大悦城:大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要

大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
1大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
目录
声明....................................................1
目录....................................................2
重大事项提示................................................3
第一节发行概况..............................................10
第二节募集资金运用............................................17
第三节发行人基本情况...........................................22
第四节财务会计信息...........................................145
第五节发行人及本期债券的资信状况....................................240
第六节备查文件.............................................251
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、2022年9月9日，经中国证监会“证监许可〔2022〕2079号”文同意注册，大悦城控股集团股份有限公司获准在中国境内面向专业投资者公开发行面值不超过50亿元（含50亿元）的公司债券。本次批文项下发行人已发行公司债券一期，发行规模为15亿元。本期债券为本次批文项下的第二期发行，本期债券发行规模不超过人民币15亿元（含15亿元）。
二、发行人基本财务情况本期债券发行前，公司最近一期末净资产为513.71亿元（2022年9月30日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为76.12%，母公司口径资产负债率为73.50%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为5.90
亿元（2019年度、2020年度和2021年度实现的归属于母公司所有者的净利润
204933.63万元、-38683.36万元和10751.02万元的平均值）。
三、评级情况
中证鹏元对本次债券的主体评级为AAA，评级展望为稳定，债项评级为AAA。
中证鹏元出具了《大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）评级报告》，该评级报告在中证鹏元网站（https://www.cspengyuan.com/）予以公布。中证鹏元将持续关注发行人的外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况，当发现可能影响评级报告结论的重大事项时，发行人应及时告知中证鹏元并提供评级所需相关资料。中证鹏元亦将持续关注与发行人有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。
中证鹏元将对相关事项进行分析，并决定是否调整受评对象信用评级。
评级报告披露的主要风险如下：
1、需关注公司待售项目销售情况。受房地产市场环境波动影响，2022年1-
6月，公司实现合同销售面积106万平方米，同比下降35%，实现合同销售金额
285亿元，同比下降21%，未来需持续关注公司项目销售及回款情况。
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2、需关注公司盈利能力波动。由于结算项目中低毛利项目占比提高，2019-
2021年公司商品房销售业务毛利率水平呈持续下降态势，主营业务盈利能力趋弱。公司对联营、合营企业投资持续亏损，2019-2021年公司对联营企业及合营企业的投资损失分别为9.58亿元、13.69亿元及9.18亿元。此外，2021年公司针对青岛、天津、江门等地多个项目计提存货跌价准备19.56亿元，综合影响下，
2019-2021年公司净利润规模持续下降。
3、合作开发项目增加，关注联营及合营项目的经营情况。近年来公司持续
加大合作开发力度，项目权益占比持续降低，截至2022年9月末，少数股东权益占所有者权益的比重上升至64%，需关注公司项目资金管控、实施协调及权益销售等情况。
4、对外担保存在一定的代偿风险。截至2022年9月末，公司对外担保实际
金额合计72.53亿元，占同期末净资产的比例为14.12%，主要为对参股及合作开发公司的担保。公司对外担保规模较大，若被担保方经营状况不佳，公司可能面临一定的代偿风险。
5、项目开发建设面临一定的资金压力。截至2021年末，公司在建和拟建项
目至少尚需投资905.37亿元。考虑到权益占比，公司面临一定的开发资金压力。
根据监管部门规定及本评级机构跟踪评级制度，中证鹏元在初次评级结束后，将在本期债券存续期间对发行人开展定期以及不定期跟踪评级，中证鹏元将持续关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对发行人的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，中证鹏元将维持评级标准的一致性。定期跟踪评级每年进行一次，跟踪评级报告于每一会计年度结束之日起6个月内披露。届时，发行人须向中证鹏元提供最新的财务报告及相关资料，中证鹏元将依据发行人信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，中证鹏元将披露其原因，并说明跟踪评级结果的公布时间。自评级报告出具之日起，当发生可能影响评级报告结论的重大事项时，发行人应及时告知中证鹏元并提供评级所需相关资料。中证鹏元亦将持续关注与受评对象有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。中证鹏元将对相关事项进行分析，并决定是否调整发行人信用评级。如发行人不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，中证鹏元有权根据发行人公开信息进行分
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析并调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。中证鹏元将及时在中证鹏元网站（www.cspengyuan.com）、证券交易所和中国证券业协会网
站公布跟踪评级报告，且在证券交易所网站披露的时间不晚于在其他渠道公开披露的时间。
四、房地产开发项目具有一定的时间周期，购置土地和前期工程等资金支出较大，但销售回笼的周期较长，因此对于扩张发展型的房地产企业，经营活动产生的现金流量净额较易出现负值。2019-2021年及2022年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为393687.39万元、981410.99万元，-846413.23万元和258375.92万元，发行人经营活动产生的现金净流量波动较大，这一方面是因为房地产开发属于资金密集型业务，导致经营活动现金流出规模较大；另一方面是因为房地产项目前期土地价款、建安投入与销售回款之间存在一定的时间错配。2021年，发行人经营活动产生的现金流量净额为-846413.23万元，较去年减少1827824.22万元，下降幅度为186.24%，上述情况主要系2021年以来国家自然资源部要求国内重点城市住宅用地实现两集中，因而发行人2021年集中拍地，新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金同比大幅增加所致。若未来发行人采用积极的项目拓展和开发策略，且发行人销售回笼受到一定限制，则发行人或将面临经营活动产生的现金流量净额波动的风险。
五、近三年及一期发行人分别实现营业收入3379494.88万元、3844528.43
万元、4261449.74万元和2485797.86万元，营业毛利率分别为41.03%、31.44%、
27.44%和27.85%。发行人营业收入呈增长趋势，但毛利率波动幅度较大，未来
发行人能否不断提升盈利能力，保持相对稳定的毛利率，存在一定的不确定性。
六、2019年-2022年9月末，发行人负债总额分别为14170412.24万元、
15422512.28万元、16063592.67万元和16373308.40万元，资产负债率分别
为76.93%、77.16%、75.51%和76.12%。近年来为满足项目建设开发投入的需要，大悦城控股债务融资规模较大，资产负债水平较高。如果未来无法有效控制债务规模，发行人将面临不断增加的偿债压力，而不断增加的融资费用也将对发行人的盈利能力、偿债能力造成一定的负面影响。
七、发行人所有权受限资产主要系为银行借款设定的担保资产，包括存货、
投资性房地产、固定资产和货币资金等。截至2021年末，发行人所有权受限资
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产账面价值合计464.41亿元，占2021年末资产总额的21.83%。总体来看，发行人受限资产规模较大，资产的可变现能力相对较弱。虽然发行人声誉和信用记录良好，与多家商业银行有良好的合作关系，但如果因流动性不足等原因导致发行人不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被银行冻结甚至处置，将对发行人声誉及正常经营造成不利影响。
八、房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地
产开发与运营行业属于资金密集型行业，项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及项目开发成本。
1、购房按揭贷款政策变化会对公司的产品销售产生影响
购房按揭贷款利率的变化会对所有购房者成本产生影响，而首付款比例的政策变化将较大程度上影响购房者的购买能力。如果购房按揭贷款政策在未来进一步发生变化，将对公司产品销售带来不确定性。同时，公司销售受银行按揭贷款规模影响较大，如受国家政策调整、银行自身流动性变化、银行风险控制变化等因素影响，出现银行按揭贷款规模或比例缩小等情况，将导致消费者不能从银行获得按揭贷款，从而对公司开发项目的销售造成重大不利影响。
2、贷款政策变化会影响公司的资金渠道和融资成本
房地产开发与运营行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，银行贷款是重要的资金来源。在目前房地产宏观调控基调不放松的大背景下，国家可能通过调高开发贷款的资本金比例等措施，以及对金融机构信贷收紧等方式直接或间接地收紧包括发行人在内的房地产开发行业企业的资金渠道，该等政策可能会对发行人的业务运营和财务经营成果造成不利影响。
九、发行人受房地产调控政策影响较大，部分楼盘销售进度慢于预期，项目
周转率较慢，对现金流回收有一定影响从而对公司盈利能力造成一定影响。
十、发行人于2018年12月25日收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可【2018】2154号），批复核
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准发行人向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行 2112138742 股股份购买其持有的大悦城地产9133667644股普通股股份；核准发行人非公开发行募集
资金不超过2425781400元。本次重大资产重组已于2019年完成，本次交易完成后，可能会对发行人原有业务的正常运营产生影响。如发行人的组织管理体系和人力资源不能满足资产规模扩大后对管理制度和管理团队的要求，发行人的生产经营和业绩提升将受到一定影响。
十一、本期债券发行采取网下面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的专业机构投资者询价配售的方式。网下申购由发行人与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。发行人和主承销商将以簿记建档的方式向网下投资者进行利率询价，并根据网下询价结果确定本期债券的最终票面利率。发行人和主承销商将在深圳交易所网站（http://www.szse.cn）及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
上公告本期债券的最终票面利率，敬请投资者关注。网下发行对象为拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立的合格 A 股证券账户的专业机构投资者。投资者通过向簿记管理人提交《网下利率询价及申购申请表》的方式参与网下询价申购。
十二、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有本次未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。
十三、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及违约责任，公司聘任了中信证券担任本次债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他方法取得本期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。
十四、公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东已承诺，发行人及其
子公司如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
十五、根据本期债券的投资者保护机制，发行人制定的资信维持承诺如下：
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发行人承诺，在本期债券存续期内，不发生如下情形：发行人存在重大市场负面传闻未合理澄清的。发行人在债券存续期内，出现违反上述约定的资信维持承诺情形的，发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。当发行人发生违反资信维持承诺、发生或预计发生将影响偿债能力相关事项的，发行人将及时告知受托管理人并履行信息披露义务。发行人违反资信维持承诺且未在约定期限内恢复承诺的，持有人有权要求发行人按照募集说明书“第十节五、救济措施”的约定采取负面事项救济措施。
十六、根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者中的机构投
资者发行，普通投资者和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅专业投资者中的机构投资者参与交易，普通投资者和专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
十七、本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合深圳证券交易所上市条件，将采取匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交的交易方式。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
十八、发行人主体长期信用等级为 AAA 级，展望稳定，本期债券的信用等
级为 AAA 级，本期债券符合进行通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按中国证券登记结算有限责任公司的相关规定执行。
十九、2021年度发行人实现归属于上市公司股东的净利润10751.02万元
（2020年同期为亏损38683.36万元），实现扣除非经常性损益后归属于母公司
股东的净利润4117.27万元（2020年同期为亏损50118.53万元），实现基本每股收益0.03元/股（2020年同期为亏损0.09元/股）。2021年，随着国内疫情的有效控制与消费需求的回升，国内零售及酒店业务逐步复苏，发行人持有型业务及酒店运营收入稳步提升；本年达到收入结算条件的商品房资源同比增加，权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增长，发行人业绩与上年同期相比实现扭亏
8大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要为盈。
二十、发行人为上市公司，股票状态正常
发行人为上市公司，股票代码 000031.SZ。截至募集说明书出具日，发行人股票状态正常，经营状态稳定，不存在重大违法违规行为，不影响发行及上市条件。
二十一、发行人已于2022年10月31日在深圳证券交易所网站披露了2022
年第三季度财务报告，发行人2022年9月末/1-9月财务数据无重大不利变化。
截至2022年9月末，发行人总资产2151.04亿元，较2021年末增加1.12%；总负债1637.33亿元，较2021年末增加1.93%；净资产513.71亿元，较2021年末减少1.39%。2022年1-9月，发行人实现营业总收入248.58亿元，比去年同期增长12.33%；实现净利润11.38亿元，比去年同期减少38.15%；实现归母净利润
0.91亿元，同比降低91.88%。出现上述情况主要系发行人受到2022年1-9月国
内疫情反复的影响，为帮扶合作商户渡过疫情难关，积极响应政府号召，履行央企责任，对2022年内承租公司所属物业且符合政策减免要求的租户进行租金减免，使得发行人持有型项目业绩有所下滑。另外，受行业波动影响，发行人销售型项目本期结利项目平均权益占比有所下降。针对上述归属于母公司所有者的净利润不利变化的情况，发行人积极调整经营策略，在保证质量的前提下加快建设速度，缩短收入利润结转周期。此外，良好的项目储备情况使发行人具备较强的持续发展能力，发行人已建立科学的供销存管理体系，以销定产、量入为出，对项目开发运营节奏保持弹性，以应对市场波动及风险。通过以上措施，发行人积极克服政策变化带来的不利影响，不断提升自身的盈利能力及抗风险能力。
2022年1-9月发行人经营活动产生的现金流净额为25.84亿元，同比增加
111.08亿元，同比增长130.31%，主要原因系面对行业波动，发行人采取稳健的
投资策略，聚焦核心城市、核心地段高质量获取土地，土地款支出同比减少。
发行人2022年1-9月生产经营正常，除净利润及归母净利润指标有所下降外，发行人业绩较去年同期未出现大幅下滑或亏损，亦不存在其他重大不利变化或对其偿债能力产生重大影响的其他事项。截至募集说明书出具日，发行人符合公开发行公司债券的发行条件。
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第一节发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况2021年3月25日，本公司第十届董事会第七次会议审议通过了《关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议案》，提请股东大会授权公司董事会（或其转授权人士）在不超过人民币200亿元的范围内一次或多次发行境内外各类债务类融资产品。
为提高债务类融资产品发行效率，董事会在取得股东大会前述授权之同时，进一步转授权公司总经理（或其转授权人士）对上述事项进行决策。
2021年6月17日，本公司2020年年度股东大会审议通过了《关于股东大会授权发行债务类融资产品的提案》，同意授权公司董事会（或其转授权人士）在不超过人民币200亿元的范围内一次或多次发行境内外各类债务类融资产品。
2021年12月25日，基于上述授权，发行人总经理签署《大悦城控股集团股份有限公司关于公司债券注册及发行方案的决定》，决定公司在境内注册并在深圳证券交易所发行不超过50亿元的公司债券。
2022年6月29日，发行人总经理获得连续授权，决定公司在境内注册并在
深圳证券交易所发行不超过50亿元的公司债券。
本公司于2022年9月9日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕
2079号同意面向专业投资者发行面值不超过（含）50亿元的公司债券的注册。
公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：大悦城控股集团股份有限公司。
债券名称：本期债券分为两个品种，其中品种一债券全称为大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）；
品种二债券全称为大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发
行公司债券（第二期）（品种二）。
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债券简称：本期债券分为两个品种，其中品种一债券简称为22大悦02；品种二债券简称为22大悦03。
发行规模：本期债券分为两个品种，本期债券设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的100%。本期债券品种一、品
种二总计发行规模不超过15亿元（含15亿元）。
债券期限：本期债券设两个品种，品种一期限为5年期，在第3个计息年度末附发行人票面利率调整选择权及投资者回售选择权；品种二期限为5年期。
债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券票面利率为固定利率，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
本期债券品种一的票面利率在存续期内前3年固定不变，在本期债券存续期
的第3个计息年度末，发行人有权选择上调或者下调本期债券的票面利率，若发
行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变；本期债券品种二的票面利率在存续期内固定不变。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
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承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售规则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2022年12月19日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息方式：按年付息。
付息日：本期债券品种一付息日为2023年至2027年每年的12月19日，若投资者在本期债券存续期的第3年末行使回售选择权，则其回售部分债券付息日为2023年至2025年每年的12月19日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其
后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
本期债券品种二付息日为2023年至2027年每年的12月19日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付方式：到期一次还本。
兑付日：本期债券品种一兑付日为2027年12月19日，若投资者在本期债券存续期的第3年末行使回售选择权，则其回售部分债券兑付日为2025年12月19日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
本期债券品种二兑付日为2027年12月19日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息登记日
收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
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信用评级机构及信用评级结果：经中证鹏元资信评估股份有限公司综合评定，公司的主体信用等级为AAA，本期公司债券信用等级为AAA，评级展望为稳定。
拟上市交易场所：深圳证券交易所
募集资金用途：本期债券的募集资金在扣除发行费用后，将用于偿还到期债务。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
本期债券募集资金专项账户信息如下：
账户名称：大悦城控股集团股份有限公司
开户银行：中国银行股份有限公司深圳宝安支行
银行账户：760175502783
牵头主承销商：中信证券股份有限公司。
联席主承销商：中信建投证券股份有限公司。
簿记管理人：中信证券股份有限公司。
债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
质押式回购安排：发行人主体长期信用等级为 AAA 级，展望稳定，本期债券的信用等级为 AAA 级，本期债券符合进行通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按中国证券登记结算有限责任公司的相关规定执行。
（三）本期债券的特殊发行条款
1、票面利率调整选择权
发行人有权在本期债券品种一存续期的第3年末前决定是否调整本期债券品种一后续计息期间的票面利率。
发行人决定行使票面利率调整选择权的，自票面利率调整生效日起，本期债券品种一的票面利率按照以下方式确定：调整后的票面利率以发行人发布的票面
利率调整实施公告为准，且票面利率的调整方向和幅度不限。
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发行人承诺于本期债券第3个计息年度付息日前的第30个交易日披露关于
是否调整本期债券票面利率以及调整幅度（如有）的公告，发行人承诺前款约定的公告将于本期债券回售申报起始日前披露三次，以确保投资者在行使回售选择权前充分知悉票面利率是否调整及相关事项。
发行人决定不行使票面利率调整选择权的，则本期债券品种一的票面利率在发行人行使下次票面利率调整选择权前继续保持不变。
2、投资者回售选择权
债券持有人有权在本期债券品种一存续期的第3年末将其持有的全部或部分本期债券品种一回售给发行人。
本期债券品种一回售申报起始日不晚于回售年度付息日（即本期债券品种一存续期的第3年末）前的第30个交易日。
发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券品种一存续期内第3个计息年度的投资者回售申报期
内进行登记，将持有的本期债券品种一按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券品种一。本期债券品种一第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
本期债券品种一的回售申报期为自发行人发出关于是否调整本期债券品种
一票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券品种一并接受上述关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的决定。
为确保投资者回售选择权的顺利实施，发行人承诺履行如下义务：
（1）发行人承诺将以适当方式提前了解本期债券品种一持有人的回售意愿
及回售规模，提前测算并积极筹备回售资金。
（2）发行人承诺将按照规定及约定及时披露回售实施提示性公告、回售结
果公告等，确保投资者充分知悉相关安排。
14大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（3）发行人承诺回售申报期为自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内。
（4）回售实施过程中如发生可能需要变更回售流程的重大事项，发行人承
诺及时与投资者、深交所、登记结算机构等积极沟通协调并及时披露变更公告，确保相关变更不会影响投资者的实质权利，且变更后的流程不违反相关规定。
（5）发行人承诺按照深交所、登记结算机构的规定及相关约定及时启动债
券回售流程，在各流程节点及时提交相关申请，及时划付款项。
（6）如本期债券品种一持有人选择回售的，发行人承诺在回售资金划付完
毕且转售期届满（如有）后，及时办理未转售债券的注销等手续。
为确保回售选择权的顺利实施，本期债券品种一持有人承诺履行如下义务：
（1）本期债券品种一持有人承诺于发行人披露的回售申报期或回售撤销期
内按时进行回售申报或撤销，且申报或撤销行为还应当同时符合深交所、登记结算机构的相关规定。若债券持有人未按要求及时申报的，视为同意放弃行使本次回售选择权并继续持有本期债券品种一。发行人与债券持有人另有约定的，从其约定。
（2）发行人按约定完成回售资金支付后，本期债券品种一持有人承诺将积极配合发行人完成债券注销等相关工作。
（四）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2022年12月14日。
发行首日：2022年12月16日。
预计发行期限：2022年12月16日至2022年12月19日，共2个交易日。
网下发行期限：2022年12月16日至2022年12月19日。
2、本期债券上市安排
本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
15大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受此安排。
16大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第二节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本期债券的募集资金规模
经发行人2021年3月25日召开的第十届董事会第七次会议提请授权，2021年6月17日召开的2020年年度股东大会审议通过，2021年12月25日董事会转授权人士做出决定，2022年6月29日董事会转授权人士获得连续授权做出决定，并经中国证监会证监许可〔2022〕2079号同意注册，本次债券发行总额不超过50亿元，采取分期发行。本期债券为批文项下第二期发行，发行金额为不超过15亿元（含15亿元）。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券募集资金15亿元拟用于偿还发行人到期债务。具体明细如下：
17大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：万元融资主体提前偿还是
有息债务种拟使用募集到期日/偿还是否可提前融资主体同发行人贷款机构债务余额起息日否需取得借提前偿还主要条款类资金金额日进行偿还的关系款人的同意大悦城控股集团股华鑫国际借款人有权决定是否同意发行
发行人信托计划100000.00100000.002022-01-212023-01-11是是份有限公司信托人提前还款的请求成都中金澍茂置业发行人借款人有权决定是否同意发行
银行借款农业银行60000.0020000.002018-11-122023-11-07是是有限公司子公司人提前还款的请求成都中金澍茂置业发行人借款人有权决定是否同意发行
银行借款交通银行80356.6920000.002018-09-202023-09-25是是有限公司子公司人提前还款的请求成都中金澍茂置业发行人宁波通商借款人有权决定是否同意发行
银行借款10000.0010000.002020-01-172023-12-23是是有限公司子公司银行人提前还款的请求
合计250356.69150000.00-----
18大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付
要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，未来可能在履行相关程序后调整偿还有息负债的具体明细。
本期债券募集资金中用于偿还存量公司债券外的部分，在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过12个月）。
（三）募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
（四）募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本期债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制措施
如下：
发行人调整用于偿还债务的具体明细，应经过公司内部决策通过并及时进行临时信息披露。
（五）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设本次募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《证券法》、《管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
19大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。
（六）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1、对发行人负债结构的影响
以2022年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率将保持不变。
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
（1）相关财务数据模拟调整的基准日为2022年9月30日；
（2）假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集资金净额为15亿元；
（3）假设本期债券募集资金净额15亿元全部计入2022年9月30日的资产负债表；
（4）假设本期债券募集资金的用途为全部用于偿还到期债务；
（5）假设公司债券发行在2022年9月30日完成。
基于上述假设，本次发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：万元
项目2022年9月30日本期债券发行后（模拟）模拟变动额
流动资产15855288.5215855288.52-
非流动资产5655074.125655074.12-
资产合计21510362.6421510362.64-
流动负债10514551.2710364551.27-150000.00
20大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月30日本期债券发行后（模拟）模拟变动额
非流动负债5858757.136008757.13+150000.00
负债合计16373308.4016373308.40-
资产负债率76.1276.12-
流动比率1.511.53+0.02
2、对于发行人短期偿债能力的影响
以2022年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的1.51上升至发行后的1.53。公司流动比率将略有提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。
二、前次公司债券募集资金使用情况
前次公司债券募集资金与募集说明书披露的用途一致，具体使用情况如下：
单位：亿元前次债券已使用募集资获批时间获批金额批文文号发行时间发行金额募集资金用途简称金金额证监许可用于偿还发行
22大悦012022-09-09502022-10-271513.97
〔2022〕2079号人到期债务注：截至募集说明书出具日，发行人前次募集资金已使用13.97亿元（包含支付的承销费金额），剩余部分尚未使用。
三、本期债券募集资金使用承诺
发行人承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不用于弥补亏损和非生产性支出。
发行人承诺，如在存续期间变更募集资金用途，应履行相关程序，经债券持有人会议审议通过，并及时披露有关信息。
21大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第三节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：大悦城控股集团股份有限公司
股票代码：000031.SZ
法定代表人：曹荣根
注册资本：428631.33万元
实缴资本：428631.33万元
设立日期：1983年2月24日
统一社会信用代码：914403001922471899
住所：深圳市宝安区新城二区湖滨路深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产中心1层101室
邮政编码：518000
联系电话：0755-23999288
传真：0755-23999299
办公地址：深圳市宝安区中粮创芯研发中心1栋27楼
信息披露事务负责人：宋冰心
信息披露事务负责人联系方式：010-85017888
所属行业：房地产经营范围：房地产开发经营；国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）；建筑技术咨询，进出口按“深贸管审证字第294号审证字第294号审定证书”办。住房租赁。
网址：www.grandjoy.com
二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
22大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要发行人的前身为宝安县城建设公司，系经原中共宝安县委以“宝组（1982）
007号”文批准，于1983年2月24日成立的县属地方国营企业。
事件序号发生时间基本情况类型
经深圳市宝安区人民政府以“深宝府[1993]15号”文批准，更名为“深圳市宝安区城建发
11993-02设立展总公司”。
经深圳市人民政府办公厅以“深府办复[1993]761号”《关于同意深圳市宝安区城建发展总公司改组为股份有限公司的批复》以及深圳市证券管理办公室于1993年7月26日以“深证办复[1993]69号”《关于同意深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票的批复》，同意深
21993-07-10设立圳市宝安区城建发展总公司通过募集设立方式改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司，同
意深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票20000万股，其中发起人深圳市宝安区投资管理公司以存量净资产折股13300万股，向社会公众公开发行5000万股，向企业法人定向发行1200万股，向公司内部职工发行500万股。
深圳市证券管理办公室出具“深证办复[1993]69号”《关于同意深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票的批复》，同意深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票20000万股，其中：
31993-07-26上市
发起人以存量净资产折股13300万股，向社会公众公开发行5000万股，向企业法人定向发行1200万股，向公司内部职工股发行500万股。发行人设立时的股本为20000万股。
41993-09-26其他发行人召开创立暨首届股东大会，通过了《深圳宝恒（集团）股份有限公司章程》。
发行人在深圳市工商行政管理局注册成立并领取了注册号为19224718－9的《企业法人营业执照》，公司名称为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”。根据深圳市证券管理办公室“深
51993-10-08其他证办复[1993]116号”文及深圳证券交易所“深证市字[1993]第39号”文批准，发行人境内上市内资股（A 股）股票于 1993 年 10 月 8 日起在深圳证券交易所挂牌交易。
经深圳市证券管理办公室“深证办复[1994]118号”文批准，发行人按1993年末总股本
61994-05-14增资
20000万股计算，每10股送1股，共送2000万股，送股后总股本变更为22000万股。
经深圳市证券管理办公室“深证办复[1995]50号”文批准，发行人按1994年末总股本22000
71995-07-03增资
万股计算，每10股送2股，共送4400万股，送股后总股本变更为26400万股。
经深圳市证券管理办公室“深证办复[1996]23号”文批准，发行人按1995年末总股本26400
81996-06-04增资
万股计算，每10股送2.5股，共送6600万股，送股后总股本变更为33000万股。
经深圳市工商行政管理局核准，发行人名称由“深圳宝恒（集团）股份有限公司”变更为
91996-12-18其他
“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。
经深圳市证券管理办公室“深证办字[1996]58号”文和证监会“证监上字[1996]40号”文批准，发行人以1995年度分红后总股本33000万股为基础，每10股配售2.4股，向全体股东配售7920万股普通股，其中向国家股股东配售5266.8万股，向法人股股东配售475.2
1996-12-02、万股，向社会公众股股东配售2178万股。国家股股东、法人股股东可将其5442万股配
10增资
1996-12-31股权有偿转让。1996年11月18日，经国家国有资产管理局“国资企发[1996]203号”文批准，发行人国家股股东以现金认购所享有的5266.8万股配股权中的300万股，剩余
4966.8万股配股权向社会公众转让。本次配股完成后，发行人实际配售发行股票43041903股，总股本变更为373041903股。
经深圳市证券管理办公室“深证办复[1997]75号”文批准，发行人按1996年末总股本
37304.1903万股计算，每10股送2股，共送7460.838万股，同时以资本公积金转增股本
111997-07-04增资
1865.2094万股，即每10股转增0.5股。送股及资本公积金转增股本后，总股本变更为
46630.2377万股。
国务院国资委以“国资产权[2005]536号”《关于深圳市宝恒（集团）股份有限公司国家股转让有关问题的批复》批准，同意发行人国家股股东深圳市宝安区投资管理公司将其持有
122005-05-29增资
的发行人国家股27806.25万股转让给中粮集团。转让完成后，发行人总股本仍为46630.24万股，中粮集团持有国家股278062500股，占总股本的59.63%，成为发行人第一大股东。
经国务院国资委“国资产权[2006]42号”文批准和2006年第一次临时股东大会暨股权分
132006改制
置改革相关股东会议决议通过，发行人全体流通股股东每持有10股流通股将获得非流通
23大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
事件序号发生时间基本情况类型
股股东做出的2.6股股票的对价安排。本次股权分置改革完成后，发行人总股本仍为
46630.2377万股，其中中粮集团持有国家股23555.5132万股，占总股本的50.52%。
发行人名称由“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”变更为“中粮地产（集团）股份有限
142006-04-13其他公司”。
经发行人2005年度股东大会决议表决通过，发行人以2005年12月31日的总股本
466302377股为基数，以资本公积金向在发行人确定的股权登记日登记在册的全体股东每
152006-04-20增资
10股转增5股。资本公积金转增股本后，发行人股份总额增加至699453565股，其中中
粮集团持有国家股353332698股，占总股本的50.52%。
经发行人2006年度股东大会审议批准及证监会《关于核准配股的通知》（证监发行字[2007]215号）核准，发行人向全体股东按10：3的比例配售股份。本次配股发行完成后，
162007-08增资
发行人股本总额增至906865798股，其中中粮集团持有国家股459332507股，占总股本的50.65%。
发行人2007年度股东大会通过2007年度利润分配及资本公积金转增股本议案，以2007172008-06-27增资年12月31日的总股本906865798股为基数，每10股送4股红股、每10股转增6股，
送股和转增后发行人总股本增至1813731596股。
2018年12月25日，公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向VibrantOakLimited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准公司向 VibrantOakLimited（明毅有限公司）发行 2112138742股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过2425781400元。
182018-12-25其他
2019年1月，公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司9133667644股
普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。公司向明毅有限公司购买资产发行
2112138742股已于2019年2月26日在深圳证券交易所上市。本次股份发行后公司总股
本增至3925870338股。
2019年3月1日，公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019年3月18日召开2019
年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，公司名称原
为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有限公司；公司证
192019-03其他券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。公司证券代码保持不变，仍为“000031”。2019年3月20日，公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。
2019年12月，公司采用非公开方式募集配套资金，发行人民币普通股360443001.00股，
发行价格为人民币6.73元/股。募集资金总额人民币2425781396.73元。本次非公开发行
202019-12增资
新增股份于2020年1月6日上市后，公司总股本由发行前的3925870338股增加至发行后的4286313339股。
发行人召开2020年第一次临时股东大会，审议通过了新修订的《公司章程》，将章程中记
212020-03-23增资载的注册资本变更为4286313339元人民币。截至募集说明书签署日，发行人已完成相应
的工商变更登记手续。
（二）发行人重大资产重组情况
发行人前身中粮地产（集团）股份有限公司以发行股份的方式向 Vibrant Oak
Limited（中文名称为“明毅有限公司”，一家在英属维尔京群岛设立的公司）收购其持有的大悦城地产9133667644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%），并采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集配套资金，
24大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
募集配套资金2425781396.73元。上述事项已于2018年12月25日收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可【2018】2154号）。本次交易完成后，大悦城地产成为发行人的控股子公司。
2019年度，本次交易相关资产已完成过户，上述标的资产相关工商变更登记
手续已办理完毕，发行人已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”，公司非公开发行新增股份已上市，配套资金已募集完成。
发行人本次重大资产重组标的资产相关情况如下：
1、标的资产基本情况
发行人重大资产重组收购标的资产大悦城地产是依据百慕大法律设立并有
效存续的公司，股票代码 0207.HK。大悦城地产作为中粮集团商业综合体及商业地产运营的海外上市平台，依托全国性商业地产品牌“大悦城”，是专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型地产开发商及运营商。大悦城地产的主要收入来源于投资物业、物业开发、酒店运营、物业管理及其他服务业务板块。
2、发行人重大资产重组对经营情况的影响
本次重大资产重组前，发行人主要从事商品房开发销售、房屋租赁、物业管理等。大悦城地产有限公司专注于在中国开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型商业地产开发商及运营商。大悦城地产有限公司的最终控股股东中粮集团有限公司，大悦城地产有限公司是其旗下唯一的商业地产业务平台。
本次重组完成后，发行人与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平台，发行人的主营业务注入新的商业地产元素，变成一家全业态地产公司，土地获取能力进一步增强，为业绩增长奠定坚实基础，进一步提高发行人的核心竞争力和股东价值。
根据中粮地产2017年度审计报告（瑞华审字[2018]02060099号）和备考审阅报告，本次交易对上市公司主要财务指标的影响如下表所示：
单位：万元
25大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
本次交易前重组完成后募集配套资金前项目（合并）（备考合并）财务指标2017年12月31日
资产总额7575147.5813421483.57
负债总额6400688.6610158500.30
归属于母公司股东的所有者权益663048.561414690.65
资产负债率（%）84.5075.69归属于母公司股东的每股净资产
3.663.58
（元）财务指标2017年度
营业收入1404235.592568301.74
净利润173483.84308927.74
归属于母公司股东的净利润94533.11121302.97
基本每股收益（元/股）0.520.31
稀释每股收益（元/股）0.520.31
三、发行人股权结构
（一）股权结构
截至报告期末，发行人股权结构图如下：
发行人股权关系图
26大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2022年9月30日，发行人前十大股东情况如下：
发行人前十大股东情况
单位：股持股比例持有有限售条质押或冻结情况股东名称股东性质持股数量
（%）件的股份数量股份状态数量
明毅有限公司境外法人49.282112138742---
中粮集团有限公司国有法人20.00857354140---
太平人寿保险有限公司－传统－
基金、理财产品等6.61283417532283417532--
普通保险产品-022L-CT001 深
中央汇金资产管理有限责任公司国有法人1.5064479900---
工银瑞信投资－工商银行－中国
基金、理财产品等0.9038512834---工商银行股份有限公司
香港中央结算有限公司境外法人0.6728749534---
徐开东境内自然人0.3715834240---
高有金境内自然人0.3213761800---
张忱业境内自然人0.3012938737---
中国工商银行股份有限公司－南
方中证全指房地产交易型开放式基金、理财产品等0.198143400---指数证券投资基金
合计-80.143435330859283417532--截至募集说明书签署日，发行人母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公
27大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要司），控股股东为中粮集团。中粮集团直接持有公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有公司69.28%股权。
中粮集团有限公司、Vibrant Oak Limited 明毅有限公司持有发行人的股权未被质押、冻结。
（二）控股股东
截至募集说明书签署日，中粮集团及其一致行动人明毅有限公司合计持有发行人69.28%的股份，为发行人的控股股东，其基本情况如下：
中粮集团有限公司，企业类型：有限责任公司（国有独资），成立日期：1983年7月6日，住所：北京市朝阳区朝阳门南大街8号，注册资本：人民币1191992.9万元，经营范围：粮食收购；食品经营（仅销售预包装食品）；批发食用农产品；
境外期货业务（品种范围以许可证为准，有效期至2022年10月22日）；进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）根据中粮集团2022年半年度未经审计的财务报表及2021年度经审计的财
务报表（合并报表口径），其2021年及2022年1-9月其主要财务数据如下：
中粮集团主要财务数据
单位：亿元
科目2022年1-9月/末2021年度/末
总资产7320.626860.12
货币资金705.70522.94
净资产2240.852031.18
负债合计5079.774828.94
资产负债率69.3970.39
净利润174.25158.48
营业收入5371.726514.67
营业利润216.15239.60
EBITDA - 399.86
EBITDA/营业总收入 - 6.01
报告期内发行人控股股东不涉及重大违法违规、债务违约情况。截至募集说
28大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
明书出具日，控股股东持有的发行人股份不存在质押、冻结、查封等情况，亦不存在重大权属纠纷情况。
（三）实际控制人
发行人的实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，国务院国有资产监督管理委员会是根据第十届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改
革方案和《国务院关于机构设置的通知》设置的国务院直属正部级特设机构。国务院授权国有资产监督管理委员会代表国家履行出资人职责，负责监管中央所属企业（不含金融类企业）的国有资产。根据党中央决定，国有资产监督管理委员会成立党委，履行党中央规定的职责。
国务院国有资产管理委员会主要职责为：（1）根据国务院授权，依照《中华人民共和国公司法》等法律和行政法规履行出资人职责，监管中央所属企业（不含金融类企业）的国有资产，加强国有资产的管理工作；（2）承担监督所监管企业国有资产保值增值的责任。建立和完善国有资产保值增值指标体系，制订考核标准，通过统计、稽核对所监管企业国有资产的保值增值情况进行监管，负责所监管企业工资分配管理工作，制定所监管企业负责人收入分配政策并组织实施；
（3）指导推进国有企业改革和重组，推进国有企业的现代企业制度建设，完善
公司治理结构，推动国有经济布局和结构的战略性调整；（4）通过法定程序对所监管企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩，建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制
度；（5）按照有关规定，代表国务院向所监管企业派出监事会，负责监事会的日
常管理工作；（6）负责组织所监管企业上交国有资本收益，参与制定国有资本经营预算有关管理制度和办法，按照有关规定负责国有资本经营预决算编制和执行等工作；（7）按照出资人职责，负责督促检查所监管企业贯彻落实国家安全生产方针政策及有关法律法规、标准等工作；（8）负责企业国有资产基础管理，起草国有资产管理的法律法规草案，制定有关规章、制度，依法对地方国有资产管理工作进行指导和监督；（9）承办国务院交办的其他事项。
四、发行人权益投资情况
（一）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况
29大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
1、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司基本情况及主营业务
截至2022年9月末，发行人纳入合并范围的子公司共291户，其中纳入合并范围的一级子公司共计40户，具体情况如下：
发行人合并范围内一级子公司情况表持股比例序
子公司名称主要经营地注册地业务性质（%）取得方式号直接间接中粮地产集团深圳工人服务有限公
1深圳深圳工业地产租赁90.099.91设立
司中粮地产集团深圳大洋服务有限公
2深圳深圳工业地产租赁90.0010.00设立
司中粮地产集团深圳工业发展有限公
3深圳深圳工业地产租赁80.0020.00设立
司
4深圳市宝安三联有限公司深圳深圳工业地产租赁77.54-设立
5深圳市宝安福安实业有限公司深圳深圳工业地产租赁56.00-设立
6华高置业有限公司（香港）香港香港商业贸易100.00-设立
7大悦城控股集团物业服务有限公司深圳深圳物业管理100.00-设立
8深圳中粮地产物业服务有限公司深圳深圳物业管理100.00-设立
中粮地产集团深圳房地产开发有限
9深圳深圳房地产开发100.00-设立
公司
10中粮地产发展（深圳）有限公司深圳深圳房地产开发100.00-设立
11长沙中粮地产投资有限公司长沙长沙房地产开发100.00-设立
12大悦城控股集团（成都）有限公司成都成都房地产开发100.00-设立
同一控制下企
13成都天泉置业有限责任公司成都成都房地产开发100.00-
业合并
14大悦城控股集团南京有限公司南京南京房地产开发100.00-设立
同一控制下企
15苏源集团江苏房地产开发有限公司南京南京房地产开发90.00-
业合并
16杭州易筑房地产开发有限公司杭州杭州房地产开发100.00-设立
17大悦城控股集团（浙江）有限公司杭州杭州房地产开发100.00-设立
18中粮地产（上海）有限公司上海上海房地产开发100.00-设立
同一控制下企
19上海加来房地产开发有限公司上海上海房地产开发51.00-
业合并
20中粮地产（北京）有限公司北京北京房地产开发100.00-设立
21天津粮滨投资有限公司天津天津房地产开发90.00-设立
22中耀房地产开发（沈阳）有限公司沈阳沈阳房地产开发65.00-设立
23大悦城控股集团苏南有限公司苏州苏州房地产开发100.00-设立
24中粮地产（天津）有限公司天津天津房地产开发100.00-设立
25中粮房地产开发（杭州）有限公司杭州杭州房地产开发100.00-设立
同一控制下企
26烟台中粮博瑞房地产开发有限公司烟台烟台房地产开发100.00-
业合并
27中粮天悦地产（苏州）有限公司苏州苏州房地产开发100.00-设立
28太仓悦祥房地产开发有限公司太仓太仓房地产开发100.00-设立
29中粮地产（武汉）有限公司武汉武汉房地产开发100.00-设立
30深圳市前海中粮投资管理有限公司深圳深圳房地产开发51.00-设立
30大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
持股比例序
子公司名称主要经营地注册地业务性质（%）取得方式号直接间接
31大悦城控股集团东北有限公司沈阳沈阳房地产开发100.00-设立
32沈阳和悦投资有限公司沈阳沈阳房地产开发51.00-设立
33大悦城控股集团西北有限公司西安西安房地产开发100.00-设立
34西安悦鼎房地产开发有限公司西安西安房地产开发100.00-设立
同一控制下企
35大悦城地产有限公司香港百慕达商业开发、管理59.59-
业合并非同一控制下
36西安国际陆港文盛置业有限公司西安西安房地产建设开发70.00-
企业合并非同一控制下
37西安国际陆港文汇置业有限公司西安西安房地产建设开发70.00-
企业合并非同一控制下
38西安国际陆港文兴置业有限公司西安西安房地产建设开发70.00-
企业合并商业综合体管理
39大悦城控股集团（海南）有限公司三亚三亚100.00-设立
服务
40大悦城产业管理（天津）有限公司天津天津商务服务业100.00-设立
注1：发行人下属子公司南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为中粮地产南京有限
公司、深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为33.5%、
33.5%和33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向中粮地产南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围。
注2：发行人下属子公司南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为中粮地产南京有限公
司、厦门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为40%、40%和
20%。鉴于南京翔州房地产开发有限公司向中粮地产南京有限公司出具一致行动承诺书，且
中粮地产南京有限公司股东会享有60%表决权，本集团将其纳入合并范围。
对公司有重要影响的子公司情况如下：
（1）中粮地产（深圳）实业有限公司
中粮地产（深圳）实业有限公司是发行人的二级控股子公司，发行人一级全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有其51%股权。中粮地产（深圳）实业有限公司成立于2013年10月，注册资本80000.00万元，经营范围为在具有合法土地使用权的土地上从事房地产开发、经营；房地产配套服务设施的建设与经营；自有物业租赁；物业管理；酒店管理；国内商业（不含专营、专卖、专控商品）；广告服务;设计、制作、代理、发布各类广告；广告信息咨询;市场营销策划；企业形象策划。
（2）北京弘泰基业商业管理有限公司
北京弘泰基业商业管理有限公司是发行人重要子公司，发行人通过子公司中粮置业投资有限公司持有其90.00%股权。北京弘泰基业商业管理有限公司成立
31大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
于2002年9月，注册资本105500万元，经营范围为房地产开发；销售自行开发的商品房；项目投资；资产管理；物业管理；酒店管理；房地产信息咨询；建
筑设计、咨询；批发金属材料、建筑材料；机动车公共停车场服务；国际经济咨
询、科技信息咨询；技术交流；票务代理；健身服务；设计、制作、代理广告；
经济信息咨询；组织文化艺术交流活动（演出除外）；承办展览展示；销售服装
服饰、鞋帽、日用品、化妆品、鲜花；打字复印；货物进出口、技术进出口、代理进出口；出租商业用房。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（3）苏州市相之悦房地产开发有限公司
苏州市相之悦房地产开发有限公司是发行人重要子公司，发行人通过子公司上海鹏利置业发展有限公司持有其50.10%股权。苏州市相之悦房地产开发有限公司成立于2017年11月，注册资本110000万元，经营范围为房地产开发；商品房销售，房屋租赁，物业管理；酒店管理，停车场管理服务，商业项目管理；
展览展示服务，会务服务，市场营销策划，企业形象策划，企业管理咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：商业综合体管理服务；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；化妆品批发；
化妆品零售；母婴用品销售；服装服饰批发；服装服饰零售；家具销售；家居用品销售；游艺及娱乐用品销售；日用百货销售；家用电器销售；电子产品销售；
餐饮管理；居民日常生活服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（4）大悦城地产有限公司
大悦城地产有限公司成立于1992年9月23日，港股上市公司，股票代码
0207.HK，注册资本 3000000000HKD。
2.主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况
发行人主要子公司2021年末/度主要财务数据如下：
发行人主要子公司主要财务数据
单位：万元
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公司名称资产负债所有者权益收入净利润
中粮地产（深圳）实业有限公司294149.12158511.94135637.18125223.3921401.44
北京弘泰基业商业管理有限公司281055.6193017.99188037.6273149.7429426.27
苏州市相之悦房地产开发有限公司366412.01224272.73142139.28314507.9128101.67
大悦城地产有限公司13102039.107300097.105801942.001233846.3059166.60
（二）发行人合营、联营公司情况
1、合营、联营公司基本情况及主营业务
发行人重要联营、合营企业基本情况持股比例主要经营对合营企业或联营企业
合营企业或联营企业名称注册地业务性质（%）地投资的会计处理方法直接间接
苏州安茂置业有限公司苏州市苏州市房地产开发0.0024.50按权益法核算
常州京瑞房地产开发有限公司常州市常州市房地产开发0.0029.20按权益法核算
发行人主要合营、联营企业基本情况如下：
（1）苏州安茂置业有限公司
苏州安茂置业有限公司成立于2017年3月23日，发行人通过子公司中粮天悦地产（苏州）有限公司及苏州工业园区悦金房地产有限公司间接持有其24.50%的股权。苏州安茂置业有限公司注册资本为450000万元，经营范围为房地产开发、商品房销售；自有房屋租赁；建筑工程咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（2）常州京瑞房地产开发有限公司
常州京瑞房地产开发有限公司成立于2018年8月14日，发行人通过子公司卓孚有限公司间接持有其49.00%的股权。常州京瑞房地产开发有限公司注册资本为100000万元，经营范围为房地产开发与经营；自有房屋租赁；房地产营销策划；楼盘销售代理；停车场服务；物业管理服务；建筑材料、金属材料、五金交电的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、合营、联营公司财务情况
发行人主要合营、联营公司2021年末/度主要财务数据如下：
发行人合营、联营公司的主要财务数据
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单位：万元公司名称资产负债所有者权益收入净利润
苏州安茂置业有限公司608270.00107622.03500647.97344353.8335415.93
常州京瑞房地产开发有限公司466034.86359685.04106349.82369493.3525543.34
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构及组织机构设置和运行情况
1、发行人的治理结构
公司经营决策体系由股东大会、董事会、监事会和经理层组成。股东大会是公司最高权力机构；董事会是股东大会的常设执行机构，由11人组成，对股东大会负责；监事会主要负有监督职责，由3人组成；公司设总经理1名，实行董事会授权委托下的总经理负责制，负责公司日常经营管理工作。公司治理结构如下图：
大悦城控股集团股份有限公司治理结构图
（1）股东大会
根据发行人《公司章程》，股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或者减少注册资本作出决议；对发行公司债券
作出决议；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；修改本章程；对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；审议批准第四十二条规定的担
34大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
保事项；审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产百分之三十的事项；审议批准变更募集资金用途事项；审议股权激励计划和员工
持股计划；审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
股东大会分为年度股东大会和临时股东大会。年度股东大会每年召开1次，应当于上一会计年度结束后的6个月内举行。
有下列情形之一的，公司在事实发生之日起2个月以内召开临时股东大会：
董事人数不足《公司法》规定人数或者本章程所定人数的2/3时；公司未弥
补的亏损达实收股本总额1/3时；单独或者合计持有公司10%以上股份的股东书
面请求时；董事会认为必要时；监事会提议召开时；法律、行政法规、部门规章或本章程规定的其他情形。
股东大会决议分为普通决议和特别决议。股东大会作出普通决议，应当由出席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的过半数通过。股东大会作出特别决议，应当由出席股东大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的三分之二以上通过。
（2）董事会
根据发行人《公司章程》，公司设董事会，对股东大会负责。董事会由11名董事组成，设董事长1人，根据需要可设立副董事长。董事会行使下列权利：
召集股东大会，并向股东大会报告工作；执行股东大会的决议；决定公司的经营计划和投资方案，制订公司的中长期发展规划、年度投资计划、新业务领域投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案
和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形
式的方案；在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易、对外捐赠等事项；决定公司内部管理
机构的设置；决定聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书及其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；根据总经理的提名，决定聘任或者解聘公司副总经理、总会计师（财务负责人）、总法律顾问等高级管理人员，并决定其报酬事
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项和奖惩事项；制订公司的基本管理制度；制订本章程的修改方案；管理公司信息披露事项；向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；听取公司
总经理的工作汇报并检查总经理的工作；法律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。
