开尔新材:资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江开尔新材料股份有限公司
拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目
资产评估报告
银信评报字(2022)沪第 C00046号
(共一册，第一册)
银信资产评估有限公司
2022年11月29日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
生成日期:2022年12月02日
目
声明?1摘要?2正文?6一、委托人(产权持有人)概况?6二、评估目的?7三、评估对象和评估范围?7四、价值类型及其定义?14五、评估基准日?14六、评估依据?14七、评估方法?16八、评估程序实施过程和情况?22九、评估假设?24十、评估结论?25十一、特别事项说明?26十二、资产评估报告使用限制说明?28十三、资产评估报告日?29十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章?29附件?30
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、评估对象涉及的资产清单由委托人(产权持有人)申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事人的责任。
三、资产评估机构及其资产评估专业人员在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
四、资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
六、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
七、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
-1-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
-涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号电话:021-63391088
传真:021-63391116电话:021-633910886邮编:200002
浙江开尔新材料股份有限公司
拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目
资产评估报告
银信评报字(2022)沪第 C00046 号
摘要
一、项目名称:浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目
二、委托人:浙江开尔新材料股份有限公司(以下简称“开尔新材料”或“公司”)
三、资产评估报告使用人:委托人以及法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
四、产权持有人:浙江开尔新材料股份有限公司
五、评估目的:搬迁补偿
六、评估对象:浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的建筑物、国有土地使用权、不可搬迁设备及可搬迁设备
七、评估范围:浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的投资性房地产、建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—国有土地使用权
八、价值类型:市场价值
九、评估基准日:2022年9月30日
十、评估方法:成本法、市场法
十一、评估结论:在评估基准日2022年9月30日，评估对象账面价值14，018，153.35元，评估价值为80，814，944.00元(大写为人民币捌仟零捌拾壹万肆仟玖佰肆拾肆元整)，增值66，796，790.65元，增值率476.50%。
十二、评估结论使用有效期:
本评估结论仅对委托人拟企业搬迁之经济行为有效，并仅在资产评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内(即2022年9月30日至2023年9月29日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，资产评估报告使用人应重新委托评估。
-2-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
十三、特别事项说明
1、抵押事项
浙江开尔新材料股份有限公司于2022年11月10日与中国建设银行股份有限公“HTC330676735ZGDB202000040”的《最高额抵押合同》,以列入评估范围的房屋建筑物(权证号为“金房权证婺字第00314791号、金房权证婺字第00314778号、金房权证婺字第00314779号、金房权证婺字第00314776号、金房权证婺字第00314770号、金房权证婺字第00314792号、金房权证婺字第00314772号、金房权证婺字第00405187号和金房权证婺字第00314780号”)和国有土地使用权(权证号为“金市两区国用2010第4-47号”)设定抵押,为建设银行金华分行与浙江开尔新材料股份有限年11月8日,最高抵押额为58,977,400.00元。截至评估报告日,尚未解除抵押。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
2、无证事项
截至评估基准日,列入评估范围的下列房屋尚未取得房屋所有权证。具体如下:
,
-3-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
合计2,290.24
上述房屋建筑物建筑面积系根据产权持有人申报数据以及现场勘察确定,若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异,将影响评估结果。本次评估中未考虑上述房屋办理房屋所有权证需发生的费用对评估结论的影响。
3、租赁情况
列入评估范围的房屋建筑物存在如下租赁事项:
金华开尔产业运营管理有限公司、浙江晟开幕墙装饰有限公司、金华市致林肥业有限公司分别为产权持有人全资子公司、控股子公司及非关联方,本次评估未考虑上述租赁事项对评估结果的影响。
4、盘盈、盘亏事项
