693940法人深圳盈安财务顾问企业（有限合境内非国
1.05%122230826108991900
伙）有法人
中国人寿保险股份有限公司-传统-基金、理财
0.71%830310470
普通保险产品-005L-CT001 深 产 品等
合计-58.85%6842721518547695892
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的名义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
截至2022年6月30日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量计算，公司第一大股东是地铁集团。
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权结构
截至2022年6月30日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量计算，公司第一大股东是地铁集团。
34万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
截至2022年6月30日，地铁集团与公司股权关系图如下：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
地铁集团
27.89%
本公司
（二）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况
1、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司基本情况
截至2022年6月30日，发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基本情况如下：
发行人主要子公司基本情况注册资本持股比例享有表决权序号企业名称币种主营业务（万元）（%）（%）
1深圳市万科发展有限公司人民币60000100%100%房地产开发
2广州万科企业有限公司人民币500000100%100%房地产开发
3上海万科企业有限公司人民币1000000100%100%房地产开发
4北京万科企业有限公司人民币200000100%100%房地产开发
5万科（成都）企业有限公司人民币50000100%100%房地产开发
6武汉市万科房地产有限公司人民币15000100%100%房地产开发
7沈阳万科企业有限公司人民币10000100%100%房地产开发
注：发行人合并报表范围内不存在最近一期总资产、净资产或营业收入占合并报表相应科
目30%以上的重要子公司，上表列示发行人主要重点城市的子公司。
2、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况
发行人主要子公司的2022年1-6月/6月末主要财务数据如下：
发行人主要子公司主要财务数据
单位：万元
2022年6月末2022年1-6月2022年1-6月2022年6月末
企业名称万科权益营业收入净利润总资产
深圳市万科发展有限公司100.00%497.54132665.3214479785.01
35万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年6月末2022年1-6月2022年1-6月2022年6月末
企业名称万科权益营业收入净利润总资产
广州万科企业有限公司100.00%301.56-25047.226292205.90
上海万科企业有限公司100.00%897.09196995.304594059.53
北京万科企业有限公司100.00%11834.8356515.4510288111.70万科（成都）企业有限公司100.00%57.7240367.693844686.24
武汉市万科房地产有限公司100.00%-6655.8343637.972431572.26
沈阳万科企业有限公司100.00%763.7316740.672836566.62
（三）发行人合营、联营公司情况
截至2022年6月30日，发行人无重要的合营及联营公司。
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
公司按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附
录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
截至本募集说明书摘要签署日，公司的组织结构图如下：
发行人组织结构图
36万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
1．股东大会
股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对公司发行债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
（10）修改公司章程；
37万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准变更募集资金用途事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司最近一期经审计资产总额百分之三十的事项；
（14）审议公司及控股子公司的对外担保总额达到或超过最近一期经审计净资产百分之五十以后提供的任何担保。其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本章程所述的对外担保范畴之内；
（15）审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的担保；
（16）审议公司单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担保；
（17）审议公司对股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
（18）审议批准公司股权激励计划；
（19）审议法律、法规、证券交易所规则和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
2．董事会
董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以设副主席一至二人。
董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事，且至少应有一名独立董事是会计专业人。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议通过后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。
董事会行使下列职权：
（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
38万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散和变更公司形式方案；
（8）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外投资、收购出
售资产、资产抵押、委托理财、关联交易等事项；
（9）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
（10）决定公司内部管理机构的设置；
（11）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解
聘公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（12）制订公司的基本管理制度；
（13）制订公司章程的修改方案；
（14）管理公司信息披露事项；
（15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（16）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
（17）制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东
大会审议，不涉及股权的由董事会决定；
（18）法律、法规、证券交易所规则或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
下述事项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意：
（1）制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
39万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（2）拟定公司合并、分立、解散的方案；
（3）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
（4）制订公司章程修改方案。
3．监事会公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。
监事会行使下列职权：
（1）对公司定期报告签署书面审核意见；
（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其
予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；
（5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
（6）向股东大会会议提出提案；
（7）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事
务所、律师事务所等专业机构协助其工作；
（9）公司章程规定的其他职权。
监事会行使职权所必需的费用（包括根据前款第（8）项聘请专业机构的费用），由公司承担。
4．管理层
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管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
（2）组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制订公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
（7）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
（9）公司章程或董事会授予的其他职权；
（10）提议召开临时董事会会议。
（二）发行人的独立性发行人无控股股东及实际控制人。
截至2022年6月30日，地铁集团是公司的第一大股东，但并非万科的发起人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁集团。
截至本募集说明书摘要签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善的法人治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生
41万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
产、运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。
1.资产
发行人拥有独立于地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、资产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与地铁集团在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营能力。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。公司报告期内不存在资金受到大股东及其关联方违规占用的情况，公司与子公司、合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
2.人员
发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由全体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独立于地铁集团。
3.机构
发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开，不存在合署办公等情形，地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。
4.财务
发行人建立独立的财务会计部门，拥有独立的财务核算体系和财务管理制度，能够独立作出财务决策，独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立纳税。
5.业务经营
发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
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六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
公司董事、监事及高级管理人员基本情况
姓名职务性别任期起始日期持股数（股）持有债券情况
郁亮董事会主席男2017年起7394945-
董事、总裁、首席
祝九胜男2020年起195900-执行官
辛杰董事男2020年起--
胡国斌董事男2020年起--
黄力平董事男2021年起--
雷江松董事男2021年起--
王海武职工代表董事男2020年起150000-
康典独立董事男2017年起--
刘姝威独立董事女2017年起--
吴嘉宁独立董事男2017年起--
张懿宸独立董事男2020年起--
解冻监事会主席男2014年起1652645-
阙东武职工代表监事女2020年起208200-
栗淼监事男2020年起--
执行副总裁、财务
韩慧华女2020年起141000-负责人
执行副总裁、首席
刘肖男2021年起157600-运营官
朱旭董事会秘书女2016年起138800-
注：公司董事、监事、高级管理人员持股数情况为截至2022年9月30日，系公司董事、监事及高级管理人员于 2022 年 6-9 月增持公司 A 股股份；除上述之外，其他董事、监事、高级管理人员未持有公司股份。
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至本募集说明书摘要签署日，本公司董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求，不存在影响本期发行的重大违法违规的情况。
七、发行人主要业务情况
发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括
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房地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的销售。
（一）房地产行业情况
1.行业概述
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。2021年，全国房地产开发投资完成额为14.76万亿元，同比增长4.35%，增速较2019年回落2.65个百分点，其中住宅投资11.12万亿元，增长6.4％，增速较2020年回落1.2个百分点。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
2.行业政策情况
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业相关政策主要包括：
序号时间主要政策核心内容
对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的人民银行、银监会联合下发《关居民家庭，最低首付款比例调整为不
12016年2月于调整个人住房贷款政策有关
低于30%；对于实施限购措施的城市，问题的通知》
各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
财政部、国家税务总局《关于全国务院批准，自2016年5月1日起，
22016年3月面推开营业税改征增值税试点在全国范围内全面推开营业税改征增的通知》值税（以下称营改增）试点，建筑业、
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序号时间主要政策核心内容
房地产业、金融业、生活服务业等全
部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切财政部、住房城乡建设部《关于实降低棚户区改造成本；推进棚户区
32016年3月进一步做好棚户区改造相关工
改造货币化安置，切实化解库存商品作的通知》住房；严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房国务院办公厅《关于加快培育和
42016年5月租赁消费，促进住房租赁市场健康发发展住房租赁市场的若干意见》展。目标是到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
北京、上海、广州、深圳、天津、南
京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
多城市发布地方房地产调控政合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
52016年10月
策山、福州、昆山、南昌等城市先后发
布区域房地产调控政策，重启限购限贷政策中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政长效机制要遵循供给侧结构性改革思62017年7月策，“稳定房地产市场，坚持政路，以扩大供应、疏解需求为核心，策连续性稳定性，加快建立长效实现房地产市场供需平衡机制”加大对住房租赁企业的金融支持力
住建部、发改委、财政部等九部度，拓宽直接融资渠道，支持发行企委《关于在人口净流入的大中城
72017年7月业债券、公司债券、非金融企业债务
市加快发展住房租赁市场的通融资工具等公司信用类债券及资产支知》持证券，专门用于发展住房租赁业务将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，国土资源部3住房城乡建设部政府监管和服务能力较强的城市（第82017年8月《利用集体建设用地建设租赁一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳住房试点方案》市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集
45万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
序号时间主要政策核心内容体建设用地建设租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制定实施住房发展规划，抓紧调住房城乡建设部关于进一步做
整住房和用地供应结构，切实加强资
92018年5月好房地产市场调控工作有关问金管控，大力整顿规范房地产市场秩题的通知序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。
要求多渠道筹集房源，可立足当地实住建部、国家发改委、财政部、际，制定在商品住房项目中配建公租自然资源部四部门联合发布《关房的政策，明确配建比例，利用集体
102019年5月
于进一步规范发展公租房的意建设用地建设租赁住房的试点城市，见》可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
住房租赁企业不得以隐瞒，欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租住房和城乡建设部发布《住房租人使用住房租金贷款，不得在住房租
112020年9月赁条例(征求意见稿)》赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。从土地、资金、金融、税收支持国家发改委印发《保障性租赁住等方面支持发展保障性租赁住房。1、
122021年6月房中央预算内投资专项管理暂进一步完善土地支持政策；2、简化审行办法》批流程；3、给予中央补助资金支持；
4、降低税费负担；5、进一步加强金融支持。
1、主要目标：力争用3年左右时间，
实现房地产市场秩序明显好转。2、主要针对房地产开发、房屋买卖、住房国务院办公厅印发《关于加快发租赁、物业服务等过程或领域中的违
132021年7月展保障性租赁住房的意见》法违规行为进行整治。3、依法有效开展整治工作。4、建立制度化常态化整治机制：切实加强组织领导，强化监督评价考核，正确引导社会舆情。
积极推动房地产行业转变发展方式，
142022年3月银保监会专题会议鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重
点支持优质房企兼并收购困难房企优
46万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
序号时间主要政策核心内容质项目，促进房地产业良性循环和健康发展
坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市国务院关于落实《政府工作报152022年3月场更好满足购房者的合理住房需求，告》重点工作分工的意见
稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
3.行业运行情况2
2019年全国商品房销售面积为17.16亿平米，同比下降0.1%，增速比2018年低1.4个百分点；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低
5.7个百分点。
2020年全国商品房销售面积为17.61亿平米，同比增长2.6%，增速比2019年高2.7个百分点；销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%，增速比2019年高
2.2个百分点。
2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，增速比2020年低0.7个百分点；销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%，增速比2020年低3.9个百分点。
2022年一季度，全国商品房销售面积3.1亿平方千米，同比下降13.8%，增
速低于上年同期。销售额2.97万亿元，同比下降22.7%，其中住宅销售额下降
25.6%。房地产开发投资增长0.7%，增速较2021年同期下降24.9个百分点；房
屋新开工面积同比下降17.5%。
在行业呈现下行趋势的情况下，各地出台一系列利好政策。截至2022年3月末，全国已有近90城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等，2022年下半年房地产行业预期将有所反弹。
在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限
2本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局。
47万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。
4.行业发展趋势
（1）土地供应结构变化改变市场供应格局
随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住宅土地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房地产行业集中度将大大提高。
（3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为
住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化安置再到现在租售并举的过程，2016年住建部正式提出中国要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。2017年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发状态，我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年租赁比例仅21%，住房自有率常
48万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。
2019年5月，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布
《关于进一步规范发展公租房的意见》，要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
2019年11月25日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要
加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12月
16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。会议
49万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。
（二）公司所处行业地位
发行人有30余年的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重开发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至2021年底，公司进入中国大陆近百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及东北区域、华中区域、西南区域和西北区域。此外，公司自2013年开始尝试海外投资。截至2021年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅物业。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人在中国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：
1.拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商
发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之一。
自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提供优质服务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。
2.多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险
发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物
50万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要业产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物业、多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大众普通住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的风险。
3.审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利
发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。选择土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用 PIE（人口、基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求的主流项目。基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本合理，支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。
4.多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性
发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行人与国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也获得了海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行人亦可在国内外发行债券与股票集资。
5.提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱
发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发行人的物业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的努力赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。
6.公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可
51万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的企业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股东之间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高级管理层在公司平均任职达10年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。
（三）公司面临的主要竞争状况及经营策略
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，发行人将以城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；
同时，发行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
1.进一步巩固在国内的领先地位
通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的机遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
2.坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转
发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理调整产品设计，以满足市场需求。
发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略，以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅
52万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取新项目时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管理收入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。
3.坚持审慎的财务策略，确保经营安全
随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务管理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系。发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还1年内到期的债务，并致力保持稳定且可持续的债务水平。
4.继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务
发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发行人的产品或服务供应。
5.继续提倡住宅工业化和绿色建筑
作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
6.积极探索事业合伙人制度
为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，发行人在2014年推出事业合伙人制度。目前，在项目层面，发行人已经推出项目跟投
53万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要机制；在集团层面，发行人也已启动了事业合伙人持股计划。
发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
（四）公司主营业务情况
1.公司经营范围及主营业务
公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。
2.公司最近三年主营业务收入构成
（1）营业收入分析发行人最近三年及一期营业总收入的构成情况
单位：万元、%
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
主营业务收入20386436.8798.5344976279.4799.3341588094.6999.2336535371.6899.31
其中：房地产
开发及相关资19167202.2092.6342993191.2794.9540044873.5995.5535265353.1695.86产经营业务
物业服务1219234.675.891983088.204.381543221.103.681270018.523.45
其他业务收入305192.071.47303497.930.67323073.080.77254016.070.69
营业总收入20691628.94100.0045279777.40100.0041911167.77100.0036789387.75100.00
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业总收入分别为
36789387.75万元、41911167.77万元、45279777.40万元及20691628.94万元，2019、2020及2021年度同比分别增长23.59%、13.92%、8.04%。公司主营业务突出，最近三年及一期，主营业务收入占总营业收入比例分别为99.31%、
54万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
99.23%、99.33%及98.53%，其他业务收入占比很低，主要为收取合营联营企业的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入，其中房地产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。最近三年及一期，房地产销售收入占营业总收入的比例分别为95.86%、95.55%、94.95%及92.63%。
2019-2021年度及2022年1-6月，公司合同销售面积分别为4112.2万平方
米、4667.5万平方米、3807.8万平方米及1290.7万平方米，合同销售额分别为6308.4亿元、7041.5亿元、6277.8亿元及2152.9亿元。按2021年全国商品房销售金额18.2万亿元计算，公司在全国的市场占有率为3.45%（2020年：4.06%）。
2022年1-6月，发行人区域房地产销售情况如下：
单位：亿元、%
2022年1-6月
地区销售金额占比
南方区域475.322.1
上海区域782.536.3
北京区域260.412.1
东北区域90.14.2
华中区域194.89.0
西南区域149.97.0
西北区域163.77.6
其他36.21.7
合计2152.9100.0
2021年度，发行人区域房地产销售情况如下：
单位：亿元、%
2021年度
地区销售金额占比
南方区域1450.323.1
上海区域2244.835.7
北京区域920.214.7
东北区域295.64.7
华中区域390.26.2
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2021年度
地区销售金额占比
西南区域625.210.0
西北区域278.64.4
其他72.91.2
合计6277.8100.0
2019-2020年，发行人区域房地产销售情况如下：
单位：亿元、%
2020年度2019年度
地区销售金额占比销售金额占比
南方区域1502.0021.331274.2320.20
上海区域2377.3333.762045.1132.42
北方区域1501.7421.331422.1322.54
中西部区域1153.6916.381506.5823.88
西北区域463.956.59--
其他42.750.6160.350.96
合计7041.46100.006308.40100.00
注：公司自2020年起新拆分出西北区域进行单独列示。
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2021年底，公司进入中国大陆近百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及东北区域、华中区域、西南区域和西北区域。此外，公司自2013年开始尝试海外投资。截至2021年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
（2）营业成本分析发行人最近三年及一期营业成本的构成情况
单位：万元
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
科目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
主营业务成本16205453.1098.4735286113.0999.6829547128.7999.6423419853.1899.85
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2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
科目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
其中：房地产开
发及相关资产经15171519.2492.1933648524.7495.0628286726.8995.3922385715.7195.44营业务
物业服务1033933.866.281637588.354.631260401.904.251034137.484.41
其他业务成本251653.801.53111600.710.32106940.010.3635180.100.15
营业成本合计16457106.90100.0035397713.80100.0029654068.80100.0023455033.28100.00
2019-2021年度及2022年1-6月，公司营业成本分别为23455033.28万元、
29654068.80万元、35397713.80万元及16457106.90万元，2019-2021年均复
合增长率为22.85%，其中房地产业务成本分别为22385715.71万元、
28286726.89万元、33648524.74万元及15171519.24万元。
（3）利润情况分析
发行人2019-2021年及2022年1-6月营业毛利润的构成情况
单位：万元、%
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
项目毛利占比毛利占比毛利占比毛利占比主营业
4180983.7798.749690166.3898.0612040965.9198.2413115518.5098.36
务毛利
房地产3995682.9694.369344666.5394.5611758146.7095.9312879637.4596.59物业管
185300.814.38345499.853.50282819.202.31235881.041.77
理其他业
53538.271.26191897.221.94216133.071.76218835.971.64
务营业总
4234522.04100.009882063.60100.0012257098.97100.0013334354.47100.00
毛利
注：毛利率数据未扣除税金及附加。
2019-2021年度及2022年1-6月，公司营业毛利润分别为13334354.47万
元、12257098.97万元、9882063.60万元及4234522.04万元。主营业务毛利率分别为35.90%、28.95%、21.55%及20.51%，2021年，受到结算项目地价占售价比上升的影响，公司房地产业务毛利率有所下降。
57万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（五）公司房地产开发经营业绩
1.发行人房地产开发资质本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建开企[2006]580号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质证书或暂定资质证书。
2.房地产开发业务情况
公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
2021年度，本公司境内主要项目房地产开发情况如下：
项目/区域2021年度
占地面积（万平方米）13596.69
其中：南方区域2167.37
上海区域3073.67
北京区域2491.93
东北区域1567.14
华中区域1130.64
西南区域2082.86
西北区域1083.08
规划建筑面积（万平方米）29052.52
其中：南方区域5465.14
上海区域5690.43
北京区域4879.07
东北区域3080.25
华中区域3057.70
西南区域4166.74
西北区域2713.18年度开工面积（万平方米）3265.29
其中：南方区域520.23
58万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目/区域2021年度
上海区域626.74
北京区域591.15
东北区域436.85
华中区域342.61
西南区域353.61
西北区域394.10年度竣工面积（万平方米）3571.44
其中：南方区域635.58
上海区域778.13
北京区域639.73
东北区域344.45
华中区域376.07
西南区域442.70
西北区域354.77
销售面积（万平方米）3801.7
其中：南方区域628.3
上海区域1093.3
北京区域716.2
东北区域319.4
华中区域278.0
西南区域477.2
西北区域289.3
销售金额（亿元）6204.9
其中：南方区域1450.3
上海区域2244.8
北京区域920.2
东北区域295.6
华中区域390.2
西南区域625.2
西北区域278.6
2019-2020年度，本公司境内主要项目房地产开发情况如下：
59万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目/区域2020年度2019年度
占地面积（万平方米）13193.2012592.17
其中：南方区域2243.312150.12
上海区域3288.503337.46
北方区域4005.543724.54
中西部区域2707.043380.05
西北区域948.82-
规划建筑面积（万平方米）28232.3926755.89
其中：南方区域5685.055413.81
上海区域6176.046221.36
北方区域7850.327328.37
中西部区域6082.707792.36
西北区域2438.28-
年度开工面积（万平方米）3960.404241.06
其中：南方区域640.13627.55
上海区域1058.77832.93
北方区域1077.541253.73
中西部区域819.741526.84
西北区域364.22-
年度竣工面积（万平方米）3381.723007.88
其中：南方区域2838.04754.52
上海区域934.45808.59
北方区域753.76699.04
中西部区域2489.04745.73
西北区域12394.02-
销售面积（万平方米）4667.464112.24
其中：南方区域833.00658.18
上海区域1249.111166.37
北方区域1190.991045.85
中西部区域928.721236.41
西北区域462.05-
其他3.59-
销售金额（亿元）7041.466308.40
其中：南方区域1502.001274.23
60万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目/区域2020年度2019年度
上海区域2377.332045.11
北方区域1501.741422.13
中西部区域1153.691506.58
西北区域463.95-
其他42.75-
最近三年，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。
2019年-2021年度及2022年1-6月，公司开工面积分别为4241.06万平方
米、3960.40万平方米、3265.29万平方米和1068.8万平方米，公司竣工面积分别为3007.88万平方米、3381.72万平方米、3571.44万平方米和1443.7万平方米，竣工面积持续增加。
2019年-2021年度及2022年1-6月，公司房地产签约销售面积分别为4112.24
万平方米、4667.46万平方米、3807.8万平方米和1290.7万平方米，签约销售金额分别为6308.40亿元、7041.46亿元、6277.8亿元和2152.9亿元，签约销售面积及签约销售金额均持续稳定增长。
（六）发行人房地产开发项目情况
1.公司境内主要竣工项目截至2021年12月末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货科目已完工开发产品）如下：
单位：万元最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
1鞍山高新万科城2021年12月25204.39-
2北京埃弗顿项目2021年5月243213.31-
3北京长阳半岛2020年3月21993.22-
4北京长阳天地2021年4月16334.56-
61万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
5北京城市之光东望2021年12月20625.52-
6北京翠湖国际南区2020年6月106054.12-
7北京大都会滨江2021年11月306725.78-
8北京翡翠四季二期2020年11月12760.48-
9北京首开万科中心2019年8月189584.41-
10北京万科橙2016年2月13423.15-
11长春柏翠园2021年12月16851.52-
12长春柏翠阅湖2021年6月5028.33-
13长春城市之光2019年12月11580.76-
14长春繁荣里2019年6月5932.91-
15长春翡翠滨江2021年12月53724.85-
16长春翡翠学院2021年9月18838.18-
17长春万科城2021年8月13906.23-
18长春西宸之光2021年12月14739.47-
19长春溪望2021年12月8096.09-
20长春新立城2021年12月10941.32-
21长沙金色麦田2021年3月15643.41-
22长沙金色梦想2021年11月33168.23-
23长沙金域滨江2021年12月6805.99-
24长沙金域国际2021年12月22207.98-
25长沙魅力之城2021年12月16258.56-
26长沙紫台2020年6月9288.74-
27成都翡翠公园2020年2月27066.35-
28成都金色乐府音乐广场2020年11月135465.17-
29成都金域缇香2021年4月16709.23-
30成都君悦云台2021年7月57761.08-
31成都梦想之光2020年6月6923.98-
32成都万科华茂广场2016年12月27722.31-
33成都万科云城二期2021年1月41241.33-
34成都万科云城一期2020年12月9201.77-
35重庆翡翠都会2021年4月15637.80-
36重庆翡翠公园2021年12月6375.87-
62万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
37重庆金开悦府2021年4月11478.65-
38重庆金色悦城2020年5月15218.12-
39重庆金域华府2020年9月7840.04-
40重庆森林公园2021年12月7128.32-
41重庆十七英里2021年6月12368.24-
42重庆天地2021年9月9901.59-
43重庆万科城2021年6月9160.64-
44重庆御澜道2021年3月16782.23-
45大连八栋墅2020年10月9431.29-
46大连滨海大都会2020年11月9632.77-
47大连城市之光2019年7月16280.76-
48大连大家2020年6月25293.89-
49大连翡翠都会2021年10月49017.44-
50大连翡翠四季2020年4月6255.52-
51大连海港城2021年12月103375.5510240.01
52大连金域华府2018年12月11528.35-
53大连蓝山2019年12月8623.93-
54大连万科城2020年12月10880.39-
55大连新都会2020年1月6287.58-
56大连樱花园2021年12月5659.78-
57大连誉澜道2021年2月13886.06-
58大连中南府2018年12月6100.19-
59大连钻石湾2021年12月6794.90-
60东莞东江之星2021年5月72408.76-
61东莞翡翠东望2021年11月23112.24-
62东莞翡翠松湖2021年9月15864.37-
63东莞金域广场2020年6月7500.85-
64东莞天空之城2021年12月17342.26-
65东莞万科城市之光2021年12月27515.42-
66东莞万科云城2021年12月8695.57-
67东莞珠江东岸2021年4月7345.18-
68鄂州万科橙2021年6月22857.33-
63万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
69鄂州万科五彩城2021年12月13677.98-
70佛山城市之光2020年1月5144.61-
71佛山翡翠江望2020年12月43000.42-
72佛山金色城市2019年8月8885.24-
73佛山金色里程2020年5月8337.39-
74佛山金域滨江2021年5月6045.65-
75佛山金域滨江三期2020年6月5103.41-
76佛山金域蓝湾西区2021年4月22974.57-
77佛山金域时光2021年12月6497.22-
78佛山金域世家2021年7月23793.09-
79佛山金域西江府2021年12月25349.77-
80佛山金域学府2020年9月6436.74-
81佛山京都荟2020年8月8836.80-
82佛山魅力之城2020年8月22530.58-
83佛山南海万科广场2018年10月7796.82-
84佛山尚都荟2020年12月15323.73-
85佛山水晶城2017年12月17392.06-
86佛山万科城2020年4月13601.64-
87佛山万科广场2021年3月103208.28-
88佛山西江悦2020年6月7798.89-
89佛山壹都荟2021年12月36896.77-
90福州仓前九里2021年6月51568.32-
91福州翡翠里凤栖2021年9月8975.75-
92福州金域滨江花园2021年11月7860.49-
93福州金域中央2015年12月34862.72-
94福州万科大樟溪岸2019年12月7210.20-
95福州又一城2021年12月5166.34-
96广州白鹭郡2021年6月16623.42-
97广州春风十里2021年3月21548.28-
98广州海上明月项目2021年11月10787.18-
99广州金色里程2021年12月15187.18-
100广州里享花园2021年9月27760.71-
64万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
101广州山景园2018年12月11281.38-
102广州尚城御府2020年12月10881.18-
103广州世博汇2021年7月32765.21-
104广州未来森林项目2021年9月15822.23-
105广州未来之丘2021年6月50342.55-
106广州元培里项目2021年6月6620.95-
107广州云城米酷2021年6月49774.97-
108贵阳翡翠公园项目2021年6月7296.48-
109贵阳花溪大都会2021年6月11603.51-
110贵阳万科城2020年9月71446.62-
111贵阳万科大都会花样2021年1月18005.81-
112贵阳新都荟2021年6月119289.27-
113贵阳悦城2020年3月16414.01-
114哈尔滨滨江大都会2021年7月8716.76-
115哈尔滨城市之光2020年12月11927.11-
116哈尔滨公园大道2021年7月7733.26-
117杭州奥体万科中心2020年12月21301.52-
118杭州城市之光2020年1月10320.99-
119杭州大都会79号2018年5月46441.75-
120杭州杭行路天马2020年10月7248.76-
121杭州良渚文化村2021年6月33279.12-
122杭州劝学里2019年12月8032.86-
123杭州未来之光2020年11月96899.44-
124杭州智谷2020年4月10766.10-
125杭州中城汇二期2021年1月27334.89-
126合肥城市公馆2019年12月12723.73-
127合肥公园大道2021年12月17501.83-
128合肥森林城2021年10月7647.29-
129合肥未来之光2021年12月30205.353347.35
130合肥中央公馆2021年12月10631.95-
131惠州双月湾2021年9月29964.62-
132吉林松花湖项目2021年2月50460.27-
65万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
133吉林万科城2021年12月21419.69-
134济南百脉悦府2021年8月30885.56-
135济南翡翠公园2020年12月111165.4540557.15
136济南翡翠山语2021年10月163179.4524229.91
137济南劝学里2021年12月21782.25-
138济南万科山望2021年9月19294.56-
139济阳时代之光2021年11月19537.84-
140嘉兴香樟东地块项目2021年12月122154.27-
141江门万科金色城央花园2021年12月7488.88-
142晋江金域滨江一期2021年12月11532.78-
143晋中紫郡2021年12月11189.78-
144晋中紫院2021年12月13983.79-
145昆明翡翠滨江2021年12月14809.00-
146昆明魅力之城2021年6月14533.81-
147昆明星河嘉园2021年12月5535.23-
148昆明银海泊岸2020年12月7074.65-