董事会每年至少召开两次会议，由董事长召集，于会议召开10日以前书面通知全体董事和监事。董事会会议应有过半数的董事出席方可举行。董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。董事会决议的表决，实行一人一票。
董事会下设战略、薪酬与考核、审计和提名委员会。各委员会应按照工作细则的有关规定开展工作，对董事会负责。
董事会下属各专门委员会具体设置情况如下：
1）战略委员会
发行人战略委员会由7名董事组成，其中1名系独立董事。战略委员会的主要职责如下：对公司长期发展战略规划进行研究并提出建议；对《公司章程》规定须经董事会批准的重大投资等交易事项进行研究并提出建议；对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建议；对上述事项的实施进行检查；董事会授权的其他事宜。
2）审计委员会
发行人审计委员会由4名董事组成，其中3名系独立董事，且有一名为专业会计人士。审计委员会的主要职责如下：提议聘请或更换外部审计机构；监督公司的内部审计制度及其实施；负责内部审计与外部审计之间的沟通；审核公司的财务信息及其披露；审查公司内控制度；公司董事会授予的其他事宜。
3）薪酬与考核委员会
薪酬与考核委员会由4名董事组成，其中3名系独立董事。薪酬与考核委员会的主要职责如下：根据董事及高级管理人员管理岗位的主要范围、职责、重要性以及行业相关岗位的薪酬水平制定薪酬计划或方案；薪酬计划或方案主要包括
但不限于绩效评价标准、程序及主要评价体系，奖励和惩罚的主要方案和制度等；
审查公司董事及高级管理人员的履行职责情况并对其进行年度绩效考评；负责对
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公司薪酬制度执行情况进行监督；董事会授权的其他事宜。
4）提名委员会
提名委员会由4名董事组成，其中3名系独立董事。提名委员会的主要职责如下：根据公司经营活动情况、资产规模和股权结构，对董事会的规模和构成向董事会提出建议；研究董事、高级管理人员的选择标准和程序，并向董事会提出建议；广泛搜寻合格的董事和高级管理人员的人选；对董事候选人进行审查并提出建议；对须提请董事会聘任的其他高级管理人员进行审查并提出建议；董事会授权的其他事宜。
（3）监事会
根据发行人《公司章程》，公司设监事会。监事会由3名监事组成，监事会设主席1人，可以设副主席。监事会主席和副主席由全体监事过半数选举产生。
监事会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由监事会副主席召集和主持监事会会议；监事会副主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会行使下列权利：
应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；当董事、
高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；向股东大会提出提案；依照《公司法》第一百五十一
条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。
监事会每6个月至少召开一次会议。监事可以提议召开临时监事会会议。监事会决议应当经半数以上监事通过。
37大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2、发行人的组织结构
发行人内部机构设置图
公司内设综合办公室等部门：
（1）办公室：主要职责为党委及经营事务支持保障、办公事务管理、行政
运营管理、行政服务管理、品牌管理、舆情管理、对外传播及新媒体运营管理、对内宣传与信息报送等工作。
（2）财务部：主要职责为财务制度建设与落实、信息填报与管理工作、会
计管理、财务规划及预算管理、提质增效、资金管理及银行账户管理、融资管理、
分红派息管理、税务管理、产权管理、基金管理、信息化管理等工作。
（3）人力资源部：主要职责为负责公司组织管控、岗位设置与人员编制管
理、干部管理、招聘管理、员工关系管理、考核激励管理、培训管理、薪酬福利管理等相关管理工作。
（4）法律部：主要职责为负责公司合同管理、公司法律事务管理、诉讼仲
裁管理、法律合规管理及运营支持、知识产权管理、外聘律师管理、香港公司治理管理等相关工作。
38大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（5）审计部：主要职责为负责公司审计监督、内控体系监督评价、追责免
责、体系管控等相关管理工作。
（6）纪委办公室：主要职责为负责公司监督检查、审查调查、案件管理、综合管理等工作。
（7）安全环保部：主要职责为负责公司安全环保体系建设与运行维护、安
全环保监督检查与风险防范、安全环保培训宣传与考核评价、防疫防灾监测与管
理、事故（件）调查统计分析与应急管理等工作。
（8）党群工作部：主要职责为负责党建工作、宣传和企业文化工作、群团
统战和乡村振兴工作、巡察工作等工作。
（9）资本市场部：主要职责为负责公司三会运作及上市公司治理、信息披
露管理、投资者关系管理、资本市场运作等管理工作。
（10）战略投资中心：主要职责为负责公司行业研究、战略管理、投资管理、收并购管理、城市更新管理、资产管理、内控管理等工作。
（11）产品中心：主要职责为负责公司客研体系建设及产品转化、产品线与
产品标准化建设、商业设计管理、工程管理、采购管理、供应商管理、成本管理、技术支持等工作。
（12）运营与营销中心：主要职责为负责公司运营管理、营销管理、市场与
客户研究、品策管理、经营分析、客户关系管理等工作。
（二）内部管理制度根据国家五部委2008年颁布的《企业内部控制基本规范》（以下简称“《基本规范》”）和2010年4月15日颁布的《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》（以下简称“《评价指引》”）的要求，大悦城控股集团股份有限公司在所有重大方面建立了一套完整而有效的包括财务报告以及非财务报告内部控制制度。公司重点加强内控制度和风险管理制度的落实，不断提升业务操作的规范化水平，有效管理各类操作风险。公司加强内控机制建设，建立系统化的公司制度体系，强化层级授权体系，明确各部门、岗位的职责和权限，使公司业务运行的每一个过程和环节均有章可循，各相关业务部门按照各自的职责在授权范围
39大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
内独立运作，评审、审批工作依法合规进行。公司不断加强员工培训，提高员工的责任感，提高业务合规管理和风险管理质量；通过技术手段对操作权限和内容进行程序设定、制订应急预案等措施控制操作风险；根据监管规定对公司固有业务和信托业务进行严格的分离和岗位设置。
1、预算控制
为保障集团业务战略的落实和执行，合理分配资源，提高集团经营水平和经济效益，进一步完善集团预算管理体系，发挥预算对生产经营的指导作用，公司根据国家相关法规规定，结合公司实际情况，制定了《全面预算管理规定》。公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
2、会计系统控制
公司贯彻执行国家统一的财务会计制度，按照《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》及有关规定，结合公司实际制订了《货币资金管理规定》、《资金支付审批规定》、《会计核算制度》、《房地产开发企业成本核算办法》等内控制度并严格执行。公司设置了独立的会计机构，在财务管理方面和会计核算方面均设置了较为合理的岗位并配备了相应的人员，会计机构人员分工明确，实行批准、执行和记录职能分开岗位责任制以保证财务工作的顺利进行。
3、对控股子公司的控制
公司严格按照有关法律法规和上市公司的有关规定，通过对控股公司委派董事、监事和高级管理人员，明确委派董事、监事和高级管理人员的职责权限，结合公司的经营策略督导各控股子公司建立起相应的经营计划、风险管理程序。同时公司进一步强化对控股公司经营计划的审核和审批管理，并在经营过程中不断加强监控，以此强化对控股子公司的经营管理。
各控股子公司均参照公司制度，并结合其实际情况建立健全经营和财务管理制度。公司依据考核规定对控股子公司进行年度业绩考核，并评价子公司经营管理绩效，以此作为奖惩依据。
40大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要每年，公司人力资源部对各职能部门和城市公司通过签订《业绩合同》及经营班子会审议评定进行考核。公司已经初步搭建起覆盖全生命周期滚动开发的计划管理体系，全面推行目标管理责任书和计划管理体系，在地产项目的运营管理方面缩小了与行业标杆企业差距，提升了对于项目的运营管控水平。
4、对关联交易的控制
为进一步加强公司的关联交易管理，保证公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公平、公开、公允的原则，确保公司关联交易行为不损害公司和股东的利益，特别是中小投资者的合法权益，公司制定了《大悦城控股集团股份有限公司关联交易管理制度》。公司股东大会、董事会在审议向控股股东、关联财务公司申请授信额度及与关联方共同收购项目等关联交易事项时均严格按照相关规
定履行了相应的决策程序，所有重大关联交易均在得到了独立董事的事前认可后方提请董事会审议，关联董事、关联股东在审议关联事项时均严格执行回避制度，独立董事及董事会审计委员会均对关联交易发表专项意见。
对于在中粮财务有限责任公司办理存款业务等关联事项，公司严格按照深圳证券交易所《信息披露业务备忘录第37号――涉及财务公司关联存贷款等金融业务的信息披露》及中国证券监督管理委员会深圳监管局《关于深圳上市公司在大股东附属财务机构存款有关事项的通知》的要求，强化风险控制意识，制定了以保障存款资金安全性为目标的风险处置预案，并由信永中和国际会计师事务所对中粮财务有限责任公司进行风险评价，于每个季度出具风险评估报告。
5、对对外担保的控制
为进一步规范公司的对外担保行为，维护投资者和公司利益，防范公司对外担保风险，确保公司资产安全，公司根据《公司法》、《担保法》、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》及《公司章程》等有关规定，结合公司的实际情况，制定《大悦城控股集团股份有限公司对外担保管理制度》，公司对外担保行为得到了更为有力有效的控制与管理。
6、对重大投资的控制
为确保重大投资的安全和增值，有效控制投资风险，公司在《章程》、《股东
41大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要大会议事规则》、《董事会议事规则》、《总经理工作细则》中明确股东大会、董事
会对重大投资的审批权限及相应的审议程序，并制定了相应的流程对新增土地立项、可行性报告审批、招拍挂及协议方式获取土地等加以规范。同时公司制订了《投资管理暂行办法》，对公司的对外投资程序与要求进行了有效规范。
公司在获取土地时，项目发展部对新获取的土地信息进行筛选甄别，组织各部门共同进行项目可行性研究，汇总形成《项目可行性研究报告》提交集团职能部门及集团经营班子依次进行二级、三级评审。产品决策委员会审批《项目目标管理责任书》并报集团公司职能部门及经营班子进行二级、三级审批。《项目可行性研究报告》审批通过后，“项目测算”中的“成本目标”自动成为“项目成本预控目标”。公司所有投资事项均通过严格的分级授权审批程序实施全程监控。
7、对信息披露的控制
为规范公司及相关信息披露义务人的信息披露工作，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平，公司制定和完善了《信息披露事务管理制度》、《大悦城控股集团股份有限公司投资者关系管理办法》、《大悦城控股集团股份有限公司接待和推广制度》等一系列内控制度。公司严格按照相关规定，规范了信息的传递、披露和审核以及投资者关系活动的流程。公司每次接待投资者来访均保证两名以上的领导或员工参加，见面座谈均有书面记录，未发生有选择性地、私下地向特定对象披露、透露或泄露未公开重大信息的情形，保证了公司信息披露的公平性。
公司制定了《内幕信息及信息知情人管理制度》、《重大事项报告制度》、《重大内部信息保密制度》和《信息披露事项管理制度》，明确内幕信息的管理工作由董事会负责，董事会秘书组织实施，董事会办公室（证券事务部）是信息披露的常设机构和执行对外信息披露的唯一部门。公司严格按照规定及时对公司内幕信息知情人进行登记备案。
公司制定了《社会化媒体管理办法》、《突发新闻管理办法》、《新闻发布工作管理办法》，进一步明确了公司对外发布信息的流程与责任人，有效控制公司信息披露、发布的合规。
8、安全生产制度控制
公司高度重视安全环保工作，根据国家相关法规，从业务特点出发，制定了
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《安全生产管理制度》、《现场安全文明管理工作指引》、《节能减排管理制度》、
《安全生产检查制度》《安全环保事故管理制度》、《安全环保考核制度》、《安全、环境风险辨识、评价指引》等系列制度，从安全风险识别、措施控制、安全文明生产监督检查、安全事故处理、现场安全文明生产工作等方面、对安全环保问题进行全面规范。为了督促和促进公司各单位安全生产管理工作，公司会定期和不定期地对所属单位开展安全生产管理评价检查、专项安全生产检查及安全生产抽查等多种类型的现场安全检查。
9、财务内控制度及融资制度公司高度重视集团内部财务管理及财务内控制度的建立。制订了《货币资金管理规定》、《资金支付审批规定》、《资金管理暂行办法》等制度，以加强公司内部资金管理，防范资金风险。公司制订了《会计核算制度》、《房地产开发企业成本核算办法》等制度，统一、规范集团及所属单位会计核算，提供真实、准确地财务数据。同时，公司还制订了《筹资管理暂行规定》、《募集资金管理制度》、《募集资金管理实施细则》、《对外担保管理制度》，对直接融资、间接融资以及与融资相关的担保等事项进行了全方面的规范。
10、突发事件应急制度
公司制定了《重大突发事件总体应急预案》，针对公司涉及生产经营活动中存在的危险源和风险进行辨识、分析后，对重大突发事件进行分类，建立了应急预案体系，并设置相应的组织机构，明确岗位职责，对信息公告发布、应急响应、应急保障、应急处理、奖惩机制做出了明确规定。
（三）发行人的独立性
公司自成立以来，按照《公司法》和《公司章程》的要求规范运作，逐步建立健全公司的法人治理结构。发行人具有独立的企业法人资格，在业务、人员、资产、机构、财务等方面相互独立。具体情况如下：
1、资产
发行人拥有独立经营所需的营运资产和业务资质，发行人各项资产产权清晰，管理有序。
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2、人员
发行人在劳动、人事及工资管理等方面独立于股东，自主进行人事、劳动相关事宜的决策。
3、机构
发行人生产经营、财务、人事等均设立有自己的机构，与股东完全独立。
4、财务
发行人设立了独立的财务管理部门，执行国家统一财务会计制度，建立了独立的会计核算和财务管理体系。发行人在银行开设独立于股东的账户，独立依法纳税。
5、业务经营
发行人拥有独立的业务，拥有完整的生产经营体系，在国家宏观调控和行业监管下，自主经营，自负盈亏。
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
截至募集说明书签署日，本公司现任董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
姓名现任职务任期起始日期
陈朗董事长2022-10
马德伟董事2019-03
刘云董事2021-03
朱来宾董事2020-03
孙朱莉董事2022-06
曹荣根董事、总经理2017-05
姚长林董事、副总经理2019-04
刘洪玉独立董事2020-05
刘园独立董事2018-06
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姓名现任职务任期起始日期
袁淳独立董事2018-06
李曙光独立董事2022-08
石勃监事会主席2022-04
董保芸监事会副主席2021-08
吕京倩职工监事2020-05
吴立鹏总会计师（财务负责人）2021-08
田佳琳副总经理2021-09
李平副总经理2021-09
李晋扬总建筑师2021-04
宋冰心总法律顾问、董事会秘书2017-04
余巨川总经理助理2019-04
郭锋锐总经理助理2019-04
曹洪资深技术专家2019-04
上述设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
截至募集说明书签署日，公司董事、监事、高级管理人员的简历如下：
1、董事简历陈朗，男，汉族，1965年10月生，中共党员，工商管理硕士。陈朗先生于
2019年4月加入中粮集团有限公司，现为中粮集团有限公司党组成员、副总裁
以及中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼董事会主席。加入中粮集团有限公司前，陈朗先生曾担任华润（集团）有限公司党委委员、副总经理，华润投资开发有限公司董事长兼总经理，华润万家有限公司董事长，华润雪花啤酒（中国）投资有限公司董事长，华润五丰有限公司董事长，华润怡宝饮料（中国）投资有限公司董事长，以及华润励致有限公司（现称华润燃气控股有限公司）的副主席兼行政总裁。陈朗先生亦曾任山西杏花村汾酒厂股份有限公司董事会副董事长，华润啤酒（控股）有限公司执行董事兼董事会主席，以及中国食品有限公司的非执行董事兼董事会主席。2022年10月起任本公司董事长。
马德伟，男，1963年12月出生，中国政法大学法学硕士。1987年7月参加
45大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要工作，曾任北京国际饭店法律顾问、北京艺通舞蹈美术服务公司副总经理、北京华信律师事务所文化法律事务部主任、北京江川律师事务所律师；1998年12月进入中粮集团工作，历任法律商标事务部职员、法律咨询部总经理、法律部副总监兼合同及公司法部总经理、中粮集团法律部总监。2013年2月起任中粮集团总法律顾问。2007年3月至2017年5月任本公司董事。2019年3月起任本公司董事。
刘云，男，1970年5月出生，法学学士。1993年8月加入中粮集团，历任中国粮油食品进出口总公司公关新闻部主管、公关新闻部副总经理，中国粮油食品(集团)有限公司办公室秘书部副总经理，中粮集团有限公司办公厅公共关系部总经理、办公厅培训中心总经理、办公厅副主任、办公厅主任。2018年1月起至今担任中粮集团董事会秘书、办公室主任。2021年4月起任公司董事。
朱来宾，男，1972年3月出生，经济学学士，工商管理硕士。注册会计师。
1993年8月加入中粮集团，历任中粮包装实业贸易公司职员，中粮集团计财部
职员、财务部主管、战略规划部总经理助理、战略部战略管理部副总经理、总经
理兼董事会办公室主任、财务部副总监兼运营管理部总经理、中粮贸易总会计师兼财务部总经理。2019年4月起任中粮集团财务部总监。2020年1月起任中粮集团战略部总监。2020年3月起任中粮糖业控股股份有限公司董事。2014年5月至2016年6月担任本公司监事。2020年3月起任本公司董事。
孙朱莉，女，1981年11月出生，同济大学工程管理学士，上海交通大学上海高级金融学院工商管理硕士。2006年7月参加工作，2012年1月加入太平资产管理有限公司。历任太平资产管理有限公司股权和不动产项目投资部投资经理，不动产投资事业部高级投资经理、助理总经理、副总经理，现任太平资产管理有限公司另类投资事业部副总经理。2022年6月起任公司董事。
曹荣根，男，1963年9月出生，哈尔滨工业大学毕业，工学学士。曾任核工业部720厂技术员。1988年7月进入公司，历任宝兴电线电缆有限公司助理工程师、证券部经理、董事会秘书、福安实业公司经理、公司总经理助理。2002年
7月至2016年12月任本公司副总经理。2017年5月起任本公司董事、总经理。
姚长林，男，1968年1月出生，安徽财经大学会计学专业经济学学士、长江
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商学院工商管理硕士。1993年8月进入中粮集团，历任中国饲料集团公司财务部主任科员，中国粮贸公司财务部主任科员、副经理、经理、资金发展部经理，中谷集团财务部部长，中谷集团总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理，中粮（海南）投资发展有限公司副总经理，三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理，中粮集团有限公司酒店事业部总经理。2013年12月至今任大悦城地产有限公司副总经理。2019年4月起任公司副总经理。2021年8月起任公司董事。
刘洪玉，男，1962年10月出生，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师，享受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地产研究所所长、清华大学恒隆房地产研究中心常务副主席。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、全球华人不动产学会常务理事、
亚洲房地产学会 Fellow（前会长）等职务。曾任招商局地产控股股份有限公司等上市公司独立董事。2006年4月至2012年4月任本公司独立董事。已取得深圳证券交易所独立董事任职资格证书。2020年5月起任本公司独立董事。
刘园，女，1962年9月出生。对外经济贸易大学经济学学士、美国国际管理研究生院（AGSIM，A.Z，U.S.A）国际管理硕士、对外经济贸易大学经济学博士。
现任对外经济贸易大学国际经贸学院金融系教授、博士生导师。世界经济学会国际贸易和投资专业委员会常务理事、副秘书长，亚太研究会理事，跨国公司研究会理事，并兼任多家政府机构和大型企业顾问。已取得深圳证券交易所独立董事任职资格证书。2018年6月起担任本公司独立董事。
袁淳，男，1976年1月出生，江西宜春人。江西农业大学工程学院机械设计与制造专业工学学士、中国人民大学会计系会计学专业管理学（会计学）硕士、
中国人民大学商学院会计学专业管理学（会计学）博士。现任中央财经大学会计学院教授，博士生导师。财政部会计领军（后备）人才计划学术类二期学员，中国会计学会财务与成本分会常务理事，国家自然科学基金通讯评审专家，北京市自然科学基金通讯评审专家。已取得深圳证券交易所独立董事任职资格证书。
2018年6月起担任本公司独立董事。
李曙光，男，出生于1963年，江西人，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、博士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院院长，
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中国政法大学破产法与企业重组研究中心主任。兼任最高人民法院应用法学研究所研究员，中国经济体制改革研究会特邀研究员，中国法学会理事，中国法学会经济法研究会常务理事，中国经济改革研究基金会学术委员。国际破产协会中国委员会联席主席，美国破产学会（ACB）第十九届终身外籍会员。曾任中国政法大学研究生院院长，国务院学位委员会第七届法学学科评议组成员。2022年8月起担任本公司独立董事。
2、监事简历石勃，男，汉族，1966年6月出生，中共党员，经济学学士，工商管理硕士，高级会计师，注册会计师（非执业会员）。1989年8月参加工作，曾任首钢总公司财务部部长助理，黑龙江华润酒精有限公司财务总监等职务；2005年11月进入中粮集团工作，历任中国粮油食品（集团）有限公司玉米加工事业部副总经理，中国粮油控股有限公司财务部总经理，中国粮油控股有限公司副总经理、执行董事，中粮油脂党委书记兼审计特派员，中粮集团审计部总监、财务部总监、战略部总监等职务，现任中粮集团专职监事。2022年4月起任公司监事会主席。
董保芸，女，汉族，1982年9月出生，中共党员，南开大学管理学硕士。历任中国粮油控股有限公司财务部总经理助理、副总经理、总经理，中粮油脂上市公司管理部总经理，中粮集团有限公司财务部资金管理部总经理等职务，现任中粮集团有限公司战略部副总监兼运营管理二部总经理。2021年8月起任本公司监事会副主席。
吕京倩，女，1971年11月出生，北京工业大学工商管理专业大学本科毕业，管理学学士，对外经济贸易大学高级管理人员工商管理硕士。1994年8月进入中粮集团，历任中粮国际仓储运输公司职员、部门副经理、经理，中粮集团物业管理单元总经理助理，中粮置业有限公司投资发展部总经理兼安全环保办公室主任等。2012年3月进入本公司，历任安全环保部副总经理（主持工作）、总经理。
2017年8月起任本公司预算合约部总经理。2020年5月起任本公司职工监事。
3、高级管理人员简历曹荣根，请详见“董事曹荣根”。
姚长林，请详见“董事姚长林”。
48大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要吴立鹏，男，1979年6月出生，毕业于中央财经大学会计学专业，高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师（CMA）。2002 年加入中粮集团，历任中粮集团（香港）有限公司财务部负责人、中粮集团有限公司财务部会计管理部总
经理助理、副总经理、财务部税务与产权管理部总经理，中粮集团有限公司财务部副总监兼资金管理部总经理。2017年12月至今任中国中纺集团有限公司监事、中粮财务有限责任公司董事。2018年6月至2021年8月任本公司监事会副主席。2021年8月起任公司总会计师（财务负责人）。
田佳琳，男，1980年5月出生，清华大学水利学院水利水电工程专业工学硕士，中级工程师。2006年8月进入公司，历任广州市鹏万房地产有限公司副总经理、公司深圳公司总经理助理、上海公司总经理助理、上海公司副总经理、成
都公司常务副总经理（主持工作）、西南区域公司常务副总经理（主持工作），2020年4月起任西南区域公司总经理。2021年9月起任公司副总经理。
李平，男，1981年4月出生，清华大学建设管理系工程管理专业工学学士，工程师。2004年8月进入公司，历任三亚亚龙湾开发股份有限公司公主郡项目部经理、三亚亚龙湾开发股份有限公司瑞吉项目部总经理、三亚亚龙湾开发股份
有限公司副总经理、公司苏州公司总经理，2020年1月起任公司苏南区域公司总经理，2021年6月起兼任上海大区公司总经理。2021年9月起任公司副总经理。
李晋扬，男，1969年4月出生，清华大学建筑结构工程学士、清华大学工商管理硕士，高级工程师。1993年8月进入中粮集团，先后任中粮粮油饲料公司实业部副经理，中粮总公司项目管理二部副科级干部，中粮公司饮料部部门经理，中粮发展有限公司零食速食部部门经理，鹏利国际（北京）地产开发部总经理助理、香港鹏利国际（集团）公司工程部总经理。2006年2月至2010年12月任本公司副总经理。2011年1月至2013年8月任本公司常务副总经理。2013年8月至2017年5月任本公司总经理。2011年8月至2021年4月任公司董事。2017年5月至2019年4月任公司常务副总经理。2019年4月至2021年4月任公司副总经理。2021年4月起任公司总建筑师。
宋冰心，女，1970年3月出生，中国政法大学经济法法学学士，北京师范大
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学文学学士，持有中国律师职业资格、企业法律顾问执业资格、会计从业资格证书。1994年8月进入中粮集团有限公司，先后任中粮集团法律部法律顾问，诉讼与仲裁部总经理助理，合同与公司法部副总经理，诉讼与仲裁部总经理。2012年1月至2016年12月任大悦城地产有限公司总法律顾问。2016年12月至2019年4月任本公司副总经理。2016年12月至2017年4月代行董事会秘书职责，
2017年4月起任本公司董事会秘书。2019年4月起任公司总法律顾问。
余巨川，男，1967年8月出生，内蒙古师范大学数学教育专业理学学士、中国文学专业文学硕士。曾任北京市工商局首都机场分局副局长（正处级），北京市工商局昌平工商分局党组书记、分局长，北京市工商局办公室主任。2013年12至2017年4月任北京市工商局丰台分局党组书记、分局长。2017年4月进入中粮集团。2019年4月起任本公司总经理助理。
郭锋锐，男，1968年11月出生，中国人民大学技术经济专业经济学硕士、企业管理专业经济学博士，高级经济师。曾任北京市华远房地产股份有限公司计划部经理、总经理助理、副总经理，华润置地（北京）股份有限公司董事副总经理。2015年2月起任本公司运营管理部总经理。2019年4月起任本公司总经理助理。
曹洪，男，1964年4月出生，内蒙古工学院结构工程专业学士，工程师。曾任北京 B&W 公司助理工程师，北京机械工业建筑设计所工程师。1991 年 7 月进入中粮集团，先后任中粮广场现场管理、现场负责人，北京名都园工程部经理、总工程师，中粮沈阳鹏利广场副总工程师，神华集团“华城项目部”总工程师，中粮亚龙湾开发股份有限公司副总工程师，中粮置业投资有限公司工程部总经理、中粮置业总经理助理兼建设管理中心总经理、天津公司总经理、总建筑师、公司总建筑师。2019年4月起任公司资深技术专家。
截至募集说明书签署日，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下：
在其他单位担任的任期起始任期终止任职人员姓名其他单位名称职务日期日期
非执行董事、董事
陈朗中国蒙牛乳业有限公司2019-04-会主席
50大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
在其他单位担任的任期起始任期终止任职人员姓名其他单位名称职务日期日期
刘洪玉清华大学教授、博士生导师1999-03-
刘园对外经济贸易大学教授、博士生导师2000-07-
袁淳中央财经大学会计学院教授、博士生导师2010-07-
截至募集说明书签署日，公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年不存在证券监管机构处罚的情况。
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员不存在影响本次发行的重大违法违规的情况。
七、发行人主要业务情况
（一）所在行业情况
1、房地产开发行业的现状及发展趋势
（1）行业概述
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。全国房地产开发投资完成额从2002年的7736亿元提高至2021年的147602亿元，年均复合增长16.79%。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
（2）行业政策情况
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业
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相关政策主要包括：
序号时间主要政策核心内容
建立住房租赁信息政府服务平台、培育经住建部《住房城乡建设部关于加营住房租赁机构、支持房地产开发企业将
12015年1月快培育和发展住房租赁市场的其持有房源向社会出租、积极推进房地产指导意见》 投资信托基金（REITs）试点、完善公共租
赁住房制度（货币化租赁补贴）。
中国人民银行、中国银行业监督
在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭管理委员会发布《关于进一步完
22015年9月首次购买普通住房的商业性个人住房贷
善差别化住房信贷政策有关问款，最低首付款比例调整为不低于25%。
题的通知》国务院办公厅《国务院办公厅关积极发展短租公寓、长租公寓等服务业细
32015年11月于加快发展生活性服务业促进分业态；首次定位为“生活服务业”，可享消费结构升级的指导意见》受相应政策支持。
对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有1套住人民银行、银监会联合下发《关房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最
42016年2月于调整个人住房贷款政策有关低首付款比例调整为不低于30%；对于实问题的通知》施限购措施的城市，各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税财政部、国家税务总局《关于全（以下称营改增）试点，建筑业、房地产
52016年3月面推开营业税改征增值税试点
业、金融业、生活服务业等全部营业税纳的通知》税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切实降低棚财政部、住房城乡建设部《关于户区改造成本；推进棚户区改造货币化安
62016年3月进一步做好棚户区改造相关工置，切实化解库存商品住房；严格遵循政作的通知》
府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的国务院办公厅《关于加快培育和住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进
72016年5月发展住房租赁市场的若干意见》住房租赁市场健康发展。目标是到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、
杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、合肥、多城市发布地方房地产调控政
82016年10月济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、策
昆山、南昌等城市先后发布区域房地产调控政策，重启限购限贷政策
52大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号时间主要政策核心内容中共中央政治局提出实施好积
极的财政政策和稳健的货币政长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，
92017年7月策，“稳定房地产市场，坚持政以扩大供应、疏解需求为核心，实现房地策连续性稳定性，加快建立长效产市场供需平衡机制”
加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓住建部、发改委、财政部等九部
宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公委《关于在人口净流入的大中城
102017年7月司债券、非金融企业债务融资工具等公司
市加快发展住房租赁市场的通
信用类债券及资产支持证券，专门用于发知》展住房租赁业务
将在超大、特大城市和国务院有关部委批
准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上国土资源部住房城乡建设部《利海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭
112017年8月用集体建设用地建设租赁住房州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑试点方案》州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
并购贷款投向房地产开发土地并购或房
地产开发土地项目公司股权并购的，应按《上海银监局关于规范开展并照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成
122018年2月购贷款业务的通知》在建工程开发投资总额的25%以上；按照
穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求。
鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资证监会《关于推进住房租赁资产
132018年4月产证券化，优先支持国家政策，鼓励租赁证券化相关工作的通知》项目开展资产证券化。
三家以上银行融资余额合计50亿以上企业，银行将建立联合授信。预计随着试点银保监会《银行业金融机构联合
142018年5月铺开，债务规模大、杠杆率高、偿债能力授信管理办法（试行）》
不足的房地产企业银行信贷将受限，多头融资和过度融资将不可持续。
发改委、财政部《关于完善市场规范房企境外发债资金投向，主要用于偿
152018年5月约束机制严格防范外债风险和还到期债务，避免债务违约，限制投资境地方债务风险的通知》内外房地产项目、补充运营资金等。
下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整中共中央政治局会议提出“坚决
162018年7月治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建遏制房价上涨”立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
《住房城乡建设部、中国农业发要求按照抵押补充贷款相关政策规定，优展银行关于做好利用抵押补充选承贷主体，有效防控风险，为农村人居
172018年9月
贷款资金支持农村人居环境整环境整治提供长期、稳定、低成本的资金治工作的通知》支持。
53大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号时间主要政策核心内容
更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，
182019年3月全国两会政府工作报告促进房地产市场平稳健康发展。继续推进
保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
城乡建设用地指标审批权下放至省级；建《关于构建更加完善的要素市立健全城乡统一的建设用地市场；探索建
192020年4月场化配置体制机制的意见》立全国的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定《中共中央关于制定国民经济位，租购并举、因城施策，促进房地产市
202020年11月和社会发展第十四个五年规划场平稳健康发展；推动汽车等消费品由购和二〇三五年远景目标的建议》买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。
解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福社。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，中央经济工作会议再次重申“要促进房地产市场平稳健康发展。同时提到坚持房子是用来住的、不是用来要高度重视保障性租赁住房建设，加快完
212020年12月炒的定位，因地制宜。多策并举，善长租房政策，逐步使租购住房在享受公
促进房地产市场平稳健康发共服务上具有同等权利，规范发展长租房展。”市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建
222021年3月全国两会政府工作报告
设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住国务院办公厅发布《关于加快发
232021年7月房租赁市场结构性供给不足，推动建立多展保障性租赁住房的意见》
主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
住房和城乡建设部、国家发展改
革委、公安部等8部门联合印发持续开展整治规范房地产市场秩序，持续242021年7月《住房和城乡建设部等8部门加大惩处力度。各地要根据实际情况，创关于持续整治规范房地产市场新思路，多措并举，依法依规开展整治。
秩序的通知》
54大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号时间主要政策核心内容
金融部门要贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管人民银行、银保监会联合召开房理制度，持续落实好房地产长效机制，加
252021年9月
地产金融工作座谈会快完善住房租赁金融政策体系。金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平
稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
中央政治局会议明确要推进保推进保障性住房建设，支持商品房市场更
262021年12月障性住房建设，促进房地产业健好满足购房者的合理住房需求，促进房地
康发展和良性循环产业健康发展和良性循环。
坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长中央经济工作会议再次定调“房租房市场，推进保障性住房建设，支持商
272021年12月住不炒”品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
（3）行业发展状况
近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，其发展状况呈现以下几方面的趋势：
1）房地产开发投资保持快速增长，2010年以来增速出现回落
2001年至2012年，我国房地产开发投资保持每年15%以上的快速增长，
2010年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热
的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2017年我国房地产开发投资完成额达到109798.53亿元，较上年同期增长7.04%。2018年，我国房地产开发投资完成额达到120263.51亿元，较上年同期增长9.5%。2019年，我国房地产开发投资完成额达到132194.00亿元，较上年同期增长9.90%，增速小幅回升，比上年加快0.4个百分点。2020年，我国房地产开发投资完成额达到141442.95亿元，较上年同期增长7.0%，比上年回落2.9个百分点。2021年，我国房地产开发投资完成额达到147602.08亿元，较上年同期增长4.35%，比上年回落2.65个百分点。
房地产开发投资完成额增速与 GDP 增速比较
55大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
房地产开发投资完成额增速 GDP增速
数据来源：国家统计局、Wind资讯
2）土地成交面积近年来有所降低，单位土地成本呈上升趋势
根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放，加之我国地少人多、人口分布不均匀，18亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度逐步加大，中心城市优质土地资源逐步减少等因素，全国土地交易价格在自2005年起持续上升。2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010年，我国大中城市成交土地面积和成交土地总价均出现大幅度上扬，而2011年-2015年，国家为了抑制房地产市场过度投机，对市场进行了有效调控，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。从土地成交总价来看，2015年受宏观经济增速放缓，行业景气度下降的影响，土地购置面积显著下滑，土地成交总价也随之下降，但单位土地成本仍呈现上升趋势。2016年土地成交总价下降趋势有所反转，土地购置面积同比下降幅度减小至3.44%，土地成交总价同比出现回升，同比增幅达19.78%，单位土地成本也呈上升趋势。2017年，土地购置面积止跌回升，土地成交总价同比出现大幅增长，单位土地成本也有所上升。2018年土地购置面积和土地成交总价的增速均有所下滑，土地购置面积同比增长14.24%，土地成交总价同比增长18.02%。受国家对房地产行业持续调控的影响，2019年土地购置面积和土地成交总价均降低，土地购置面积同比下降11.39%，土地成交总价同比下降8.65%。2020年土地购置面积和土地成交总价继续降低，土地购置
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2001
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2021大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
面积同比下降1.11%，土地成交总价同比上升17.40%。2021年土地购置面积继续降低，同比下降15.45%，土地成交总价较上年有所增加，同比上升2.82%。
全国历年土地购置面积及增速
单位：万平方米
50000.0030.00%
20.00%
40000.00
10.00%
30000.000.00%
20000.00-10.00%
-20.00%
10000.00
-30.00%
0.00-40.00%
本年购置土地面积（万平方米）增速
单位：亿元全国土地成交价款及增速
20000.0080.00%
18000.00
16000.0060.00%
14000.0040.00%
12000.00
10000.0020.00%
8000.00
6000.000.00%
4000.00-20.00%
2000.00
0.00-40.00%
20082009201020112012201320142015201620172018201920202021
土地成交价款（亿元）增速
数据来源：国家统计局、Wind资讯
3）商品房价格整体保持上涨
2000年以来，全国商品房平均售价整体呈现上升的趋势，仅在2008年受到
金融危机的影响而出现小幅下降。自2010年以来，在宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素的影响下，商品房平均销售价格上涨速度放缓。进入2014年，除一线城市外，各城市均逐步放宽或解除限购政策并出台相关鼓励措施，但由于政策放宽存在时滞效应，各地银行房贷政策仍然谨慎，房地产开发企业通过多重促销方式及时消化库存，使得整体成交价格增幅进一步放缓，房地产市场价格增长趋于理性。2017年，全国商品房销售平均单价为7892.27元/平方米，受到限
57大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
购、限贷等调控政策的影响，单价较2016年仅上升5.57%。2018年，全国商品房销售平均单价为8736.90元/平方米，较2017年同比上升10.70%，主要原因是一二线城市供需依旧紧张、三四线城市房地产市场有所升温。2019年，全国商品房销售平均单价为9310.69元/平方米，受到限购等调控政策的影响，单价较去年同期仅上升6.56%。2020年，全国商品房销售平均单价为9860.00元，受疫情与调控政策等影响，单价较2019年仅上升5.91%。2021年，全国商品房销售平均单价为10139.14元，受疫情与调控政策等影响，单价较2020年仅上升2.84%。
全国商品房平均销售单价及增速
单位：元/平方米
10000.0025.00%
9000.00
20.00%
8000.00
7000.00
15.00%
6000.00
5000.0010.00%
4000.00
5.00%
3000.00
2000.00
0.00%
1000.00
0.00-5.00%
商品房平均销售单价（元/平方米）增速
数据来源：国家统计局、Wind资讯
4）商品住宅开发在房地产开发业务中所占比重保持稳定
我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自2005年以来商品住宅开发投资额占房地产开发总投资额的比重均保持在65%以上。2017年，全国商品住宅开发投资额为75147.88亿元，同比增长9.38%，占整体投资比例为68.44%。
2018年，全国商品住宅开发投资额为85192.25亿元，同比增长13.37%，占整体
投资比例为70.84%。2019年，全国商品住宅开发投资额为97071.00亿元，同比增长13.94%，占整体投资比例为73.43%。2020年，全国商品住宅开发投资额为
104446.00亿元，同比增长7.60%，占整体投资比例为73.84%。2021年，全国商
品住宅开发投资额为111173.00亿元，同比增长6.44%，占整体投资比例为75.32%。
未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到满
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2001
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2021大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要足前，我国房地产开发投资预计仍将以商品住宅为主。
商品住宅开发投资占房地产开发投资比重
76.00%
74.00%
72.00%
70.00%
68.00%
66.00%
64.00%
62.00%
资料来源：国家统计局、Wind资讯
5）2016年10月以来，调控政策出台，监管逐渐趋稳，动态调整将常态化
随着全出差国房地产市场需求热度不断提升，2016年10月以来，北京、上海、广州等多个城市出台限购及限贷政策，对首套房与非首套房，有贷款与无贷款，户籍居民与非户籍居民等情形的首付比例、限购套数提出了细化要求，政策基调由松趋紧。2017年以来，各地政府对于限购及限贷政策不断进行深化，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限有所延长，而且对于限购的房地产开发产品的范围有所增加，政策基调继续收紧。
2018年，房地产政策调控继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设
继续提速，更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。其中2018年上半年，又有大连、沈阳、长春、哈尔滨、海南等省市出台或升级调控政策，其中海南历经数次政策收紧。而2018年下半年，随经济下行压力加大、房地产市场低迷，珠海、菏泽等地先后放松房地产调控政策，政策基调由紧转松。
2019年，房地产调控政策进入了一个新的阶段，更加强调“稳房价、稳地价、稳预期”。当前的房地产市场调控在总体可控的情况下，各个城市各自因城施策稳定房价。整体来看，在政治局会议重提“房住不炒”以及住建部房价预警之后，政策在一定范围内出现了新一轮升级，政策基调由松趋紧。2019年房地产市场去化压力加大；土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现；房企在资金方面进一步承压，积极推盘强化回款。随着内需潜力不断释放，居民消费结构正处在持
59大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
续升级的趋势中，这将有利推动商业地产的繁荣与商业模式的创新。
2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。
2021年，“十四五”规划全面开启，中央延续“房住不炒”，“三道红线”政
策效果愈发显现。与此同时，房地产企业融资受限，房地产行业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。
总体而言，房地产行业作为国家的支柱性行业，其稳定健康地发展，在国民经济步入“稳增长”的时代背景下具有重要地位。未来房地产行业将聚焦更多的政策热度，充分发挥上下游产业链条的传导机制，在动态调控下达到新稳态。
（4）房地产行业市场供求状况分析
1）我国房屋供应量状况国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投
资141442.95亿元，同比名义增长7.00%。2020年，商品房销售面积186086.00万平方米，销售额173612.66亿元，同比名义增长8.69%。2021年，全国房地产开发投资147602.08亿元，同比名义增长4.35%。2021年，商品房销售面积
179433.41万平方米，同比名义增长1.90%，销售额181929.95亿元，同比名义
增长4.79%。
自2004年以来，我国房地产市场供给保持较快增长，2011年起供给趋于平稳。房地产新开工面积增长率波动相对较大，主要原因是房地产企业新开发项目的决策受当年房地产市场销售情况及政策导向影响明显。从2010年开始，房地产行业新开工和竣工面积虽总体保持在较高水平，但增长率出现一定的波动，总体呈现下滑趋势。2017年全国房屋新开工面积达到178653.77万平方米，同比上升7.00%；竣工面积为101486.41万平方米，同比下降4.40%。2018年全国房屋新开工面积达到209341.79万平方米，同比上升17.18%；竣工面积为93550.11万平方米，同比下降7.82%。2019年全国房屋新开工面积达到227153.58万平方米，同比上升8.51%；竣工面积为95941.53万平方米，同比上升2.56%。2020年全国房屋新开工面积达到224433.13万平方米，同比下降1.20%；竣工面积为
91218.23万平方米，同比下降4.92%。2021年全国房屋新开工面积达到198895.05
60大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
万平方米，同比下降11.38%；竣工面积为101411.94万平方米，同比增长11.18%。
房地产供应量
单位：万平方米
250000.0050.00%
40.00%
200000.00
30.00%
150000.0020.00%
100000.0010.00%
0.00%
50000.00
-10.00%
0.00-20.00%
房屋新开工面积房屋竣工面积新开工面积增速竣工面积增速
数据来源：国家统计局、Wind资讯
2）我国房屋需求量状况
2004年至2007年我国城市化的快速推进导致城市人口急剧增加，居民住房需求显著上升。城市化率的提高刺激了城市住房的刚性需求，推高了房价。同时由于2001年以后大部分城市的房地产价格普遍上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会，房地产投机性需求增加。2008年受全球金融危机影响，房地产需求下滑，商品房销售面积同比下降14.72%。为刺激房地产需求，2008年底国务院出台政策刺激普通商品住房消费，2009年商品房销售面积出现大幅回升，同比增长43.63%。2010年起为抑制房地产过热，政府连续出台政策限制房地产需求增长，2010年至2012年商品房销售面积缓慢增长。2014年受全国经济下行的影响，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求降低，2014年商品房销售面积和销售额双双下降，商品房销售面积同比下降7.58%，商品房销售额下降6.31%。2015年，我国商品房销售面积为128495.00万平方米，同比增长
6.50%，较2014年有所回升。2016年全国商品房销售面积为157349.00万平方米，同比增长22.46%，增速大幅回升。2017年，全国商品房销售面积为169407.82万平方米，同比增长7.66%，受房地产调控政策的影响，增速有所回落。2018年，全国商品房销售面积为171654.36万平方米，同比增长1.33%，增速持续回落。
2019年，全国商品房销售面积为171558.00万平方米，同比下降0.06%。2020
61大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要年，全国商品房销售面积为176086.22万平方米，同比增长2.64%。2021年，全国商品房销售面积为179433.41万平方米，同比增长1.90%。
房地产需求量
单位：亿元，万平方米
200000.00100.00%
180000.00
80.00%
160000.00
140000.0060.00%
120000.00
40.00%
100000.00
20.00%
80000.00
60000.000.00%
40000.00
-20.00%
20000.00
0.00-40.00%
商品房销售面积商品房销售额商品房销售面积增速商品房销售额增速
数据来源：国家统计局、Wind资讯
（二）公司所处行业地位
发行人是我国知名的具有央企背景的全国性房地产开发企业，多年来，通过运营及整合“中粮”和“大悦城”两大优势品牌，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。目前，发行人业务布局了北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余个一、二线核心城市，总资产超过了1900亿元。在由中国房地产业协会、中国房地产测评中心等单位主办的“2019中国房地产500强测评”、“2020中国房地产500强测评”
及“2021中国房地产500强测评”中，发行人分别位列第71名、第64名、第
81名。
（三）公司面临的主要竞争状况目前公司已经成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业一体化的多业态房地
产专化公司，既能通过开发型物业的快速周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。经过多年的发展，发行人在产业链布局、整
62大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
合创新、土地获取、商业经营能力、运营能力、品牌美誉度和影响力等方面具有较强的竞争优势。
1、完善的房地产产业链布局
公司业务范围覆盖住宅与商业地产，形成住宅与商业地产双轮驱动，使得公司能响应更加广阔而多样的市场需求，并拥有较强的抗风险能力。公司住宅与商业板块相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，相较单一业务企业更能充分激发各业务板块的发展潜力，进一步满足更为多元化的消费者需求。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营商、服务商延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极探索产业地产、长租公寓、养老地产、城市更新等新业务，形成了城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势与大悦城品牌优势，“高举高打”实现“精准投资”。一方面，公开市场与非公开市场并重，加大合作力度，充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势，获取成规模优质土地，增加项目获取的成功率；另一方面，充分盘活内外部资源，更新城市存量土地，落实片区开发与产业整合能力，争取投资回报最大化。在资源有限的条件下，最大化的获取土地储备，为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业经营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发与经营企业。项目精准定位18-35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐，
同时独创“主题街区商业模式”，结合独有“悦·云”大数据系统和长期运营经
63大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要验，精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。同时，商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养系统，为未来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，积极进行大运营体系建设，提高项目资金运营效率，实现公司规模的跨越式发展。该运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障，助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，同时依托“大悦城”商业知名品牌，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量和商业运营能力，传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，坚持“潮流、品位、年轻、时尚”的商业运营理念，持续提升产品力、服务力，运营能力突出，塑造了良好的品牌美誉度，打造了较好的产品声誉，塑造了良好的品牌形象。
（四）发行人主营业务情况
1、公司经营范围及主营业务
发行人是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，经营范围为房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。公司的主营业务包括商品房开发销售、房屋租赁、物业管理等，房地产项目主要布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等一、二线城市。
2、公司报告期内主营业务收入构成
（1）营业收入分析
最近三年及一期，公司营业收入构成情况如下表所示：
单位：万元、%
64大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
项目金额占比金额占比金额占比金额占比商品房销售及
2031881.4681.743562984.8583.613257517.4284.732689713.0979.59
一级土地开发投资物业及相
320878.9212.91504799.2711.85443818.9111.54515177.4215.24
关服务
酒店经营42462.641.7176639.241.8059826.451.5684158.422.49物业及其他管
81423.723.28107349.732.5271683.051.8669224.962.05
理
主营业务小计2476646.7499.644251773.0999.773832845.8399.703358273.8999.37
其他业务小计9151.120.369676.640.2311682.610.3021220.990.63
合计2485797.86100.004261449.74100.003844528.43100.003379494.88100.00
2019-2021年及2022年1-9月，公司营业收入分别为3379494.88万元、
3844528.43万元、4261449.74万元和2485797.86万元，呈逐年上升态势。公
司营业收入主要来源于商品房销售及一级土地开发和投资物业及相关服务。最近三年，发行人商品房销售及一级土地开发和投资物业及相关服务收入合计占营业收入的比例均在90%以上。
2019-2021年及2022年1-9月，公司商品房销售及一级土地开发收入分别为
2689713.09万元、3257517.42万元、3562984.85万元和2031881.46万元，
占营业收入的比例分别为79.59%、84.73%、83.61%和81.74%；投资物业及相关
服务分别为515177.42万元、443818.91万元、504799.27万元和320878.92万元，占营业收入比例分别为15.24%、11.54%、11.85%和12.91%；酒店经营业务收入分别为84158.42万元、59826.45万元、76639.24万元和42462.64万元，占营业收入比例分别为2.49%、1.56%、1.80%和1.71%；物业及其他管理收入分
别为69224.96万元、71683.05万元、107349.73万元和81423.72万元，占营业收入比例分别为2.05%、1.86%、2.52%和3.28%。
（2）营业成本分析
最近三年及一期，公司营业成本构成情况如下表所示：
单位：万元、%
65大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
项目金额占比金额占比金额占比金额占比商品房销售及一
1553607.5586.622777628.7189.832353234.8189.281669945.2683.80
级土地开发投资物业及相关
138460.797.72181472.875.87170638.406.47199460.5410.01
服务
酒店经营33439.701.8751651.851.6742719.351.6254097.262.71
物业及其他管理62484.223.4876952.312.4961454.002.3359902.653.01
主营业务小计1787992.2699.693087705.7499.852628046.5799.701983405.7199.53
其他业务小计5549.410.314552.120.157627.610.299484.180.48
合计1793541.67100.003092257.86100.002635674.18100.001992889.89100.00
2019-2021年及2022年1-9月，公司营业成本分别为1992889.89万元、
2635674.18万元、3092257.86万元和1793541.67万元，随着公司营业收入的
持续增长，营业成本呈逐年上升趋势。
3、公司报告期内主营业务毛利润构成及毛利率
最近三年及一期，公司毛利润及毛利率情况如下表所示：
单位：万元、%
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
项目毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率商品房销售及
478273.9123.54785356.1422.04904282.6127.761019767.8337.91
一级土地开发投资物业及相
182418.1356.85323326.4064.05273180.5161.55315716.8861.28
关服务
酒店经营9022.9421.2524987.3932.6017107.1028.5930061.1635.72物业及其他管
18939.5023.2630397.4228.3210229.0514.279322.3113.47
理
主营业务小计688654.4827.811164067.3527.381204799.2631.431374868.1840.94
其他业务小计3601.7139.365124.5352.964055.0034.7111736.8155.31
合计692256.1927.851169191.8827.441208854.2531.441386604.9941.03
2019-2021年及2022年1-9月，公司整体业务毛利率分别为41.03%、31.44%、
27.44%及27.85%。其中，商品房销售及一级土地开发业务的毛利率分别为37.91%、
27.76%、22.04%及23.54%，最近三年呈下降趋势；投资物业及相关服务业务的
毛利率分别为61.28%、61.55%、64.05%及56.85%，维持在较高水平；酒店经营业务的毛利率分别为35.72%、28.59%、32.60%及21.25%，受疫情影响波动较大；
66大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
物业及其他管理业务毛利率分别为13.47%、14.27%、28.32%及23.26%。
4、发行人主要业务板块情况
（1）房地产开发板块
发行人诚信合法经营，无重大违法违规行为。发行人现持有中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年11月14日核发的编号为“建开企[2011]1164号”的
《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，资质等级为“壹级”。截至募集说明书签署日，发行人从事房地产开发的主要子公司亦拥有从事房地产开发业务的相应资质，具体情况如下：
发行人及其合并报表范围内的主要子公司拥有资质情况表项目名称开发主体名称证书编号资质等级证书到期时间所开发的项目北京正德兴合房地
北京中粮瑞府 CY-A-X2355 四级 2022.9.9 中粮瑞府产开发有限公司北京稻香四季房地
北京京西祥云 FS-A-8564 二级 2025.7.28 北京京西祥云产开发有限公司中粮地产投资（北北京祥云国际 SY-A-6467 二级 2025.7.31 北京祥云国际
京）有限公司
上海悦鹏置业发展沪房管（奉贤）第上海南桥半岛暂定延期办理中奉贤南桥半岛有限公司0000517号
深圳宝安25区项中粮地产发展（深深房开字（2018）深圳25区宝安大悦四级已审目一期 A 圳）有限公司 541 号 城项目
中粮地产（深圳）深房开字（2017）1深圳云景国际四级已审深圳云景项目实业有限公司号成都鹏鼎置业有限
成华珑悦锦云 510108DF3434881Z 三级 延期办理中 珑悦锦云责任公司成都中金澍茂置业
成都中粮武侯瑞府 510107G3434986Z 三级 延期办理中 武侯瑞府有限公司成都天泉置业有限
成都御岭湾 510112AJ4421649 二级 2022.12.11 御岭湾公司暂定资质南京卓泓晟房地产
南京悦江府 南京 KF14522 证书，贰 延期办理中 悦江府开发有限公司级暂定资质南京三金祥云置业
南京三金祥云 南京 KF14455 证书，贰 延期办理中 三金祥云有限公司级
中粮祥云置业南京祥云伴山居/祥云悦
南京中粮祥云 南京 KF14576 贰级 延期办理中有限公司天地太仓悦祥房地产开
太仓项目 苏州 KF14718 暂定 延期办理中 太仓悦祥项目发有限公司
67大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称开发主体名称证书编号资质等级证书到期时间所开发的项目厦门市悦鹏置业有
厦门中粮鹭湾祥云 FDCA350203814 暂定资质 延期办理中 厦门祥云项目限公司嘉兴嘉云房地产开中粮秀湖祥云（备嘉兴秀湖祥云嘉房开秀152号暂定资质延期办理中发有限公司案名：秀悦湾）
株洲金城日月湖置湘建房开(株)字第株洲金城日月湖置
株洲锦云四级2023.5.21业有限公司0140575号业有限公司重庆泽悦实业有限暂定资质
重庆浣溪锦云11099312023.12.11重庆浣溪锦云公司证书重庆金悦汇房地产暂定资质重庆祥云赋4409960延期办理中重庆祥云赋开发有限责任公司证书昆明鸿悦房地产开云建房证开字暂定资质昆明鸿云延期办理中昆明鸿云
发有限公司（2021）1152号证书
注：发行人部分项目公司房地产业务资质已到期，对应项目目前已完工竣备，上述情况不会对发行人务经营及合规性构成重大不利影响。
1）房地产开发业务合规情况
a 房地产项目开发资质发行人及其从事房地产开发的主要子公司具备了从事房地产开发业务的相应资质。发行人现持有建开企[2011]1164号的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，资质等级为“壹级”，有效期至2023年12月29日。
b 企业信息披露的合规性
公司是深圳证券交易所 A 股上市公司，一直严格按照相关法律法规和深圳证券交易所的规定履行信息披露义务，在信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，也不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。