列入评估范围的机器设备明细表(4-6-4)第116-134号和机器设备明细表(4-6-5)第100-124号共44项固定资产系盘盈设备,账面值已费用化。产权持有人声明,上述机器设备归产权持有人所有无异议。本次正常评估,未考虑上述事项对评估结果的影响。
列入评估范围的机器设备明细表(4-6-4)第135-138号共4项固定资产系盘亏设备,已无实物,对于盘亏设备本次评估为零。
5、本次评估中,建筑物及设备类固定资产的评估值包含增值税,土地评估值不包含契税。本次评估对委估资产拟企业搬迁过程中可能存在的相关税赋未作考虑。
-4-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
信银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
过程中的其他政府补偿亦未考虑。6、本次评估中，未考虑可搬迁设备搬迁过程中的实物损耗及间接损失，对于搬迁传真:021-63391116邮编:200002
7、本次经济行为实现后，可搬迁设备拟移地使用。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请资产评估报告使用人关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项说明。
-5-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信电话:021-63391088传真:021-63391116
传真:021-63391116邮编:200002
浙江开尔新材料股份有限公司
拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目
资产评估报告
银信评报字(2022)沪第 C00046 号
正文
浙江开尔新材料股份有限公司:
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法和市场法，按照必要的评估程序，日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托人(产权持有人)概况
1、委托人(产权持有人):浙江开尔新材料股份有限公司
统一社会信用代码:9133000074981708XL
类型:股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
住所:浙江省金华市金义都市经济开发区广顺街333号
法定代表人:邢翰学
注册资本:伍亿壹仟壹佰肆拾贰万肆仟零捌拾陆元
成立日期:2003年04月29日
营业期限:2003年04月29日至长期
经营范围:新型搪瓷材料、搪瓷釉料、陶瓷釉料、金属制品(除铸币)、金属传热元件、环卫设施制造、销售；无机材料及化工原料(除化学危险品及易制毒化学品)销售；经营进出口业务；新型搪瓷钢板安装、销售(除粘土品)及相关产品的技术咨询，空气预热器、烟气加热器及附属设备的研发、制造、安装，电厂、电站工程总承包，机电设备安装、改造、维护，电力工程技术咨询服务，污泥处理处置系统、污水
-6-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
处理、饮用水处理、工业废水处理、中水回用处理系统的设计、安装、调试及技术服
务,环境技术咨询服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
2、资产评估报告使用人
本资产评估报告的使用人为委托人,以及国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。
3、委托人和产权持有人的关系
委托人即产权持有人。
二、评估目的
根据金东区低效工业用地连片整治工作指挥部《金东区国有工业用地及房屋收回实施办法》(2022年7月10日)、浙江开尔新材料股份有限公司总经理办公室会议
(2022年9月18日),为响应金华市金东区城市规划所需,进一步提高金东区工业用地节约集约用地水平,推进低效工业用地整治,浙江开尔新材料股份有限公司老厂区拟进行企业搬迁,为此需对浙江开尔新材料股份有限公司老厂区建筑物、国有土地使用权、不可搬迁设备及可搬迁设备的搬迁补偿进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的建筑物、国有土地使用权、不可搬迁设备及可搬迁设备。
评估范围为浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的投资性房地产、建筑物类固定资产、设备类固定资产和无形资产—国有土地使用权,具体如下:
(一)列入评估范围的投资性房地产情况如下:
1、投资性房地产—房屋建筑物
-7-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
-8-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信电地址:上海市九江路69号话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
(二)列入评估范围的建筑物类固定资产情况如下:
1、房屋建筑物情况如下表:
一
-9-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信电话:021-63391088
-10-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
(四)列入评估范围的无形资产—国有土地使用权情况如下:
-11-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
言地址:上海市九江路69号
言电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
(五)特殊事项:
1、抵押事项
浙江开尔新材料股份有限公司于2020年11月10日与中国建设银行股份有限公司金华分行(以下简称:建设银行金华分行)签订编号为
“HTC330676735ZGDB202000040”的《最高额抵押合同》,以列入评估范围的房屋建筑物(权证号为“金房权证婺字第00314791号、金房权证婺字第00314778号、金房权证婺字第00314779号、金房权证婺字第00314776号、金房权证婺字第00314770