149昆山海上传奇2021年6月18530.08-
150昆山开发区项目2021年12月30483.85-
151昆山魅力花园2020年12月11709.25-
152兰州万科城2021年11月7856.60-
153眉山眉州文化村2021年10月17030.68-
154眉山仁峰2021年12月20989.92-
155南昌海上传奇2021年6月8399.62-
156南昌红郡2020年12月5322.68-
157南昌金域传奇2021年11月7301.24-
158南昌玖里2021年6月36575.22-
159南昌时代广场2021年12月28984.73-
160南昌天空之城2021年12月64051.53-
161南昌万科城2021年9月14134.70-
162南充金润华府2019年10月5928.74669.04
163南京安品街2020年6月5587.84-
164南京大都会2020年1月11986.90-
66万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
165南京翡翠公园2021年7月7497.49-
166南京金域国际2019年6月5053.26-
167南京金域蓝湾2016年6月15804.54-
168南京九都荟2020年1月14297.22-
169南京万科城2020年6月8087.50-
170南宁金域缇香2021年6月5650.59-
171南宁金域中央2021年12月7453.15-
172南宁万科城2021年12月26395.77-
173南宁兴宁东项目2021年11月5117.64-
174宁波蔚蓝城市2021年7月6092.31-
175宁波云谷中心2021年5月5966.73-
176宁波云著花苑2021年12月5269.80-
177盘锦兴隆台项目2021年12月6711.50-
178青岛北宸之光2021年10月15147.84-
179青岛翡翠长江2021年12月71664.06-
180青岛玫瑰里2019年6月6355.33-
181青岛生态新城2019年1月5923.87-
182青岛未来城2020年9月9594.37-
183青岛新都会2021年9月5401.29-
184清远万科城2021年12月45584.62-
185泉州万科城2021年12月15597.92-
186三亚湖畔度假公园2020年8月14337.76-
187上海安亭新镇项目2020年11月14386.20-
188上海翡翠滨江2019年4月13732.15-
189上海翡翠公园2018年11月38597.58-
190上海华漕项目2021年12月27844.35-
191上海金色城市2019年7月23349.86-
192上海金域华府2019年12月27309.83-
193上海青藤公园2021年12月12731.38-
194上海天际2021年10月10652.83-
195上海天空之城星之屿2021年3月34645.05-
196上海万科启宸2020年12月32514.40-
67万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
197绍兴君望2021年11月11434.87-
198深圳深南道68号2020年12月15839.13-
199深圳天誉花园2019年1月14848.44-
200深圳万科星城2021年12月201034.10-
201深圳瑧山府2021年6月45970.38-
202沈阳城建万科城2021年10月6129.09-
203沈阳春河里2020年10月6641.65-
204沈阳翡翠别墅2021年12月15642.92-
205沈阳翡翠滨江2021年10月18834.06-
206沈阳明日之光2021年3月11134.76-
207沈阳首府云城2021年12月5558.69-
208石家庄新都会2021年12月5659.83-
209苏州向阳路项目2021年11月5935.71-
210台州山海十里2021年12月75626.60-
211台州万科城2021年12月99870.81-
212太原城市之光2021年10月6258.18-
213太原春和景明2021年12月19504.68-
214太原金域蓝湾2020年3月7157.79-
215太原蓝山2019年12月14163.95-
216太原小镇2021年9月12974.63-
217太原阳曲金域蓝湾2021年9月26864.56-
218太原紫院2020年9月5806.11-
219唐山翡翠观唐2021年6月21707.71-
220唐山翡翠蓝山2021年12月15148.41-
221唐山丰润金域华府2020年12月5612.12-
222天津东丽湖2021年11月19614.72-
223天津翡翠紫台2021年12月6738.44-
224天津万科天地2021年10月8020.19-
225天津西华府2021年6月36957.95-
226天津西庐北2021年8月9771.45-
227天津新都会2021年11月15881.83-
228威海翡翠公园2021年12月23710.18-
68万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
229温州翡翠天地Ⅰ期2021年11月15817.32-
230温州万科时代中心2019年12月7179.48-
231 温州中央绿轴 D19/24/34 地块 2020 年 12 月 10262.04 -
232乌鲁木齐大都会2020年12月13052.44-
233乌鲁木齐都会传奇2020年6月6796.12-
234乌鲁木齐都会传奇二期2021年12月17795.93-
235乌鲁木齐翡翠天骄2021年9月9010.45-
236乌鲁木齐公园大道2021年5月20296.69-
237乌鲁木齐公园里2020年12月7435.49-
238乌鲁木齐华府里2021年12月16069.04-
239乌鲁木齐天山府2021年12月5834.12-
240无锡金域蓝湾2021年12月6500.78-
241无锡金域缇香2021年5月14806.92-
242无锡魅力之城2019年12月7568.35-
243无锡信成道2020年12月19760.80-
244无锡运河传奇2021年7月37206.33-
245芜湖中江苑2021年12月9613.46-
246武汉翡翠滨江2021年6月42595.77-
247武汉汉口传奇2021年4月159578.69-
248武汉金域湖庭2020年12月23834.92-
249武汉万科翡翠玖玺2019年9月9712.57-
250武汉万科云城2021年9月10176.00-
251武汉万科主场2021年4月56157.08-
252西安城市之光2021年12月15105.36-
253西安城市之光二期2021年9月6394.30-
254西安高新华府2021年12月34892.77-
255西安高新华府二期2021年12月9475.63-
256西安金域东郡2021年6月5389.92-
257西安万科大都会一期2021年10月7287.39-
258西安悦湾2021年12月6417.21-
259西安云谷2021年12月29850.16-
260西昌万科17度2021年12月67870.66-
69万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
261厦门国投商务中心2019年9月25425.76-
262厦门金域缇香2021年12月8524.43-
263厦门万科广场2020年12月70844.26-
264厦门万科云城2021年8月30923.20-
265徐州翡翠之光2021年12月46880.78-
266徐州淮海天地2021年9月23097.09-
267徐州尚都会2021年11月13223.87-
268徐州万科城2021年10月29838.82-
269烟台翡翠长安2021年12月18484.19-
270烟台翡翠大道2021年12月27576.18-
271烟台西雅图2021年5月12280.46-
272烟台御龙山2021年5月12071.43-
273盐城翡翠云台2021年10月21306.36-
274扬州万科城2017年9月10741.74-
275宜昌万科理想城2021年6月12126.69-
276宜昌万科理想城悦府2021年9月11352.36-
277镇江蓝山花园2021年6月14363.94-
278郑州长基云庐2021年1月60978.65-
279郑州兰乔圣菲2021年4月37753.46-
280郑州万科大都会2021年12月122224.20-
281郑州万科美景金兰苑2021年12月8409.08-
282郑州万科美景魅力之城2021年9月28413.41-
283郑州万科美景世玠2020年11月5901.43-
284郑州万科美景万科城2019年9月86711.16-
285郑州万科民安江山府2021年10月36542.53-
286郑州万科民安三度湖山2021年9月24662.44-
287郑州万科民安云城2020年12月81746.58-
288郑州万科天伦紫台2021年9月21788.18-
289中山金域蓝湾2021年12月15705.77-
290中山金域中央2021年12月7105.91-
291周口万科溥天龙堂2021年6月8478.68-
292珠海翡翠中央2021年12月44807.22-
70万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期竣工序号项目名称2021年末余额跌价准备时间
293其他1221461.75-
合计-8774227.5279043.46
2.公司主要在建项目截至2021年12月末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建开发产品）如下：
单位：万元最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
1鞍山高新万科城2021年12月2023年8月138982.0146376.46-
2鞍山金域国际2020年5月2022年6月80350.1066671.90-
3包头翡翠都会2021年1月2022年12月269361.93151576.64-
4包头中央公园2020年3月2022年5月362000.00242303.70-
5保定2019039号地块2019年12月2022年7月38600.0025239.98-
6北京长阳天地2019年3月2022年11月51272.8033511.97-
7北京城市之光东望2019年12月2022年6月908000.00746074.62-
8北京大都会79号2019年12月2022年12月309274.22288131.23-
9北京翡翠西湖雲庐2020年6月2023年8月795000.00550246.04-
10北京翡翠云图2018年12月2022年4月317175.72277325.71-
11北京哈洛小镇2021年5月2023年6月102135.0063530.22-
12北京七橡墅2019年3月2022年1月346900.00318848.55-
13常州潮起东方2021年8月2023年9月106735.6971757.33-
14常州公园大道二期2021年5月2022年4月218042.31126775.61-
15常州国宾道2020年12月2023年9月229682.53169219.36-
16常州皇粮浜地块2019年12月2022年9月238833.48196862.45-
17常州教育小镇项目2020年11月2022年9月438538.48345500.32-
18长春柏翠阅湖2020年6月2022年4月101683.8368929.24-
19长春北湖溪望东地块2021年3月2022年12月170862.3392900.12-
20长春翡翠滨江2020年7月2022年6月117997.6968028.43-
21长春公园都会2021年11月2023年11月97537.8449067.14-
22长春公主岭项目2021年8月2022年3月384578.84196395.76-
23长春硅谷大街项目2021年7月2022年8月199017.63112581.29-
24长春荣光路59号2021年12月2023年12月50478.9334688.47-
25长春时代都会2021年7月2023年7月248879.73159022.85-
26 长春西宸 A 地块 2021 年 5 月 2022 年 9 月 151914.86 112163.13 -
27长春溪望2019年10月2022年9月173602.7479160.64-
28长春新立城2021年1月2022年9月44759.9522448.58-
71万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
29长春紫郡2021年3月2023年9月187577.46116487.04-
30长春紫台2021年6月2023年6月230999.50138575.45-
31长沙滨河道2020年6月2022年6月115900.0089554.47-
32长沙金色梦想2020年6月2022年6月191794.00151427.02-
33长沙金域滨江2019年9月2022年3月46797.9921777.67-
34长沙魅力之城2020年7月2022年6月150272.00145089.20-
35长沙四季花城2021年10月2024年12月220912.0053257.40-
36长沙天空之境2020年7月2022年6月85647.0052957.68-
37长沙紫台2020年8月2022年6月121531.6477263.37-
38成都川商项目2019年8月2023年6月151382.69135048.49-
39成都公园传奇2019年12月2022年4月359618.84323674.94-
40成都国宾蜀园二期2021年9月2023年3月76580.0048958.10-
41成都国宾蜀园一期2021年6月2023年3月143047.10121137.11-
42成都金色乐府音乐广场2019年11月2022年8月196284.6599485.48-
43成都金域华府2021年4月2023年7月214934.84150836.88-
44成都锦绣2021年6月2022年12月757639.09593112.30-
45成都天府公园城2020年10月2022年6月447346.40377988.40-
46成都天府万科城1期2021年11月2022年4月242384.14137993.91-
47成都万科锦园2020年3月2022年4月115569.73104742.61-
48成都万科润园2020年6月2022年4月238506.31220177.82-
49成都万科云城二期2019年5月2023年6月60984.3728712.59-
50成都万科云城一期2020年4月2023年3月85653.0722570.22-
51成都新川荟2019年9月2022年9月137754.88111788.79-
52成都星耀天府2020年9月2023年9月141420.00105976.57-
53成都知园2021年4月2023年3月256182.88230062.04-
54重庆翡翠公园2019年9月2022年4月45571.5539890.75-
55重庆翡翠公园商业项目2020年8月2024年3月119000.0065365.39-
56重庆凤凰湖424亩项目2020年11月2022年2月416242.09272257.83-
57重庆界石296亩项目2021年12月2023年9月228073.63171592.09-
58重庆金开悦府2020年5月2022年6月125030.53109302.44-
59重庆金域蓝湾2020年9月2022年5月142238.00128672.05-
60重庆理想城二期2021年3月2022年4月115963.8195100.11-
61重庆理想城一期2019年12月2022年5月196581.44151086.68-
62重庆璞园二期2021年3月2023年6月93583.4060853.89-
63重庆璞园一期2021年2月2023年6月127199.2894123.26-
64重庆森林公园2020年8月2022年4月326998.08228135.53-
65重庆水土103亩项目2020年11月2023年3月134316.9797222.64-
66重庆水土111亩项目2020年11月2022年3月151544.70141400.70-
67重庆水土99亩项目2020年5月2022年8月125058.00104459.25-
68重庆四季花城2019年12月2022年5月76711.6249934.73-
69重庆四季花城三期2021年3月2023年3月226259.00149406.77-
72万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
70重庆天地2020年7月2022年9月1044737.64548899.35-
71重庆御澜道2020年8月2022年12月235292.11110554.13-
72重庆悦来117亩项目2020年7月2022年3月203274.09175425.54-
73重庆悦来493亩项目2021年6月2022年9月623750.00455323.11-
74大厂231、232地块2020年12月2023年12月184200.0093172.68-
75大厂233、234地块2020年4月2022年4月124100.0097495.13-
76大连大都会星海2018年1月2022年3月105513.5289014.32-
77大连翡翠春晓2021年6月2022年10月89499.4260578.25-
78大连翡翠都会2020年12月2022年6月141730.17131057.92-
79大连翡翠之光2020年12月2023年12月131057.0753325.67-
80大连公园都会2021年4月2023年9月412317.87263678.54-
81大连誉澜道2021年3月2023年9月114520.85113225.72-
82大连中城翠湾项目2021年10月2024年4月146835.3788099.21-
83大连中山中2019年3月2022年6月50074.6537635.48-
84东莞滨海大都会2018年7月2023年1月67267.0945158.37-
85东莞长安莲湖路项目2020年2月2022年3月211113.35206345.67-
86东莞公园里2021年11月2022年11月196434.03160444.24-
87东莞厚街园新二路项目2020年11月2022年8月37835.8327605.17-
88东莞厚沙路项目2020年9月2022年6月70535.7862654.81-
89东莞双城水岸2021年10月2022年12月224151.77199054.61-
90东莞松悦花园2021年9月2023年6月464445.47296413.34-
91东莞天空之城2019年3月2022年1月108567.2379988.83-
92东莞万科金域东方2020年5月2022年4月350808.69331593.99-
93东莞万科星城2020年12月2022年12月209334.18158153.52-
94东莞未来之光2021年7月2023年10月431969.83365134.49-
95东莞瑧山悦2021年9月2023年4月358057.06239675.80-
96东莞珠江万科城2020年10月2022年9月50986.4643256.55-
97鄂州010项目2020年11月2023年6月132441.4776644.30-
98佛山金色梦想2021年2月2023年6月79180.5367687.18-
99佛山金域半岛2021年9月2023年10月199413.23173218.76-
100佛山金域时光2020年9月2022年1月86414.0082067.53-
101佛山金域世家2020年8月2022年3月174707.19147157.19-
102佛山金域水岸2021年3月2022年10月75223.0247596.03-
103佛山璞悦山2021年11月2023年12月138021.24110937.64-
104佛山顺德万科广场2020年8月2022年6月309147.85183717.1431403.96
105佛山万科广场2019年4月2022年3月157555.72115478.84-
106佛山万科南海天空之城2021年8月2022年12月812383.20646379.02-
107佛山万科中心2019年6月2023年5月119858.51106886.27-
108佛山悦都荟2018年11月2022年1月92077.2989189.0519146.50
109福州仓前九里2019年12月2022年5月149053.88125892.57-
110福州金域滨江花园2019年5月2022年6月166244.9697108.00-
73万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
111福州金域缇香2021年10月2022年12月39812.7533203.89-
112福州台江排尾项目2019年11月2022年1月1134969.611036452.46-
113福州万科璟熙花园2021年11月2023年3月106855.2669369.45-
114广州城市之光2021年2月2022年3月903236.00764842.89-
115广州金茂万科魅力之城2021年9月2022年12月320685.42263768.58-
116广州金色里程2020年3月2023年3月32073.5925071.16-
117广州尚城御府2020年3月2022年4月43709.0025665.16-
118广州世博汇2020年9月2022年4月182072.83177617.46-
119广州未来森林项目2018年10月2023年4月64968.4456459.36-
120广州幸福誉花园五期2019年9月2022年10月43731.0023447.98-
121广州元培里项目2018年8月2023年6月54424.3849438.90-
122广州樾山项目2019年7月2022年3月185483.38166986.4719693.85
123广州增城万科城2020年12月2022年3月555637.17455732.04-
124贵阳翡翠公园项目2021年3月2022年9月432520.71367713.15-
125贵阳观湖2021年3月2023年6月196034.9886425.9921758.16
126贵阳花溪大都会2019年12月2022年4月46175.2621388.51-
127贵阳万科贵阳传奇2019年2月2023年6月88551.7472028.15-
128贵阳万科理想城2020年12月2022年9月93879.6783059.65-
129贵阳万科麓山2021年3月2022年6月560983.81336729.21-
130贵阳新都荟2021年5月2022年11月184254.6955580.88-
131哈尔滨滨江大都会2019年7月2022年6月49973.5030361.98-
132哈尔滨金域悦府2020年5月2022年6月312626.45209925.43-
133哈尔滨智慧未来城2021年6月2022年12月311251.00208466.18-
134哈尔滨中俄产业园项目2021年6月2022年12月220617.95104212.50-
135海口金域仕家2021年4月2022年6月101888.4276097.11-
136杭州公望2021年3月2023年6月170074.7077919.91-
137杭州姑娘桥地块2020年11月2023年6月520000.00441676.53-
138杭州河语光年府2021年3月2023年7月531281.00448026.16-
139杭州湖印光年府2021年7月2023年9月403901.18320537.62-
140杭州金茂万科新都会2018年12月2022年3月341763.00314929.17-
141杭州良渚文化村2020年12月2022年2月358768.21339117.85-
142杭州瓶窑项目2020年4月2022年4月270691.73238844.23-
143杭州日耀之城2020年11月2023年6月622773.31569514.57-
144杭州未来之光2017年11月2023年1月139915.1386007.43-
145杭州五常车辆段项目2020年6月2022年12月2246265.152001144.05-
146杭州樟宜翠湾2020年5月2022年12月315420.48256227.37-
147合肥高第2020年6月2022年8月165302.18141467.83-
148合肥公园大道2019年11月2022年3月50852.8346773.64-
149合肥未来之光2021年3月2022年6月384051.94344071.6044292.61
150合肥中央公馆2020年1月2022年3月178386.16176120.55-
151惠州金枫花园2020年11月2022年5月333156.00237352.36-
74万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
152惠州双月湾2020年9月2023年5月150000.0084010.01-
153惠州万荟花园2020年9月2022年8月185573.00148397.26-
154惠州万悦花园2021年3月2022年10月236330.00169206.44-
155惠州文瀚花园2021年4月2023年3月190930.00135025.08-
156惠州小金口公开地项目2020年2月2022年5月30400.0028985.25-
157吉林万科城2021年4月2022年6月196391.76131498.92-
158济南百脉悦府2021年1月2023年9月256253.96156700.03-
159济南北宸之光2021年3月2023年12月284877.07192632.35-
160济南繁荣里2021年3月2023年9月111066.6862519.41-
161济南翡翠山语2020年3月2022年6月84270.0856029.035598.07
162济南金色悦城新著2020年3月2022年12月179837.23144395.49-
163济南市中万科城2021年10月2024年6月258535.85168338.58-
164济南万科山望2020年12月2022年6月478232.64232137.26-
165济南雪山万科城组团二2021年4月2023年12月383024.05200514.13-
166济南雪山万科城组团四2021年4月2023年12月215880.31151332.71-
167嘉兴滨河道花苑2021年3月2023年6月139593.00102539.29-
168嘉兴潮起东方二期2020年1月2022年7月199995.36176361.82-
169嘉兴东山北地块2020年1月2022年1月154956.44150571.60-
170嘉兴都会东方2020年1月2022年8月167286.00155092.24-
171嘉兴隐秀湖畔2021年8月2023年12月206182.00140271.24-
172嘉兴臻境雅园2021年11月2023年10月224520.84155566.86-
173嘉兴中环西地块项目2019年12月2022年1月131009.26126637.44-
174江门金域华府2021年7月2023年1月214126.00137059.14-
175江门万科金色城央东苑2020年9月2022年12月100000.0072148.59-
176江门万科金色城央紫苑2021年1月2023年7月62000.0036284.94-
177金华锦里江澜2021年10月2023年4月139054.27110753.50-
178金华锦云江汀2021年7月2023年5月101498.4077766.40-
179金华万诚华府2021年6月2023年12月43668.0532546.16-
180晋江万科金域国际2021年8月2023年4月193606.58160446.35-
181晋中紫郡2019年3月2022年6月105758.9958344.23-
182靖江晨阳甲第2019年11月2022年5月82585.7479168.53-
183昆明昌宏西路项目2021年4月2022年6月406316.05297122.62-
184昆明飞虎二期2021年4月2024年3月185076.35145454.75-
185昆明翡翠滨江2020年12月2022年6月149587.1698179.93-
186昆明公园里2020年3月2023年9月113051.1135950.15-
187昆明金域国际2020年7月2022年10月41999.9432181.58-
188昆明魅力之城2019年8月2024年9月257203.0085798.64-
189昆明盘龙区金刀营项目2021年12月2024年6月436382.76175722.73-
190昆明万科城2021年9月2022年3月882682.17703750.74-
191昆明星河嘉园2018年12月2022年3月133883.8059962.83-
192昆明银海泊岸2020年12月2023年3月127261.85110408.9228673.16
75万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
193昆山高尔夫项目2011年4月2023年6月60140.7748078.89-
194昆山海上传奇2018年5月2022年6月95699.9882799.97-
195昆山江湾澜庭2020年6月2022年12月286949.63225992.30-
196昆山未来之城2021年12月2023年3月52139.7520669.08-
197昆山夏驾河项目2020年3月2022年6月208605.34149001.52-
198兰州璞悦澜岸2019年11月2022年6月236697.34182513.81-
199兰州时代之光2019年9月2022年12月129271.7178020.81-
200兰州万科城2021年4月2022年4月436675.66266545.35-
201兰州万科城后期718亩项目2021年2月2023年11月204336.8168989.51-
202兰州万科璞悦臻园2019年11月2022年5月166233.74120284.14-
203兰州万科星光都会2021年3月2023年5月259440.66152313.86-
204廊坊朗润园2020年12月2023年8月241000.00165043.88102965.14
205廊坊启航之光2018年7月2025年12月52520.5633207.0917407.35
206临沂鲁商万科城臻园2021年7月2023年12月297887.35142679.65-
207临沂新都会项目2020年8月2022年8月175395.91126660.13-
208柳州白露项目2021年9月2022年6月374120.55280001.60-
209洛阳万科春华西园甲第2021年6月2024年5月179748.9187272.13-
210眉山眉州文化村2021年4月2022年6月187023.00133173.41-
211南昌江右东方2021年11月2023年12月102429.6571045.84-
212南昌时代广场2019年12月2023年3月67876.6866803.71-
213南昌四季都会2021年12月2024年6月134303.6282503.22-
214南昌天空之城2020年9月2022年6月56442.0049146.86-
215 南昌万创科技城 F04/F02 地块 2021 年 3 月 2022 年 10 月 311656.69 189993.14 -
216 南昌万创科技城 H01E01 地块 2020 年 12 月 2023 年 11 月 56517.63 32519.71 -
217南昌星光世纪2021年6月2022年11月286203.47190632.66-
218南京都荟沐语2021年9月2023年12月136408.8583048.01-
219南京都荟启境2017年8月2022年6月59062.0046502.34-
220南京金域国际2018年5月2022年6月118000.00115740.33-
221 南京溧水 G09 地块 2020 年 9 月 2022 年 6 月 476919.58 364376.72 -
222南京南站项目2020年11月2023年1月344988.75303688.37-
223南京万科翡翠滨江2021年1月2023年3月545908.33498598.20-
224南京万科燕语光年2020年12月2023年6月515202.70439156.61-
225南京溪望城2021年12月2024年5月64612.6346480.05-
226南京新悦光年2021年8月2023年5月113756.3893035.28-
227南京雨悦光年2021年8月2023年9月226997.88183425.96-
228南京紫辰光年2021年8月2023年9月198930.06158371.02-
229南宁翡翠中央2021年7月2023年7月236067.65134422.36-
230南宁金域国际2021年6月2022年12月193531.42124191.25-
231南宁金域中央2019年4月2022年5月184721.58127028.16-
232南宁万科城2019年12月2022年6月456578.67205517.88-
233南宁万科公望2020年9月2023年12月172023.09116173.91-
76万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
234南宁万科瑧湾悦2021年11月2023年12月382044.74251279.72-
235南宁星都荟2020年4月2022年7月191057.43135484.58-
236南宁兴宁东项目2019年12月2022年5月89891.0379467.43-
237南通半岛国际2020年11月2022年12月131640.60105902.44-
238南通官山望2020年12月2022年9月175296.07137574.00-
239南通海门骏园南地块项目2021年3月2023年6月92449.0374213.14-
240南通海门万科西地块项目2021年3月2023年1月174351.57136916.98-
241南通海上明月2020年5月2022年9月353399.09240021.38-
242南通青藤花园2021年4月2023年3月163456.00118927.97-
243南通胜利路西地块2020年1月2022年2月460598.46410641.39-
244南通时代之光2021年1月2022年4月98036.6071239.54-
245南通时光映翠2021年1月2022年4月139044.92107268.85-
246南通实验学校北地块项目2021年3月2023年9月241728.34187627.64-
247南通中创北项目2021年6月2023年8月305676.37236853.13-
248宁波滨盛臻园2020年1月2022年4月276315.84243911.06-
249宁波缤虹里2021年7月2023年3月46269.0037529.91-
250宁波东潮之滨2020年3月2022年10月303420.00267325.80-
251宁波东钱湖莫古路项目2020年5月2022年5月164688.46152402.94-
252宁波海曙段塘项目2020年11月2022年9月400879.07378429.02-
253宁波海映澜庭2020年7月2023年4月202556.34177724.26-
254宁波槐树路项目2020年1月2022年6月271948.00226623.93-
255宁波江南一品西地块项目2020年11月2023年6月358272.18317743.97-
256宁波月映澜堂2021年1月2023年4月273200.00252412.38-
257宁波湛蓝晓月2021年7月2023年3月106190.0077046.28-
258宁波镇海骆驼项目2020年7月2023年3月600000.00487500.49-
259盘锦兴隆台项目2020年9月2022年6月163850.1482503.84-
260秦皇岛未来城二期2019年4月2022年3月91044.2072326.35-
261青岛翡翠长江2018年3月2023年12月182279.94148351.88-
262青岛海岸蓝山2020年9月2023年3月72061.0851883.63-
263青岛海岸万科城2020年6月2022年9月420000.00326315.58-
264青岛海潮云起2021年6月2023年6月140880.0066319.23-
265青岛胶州植物园项目2020年6月2022年6月174669.78125608.72-
266青岛金域华府三期2019年8月2022年3月106037.5486438.45-
267青岛新都会2020年5月2022年5月219449.78160251.04-
268青岛远通物联项目2020年6月2022年10月115964.4690400.37-
269青岛紫郡2020年9月2023年3月75727.7039629.20-
270清远万科城2020年9月2022年3月157142.72143490.31-
271泉州城市之光2020年1月2023年1月448287.53270344.71-
272三亚森林度假公园2021年1月2022年12月79929.5671608.85-
273三亚市临春安居房项目2021年6月2022年2月106953.02103631.27-
274三亚崖州区安居房项目2021年5月2022年6月83242.4068915.93-
77万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
275上海安亭新镇项目2020年1月2022年4月151873.37133753.33-
276上海青藤公园2019年7月2022年10月29660.0027659.68-
277上海天际2019年5月2022年9月271551.29229221.74-
278绍兴芳塔纳丽2020年1月2022年6月139759.39130416.93-
279深圳尖岗山2021年5月2022年10月785401.36689532.34-
280深圳罗湖食品大厦项目2020年6月2023年1月347882.14294794.20-
281深圳天誉花园2020年10月2023年5月900000.00472126.47-
282深圳万科大都会2020年9月2023年7月685243.24645055.38-
283深圳万科西望2020年10月2023年2月566865.99450829.15-
284深圳瑧山府2019年1月2022年6月65522.5565522.55-
285深圳瑧山海2020年8月2022年9月378935.82308504.06-
286深圳瑧湾汇2018年1月2023年4月638426.84403168.63-
287深圳自行车厂项目2021年9月2022年1月1091594.41749824.87-
288沈阳宝马项目2020年6月2022年5月244576.72120465.85-
289沈阳北宸之光2020年3月2022年8月217417.27185258.08-
290沈阳东第2021年4月2022年6月128231.1173159.90-
291沈阳府前壹号2021年9月2023年12月101545.3457956.43-
292沈阳富丽华项目2021年3月2023年6月85465.4548764.13-
293沈阳浑南新都心2021年7月2023年8月285688.67198588.16-
294沈阳吉宝项目2021年3月2022年8月169072.96112179.15-
295沈阳明日之光2019年10月2022年6月91867.8363010.42-
296沈阳首府云城2020年9月2022年5月395553.59279783.29-
297沈阳四季都会2021年3月2023年6月146150.0057824.95-
298沈阳西宸之光2021年3月2022年12月298277.98176373.82-
299沈阳中旅万科城2021年3月2022年6月397667.86192947.04-
300石家庄翡翠公园2020年6月2022年5月249936.00171828.57-
301石家庄翡翠书院2020年4月2022年8月327170.00263342.17-
302石家庄翡翠书院二期2021年6月2024年4月261366.70114977.41-
303石家庄公园都会2019年8月2022年6月152938.00116337.48-
304石家庄嘉实万科云庐2021年4月2023年12月62564.0028563.83-
305石家庄嘉实万科紫台2020年4月2022年12月224654.00138307.79-
306石家庄万科翡翠四季2021年5月2024年4月268431.00135524.76-
307石家庄未来城2020年6月2022年6月180786.00130428.97-
308石家庄正定文化村项目2019年11月2022年8月116130.0090306.22-
309石家庄正定文化村迎旭府2020年10月2023年6月114126.0076230.13-
310石家庄紫院2021年5月2024年4月129964.0094344.92-
311苏州安元路项目2020年6月2022年3月360809.19323098.07-
312苏州城南项目2021年9月2023年10月144945.67108137.57-
313苏州东方雅苑2021年5月2023年5月311947.74256134.80-
314苏州湖山观云庭2020年9月2022年11月38352.0126894.07-
315苏州四季星光璟园2021年7月2023年12月41475.0630532.96-
78万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
316苏州向阳路项目2019年5月2022年3月366374.90337677.06-
317苏州颐和玲珑花园2021年6月2023年12月549941.50424834.26-
318苏州玉玲珑2021年2月2023年9月380922.96307263.40-
319宿迁昆仑上观2021年9月2024年9月177191.67114712.59-
320宿迁十里春风东侧地块2020年4月2022年12月76806.1554783.80-
321宿迁西湖都会2020年12月2023年12月95000.0068204.39-
322台州董家洋东项目2020年1月2022年10月379378.36302508.55-
323台州董家洋西项目2020年3月2022年7月404378.34328524.14-
324台州万科城2019年1月2022年1月342000.00339950.15-
325太原城市之光2021年1月2023年5月139202.32101885.59-
326太原春和景明2021年3月2022年6月283926.14181415.3710724.30
327太原翡翠东第2021年5月2024年1月106583.0884944.88-
328太原翡翠晋阳湖2019年11月2022年6月214929.00177919.0318541.77
329太原公园大道2019年9月2022年8月132218.3975038.33-
330太原控制中心项目2020年3月2023年6月51393.0035796.80-
331太原蓝湾传奇2019年9月2022年10月227190.18153647.30-
332太原清徐项目2020年12月2022年10月227452.5898783.90-
333太原时代之光2020年11月2023年10月119000.0041462.09-
334太原徐园2021年4月2023年10月60106.4721471.01-
335太原中央公园2019年9月2022年6月166886.16114142.09-
336唐山翡翠观唐2019年5月2023年4月165512.18100744.72-
337唐山丰润观澜2021年1月2024年10月69115.8638926.58-
338唐山丰润紫苑2021年6月2024年10月150253.1050160.99-
339唐山港岛中心2020年1月2022年4月224993.07155942.71-
340唐山公园都会一期2021年5月2023年12月194968.55136768.59-
341唐山未来城2021年7月2022年6月390614.96252495.38-
342天津宝坻024地块项目2021年3月2022年9月282419.21219037.92-
343天津滨江都会2021年10月2024年6月157292.7292400.84-
344天津叠彩道2018年4月2022年3月173177.45149893.07-
345天津翡翠紫台2019年6月2022年6月108850.2299878.67-
346天津胡家园6-9#地块2021年9月2023年4月155853.1663584.41-
347天津麒麟湿地万科小镇2020年7月2022年12月151724.4780072.32-
348天津四季滨江2021年9月2022年9月200139.56128582.51-
349天津万科生态之光2021年1月2023年7月123805.0064359.90-
350天津万科天地2019年3月2022年2月86876.0338886.92-
351天津西华府2019年12月2022年6月278286.18244523.35-
352天津新都会2019年12月2022年5月24510.0020330.32-
353威海翡翠公园2020年10月2022年6月141575.7290934.91-
354威海璞悦山2021年4月2023年12月152531.4085941.20-
355潍坊都会公园2021年7月2023年12月113761.8052073.42-
356潍坊万科城2020年12月2022年10月176576.80115637.65-
79万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
357渭南万科城2021年7月2022年7月378992.40348185.04-
358温州翡翠天地Ⅰ期2018年7月2022年1月163570.00160565.21-
359温州翡翠心湖2019年8月2022年3月86167.9575936.40-
360温州美庐2021年3月2023年8月132146.09109594.38-
361温州瑞安西岙村地块2019年8月2023年6月374486.21308858.41-
362 温州三溪区 B-07 地块 2019 年 12 月 2022 年 9 月 310329.00 254886.29 -
363温州世纪公元2021年6月2023年9月234919.95138399.52-
364温州映象广场2021年7月2024年9月251108.20162182.85-
365温州映象广场Ⅱ2021年7月2024年9月75648.6146568.19-
366 温州中心区 D-28-1 地块 2019 年 11 月 2022 年 7 月 163287.23 134791.46 -
367乌鲁木齐都会未来城2021年8月2023年12月357261.19195454.54-
368乌鲁木齐公园大道2020年1月2022年6月86400.0077777.72-
369乌鲁木齐观澜景苑二期2020年9月2022年6月50892.2936609.99-
370乌鲁木齐华府里2020年9月2022年6月48786.0028465.41-
371乌鲁木齐锦荟里2020年12月2022年6月257635.32192588.72-
372乌鲁木齐璟曜里2021年9月2023年12月281930.02183360.27-
373乌鲁木齐朗润园2021年6月2023年10月81398.2148619.32-
374乌鲁木齐南山郡2015年5月2023年3月25930.3525912.8920837.79
375乌鲁木齐天山府2021年9月2022年12月107200.0058624.87-
376乌鲁木齐天山府二期2021年6月2022年12月87357.7254064.82-
377乌鲁木齐天山府三期2021年6月2023年4月57213.0043633.46-
378无锡翡翠东方2020年1月2022年6月346987.64319697.60-
379无锡翡翠之光2019年9月2022年1月332519.28321020.73-
380无锡金域蓝湾2021年6月2023年12月99811.0056578.92-
381无锡金域缇香2020年1月2022年7月27378.7823514.58-
382无锡梅里上城2020年11月2023年1月311910.07250705.12-
383无锡南门44-1地块项目2019年12月2022年5月230079.78219602.93-
384无锡宛山湖2021年6月2024年1月323826.42232248.26-
385无锡樟湾国际2021年7月2024年5月254082.95225384.15-
386无锡臻境2021年1月2022年12月196634.08165243.89-
387芜湖东方珑胤台2020年7月2022年6月120990.7396023.09-
388芜湖信达万科樾江望2021年7月2023年8月220894.99140505.58-
389芜湖中江苑2020年7月2022年5月124849.0999685.52-
390武汉长征村2020年9月2022年8月694252.99489401.20-
391武汉翡翠滨江2021年2月2022年12月595229.70350423.37-
392武汉万科东湖堤白2021年1月2023年4月170016.00124558.44-
393武汉万科公园5号2021年11月2024年6月369807.17242729.97-
394武汉万科金域国际2020年8月2023年1月133008.85129528.85-
395武汉万科新都会2019年7月2022年4月669410.00611956.92-
396武汉万科云城2020年10月2022年6月320528.86247328.42-
397西安城市之光2020年2月2022年6月34795.2233132.51-
80万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
398西安大都会云境2019年9月2022年7月271949.20196450.58-
399西安翡翠国宾2019年7月2022年6月458663.41329895.42-
400西安公园大道2019年11月2022年1月56006.3352894.93-
401西安金域东郡2021年3月2023年5月135777.5983520.55-
402西安泾河新城57亩、89亩地块2021年10月2024年7月165543.5177133.99-
403西安澜岸2019年6月2022年10月236200.59170219.75-
404西安理想城2021年5月2022年10月83429.1162317.28-
405西安万科城2019年3月2022年3月67337.5821603.29-
406西安万科城如园2020年5月2022年2月92571.5567368.80-
407西安万科大都会二期2019年9月2022年5月260076.88150633.34-
408西安万科大都会一期2020年1月2022年3月120144.7078495.86-
409西安万科沣华锦鸣2021年5月2023年3月195830.3459962.86-
410西安万科金域缇香2020年8月2022年6月172868.17139017.69-
411西安万科璞悦2021年10月2022年12月279422.22161260.02-
412西安万科四季花城2021年5月2024年3月71335.2360618.30-
413西安万科未来星光2021年5月2023年5月159920.8471562.89-
414西安万科雁鸣湖2021年10月2022年10月216487.11184240.31-
415西安万科雁鸣湖三期2021年11月2023年10月129089.4952499.58-
416西安万科悦府2020年9月2023年9月202591.00148133.36-
417西安新合新苑2020年12月2022年12月71583.7247827.69-
418西安云谷2018年7月2022年6月33317.8424218.24-
419西昌万科17度2019年11月2022年3月109956.6454645.02-
420厦门白鹭郡2017年8月2022年4月220764.20171688.7413126.24
421厦门万科广场2019年2月2023年12月203531.5766435.34-
422咸阳金域华府2020年9月2022年3月210990.30167739.72-
423 徐州北客运站 A 地块项目 2021 年 6 月 2023 年 12 月 59459.30 39263.05 -
424 徐州北客运站 B 地块项目 2021 年 12 月 2024 年 9 月 72311.50 39101.12 -
425 徐州北客运站 C 地块项目 2021 年 4 月 2023 年 12 月 94004.11 69159.30 -
426徐州北区客运站项目2020年4月2023年3月180000.00134234.06-
427徐州翠湾中城2021年11月2024年7月269697.35179486.59-
428徐州翡翠之光2018年9月2022年6月109079.7093704.73-
429徐州淮海隐秀2021年12月2024年3月56276.4939355.87-
430徐州昆仑2021年9月2023年9月206093.00154064.01-
431徐州茅村项目5号地项目2020年1月2024年12月97173.6139706.26-
432徐州时代之光2019年1月2024年12月115438.7561496.32-
433徐州万科潮鸣2021年1月2023年5月145348.92115942.60-
434徐州万科熙望2020年6月2022年6月47145.2635060.81-
435徐州新都会2020年1月2022年6月47162.1031257.88-
436烟台翠湖山晓2021年4月2022年6月192107.35152933.55-
437烟台翡翠长安2020年4月2022年9月54685.3135117.94-
438烟台翡翠大道2021年1月2022年4月232198.4660200.08-
81万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
439烟台翡翠观海2021年3月2023年6月185667.05117424.65-
440烟台墨翠府2021年1月2023年6月196397.54114380.12-
441烟台四季光年2021年11月2023年12月73031.2926959.78-
442烟台壹都会2021年3月2023年6月202684.13143525.42-
443烟台御龙山2020年10月2023年6月172996.1762087.71-
444 烟台御龙山 D 地块 2020 年 6 月 2022 年 6 月 72521.63 54690.32 -
445烟台芝罘万科城博文里2021年3月2023年6月108344.8558538.07-
446烟台芝罘万科城劝学里项目2021年6月2023年12月55740.5230242.41-
447盐城翡翠云台2019年12月2022年6月60503.2936241.55-
448盐城聚珑东方2021年9月2023年12月38229.9825824.22-
449盐城星汇东方2021年5月2023年12月85115.4154552.76-
450扬州885项目2021年9月2023年12月170000.0095317.83-
451扬州教投资产包2020年3月2022年6月283442.00253369.47-
452扬州如园2021年7月2023年2月89967.0056269.94-
453扬州四季都会2020年10月2022年12月228880.56175115.58-
454宜昌万科城市之光2021年4月2024年3月121602.1067660.91-
455宜昌万科理想城2020年4月2022年3月100090.1671145.67-
456宜昌万科宜翠锦城2021年3月2023年3月256551.44188572.87-
457营口海港城2019年3月2022年1月1305.40672.3960.64