按照《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）（以下简称“《通知》”）的要求，并依照相关法律、法规的相关规定，发行人及其子公司不存在为了追求不正当利益，从事《通知》中列举的不正当经营行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因发布虚假房源信息和广告的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、
68大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
哄抬房价的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因未取得预售许可证销售商品房的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因捂盘惜售或者变相囤积房源的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
*发行人及其子公司不存在因以将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。
c 企业诚信合法经营情况
企业诚信合法经营，不存在以下行为：
*违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）；
*违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等；
*拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证；
*土地权属存在问题；
*未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划；
*项目用地违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，
69大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要完成开发面积不足1/3或投资不足1/4”等情况；
*所开发的项目的合法合规性，自有资金比例不符合要求、未及时到位等；
*违反国办发[2013]17号等相关房地产政策规定的行为；
*存在“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，在重点调控城市存在哄抬地价的情况，存在受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。
2）业务运营模式
由于近年来，房地产行业调控政策出台频繁，并且房地产价格也在宏观调控中，在宏观审慎的环境中发展，发行人通过收购其他房地产企业取得的土地，原则上采取自主开发的模式，已招拍挂方式取得的土地，发行人会根据地块的规模大小，决定是否采取合作开发。合作开发的项目，通过投资协议约定是否并表。
总体测算，自主开发的项目占比60%，合作开发的项目40%。
发行人近年合作完工项目情况表出资权益序具体项目名称项目公司名称所在位置比例比例合作公司名称号
(%)(%)北京稻香四季房地产开
1北京京西祥云房山区99.8299.82北京天恒乐活城置业有限公司
发有限公司
中粮地产投资（北京）有
2北京祥云国际顺义区51.0051.00中粮集团
限公司
中粮地产（深圳）实业有上海景时深光投资中心（有限
3深圳云景国际光明区51.0051.00限公司合伙）深圳市锦峰城房地产开深圳汇金壹号投资合伙企业
4深圳祥云国际龙岗区51.0051.00
发有限公司（有限合伙）上海景时宾华投资中心（有限
5成都中粮祥云里成都怡悦置业有限公司金牛区51.0051.00
合伙）杭州盛飞商务信息咨询有限公
6杭州旭辉中粮朗香郡杭州旭悦置业有限公司临安区天柱街50.0050.00
司嘉兴京开房地产开发有
7嘉兴江南国际城国际商务区51.0051.00中铁房地产集团华东有限公司
限公司
青岛大悦城房地产开发 Delight Joint Limited 悦合有限
8青岛金沙·中粮祥云市北区30.3930.39
有限公司公司发行人业务决策及执行架构主要包括公司总部和城市公司。其中公司总部负责集团整体决策，城市公司则针对各自项目进行日常开发。
发行人已建立规范的各项房地产开发程序及政策流程。发行人项目开发流程
70大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
主要包括市场调查阶段、投资布局与规划阶段、投资项目可行性分析阶段、投资
项目决策论证研究阶段、项目投融资阶段等。
发行人通过招拍挂、城市更新、收购等形式取得土地，进行房地产开发、销售。获取土地前进行项目可行性研究，通过投审会决策后进行土地获取；土地获取后分别进行项目定位、建筑规划方案、项目目标管理责任书评审，评审通过后，进行项目工程招标、施工、预售、竣工交付。
3）采购与成本管理
发行人制定了详尽的供方资源管理及采购制度，基于房地产开发价值链，对供方资源进行有效整合，并通过价值分析、开发、评估、过程跟踪和持续改进等措施，对采购的全过程进行有效管理，为公司实现供应链管理的价值最大化奠定基础。
供方库的建立：
*基于供方服务范围的不同，发行人将其分为总部级供方以及城市公司级供方两个层级进行管理。
*供方库至少应包含五类内容：供方名录、供方类别、供方等级、供方层级（总部/城市公司）以及供方档案。其中，供方档案应包括但不限于：供方资质文件照片或复印件、供方入库审批表、供方综合评价表、供方评价报告等内容。
供方资源的拓展与开发:
*发行人总部和城市公司的供方使用部门负责各专业供方的拓展和开发，工程采购部作为总部/城市公司两级供方库的统筹管理平台。
*供方初始名册的建立可基于如下渠道：
a 供方使用部门对已合作的供方按供方综合评价表进行评估，根据评估结果填写供方入库审批表，报分管领导审批，审批通过后可以入册。
b 公司各专业部门定期发布供方参考信息，供方使用部门可选择对其进行考察、评价，考察通过后可以入册。
供方的选择：
71大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
*供方选择的原则：在选择供方时，原则上应尽可能从供方资源信息库中选取，并优先从总部级供方资源库中选取。
*供方选择（采购）的方式
发行人供方选择（采购）的方式有三种：招标采购、直接采购以及战略采购。
a 招标采购
招标采购分为法定公开招标、法定邀请招标以及内部组织招标。
A.达到下列规模或标准之一的，必须进行法定公开招标、法定邀请招标：
a）工程施工类：合同估算价在 200 万元人民币（含）以上的
b）材料设备类：合同估算价在 100 万元人民币（含）以上的
c）服务咨询类：合同估算价在 50 万人民币（含）以上的
对于达到上述规模标准的，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或主导地位的，必须进行法定公开招标。
B.达到下列规模标准之一的，必须进行内部组织招标：
a）工程施工类：合同估算价在 20 万元人民币（含）以上的
b）材料设备类：合同估算价在 10 万元人民币（含）以上的
c）服务咨询类：合同估算价在 10 万元人民币（含）以上的
b 直接采购直接采购分为竞争性谈判和直接委托。
A.属于下列规模标准之一的，可采用竞争性谈判方式：
a）工程施工类：合同估算价在 20 万元人民币以下的
b）材料设备类：合同估算价在 10 万元人民币以下的
c）服务咨询类：合同估算价在 10 万人民币以下的
B.属于下列性质的采购经公司招标领导小组审批同意后可采用直接委托方
式：
72大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
a）政府垄断项目
b）紧急工程
c）零星工程等
c 战略采购发行人及下属城市公司根据业务发展的需要逐步开展战略采购业务。发行人在进行战略合作单位选择时，优先考虑供方资源信息库中的优质供方，通过长期合作，将其逐步发展为战略供方，与其签订战略合作协议，建立相对长期和紧密的合作关系，通过资源共享实现互利双赢。
最近三年及一期发行人主要供应商情况如下：
单位：万元、%年度供应商采购金额占比
供应商一130527.1311.34
供应商二72206.276.28
供应商三65558.005.70
2019年度
供应商四45101.603.92
供应商五32323.642.81
合计345716.6530.05
供应商一222060.1211.82
供应商二215399.9611.46
供应商三198605.4610.57
2020年度
供应商四173440.839.23
供应商五105668.915.62
合计915175.2848.70
供应商一606000.0014.32
供应商二447645.0010.58
供应商三221738.005.24
2021年度
供应商四217099.405.13
供应商五179575.354.24
合计1672057.7539.51
2022年1-9月供应商一217099.4012.46
73大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
供应商二155726.008.93
供应商三143010.198.21
供应商四120357.006.91
供应商五105161.796.03
合计741354.3842.54
4）销售管理
目前公司采用的销售模式会根据每个销售型项目的销售特点选择对应的销售模式，并制定相应的销售策略。其销售模式主要有独家代理销售模式、联合代理销售模式及自行销售等模式：发行人形成了总部-城市公司两级的市场营销分工体系。总部的营销管理部门通过统筹管理、业务督导、协调服务等方式，协同各城市公司/项目部开展营销系统工作；各城市公司负责本地区各项目的市场营
销管理及其他日常工作，执行总部营销相关制度并按规定上报相关信息。
在项目可研和定位阶段，城市公司通过《初步市场定位建议》、《项目市场定位报告》、《项目产品定位报告》、《项目目标管理责任书》等文件对项目市场定位、
概念规划设计、项目开发成本及项目经济效益等一系列产品营销的前期方案进行论证。
在项目开盘前20个工作日，城市公司编制《开盘营销方案》及《项目定价策略方案》，对开盘时间、活动地点、当期各楼盘售价等产品销售定价的核心要素进行明确。
在销售实施阶段，城市公司每周形成《销售周报》，每月形成《月度营销工作总结》，对市场变化情况、营销推广活动情况、来电来访情况、销售数据、营销费用等事项进行总结汇报。
销售任务完成后，城市公司组织进行营销总结，形成《项目营销总结报告》，报发行人营销管理部备案。
最近三年及一期发行人主要客户情况如下：
单位：万元、%年度客户销售金额占比
2019年度客户一18997.570.56
74大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
客户二10873.180.32
客户三8305.980.25
客户四8251.550.24
客户五8209.600.24
合计54637.891.61
客户一163508.915.02
客户二43128.751.32
客户三29162.390.90
2020年度
客户四26967.610.83
客户五14939.580.46
合计277707.248.53
客户一28607.510.67
客户二25883.680.61
客户三13478.920.32
2021年度
客户四10917.430.26
客户五8927.420.21
合计87814.962.06
客户一499014.8720.07
客户二8476.380.34
客户三6550.550.26
2022年1-9月
客户四6176.480.25
客户五5214.400.21
合计525432.6821.13
5）房地产开发业务记账模式
发行人对房地产开发业务采用权责发生制核算，房地产开发业务的账务处理均通过“存货”及明细科目（完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品）核算。
尚未开发的项目土地成本列示于“拟开发产品”，正处于开发环节的项目成本列示于“在建开发产品”，已完工竣工验收项目的成本由“在建开发产品”结转至“完工开发产品”，完工开发产品在达到下列条件时结转商品房销售收入，同时将“完工开发产品”结转至“营业成本”，并列示于报表各项目。
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
75大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
*已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
*既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
*收入的金额能够可靠地计量；
*交易相关的经济利益很可能流入；
*相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
对于在建项目的工程款支付及结算模式，发行人根据工程进度情况，核定已完工程产值，按合同约定支付进度款。工程竣工验收后，由承包方提交完整的竣工结算资料。经双方结算对账确认后，发包人保留工程质量保修金及约定的其他保留款项后，付清剩余的工程结算价款。质保期满后，根据合同约定退还质保金。
报告期内，发行人未发生工程款拖欠情况。
6）整体经营状况
最近三年房地产开发业务整体情况如下：
发行人近三年房地产业务整体情况项目2021年度2020年度2019年度
开工面积（万平方米）373.38411.66403.08
竣工面积（万平方米）447.16277.33116.46
签约销售面积（万平方米）287.03312.07259.55
签约销售金额（亿元）727.12693.97618.54
结算面积（万平方米）347.25229.2696.59
结算金额（亿元）814.74613.38282.78
结算均价（元/平米）23462.6326754.7829276.32
2019-2021年度，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，
但公司通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的
76大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要发展。2019-2021年度，公司新开工面积分别为403.08万平方米、411.66平方米及373.38万平方米，受益于重组后公司整体规模优势，公司重组后新开工面积进一步扩大。
最近三年，发行人竣工面积分别为116.46万平方米、277.33万平方米及
447.16万平方米，销售面积分别为259.55万平方米、312.07万平方米及287.03
万平方米，结算面积分别为96.59万平方米、229.26万平方米及347.25万平方米，实现结算金额分别为282.78亿元、613.38亿元及814.74亿元，2019年发行人的销售面积、结算面积、结算金额大幅增加，主要系发行人通过充分利用两个上市公司的整合优势，进一步加强了精细化管理，积极去化库存，加快了去化速度，提高了存货周转效率。2020年，受到全球疫情影响，公司业务也在按照制定的业绩目标加紧恢复中。2021年，发行人房地产业务恢复情况良好，竣工面积、销售面积及结算面积均较2020年呈现增长趋势，且部分大悦城恢复情况超过往年同期，人流、收入双创高。
公司高度重视并持续跟进城市投资价值的研判工作，在此基础上把握城市发展周期，在消化库存的同时，制定合理的开发建设周期、精准的投资策略，持续优化城市布局结构，升级运营与服务水平，通过高质量发展实现公司的可持续规模化发展。
（2）分区域房地产销售情况发行人分区域房地产销售情况
单位：万元
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
区域销售金额占比销售金额占比销售金额占比销售金额占比
华南389493.389.071071291.1525.14%738321.9519.20%944258.2827.94%
北京472027.7010.99352545.078.27%466117.5112.12%828302.2324.51%
西南537030.7912.51764347.1617.94%255750.886.65%223675.316.62%
华中72450.591.6988883.852.09%63828.851.66%88855.642.63%
南京415033.169.67362553.648.51%147654.103.84%143944.684.26%
上海1923458.3344.80283769.746.66%612556.0115.93%537154.1615.89%
东北133709.073.11312166.737.33%215739.345.61%135637.584.01%
浙江186385.804.34124578.892.92%712610.7518.54%27334.920.81%
天津--173123.374.06%51559.341.34%75002.282.22%
77大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
区域销售金额占比销售金额占比销售金额占比销售金额占比
苏南--319741.577.50%347449.489.04%160232.404.74%
山东--201967.724.74%146223.623.80%15535.630.46%
海南44419.371.0377520.461.82%73023.451.90%167297.714.95%
香港--12973.180.30%13693.150.36%13238.090.39%
西北119356.902.78115987.202.72%--19025.960.56%
合计4293365.10100.004261449.74100.00%3844528.43100.00%3379494.88100.00%
发行人将继续坚持“深耕已进入城市为主、择机布局新城市为辅”的城市战略。
深耕已进入城市，打造城市运营管理平台，编制城市战略地图，深耕市场；建立自我造血、自我融资、自我滚动、自我发展的商业模式；加快住宅业务周转，调整住宅产品结构。同时继续完善城市选择标准，综合市场规模、成长性、竞争、收益和政策导向等因素进行比较，并在考虑城市排名、十三五规划、高铁规划以及现有城市布局的基础上，择机布局，拓展新城市。公司一、二线城市的布局占
拓展城市80%以上。拓展城市也是围绕及深耕城市为主。
（3）项目情况
发行人已完工及在建项目按是否通过销售产生营业收入划分为两种类型，分别为销售型业态项目和持有型业态项目，其中销售型业态项目为可对外出售产生营业收入的项目，持有型业态项目为通过出租产生营销收入或发行人自持使用的项目。发行人项目情况详见下表：
78截至2022年9月末发行人销售型业态主要已完工项目情况
单位：万平方米、亿元、%累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因中国建筑第八工程北京稻香四季房地正常库存去化
北京京西祥云局有限公司、中建房山区住宅、商业99.8218.7415.8485已取得"六证"产开发有限公司中三局集团有限公司北京正德兴合房地中国建筑第八工程正常库存去化
北京中粮瑞府朝阳区住宅100.0010.0110.01100已取得"六证"产开发有限公司局有限公司中
中国建筑第八工程需求饱和，且局有限公司、中建在封闭式园区中粮地产投资（北住宅、商业、北京祥云国际三局集团有限公顺义区51.0048.5247.7798已取得"六证"内，无法对外京）有限公司写字楼、公寓
司、北京城建集团销售，故无销有限责任公司售计划中铁四局集团有限上海悦鹏置业发展
上海南桥锦云公司、上海建工七奉贤区住宅100.0018.6018.60100已取得“六证”车位销售有限公司建集团有限公司中建三局集团有限
公司、江苏省华建
中粮地产（深圳）住宅、商铺、项目陆续销售
深圳云景国际建设股份有限公光明区51.0041.5237.0589已取得"六证"
实业有限公司写字楼、公寓中
司、中建三局集团有限公司
深圳市锦峰城房地中国建筑第四工程住宅、公寓、项目陆续销售
深圳祥云国际龙岗区51.0015.1114.9799已取得"六证"
产开发有限公司局有限公司写字楼、商业中
69区创芯研发深圳市创芯置业有中国建筑第四工程项目陆续销售
宝安区公寓、写字楼100.009.348.7794已取得"六证"中心限公司局有限公司中成都兴洲数字电视中建三局集团有限部分商业公寓
成都中粮宸悦武侯区公寓、商业100.007.977.96100已取得“六证”
有限公司公司和车位未售完大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因
成都中粮祥云成都怡悦置业有限中国建筑第四工程独栋商业、车
金牛区住宅、商业100.008.318.31100已取得“六证”里公司局有限公司位未售完
一期：中建三局集团有限公司；二目前剩余几户
苏州中粮祥云大悦城控股集团苏期：中建三局集团住宅、商铺尚
相城区住宅100.0021.8621.80100已取得“六证”
国际南有限公司有限公司；三期：未售出，以及中亿丰建设集团股部分车位份有限公司售价比周边二太仓湖畔祥云太仓悦祥房地产开中建三局集团有限
太仓市住宅100.004.503.9287已取得"六证"手房高，去化花苑发有限公司公司难上海新置建筑工程
杭州旭辉中粮杭州旭悦置业有限有限公司、浙江省
临安区住宅50.0015.4715.47100已取得"六证"-朗香郡公司三建建设集团有限公司杭州梦栖祥云杭州良悦置业有限中国建筑第八工程
余杭区住宅50.006.746.74100已取得"六证"-项目公司局有限公司
重庆华悦锦合实业中国建筑第二工程住宅、公寓、剩余部分车位
重庆鸿云九龙坡区100.0012.7412.68100已取得“六证”有限公司局有限公司商业在售嘉兴嘉云房地产开浙江秀州建设有限
嘉兴秀湖祥云秀洲区住宅100.0012.3012.30100已取得"六证"部分商业未售发有限公司公司中铁十二局集团建筑安装工程有限公嘉兴江南国际嘉兴京开房地产开国际商务
司、中国铁建大桥住宅51.0014.4614.46100已取得"六证"-城发有限公司区工程局集团有限公司
青岛金沙·中粮青岛大悦城房地产荣华建设集团有限市北区住宅30.395.905.89100已取得“六证”剩余尾盘
80大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因祥云开发有限公司公司上海悦耀置业发展上海建工五建集团仅剩一套住宅
上海前滩项目浦东新区住宅、写字楼29.808.498.47100已取得"六证"有限公司有限公司及车位销售中粮地产集团深圳
中国建筑第二工程住宅、公寓、
深圳天悦壹号房地产开发有限公宝安区100.0015.1515.15100已取得"六证"-
局有限公司写字楼、商业司
因市场下滑，沈阳中粮花熙沈阳和嘉房地产开中国建筑第五工程剩余房源总价
大东区住宅100.0011.0410.9899已取得"六证"
祥云发有限公司局有限公司过高，导致销售困难中国建筑一局（集北京中粮天恒北京悦恒置业有限团）有限公司、中正常库存去化
丰台区住宅51.0025.0519.0176已取得"六证"天悦壹号公司国建筑第八工程局中有限公司深圳宝安25中粮地产发展（深江苏省华建建设股住宅、办公、宝安区100.0012.1912.0199已取得"六证"-
区圳）有限公司份有限公司公寓
成都鹏鼎置业有限中国建筑一局(集
成都珑悦锦云成华区住宅50.0010.8110.80100已取得"六证"车位未售完
责任公司团)有限公司天津市北源置业有中建一局集团建设项目正常尾盘
天津中北祥云西青区住宅、商业100.005.885.8099已取得"六证"限公司发展有限公司销售仅剩余一个大
长沙观音谷房地产望建(集团)有限公的商业会所，长沙中粮鸿云望城区住宅98.0077.2776.4699已取得"六证"开发有限公司司目前正处于接洽中
西安悦鼎房地产开中建新疆建工(集商铺公寓车位
西安悦尚锦云灞桥区住宅100.0011.3410.7695已取得“六证”
发有限公司团)有限公司仍在去化中
青岛创智·中粮青岛智悦置地有限荣华建设集团有限即墨区住宅59.5910.7710.6899已取得"六证"剩余尾盘
81大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因锦云公司公司溧水城南商业
南京嘉阳房地产开浙江宝业建设集团市场冷清，商南京央誉溧水区住宅、商业40.0015.6913.7688已取得"六证"
发有限公司有限公司业价格偏高，去化困难上海静安大悦上海新兰房地产开中国建筑第二工程
城二期北写字静安区写字楼、公寓30.399.389.38100已取得"六证"-发有限公司局有限公司楼公寓上海静安大悦上海新兰房地产开中建三局集团有限
静安区住宅、商铺30.396.246.24100已取得“六证”-
城·天悦壹号发有限公司公司剩余一套别墅上海加来房地产开上海家树建设集团
上海南桥锦云闵行区住宅51.0021.2018.6188已取得“六证”作为小区会所发有限公司有限公司无法对外销售中粮地产集团深圳深圳市鹏城建筑集
深圳一品澜山房地产开发有限公坪山区住宅100.0011.6511.65100已取得"六证"-团有限公司司待项目非标车厦门中粮鹭湾厦门市悦鹏置业有福建省五建建设集
翔安区住宅100.004.934.93100已取得"六证"位沟通可售后祥云限公司团有限公司一并包销
成都中粮锦悦置业中国建筑一局(集部分商业和车
成都中粮锦云成华区住宅、商业100.0018.4916.9792已取得“六证”
有限公司团)有限公司位未售完成都悦城实业有限中建三局集团有限部分商业和车
成都祥云国际武侯区住宅70.0024.2424.20100已取得"六证"公司公司位未售完
成都鸿悦置业有限中建三局集团有限独栋商业、车
成都中粮鸿云锦江区住宅、商业51.0019.3119.22100已取得"六证"公司公司位未售完成都硕泰丽都地产江苏省建筑工程有部分商业和车
成都香颂丽都武侯区住宅、商业61.4510.959.9591已取得“六证”开发有限公司限公司位未售完
82大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因眉山加州智慧眉山加悦置业有限中国建筑第二工程特殊户型未售
仁寿县住宅36.406.976.8198已取得"六证"城二期公司局有限公司出住宅还剩少许南京三金祥云置业南京建工集团有限
南京三金祥云溧水区住宅、商业50.006.806.3193已取得"六证"陆续销售，车有限公司公司位未开盘南京卓泓晟房地产中国建筑第二工程
南京珑悦江宁区住宅33.508.178.17100已取得"六证"-开发有限公司局有限公司江宁区近一年南京办公市场成交量和成交价格持续走低，近期成交中建三局第三建设均价在14000
中粮祥云置业南京工程有限责任公住宅、公寓、元/平左右；江
南京中粮祥云江宁区51.0018.9613.8673已取得"六证"
有限公司司、中建三局集团办公、商业宁区近一年办有限公司公市场整体供大于求，办公可售库存高达
65万方，去化
周期约101个月大悦城控股集团南
京有限公司(原名：江苏江宁基础建设
南京彩云居江宁区住宅、公寓100.007.517.51100已取得"六证"-中粮地产南京有限工程有限公司
公司）
南京中粮鸿云中粮鸿云置业南京中建三局第三建设剩余车位、储
江宁区住宅、商业100.0031.9030.9297已取得"六证"
坊有限公司工程有限责任公藏室、文娱等
83大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因
司、南京宏亚建设业态，去化较集团有限公司难武汉大悦城房地产中国建筑第二工程东湖高新部分车位暂未
武汉光谷祥云住宅30.3919.6019.5099已取得"六证"开发有限公司局有限公司区出售完去化情况不理长沙新康建筑工程想，暂有较大株洲金城日月湖置有限公司、伟大集
株洲锦云荷塘区住宅100.0012.344.0533已取得"六证"的存货未售，业有限公司团建设股份有限公株洲市场整体司下沉中国建筑第二工程苏州市相之悦房地局有限公司；中建剩余底复尚未
苏州天悦相城区住宅29.8523.5620.8789已取得“六证”产开发有限公司二局第一建筑工程完成销售有限公司
尾盘销售，市杭州大悦城商浙江和润天成置业
中建一局有限公司拱墅区商业街32.775.322.6550已取得"六证"场影响销售情业街有限公司况不佳
中建一局有限公尾盘销售，市杭州大悦城写浙江和润天成置业
司、中建三局有限拱墅区写字楼、公寓32.7711.4711.2498已取得"六证"场影响销售情字楼公寓有限公司公司况不佳
杭州大悦城·天浙江和润天成置业
中建三局有限公司拱墅区住宅32.772.312.31100已取得"六证"-悦有限公司三亚悦晟开发建设中国建筑第三工程
海南红塘悦海天涯区住宅、商业33.9416.6416.0496已取得“六证”暂无客户有限公司局有限公司
东岸总部尾盘销售，市三亚大悦中心大悦城（三亚）投中国建筑第二工程
经济及中办公、商业33.949.317.8785已取得“六证”场影响销售情一期资有限公司局有限公司央商务区况不佳
重庆中央公园 重庆泽悦实业有限 AB 地块：中建三 渝北区 住宅、商业 100.00 18.14 18.14 100 已取得“六证” 尚未部分车位
84大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
累计可累计销未完成销售的具体项目名称项目公司名称项目施工方所在位置项目业态权益比例销售进度取得证件情况售面积售面积原因
祥云公司局集团有限公司、在售
C 地块：中国建筑
第二工程局有限公司
天津粮滨投资有限中建一局集团有限住宅、写字
天津中粮大道河东区90.0013.8713.85100已取得“六证”-
公司公司楼、商业
青岛即墨 A 地 青岛智悦置地有限 中国建筑第八工程
即墨区商业、公寓59.594.071.9949已取得“六证”正常销售中
块商业、公寓公司局有限公司成都建工第二建筑
成都天府辰悦置业工程有限公司、四
成都天府祥云天府新区住宅59.5911.175.3948已取得“六证”正常销售中有限公司川省第六建筑工程有限公司沈阳保利中粮沈阳和悦投资有限中国建筑第五工程
大东区住宅51.0014.2413.5395已取得“六证”正常销售中堂悦公司局有限公司天津鹏程置业有限中建三局第三建设
天津锦云悦府武清区住宅、商业100.003.712.6672已取得“六证”正常销售中公司工程有限责任工资
青岛青岛大悦城房地产中建八局第四建设商业、公寓、
市北区30.399.454.4948已取得“六证”正常销售中
JOY·PARK 开发有限公司 有限公司 办公、住宅（续表）后续销售计划后续资金回款计划截至2022年9月截至2022年9月具体项目名称末已销售总金额末已回款总金额2022年2022年
2023年2024年2025年2023年2024年2025年
10-12月10-12月
北京京西祥云70.0469.00-0.01-0.84-1.05-0.84
85大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续销售计划后续资金回款计划截至2022年9月截至2022年9月具体项目名称末已销售总金额末已回款总金额2022年2022年
2023年2024年2025年2023年2024年2025年
10-12月10-12月
北京中粮瑞府57.8457.990.63---0.48---
北京祥云国际94.6294.62--------
上海南桥锦云51.3651.36-0.050.09--0.050.09-
深圳云景国际96.1794.412.566.913.88-0.237.507.38-
深圳祥云国际47.3146.841.41---1.540.34--
69区创芯研发中心34.1933.92----0.27---
成都中粮宸悦15.4815.48-0.23--0.060.17--
成都中粮祥云里10.1110.10-0.030.030.23-0.040.030.23
苏州中粮祥云国际43.0843.090.13---0.12---
太仓湖畔祥云花苑5.024.05-2.01---2.96--杭州旭辉中粮朗香
29.6729.670.810.09--0.810.09--
郡
杭州梦栖祥云项目21.2921.290.93---0.93---
重庆鸿云15.8115.81-0.04---0.04--
86大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续销售计划后续资金回款计划截至2022年9月截至2022年9月具体项目名称末已销售总金额末已回款总金额2022年2022年
2023年2024年2025年2023年2024年2025年
10-12月10-12月
嘉兴秀湖祥云20.1520.15--------
嘉兴江南国际城24.3324.08----0.25---
青岛金沙·中粮祥云14.5214.50----0.02---
上海前滩项目54.5854.580.02---0.02---
深圳天悦壹号95.1495.14--------
沈阳中粮花熙祥云16.4016.17-----0.140.09-北京中粮天恒
141.13134.732.1012.41---19.691.22-
天悦壹号
深圳宝安25区89.6286.63----1.781.21--
成都珑悦锦云18.7318.680.110.820.75-0.100.411.21-
天津中北祥云13.2312.72-1.19--0.191.64--
长沙中粮鸿云55.6355.440.46---0.610.04--
西安悦尚锦云13.4612.880.260.54--0.810.57--
青岛创智·中粮锦云14.7414.420.06---0.350.03--
南京央誉22.2221.300.260.13--0.520.26--上海静安大悦城二
0.010.0157.03---57.03---
期北写字楼公寓
87大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续销售计划后续资金回款计划截至2022年9月截至2022年9月具体项目名称末已销售总金额末已回款总金额2022年2022年
2023年2024年2025年2023年2024年2025年
10-12月10-12月
上海静安大悦城·天
67.1294.31-27.20------
悦壹号
上海南桥锦云61.7561.75--------
深圳一品澜山15.9415.94--------
厦门中粮鹭湾祥云15.0714.810.04---0.30---
成都中粮锦云20.7621.831.240.020.020.020.090.020.020.10
成都祥云国际29.1629.14-0.050.050.05-0.050.050.07
成都中粮鸿云30.3430.760.160.140.060.06----
成都香颂丽都13.6513.640.040.260.180.050.040.260.180.06眉山加州智慧城二
8.878.76----0.11---
期
南京三金祥云11.3511.110.010.080.070.070.100.210.070.09
南京珑悦24.9724.900.020.070.070.070.090.070.070.07
南京中粮祥云33.3832.481.322.880.040.040.803.980.210.19
南京彩云居9.039.03--------
南京中粮鸿云坊48.2247.48-0.160.200.12-0.600.200.42
武汉光谷祥云37.2636.940.98---1.30---
88大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续销售计划后续资金回款计划截至2022年9月截至2022年9月具体项目名称末已销售总金额末已回款总金额2022年2022年
2023年2024年2025年2023年2024年2025年
10-12月10-12月
株洲锦云5.134.460.442.091.861.370.791.941.971.73
苏州天悦66.6664.953.720.32--5.430.32--
杭州大悦城商业街13.1612.671.4110.11--1.9010.11--杭州大悦城写字楼
33.5128.39----4.300.81--
公寓
杭州大悦城·天悦7.317.31--------
海南红塘悦海34.3034.30--------
三亚大悦中心一期22.4120.414.09---6.36---
重庆中央公园祥云27.8227.820.200.420.510.530.200.420.510.53
天津中粮大道33.3433.150.450.40--0.500.400.14-
青岛即墨 A 地块商
2.071.970.032.13--2.000.22--
业、公寓
成都天府祥云26.6930.892.102.10------
沈阳保利中粮堂悦18.7319.450.71-------
天津锦云悦府4.594.480.79---0.89---
青岛 JOY·PARK 9.80 9.59 4.67 - - - 4.78 0.10 - -
注1：“六证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证和竣工验收备案证。
89大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注2：上述已完工项目发行人自有资金投入比例均达到或超过30%。
注3：开发模式是以项目公司是否纳入发行人合并报表范围确定。
注4：上述项目未售主要因为开盘时间较短，按照正常销售开展，不存在捂盘未售现象。
截至2022年9月末发行人持有型业态主要已完工项目情况
单位：%、万平方米股权比可租面项目名称开发主体项目施工方项目所在地项目类别建筑面积出租率例积
北京西单大悦城西单大悦城有限公司中国二十二冶集团有限公司100.00北京市购物中心16.205.2794.75
中粮置地广场北京昆庭资产管理有限公司中国建筑一局（集团）有限公司100.00北京市写字楼8.155.6888.01北京丰台大悦春
北京南悦房地产开发有限公司中建三局集团建设发展有限公司25.00北京市购物中心4.932.8294.44风里
北京大兴春风里北京金色时枫房地产开发有限公司中建一局集团建设发展有限公司33.42北京市购物中心14.675.1777.61西单大悦城有限公司北京酒店分公
北京大悦酒店中国二十二冶集团有限公司100.00北京市酒店3.292.1575.00司
朝阳大悦城购物北京天润工程建设有限公司、中
北京弘泰基业商业管理有限公司90.00北京市购物中心40.5612.6398.35中心建三局建设工程股份有限公司北京市第三住宅建筑工程有限公
北京中粮广场北京中粮广场发展有限公司司、香港群记工程有限公司、同100.00北京市写字楼11.989.9990.98安机电工程有限公司等中粮（北京）农业生态谷发展有限产业园、公
中粮健康科技园中建一局集团建设发展有限公司100.00北京市22.6119.1056.52公司寓上海静安大悦城
上海新兰房地产开发有限公司中国建筑第三工程局有限公司30.39上海市购物中心15.836.7291.39购物中心
上海长风大悦城上海高星置业有限公司上海建工四建集团有限公司36.36上海市购物中心9.415.5689.26
成都大悦城购物购物中心、
卓远地产（成都）有限公司中建三局集团有限公司100.00成都市31.109.7290.23中心写字楼
成都大悦城悦街卓远地产（成都）有限公司中建三局集团有限公司100.00成都市商业街2.281.3487.25
90大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
中建七局第一建筑有限公司、中沈阳大悦城购物
沈阳大悦城发展有限公司国建筑第七工程局有限公司、江100.00沈阳市购物中心29.3710.2791.46中心苏省苏中建设集团股份有限公司天津南开大悦城
中国建筑第七工程局有限公司中建三局集团建设发展有限公司100.00天津市购物中心18.778.8397.06购物中心杭州大悦城购物
江苏省苏中建设集团股份有限公司中建三局有限公司55.00杭州市购物中心14.747.5394.66中心
苏州大悦春风里大悦城（天津）有限公司中国建筑第五工程局有限公司50.10苏州市购物中心17.609.1092.85
西安大悦城浙江和润天成置业置业有限公司中国建筑第五工程局有限公司50.10西安市购物中心14.656.1994.80青岛即墨大悦春
苏州市相之悦房地产开发有限公司中国建筑第八工程局有限公司59.59青岛市购物中心4.082.45-风里
烟台大悦城西安秦汉唐国际广场管理有限公司中国新兴建设开发总公司51.00烟台市购物中心21.387.6590.59三亚亚龙湾滨海
青岛智悦置地有限公司海南中明工程有限公司50.82海南市旅游综合体1.071.1879.00世界
69区创芯研发
烟台大悦城有限公司中国建筑第四工程局有限公司100.00深圳市产业园5.124.5697.35中心
注：青岛即墨大悦春风里项目竣备时间较短，目前商铺尚未正式进场。
截至2022年9月末发行人主要销售型在建房地产开发项目情况
单位：万平方米、%工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间
张家口中粮祥张家口悦乾房地江苏江都建设集住宅、可售
1合作开发65.00经开区在建2020-92027-11-3020.3447.87
云国际产开发有限公司团有限公司商业
91大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间上海静安大悦上海新兰房地产中国建筑第二工
2城二期北商业自主开发30.39静安区商业在建2017-112022-12-312.052.05
开发有限公司程局有限公司街南昌大悦城公南昌嘉悦房地产福建崇实建设有
3合作开发59.59西湖区公寓在建2022-42026-12-12.0212.09
寓开发有限公司限公司南昌嘉悦房地产江西建工第二建
4南昌祥云悦府合作开发59.59西湖区住宅在建2021-52024-6-17.3416.14
开发有限公司筑有限责任公司中粮地产发展深圳宝安25上海建工集团股
5（深圳）有限公自主开发100.00宝安区办公、公寓在建2021-92024-10-14.5235.21
区份有限公司司
深圳福田大悦中粮（深圳）智江苏省华建建设写字楼、公
6自主开发100.00福田区在建2021-32023-12-12.4114.85
中心汇置业有限公司股份有限公司寓、商业
A1-1 地块：中国二十二冶集团有厦门市悦集商业
7 厦门云玺壹号 限公司 A1-2 地 合作开发 51.00 集美区 住宅 在建 2021-5 2023-1-1 6.24 15.21
管理有限公司
块：中铁十一局集团有限公司惠州市悦鹏房地中建四局第五建
8惠州珑悦锦云自行开发100.00龙门县住宅在建2019-122022-12-15.5919.58
产有限公司筑工程有限公司江门鹏悦置业有中国建筑第五工
9江门新悦锦云合作开发50.00新会区住宅在建2020-32022-115.8617.59
限公司程局成都中粮武侯成都中金澍茂置中国建筑第二工武侯新
10合作开发68.15住宅在建2018-62022-710.4820.96
瑞府业有限公司程局有限公司城
贵州建工、东阳成都天泉置业有龙泉驿
11成都御岭湾三局、泛华建自主开发100.00住宅、商业在建2007-12025-1163.8221.94
限责任公司区
设、重庆一建
92大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间
成都天府大悦成都天府辰悦置中国建筑第五工天府新公寓、写字
12自主开发59.59在建2021-72023-81.226.43
城公寓写字楼业有限公司程局有限公司区楼成都花悦府房地中国建筑第二工
13成都溪府鸿云合作开发60.00蒲江县住宅、商办在建2020-102022-611.8623.71
产开发有限公司程局有限公司成都悦东置地有成都建工第九建
14成都湖光锦云合作开发51.00蒲江县住宅、商办在建2021-92024-114.2910.73
限公司筑工程有限公司成都樾林置业有中铁建设集团有天府新
15成都熙门悦著合作开发51.00住宅、商办在建2022-12024-14.1511.94
限公司限公司区成都中粮天四川中国酒城股中国建筑第二工
16合作开发41.50武侯区住宅在建2022-7分期开发1.356.74
悦一号份有限公司程局有限公司
重庆大悦城铂重庆泽悦实业有中建三局集团有公寓、写字
17自主开发59.59渝北区在建2019-112022-84.689.57
悦+商业街限公司限公司楼、商业街重庆金悦汇房地重庆中通建筑实
18重庆浣溪锦云产开发有限责任合作开发50.00巴南区住宅、商业在建2019-92022-94.479.34
业有限公司公司重庆悦致渝房地重庆建工第三建两江新
19重庆祥云赋合作开发51.00住宅、商业在建2020-32022-128.6311.55
产开发有限公司设有限责任公司区
重庆鹏域房地产中国建筑第二工住宅、公
20重庆天悦壹号合作开发66.50江北区在建2020-92025-916.8326.92
开发有限公司程局寓、商业重庆中央公园重庆悦鼎房地产中国建筑第二工两江新
21自主开发100.00住宅、商业在建2022-92025-84.456.66
C 分区 开发有限公司 程局 区
眉山加州智慧眉山加悦置业有中国五冶集团有住宅、公
22合作开发36.40仁寿县在建2019-122022-1110.8919.15
城一期限公司限公司、中国建寓、产业办
93大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间
筑第二工程局有公、科研办
限公司公、商业中铁建工集团有
限公司、中国建住宅、公
眉山加州智慧眉山加悦置业有筑第二工程局有寓、产业办
23合作开发36.40仁寿县在建2021-62026-528.1552.71
城三期限公司限公司、中国新公、科研办
兴建筑工程有限公、商业责任公司昆明鸿悦房地产中国五冶集团有
24昆明鸿云自主开发100.00经开区住宅、商业在建2021-92024-115.1412.85
开发有限公司限公司中国建筑第五工
沈阳和坤房地产程局有限公司、沈北新
25沈阳锦云天城自主开发100.00住宅在建2018-11分期开发17.0442.59
开发有限公司中国建筑第三工区程局有限公司中耀房地产开发
中建三局集团有住宅、写字
26沈阳中粮隆玺（沈阳）有限公自主开发65.00皇姑区在建2011-62021-1225.8967.30
限公司楼、公寓司
沈阳大悦城 E 沈阳和韬房地产 中国建筑第五工
27自主开发59.59大东区公寓在建2019-102022-101.312.35
魔方开发有限公司程局有限公司沈阳和广房地产中国建筑第五工苏家屯
28沈阳隆悦祥云合作开发70.00住宅在建2020-32022-1010.6922.45
开发有限公司程局有限公司区经济技沈阳市和诚房地中国建筑第四工
29沈阳京西祥云合作开发60.00术开发住宅在建2021-42023-1110.0218.03
产开发有限公司程局有限公司区
94大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间中铁十八局集团北京工程有限公哈尔滨锦云世哈尔滨悦麟房地
30司、哈尔滨四通合作开发51.00双城区住宅在建2020-32023-119.5722.80
家产开发有限公司建设集团有限责任公司南京建工集团有
限公司、江苏省建筑工程集团有
限公司、江苏扬建集团有限公
苏源集团江苏房司、江苏省建筑
31南京颐和南园地产开发有限公工程集团有限公合作开发90.00江宁区住宅在建2006-112023-1250.4529.08
司司、江苏扬建集
团有限公司、江苏省建筑工程集
团有限公司、江苏省建筑工程集团有限公司中天建设集团有
南京悦锦成房地限公司、南京国
32南京天悦锦麟合作开发29.80浦口区住宅在建2021-92023-1220.8027.41
产实业有限公司忠建筑工程有限公司
95大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间武汉大悦城公武汉大悦城房地中建三局集团有东湖高
33合作开发30.39公寓在建2020-52022-122.656.25
寓产开发有限公司限公司新区武汉大悦城写武汉大悦城房地中建三局集团有东湖高
34合作开发30.39写字楼在建2020-52022-123.876.36
字楼产开发有限公司限公司新区武汉大悦城商武汉大悦城房地中建三局集团有东湖高
35合作开发30.39商业在建2020-92022-122.651.21
业街产开发有限公司限公司新区武汉锦云航天武汉裕中丰房地福建省中马建设
36合作开发50.00新洲区住宅在建2020-32025-129.4023.50
府产开发有限公司工程有限公司中天建设集团有
武汉中粮祥云武汉地悦房地产限公司、中铁大住宅、公
37合作开发51.00蔡甸区在建2020-92025-516.5547.50
地铁小镇一期开发有限公司桥局第七工程有寓、商业限公司江苏省苏中建设武汉裕灿房地产
38武汉航天悦府集团股份有限公合作开发50.00新洲区住宅在建2020-102026-1211.8729.67
开发有限公司司长沙市望城区新长沙靖港建筑工
39长沙观澜祥云悦之城置业有限合作开发60.00望城区住宅在建2021-92026-915.9135.91
程有限公司公司苏州市天隆房地中国建筑第二工
40苏州悦揽天地合作开发70.00吴江区住宅在建2021-52023-33.847.06
产开发有限公司程局有限公司
96大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间常州悦府房地产北京城建一建设
41常州春秋祥云合作开发51.00武进区住宅在建2021-122023-113.857.65
开发有限公司发展有限公司浙江坤兴建设有
义乌印悦置业有限公司、浙江银
42义乌桂语兰庭合作开发51.00义乌市住宅在建2021-112024-113.2321.83
限公司力建设集团有限公司标力建设集团有台州海悦置业有
43台州黄岩瑞府限公司、曙光建自主开发100.00黄岩区住宅、商业在建2020-32022-1219.7829.67
限公司设有限公司西安国际陆港文汇置业有限公中国建筑第二工
司、西安国际陆住宅、商
程局有限公司、国际港
44西安奥体壹号港文盛置业有限自主开发70.00业、写字在建2020-102027-122.5656.99
陕西建工第八建务区
公司、西安国际楼、公寓设集团有限公司陆港文兴置业有限公司中国建筑第五工
程局有限公司、济南大悦城产业中国建筑第二工
45济南中粮祥云合作开发60.00历城区住宅、商业在建2020-32024-317.0940.03
发展有限公司程局有限公司、中国新兴建设开发有限责任公司东岸总三亚大悦中心三亚嘉悦开发建中国建筑第六工部经济
46合作开发46.51长租公寓在建2020-102025-60.381.33
二三四期设有限公司程局有限公司及中央商务区
97大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间中建新疆建工西安朝悦房地产
47西安中粮天悦（集团）有限公自主开发100.00高陵区住宅在建2022-22026-816.3362.79
开发有限公司司杭州疆悦置业有中国建筑第五工
48杭州悦著云轩合作开发51.00萧山区住宅在建2022-72025-91.917.45
限公司程局有限公司永悦房地产开发苏州淮海街9中国建筑第五工
49（苏州）有限公合作开发35.75高新区住宅在建2022-82024-102.085.51
号地块程局有限公司司
南京浦口 G13- 南京京悦房地产 中天建设集团有
50合作开发35.75浦口区商业、公寓在建2022-82024-114.1311.64
14地块开发有限公司限公司（续表）
单位：亿元、%截至2022后续销售计划后续资金回款计划截至2022截至2022年年9月末序号项目名称年9月末预2022年2022年9月末投资进回款总金2023年2024年2025年2023年2024年2025年售总金额10-12月10-12月度额
1张家口中粮祥云国际12.4211.16-4.876.006.00-4.806.006.0051.28
上海静安大悦城二期
25.667.504.97---3.13---99.02
北商业街
3南昌大悦城公寓0.280.252.623.953.072.562.234.023.122.5741.97
4南昌祥云悦府27.2729.65-2.290.50---0.41-66.95
98大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2022后续销售计划后续资金回款计划截至2022截至2022年年9月末序号项目名称年9月末预2022年2022年9月末投资进回款总金2023年2024年2025年2023年2024年2025年售总金额10-12月10-12月度额
5深圳宝安25区--17.6716.2333.7211.0717.6716.2333.7211.0799.97
6深圳福田大悦中心2.201.2117.8925.997.02-11.6830.009.370.8462.96
7厦门云玺壹号37.6825.483.2315.0515.000.18-29.108.377.6675.23
8惠州珑悦锦云16.0815.60-1.00---0.241.23-99.32
9江门新悦锦云14.0614.26-7.27---1.935.14-88.92
10成都中粮武侯瑞府35.8935.703.3311.576.500.452.2311.427.211.1795.08
11成都御岭湾24.8324.68-5.999.459.91-4.1410.749.7093.26
成都天府大悦城公寓
12--1.401.572.972.140.721.673.012.6863.10
写字楼
13成都溪府鸿云3.263.284.031.78--3.402.370.02-47.16
14成都湖光锦云0.440.119.134.511.52-9.194.701.510.0867.08
15成都熙门悦著--17.460.670.49-16.551.590.48-69.80
16成都中粮天悦一号---10.323.604.20-10.013.704.1048.71
重庆大悦城铂悦+商业
173.593.491.553.723.27-1.043.743.730.1384.90
街
18重庆浣溪锦云8.538.371.040.660.12-0.381.490.11-100.00
99大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2022后续销售计划后续资金回款计划截至2022截至2022年年9月末序号项目名称年9月末预2022年2022年9月末投资进回款总金2023年2024年2025年2023年2024年2025年售总金额10-12月10-12月度额
19重庆祥云赋12.4512.270.631.730.08-0.491.940.16-85.22
20重庆天悦壹号38.6039.13-8.924.84--7.965.240.0383.03
21 重庆中央公园 C 分区 8.93 8.81 1.00 5.17 0.18 - 2.16 4.25 0.55 - 95.49
22眉山加州智慧城一期18.5617.952.392.180.280.430.982.361.040.4377.00
23眉山加州智慧城三期9.488.947.0216.7914.892.360.8218.3715.632.5729.46
24昆明鸿云1.151.025.907.691.31-4.567.661.81-56.00
25沈阳锦云天城33.7333.161.790.88--2.000.650.58-95.01
26沈阳中粮隆玺4.814.093.740.08--4.470.040.03-77.85
27 沈阳大悦城 E 魔方 1.07 1.01 0.81 0.22 - - 0.71 0.21 0.17 - 61.41
28沈阳隆悦祥云26.1025.760.685.42--1.392.482.56-84.65
29沈阳京西祥云7.046.400.799.576.16-0.125.587.164.3063.24
30哈尔滨锦云世家8.077.631.613.011.681.210.982.152.441.1871.36
31南京颐和南园28.5627.882.050.290.06-1.171.850.06-94.19
32南京天悦锦麟33.1117.76--8.711.521.446.2510.517.4779.30
100大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2022后续销售计划后续资金回款计划截至2022截至2022年年9月末序号项目名称年9月末预2022年2022年9月末投资进回款总金2023年2024年2025年2023年2024年2025年售总金额10-12月10-12月度额
33武汉大悦城公寓3.693.600.203.27---2.251.31-68.86
34武汉大悦城写字楼3.403.024.04---4.41---67.89
35武汉大悦城商业街3.092.81----0.28---84.89
36武汉锦云航天府5.225.261.645.283.470.790.964.574.031.4453.12
武汉中粮祥云地铁小
3721.9421.933.2810.787.268.580.384.8810.9610.3243.26
镇一期
38武汉航天悦府2.692.961.671.295.386.961.041.444.736.3135.42
39长沙观澜祥云1.981.594.5810.378.643.924.7110.198.714.2633.36
40苏州悦揽天地12.6311.963.08---3.290.45--79.41
41常州春秋祥云--18.021.49--16.003.51--66.09
42义乌桂语兰庭5.265.1919.7433.6310.23-14.9533.1315.59-78.89
43台州黄岩瑞府61.2662.0134.874.652.23-1.176.683.15-81.39
44西安奥体壹号36.0034.304.9927.1519.294.062.6029.4318.775.9231.53
45济南中粮祥云26.2125.943.2215.2918.615.450.1715.6818.545.9662.96
三亚大悦中心二三四
4623.6622.448.9520.469.698.256.5922.409.278.5794.83
期
101大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2022后续销售计划后续资金回款计划截至2022截至2022年年9月末序号项目名称年9月末预2022年2022年9月末投资进回款总金2023年2024年2025年2023年2024年2025年售总金额10-12月10-12月度额
47西安中粮天悦1.240.9110.4916.7427.4112.529.5716.2227.2914.2641.83
48杭州悦著云轩--22.00---10.5011.50-37.75
49苏州淮海街9号地块---3.505.605.40-3.405.705.4066.21
50 南京浦口 G13-14 地块 - - - 2.10 3.50 1.50 - 1.80 3.60 1.70 29.83（续表）
单位：亿元
2022年9月后续投资计划资金来源
预计总投资序号项目名称末完成投资金额2022年金额2023年2024年2025年2026年自筹借款
10-12月
1张家口中粮祥云国际37.3819.173.215.722.653.003.6327.979.41
2上海静安大悦城二期北商业街11.2011.090.11----11.20-
3南昌大悦城公寓10.584.441.101.551.741.75-6.164.42
4南昌祥云悦府21.3014.261.805.47---21.30-
5深圳宝安25区30.2530.240.01----30.25-
6深圳福田大悦中心40.9025.754.385.671.104.00-17.9622.94
102大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月后续投资计划资金来源
预计总投资序号项目名称末完成投资金额2022年金额2023年2024年2025年2026年自筹借款
10-12月
7厦门云玺壹号59.3544.653.605.774.820.51-59.35-
8惠州珑悦锦云14.8014.700.10----14.80-
9江门新悦锦云24.6321.901.291.160.28--22.432.20
10成都中粮武侯瑞府51.3948.861.301.180.05--34.7216.67
11成都御岭湾25.2423.541.590.11---25.24-
12成都天府大悦城公寓写字楼7.484.720.831.93---7.48-
13成都溪府鸿云14.466.822.011.591.491.800.759.465.00
14成都湖光锦云12.828.600.501.351.070.101.206.426.40
15成都熙门悦著16.7911.721.022.301.500.25-11.195.60
16成都中粮天悦一号13.986.810.500.10---13.98-
17重庆大悦城铂悦+商业街12.8510.910.160.420.430.240.693.499.36
18重庆浣溪锦云10.5310.53-----5.834.70
19重庆祥云赋15.8313.491.080.900.320.020.028.337.50
20重庆天悦壹号40.4933.620.984.861.03--31.069.43
21 重庆中央公园 C 分区 23.75 22.68 0.07 - - - - 13.60 10.15
103大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月后续投资计划资金来源
预计总投资序号项目名称末完成投资金额2022年金额2023年2024年2025年2026年自筹借款
10-12月
22眉山加州智慧城一期15.0011.550.630.841.170.260.559.465.54
23眉山加州智慧城三期40.5311.940.956.676.043.2211.7115.0125.52
24昆明鸿云13.667.650.521.621.730.651.4913.430.23
25沈阳锦云天城29.0527.600.161.210.08--29.05-
26沈阳中粮隆玺87.7568.310.444.005.003.506.5087.75-
27 沈阳大悦城 E 魔方 17.36 10.66 1.16 3.05 1.49 - - 17.36 -
28沈阳隆悦祥云27.9523.661.142.121.03--24.043.91
29沈阳京西祥云21.6013.661.402.802.350.39-15.396.21
30哈尔滨锦云世家15.0510.740.901.900.491.02-14.100.95
31南京颐和南园17.0516.060.720.27-16.051.00
32南京天悦锦麟78.6062.332.284.043.994.811.1568.6010.00
33武汉大悦城公寓8.355.750.152.280.17--8.35-
34武汉大悦城写字楼8.725.921.381.290.13--8.72-
35武汉大悦城商业街1.391.180.030.18---1.39-
36武汉锦云航天府14.577.741.622.641.391.18-14.57-
104大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月后续投资计划资金来源
预计总投资序号项目名称末完成投资金额2022年金额2023年2024年2025年2026年自筹借款
10-12月
37武汉中粮祥云地铁小镇一期47.7820.674.104.658.954.914.5035.5412.24
38武汉航天悦府19.316.841.703.243.243.121.1719.31-
39长沙观澜祥云26.418.813.475.765.542.200.6325.211.20
40苏州悦揽天地13.2110.490.901.500.32--13.21-
41常州春秋祥云17.3711.481.812.201.88--17.37-
42义乌桂语兰庭61.3848.421.814.073.652.251.1851.3810.00
43台州黄岩瑞府62.0850.534.134.891.800.73-44.0818.00
44西安奥体壹号62.5219.717.1913.0110.467.354.8061.471.05
45济南中粮祥云65.3141.121.605.896.685.644.3837.5327.78
46三亚大悦中心二三四期23.0021.810.130.140.100.260.566.9016.10
47西安中粮天悦58.7624.581.727.807.089.338.2557.581.18
48杭州悦著云轩21.758.218.882.840.720.760.3418.253.50
49苏州淮海街9号地块16.0410.620.552.611.810.130.3311.184.86
50 南京浦口 G13-14 地块 24.00 7.16 9.07 1.21 2.51 2.59 1.46 22.40 1.60（续表）
105大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
（2021张）房预售A 地块 1-4 期建字第 证第 019 号、（2020冀2020张家口市不130701202000005号、张）房预售证第083
张家口中粮祥云张经审字（2020）备案号：地字第
1动产权第00092732020130700130701202009160101130701202000006号、号、（2020张）房预
国际160号130701202000005号
号0100000075130701202000009号、售证第081号、
130701202000010号（2020张）房预售
证第062号沪静安环保
上海静安大悦城闸发改投备沪房地闸字（2015）沪静建（2019）闸北区2014年闸府静安房管（2022）预
2 许 管 1502ZB0056D04
二期北商业街 [2015]42 号 第 000902 号 FA31010620196766 土书字第 022 号 备字 000016 号
[2017]240号
赣（2021）南昌市不
2012-360103-04-01-
3南昌大悦城公寓动产权第0066852-360103202109300101360100202100961360100202100023-
214454
号
2021洪行房审预售
证第0302--0306
2012-360103-04-01-赣（2021）南昌市不号、2021洪行房审
4南昌祥云悦府-360103202105310201360100202100315-34736010020210008
214454动产权第006600号预售证第433-436
号、2022洪行房审
预售证0079-0081地字第
工程编号：2019-440306202100096
440306-70-03-号；地字第深规划资源建许字
粤深不动产（2019）深宝水环批深规土函（10391801；工程编号：440306202100097
2017） BG-2021-0012 号；深
5深圳宝安25区0039286、0039210、（2018）2020-440306-70-03-号；地字第-
215 号 规划资源建许字 BG-
0039738号600095号01528501；工程编号：440306202100098
2021-0013号
2020-440306-70-03-号；地字第
01528503440306202100099号；地字第
106大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
440306202100071号；地字第
440306202100075号；
深圳福田大悦中 深福田发改备案 40304001004GB00 2018-440300-70-03- 深规划资源建许字 深规划资源许 FG-
6--
心 （2019）0301 号 035W00000000 50366703 FG-2020-0012 号 2019-0009 号
闽（2021）厦门市不集外资项目备建字第地字第
7厦门云玺壹号动产权第0059159-35020020210519020120210056
[2020]028号350200202100166号350200202010083号号
建字第20190154号/建字
第20190155
号、建字第20190156号、建字号/龙房预许（2020）
第2019015731号、龙房预许
号、建字第20190158号、建字房预许（2020）17
2019-441324-70-03-
粤(2019）龙门县不第20190159号、龙房预许
055669、2020-2019441324441324201912130201、地字第20190160号、建字房预许（2021）11
022064
第20190161号、龙房预许
号、建字第20190162号、建字预许（2021）8号、
第20190163龙房预许（2021）17
号、建字第20190164号、建字
第20190165
号、建字第20190166号/建字
第20190167
号、建字第20190168号、建字
第20190169
号、建字第20190170号、建字
第20190171
号、建字第20190172号
440705202003170101、建字第2019-4-0701
440705202003170201、号、建字第2019-4-
440705202003170301、0702号、建字第2019-新会预许字第
440705202003170401、4-0703号、建字第2021031号、新会预
440705202003170501、2019-4-0705号、建字许字第2020074号、
440705202003170601、第2019-4-0706号、建新会预许字第
440705202004200201、字第2019-4-0707号、2020075号、新会预
440705202004300701、建字第2020-4-0034许字第2021099号、
粤（2019）江门市不
2019-440705-70-03-2019440705440705202004300801、号、建字第2020-4-地字第2019-4-0065新会预许字第
9江门新悦锦云动产权第2070570
06453100001400440705202004300901、0035号、建字第2020-号2020106号、新会预
号
440705202004301001、4-0036号、建字第许字第2021115号、
440705202004301101、2020-4-0037号、建字新会预许字第
440705202004301201、第2020-4-0038号、建2021041号、新会预
440705202004301301、字第2020-4-0039号、许字第2021049号、
440705202004301401、建字第2020-4-0040新会预许字第
440705202004301501、号、建字第2020-4-2022013号
440705202004301601、0041号、建字第2020-
440705202004301701、4-0042号、建字第
108大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
440705202002120201、2020-4-0043号、建字
440705202004301801、第2020-4-0044号、建
440705202003030301、字第2020-4-0045号、
440705202003030101建字第2020-4-0010
号、建字第2020-4-
0046号、建字第2020-
4-0011号、建字第
2020-4-0015号
川（2018）成都市不动产权第0189999
川投资备【2017-号、川（2018）成都成武环审
成都中粮武侯瑞510100-70-03-市不动产权第编号建字第地字第蓉预售字第