号、金房权证婺字第00314792号、金房权证婺字第00314772号、金房权证婺字第00405187号和金房权证婺字第00314780号”)和国有土地使用权(权证号为“金市两区国用2010第4-47号”)设定抵押,为建设银行金华分行与浙江开尔新材料股份有限公司在担保期限内签订的债务确定文件做担保,担保期限为2020年11月9日至2022年11月8日,最高抵押额为58,977,400.00元。截至评估报告日,尚未解除抵押。
2、无证事项
截至评估基准日,列入评估范围的下列房屋尚未取得房屋所有权证。具体如下:
-12-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
二地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
序号
14
上述无证房屋建筑物中,建筑面积均由产权持有人申报与现场勘查后实际测量进行确认。上述房屋建筑物系产权持有人自行建造取得,产权持有人承诺上述资产属于产权持有人所有,并由产权持有人一直使用,无产权纠纷。
3、租赁事项
列入评估范围的房屋建筑物存在如下租赁事项:
金华开尔产业运营管理有限公司、浙江晟开幕墙装饰有限公司、金华市致林肥业有限公司分别为产权持有人全资子公司、控股子公司及非关联方。
4、盘盈、盘亏事项
列入评估范围的机器设备明细表(4-6-4)第116-134号和机器设备明细表(4-6-5)第100-124号共44项固定资产系盘盈设备,账面值已费用化。产权持有人声明,上述机器设备归产权持有人所有无异议。
列入评估范围的机器设备明细表(4-6-4)第135-138号共4项固定资产系盘亏设备,已无实物。
委托人(产权持有人)声明,截至评估基准日,除上述特殊事项外,委估资产无担保、抵押、质押、或有负债、或有资产、未决诉讼等事项。
委估资产均处于正常使用或受控状态。
-13-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
本次经济行为实现后，可搬迁设备拟移地使用。传真:021-63391116邮编:200002
本次委托评估的评估对象及评估范围与委托时确定的评估对象及评估范围一致。四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日2022年9月30日。委托人选取上述日期为评估基准日的理由是:
1、根据评估目的由委托人确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体情况，便于资产核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1、金东区低效工业用地连片整治工作指挥部《金东区国有工业用地及房屋收回实施办法》(2022年7月10日)；
2、浙江开尔新材料股份有限公司总经理办公室会议纪要(2022年9月18日)。
(二)法律、法规依据
1、《中华人民共和国民法典》(2020年中华人民共和国主席令第45号)；
:(吾SI集合联主国味共号人本中由810亿)《关后公国味使号人办中》7
3、《中华人民共和国证券法》(2019年中华人民共和国主席令第37号)；
(号9)审会职主国味共号人办中由910亿)《共村投资国味共男人办中》t
5、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；
6、《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年中华人民共和国国务院令第691号)；
-14-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号电话:021-63391088
8、《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告-2019传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
第39号》；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过修订)；
10、《中华人民共和国土地管理法》(2019年中华人民共和国主席令第32号)。
(三)评估准则依据
1、《资产评估基本准则》财资(2017)43号；
2、《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30号；
3、《资产评估执业准则——资产评估方法》中评协〔2019〕35号；
4、《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2018〕36号；
5、《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协(2018〕35号；
6、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33号；
7、《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37号；
8、《资产评估执业准则-—-不动产》中评协〔2017〕38号；
9、《资产评估执业准则——机器设备》中评协〔2017〕39号；
10、《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46号；
11、《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47号；
12、《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48号；
13、《房地产估价规范》GB/T50291-2015；
14、《城镇土地评估规程》GB/T18508-2014。
(四)产权依据
1、委托人(产权持有人)营业执照；
2、房屋所有权证复印件(9项)；
3、国有土地使用证复印件(1项)；
4、其他有关产权证明。
(五)取价依据
1、产权持有人提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；
2、机械工业出版社出版的《2022年机电产品价格信息查询系统》、“阿里巴巴”和“中关村在线”等国内知名报价网站、软件原厂家电话等；
-15-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
-涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
3、机械工业出版社出版2011年出版的《资产评估常用方法与参数手册》；
4、原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》
5、金华地区房屋重置价格文件；
6、全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)；
7、当地人民政府颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、当地国土资源局颁布的有关规定、文件等；
9、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
10、其他资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括成本法、收益法和市场法:
成本法:是指按照重建或者重置评估对象的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以确定资产价值的评估方法的总称。
收益法:是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种评估方法的总称。
市场法:是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
(一)评估方法的选择和介绍
根据评估对象的特点，结合评估目的，本次评估将评估对象分为可搬迁资产及不可搬迁资产。
可搬迁资产为可搬迁设备，针对可搬迁设备，本次评估主要对其搬迁费用进行评估，本次评估未考虑搬迁过程中的实物损耗及间接损失。
不可搬迁资产为建筑物、国有土地使用权和不可搬迁设备，针对不可搬迁资产，本次评估主要对上述资产的市场赔偿价值进行评估。
1、投资性房地产的评估
对于投资性房地产中的建筑物，结合评估目的，对于工业用房及其附属设施，本次选用成本法，该类建筑物的评估值不包含相应土地使用权的评估价值。方法介绍同
-16-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
建筑物类固定资产的评估。传真:021-63391116邮编:200002
对于投资性房地产中的国有土地使用权，由于待估宗地为出让的工业用地，金华市工业用地土地市场上存在真实交易案例，可根据替代原则，选择与待估宗地处在同一供需区内区位条件、规模、宗地基本状况等类似的工业用地出让案例采用市场法评估。因待估宗地所在地为基准地价覆盖区域，当地工业土地市场成交价格与基准地价差异较大，故不选用基准地价系数修正法进行评估。因待估宗地为出让性质土地，可正常交易，市场价值与成本差异较大，因而不选用成本逼近法进行评估。由于待估宗地的未来收益情况难以准确预测，故无法采用收益法进行评估；由于待估宗地为已使用的工业用地，并不具有投资开发或再开发的条件，故不宜采用假设开发法进行评估。根据以上分析，结合评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关因素，对于工业用地确定采用市场法进行评估。方法介绍同无形资产—国有土地使用权的评估。
2、建筑物类固定资产的评估
对于列入评估范围的厂区内房屋建筑物，结合评估目的，对于工业用房及其附属设施，本次选用成本法，该类建筑物的评估值不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。基本公式为:
评估价值=重置价值×成新率
(A)重置价值的评估
重置价值一般由建安工程造价、前期及其它费用、建筑规费、资金成本和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
a.建安工程造价
对于产权持有人未能提供完整的预决算资料的房屋建筑物，本次评估按金华市住房和城乡建设局办公室2021年9月26日颁布的《关于印发的通知》(金市建〔2021〕210号)，结合建筑物的实际情况进行重组，并通过价格和费用修正计算确定委估房屋的建安工程造价。
b.前期费用和其他费用
本次评估按金华市住房和城乡建设局办公室2021年9月26日颁布的《关于印发
-17-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
:
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
的通知》(金市建〔2021)〕210号),计取相关前期费用。
C.建筑规费
建筑规费主要为新型墙体材料专项基金、散装水泥基金、白蚁防治费和城市基础设施配套费等,根据财税[2016]11号、财税[2017]18号、财税[2017]20号和金东区相关政策,建筑规费均免征收。
d.资金成本指筹资成本,按正常建设工期确定计息周期,利率取评估基准日当月
全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率(LPR),资金视为在建设期内均匀投入。
e.开发利润指投资者在建设期的合理回报,在行业平均投资利润率的基础上计算确定。
(B)成新率的确定
对于主要房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定的成新率,经加权平均,确定综合成新率。
a.年限法
依据待估建筑物的经济耐用年限、已使用年限及使用维护保养情况、使用环境等预估其尚可使用年限,最终计算确定成新率。计算公式为:
年限法成新率(K1)=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
建(构)筑物的经济耐用年限标准如下:
b.完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分,按具体建(构)筑物确定其造价比例,然后将每部分中具体项目结合标准打分,综合打分情况确定每一部分成新率,最后以各部分的成新率和所占造价比例加权得出整项建(构)筑物的成新率,用公式表示如下:
完损等级评定系数(K2)=结构部分比重×结构部分完损系数+装饰部分比重×装饰部分完损系数+设备比重×设备完损系数
打分标准参照原城乡建设环境保护部1985年1月1日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分