458玉溪抚仙湖五街坊项目2021年8月2024年3月152706.6445853.62-
459张家口京城上方2020年6月2022年9月94584.0045112.10-
460漳州龙海金域滨江花园2020年3月2022年4月390150.13297857.95-
461镇江翡翠公园2021年8月2022年3月171874.57131856.87-
462镇江金域蓝湾2021年3月2022年3月108178.3050419.57-
463镇江蓝山花园2020年10月2022年5月24107.2115957.3910582.53
464郑州八卦庙2020年12月2022年12月103582.9969026.96-
465 郑州百荣 E5 项目 2019 年 8 月 2022 年 4 月 185000.00 89106.59 -
466郑州兰乔圣菲2021年4月2022年6月82016.0830928.16-
467郑州老鸦陈93亩项目2021年9月2024年5月265149.49168692.19-
468郑州理想拾光2021年10月2024年5月101000.0062380.92-
469郑州南龙湖2021年9月2023年12月155672.4895195.35-
470郑州拾谧森语2021年11月2024年8月311500.00208340.15-
471郑州万科城九期2021年3月2023年4月201634.7759027.31-
472郑州万科大都会2020年10月2022年5月106534.43103406.40-
473郑州万科大都会贤悦苑2021年4月2024年1月179687.0099596.30-
474郑州万科洛达庙项目2020年4月2022年12月211422.0083624.19-
475郑州万科民安江山府2021年6月2024年4月272030.00238198.32-
476郑州万科民安三度湖山2020年9月2022年4月44486.5230049.27-
477郑州万科盛德世曦2019年9月2022年5月221800.0082454.05-
478郑州未来时光2021年5月2023年12月244258.00126848.55-
479郑州荥阳洞林湖地块2020年9月2022年6月144897.0055513.16-
82万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近一期开预计下批竣2021年末余序号项目名称预计总投资跌价准备工时间工时间额
480郑州云图2020年3月2022年5月289441.81150317.60-
481中山城市之光2021年8月2022年11月208798.74159129.48-
482中山四季花城2020年8月2022年10月152332.43122264.16-
483中山西海岸2021年5月2022年12月189892.41176542.09-
484中山中央公园二期2021年7月2022年12月239796.40181552.98-
485中山中央公园一期2020年12月2022年12月85439.2271472.93-
486周口万科溥天龙堂2020年3月2022年6月110993.9084574.26-
487珠海滨海大都会花园2020年8月2022年5月366079.07323513.57-
488珠海海上城市2021年4月2023年2月444866.83322822.22-
489珠海琴澳传奇2021年8月2023年6月415887.94335594.27-
490珠海星光海岸花园2021年9月2023年9月204022.20140262.48-
491涿州城际之光2020年5月2022年5月214481.0589581.69-
492涿州新辰之光2019年7月2024年12月187000.00123504.4487725.96
493淄博临淄项目2020年9月2022年8月181970.82147216.02-
494淄博万科城市之光2021年12月2023年9月78887.1737843.49-
495淄博万科翡翠书院2018年11月2023年3月22674.5422524.54-
496其他---5754108.54-
合计--106966982.1983286577.00452538.05
3.公司拟建项目
截至2021年12月末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：
单位：万元序号项目名称预计开工时间2021年末余额跌价准备
1鞍山高新万科城2023年6月39919.50-
2霸州孔雀湖-77亩地、39亩地项目2022年5月32954.3620973.47
3包头翡翠都会2022年4月145641.40-
4北京哈洛小镇2022年7月135064.68-
5常州公园大道2022年4月99168.58-
6长春北湖溪望东地块2023年4月43646.29-
7长春翡翠滨江2023年6月49855.61-
8长春公园都会2022年7月91591.13-
9长春公主岭项目2023年12月34219.13-
10长春荣光路59号2023年12月57450.14-
11长春向日葵小镇后期第二批用地项目2023年4月63456.75-
12长春紫郡2023年6月21595.74-
13长沙半岛国际2022年2月134316.96-
14长沙四季花城2022年4月182718.10-
15长沙松湖天地2022年4月458533.66-
83万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
16成都菁蓉都会2022年2月63207.03-
17成都君悦云台2022年4月107047.20-
18成都天府公园城2022年3月150696.15-
19成都天府万科城1期2022年4月116303.23-
20成都天府万科城2期2022年7月34355.66-
21重庆江南万科城二期2023年1月107082.52-
22重庆天地2022年3月33262.27-
23重庆星光天空之城2022年4月98670.24-
24重庆悦来493亩项目2022年9月62065.89-
25大连东关街项目2022年3月64634.80-
26大连海港城2022年4月47835.634738.24
27鄂州010项目2023年1月108583.47-
28佛山金色梦想2023年1月62298.43-
29佛山金域半岛2022年6月97288.45-
30佛山璞悦山2022年1月435488.92-
31佛山顺德万科广场2023年1月55808.7313784.35
32广州城市之光2022年7月441101.78-
33广州金茂万科魅力之城2022年2月429978.72-
34广州世博汇2023年1月132707.31-
35贵阳翡翠公园项目2023年3月71915.32-
36贵阳观湖2022年11月52149.2813973.54
37贵阳观山甲第2022年1月76868.74-
38贵阳万科麓山2023年2月97576.97-
39贵阳溪望2022年4月165034.49-
40贵阳新都荟2023年3月32685.40-
41哈尔滨智慧未来城2023年3月64531.84-
42济南北宸之光2022年3月39836.74-
43济南市中万科城2022年3月216038.65-
44济南雪山万科城组团二2022年4月44677.48-
45济南雪山万科城组团四2022年4月177083.12-
46嘉兴渔里未来社区项目2022年3月112700.99-
47江门金域华府2022年1月49397.65-
48金华锦里江澜2022年4月165933.97-
49金华锦云江汀2022年2月48033.10-
50金华万诚华府2022年4月217265.53-
51金华万盛华府2022年4月131332.64-
52昆明昌宏西路项目2022年4月206236.84-
53昆明飞虎二期2022年7月314325.46-
54昆明盘龙区金刀营项目2022年6月66232.34-
55昆山高尔夫项目2023年6月35022.07-
56兰州万科城后期718亩项目2023年6月144053.58-
57兰州新区万科城2022年3月117788.05-
58廊坊启航之光2023年6月33741.0222326.84
84万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
59柳州白露项目2022年6月122140.33-
60眉山眉州文化村2022年3月99200.50-
61眉州崇礼新城二期2022年6月184024.80-
62南昌四季都会2023年3月52388.42-
63南京都荟启境2022年3月103145.74-
64南京溪望城2022年9月123416.23-
65南宁翡翠中央2022年3月103563.21-
66南通常春藤2022年1月158049.31-
67南通燕语光年2022年1月181923.84-
68南通中创北项目2022年7月83693.59-
69青岛海潮云起二期2022年3月57917.14-
70上海安亭新镇项目2022年6月28040.56-
71上海七宝19-04地块2023年12月132622.10-
72深圳三星工业区项目二2022年12月449380.24-
73深圳三星工业区项目一2022年8月757150.22-
74沈阳府前壹号2022年7月54267.20-
75沈阳浑南新都心2022年4月87897.09-
76沈阳四季都会2022年7月53268.32-
77沈阳中旅万科城2023年3月45522.00-
78苏州四季星光璟园2022年3月92912.85-
79苏州吴中党校项目2023年12月61243.14-
80宿迁昆仑上观2022年3月121738.22-
81太原翡翠东第2022年5月111085.33-
82太原翡翠晋阳湖2023年6月42171.9610609.72
83唐山公园都会二期2023年3月60295.97-
84唐山未来城2022年5月26817.06-
85唐山新华道项目2022年8月35184.59-
86天津滨江都会2022年4月121052.90-
87天津胡家园6-9#地块2022年3月39394.71-
88天津四季滨江2022年6月108259.27-
89潍坊都会公园2022年11月29454.03-
90渭南万科城2022年7月75331.02-
91渭南万科锦宸2022年7月34727.80-
92乌鲁木齐都会未来城2022年1月132272.22-
93乌鲁木齐都会未来城二期2022年8月87608.91-
94无锡樟湾国际2022年1月122235.87-
95芜湖信达万科樾江望2022年2月52647.53-
96武汉金域湖庭2022年6月64873.13-
97武汉莱茵公园2022年4月52050.21-
98武汉万科环金银湖115亩2022年10月176505.43-
99武汉万科黄陂横店189亩项目2022年1月180901.04-
100西安高陵四季都会2022年4月206246.41-
101西安泾河新城57亩、89亩地块2022年11月49133.35-
85万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
102西安理想城2022年6月67341.16-
103西安万科沣华锦鸣2022年5月44607.36-
104西安万科四季花城2022年7月109133.41-
105西安万科未来星光2022年7月41499.90-
106西安万科雁鸣湖2022年10月26781.72-
107西昌万科17度2023年12月114895.88-
108徐州昆仑2022年4月154064.01-
109 徐州五山公园 A 地块项目 2022 年 3 月 120370.23 -
110烟台大成里2023年5月20431.68-
111烟台四季光年2022年5月20417.36-
112烟台天越湾2022年1月190945.15-
113盐城聚珑东方2022年5月156509.79-
114盐城星汇东方2022年12月155414.21-
115扬州万科东望2022年1月63252.20-
116宜昌万科理想城后期2022年12月23432.37-
117镇江翡翠公园2022年3月26253.50-
118郑州长基云庐2023年3月27267.63-
119 郑州翠湾中城 B13 地块 2022 年 6 月 86812.13 -
120郑州都会天际2022年3月85067.18-
121郑州老鸦陈93亩项目2022年4月83678.43-
122郑州南龙湖2022年1月42505.68-
123郑州万科民安三度湖山2023年8月52548.92-
124郑州荥阳洞林湖地块2023年9月42039.54-
125周口万科溥天龙堂三期2022年3月30429.35-
126淄博临淄项目2022年6月20283.67-
127其他2331017.16-
合计16017763.1486406.16
4、境内主要项目开发情况
截至2021年12月31日，境内主要项目规划建筑面积为29052.52万平方米，其中南方区域、上海区域、北京区域、西南区域、华中区域、东北区域、西北区域占比分别为18.81%、19.59%、16.79%、14.34%、10.52%、10.60%和
9.34%。
截至2021年12月31日，公司境内主要项目开发情况如下：
占地面积规划建筑面积区域项目数量占比占比（万平方米）（万平方米）
南方区域1962167.3715.94%5465.1418.81%
上海区域2673073.6722.61%5690.4319.59%
北京区域2072491.9318.33%4879.0716.79%
86万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
占地面积规划建筑面积区域项目数量占比占比（万平方米）（万平方米）
西南区域1122082.8615.32%4166.7414.34%
华中区域961130.648.32%3057.7010.52%
东北区域931567.1411.53%3080.2510.60%
西北区域871083.087.97%2713.189.34%
合计105813596.69100.00%29052.52100.00%
（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般耗时三至六个月，而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至一期预售通常为期约六个月，发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约19个月。
报告期内，部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。
报告期内，公司与合作方的合作模式主要如下：
模式一：由公司与合作方共同组建房地产项目公司，合作方作为少数股东参与开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表，是发行人的子公司；
模式二：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由公司实际负责该等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。
该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司；
模式三：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由合作方实际负责该等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报
87万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。
（八）发行人收入确认原则
2019-2021年收入确认原则：
（1）基本原则
确认满足下列条件之一时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
1）客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制发行人履约过程中在建的商品；
3）发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且发行人在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，发行人在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，发行人在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
（2）房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，发行人在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（3）物业服务合同发行人在提供物业服务过程中确认收入。
（4）物业出租合同发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
88万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（5）建造合同
发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，发行人根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
（九）发行人采购模式
发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为
独立第三方。发行人与超过50家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
发行人采购管理部门负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工程款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细则》《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
（十）发行人销售模式
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发行人通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销发行人的物业。营业纪录期间，发行人80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过144平方米。主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方政府就保障性住房签订建造合同。
发行人客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结算。
购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于签署相关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款的客户须于签署相关买卖协议时支付不少于购买价30%的首付金额。根据现行法律及法规，首次购房者最多可获相当于购买价最高70%的按揭贷款，还款期最多为
30年。该类买家须于按揭银行发放按揭贷款前，支付按揭贷款未能涵盖的购买价余额。
在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，发行人发布《营销风险自查指引表》等制度，进一步推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
（十一）发行人主要客户及供应商
1、主要客户
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2019年前5名客户的营业额约为20.2亿元，占公司全年营业收入的比例为0.6%；其中公司最大客户的营业额约为8.9亿元，占公司全年营业收入的比例约0.2%。2020年前5名客户的营业额约为57.5亿元，占公司全年营业收入的比例为1.4%；其中公司最大客户的营业额约为36.2亿元，占公司全年营业收入的比例约0.9%。2021年前5名客
90万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
户的营业额约为77.7亿元，占公司全年营业收入的比例为1.7%；其中公司最大客户的营业额约为26.6亿元，占公司全年营业收入的比例约0.6%。
公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过10%的客户。
2、主要供应商
近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系。2019年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币66.9亿元，占全年采购总额的3.0%，占采购总额的比例少于30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币16.6亿元，占全年采购总额的0.8%。2020年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币62.3亿元，占全年采购总额的2.15%，占采购总额的比例少于30%；
其中公司向最大供应商的采购额约为人民币14.8亿元，占全年采购总额的0.53%。
2021年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币70.6亿元，占全年
采购总额的2.66%，占采购总额的比例少于30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币23.8亿元，占全年采购总额的0.9%。
本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过10%的供应商。
（十二）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
截至本募集说明书摘要签署之日，本公司的主营业务和经营性资产不存在实质变更情况。
（十三）报告期的重大资产重组情况
截至本募集说明书摘要签署之日，本公司不存在重大资产重组情况。
八、媒体质疑事项
截至本募集说明书摘要签署之日，本公司不存在媒体质疑的影响本期债券发行的重大不利情况。
91万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
九、发行人内部管理制度
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公司的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）会计核算和财务管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，财务管理应主动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持续、健康发展，不给后续经营造成遗留问题。
（二）预算管理制度
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
（三）对外投资决策机制公司事业中心投资管理职能负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全
92万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要程监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步跟投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关专业职能联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司
董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
（四）对外担保制度
公司严格按照相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
（五）对子公司的管理机制
公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架构体系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业职能统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（六）公司融资管理制度公司的融资与结算业务由总部管理中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金管理制度》《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部管理中心资金管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部管理中心资金管理职能统一结算。
同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，
93万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
（七）公司的关联交易管理制度
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则（2022年修订）》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
（八）采购管理制度
发行人制定了包括《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。
十、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处罚的情形。
十一、发行人房地产业务核查的相关情况发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
94万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要〔2010〕10号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证〔2016〕713号）以及《债券业务办理指南第1号——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733号）的相关规定，就发行人及其合并报表范围内的子公司的商品房开发项目（包括拟建、在建及2019年1月1日至2022年6月30日完工的项目）在2019年1月1日
至2022年6月30日是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规
行为、合并报表范围内的子公司在2019年1月1日至2022年6月30日招挂拍
取得商品房用地时是否存在竞拍“地王”或哄抬地价行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚等行为出具了自查报告。
（一）关于是否存在闲置土地问题的核查除自查报告之“二、关于公司是否存在扰乱房地产业秩序等其他违法违规行为的核查”之“（三）关于是否存在闲置土地问题的核查”披露的10个项目项下地块外，核查范围内的其他商品房开发项目在2019年1月1日至2022年6月30日不存在收到国土资源管理部门出具的《闲置土地调查通知书》《闲置土地认定通知书》《征收闲置费通知书》《无偿收回国有建设用地使用权决定书》或《行政处罚决定书》的情形。上述10个项目项下地块具体自查意见如下：
（1）昆明魅力之城 CR53 昆明市 2013027 号、CR53 昆明市 2013028 号出让
合同项下地块因未按照约定的动工时间动工开发，被官渡区人民政府公示为闲置土地，并被征缴土地出让价款20%的土地闲置费。上述地块未能按照补充协议约定的开工日期动工，系项目处于地铁线路影响范围内、项目规划需配合轨道交通建设方案，项目规划调整方案报批实际持续时间较长以及地上构建物拆除等因素影响。云南浙万公司一直积极与政府部门沟通，持续推动规划报批程序及地上构筑物的拆除。鉴于云南浙万公司规划调整已取得相关政府部门批准，并已办理建设工程规划许可证，取得建筑工程施工许可证动工建设，且 CR53 昆明市 2013028号出让合同项下地块已完工，项目用地已消除闲置状态，上述情况对本期债券发行不构成实质障碍。
（2）西安万科理想城项目被征缴闲置费的5宗土地使用权，原由万通拥有
95万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要和开发，在发行人收购前即处于迟延动工超过2年的状态。发行人收购后，为尽快推进项目进展，实现土地资源开发，协调各方并与政府沟通新的开发计划。该项目因原整体规划与实际情况不符影响开发，政府已根据实际情况进行规划调整，其中17宗地涉及土地用途、期限变更并重新约定开工竣工期限，其余地块虽未变更土地用途，不涉及出让合同条款重新约定，因控制性详细规划调整亦有少量规划调整。项目全部37宗地中，已有12宗地竣工。虽然其中5宗地在发行人收购后被征缴闲置费，但闲置事项系在股权转让方管理之下导致，根据股权转让协议约定，该责任由股权出让方承担。收购后，发行人一直推动开发，现先需要办理完成文物保护规划审批手续后才能履行动工开发手续，而文物保护规划审批手续尚未完成，因此尚未开工。陕西省西咸新区秦汉新城国土资源与房屋管理局于
2018年11月29日出具《说明》，征缴土地闲置费是其依据《闲置土地处置办法》作出的行政征收行为，项目公司积极配合，5宗地被征缴闲置费不构成重大违法违规行为。基于上述，上述5宗地被征收闲置费不构成发行人的重大违法违规行为。
（3）其他地块不存在因土地闲置问题被收取闲置费或被无偿收回建设用地使用权的情形。
（二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查
公司及其合并报表范围内的子公司，在2019年1月1日至2022年6月30日不存在转让商品房开发项目的土地使用权的行为。综上，公司在2019年1月
1日至2022年6月30日不存在炒地的违法违规行为。
2019年1月1日至2022年6月30日，公司核查范围内的商品房开发项目
不存在捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。
（三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的核查
2019年1月1日至2022年6月30日，公司及其纳入合并报表范围内从事
房地产开发业务的子公司在16个重点调控的热点城市中不存在哄抬地价、以异常高价购买土地等扰乱房地产市场秩序的行为。
96万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要综上，发行人符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函[2016]713号）以及《债券业务办理指南第1号——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733号）等规范性文件的规定。
发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其子公司开发的商品房
项目在2019年1月1日至2022年6月30日存在未披露的土地闲置、炒地、捂
盘惜售及哄抬房价的违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责任。
97万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
第四节财务会计信息
一、会计政策调整对财务报表的影响
（一）2019年会计政策变更发行人于2019年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企业会计准则第21号——租赁(修订)》(“新租赁准则”)、《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6号)、《关于修订印发合并财务报表格式(2019版)的通知》(财会[2019]16号)、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(修订)》(“准则7号(2019)”)、《企业会计准则第12号——债务重组(修订)》(“准则12号(2019)”)。发行人自2019年1月1日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
1、财会[2019]6号和财会[2019]16号
发行人根据财会[2019]6号和财会[2019]16号规定的财务报表格式编制2019年度财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。
2、新租赁准则财政部于2018年颁布了《企业会计准则第21号——租赁(修订)》(“新租赁准则”)。新租赁准则修订了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第21号——租赁》(简称“原租赁准则”)。发行人自2019年1月1日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行调整。
新租赁准则完善了租赁的定义，发行人在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，发行人在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
3、准则7号(2019)
准则7号(2019)细化了非货币性资产交换准则的适用范围，明确了换入资产的确认时点和换出资产的终止确认时点并规定了两个时点不一致时的会计处理方法，修订了以公允价值为基础计量的非货币性资产交换中同时换入或换出多项
98万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
资产时的计量原则，此外新增了对非货币资产交换是否具有商业实质及其原因的披露要求。
准则7号(2019)自2019年6月10日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的非货币性资产交换根据该准则规定进行调整，对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不再进行追溯调整。采用该准则未对发行人的财务状况和经营成果产生重大影响。
4、准则12号(2019)
准则12号(2019)修改了债务重组的定义，明确了该准则的适用范围，并规定债务重组中涉及的金融工具的确认、计量和列报适用金融工具相关准则的规定。
对于以资产清偿债务方式进行债务重组的，准则12号(2019)修改了债权人受让非金融资产初始确认时的计量原则，并对于债务人在债务重组中产生的利得和损失不再区分资产转让损益和债务重组损益两项损益进行列报。对于将债务转为权益工具方式进行债务重组的，准则12号(2019)修改了债权人初始确认享有股份的计量原则，并对于债务人初始确认权益工具的计量原则增加了指引。
准则12号(2019)自2019年6月17日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的债务重组根据该准则规定进行调整，对2019年1月1日之前发生的债务重组，不再进行追溯调整。采用该准则未对发行人的财务状况和经营成果产生重大影响。
（二）2020年会计政策变更发行人于2020年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企业会计准则解释第13号》（财会[2019]21号）（“解释第13号”）、《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2020]10号）。发行人自2020年1月
1日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
1、解释第13号
解释第13号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中度测试”的选择。此外，解释第13号进一步明确了企业
99万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
的关联方还包括企业所属企业集团的其他成员单位(包括母公司和子公司)的合
营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的其他合营企业或联营企业等。
2、财会[2020]10号
财会[2020]10号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。根据财会[2020]10号，发行人作为在境内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
解释第13号和财会[2020]10号分别自2020年1月1日和2020年6月24日起施行，发行人采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该解释及规定未对发行人的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
（三）2021年会计政策变更发行人于2021年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企业会计准则解释第14号》（财会[2021]1号）（“解释第14号”）、财政部关于
调整《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2021]9号）、《企业会计准则解释第15号》适用范围的通知（财会[2021]35号）（“解释第15号”）
中“关于资金集中管理相关列报”的规定。发行人自2021年1月1日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
1、解释第14号
解释第 14 号明确了政府和社会资本合作（PPP）项目合同的特征和条件，规定了社会资本方对 PPP 项目合同的具体会计处理和披露要求。《企业会计准则解释第 2 号》（财会[2008] 11 号）中关于“五、企业采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设业务应当如何处理”的内容同时废止。同时，解释第14号规定了基准利率改革导致的有关金融工具和租赁负债的修改的相关会计处理和披露要求。
2、财会[2021]9号
100万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会[2020]10号)对于满足一
定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法，结合财会[2021]9号的规定，该简化方法的租金减让期间为针对2022年6月30日前的应付租赁付款额。发行人作为境内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
3、解释第15号
解释第15号中“关于资金集中管理相关列报”的规定自2021年12月30日起施行。
发行人依据上述规定对于发行人根据相关法规制度，通过内部结算中心实行集中统一管理的资金进行列报。
发行人采用解释第14号、财会[2021]9号和解释第15号未对发行人的财务状况及经营成果生重大影响。
（四）2022年1-6月会计政策变更发行人于2022年度执行了财政部于今年颁布的企业会计准则相关规定及指引，主要包括：
《企业会计准则解释第15号》(财会[2021]35号)(“解释第15号”)中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”(“试运行销售的会计处理”)的规定；解释第15号中“关于亏损合同的判断”的规定；及《关于适用相关问题的通知》(财会[2022]13号。)发行人采用解释第15号和财会[2022]13号未对发行人的财务状况及经营成果产生重大影响。
二、合并报表范围的变化
（一）发行人2022年1-6月财务报表合并范围变化情况
101万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年1-6月公司新纳入合并范围的子公司189家，不再纳入合并范围的
子公司32家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1徐州万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
2杭州万璞置业有限公司新增至合并范围新设
3上海疁之来企业管理有限公司新增至合并范围新设
4宁波万伟置业有限公司新增至合并范围新设
5香港誉鹰管理服务有限公司新增至合并范围新设
6中山市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
7阳光智博(福建)物业服务有限公司新增至合并范围新设
8深圳市安万置业有限公司新增至合并范围新设
9中山市万业房地产有限公司新增至合并范围新设
10海南万兴房地产开发有限公司新增至合并范围新设
11沈阳市万物德翔物业服务有限公司新增至合并范围新设
12沈阳市万物泽萃物业服务有限公司新增至合并范围新设
13苏州万巷更新资产管理有限公司新增至合并范围新设
14泉州市宏万物业服务有限公司新增至合并范围新设
15南京裕珩置业有限公司新增至合并范围新设
16中山市万寓商业管理有限公司新增至合并范围新设
17徐州万航商业管理有限公司新增至合并范围新设
18潮州万巷更新资产运营有限责任公司新增至合并范围新设
19厦门市安驿酒店有限公司新增至合并范围新设
20天津市万丽商业管理有限公司新增至合并范围新设
21东北唯家(珠海横琴)房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
22上海万纬昆华物流有限公司新增至合并范围新设
23昆明万纬昆华物流有限公司新增至合并范围新设
24深圳市万物为家科技有限公司新增至合并范围新设
25中巍梁行(北京)物业服务有限公司新增至合并范围新设
26沈阳臻爱佳蓓健康护理服务有限公司新增至合并范围新设
27红安阳光智博商业管理有限公司新增至合并范围新设
28吉林省中发万誉物业服务有限公司新增至合并范围新设
29环山集团股份有限公司新增至合并范围收购
102万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
30龙信海泰置业(靖江)有限公司新增至合并范围收购
31长沙市星润物业服务有限公司新增至合并范围收购
32江西日新物业管理有限公司新增至合并范围收购
33广州市华鸿物业管理有限公司新增至合并范围收购
34青岛万创合平商业发展有限公司新增至合并范围收购
35南光锦湾(珠海)房地产有限公司新增至合并范围收购
36南光置业(珠海金湾)有限公司新增至合并范围收购
37首万誉业(上海)物业服务有限公司新增至合并范围收购
38北京首万物业服务有限公司新增至合并范围收购
39 Lithium Real Estate (Jersey) Limited 合并范围减少 出售
40运城市阳光智博万兴物业服务有限公司合并范围减少出售
41深圳市尚模发展有限公司合并范围减少出售
42重庆产城科技有限公司合并范围减少注销
43陕西万万置地有限公司合并范围减少注销
44南京泊南商业管理有限公司合并范围减少注销
45温州万昱置业有限公司合并范围减少注销
46广州市万榛教育咨询有限公司合并范围减少注销
47北京万邻教育咨询有限公司合并范围减少注销
48太原万科长风之光房地产开发有限公司合并范围减少注销
49湖南万销唯家房地产咨询有限公司合并范围减少注销
50广州市正果文旅创意产业开发有限公司合并范围减少注销
51中山市万琪实业有限公司合并范围减少注销
52北京北域商业发展有限公司合并范围减少注销
53烟台共诚房地产开发有限公司合并范围减少注销
（二）发行人2021年度财务报表合并范围变化情况
2021年度公司新纳入合并范围的子公司580家，不再纳入合并范围的子公
司144家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1嘉兴万贤建设开发有限公司新增至合并范围新设
2南京万溧管理咨询服务有限公司新增至合并范围新设
103万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
3南通海沁置业有限公司新增至合并范围新设
4苏州工业园区大启置业有限公司新增至合并范围新设
5温州澜成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
6温州塘成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
7苏州璟怡企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
8徐州万喆置业有限公司新增至合并范围新设
9扬州鸿润置业有限公司新增至合并范围新设
10宁波官堂置业有限公司新增至合并范围新设
11温州科象实业有限公司新增至合并范围新设
12东莞市嘉万房地产有限公司新增至合并范围新设
13东莞市万虹房地产有限公司新增至合并范围新设
14成都万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
15西咸新区茯景万莱置业有限公司新增至合并范围新设
16兰州万福房地产开发有限公司新增至合并范围新设
17北京北方唯拓科技有限公司新增至合并范围新设
18长春万甄房地产开发有限公司新增至合并范围新设
19青岛青年湖开发建设有限公司新增至合并范围新设
20烟台共悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
21烟台万翔企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
22 100E53 MM LLC 新增至合并范围 新设
23东莞市万庆房地产有限公司新增至合并范围新设
24北京时尚宏万商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
25成都诚万置业有限公司新增至合并范围新设
26成都万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
27广州市万致房地产有限公司新增至合并范围新设
28南宁市万发房地产有限公司新增至合并范围新设
29深圳市深南湾投资发展有限公司新增至合并范围新设
30深圳市万汇云经营管理有限公司新增至合并范围新设
31中山市城市之光房地产有限公司新增至合并范围新设
32中山市西湾房地产有限公司新增至合并范围新设
33珠海市烜科企业管理有限公司新增至合并范围新设
34重庆博翠置业有限公司新增至合并范围新设
35重庆云科置业有限公司新增至合并范围新设
104万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
36宜昌宏广程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
37昆明万樾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
38昆明同茂房地产开发有限公司新增至合并范围新设
39武汉市万琨管理服务有限公司新增至合并范围新设
40洛阳万科弘雅苑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
41郑州合泰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42成都万锦华创置业有限公司新增至合并范围新设
43太原万科清控房地产开发有限公司新增至合并范围新设
44天津万澜听湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
45长春万嘉年华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
46长春市长发万泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
47瑞安市万塘置业有限公司新增至合并范围新设
48大连盈瑞置业有限公司新增至合并范围新设
49北京万昂企业管理有限公司新增至合并范围新设
50万纬万九(上海)物流科技有限公司新增至合并范围新设
51重庆万重渝空仓储有限公司新增至合并范围新设
52上海万纬非凡供应链管理有限公司新增至合并范围新设
53潮州市万腾物业服务有限公司新增至合并范围新设
54杭州万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
55慈溪万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
56宁波海曙万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
57沈阳市万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
58太原万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
59陕西中万盈沣置业有限公司新增至合并范围新设
60渭南中万逸景置业有限公司新增至合并范围新设
61西咸新区沣泽万润房地产开发有限公司新增至合并范围新设
62昆明融茂置业有限公司新增至合并范围新设
63沈阳万科万道产业开发建设有限公司新增至合并范围新设
64佛山市南海区万喆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
65佛山市万瑶城市更新房地产有限公司新增至合并范围新设
66贵州恩祥建设有限公司新增至合并范围新设
67桂阳县琴山农牧科技有限公司新增至合并范围新设
68和平县环海农牧科技有限公司新增至合并范围新设
105万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
69江门市科利项目投资有限公司新增至合并范围新设
70江门市万程装饰工程有限公司新增至合并范围新设
71昆明同万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
72昆明万麦房地产开发有限公司新增至合并范围新设
73兰州万峰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
74南宁市万良房地产有限公司新增至合并范围新设
75南通万琼房地产有限公司新增至合并范围新设
76南通万湘房地产有限公司新增至合并范围新设
77上海繁寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
78深圳市万岭投资有限公司新增至合并范围新设
79沈阳万科万胜之辉置业有限公司新增至合并范围新设
80无锡市万厚房地产有限公司新增至合并范围新设
81武汉湖与山房地产有限公司新增至合并范围新设
82武汉万北房地产有限责任公司新增至合并范围新设
83武汉西畔房地产有限责任公司新增至合并范围新设
84西安万高房地产开发有限公司新增至合并范围新设
85徐州万博置业有限公司新增至合并范围新设
86徐州万德置业有限公司新增至合并范围新设
87徐州万阔置业有限公司新增至合并范围新设
88徐州万佑置业有限公司新增至合并范围新设
89烟台共诚房地产开发有限公司新增至合并范围新设
90烟台万盟企业管理有限公司新增至合并范围新设
91扬州万新置业有限公司新增至合并范围新设
92长沙市万瑞置业有限公司新增至合并范围新设
93郑州万科古翠隐秀房地产开发有限公司新增至合并范围新设
94郑州万科拾光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
95珠海泊寓投资发展有限公司新增至合并范围新设
96烟台同和万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
97湖北广电万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
98海南誉鹰管理服务有限公司新增至合并范围新设
99海南万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
100惠州市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
101沈阳万科宸阳置业有限公司新增至合并范围新设
106万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
102沈阳万科宸阳之辉置业有限公司新增至合并范围新设
103沈阳万科万道之辉置业有限公司新增至合并范围新设
104济南万博企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
105济南万昌达国际合作园区有限公司新增至合并范围新设
106济南万晨企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
107济南万龙企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
108济南万明投资有限公司新增至合并范围新设
109济南万永置业有限公司新增至合并范围新设
110济南万智园区运营管理有限公司新增至合并范围新设
111淄博万瀛置业有限公司新增至合并范围新设
112天津海晶万创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
113天津万隆和房地产开发有限公司新增至合并范围新设
114天津万全晟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
115天津万众鑫房地产开发有限公司新增至合并范围新设
116北京皓腾企业咨询有限公司新增至合并范围新设
117北京浚腾企业管理有限公司新增至合并范围新设
118北京翌腾企业咨询有限公司新增至合并范围新设
119长春万晓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
120青岛万城安投实业有限公司新增至合并范围新设
121石家庄昌泰万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
122烟台万硕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
123成都市泊寓住房租赁服务有限公司新增至合并范围新设
124惠州市科恒投资开发有限公司新增至合并范围新设
125惠州市科澜投资开发有限公司新增至合并范围新设
126惠州市科新投资开发有限公司新增至合并范围新设
127惠州市科盈投资开发有限公司新增至合并范围新设
128惠州市万衡房地产有限公司新增至合并范围新设
129江门万鹏置业有限公司新增至合并范围新设
130长沙市万诚房地产开发有限公司新增至合并范围新设
131珠海市万彩都会房地产开发有限公司新增至合并范围新设
132珠海市万彩四季企业管理有限公司新增至合并范围新设
133泉州市万科企业有限公司新增至合并范围新设
134泉州市万勋房地产有限公司新增至合并范围新设
107万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
135深圳市万业兴投资有限公司新增至合并范围新设
136万科城市更新(广东)有限公司新增至合并范围新设
137东莞市东万时代房地产有限公司新增至合并范围新设
138惠州市朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
139湖南万守物业服务有限公司新增至合并范围新设
140深圳市万物为家控股有限公司新增至合并范围新设
141上海朴寓房产服务有限公司新增至合并范围新设
142北京丽泽智慧云城市资源经营管理有限公司新增至合并范围新设
143上海西岸云港城市运营服务有限公司新增至合并范围新设
144珠海誉鹰管理服务有限公司新增至合并范围新设
145烟台万投企业管理有限公司新增至合并范围新设
146烟台万菱房地产开发有限公司新增至合并范围新设
147深圳市万城弘盛实业有限公司新增至合并范围新设
148 Vanwell Investment (Hong Kong) Limited 新增至合并范围 新设
149平度市新万城置业有限公司新增至合并范围新设