10【2018】02
府 219047 】 FGQB- 0189780 号 、 川 51010720180628000 510107201830160 号 510107201720208号 51010720195973 号号
0079号（2018）成都市不
动产权第0189963号
5101122004123101、成房预售龙泉字第
龙城规管（2006）第
5101122005031601、226号、成房预售龙
027号、龙城规管
510112200812230101、泉字第303号、成
（2006）第028号、建
龙计经固【2002】510112200812310101、房预售龙泉字第字第
178号、龙计经固2002-00056至510112201005100101、384号、成房预售龙
510112200830023、建
【2005】152号、龙2002-00059、2002-20195101005101122006052901、龙城规建（2003）第泉字第370号、成
11成都御岭湾字第
发改审批【2009】5600079至2002-02000005455101122006053001、51号房预售龙泉字第
510112200830026、建
号、龙计经固00084号510112201008120101、459号、成房预售龙字第
【2004】83号510112200411190118、泉字第478号、成
510112201030018、龙
510112200213150101、房预售龙泉字第
城规管（2006）第043
510112200306270101、493号、成房预售龙
号、龙城规管（2006）
510112200310150101、泉字第647号、成
109大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
510112200404210101、第029号、建字第房预售龙泉字第
510112200406210101510112201030026727号、成房预售字
第127号、成房预
售字第145号、成
房预售字第163号、成房预售字第169号
川投资备【2019-川（2019）成天不动
成都天府大悦城510164-70-03-产权第0030973号，2019510100编号：建字第地字第
12-
公寓写字楼 329373 】 FGWB- 川（2019）成天不动 0200000543 510110202107020301 510199202131062 510122201922013
0015号产权第0030969号
川投资备【2020-
510131-70-03-川（2020）蒲江县不蓉预售字第
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2020510131
号、川投资备编号：建字第地字第13成都溪府鸿云0155号、川（2020）蒲江号、蓉预售字第
00000072510131202010221001510131202031015510131202020470
【2020-510131-70-县不动产权第510131202131421
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510186-04-01-2021510118510111202111100501、建字第地字第蓉预售字第
14成都湖光锦云号、川（2021）简阳
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510164-04-01-川（2022）成天不动
15成都熙门悦著-510110202201100501510199202132088510199202120932510110202257917
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0244号
110大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
川投资备【2112-
川（2022）成都市不
成都中粮天悦一510107-17-01-建字第地字第
16动产权第0175450-510107202207140501-
号 221693 】 FGQB- 510107202230478 号 510107200820188号号
0386号
1.渝（2018）渝北区渝住建委（2020）预
不动产权第字第（477）号；渝
重庆大悦城铂悦备案号：+2017-500112-70-03-000121790号；2.渝建字第地字第住建委（2020）预字
172019500112500112201911150201
商业街 012169 （2018）渝北区不 500112201900272V 500112201800074号 第（908）号；渝住
00000355
动产权第建委（2020）预字第
000121870号（1380）号；
渝住建委（2020）预
字第（281）号；渝
住建委（2022）预字
第（57）号；渝住建
委（2019）预字第
（1872）号；渝住建
委（2020）预字第
（257）号；渝住建
渝（2019）巴南区不备案号
2019-500113-70-03-建字第地字第委（2019）预字第
18重庆浣溪锦云动产权第2019500113500113201909200401
075866500113201900118500113201900044（1988）号；渝住建
000710976号00000683
委（2022）预字第
（68）号；渝住建委
（2020）预字第
（1133）号；渝住建
委（2021）预字第
（918）号；渝住建
委（2020）预字第
（1763）号；渝住建
111大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
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项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
委（2021）预字第
（1887）号；
渝住建委（2020）预
字第（652）号；渝
住建委（2020）预字
第（1303）号；渝住
建委（2020）预字第
（975）号；渝住建
委（2020）预字第
1.渝（2019）两江新1.建字第（757）号；渝住建
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000937861号2.1.渝建字第（1601）号；渝住建
（2019）两江新区500141201900319号；委（2020）预字第
1.500123202003131101
不动产权第3.建字第（820）号；渝住建
备案号：；
2019-500109-70-03-000937844号；3.1.500141201900352号；地字第委（2020）预字第
19重庆祥云赋20195009042.500123202004090501
079153渝（2019）两江新区4.建字第500141201900077号（281）号；渝住建
00000420；
不动产权第500141201900326号；委（2021）预字第
3.500123202006050301
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渝（2019）两江新区500141202000053号；委（2021）预字第不动产权第6.建字第（897）号；渝住建
000937883号500141202000049号委（2021）预字第
（110）号；渝住建
委（2020）预字第
（1948）号；渝住建
委（2020）预字第
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委（2021）预字第
（347）号；渝住建
112大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
委（2021）预字第
（546）号；渝住建
委（2021）预字第
（971）号；渝住建
委（2021）预字第
（1540）号；渝住建
委（2021）预字第
（1241）号；渝住建
委（2022）预字第
（10）号
1.渝（2019）江北区渝住建委（2020）预
不动产权第字第（1343）号；渝
000677973号；2.渝住建委（2020）预字
（2019）江北区不第（1631）号；渝住动产权第建委（2021）预字第
000677975号；3.渝（79）号；渝住建委
（2019）江北区不1.建字第（2021）预字第动产权第500105202000024号；（1440）号；渝住建
备案号：1.500105202101200101
2019-500105-70-03-000677983号；4.渝2.建字第地字第委（2021）预字第
20重庆天悦壹号2020500105；
089389（2019）江北区不500105202100005号；500105202000005号（483）号；渝住建
000001952.500105202009260101
动产权第3.建字第委（2021）预字第
000677963号；5.渝500105202000028号（1786）号；渝住建
（2019）江北区不委（2021）预字第动产权第（1144）号；渝住建
000678002号；6.渝委（2021）预字第
（2019）江北区不（969）号；渝住建动产权第委（2021）预字第
000677985号；7.渝（1306）号；渝住建
113大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
（2019）江北区不委（2021）预字第动产权第（482）号；渝住建
000677967号；8.渝委（2021）预字第
（2019）江北区不（1166）号；渝住建动产权第委（2021）预字第
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（2019）江北区不委（2021）预字第动产权第（1838）号；渝住建
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渝（2019）江北区不（1620）号；渝住建动产权第委（2021）预字第
000677969号；11.渝（1519）号；渝住建
（2019）江北区不委（2021）预字第动产权第（1402）号；渝住建
000837450号委（2021）预字第
（1559）号；渝住建
委（2022）预字第
（5）号；渝住建委
（2015）预字第
（231）号附1号；
渝住建委（2021）预
字第（1690）号；渝
住建委（2014）预字
第（875）号附1号；
渝（2021）渝北区不
重庆中央公园 C 2105-500112-04-01- 动 产 权 第 建 字 第 地 字 第 渝住建委（2022）预
21-500112202111050101
分区759549000799289号；渝500112202100227号500112202100055字第（6）号
（2021）渝北区不
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序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证动产权第
000799309号；
（2020）房预售证
第179号、（2021）
2261120210
川（2020）仁寿县不房预售证第51号、
50999、1411-
动产权第00085430210729000（2021）房预售证
号、川（2020）仁寿 1-TX-0001、 第 178 号、（2021）
川投资备【2020-县不动产权第2261120210房预售证第102号、
511452-72-03-0004867号、川510002、511403202007010301、地字第2019-011号、（2020）房预售证建字第
449537 】 FGQB- （2020）仁寿县不 2261120210 511403202007010201、 地字第 2019-012号、 第 97 号、（2020）房
眉山加州智慧城511421202000503号、
220030号、川投资备动产权第000486451001、1411-511403202007010101、地字第2019-013号、预售证第103号、一期建字第2019-52号、建
【2019-511452-70-号、川（2020）仁寿0210729000511403202006040401、地字第2019-014号、（2021）房预售证
字第2019-53号
03-379306】FGQB- 县 不 动 产 权 第 3-TX-0005、 511403201912180201 地字第 2019-015 号 第 8 号、（2021）房
0020号0008544号、川1411021072预售证第69号、
（2020）仁寿县不 90002-TX- （2021）房预售证动产权第00047080004、第70号、（2020）房
号2261120210预售证第45号、
51000
（2022）房预售证
第003号
川投资备【2020-川（2022）仁寿县不2261120210地字第（2021）房预售证
511452-72-03-动产权第000495050999、1411-建字第511421202000553
第94号、（2021）房
522481 】 FGQB- 号、川（2021）仁寿 0210729000 511403202106100101、 预售证第 148 号、
511421202200508号、号、地字第
0184 号、川投资备 县 不 动 产 权 第 1-TX-0001、 511403202111120101、 511421202100533 （2021）房预售证
眉山加州智慧城建字第
23【2020-511452-72-0009043号、川2261120210511403202108060101、号、地字第第176号、（2021）
三期511421202100512号、
03-522478】FGQB- （2021）仁寿县不 510002 、 511403202107020101、 511421202000554 房预售证第 149号、建字第
0182号、川投资备动产权第00068552261120210511403202203300101号、地字第（2021）房预售证
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【2020-511452-72-号、川（2021）仁寿51001、1411-511421202000555第175号、（2021）
03-522480】FGQB- 县 不 动 产 权 第 0210729000 号 、 地 字 第 房预售证第 177号、
115大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
0183 号、川投资备 0013523 号 、 川 3-TX-0005、 511421202100534 （2021）房预售证
【2020-511452-72-（2021）仁寿县不1411021072号、地字第第15号、（2021）房
03-522474】FGQB- 动产权第 0008954 90002-TX- 511421202000556 预售证第 14 号
0181号、川投资备号、川（2021）仁寿0004、号、地字第
【2020-511452-72-县不动产权第2261120210511421202100535
51000
03-522471】FGQB- 0007367 号 、 川 号 、 地 字 第
511421202100536
0180号、川投资备（2021）仁寿县不
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【2020-511452-72-动产权第0008956
511421202100537
03-525080】FGQB- 号、川（2021）仁寿
号、地字第
0193号、川投资备县不动产权第
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【2020-511452-72-0009016号、川号、地字第
03-525079】FGQB- （2021）仁寿县不 511421202000557
0192号、川投资备动产权第0009010号、地字第
【2020-511452-72-号、川（2021）仁寿511421202000558
03-525083】FGQB- 县 不 动 产 权 第 号 、 地 字 第
0195号、川投资备0009009号、川511421202000559
【2020-511452-72-（2021）仁寿县不号、地字第
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0194号号、川（2021）仁寿号、地字第
县不动产权第511421202000560
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（2021）仁寿县不511421202000561号动产权第0009003
号、川（2021）仁寿县不动产权第
0009006号、川
（2020）仁寿县不
116大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证动产权第0007369号
2105-530131-04-01-云（2021）呈贡区不建字第昆明市地字第
24昆明鸿云-530102202112240000-
626872动产第0490678号202100196号530111202100043
沈房预售第19035
号、沈房预售第
19036号、沈房预售
第19104号、沈房
预售第19129号、沈房预售第19130
号、沈房预售第
19170号、沈房预售
第19202号、沈房
预售第19228号、
210132201811300701、建字第沈房预售第19270
辽(2018)沈阳市不
沈北发改备字2018210100210132201903140901、210113201800087号、地字第号、沈房预售第
25沈阳锦云天城动产权第9000251
【2018】131号0200000115210132201910250101、建字第210113201800033号19282号、沈房预售号
210132202001190301210113201900084号第19304号、沈房
预售第19337号、沈房预售第19377
号、沈房预售第
19380号、沈房预售
第19466号、沈房
预售第200075号、沈房预售第200199
号、沈房预售第
200305号、沈房预
售第200393号、沈
117大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证房预售第200394
号、沈房预售第
200762号、沈房预
售第200872号、沈房预售第210025
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210053号、沈房预
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210196号
沈房预售第18136沈环保审字
沈发改核字【2014】沈阳国用2011第建字第地字第号、沈房预售第
26沈阳中粮隆玺【2014】21010020141014101
53号0067号210100201400048号210100201100034号14543号、沈房预售
0084号
第14511号建字第
沈阳大悦城 E 魔 沈政地出字【2018】 辽 2019沈阳市不动 2019210104 210101201910250401、 210100201900019 号、 地 字 第 沈房预售第 210253
27
方00007号产权第9000081号00000089210101202001190101建字第210100201900002号号
210100202000011号
沈房预售第200394
号、沈房预售第
210670号、沈房预
辽（2020）沈阳市不售第210024号、沈
沈苏发改备【2019】 SJT-2020-0003 、 SJT- 建 字 第 地 字 第
28沈阳隆悦祥云动产权第0053997无房预售第200394
55号2020-0004210111202000001号210111202000001号
号号、沈房预售第
200492号、沈房预
售第200555号、沈房预售第200670
118大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
号、沈房预售第
200990号、沈房预
售第210024号、沈房预售第210037
号、沈房预售第
210076号、沈房预
售第210216号、沈房预售第210219
号、沈房预售第
210309号、沈房预
售第210429号、沈房预售第210495号沈房预售第200198
号、沈房预售第
建字第210310号、沈房预
辽（2021）沈阳市不
沈开发改备（2020）2101152021033001005、210106202110011号、地字第售第210377号、沈
29沈阳京西祥云动产权第0085393-
110号2101152021033002003建字第210106202010081号房预售第210390
号
210106202110019号号、沈房预售第
210528号、沈房预
售第210739号哈双建预售证
11620001号、哈双
2301822002170101-SX- 建预售证 11620002
黑（2020）哈尔滨双
2019-230113-70-03-2019230182046、哈双城建字第双城规划地字第号、哈双建预售证
30哈尔滨锦云世家城不动产权第
080392 00000240 2301822002170101-SX- 2301132020000016 号 SGCT2019-G045 号 11620005 号、哈双
000543号
024建预售证11621002
号、哈双建预售证
11621004号
119大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
宁经管委行审投资苏（2022）宁江不动建字第宁建规字2002第
31南京颐和南园---
【2021】95号产权第0013650号320115202200213号007号
苏(2021）宁浦不动
产权第0059988号、
苏(2021）宁浦不动建字第2022300006、宁发改备（2021）44产权第0059987号、320111202111011101;3320111202100308号、地字第2022300001、
32南京天悦锦麟-
号苏(2021）宁浦不动20111202111011201建字第320111202100039号2021300062、
产权第0059986号、320111202100309号2021300061
苏(2021）宁浦不动
产权第0059985号武方开预售
鄂（2019）武汉市东
2018-420118-70-03-4201982019041700114武自规（东开）建武自规（东开）地[2021]611号、武方
33武汉大悦城公寓开不动产权-
076146 BJ4002 2020001 号 2019006 号 开预售 [2020]1036
0021341号
号
鄂（2019）武汉市东
武汉大悦城写字2018-420118-70-03-4201982019041700114武自规（东开）建武自规（东开）地武方开预售
34开不动产权-
楼 076146 BJ4001 2020002 号 2019006 号 [2021]552 号
0021341号
武方开预售
鄂（2019）武汉市东
武汉大悦城商业2018-420118-70-03-4201982019041700114武自规（东开）建武自规（东开）地[2021]611号、武方
35开不动产权-
街 076146 BJ4002 2020001 号 2019006 号 开预售 [2020]1036
0021341号
号
4201172020010800114武房开预售
BJ4001 、 [2020]411 号、武房
鄂（2019）武汉市新武自规（新）建【2020】
2019-420117-70-03-4201172020010800114武规（新）地【2019】开预售[2020]722
36武汉锦云航天府洲不动产权第-020号、武自规（新）
057861 BJ4002 、 076 号 号、武房开预售
0028926号建【2020】019号
4201172020010800114[2021]066号、武房
BJ4003 、 开预售[2021]284号
120大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
4201172020010800114
BJ4004武房开预售
[2020]703号、武房
开预售[2020]753
鄂（2020）武汉市蔡号、武房开预售
甸不动产权[2020]792号、武房
0000783土地证、鄂开预售[2020]965
4201142020031800114
（2020）武汉市蔡武自规（蔡）建号、武房开预售武汉中粮祥云地 2019-420114-70-03- 2020420114 BJ4001 、 武 自 规 （ 蔡 ） 建
37甸不动产权[2020]014武自规（蔡）[2020]1038号、武房
铁小镇一期064466000000304201142020031800114[2020]001
0000784土地证、鄂建[2020]011开预售[2021]115
BJ4002
（2020）武汉市蔡号、武房开预售
甸不动产权[2021]116号武房开
0000785土地证预售[2021]116号、武房开预售
[2021]092号、武房
开预售[2021]448号
鄂（2020）武汉市新武方开预售
2020-420117-70-03-4201172020081400314武规（新）建【2020】武规（新）地【2020】
38武汉航天悦府洲不动产权第无环评批复[2020]814号、武方
022623 BJ4001 068 号 013 号
0006945号开预售[2021]393号
建规【建】字第
430122202112170101、
湘（2021）望城区不
望发改备[2021]106430112202110081、建规【建】字第地字第望住建售许字
39长沙观澜祥云动产权第0004337无环评批复
号430112202110106、430112202110082号430112202110003（2022）第0009号
号、0004332号
430112202110105、
430112202110076
吴开审备〔2021〕10 320509400001GB0 苏房预吴江（2021）
40苏州悦揽天地-320509202103120101320509202100042320509202100004
号 1133W00000000 180 号
121大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证建字第
苏（2021）常州市不
武行审备（2021）320412202112280101、320412202100156、建地字第常武（2022）房预售
41常州春秋祥云动产权第2050268-
468号320412202110280401字第320412202100050证第（006）号
号
320412202100228
2107-330782-04-01-浙2021义乌市不动2021330782330782202110200201、建字第地字第义售许字2021第
42义乌桂语兰庭
398676产权第0035760号00000250330782202110190101330782202101862号330782202100173号073号
黄售许字（2020）第
00158号、黄售许字
（2020）第00182
号、黄售许字
（2020）第00209
号、黄售许字
（2020）第00238
建字第地字第号、黄售许字
331001202020002 号、 331001201920061 （2020）第 ZJ00011
浙2020台州黄岩不331003202003270101、
2019-331003-70-03-2020331003建字第号、地字第号、黄售许字
43台州黄岩瑞府动产证明第331003202008200101、
810475 00000004 331003202010039 号、 331001201920061 （2021）第 ZJ00050
0037095号331003202104120201
建字第号、地字第号、黄售许字
331003202010070 号 331001201920061号 （2021）第 ZJ00099
号、黄售许字
（2021）第 ZJ00141
号、黄售许字
（2021）第 ZJ00209
号、黄售许字
（2021）第 ZJ00250号
西港经发 [2019]40 陕（2020）西安市不 文汇 DK3 一标段： 建 字 第 西 规 国 际 港 地 字 文汇（8#、9#、10#）
44西安奥体壹号-
号 、 西 港 经 发 动产权第 0255574 610149202010290101、 610111202030144GW （2019）014 号；地 港 务 预 售 字 第
122大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
[2019]41号、西港经 号、陕（2019）西安 文汇 DK3 二标段： 号 、 建 字 第 字 2021061 号、文汇
发[2019]38号、西港 市 不 动 产 权 第 610149202011130101、 610101202130313GW 61011120200048GW （1#、2#、3#、4#）
经发[2022]23号、西 0245496 号 、 陕 文盛 DK4 一标段： 号 号；西规国际港地字 港 务 预 售 字 第
港经发[2022]24号（2022）西安市不610149202108210101、（2019）015号；西2021090号、文汇
动产权第 0004137 文盛 DK4 二标段： 规 国 际 港 地 字 （5#、6#）港务预售
号、陕（2022）西安610149202108280101（2019）012号；地字第2021265号、市不动产权第字文汇（11#、12#、
0095705 号 、 陕 610111202120258G 13#）港务预售字第
（2019）西安市不 W 号；西规国际港地 2021266 号、文盛
动产权第0246205字（2019）016号；（1#、2#、6#、7#）号西规国际港地字港务预售字第
（2019）017号2021293号、文盛
（3#、4#、5#、12#）港务预售字第
2021294号、文盛
（8#、9#、10#、11#）港务预售字第
2022035号
2019-370112-70-03-鲁（2019）济南市不建字第地字第济建预许2020798
070129、2019-动产权第02684322020370112370112202000161号、370112201900341、号、济建预许
370112-70-03-号、鲁（2019）济南00001245、370105202005200101、建字第地字第2020799号、济建预
070125、2020-市不动产权第2020370112370105202007300101、370112202000215号、370112201900342、许2020800号、济
370112-70-03-0268641号、鲁00001591、370112202103150101、建字第地字第建预许2020801号、
45济南中粮祥云
063383、2019-（2020）济南市不2021370112370112202103120401、370112202100054号、370112201900340、济建预许2020802
370112-70-03-动产权第014855900000009、370112202104250301、建字第地字第号、济建预许
070130、2020-号、鲁（2020）济南2021370112370112202104250201370112202100056号、370112202000260、2021054号、济建预
370112-70-03-市不动产权第00000010建字第地字第许2020887号、济
063382、2103-0148562号、鲁370112202000377号、370112202000259、建预许2021067号、
123大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
370112-04-01-（2019）济南市不建字第地字第济建预许2020888
475597、2020-动产权第0268445370112202100055号、370112202100373、号、济建预许
370112-83-01-号、鲁（2020）济南建字第地字第2020960号、济建预
001133、2020-市不动产权第370112202100057号、370112202000161、许2021708号、济
370112-83-01-0244348号、鲁建字第地字第建预许2021709号、
101295、2020-（2021）济南市不370112202000216号370112202100042、济建预许2021400
370112-83-01-
动产权第0154295地字第号、济建预许
031789
号、鲁（2021）济南3701122020002612021577号、济建预
市不动产权第许2021349号、济
0027076号建预许2021549号、济建预许2021401
号、济建预许
202112311224号、济建预许
202112311225号、济建预许2021861
号、济建预许
2021862号、济建预
许2021863号、济
建预许2021873号、济建预许2021874
号、济建预许
20220331200号
琼（2019）三亚市不2020460203建字第
三亚大悦中心二2019-460203-47-03-465203202010290201地字第
46动产权第0025957000000394602002020002156号-
三四期012654（二期）460200202000202号
号（二期）（二期）
124大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序环评批复/备建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证建设施工许可证建设工程规划许可证预售许可证号案证
一期：陕（2021）高陵区不动产权第
一期：2108-610126-0027498号一期：编号
04-01-665381610126202202220101一期：地字第一期：建字第
二期：陕（2021）高
二期：2108-610126-一期：编号610117202120195号610117202130456号西安市高陵区房预
47西安中粮天悦陵区不动产权第-
04-01-595012610126202203110101二期：地字第二期：建字第售字第2022012号
0027497号
三期：2202-610126-三期：编号610117202120196号610117202130431号
三期：陕（2022）高
04-01-202315610126202204240101
陵区不动产权第
0000990号
浙（2022）杭州市不
2205-330109-04-01-
48杭州悦著云轩动产权第0279225-330109202207110000330109202200121330109202200077-
666891
号
苏（2022）苏州市不苏州淮海街9号苏虎行审投项建字第
49动产权第5021572-320505202208090101--
地块【2022】99号320505202200079号
苏（2022）宁浦不动编号建字第地字第
浦行审备〔2022〕
南京浦口 G13-14 产权第 0035632号、 320111202208191201、 320111202200219 号、 320111202200043
50112号、浦行审备--
地块苏（2022）宁浦不动编号建字第号、地字第
〔2022〕113号
产权第0035633号320111202208091101320111202200215号320111202200044号
注1：上述在建项目发行人自有资金投入比例均达到或超过30%。
注2：部分项目工期跨度较长，存在某些项目早于2020年开工或晚于2026年竣工，故投资计划不完全等同于资金来源加总。
注3：发行人部分项目无立项/备案或环评批复/备案文件主要系项目当地无正式立项/环评批复文件；发行人部分项目缺少国有土地使用证/项目施
工许可证，相关证照正在办理过程中。
截至2022年9月末发行人主要持有型在建房地产开发项目情况
单位：万平方米、%
125大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期项目所占地建筑序号项目名称开发主体项目施工方开发模式股权比例项目类别项目状态在地预计完工时开工时间面积面积间
南昌大悦城购南昌嘉悦房地产中国建筑第四工购物中心、
1合作开发59.59西湖区在建2022-62025-102.1011.08
物中心开发有限公司程局有限公司写字楼成都天府大悦成都天府辰悦置中国建筑第五工天府新
2自主开发59.59购物中心在建2021-72023-82.5913.40
城购物中心业有限公司程局有限公司区重庆大悦城购重庆泽悦实业有中建三局集团有
3自主开发59.59渝北区购物中心在建2019-112022-84.6813.04
物中心限公司限公司
沈阳大悦城 E 沈阳和韬房地产 中国建筑第五工
4自主开发59.59大东区购物中心在建2019-102024-22.315.52
馆开发有限公司程局有限公司武汉大悦城购武汉大悦城房地中建三局集团有东湖高
5合作开发30.39购物中心在建2020-52022-123.8713.93
物中心产开发有限公司限公司新区三亚大悦中心二三四期（三东岸总亚市吉阳区总三亚嘉悦开发建中国建筑第四工部经济
6部经济及中央自主开发46.51购物中心在建2021-82023-121.287.66
设有限公司程局有限公司及中央商务区东岸4商务区地块）（购物中心）厦门市悦集商业中建三局集团有
7厦门大悦城合作开发51.00集美区购物中心在建2022-5-8.0122.76
管理有限公司限公司（续表）
单位：亿元
126大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月后续投资计划资金来源
预计总投资序号项目名称末完成投资投资进度金额2022年金额2023年2024年2025年2026年自筹借款
10-12月
1南昌大悦城购物中心25.675.3420.802.646.576.822.531.7821.574.10
2成都天府大悦城购物中心20.7510.8649.881.728.17---9.8310.92
3重庆大悦城购物中心20.7516.5579.760.680.880.880.880.8815.743.31
4 沈阳大悦城 E 馆 17.36 10.66 61.42 1.16 3.05 1.49 - - 8.88 8.48
5武汉大悦城购物中心16.9416.8399.360.11----16.94-三亚大悦中心二三四期（三亚
6市吉阳区总部经济及中央商务13.69--3.223.133.482.701.165.698.00区东岸4地块）（购物中心）
7厦门大悦城13.843.9128.251.333.782.250.200.9613.84-
注：重庆大悦城购物中心实际投资金额大于已备案的预计总投资金额。
（续表）序
项目名称项目立项/备案国有土地使用证环评批复/备案建设施工许可证建设工程规划许可证建设用地规划许可证号
赣（2021）南昌市不
南昌大悦城购物中2012-360103-04-01-建字第地字第
1动产权第0066777、-360103202204080201
心214454360100202101192360100202100024
0066818号
成都天府大悦城购川投资备【2019-川（2019）成天不动编号：建字第地字第
2-
物中心510164-70-03-产权第0030973号，510110202107020401510199202131062510122201922013
127大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序
项目名称项目立项/备案国有土地使用证环评批复/备案建设施工许可证建设工程规划许可证建设用地规划许可证号
329373】FGWB-0015 川（2019）成天不动
号产权第0030969号
1.渝（2018）渝北区不
动产权第000121790
重庆大悦城购物中备案号：2017-500112-70-03-建字第地字第
3号；2.渝（2018）渝北2019500112000500112201911150201
心 012169 500112201900272V 500112201800074 号区不动产权第00355
000121870号
建字第
沈政地出字【2018】辽2019沈阳市不动2019210104000210101201910250401、210100201900019号、地字第
4 沈阳大悦城 E 馆
00007号产权第9000081号00089210101202001190101建字第210100201900002号
210100202000011号
鄂（2019）武汉市东
武汉大悦城购物中2018-420118-70-03-4201982019041700114武自规（东开）建武自规（东开）地
5开不动产权0021341-
心 076146 BJ4001 2020002 号 2019006 号号三亚大悦中心二三
四期（三亚市吉阳建字第
2019-460203-47-03-琼（2019）三亚市不2020460203000465203202107150101地字第
6区总部经济及中央46020920210415004号
012654动产权第0025957号00098（四期）（四期）460200202000202号
商务区东岸4地（四期）块）（购物中心）
闽（2018）厦门市不建字第地字第
7厦门大悦城翔发改备2017088编号20210055350213201810090201
动产权第0037677号350213201806030350213201706908号
注：发行人部分项目无环评批复/备案文件主要系项目当地无正式立项/环评批复文件。
截至2022年9月末发行人主要拟建房地产开发项目情况
单位：万平方米、亿元、%
128大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
工程建设周期股权项目所项目类项目占地面建筑面序号项目名称开发主体开发模式投资进度比例在地别状态积积预计开工时间预计完工时间张家口教育小镇项张家口悦乾房地产
1合作开发65.00经开区住宅拟建暂无计划-13.4830.2622.20
目（二期）开发有限公司大悦城控股集团股
2深圳凤凰里二期自主开发100.00宝安区住宅拟建2023-3-3.2715.2727.79
份有限公司
四川中国酒城股份商业、
3成都酒城南地块合作开发41.50武侯区拟建2022-92023-43.2412.9534.18
有限公司公寓
公寓、南京大悦城综公南京悦锦成房地产
4合作开发29.80浦口区可售商拟建2022-122023-1220.809.4124.30
寓、可售商业实业有限公司业南京大悦城销售型南京悦锦成房地产销售型
5合作开发29.80浦口区拟建2022-122023-1220.803.5065.38
写字楼实业有限公司写字楼购物中
南京大悦城购物中心、文南京悦锦成房地产
6心、文娱及自持写合作开发29.80浦口区娱及自拟建2022-122024-920.8014.5013.77
实业有限公司字楼持写字楼苏州悦揽天地（会苏州市天隆房地产会展中
7合作开发70.00吴江区拟建2022-122024-123.642.927.14展中心）开发有限公司心济南大悦城综合体济南大悦城产业发
8合作开发60.00历城区写字楼拟建2022-12-1.144.0016.28（写字楼）展有限公司济南大悦城综合体济南大悦城产业发购物中
9合作开发60.00历城区拟建2022-12-2.9410.2942.28（购物中心）展有限公司心（续表）
单位：亿元
129大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续投资计划资金来源资金落实
2022年9月预计总投资金情况（自序号项目名称末完成投资金2022年额2023年2024年2025年2026年自筹借款筹资金到
额10-12月位金额）张家口教育小镇项目
125.185.590.520.420.420.4217.8125.18-4.25
（二期）
2深圳凤凰里二期35.599.8910.3211.284.10--18.5917.0010.00
3成都酒城南地块20.807.113.173.091.500.730.0320.80--
南京大悦城综公寓、
414.693.576.096.162.44--14.69--
可售商业南京大悦城销售型写
55.463.570.121.77---5.46--
字楼南京大悦城购物中
6心、文娱及自持写字25.853.566.106.164.622.752.6625.85-3.50
楼苏州悦揽天地（会展
77.000.500.503.003.00--7.00-0.50
中心）济南大悦城综合体
84.730.770.011.21.51.25-4.73-0.76（写字楼）济南大悦城综合体
94.732.000.310.941.170.31-4.73-1.99（购物中心）
注：重庆天玺壹号为公司收购项目，目前预计后续投资计划要大于备案总投资金额。
（续表）
130大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序建设工程规划许可建设用地规划许可
项目名称项目立项/备案国有土地使用证环评批复/备案建设施工许可证号证证张家口教育小镇项目
1------
（二期）深宝安发改备案
2深圳凤凰里二期----440306202200020
（2022）0016号
川投资备【2020-
510107-70-03-
3成都酒城南地块-----
497095】FGQB-0329
号
苏(2021）宁浦不动产
南京大悦城综公寓、宁发改备（2021）44权第0059973号；苏地字第
4---可售商业号(2021）宁浦不动产权320111202100039号
第0059979号
苏(2021）宁浦不动产
南京大悦城销售型写宁发改备（2021）44权第0059973号；苏地字第
5---字楼号(2021）宁浦不动产权320111202100039号
第0059979号
苏(2021）宁浦不动产南京大悦城购物中
宁发改备（2021）44权第0059973号；苏地字第
6心、文娱及自持写字---
号(2021）宁浦不动产权320111202100039号楼
第0059979号苏州悦揽天地（会展 320509400001GB011
7-----
中心） 33W00000000
济南大悦城综合体2020-370112-70-03-鲁（2021）济南市不建字第地字第
8--（写字楼）063385动产权第0278606号370112202200294号370112202100482
济南大悦城综合体2020-370112-70-03-鲁（2021）济南市不建字第地字第
9--（购物中心）063385动产权第0278606号370112202200294号370112202100482
131大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
注：张家口教育小镇项目（二期）目前仅缴纳土地款，相关证件尚未办理完毕。
（4）土地储备情况
最近两年及一期，发行人新增土地储备明细情况如下：
2020年以来公司新增土地储备情况
单位：万平方米、亿元后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期眉山仁寿117
1号、118号两宗眉山住宅用地4.017.22公开市场招拍挂1.510.552020年2月自有资金1.511.51----
地块
廊坊固安34、35
2廊坊住宅用地11.3322.65公开市场招拍挂13.766.742020年3月股东借款13.7613.76----
号两宗地块
成都蒲江2019-5资本金及
3成都住宅用地5.2510.51公开市场招拍挂1.500.902020年4月1.501.50----
号地块股东借款
成都蒲江2019-4资本金及
4成都住宅用地6.6013.20公开市场招拍挂1.881.132020年4月1.881.88----
号地块股东借款
武汉蔡甸 P资本金及
5（2020）004号武汉住宅用地13.2437.95合作方式招拍挂13.876.802020年7月13.8713.87----
股东借款地块
132大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期
嘉兴秀洲2019-
6嘉兴住宅用地6.3311.40收购股权转让9.142.742020年4月股东借款9.149.14----
022号地块
重庆江北区大石
7 坝组团 D 分区地 重庆 住宅用地 17.22 27.10 收购 股权转让 22.83 6.09 2021 年 3 月 自有资金 22.83 22.83 - - - -
块
武汉市新洲区 P双方股东
8（2020）015号武汉住宅用地11.8729.67公开市场招拍挂4.902.452020年4月4.904.90----
注资地块
西安国际港务区住宅、商
9西安19.0148.08收购收购17.6412.352020年6月并购贷17.6417.64----
5宗地块业用地
沈阳市 JK2020-
10沈阳住宅用地11.2320.21合作方式合作9.094.462020年11月股东自筹9.099.09----
003号地块
张家口经开区3张家
11住宅用地20.3445.49公开市场招拍挂8.735.672021年5月自有资金8.738.73----
宗地块口沈阳铁西经开区
12沈阳住宅用地10.0218.03公开市场招拍挂7.934.762020年12月股东自筹7.937.93----
大明电工地块西安市港务区
GW1-17-12、
住宅、商
13 GW1-17-14、 西安 3.55 8.92 公开市场 招拍挂 3.60 2.52 2020 年 8 月 自筹 3.60 3.60 - - - -
业用地
GW1-17-15 号 3宗地块
133大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期眉山市仁寿县
2020（TR）-11 住宅、商
14 至 2020（TR）- 眉山 业、科研 28.15 56.75 公开市场 招拍挂 6.99 2.54 2020 年 9 月 自有资金 6.99 6.99 - - - -
26共计16宗地用地
块苏州市新区苏地
15 2020-WG-73 号 1 苏州 住宅用地 7.23 14.45 公开市场 招拍挂 23.33 4.73 2020 年 12 月 自有资金 23.33 23.33 - - - -
宗地块住宅用
苏州市吴江区地、公共
JWJ-J-2020- 管理与公
16苏州7.499.84公开市场招拍挂7.925.542020年12月自有资金7.927.92----
031、WJ-J-2020- 共服务032号2宗地块（文化设施用地）南昌市西湖区
DABJ2020048 至 住宅、商
17南昌13.6452.05公开市场招拍挂17.9617.962020年12月股东借款17.9617.96----
DABJ2020050 号 业用地
3宗地块
住宅、商
厦门市集美区业用、地
18厦门9.1423.22公开市场招拍挂39.5520.172020年12月自有+借款39.5539.55----
2020JP06 地块 轨道交通
用地
134大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期
昆明市经开区77住宅、商
19昆明5.1412.86公开市场招拍挂6.016.012021年4月股东借款6.016.01----
亩地块业用地
重庆中央公园67住宅、商
20重庆4.456.67公开市场招拍挂9.209.202021年4月自有资金9.209.20----
亩业用地长沙望城区雷锋
住宅、商21公园项目（收长沙15.9134.74收购招拍挂7.124.272021年5月自有资金7.127.12----业用地
购）
成都东部新区64住宅、商
22成都4.2910.73公开市场招拍挂7.153.642021年6月自有资金7.157.15----
亩地块业用地
住宅、商
23南京大悦城项目南京20.8055.00公开市场招拍挂60.6030.912021年5月自有资金60.6060.60----
业用地
南京秦淮区南部住宅、商
24南京1.644.10公开市场招拍挂15.103.782021年5月自有资金15.1015.10----
新城 G31 地块 业用地
张家口教育小镇张家住宅、商
2513.4830.26公开市场招拍挂5.173.362021年6月自有资金5.175.17----
项目（二期）口业用地
苏州吴江区盛泽住宅、商
26苏州5.5710.02公开市场招拍挂9.612.882021年6月自有资金9.619.61----
006地块业用地
住宅、商
27义乌项目浙江13.2321.83公开市场招拍挂44.7622.832021年6月自有资金44.7644.76----
业用地
住宅、商增资及股
28西安高陵4宗地西安16.3345.72公开市场招拍挂22.1722.172021年7月22.1722.17----
业用地东借款
135大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期
常州招商公园东住宅、商
29江苏3.857.70公开市场招拍挂9.975.082021年7月自有资金9.979.97----
地块业用地
成都天府新区62住宅、商
30成都4.158.30公开市场招拍挂8.474.322021年9月自有资金8.478.47----
亩业用地嘉兴秀悦澜庭
（嘉兴市秀洲区
31嘉兴商住用地7.7415.79收购收购12.766.252021年6月自有资金12.7612.76----
2020嘉秀洲-038号宗地）成都昌公晏住宅兼容TOD 项目（成 商业用
32都市天成都地、13.8734.69收购收购45.0414.572021年6月自有资金45.0445.04----
府新区华阳街道服务设施
地块）用地重庆市两江新区
两路组团 C 标准
33 分区 C04-3、 重庆 居住用地 11.20 15.91 收购 收购 25.76 12.63 2021 年 9 月 自有资金 25.76 25.76 - - - -
C07-3、C09-1、
C09-5 地块绍兴市镜湖新区
34凤林西路以北绍兴住宅用地5.6112.90收购收购27.6013.802021年9月自有资金27.6027.60----
7-1号地块
35 重庆中央公园 C 重庆 住宅用地 8.90 12.87 公开市场 招拍挂 12.04 12.04 2022 年 3 月 自有资金 12.04 12.04 - - - -
136大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
后续出让金缴纳计划截至募集说具体取得土地出所在土地规划计容建土地取得土地总权益对明书出具日序号宗地或项目名称土地面积方式土储取得时间资金来源让金总位置用途筑面积方式价款价已缴纳出让2022取得方式额金年剩202320242025余时年年年期分区134亩项目
成都金牛区7.536亩项目（股权收成都住宅用地0.501.00收购收购1.460.732022年4月自有资金1.461.46----购）
杭州萧山奥体地住宅、幼
37杭州2.345.39公开市场招拍挂15.5715.572022年4月自有资金15.5715.57----
块儿园用地
38 南京 G13 地块 南京 住宅用地 1.52 3.05 公开市场 招拍挂 5.20 3.12 2022 年 4 月 自有资金 5.20 5.20 - - - -
39 南京 G14 地块 南京 住宅用地 2.60 5.21 公开市场 招拍挂 9.10 5.46 2022 年 4 月 自有资金 9.10 9.10 - - - -
40苏州狮山地块苏州住宅用地2.083.74公开市场招拍挂10.526.312022年5月自有资金10.5210.52----
教育用
41北京昌平地块北京地、住宅6.486.48公开市场招拍挂23.0011.272022年5月自有资金23.0023.00----
用地
合计377.33821.70--605.51328.30605.51605.51----
注：发行人所支付地块款均为自有资金，未用发债资金参与土地竞拍。
注：上表土地储备，按照股权比例缴纳土地款，按照投资协议约定由并表方开发，收益按照同股同权分享收益。
注：项目表中的权益比例为公司对项目的最终拥有的权益部分，本表依据项目层面的股权比例计算权益对价，未穿透至最终权益比例。未来，可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化。
137大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（5）城市更新/旧改开发
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
2009年，深圳市人民政府为缓解城市发展的需求和有限土地供给日益突出的矛盾，根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，于同年12月1日颁发实施《深圳市城市更新办法》，并于2012年1月21日正式发布施行《深圳市城市更新办法实施细则》。
依照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》，深圳地区旧城改造土地出让从原有的“招拍挂”模式转变为“协议出让”模式。由市场主体负责项目申报入库、土地和建筑物核查汇总、规划编制、搬迁补偿、拆迁与注销
房产证、申请用地、签订出让合同、缴纳地价、项目开发建设、回迁安置、商品
房预售等全套流程，权利主体与市场主体签订确权协议，各级政府相关部门负责审查审批。
城市更新项目涉及项目成本有：*建设前期成本：搬迁补偿费、过渡安置费、
补交地价、专业技术服务费；*建设期成本；*管理费、财务费和税费。项目收入主要由开发完成后的物业销售产生，其中：土地总面积须扣减市政府配套贡献地后的可开发利用土地面积；总建筑面积须扣减保障性住房、市政配套用房和回迁安置房后的可销售商品房面积。
城市更新包括前期项目申报和后期项目开发两大步骤，其中前期项目申报主要有四个环节：更新单元计划制定、土地及建筑物信息核查、更新单元专项规划
制定、实施主体确认等环节，在项目申报完成后，按照社区开发建设流程进行开发建设。具体流程如下：
截至2021年末，发行人参与的旧城改造项目情况如下：
138大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2021年末发行人旧城改造情况表预计序拆迁补偿项目实项目名称建设项目建设进度取得证件备注号资金来源施主体周期深宝安发改备案
【2017】0190号中粮地深圳市宝产发展44130813842（4
2.5 一期 A 项目处于开发建设阶段， 号 地 块1安25区城自有资金（深-年目前已经在销售阶段。/44130813842(8市更新圳）有号地块）限公司
/44130813908(9号地块）中粮2017年12月20日在《2017年深（深深福田发改备案圳市宝安区城市更新单元第一批深圳梅林圳）智3.5（2019）0301号
2自有资金计划》进行了公示，目前项目已获-
工业区汇置业年深规划资源许
得发改委批复，预计2020年底前有限公 FG-2019-0009 号取得其他批复后动工建设。
司该项目大部分物业为发行人深圳宝安
自有物业，有区福海街已开展拆迁谈判等前期工作，将于2018年2月
20%左右其他
3道的大洋自有资金待定4年择机进行“城市更新”申报并进行纳入城市更新单业主，该项目工业统筹项目开发元计划还在前期设计片区规划中，暂未申报城市更新该项目包含长营与全一两个权属地块。长营北地块于2018年6月
19日完成城市更新单元计划公
告、全一北地块于2019年6月5日完成城市更新单元计划公告，长营北地块于2019年8月13日、全一北地块于2019年12月3日分别取得产业规划批复。长营北地块拟更新方向为普通工业用地
+新型产业用地、全一北地块拟更深宝府办
新方向为普通工业用地。统一规[2022]4号城市
4固戍项目自有资金待定4年-
划更新单元用地面积共计141897更新单元规划审平方米。长营、全一北地块于2020批情况通知年4月提交规划申报，现处于专规报批阶段。2021年申报《宝安区航城街道长营地块城市更新单元和全一地块城市更新单元规划》（以下简称《单元规划》），申报主体为中粮地产集团深圳房地产开
发有限公司，2022年3月深圳市城市规划委员会审批通过《单元规划》。
报告期内，发行人旧城改造项目拆迁补偿资金来源均为自有资金。发行人根
139大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
据与地方政府及被拆迁方协商情况确定房屋拆迁操作方式及回迁补偿方案，并开展旧城改造项目建设，相关项目正在进行中。相关项目均未涉及重大诉讼。
上述旧城改造项目的获取和建设流程均遵循下图程序：
旧城改造项目获取和建设流程图
上述旧城改造项目的获取流程符合《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等法
律法规、规范性文件的规定。
（6）物业租赁
发行人在物业租赁业务中，主要有购物中心，写字楼、产业园、工业园及配套商业、长租公寓及酒店式公寓。
截至2022年9月末，发行人持有已开业12个大悦城购物中心、3个春风里
140大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目和1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安、重庆、苏州、武汉等11个城市。此外，公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城、昆明大悦城及鞍山大悦城等项目；运营的写字楼项目5家，分别为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮置地广场、香港中粮大厦及中粮
地产集团中心大厦。可出租物业还包括位于深圳市宝安区的工业厂房，位于北京、深圳和上海等地的商铺以及长租公寓和酒店公寓等业态。
截至2022年9月末发行人物业租赁情况
单位：万平方米、%、亿元
2021年
2022年1-
权益比可租面度物业2022年1-9业态城市项目名称已租面积9月物业例积租赁收月出租率租赁收入入
北京西单大悦城30.395.274.996.404.1894.75
北京朝阳大悦城27.3512.6512.446.743.5598.35
天津天津南开大悦城30.398.838.574.642.6797.06
沈阳沈阳大悦城59.5910.339.452.590.9791.46
上海上海静安大悦城30.396.676.091.840.7791.39
烟台烟台大悦城30.397.656.931.180.4390.59
成都成都大悦城59.599.048.602.511.6195.10
购物中心上海上海长风大悦城21.675.574.971.100.4389.26
杭州杭州大悦城32.777.707.291.550.8094.66
西安西安大悦城17.336.195.872.231.2594.80
北京北京祥云小镇51.007.537.131.350.9094.70
北京北京大兴春风里29.805.174.021.000.6677.61
重庆重庆大悦城59.596.915.57-0.2780.50
苏州苏州大悦春风里29.859.088.430.210.4692.85
北京北京丰台春风里25.002.822.66-0.2594.44
武汉武汉大悦城30.396.946.27-0.4190.37
北京北京中粮广场30.399.969.062.931.9590.98写字楼
香港香港中粮大厦59.591.571.230.560.4278.44
141大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年
2022年1-
权益比可租面度物业2022年1-9业态城市项目名称已租面积9月物业例积租赁收月出租率租赁收入入
北京中粮置地广场30.395.685.001.771.1288.01
北京西单大悦中心30.391.341.280.360.2395.00
深圳宝安中粮大厦100.002.552.360.260.1492.52中粮创芯研发中
心、中粮031创意
产业园、深圳园、中粮智造科-104.00101.244.722.6897.35
工业园及技园、67区中粮配套商业商务公园等
北京中粮健康科技园100.0019.1010.800.310.1656.52大悦乐邑（商务深圳100.000.280.280.030.0299.62公园店）大悦乐邑（中粮深圳100.000.270.270.020.0298.60
031创意园店）
大悦乐邑 fresh
深圳100.000.610.600.060.0397.73（大洋店）
大悦乐邑 fresh
深圳56.520.860.820.040.0395.00（福安一店）
大悦乐邑 fresh
深圳56.520.500.450.020.0289.46（福安二店）长租公寓大悦乐邑（福安深圳56.520.570.570.040.03100.00
三店）大悦乐邑（中粮北京100.000.830.620.020.0175.00健康科技园店）
大悦乐邑 fresh
深圳100.001.371.34-0.0698.17（大洋二店）
大悦乐邑 fresh
深圳100.001.741.16-0.0666.41（大洋三店）大悦乐邑（洪浪深圳100.001.211.19-0.0998.04
北店）
酒店公寓上海上海鹏利辉盛阁59.594.854.491.280.9392.50
（7）物业管理中粮地产集团深圳物业管理有限公司（现名：大悦城控股集团物业服务有限公司）是发行人的一级全资子公司，发行人持有其100%股权。中粮地产集团深圳物业管理有限公司成立于1993年6月，注册资本5000万元，实缴资本505.50
142大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要万元，经营范围为“物业管理；清洁服务；园林绿化；自有物业租赁；房地产经纪；机动车辆停放管理服务（限分支机构经营）；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；兴办实业（具体项目另行申报）”。
物业管理主要服务的小区情况如下：
截至2022年9月末物业管理情况
单位：万平方米，万元管理面积（万预计年物业管理收入序号地区管理小区个数平方米）（万元）
1沈阳7172.476374.43
2哈尔滨126.75180.63
3北京9251.1433949.66
4天津369.112545.49
5青岛446.052180.92
6济南110.00433.51
7烟台254.423364.68
8张家口1案场管理20.00
9南京481.592328.71
10苏州262.162216.10
11相城131.30693.02
12杭州337.412442.73
13上海361.403149.29
14太仓17.19431.39
15嘉兴116.70650.36
16绍兴120.00330.54
17长沙289.875339.56
18株洲119.16512.31
19武汉231.051775.58
20重庆693.322525.12
21成都16275.807877.70
22眉山18.29622.28
23西安244.102871.48
24昆明1案场管理33.01
25深圳29333.4017700.47
26广州12.04352.02
27佛山111.1577.45
28海南674.224474.98
29惠州125.34448.86
30江门124.29387.08
31厦门229.92425.71
合计1162009.64106715.08
截至2022年9月末，发行人物业管理服务116个小区，分布在全国31个省市区，管理业态分布有安居房、人才建设住房、小高层、高层、别墅、商场、写
143大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要字楼等物业。严格按照当地的物业管理办法备案执行收费标准。
公司物业及其他管理业务主要依托房地产开发业务进行开展，2020年全年实现营业收入71683.05万元，比上年同期增加2458.09万元，增长3.55%；2021年全年实现营业收入107349.73万元，比上年同期增加35666.68万元，增长
49.76%。
（五）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
发行人前身中粮地产（集团）股份有限公司收购大悦城地产前，主要从事商品房开发销售、房屋租赁、物业管理等。大悦城地产有限公司专注于在中国开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型商业地产开发商及运营商。大悦城地产有限公司的最终控股股东中粮集团有限公司，大悦城地产有限公司是其旗下唯一的商业地产业务平台。
本次重组完成后，发行人与大悦城地产将打造为统一的房地产专业化平台，发行人的主营业务注入新的商业地产元素，变成一家全业态地产公司，土地获取能力进一步增强，为业绩增长奠定坚实基础，进一步提高发行人的核心竞争力和股东价值。
八、媒体质疑事项
截至2022年9月末，发行人不存在媒体质疑事项。
九、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处罚的情形。
144大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第四节财务会计信息
一、会计政策/会计估计调整对财务报表的影响
1、会计政策变更及影响
（1）2019年度会计政策变更及影响
发行人于2019年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
《企业会计准则第21号——租赁》
《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23号——金融资产转移》
《企业会计准则第37号——金融工具列报》
《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会[2019]16号）
《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(修订)》
《企业会计准则第12号——债务重组(修订)》
1）大悦城地产及其下属子公司重要会计政策变更财政部于2018年颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则），大悦城地产及其下属子公司于2019年1月1日起执行新租赁准则其影响列示如下：
2019年1月1日
按照原租赁准则列示的按照新租赁准则列示的报表项目账面价值（2018年12重新计量账面价值（2019年1月月31日）1日）
使用权资产0.0019436.1019436.10
租赁负债0.0016516.6616516.66
一年内到期的非流动负债1253976.662919.441256896.10
*首次执行日的衔接处理
对于首次执行日前已存在的合同，在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁，此政策一致应用于前述所有合同。
145大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