-18-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
标准及修正系数》的有关内容进行。传真:021-633911166邮编:200002
c.综合成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定成新率:
K=A1×K1+A2×K2
其中:A1、A2分别为加权系数；
K1为年限法成新率，K2为完损等级评定成新率。
对于其他房屋建筑物以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定
3、设备类固定资产的评估
本次评估对于设备类固定资产，区分为可搬迁设备和不可搬迁设备，评估方法分别如下:
1)可搬迁设备
对于可搬迁设备，其主体部分可拆卸、且搬迁后经安装、调试及修复后能达到原生产工艺要求，因此对这类可搬迁设备采用计算设备搬迁费用的方式来评估。设备搬迁费用指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用，具体包括:拆除费、运杂费、安装调试费、设备基础费和其他费用等费用，基本计算公式为:
搬迁费用评估值
=拆除费+运杂费+安装调试费+设备基础费+其他费用
=设备重置价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费率+设备基础费率)+其他费用
①重置价值的确定
A.重置价值
国产机器设备的重置价值按现行市场价确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、合理期限内资金成本和其他必要合理的费用，以确定设备的重置价值。
a.对于各种机器设备可从网上获得，或向生产厂家直接询价。
b.对难以找到相同或类似型号规格的设备，根据替代的原则找性能基本相同的设备价格加以调整，作为该设备的购置价。
c.关于增值税问题:本次评估包含增值税。
-19-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
国产设备重置价值=设备现价×(1+运杂、安装费费率)+其它合理费用传真:021-63391116邮编:200002
B.相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下:
a.运杂费
设备的运杂费=设备购置费×运杂费费率
设备运杂费参照《资产评估常用方法与参数手册》中的设备运杂费概算指标，考虑建设单位所在地类别、设备运程的远近(距离)、体积的大小(能否用集装箱、散装)、重量大小、价值高低等诸多因素综合计取确定。
b.设备安装调试费
设备安装调试费用参照《资产评估常用方法与参数手册》，按不同类别并取不同的安装标准进行，根据有关设备安装工程费取费标准，重新测算设备的安装工程费。
c.资金成本
设备资金成本按设备购置费用、设备运杂费、安装调试费等其他相关费用、购置场报价利率(LPR)确定。合理工期根据现行相关定额规定，结合实际情况确定。
②拆除费的确定
对部分大型设备，因其体积过大或重量过大造成搬迁困难，应先行对其进行拆卸分解，所发生的费用即为拆卸费。受设备结构、精密度及性质的影响，拆卸时应采取不同的措施和程序，亦或借助有关机器和工具。卸费的计取，主要针对其必备的措施和程序，进行市场调查，结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定。
③运输装卸费的确定
运输装卸费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后，由起重设备和附助设施将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上，运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件，进行充分市场征询比较，同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。
④安装调试费的确定-
对部分设备，应进行安装和调试，其所发生的费用即为安装调试费。在确定安装调试费时，我们主要考虑设备的结构、技术特点、性能等因素的影响，进行广泛市场
-20-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
调查后，按实际工作量、工作难度、工作环境确定安装调试费。传真:021-63391116邮编:200002
对于需要特殊基础的可搬迁设备，以不可搬迁设备相同的方法确定其设备基础费。
⑤搬迁费用评估值的确定
在上述计算分析的基础上，将设备购置价和各类费用相乘得出评估价值计算公式如下:
搬迁费用评估值
=设备重置价×(拆卸费率+运杂费率+安装调试费率+设备基础费率)+其他费用
2)不可搬迁设备
对于不可搬迁设备，其主体部分由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高。本次评估采用重置成本法，其基本计算公式为:
评估价值=重置价值×综合成新率
①重置价值的确定
A.重置价值
国产机器设备的重置价值按现行市场价确定设备购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、合理期限内资金成本和其他必要合理的费用，以确定设备的重置价值。
a.对于各种机器设备可从网上获得，或向生产厂家直接询价。
b.对难以找到相同或类似型号规格的设备，根据替代的原则找性能基本相同的设备价格加以调整，作为该设备的购置价。
c.关于增值税问题:本次评估包含增值税。
国产设备重置价值=设备现价×(1+运杂、安装费费率)+其它合理费用
B.相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下:
a.运杂费
设备的运杂费=设备购置费×运杂费费率
设备运杂费参照《资产评估常用方法与参数手册》中的设备运杂费概算指标，考虑建设单位所在地类别、设备运程的远近(距离)、体积的大小(能否用集装箱、散装)、重量大小、价值高低等诸多因素综合计取确定。
-21-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
b.设备安装调试费传真:021-63391116邮编:200002
设备安装调试费用参照《资产评估常用方法与参数手册》，按不同类别并取不同的安装标准进行，根据有关设备安装工程费取费标准，重新测算设备的安装工程费。
c.资金成本