150青岛万顺安投城市运营管理有限公司新增至合并范围新设
151三亚万航帆艇体育文化发展有限公司新增至合并范围新设
152天津恒商企业管理有限公司新增至合并范围新设
153温州映成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154广州万创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155临沂佳科物业服务有限公司新增至合并范围新设
156南京溪望装饰有限公司新增至合并范围新设
157南京荟辰装饰有限公司新增至合并范围新设
158南京裕泰装饰有限公司新增至合并范围新设
159南京源彤装饰有限公司新增至合并范围新设
160南京悦岱装饰有限公司新增至合并范围新设
161嘉兴万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
162深圳市万物成长企业管理有限公司新增至合并范围新设
163海南万物阳光物业服务有限公司新增至合并范围新设
164海南万物阳光商业管理有限公司新增至合并范围新设
165海南万物智博物业服务有限公司新增至合并范围新设
166海南万物智博商业管理有限公司新增至合并范围新设
167深圳市兴兴酒店投资有限公司新增至合并范围新设
108万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
168深圳市兴艺投资企业(有限合伙)新增至合并范围新设
169深圳市众兴旺投资企业(有限合伙)新增至合并范围新设
170成都天荟里商业管理有限公司新增至合并范围新设
171成都天荟城商业管理有限公司新增至合并范围新设
172宁波轨万城市综合发展有限公司新增至合并范围新设
173东莞市科晖房地产有限公司新增至合并范围新设
174东莞市万宸房地产有限公司新增至合并范围新设
175东莞市万景房地产有限公司新增至合并范围新设
176金华万虹置业有限公司新增至合并范围新设
177金华万津置业有限公司新增至合并范围新设
178金华万涛置业有限公司新增至合并范围新设
179金华万婺置业有限公司新增至合并范围新设
180宁波驰安房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
181宁波驰万房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
182宁波驰迅房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
183宁波驰誉房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
184宁波驰展房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
185宁波慈鹭置业有限公司新增至合并范围新设
186宁波晋泰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
187宁波晋拓房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
188宁波晋逸房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
189宁波景驰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
190宁波景舜房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
191宁波景栩房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
192宁波景洋房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
193宁波景佑房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
194宁波昱腾房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
195宁波昱扬房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
196宁波昱奕房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
197宁波昱远房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
198宁波昱悦房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
199温州象成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
200温州永温信息技术服务有限公司新增至合并范围新设
109万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
201温州万熙置业有限公司新增至合并范围新设
202芜湖信万置业有限公司新增至合并范围新设
203扬州万润企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
204杭州万沙置业有限公司新增至合并范围新设
205南京荟通置业有限公司新增至合并范围新设
206南京溪晟置业有限公司新增至合并范围新设
207南京裕岱置业有限公司新增至合并范围新设
208南京源隆置业有限公司新增至合并范围新设
209南京筑浦振业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
210宿迁万腾置业有限公司新增至合并范围新设
211徐州万鼎企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
212东莞市万沐房地产有限公司新增至合并范围新设
213东莞市万庭房地产有限公司新增至合并范围新设
214业达万科物业服务(烟台)有限公司新增至合并范围新设
215 Forward Lead International Limited 新增至合并范围 新设
216上海万物梁行停车管理有限公司新增至合并范围新设
217上海万梁览胜物业服务有限公司新增至合并范围新设
218上海誉盛物业服务有限公司新增至合并范围新设
219河南天河万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
220昆明万阔房地产开发有限公司新增至合并范围新设
221昆明万博房地产开发有限公司新增至合并范围新设
222武汉市聆西畔企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
223武汉市葛城郡岭管理服务有限公司新增至合并范围新设
224武汉市藏源永富管理服务有限公司新增至合并范围新设
225武汉市湖山悦景企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
226潍坊万腾置业有限公司新增至合并范围新设
227潍坊万赢置业有限公司新增至合并范围新设
228常州万程投资有限公司新增至合并范围新设
229常州万迦企业管理有限公司新增至合并范围新设
230徐州万灵企业管理有限公司新增至合并范围新设
231珠海蓉万唯家房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
232常州旭程企业管理有限公司新增至合并范围新设
233常州迅欣企业管理有限公司新增至合并范围新设
110万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
234常州耘昊企业管理有限公司新增至合并范围新设
235常州惠光企业管理有限公司新增至合并范围新设
236无锡市晨扬房地产有限公司新增至合并范围新设
237无锡市嘉栩房地产有限公司新增至合并范围新设
238无锡市均泰房地产有限公司新增至合并范围新设
239无锡市尚耘房地产有限公司新增至合并范围新设
240无锡市万绩房地产有限公司新增至合并范围新设
241无锡市万九房地产有限公司新增至合并范围新设
242无锡市万玫房地产有限公司新增至合并范围新设
243无锡市万弥房地产有限公司新增至合并范围新设
244无锡市万品房地产有限公司新增至合并范围新设
245无锡市万璞房地产有限公司新增至合并范围新设
246无锡市万禧房地产有限公司新增至合并范围新设
247无锡市万炫房地产有限公司新增至合并范围新设
248无锡市万纵房地产有限公司新增至合并范围新设
249徐州万格企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
250徐州万广企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
251徐州万恒企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
252徐州万惠企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
253徐州万佳企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
254徐州万顺企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
255徐州万祥企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
256徐州万亚企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
257徐州万益企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
258苏州颐万居置业有限公司新增至合并范围新设
259苏州万澄保丰房地产有限公司新增至合并范围新设
260苏州万天璟源房地产有限公司新增至合并范围新设
261大连泊寓商业管理有限公司新增至合并范围新设
262重庆泊寓商业管理有限公司新增至合并范围新设
263广州市智贩软件科技有限公司新增至合并范围新设
264嘉兴万惠置业有限公司新增至合并范围新设
265嘉兴万玖置业有限公司新增至合并范围新设
266嘉兴万厘置业有限公司新增至合并范围新设
111万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
267嘉兴万励置业有限公司新增至合并范围新设
268嘉兴万谦置业有限公司新增至合并范围新设
269嘉兴万容置业有限公司新增至合并范围新设
270嘉兴万睿置业有限公司新增至合并范围新设
271嘉兴万余置业有限公司新增至合并范围新设
272嘉兴万云置业有限公司新增至合并范围新设
273南昌万顺置业有限公司新增至合并范围新设
274宁波市泊寓商业管理有限公司新增至合并范围新设
275西安泊小鹿商业管理有限公司新增至合并范围新设
276东莞市中万信远房地产有限公司新增至合并范围新设
277沈阳泊寓商业管理有限公司新增至合并范围新设
278苏州傅泰企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
279苏州傅万企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
280郑州泊小鹿商业管理有限公司新增至合并范围新设
281无锡市荘晟房地产有限公司新增至合并范围新设
282无锡市迅齐房地产有限公司新增至合并范围新设
283 Million Delight Group Limited 新增至合并范围 新设
284 Sunny Billion (Hong Kong) Limited 新增至合并范围 新设
285郑州万彩房地产开发有限公司新增至合并范围新设
286重庆博领置业有限公司新增至合并范围新设
287昆明万清房地产开发有限公司新增至合并范围新设
288南宁新万物业服务有限公司新增至合并范围新设
289北京丰台智慧云城市资源经营管理有限公司新增至合并范围新设
290武汉伟鹏万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
291武汉市万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
292西安万物骏驰物业服务有限公司新增至合并范围新设
293厦门市朴寓房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
294宁波北仑万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
295深圳市万物润泽物业服务有限公司新增至合并范围新设
296深圳市万睿机电工程有限公司新增至合并范围新设
297苏州傅曦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
298苏州璟诚企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
299苏州璟川企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
112万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
300苏州璟范企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
301苏州璟河企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
302苏州璟辉企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
303苏州璟江企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
304苏州璟澜企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
305苏州璟顺企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
306苏州璟苏企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
307苏州璟泰企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
308苏州璟天企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
309苏州璟万企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
310苏州璟熙企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
311苏州璟衍企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
312苏州璟业企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
313成都市南阳帝景置业有限公司新增至合并范围收购
314辽宁成源置业有限公司新增至合并范围收购
315西安宁筑实业有限公司新增至合并范围收购
316和协(福建)物业管理有限公司新增至合并范围收购
317海口和美安居实业有限公司新增至合并范围收购
318惠州市佰基房地产开发有限公司新增至合并范围收购
319珠海南光滨海发展有限公司新增至合并范围收购
320深圳市时代二号房地产有限公司新增至合并范围收购
321深圳市时代六号房地产有限公司新增至合并范围收购
322深圳市时代三号房地产有限公司新增至合并范围收购
323深圳市时代四号房地产有限公司新增至合并范围收购
324深圳市时代五号房地产有限公司新增至合并范围收购
325深圳市时代一号房地产有限公司新增至合并范围收购
326温州新蓝置业有限公司新增至合并范围收购
327宁波坤钰置业有限公司新增至合并范围收购
328昆明旭领房地产开发有限公司新增至合并范围收购
329玉溪万领房地产开发有限公司新增至合并范围收购
330上海世钟建筑工程有限公司新增至合并范围收购
331深圳市六和城物业服务有限公司新增至合并范围收购
332北京索林医药科技有限公司新增至合并范围收购
113万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
333深圳市机场物业服务有限公司新增至合并范围收购
334北京博远绿地投资管理有限公司新增至合并范围收购
335北京联华基业房地产开发有限公司新增至合并范围收购
336北京万博瑞房地产开发有限公司新增至合并范围收购
337北京众惠供应链管理有限公司新增至合并范围收购
338成都城投皓万置地有限公司新增至合并范围收购
339成都鼎骏置业有限公司新增至合并范围收购
340成都盛世经纬房地产有限公司新增至合并范围收购
341兰州蓝晶房地产开发有限公司新增至合并范围收购
342兰州万泰房地产开发有限公司新增至合并范围收购
343福建伯恩食品有限公司新增至合并范围收购
344福建恩家信息科技有限公司新增至合并范围收购
345福建实达物业有限公司新增至合并范围收购
346福建馨怡物业管理有限公司新增至合并范围收购
347福州伯恩酒店管理有限公司新增至合并范围收购
348福州伯恩物业管理有限公司新增至合并范围收购
349河南天河惠弘房地产开发有限公司新增至合并范围收购
350福建伯恩物业集团有限公司新增至合并范围收购
351陕西沣景万丽置业有限公司新增至合并范围收购
352福州市共赢百亿房地产有限公司新增至合并范围收购
353福恒(江西)玉文化产业有限公司新增至合并范围收购
354江西福恒物流有限公司新增至合并范围收购
355合肥新辉皓辰地产有限公司新增至合并范围收购
356深圳市龙园山庄物业管理有限公司新增至合并范围收购
357广西景汇物业服务有限公司新增至合并范围收购
358惠州市万益物业管理有限公司新增至合并范围收购
359华胤钢结构工程(中国)有限公司新增至合并范围收购
360福州市万卓房地产有限公司新增至合并范围收购
361上海万誉联港物业服务有限公司新增至合并范围收购
362上海阳光智博生活服务集团有限公司新增至合并范围收购
363厦门阳光城商业管理有限公司新增至合并范围收购
364南京裕融置业有限公司新增至合并范围收购
365南宁垒财置业有限公司新增至合并范围收购
114万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
366南宁融金置业有限公司新增至合并范围收购
367石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司新增至合并范围收购
368中山市东都房地产开发经营有限公司新增至合并范围收购
369珠海万纬物流发展有限公司新增至合并范围收购
370上海万筹科技有限公司新增至合并范围收购
371珠海市万世纵横物流发展有限公司新增至合并范围收购
372珠海市万维纵横物业服务有限公司新增至合并范围收购
373洪湖市伯洪物业服务有限公司新增至合并范围收购
374江西恩享家贸易有限公司新增至合并范围收购
375青岛博冠物业服务有限公司新增至合并范围收购
376泉州伯恩物业管理有限公司新增至合并范围收购
377厦门华菲物业管理有限公司新增至合并范围收购
378河南冠恩物业管理有限公司新增至合并范围收购
379扬州三盛商业管理有限责任公司新增至合并范围收购
380漳州市安晟物业服务有限公司新增至合并范围收购
381漳州市乐居物业服务有限公司新增至合并范围收购
382福州伯泽物业管理有限公司新增至合并范围收购
383福州海恩物业服务有限公司新增至合并范围收购
384宁波旅游产城发展有限公司合并范围减少出售
385深圳市万科都汇商业有限公司合并范围减少出售
386济南明万置业有限公司合并范围减少出售
387青岛万诺企业管理有限公司合并范围减少出售
388深圳市万信富裕实业有限公司合并范围减少出售
389上海万至镝企业发展有限公司合并范围减少出售
390惠州市万田仓储服务有限公司合并范围减少出售
391西安科奥房地产开发有限公司合并范围减少出售
392西安华荣投资有限公司合并范围减少出售
393西安济邦生态技术有限公司合并范围减少出售
394西安荣邦物业管理有限公司合并范围减少出售
395山东万园实业有限公司合并范围减少出售
396广州蕙心医疗投资有限公司合并范围减少出售
397苏州运河仓储有限公司合并范围减少出售
398杭州元晗置业有限公司合并范围减少出售
115万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
399杭州元亦置业有限公司合并范围减少出售
400杭州元墨置业有限公司合并范围减少出售
401太仓市万启房地产开发有限公司合并范围减少出售
402美佳物业管理(北京)有限公司合并范围减少出售
403青岛豪仁置业有限公司合并范围减少出售
404东莞市长万投资有限公司合并范围减少出售
405廊坊万京智能物流管理有限公司合并范围减少出售
406杭州随康养老院有限公司合并范围减少注销
407惠州市万科双月湾酒店管理有限公司合并范围减少注销
408天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司合并范围减少注销
409大连万科万怡养老服务有限公司合并范围减少注销
410太原万科同创房地产开发有限公司合并范围减少注销
411太原万科同盛房地产开发有限公司合并范围减少注销
412太原万科同享房地产开发有限公司合并范围减少注销
413太原万科同业房地产开发有限公司合并范围减少注销
414太原万亩农业科技有限公司合并范围减少注销
415天津万钰潮平共创共担有限公司合并范围减少注销
416天津万滨房地产开发有限公司合并范围减少注销
417福州市万沃投资发展有限公司合并范围减少注销
418杭州元常投资管理有限公司合并范围减少注销
419无锡万宸教育投资有限公司合并范围减少注销
420 Mission SF Limited 合并范围减少 注销
421咸阳万和林房地产开发有限公司合并范围减少注销
422福州市未来市场管理有限公司合并范围减少注销
423沈阳万航教育咨询有限公司合并范围减少注销
424苏州科建房地产有限公司合并范围减少注销
425杭州弘成投资管理有限公司合并范围减少注销
426太原万科滨河房地产开发有限公司合并范围减少注销
427北京明达源通投资管理有限公司合并范围减少注销
428宁波鄞州随园之家居家养老服务中心合并范围减少注销
429宁波万霆产城发展有限公司合并范围减少注销
430宁波港丞企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
431宁波万创体育文化发展有限公司合并范围减少注销
116万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
432天津万科滨南共创共担有限公司合并范围减少注销
433苏州科技城苏南万科房地产有限公司合并范围减少注销
434长沙京投银泰物业管理有限公司合并范围减少注销
435大连万科美好家装饰工程有限公司合并范围减少注销
436东莞市科廷实业投资有限公司合并范围减少注销
437广东梅沙教育管理有限公司合并范围减少注销
438佛山市顺德区万科城市花园房地产有限公司合并范围减少注销
439福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司合并范围减少注销
440青岛立心教育咨询有限责任公司合并范围减少注销
441北京万昊投资中心(有限合伙)合并范围减少注销
442北京万业通企业管理中心(有限合伙)合并范围减少注销
443北京万御通企业管理中心(有限合伙)合并范围减少注销
444大连万创合源商业服务有限公司合并范围减少注销
445大连万鼎商业管理有限公司合并范围减少注销
446大连万港置业有限公司合并范围减少注销
447东莞市万科教育投资有限公司合并范围减少注销
448佛山市顺德区大良梅沙幼儿园合并范围减少注销
449广州市万科文苑房地产有限公司合并范围减少注销
450湖南科筑建设工程有限公司合并范围减少注销
451秦皇岛万煜房地产开发有限公司合并范围减少注销
452上海融莱文化发展有限公司合并范围减少注销
453深圳市万村物业发展有限公司合并范围减少注销
454沈阳市和平区万航教育培训学校合并范围减少注销
455沈阳市沈河区万航教育培训学校合并范围减少注销
456沈阳市于洪区万航教育培训学校合并范围减少注销
457苏州苏南万科装饰工程有限公司合并范围减少注销
458苏州万康房地产有限公司合并范围减少注销
459无锡新万房地产有限公司合并范围减少注销
460长沙星悦商业管理有限公司合并范围减少注销
461北京筑想城市企业管理有限公司合并范围减少注销
462福州市万雅工程管理有限公司合并范围减少注销
463福州市美好家装饰工程有限公司合并范围减少注销
464福州市万力房地产有限公司合并范围减少注销
117万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
465福州市万深合房地产有限公司合并范围减少注销
466富平县滨河四季立德思幼儿园合并范围减少注销
467合肥万美裕祥房产投资有限公司合并范围减少注销
468福建省泊万家投资发展有限公司合并范围减少注销
469厦门市万唯家房地产咨询有限公司合并范围减少注销
470佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司合并范围减少注销
471重庆创畔企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
472重庆博产企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
473重庆捷畔企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
474重庆佳申企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
475重庆捷名企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
476重庆琨彩企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
477重庆奋楫企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
478重庆誉瑞企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
479重庆万典企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
480重庆诺仕企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
481重庆端澜企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
482深圳市龙华区万科双语学校合并范围减少注销
483深圳市爱德舞诗文化发展有限公司合并范围减少注销
484武汉万邻友商网络科技有限责任公司合并范围减少注销
485长沙市万科教育咨询有限公司合并范围减少注销
486武汉王家墩现代城房地产开发有限公司合并范围减少注销
487珠海筑城企业管理中心(有限合伙)合并范围减少注销
488青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司合并范围减少注销
489杭州良艺文化艺术教育有限公司合并范围减少注销
490太仓市万昆房地产开发有限公司合并范围减少注销
491中山市东凤镇梅沙实验学校合并范围减少注销
492佛山市裕菲房地产有限公司合并范围减少注销
493合肥万都裕祥房产投资有限公司合并范围减少注销
494青岛万科房地产开发建设有限公司合并范围减少注销
495合肥万港鑫宸企业管理有限公司合并范围减少注销
（三）发行人2020年度财务报表合并范围变化情况
118万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2020年度公司新纳入合并范围的子公司320家，不再纳入合并范围的子公
司107家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1包头万科青源房地产开发有限公司新增至合并范围新设
2长春市西宸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
3东莞市万昕房地产有限公司新增至合并范围新设
4佛山市南海区万铁房地产开发有限公司新增至合并范围新设
5合肥和万房地产开发有限公司新增至合并范围新设
6惠州市科如投资开发有限公司新增至合并范围新设
7惠州市科溢投资开发有限公司新增至合并范围新设
8济南万臻置业有限公司新增至合并范围新设
9南京万景工程管理有限公司新增至合并范围新设
10南通万江耀升房地产有限公司新增至合并范围新设
11青岛天万合海置业有限公司新增至合并范围新设
12青岛天万合钰置业有限公司新增至合并范围新设
13青岛万仁置业有限公司新增至合并范围新设
14深圳市万戴行物业服务有限公司新增至合并范围新设
15深圳市万唯房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
16深圳市万物戴德梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
17深圳市万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
18深圳市万远中珩投资发展有限公司新增至合并范围新设
19石家庄万科文城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
20太原朴韵美居企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
21无锡市铭庭房地产有限公司新增至合并范围新设
22中山市万福房地产开发有限公司新增至合并范围新设
23珠海万恒丰悦房地产有限公司新增至合并范围新设
24珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
25珠海市万滨初新企业管理有限公司新增至合并范围新设
26珠海万晔唯珠企业管理有限公司新增至合并范围新设
27江门市科铭投资管理有限公司新增至合并范围新设
28湖北万悦房地产有限公司新增至合并范围新设
29宜昌宏朗程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
30新疆尚博房地产开发有限公司新增至合并范围新设
31河南天河万科房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
32重庆北望置业有限公司新增至合并范围新设
33重庆捷柯商业管理有限公司新增至合并范围新设
34重庆悦万置业有限公司新增至合并范围新设
35长沙市育天万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
36武汉市万睿数字运营有限公司新增至合并范围新设
37云龙资产服务有限公司新增至合并范围新设
38云南万禧物业服务有限公司新增至合并范围新设
39杭州耀江保安服务有限公司新增至合并范围新设
40哈尔滨万冠置业有限公司新增至合并范围新设
41北京万誉新兴物业服务有限公司新增至合并范围新设
42东莞市万意房地产有限公司新增至合并范围新设
43惠州市科卉投资开发有限公司新增至合并范围新设
44惠州市科数投资开发有限公司新增至合并范围新设
45惠州市万荟房地产有限公司新增至合并范围新设
46江门万科企业有限公司新增至合并范围新设
47临沂万科企业有限公司新增至合并范围新设
48南京源佳置业有限公司新增至合并范围新设
49宁波万严置业有限公司新增至合并范围新设
50青岛天万合铭置业有限公司新增至合并范围新设
51青岛天万合珠置业有限公司新增至合并范围新设
52深圳市汇成盈通实业有限公司新增至合并范围新设
53深圳市万海升平物流仓储有限公司新增至合并范围新设
54深圳市万物云城空间运营管理有限公司新增至合并范围新设
55深圳市万物空间科技有限公司新增至合并范围新设
56深圳市万物商写空间科技有限公司新增至合并范围新设
57深圳万通南头城管理运营有限公司新增至合并范围新设
58苏州傅金企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
59西安泊福公寓管理有限责任公司新增至合并范围新设
60烟台新华产融置业有限公司新增至合并范围新设
61中山市万浩房地产有限公司新增至合并范围新设
120万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
62中山市万曦房地产有限公司新增至合并范围新设
63珠海瀚科夏寰农业发展有限公司新增至合并范围新设
64珠海万海瑞通农业发展有限公司新增至合并范围新设
65深圳市福田区金色家园幼儿园新增至合并范围新设
66宁波钱景房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
67宁波万贤置业有限公司新增至合并范围新设
68宁波许景房地产信息中心有限公司新增至合并范围新设
69湖北藏源置业有限公司新增至合并范围新设
70汕尾市万科城市建设有限公司新增至合并范围新设
71中山市盈洲房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
72新疆尚驰企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
73济南万仓置业有限公司新增至合并范围新设
74济南万中置业有限公司新增至合并范围新设
75威海万利置地有限公司新增至合并范围新设
76哈尔滨万物升置业有限公司新增至合并范围新设
77唐山万宇房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
78青岛万悦置业有限公司新增至合并范围新设
79潍坊万科企业有限公司新增至合并范围新设
80无锡市睿庭房地产有限公司新增至合并范围新设
81武汉万楚恒和管理服务有限公司新增至合并范围新设
82烟台万舟企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
83郑州万湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
84中山市万璞房地产有限公司新增至合并范围新设
85珠海博瑞智信农业发展有限公司新增至合并范围新设
86珠海琴山佳业农业发展有限公司新增至合并范围新设
87石家庄万科福美文瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
88清徐万科华茂房地产开发有限公司新增至合并范围新设
89济南中万置业有限公司新增至合并范围新设
90长春万坤房地产开发有限公司新增至合并范围新设
91天津万锦溪房地产开发有限公司新增至合并范围新设
92嘉兴科元置业有限公司新增至合并范围新设
93嘉兴万美置业有限公司新增至合并范围新设
121万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
94嘉兴万熙置业有限公司新增至合并范围新设
95嘉兴万星置业有限公司新增至合并范围新设
96嘉兴万筑置业有限公司新增至合并范围新设
97扬州万航置业有限公司新增至合并范围新设
98南昌恒瑞房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
99南京万仕科技产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
100南京万燕置业有限公司新增至合并范围新设
101南京荟庭装饰有限公司新增至合并范围新设
102苏州万御房地产有限公司新增至合并范围新设
103南通万楚房地产有限公司新增至合并范围新设
104南通万晋房地产有限公司新增至合并范围新设
105南通崇科置业有限公司新增至合并范围新设
106南通万秦房地产有限公司新增至合并范围新设
107无锡市福庭房地产有限公司新增至合并范围新设
108无锡市万冠房地产有限公司新增至合并范围新设
109无锡市沃城房地产有限公司新增至合并范围新设
110宿迁万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
111徐州鸿科企业管理有限公司新增至合并范围新设
112徐州万君企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
113徐州万起企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
114徐州万泉置业有限公司新增至合并范围新设
115常州茗涵房地产有限公司新增至合并范围新设
116常州普渊企业管理有限公司新增至合并范围新设
117烟台共拓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
118烟台共耀房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119烟台共裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
120烟台万茂企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
121烟台万文企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
122烟台万耀企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
123唐山万诚房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
124南京万瑜装饰有限公司新增至合并范围新设
125南通万汉房地产有限公司新增至合并范围新设
122万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
126芜湖万晖商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
127芜湖万誉商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
128徐州万筑企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
129常州万鸣实业投资有限公司新增至合并范围新设
130天津万疆冷链仓储有限公司新增至合并范围新设
131石家庄万科文郡房地产开发有限公司新增至合并范围新设
132盐城万威置业有限公司新增至合并范围新设
133盐城万悦盐南置业有限公司新增至合并范围新设
134南通万焱房地产有限公司新增至合并范围新设
135无锡尚万房地产有限公司新增至合并范围新设
136佛山市高明区万疆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
137南宁市青秀区梅沙幼儿园新增至合并范围新设
138广州天河万世企业管理有限公司新增至合并范围新设
139三亚万颐房地产开发有限公司新增至合并范围新设
140深圳市万三置业有限公司新增至合并范围新设
141新疆新驰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
142北京唯嘉企业管理有限公司新增至合并范围新设
143大连万园置业有限公司新增至合并范围新设
144济南城科置业有限公司新增至合并范围新设
145烟台万可企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
146南京万尧装饰有限公司新增至合并范围新设
147徐州万君置业有限公司新增至合并范围新设
148德州华育种猪有限公司新增至合并范围新设
149长沙轨道万科置业有限公司新增至合并范围新设
150陆河县环海农牧科技有限公司新增至合并范围新设
151深圳琴山环海企业发展有限公司新增至合并范围新设
152盐城万筑企业管理有限公司新增至合并范围新设
153唐山万正房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154唐山万宏房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155唐山万熙房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
156唐山万泽房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
157长春万影房地产开发有限公司新增至合并范围新设
123万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
158公主岭市万裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159长春万惠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
160长春万蕴房地产开发有限公司新增至合并范围新设
161潍坊万瑞置业有限公司新增至合并范围新设
162潍坊天万投资有限公司新增至合并范围新设
163天津万钰潮平共创共担有限公司新增至合并范围新设
164太原万物都荟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165石家庄万科嘉实文臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
166临沂鲁商发展新置业有限公司新增至合并范围新设
167临沂万顺和管理咨询企业有限公司新增至合并范围新设
168东莞市科洪房地产有限公司新增至合并范围新设
169东莞市科沃房地产有限公司新增至合并范围新设
170东莞市万同房地产有限公司新增至合并范围新设
171东莞市万扬房地产有限公司新增至合并范围新设
172嘉兴万佳实业有限公司新增至合并范围新设
173武汉市万物银禾物业服务有限公司新增至合并范围新设
174深圳市万科物业控股有限公司新增至合并范围新设
175沈阳市万物润泽物业服务有限公司新增至合并范围新设
176中山市星光都会房地产有限公司新增至合并范围新设
177惠州市万创房地产有限公司新增至合并范围新设
178泉州市万科企业有限公司新增至合并范围新设
179海南中万启盛管理服务有限公司新增至合并范围新设
180芜湖万嵩商务咨询有限公司新增至合并范围新设
181芜湖万岩商务咨询有限公司新增至合并范围新设
182芜湖伟星北部房地产开发有限公司新增至合并范围新设
183芜湖星万创展房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
184沈阳万科远北置业有限公司新增至合并范围新设
185苏州傅兆企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
186广州万科城市更新有限公司新增至合并范围新设
187杭州万淼置业有限公司新增至合并范围新设
188烟台万竹房地产开发有限公司新增至合并范围新设
189惠州市科启投资开发有限公司新增至合并范围新设
124万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
190三亚万惠开发建设有限公司新增至合并范围新设
191北京戴德梁行物业管理有限公司新增至合并范围收购
192北京万启稳管理咨询有限公司新增至合并范围收购
Cushman & Wakefield Property Management
193新增至合并范围收购
Limited
194戴德梁行(广州)物业管理有限公司新增至合并范围收购
195湖南兆星房地产开发有限公司新增至合并范围收购
196江门市里村置业有限公司新增至合并范围收购
197宁波明科置业有限公司新增至合并范围收购
198 Rugby Cayman Limited 新增至合并范围 收购
199 Rugby Eagles (HK) Limited 新增至合并范围 收购
200西安宜伽房地产开发有限公司新增至合并范围收购
201新疆中万捷创房地产开发有限公司新增至合并范围收购
202中山市红旗河房地产开发有限公司新增至合并范围收购
203北京万启悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围收购
204长春北方影都房地产开发有限公司新增至合并范围收购
205长沙黄榔置业有限公司新增至合并范围收购
206戴德梁行物业咨询(上海)有限公司新增至合并范围收购
207惠州市龙河明珠房地产开发有限公司新增至合并范围收购
208南通泽南房地产开发有限公司新增至合并范围收购
209青岛万投置业有限公司新增至合并范围收购
210 Rugby Dragons (HK) Limited 新增至合并范围 收购
211上海特信汽车部件有限公司新增至合并范围收购
212西安筑弘地产开发有限公司新增至合并范围收购
213徐州万鸿置业有限公司新增至合并范围收购
214惠州慧通置业有限公司新增至合并范围收购
215杭州元越置业有限公司新增至合并范围收购
216东莞市中万宏信房地产有限公司新增至合并范围收购
217南通万岳房地产有限公司新增至合并范围收购
218贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
219洛阳尊和置业有限公司新增至合并范围收购
220兰州金翰房地产开发有限公司新增至合并范围收购
221南昌益元达置业有限公司新增至合并范围收购
125万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
222北京万启云企业管理咨询有限公司新增至合并范围收购
223昆明万宜房地产开发有限公司新增至合并范围收购
224东莞市中天荟景实业投资有限公司新增至合并范围收购
225惠阳金利达物业管理有限公司新增至合并范围收购
226深圳市信城建源投资发展企业(有限合伙)新增至合并范围收购
227深圳市信城盈合房地产有限公司新增至合并范围收购
228上海仲源物业有限公司新增至合并范围收购
229上海德召企业管理合伙企业(有限合伙)新增至合并范围收购
230烟台市芝罘新城置业发展有限公司新增至合并范围收购
231南宁市新宏万朗房地产有限公司新增至合并范围收购
232杭州锦宁置业有限公司新增至合并范围收购
233唐山采宏咏旺房地产开发有限公司新增至合并范围收购
234辽能置业(沈阳)有限公司新增至合并范围收购
235昆山凯进置业有限公司新增至合并范围收购
236佛山市南海万业置业有限公司合并范围减少出售
237合肥万科瑞益地产有限公司合并范围减少出售
238上海卓额实业有限公司合并范围减少出售
239芜湖万泊公寓管理有限公司合并范围减少出售
240佛山市顺德区万智商用物业代理有限公司合并范围减少出售
241宁波万博供应链管理有限公司合并范围减少出售
242深圳市万龙靓投资发展有限公司合并范围减少出售
243新土木(大连)建筑设计院有限公司合并范围减少出售
244济南金域置业有限公司合并范围减少出售
245佛山市禅城区梅沙幼儿园有限公司合并范围减少出售
246广州市溪礼房地产有限公司合并范围减少出售
247广州市溪仁房地产有限公司合并范围减少出售
248广州市溪智商业运营管理有限公司合并范围减少出售
249珠海市万创房地产有限公司合并范围减少出售
250珠海市万锦房地产有限公司合并范围减少出售
251河南美景鸿城置业有限公司合并范围减少出售
252北京万乐学国际教育咨询中心(有限合伙)合并范围减少出售
253北京万思乐学教育咨询有限公司合并范围减少出售
126万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
254东莞市云创产业园有限公司合并范围减少出售
255广州市万锦房地产有限公司合并范围减少出售
256南宁市万科投资有限公司合并范围减少出售
257广州市万溪房地产有限公司合并范围减少出售
258珠海市信溪企业管理有限公司合并范围减少出售
259西安伊合源实业有限责任公司合并范围减少出售
260郑州市海创孵化器有限公司合并范围减少出售
261广州市溪义房地产有限公司合并范围减少出售
262佛山市南海区万婕房地产有限公司合并范围减少注销
263济南泊时易停车场管理有限公司合并范围减少注销
264济南万舸商业运营管理有限公司合并范围减少注销
265济南万正元管理咨询有限公司合并范围减少注销
266宿迁铭宸置业有限公司合并范围减少注销
267东莞市朗培教育投资有限公司合并范围减少注销
268佛山市穗航信息科技有限公司合并范围减少注销
269济南金域资产管理有限公司合并范围减少注销
270济南万航教育咨询有限公司合并范围减少注销
271济南万舍管理咨询有限公司合并范围减少注销
272昆明万桢房地产开发有限公司合并范围减少注销
273宿迁万豫置业有限公司合并范围减少注销
274东莞万科置业有限公司合并范围减少注销
275济南分享投资有限公司合并范围减少注销
276济南万好家居有限公司合并范围减少注销
277济南万青管理咨询有限公司合并范围减少注销
278济南万拓房地产开发有限公司合并范围减少注销
279济南万信管理咨询有限公司合并范围减少注销
280济南万玉投资有限公司合并范围减少注销
281唐山万赢企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
282太原万科文泽房地产开发有限公司合并范围减少注销
283太原万科嘉业房地产开发有限公司合并范围减少注销
284太原万科嘉享房地产开发有限公司合并范围减少注销
285太原万科嘉盛房地产开发有限公司合并范围减少注销
127万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
286沈阳万怡康瑞养老服务有限公司合并范围减少注销
287沈阳万生佳业教育发展有限公司合并范围减少注销
288沈阳万科中山置业有限公司合并范围减少注销
289沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司合并范围减少注销
290沈阳市铁西区万航教育培训学校合并范围减少注销
291沈阳市皇姑区万航教育培训学校合并范围减少注销
292沈阳市大东区万航教育培训学校合并范围减少注销
293东莞市万趣体育发展有限公司合并范围减少注销
294广州科凡梦房地产有限公司合并范围减少注销
295广州万食餐饮管理有限公司合并范围减少注销
296云南万科文化旅游发展有限公司合并范围减少注销
297杭州市下城区随园之家居家养老服务中心合并范围减少注销
298沈阳市浑南区万航教育培训学校合并范围减少注销
299沈阳万科公园大道房地产开发有限公司合并范围减少注销
300沈阳中铁万科朗榆置地有限公司合并范围减少注销
301山西九知乐学教育科技有限公司合并范围减少注销
302忻州万科房地产开发有限公司合并范围减少注销
303太原源寓公寓管理有限公司合并范围减少注销
304山西九知体育文化有限公司合并范围减少注销
305杭州万科锦南置业有限公司合并范围减少注销
306杭州万科郡园置业有限公司合并范围减少注销
307昆明万卓教育咨询有限公司合并范围减少注销
308东莞市筑盈实业投资有限公司合并范围减少注销
309沈阳万科朗丰置地有限公司合并范围减少注销
310上海晶元置业有限公司合并范围减少注销
311沈阳万科紫台置地有限公司合并范围减少注销
312漳州市梅沙教育咨询有限公司合并范围减少注销
（四）发行人2019年末财务报表合并范围变化情况
2019年公司新纳入合并范围的子公司388家，不再纳入合并范围的子公司
119家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
128万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
1北京百昌弘文化有限公司新增至合并范围新设
2北京公星如益文化有限公司新增至合并范围新设
3北京圣耀凯文化有限公司新增至合并范围新设
4北京万链图享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
5北京万思乐学华府教育科技有限公司新增至合并范围新设
6北京新展丰盈科技有限公司新增至合并范围新设
7北京志兴恒永科技有限公司新增至合并范围新设
8北京富鸿瑞全科技有限公司新增至合并范围新设
9北京圣通长文化有限公司新增至合并范围新设
10北京万链创享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
11北京万商合建置业有限公司新增至合并范围新设
12北京欣辉耀文化有限公司新增至合并范围新设
13北京永志捷祥科技有限公司新增至合并范围新设
14长春万科万铭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
15长沙市泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
16成都万华锦新置业有限公司新增至合并范围新设
17重庆北拓置业有限公司新增至合并范围新设
18重庆万拓置业有限公司新增至合并范围新设
19长春赋华道房地产开发有限公司新增至合并范围新设
20长春万青房地产开发有限公司新增至合并范围新设
21长沙市朴寓房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
22成都万吉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
23重庆北万置业有限公司新增至合并范围新设
24重庆万招置业有限公司新增至合并范围新设
25大连科地置业有限公司新增至合并范围新设
26东莞市万珩房地产开发有限公司新增至合并范围新设
27东莞市万琛房地产有限公司新增至合并范围新设
28北京畅达源发科技有限公司新增至合并范围新设
29北京荣皇圣旺文化有限公司新增至合并范围新设
30北京万海体育旅游有限公司新增至合并范围新设
31北京万平立通房地产开发有限公司新增至合并范围新设
32北京万筑国青房地产有限公司新增至合并范围新设
129万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
变更序号企业名称变更内容原因
33北京永佳恒鑫科技有限公司新增至合并范围新设
34北京北域商业发展有限公司新增至合并范围新设
35北京广盛凯源文化有限公司新增至合并范围新设
36北京市房山区随园养老中心新增至合并范围新设
37北京万链筑享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
38北京万筑创想房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
39北京信恒志达科技有限公司新增至合并范围新设
40长春慧荣房地产开发有限公司新增至合并范围新设
41长春万巷房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42常州万滨房地产有限公司新增至合并范围新设
43成都万科蓉丰置业有限公司新增至合并范围新设
44重庆罗联置业有限公司新增至合并范围新设
45重庆永万置业有限公司新增至合并范围新设
46长春万湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
47长春万政房地产开发有限公司新增至合并范围新设
48常州万翔房地产有限公司新增至合并范围新设
49成都万筑产城置业有限公司新增至合并范围新设
50重庆万宏置业有限公司新增至合并范围新设
51重庆悦畔置业有限公司新增至合并范围新设
52大连盈玥置业有限公司新增至合并范围新设
53大连盈珣置业有限公司新增至合并范围新设
54东莞市中万航盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
55东莞市中万智峰房地产有限公司新增至合并范围新设
56法库万城置业有限公司新增至合并范围新设
57佛山市南海区万科万鸣房地产有限公司新增至合并范围新设
58佛山市禅城区万奎房地产有限公司新增至合并范围新设
59佛山市万科城市更新房地产有限公司新增至合并范围新设
60公主岭市万科青怡坊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
61赣江新区万睿星科技有限公司新增至合并范围新设
62广西万汇白露投资有限公司新增至合并范围新设
63哈尔滨市朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
64哈尔滨万庭置业有限公司新增至合并范围新设
130万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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65海宁万启房地产开发有限公司新增至合并范围新设
66杭州嘉玥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