对于首次执行日前的经营租赁，在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照与租赁负债相等的金额计量使用权资产，并根据预付租金进行必要调整。
首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率
4.39%。2018年末重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日增量
借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额为0。
*本年应用新租赁准则的处理租赁大悦城地产及其下属子公司应用新租赁准则第三十二条对短期租赁和低价
值资产租赁进行简化处理，不确认相应的使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
大悦城地产及其下属子公司承租的主要是物业和运输工具，其中，除了用于对外出租外，其他主要用途是经营自用。
2）除大悦城地产及其下属子公司外，本集团内其他子公司的重要会计政策
变更
*会计政策变更内容财政部于2017年颁布了修订后的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》及《企业会计准则第37号——金融工具列报》(以下合称“新金融工具准则”)等。大悦城地产及其下属子公司于2018年1月1日起执行新金融工具准则，本集团内其他子公司于2019年1月1日起执行新金融工具准则。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：A、以摊余成本计量的金
融资产；B、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；及 C、以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于公司管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融
146大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
“预期信用损失”模型适用于下列项目：A、摊余成本计量的金融资产；B、以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资；C、其他流动资产；
D、财务担保合同；E、合同资产。
“预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。
采用“预期信用损失”模型未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。采用新金融工具准则对本集团金融负债的会计政策并无重大影响。
*首次执行新金融工具准则首次执行当年年初财务报表相关项目列示情况
本集团内其他子公司从2019年1月1日开始执行新金融工具准则，对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，原分类为“可供出售金融资产”，依据新金融工具准则规定，分类调整至“其他非流动金融资产”。合并资产负债表和母公司报表项目调整如下：
本集团合并口径项目
2018年12月31日调整数2019年1月1日
可供出售金融资产11142.8011142.800.00
其他非流动金融资产50.9711142.8011193.76
（续）母公司项目
2018年12月31日调整数2019年1月1日
可供出售金融资产11018.0011018.000.00其他非流动金融资
0.0011018.0011018.00
产
3）财务报表列报变更
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本集团根据《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会[2019]16号）的规定编制2019年12月31日的财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。相关列报调整影响如下：
*将原合并资产负债表中的“应收票据及应收账款”行项目分拆为“应收票据”“应收账款”“应收款项融资”三个行项目；
*将“应付票据及应付账款”行项目分拆为“应付票据”“应付账款”两个行项目；
*将原合并利润表中“资产减值损失”“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整。
*删除了原合并现金流量表中“为交易目的而持有的金融资产净增加额”“发行债券收到的现金”等行项目。
*在原合并资产负债表和合并所有者权益变动表中分别增加了“专项储备”行项目和列项目。
上述会计政策变更对本集团和母公司利润表无影响。
4）《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(修订)》《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(修订)》（以下简称新非货币性资产交换准则）细化了非货币性资产交换准则的适用范围，明确了换入资产的确认时点和换出资产的终止确认时点并规定了两个时点不一致时的会计处理方法，修订了以公允价值为基础计量的非货币性资产交换中同时换入或换出多项资产时的计量原则，此外新增了对非货币资产交换是否具有商业实质及其原因的披露要求。
新非货币性资产交换准则自2019年6月10日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的非货币性资产交换根据该准则规定进行调整，对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。
5）《企业会计准则第12号——债务重组(修订)》
《企业会计准则第12号——债务重组(修订)》（以下简称新债务重组准则）
修改了债务重组的定义，明确了该准则的适用范围，并规定债务重组中涉及的金
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融工具的确认、计量和列报适用金融工具相关准则的规定。对于以资产清偿债务方式进行债务重组的，新债务重组准则修改了债权人受让非金融资产初始确认时的计量原则，并对于债务人在债务重组中产生的利得和损失不再区分资产转让损益和债务重组损益两项损益进行列报。对于将债务转为权益工具方式进行债务重组的，新债务重组准则修改了债权人初始确认享有股份的计量原则，并对于债务人初始确认权益工具的计量原则增加了指引。
新债务重组准则自2019年6月17日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的债务重组根据该准则规定进行调整，对2019年1月1日之前发生的债务重组，不再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）2020年度会计政策变更及影响
除大悦城地产及其下属子公司外，发行人及其他子公司于2020年1月1日起执行了财政部于2017年颁布的《企业会计准则第14号——收入（》财会【2017】
22号，以下简称新收入准则）。执行新收入准则，发行人及其他子公司按照准则
的规范重新评估其主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面，并按照其规定，根据首次执行新收入准则的累积影响金额调整首次执行该准则当期期初（即
2020年1月1日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对2019年度财务报表不予调整。
执行新收入准则前，发行人对房地产销售中发生的代理佣金全部计入当期销售费用；执行新收入准则后，对销售佣金，属于为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为其他流动资产，属于履约义务中已履行部分相关的支出，列入当期销售费用，相应调整了其他流动资产和未分配利润、少数股东权益等项目。发行人将应向客户产生交付义务的“预收款项”中不含税金额部分重分类至“合同负债”，税额部分自“预收款项”、“其他应付款”重分类至“其他流动负债”。资产负债表项目调整如下：
单位：元合并报表报表项目
2019年12月31日调整数2020年1月1日
其他流动资产4786014291.1635476140.214821490431.37
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未分配利润5544702579.6824307490.495569010070.17
少数股东权益23130063139.2911168649.7223141231789.01
预收款项29792315314.27-29491345901.08300969413.19
合同负债7781447545.7827988749171.6235770196717.40
其他应付款12985391788.00-692133524.3212293258263.68
其他流动负债0.002194730253.782194730253.78（续表）母公司报表报表项目
2019年12月31日调整数2020年1月1日
预收款项17458912.69-15959298.001499614.69
合同负债0.0015314525.6915314525.69
其他流动负债0.00644772.31644772.31
（3）2021年度会计政策变更及影响大悦城地产及其下属子公司于2019年1月1日执行了财政部于2018年颁布的《企业会计准则第21号——租赁》（财会【2018】35号，以下简称新租赁准则），本公司及其他子公司于2021年1月1日起执行新租赁准则。
新租赁准则完善了租赁的定义，本公司及其他子公司在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，本公司及其他子公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司及其他子公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率（4.65%～5.37%）折现的现值计量
租赁负债，并根据每项租赁选择按照与租赁负债相等的金额计量使用权资产，并根据预付租金进行必要调整。
上述会计政策变更对2021年1月1日合并资产负债表各项目的影响汇总如
下：
合并报表报表项目
2020年12月31日调整数2021年1月1日
使用权资产240892743.03339219629.32580112372.35一年内到期的
16162866824.5324019785.5016186886610.03
非流动负债
150大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
租赁负债219951887.51315199843.82535151731.33
（4）2022年1-9月会计政策变更及影响
发行人2022年1-9月无会计政策变更。
2、会计估计变更及影响
发行人2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月无会计估计变更。
3、报告期内发生重大会计差错更正
发行人2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月无重大会计差错更正情况。
二、合并报表范围的变化
1、2019年合并报表范围变化情况
2019年发行人合并范围内新增子公司共计31家，减少子公司共计7家，其
中涉及变动的一级子公司1家，为新增云南大悦城控股房地产开发有限公司。
2019年发行人合并范围一级子公司变动明细如下：
序号公司名称变动情况变动原因
1云南大悦城控股房地产开发有限公司新增设立
2、2020年合并报表范围变化情况
2020年发行人合并范围内新增子公司共计39家，减少子公司共计2家，其
中涉及变动的一级子公司5家，为新增西安国际陆港文盛置业有限公司、西安国际陆港文汇置业有限公司、西安国际陆港文兴置业有限公司、上海兴尊实业有限
公司及大悦城控股集团（海南）有限公司。2020年发行人合并范围一级子公司变动明细如下：
序号公司名称变动情况变动原因
1西安国际陆港文盛置业有限公司新增非同一控制下企业合并
2西安国际陆港文汇置业有限公司新增非同一控制下企业合并
3西安国际陆港文兴置业有限公司新增非同一控制下企业合并
4上海兴尊实业有限公司新增设立
151大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序号公司名称变动情况变动原因
5大悦城控股集团（海南）有限公司新增设立
3、2021年合并报表范围变化情况
2021年发行人合并范围内新增子公司共计31家，减少子公司共计12家，
其中涉及变动的一级子公司7家，为新增大悦城控股集团（山东）有限公司、嘉兴兴悦商务咨询有限公司，减少上海兴尊实业有限公司、云南大悦城控股房地产开发有限公司，另外嘉兴悦霖商业管理有限公司、嘉兴悦燊商业管理有限公司及嘉兴悦葭商业管理有限公司于2021年设立后又于2021年注销。2021年发行人合并范围一级子公司变动明细如下：
序号公司名称变动情况变动原因
1大悦城控股集团（山东）有限公司新增设立
2嘉兴兴悦商务咨询有限公司新增设立
3嘉兴悦霖商业管理有限公司新增设立
4嘉兴悦燊商业管理有限公司新增设立
5嘉兴悦葭商业管理有限公司新增设立
6上海兴尊实业有限公司减少注销
7嘉兴悦霖商业管理有限公司减少注销
8嘉兴悦燊商业管理有限公司减少注销
9嘉兴悦葭商业管理有限公司减少注销
10云南大悦城控股房地产开发有限公司减少注销
4、2022年1-9月合并报表范围变化情况
2022年1-9月发行人合并范围内新增子公司共计6家，减少子公司共计10家，其中涉及变动的一级子公司3家。
2022年1-9月发行人合并范围一级子公司变动明细如下：
序号公司名称变动情况变动原因
1大悦城产业管理（天津）有限公司新增设立
2大悦城控股集团（山东）有限公司减少注销
3嘉兴兴悦商务咨询有限公司减少注销
152大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
三、公司报告期内合并及母公司财务报表本节的财务会计数据及有关分析说明反映了公司最近三年及一期的财务状
况、经营成果和现金流量。
发行人2019年度、2020年度及2021年度财务报告均按照中国《企业会计准则》的规定编制。公司2019年度财务报告经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了 XYZH/2020BJA140004 号标准无保留意见的审计报告。
公司2020年度财务报告经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了 XYZH/2021BJA140110 号标准无保留意见的审计报告。公司 2021 年度财务报告经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了XYZH/2022BJAA140092 号标准无保留意见的审计报告。公司 2022 年 1-9 月财务报表未经审计。
募集说明书中发行人2019年度财务数据引自2020年度审计报告期初数、
2020年度财务数据引自2021年度审计报告期初数、2021年度财务数据引自2021年度审计报告期末数、2022年1-9月财务数据引自2022年1-9月未经审计的财务报表期末数。
（一）公司报告期内合并资产负债表发行人三年及2022年9月末合并资产负债表
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金2551440.992488615.483176400.552760832.20
交易性金融资产-688.003112.005190.29
衍生金融资产26660.8923.04--
应收账款56129.9230147.7231911.0632317.64
预付款项53543.8845707.3366012.4689219.74
其他应收款（合计）2268412.182430998.132374816.512443733.40
其中：应收利息39.99103.08-184.99
存货10352422.6110200337.808745716.067576883.37
153大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
其他流动资产546678.04559723.12528436.11478601.43
流动资产合计15855288.5215756240.6114926404.7313386778.07
非流动资产：
长期股权投资1450359.741403932.311147137.361130513.34
其他非流动金融资产13673.769143.765961.767423.76
投资性房地产3299694.313191014.422929519.602928719.81
固定资产357173.51371481.85404777.02422481.70
在建工程61.14971.5317.11140.94
使用权资产48874.8156162.9024089.2715747.41
无形资产166806.87172280.14181408.77189279.28
商誉30521.4330521.4330521.4330521.43
长期待摊费用9448.5710155.467359.236355.36
递延所得税资产164587.76183024.99238272.32207466.35
其他非流动资产113872.2287781.0691670.1993373.92
非流动资产合计5655074.125516469.845060734.065032023.30
资产总计21510362.6421272710.4519987138.8018418801.38
流动负债：
短期借款330842.63345042.89221400.30319611.41
衍生金融负债----
应付账款1721781.281472150.571709259.111117521.43
预收款项46766.6932721.5727230.822979231.53
合同负债3664896.733693625.753798665.93778144.75
应付职工薪酬37767.1450211.7553362.3160002.05
应交税费417233.24662801.81741211.33617743.08
其他应付款（合计）2352778.982345178.521293414.421298539.18
其中：应付利息25758.5228522.4735589.9638447.12
应付股利43516.8241107.6525503.0239944.65一年内到期的非流动
1630158.611394701.091616286.681367526.32
负债
154大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
其他流动负债312325.97333819.67335535.84-
流动负债合计10514551.2710330253.629796366.738538319.76
非流动负债：
长期借款4470074.674297879.394694267.764589450.66
应付债券937609.76787714.59584562.77697533.34
租赁负债44097.9252596.3821995.1914754.24
长期应付款176166.00367336.00--
预计负债4133.614507.149330.154315.98
递延所得税负债72962.2762877.7265767.2067895.36
递延收益114803.05116532.60120504.39128928.59
其他非流动负债38909.8443895.22129718.09129214.31
非流动负债合计5858757.135733339.045626145.555632092.48
负债合计16373308.4016063592.6715422512.2814170412.24
所有者权益：
股本428631.33428631.33428631.33428631.33
资本公积872584.62872926.60855550.10851100.88
其它综合收益-47142.756981.20-13615.27-18010.44
盈余公积126766.68126766.68126236.79119190.80
未分配利润457590.41448525.46438304.33554470.26归属于母公司所有者
1838430.291883831.281835107.291935382.83
权益合计
少数股东权益3298623.953325286.512729519.232313006.31
所有者权益合计5137054.245209117.784564626.524248389.14负债和所有者权益总
21510362.6421272710.4519987138.8018418801.38
计
（二）公司报告期内合并利润表
发行人三年及2022年1-9月合并利润表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入2485797.864261449.743844528.433379494.88
155大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
其中：营业收入2485797.864261449.743844528.433379494.88
二、营业总成本2245934.863694381.643298002.362823290.50
其中：营业成本1793541.673092257.862635674.181992889.89
税金及附加121526.14161839.06312947.16364172.76
销售费用100184.08142091.62109331.33135553.39
管理费用97482.12158100.32144019.37163515.76
研发费用255.981454.301903.43-
财务费用132944.88138638.4994126.89167158.69
其中：利息费用187188.70217567.68237087.45257229.88
利息收入57491.2277796.58103621.72105908.47
加：其他收益5701.673793.206908.152687.85
投资收益-11047.15-143539.27-121735.5849663.15
其中：对联营企业和
-12302.56-91808.39-136902.40-95821.60合营企业的投资收益公允价值变动收益
-920.97-1819.96-4846.23-1501.02（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失
1056.0049355.41-48504.874111.07以“-”号填列）资产减值损失（损失--197981.99-72153.56-43362.01以“-”号填列）资产处置收益（损失
109.509076.06-277.0860.95以“-”号填列）
三、营业利润234762.05285951.55305916.90567864.37
加：营业外收入9687.2011472.3220458.3310035.46
减：营业外支出1644.255355.7113893.9810280.19
四、利润总额242805.00292068.16312481.25567619.64
减：所得税129049.13215325.75200210.86229994.94
五、净利润113755.8776742.40112270.39337624.69
少数股东损益104690.9365991.39150953.74132691.07归属于母公司所有者的
9064.9410751.02-38683.36204933.63
净利润
六、其他综合收益的税后
-77305.7933825.111472.70-5203.95净额
七、综合收益总额36450.08110567.52113743.08332420.75
156大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度归属于少数股东的综合
81509.0979220.03148031.26130311.05
收益总额归属于母公司股东的综
-45059.0131347.49-34288.18202109.70合收益总额
八、每股收益：
基本每股收益（元/股）0.020.03-0.090.52
稀释每股收益（元/股）0.020.03-0.090.52
（三）公司报告期内合并现金流量表
发行人三年及2022年1-9月合并现金流量表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
2525710.904000952.323768039.503869920.27
金
收到的税费返还60929.1942931.6629920.741664.07收到其他与经营活动有关的现
1116627.997390026.633164371.412137760.83
金
经营活动现金流入小计3703268.0811433910.606962331.646009345.17
购买商品、接受劳务支付的现
1651875.184232352.241831528.102320986.14
金支付给职工以及为职工支付的
147406.97207884.31184794.32194926.96
现金
支付的各项税费596355.82626887.67576415.09726158.41支付其他与经营活动有关的现
1049254.197213199.603388183.152373586.28
金
经营活动现金流出小计3444892.1612280323.845980920.665615657.78
经营活动产生的现金流量净额258375.92-846413.23981410.99393687.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金1545.7123056.9783595.38231090.41
取得投资收益收到的现金49648.3227354.59109187.8030938.86
处置固定资产、无形资产和其
33.3433231.7258.02230.60
他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收
593.24--61481.72
到的现金净额收到其他与投资活动有关的现
179506.25349168.69979925.831325734.32
金
157大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
投资活动现金流入小计231326.87432811.971172767.031649475.91
购建固定资产、无形资产和其
112668.00288509.62162237.36259279.69
他长期资产支付的现金
投资支付的现金74219.51208478.02229625.88194752.09取得子公司及其他营业单位支
--167137.8496148.94付的现金净额支付其他与投资活动有关的现
130625.63485404.98719135.921336516.86
金
投资活动现金流出小计317513.14982392.621278136.991886697.57
投资活动产生的现金流量净额-86186.27-549580.65-105369.96-237221.66
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金57420.00513013.61192036.15668854.44
其中：子公司吸收少数股东投
57420.00513013.61160641.71428702.30
资收到的现金
取得借款收到的现金1604198.352929575.842992795.853443121.85收到其他与筹资活动有关的现
559125.521260847.22466213.23257195.89
金
筹资活动现金流入小计2220743.864703436.663651045.234369172.18
偿还债务支付的现金1416623.343050377.973126109.712758797.12
分配股利、利润或偿付利息支
293042.74459498.64624275.53510243.95
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
31303.6062021.3381644.8764601.97
的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现
625984.73467308.36341079.04466288.43
金
筹资活动现金流出小计2335650.813977184.964091464.283735329.50
筹资活动产生的现金流量净额-114906.95726251.70-440419.04633842.69
四、汇率变动对现金的影响6658.89336.98-6738.11968.52
五、现金及现金等价物净增加
63941.59-669405.20428883.87791276.92
额
加：期初现金及现金等价物余
2464083.933133489.132704605.261913328.33
额
六、期末现金及现金等价物余
2528025.522464083.933133489.132704605.26
额
（四）公司报告期内母公司资产负债表发行人三年及2022年9月末母公司资产负债表
单位：万元
158大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金41275.10469285.47548680.23268383.71
交易性金融资产--1000.007500.00
应收账款873.7478.53127.9865.93
预付款项291.52127.14204.23274.20
其他应收款（合计）4753364.914357491.853105778.743264877.92
其中：应收利息----
应收股利88000.0020000.00--
存货99367.4862.19523.48937.47
其他流动资产6935.427283.406597.7421092.45
流动资产合计4902108.184834328.583662912.413563131.67
非流动资产：
长期股权投资1767896.041767946.591739567.671611657.89其他非流动金融资
87146.51101966.51134463.10134463.10
产
投资性房地产73987.9072664.8272651.7375855.60
固定资产25313.1825645.5526445.6426612.19
使用权资产3335.104570.83--
无形资产502.98582.32613.75535.79
长期待摊费用4.975.97--
递延所得税资产28658.4628649.0129591.1224035.62
其他非流动资产119.46119.46119.46119.46
非流动资产合计1986964.622002151.062003452.491873279.66
资产总计6889072.806836479.645666364.905436411.33
流动负债：
短期借款---95000.00
应付账款1683.71440.743778.054841.90
预收款项1044.736.0115.621745.89
合同负债150.35150.35599.17-
159大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
应付职工薪酬1394.301994.062129.423751.80
应交税费1066.36191.333726.2170934.73
其他应付款（合计）2917546.323326874.932562539.742336939.81
其中：应付利息9502.6017005.0611567.3814366.77
应付股利154.76154.76154.76154.76一年内到期的非流
509419.06107329.99523025.15483985.67
动负债
其他流动负债7.527.5229.96-
流动负债合计3432312.343436994.943095843.322997199.80
非流动负债：
963509.92
长期借款702500.00469200.00113250.00
551476.49
应付债券551290.52199468.04389067.43
租赁负债1861.932468.31--
长期应付款-207194.59--
递延收益114065.78119036.20117452.63125924.81
其他非流动负债---24161.00
非流动负债合计1630914.121582489.62786120.67652403.24
负债合计5063226.455019484.553881963.993649603.04
所有者权益(或股东
权益)：
实收资本(或股本)428631.33428631.33428631.33428631.33
资本公积791135.86791135.86763840.52763840.52
盈余公积88130.4788130.4787600.5880554.59
未分配利润517948.68509097.43504328.47513781.84
所有者权益合计1825846.341816995.091784400.911786808.29负债和所有者权益
6889072.806836479.645666364.905436411.33
总计
（五）公司报告期内母公司利润表
发行人三年及2022年1-9月母公司利润表
单位：万元
160大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、营业收入13813.0120582.9831826.4423209.95
减：营业成本5933.198059.308235.908797.44
税金及附加1294.381671.504975.925431.22
销售费用48.5282.91276.79427.42
管理费用11699.2617538.4715941.3516721.12
研发费用255.981377.50635.73-
财务费用75215.9458603.5395839.0254234.34
加：其他收益15.6963.4329.0541.00
投资收益87394.4651741.87160488.7774424.46
其中：对联营企业和
9.46-976.42-6377.45247.79
合营企业的投资收益公允价值变动收益
-117.66-3252.00-691.00（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失-37.821051.31-956.095804.55以“用减号填列）资产处置收益（损失-17041.66-0.09-以“产处号填列）二、营业利润6738.073265.6962231.3717177.40
加：营业外收入2484.363432.834570.493366.16
减：营业外支出380.63457.571896.35455.44
三、利润总额8841.806240.9564905.5120088.12
减：所得税-9.45942.11-5554.447859.57
四、净利润8851.255298.8470459.9512228.55
五、其他综合收益----
六、综合收益总额8851.255298.8470459.9512228.55
（六）公司报告期内母公司现金流量表
发行人三年及2022年1-9月母公司现金流量表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流
量：
161大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
销售商品、提供劳务收到的现
12117.6317292.0226999.0318746.84
金收到其他与经营活动有关的
3196077.409247838.104802018.484539814.01
现金
经营活动现金流入小计3208195.039265130.124829017.524558560.85
购买商品、接受劳务支付的现
102960.993486.994785.131114.76
金支付给职工以及为职工支付
6229.1910624.0910610.3110565.37
的现金
支付的各项税费919.207502.5865946.8965148.51支付其他与经营活动有关的
3467913.838754864.214202339.164886048.50
现金
经营活动现金流出小计3578023.228776477.864283681.494962877.13经营活动产生的现金流量净
-369828.19488652.26545336.03-404316.28额
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金20064.26119600.718500.00139726.61
取得投资收益收到的现金38024.3743629.44204435.4752416.07
处置固定资产、无形资产和其
16.1218106.130.864.51
他长期资产收回的现金净额收到其他与投资活动有关的
315091.521142202.511680234.011893881.36
现金
投资活动现金流入小计373196.281323538.791893170.342086028.55
购建固定资产、无形资产和其
2527.336301.301982.364684.57
他长期资产支付的现金
投资支付的现金5180.00115455.34127287.232000.00支付其他与投资活动有关的
364477.892346004.611574322.081835472.22
现金
投资活动现金流出小计372185.222467761.251703591.671842156.79投资活动产生的现金流量净
1011.05-1144222.46189578.67243871.76
额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金---240152.14
取得借款收到的现金553309.92923648.00894500.00395000.00收到其他与筹资活动有关的
197229.31774619.90350136.511198826.43
现金
筹资活动现金流入小计750539.231698267.901244636.511833978.56
偿还债务支付的现金103300.00729550.00623850.00455970.00
162大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
分配股利、利润或偿付利息支
80375.3372732.75179202.88101282.62
付的现金支付其他与筹资活动有关的
630231.08319802.49896202.861074146.38
现金
筹资活动现金流出小计813906.411122085.241699255.741631399.00筹资活动产生的现金流量净
-63367.18576182.66-454619.23202579.56额
四、汇率变动对现金的影响1.16-1.65-4.431.32
五、现金及现金等价物净增加
-432183.16-79389.19280291.0442136.36额
加：期初现金及现金等价物余
469285.47548674.66268383.61226247.25
额
六、期末现金及现金等价物余
37102.31469285.47548674.66268383.61
额
（七）重大资产重组备考财务报表
2018 年 12 月 25 日，公司向明毅 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行
股份购买资产的方式购买其持有的大悦城地产9133667644股普通股股份并募
集配套资金的重大资产重组事项获证监会核准。2019年1月，公司本次重大资产重组的标的资产大悦城地产9133667644股普通股股份已登记至公司名下，本次交易之标的资产已完成过户。过户完成后大悦城地产纳入公司合并范围。公司和大悦城地产均由中粮集团控制且该控制并非暂时性的，本次合并系同一控制下企业合并。
就上述重大资产重组事项，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）于2019年
5月23日出具了“瑞华阅字【2019】02060002号”审阅报告。
1、备考报表的编制基础
因本次交易涉及非公开发行股份购买资产，根据证监会公告[2014]27号—《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产
重组（2017年修订）》第六十三条“有关财务报告和审计报告应当按照与上市公司相同的会计制度和会计政策编制。”的相关规定，需对公司重组后业务的财务报表进行备考合并，编制备考合并财务报表。
公司向明毅 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产的方式购买其持2019有的大悦城地产9133667644股普通股股份并募集配套资金的重
163大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
大资产重组事项于2018年12月25日获证监会核准，2019年1月，公司本次重大资产重组的标的资产大悦城地产9133667644股普通股股份已登记至公司名下，本次交易之标的资产已完成过户。过户完成后大悦城地产纳入公司合并范围。
公司和大悦城地产均由中粮集团控制且该控制并非暂时性的，本次合并系同一控制下企业合并。
备考合并财务报表是基于公司于2019年1月按照同一控制下企业合并将大
悦城地产纳入合并范围，并追溯调整2018年财务报表的基础上编制的。其目的主要用于公司披露2019年度定期报告的年初数据及上年度数据，不适用于其他用途。相应地，本报告仅供因公司披露2019年度定期报告的年初数据及上年度数据之参考使用，不适用于其他用途。
（1）鉴于备考合并财务报表之特殊编制目的，本备考合并财务报表仅列报
2018年1月1日及2018年12月31日合并及公司资产负债表、2018年度合并及
公司利润表、2018年度合并及公司现金流量表和2018年度合并及公司权益变动表。
（2）本备考合并财务报表基于所披露的各项重要会计政策和会计估计而编制。
（3）在上述假设的经营框架下，本备考合并财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，本公司依据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的2018年度本公司财务报表及经审阅的大悦城地产有限公司2018年1-5月、2017年度财务报表基础上，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其
后颁布和修订的42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解
释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》
（2014年修订）的披露规定编制。其中，大悦城地产及其附属公司2018年开始执行财政部于2017年3月31日发布的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（2017年修订）》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号——金融资产转移（2017年修订）》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号——套期会计（2017年修订）》（财会〔2017〕9号），于2017年5月2日发布的《企
164大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要业会计准则第37号——金融工具列报（2017年修订）》（财会〔2017〕14号）（上述准则以下统称“新金融工具准则”）；及于2017年7月5日发布的《企业会计
准则第14号——收入（2017年修订）》（财会〔2017〕22号）（以下简称“新收入准则”）。除大悦城地产及其附属公司外，本公司及其他附属公司未执行上述新金融工具准则和新收入准则。根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本备考财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、备考财务报表
（1）备考合并资产负债表
单位：万元
2018年1月1日2017年12月31日
项目2018年12月31日（已重述）（已重述）
流动资产：
货币资金1912439.591998314.191998314.19交易性金融资产
应收票据及应收账款48379.6834226.0734226.07
预付款项26592.5423511.7623511.76
其他应收款2664344.621905287.531905287.53
存货5889944.384941186.234941186.23
持有待售资产-174230.38174230.38一年内到期的非流动
139714.50--
资产
其他流动资产396821.71215267.15211726.54
流动资产合计11078237.039292023.319288482.71
非流动资产：
可供出售金融资产11142.803572.803572.80
长期应收款15902.077140.297140.29
长期股权投资982843.99345420.60345420.60
其他非流动金融资产50.9750.9750.97
投资性房地产3247635.823014351.763014351.76
固定资产366930.87375837.60375837.60
在建工程12184.261130.681130.68
使用权资产---
165大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
无形资产76540.9374483.6674483.66
商誉38676.2038676.2038676.20
长期待摊费用6863.804325.414325.41
递延所得税资产160408.91128194.74128194.74
其他非流动资产40411.40139816.15139816.15
非流动资产合计4959592.024133000.874133000.87
资产总计16037829.0513425024.1813421483.57
流动负债：
短期借款331368.22546279.10546279.10
应付票据及应付账款1082428.14847231.70847231.70
预收款项2261226.392356366.742356366.74
合同负债697837.60--
应付职工薪酬54111.9050185.9450185.94
应交税费471098.52470093.84470093.84
其他应付款1215936.211323387.461323387.46
持有待售负债-84085.3084085.30一年内到期的非流动
1253976.66895804.69895804.69
负债
其他流动负债---
流动负债合计7367983.626573434.776573434.77
非流动负债：
长期借款3899812.212238582.682238582.68
应付债券751666.351118892.731118892.73
租赁负债---
长期应付款142500.00--
预计负债2191.861839.471839.47
递延收益130617.26131356.21131356.21
递延所得税负债102566.4395414.4194394.44
其他非流动负债69927.12--
非流动负债合计5099281.243586085.503585065.53
负债合计12467264.8610159520.2810158500.30
股东权益：
股本181373.16181373.16181373.16
资本公积816300.19836318.95836318.95
166大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
其他综合收益-15186.52386.97386.97
盈余公积117967.94115371.09115371.09
未分配利润444747.31282131.53281240.48归属于母公司股东权
1545202.081415581.701414690.65
益合计
少数股东权益2025362.111849922.211848292.62
股东权益合计3570564.193265503.903262983.27
负债及股东权益总计16037829.0513425024.1813421483.57
（2）备考合并利润表
单位：万元项目2018年度2017年度
一、营业总收入2216862.992568301.74
其中：营业收入2216862.992568301.74
二、营业总成本1897858.842206523.82
其中：营业成本1195412.341532274.51
税金及附加238613.11224337.92
销售费用113082.32109055.21
管理费用144754.00140513.32
财务费用182033.62170460.26
其中：利息费用187559.09171714.39
利息收入16851.5115686.01
加：其他收益1806.6596.42
投资收益（损失以“－”号填列）198219.6092621.43
其中：对联营企业和合营企业的投资收益-43592.95-10032.96
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）--
信用减值损失（损失以“－”号填列）-821.42-
资产减值损失（损失以“－”号填列）-23142.03-29882.59
资产处置收益（损失以“－”号填列）818.7614576.02
三、营业利润（亏损以“－”号填列）519849.16469071.79
加：营业外收入5723.668309.36
减：营业外支出16232.6336136.80
四、利润总额（亏损以“－”号填列）509340.19441244.35
减：所得税费用151919.08132316.62
167大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2018年度2017年度
五、净利润（亏损以“－”号填列）357421.11308927.74
(一)按经营持续性分类：
1、持续经营净利润（亏损以“－”号填列）357421.11308927.74
2、终止经营净利润（亏损以“－”号填列）
(二)按所有权归属分类：
1、归属于母公司股东的净利润（亏损以“－”号
206339.66121302.97
填列）
2、少数股东损益（亏损以“－”号填列）151081.46187624.77
六、其他综合收益的税后净额-23112.6729708.27
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额-15573.4919510.41
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计变动额
2、权益法下不能转损益的其他综合收益
3、其他权益工具投资公允价值变动
4、企业自身信用风险公允价值变动
(二)将重分类进损益的其他综合收益-15573.4919510.41
1、权益法下可转损益的其他综合收益
2、其他债权投资公允价值变动
3、金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4、其他债权投资信用减值准备
5、现金流量套期储备-102.81
6、外币财务报表折算差额-15470.6819510.41
7、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-7539.1910197.86
七、综合收益总额334308.44338636.01
归属于母公司股东的综合收益总额190766.17140813.38
归属于少数股东的综合收益总额143542.27197822.63
（3）备考现金流量表
单位：万元项目2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金2872486.30
168大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2018年度
收到的税费返还10.28
收到其他与经营活动有关的现金2371984.17
经营活动现金流入小计5244480.75
购买商品、接受劳务支付的现金1794434.30
支付给职工以及为职工支付的现金172892.17
支付的各项税费539465.47
支付其他与经营活动有关的现金2627008.08
经营活动现金流出小计5133800.02
经营活动产生的现金流量净额110680.74
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金100.00
取得投资收益收到的现金23797.30
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额6104.89
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额63418.37
收到其他与投资活动有关的现金985681.92
投资活动现金流入小计1079102.48
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金257479.26
投资支付的现金639776.43
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额8462.12
支付其他与投资活动有关的现金1461187.17
投资活动现金流出小计2366904.98
投资活动产生的现金流量净额-1287802.50
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金90564.04
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金19150.00
取得借款收到的现金3346133.90
发行债券收到的现金388245.00
收到其他与筹资活动有关的现金427768.53
筹资活动现金流入小计4252711.47
偿还债务支付的现金2348643.96
分配股利、利润或偿付利息支付的现金473980.88
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润108270.84
支付其他与筹资活动有关的现金402698.01
169大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2018年度
筹资活动现金流出小计3225322.85
筹资活动产生的现金流量净额1027388.62
四、汇率变动对现金的影响1114.63
五、现金及现金等价物净增加额-148618.52
加：期初现金及现金等价物余额2052256.69
六、期末现金及现金等价物余额1903638.17
四、报告期内主要财务指标
2022年1-9月
2021年/20212020年/20202019年/2019
项目/2022年9月年末年末年末末
总资产（亿元）2151.042127.271998.711841.88
总负债（亿元）1637.331606.361542.251417.04
全部债务（亿元）736.87682.53711.65697.41
所有者权益（亿元）513.71520.91456.46424.84
营业总收入（亿元）248.58426.14384.45337.95
利润总额（亿元）24.2829.2131.2556.76
净利润（亿元）11.387.6711.2333.76
扣除非经常性损益后净利润（亿元）10.326.119.5220.91
归属于母公司所有者的净利润（亿元）0.911.08-3.8720.49扣除非经常性损益后归属于母公司股东
0.420.41-5.0112.31
净利润（亿元）
经营活动产生现金流量净额（亿元）25.84-84.6498.1439.37
投资活动产生现金流量净额（亿元）-8.62-54.96-10.54-23.72
筹资活动产生现金流量净额（亿元）-11.4972.63-44.0463.38
流动比率1.511.531.521.57
速动比率0.520.540.630.68
资产负债率（%）76.1275.5177.1676.93扣除预收款项和合同负债后的资产负债
71.1470.3171.7671.02率（%）
债务资本比率（%）58.9256.7160.9262.14
营业毛利率（%）27.8527.4431.4441.03
总资产报酬率（%）2.682.472.864.79
加权平均净资产收益率（%）0.490.58-2.0612.57扣除非经常性损益后加权平均净资产收
0.230.22-2.677.55益率（%）
EBITDA（亿元） 54.77 65.29 68.55 96.71
EBITDA 全部债务比（%） 9.91 9.57 9.63 13.87
EBITDA 利息保障倍数（倍） 1.75 1.73 1.59 2.27
应收账款周转率76.83137.34119.7183.76
存货周转率0.230.330.320.30
总资产周转率0.150.210.200.20
利息保障倍数1.371.351.271.94
现金利息保障倍数1.52-0.373.172.49
170大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
贷款偿还率（%）100.00100.00100.00100.00
利息偿付率（%）100.00100.00100.00100.00
注：（1）全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债；
（2）流动比率＝流动资产/流动负债；
（3）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
（4）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
（5）债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%；
（6）平均总资产回报率（%）＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（年初资产总额+年末资产总额）
÷2×100%；
（7）加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率均根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算；
（8）EBITDA＝利润总额+计入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）；
（9）EBITDA 全部债务比（%）=EBITDA/全部债务×100%；
（10）EBITDA 利息保障倍数＝EBITDA/利息支出＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）；（11）应收账款周转率=营业收入/平均应收账款；
（12）存货周转率=营业成本/平均存货；
（13）2022 年 1-9 月总资产报酬率、EBITDA 全部债务比、应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率
财务指标已年化处理，加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算，未经年化处理。
五、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨论与分析。
（一）资产结构分析
单位：万元、%
2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金2551440.9911.862488615.4811.703176400.5515.892760832.2014.99
交易性金融资产--688.000.003112.000.025190.290.03
衍生金融资产26660.890.1223.040.00----
应收账款56129.920.2630147.720.1431911.060.1632317.640.18
预付款项53543.880.2545707.330.2166012.460.3389219.740.48
其他应收款（合计）2268412.1810.552430998.1311.432374816.5111.882443733.4013.27
其中：应收利息39.990.00103.080.00--184.990.00
存货10352422.6148.1310200337.8047.958745716.0643.767576883.3741.14
其他流动资产546678.042.54559723.122.63528436.112.64478601.432.60
流动资产合计15855288.5273.7115756240.6174.0714926404.7374.6813386778.0772.68
非流动资产：
长期股权投资1450359.746.741403932.316.601147137.365.741130513.346.14
其他非流动金融资产13673.760.069143.760.045961.760.037423.760.04
171大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
投资性房地产3299694.3115.343191014.4215.002929519.6014.662928719.8115.90
固定资产357173.511.66371481.851.75404777.022.03422481.702.29
在建工程61.140.00971.530.0017.110.00140.940.00
使用权资产48874.810.2356162.900.2624089.270.1215747.410.09
无形资产166806.870.78172280.140.81181408.770.91189279.281.03
商誉30521.430.1430521.430.1430521.430.1530521.430.17
长期待摊费用9448.570.0410155.460.057359.230.046355.360.03
递延所得税资产164587.760.77183024.990.86238272.321.19207466.351.13
其他非流动资产113872.220.5387781.060.4191670.190.4693373.920.51
非流动资产合计5655074.1226.295516469.8425.935060734.0625.325032023.3027.32
资产总计21510362.64100.0021272710.45100.0019987138.80100.0018418801.38100.00
近三年及一期末，公司的总资产分别为18418801.38万元、19987138.80万元、21272710.45万元和21510362.64万元，公司资产规模保持快速增长态势，资产总额的增加主要是由于公司项目开发规模与业务规模增长所致。
发行人资产以流动资产为主，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合所在行业的业务特点。最近三年及一期末，发行人流动资产合计分别为13386778.07万元、14926404.73万元、15756240.61万元和
15855288.52万元，占资产总额的比重分别为72.68%、74.68%、74.07%和73.71%；
发行人非流动资产主要由投资性房地产、长期股权投资、固定资产等科目构成。
最近三年及一期末，发行人非流动资产分别为5032023.30万元、5060734.06万元、5516469.84万元和5655074.12万元，占资产总额的比重分别为27.32%、
25.32%、25.93%和26.29%。
发行人各主要资产科目具体情况如下：
（1）货币资金
最近三年及一期末，发行人货币资金余额分别为2760832.20万元、
3176400.55万元、2488615.48万元和2551440.99万元，占发行人总资产比重
分别为14.99%、15.89%、11.70%和11.86%。报告期各期末，发行人货币资金余额较大，占总资产比重较高，主要系发行人在项目开发前期需要支付较大数额的土地价款，且项目的开发建设支出也维持在较高水平，因此，发行人需保有一定规模的货币资金余额以满足经营需要。2020年末，发行人货币资金较2019年末增加415568.35万元，增幅为15.05%。2021年末货币资金较2020年末减少
172大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
687785.07万元，下降21.65%。2022年9月末货币资金较2021年末增加62825.51万元，上升2.52%。
近三年及一期末发行人货币资金明细情况表
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
库存现金35.890.0056.430.0091.430.00146.840.01
银行存款2550849.2799.982487844.0799.973173844.3699.922754915.6899.79
其他货币资金555.830.02714.980.032464.770.085769.680.21
合计2551440.99100.002488615.48100.003176400.55100.002760832.20100.00
（2）其他应收款
最近三年及一期末，发行人其他应收款余额分别为2443733.40万元、
2374816.51万元、2430998.13万元和2268412.18万元，占发行人总资产比重
分别为13.27%、11.88%、11.43%和10.55%。发行人其他应收款主要系与相关单位的往来款项和保证金等。2020年末，发行人其他应收款较2019年末减少
68916.89万元，降幅为2.82%。2021年末，发行人其他应收款较2020年末增加
56181.62万元，增幅2.37%，金额明显上升。2022年9月末，发行人其他应收
款较2021年末减少162585.95万元，降幅6.69%。
截至最近三年及一期末，发行人其他应收款均为经营性其他应收款。
发行人以预期信用损失为基础确认其他应收款坏账准备，综合考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失，进而确认其他应收款坏账准备计提金额。
报告期内发行人其他应收款（单计）的账面余额及减值准备计提明细情况如下：
发行人其他应收款（单计）期末构成情况
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
保证金及押金133451.93140030.82136079.1169264.63
往来款2101131.802278534.412285686.122376109.29
其他58729.7336956.1228358.3726135.45
小计2293313.462455521.362450123.602471509.38
减：坏账准备24941.2724626.3175307.1027960.97
173大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
合计2268372.192430895.052374816.512443548.41截至2021年末发行人其他应收款坏账准备金额较2020年末出现较大幅度的下降，主要系2021年度发行人将佛山市鹏悦置业有限公司纳入合并范围，因而佛山市鹏悦置业有限公司同中粮地产集团深圳房地产开发有限公司的往来款
在合并层面抵消，对应回冲累计计提的其他应收款-内部借款坏账准备52364.14万元。
截至2021年末及2022年9月末，发行人按欠款方归集金额前五名的其他应收款明细情况如下：
截至2021年末，发行人按欠款方归集金额前五名的其他应收款情况单位：万元、%
2021年占其他应
2021年末余末坏账是否为收款期末
单位名称款项性质账龄额准备计关联方余额合计提金额数的比例
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司往来款280364.31-是4年以内11.42
3年以内，
深圳中益长昌投资有限公司往来款214330.432143.30是8.73
3年以上
保利（四川）投资发展有限公司往来款128797.60-是3个月内5.25
北京恒合悦兴置业有限公司往来款126682.681266.83是2年以内5.16
上海前滩国际商务区投资（集团）
往来款102000.00-是2-3年4.15有限公司
合计-852175.033410.13--34.71
截至2022年9月末，发行人按欠款方归集金额前五名的其他应收款情况单位：万元、%
2022年9占其他应
2022年9月月末坏账是否为收款期末
单位名称款项性质账龄末余额准备计提关联方余额合计金额数的比例
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司往来款328699.66-是4年以内14.33
深圳中益长昌投资有限公司往来款214375.972162.33是4年以内9.43
北京恒合悦兴置业有限公司往来款125415.861266.83是2年以内5.52
上海前滩国际商务区投资(集团)
往来款99500.00-是3-4年4.34有限公司
重庆葆悦房地产开发有限公司往来款97069.19926.14是1年以内4.27
合计-865060.684355.30--37.89
截至2022年9月末发行人前五名其他应收款余额总计为865060.68万元，占其他应收款总金额的比重为37.89%。发行人主要其他应收款的具体情况如下：
1、发行人对昆明螺蛳湾国悦置地有限公司的328699.66万元其他应收款，
174大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
系发行人以股东借款形式对昆明螺蛳湾国悦置地有限公司投入的资金本金及利息，该笔借款用于昆明螺蛳湾国悦置地有限公司下属的昆明市螺蛳湾中央商务区升级改造项目建设。昆明螺蛳湾国悦置地有限公司系发行人合作开发项目的项目公司，发行人通过子公司成都鹏悦企业管理咨询有限公司持有其30%的股权，并且按照同股同权原则对合作开发项目进行投入。在项目公司昆明螺蛳湾国悦置地有限公司实现项目销售且现金回正后，其销售回款在扣除需支付的各类开发成本并预留满足项目后续开发资金后的剩余部分，将按照股东借款的实际支付比例优先用于偿还股东借款。截至2022年9月末，该笔其他应收款账龄为4年以内，发行人暂未对该笔其他应收款计提减值准备，一方面系螺蛳湾中央商务区升级改造项目系一二级联动开发项目，项目周期较长，截至2022年9月末该项目正处于正常建设过程中；另一方面，昆明螺蛳湾国悦置地有限公司其他股东也一并按出资比例向其提供了同等条件的股东借款，该公司项目开发资金较为充足。目前发行人已向昆明螺蛳湾国悦置地有限公司委派管理人员，可对该公司的经营施加重大影响，也可及时了解该公司的财务状况。综合上述情况，发行人预计该笔款项未来的可收回性良好，暂未对该笔其他应收款计提坏账准备。