设备资金成本按设备购置费用、设备运杂费、安装调试费等其他相关费用、购置安装调试的合理工期和评估基准日当月全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率(LPR)确定。合理工期根据现行相关定额规定，结合实际情况确定。
4、无形资产-国有土地使用权的评估
对于待估宗地为出让的工业用地，金华市工业用地土地市场上存在真实交易案例，可根据替代原则，选择与待估宗地处在同一供需区内区位条件、规模、宗地基本状况等类似的工业用地出让案例采用市场法评估。因待估宗地所在地为基准地价覆盖区域，当地工业土地市场成交价格与基准地价差异较大，故不选用基准地价系数修正法进行评估。因待估宗地为出让性质土地，可正常交易，市场价值与成本差异较大，因而不选用成本逼近法进行评估。由于待估宗地的未来收益情况难以准确预测，故无法采用收益法进行评估；由于待估宗地为已使用的工业用地，并不具有投资开发或再开发的条件，故不宜采用假设开发法进行评估。
根据以上分析，结合评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关因素，对于工业用地确定采用市场法进行评估。
市场法的基本思路为根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者的成交价格，比较交易案例与待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区位、权益以及实物等因素的差异，修正得出比准地价，再考虑土地剩余使用期限的修正，得出待估宗地的评估单价，乘以待估土地面积，计算确定土地使用权评估价值。计算公式为:
比准地价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×权益因素修正系数×实物因素修正系数
评估单价=比准地价×土地使用年限修正系数
评估价值=评估单价×土地面积
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
-22-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
具体过程如下:传真:021-63391116邮编:200002
(一)明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托人沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托人(产权持有人)、资产评估报告使用人等相关当事人、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
(二)签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托人签订资产评估委托合同。
(三)编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托人(产权持有人)过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。
(四)现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
(五)收集资产评估资料
通过与委托人(产权持有人)沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料了解产权持有人经营状况和委估资产及现状，协助产权持有人收集有关经营和基础财务数据，将资产评估申报表与产权持有人有关财务报表、总账、明细账进行核对，并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
(六)评定估算形成结论
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
-23-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
信传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用传真:021-63391116邮编:200002评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
(七)编制出具评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托人等进行必要的沟通，听取委托人(产权持有人)等对资产评估结论的反馈意见并引导委托人(产权持有人)、资产评估报告使用人等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托人。
(八)整理归集评估档案
在出具评估报告后，评估人员按照资产评估基本准则和资产评估执业准则规范整理归集评估档案。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设:假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、资产持续使用假设:假设在评估目的经济行为实现后，可搬迁设备将按其在评估基准日的用途与使用方式移地持续使用。
(二)宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、产权持有人所占地区的社会经济环境无重大变化；
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款项均已付清。
-24-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
信地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
3、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及的有形资产无影响其持续使用的重大技术故障,该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(四)限制性假设
1、本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明,本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察的现场调查结果,与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