67河北昊科房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
68哈尔滨万彩置业有限公司新增至合并范围新设
69哈尔滨万拓置业有限公司新增至合并范围新设
70海宁万泽房地产有限公司新增至合并范围新设
71杭州南桥置业有限公司新增至合并范围新设
72黑龙江万科桐楠格置业有限公司新增至合并范围新设
73济南万桥商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
74嘉兴万朗房地产开发有限公司新增至合并范围新设
75江西万颂汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
76济南明万置业有限公司新增至合并范围新设
77嘉兴市朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
78嘉兴万益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
79江阴睿科房地产有限公司新增至合并范围新设
80昆明万阔房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
81龙海市万科置业有限公司新增至合并范围新设
82南宁市昆万投资有限公司新增至合并范围新设
83南通万业房地产有限公司新增至合并范围新设
84宁波万塘置业有限公司新增至合并范围新设
85南京源宸置业有限公司新增至合并范围新设
86南宁市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
87宁波万莫置业有限公司新增至合并范围新设
88盘锦万科鑫盛置业有限公司新增至合并范围新设
89秦皇岛万拓房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
90秦皇岛万煜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
91鄂州市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
92佛山市骏宏置业有限公司新增至合并范围新设
93福州市万勋房地产有限公司新增至合并范围新设
94佛山市南海区万婕房地产有限公司新增至合并范围新设
95赣江新区万睿星置业有限公司新增至合并范围新设
96广州市万鸿房地产有限公司新增至合并范围新设
131万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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97赣江新区万益金赣实业有限公司新增至合并范围新设
98广州市万美房地产有限公司新增至合并范围新设
99哈尔滨万科企业有限公司新增至合并范围新设
100哈尔滨唯家置业咨询有限公司新增至合并范围新设
101杭州大屋顶君文化发展有限公司新增至合并范围新设
102杭州萧山海月护理院有限公司新增至合并范围新设
103惠州市万旭房地产有限公司新增至合并范围新设
104哈尔滨万坤置业有限公司新增至合并范围新设
105海宁万弘置业有限公司新增至合并范围新设
106杭州海月养老公寓管理有限公司新增至合并范围新设
107杭州韵合企业管理有限公司新增至合并范围新设
108济南万鼎商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
109嘉兴市朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
110江西万合企业管理有限公司新增至合并范围新设
111晋中朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
112济南万鲁置业有限公司新增至合并范围新设
113嘉兴万捷置业有限公司新增至合并范围新设
114江西万启汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
115昆明万显房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
116昆山万庄置业有限公司新增至合并范围新设
117南京市江宁区德英乐幼儿园新增至合并范围新设
118南宁市万科昆岭房地产有限公司新增至合并范围新设
119宁波万骆置业有限公司新增至合并范围新设
120南京朴寓不动产服务有限公司新增至合并范围新设
121南宁市良庆区梅沙幼儿园新增至合并范围新设
122宁波市镇海万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
123宁波寓创酒店管理有限公司新增至合并范围新设
124盘锦万科兴盛置业有限公司新增至合并范围新设
125青岛润通铭苑置业有限公司新增至合并范围新设
126青岛天万合汇置业有限公司新增至合并范围新设
127青岛天万合锦置业有限公司新增至合并范围新设
128青岛天万合融置业有限公司新增至合并范围新设
132万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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129瑞安市万昆置业有限公司新增至合并范围新设
130上海浦东康立德英乐培训学校有限公司新增至合并范围新设
131深圳市万科贝玥投资发展有限公司新增至合并范围新设
132沈阳万科宸北置业有限公司新增至合并范围新设
133沈阳万科万西之辉置业有限公司新增至合并范围新设
134四川万崇置业有限公司新增至合并范围新设
135四川智云合顺置业有限公司新增至合并范围新设
136上海万屋文化传播有限责任公司新增至合并范围新设
137深圳市万颐养老服务有限公司新增至合并范围新设
138沈阳万科宸南置业有限公司新增至合并范围新设
139石家庄万科合创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
140四川万思教育咨询有限公司新增至合并范围新设
141四川智云腾翔置业有限公司新增至合并范围新设
142太原北城企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
143太原万科北城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
144唐山朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
145天津万钰潮平房地产开发有限公司新增至合并范围新设
146太原朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
147太原万泽中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
148天津津永万逸共创共担有限公司新增至合并范围新设
149渭南华岳逸景置业有限公司新增至合并范围新设
150温州万晋置业有限公司新增至合并范围新设
151西安中瑞科达商业管理有限公司新增至合并范围新设
152徐州万坤置业有限公司新增至合并范围新设
153新疆万鸿华府房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154烟台万迪投资有限公司新增至合并范围新设
155张家口云奥云中房地产开发有限公司新增至合并范围新设
156淄博万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
157珠海市万鼎力企业管理有限公司新增至合并范围新设
158青岛万信联合置业有限公司新增至合并范围新设
159青岛万州联合置业有限公司新增至合并范围新设
160山西九知乐学教育科技有限公司新增至合并范围新设
133万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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161深圳泊时易科技有限公司新增至合并范围新设
162深圳万科祥盈管理服务有限公司新增至合并范围新设
163沈阳万科华运之辉置业有限公司新增至合并范围新设
164石家庄万科嘉实景润房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165四川万知教育咨询有限公司新增至合并范围新设
166山西九知体育文化有限公司新增至合并范围新设
167深圳前海万选实业控股有限公司新增至合并范围新设
168沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园新增至合并范围新设
169沈阳万科万西企业管理有限公司新增至合并范围新设
170石家庄万科文汇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
171四川智云创新置业有限公司新增至合并范围新设
172宿迁万辰置业有限公司新增至合并范围新设
173太原嘉盈企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
174太原万泽企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
175天津津永万逸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
176太原轨道万科金台置业有限公司新增至合并范围新设
177太原万科中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
178唐山万科盛泰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
179天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司新增至合并范围新设
180温州万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
181温州万旭置业有限公司新增至合并范围新设
182新疆万有引力房地产开发有限公司新增至合并范围新设
183厦门市万泷置业有限公司新增至合并范围新设
184烟台万裕企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
185烟台万智房地产开发有限公司新增至合并范围新设
186珠海市万彩缤纷房地产有限公司新增至合并范围新设
187智臻物業服務有限公司新增至合并范围新设
188鞍山华运置业有限公司新增至合并范围并购
189北京国晟物业管理有限公司新增至合并范围并购
190常熟市和瑞房地产开发有限公司新增至合并范围并购
191鼎胜(天津)市政工程有限公司新增至合并范围并购
192东莞市京诚实业投资有限公司新增至合并范围并购
134万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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193公主岭市万泰房地产开发有限公司新增至合并范围并购
194甘肃融港侨房地产开发有限公司新增至合并范围并购
195桂林市临桂奥林匹克花园物业服务有限公司新增至合并范围并购
196黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司新增至合并范围并购
197金华科茂置业有限公司新增至合并范围并购
198柳州汇东投资有限公司新增至合并范围并购
199深圳市晶发物业服务有限公司新增至合并范围并购
200苏州吴中中新置地有限公司新增至合并范围并购
201深圳市康达尔物业服务有限公司新增至合并范围并购
202苏州悦恒置地有限公司新增至合并范围并购
203武汉市金鼎物业管理有限公司新增至合并范围并购
204西安伊合源实业有限责任公司新增至合并范围并购
205厦门宝呈众华置业有限公司新增至合并范围并购
206扬州教育置业有限公司新增至合并范围并购
207北京信越置业有限公司新增至合并范围并购
208成都城实置业有限公司新增至合并范围并购
209重庆西航溥博企业管理咨询有限公司新增至合并范围并购
210大连万嘉之光置业有限公司新增至合并范围并购
211佛山市南海区达创仓储有限公司新增至合并范围并购
212贵阳景骐房地产开发有限公司新增至合并范围并购
213广州市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购
214杭州元常房地产投资有限公司新增至合并范围并购
215河南国信乐达房地产有限公司新增至合并范围并购
216济南万中置业有限公司新增至合并范围并购
217临沂鲁商置业发展有限公司新增至合并范围并购
218四川中瑞宏通建设有限公司新增至合并范围并购
219深圳市好天下物业管理有限公司新增至合并范围并购
220苏州顺科建设发展有限公司新增至合并范围并购
221天津章梁房地产开发有限公司新增至合并范围并购
222厦门市安象投资有限公司新增至合并范围并购
223咸阳万森泉房地产开发有限公司新增至合并范围并购
224漳州宝呈众华投资有限责任公司新增至合并范围并购
135万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
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225东莞市科珩实业投资有限公司从合并范围减少出售
226杭州耀安保安服务有限公司从合并范围减少出售
227沈阳万科万洲房地产开发有限公司从合并范围减少出售
228鞍山东惠房地产开发有限公司从合并范围减少出售
229北京禾亿企业管理有限公司从合并范围减少出售
230东莞市万汇房地产开发有限公司从合并范围减少出售
231宁波均胜万投置业有限公司从合并范围减少出售
232苏州傅亿企业管理咨询有限公司从合并范围减少出售
234东莞市云航实业投资有限公司从合并范围减少注销
235东莞市中万骏峰实业投资有限公司从合并范围减少注销
236佛山市南海区万优房地产投资有限公司从合并范围减少注销
237济南丰安房产经纪有限公司从合并范围减少注销
238济南万贵昌房地产开发有限公司从合并范围减少注销
239昆明万航房地产开发有限公司从合并范围减少注销
240昆明万磊房地产开发有限公司从合并范围减少注销
241南京裕新置业有限公司从合并范围减少注销
242山东学知研学旅行有限公司从合并范围减少注销
243三亚金域置地有限公司从合并范围减少注销
244天津万福投资有限公司从合并范围减少注销
245厦门市万商美鼎置业有限公司从合并范围减少注销
246北京万科企业管理有限公司从合并范围减少注销
247东莞市科铸实业投资有限公司从合并范围减少注销
248佛山市裕菲房地产有限公司从合并范围减少注销
249济南万悦企业管理咨询有限公司从合并范围减少注销
250济南万云享科技发展有限公司从合并范围减少注销
251昆明万润房地产开发有限公司从合并范围减少注销
252昆明万铮房地产开发有限公司从合并范围减少注销
253三亚万顺汇房地产开发有限责任公司从合并范围减少注销
254沈阳万科万北置业有限公司从合并范围减少注销
255上海天亿置业发展有限公司从合并范围减少注销
256厦门市玺商商业管理有限公司从合并范围减少注销
257厦门万科星置业有限公司从合并范围减少注销
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三、公司报告期内合并及母公司财务报表
本公司2019年度、2020年度、2021年度及2022年半年度财务报告均按照
财政部颁布的企业会计准则的要求编制。本公司2019年度、2020年度及2021年度合并及母公司财务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威华振审字第2000709号、毕马威华振审字第2101136号、毕马威华振审字第2202191号无保留意见的审计报告。本公司2022年半年度财务报表已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审阅，并出具毕马威华振专字第
2201438号审阅报告。在本章财务分析部分，所引用的2019-2021年财务数据引
自上述经审计的财务报告的当期期末数据，2022年半年度财务数据引自上述经审阅的财务报表的当期期末数据。
公司报告期内合并资产负债表
单位：万元项目2022年6月末2021年末2020年末2019年末
货币资金14107304.2414935244.4319523072.3416619459.57
交易性金融资产2419.262058.7117047.971173526.54
衍生金融资产--1476.1033225.75
应收账款652241.58474359.70299242.33198807.57
应收票据1547.392768.18966.242897.00
预付款项7008166.126723033.516224750.389779583.14
其他应收款26569552.0826606112.0424949854.5523546500.73
存货102302686.52107561703.66100206300.8289701903.56
合同资产1095074.861039000.16616254.97344493.80
持有待售资产-89242.25633472.76425275.49
其他流动资产2032633.902593308.082266267.662073262.28
流动资产合计153771625.95160026830.73154738706.12143898935.46其他权益工具投
139184.43183345.48160123.72224995.37
资其他非流动金融
107285.95104113.8869775.9567398.23
资产
长期股权投资14157842.2914444933.1714189519.0313047576.83
投资性房地产8776433.278595340.977995413.907356467.81
137万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年6月末2021年末2020年末2019年末
固定资产1422211.341282105.981257734.271239983.83
在建工程388992.81339812.94323685.03417983.95
生产性生物资产22849.69---
使用权资产2371810.612424210.072521011.922213535.96
无形资产1120205.421044516.81608778.13526964.72
商誉539550.43382232.2820634.2922092.08
长期待摊费用868433.28901299.21894776.06723520.24
递延所得税资产3388171.913351791.972753543.052342758.61
其他非流动资产845627.04783279.381384007.93910731.96
非流动资产合计34148598.4833836982.1432179003.2829094009.58
资产总计187920224.43193863812.87186917709.40172992945.04
短期借款562482.981441250.322511153.681536523.18
交易性金融负债19179.2019179.20--
衍生金融负债43925.8072141.0933615.37-
应付账款31068995.1133041113.5329568450.2426728086.55
应付票据16958.6412543.6160711.2894127.97
预收款项116946.28136428.6391223.0877078.15
合同负债58760574.2663685851.4163074721.0857704722.72
应付职工薪酬589302.66637797.53785094.06689626.14
应交税费2248572.962519125.032903652.302510973.11
其他应付款19689055.0419206616.9221275835.3525069846.07
其中：应付股利1203476.91174493.1131903.7737934.78
其中：其他18485578.1419032123.8121243931.5825031911.29
其他流动负债5140438.735579406.295398626.054785422.71一年内到期的非
6087372.924793193.176046186.408064621.80
流动负债
流动负债合计124343804.59131144646.73131749268.89127261028.40
长期借款16760225.0115432227.9013203678.3111431977.85
应付债券4998054.215302057.174357622.324964551.29
租赁负债2377281.002430964.212458994.572127736.58
预计负债32787.8127516.3321533.1514962.93
其他非流动负债117178.87120134.23119017.74106543.61
递延所得税负债120036.74128988.6523147.0928232.84
138万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年6月末2021年末2020年末2019年末
非流动负债合计24405563.6423441888.4820183993.1818674005.10
负债合计148749368.23154586535.22151933262.07145935033.50
股本1162538.341162538.341161773.221130214.30
资本公积2047676.732058381.361855449.701238448.45
其他综合收益-140647.58-14102.74-154437.30-180642.66
盈余公积11118652.0611118652.069746632.457082625.41
未分配利润9364448.149269844.419841677.209535203.69归属于母公司股
23423487.6623595313.4222451095.2718805849.19
东权益合计
少数股东权益15747368.5415681964.2312533352.068252062.35
股东权益合计39170856.2039277277.6534984447.3327057911.54负债及股东权益
187920224.43193863812.87186917709.40172992945.04
总计公司报告期内合并利润表
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入20691628.9445279777.4041911167.7736789387.75
二、营业总成本18308412.3940311011.4035051334.0629618668.38
其中：营业成本16457106.9035397713.8029654068.8023455033.28
税金及附加836457.332105586.492723690.993290522.39
销售费用483166.861280863.911063689.97904449.68
管理费用480359.311024228.191028805.281101840.53
研发费用28949.6464236.6366568.75106667.60
财务费用22372.35438382.39514510.27573594.17
其中：利息费用292336.81786134.67875757.99925526.90
其中：利息收入190266.66381980.36468064.34353040.50
加：投资收益62024.61661427.491351187.00498412.68
其中：对联营企业和合
-27692.17488872.87973965.62379059.82营企业的投资收益
公允价值变动损益1853.47381.69533.35-6851.89资产减值损失
--351350.76-198081.80-164875.68（损失以“-”填列）信用减值损失
-24156.15-28048.82-22446.17-21685.05（损失以“-”填列）
139万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
资产处置收益830.001924.124838.13-966.55
三、营业利润2423768.495253099.727995864.217661313.60
加：营业外收入65427.23114809.0999949.7371473.21
减：营业外支出53275.71145645.70128238.6578857.87
四、利润总额2435920.005222263.127967575.297653928.95
减：所得税费用625645.881415310.422037763.652140767.49
五、净利润1810274.133806952.705929811.645513161.46归属于母公司所有者的
1222265.922252403.344151554.493887208.69
净利润
少数股东损益588008.211554549.361778257.151625952.77公司报告期内合并现金流量表
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务收到
16157962.4846405081.1147228313.0743273595.86
的现金收到其他与经营活动有关
2217684.492016520.623607878.093711276.34
的现金
经营活动现金流入小计18375646.9748421601.7450836191.1646984872.20
购买商品、接受劳务支付
11391916.5936060449.8331847047.2731730074.15
的现金支付给职工以及为职工支
1095614.701859430.611556146.291641444.25
付的现金
支付的各项税费3449989.306010332.205939725.566128693.87支付其他与经营活动有关
1609324.334080073.006174469.812915978.98
的现金
经营活动现金流出小计17546844.9248010285.6445517388.9342416191.25经营活动产生的现金流量
828802.05411316.095318802.224568680.95
净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金133770.2885644.63463688.61176094.58
取得投资收益收到的现金220805.50595665.00390316.37291160.28
处置固定资产、无形资
4421.286357.146231.329612.19
产、投资性房地产和其他
140万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度长期资产所收回的现金净额处置子公司及其他营业单
99238.18361011.25470404.99298779.52
位收回的现金净额收到其他与投资活动有关
163869.71589981.781725790.36817728.71
的现金
投资活动现金流入小计622104.941638659.803056431.641593375.28
购建固定资产、无形资
产、投资性房地产和其他514620.81957790.83720829.79624419.20长期资产所支付的现金
投资支付的现金187961.831525005.881293728.452792496.93取得子公司及其他营业单
383305.691724279.02414333.48903261.61
位支付的现金净额支付其他与投资活动有关
21466.8359662.6847833.21135871.00
的现金
投资活动现金流出小计1107355.164266738.422476724.924456048.74投资活动产生的现金流量
-485250.22-2628078.62579706.71-2862673.46净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金269524.083879365.993885894.491181428.45
其中：子公司吸收少数股
269524.083879365.993169364.94517088.25
东投资收到的现金
取得借款所收到的现金6069277.5510723574.6110611368.027901690.79
发行债券收到的现金1147730.641497736.42896303.801460343.34收到的其他与筹资活动有
45322.00--1795891.09
关的现金
筹资活动现金流入小计7531854.2716100677.0115393566.3212339353.68
偿还债务所支付的现金6295325.3911459423.3411043189.1010071556.12
归还投资支付的现金675150.452322162.171188570.16931622.92
分配股利、利润或偿付利
984738.044156394.203471605.103682290.75
息所支付的现金
其中：子公司支付给少数
385374.511471181.63747405.371114748.24
股东的股利、利润支付的其他与筹资活动有
250452.73473074.052940627.96987704.93
关的现金
筹资活动现金流出小计8205666.6018411053.7618643992.3115673174.72筹资活动产生的现金流量
-673812.33-2310376.75-3250425.99-3333821.04净额
141万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
四、汇率变动对现金及现
50186.7731747.23-55710.1234862.34
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
-280073.73-4495392.042592372.82-1592951.21增加额
加：年初现金及现金等价
14070845.9318566237.9715973865.1517566816.35
物余额
六、年末现金及现金等价
13790772.2014070845.9318566237.9715973865.15
物余额公司报告期内母公司资产负债表
单位：万元项目2022年6月末2021年末2020年末2019年末
货币资金5037749.765029611.789243481.137341148.56
交易性金融资产---1150446.85
其他应收款42425086.1039009214.7532949074.0832666581.27
其他流动资产4527.433286.882392.173687.46
流动资产合计47467363.2944042113.4142194947.3841161864.14其他非流动金融
48283.8948283.8936283.8925783.89
资产
长期股权投资6553969.396437418.605558117.693231067.18
投资性房地产19.6742.7188.8134.88
无形资产274906.07280296.38291083.49301864.12
固定资产2471.872745.173022.103398.98
在建工程49125.3843558.8932335.4121554.78
其他非流动资产26703.9426703.9426703.9426703.94
非流动资产合计6955480.216839049.585947635.323610507.78
资产总计54422843.5050881162.9948142582.7144772371.93
短期借款261812.251137813.771985078.601365280.46
应付票据-2224.2739107.3358049.26
应付账款12208.1210486.3511031.3910554.74
合同负债404350.00404329.72338250.95340220.29
应付职工薪酬275977.27255745.05385227.84333527.65
应交税费8245.637680.007624.6824850.15
其他应付款18567337.7016410822.1814921255.7315595660.15
其中：其他18485578.1416410822.1814921255.7315595660.15
142万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年6月末2021年末2020年末2019年末
其他流动负债11645.0537737.2840724.1051021.22一年内到期的非
4735298.013414943.605077544.227188569.69
流动负债
流动负债合计24276874.0321681782.2222805844.8324967733.62
长期借款11328950.1811159459.309257814.987111026.08
应付债券2829102.862251049.741345498.781594116.10
非流动负债合计14158053.0413410509.0510603313.768705142.18
负债合计38434927.0735092291.2733409158.6033672875.80
股本1162538.341162538.341161773.221130214.30
资本公积2292701.002292701.002280383.081595412.44
盈余公积11118652.0611118652.069746632.457082625.41
未分配利润1543205.061214980.331544635.361291243.97
股东权益合计15987916.4315788871.7214733424.1111099496.13负债及股东权益
54422843.5050881162.9948142582.7144772371.93
总计公司报告期内母公司利润表
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入159951.53638720.92707055.83409676.62
二、营业总成本134888.24387871.16934373.71574259.03
减：营业成本23.042872.5925247.7514841.77
税金及附加4994.976203.275345.465633.86
管理费用41655.12118389.60302429.83285040.39
财务费用88215.11260405.70601350.67268727.29
其中：利息费用510674.311019867.411116380.07859824.28
其中：利息收入354005.53779811.75617587.86564791.78
加：投资收益1458320.512243215.684323746.293773688.21
其中：对联营企业和
3366.438927.722607.48-982.63
合营企业的投资收益公允价值变动收益
（损失以“-”填---446.85列）
143万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度信用减值损失（损失-0.14-1.0710.76-15.73以“-”填列）资产处置收益（损失-76.01-79.98--以“-”填列）
三、营业利润1483307.652493984.394096439.173609552.65
加：营业外收入1082.83714.612067.21173.99
减：营业外支出28503.56117.9034.004648.48
四、利润总额1455886.922494581.104098472.373605078.16
五、净利润1455886.922494581.104098472.373605078.16公司报告期内母公司现金流量表
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生
的现金流量：
收到其他与经营活
9983415.7924832096.8530328437.4124167036.31
动有关的现金经营活动现金流入
9983415.7924832096.8530328437.4124167036.31
小计支付给职工以及为
12268.22217739.73224459.75201349.75
职工支付的现金
支付的各项税费51087.8757082.6328563.9231232.15支付其他与经营活
10557475.5726536409.6325712276.2025270795.95
动有关的现金经营活动现金流出
10620831.6626811231.9925965299.8825503377.85
小计经营活动产生的现
-637415.86-1979135.144363137.53-1336341.54金流量净额
二、投资活动产生
的现金流量：
收回投资收到的现
--21356.12-金取得投资收益收到
5035.13241607.62231452.55855256.23
的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期
8.8011.80--
资产收回的现金净额
144万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度收到其他与投资活
55211.29174238.231260728.7962149.77
动有关的现金投资活动现金流入
60255.22415857.651513537.46917406.00
小计
购建固定资产、无
形资产和其他长期7.76643.0292.23212.99资产所支付的现金
投资支付的现金20000.00277100.00110500.00709501.00投资活动现金流出
20007.76277743.02110592.23709713.99
小计投资活动产生的现
40247.46138114.631402945.23207692.02
金流量净额
三、筹资活动产生
的现金流量：
吸收投资收到的现
--716529.56664340.20金取得借款所收到的
3859072.326995279.048777233.255695668.00
现金发行债券收到的现
1097402.001354386.80896303.80498650.00
金收到的其他与筹资
45322.00--1798307.18
活动有关的现金筹资活动现金流入
5001796.328349665.8410390066.618656965.38
小计偿还债务所支付的
3780157.818127641.109314545.305931792.80
现金
分配股利、利润或
偿付利息所支付的487281.642364015.212213438.242045723.39现金支付的其他与筹资
129180.03230800.002703871.85-
活动有关的现金筹资活动现金流出
4396619.4710722456.3114231855.397977516.19
小计筹资活动产生的现
605176.85-2372790.47-3841788.78679449.19
金流量净额
四、汇率变动对现
金及现金等价物的129.54-58.38-21961.4122626.09影响
五、现金及现金等
8137.98-4213869.351902332.57-426574.25
价物净增加额
加：期初现金及现
5029611.789243481.137341148.567767722.81
金等价物余额
145万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
六、期末现金及现
5037749.765029611.789243481.137341148.56
金等价物余额
四、报告期内主要财务指标
（一）发行人报告期内主要财务指标
单位：万元
2022年1-6月
项目2021年度/末2020年度/末2019年度/末
/6月末
资产总额187920224.43193863812.87186917709.40172992945.04
负债总额148749368.23154586535.22151933262.07145935033.50
全部债务-26701939.2426212967.3626091802.09
所有者权益39170856.2039277277.6534984447.3327057911.54
资产负债率79.16%79.74%81.28%84.36%
扣除预收账款/合同
负债后的资产负债69.65%69.80%71.73%76.51%率
债务资本比率-40.47%42.58%48.89%
流动比率1.241.221.171.13
速动比率0.410.400.410.43
营业收入20691628.9445279777.4041911167.7736789387.75
营业利润2423768.495253099.727995864.217661313.60
利润总额2435920.005222263.127967575.297653928.95
净利润1810274.133806952.705929811.645513161.46扣除非经常性损益
1744394.273789029.745797920.325456555.58
后净利润归属于母公司所有
1222265.922252403.344151554.493887208.69
者的净利润扣除非经常性损益
后归属于上市公司1172099.102238178.194023771.113831438.75股东的净利润经营活动产生现金
828802.05411316.095318802.224568680.95
流量净额投资活动产生现金
-485250.22-2628078.62579706.71-2862673.46流量净额
146万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年1-6月
项目2021年度/末2020年度/末2019年度/末
/6月末筹资活动产生现金
-673812.33-2310376.75-3250425.99-3333821.04流量净额
营业毛利率20.46%21.82%29.25%36.25%
总资产报酬率-3.16%4.91%5.27%
净资产收益率-10.25%19.12%21.78%扣除非经常性损益
-10.20%18.69%21.78%后净资产收益率
EBITDA - 6356527.96 9015626.09 8792072.14
EBITDA 利息保障
-6.377.808.16倍数（倍）
EBITDA 全部债务
-0.240.350.34比应收账款周转率
36.73117.06168.30205.86
（次）
存货周转率（次）0.160.340.310.28
（二）上述财务指标的计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付
短期债券+一年内到期的长期借款和应付债券+衍生金融负债；
流动比率=流动资产/流动负债；
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
资产负债率=负债合计/资产合计；
扣除预收账款/合同负债后的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）/（资产合计-预收账款-合同负债）；
债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
净资产收益率=净利润/净资产平均余额；
147万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平均余额；
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净
额+其他)+折旧+摊销，2020年折旧中增加了“使用权资产折旧”；
EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净额+其他)+资本化的利息支出），即不含租赁负债产生的利息；
EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务；
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
存货周转率=营业成本/存货平均余额；
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算，且未采用年化计算。
五、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨论与分析。
（一）资产结构分析
单位：万元
2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
货币资金14107304.247.5114935244.437.7019523072.3410.4416619459.579.61
交易性金融资产2419.260.002058.710.0017047.970.011173526.540.68
衍生金融资产----1476.100.0033225.750.02
应收票据1547.390.002768.180.00966.240.002897.000.00
应收账款652241.580.35474359.700.24299242.330.16198807.570.11
预付款项7008166.123.736723033.513.476224750.383.339779583.145.65
其他应收款26569552.0814.1426606112.0413.7224949854.5513.3523546500.7313.61
存货102302686.5254.44107561703.6655.48100206300.8253.6189701903.5651.85
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2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
合同资产1095074.860.581039000.160.54616254.970.33344493.800.20
持有待售资产--89242.250.05633472.760.34425275.490.25
其他流动资产2032633.901.082593308.081.342266267.661.212073262.281.20
流动资产合计153771625.9581.83160026830.7382.55154738706.1282.78143898935.4683.18
其他权益工具投资139184.430.07183345.480.09160123.720.09224995.370.13其他非流动金融资
107285.950.06104113.880.0569775.950.0467398.230.04
产
长期股权投资14157842.297.5314444933.177.4514189519.037.5913047576.837.54
投资性房地产8776433.274.678595340.974.437995413.904.287356467.814.25
固定资产1422211.340.761282105.980.661257734.270.671239983.830.72
在建工程388992.810.21339812.940.18323685.030.17417983.950.24
生产性生物资产22849.690.01------
使用权资产2371810.611.262424210.071.252521011.921.352213535.961.28
无形资产1120205.420.601044516.810.54608778.130.33526964.720.30
商誉539550.430.29382232.280.2020634.290.0122092.080.01
长期待摊费用868433.280.46901299.210.46894776.060.48723520.240.42
递延所得税资产3388171.911.803351791.971.732753543.051.472342758.611.35
其他非流动资产845627.040.45783279.380.401384007.930.74910731.960.53
非流动资产合计34148598.4818.1733836982.1417.4532179003.2817.2229094009.5816.82
资产总计187920224.43100.00193863812.87100.00186917709.40100.00172992945.04100.00
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司的资产总额分别为172992945.04万元、186917709.40万元、
193863812.87万元及187920224.43万元，2019-2021年年均复合增长率5.86%。
公司主营业务为房地产开发，属于资金密集型行业，资产结构呈现流动资产占比较高的特点，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司流动资产占资产总额的比例分别为83.18%、82.78%、
82.55%和81.83%。
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货等构成。截至
2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司流动资产分别为143898935.46万元、154738706.12万元、
149万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
160026830.73万元及153771625.95万元，2019-2021年年均复合增长率5.46%，
略低于总资产平均增速。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。截至2019年
12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公
司非流动资产分别为29094009.58万元、32179003.28万元、33836982.14万
元及34148598.48万元，2019-2021年年均复合增长率7.84%，高于总资产平均增速，主要归因于长期股权投资和投资性房地产规模增长所致。
（1）货币资金
公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金为物业项目维护基金。2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及
2022年6月30日，公司的货币资金余额分别为16619459.57万元、19523072.34
万元、14935244.43万元及14107304.24万元，占总资产的比例分别为9.61%、
10.44%、7.70%及7.51%。公司坚持积极销售、审慎投资的策略，资金状况良好。
2020年末，公司货币资金余额相比2019年末增加2903612.76万元，增幅17.47%。
2021年末，公司货币资金余额相比2020年末减少4587827.91万元，降幅23.50%。
2022年6月末，公司货币资金余额相比2021年末减少827940.19万元，降幅
5.54%。
截至2022年6月末，货币资金总额为14107304.24万元，其中受限使用资金为316532.05万元，除上述受限使用资金外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
（2）预付款项
公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司预付款项余额分别9779583.14万元、6224750.38万元、6723033.51万元及
7008166.12万元，占总资产的比例分别为5.65%、3.33%、3.47%及3.73%。2020年末，公司预付账款余额较2019年末减少3554832.76万元，降幅36.35%，主
150万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
要是2-3年的预付款项下降较多。2021年末，公司预付账款余额较2020年末增加498283.13万元，增幅8.00%。2022年6月末，公司预付账款余额较2021年末增加285132.61万元，增幅4.24%。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。
账龄超过一年的预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。公司2021年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳南苑旧改项目的前期项目款人民
币22.72亿元，公司正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日和2022年6月30日，公司预付款项账龄结构如下表所示：
单位：万元截至2022年6月30日截至2021年12月31日截至2020年12月31日截至2019年12月31日项目占比占比占比占比账面余额账面余额账面余额账面余额
（%）（%）（%）（%）
1年以内（含1年）6188074.8687.575954810.3487.825407796.8686.056547940.2866.55
1-2年（含2年）172224.902.44163804.292.41214189.003.41624736.246.35
2-3年（含3年）189567.592.68207536.663.06374428.775.962449560.1924.90
3年以上516234.977.31454818.416.71287813.914.58216824.592.20
小计7066102.31100.006780969.71100.006284228.55100.009839061.31100.00
减：坏账准备57936.20-57936.20-59478.16-59478.16-
合计7008166.12-6723033.51-6224750.38-9779583.14-
（3）其他应收款
公司其他应收款主要为土地保证金等政府部门保证金、应收联营/合营企业款
及合作方经营往来款。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年
12月31日及2022年6月30日，公司其他应收款分别为23546500.73万元、
24949854.55万元、26606112.04万元及26569552.08万元，占总资产的比例
分别为13.61%、13.35%、13.72%及14.14%。2020年末，其他应收款较2019年末增加1403353.82万元，增幅5.96%。2021年末，其他应收款较2020年末增
151万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
加1656257.49万元，增幅6.64%。2022年6月末，其他应收款较2021年末减少36559.96万元，降幅0.14%。
截至2022年6月末，公司其他应收款分类披露情况如下：
单位：万元比例计提比例类别账面余额坏账准备账面价值
（%）（%）
按单项计提坏账准备26127656.4697.53128199.340.4925999457.12
按组合计提坏账准备661248.932.4791153.9613.79570094.97
合计26788905.38100.00219353.30-26569552.08
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回
收情况必须考虑相关开发项目的情况，发行人单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，发行人基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