2、发行人对深圳中益长昌投资有限公司的214375.97万元其他应收款，系
发行人以股东借款形式对深圳中益长昌投资有限公司投入的资金本金及利息，该笔借款用于深圳中益长昌投资有限公司开展业务发生的股权收购、偿还借款等。
深圳中益长昌投资有限公司系发行人合作开发项目的项目公司，发行人通过子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司持有其50%的股权，并且按照同股同权原则对合作开发项目进行投入。发行人同深圳中益长昌投资有限公司的其他应收款由多笔借款组成，上述借款均将在2022年到期，深圳中益长昌投资有限公司需在每笔款项到期日进行一次性偿还。截至2022年9月末，该笔其他应收款中部分借款账龄已达到3年以上，发行人按照1%的比例对该笔其他应收款计提减值准备，一方面系深圳中益长昌投资有限公司目前在深圳市参与投资管理的房地产项目目前运作情况良好，且其他股东也一并按出资比例向其提供了同等条件的股东借款，该公司运营资金较为充足；另一方面系该公司投资运营的房地产项目区域市场去化率良好，预计该公司未来能够取得充足的资金流入。此外，目前发行人已向深圳中益长昌投资有限公司委派管理人员，可对该公司的经营施加重大
175大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要影响，也可及时了解该公司的财务状况。综合上述情况，发行人预计该笔款项未来的可收回性良好，目前仅按照1%的比例对该笔其他应收款计提坏账准备。
3、发行人对北京恒合悦兴置业有限公司的125415.86万元其他应收款，系
发行人以股东借款形式对北京恒合悦兴置业有限公司投入的资金本金及利息，该笔借款用于北京恒合悦兴置业有限公司下属的北京智慧谷项目建设。北京恒合悦兴置业有限公司系发行人合作开发项目的项目公司，发行人通过子公司中粮地产（北京）有限公司持有其49%的股权，并且按照同股同权原则对合作开发项目进行投入。发行人同北京恒合悦兴置业有限公司的其他应收款由多笔借款组成，上述借款均将在2022-2023年到期，北京恒合悦兴置业有限公司需在每笔款项到期日进行一次性偿还。截至2021年末，北京恒合悦兴置业有限公司总资产金额
778542.01万元，净资产金额55338.53万元，2021年度北京恒合悦兴置业有限
公司实现营业收入100795.24万元，实现净利润-7016.40万元。受疫情影响，北京恒合悦兴置业有限公司下属房地产项目商办销售、租赁市场趋冷，去化速度慢于预期，因而北京恒合悦兴置业有限公司计提了较大金额的存货跌价损失，目前处于经营亏损状态。发行人已向北京恒合悦兴置业有限公司委派管理人员，可对该公司的经营施加重大影响，也可及时了解该公司的财务状况，经评估该公司现有资产负债结构及偿债能力，发行人预计该公司仍然具备偿还该笔借款的能力，因而目前仅按照1%的比例对该笔其他应收款计提坏账准备。
4、发行人对上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称为“上海前滩”）的99500.00万元其他应收款，系发行人合并范围内项目公司上海悦耀置业发展有限公司（以下简称为“上海悦耀”）按照各股东持股比例给予其股东
上海前滩调用的项目公司富余资金。上海悦耀系发行人合作开发项目的项目公司，发行人通过子公司双达有限公司持有其50%的股权，并将其纳入合并范围，上海悦耀的另一股东为上海前滩，持股比例为50%。发行人及上海前滩按照同股同权原则对合作开发项目进行投入，同时在项目公司资金充裕时，为减少资金占压，项目公司各方股东可按照股权比例调用项目公司富余资金。由于上海悦耀资金较为充裕，大悦城商业管理（天津）有限公司及上海前滩同时向上海悦耀进行了资金调用，因而形成了上海前滩对发行人的其他应收款，该笔款项后续将视上海悦耀的经营需要由上海前滩通过自身经营产生的利润及现金流量予以偿还。截至
176大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年末，上海前滩资产总金额465.91亿元，净资产总金额103.82亿元。2021年度上海前滩实现营业收入115.82亿元，实现归属于母公司所有者的净利润
22.96亿元。目前上海前滩的经营状况较好，盈利能力较强，发行人预计该笔款
项未来的可收回性良好，暂未对该笔其他应收款计提坏账准备。
5、发行人对重庆葆悦房地产开发有限公司的97069.19万元其他应收款，系
发行人以股东借款形式通过子公司重庆华悦锦合实业有限公司对重庆葆悦房地
产开发有限公司投入的资金本金及利息，该笔借款用于重庆葆悦房地产开发有限公司的经营及发展。重庆葆悦房地产开发有限公司系发行人合作开发项目的项目公司，发行人通过子公司重庆华悦锦合实业有限公司持有其49%的股权，并且按照同股同权原则对合作开发项目进行投入。发行人同重庆葆悦房地产开发有限公司的其他应收款由多笔借款组成，上述借款均将在2022-2023年到期，重庆葆悦房地产开发有限公司需在每笔款项到期日进行一次性偿还。发行人对重庆葆悦房地产开发有限公司的借款期限均在1年以内，期限较短，且发行人已向重庆葆悦房地产开发有限公司委派管理人员，可对该公司的经营施加重大影响，也可及时了解该公司的财务状况，经评估该公司现有资产负债结构及偿债能力，发行人预计该公司仍然具备偿还该笔借款的能力，因而仅对该笔其他应收款计提926.14万元坏账准备。
除上述五笔其他应收款外，发行人其余其他应收款主要为来自于合作开发项目公司或合作开发对手方的往来款。截至2022年9月末，对于上述其他应收款，发行人均以预期信用损失为基础确认其他应收款坏账准备金额，坏账准备计提符合会计准则的相关规定。
（3）存货
发行人存货主要为各阶段开发产品中的土地使用权、建筑安装工程费、资本
化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。最近三年及一期末，发行人存货余额分别为7576883.37万元、8745716.06万元、10200337.80万元和10352422.61万元，占发行人总资产比重分别为41.14%、43.76%、47.95%和48.13%。2020年末发行人存货余额较2019年末增加1168832.69万元，增幅为15.43%。2021年末，发行人存货较2020年末增加1454621.74万元，增幅16.63%。2022年9月末，发行人存货较2021年末增加152084.81万元，增幅1.49%。
177大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
截至2021年末发行人存货具体构成
单位：万元
2021年末余额
项目账面余额存货跌价准备账面价值
开发产品2020260.30185577.631834682.67
开发成本8334730.32121851.708212878.61
出租开发产品151214.18-151214.18
其他存货1577.5815.251562.34
合计10507782.38307444.5810200337.80截至2022年9月末发行人存货具体构成
单位：万元
2022年9月末余额
项目账面余额存货跌价准备账面价值
开发产品1737123.55175858.651561264.90
开发成本8758343.64108797.758649545.89
出租开发产品140084.770.00140084.77
其他存货1542.3015.251527.05
合计10637094.26284671.6510352422.61截至2022年9月末发行人开发产品明细
单位：万元
2022年1-9月2022年1-9月2022年9月末
项目名称2021年末余额跌价准备增加减少末余额
深圳中粮凤凰里62.19--62.19-
沈阳中粮隆玺1224.56126.08228.051122.59-
天津中粮大道610.9426.61637.55-0.00-
天津中北祥云25454.874.8314779.1010680.603079.50
北京祥云国际7023.10-0.867022.24-
中粮祥云壹品2158.97--2158.97-
北京中粮瑞府8306.56304.93-8611.49-
北京京西祥云147209.80-30286.44116923.3644456.53
成都香颂丽都6502.71--6502.71178.77
成都祥云国际1712.40--1712.40-
成都中粮锦云16466.663.43-16470.09-
成都珑悦锦云4746.49545.33463.944827.8840.00
成都中粮鸿云3246.486.00-3252.48-
成都中粮祥云里3837.0663.24-3900.30-
眉山加州智慧城887.7991300.2270082.9422105.07-
成都中粮宸悦2002.86-433.711569.15-
成都香榭丽都404.57--404.57-
成都御岭湾4077.56--4077.56-
重庆鸿云53.98399.19173.46279.71-
重庆中粮天悦壹号273.17105491.1592116.3113648.01-
成都中粮武侯瑞府37293.95-14333.3822960.57-
重庆浣溪锦云18248.81-8559.319689.50-
重庆祥云赋-97069.1585758.3011310.85-
178大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年1-9月2022年1-9月2022年9月末
项目名称2021年末余额跌价准备增加减少末余额
长沙北纬28度6189.71646.05656.656179.11-
株洲锦云72261.7322.975929.6366355.072500.40
南京彩云居26.70-0.7725.93-
南京中粮鸿云坊21536.4011252.6112372.4420416.577639.18
南京中粮祥云81449.46551.4317804.1764196.72360.68
南京三金祥云35918.351800.6925303.8812415.162149.42
南京珑悦36421.780.0228292.728129.08-
南京央誉27008.87-1326.6125682.261052.25
杭州梦栖祥云12455.75-2516.319939.44-
烟台中粮朗云2298.86--2298.86-
嘉兴江南国际城3722.98-136.743586.24-
嘉兴秀湖祥云1053.87-1053.87--
上海南桥锦云483.471.7983.05402.21-
上海翡翠别墅5564.24--5564.24-
深圳祥云国际35392.91456.688276.0127573.58-
深圳一品澜山3040.41--3040.41-
深圳天悦壹号2676.400.02566.832109.59-
深圳云景国际148973.20598.1531535.13118036.22-
69区创芯研发中心10494.73-4200.976293.76-
厦门中粮鹭湾祥云230821.43-1068.64229752.7983343.43
惠州龙门珑悦锦云-75604.0160742.2414861.77-
广东江门新悦锦云-77574.5850927.9526646.633707.77
深圳25区城市更新项目103948.47-65430.9838517.49-
苏州中粮祥云国际1891.64314.88638.481568.04-
太仓湖畔祥云花苑63514.85433.1421081.6742866.324078.34
沈阳中粮花熙祥云7430.21507.441820.536117.12-
沈阳锦云天城21773.58823.586384.5316212.63-
沈阳保利中粮堂悦13564.3942402.1133232.6022733.90-
西安悦尚锦云19544.6475.842154.0117466.471057.23
海南红塘悦海1997.48--1997.48-
三亚大悦中心-138034.41119234.1118800.30-
苏州大悦春风里65743.701570.639669.5357644.80-
成都大悦城写字楼、商业
10921.73164.48-11086.212172.83
街
上海静安大悦城·天悦壹5.791642.12
1647.91--
号商铺、车位
上海静安大悦城二期北18606.25505282.9418485.67
505162.36-
写字楼公寓
杭州大悦城—公寓/商铺/4095.6975226.61
79322.30--
写字楼
上海前滩项目1816.7457.41149.061725.09-
青岛金沙·中粮祥云2602.01-314.412287.60-
青岛 JOY·PARK 47336.25 72845.54 - 120181.79 -
重庆中央公园祥云3195.33130015.4876916.4056294.41-
青岛创智·中粮锦云9875.2348461.9315266.9043070.2618864.02
成都天府祥云29374.7588103.1626653.9490823.97-
天津锦云悦府-47919.74-47919.741178.30
179大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年1-9月2022年1-9月2022年9月末
项目名称2021年末余额跌价准备增加减少末余额
沈阳隆悦祥云-121657.60-121657.60-
合计2020260.301175842.781458979.531737123.55175858.65截至2022年9月末发行人开发成本明细
单位：万元项目名称预计总投资额2022年9月末余额
深圳中粮凤凰里二期暂未确定82263.62
沈阳中粮隆玺877470.0046197.70
天津中粮大道421225.00105129.57
天津锦云悦府56356.00-
张家口中粮祥云国际373824.56243373.67
眉山加州智慧城220793.44172983.18
成都溪府鸿雲144639.0068961.70
成都湖光锦云暂未确定85415.20
昆明景悦花园136624.8179763.87
成都御岭湾252352.0019457.85
重庆中粮天悦壹号429757.23236545.24
成都中粮武侯瑞府513910.08204842.97
重庆浣溪锦云104552.5924034.44
重庆祥云赋157204.0048758.57
重庆中央公园瑞府154137.06115804.54
长沙中粮观澜祥云264109.0089710.50
南京三金祥云124450.92-
南京颐和南园170450.003747.03
义乌桂语兰庭613839.77490166.71
台州黄岩瑞府620843.52510716.00
深圳福田大悦中心419854.02168192.37
惠州珑悦锦云160708.7751246.27
江门新悦锦云246346.00115534.84
深圳祥云国际542643.00111436.65
深圳25区城市更新项目1821581.00624252.67
苏州悦揽天地132145.00108506.20
常州春秋祥云如院160776.78117675.20
武汉锦云航天府145734.0076710.08
武汉中粮祥云地铁小镇477062.00219740.80
武汉航天悦府193115.0069490.94
太原巩家堡暂未确定274.64
西安高陵锦云587590.60253467.14
沈阳中粮花熙祥云135509.002246.17
沈阳锦云天城290468.00129551.69
哈尔滨锦云世家150493.00104037.71
沈阳隆悦祥云279514.30100098.70
沈阳京西祥云216011.00134457.40
沈阳保利中粮堂悦177700.00-
西安奥体壹号二期、五期-78469.49
180大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称预计总投资额2022年9月末余额
西安奥体壹号一期、四期626453.10119541.93
西安奥体壹号三期-80539.70
三亚大悦中心179073.00-三亚市吉阳区总部经济及中央商务区东岸4地
暂未确定214042.91块
济南中粮祥云675351.32410746.40
南昌祥云悦府197711.00145154.54
成都酒城南北地块暂未确定130432.05
沈阳大悦城 E 馆 173631.00 9657.50
上海静安大悦城二期北写字楼公寓/商业街682253.97105664.91
杭州大悦城—地下商业街56332.0023330.40
青岛 JOY·PARK 203705.00 58.52
重庆中央公园祥云、重庆大悦城铂锐379010.0060904.44
青岛创智·中粮锦云131875.001077.42
厦门云玺壹号593461.46445365.97
成都天府祥云174362.0036062.88
西安上塔坡城中村改造827122.00384207.00
武汉光谷祥云266393.09117383.82
南京大悦城综合体1243670.39641551.69
成都天府新区62亩土地164227.79115558.52
重庆中央公园 C 分区 134 亩 暂未确定 124609.91
南京浦口城南 G13-14 地块 暂未确定 151700.66
杭州萧山奥体博览中心地块217480.00158977.48
大悦狮山壹号152435.00108483.88
南昌朝阳九里公寓105334.0046516.01
南昌大悦城133288.0033513.77
合计-8758343.64截至2022年9月末发行人出租开发产品明细
单位：万元
2022年1-9月2022年1-9月2022年9月末
项目名称2021年末余额跌价准备增加减少余额
沈阳中粮隆玺26159.51-2224.5423934.97-
成都中粮锦云49795.30-822.9848972.32-
成都中粮鸿云11171.081092.731092.7311171.08-
长沙北纬28度1033.33-21.421011.91-
深圳云景国际20031.20-6761.3713269.83-
69区创芯研发中心43023.76-1299.1041724.66-
合计151214.181092.7312222.14140084.77-
在资产负债表日，发行人存货按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目
181大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
截至2022年9月末发行人存货跌价减值准备计提情况
单位：万元
2022年1-9月增加2022年1-9月减少2022年9月末
项目2021年末余额计提其他转回或转销其他转出余额
成都大悦城购物中心2172.83----2172.83
重庆中央公园祥云6288.53----6288.53
青岛创智·中粮锦云20375.80--1511.78-18864.02
天津中粮大道74756.83----74756.83
天津中北祥云6586.95--3507.45-3079.50
天津锦云悦府1178.30----1178.30
北京京西祥云46337.43--1880.90-44456.53
成都珑悦锦云40.00----40.00
成都香颂丽都178.77----178.77
株洲锦云2589.81--89.41-2500.40
南京中粮鸿云坊8013.18--374.00-7639.18
南京中粮祥云780.87--420.19-360.68
南京三金祥云7364.58--5215.16-2149.42
南京央誉1052.25----1052.25
杭州梦栖祥云54.15--54.15--
江门新悦锦云39628.05--8167.89-31460.16
厦门中粮鹭湾祥云83343.43----83343.43
太仓湖畔祥云花苑5514.52--1436.18-4078.34
西安悦尚锦云1173.05--115.82-1057.23
其他15.25----15.25
合计307444.58--22772.93-284671.65
注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。
发行人2022年1-9月对青岛创智·中粮锦云、天津中北祥云、北京京西祥
云、株洲锦云、南京中粮鸿云坊、南京中粮祥云、南京三金祥云、杭州梦栖祥云、
江门新悦锦云、太仓湖畔祥云花苑和西安悦尚锦云转销存货跌价准备，主要系上述项目前次计提减值的商品房已销售转出所致。
（4）其他流动资产
最近三年及一期末，发行人其他流动资产余额分别为478601.43万元、
528436.11万元、559723.12万元和546678.04万元，占发行人总资产比重分别
182大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
为2.60%、2.64%、2.63%和2.54%，占比较小。发行人其他流动资产主要为增值税、企业增值税及委托贷款等相关资产。2020年末发行人其他流动资产较2019年末增加49834.68万元，增幅为10.41%。2021年末，发行人其他流动资产较
2020年末增加31287.01万元，增幅为5.92%。2022年9月末，发行人其他流动
资产较2021年末减少13045.08万元，降幅为2.33%。
（5）长期股权投资
最近三年及一期末，发行人长期股权投资余额分别为1130513.34万元、
1147137.36万元、1403932.31万元和1450359.74万元。占发行人总资产比重
分别为6.14%、5.74%、6.60%和6.74%。2020年末发行人长期股权投资较2019年末增加16624.02万元，增幅为1.47%。2021年末，发行人长期股权投资较2020年末增加256794.95万元，增幅为22.39%。2022年9月末，发行人长期股权投资较2021年末增加46427.43万元，增幅为3.31%。
截至2022年9月末发行人长期股权投资明细
单位：万元被投资单位2022年9月末
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司8720.09
北京中粮万科置业有限公司16252.82
北京鹏悦置业有限公司-
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司32690.98
北京悦恒置业有限公司25494.69
北京恒合悦兴置业有限公司456.72
重庆悦凯房地产开发有限公司6498.90
重庆葆悦房地产开发有限公司34208.35
成都德康宏明工程项目管理有限公司-
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司132255.00
杭州滨轼企业管理有限公司13648.69
上海置悦实业有限公司-
佛山市新纪元置业有限公司-
佛山市淦盈置业有限公司15864.14
深圳中益长昌投资有限公司-
广州安合房地产开发有限公司-
武汉裕滕房地产开发有限公司21404.63
武汉裕顺房地产开发有限公司15381.88
嘉兴市秀悦置业有限公司345.90
纳什悦创（北京）科技有限公司-
武汉地悦小镇房地产开发有限公司23772.66
固安裕坤房地产开发有限公司39924.78
绍兴元昊置业有限公司44737.22
183大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
被投资单位2022年9月末
QinghairuiouL.P. 57867.49
中悦高和（天津）股权投资基金管理有限公司-337.04
GarboCommercialPropertyFundL.P. 72800.00
常州京瑞房地产开发有限公司47862.46
ColorBridgeHoldingsLimited 475568.51
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心501.26
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业5298.78
中悦嘉宝（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）158.95
四川商投蜀锦房地产有限责任公司7311.33
绍兴臻悦房地产开发有限公司11635.65
小计1110324.84
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司10811.55
宁波甬耀企业管理咨询有限公司10177.03
天津润粮置业有限公司43430.92
北京正德丰泽房地产开发有限公司6258.85
北京辉广企业管理有限公司10209.03
北京辉拓置业有限公司-
北京正德瑞祥房地产开发有限公司-
北京南悦房地产开发有限公司25530.07
成都沅锦悦蓉置业有限公司-
南京雍祥房地产开发有限公司-
南京粮荣信房地产开发有限公司22355.69
南京联锦悦房地产开发有限公司10968.94
上海众承房地产开发有限公司15737.42
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司-
苏州金悦璨房地产开发有限公司-
苏州安茂置业有限公司120891.76
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司-
北京远创中辉房地产开发有限公司1303.16
沈阳和慧房地产开发有限公司-
苏州吴江锐泽置业有限公司1872.46
江门侨新置业有限公司-115.40
海南国际旅游岛会展股份有限公司174.92
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司-
FANCYMERITLTD 4542.93
北京恒良悦通房地产开发有限公司55885.57
小计340034.90
合计1450359.74
（6）投资性房地产
发行人投资性房地产主要为持有的西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、
上海大悦城、中粮置地广场等商业地产，发行人对现有投资性房地产采用成本模式计量。最近三年及一期末，发行人投资性房地产余额分别为2928719.81万元、
2929519.60万元、3191014.42万元和3299694.31万元，占发行人总资产比重
184大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
分别为15.90%、14.66%、15.00%和15.34%。2020年末发行人投资性房地产较
2019年末增加799.79万元，增幅为0.03%。2021年末发行人资性房地产较2020年末增加261494.82万元，增幅为8.93%。2022年9月末发行人资性房地产较
2021年末增加108679.89万元，增幅为3.41%。
截至2021年末，发行人未办妥产权证书的投资性房地产账面价值为
453669.37万元，产权证书在办理过程中。
近三年及一期末投资性房地产情况明细表
单位：万元，%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
房屋、建筑物2504738.4275.912369465.8974.252091437.9171.392156974.1773.65
土地使用权479964.4614.55490080.8015.36481953.6416.45573968.1119.60
在建工程314991.439.54331467.7310.39356128.0512.16197777.536.75
合计3299694.31100.003191014.42100.002929519.60100.002928719.81100.00
（7）固定资产
2019-2021年末及2022年9月末，发行人固定资产余额分别为422481.70万
元、404777.02万元、371481.85万元和357173.51万元，占发行人总资产比重分别为2.29%、2.03%、1.75%和1.66%，占比不大。2020年末，固定资产账面价值较2019年末减少17704.68万元，降幅4.19%。2021年末发行人固定资产较
2020年末减少33295.17万元，降幅为8.23%。2022年9月末发行人固定资产较
2021年末减少14308.34万元，降幅为3.85%。
截至2021年末，发行人固定资产中未办妥产权证书的房屋建筑物账面价值为18037.82万元，产权证书在办理过程中。
近三年及一期末发行人固定资产明细表
单位：万元，%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
房屋建筑物318182.9189.08332511.1389.51359211.1388.74372983.2288.28
机器设备14882.564.1714951.234.0218737.164.6322693.285.37
运输工具1866.250.522350.170.632486.620.612292.900.54
房屋装修2539.120.711044.640.281608.340.40909.910.22
酒店业家具530.050.15982.330.261602.380.402395.750.57
办公设施及其19169.135.3719628.065.2820523.315.0720592.644.87
185大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比他
固定资产清理3.490.0014.300.00608.070.15614.020.15
合计357173.51100.00371481.85100.00404777.02100.00422481.70100.00
（二）负债结构分析
单位：万元、%
2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
短期借款330842.632.02345042.892.15221400.301.44319611.412.26
衍生金融负债--------
应付账款1721781.2810.521472150.579.161709259.1111.081117521.437.89
预收款项46766.690.2932721.570.2027230.820.182979231.5321.02
合同负债3664896.7322.383693625.7522.993798665.9324.63778144.755.49
应付职工薪酬37767.140.2350211.750.3153362.310.3560002.050.42
应交税费417233.242.55662801.814.13741211.334.81617743.084.36
其他应付款（合计）2352778.9814.372345178.5214.601293414.428.391298539.189.16
其中：应付利息25758.520.1628522.470.1835589.960.2338447.120.27
应付股利43516.820.2741107.650.2625503.020.1739944.650.28
一年内到期的非流动负债1630158.619.961394701.098.681616286.6810.481367526.329.65
其他流动负债312325.971.91333819.672.08335535.842.18--
流动负债合计10514551.2764.2210330253.6264.319796366.7363.528538319.7660.25
非流动负债：
长期借款4470074.6727.304297879.3926.764694267.7630.444589450.6632.39
应付债券937609.765.73787714.594.90584562.773.79697533.344.92
租赁负债44097.920.2752596.380.3321995.190.1414754.240.10
长期应付款176166.001.08367336.002.29----
预计负债4133.610.034507.140.039330.150.064315.980.03
递延所得税负债72962.270.4562877.720.3965767.200.4367895.360.48
递延收益114803.050.70116532.600.73120504.390.78128928.590.91
其他非流动负债38909.840.2443895.220.27129718.090.84129214.310.91
非流动负债合计5858757.1335.785733339.0435.695626145.5536.485632092.4839.75
负债合计16373308.40100.0016063592.67100.0015422512.28100.0014170412.24100.00
报告期内，发行人各期末剔除预收款项及合同负债的流动负债占总负债比例分别为33.74%、38.71%、41.11%和41.55%。发行人非流动负债主要由长期借款和应付债券构成，报告期内，发行人各期末非流动负债占总负债比例分别为
39.75%、36.48%、35.69%和35.78%。
发行人各主要负债科目具体情况如下：
（1）短期借款发行人短期借款主要用于房地产开发项目及日常运营发展资金需要。最近三
186大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
年及一期末，发行人短期借款分别为319611.41万元、221400.30万元、345042.89万元和330842.63万元，占总负债的比例分别为2.26%、1.44%、2.15%和2.02%。
2020年末，发行人短期借款较2019年末减少98211.11万元，降幅为30.73%。
2021年末，发行人短期借款较2020年末增加123642.59万元，增幅为55.85%，
主要是本年信用借款及保证借款增加所致。2022年9月末，发行人短期借款较
2021年末减少14200.26万元，降幅为4.12%。
近三年及一期末末发行人短期借款分类情况
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
保证借款147650.8683521.70--
信用借款183191.77261521.19221400.30319611.41
合计330842.63345042.89221400.30319611.41
（2）应付账款
最近三年及一期末，发行人应付账款余额分别为1117521.43万元、
1709259.11万元、1472150.57万元和1721781.28万元，占发行人总负债比重
分别为7.89%、11.08%、9.16%和10.52%。公司的应付账款主要为应付建筑工程款、应付地价款等。2020年末，发行人应付账款余额较2019年末增加591737.68万元，增幅为52.95%。2021年末，发行人应付账款余额较2020年末减少
237108.54万元，降幅为13.87%。2022年9月末，发行人应付账款余额较2021年末增加249630.71万元，增幅为16.96%。
公司应付账款情况表
单位：万元，%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
地价553817.9932.17281596.4419.13515234.0630.14178551.7015.98
工程款1049886.3260.981063248.9872.221061160.3862.08826482.5973.96
销售佣金、广告费等27364.231.5935202.372.3941009.672.4044555.203.99
服务费48817.332.8346685.873.1751309.593.0032226.992.88
其他41895.412.4345416.913.0940545.422.3735704.973.20
合计1721781.28100.001472150.57100.001709259.11100.001117521.43100.00
（3）预收款项
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最近三年及一期末，发行人预收款项余额分别为2979231.53万元、27230.82万元、32721.57万元和46766.69万元，占发行人总负债比重分别为21.02%、
0.18%、0.20%和0.29%。发行人预收款项主要包含预售房款、预收物业管理费及预收租金等。2020年末，发行人预收款项较2019年末减少2952000.71万元，降幅为99.09%，主要系公司执行新收入准则，将部分预收款项转计入合同负债科目所致。2021年末预收款项较2020年末增加5490.75万元，增幅为20.16%，主要是预收租赁费增加所致。2022年9月末预收款项较2021年末增加14045.12万元，增幅为42.92%，主要系本期预收租金较年初有所增加所致。
（4）合同负债
最近三年及一期末，发行人合同负债余额分别为778144.75万元、
3798665.93万元、3693625.75万元和3664896.73万元。占发行人总负债比重
分别为5.49%、24.63%、22.99%和22.38%。发行人及其下属子公司在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或发行人及其下属子公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。
2020年末合同负债较2019年末增加3020521.18万元，增幅为388.17%，
主要原因系发行人执行新收入准则会计政策变更所致，会计准则未变动时均在预收账款中体现。2021年末合同负债较2020年末减少105040.18万元，降幅为
2.77%。2022年9月末合同负债较2021年末减少28729.02万元，降幅为0.78%。
近两年末发行人合同负债明细
单位：万元项目2021年末2020年末
深圳中粮凤凰里150.35241.42
沈阳中粮隆玺3689.165540.56
天津中粮大道3479.084510.46
天津中北祥云7163.0258687.27
天津锦云悦府27647.08-
北京祥云国际-1075.14
北京中粮瑞府7681.7922597.97
北京京西祥云8189.829642.24
张家口中粮祥云国际45911.693818.27
188大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2021年末2020年末
成都香榭丽都96.55152.80
成都祥云国际152.14910.91
成都中粮锦云289.38545.20
成都珑悦锦云407.50168031.25
成都香颂丽都275.46400.70
成都中粮鸿云533.242455.02
成都中粮祥云里264.411969.06
眉山加州智慧城144652.1076911.08
成都中粮宸悦2318.8312190.85
成都溪府鸿雲12221.571044.36
成都御岭湾28.241222.40
重庆鸿云261.06350.56
重庆中粮天悦壹号181478.8634522.82
成都中粮武侯瑞府12127.70196062.05
重庆浣溪锦云15349.4625093.57
重庆祥云赋83585.7925700.51
长沙北纬28度93.3246870.58
株洲锦云4976.5920366.39
南京中粮鸿云坊1302.853025.36
南京中粮祥云8509.1615232.92
南京三金祥云19396.2916098.91
南京珑悦37044.25203950.94
南京央誉8777.8391378.50
杭州旭辉中粮朗香郡2.211914.42
杭州梦栖祥云3703.9726288.80
台州黄岩瑞府487501.81130598.79
烟台中粮朗云3198.893048.97
上海南桥半岛-308.07
嘉兴秀湖祥云18.31178326.80
嘉兴江南国际城1003.05301.36
上海翡翠别墅0.50386.23
深圳天悦壹号679.232314.48
深圳一品澜山3580.651562.34
深圳祥云国际5635.9426373.33
深圳云景国际79682.58129162.94
69区创芯公园8816.0030986.37
惠州龙门珑悦锦云77812.8329423.68
江门新悦锦云44263.589470.43
189大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2021年末2020年末
厦门中粮鹭湾祥云99910.93-
深圳天玺壹号137366.62559909.95
苏州中粮祥云国际115.52818.52
苏州悦揽天地50136.21-
太仓湖畔祥云花苑8420.46-
武汉锦云航天府38242.5612539.14
武汉柏林地铁小镇项目一期94169.6615907.62
武汉航天悦府19129.00-
沈阳中粮花熙祥云3003.5367997.22
沈阳锦云天城149274.83222652.57
哈尔滨锦云世家51465.1826640.86
沈阳隆悦祥云184372.0983190.50
沈阳京西祥云30944.98-
沈阳保利中粮堂悦44639.5767791.04
西安悦尚锦云2722.4488601.09
西安奥体壹号三期、五期48847.81-
西安奥体壹号一期、四期131614.65-
海南中粮·红塘悦海-1272.38
三亚大悦中心179492.6955912.87
济南中粮祥云156936.6526747.56
苏州大悦春风里14458.81216522.96
南昌祥云悦府100945.15-
成都大悦城购物中心5.002348.44
沈阳大悦城 E 馆 2175.95 -
上海静安大悦城·天悦壹号商
-5166.26
铺、车位上海静安大悦城二期北写字楼
37027.01-
公寓/商业街
杭州大悦城—公寓/商铺/写字
42462.1956797.17
楼
青岛 JOY·PARK 3012.47 29191.35
重庆中央公园祥云101016.57146296.11
青岛创智·中粮锦云15234.43112613.84
厦门云玺壹号85740.35-
成都天府祥云84542.5643936.19
武汉光谷祥云362946.90315123.20
南京大悦城综合体39749.36-
长沙观澜祥云--
义乌桂语兰庭--
190大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2021年末2020年末
预收物业服务费12810.2512460.12
预收酒店房费4392.064783.90
其他2347.162378.02
合计3693625.753798665.93
（5）其他应付款
根据财会【2018】15号文调整财务报表格式后，其他应付款（合计）科目包括原应付利息科目、应付股利科目和其他应付款科目。此处其他应付款科目系指其他应付款（合计）科目项下其他应付款科目。
最近三年及一期末，发行人其他应付款（合计）余额分别为1298539.18万元、1293414.42万元、2345178.52万元和2352778.98万元，占发行人总负债比重分别为9.16%、8.39%、14.60%和14.37%。报告期内，公司其他应付款余额主要为应付往来款项、保证金及押金。随着公司不断扩大业务规模，加大合作开发力度，提升项目获取力度及项目开发的数量、规模，合作公司往来款余额整体呈上升趋势。
2020年末，发行人其他应付款较2019年末减少5124.76万元，降幅0.39%；
2021年末发行人其他应付款较2020年末增加1051764.10万元，增幅44.85%，
主要系发行人2021年度来自参股项目、非控股股东、中粮集团及其关联方借款增加所致。2022年9月末发行人其他应付款较2021年末增加7600.46万元，增幅0.32%。
发行人三年及一期末其他应付款情况表（不含应付利息及应付股利）
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
保证金及押金240012.6210.51209265.859.20167130.2513.56209286.6118.18
代收代付款106951.744.68110875.094.8779499.616.4578126.396.79
往来款1871466.3481.961885909.2282.88847653.9468.79683834.2059.42
诚意金27106.581.1938962.721.7158966.424.7836180.413.14
股权收购款3249.080.14659.000.0350000.004.06100000.008.69
其他34717.291.5229876.521.3129071.222.3643506.443.78
合计2283503.65100.002275548.41100.001232321.44100.001150934.05100.00
截至2021年末，发行人账龄超过1年的重要其他应付款情况表单位：万元、%
191大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
占其他应付款单位名称2021年末余额款项性质期末余额合计数的比例
苏州安茂置业有限公司73535.69往来款3.23
中粮置地管理有限公司63540.50往来款2.79
深圳华侨城房地产有限公司53478.09往来款2.35
裕传有限公司45801.59往来款2.01
上海瑞虹新城有限公司27594.61往来款1.21
青岛东耀房地产开发有限公司20179.66往来款0.89
重庆中鹏实业（集团）有限公司14863.16往来款0.65
合计298993.31-13.14
截至2022年9月末，发行人账龄超过1年的重要其他应付款情况表单位：万元、%占其他应付款
2022年9月末
单位名称款项性质期末余额合计余额数的比例
苏州安茂置业有限公司100191.29往来款4.39
上海瑞虹新城有限公司77480.00往来款3.39
深圳华侨城房地产有限公司51630.98往来款2.26
裕传有限公司49057.63往来款2.15
绍兴臻悦房地产开发有限公司4273.72往来款0.19
武汉裕滕房地产开发有限公司15000.00往来款0.66
固安裕坤房地产开发有限公司12040.87往来款0.53
成都金邦荣城置地有限公司10297.44往来款0.45
青岛东耀房地产开发有限公司10290.00往来款0.45
合计330261.93-14.47
上述其他应付款均为发行人同关联公司发生的往来款，均按照公司投资合同约定，同股同权的原则发生，根据项目公司的发展需求，拟定还款计划。
（6）一年内到期的非流动负债
最近三年及一期末，发行人一年内到期的非流动负债分别为1367526.32万元、1616286.68万元、1394701.09万元和1630158.61万元，占总负债的比例分别为9.65%、10.48%、8.68%和9.96%。2020年末，发行人一年内到期的非流动负债较2019年末增加248760.36万元，增幅18.19%。2021年末，发行人一年内到期的非流动负债较2020年末减少221585.59万元，降幅为13.71%。2022年
9月末，发行人一年内到期的非流动负债较2021年末增加235457.52万元，增
幅为16.88%。
最近三年及一期末发行人一年内到期的非流动负债的类别情况如下
单位：万元
192大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
一年内到期的长期应付款192268.001944.00-142500.00
一年内到期的租赁负债13476.5810944.055764.813745.29
一年内到期的长期借款1424414.031230780.061117522.98921597.34
一年内到期的应付债券-149105.00462883.35299683.68
一年内到期的其他非流动负债-1927.9830115.55-
合计1630158.611394701.091616286.681367526.32注：财政部于2018年颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则），发行人及其下属子公司于2019年1月1日起执行新租赁准则。
（7）长期借款
最近三年及一期末，发行人长期借款余额分别为4589450.66万元、
4694267.76万元、4297879.39万元和4470074.67万元，占发行人总负债比重
分别为32.39%、30.44%、26.76%和27.30%。2020年末，发行人长期借款较2019年末增加104817.10万元，增幅为2.28%。2021年末，发行人长期借款较2020年末减少396388.37万元，降幅为8.44%。2022年9月末，发行人长期借款较
2021年末增加172195.28万元，增幅为4.01%。
发行人近三年及一期末长期借款明细情况如下
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
质押借款317911.28257590.86262339.27154912.66
抵押借款1385902.851332515.391754407.391627767.03
保证借款2551428.902453143.292681656.152946616.34
信用借款1639245.671485409.921113387.93781751.97
减：一年内到期的
1424414.031230780.061117522.98921597.34
长期借款
合计4470074.674297879.394694267.764589450.66截至2022年9月末发行人金额前五名的长期借款情况
单位：万元贷款单位借款起始日借款终止日利率币种期末数
中国银行（香港）有限公司 2019-10-24 2024-10-23 LIBOR+1.45% 美元 266553.74
渤海国际信托股份有限公司2022-3-92025-3-95.6000%人民币260000.00
平安不动产有限公司2020-12-232028-12-225.2000%人民币170000.00
太平资产管理有限公司2021-5-72024-5-65.3000%人民币120000.00
中原信托有限公司2021-8-102024-8-95.0100%人民币100000.00
华鑫国际信托有限公司2021-9-292024-9-285.8000%人民币100000.00
合计----1016553.74
193大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（8）应付债券
最近三年及一期末，发行人应付债券余额分别为697533.34万元、584562.77万元、787714.59万元和937609.76万元，占发行人总负债比重分别为4.92%、
3.79%、4.90%和5.73%。2020年末，发行人应付债券余额较2019年减少112970.57万元，降幅16.20%。2021年末，发行人应付债券余额较2020年末增加203151.82万元，增幅34.75%，主要是本期新增发行中期票据所致。2022年9月末，发行人应付债券余额较2021年末增加149895.17万元，增幅19.03%。
截至2022年9月末，发行人应付债券明细表单位：万元、%债券存续金额
债券种类起息日期期限票面利率（当期）（万元）
19中粮012019-01-093+3年16895.003.20
19中粮022019-01-095+2年70000.004.10
20中粮012020-03-273年90000.003.14
20中粮022020-03-275年60000.003.60
20大悦012020-08-043+2年200000.003.78
21 大悦城 MTN001 2021-04-12 3 年 150000.00 3.73
21 大悦城 MTN002 2021-07-07 3 年 120000.00 3.50
21 大悦城 MTN003 2021-10-29 3 年 82000.00 3.44
22中粮012022-01-193+2年100000.003.08
22中粮022022-01-195+2年50000.003.49
合计938895.00
（三）所有者权益分析最近三年及一期末发行人所有者权益结构
单位：万元，%
2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
项目余额占比余额占比余额占比余额占比
股本428631.338.34428631.338.23428631.339.39428631.3310.09
资本公积872584.6216.99872926.6016.76855550.1018.74851100.8820.03
其他综合收益-47142.75-0.926981.200.13-13615.27-0.30-18010.44-0.42
盈余公积126766.682.47126766.682.43126236.792.77119190.802.81
未分配利润457590.418.91448525.468.61438304.339.60554470.2613.05归属于母公司股
1838430.2935.791883831.2836.161835107.2940.201935382.8345.56
东权益合计
少数股东权益3298623.9564.213325286.5163.842729519.2359.802313006.3154.44
股东权益合计5137054.24100.005209117.78100.004564626.52100.004248389.14100.00
（1）所有者权益总体分析
194大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
近三年及一期末，发行人所有者权益合计分别为4248389.14万元、
4564626.52万元、5209117.78万元和5137054.24万元，呈增长态势，这主要
是因为最近三年发行人经营情况良好，带动未分配利润持续增长所致。
截至目前，发行人及下属子公司无其他在公开市场上发行的权益类融资工具。
（2）股本
近三年及一期末，发行人股本期末余额分别为428631.33万元、428631.33万元、428631.33万元和428631.33万元。占所有者权益的比重为10.09%、9.39%、
8.23%和8.34%。
（3）资本公积
近三年及一期末，发行人资本公积期末余额分别为851100.88万元、
855550.10万元、872926.60万元和872584.62万元，占所有者权益总额的比重
分别为20.03%、18.74%、16.76%和16.99%。
（4）盈余公积
近三年及一期末，发行人盈余公积期末余额分别为119190.79万元、
126236.79万元、126766.68万元和126766.68万元，占所有者权益总额的比重
分别为2.81%、2.77%、2.43%和2.47%，发行人近三年盈余公积变化不大。
（5）未分配利润
近三年及一期末，发行人未分配利润期末余额分别为554470.26万元、
438304.33万元、448525.46万元和457590.41万元，占所有者权益总额的比重
分别为13.05%、9.60%、8.61%和8.91%。最近三年，发行人未分配利润金额较高，主要是因为发行人经营情况良好，净利润持续转入所致。在资金充裕，无重大投资计划情况下，公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十。
（6）少数股东权益
近三年及一期末，发行人少数股东权益期末余额分别为2313006.31万元、
2729519.23万元、3325286.51万元和3298623.95万元，占所有者权益总额的
比重分别为54.44%、59.80%、63.84%和64.21%。
195大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（四）盈利能力分析发行人盈利能力指标表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入2485797.864261449.743844528.433379494.88
其中：营业收入2485797.864261449.743844528.433379494.88
二、营业总成本2245934.863694381.643298002.362823290.50
其中：营业成本1793541.673092257.862635674.181992889.89
税金及附加121526.14161839.06312947.16364172.76
销售费用100184.08142091.62109331.33135553.39
管理费用97482.12158100.32144019.37163515.76
研发费用255.981454.301903.43-
财务费用132944.88138638.4994126.89167158.69
其中：利息费用187188.70217567.68237087.45257229.88
利息收入57491.2277796.58103621.72105908.47
加：其他收益5701.673793.206908.152687.85
投资收益-11047.15-143539.27-121735.5849663.15
其中：对联营企业和
-12302.56-91808.39-136902.40-95821.60合营企业的投资收益公允价值变动收益（损失-920.97-1819.96-4846.23-1501.02以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”
1056.0049355.41-48504.874111.07号填列）资产减值损失（损失以“-”号填--197981.99-72153.56-43362.01
列）资产处置收益（损失以“-”号填
109.509076.06-277.0860.95
列）
三、营业利润234762.05285951.55305916.90567864.37
加：营业外收入9687.2011472.3220458.3310035.46
减：营业外支出1644.255355.7113893.9810280.19
四、利润总额242805.00292068.16312481.25567619.64
减：所得税129049.13215325.75200210.86229994.94
五、净利润113755.8776742.40112270.39337624.69
少数股东损益104690.9365991.39150953.74132691.07
196大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
归属于母公司所有者的净利润9064.9410751.02-38683.36204933.63
六、其他综合收益的税后净额-77305.7933825.111472.70-5203.95
七、综合收益总额36450.08110567.52113743.08332420.75归属于少数股东的综合收益总
81509.0979220.03148031.26130311.05
额归属于母公司股东的综合收益
-45059.0131347.49-34288.18202109.70总额
八、每股收益：
基本每股收益（元/股）0.020.03-0.090.52
稀释每股收益（元/股）0.020.03-0.090.52
发行人2019年营业收入较上一年度增长较多，主要原因系发行人2019年度商品房销售及一级土地开发业务收入大幅增加所致；发行人2019年营业成本较
去年同期同样增幅较大，与营业收入变动情况相符。
2020年营业收入较去年同期增加465033.55万元，增幅13.76%；2020年营
业成本较去年同期增长642784.29万元，增幅32.25%。
发行人2020年度归母净利润为-3.87亿元，同比减少118.88%；2020年末扣非后归母净利润为-5.01亿元，同比减少140.72%；2020年营业利润为30.59亿元，较2019年下降46.13%；2020年净利润为11.23亿元，较2019年下降66.75%。
发行人2019年营业收入较上一年度增长较多，主要原因系发行人2019年度商品房销售及一级土地开发业务收入大幅增加所致；发行人2019年营业成本较
去年同期同样增幅较大，与营业收入变动情况相符。
2020年营业收入较去年同期增加465033.55万元，增幅13.76%；2020年营
业成本较去年同期增长642784.29万元，增幅32.25%。
发行人2020年度归母净利润为-3.87亿元，同比减少118.88%；2020年末扣非后归母净利润为-5.01亿元，同比减少140.72%；2020年营业利润为30.59亿元，较2019年下降46.13%；2020年净利润为11.23亿元，较2019年下降66.75%。
发生以上情况主要原因是：
1、公司在2020年受新冠疫情的不利影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购
197大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
物中心客流量和销售额下降，租金收入减少，同时公司积极履行社会责任，对租户进行帮扶，积极实施租金减免政策；另外，酒店住房需求减少，入住率降低。
新冠疫情对持有型业务的不利影响在下半年有所改善，整体购物中心和酒店收入下降致使公司全年持有型运营收入预计同比减少约9.6亿元。
2、公司2020年结算的销售型项目收入规模同比增长约21%，但本年结算项
目中低毛利项目占比提高，故销售毛利率较去年的38%下降约10个百分点。
3、受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个
别项目因疫情工期延误，成本增加。公司按照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，对资产进行了相应减值测试，根据测试结果，公司针对各类资产计提减值准备约13亿元。
4、公司2019年因发生处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合
并等取得投资收益约14.57亿元，2020年此类非经常性收益预计同比下降约90%。
发行人2021年营业收入较去年同期增加416921.31万元，增幅10.84%；
2021年营业成本较去年同期增长456583.68万元，增幅17.32%。
发行人2021年度归母净利润为1.08亿元，同比增加4.95亿元；2021年末扣非后归母净利润为0.41亿元，同比增加5.42亿元；2021年营业利润为28.60亿元，较2020年下降6.53%；2021年净利润为7.67亿元，较2020年下降31.65%。
发生以上情况主要原因是发行人受到新土拍政策影响，对房地产市场的预判及市场拿地情况有所波动；此外受行业波动影响，发行人房地产项目在不同年份的结算周期不同，导致各年度之间的利润水平存在一定幅度的波动。
发行人2022年1-9月营业收入较去年同期增加272919.55万元，增幅
12.33%%；2021年营业成本较去年同期增长274040.64万元，增幅18.03%。
发行人2022年1-9月末营业利润为23.48亿元，较2021年1-9月下降24.25%；
净利润为11.38亿元，较2021年1-9月下降38.15%；发行人2022年1-9末归母净利润为0.91亿元，同比降低10.30亿元。出现上述情况主要系发行人受到2022年1-9月国内疫情反复的影响，为帮扶合作商户渡过疫情难关，积极响应政府号召，履行央企责任，对2022年内承租公司所属物业且符合政策减免要求的租户进行租金减免，使得发行人持有型项目业绩有所下滑。另外，受行业波动影响，
198大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
发行人销售型项目本期结利项目平均权益占比有所下降。针对上述归属于母公司所有者的净利润不利变化的情况，发行人积极调整经营策略，在保证质量的前提下加快建设速度，缩短收入利润结转周期。此外，良好的项目储备情况使发行人具备较强的持续发展能力，发行人已建立科学的供销存管理体系，以销定产、量入为出，对项目开发运营节奏保持弹性，以应对市场波动及风险。通过以上措施，发行人积极克服政策变化带来的不利影响，不断提升自身的盈利能力及抗风险能力。
（1）营业收入及毛利率分析
分析详见募集说明书摘要“第三节发行人基本情况”之“七、发行人主要业务情况”。
（2）期间费用
最近三年及一期，发行人期间费用合计分别为466227.84万元、349381.02万元、440284.72万元和330867.06万元，期间费用占营业收入比例分别为13.80%、
9.09%、10.33%和13.31%。
报告期内发行人期间费用金额具体构成及占当期营业收入比例如下：
费用结构情况表
单位：万元，%
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
销售费用100184.084.03142091.623.33109331.332.84135553.394.01
管理费用97482.123.92158100.323.71144019.373.75163515.764.83
研发费用255.980.011454.300.031903.430.05--
财务费用132944.885.35138638.493.2594126.892.45167158.694.95
合计330867.0613.31440284.7210.33349381.029.09466227.8413.80
2019年公司期间费用较上一年度增长较多，主要系2019年度发行人有息负
债规模扩大，利息费用上升所致。2020年公司期间费用较2019年度减少
116846.82万元，减少25.06%。2021年年公司期间费用较2020年度增加90903.70万元，增长26.02%。
（3）重大投资收益和营业外收入分析
199大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：万元、%
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
投资收益-11047.15-143539.27-121735.5849663.15
营业外收入9687.2011472.3220458.3310035.46
营业外支出1644.255355.7113893.9810280.19
合计-3004.20-137422.66-115171.2349418.42
营业收入2485797.864261449.743844528.433379494.88
占比-0.12-3.22-3.001.46
注：1.合计值为“投资收益+营业外收入-营业外支出”；2.占比指标为合计值占营业收入之比。
最近三年，发行人投资收益主要包括按权益法核算的长期股权投资损益、处置长期股权投资产生的投资收益等。2019年度发行人投资收益较去年同期大幅减少，主要系权益法核算的长期股权投资收益同比减少所致。2020年发行人投资收益较2019年减少了171398.73万元，降幅为345.12%，主要原因系按权益法核算合营、联营企业长期股权投资收益和处置长期股权投资产生的投资收益同比减少所导致。2021年发行人投资收益较2020年减少了21803.69万元，降幅为17.91%，主要系发行人2021年收购佛山市鹏悦置业有限公司股权导致的投资亏损所致。
（五）现金流量分析
报告期内，发行人现金流量结构如下：
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
经营活动现金流入小计3703268.0811433910.606962331.646009345.17
经营活动现金流出小计3444892.1612280323.845980920.665615657.78
经营活动产生的现金流量净额258375.92-846413.23981410.99393687.39
投资活动现金流入小计231326.87432811.971172767.031649475.91
投资活动现金流出小计317513.14982392.621278136.991886697.57
投资活动产生的现金流量净额-86186.27-549580.65-105369.96-237221.66
筹资活动现金流入小计2220743.864703436.663651045.234369172.18
筹资活动现金流出小计2335650.813977184.964091464.283735329.50
筹资活动产生的现金流量净额-114906.95726251.70-440419.04633842.69
现金及现金等价物净增加额63941.59-669405.20428883.87791276.92
最近三年及一期末，发行人现金及现金等价物余额分别为2704605.26万元、
3133489.13万元、2464083.93万元和2528025.52万元。
200大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（1）经营活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为393687.39万元、981410.99万元、-846413.23万元和258375.92万元。2019年度，发行人经营活动产生的现金流量净额较上一年度增长较多，主要系2019年度发行人商品房销售回款较上年增加所致。2020年较2019年增长587723.60万元，主要是
2020年度发行人商品房销售回款较上年增加所致。2021年度发行人经营活动产
生的现金流量净额较2020年减少1827824.22万元，主要系2021年以来国家自然资源部要求国内重点城市住宅用地实现两集中，因而发行人2021年上半年以来集中拍地，新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金同比大幅增加所致。2022年1-9月，发行人经营活动产生的现金流净额为258375.92万元，同比增加1110817.08万元，主要系系面对行业波动，发行人采取稳健的投资策略，聚焦核心城市、核心地段高质量获取土地，土地款支出同比减少。
（2）投资活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-237221.66万元、-105369.96万元、-549580.65万元和-86186.27万元。2019年度，发行人投资活动产生的现金流量净额较上一年度增长较多，主要系2019年度发行人收回合作企业往来款较上年增加，同时支付合作企业投资款及往来款较上年减少所致。
2020年发行人投资活动产生的现金流量净额较2019年增长131851.70万元，主
要系本年度支付其他与投资活动有关的现金所致大幅减少所致。2021年发行人投资活动产生的现金流量净额较2020年减少444210.69万元，主要系公司2021年收回合营、联营企业往来款同比减少及购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金同比增加所致。2022年1-9月，发行人投资活动产生的现金流量净额较2021年1-9月增加173205.25万元，主要系公司2022年1-9月支付给参股企业的投资款及购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金同比减少所致。
（3）筹资活动产生的现金流量分析
最近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为633842.69万元、-440419.04万元、726251.70万元和-114906.95万元。2019年度，发行人筹