当以上评估前提和假设条件发生变化,评估结论将失效。
十、评估结论
(一)评估结论:
在评估基准日2022年9月30日,评估对象账面价值14,018,153.35元,评估价值为80,814,944.00元(大写为人民币捌仟零捌拾壹万肆仟玖佰肆拾肆元整),增值66,796,790.65元,增值率476.50%。
资产评估结果汇总表
单位:人民币元
评估结论的详细情况见评估明细表。
(二)评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
-25-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电!话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
十一、特别事项说明
1、抵押事项
浙江开尔新材料股份有限公司于2022年11月10日与中国建设银行股份有限公司金华分行(以下简称:建设银行金华分行)签订编号为“HTC330676735ZGDB202000040”的《最高额抵押合同》,以列入评估范围的房屋建筑物(权证号为“金房权证婺字第00314791号、金房权证婺字第00314778号、金房权证婺字第00314779号、金房权证婺字第00314776号、金房权证婺字第00314770号、金房权证婺字第00314792号、金房权证婺字第00314772号、金房权证婺字第00405187号和金房权证婺字第00314780号”)和国有土地使用权(权证号为“金市两区国用2010第4-47号”)设定抵押,为建设银行金华分行与浙江开尔新材料股份有限公司在担保期限内签订的债务确定文件做担保,担保期限为2020年11月9日至2022年11月8日,最高抵押额为58,977,400.00元。截至评估报告日,尚未解除抵押。
本次评估未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
2、无证事项
截至评估基准日,列入评估范围的下列房屋尚未取得房屋所有权证。具体如下:
-26-.浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
合计2,290.24
上述房屋建筑物建筑面积系根据产权持有人申报数据以及现场勘察确定,若该面
积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异,将影响评估结果。本次评估中未考虑上述房屋办理房屋所有权证需发生的费用对评估结论的影响。
3、租赁情况
列入评估范围的房屋建筑物存在如下租赁事项:
金华开尔产业运营管理有限公司、浙江晟开幕墙装饰有限公司、金华市致林肥业
有限公司分别为产权持有人全资子公司、控股子公司及非关联方,本次评估未考虑上述租赁事项对评估结果的影响。
4、盘盈、盘亏事项
第100-124号共44项固定资产系盘盈设备,账面值已费用化。产权持有人声明,上述
机器设备归产权持有人所有无异议。本次正常评估,未考虑上述事项对评估结果的影响。
列入评估范围的机器设备明细表(4-6-4)第135-138号共4项固定资产系盘亏设备,已无实物,对于盘亏设备本次评估为零。
5、本次评估中,建筑物及设备类固定资产的评估值包含增值税,土地评估值不包含契税。本次评估对委估资产拟企业搬迁过程中可能存在的相关税赋未作考虑。
6、本次评估中,未考虑可搬迁设备搬迁过程中的实物损耗及间接损失,对于搬
-27-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
传真:021-63391116邮编:200002电话:021-63391088
迁过程中的其他政府补偿亦未考虑。传真:021-63391116邮编:200002
7、本次经济行为实现后，可搬迁设备拟移地使用。
8、本次评估仅对委估资产的价值发表意见，资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
9、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有人提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确性作出保证。
10、对于可能存在的影响委估资产评估的瑕疵事项，在委托人(产权持有人)未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
本报告签字评估师提请报告使用人在使用本报告时，应关注以上事项对评估结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用说明
本报告的使用权归委托人所有。委托人或者经委托人同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有人的承诺函。
(二)限制说明
1、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
2、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
3、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
-28-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告
银信资产评估有限公司
地址:上海市九江路69号
电话:021-63391088
传真:021-63391116邮编:200002
(三)评估结论的使用有效期
评估结论仅在资产评估报告载明的评估基准日成立,评估结论自评估基准日起一状况和外部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,资产评估报告使用人应重新委托评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告提出日期为2022年11月29日。
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
银信资产评估有限公司
2022年11月29日
-29-浙江开尔新材料股份有限公司拟企业搬迁
涉及的搬迁补偿评估项目资产评估报告