截至2022年6月末，公司其他应收款分类情况如下：
单位：万元项目截至2022年6月30日金额
土地及其他保证金1823531.98
合作方经营往来款9731990.25
应收联营/合营企业款14600821.87
应收利息96.24
应收股利4463.63
其他628001.41
小计26788905.38
减：坏账准备219353.30
合计26569552.08
发行人其他应收款按经营性、非经营性分类，金额与占比如下：
最近一年及一期末其他应收款中经营性、非经营性构成情况
单位：万元/%
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2021年12月31日2022年6月30日
项目金额占比金额占比经营性其他应收
26804548.30100.0026788905.38100.00
款
其中：应收关联
13801166.1751.4914600821.8754.50
公司
其他客户13003382.1348.5112188083.5145.50
小计26804548.30100.0026788905.38100.00
减：坏账准备198436.26-219353.30-
合计26606112.04100.0026569552.08100.00
（4）存货
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品等构成。截至2019年12月31日、2020年12月31日、
2021年12月31日及2022年6月30日，公司存货净额分别为89701903.56万
元、100206300.82万元、107561703.66万元及102302686.52万元，占总资产的比例分别为51.85%、53.61%、55.48%及54.44%。2020年末，存货较2019年末增加10504397.25万元，增幅11.71%。2021年末，存货较2020年末增加
7355402.84万元，增幅7.34%。2022年6月末，存货较2021年末减少5259017.14万元，降幅4.89%。
截至2022年6月末，公司存货明细如下表所示：
单位：万元项目账面余额存货跌价准备账面价值账面价值占比
已完工开发产品9891122.3176601.269814521.069.62%
在建开发产品79784677.43395298.1079389379.3377.57%
拟开发产品12924733.0772621.8112852111.2612.57%
其他246674.87-246674.870.24%
合计102847207.68544521.16102302686.52100.00%
资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值是存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计算存货
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可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
截至2022年6月末，存货中用于借款抵押的存货账面价值为429641.78万元，占存货账面价值的比例为0.42%。
（5）长期股权投资公司长期股权投资主要为对合营企业和联营企业投资。截至2019年12月
31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司长期
股权投资余额分别为13047576.83万元、14189519.03万元、14444933.17万
元及14157842.29万元，占总资产的比例分别为7.54%、7.59%、7.45%及7.53%。
2020年末，长期股权投资较2019年年末增加1141942.19万元，增幅8.75%。
2021年末，长期股权投资较2020年年末增加255414.14万元，增幅1.80%。2022年6月末，长期股权投资较2021年年末减少287090.88万元，降幅1.99%。
（6）投资性房地产公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本公司采用成本模式计量投资性房地产。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年
12月31日及2022年6月30日，公司投资性房地产价值分别为7356467.81万
元、7995413.90万元、8595340.97万元及8776433.27万元，占公司总资产的比例分别为4.25%、4.28%、4.43%及4.67%。2020年末，投资性房地产较2019年末增加638946.10万元，增幅8.69%。2021年末，投资性房地产较2020年末增加599927.07万元，增幅7.50%。2022年6月末，投资性房地产较2021年末增加181092.30万元，增幅2.11%。
截至2022年6月末，公司主要投资性房地产情况如下：
单位：万元
被投资单位名称已完工房屋、建筑物在建工程小计
原值7660300.651914679.309574979.95
累计折旧和累计摊销785432.64-785432.64
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被投资单位名称已完工房屋、建筑物在建工程小计
投资性房地产减值13114.05-13114.05
账面价值6861753.971914679.308776433.27
截至2022年6月末，本公司用于银行借款抵押的投资性房地产人民币
779265.43万元，占投资性房地产账面价值的比重为8.88%。
（7）其他非流动资产公司其他非流动资产主要为回收期一年以上的参加一级土地开发投资款和
股权收购预付款。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月
31日及2022年6月30日，其他非流动资产分别为910731.96万元、1384007.93
万元、783279.38万元及845627.04万元，占公司总资产的比例分别为0.53%、
0.74%、0.40%及0.45%。2020年末，其他非流动资产较2019年末增加473275.97万元，增幅51.97%，主要由于参加一级土地开发投资款和股权收购预付款增加所致。2021年末，其他非流动资产较2020年末减少600728.55万元，降幅43.40%，主要系股权投资款减少所致。2022年6月末，其他非流动资产较2021年末增加
62347.66万元，增幅7.96%。
（二）负债结构分析
单位：万元
2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
短期借款562482.980.381441250.320.932511153.681.651536523.181.05
交易性金融负债19179.200.0119179.200.01----
衍生金融负债43925.800.0372141.090.0533615.370.02--
应付票据16958.640.0112543.610.0160711.280.0494127.970.06
应付账款31068995.1120.8933041113.5321.3729568450.2419.4626728086.5518.32
预收款项116946.280.08136428.630.0991223.080.0677078.150.05
合同负债58760574.2639.5063685851.4141.2063074721.0841.5157704722.7239.54
应付职工薪酬589302.660.40637797.530.41785094.060.52689626.140.47
应交税费2248572.961.512519125.031.632903652.301.912510973.111.72
其他应付款19689055.0413.2419206616.9212.4221275835.351425069846.0717.18
其他流动负债5140438.733.465579406.293.615398626.053.554785422.713.28
155万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）一年内到期的非
6087372.924.094793193.173.106046186.403.988064621.805.53
流动负债
流动负债合计124343804.5983.59131144646.7384.84131749268.8986.72127261028.4087.2
长期借款16760225.0111.2715432227.909.9813203678.318.6911431977.857.83
应付债券4998054.213.365302057.173.434357622.322.874964551.293.4
租赁负债2377281.001.602430964.211.572458994.571.622127736.581.46
预计负债32787.810.0227516.330.0221533.150.0114962.930.01
其他非流动负债117178.870.08120134.230.08119017.740.08106543.610.07
递延所得税负债120036.740.08128988.650.0823147.090.0228232.840.02
非流动负债合计24405563.6416.4123441888.4815.1620183993.1813.2818674005.1012.8
负债合计148749368.23100.00154586535.22100.00151933262.07100.00145935033.50100
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司的负债总额分别为145935033.50万元、151933262.07万元、154586535.22万元及148749368.23万元。2019-2021年均复合增长率2.92%，
低于资产总额年均复合增长率（5.86%）。公司负债以流动负债为主，与资产结构相匹配，符合公司的主营业务特点。截至2019年12月31日、2020年12月
31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司流动负债占负债总额的比
例分别为87.20%、86.72%、84.84%及83.59%，趋势较为平稳。
公司流动负债主要由应付票据及应付账款、合同负债、其他应付款、其他流
动负债和一年内到期的非流动负债等构成。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司流动负债分别为
127261028.40万元、131749268.89万元、131144646.73万元及124343804.59万元，2019-2021年均复合增长率1.51%，略低于总负债平均增速。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司非流动负债分别为18674005.10万元、20183993.18万元、23441888.48万元及
24405563.64万元，2019-2021年均复合增长率12.04%，高于总负债平均增速，
主要系长期借款增加所致。
（1）应付票据及应付账款
156万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
截至2019年12月31日，应付票据、应付账款分别为94127.97万元、
26728086.55万元，占总负债比例分别为0.06%及18.32%。
截至2020年12月31日，应付票据、应付账款分别为60711.28万元、
29568450.24万元，占总负债比例分别为0.04%及19.46%。
截至2021年12月31日，应付票据、应付账款分别为12543.61万元、
33041113.53万元，占总负债比例分别为0.01%及21.37%。
截至2022年6月30日，应付票据、应付账款分别为16958.64万元、
31068995.11万元，占总负债比例分别为0.01%及20.89%。
最近三年末及一期末，公司应付票据、应付账款分类情况如下所示：
单位：万元项目2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日应付票据
商业承兑汇票16958.6412543.6160711.2894127.97应付账款
应付地价3705294.783705654.495125610.063926059.73应付及预提工
25896300.1927892005.9323305285.0721890990.48
程款
质量保证金715210.71667604.81510053.50461296.91应付及预提销
584695.43620757.33491913.50343863.67
售佣金
其他167494.00155090.96135588.11105875.76
应付账款合计31068995.1133041113.5329568450.2426728086.55
（2）预收款项
公司预收款项主要为预收租金。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司预收款项余额为77078.15万元、91223.08万元、136428.63万元及116946.28万元，占负债总额的比例分别为0.05%、0.06%、0.09%及0.08%。2020年末，预收账款较2019年末增加14144.93万元，增幅18.35%。2021年末，预收账款较2020年末增加45205.55万元，增幅49.55%，主要系预收租金增加所致。2022年6月末，预收账款较2021年末减少19482.35万元，降幅14.28%。
157万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（3）合同负债
截至2019年12月31日，合同负债金额57704722.72万元，占负债总额的比例为39.54%。截至2020年12月31日，合同负债金额63074721.08万元，占负债总额的比例为41.51%。截至2021年12月31日，合同负债金额63685851.41万元，占负债总额的比例为41.20%。截至2022年6月30日，合同负债余额
58760574.26万元，占负债总额的比例为39.50%。合同负债主要涉及公司客户
的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%-100%不等。该合同的相关收入将在公司履行履约义务后确认。
（4）其他应付款
公司其他应付款主要为应付合营/联营企业款、土地增值税清算准备金、代
收款、应付股权款与合作公司往来及其他等。截至2019年12月31日、2020年
12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司计入应付利息及应付
股利后的其他应付款余额分别为25069846.07万元、21275835.35万元、
19206616.92万元及19689055.04万元，占负债总额的比例分别为17.18%、
14.00%、12.42%及13.24%。2020年末，其他应付款较2019年末减少3794010.72万元，降幅15.13%。2021年末，其他应付款较2020年末减少2069218.43万元，降幅9.73%。2022年6月末，其他应付款较2021年末增加482438.12万元，增幅2.51%。
截至2022年6月末，公司其他应付款分类情况如下：
单位：万元项目2022年6月30日
应付股利1203476.91
其他18485578.14
合计19689055.04
截至2022年6月末，公司其他应付款中的“其他”二级科目明细情况如下：
单位：万元项目2022年6月30日
应付合营/联营企业款6107311.92
158万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年6月30日
应付股权款与合作公司往来及其他6159056.47
土地增值税清算准备金4712465.18
押金及保证金402397.22
代收款193952.98
购房意向金910394.38
合计18485578.14
（5）一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应付债券等。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及
2022年6月30日，公司一年内到期的非流动负债的余额分别为8064621.80万
元、6046186.40万元、4793193.17万元及6087372.92万元，占负债总额的比例分别为5.53%、3.98%、3.10%及4.09%。
（6）长期借款
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司长期借款余额分别为11431977.85万元、13203678.31万元、
15432227.90万元及16760225.01万元，占负债总额的比例分别为7.83%、8.69%、
9.98%及11.27%，长期借款规模总体上升，主要归因于对融资结构的调整与优化。
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日和2022年6月30日，公司长期借款结构明细如下所示：
单位：万元
2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
信用借款15874272.2694.7115224134.6798.6512097570.2991.629686871.2984.73
抵押借款150299.000.90125050.000.81226320.341.71407669.333.57
质押借款735653.754.3983043.230.54879787.686.661337437.2311.70
合计16760225.01100.0015432227.90100.0013203678.31100.0011431977.85100.00
长期借款中，抵押借款主要由公司的存货和投资性房地产作为抵押；质押借
159万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
款主要由公司持有的子公司股权和子公司享有的学费、租金、其他应收款收益权及定期存款提供质押担保。
（7）应付债券
截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年6月30日，公司应付债券余额分别为4964551.29万元、4357622.32万元、
5302057.17万元及4998054.21万元，占负债总额比例分别为3.40%、2.87%、
3.43%及3.36%。
截至本募集说明书摘要签署日，公司及主要子公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：
发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体尚未到
100000.00671140.00671140.002017/11/92027/11/910年3.98%期，按
时付息尚未到
97100.00651676.94651676.942018/4/182023/4/185年4.15%期，按
时付息尚未到
3个月
65000.00436241.00436241.002018/5/252023/5/255年期，按
面向专 LIBOR+1.55%时付息万科业投资尚未到地产者发行美
63000.00422818.20422818.202018/12/112024/3/115.25年5.35%期，按
（香中期票元时付息
港）据计划尚未到有限（注）
60000.00402684.00402684.002019/3/72024/6/75.25年4.20%期，按
公司时付息尚未到
30000.00201342.00201342.002019/11/122029/11/1210年3.50%期，按
时付息尚未到
42300.00283892.22283892.222019/11/122025/5/125.5年3.15%期，按
时付息人民币人尚未到
51000.0051000.0051000.002022/6/82025/6/83年3.55%
债券民期
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发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体币尚未到
144500.00144500.00144500.002021/5/252024/5/253年3.45%期，按
时付息
小计3265294.363265294.36
5尚未到
20万科
150000.00150000.00150000.002020/3/162025/3/16（3+2）3.02%期，按
01年时付息
7尚未到
20万科
100000.00100000.00100000.002020/3/162027/3/16（5+2）3.42%期，按
02年时付息
5尚未到
20万科
100000.00100000.00100000.002020/5/192025/5/19（3+2）2.56%期，按
03年时付息
7尚未到
20万科
150000.00150000.00150000.002020/5/192027/5/19（5+2）3.45%期，按
04年时付息
5尚未到
20万科
80000.0080000.0080000.002020/6/192025/6/19（3+2）3.20%期，按
05
万科年时付息企业人7尚未到
20万科
股份民120000.00120000.00120000.002020/6/192027/6/19（5+2）3.90%期，按
06
有限币年时付息公司5尚未到
20万科
38100.0038100.0038100.002020/11/132025/11/13（3+2）3.50%期，按
07年时付息
7尚未到
20万科
160000.00160000.00160000.002020/11/132027/11/13（5+2）4.11%期，按
08年时付息
3尚未到
21万科
190000.00190000.00190000.002021/1/222024/1/22（2+1）3.38%期，按
01年时付息
7尚未到
21万科
110000.00110000.00110000.002021/1/222028/1/22（5+2）3.98%期，按
02年时付息
5尚未到
21万科
100000.00100000.00100000.002021/5/202026/5/20（3+2）3.40%期，按
03年时付息
161万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体
7尚未到
21万科
56600.0056600.0056600.002021/5/202028/5/20（5+2）3.70%期，按
04年时付息
5尚未到
21万科
230000.00230000.00230000.002021/7/262026/7/26（3+2）3.19%期，按
05年时付息
7尚未到
21万科
70000.0070000.0070000.002021/7/262028/7/26（5+2）3.49%期，按
06年时付息
22万科尚未到
89000.0089000.0089000.002022/3/42025/3/43年3.14%
01期
22万科尚未到
110000.00110000.00110000.002022/3/42027/3/45年3.64%
02期
22万科尚未到
35000.0035000.0035000.002022/6/62027/6/63+2年2.90%
03期
22万科尚未到
65000.0065000.0065000.002022/6/62029/6/65+2年3.53%
04期
22万科尚未到
290000.00290000.00290000.002022/7/82027/7/83+2年3.21%
05期
22万科尚未到
50000.0050000.0050000.002022/7/82029/7/85+2年3.70%
06期
公司债券小计2293700.002293700.00尚未到
21万科
200000.00200000.00200000.002021/1/292024/1/293年3.76%期，按
MTN001时付息尚未到
21万科
200000.00200000.00200000.002021/4/292024/4/293年3.52%期，按
MTN002时付息万科
21万科尚未到
企业人200000.00200000.00200000.002021/9/62024/9/63年3.08%
MTN003 期股份民
22万科尚未到
有限币300000.00300000.00300000.002022/1/272025/1/273年2.95%
MTN001 期公司
22万科尚未到
300000.00300000.00300000.002022/2/162025/2/163年2.98%
MTN002 期
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/2/252025/2/253年3.00%
MTN003 期
22万科尚未到
300000.00300000.00300000.002022/7/212025/7/213年3.00%
GN001 期
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发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/8/122025/8/123年2.90%
GN002 期
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/9/212025/9/213年3.20%
GN003 期
债务融资工具小计2100000.002100000.00
合计7658994.367658994.36
注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其
他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中
期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2022年6月30日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.7114:1折算。
截至本募集说明书摘要签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。
截至本募集说明书摘要签署日，发行人共注册了11次、合计融资规模318亿元中期票据，具体情况如下：
单位：亿元序号接受注册通知书接受注册日期注册规模有效期已发行规模中市协注自注册通知书发出
12014年12月15日1818
[2014]MTN459 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
22015年5月25日4530
[2015]MTN202 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
32015年5月25日4530
[2015]MTN203 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
42018年5月31日5050
[2018]MTN304 号 之日起 2 年内有效
163万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
序号接受注册通知书接受注册日期注册规模有效期已发行规模中市协注自注册通知书发出
52019年12月31日2020
[2019]MTN839 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
62021年4月22日4040
[2021]MTN313 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
72022年1月14日2020
[2022]MTN35 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
82022年1月14日3030
[2022]MTN36 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
92022年1月14日3030
[2022]MTN37 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
102022年6月27日3030
[2022]GN14 号 之日起 2 年内有效中市协注自注册通知书发出
112022年8月1日4040
[2022]GN15 号 之日起 2 年内有效本公司于2014年12月24日发行了“万科企业股份有限公司2014年度第一期中期票据（” 14 万科 MTN001），发行规模 18 亿元，期限 3 年，票面利率 4.70%。
本公司于2015年11月6日发行了“万科企业股份有限公司2015年度第一期中期票据”（15 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于2015年11月6日发行了“万科企业股份有限公司2015年度第二期中期票据”（15 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于2016年3月9日发行了“万科企业股份有限公司2016年度第一期中期票据”（16 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于2016年3月9日发行了“万科企业股份有限公司2016年度第二期中期票据”（16 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于2018年7月12日发行了“万科企业股份有限公司2018年度第一期中期票据（” 18 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率 4.60%。
本公司于2018年11月15日发行了“万科企业股份有限公司2018年度第二期中期票据（” 18 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 4.03%。
本公司于2021年1月29日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第一期中期票据（” 21 万科 MTN001），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.76%。
164万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要本公司于2021年4月29日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第二期中期票据（” 21 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.52%。
本公司于2021年9月3日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第三期中期票据”（21 万科 MTN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
3.08%。
本公司于2022年1月26日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第一期中期票据”（22 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
2.95%。
本公司于2022年2月15日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第二期中期票据”（22 万科 MTN002），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
2.98%。
本公司于2022年2月24日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第三期中期票据”（22 万科 MTN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率
3.00%。
本公司于2022年7月21日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第一期绿色中期票据”（22 万科 GN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率3.00%。
本公司于2022年8月12日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第二期绿色中期票据”（22 万科 GN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率2.90%。
本公司于2022年9月21日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第三期绿色中期票据”（22 万科 GN003），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率3.20%。
截至本募集说明书摘要签署日，发行人共发行了17期、合计融资规模399.37亿元公司债券，具体情况如下：
本公司于2015年9月25日发行了“万科企业股份有限公司2015年公司债
165万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
券（第一期）”（15万科01），发行规模50亿元，期限5年，票面利率3.50%。本公司于2017年7月18日发行了“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（17万科01），发行规模30亿元，期限3+2年，票面利率4.50%。
本公司于2017年8月4日发行了“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（17万科02），发行规模10亿元，期限
3+2年，票面利率4.54%。
本公司于2018年8月9日发行了“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（18万科01），发行规模15亿元，期限3+2年，票面利率4.05%。
本公司于2018年10月29日发行了“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（18万科02），发行规模
20亿元，期限3+2年，票面利率4.18%。
本公司于2019年2月26日发行了“万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（19万科01），发行规模
20亿元，期限3+2年，票面利率3.65%。
本公司于2019年9月26日发行了“万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（19万科02），发行规模
25亿元，期限3+2年，票面利率3.55%。
本公司于2020年3月16日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（20万科01、20万科02），品种一发行规模15亿元，期限3+2年，票面利率3.02%；品种二发行规模10亿元，期限
5+2年，票面利率3.42%。
本公司于2020年5月19日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（20万科03、20万科04），品种一发行规模10亿元，期限3+2年，票面利率2.56%；品种二发行规模15亿元，期限
5+2年，票面利率3.45%。
166万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要本公司于2020年6月19日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）”（20万科05、20万科06），品种一发行规模8亿元，期限3+2年，票面利率3.20%；品种二发行规模12亿元，期限
5+2年，票面利率3.90%。
本公司于2020年11月13日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期）”（20万科07、20万科08），品种一发行规模3.81亿元，期限3+2年，票面利率3.50%；品种二发行规模16亿元，期限5+2年，票面利率4.11%。
本公司于2021年1月22日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（21万科01、21万科02），品种一发行规模19亿元，期限2+1年，票面利率3.38%；品种二发行规模11亿元，期限5+2年，票面利率3.98%。
本公司于2021年5月20日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）”（21万科03、21万科04），品种一发行规模10亿元，期限3+2年，票面利率3.40%；品种二发行规模5.66亿元，期限5+2年，票面利率3.70%。
本公司于2021年7月26日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）”（21万科05、21万科06），品种一发行规模23亿元，期限3+2年，票面利率3.19%；品种二发行规模7亿元，期限5+2年，票面利率3.49%。
本公司于2022年3月4日发行了“万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”（22万科01、22万科02），品种一发行规模
8.9亿元，期限3年，票面利率3.14%；品种二发行规模11亿元，期限5年，票
面利率3.64%。
本公司于2022年6月6日发行了“万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)”（22万科03、22万科04），品种一发行规模
3.5亿元，期限3+2年，票面利率2.90%；品种二发行规模6.5亿元，期限5+2
167万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要年，票面利率3.53%。
本公司于2022年7月8日发行了“万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)”（22万科05、22万科06），品种一发行规模29亿元，期限3+2年，票面利率3.21%；品种二发行规模5亿元，期限5+2年，
票面利率3.70%。
（三）盈利能力分析
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入20691628.9445279777.4041911167.7736789387.75
二、营业总成本18308412.3940311011.4035051334.0629618668.38
其中：营业成本16457106.9035397713.8029654068.8023455033.28
税金及附加836457.332105586.492723690.993290522.39
销售费用483166.861280863.911063689.97904449.68
管理费用480359.311024228.191028805.281101840.53
研发费用28949.6464236.6366568.75106667.60
财务费用22372.35438382.39514510.27573594.17
加：投资收益62024.61661427.491351187.00498412.68
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-27692.17488872.87973965.62379059.82
公允价值变动损益（损失以“-”填列）1853.47381.69533.35-6851.89
资产减值损失（损失以“-”填列）--351350.76-198081.80-164875.68
信用减值损失（损失以“-”填列）-24156.15-28048.82-22446.17-21685.05
资产处置收益（损失以“-”填列）830.001924.124838.13-966.55
三、营业利润2423768.495253099.727995864.217661313.60
加：营业外收入65427.23114809.0999949.7371473.21
减：营业外支出53275.71145645.70128238.6578857.87
四、利润总额2435920.005222263.127967575.297653928.95
五、净利润1810274.133806952.705929811.645513161.46
归属于母公司股东的净利润1222265.922252403.344151554.493887208.69
少数股东损益588008.211554549.361778257.151625952.77
1、营业收入分析
单位：万元
168万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
主营业务收入20386436.8798.5344976279.4799.3341588094.6999.2336535371.6899.31
其中：房地产
开发及相关资19167202.2092.6342993191.2794.9540044873.5995.5535265353.1695.86产经营业务
物业服务1219234.675.891983088.204.381543221.103.681270018.523.45
其他业务收入305192.071.47303497.930.67323073.080.77254016.070.69
营业总收入20691628.94100.0045279777.40100.0041911167.77100.0036789387.75100.00
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业总收入分别为
36789387.75万元、41911167.77万元、45279777.40万元及20691628.94万元，2019-2021年均复合增长率为10.94%。
公司主营业务突出，2019-2021年度及2022年1-6月，主营业务收入占营业总收入的比例分别为99.31%、99.23%、99.33%和98.53%，其他业务收入占比较低。
发行人主营业务收入包括房地产收入和物业服务收入，2019-2021年度及
2022年1-6月，公司房地产收入稳步增长，分别为35265353.16万元、
40044873.59万元、42993191.27万元及19167202.20万元，占营业收入的比
例分别为95.86%、95.55%、94.95%、92.63%。
2019-2021年度及2022年1-6月，公司物业服务收入分别为1270018.52万
元、1543221.10万元、1983088.20万元、1219234.67万元，呈逐年上升趋势。
公司其他业务收入主要为收取合营联营企业的运营管理费。2019-2021年度及2022年1-6月，公司其他业务收入分别为254016.07万元、323073.08万元、
303497.93万元及305192.07万元。
2、营业成本分析
单位：万元
169万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
科目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
主营业务成本16205453.1098.4735286113.0999.6829547128.7999.6423419853.1899.85
其中：房地产开
发及相关资产经15171519.2492.1933648524.7495.0628286726.8995.3922385715.7195.44营业务
物业服务1033933.866.281637588.354.631260401.904.251034137.484.41
其他业务成本251653.801.53111600.710.32106940.010.3635180.100.15
营业成本合计16457106.9010035397713.80100.0029654068.80100.0023455033.28100.00
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业成本分别为23455033.28
万元、29654068.80万元、35397713.80万元及16457106.90万元，2019-2021年均复合增长率为22.85%，近三年及一期房地产业务成本分别为22385715.71万元、28286726.89万元、33648524.74万元、15171519.24万元。
3、毛利率及利润水平分析
单位：万元
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
项目毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
主营业务4180983.7720.51%9690166.3821.55%12040965.9128.95%13115518.5035.90%
其中：房地产开发
及相关资产经营业3995682.9620.85%9344666.5321.74%11758146.7029.36%12879637.4536.52%务
物业服务185300.8115.20%345499.8517.42%282819.2018.33%235881.0418.57%
其他业务53538.2717.54%191897.2263.23%216133.0766.90%218835.9786.15%毛利润合计
4234522.0420.46%9882063.6021.82%12257098.9729.25%13334354.4736.25%
/综合毛利率
注：毛利率数据未扣除税金及附加。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司整体业务毛利率分别为
36.25%、29.25%、21.82%及20.46%，近三年及一期房地产业务的毛利率分别为
36.52%、29.36%、21.74%及20.85%。近年来，受行业调控影响，全国商品房销
售面积同比微降，公司房地产业务受宏观环境影响毛利率有所下降。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业利润分别为7661313.60
万元、7995864.21万元、5253099.72万元及2423768.49万元；公司利润总额
170万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
分别为7653928.95万元、7967575.29万元、5222263.12万元及2435920.00万元；实现净利润分别为5513161.46万元、5929811.64万元、3806952.70万
元及1810274.13万元。
4、期间费用分析
单位：万元
2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
营业营业营业收营业收项目收入收入金额入占比金额入占比金额金额占比占比
（%）（%）
（%）（%）
销售费用483166.862.341280863.912.831063689.972.54904449.682.46
管理费用480359.312.321024228.192.261028805.282.451101840.532.99
研发费用28949.640.1464236.630.1466568.750.16106667.600.29
财务费用22372.350.11438382.390.97514510.271.23573594.171.56
期间费用合计1014848.164.902807711.116.202673574.276.382686551.997.30
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司期间费用合计分别为
2686551.99万元、2673574.27万元、2807711.11万元及1014848.16万元，占
当期营业收入的比例分别为7.30%、6.38%、6.20%及4.90%。
公司销售费用主要包括品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金等。2019年、
2020年、2021年及2022年1-6月，公司销售费用分别为904449.68万元、
1063689.97万元、1280863.91万元及483166.86万元，占当期营业收入的比例
分别为2.46%、2.54%、2.83%及2.34%。
公司管理费用主要包括人工与行政费用、财产费用等。2019年、2020年、
2021年及2022年1-6月，公司管理费用分别为1101840.53万元、1028805.28
万元、1024228.19万元及480359.31万元，与当期营业收入的比例分别为2.99%、
2.45%、2.26%及2.32%。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司研发费用分别为106667.60
万元、66568.75万元、64236.63万元及28949.64万元，与当期营业收入的比例分别为0.29%、0.16%、0.14%及0.14%。
171万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益等。2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司的财务费用为573594.17万元、
514510.27万元、438382.39万元及22372.35万元。2020年，公司财务费用相
比2019年下降59083.90万元，降幅10.30%。2021年，公司财务费用相比2020年下降76127.88万元，降幅14.80%。
5、投资收益
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司实现投资收益分别为
498412.68万元、1351187.00万元、661427.49万元及62024.61万元，主要为
权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资取得的投资收益。
6、营业外收入和营业外支出
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业外收入分别为71473.21
万元、99949.73万元、114809.09万元及65427.23万元。公司营业外收入主要包含固定资产处置利得、罚款收入、没收订金及违约金收入等，其中2019年、
2020年、2021年及2022年1-6月，没收订金及违约金收入分别为13515.25万
元、23218.23万元、29719.29万元及15493.83万元。2020年，公司营业外收入同比增长39.84%，主要是因为没收订金及违约金收入增加。2021年，公司营业外收入同比增长14.87%。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司营业外支出分别为78857.87
万元、128238.65万元、145645.70万元及53275.71万元。公司营业外支出主要包含非流动资产处置损失、对外捐赠等。2020年公司营业外支出同比增长62.62%，主要是因为偶然性支出增加。2021年公司营业外支出同比增长13.57%。
（四）现金流量分析
单位：万元
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
经营活动产生的现金流入18375.646.9748421601.7450836191.1646984872.20
经营活动产生的现金流出17546844.9248010285.6445517388.9342416191.25
经营活动产生的现金流量净额828802.05411316.095318802.224568680.95
投资活动产生的现金流入622104.941638659.803056431.641593375.28
172万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
投资活动产生的现金流出1107355.164266738.422476724.924456048.74
投资活动产生的现金流量净额-485250.22-2628078.62579706.71-2862673.46
筹资活动产生的现金流入7531854.2716100677.0115393566.3212339353.68
筹资活动产生的现金流出8205666.6018411053.7618643992.3115673174.72
筹资活动产生的现金流量净额-673812.33-2310376.75-3250425.99-3333821.04
现金及现金等价物净增加额-280073.73-4495392.042592372.82-1592951.21
1、经营活动产生的现金流量分析
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司实现经营活动产生的现金
流入分别为46984872.20万元、50836191.16万元、48421601.74万元及
18375.646.97万元，其中销售商品、提供劳务收到的现金分别为43273595.86万
元、47228313.07万元、46405081.11万元及16157962.48万元；公司收到其他
与经营活动有关的现金分别为3711276.34万元、3607878.09万元、2016520.62
万元及2217684.49万元，主要是收取的购房诚意金、收到合营/联营公司及集团外部单位往来款项。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司实现经营活动产生的现金
流出分别为42416191.25万元、45517388.93万元、48010285.64万元及
17546844.92万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金分别为31730074.15万
元、31847047.27万元、36060449.83万元及11391916.59万元；支付其他与经
营活动有关的现金分别为2915978.98万元、6174469.81万元、4080073.00万
元及1609324.33万元，主要是支付合营/联合公司及集团外部单位往来款项，以及营销活动费用。
2020年度，经营活动产生的现金流量净额较2019年度增加750121.27万元，
增幅16.42%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、提供劳务收到的现金逐步增加。
2021年度，经营活动产生的现金流量净额较2020年度减少4907486.13万元，减幅92.27%，主要原因系购买商品、接受劳务支付的现金大幅增加所致。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司经营活动产生的现金流量
173万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
净额分别为4568680.95万元、5318802.22万元、411316.09万元及828802.05万元。2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额体现为现金的净流入。
2、投资活动产生的现金流量分析
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司投资活动产生的现金流入
分别为1593375.28万元、3056431.64万元、1638659.80万元及622104.94万元，主要是取得投资收益收到的现金和收到其他与投资活动有关的现金。2020年度，投资活动现金流入较2019年度增加1463056.35万元，增幅91.82%，主要归因于收到其他与投资活动有关的现金增加。2021年度，投资活动现金流入较