201大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
资活动产生的现金流量净额较上一年度减少较多，主要系2019年度发行人归还金融机构借款较上年增加所致。2020年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较2019年度减少1074261.73万元，主要是发行人2020年度新增融资规模同比减少及偿还债务支出同比增加所致。2021年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较2020年度增加1166670.74万元，主要系2021年度发行人合作项目吸收投资所收到的现金同比增长及分配股利、利润或偿付利息所支付的现金同比减少所致。2022年1-9月，发行人筹资活动产生的现金流量净额较2021年1-9月减少471706.38万元，主要系公司2022年1-9月外部融资净流入及吸收少数股东投入同比减少所致。
（六）偿债能力分析偿债能力指标表
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
流动比率（倍）1.511.531.521.57
速动比率（倍）0.520.540.630.68
资产负债率（%）76.1275.5177.1676.93
利息保障倍数1.371.351.271.94
EBITDA 利 息保障 倍数
1.751.731.592.27
（倍）
从短期偿债能力指标来看，最近三年及一期末，发行人流动比率分别为1.57、
1.52、1.53和1.51。发行人流动比率一直保持在较高水平，表现出发行人具备良
好的短期偿债能力。最近三年及一期末，速动比率分别为0.68、0.63、0.54和0.52。
此外，发行人房产开发与销售业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中预收款项的主要组成部分之一，无需实际偿付，不会对公司造成财务压力。
从长期偿债指标来看，最三年及一期末，发行人合并报表资产负债率分别为
76.93%、77.16%、75.51%和76.12%。发行人资产负债率较高，主要由于业务需
求导致的资金需求较大、负债相对较高。
2019 年-2021 年及 2022 年 1-9 月，发行人 EBITDA 利息保障倍数分别为
2.27、1.59、1.73和1.75，利息保障倍数分别为1.94、1.27、1.35和1.37，最近三
年利息保障倍数呈波动下降态势，但总体来看公司利润对有息负债利息覆盖情况
202大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要较好。
（七）资产周转能力分析
最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示：
单位：次/年
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
应收账款周转率（次）76.83137.34119.7183.76
存货周转率（次）0.230.330.320.30
总资产周转率（次）0.150.210.200.20
注：2022年1-9月财务指标已年化处理。
近三年及一期，发行人应收账款周转率分别为83.76次/年、119.71次/年、
137.34次/年和76.83次/年。由于发行人对客户销售通常采用预售模式，应收账
款相对较小，因此应收账款周转率相对较高。
近三年及一期，发行人存货周转率分别为0.30次/年、0.32次/年、0.33次/年和0.23次/年。报告期内，发行人库存去化能力增强，存货周转加快，存货周转率有所提升，总体在房地产行业内处于较好水平。
从2019-2021年末发行人周转率角度来看，发行人各项资产周转依然维持正常状态。
（八）盈利能力的可持续性
2019年3月公司完成工商变更，公司名称由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”；4月16日，公司召开品牌战略发布会，首次对外展示整合更名后全新的大悦城控股品牌理念及战略愿景，宣布将以“大悦中国赋美生活”作为全新品牌理念，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向，进一步向市场展现了公司的品牌形象。
发行人坚持“双轮双核”的发展模式，以“持有+销售”双轮驱动，稳健发展；以“产品+服务”双核赋能，不断创造新的价值增长点。发行人定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，肩负“创造城市永续价值，追求可持续性幸福”的企业使命，力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者。
203大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
发行人持续驱动多业态立体联动，助力城市升级与服务，业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域，布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等近30个一、二线核心城市，总资产超1700亿元，构
建了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体
的“大悦”生态圈。
在商业地产领域，发行人成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，品牌定位时尚、潮流。以年轻中产、成熟中产为核心客群，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，现已在全国10余个城市布局，在运营、在建项目总数超过20个，已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。
在住宅地产领域，发行人秉承“悦见生活之美”的产品理念，成功打造了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线，以高品质生活空间及服务，满足不同人生阶段对于美好生活的向往。项目布局北京、上海、深圳、武汉、三亚、西安等20余个城市。
在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域，发行人聚合跨行业资源。创造共赢营商环境，为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障；依托独有的 3C 智慧运营体系，助力企业高效运转，推动物业及所在区域价值不断提升；创新打造大悦酒店（LeJoyHotel）品牌，为商旅菁英人群提供个性居住体验；顺应“租购并举”政策，推出长租品牌乐邑，满足居民租住生活需求。
站在新的发展起点，发行人将不断践行高质量发展理念，提升核心竞争力和盈利水平，实现内涵式增长，为股东、客户、员工创造源源不断的价值。与美好生活共同前行，与城市发展共同前行，与时代梦想共同前行。
总体看，公司结合自身实际制定的战略规划有助于保证公司业务规模和盈利能力的提升。
六、公司有息负债情况
（一）有息债务类型结构
报告期内发行人不存在有息债务结构发生大幅变化的情况；2020年末、2021
204大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
年末及2022年9月末，发行人有息负债增长率分别为2.41%、1.40%和4.90%，发行人不存在有息负债余额年均增长率超过30%的情况；最近一年末发行人资产
负债率为75.51%，速动比率为0.54，经对比房地产行业相关数据，发行人不存在最近一年末资产负债率超过行业平均水平且速动比率小于1的情况。
截至2021年1月1日、2021年12月31日及2022年9月30日，发行人有息债务具体情况如下：
公司有息负债情况表
单位：万元、%
2022年9月
项目2021年初金额占比2021年末金额占比占比末金额
银行借款4947478.1269.874209770.1058.634107362.6854.54
公司债券659221.209.31586000.008.16586895.007.79
债务融资工具390000.005.51352000.004.90352000.004.67
信托借款444996.006.28662794.009.231037000.0013.77
境外债券------
非银行类贷款（财务公司）123941.841.75232857.843.24190750.002.53
其他有息负债（ABS、保债） 515000.00 7.27 1136380.00 15.83 1257434.00 16.70
合计7080637.16100.007179801.94100.007531441.68100.00
截至2022年9月末发行人有息负债按报表科目分类明细如下：
2022年9月末发行人有息负债按报表科目分类明细表
单位：万元、%项目2022年9月末余额占比
短期借款330842.634.39
一年内到期的非流动负债1616748.6221.47
长期借款4470074.6759.35
应付债券937609.7612.45
长期应付款176166.002.34
合计7531441.68100.00
（二）有息债务期限结构
截至2022年9月末，发行人有息债务期限结构如下：
2022年9月末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
205大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：万元
融资方式1年以内1-2年2-3年3年以上合计
银行贷款1087947.16411262.231101149.051507004.244107362.68
中期票据--352000.00-352000.00
公司债券90000.000276895.00220000.00586895.00非银行类贷款
2800.005300.0037650.00145000.00190750.00（财务公司）
信托融资100000.00100000.00242000.00595000.001037000.00
其他（ABS、保
536611.68--720822.321257434.00债、CMBS）
合计1817358.84516562.232009694.053187826.567531441.68
（三）信用融资与担保融资情况
截至2022年9月末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元、%借款类别2022年9月末金额占比
信用借款402155.355.34
抵押借款1425758.2418.93
质押借款2699079.7635.84
保证借款2066838.5727.44一年内到期的无担保债券（不--含短期融资券）
应付债券937609.7612.45
其他流动负债-短期融资券--
合计7531441.68100.00
七、关联方及关联交易
截至2021年末，发行人主要关联方如下：
序号关联方名称关联关系
1中粮集团有限公司母公司
2国务院国有资产监督管理委员会实际控制人
3中粮地产集团深圳工人服务有限公司子公司
4中粮地产集团深圳大洋服务有限公司子公司
5中粮地产集团深圳工业发展有限公司子公司
6深圳市宝安三联有限公司子公司
7深圳市宝安福安实业有限公司子公司
8华高置业有限公司（香港）子公司
9中粮地产集团深圳物业管理有限公司子公司
10深圳中粮地产物业服务有限公司子公司
206大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
11中粮地产集团深圳房地产开发有限公司子公司
12中粮地产发展（深圳）有限公司子公司
13长沙中粮地产投资有限公司子公司
14大悦城控股集团（成都）有限公司子公司
15成都天泉置业有限责任公司子公司
16大悦城控股集团南京有限公司子公司
17苏源集团江苏房地产开发有限公司子公司
18杭州易筑房地产开发有限公司子公司
19大悦城控股集团（浙江）有限公司子公司
20中粮地产（上海）有限公司子公司
21上海加来房地产开发有限公司子公司
22中粮地产（北京）有限公司子公司
23天津粮滨投资有限公司子公司
24中耀房地产开发（沈阳）有限公司子公司
25大悦城控股集团苏南有限公司子公司
26中粮地产（天津）有限公司子公司
27中粮房地产开发（杭州）有限公司子公司
28烟台中粮博瑞房地产开发有限公司子公司
29中粮天悦地产（苏州）有限公司子公司
30太仓悦祥房地产开发有限公司子公司
31中粮地产（武汉）有限公司子公司
32深圳市前海中粮投资管理有限公司子公司
33大悦城控股集团东北有限公司子公司
34沈阳和悦投资有限公司子公司
35大悦城控股集团西北有限公司子公司
36西安悦鼎房地产开发有限公司子公司
37大悦城地产有限公司子公司
38云南大悦城控股房地产开发有限公司子公司
39西安国际陆港文盛置业有限公司子公司
40西安国际陆港文汇置业有限公司子公司
41西安国际陆港文兴置业有限公司子公司
42上海兴尊实业有限公司子公司
43大悦城控股集团（海南）有限公司子公司
44大悦城控股集团（山东）有限公司子公司
45嘉兴兴悦商务咨询有限公司子公司
46嘉兴悦霖商业管理有限公司子公司
47嘉兴悦葭商业管理有限公司子公司
48嘉兴悦燊商业管理有限公司子公司
49苏州安茂置业有限公司合营、联营公司
50 Colour Bridge Holding Ltd 合营、联营公司
51 Garbo Commercial Property Fund L.P. 合营、联营公司
52常州京瑞房地产开发有限公司合营、联营公司
53上海众承房地产开发有限公司合营、联营公司
54深圳中益长昌投资有限公司合营、联营公司
55北京鹏悦置业有限公司合营、联营公司
56 China Agri-Industries Holdings Limited 同受中粮集团控制
57 China Food Limited 同受中粮集团控制
58 China Food Trading Ltd 同受中粮集团控制
59 CPMC Holdings Limited 同受中粮集团控制
207大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
60 Fancy Rise Investment Limited 同受中粮集团控制
61 Gloria Int'l Hotels Ltd 同受中粮集团控制
62 Joy City Commercial Property Fund L.P. 子公司之其他股东
63 Reco Hangzhou Privite Limited 子公司之其他股东
64 Reco Joy City Private Limited 子公司之其他股东
65 Reco Valley Pivate Limited 子公司之其他股东
66 Shui On Development (Holding) Limited 子公司之合营企业之其他股东
67保利（四川）投资发展有限公司子公司之其他股东
68保利发展控股集团股份有限公司子公司之其他股东
69北京金色时枫房地产开发有限公司合营公司之孙公司
70北京乐优富拓投资有限公司子公司之联营企业的其他股东
71北京丽兹蔻国际教育投资管理有限公司子公司之其他股东
72北京首都开发股份有限公司子公司之其他股东
73北京天恒乐活城置业有限公司子公司之其他股东
74北京中粮龙泉山庄有限公司同受中粮集团控制
75成都德翔龙公寓管理有限责任公司子公司之合营企业的其他股东
76成都美食嘉年华文化发展有限公司子公司联营企业之子公司
77成都市花样年房地产开发有限公司子公司之其他股东
78成都蜀山投资有限公司子公司联营企业之子公司
79德鸿物业发展（深圳）有限公司同受中粮集团控制
80固安玉中房地产开发有限公司子公司之其他股东
81广西中粮生物质能源有限公司同受中粮集团控制
82广州侨鹏房产开发有限公司同受中粮集团控制
83广州越伟房产发展有限公司同受中粮集团控制
84杭州复禹置业有限公司子公司之其他股东
85杭州盛飞商务信息咨询有限公司子公司之其他股东
86杭州旭辉置业有限公司子公司股东之同系子公司
87杭州浙想企业管理有限公司子公司之其他股东
88河南新发展投资集团有限公司子公司之其他股东
89黑龙江省中农投资有限公司子公司之其他股东
90华商国际工程有限公司同受中粮集团控制
91华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司同受中粮集团控制
92华夏幸福基业股份有限公司子公司之其他股东
93济南历城控股集团有限公司子公司之其他股东
94建发房地产集团南京有限公司子公司之其他股东
95建发房地产集团有限公司子公司之其他股东
96江苏江都建设集团有限公司子公司之其他股东
97肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司同受中粮集团控制
98辽宁保利实业有限公司子公司之其他股东
99眉山加州智慧小镇投资开发有限公司子公司之其他股东
最终控股股东之联营企业之子
100蒙牛乳业（天津）有限公司
公司
101南京三金房地产开发有限公司子公司之其他股东
102南京翔洲房地产开发有限公司子公司之其他股东
103南京新望贸易有限责任公司子公司之其他股东
104南京正麟置业发展有限公司子公司之其他股东
105南京锦官悦建筑装饰工程有限公司子公司之其他股东
208大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
106宁波悦融新置业有限公司子公司联营企业之子公司
107平安不动产有限公司子公司之其他股东
108鹏利国际集团有限公司同受中粮集团控制
109青岛东耀房地产开发有限公司子公司联营企业之子公司
110厦门地铁上盖投资发展有限公司子公司之其他股东
111厦门轨道交通集团有限公司子公司之其他股东的母公司
112厦门市东区开发有限公司子公司之其他股东
113厦门益悦置业有限公司子公司之其他股东
114厦门住宅建设集团有限公司子公司之其他股东
115陕西金源创诚企业管理咨询有限公司子公司之其他股东
子公司之其他股东的最终控制
116陕西金源投资控股集团有限公司
方子公司之其他股东的母公司控
117上海东荟实业有限公司
制的企业子公司之其他股东的母公司控
118上海东磬实业有限公司
制的企业
119上海高星置业有限公司子公司合营企业之子公司
120上海景时宾华投资中心（有限合伙）子公司之其他股东的母公司
121上海景时成攀投资中心（有限合伙）子公司之其他股东
122上海景时南科投资中心（有限合伙）子公司之其他股东
123上海梁悦实业有限公司子公司合营企业之子公司
124上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司子公司之其他股东
125上海瑞虹新城有限公司子公司之合营企业之子公司
126上海万科投资管理有限公司子公司之其他股东
127上海万科物业服务有限公司子公司之其他股东控制的企业
128上海中土畜浦东进出口有限公司北京分公司同受中粮集团控制
129深圳华侨城房地产有限公司子公司之其他股东
130深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东
131深圳前海中粮发展有限公司同受中粮集团控制
132深圳瑞诚嘉益投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东
133深圳市广发进出口贸易有限公司同受中粮集团控制
134深圳市锦年基础工程有限公司子公司之其他股东
135深圳市明诚金融服务有限公司同受中粮集团控制
136深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）子公司之其他股东
子公司之合营企业的其他股东
137深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）
的同系公司
138深圳沅钰投资合伙企业（有限合伙）子公司之合营企业的其他股东
139沈阳业昌企业管理有限公司子公司之其他股东
140苏州市吴江经济技术开发区发展集团有限公司子公司之其他股东
141苏州苏源房地产开发有限公司同受中粮集团控制
本公司持股5%以上股东之控股
142太平资产管理有限公司
股东之控股子公司
143天津金航置业有限公司子公司合营企业之子公司
144天津市中辰朝华置业有限公司子公司合营企业之子公司
145温岭滨鸿房地产开发有限公司子公司合营企业之子公司
子公司之其他股东之母公司之
146吴江经济技术开发区城乡一体化建设有限公司
子公司
209大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
147武汉地铁集团有限公司子公司之其他股东的母公司
子公司之其他股东的母公司控
148武汉地铁控股有限公司
制的企业
149武汉市轨道交通建设有限公司子公司之其他股东
150武汉裕隆苑房地产开发有限公司子公司之其他股东
151武汉裕轩房地产开发有限公司子公司之其他股东
152西安国际陆港文化体育产业有限公司子公司之其他股东
153西安秦汉唐国际广场管理有限公司合营公司之子公司
154香港三利（控股）有限公司同受中粮集团控制
155永嘉万新恒锦置业有限公司子公司之其他股东
156裕传有限公司同受中粮集团控制
157长沙市望城区置地有限公司子公司之其他股东
158浙江春江轻纺集团有限责任公司同受中粮集团控制
159中茶科技（北京）有限公司同受中粮集团控制
160中茶融通（北京）茶业有限公司同受中粮集团控制
161中茶生活（北京）茶业有限公司同受中粮集团控制
162中纺（香港）控股有限公司同受中粮集团控制
163中纺油脂有限公司同受中粮集团控制
164中国粮食贸易有限公司同受中粮集团控制
165中国蒙牛乳业有限公司最终控股股东之联营企业
166中国食品贸易有限公司同受中粮集团控制
167中国糖业酒类集团有限公司同受中粮集团控制
168中粮安徽生化（香港）有限公司同受中粮集团控制
169中粮财务有限责任公司同受中粮集团控制
170中粮创新食品（北京）有限公司同受中粮集团控制
171中粮电子商务投资有限公司同受中粮集团控制
172中粮发展有限公司同受中粮集团控制
173中粮丰通（北京）食品有限公司同受中粮集团控制
174中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司同受中粮集团控制
175中粮海优（北京）有限公司同受中粮集团控制
176中粮集团（深圳）有限公司同受中粮集团控制
177中粮集团（香港）有限公司同受中粮集团控制
178中粮进口食品（上海）有限公司同受中粮集团控制
179中粮京华贸易（北京）有限公司同受中粮集团控制
180中粮酒业有限公司同受中粮集团控制
181中粮可口可乐供应链（天津）有限公司同受中粮集团控制
182中粮可口可乐辽宁（北）饮料有限公司同受中粮集团控制
183中粮可口可乐饮料（北京）有限公司同受中粮集团控制
184中粮可口可乐饮料（天津）有限公司同受中粮集团控制
185中粮可口可乐饮料（济南）有限公司同受中粮集团控制
186中粮可口可乐饮料（山东）有限公司同受中粮集团控制
187中粮可口可乐饮料（四川）有限公司同受中粮集团控制
188中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司同受中粮集团控制
189中粮贸易（香港）有限公司同受中粮集团控制
190中粮贸易安徽有限公司同受中粮集团控制
191中粮贸易有限公司同受中粮集团控制
192中粮名庄荟国际酒业有限公司同受中粮集团控制
210大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
193中粮鹏利置业（重庆）有限公司同受中粮集团控制
194中粮期货（国际）有限公司同受中粮集团控制
195中粮期货有限公司同受中粮集团控制
196中粮肉食投资有限公司同受中粮集团控制
197中粮山萃天然食品（北京）有限公司同受中粮集团控制
198中粮生化服务管理有限公司同受中粮集团控制
199中粮生化能源（榆树）有限公司同受中粮集团控制
200中粮生化能源（肇东）有限公司同受中粮集团控制
201中粮生物化学（安徽）股份有限公司同受中粮集团控制
202中粮生物科技股份有限公司同受中粮集团控制
203中粮食品营销有限公司沈阳分公司同受中粮集团控制
204中粮世通供应链（中国）投资有限公司同受中粮集团控制
205中粮屯河糖业股份有限公司同受中粮集团控制
206中粮我买网投资有限公司同受中粮集团控制
207中粮鲜到家供应链管理有限公司同受中粮集团控制
208中粮信托有限责任公司同受中粮集团控制
209中粮阳光企业管理（北京）有限公司同受中粮集团控制
210中粮营养健康研究院有限公司同受中粮集团控制
211中粮油脂（海南）有限公司同受中粮集团控制
212中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公司同受中粮集团控制
213中粮置地管理有限公司同受中粮集团控制
214中粮置地有限公司同受中粮集团控制
215中粮资本（天津）商业保理有限公司同受中粮集团控制
216中粮资本（香港）有限公司同受中粮集团控制
217中粮资本控股股份有限公司同受中粮集团控制
218中粮资本投资有限公司同受中粮集团控制
219中粮悦活（天津）食品有限公司同受中粮集团控制
220中粮信息科技有限公司同受中粮集团控制
221中铁房地产集团华东有限公司子公司之其他股东
222中铁房地产集团西南有限公司子公司之其他股东
223酒鬼酒供销有限公司同受中粮集团控制
224中英人寿保险有限公司同受中粮集团控制
225众智汇能投资管理有限公司子公司之其他股东
226重庆华宇集团有限公司子公司之其他股东
227重庆昆翔房地产开发有限责任公司子公司之其他股东
228重庆市金科宸居置业有限公司子公司之其他股东
229重庆中鹏实业（集团）有限公司子公司之其他股东
230卓越置业集团（南京）有限公司子公司之其他股东
最近三年，发行人主要关联交易如下：
1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1）采购商品/接受劳务情况
单位：万元
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关联方关联交易内容2021年度2020年度2019年度
中英人寿保险有限公司接受劳务1998.301439.371261.67
中粮营养健康研究院有限公司接受劳务283.66425.50-
中粮阳光企业管理有限公司接受劳务--118.60
中粮阳光企业管理（北京）有限公司接受劳务587.01506.98194.53
厦门地铁上盖投资发展有限公司接受劳务204.40--
厦门市东区开发有限公司接受劳务204.40--
华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司接受劳务320.90344.83220.39
沈阳和慧房地产开发有限公司接受劳务113.73--
中粮集团有限公司接受劳务520.88238.68245.23
北京中粮龙泉山庄有限公司接受劳务6.3421.94205.29
西安秦汉唐国际广场管理有限公司接受劳务0.12--
北京悦云智慧科技有限公司接受劳务-28.56-
深圳市广发进出口贸易有限公司接受劳务-5.94-
香港三利（控股）有限公司接受劳务--0.08
上海中土畜浦东进出口有限公司接受劳务--0.02
凯莱国际酒店管理（北京）有限公司接受劳务--260.67
德鸿物业发展（深圳）有限公司接受劳务--9.13
北京可口可乐饮料有限公司接受劳务--22.23
中粮可口可乐饮料（山东）有限公司采购商品7.728.95-
中粮丰通（北京）食品有限公司采购商品2.42--
中粮可口可乐饮料（北京）有限公司采购商品31.8116.86-
中茶融通（北京）茶业有限公司采购商品4.63--
中茶生活（北京）茶业有限公司采购商品2.47-3.50
酒鬼酒供销有限公司采购商品0.94--
浙江春江轻纺集团有限责任公司采购商品-18.82-
中粮生化能源（肇东）有限公司采购商品-18.26-
广西中粮生物质能源有限公司采购商品-17.04-
中粮鲜到家供应链管理有限公司采购商品-5.10-
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司采购商品7.093.65-
中粮可口可乐饮料（济南）有限公司采购商品-1.08-
中粮海优（北京）有限公司采购商品--12.46
北京可口可乐饮料有限公司采购商品--6.48
合计-4296.833101.562560.28
（2）销售商品/提供劳务情况
单位：万元关联交易内关联方2021年度2020年度2019年度容
上海瑞虹新城有限公司物业管理557.901928.43-
上海梁悦实业有限公司物业管理187.66317.89-
中粮信托有限责任公司物业管理152.27-200.26
嘉兴市秀鑫置业有限公司物业管理149.34--
中粮集团（香港）有限公司物业管理40.0348.25-
China Agri-Industries Holdings Limited 物业管理 39.84 48.02 -
中粮贸易（香港）有限公司物业管理18.8422.71-
中粮资本（香港）有限公司物业管理18.5522.36-
中粮期货（国际）有限公司物业管理18.5522.36-
212大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
关联交易内关联方2021年度2020年度2019年度容
China Food Trading Ltd 物业管理 18.55 22.36 -
香港三利（控股）有限公司物业管理10.8413.06-
中粮财务有限责任公司物业管理10.84--中纺（香港）控股有限公司物业管理10.4512.59-
中粮可口可乐饮料（四川）有限公司物业管理1.981.01-
苏州苏源房地产开发有限公司物业管理1.3347.17108.90
中粮油脂（海南）有限公司物业管理0.790.63-
中粮置地管理有限公司物业管理0.260.09-
中粮我买网投资有限公司物业管理98.76--
中粮贸易有限公司物业管理456.42534.11648.61
中粮海优（北京）有限公司物业管理37.7164.023.92
中粮生物科技股份有限公司物业管理75.0862.4445.02
中粮山萃天然食品（北京）有限公司物业管理25.1526.3528.11
中粮京华贸易（北京）有限公司物业管理77.299.40-
广州越伟房产发展有限公司物业管理16.4022.2025.15
中粮生化服务管理有限公司物业管理5.945.94-
中粮信托有限责任公司物业管理0.02162.14-
上海瑞虹新城有限公司提供劳务9938.15-1113.91
中英人寿保险有限公司提供劳务2678.46-538.49
深圳前海中粮发展有限公司提供劳务2934.62-591.13
Garbo Comme Prop Fund L.P. 提供劳务 1983.33 2084.23 1444.38
Joy City Commercial Property Fund L.P. 提供劳务 1874.85 2118.20 1885.93
温岭滨鸿房地产开发有限公司提供劳务395.84--
上海高星置业有限公司提供劳务319.36--
宁波悦融新置业有限公司提供劳务307.39-117.85
嘉兴市秀鑫置业有限公司提供劳务223.53--
嘉兴卓达房地产开发有限公司提供劳务218.13621.77-
北京远创中辉房地产开发有限公司提供劳务217.36192.03199.34
北京金色时枫房地产开发有限公司提供劳务196.44-566.04
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司提供劳务118.52--
中国粮食贸易有限公司提供劳务31.77--
中粮油脂（海南）有限公司提供劳务0.68--
中粮可口可乐饮料（北京）有限公司提供劳务0.0419.927.62
成都德康宏明工程项目管理有限公司提供劳务-2266.83-
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合提供劳务-1471.49-
伙）
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司提供劳务-634.08-
苏州安茂置业有限公司提供劳务-563.88-
常州京瑞房地产开发有限公司提供劳务-300.00450.00
Gloria Int'l Hotels Ltd 提供劳务 - 4.35 -
中粮资本控股股份有限公司提供劳务-0.45-
中粮肉食投资有限公司提供劳务-0.30-
上海东磬实业有限公司销售商品-163508.91-
成都德翔龙公寓管理有限责任公司销售商品-29162.39-
上海东荟实业有限公司销售商品-26967.61-
华夏粮油票证研究利用开发中心有限公司物业管理-29.2938.20
肯考帝亚农产品贸易（上海）有限公司物业管理-21.2422.24
213大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
关联交易内关联方2021年度2020年度2019年度容
中粮生化能源（榆树）有限公司物业管理-10.7634.48
深圳市明诚金融服务有限公司物业管理-8.385.02
西安秦汉唐国际广场管理有限公司物业管理-1308.64-
中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司物业管理-126.7839.55
中粮电子商务投资有限公司物业管理-115.3797.28
成都美食嘉年华文化发展有限公司物业管理-106.7436.37
重庆悦凯房地产开发有限公司物业管理-104.6363.66
成都蜀山投资有限公司物业管理-77.9832.04
中茶生活（北京）茶业有限公司物业管理-2.983.38
中粮生物化学（安徽）股份有限公司物业管理-1.98-
中粮资本投资有限公司物业管理-1.492.97
中粮进口食品（上海）有限公司物业管理-1.201.80
中粮可口可乐供应链（天津）有限公司物业管理-0.8188.03
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公司物业管理-0.023.27
中粮世通供应链（中国）投资有限公司物业管理--1.69
中粮海优（北京）有限公司提供劳务--102.30
佛山市淦盈置业有限公司物业管理--227.79
合计-23469.24235228.288774.74
（3）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
1）受托管理/承包情况
单位：万元托管资产受托起受托终止托管收益2021年确认的委托方名称受托方名称类型始日日定价依据管收益
中粮集团（深圳）大悦城控股集团股
经营管理2019.7.12022.6.30双方约定47.17有限公司份有限公司苏州苏源房地产大悦城控股集团股
经营管理2019.7.12022.6.30双方约定47.17开发有限公司份有限公司
2）关联租赁情况
*出租情况
单位：万元租赁资产2021年确认2020年确认2019年确认出租方名称承租方名称种类的租赁收益的租赁收益的租赁收益
中粮地产投资（北京）有限公北京正德丰泽房地产开发有限
商铺12.60--司公司
中粮地产投资（北京）有限公北京正德瑞祥房地产开发有限
商铺192.43--司公司
中粮地产投资（北京）有限公
中粮海优（北京）有限公司商铺--2.81司
中粮地产投资（北京）有限公
中粮名庄荟国际酒业有限公司商铺--13.43司中粮（北京）农业生态谷发展
中粮置地管理有限公司写字楼4.241.28-有限公司
214大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
租赁资产2021年确认2020年确认2019年确认出租方名称承租方名称种类的租赁收益的租赁收益的租赁收益中粮（北京）农业生态谷发展中粮可口可乐饮料（北京）有
场地0.04--有限公司限公司
中粮地产投资（北京）有限公中粮可口可乐饮料（北京）有
商铺18.29--司限公司
中粮可口可乐饮料（四川）有
卓远地产（成都）有限公司场地29.619.50-限公司
中耀房地产开发（沈阳）有限中粮国际（北京）有限公司辽
写字楼49.8849.26-公司宁分公司
中耀房地产开发（沈阳）有限
蒙牛乳业（天津）有限公司写字楼27.3527.72-公司
中耀房地产开发（沈阳）有限中粮食品营销有限公司沈阳分
写字楼20.1525.49-公司公司
中耀房地产开发（沈阳）有限中粮悦活（天津）食品有限公
写字楼0.31--公司司上海中土畜浦东进出口有限公
西单大悦城有限公司商铺-518.00351.57司北京分公司
中粮可口可乐辽宁（北）饮料
沈阳大悦城发展有限公司场地1.61--有限公司三亚亚龙湾开发股份有限公公寓及宿
中粮油脂（海南）有限公司5.142.97-司舍
三亚亚龙湾开发股份有限公中粮悦活（天津）食品有限公
场地0.92--司司大悦城控股集团股份有限公
中粮信托有限责任公司写字楼-20.0026.93司大悦城控股集团股份有限公
深圳市明诚金融服务有限公司写字楼-19.3025.62司
成都蜀鑫悦企业管理有限公中粮可口可乐饮料（四川）有
场地4.053.72-司限公司
北京中粮广场发展有限公司中粮贸易有限公司写字楼5109.605659.995997.14
北京中粮广场发展有限公司中粮信托有限责任公司写字楼1692.291722.161719.57
中粮可口可乐饮料（中国）投
北京中粮广场发展有限公司写字楼1369.361517.61491.81资有限公司
北京中粮广场发展有限公司中粮我买网投资有限公司写字楼939.99943.09934.69
北京中粮广场发展有限公司中粮生物科技股份有限公司写字楼849.41813.29125.71
北京中粮广场发展有限公司中粮海优（北京）有限公司写字楼399.93283.60424.15
中粮京华贸易（北京）有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼788.43256.03-司
肯考帝亚农产品贸易（上海）
北京中粮广场发展有限公司写字楼-231.80229.84有限公司
中粮山萃天然食品（北京）有
北京中粮广场发展有限公司写字楼224.58229.96224.21限公司
北京中粮广场发展有限公司中国粮食贸易有限公司写字楼396.28131.61-
中粮生化能源（肇东）有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼-131.23390.13司
中粮生化能源（榆树）有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼-114.88341.52司
北京中粮广场发展有限公司中粮生化服务管理有限公司写字楼75.3672.5062.86
北京中粮广场发展有限公司华夏粮油票证研究利用开发中写字楼73.7252.5523.21
215大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
租赁资产2021年确认2020年确认2019年确认出租方名称承租方名称种类的租赁收益的租赁收益的租赁收益心有限公司
北京中粮广场发展有限公司深圳市明诚金融服务有限公司写字楼44.2841.75-
中茶生活（北京）茶业有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼30.6030.6930.20司
中粮生物化学（安徽）股份有
北京中粮广场发展有限公司写字楼-21.14-限公司
北京中粮广场发展有限公司中粮期货有限公司写字楼20.1619.7418.69
北京中粮广场发展有限公司中粮资本投资有限公司写字楼-15.0029.57
中粮进口食品（上海）有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼-4.208.18司
北京中粮广场发展有限公司中纺油脂有限公司写字楼-1.02-
北京中粮广场发展有限公司中粮集团有限公司写字楼-0.480.96北京金色时枫房地产开发有限
北京中粮广场发展有限公司写字楼39.91--公司
中粮可口可乐供应链（天津）
北京中粮广场发展有限公司写字楼--934.38有限公司
中粮世通供应链（中国）投资
北京中粮广场发展有限公司写字楼--15.64有限公司
中粮招商局（深圳）粮食电子
北京中粮广场发展有限公司写字楼--30.34交易中心有限公司
北京中粮广场发展有限公司中粮屯河番茄有限公司写字楼--93.42
北京中粮广场发展有限公司北京屯河食品有限公司写字楼--55.49
中粮屯河（北京）营销有限公
北京中粮广场发展有限公司写字楼--11.10司
北京昆庭资产管理有限公司中粮资本控股股份有限公司写字楼0.68-1.89北京金色时枫房地产开发有限
北京昆庭资产管理有限公司写字楼--2.20公司
北京弘泰基业商业管理有限中粮可口可乐饮料（北京）有
场地26.7620.9025.95公司限公司北京弘泰基业商业管理有限
中粮海优（北京）有限公司商铺--31.13公司上海新兰房地产开发有限公上海中土畜浦东进出口有限公
商铺--24.70司司
China Agri-Industries Holdings
Bapton Company Limited 写字楼 324.54 340.61 374.40
Limited
Bapton Company Limited China Food Limited 写字楼 103.54 108.46 106.32
Bapton Company Limited China Food Trading Ltd 写字楼 142.54 149.23 166.74
Bapton Company Limited 中国蒙牛乳业有限公司 写字楼 189.53 197.06 189.30
Bapton Company Limited CPMC Holdings Limited 写字楼 93.08 97.17 95.69
Bapton Company Limited Fancy Rise Investment Limited 写字楼 - 11.49 21.26
Bapton Company Limited Gloria Int'l Hotels Ltd 写字楼 19.81 58.86 99.76
Bapton Company Limited 香港三利（控股）有限公司 写字楼 74.55 84.66 93.73
Bapton Company Limited 中纺（香港）控股有限公司 写字楼 66.24 71.64 84.22
中粮安徽生化（香港）有限公
Bapton Company Limited 写字楼 20.41 9.61 -司
Bapton Company Limited 中粮财务有限责任公司 写字楼 86.02 90.07 99.76
Bapton Company Limited 中粮集团（香港）有限公司 写字楼 323.56 339.82 375.56
216大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
租赁资产2021年确认2020年确认2019年确认出租方名称承租方名称种类的租赁收益的租赁收益的租赁收益
Bapton Company Limited 中粮贸易（香港）有限公司 写字楼 152.75 159.71 176.67
Bapton Company Limited 中粮期货（国际）有限公司 写字楼 144.30 153.63 169.21
Bapton Company Limited 中粮资本（香港）有限公司 写字楼 142.27 151.80 142.36
Bapton Company Limited COFCO Meat Products (HK) Ltd 写字楼 - - 21.57
合计--14331.0715016.2514915.62
*承租情况
单位：万元租赁资产2021年确认2020年确认2019年确认出租方名称承租方名称种类的租赁费的租赁费的租赁费大悦城控股集团股
中粮集团有限公司写字楼2091.582372.241220.90份有限公司河南新发展投资集团有河南新发展大悦实
写字楼---61.27限公司业有限公司大悦城商业管理（北中粮集团有限公司写字楼---1151.34
京）有限公司
深圳市广发进出口贸易中粮（深圳）智汇置
写字楼35.2250.45-有限公司业有限公司中国糖业酒类集团有限北京燕都水韵房地
写字楼1025.81--公司产开发有限公司
合计--3152.612422.692433.51
2、关联担保情况
发行人关联担保具体情况如下：
单位：万元担保是否担保方名称被担保方名称担保金额起始日到期日已经履行完毕
中粮置地管理有限公司沈阳大悦城发展有限公司60000.002015-2-122032-2-10是
中粮地产集团深圳房地产开中粮地产（深圳）实业有限
150000.002016-9-282023-9-25是
发有限公司公司
中粮置地管理有限公司沈阳大悦城发展有限公司35000.002016-12-82028-12-4是中粮地产集团深圳房地产开
深圳市创芯置业有限公司37000.002017-3-112024-3-9否发有限公司
中粮置业投资有限公司西单大悦城有限公司53313.002017-3-292025-12-20是中粮地产集团深圳房地产开
深圳市创芯置业有限公司83000.002017-8-222024-8-18否发有限公司
中粮地产（深圳）实业有限公深圳市锦峰城房地产开发
140000.002017-12-92025-9-24否
司有限公司大悦城控股集团股份有限公中粮祥云置业南京有限公
60000.002018-6-292025-6-28是
司司大悦城控股集团股份有限公成都鹏鼎置业有限责任公
60000.002018-7-32023-7-2是
司司大悦城控股集团南京有限公南京雍祥房地产开发有限
24500.002018-7-282022-7-27是
司公司
217大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否担保方名称被担保方名称担保金额起始日到期日已经履行完毕大悦城控股集团股份有限公成都中金澍茂置业有限公
100000.002018-9-272025-9-26否
司司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司150000.002018-10-172022-10-15否司大悦城控股集团股份有限公南京三金祥云置业有限公
21000.002018-11-12022-10-31是
司司
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
130000.002018-11-32025-4-30否
司公司大悦城控股集团股份有限公成都中金澍茂置业有限公
60000.002018-11-132025-11-12否
司司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司130000.002018-11-142023-11-13否司大悦城控股集团股份有限公
佛山市淦盈置业有限公司30000.002018-12-192023-12-7是司大悦城控股集团股份有限公成都鹏鼎置业有限责任公
20000.002019-5-72024-5-6否
司司大悦城控股集团股份有限公佛山市新纪元置业有限公
60000.002019-5-212037-5-20否
司司
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
229500.002019-5-242026-5-24否
司公司大悦城控股集团股份有限公重庆悦凯房地产开发有限
21000.002019-6-42025-6-3是
司公司大悦城控股集团股份有限公
天津市北源置业有限公司150000.002019-6-272024-6-25否司
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
160000.002019-6-282025-4-30否
司公司
大悦城商业管理（北京）有限昆明螺蛳湾国悦置地有限
60000.002019-6-292024-6-20否公司（注1）公司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司60000.002019-8-212025-8-20是司
大悦城地产有限公司 Bapton Company Limited 260996.00 2019-10-25 2022-10-24 否
大悦城地产有限公司 Bapton Company Limited 260996.00 2019-10-25 2024-10-24 否大悦城控股集团股份有限公重庆金悦汇房地产开发有
25000.002019-11-12024-10-21否
司限责任公司大悦城控股集团股份有限公
重庆泽悦实业有限公司240000.002019-11-232024-12-20否司大悦城控股集团股份有限公
青岛智悦置地有限公司105000.002019-12-52024-12-3否司北京中粮广场发展有限公
中粮置业投资有限公司（注2）3000.002019-12-182022-12-17否司
鹏源发展（北京）有限公司、
立运有限公司、佑城有限公司熙安有限公司277000.002019-12-182022-12-17否（注3）大悦城控股集团股份有限公成都中金澍茂置业有限公
20000.002019-12-202023-12-23否
司司大悦城控股集团股份有限公
重庆泽悦实业有限公司15000.002020-1-22024-7-16否司
218大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否担保方名称被担保方名称担保金额起始日到期日已经履行完毕
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
100000.002020-1-82025-1-8否
司公司大悦城控股集团股份有限公沈阳和坤房地产开发有限
80000.002020-1-222025-1-21否
司公司大悦城控股集团股份有限公北京正德兴合房地产开发
65000.002020-2-112025-2-10否
司有限公司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司150000.002020-2-112025-2-10是司
大悦城控股集团股份有限公中粮（深圳）智汇置业有限
80000.002020-3-132026-9-12否
司公司
大悦城控股集团股份有限公中粮（深圳）智汇置业有限
93000.002020-3-132028-3-12否
司公司
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
60000.002020-3-262027-3-25否
司公司大悦城控股集团股份有限公
北京悦恒置业有限公司107100.002020-4-142024-4-13否司大悦城控股集团股份有限公
眉山加悦置业有限公司24000.002020-4-292026-4-28是司大悦城控股集团股份有限公株洲金城日月湖置业有限
50000.002020-5-162025-5-15否
司公司大悦城控股集团股份有限公武汉裕顺房地产开发有限
10000.002020-5-202026-5-19是
司公司大悦城控股集团股份有限公沈阳和广房地产开发有限
98000.002020-5-292026-5-28否
司公司大悦城控股集团股份有限公
眉山加悦置业有限公司34000.002020-6-52026-6-4是司大悦城控股集团股份有限公北京恒合悦兴置业有限公
171500.002020-6-92025-6-8否
司司
成都天泉置业有限责任公司、重庆悦致渝房地产开发有
重庆悦启企业管理有限责任75000.002020-6-172025-6-16否限公司公司（注4）中粮地产集团深圳房地产开
江门侨新置业有限公司30000.002020-7-12024-6-30否发有限公司中粮地产集团深圳房地产开
江门鹏悦置业有限公司25000.002020-7-32026-7-2否发有限公司大悦城控股集团股份有限公哈尔滨悦麟房地产开发有
30600.002020-7-82026-7-7是
司限公司大悦城控股集团股份有限公
北京悦恒置业有限公司40800.002020-7-102022-7-9是司大悦城控股集团股份有限公昆明螺蛳湾国悦置地有限
30000.002020-7-302026-7-29否
司公司大悦城控股集团股份有限公
天津鹏程置业有限公司19000.002020-9-82026-9-7否司大悦城控股集团股份有限公重庆鹏域房地产开发有限
76000.002020-9-102026-9-9否
司公司大悦城控股集团股份有限公重庆鹏域房地产开发有限
19000.002020-9-102025-9-9否
司公司
219大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否担保方名称被担保方名称担保金额起始日到期日已经履行完毕大悦城控股集团股份有限公重庆鹏域房地产开发有限
38111.152020-9-102025-3-24否
司公司大悦城控股集团股份有限公重庆悦璟企业管理有限公
62440.002020-9-222024-9-21是
司司大悦城控股集团股份有限公
眉山加悦置业有限公司13468.002020-10-132026-10-12否司成都天府辰悦置业有限公
大悦城地产有限公司95000.002020-10-172026-10-16否司成都天府辰悦置业有限公
大悦城地产有限公司89500.002020-10-172027-10-16否司大悦城控股集团股份有限公惠州市悦鹏房地产有限公
100000.002020-10-202025-10-19否
司司大悦城控股集团股份有限公武汉裕中丰房地产开发有
30000.002020-10-292025-10-28否
司限公司固安裕坤房地产开发有限
中粮地产（北京）有限公司39200.002020-11-42026-11-3否公司大悦城控股集团股份有限公
陕西鼎安置业有限公司270000.002020-12-82031-12-7否司（注5）大悦城控股集团股份有限公北京燕都水韵房地产开发
4000.002021-1-262039-1-25否
司有限公司
大悦城控股集团股份有限公中粮地产发展（深圳）有限
40000.002021-2-62029-2-5否
司公司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司120000.00否
司2021-4-32035-4-2大悦城控股集团股份有限公沈阳市和诚房地产开发有
66000.00否
司限公司2021-5-222027-5-21大悦城控股集团股份有限公太仓悦祥房地产开发有限
24800.00否
司公司2021-6-182029-6-17
中粮置业投资有限公司（注6）西单大悦城有限公司5000.002021-6-192024-6-18否
立运有限公司（注7）佑城有限公司96900.002021-6-192024-6-18否大悦城控股集团股份有限公重庆鹏域房地产开发有限
78137.50否
司公司2021-6-222025-6-21大悦城控股集团股份有限公长沙中粮地产投资有限公
17079.06是
司司2021-6-292021-11-22大悦城控股集团苏南有限公苏州金悦璨房地产开发有
19900.00否
司限公司2021-6-302029-6-29
大悦城商业管理（天津）有限南京悦锦成房地产实业有
25000.002021-7-62024-7-5否公司（注8）限公司
大悦城商业管理（北京）有限北京金色时枫房地产开发
86500.002021-7-92037-7-8否
公司有限公司大悦城控股集团股份有限公成都花悦府房地产开发有
30000.002021-7-132024-7-12否
司限责任公司大悦城控股集团股份有限公沈阳和慧房地产开发有限
39200.002021-7-132027-7-12否
司公司大悦城控股集团股份有限公
眉山加悦置业有限公司14560.002021-7-202028-7-19否司
大悦城控股集团股份有限公中粮（北京）农业生态谷发100000.002021-7-242043-7-23否
220大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
担保是否担保方名称被担保方名称担保金额起始日到期日已经履行完毕司展有限公司大悦城控股集团股份有限公苏州吴江锐泽置业有限公
30000.002021-7-282022-7-27否
司司大悦城控股集团股份有限公武汉裕灿房地产开发有限
25000.002021-8-112027-8-10否
司公司大悦城控股集团股份有限公苏州市天隆房地产开发有
70000.002021-8-252029-8-24否
司限公司
大悦城控股集团苏南有限公中葛永茂（苏州）房地产开
9702.002021-9-12027-8-31否
司发有限公司大悦城控股集团股份有限公中粮祥云置业南京有限公
67000.002021-9-102027-9-9否
司司大悦城控股集团股份有限公哈尔滨悦麟房地产开发有
15300.002021-9-242025-9-23否司（注9）限公司大悦城控股集团股份有限公
中粮地产（北京）有限公司87000.002021-10-192027-10-18否司大悦城控股集团股份有限公重庆悦鼎房地产开发有限
66000.002021-12-162027-12-15否
司公司大悦城控股集团股份有限公张家口悦乾房地产开发有
9165.002021-12-212026-12-20否
司限公司大悦城控股集团股份有限公
佛山市淦盈置业有限公司175002022-1-12026-12-31否司（注10）
注：（1）本公司下属子公司成都鹏悦企业管理咨询有限公司（以下简称“成都鹏悦”）参股公司昆明螺蛳湾国悦置地有限公司（以下简称“昆明国悦”）与中国民生银行股份有限
公司昆明分行（以下简称“民生银行”）签订了《固定资产贷款借款合同》，昆明国悦向民生银行申请人民币20亿元的借款，用于昆明市西山区螺蛳湾城市棚户区改造项目开发等借款合同约定的用途。
成都鹏悦与民生银行签订《质押合同》，为其参股公司昆明国悦本次向民生银行申请的
20亿元的借款按照30%的持股比例提供股权质押担保，同时，昆明国悦的其他股东按照持
股比例提供同等条件的股权质押担保。
（2）本公司下属子公司北京中粮广场发展有限公司（以下简称“北京中粮广场”）与星
展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“星展银行”）签订《贷款协议》及相关融资协议，北京中粮广场作为债务人申请人民币3000万元贷款，用于北京中粮广场项目改造等合同约定的用途。本公司下属子公司中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的北京中粮广场40%股权为北京中粮广场在贷款协议项下全部债务提供股权质押担保。
（3）本公司下属子公司熙安有限公司（以下简称“熙安”）与星展银行有限公司香港分行（以下简称“星展银行”，英文名“DBS Bank Ltd.HongKong Branch”）签订《贷款协议》及相关融资协议，熙安作为债务人向星展银行申请人民币27.7亿元贷款。熙安全资子公司鹏源发展（北京）有限公司（以下简称“鹏源发展”）与星展银行签订《股权质押协议》，鹏源发展以其持有的北京中粮广场发展有限公司60%股权为熙安在贷款协议项下全部债务提
供股权质押担保。此外，鹏源发展及大悦城地产控股子公司立运有限公司、佑城有限公司与星展银行分别签订《应收账款质押合同》，以各自物业所享有的应收账款为熙安提供应收账款质押担保。
221大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（4）本公司下属子公司重庆悦致渝房地产开发有限公司（以下简称“重庆悦致渝”，本公司全资子公司成都天泉置业有限责任公司直接和间接共持有其50.995%股权）与平安银行
股份有限公司重庆分行（以下简称“平安银行”）签订了《固定资产贷款合同》（以下简称“贷款合同”），重庆悦致渝向平安银行申请人民币7.5亿元贷款，用于重庆中粮祥云赋项目的开发建设等贷款合同约定的用途。本公司全资子公司成都天泉置业有限责任公司（以下简称“成都天泉”）直接持有重庆悦致渝1%股权，成都天泉持股50.50%的子公司重庆悦启企业管理有限责任公司（以下简称“重庆悦启”）持有重庆悦致渝99%股权。成都天泉、重庆悦启与平安银行分别签订了《质押担保合同》，以其各自持有重庆悦致渝的股权作为质押物为重庆悦致渝在贷款合同项下的债务提供股权质押担保。此外，重庆悦致渝与平安银行签订《抵押担保合同》，将其持有的位于两江新区水土组团 G 分区 G09-2、G09-3、G09-11、G09-12 号宗地的国有建设用地使用权作为抵押物为其在《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保。
（5）本公司下属子公司陕西鼎安置业有限公司（以下简称“陕西鼎安”）与平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）签订了《平安不动产-西安长安棚改不动产债权投资计
划（一期）投资合同》（以下简称“投资合同”），平安不动产将以债权投资的形式投资不超过人民币27亿元用于公司西安市长安区城中村改造（一期）项目。本公司为陕西鼎安在投资合同项下本金不超过人民币27亿元的债务提供连带责任保证担保。陕西鼎安另一股东陕西金源创诚企业管理咨询有限公司同时提供了同等条件的担保并将其持有的陕西鼎安的股权质押给利沾有限公司。
（6）本公司下属子公司西单大悦城有限公司（以下简称“西单大悦城”）与星展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“星展银行”）签订一份总额度为人民币5000万元的《贷款协议》，用于西单大悦城项目相关的改造成本和其他资本支出等合同约定的用途。本公司下属子公司中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”）与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的西单大悦城100%股权为西单大悦城在《贷款协议》项下的债务提供质押担保。
（7）本公司下属子公司立运有限公司（以下简称“立运”，英文名“Fortune Set Limited”）、佑城有限公司（以下简称“佑城”，英文名 Imperial City Limited）与星展银行（中国）有限公司香港分行（以下简称“星展银行”，英文名“DBS Bank Ltd. Hong Kong Branch”）、中信银行（国际）有限公司（以下简称“信银国际”，英文名“China CITIC Bank International Limited”）签订《贷款协议》，佑城作为债务人向星展银行以及信银国际申请1.5亿美元等值的定期贷款额度，用于一般公司用途等合同约定的用途。立运作为保证人，与星展银行以及信银国际在《贷款协议》中约定，对佑城在《贷款协议》项下的债务提供保证。同时，立运与星展银行签订《股权质押协议》，以其持有的佑城100%股权为佑城在《贷款协议》项下的债务提供质押担保。另外，立运、佑城与星展银行分别签订《应收账款质押协议》，以各自物业所享有的应收账款为佑城提供应收账款质押担保。
（8）本公司下属子公司南京悦锦成房地产实业有限公司(以下简称“南京悦锦成”，本
公司下属子公司重庆泽悦实业有限公司持有其50%股权)近日与中国银行股份有限公司南京
城东支行(以下简称“中国银行”)签订了《授信额度协议》，中国银行向南京悦锦成提供人民币5亿元的授信额度。本公司下属子公司大悦城商业管理(天津)有限公司(以下简称“大悦城商管”)与中国银行签订了《最高额保证合同》，大悦城商管按照重庆泽悦实业有限公司对南京悦锦成的持股比例为南京悦锦成在授信额度协议项下50%的债务提供连带责任保证担保。
南京悦锦成另一股东的关联方四川新希望房地产开发有限公司按照其持股比例提供同等条件的担保。
222大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（9）本公司下属子公司哈尔滨悦麟房地产开发有限公司（以下简称“哈尔滨悦麟”，公司全资子公司大悦城控股集团东北有限公司（以下简称“东北公司”）持有其51%股权）与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称“浦发银行”）签订了《融资额度协议》，哈尔滨悦麟向浦发银行申请人民币3亿元的贷款，用于中粮锦云世家项目的开发建设，期限2年。本公司与浦发银行签订了《最高额保证合同》，按51%的持股比例为哈尔滨悦麟在《融资额度协议》项下的最高额不超过1.53亿元债务提供连带责任保证担保，哈尔滨悦麟另一股东黑龙江省中农投资有限公司按照其持股比例提供同等条件的担保。哈尔滨悦麟向本公司提供了反担保。同时，东北公司及黑龙江省中农投资有限公司分别将其持有的哈尔滨悦麟51%及49%的股权提供质押担保。
（10）本公司合营企业佛山市淦盈置业有限公司（以下简称“佛山淦盈”，本公司全资子公司佛山市鹏悦置业有限公司持有其50%股权）与中国光大银行股份有限公司深圳分行（以下简称“光大银行”）近日签订了《借款授信变更合同》（以下简称“借款合同”），借款合同项下的3.5亿元贷款本金的贷款总期限变更为48个月，至2022年12月止。针对上述银行授信及借款，佛山淦盈双方股东分别与光大银行签订了《质押合同》，将其持有的佛山淦盈50%股权质押。
3、关联方资金拆借
单位：万元
关联方名称拆入/拆出拆借金额起始日到期日
资金拆入：
Reco Hangzhou Privite Limited 拆入 111642.64 2016.05 合同约定还款日
保利（四川）投资发展有限公司拆入17074.582021.01-2021.11无固定日期
北京首都开发股份有限公司拆入25600.582021.07合同约定还款日
北京中粮万科置业有限公司拆入7000.002021.01无固定日期
成都市花样年房地产开发有限公司拆入3000.002020.08合同约定还款日
成都沅锦悦蓉置业有限公司拆入32484.292021.01合同约定还款日
固安玉中房地产开发有限公司拆入1000.002020.06合同约定还款日
固安裕坤房地产开发有限公司拆入12040.872020.12合同约定还款日
广州市鹏万房地产有限公司拆入11088.90实际到账日无固定日期
杭州浙想企业管理有限公司拆入73500.002021.6-2021.8合同约定还款日
杭州复禹置业有限公司拆入154741.102021.6-2021.8合同约定还款日
黑龙江省中农投资有限公司拆入9461.592021.01合同约定还款日
嘉兴卓达房地产开发有限公司拆入6600.002021.01-2021.02无固定日期
建发房地产集团有限公司拆入104983.002021.01-2021.08合同约定还款日
江苏江都建设集团有限公司拆入36655.502020.08-2021.12合同约定还款日
南京三金房地产开发有限公司拆入28001.402021.01-2021.04合同约定还款日
南京翔洲房地产开发有限公司拆入4300.002021.01合同约定还款日
南京新望贸易有限责任公司拆入12890.002021.07-2021.10合同约定还款日
宁波悦融新置业有限公司拆入13200.002020.02无固定日期
鹏利国际集团有限公司拆入21525.242017.01-2017.12合同约定还款日
青岛东耀房地产开发有限公司拆入20090.002019.08-2020.05合同约定还款日
厦门轨道交通集团有限公司拆入75362.002021.01-2021.06无固定日期
厦门市东区开发有限公司拆入12764.502021.01-2021.06无固定日期
厦门住宅建设集团有限公司拆入62597.502021.01-2021.06无固定日期
上海瑞虹新城有限公司拆入252480.002020.11-2021.12合同约定还款日
绍兴臻悦房地产开发有限公司拆入20720.002021.01-2021.05合同约定还款日
223大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
关联方名称拆入/拆出拆借金额起始日到期日
深圳华侨城房地产有限公司拆入51953.872020.07合同约定还款日
深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）拆入7.002019.10合同约定还款日
苏州安茂置业有限公司拆入95550.002021.01-2021.05合同约定还款日
太平资产管理有限公司拆入532000.002019.12-2021.05合同约定还款日
温岭滨鸿房地产开发有限公司拆入11220.002021.05-2021.09合同约定还款日
武汉地铁控股有限公司拆入5880.002020.07合同约定还款日
武汉地铁集团有限公司拆入20343.002019.12合同约定还款日
武汉裕顺房地产开发有限公司拆入17500.002019.08-2020.07合同约定还款日
武汉裕滕房地产开发有限公司拆入15000.002019.09合同约定还款日
西安国际陆港文化体育产业有限公司拆入4500.002020.09合同约定还款日
永嘉万新恒锦置业有限公司拆入1500.002021.06合同约定还款日
裕传有限公司拆入38396.382021.01合同约定到期日
长沙市望城区置地有限公司拆入4800.002021.09-2021.10合同约定到期日
中粮财务有限责任公司拆入499941.842016.12-2021.10合同约定到期日
中粮集团有限公司拆入230000.002021.12合同约定到期日
中粮置地管理有限公司拆入255000.002021.01-2021.12合同约定到期日
众智汇能投资管理有限公司拆入65425.442018.07合同约定到期日
重庆华宇集团有限公司拆入49975.172021.01合同约定到期日
重庆昆翔房地产开发有限责任公司拆入17584.502021.06合同约定到期日
重庆悦凯房地产开发有限公司拆入6508.852021.01合同约定到期日
重庆中鹏实业（集团）有限公司拆入4148.162020.12-2021.06合同约定到期日
资金拆出：
FANCY MERIT LTD 拆出 40309.75 2018.09 无固定日期
北京新润致远房地产开发有限公司拆出76811.572020.01合同约定还款日
北京南悦房地产开发有限公司拆出41667.052017.05-2020.01合同约定到期日
北京辉拓置业有限公司拆出16484.102017.10-2019.01合同约定到期日
北京恒合悦兴置业有限公司拆出116807.002017.01-2018.03合同约定到期日
北京悦恒置业有限公司拆出99085.352021.01合同约定还款日
北京远创中辉房地产开发有限公司拆出11000.002020.06合同约定还款日
北京正德瑞祥房地产开发有限公司拆出46192.812020.12-2021.01合同约定还款日
北京正德丰泽房地产开发有限公司拆出21746.352021.01合同约定到期日
常州京瑞房地产开发有限公司拆出16643.972018.09-2020.08合同约定还款日
成都蜀山投资有限公司拆出11875.322021.01合同约定还款日
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司拆出90298.722020.12-2021.07合同约定还款日
成都沅锦悦蓉置业有限公司拆出12424.682021.01合同约定还款日
佛山市淦盈置业有限公司拆出30292.282020.01-2021.01无固定日期
佛山市新纪元置业有限公司拆出59372.792021.01-2021.07无固定日期
广州安合房地产开发有限公司拆出24260.232018.02-2021.03无固定日期
杭州盛飞商务信息咨询有限公司拆出25000.002021.01-2021.04合同约定还款日
嘉兴市秀鑫置业有限公司拆出64394.632021.05-2021.06合同约定还款日
江门侨新置业有限公司拆出32299.882020.07无固定日期
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司拆出229923.792018.08-2020.12合同约定还款日
辽宁保利实业有限公司拆出14405.182021.01合同约定还款日
眉山加州智慧小镇投资开发有限公司拆出9000.002021.01合同约定还款日