2020年度减少1417771.84万元，降幅46.39%，主要系收回投资收到的现金及
收到其他与投资活动有关的现金大幅减少所致。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司投资活动产生的现金流出
分别为4456048.74万元、2476724.92万元、4266738.42万元及1107355.16万元，主要为投资支付的现金，以及取得子公司及其他营业单位支付的现金净额。
2020年度，投资活动现金流出较2019年减少1979323.82万元，降幅44.42%，
主要归因于对外投资支付的现金流出下降。2021年度投资活动现金流出较2020年增加1790013.50万元，增加72.27%，主要系取得子公司支付的现金净额大幅增加所致。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司投资活动产生的现金流净
额分别为-2862673.46万元、579706.71万元、-2628078.62万元及-485250.22万元。
3、筹资活动产生的现金流量分析
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司筹资活动产生的现金流入
分别为12339353.68万元、15393566.32万元、16100677.01万元及7531854.27万元，主要为取得借款收到的现金。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司筹资活动产生的现金流出
分别为15673174.72万元、18643992.31万元、18411053.76万元及8205666.60
174万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要万元，主要为偿还债务支付的现金。
2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，公司筹资活动产生的现金流量
净额分别为-3333821.04万元、-3250425.99万元、-2310376.75万元及-
673812.33万元，2019年度、2020年度及2021年度为净流出主要系偿还债务支付的现金增加。
（五）偿债能力分析
1.主要偿债指标
近三年及一期，公司主要偿债指标如下表所示：
项目2022年6月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
流动比率1.241.221.171.13
速动比率0.410.400.410.43
资产负债率79.16%79.74%81.28%84.36%扣除预收账款及合
同负债后的资产负69.65%69.80%71.73%76.51%债率
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
EBITDA（亿元） - 635.65 901.56 879.21
EBITDA 利息保障倍
-6.377.808.16数（倍）
从短期偿债能力指标来看，截至2019年末、2020年末、2021年及2022年
6月末，公司流动比率分别为1.13、1.17、1.22及1.24，速动比率分别为0.43、
0.41、0.40及0.41，基本保持稳定。由于公司所处房地产行业的特性，存货在资
产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。
从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。截至2019年末、2020年末、2021年末及2022年6月末，公司资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%及79.16%，基本维持稳定；公司扣除预收款项、合同负债后的资产负债率分别为76.51%、71.73%、69.80%及69.65%，基本维持稳定。
最近三年，公司 EBITDA 分别为 879.21 亿元、901.56 亿元及 635.65 亿元；
175万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
EBITDA 利息保障倍数分别为 8.16、7.80 及 6.37，发行人对利息支出的保障能力较强。
（六）资产周转能力分析
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，公司主要资产周转能力
指标如下表所示：
项目2022年1-6月2021年度2020年度2019年度
应收账款周转率（次）36.73117.06168.30205.86
存货周转率（次）0.160.340.310.28
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，公司应收账款周转率分
别为205.86、168.30、117.06及36.73。由于公司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。近两年，由于受到疫情影响，公司项目开发进度受到推迟，应收账款周转率有所下降。
2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，公司存货周转率分别为
0.28、0.31、0.34及0.16。由于房地产项目开发周期相对较长，从购买土地到正
式交付产品、结转收入成本，通常需2-3年时间，因此房地产公司存货周转率普遍偏低。
（七）未来业务发展目标
当前经营环境复杂严峻，2022年下半年，发行人将按照年初的部署，继续重点围绕“止跌企稳，稳中提升”开展工作：
一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，保持行业领先的信用评级。
二是开发业务方面，充分发挥开发经营本部的统筹和集中管理作用，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制，提升集团整体经营水平。
三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力。
（八）盈利能力的可持续性
176万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：
从宏观经济层面来看，宏观经济形势日趋复杂，尤其加上2020年初以来全球的新冠肺炎疫情影响，经济下行压力依然较大，不确定性与风险性存在。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等多方面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土地价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发生重大变化，可能将导致开发项目的销售风险。
六、公司有息负债情况
截至2022年6月末，发行人有息负债余额合计2809.03亿元。其中短期借款和一年内到期的有息负债合计626.44亿元，占比为22.30%。发行人货币资金和现金流充裕，可有效化解短期偿债压力。截至2022年6月末，发行人货币资金合计1410.73亿元。2022年1-6月，发行人经营活动产生的现金流量净额为
82.88亿元。发行人中长期有息负债存在一定集中兑付的情况，但相对发行人净
资产规模和金融机构授信额度总体可控。
公司有息负债情况表
单位：万元、%种类2022年6月末2021年末2020年末2019年末金额占比金额占比金额占比金额占比
短期借款553973.501.981439659.465.412503878.509.691530661.885.94
177万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
一年内到期的非流动负债（一年内到3854327.2013.753921965.3914.754494674.8117.396609982.1625.63期的长期借款）
长期借款16760225.0159.8115432227.8958.0213203678.3151.0711431977.8544.34
银行借款小计21168525.7175.5420793852.7478.1820202231.6278.1419572621.8975.91一年内到期的非流动负债（一年内到1856109.216.62500574.561.881292783.075.001198049.324.65期的应付债券）
应付债券4998054.2117.845302057.1719.944357622.3216.864964551.2919.25其他流动负债中的
------50000.000.19短期融资券
债券小计6854163.4224.465802631.7321.825650405.3921.866212600.6124.09
合计28022689.14100.0026596484.47100.0025852637.01100.0025785222.50100.00
2021年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元其他流动负一年内到期占比期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计
（%）融资券债
1年以内
1439659.46-4422539.95--5862199.4122.04（含1年）
1年以上---15432227.895302057.1720734285.0677.96
其中：1-2年---6533465.711031657.807565123.5128.44（含2年）2-3年（含3---4105800.841714932.245820733.0821.89年）3-5年（含5---3050234.271022374.864072609.1315.31年）
5年以上---1742727.071533092.273275819.3412.32
合计1439659.46-4422539.9515432227.895302057.1726596484.47100.00
2020年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元其他流动负一年内到期占比期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计
（%）融资券债
1年以内
2503878.50-5787457.88--8291336.3832.07（含1年）
1年以上---13203678.314357622.3217561300.6367.93
其中：1-2年---5341952.7850330.065392282.8420.86（含2年）
178万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
其他流动负一年内到期占比期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计
（%）融资券债2-3年（含3---4279846.931050851.105330698.0320.62年）3-5年（含5---3261068.781887363.665148432.4419.91年）
5年以上---320809.821369077.501689887.326.54
合计2503878.50-5787457.8813203678.314357622.3225852637.01100.00
截至2020年及2021年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元
借款类别2021年末金额占比（%）2020年末金额占比（%）
信用借款19184265.1272.1318329676.1570.90
抵押借款374293.971.41492718.321.91
质押借款1235293.654.641379837.155.34一年内到期的无担保债券（不含短500574.561.881292783.075.00期融资券）
应付债券5302057.1719.944357622.3216.86
其他流动负债-短
----期融资券
合计26596484.47100.0025852637.01100.00
七、关联方及关联交易
（一）发行人的控股股东发行人无控股股东。
（二）发行人的实际控制人发行人无实际控制人。
（三）发行人的子公司以及其他有重要影响的参股公司发行人主要子公司的具体情况参见本募集说明书摘要“第三节发行人基本情况”中“发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况”相关内容。
179万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（四）发行人的合营和联营企业发行人合营和联营企业的具体情况参见本募集说明书摘要“第三节发行人基本情况”中“发行人合营、联营公司情况”相关内容。
（五）发行人的其他关联方
截至2022年6月30日，发行人其他关联方情况如下表所示：
截至2022年6月30日发行人其他关联方情况关联方名称与发行人关联关系深圳市地铁集团有限公司对发行人施加重大影响的投资方深圳地铁置业集团有限公司对发行人施加重大影响的投资方的子公司徽商银行股份有限公司发行人联营企业
SCPG Holdings Co. Ltd. 发行人联营企业
（六）关联交易情况
1、关联方担保情况
截至2022年6月30日关联方提供担保情况
单位：万元与被担担保是否担保方被担保方保方关担保金额担保起始日担保到期日已经履行系完毕广州黄埔文冲城中村改造全资子
广州万科企业有限公司205000.002022/4/282027/4/27尚未到期
投资有限公司*公司北京恒燚企业管理有限公全资子
北京万科企业有限公司323400.002018/10/102023/12/31尚未到期
司*公司佛山市南海区万轩房地产全资子
万科企业股份有限公司100000.002019/12/122026/12/12尚未到期有限公司公司主合同履行深圳市万科红树湾房地产开全资子
深圳市万科发展有限公司107100.002020/11/11期限届满之尚未到期发有限公司公司日后两年止全资子
万科企业股份有限公司万科(重庆)企业有限公司580000.002021/11/192036/11/19尚未到期公司全资子
万科企业股份有限公司万科(新疆)企业有限公司70000.002022/1/252037/1/25尚未到期公司成都万兴产城置业有限公控股子
万科企业股份有限公司210000.002019/12/122026/12/12尚未到期司公司
180万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
成都万隆产城置业有限公控股子
万科企业股份有限公司130000.002019/12/102026/12/10尚未到期司公司武汉誉天兴业置地有限公控股子
万科企业股份有限公司262500.002019/12/52026/12/5尚未到期司公司
Chericourt Company 控股子
万科海外投资控股有限公司55591.952020/6/172023/5/19尚未到期
Limited 公司
万科置业(香港)有限公司控股子
Wealth Hour Limited 121099.83 2021/8/24 2022/8/24 尚未到期
Jubilant Castle Limited 公司广州市万溪企业管理有限合营公
广州万科企业有限公司1319175.002020/12/32025/12/3尚未到期
公司**司上海申养投资管理股份有合营公
上海万科投资管理有限公司8202016/12/162024/12/15尚未到期限公司司上海申养投资管理股份有合营公
上海万科投资管理有限公司434.192019/9/292027/9/28尚未到期限公司司上海申养投资管理股份有合营公
上海万科投资管理有限公司1836.802019/9/292027/9/28尚未到期限公司司云南澄江老鹰地休闲旅游联营公
云南万科企业有限公司3046.002017/12/292022/12/28尚未到期度假村有限公司司云南澄江老鹰地休闲旅游联营公
云南万科企业有限公司21931.182018/1/192023/1/19尚未到期度假村有限公司司
*本集团为子公司、合营公司及联营公司所提供的担保中，除广州万科企业有限公司为广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司提供的为一项与复建安置房相关履约义务的担保以及北京万科企业有限公司为北京恒燚企业管理有限公司提供的一项与股权转让相关履约
义务的担保外，其余均为与融资还款履约义务相关的担保。截至2022年6月30日，本集团提供担保对应的主合同均处于正常履约状态，本集团相信因此引致的或有负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
**本集团之合营企业广州市万溪企业管理有限公司(以下简称“万溪公司”)借入一项银团贷款，以其资产提供了质押担保，此外在万溪公司经营回款无法按时足额向银团偿还款项时，由广州万科企业有限公司提供额外的流动性支持。截至2022年6月30日，万溪公司经营稳定，该银团贷款正常按时还款，未触发任何担保措施，预计本集团需提供额外流动性支持的可能性极低。
2、关联方应收应付款项
截至2022年6月30日应收关联方款项
单位：万元单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
中山市深业万胜投资有限公司联营企业392428.70159978.91
深圳市东方欣悦实业有限公司联营企业345334.97-
海南万骏管理服务有限公司联营企业328830.94321682.17
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司联营企业324785.89216562.35
181万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
无锡万成昀奕房地产有限公司联营企业297061.31584415.39
东莞市万汇房地产开发有限公司联营企业296604.86249015.16
北京绿城银石置业有限公司联营企业279847.56180000.00
天津和谐家园建设开发有限公司联营企业207828.48181372.63
苏州高新万阳置地有限公司联营企业202402.90204306.51
东莞市万宸房地产有限公司联营企业182866.64-
昆明云广投资有限公司联营企业165061.21165061.46
中国通用新兴地产有限公司联营企业152360.24152360.24
印力商用置业有限公司联营企业141242.5896103.50
盛达置地投资有限公司联营企业113527.05113527.05
北京友泰房地产开发有限公司联营企业90817.1793019.26
北京方宏置业有限责任公司联营企业81728.9067515.64
西安伊合源实业有限责任公司联营企业63362.67-
厦门市滨溪置业有限公司联营企业53766.1972320.39
哈尔滨万合建拓置业有限公司联营企业52700.8448700.84
北京捷海房地产开发有限公司联营企业45670.4331978.83
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司联营企业45091.5423352.06
南京京盛房地产开发有限公司联营企业44375.0854891.48
福州市万曦房地产有限公司联营企业43526.0243651.39
深圳市众金合咨询管理有限公司联营企业43313.3243313.32
上海鑫侨高企业发展有限公司联营企业43139.3152998.62
湖北楚恒置业有限公司联营企业39137.67-
上海重万置业有限公司联营企业37519.8438159.58
Vanlink Company Limited 联营企业 35344.95 35344.92
Bayline Global Limited 联营企业 26527.14 26527.14
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司联营企业23398.5421495.86
西安佳兆业置业有限公司联营企业23000.0023000.00
深圳市创钧投资管理有限公司联营企业21303.6322780.81
东莞市科华房地产有限公司联营企业20674.5613495.80
成都万兴绿建科技有限公司联营企业20402.9420649.00
福建省万福晟房地产有限公司联营企业19251.4017362.29
武汉世纪龙源房地产开发有限公司联营企业18741.7718110.75
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司联营企业16907.5616510.00
182万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
北京昌科互联商业运营管理有限公司联营企业14692.8914603.14
佛山市合曜房地产开发有限公司联营企业14080.686622.02
杭州瑞诚兴联置业有限公司联营企业的子公司13743.57223655.06
成都万香沸腾置业有限公司联营企业12578.9712582.73
深圳市万御安防服务科技有限公司联营企业11709.93-
成都万德教育咨询有限公司联营企业11614.3411614.43
上海恺冠臻房地产开发有限公司联营企业10737.9830748.65
江西启创置业有限公司联营企业10323.0010255.98
杭州西投万科置业有限公司联营企业10061.5910061.59
Radiant Crystal Limited 联营企业 9588.65 7034.59
济南泰晖房地产开发有限公司联营企业9317.6722800.88
深圳市众金汇资产管理有限公司联营企业的子公司9172.03-
北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(有限合伙)联营企业7980.00-
云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业7559.007034.00
成都锦成行物流有限公司联营企业7429.707255.83
北京天竺万科房地产开发有限公司联营企业6591.785198.03
杭州锦繁置业有限公司联营企业6393.981328.72
苏州和泰汇咨询有限公司联营企业5786.005798.84
南昌洪科置业有限公司联营企业5666.385841.14
银川市万博合泰房地产有限公司联营企业5648.194752.19
安徽皖融置业有限责任公司联营企业5628.466437.07
重庆万滨置业有限公司联营企业5378.342969.37
南昌联交科置业有限公司联营企业5284.24-
宁波航万置业有限公司联营企业4942.685288.15
北京京投银泰置业有限公司联营企业4038.393979.85
东莞市万悦房地产有限公司联营企业3363.383294.47
北京东方瑞盈资产管理有限公司联营企业3135.173193.72
东莞市万益房地产有限公司联营企业2803.092861.74
深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司联营企业2743.50-
宁夏中房万科房地产有限公司联营企业2326.222914.83
济南雅恒房地产开发有限公司联营企业2307.233048.43
唐山新创房地产开发有限公司联营企业2205.41-
深圳市卓越不动产投资有限公司联营企业1515.001515.00
183万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
廊坊万京智能物流管理有限公司联营企业1434.932178.66
南昌联万置业有限公司联营企业1395.42-
合肥市碧合房地产开发有限公司联营企业1375.003625.00
长沙东方城房地产开发有限公司联营企业1249.601249.60
福州安景房地产有限公司联营企业1178.961425.22
海宁万普仓储有限公司联营企业1079.35900.54
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司联营企业1064.921035.79
广州银业君瑞房地产开发有限公司联营企业996.27319.66
昆明万钰物流有限公司联营企业926.73621.67
郑州市海创孵化器有限公司联营企业898.43886.97
珠海市万科婆石房地产开发有限公司联营企业769.66769.67
广州万墩仓储有限公司联营企业765.09598.00
嘉兴万纬仓储有限公司联营企业729.592529.72
东莞市中万昇合实业投资有限公司联营企业662.79634.69
武汉万物仓储管理有限公司联营企业659.34505.07
东莞市中万凯合实业投资有限公司联营企业646.80706.51
万纬(成都)仓储设施有限公司联营企业644.44631.99
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司联营企业593.02607.32
武汉商汇物流管理有限公司联营企业585.98427.15
上海上房现代物流有限公司联营企业543.10458.99
佛山万源仓储服务有限公司联营企业531.48339.57
宁波万晨仓储有限公司联营企业511.48311.55
佛山乐维仓储有限公司联营企业473.46216.58
东莞市万科建造设计投资发展有限公司联营企业444.12437.45
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业430.31-
厦门市思明城市资源经营管理有限公司联营企业429.1190.25
北京城建万科天运置业有限公司联营企业412.59688.95
东莞市宏万城市更新发展有限公司联营企业390.63357.57
厦门市集美区金域华府梅沙幼儿园联营企业379.49-
成都城投泊寓资产管理有限公司联营企业362.24183.42
珠海市万亿纵横资产管理有限公司联营企业308.24308.12
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司联营企业278.23-
福州市万涛房地产有限公司联营企业228.06-
184万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日佛山市顺德区云智慧城市资源经营管理有限公
联营企业208.650.39司
维斯特(福建)物业服务有限公司联营企业196.03163.54
京亚(南京)供应链管理有限公司联营企业195.33143.93
万科商业资产运营发展(北京)有限公司联营企业149.38118.92
佛山市高明纬贵仓储有限公司联营企业119.37114.76
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司联营企业104.04104.05
东莞市万峰房地产有限公司联营企业98.07-
西安科创商业运营管理有限公司联营企业88.6166.50
深圳万科景耀投资发展有限公司联营企业82.54528.05
福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业79.601142.15
天津万利融汇置业有限公司联营企业70.6851.00
宁夏正辉房地产开发有限公司联营企业69.57-
贵阳聚万生活商业发展有限公司联营企业69.3869.38
合肥一航万科地产有限公司联营企业67.45-
福讯信息技术有限公司联营企业51.8524.77
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 40.01 38.28
湖北联投城市资源经营管理有限公司联营企业38.0817.95
东莞市华塘房地产有限公司联营企业33.62-
宁夏万悦房地产有限公司联营企业31.65-
福州武夷万融物业服务有限公司联营企业23.3423.38
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 20.40 26.59
青岛万动城市资源经营管理有限公司联营企业18.3118.95
佛山市禅城万骐城市资源经营管理有限公司联营企业16.03-珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
联营企业15.6614.95
(有限合伙)
西宁万澜房地产有限公司联营企业11.96676.63
佛山市南海万联城市资源经营管理有限公司联营企业10.16-
宁夏亘元房地产开发有限公司联营企业7.853025.44
昆山博今信息咨询有限公司联营企业7.582.58
福州市新晋城市资源经营管理有限公司联营企业6.60-
扬州万新城市运营管理服务有限公司联营企业4.0712.50
台州市心海万物城市运营服务有限公司联营企业3.81-
185万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
深圳市印力物业服务有限公司联营企业的子公司1.24-
上海碧行房地产开发有限公司联营企业0.640.64
上海万朗商务咨询有限公司联营企业0.500.50
合肥庐阳城市资源经营管理有限公司联营企业0.49-
Regal Port Trading Limited 联营企业 0.47 0.45
广州城市空间运营管理有限公司联营企业0.4435.55
江西唯家房地产咨询有限公司联营企业0.26-
上海鑫侨高置业有限公司联营企业0.24-
河北雄安城市资源经营管理有限公司联营企业0.050.05珠海市万马奔腾物流发展合伙企业
联营企业0.000.00
(有限合伙)
深圳市云上筑建筑有限公司子公司*1-462770.33
长沙轨道万科置业有限公司联营企业-108178.11
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业-101230.64
佛山华标房地产开发有限公司其他*2-54432.01
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司联营企业-26545.45
青岛万创合平商业发展有限公司子公司*1-12644.16
常熟市尚源房地产开发有限公司联营企业-9553.81
宁夏万嘉锦业房地产有限公司联营企业-5516.01
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司联营企业的子公司-5403.42
珠海万厚达美企业管理有限公司联营企业的子公司-2885.43
首万誉业(上海)物业服务有限公司子公司*1-2654.22
北京首万物业服务有限公司子公司*1-932.88
嘉兴万昇置业有限责任公司联营企业-781.55
西宁万贤房地产有限公司联营企业-374.68
东莞市中万凯胜实业投资有限公司联营企业-325.88
西宁万灿房地产有限公司联营企业-264.89
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业-239.40
成都高投城市资源经营有限公司联营企业-113.03
Richford Trading Limited 联营企业 - 53.29
南通东升置业有限公司联营企业-26.05
宁夏万中景明房地产有限公司联营企业-2.50
上海星信曼企业管理有限公司联营企业-0.42
186万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
安徽省御安保安服务有限公司联营企业的子公司-0.25
珠海市圳垚企业管理咨询合伙企业(有限合伙)联营企业-0.10
小计4601555.114656649.87
广州市溪楹房地产有限公司合营企业的子公司706337.84706443.70
广州市万沙房地产有限公司合营企业524179.01336566.52
广东万科投资发展有限责任公司合营企业389015.07318310.27
北京宁溪房地产开发有限责任公司合营企业371428.46437194.16
天津宁熙房地产开发有限公司合营企业300991.01171866.16
北京宁坤房地产开发有限责任公司合营企业295000.00150000.00
天津宁瀚房地产开发有限公司合营企业292318.81187315.35
深圳市汇成通泰实业有限公司合营企业272259.68270716.21
天津宁晟房地产开发有限公司合营企业270388.97200303.32
广东盈泰启盛建设工程有限公司合营企业269986.12-
中投发展有限责任公司合营企业268893.25260151.04
北京万福阳光投资有限公司合营企业266985.5725570.38
绍兴锦晨置业有限公司合营企业的子公司253286.59253226.40
北京万龙华开房地产开发有限公司合营企业243665.69137260.56
杭州锦业置业有限公司合营企业229405.86292466.07
佛山市南海区万喆房地产开发有限公司合营企业217998.32-
北京五和万科置业有限公司合营企业217952.29218266.57
天津万安建创置业有限公司合营企业215651.97222691.78
深圳市万信二号投资企业(有限合伙)合营企业213255.76213255.76
福州市万骏置业有限公司合营企业195883.09-
绍兴锦池置业有限公司合营企业的子公司163725.09163096.03
V-Nesta Fund III LP 合营企业 155799.77 129159.39
珠海市懋德诚投商业发展有限公司合营企业138608.04422084.28
上海新地嘉兆物联网有限公司合营企业132454.87130397.21
武汉林岸置业有限公司合营企业118022.33115588.64
厦门煊泰置业有限公司合营企业115203.30116173.67
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司合营企业112936.67109736.67
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司合营企业112645.88128094.51
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司合营企业109999.03230346.01
北京万科东方置业有限公司合营企业105635.1384537.56
187万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
天津华锦万吉置业有限公司合营企业100809.05116450.16
福州市榕泽房地产有限公司合营企业的子公司100122.46-
杭州锦腾置业有限公司合营企业的子公司99300.5594425.67
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司合营企业96733.86394895.97
成都万科南城置业有限公司合营企业94018.0180834.95
珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业92340.6977151.92
深圳市深安聚汇实业有限公司合营企业86460.9756791.00
中航万科有限公司合营企业82617.32149404.55
宁波万投置业有限公司合营企业70829.4967081.42
北京万越辉置业有限公司合营企业63674.7263980.15
昆明万洱房地产开发有限公司合营企业63004.4362504.24
上海高福房地产开发有限公司合营企业62257.7560952.09
温州万誉置业有限公司合营企业59991.0459959.39
北京祥业万科房地产开发有限公司合营企业59978.4660952.48
上海万筠房地产有限公司合营企业58635.4359146.60
V-Nesta Investment Partner III Limited 合营企业 57851.97 54979.83
上海万忞企业管理有限公司合营企业55293.1638258.88
北京神州数码置业发展有限公司合营企业52110.2150140.11
Wkland Investment II Limited 合营企业 51299.49 51392.26
深圳市荣兴房地产开发有限公司合营企业44400.1744400.17
云南麦溪房地产开发有限公司合营企业44000.0044000.00
610 Lexington Venture LP 合营企业 43175.63 37360.12
绍兴元昊置业有限公司合营企业42712.3775210.33
大连万腾置业有限公司合营企业42151.6760884.84
济南碧岑置业有限公司合营企业39766.3444267.57
北京市中盛兴建房地产开发有限公司合营企业38671.5135459.70
宁波万霞置业有限公司合营企业37458.0037040.58
武汉地铁迅兴置业有限公司合营企业37346.3935993.87
V XCore II Holding Ltd 合营企业 35418.92 33664.37
成都市天府怡心湖建设发展有限公司合营企业34616.5634349.06
宁波万栖置业有限公司合营企业33985.6333690.03
厦门市雍景湾房地产有限公司合营企业31152.4340663.85
唐山新采房地产开发有限公司合营企业30000.00-
188万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
绍兴锦越置业有限公司合营企业的子公司28445.8130378.69
北京万启丰企业管理咨询有限公司合营企业的子公司28042.8028042.80
贵阳聚万都荟商业发展有限公司合营企业的子公司27860.0027860.00
China Logistics Platform I Limited 合营企业 26456.85 25146.25
昆明万珑房地产开发有限公司合营企业23709.1923709.19
北京万启望管理咨询有限公司合营企业的子公司23549.5723549.57
Ascent Win Limited 合营企业 22494.11 22493.58
武汉万地汉宜房地产开发有限公司合营企业22355.7615646.91
昆山浩捷信息咨询有限公司合营企业22242.0623324.45
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司合营企业21918.0921918.09
上海万睿房地产有限公司合营企业21666.339843.44
天万投资控股有限公司合营企业21327.8215514.05
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司合营企业21012.0021012.00
太原万科双城房地产开发有限公司合营企业19680.7923382.99
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司合营企业19537.3012530.58
武汉雅苑万科房地产有限公司合营企业18849.0718849.07
徐州彭家置业有限公司合营企业18753.9630659.05
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司合营企业16512.9616420.80
上海科岸承华企业发展有限公司合营企业15373.15-
上海万库投资管理有限公司合营企业15248.1115248.11
北京祥筑房地产开发有限公司合营企业15072.5310712.50
巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司合营企业14936.9114758.59
北京万德盈商业运营管理有限公司合营企业14715.7016397.45
杭州工万产业投资管理有限公司合营企业14545.8314609.24
廊坊市金海房地产开发有限公司合营企业14126.3518752.51
天津万安才智置业有限公司合营企业12980.8725300.50
南京泰麒置业发展有限公司合营企业12778.5212788.52
北京国万置业有限公司合营企业12364.6512199.98
Woolwich JV Sarl 合营企业 12027.26 12650.42
霸州市万鸿房地产开发有限公司合营企业11857.0911779.18
济南安城实业投资有限公司合营企业11833.4628646.71
济南万保盛辉房地产开发有限公司合营企业11550.9913152.22
福建信泰钱隆房地产开发有限公司合营企业11398.2011959.77
189万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
青岛昌明置业有限公司合营企业10761.1823446.67
武汉金万置业有限公司合营企业10084.689019.76
天津万疆置业有限公司合营企业9817.8714918.34
上海万碧房地产有限公司合营企业9572.289571.34
成都乐活康养健康管理有限公司合营企业8293.609797.66
上海万至镝企业发展有限公司合营企业7650.107650.10
温州万碧金房地产有限公司合营企业7608.59-
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司合营企业7313.054861.12
北京万科东地房地产开发有限公司合营企业6311.666407.77
北京禾亿企业管理有限公司合营企业5701.704575.81
杭州富阳永通房地产开发有限公司合营企业5459.1110196.57
厦门雅展房地产开发有限公司合营企业5431.239949.52
中新(天津)商业管理有限公司合营企业5006.405006.47
佛山市南海区万扬房地产有限公司合营企业4901.687497.53
重庆华葡房地产开发有限公司合营企业3778.563569.32
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司合营企业3669.663529.59
上海万九绿合置业有限公司合营企业3301.539250.98
深圳市龙城广场房地产开发有限公司合营企业3118.88-
杭州万照置业有限公司合营企业2846.692815.78
唐山万润房地产开发有限公司合营企业2784.432769.08
陕西科庙房地产开发有限公司合营企业2702.022701.04
河南省多乐置业有限公司合营企业2663.1165588.28
唐山万顶房地产开发有限公司合营企业2608.2733.74
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司合营企业2552.4411236.80
新疆浩华房地产开发有限公司合营企业2222.33-
佛山市南海区万科联星房地产有限公司合营企业2187.841636.22
杭州万晨置业有限公司合营企业2033.671682.62
北京昌科万联商业运营管理有限公司合营企业2027.002027.00
深圳市万信未来城制造有限公司合营企业2025.401975.24
南昌万坤置业有限公司合营企业1968.78-
上海谊智企业发展有限公司合营企业1957.581936.17
重庆荣港物流有限公司合营企业1848.121606.94
广州市田心实业发展有限公司合营企业的子公司1558.25133.80
190万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
杭州邻嘉康复护理院有限公司合营企业1343.541500.47
福州市万思置业有限公司合营企业1294.8510511.94
杭州富民投资有限公司合营企业1202.75-
长沙市领域房地产开发有限公司合营企业986.79-
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司合营企业824.281120.48
贵州龙里维乐物流园有限公司合营企业773.22832.25
宜兴新君万置业发展有限公司合营企业的子公司750.00-
中投发展(天津)滨海有限责任公司合营企业725.23725.23
青岛嘉尚酒店管理有限公司合营企业715.85715.85
杭州万科大家房地产开发有限公司合营企业669.48-
宁波天筑置业有限公司合营企业649.68649.68
宁波创未来教育信息咨询有限公司合营企业645.60560.99
上海恺熠置业有限公司合营企业572.51572.24
V-Nesta Investment Partner II Limited 合营企业 570.23 541.98
Marriott Holdings Limited 合营企业 543.60 517.42
广州市万溪企业管理有限公司合营企业502.62460.56
温州万祯置业有限公司合营企业427.28318.19
东莞滨海湾万科物业服务有限公司合营企业412.06113.73
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司合营企业408.56-
厦门市万贸悦城物业服务有限公司合营企业406.40476.84
杭州万东仓储有限公司合营企业374.04264.61
湖南百家汇仓储有限公司合营企业371.54393.80
广东省信托房产开发有限公司合营企业的子公司317.6470.36
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司合营企业288.75270.88
温州万享置业有限公司合营企业268.561050.09
福建中联物业服务有限公司合营企业264.30122.25
华万健康产业发展有限公司合营企业260.74241.86
海宁万纬仓储设施有限公司合营企业238.64171.90
杭州工万基业企业运营管理有限公司合营企业235.27235.23
沈阳盛安房地产开发有限公司合营企业232.2726.92
泉州东海万誉物业服务有限公司合营企业219.45122.65
成都紫光万誉物业服务有限公司合营企业的子公司210.20320.97
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司合营企业204.72172.28
191万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
嘉兴紫元置业有限公司合营企业190.61190.61
上海虹房泊寓企业发展有限公司合营企业185.50102.62
昆山芯旺威达电子有限公司合营企业162.91154.35
瑞安市鸿熹置业有限公司合营企业158.82585.85
天津禾万企业管理有限公司合营企业151.41151.08
天津华康物流有限公司合营企业143.86131.89
天津市迪万投资有限公司合营企业125.37125.37
武汉市江汉城市资源经营管理有限公司合营企业111.771.17
深圳市万科云地实业有限公司合营企业109.26-
北京万晏企业管理有限公司合营企业90.10-
龙港市城市资源经营管理有限公司合营企业86.8551.53
中山市翠亨城市资源经营管理有限公司合营企业77.6236.87
宁波前程供应链有限公司合营企业73.74434.14
上海申养投资管理股份有限公司合营企业67.9967.42
昆明海阔万誉物业服务有限公司合营企业58.02124.29
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司合营企业53.394.79
绍兴臻悦房地产开发有限公司合营企业46.03211.03
武汉宝山汇城置业有限公司合营企业41.4062.93
沈阳万锦物业服务有限公司合营企业36.760.03
成都交子泊寓住房租赁有限公司合营企业34.37-
杭州紫元康润房地产开发有限公司合营企业33.3433.39
陕西万翔仓储有限公司合营企业32.3832.38
北京思翼企业管理有限公司合营企业32.0032.00
上海玖开投资管理有限公司合营企业19.8619.95
杭州万物风和物业服务有限公司合营企业17.8914.39
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte.Ltd. 合营企业 15.80 15.41
VX Jinan HK Holding Limited 合营企业 15.34 15.34
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 13.98 3.78
北京万启方管理咨询有限公司合营企业的子公司12.84-
天津智恒企业管理有限公司合营企业11.4211.29
成都高投泊寓房屋租赁有限公司合营企业8.120.03
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 6.99 4.92
广州市万长电子科技有限公司合营企业6.6824.92
192万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
V-Nesta Fund II GP Limited 合营企业 5.28 5.02
唐山万域房地产开发有限公司合营企业4.684.68
VX Logistics VII (HK) Holding Limited 合营企业 4.30 4.30
唐山万疆房地产开发有限公司合营企业4.053.85
Bountiful Time Limited 合营企业 3.19 3.11
上海圆丰文化发展有限公司合营企业2.272.27
北京东方万科投资管理有限公司合营企业1.831.83
北京海阔万誉锦绣物业服务有限公司合营企业的子公司1.72-
太原国投万科湖畔置业有限公司合营企业1.121.10
杭州元亦置业有限公司合营企业的子公司1.01-
天津联祺行远企业管理咨询有限公司合营企业1.001.00
VX Chengdu HK Holding Limited 合营企业 0.58 0.58
龙岩沁欣物业服务有限公司合营企业0.51-
Vanke Velocity Property I Holding Company
合营企业0.400.38
Limited
VX Logistics I Holding Limited 合营企业 0.40 0.38
VX Logistics V Holding Limited 合营企业 0.40 0.38
VX Logistics X (BVI) Holding Ltd 合营企业 0.40 0.38
北京海阔万誉物业服务有限公司合营企业0.380.38
万科信泰基金管理(深圳)有限公司合营企业0.110.11
深圳市特发华基投资有限公司合营企业0.060.06
成都轨道万科物业有限公司合营企业0.061.01
Ocean Rainbow Limited 合营企业 0.02 0.02
杭州富阳永腾置业有限公司合营企业的子公司0.00-
南京广电万科置业发展有限公司合营企业0.000.00
杭州南璟置业有限公司合营企业-44816.27
Honwill Limited 合营企业 - 12067.50
Quasi Rich Limited 合营企业 - 9718.88
广州市万锦房地产有限公司合营企业-9176.42
石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业-5079.19
珠海市海愉置业有限公司合营企业-2558.21
上海开万云企业管理有限公司合营企业-2025.10
景洪皓泰置业有限公司合营企业-1384.79
193万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
宁波镇海开元和雅置业有限公司其他*2-182.16
江门人才岛城市资源经营管理有限公司合营企业-18.60
杭州紫元康盛房地产开发有限公司合营企业-0.10
济南空港现代仓储设施有限公司合营企业-0.01
小计-9999266.769144516.30
合计-14600821.8713801166.17截至2022年6月30日应付关联方款项
单位：万元单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
长沙轨道万科置业有限公司联营企业237847.34-
苏州高新新吴置地有限公司联营企业174932.24197977.94
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业173135.2412496.94
佛山市南海区万瑞投资有限公司联营企业121632.82122679.16
北京万湖房地产开发有限公司联营企业79145.4479132.55
山西九昌翡翠房地产开发有限公司联营企业70914.9774868.80
深圳市万科滨海房地产有限公司联营企业65488.0668033.93
南京华侨城置地有限公司联营企业56996.5056996.50
重庆科锦置业有限公司联营企业56181.1261164.84
东莞市中万凯胜实业投资有限公司联营企业的子公司50657.51-
东莞时富花园开发有限公司联营企业48890.3747650.48
深国际前海商业发展(深圳)有限公司联营企业45755.21-
大连美联房地产开发有限公司联营企业43104.97-
上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业39098.6939098.69
武汉长江科技经济开发有限公司联营企业37600.4039846.41
珠海华桐房地产开发有限公司联营企业35697.9218858.63
成都天利万鑫实业有限责任公司联营企业35603.0335604.52
厦门万特福房地产开发有限公司联营企业33260.3932649.10
杭州锦和置业有限公司联营企业28884.6735660.69
临沂鲁商发展金置业有限公司联营企业28108.6220123.70
嘉兴璟鸿置业有限公司联营企业27095.8028122.67
徐州威润房地产开发有限公司联营企业25900.5625969.92
贵阳市金城汇置业有限公司联营企业25027.0919047.83
194万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
上海港万房地产有限公司联营企业24294.8724301.88
东莞市峰景资产管理有限公司联营企业23670.4628812.44
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司联营企业22571.3920293.62
深圳市安居建业投资运营有限公司联营企业20000.00-
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司联营企业19987.90-
嘉兴万昇置业有限责任公司联营企业19702.74-
嘉兴万宜置业有限责任公司联营企业19518.1622780.84
北京金隅万科房地产开发有限公司联营企业19370.5519348.46
中房万科实业有限公司联营企业18309.8426706.23
芜湖万科信达房地产有限公司联营企业17874.4518307.78
昆山源翔置业有限公司联营企业17400.0017400.00
合肥永拓置业发展有限公司联营企业16045.5521179.38
南京荟宏置业有限公司联营企业15974.8215974.82
北京金第房地产开发有限责任公司联营企业15189.4421392.51
青岛合富锦城置业有限公司联营企业14856.3714856.37
东莞市润地房地产有限公司联营企业14200.0013200.00
广州天禧房地产开发有限公司联营企业13184.9313184.93
长春万科溪之谷房地产开发有限公司联营企业11611.1112059.57
深圳印力管理有限公司联营企业11203.3211201.23
佛山保利恒升置业有限公司联营企业10628.8412378.84
广州市万尚房地产有限公司联营企业10304.6010334.38
Ultimate Vantage Limited 联营企业 10281.63 8711.39
苏州高新光耀万坤置地有限公司联营企业10024.7110806.73
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司联营企业9847.83556.71
徐州苏科置业有限公司联营企业9664.859996.52
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业9602.57-
徐州晟荣置业有限公司联营企业9589.7418589.74
济南盛唐置业有限公司联营企业9475.5418594.17
中海宏洋置业(徐州)有限公司联营企业9418.269418.26
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司联营企业9199.0616851.33
成都一航万科滨江房地产开发有限公司联营企业8413.718426.62
苏州京万房地产开发有限公司联营企业8350.06613.05
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业7860.007860.00
195万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
重庆云畔置业有限公司联营企业7710.427636.51
陕西华联置业发展有限公司联营企业7565.867565.71
苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业7248.887268.88
南通万鹏房地产有限公司联营企业7012.907010.33
泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业6961.435956.68
南通市通州区东居置业有限公司联营企业5762.595751.03
西宁万唐房地产有限公司联营企业5554.76542.62
西宁中房万科实业有限公司联营企业5410.464930.68
济南安齐房地产开发有限公司联营企业5407.2513016.55
苏州恒万置地有限公司联营企业5358.805310.60
深圳市万欣物流仓储投资有限公司联营企业5306.085435.39
吉林省昊悦房地产开发有限公司联营企业5042.712142.89
重庆中航万科云岭置业有限公司联营企业4883.476969.22
南通锦恒置业有限公司联营企业4781.134753.45
南通永创商务信息咨询有限公司联营企业4370.694249.86
山东华艺置业有限公司联营企业4312.084311.40
南通万家商务信息咨询有限公司联营企业3967.283827.28
廊坊旷世基业房地产开发有限公司联营企业3926.523932.77
济南泰盛房地产开发有限公司联营企业3810.433810.43
上海万狮置业有限公司联营企业3702.651424.08
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司联营企业3686.094473.85
合肥徽创房地产开发有限公司联营企业3405.722517.51
西宁万涵房地产有限公司联营企业3278.17142.11
重庆中航万科峻景置业有限公司联营企业3017.361329.97
广州花都雅展房地产开发有限公司联营企业2889.613131.75
佛山市万科商业管理有限公司联营企业2851.902390.48
悦榕酒店服务(北京)有限公司联营企业2752.962700.00
宁夏金耀置业有限公司联营企业2697.93190.40
浙江万鼎房地产开发有限公司联营企业2654.702655.96
东莞市峰景投资有限公司联营企业2639.9314472.47
上海中建信万经济发展有限公司联营企业2500.002500.00
安徽信万华房地产开发有限公司联营企业2493.3057.16
漳州市滨北置业有限公司联营企业2398.162394.49
196万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
北京万链云享建筑科技有限公司联营企业2395.872400.00
济南弘碧置业有限公司联营企业2323.39283.72
宁夏万嘉锦业房地产有限公司联营企业2118.05-
上海万科长宁置业有限公司联营企业2114.703267.28
北京光熙国际养老服务有限公司联营企业1895.241541.64
珠海财富贸易有限公司联营企业1850.152689.07
深圳市中万华凯实业投资有限公司联营企业1843.882087.88
Vanke Rainbow PartnershipLP 联营企业 1821.27 1824.63
黑龙江交投万纬企业管理有限责任公司联营企业1598.84-
Sherwood Development Pte Ltd 联营企业 1443.99 -
佛山市翊辉房地产有限公司联营企业1419.101419.10
西宁万灿房地产有限公司联营企业1320.21-
北京首开万科物业服务有限公司联营企业1253.271385.84
贵阳龙华房地产开发有限公司联营企业1244.631322.80
Richford Trading Limited 联营企业 1161.00 -
贵州泰联房地产开发有限公司联营企业1066.702721.45
安徽省御安保安服务有限公司联营企业的子公司1004.24-
常熟市尚源房地产开发有限公司联营企业981.19-
东莞市汉邦盛泰有限公司联营企业955.851251.53
Valliance Capital L.P. 联营企业 888.15 1044.19
西宁宁灿实业有限公司联营企业787.66423.32
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业726.05-
温州万茂置业有限公司联营企业687.72670.30
宁夏万锦房地产有限公司联营企业658.001050.64
宁夏万宇翔宸房地产有限公司联营企业637.47637.04
西宁万贤房地产有限公司联营企业627.53-
海南万净环卫科技服务有限公司联营企业575.490.00
重庆招科置业有限公司联营企业522.857744.30
深圳市万正房地产有限公司联营企业500.00500.00
广州科讯实业有限公司联营企业450.00450.00
上海筑浦信息技术有限公司联营企业342.70551.65
太原万科长宁房地产开发有限公司联营企业279.82274.93
珠海市乾元晟物流发展合伙企业(有限合伙)联营企业259.77259.89
197万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
银川合众致远经纪顾问有限公司联营企业249.66220.40
武汉英立德教育投资有限公司联营企业248.72248.72
银川万博中泰房地产有限公司联营企业231.42254.54
宁夏万中景明房地产有限公司联营企业119.94-
成都高投城市资源经营有限公司联营企业70.82-
苏州万科商业管理有限公司联营企业67.16146.30
昆明万昆物流有限公司联营企业44.1442.72
深圳市福保城市资源管理有限公司联营企业43.39157.35
东莞市联堡房地产有限公司联营企业38.4375.73
宁夏悦家房地产开发有限公司联营企业36.85464.91
南宁市青秀区万科城南幼儿园联营企业33.99-
深圳市壹海城商业物业管理有限公司联营企业25.6439.43
上海万艋航体育文化有限公司联营企业23.10-
南宁高新技术产业开发区星都荟梅沙幼儿园联营企业21.28-
泉州市万悦装修有限公司联营企业19.8019.80
东莞市宝昇房地产有限公司联营企业16.2115.19
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司联营企业15.47175.88
济南城发乐居资产运营有限公司联营企业14.10-
宁夏万鹏房地产开发有限公司联营企业13.46761.96
天津万御安防科技有限公司联营企业的子公司10.54-
南通锦隆置业有限公司联营企业8.445.44
福州万物御科技有限公司联营企业的子公司6.52214.52
杭州汇泽置业有限公司联营企业4.992993.34
上海星信曼企业管理有限公司联营企业4.84-
南京荣泰置业有限公司联营企业4.2111.49
东莞市华堡房地产有限公司联营企业3.480.87
云南万城百年投资开发有限公司联营企业3.193.18
漳州汇鑫商用置业有限公司联营企业的子公司2.85-
杭州润衡置业有限公司联营企业2.842.83
宁波深国投商用置业有限公司联营企业0.780.78
济南欢购商业运营管理有限公司联营企业0.75-
东莞市联析房地产有限公司联营企业0.690.75
泉州汇隆商业管理有限公司联营企业的子公司0.53-
198万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
东莞市中万永航实业投资有限公司联营企业0.280.28
东莞水乡城市资源经营管理有限公司联营企业0.2411.96
东莞市万华凯宏实业投资有限公司联营企业0.120.15
广州万御安防科技服务有限公司联营企业的子公司0.120.12
上海润筑企业管理有限公司联营企业0.040.04
常熟深国投商用置业有限公司联营企业0.030.03
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd. 联营企业 0.03 0.03
上海万勤企业管理有限公司联营企业0.020.02
上海万颛企业管理有限公司联营企业0.010.01
深圳市德帆实业发展有限公司联营企业的子公司0.01-
苏州深国投商用置业有限公司联营企业0.010.01
Gold Value Limited 联营企业 0.00 0.00
北京五园科盛房地产开发有限公司联营企业0.000.00
深圳市深国际联合置地有限公司子公司*1-577686.74
上海唯家房地产咨询有限公司子公司*1-14084.46
上海万御科技有限公司联营企业的子公司-12382.79
苏州万御安防科技有限公司联营企业的子公司-10261.88
合肥万科瑞益地产有限公司其他*2-9810.99
唐山新创房地产开发有限公司联营企业-7557.18
北京万物御安防科技服务有限公司联营企业的子公司-6841.56
万科链家(北京)装饰有限公司其他*2-5316.27
宁波万御安防科技有限公司联营企业的子公司-4882.25
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业-4859.56
南昌联交科置业有限公司联营企业-4742.87
湖北楚恒置业有限公司联营企业-1722.05
Runway Operations LLC 联营企业 - 1612.39
宁夏万悦房地产有限公司联营企业-1389.83
南昌联万置业有限公司联营企业-799.46
浙江三和电梯有限公司联营企业的子公司-281.31
宁夏正辉房地产开发有限公司联营企业-235.59
福州市万涛房地产有限公司联营企业-73.54
保利(长沙)西海岸置业有限公司联营企业-72.40
佛山市禅城万骐城市资源经营管理有限公司联营企业-66.65
199万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
泉州万物御安防科技有限公司联营企业的子公司-58.03
合肥一航万科地产有限公司联营企业-48.35
东莞市万峰房地产有限公司联营企业-36.57
东莞市华塘房地产有限公司联营企业-20.16
江西唯家房地产咨询有限公司联营企业-8.08
南通万物御安防科技有限公司联营企业的子公司-5.67
南京伟万房地产开发有限公司联营企业-2.00
小计2193092.482301452.21
深圳市万科云城房地产开发有限公司合营企业536603.37541669.16
上海广欣投资发展有限公司合营企业321997.78356494.10
深圳礼达万圳投资有限公司合营企业142449.67-
上海长华万城企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业132537.59136619.37
杭州锦蓝置业有限公司合营企业的子公司105874.91105764.78
深圳市华通基业投资有限公司合营企业98930.46120488.21
北京昌业房地产开发有限公司合营企业95560.61109729.10
珠海东万元唐企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业86500.00102010.00
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司合营企业78482.1972082.19
深圳长湖置业发展有限公司合营企业76641.6941052.89
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司合营企业76011.2375999.44
无锡国信置业有限公司合营企业69389.3082744.56
苏州金晟硕丰投资中心(有限合伙)合营企业63180.0063180.00
青岛龙泰锦钰置业有限公司合营企业62208.9639904.70
苏州迅和置业有限公司合营企业60094.5760184.43
温州万楷置业有限公司合营企业56831.5356831.53
天津信科置业有限公司合营企业56709.4081359.09
大连万兴置业有限公司合营企业53975.9664932.58
成都中万怡兴置业有限公司合营企业53399.9156083.89
苏州高新万科置地有限公司合营企业52661.4649050.27
武汉硅创置业有限公司合营企业51920.8675509.57
沈阳永昌盛房产开发有限公司合营企业50223.4050223.34
四川太乙房地产开发有限公司合营企业45569.0338437.02
深圳市万信一号投资企业(有限合伙)合营企业40000.0040000.00
成都润万置业有限公司合营企业39384.3339384.33
200万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
河北国控房地产开发有限公司合营企业37269.8144556.77
珠海东万元奉企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业33795.2333795.23
杭州万璟置业有限公司合营企业33121.6526434.30
南京裕晟置业有限公司合营企业32226.5750370.87
上海合庭房地产开发有限公司合营企业31939.4431945.73
宁波万应置业有限公司合营企业30825.4730379.62
武汉联投万科生态城房地产有限公司合营企业30617.8234860.39
宁波方惇房地产信息咨询有限公司合营企业30313.3128786.86
成都万新置业有限公司合营企业30171.8030982.85
西安雁顺置业有限公司合营企业30138.4033565.26
广州市万锦房地产有限公司合营企业28303.94-
山东小珠山建设发展有限公司合营企业28074.1029427.53
上海万谊龙置业有限公司合营企业28004.8429725.62
无锡市北联投资发展有限公司合营企业25462.8925478.23
上海加来房地产开发有限公司合营企业24986.5224520.84
南京悦颐房地产开发有限公司合营企业24600.0024600.00
重庆星畔置业有限公司合营企业24556.0029729.76
珠海市海愉置业有限公司合营企业24165.52-
天津海纳万塘房地产开发有限公司合营企业24074.4924039.62
四川万合鑫城置业有限公司合营企业23718.1423718.14
成都万锦南府置业有限公司合营企业22841.9522811.59
青岛万湖置业有限公司合营企业22516.8822516.88
扬州万景置业有限公司合营企业22290.4622339.67
漳州市万科滨江置业有限公司合营企业21867.9225917.28
杭州南璟置业有限公司合营企业21500.66-
海宁开元名都置业有限公司合营企业19914.8621323.59
上海乐都置业有限公司合营企业19723.8719725.49
南通新雅房地产开发有限公司合营企业19626.1824066.18
610 Lexington Development LLC 合营企业 19123.20 17913.36
长沙市领域投资有限公司合营企业18380.9219457.69
广州市万臻房地产有限公司合营企业18140.3218140.32
徐州宁盛置业有限公司合营企业17098.395583.31
温州市梁旭置业有限公司合营企业16663.4422446.30
201万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
北京龙万华开房地产开发有限公司合营企业16534.001900.43
杭州京科置业有限公司合营企业16465.6016746.56
深圳市万三置业有限公司合营企业的子公司16255.18-
杭州元晗置业有限公司合营企业的子公司15482.54-
昆明万睿房地产开发有限公司合营企业15173.3626760.93
长沙市万科西海岸置地有限公司合营企业15172.8015172.80
中万新创(珠海)投资管理企业(有限合伙)合营企业14902.1714902.17
南通申万置业有限公司合营企业14166.1519873.46
扬州万胜置业有限公司合营企业13715.7613848.45
常熟万中城房地产有限公司合营企业13698.2929310.21
杭州融恒置业有限公司合营企业13362.2914897.59
南昌联湖科置业有限公司合营企业13093.286698.78
无锡市晨业房地产有限公司合营企业13079.1413201.21
无锡市辰万房地产有限公司合营企业12934.2016701.20
广州知识城置业发展有限公司合营企业12777.4113174.66
宁波慈鹭置业有限公司合营企业12761.13-
南宁万滨房地产有限公司合营企业12535.4115093.33
张家港嘉凯城房地产开发有限公司合营企业的子公司12448.404249.08
杭州金昇房地产开发有限公司合营企业12058.6812124.14
杭州万爵置业有限公司合营企业11766.2214845.92
常熟中南香缇苑房地产有限公司合营企业11275.0311272.91
徐州铭辉置业有限公司合营企业11138.0312742.20
上海北万置业有限公司合营企业10950.0818406.08
苏州俊昌置业有限公司合营企业9910.6211460.15
南京荟合置业有限公司合营企业9906.9212943.48
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业9652.005274.22
扬州万铭置业有限公司合营企业8900.848900.84
杭州富耀置业有限公司合营企业8301.46670.75
天津梅江秋实置业有限公司合营企业8269.364895.76
北京京投万科房地产开发有限公司合营企业8112.407761.37
浙江万科坤和房地产开发有限公司合营企业7830.6716399.36
万创置业(上海)有限公司合营企业7787.747518.78
扬州启辉置业有限公司合营企业7585.837839.36
202万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
V-Nesta Fund IILP 合营企业 7298.72 6937.16
扬州万美置业有限公司合营企业7254.024247.68
大理满江康旅投资有限公司合营企业6830.126348.03
杭州万广置业有限公司合营企业6370.966370.94
北京东万恒冠经济咨询中心(有限合伙)合营企业6269.366269.36
杭州富阳万朝置业有限公司合营企业6015.525987.77
广东万纬冷链物流有限公司合营企业6000.006000.00
北京万链筑享建筑科技有限公司合营企业5947.465962.44
烟台万世房地产开发有限公司合营企业5745.717814.52
内蒙古城投万科投资发展有限公司合营企业5000.005000.00
济南轨道万科企业发展有限公司合营企业5000.005000.00
杭州协鼎置业有限公司合营企业4992.374992.37
廊坊市万都房地产开发有限公司合营企业4964.254964.25
山东万中商办资产管理有限公司合营企业4900.004900.00
济南万科众享置业有限公司合营企业4726.3825109.72
天津万锦晟祥房地产开发有限公司合营企业4289.894289.89
杭州万臻置业有限公司合营企业4267.882895.55
北京万城永辉置业有限公司合营企业3998.143808.97
温州万筑开元置业有限公司合营企业3992.0418842.04
临沂鲁商置地有限公司合营企业3919.993973.24
温州德信南湖置业有限公司合营企业3788.073785.09
宁波天隆置业有限公司合营企业3384.812984.81
深圳市嘉悦投资发展有限公司合营企业3244.003244.00
温州万瑞置业有限公司合营企业2961.5911870.76
扬州嘉世威建设发展有限公司合营企业2777.693476.72
北京万旌企业管理有限公司合营企业的子公司2733.02-
南京凯瑞置业有限公司合营企业2517.522489.83
杭州万业置业有限公司合营企业2502.242770.39
天津恒京企业管理有限公司合营企业2500.002500.00
Eagle One Global Limited 合营企业 2271.19 2158.69
济南万润教育咨询有限公司合营企业2227.322227.10
合肥新城创域房地产有限公司合营企业2126.398727.77
石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业1993.42-
203万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
景洪皓泰置业有限公司合营企业1851.26-
杭州富临投资有限公司合营企业1678.131931.11
大连万城之光置业有限公司合营企业1670.573896.70
北京住总工业化住宅科技有限公司合营企业1636.31-
武汉星光南岸置业有限公司合营企业1624.03624.03
温州万贤置业有限公司合营企业1605.543978.60
横琴万科云地商务咨询合伙企业(有限合伙)合营企业1600.001600.00
南京龙西置业有限公司合营企业1474.772364.80
沈阳万科万洲房地产开发有限公司合营企业1345.891907.04
Sunshine Business Limited 合营企业 1339.84 1273.47
上海万科益达投资管理有限公司合营企业1000.001000.00
深圳市滨海酒店资产有限公司合营企业1000.001000.00
沈阳新兴置业有限公司合营企业986.86287.36
嘉兴昆仑置业有限公司合营企业的子公司880.92417.38
深圳市口岸商业管理有限公司合营企业750.00750.00
温州万毅房地产有限公司合营企业700.203533.59
上海资贤投资发展有限公司合营企业682.84682.68
海门坤万置业有限公司合营企业682.09514.29
北京万启安企业管理咨询有限公司合营企业的子公司646.90646.90
北京首开万科房地产开发有限公司合营企业605.299949.84
上海顺畅置业有限公司合营企业601.33601.33
中盈万鑫(珠海)投资管理有限公司合营企业600.00600.00
北京六凯农业科技有限公司合营企业582.10-
宁波开万云海置业有限公司合营企业562.669767.36
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司合营企业510.54510.54
深圳市万劲投资有限公司合营企业510.00510.00
上海开万云企业管理有限公司合营企业474.90-
太原金郡同达房地产开发有限公司合营企业452.23646.12
深圳礼达万江投资有限公司合营企业425.00-
嘉兴市东菱房地产开发有限公司合营企业的子公司364.18-
深圳市富威东方房地产开发有限公司合营企业310.12310.12
天津万和置业有限公司合营企业256.95256.94
上海旻万企业发展有限公司合营企业199.90199.90
204万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
深圳市万科安居物业服务有限公司合营企业94.49465.52
苏州姑苏万卷商业管理有限公司合营企业90.0645.27
苏州市吴江区城科物业服务有限公司合营企业86.9772.27
天津海阔万誉物业服务有限公司合营企业的子公司69.503.69
南昌联颐置业有限公司合营企业53.4510302.88
海门万和置业有限公司合营企业50.00973.28
沈阳贝家房地产经纪有限公司合营企业49.0049.00
VX Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 44.07 44.01
江门人才岛城市资源经营管理有限公司合营企业31.30-
诸暨紫元康达房地产开发有限公司合营企业19.3319.13
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司合营企业5.721.88
深圳地铁万科实业发展有限责任公司合营企业1.52-
苏州市吴江区城开万云城市发展有限公司合营企业1.5016.88
北京北万怡养企业管理有限公司合营企业1.393.01
济南市市中区润学园幼儿园合营企业1.371.36
VX Logistics IX (HK) Holding Limited 合营企业 1.18 1.18
杭州元墨置业有限公司合营企业的子公司0.50-
大连索尔置业有限公司合营企业0.480.48
China Logistics Platform II Limited 合营企业 0.00 0.00
长春北方影都房地产开发有限公司合营企业-132582.71
宁波开投明海置业有限公司其他*2-77927.85
上海科岸承华企业发展有限公司合营企业-15892.83
北京万启方管理咨询有限公司合营企业的子公司-8752.29
长沙市领域房地产开发有限公司合营企业-7048.48
深圳市龙城广场房地产开发有限公司合营企业-5260.66
新疆浩华房地产开发有限公司合营企业-3601.88
南昌万坤置业有限公司合营企业-2287.85
杭州万科大家房地产开发有限公司合营企业-2253.98
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司合营企业-822.51
温州万碧金房地产有限公司合营企业-211.41
北京万晏企业管理有限公司合营企业-135.38
成都交子泊寓住房租赁有限公司合营企业-91.00
杭州富民投资有限公司合营企业-44.49
205万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
单位名称与本公司的关系2022年6月30日2021年12月31日
深圳市万科云地实业有限公司合营企业-32.65
北京海阔万誉锦绣物业服务有限公司合营企业的子公司-3.13
小计3914219.444139138.14
合计6107311.926440590.35
*1：该等公司本年已变更为子公司。
*2：因本年处置持有的该等公司股权或该等公司已被注销，该等公司于本年末已非发行人的关联企业。
3、关联方资产转让
最近三年及一期无。
4、与其他关联方之间的交易
发行人于 2022 年 1-6 月向联营公司 SCPG Holdings Co. Ltd.之子公司支付商
场管理费总额人民币1719.56万元（2021年1-6月：人民币1942.93万元）。
发行人于2022年1-6月与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机电外包费交易总额为人民币264125.87万元（2021年1-6月：人民币
218262.63万元）。
于2015年，发行人与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）合作开发深圳红树湾和深圳北站项目，发行人对项目合计投入人民币59.93亿元，于2022年6月30日，对深铁集团的应付往来款为人民币86.62亿元（2021年
12月31日：人民币86.76亿元）。
于2020年，发行人与深铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”）合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目（推广名：佛山南海天空之城），发行人对项目合计投入人民币27.89亿元，于2022年6月30日，对深铁置业的应付往来款为人民币5.11亿元（2021年12月31日：人民币
5.45亿元）。
发行人于2020年12月与深铁集团投资成立合营公司深圳地铁万科实业发
展有限责任公司。注册资本10亿元人民币，其中，万科持股50%，地铁集团持股50%。于2022年6月30日，发行人对该公司投入人民币0.25亿元。
206万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
5、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况
发行人报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；发行人与子公
司、合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
报告期内，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。
6、关联交易的决策权限、决策程序和定价机制
公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善的内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自愿、诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，公司明确划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
（1）决策权限和决策程序
*公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；
*公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向董事、监事、高级管理人员提供借款；
*公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，须经董事会批准；
*公司与关联人拟发生交易金额在3000万以上（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大关
联交易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的证券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联交
易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。
根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权人士批准后实施。
207万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
（2）定价机制
A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：
*交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；
*交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价格；
*除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
*关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
*既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
B、公司关联交易的定价方法
公司按照前条*、*或者*确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采用下列定价方法：
*成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定价；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交易。
*再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对
商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯的购销业务。
*可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活动所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。
*交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利润；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。
*利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该
208万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
分配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果的情况。
八、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况截至2022年6月30日重要担保情况
单位：万元
被担保对象(万科所占报告期末担序号担保方担保类型担保开始日担保到期日
权益比例)保余额
Chericourt 万科海外投资控股有 连带责任
155591.952020/6/172023/5/19
CompanyLimited(75%) 限公 司(75%) 担保
万科置业(香港)有限公司
财荣有限公司(Wealth 连带责任
2 (100%)JUBILANT 121099.83 2021/8/24 2022/8/24
Hour Limited)(95%) 担保
CASTLELIMITED
(95%)广州黄埔文冲城中村改广州万科企业有限公连带责任
3造投资有限公司205000.002022/4/282027/4/27
司(100%)担保
(100%)1上海申养投资管理股份上海万科投资管理有连带责任
48202016/12/162024/12/15
有限公司(41%)限公司(100%)担保云南澄江老鹰地休闲旅云南万科企业有限公连带责任
5游度假村有限公司3046.002017/12/292022/12/28
司(100%)担保
(36%)云南澄江老鹰地休闲旅云南万科企业有限公连带责任
6游度假村有限公司21931.182018/1/192023/1/19
司(100%)担保
(36%)北京恒燚企业管理有限北京万科企业有限公连带责任
7323400.002018/10/102023/12/31
公司(100%)1司(100%)担保上海申养投资管理股份上海万科投资管理有连带责任
8434.192019/9/292027/9/28
有限公司(41%)限公司(100%)担保上海申养投资管理股份上海万科投资管理有连带责任
91836.802019/9/292027/9/28
有限公司(41%)限公司(100%)担保成都万兴产城置业有限万科企业股份有限公连带责任
10210000.002019/12/122026/12/12
公司(99%)司担保成都万隆产城置业有限万科企业股份有限公连带责任
11130000.002019/12/102026/12/10
公司(99%)司担保
209万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
被担保对象(万科所占报告期末担序号担保方担保类型担保开始日担保到期日
权益比例)保余额武汉誉天兴业置地有限万科企业股份有限公连带责任
12262500.002019/12/52026/12/5
公司(99%)司担保佛山市南海区万轩房地万科企业股份有限公连带责任
13100000.002019/12/122026/12/12
产有限公司(100%)司担保广州市万溪企业管理有广州万科企业有限公一般担保
141319175.002020/12/32025/12/3
限公司(50%)2司(100%)责任深圳市万科红树湾房主合同履行深圳市万科发展有限公连带责任
15地产开发有限公司107100.002020/11/11期限届满之
司(100%)担保
(100%)日后两年止
万科(重庆)企业有限公万科企业股份有限公连带责任
16580000.002021/11/192036/11/19
司(100%)司担保
万科(新疆)企业有限公万科企业股份有限公连带责任
1770000.002022/1/252037/1/25
司(100%)司担保
合计3511934.95
截至2022年6月30日，发行人担保余额为人民币351.19亿元，占发行人
2021年末归属于上市公司股东净资产的比重为14.88%。其中，发行人及控股子
公司为其他控股子公司提供担保余额人民币216.47亿元，发行人及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币134.72亿元。发行人及发行人控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
发行人除为子公司或联合营公司因经营需要而提供担保之外，发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至2022年6月末，发行人承担阶段性担保额为人民币2315.40亿元。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
自2019年1月1日起至本募集说明书摘要签署之日，发行人及控股子公司不存在尚未了结的或可预见的涉及金额占发行人最近一期经审计净资产绝对值
10%以上且标的金额在1000万元以上的重大诉讼、仲裁案件。
自2019年1月1日起至本募集说明书摘要签署之日，发行人及控股子公司
210万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
不存在影响本次发行的重大行政处罚事宜。
（三）重大承诺
1、约定资本支出
截至2022年6月30日，发行人的资本承担如下：
单位：亿元项目2022年6月30日
已签订的正在或准备履行的建安合同1852.53
已签订的正在或准备履行的土地合同51.00
合计1903.53
截止2022年6月30日，发行人的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2022年6月末，发行人抵押借款为人民币280722.50万元。发行人以本公司持有的子公司的股权和应收账款等作为质押物进行了质押借款，质押借款为人民币770260.80万元。
截至2022年6月末，发行人银行借款中含有受限使用资金为316532.05万元，无因质押对使用有限制的资金，存货中用于借款抵押的存货账面价值为
429641.78万元，投资性房地产中受限的账面价值为779265.43万元，固定资产
中受限的账面价值为43896.85万元，无形资产中受限的账面价值为4714.66万元。
截至2022年6月末，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对
抗第三人的优先偿付负债的情况。
211万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
第五节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因
经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券信用评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债券相关信息，如发现发行人出现重大变化，或发现存在或出现可能对发行人或本期债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据监管部门和联合资信对跟踪评级提供相应资料。联合资信的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级，联合资信、中诚信国际、大公国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。3二、本期债券的信用评级情况
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
联合资信评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA，评级展望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告的内容摘要优势
1.公司行业经验丰富，品牌知名度高，品牌溢出效应强。公司是全国规模领
先的房地产开发企业，有着30余年的房地产行业经验，公司销售规模常年稳居行业销售排名前列，行业龙头地位稳固，品牌影响力强。
3中诚信国际、大公国际分别指代：中诚信国际信用评级有限公司、大公国际资信评估有限公司
212万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
2.公司土地储备丰富且区域分布分散，多元化经营协同效应逐步发挥，有效
分散了经营风险，长期以来经营稳健，穿越周期能力强。公司坚持深耕城市圈的战略，土地储备质量较好，业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御区域轮动风险。同时，公司定位于城乡建设与生活服务商，城市配套服务业务与地产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有效补充。公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经验丰富，穿越周期能力强。
3.公司财务政策稳健，具有较好的财务弹性。公司紧跟房地产市场格局的变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探索多元化的土地获取模式，拿地成本相对合理。公司较大规模的已售未结转项目可为未来业绩提供一定支撑，货币资金充足，现金类资产对短期债务覆盖程度高。公司债务负担适中，期限分布相对均衡且绝大部分为信用借款，融资结构合理，再融资空间大。
关注
1.2021年下半年以来房地产市场出现较大波动，长期来看行业高速增长阶段已经结束。2021年下半年以来房地产市场大幅降温，公司2021年经营业绩也有所下降。2021年，公司签约销售金额同比下降10.8%；受开发业务毛利率下滑、投资收益回落以及计提资产减值损失等因素影响，公司净利润同比下降35.80%。
2022年上半年，公司签约销售金额同比下降39.3%，下降幅度较大。同时，公司
合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。从长期来看，房地产行业高速增长阶段已经结束，伴随行业调控政策趋于长期化，未来房地产市场运行存在一定不确定性。
2.公司股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注其
股权结构的稳定性。
（三）跟踪评级的有关安排
根据相关监管法规和联合资信有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。
发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟
213万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要踪评级工作。
发行人或本期债项如发生重大变化，或发生可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对发行人或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2021年末，公司获得主要合作银行授信总额约为4456.69亿元，其中已使用授信额度约为2761.88亿元，尚余授信额度1694.81亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有
限公司、交通银行股份有限公司等。
截至2021年末发行人主要银行授信情况
单位：亿元金融机构授信额度已使用额度尚未使用额度
中国工商银行股份有限公司950.00634.48315.52
中国农业银行股份有限公司666.00271.48394.52
中国银行股份有限公司750.69529.72220.97
中国建设银行股份有限公司840.00538.71301.29
招商银行股份有限公司750.00544.50205.50
交通银行股份有限公司500.00242.99257.01
合计4456.692761.881694.81
214万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
最近三年，公司不存在关注类等不良贷款情况。
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况本公司及主要子公司报告期内未发生债务违约情形。
（三）企业及主要子公司报告期内境内外债券存续及偿还情况
截至本募集说明书摘要签署日，公司及主要子公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：
发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体尚未到
100000.00671140.00671140.002017/11/92027/11/910年3.98%期，按
时付息尚未到
97100.00651676.94651676.942018/4/182023/4/185年4.15%期，按
时付息尚未到
3个月
65000.00436241.00436241.002018/5/252023/5/255年期，按
面向专 LIBOR+1.55%时付息业投资尚未到者发行美
万科63000.00422818.20422818.202018/12/112024/3/115.25年5.35%期，按中期票元地产时付息据计划
（香尚未到（注）
港）60000.00402684.00402684.002019/3/72024/6/75.25年4.20%期，按有限时付息公司尚未到
30000.00201342.00201342.002019/11/122029/11/1210年3.50%期，按
时付息尚未到
42300.00283892.22283892.222019/11/122025/5/125.5年3.15%期，按
时付息尚未到
人51000.0051000.0051000.002022/6/82025/6/83年3.55%人民币期民债券尚未到币
144500.00144500.00144500.002021/5/252024/5/253年3.45%期，按
时付息
小计3265294.363265294.36
215万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体
5尚未到
20万科
150000.00150000.00150000.002020/3/162025/3/16（3+2）3.02%期，按
01年时付息
7尚未到
20万科
100000.00100000.00100000.002020/3/162027/3/16（5+2）3.42%期，按
02年时付息
5尚未到
20万科
100000.00100000.00100000.002020/5/192025/5/19（3+2）2.56%期，按
03年时付息
7尚未到
20万科
150000.00150000.00150000.002020/5/192027/5/19（5+2）3.45%期，按
04年时付息
5尚未到
20万科
80000.0080000.0080000.002020/6/192025/6/19（3+2）3.20%期，按
05年时付息
7尚未到
20万科
120000.00120000.00120000.002020/6/192027/6/19（5+2）3.90%期，按
06
万科年时付息企业人5尚未到
20万科
股份民38100.0038100.0038100.002020/11/132025/11/13（3+2）3.50%期，按
07
有限币年时付息公司7尚未到
20万科
160000.00160000.00160000.002020/11/132027/11/13（5+2）4.11%期，按
08年时付息
3尚未到
21万科
190000.00190000.00190000.002021/1/222024/1/22（2+1）3.38%期，按
01年时付息
7尚未到
21万科
110000.00110000.00110000.002021/1/222028/1/22（5+2）3.98%期，按
02年时付息
5尚未到
21万科
100000.00100000.00100000.002021/5/202026/5/20（3+2）3.40%期，按
03年时付息
7尚未到
21万科
56600.0056600.0056600.002021/5/202028/5/20（5+2）3.70%期，按
04年时付息
5尚未到
21万科
230000.00230000.00230000.002021/7/262026/7/26（3+2）3.19%期，按
05年时付息
216万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
发本币发行人民币发行人民币当前行债券简币债券期偿还债金额金额余额（万起息日期到期日期发行票面利率主称种限务情况（万元）（万元）元）体
7尚未到
21万科
70000.0070000.0070000.002021/7/262028/7/26（5+2）3.49%期，按
06年时付息
22万科尚未到
89000.0089000.0089000.002022/3/42025/3/43年3.14%
01期
22万科尚未到
110000.00110000.00110000.002022/3/42027/3/45年3.64%
02期
22万科尚未到
35000.0035000.0035000.002022/6/62027/6/63+2年2.90%
03期
22万科尚未到
65000.0065000.0065000.002022/6/62029/6/65+2年3.53%
04期
22万科尚未到
290000.00290000.00290000.002022/7/82027/7/83+2年3.21%
05期
22万科尚未到
50000.0050000.0050000.002022/7/82029/7/85+2年3.70%
06期
公司债券小计2293700.002293700.00尚未到
21万科
200000.00200000.00200000.002021/1/292024/1/293年3.76%期，按
MTN001时付息尚未到
21万科
200000.00200000.00200000.002021/4/292024/4/293年3.52%期，按
MTN002时付息
21万科尚未到
200000.00200000.00200000.002021/9/62024/9/63年3.08%
MTN003 期万科人
22万科尚未到
企业民300000.00300000.00300000.002022/1/272025/1/273年2.95%
MTN001 期股份币
22万科尚未到
有限300000.00300000.00300000.002022/2/162025/2/163年2.98%
MTN002 期公司
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/2/252025/2/253年3.00%
MTN003 期
22万科尚未到
300000.00300000.00300000.002022/7/212025/7/213年3.00%
GN001 期
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/8/122025/8/123年2.90%
GN002 期
22万科尚未到
200000.00200000.00200000.002022/9/212025/9/213年3.20%
GN003 期
债务融资工具小计2100000.002100000.00
合计7658994.367658994.36
217万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其
他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中
期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2022年6月30日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.7114:1折算。
截至本募集说明书摘要签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。
（四）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
（五）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
最近三年，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。
（六）本期发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
截至本募集说明书摘要签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余额为765.90亿元（包括中期票据、公司债等债务融资工具，外币发行的债务融资工具以2022年6月30日的汇率计算），如本公司本期申请25亿元公司债券全部发行完毕，本公司累计最高公司债券及债务融资工具余额为790.90亿元，占本公司截至2022年6月30日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为
20.19%。
218万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
第六节备查文件
一、备查文件内容
募集说明书及摘要的备查文件如下：
1、万科企业股份有限公司2019年度、2020年度及2021年度经审计的财务
报告、2022年1-6月经审阅的财务报表；
2、中信证券股份有限公司关于万科企业股份有限公司房地产之专项核查报告；
3、关于万科企业股份有限公司房地产业务核查的专项法律意见书；
4、万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）信用评级报告；
5、万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券债券持
有人会议规则；
6、万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券受托管
理协议；
7、中国证监会许可本次注册发行的文件；
8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。
在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅募集说明书及摘要。
二、备查文件查阅地点投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅募集说明书
全文及上述备查文件：
219万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第四期）募集说明书摘要
发行人：万科企业股份有限公司
住所：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：毛敏
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：杨芳、张天亮、邓小强、陈东辉、刘玢玥、周峻任、李龙飞、秦翰、
聂司桐、罗巍、刘舒杨、左逸夫
联系电话：010-60838888
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三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间，每日9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
投资者若对募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
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