南京联锦悦房地产开发有限公司拆出28277.622021.01-2021.09合同约定还款日
南京粮荣信房地产开发有限公司拆出5550.002020.01合同约定还款日
南京雍祥房地产开发有限公司拆出12936.002020.09-2021.12合同约定还款日
南京正麟置业发展有限公司拆出15180.002021.01合同约定还款日
224大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
关联方名称拆入/拆出拆借金额起始日到期日
上海景时宾华投资中心（有限合伙）拆出7089.532018.09合同约定还款日
上海景时成攀投资中心（有限合伙）拆出16000.002021.01合同约定还款日
上海景时南科投资中心（有限合伙）拆出17350.452021.01合同约定还款日
上海梁悦实业有限公司拆出81800.002021.01合同约定还款日
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司拆出110000.002020.12合同约定还款日
上海万科投资管理有限公司拆出22785.002021.01合同约定还款日
上海众承房地产开发有限公司拆出66561.002021.01合同约定还款日
绍兴元昊置业有限公司拆出145209.002021.05-2021.11合同约定还款日
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）拆出80000.002021.01合同约定还款日
深圳市锦年基础工程有限公司拆出15410.002021.01合同约定还款日
深圳中益长昌投资有限公司拆出210495.602016.08-2021.01无固定日期
沈阳和慧房地产开发有限公司拆出53878.432020.08-2021.03无固定日期
苏州金悦璨房地产开发有限公司拆出17073.322019.06无固定日期
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司拆出49692.242020.12-2021.03合同约定还款日
苏州吴江锐泽置业有限公司拆出29928.842021.07合同约定还款日
天津金航置业有限公司拆出50700.002021.01合同约定还款日
天津润粮置业有限公司拆出39721.392021.01合同约定还款日
天津市中辰朝华置业有限公司拆出123686.522021.01合同约定还款日
武汉地悦小镇房地产开发有限公司拆出48924.052020.08-2021.04合同约定还款日
中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司拆出24558.872018.01无固定日期
重庆葆悦房地产开发有限公司拆出89517.562021.07合同约定还款日
重庆华宇集团有限公司拆出15000.002021.01合同约定还款日
重庆昆翔房地产开发有限责任公司拆出37526.502020.08-2021.10合同约定还款日
重庆市金科宸居置业有限公司拆出17000.002020.04-2021.04无固定日期
注：2021年度公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额737479482.74元；2021年度公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额980344719.86元。
4、其他关联交易
单位：万元银行存款利息收入关联方名称2021年末2020年末2019年末2021年末2020年末2019年末余额余额余额余额金额金额中粮财务有
434811.04299500.00217383.933902.823117.111333.68
限责任公司
5、应收、应付关联方款项情况
（1）应收项目
单位：万元
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备
应收账款：
应收账款 GloriaInt'lHotelsLtd 6.79 - 52.51 - - -
应收账款北京恒合悦兴置业有限公司565.32-----
225大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备北京丽兹蔻国际教育投资管理有
应收账款--728.22-756.72-限公司北京远创中辉房地产开发有限公
应收账款124.50-----司
应收账款北京悦云智慧科技有限公司--44.392.22--北京正德丰泽房地产开发有限公
应收账款5.84---45.190.45司北京正德瑞祥房地产开发有限公
应收账款9.83-95.77-69.700.70司
应收账款北京中粮万科置业有限公司170.34-----成都美食嘉年华文化发展有限公
应收账款132.47-8.53---司
应收账款成都蜀山投资有限公司86.92-10.25---海南国际旅游岛会展股份有限公
应收账款206.67-----司
应收账款嘉兴市秀鑫置业有限公司62.65-----
应收账款宁波悦融新置业有限公司--89.46-124.921.25
应收账款上海高星置业有限公司85.86-293.20---
应收账款上海梁悦实业有限公司371.42-220.00---
应收账款上海瑞虹新城有限公司47.26-----
应收账款深圳市明诚金融服务有限公司--1.24---
应收账款苏州安茂置业有限公司119.541.20597.715.98597.715.98
应收账款中粮电子商务投资有限公司166.23-79.05---
中粮高和（天津）并购基金一号合
应收账款2884.13-1273.85---
伙企业（有限合伙）
应收账款中粮海优（北京）有限公司566.56-192.36-40.09-
应收账款中粮进口食品（上海）有限公司--2.13---
应收账款中粮京华贸易（北京）有限公司2.94-----
应收账款中粮贸易有限公司--1.91-15.51-
应收账款中粮我买网投资有限公司1560.94-656.56---
应收账款中粮资本（香港）有限公司0.51-5.82-12.95-
应收账款重庆悦凯房地产开发有限公司141.921.4289.060.8952.35-应收账款北京金色时枫房地产开发有限公
200.002.00----
司
应收账款中粮集团有限公司----0.70-
应收账款中国食品贸易有限公司----0.43-
应收账款佛山市淦盈置业有限公司----243.832.44
其他应收款：
其他应收款 Color Bridge Holdings Limited 26.84 - 17.56 - 9.72 -
其他应收款 Garbo Comme Prop Fund L.P. 1982.43 - - - 1036.16 -
Joy City Commercial Property Fund
其他应收款1885.93-1907.90-1885.94-
L.P.其他应收款 Reco Valley Pivate Limited 0.00 - 0.00 - 0.00 -
其他应收款保利（四川）投资发展有限公司128797.60-----
其他应收款北京恒合悦兴置业有限公司126682.681266.83110127.331101.27278600.662786.01
其他应收款北京辉拓置业有限公司17090.58170.9120333.31203.3318517.83185.18
226大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备
其他应收款北京南悦房地产开发有限公司50663.95506.6452121.27521.2152053.27520.53
其他应收款北京鹏悦置业有限公司1.990.021.990.021.990.02北京新润致远房地产开发有限公
其他应收款69191.33-94424.79-90247.30-司
其他应收款北京星华智本投资有限公司596.21313.13596.215.96283.722.84北京远创中辉房地产开发有限公
其他应收款966.169.669950.2399.5013498.99134.99司
其他应收款北京悦恒置业有限公司30656.77306.5799660.38996.60132228.241322.28
其他应收款北京悦云智慧科技有限公司--52.07---北京正德丰泽房地产开发有限公
其他应收款19890.71198.9119396.63193.9718688.42186.88司北京正德瑞祥房地产开发有限公
其他应收款27539.18275.3924361.68243.6286364.69863.65司
其他应收款常州京瑞房地产开发有限公司1050.00-797.98-450.00-成都保泽达锦房地产开发有限公
其他应收款--145661.55---司成都德康宏明工程项目管理有限
其他应收款434.544.351493.5714.942095.1120.95公司
其他应收款成都蜀山投资有限公司13909.21139.0913215.87131.9713167.42131.48成都天府新区广都轨道城市发展
其他应收款86563.22-----有限公司
其他应收款成都沅锦悦蓉置业有限公司14167.23141.678966.9289.6754312.33162.03
其他应收款佛山市淦盈置业有限公司15144.17151.442503.2325.00208.402.08
其他应收款佛山市鹏悦置业有限公司--199988.5752364.14247239.852472.40
其他应收款佛山市新纪元置业有限公司60136.90601.37--
其他应收款广州安合房地产开发有限公司16122.87161.2312138.95121.3910726.71107.27
其他应收款广州越伟房产发展有限公司5.56-----
其他应收款杭州盛飞商务信息咨询有限公司25000.00250.0021116.26211.16--
其他应收款河南新发展投资集团有限公司19.27---21.150.21华夏粮油票证研究利用开发中心
其他应收款3.50-----有限公司
其他应收款济南历城控股集团有限公司711.67-711.67-671.39-
其他应收款嘉兴市秀鑫置业有限公司63944.85639.45----
其他应收款江门侨新置业有限公司30407.31304.0733290.41332.9029902.00299.02
其他应收款江苏江都建设集团有限公司135.00-----
肯考帝亚农产品贸易（上海）有限
其他应收款0.65-----公司
其他应收款昆明螺蛳湾国悦置地有限公司280364.31-250622.26-182208.65-
其他应收款辽宁保利实业有限公司14405.18-14405.18---眉山加州智慧小镇投资开发有限
其他应收款9463.72-----公司
其他应收款南京联锦悦房地产开发有限公司11382.99113.83----
其他应收款南京粮荣信房地产开发有限公司--7880.0678.8015548.03155.48
其他应收款南京三金房地产开发有限公司0.190.00----
其他应收款南京雍祥房地产开发有限公司5648.3056.4899.761.005621.2456.21
其他应收款南京正麟置业发展有限公司15180.00151.8015037.50150.3812850.94128.51
227大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备
其他应收款宁波悦融新置业有限公司9.170.09--1267.3912.67
其他应收款厦门市悦鹏置业有限公司--203.121.93153.771.54
其他应收款陕西金源投资控股集团有限公司93.700.94----
其他应收款上海高星置业有限公司--1.08---上海景时宾华投资中心（有限合其他应收款2108.0421.088551.6385.5211120.14111.20
伙）上海景时成攀投资中心（有限合其他应收款21372.05213.7219852.05198.5218327.89183.28
伙）上海景时南科投资中心（有限合其他应收款--18820.11188.2018052.78180.53
伙）
其他应收款上海梁悦实业有限公司77253.22772.5384172.60841.7392936.56929.37
上海前滩国际商务区投资（集团）
其他应收款102000.00-110000.00-100023.47-有限公司
其他应收款上海万科投资管理有限公司26421.27264.2130106.50301.0735482.61354.83
其他应收款上海置悦实业有限公司--4423.7444.24--
其他应收款上海众承房地产开发有限公司21860.97218.6182610.97826.1199261.69992.62
其他应收款绍兴元昊置业有限公司75209.00752.09----深圳汇金壹号投资合伙企业（有其他应收款81740.00817.4081740.00817.4081740.00817.40限合伙）深圳瑞诚嘉益投资合伙企业（有其他应收款856.998.57856.998.57856.998.57限合伙）
其他应收款深圳市锦年基础工程有限公司15410.00154.1015410.00154.1013190.30131.90
其他应收款深圳市明诚金融服务有限公司0.65-----深圳沅钰投资合伙企业（有限合其他应收款--2742.81127.5432602.21-
伙）
其他应收款深圳中益长昌投资有限公司214330.432143.30211350.822113.39201890.542018.91
其他应收款沈阳和慧房地产开发有限公司52548.02525.4848255.36482.55
其他应收款苏州金悦璨房地产开发有限公司17042.85170.4316918.28169.1833678.07336.78苏州市高新区和坤房地产开发有
其他应收款4006.1840.0642312.18---限公司苏州市吴江经济技术开发区发展
其他应收款1.000.01----集团有限公司
其他应收款苏州吴江锐泽置业有限公司28857.74288.58----
其他应收款天津金航置业有限公司17224.14172.2454730.98547.31112478.381124.78
其他应收款天津润粮置业有限公司29471.95294.7243628.63436.2941721.95417.22
其他应收款天津市中辰朝华置业有限公司62112.09621.12102343.031023.43113763.251137.63
其他应收款温岭滨鸿房地产开发有限公司--8129.1881.2928425.06284.25吴江经济技术开发区城乡一体化
其他应收款43.250.43----建设有限公司武汉地悦小镇房地产开发有限公
其他应收款52168.27521.6833506.59335.07--司
其他应收款武汉裕灿房地产开发有限公司--17.850.89--
其他应收款武汉裕隆苑房地产开发有限公司27500.00275.00----
其他应收款武汉裕顺房地产开发有限公司79.820.8033.687.3629.890.30
其他应收款武汉裕滕房地产开发有限公司17.990.1857.567.122509.1425.09
228大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备
中葛永茂（苏州）房地产开发有限
其他应收款29716.15297.1631459.08314.5929651.94296.52公司
其他应收款中国糖业酒类集团有限公司100.00-----
其他应收款中粮电子商务投资有限公司17.06-9.87-0.02-
中粮高和（天津）并购私募基金投
其他应收款0.11-0.11-0.11-资中心
其他应收款中粮海优（北京）有限公司10.40-10.19-2.20-
中粮可口可乐供应链（天津）有限
其他应收款--2.25-1.33-公司
其他应收款中粮贸易有限公司1.70-17.25---
其他应收款中粮期货有限公司0.02-0.02-0.00-
中粮山萃天然食品（北京）有限公
其他应收款--0.28-1.28-司
其他应收款中粮生化服务管理有限公司0.00-----
其他应收款中粮生化能源（榆树）有限公司0.08-----
其他应收款中粮生物科技股份有限公司2.60-2.60-1.98-
其他应收款中粮信托有限责任公司0.91-----
其他应收款中粮油脂（海南）有限公司0.44---0.12-
其他应收款中铁房地产集团华东有限公司--2.030.02--
其他应收款众智汇能投资管理有限公司2174.63-2225.52-2379.45-
其他应收款重庆葆悦房地产开发有限公司91530.770.53----
其他应收款重庆华宇集团有限公司16484.00-15267.33---重庆昆翔房地产开发有限责任公
其他应收款28973.53-13936.70---司
其他应收款重庆市金科宸居置业有限公司16798.72-14791.90---
其他应收款重庆悦凯房地产开发有限公司16.400.16280.952.744835.6648.29中英人寿保险有限公司北京分公
其他应收款----4.38-司
中粮世通供应链（中国）投资有限
其他应收款----0.03-公司天津泰达城市轨道投资发展有限
其他应收款----20.000.20公司苏州市相之悦房地产开发有限公
其他应收款----12.690.13司
其他应收款绍兴臻悦房地产开发有限公司----4657.7846.58成都美食嘉年华文化发展有限公
其他应收款-----81.590.82司北京丽兹蔻国际教育投资管理有
其他应收款----312.97-限公司
应收利息：
应收利息常州京瑞房地产开发有限公司----184.99-
预付款项：
预付款项中粮阳光企业管理有限公司--78.63-75.70-
中粮阳光企业管理（北京）有限公
预付款项80.59-----司
预付款项北京悦云智慧科技有限公司2.97-2.97---
229大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年2020年2019年
项目名称关联方坏账准坏账准账面余额账面余额坏账准备账面余额备备华夏粮油票证研究利用开发中心
预付款项5.54-----有限公司
其他流动资产：
其他流动资
常州京瑞房地产开发有限公司--16643.97-64173.97-产
其他非流动资产/一年内到期的非流动资产：
其他非流动
FANCY MERIT LTD 37489.12 - 38366.41 - 40309.75 -资产
（2）应付项目
单位：万元项目名称关联方2021年2020年2019年应付账款：
应付账款中英人寿保险有限公司1.00--
应付账款中粮世通供应链（中国）投资有限公司-1.80-
应付账款中粮资本（天津）商业保理有限公司4955.97--
应付账款江苏江都建设集团有限公司21841.11--
应付账款成都市花样年房地产开发有限公司225.63--
应付账款华商国际工程有限公司6.60--
应付账款中茶科技（北京）有限公司24.00--
应付账款中粮集团有限公司2.002.002.00
应付账款济南历城控股集团有限公司1945.112093.17-
应付账款河南新发展投资集团有限公司-104.16-
应付账款杭州旭辉置业有限公司2747.552438.00-
应付账款中粮信息科技有限公司9.50--
应付账款中粮可口可乐饮料（北京）有限公司2.677.9412.64
应付账款中英人寿保险有限公司北京分公司--0.17
应付账款北京可口可乐饮料有限公司--3.48
其他应付款：
其他应付款 China Agri-Industries Holdings Limited 59.55 61.27 62.93
其他应付款 China Food Limited 17.01 17.51 17.92
其他应付款中国蒙牛乳业有限公司31.9831.9831.89
其他应付款 CPMC Holdings Limited 15.29 15.74 16.12
其他应付款 Garbo Comme Prop Fund L.P. 0.00 408.22 0.00
其他应付款 Gloria Int'l Hotels Ltd 15.79 15.79 16.81
其他应付款裕传有限公司47664.3745801.5943933.70
其他应付款 Reco Joy City Private Limited 300.13 308.95 328.83
其他应付款 Reco Hangzhou Privite Limited - 111642.64 111643.09
其他应付款 Shui On Development (Holding) Limited 659.00 50000.00 100000.00
其他应付款保利（四川）投资发展有限公司15965.64--
其他应付款保利发展控股集团股份有限公司149534.01--
其他应付款北京金色时枫房地产开发有限公司11.53--
其他应付款北京乐优富拓投资有限公司-910.90910.90
其他应付款北京首都开发股份有限公司26065.18--
其他应付款北京天恒乐活城置业有限公司54.15-54.15
230大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称关联方2021年2020年2019年其他应付款北京远创中辉房地产开发有限公司-151.94151.94
其他应付款北京正德丰泽房地产开发有限公司1200.00--
其他应付款北京中粮万科置业有限公司13860.6613860.6613629.75
其他应付款成都市花样年房地产开发有限公司-3119.68-
其他应付款成都蜀山投资有限公司3.511.15-
其他应付款成都沅锦悦蓉置业有限公司34656.4037026.4814118.44
其他应付款德鸿物业发展（深圳）有限公司518.59518.59527.72
其他应付款佛山市淦盈置业有限公司-0.05-
其他应付款固安玉中房地产开发有限公司1122.441041.33-
其他应付款固安裕坤房地产开发有限公司12040.875933.90-
其他应付款广州侨鹏房产开发有限公司3762.463762.463762.46
其他应付款广州市鹏万房地产有限公司8088.9011088.9020075.34
其他应付款广州越伟房产发展有限公司11.9168.6837.00
其他应付款杭州复禹置业有限公司153271.10--
其他应付款黑龙江省中农投资有限公司10533.9310305.049887.49
其他应付款华商国际工程有限公司7.58--
其他应付款华夏幸福基业股份有限公司52.78--
其他应付款嘉兴卓达房地产开发有限公司6600.001800.00-
其他应付款建发房地产集团南京有限公司1265.781265.78-
其他应付款建发房地产集团有限公司16171.849466.6918358.69
其他应付款江苏江都建设集团有限公司39344.6513950.01-
其他应付款辽宁保利实业有限公司-70.114508.82
其他应付款南京锦官悦建筑装饰工程有限公司35.09--
其他应付款南京三金房地产开发有限公司23704.1025204.1025015.43
其他应付款南京翔洲房地产开发有限公司220.986445.7910891.79
其他应付款南京新望贸易有限责任公司12906.59--
其他应付款南京正麟置业发展有限公司-280.00-
其他应付款宁波悦融新置业有限公司10065.0013860.00-
其他应付款鹏利国际集团有限公司22495.7522704.1223375.22
其他应付款青岛东耀房地产开发有限公司20250.9520179.66-
其他应付款厦门轨道交通集团有限公司72649.83--
其他应付款厦门市东区开发有限公司8094.09--
其他应付款厦门益悦置业有限公司-2982.842982.84
其他应付款厦门住宅建设集团有限公司64558.95--
其他应付款陕西金源创诚企业管理咨询有限公司-490.00-
其他应付款上海瑞虹新城有限公司254770.6627594.61-
其他应付款上海万科投资管理有限公司4220.404220.40812.88
其他应付款上海万科物业服务有限公司0.370.373893.27
其他应付款绍兴臻悦房地产开发有限公司20720.0012950.00-
其他应付款深圳华侨城房地产有限公司54130.9853478.0962467.82
其他应付款深圳市明诚金融服务有限公司12.0715.721400.86
其他应付款深圳沅凰投资合伙企业（有限合伙）7.687.817.00
其他应付款深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）223.21223.215976.00
其他应付款沈阳业昌企业管理有限公司1050.951050.95139.04
其他应付款苏州安茂置业有限公司98704.5273535.6928384.45
其他应付款苏州金悦璨房地产开发有限公司18.53--
其他应付款中粮可口可乐饮料（天津）有限公司3.52--
其他应付款温岭滨鸿房地产开发有限公司16320.00--
231大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称关联方2021年2020年2019年其他应付款武汉地铁集团有限公司10131.78--
其他应付款武汉地铁控股有限公司6372.50--
其他应付款武汉市轨道交通建设有限公司-27578.4932634.38
其他应付款武汉裕灿房地产开发有限公司-25000.00-
其他应付款武汉裕顺房地产开发有限公司17500.0017500.00-
其他应付款武汉裕滕房地产开发有限公司15000.0015000.006000.00
其他应付款武汉裕轩房地产开发有限公司749.63-749.63
其他应付款西安国际陆港文化体育产业有限公司-4558.48-
其他应付款香港三利（控股）有限公司11.9515.5016.50
其他应付款永嘉万新恒锦置业有限公司1500.00--
其他应付款长沙市望城区置地有限公司4863.35--
其他应付款中纺（香港）控股有限公司17.2921.5822.97
其他应付款中葛永茂（苏州）房地产开发有限公司30.25--
其他应付款中国粮食贸易有限公司114.03114.03-
其他应付款中国食品贸易有限公司25.7826.5427.19
其他应付款中粮安徽生化（香港）有限公司8.388.63-
其他应付款中粮财务有限责任公司15.9118.3917.43
其他应付款中粮创新食品（北京）有限公司1.351.351.35
其他应付款中粮发展有限公司106.00-106.00
其他应付款中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司1.62-15.96
其他应付款中粮海优（北京）有限公司109.60191.97210.57
其他应付款中粮集团（深圳）有限公司-6.30-
其他应付款中粮集团（香港）有限公司67.4567.4563.23
其他应付款中粮集团有限公司230003.6235.4211.98
其他应付款中粮京华贸易（北京）有限公司216.81184.80-
其他应付款中粮酒业有限公司1.451.45-
其他应付款中粮可口可乐供应链（天津）有限公司294.33297.85294.33
其他应付款中粮可口可乐饮料（四川）有限公司7.28--
其他应付款中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司427.44429.35141.86
其他应付款中粮贸易（香港）有限公司28.1528.9729.76
其他应付款中粮贸易安徽有限公司0.01--
其他应付款中粮贸易有限公司1610.261609.661621.52
其他应付款中粮名庄荟国际酒业有限公司0.04-6.50
其他应付款中粮鹏利置业（重庆）有限公司161.24--
其他应付款中粮世通供应链（中国）投资有限公司0.71-7.11
其他应付款中粮屯河糖业股份有限公司19.1919.1919.19
其他应付款中粮我买网投资有限公司226.93234.990.21
其他应付款中粮信托有限责任公司412.14383.67370.79
其他应付款中粮营养健康研究院有限公司300.68--
其他应付款中粮油脂（海南）有限公司0.330.330.33
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公
其他应付款0.00-8.97司
其他应付款中粮置地管理有限公司266352.7463541.0260888.66
其他应付款中粮置地有限公司-3.163.19
其他应付款中粮资本（香港）有限公司22.3928.5327.98
其他应付款中铁房地产集团西南有限公司20279.84--
其他应付款中英人寿保险有限公司0.6320.08-
其他应付款重庆华宇集团有限公司4163.204840.9717255.56
232大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称关联方2021年2020年2019年其他应付款重庆昆翔房地产开发有限责任公司66.469623.88-
其他应付款重庆市金科宸居置业有限公司31.3735.679.40
其他应付款重庆悦凯房地产开发有限公司2554.6546.47-
其他应付款重庆中鹏实业（集团）有限公司19929.9853319.43-
其他应付款卓越置业集团（南京）有限公司-142.50142.50
其他应付款常州京瑞房地产开发有限公司29400.00--
其他应付款上海高星置业有限公司1470.01--
其他应付款西安秦汉唐国际广场管理有限公司71.29--
其他应付款中粮期货（国际）有限公司27.36-29.84
其他应付款中粮山萃天然食品（北京）有限公司--59.89
其他应付款中粮海南投资发展有限公司--19000.00
其他应付款中粮电子商务投资有限公司--225.11
其他应付款中谷集团三亚贸易有限公司--33.06
其他应付款武汉万科祥盈管理服务有限公司--0.04
其他应付款天津润粮置业有限公司--1117.43
其他应付款天津可口可乐饮料有限公司--3.52
其他应付款苏州市相之悦房地产开发有限公司--6710.15
其他应付款上海重万置业有限公司--0.12
其他应付款上海万实建设发展有限公司--20.80
其他应付款上海浦汇置业有限公司--1.80
其他应付款杭州旭辉置业有限公司--187.17
其他应付款共青城盛恩投资管理合伙企业--7445.31
其他应付款 RECO VALLEY PRIVATE LTD - - 0.01
其他应付款 Fancy Rise Investment Limited - - 3.58
应付利息：
应付利息中粮财务有限责任公司183.61154.80180.26
应付利息太平资产管理有限公司329.15295.79-
应付利息中粮集团有限公司--86.00
预收款项：
预收款项中纺（香港）控股有限公司-7.891.68
预收款项深圳市明诚金融服务有限公司0.74--
预收款项中国粮食贸易有限公司37.0633.16-
预收款项中粮国际（北京）有限公司辽宁分公司17.58-18.26
预收款项中粮京华贸易（北京）有限公司86.20--
预收款项中粮可口可乐饮料（中国）投资有限公司129.89--
预收款项中粮贸易有限公司16.0315.8331.30
预收款项中粮期货有限公司1.521.52-
预收款项中粮信托有限责任公司1.18-17.64
预收款项中粮集团（香港）有限公司0.51-6.27
预收款项上海瑞虹新城有限公司427.20--
预收款项中粮置地管理有限公司1.770.86-
预收款项中粮山萃天然食品（北京）有限公司--1.28
预收款项中粮名庄荟国际酒业有限公司--0.72
预收款项中粮集团有限公司--2.40
预收款项中粮电子商务投资有限公司--17.00
合同负债：
合同负债深圳沅钰投资合伙企业（有限合伙）-3541.01-
短期借款：
233大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
项目名称关联方2021年2020年2019年短期借款中粮集团有限公司--95000.00
短期借款中粮财务有限责任公司70000.00--
长期借款：
长期借款太平资产管理有限公司411827.30343503.14212380.00
长期借款中粮财务有限责任公司152555.8486857.84123941.84
长期借款平安不动产有限公司235000.00--
其他非流动负债/一年内到期的非流动负债：
一年内到期
的非流动负中粮财务有限责任公司10302.0037084.003011.00债一年内到期
的非流动负太平资产管理有限公司119225.39--债
八、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况
截至2022年9月末，发行人及其下属子公司对合并报表范围外公司尚未履行完毕的担保余额合计人民币725302.00万元。合并报表范围外公司的担保明细如下：
单位：万元是否担保额度是否实际发生日实际担保金担保类担保为关担保人担保对象名称相关公告担保额度履行期额型期联方披露日期完毕担保大悦城控股集佛山市新纪元连带责
团股份有限公2019.05.2160000.002019.5.2060000.0018年否是置业有限公司任担保司连带责大悦城商业管昆明螺蛳湾国任担理（北京）有限悦置地有限公2019.06.2960000.002019.6.2860000.005年否是
保、股公司司权质押大悦城控股集北京恒合悦兴连带责
团股份有限公2020.06.09171500.002020.6.8171500.006年否是置业有限公司任保证司大悦城控股集江门侨新置业连带责
团股份有限公2020.07.0130000.002020.7.130000.004年否是有限公司任保证司大悦城控股集昆明螺蛳湾国连带责
团股份有限公悦置地有限公2020.07.3030000.002020.7.2930000.006年否是任保证司司大悦城控股集固安裕坤房地连带责
团股份有限公产开发有限公2020.11.0439200.002020.11.239200.006年否是任保证司司
234大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
是否担保额度是否实际发生日实际担保金担保类担保为关担保人担保对象名称相关公告担保额度履行期额型期联方披露日期完毕担保大悦城控股集苏州金悦璨房连带责
团苏南有限公地产开发有限2021.06.3019900.002021.6.2919900.006年否是任保证司公司大悦城商业管北京金色时枫连带责理（北京）有限房地产开发有2021.07.0986500.002021.7.0786500.0016年否是任保证公司限公司大悦城控股集沈阳和慧房地连带责
团股份有限公产开发有限公2021.07.1239200.002021.7.0839200.007年否是任保证司司
大悦城控股集中葛永茂(苏连带责团苏南有限公州）房地产开发2021.09.019702.002021.8.309702.006年否是任保证司有限公司连带责大悦城控股集佛山市淦盈置任保
团股份有限公2022.01.0117500.002021.12.3017500.005年否是
业有限公司证、股司权质押大悦城控股集苏州吴江锐泽连带责
团股份有限公2022.01.2624000.002022.1.2524000.008年否是置业有限公司任保证司大悦城控股集南京联锦悦房连带责
团股份有限公地产开发有限2022.03.1718750.002022.3.1618750.006年否是任保证司公司连带责大悦城控股集北京悦恒置业任保
团股份有限公2022.04.1899450.002022.4.1899450.006年否是
有限公司证、股司权质押青岛东耀房地大悦城地产有连带责
产开发有限公2022.06.2919600.002022.6.2819600.005年否是限公司任保证司
合计-725302.00-725302.00----
发行人对外担保对象近一年的经营情况如下：
单位：万元
2021年末总2021年末净2021年末总2021年度2021年度
担保对象名称亏损原因资产资产负债营业收入净利润对应项目尚在佛山市新纪元置业有
525889.55-3728.92529618.47--545.03建设期，暂未完
限公司成竣工结算对应项目尚在昆明螺蛳湾国悦置地
1375450.3115719.491359730.820.93-162.79建设期，暂未完
有限公司成竣工结算
受疫情影响，商北京恒合悦兴置业有
778542.0155338.53723203.47100795.24-7016.40办销售、租赁市
限公司场趋冷，去化速
235大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年末总2021年末净2021年末总2021年度2021年度
担保对象名称亏损原因资产资产负债营业收入净利润度慢于预期
2021年江门房
地产市场不理想，市场环境恶化，周边竞品极速增加，且纷纷采取低价走量策略，项目售价无法达到预期江门侨新置业有限公
103102.596625.2596477.3521318.50-3904.53导致亏损。
司该公司已根据
2021年项目销
售去化情况及周边楼盘同类产品实际成交均价对存货足额计提减值准备。
对应项目尚在固安裕坤房地产开发
202875.43127866.2475009.19--1252.33建设期，暂未完
有限公司成竣工结算对应项目尚在苏州金悦璨房地产开
216447.52-1842.72218290.252.08-2505.27建设期，暂未完
发有限公司成竣工结算公司运营的商业地产项目于2021年开业，目前尚处于运营初期，北京金色时枫房地产
116492.56-181755.77298248.3316873.90-13158.77尚处于消费群体
开发有限公司培育期；另外受疫情影响商业项目销售额及出租率不及预期对应项目尚在沈阳市和慧房地产开
16101.97-1869.4116288.9111.75-1818.98建设期，暂未完
发有限公司成竣工结算对应项目尚在中葛永茂(苏州）房地
480914.54-1276.90482191.44--5559.95建设期，暂未完
产开发有限公司成竣工结算受房地产市场
下滑影响，产品售价较预期下佛山市淦盈置业有限
126238.1335564.2690673.8756215.84-1639.85降，导致结转物
公司业销售毛利无法覆盖当期结转的税费支出
236大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
2021年末总2021年末净2021年末总2021年度2021年度
担保对象名称亏损原因资产资产负债营业收入净利润对应项目尚在吴江锐泽置业有限公
131680.139829.97121850.16--170.03建设期，暂未完
司成竣工结算对应项目尚在南京联锦悦房地产开
178564.3144446.12134118.19--853.88建设期，暂未完
发有限公司成竣工结算北京悦恒置业有限公
671353.2873679.17597674.11370572.7718628.33-
司青岛东耀房地产开发
177873.5893470.4984403.0979262.2116769.99-
有限公司
截至募集说明书出具日，发行人部分对外担保对象处于经营亏损状态，主要系其房地产项目尚未达到交付结算状态，或受疫情影响销售额及出租率不及预期所致。发行人对外担保主要系对参股及合作开发项目公司提供的担保，发行人通过派驻管理人员能够随时了解被担保对象的财务状况，同时项目公司的其他股东也需一并按出资比例提供同等条件的担保。此外，发行人要求部分被担保对象提供了反担保措施。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况发行人及全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”）及深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）于2022年7月7日收到广东省深圳市中级人民法院（以下简称“受理法院”）出具的应
诉通知书[(2022)粤03民初2810号]等相关法律文件，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）因股权退出定价纠纷起诉深圳公司、项目公司及发行人。
2015年，汇金壹号与深圳公司合作开发深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联
社区 A1 区地块项目。汇金壹号以 442000000 元向项目公司进行增资，取得项目公司49%的股权，深圳公司持有项目公司其余51%股权。深圳公司与汇金壹号就其股权退出价格等事宜持续沟通，一直未能达成一致。汇金壹号本次诉请深圳公司及发行人配合汇金壹号退出项目公司，支付股权回购款及相应的资金费用，案件涉及款项金额暂计为21.37亿元。为维护公司权利，保护公司正当权益不受损害，项目公司已经对汇金壹号提起诉讼，诉请汇金壹号返还其按股权比例向项目公司调用的资金8亿元及相关利息。目前汇金壹号起诉的案件已于10月13日
237大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
开庭审理，项目公司起诉的案件已于10月21日开庭审理。
除上述情况外，截至募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存在其他尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁案件（涉及金额占发行人最近一年经审计净资产绝对值10%以上，且标的金额在1000.00万元以上）。
（三）重大承诺
截至2021年末，发行人对外资本承诺明细情况如下：
单位：万元项目2021年末余额
已签约但尚未于财务报表中确认的-
—建安工程合同1103571.33
—对外投资合同179685.36
合计1283256.69此外，发行人将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
除上述情况外，截至2021年12月31日，发行人无重大承诺事项。
（四）其他或有事项
截至2022年9月30日，发行人涉及的其他或有事项如下：
（1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类
型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截止2022年9月30日，尚未结清的担保金额为人民币994984.27万元，由于截止目前承购人未发生违约，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
（2）本公司下属子公司北京弘泰基业商业管理有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的
规定进行建设的情形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。
238大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2021年12月31日，发行人受限资产账面价值合计4644115.87万元，占同期资产总额的21.83%，具体情况如下表所示：
单位：万元
2021年末账面抵押/质押
项目主要受限原因抵押/质权人价值期限主要是项目资本金监管资
货币资金24531.55农业银行、建设银行等1-3年金、法院冻结资金
应收账款2608.92借款质押星展银行等3-7年中国银行、建设银行、农
存货2848569.56借款抵押2-5年业银行等
中粮财务公司、建设银
投资性房地产1373122.79借款抵押2-15年行、农业银行等
固定资产251831.38借款抵押工商银行、农业银行等3-13年无形资产143451.67借款抵押建设银行、招商银行等10-15年合计4644115.87---
除上述受限资产外，发行人为子公司、参股公司等融资提供股权质押担保，截至2021年末，发行人质押股权账面价值共计1431208.04万元。
除上述情况外，发行人不存在其他可对抗第三人的优先偿付负债的情况。
239大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第五节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因
报告期内发行人主体评级情况如下：
表：报告期内发行人历史评级情况较前次变动的评级日期主体信用评级评级展望评级公司主要原因
2022-11-30 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2022-09-20 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2022-07-08 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2022-06-09 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2021-10-12 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2021-06-23 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2021-05-26 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2021-01-12 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2020-07-08 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2020-06-23 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2020-05-26 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2019-07-04 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2019-05-30 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2019-03-29 AAA 稳定 中诚信国际 不涉及
2019-03-11 AAA 稳定 中证鹏元 不涉及
2019-03-11 AAA 稳定 中诚信国际 详见下述2019年3月11日，中诚信国际信用评级有限责任公司发布了《中诚信国际关于调升中粮地产（集团）股份有限公司主体及相关债项信用等级的公告》。中诚信国际信用评级有限责任公司认为，发行人重大资产重组为公司主营业务注入优质的商业地产元素，整合完成后，中粮地产成为中粮集团有限公司旗下房地产业务板块的唯一平台。大悦城品牌具有显著的区域及品牌优势，其稳定增长的租金收入将持续为公司提供较大规模的现金流入和收入贡献。本次重大资产重组将进一步提升公司开发运营经验及核心品牌价值，公司将与大悦城地产形成住宅和商业板块的优势互补，其综合竞争实力将得到显著增强。基于上述情况，中诚信国际将发行人前身中粮地产（集团）股份有限公司的主体信用等级由 AA+调升
至 AAA，评级展望为稳定。
2019年3月11日，中证鹏元资信评估股份有限公司发布了《中证鹏元关于上调中粮地产（集团）股份有限公司主体长期信用等级和“15中粮01”信用等级的公告》。中证鹏元资信评估股份有限公司认为，发行人重大资产重组完成后，
240大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
中粮地产和大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，发挥资源整合的协同效应，中粮地产将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平台。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能实现持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利，有利于改善公司的持续经营能力，显著提升综合竞争力。基于上述考虑，中证鹏元资信评估股份有限公司将发行人前身中粮地产（集团）股份有限公司的主体信用等级由 AA+调升至 AAA，评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义中证鹏元评定大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城控股”或“公司”，曾用名为“中粮地产（集团）股份有限公司”，000031.SZ）的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。评定本期债券的信用等级为 AAA，该级别反映了本期债券安全性极高，违约风险极低。上述等级的评定是考虑到发行人具有很强品牌影响力，储备项目资源丰富，且区域布局较好，未来收入具有保障。同时中证鹏元也关注到，发行人合作开发项目增多，需关注联营及合营企业的经营状况；
对外担保存在一定的代偿风险；面临一定的资金压力等风险因素，此外，需关注公司待售项目销售情况及盈利能力波动。
（二）评级报告揭示的主要风险
1、需关注公司待售项目销售情况。受房地产市场环境波动影响，2022年1-
6月，公司实现合同销售面积106万平方米，同比下降35%，实现合同销售金额
285亿元，同比下降21%，未来需持续关注公司项目销售及回款情况。
2、需关注公司盈利能力波动。由于结算项目中低毛利项目占比提高，2019-
2021年公司商品房销售业务毛利率水平呈持续下降态势，主营业务盈利能力趋弱。公司对联营、合营企业投资持续亏损，2019-2021年公司对联营企业及合营企业的投资损失分别为9.58亿元、13.69亿元及9.18亿元。此外，2021年公司针对青岛、天津、江门等地多个项目计提存货跌价准备19.56亿元，综合影响下，
2019-2021年公司净利润规模持续下降。
3、合作开发项目增加，关注联营及合营项目的经营情况。近年来公司持续加
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大合作开发力度，项目权益占比持续降低，截至2022年9月末，少数股东权益占所有者权益的比重上升至64%，需关注公司项目资金管控、实施协调及权益销售等情况。
4、对外担保存在一定的代偿风险。截至2022年9月末，公司对外担保实际
金额合计72.53亿元，占同期末净资产的比例为14.12%，主要为对参股及合作开发公司的担保。公司对外担保规模较大，若被担保方经营状况不佳，公司可能面临一定的代偿风险。
5、项目开发建设面临一定的资金压力。截至2021年末，公司在建和拟建项
目至少尚需投资905.37亿元。考虑到权益占比，公司面临一定的开发资金压力。
（三）跟踪评级的有关安排
根据监管部门规定及本评级机构跟踪评级制度，中证鹏元在初次评级结束后，将在本期债券存续期间对发行人开展定期以及不定期跟踪评级，中证鹏元将持续关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对发行人的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，中证鹏元将维持评级标准的一致性。
定期跟踪评级每年进行一次，跟踪评级报告于每一会计年度结束之日起6个月内披露。届时，发行人须向中证鹏元提供最新的财务报告及相关资料，中证鹏元将依据发行人信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，中证鹏元将披露其原因，并说明跟踪评级结果的公布时间。
自评级报告出具之日起，当发生可能影响评级报告结论的重大事项时，发行人应及时告知中证鹏元并提供评级所需相关资料。中证鹏元亦将持续关注与受评对象有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。中证鹏元将对相关事项进行分析，并决定是否调整发行人信用评级。
如发行人不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，中证鹏元有权根据发行人公开信息进行分析并调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。
中证鹏元将及时在中证鹏元网站（www.cspengyuan.com）、证券交易所和中
国证券业协会网站公布跟踪评级报告，且在证券交易所网站披露的时间不晚于在
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其他渠道公开披露的时间。
三、其他重要事项不适用。
四、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
截至2022年9月末，公司在各家银行授信总额度为1455.51亿元，未使用授信额度 626.99 亿元。此外，公司作为 A 股上市公司，具有畅通的融资渠道。
发行人主要银行授信情况表
单位：亿元序号获授信主体金融机构授信额度已使用额度尚未使用额度
1大悦城控股及合并范围子公司银行160.0030.0129.99
2大悦城控股及合并范围子公司银行2249.48152.0697.42
3大悦城控股及合并范围子公司银行3187.8268.77119.05
4大悦城控股及合并范围子公司银行4105.3782.8122.56
5大悦城控股及合并范围子公司银行586.0063.7022.30
6大悦城控股及合并范围子公司银行6250.00107.00143.00
7大悦城控股及合并范围子公司银行7150.0032.16117.84
8大悦城控股及合并范围子公司银行845.2032.7812.42
9大悦城控股及合并范围子公司银行938.5826.9111.67
10大悦城控股及合并范围子公司银行1032.5019.1513.35
11大悦城控股及合并范围子公司银行1139.8838.551.33
12大悦城控股及合并范围子公司银行1240.0026.0014.00
13大悦城控股及合并范围子公司银行1340.0021.9118.09
14大悦城控股及合并范围子公司其他银行130.68126.713.97
总计1455.51828.52626.99
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
报告期内，发行人及主要子公司报告期内未发生债务违约情形。
（三）发行人及子公司已发行的境内外债券情况
截至募集说明书签署日，发行人及子公司已发行的境内外债券明细情况如下：
243大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：亿元、年、%、亿元序债券期发行规发行利债券余债券简称发行方式发行日期回售日期到期日期募集资金用途存续及偿还情况号限模率额
偿还有息负债、补充流动
108中粮债公募2008-08-25-2018-08-251012.006.060.00已按期兑付
资金
偿还有息负债、补充流动
215中粮01公募2015-08-14-2020-08-17520.004.400.00已按期兑付
资金
316中粮01公募2016-01-122019-01-142021-01-143+230.003.200.00补充流动资金已按期兑付
419中粮01公募2019-01-072022-01-092025-01-093+316.603.941.69偿还有息负债存续
519中粮02公募2019-01-072024-01-092026-01-095+27.004.107.00偿还有息负债存续
偿还有息负债、补充流动
620中粮01公募2020-03-25-2023-03-2739.003.149.00存续
资金
偿还有息负债、补充流动
720中粮02公募2020-03-25-2025-03-2756.003.606.00存续
资金
820大悦01公募2020-07-312023-08-042025-08-043+220.003.7820.00偿还有息负债存续
偿还有息负债、补充流动
922中粮01公募2022-01-172025-01-192027-01-193+210.003.0810.00存续
资金
偿还有息负债、补充流动
1022中粮02公募2022-01-172027-01-192029-01-195+25.003.495.00存续
资金
1122大悦01公募2022-10-272025-10-272027-10-273+215.003.1315.00偿还有息负债存续
公司债券小计----150.60-73.69--
15中粮地产
12公募2015-07-20-2018-07-2136.004.300.00偿还有息负债已按期兑付
MTN001
18中粮地产偿还有息负债、补充流动
13公募2018-04-23-2021-04-24315.004.990.00已按期兑付
MTN001 资金
18中粮地产偿还有息负债、补充流动
14公募2018-07-17-2021-07-19312.005.000.00已按期兑付
MTN002 资金
18中粮地产
15公募2018-11-01-2021-11-05312.004.450.00偿还有息负债已按期兑付
MTN003
244大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序债券期发行规发行利债券余债券简称发行方式发行日期回售日期到期日期募集资金用途存续及偿还情况号限模率额
19中粮置业
16 公募 2019-12-12 - 2022-12-16 3+N 15.00 4.25 15.00 偿还有息负债 存续
MTN001
20中粮置业
17 公募 2020-11-04 - 2023-11-06 3+N 15.00 4.51 15.00 偿还有息负债 存续
MTN001
21大悦城
18公募2021-04-08-2024-04-12315.003.7315.00偿还有息负债存续
MTN001
21大悦城
19公募2021-07-05-2024-07-07312.003.5012.00偿还有息负债存续
MTN002
21大悦城
20公募2021-10-27-2024-10-2938.203.448.20偿还有息负债存续
MTN003
债务融资工具小计----110.20-65.20-
21中粮优先私募2018-07-31-2020-08-122.035614.255.900.00-已按期兑付
22中粮次级私募2018-07-31-2020-08-122.03560.75-0.00-已按期兑付
23悦盈1优私募2020-11-19-2021-09-300.84931.173.800.00-已按期兑付
2421大悦优私募2021-01-29-2023-01-292.0019.004.134.38-存续
2521大悦次私募2021-01-29-2023-01-292.001.00-1.00-存续
26悦盈2优私募2021-02-03-2022-01-060.90691.183.700.00-已按期兑付
27悦盈3优私募2021-07-15-2022-05-270.85210.7183.280.00-已按期兑付
28悦盈4期私募2021-09-23-2022-07-290.84660.9942.950.00-已按期兑付
29 21 大悦A 私募 2021-07-14 - 2036-07-14 15.00 18.00 3.80 17.84 - 存续
30 21 大悦C 私募 2021-07-14 - 2036-07-14 15 0.01 - 0.01 - 存续
31悦盈5优私募2022-05-31-2023-04-110.86301.002.541.00-存续
其他小计----58.072-24.23-
合计----318.872-163.12-
245大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
（四）发行人及子公司已获批文尚未发行的债券情况
截至募集说明书签署日，发行人及子公司存在已注册尚未发行的债券，具体情况如下：
单位：亿元批文取得批文到期时获批额剩余额募集资金序号注册主体债券品种交易场所时间间度度用途全部用于大悦城控股集团银行间
1中期票据2022-04-072024-04-0750.0050.00房地产项
股份有限公司市场目建设全部用于偿还发行大悦城控股集团私募公司
22022-06-072023-06-0730.0030.00人合并范深交所
股份有限公司债券围内到期债务全部用于偿还发行大悦城控股集团小公募公
32022-09-092024-09-0950.0035.00人合并范深交所
股份有限公司司债券围内到期债务发行人于2022年6月7日取得了深圳证券交易所出具的《关于大悦城控股集团股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》（深证函〔2022〕341号），获准面向专业投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券，牵头主承销商为中信证券，联席主承销商为中信建投证券，截至目前尚未发行。
基于发行人的发展战略，综合考虑市场因素和公司实际融资情况，发行人“深证函〔2022〕341号”无异议函项下剩余的公司债券额度将不再发行。
（五）发行人及子公司报告期末存续的境内外债券情况
246大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
单位：亿元、年、%、亿元序债券期发行规发行利债券余债券简称发行方式发行日期回售日期到期日期募集资金用途存续及偿还情况号限模率额
119中粮01公募2019-01-072022-01-092025-01-093+316.603.941.69偿还有息负债存续
219中粮02公募2019-01-072024-01-092026-01-095+27.004.107.00偿还有息负债存续
偿还有息负债、补充流动
320中粮01公募2020-03-25-2023-03-2739.003.149.00存续
资金
偿还有息负债、补充流动
420中粮02公募2020-03-25-2025-03-2756.003.606.00存续
资金
520大悦01公募2020-07-312023-08-042025-08-043+220.003.7820.00偿还有息负债存续
偿还有息负债、补充流动
622中粮01公募2022-01-172025-01-192027-01-193+210.003.0810.00存续
资金
偿还有息负债、补充流动
722中粮02公募2022-01-172027-01-192029-01-195+25.003.495.00存续
资金
822大悦01公募2022-10-272025-10-272027-10-273+215.003.1315.00偿还有息负债存续
公司债券小计----88.60-73.69-
19中粮置业
8 公募 2019-12-12 - 2022-12-16 3+N 15.00 4.25 15.00 偿还有息负债 存续
MTN001
20中粮置业
9 公募 2020-11-04 - 2023-11-06 3+N 15.00 4.51 15.00 偿还有息负债 存续
MTN001
21大悦城
10公募2021-04-08-2024-04-12315.003.7315.00偿还有息负债存续
MTN001
21大悦城
11公募2021-07-05-2024-07-07312.003.5012.00偿还有息负债存续
MTN002
21大悦城
12公募2021-10-27-2024-10-2938.203.448.20偿还有息负债存续
MTN003
债务融资工具小计----65.20-65.20-
1321大悦优私募2021-01-29-2023-01-292.0019.004.134.38-存续
1421大悦次私募2021-01-29-2023-01-292.001.00-1.00-存续
247大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
序债券期发行规发行利债券余债券简称发行方式发行日期回售日期到期日期募集资金用途存续及偿还情况号限模率额
15 21 大悦A 私募 2021-07-14 - 2036-07-14 15.00 18.00 3.80 17.84 - 存续
16 21 大悦C 私募 2021-07-14 - 2036-07-14 15 0.01 - 0.01 - 存续
17悦盈5优私募2022-05-31-2023-04-110.86301.002.541.00-存续
其他小计----39.01-24.23-
合计----192.81-163.12-
248大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
发行人目前尚在存续期的直接融资工具情况如下：
2019年1月7日，发行人控股子公司中粮置业投资有限公司发行了总额为
23.6亿元的“中粮置业投资有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)”，品种
一期限为3+3年，品种二期限为5+2年，按年付息。其中品种一已于2022年1月9日回售14.91亿元，目前余额为1.69亿元；品种二尚未到期。
2019年12月12日，发行人控股子公司中粮置业投资有限公司发行了总额
为15亿元的“中粮置业投资有限公司2019年度第一期中期票据”，债券期限为
3+N 年，按年付息，本金尚未到期。
2020年3月25日，发行人控股子公司中粮置业投资有限公司发行了总额为
15亿元的“中粮置业投资有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)”，品种一期限为3年，品种二期限为5年，按年付息，本金尚未到期。
2020年7月31日，发行人发行了总额为20亿元的“大悦城控股集团股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”，债券期限为3+2年，按年付息，本金尚未到期。
2020年11月4日，发行人控股子公司中粮置业投资有限公司发行了总额为
15 亿元的“中粮置业投资有限公司 2020 年度第一期中期票据”，债券期限为 3+N年，按年付息，本金尚未到期。
2021年1月29日，发行人作为原始权益人发行了“工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划”，发行规模20亿元，期限2年，由发行人提供差额支付承诺，存在应收账款转让（保理）情况，优先级循环期按季付息，不还本金；
摊还期按季付息，过手还本；次级到期一次性还本付息，存续中。
2021年4月8日，发行人发行了总额为15亿元的“大悦城控股集团股份有限公司2021年第一期中期票据”，债券期限为3年，按年付息，本金尚未到期。
2021年7月5日，发行人发行了总额为12亿元的“大悦城控股集团股份有限公司2021年第二期中期票据”，债券期限为3年，按年付息，本金尚未到期。
2021年7月14日，发行人控股子公司大悦城商业管理（天津）有限公司作
为原始权益人发行了“中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划”，发行规模18.01
249大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要亿元，期限15年，发行人提供差额支付承诺，存在未来经营收入应收账款质押及标的物业抵押的情况，优先级每半年付息，固定还本；次级到期一次性还本付息，存续中。
2021年10月27日，发行人发行了总额为8.2亿元的“大悦城控股集团股份有限公司2021年第三期中期票据”，债券期限为3年，按年付息，本金尚未到期。
2022年1月17日，发行人控股子公司中粮置业投资有限公司发行了总额为
15亿元的“中粮置业投资有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”，债券共分为两个品种，品种一期限为3+2年，品种二期限为5+2年，按年付息，本金尚未到期。
2022年5月31日，发行人作为共同债务人发行了“华泰-悦盈-平裕保理5期供应链金融资产支持专项计划”，发行规模1亿元，期限为0.86年，到期一次性还本付息，存续中。
2022年10月27日，发行人发行了总额为15亿元的“大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”，债券期限为3+2年，按年付息，本金尚未到期。
（六）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年及一期，公司与主要客户发生业务往来时，不存在因未按期履行合同而遭受重大处罚及诉讼的行为，不存在重大违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。
（七）本次发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一年净资产的比例
截至募集说明书签署日，公司合并范围内公开发行的公司债券累计余额为
73.69亿元，如本公司本期15亿元公开发行公司债券全部发行完毕，本公司累计
最高公开发行的公司债券余额为88.69亿元，占本公司截至2022年9月30日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为17.26%。
250大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
第六节备查文件
一、备查文件内容
募集说明书的备查文件如下：
1、大悦城控股集团股份有限公司2019-2021年度经审计的财务报告及2022年1-9月财务报表；
2、大悦城控股集团股份有限公司备考审阅报告；
3、主承销商关于大悦城控股集团股份有限公司公开发行公司债券的核查意见；
4、律师事务所关于大悦城控股集团股份有限公司公开发行公司债券的法律
意见书；
5、大悦城控股集团股份有限公司公开发行公司债券持有人会议规则；
6、大悦城控股集团股份有限公司公开发行公司债券受托管理协议；
7、中国证监会同意本期债券注册发行的文件；
8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。
二、备查文件查阅地点及查询网站投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起登陆深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/）查阅募集说明书及本摘要，或到下列地点查阅募集说明书全文及上述备查文件。
（一）查阅时间
工作日：除法定节假日以外的每日9:30-11:30，14:00-16:30。
（二）查阅地点
发行人：大悦城控股集团股份有限公司
住所：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层
101室
联系地址：深圳市宝安区中粮创芯研发中心1栋27楼
251大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要
法定代表人：曹荣根
联系人：杨静
联系电话：0755-23999264
传真：0755-23999299
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：姜琪、王翔驹、屈耀辉、黄江宁、于梦尧、张哲戎、李浩宇、袁苏
欣、王林、李天兴
联系电话：010-60838527
传真：010-60833504
在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问深圳证券交易所网站（www.szse.cn）查阅募集说明书。
三、备查文件查询网站投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起登陆深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/）查阅募集说明书及本摘要。
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