天保基建:天津天保创源房地产开发有限公司评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股
涉及的天津天保创源房地产开发有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中瑞评报字[2023]第000191号
(共一册,第一册)
中瑞世兴资产评估公团有限公司
ChungRiiworldl nion coraisal Group
中瑞世联资产
第二三年三月一日报告
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
中国资产评估协会
资产评估报告备案回执
、中瑞世联资产评估集团有限公司1
ChungRui World Union AppraisalGroup1
三
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
声明1
资产评估报告摘要2
资产评估报告正文66
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人?6
三、评估对象和评估范围?12
四、价值类型?20
五、评估基准日?21
六、评估依据?21
八、评估程序实施过程和情况?33
九、评估假设?36
十、评估结论?37
十一、特别事项说明?40
十二、评估报告使用限制说明?43
十三、评估报告日?44
十四、签名盖章?44
资产评估报告附件45、中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui World Union AppraisalGroup
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露。
十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union Appraisal Group第1页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股
涉及的天津天保创源房地产开发有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中瑞评报字[2023]第000191号
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司:
中瑞世联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托,遵守法律、行政法规和资产
评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,履行适当的资产评估程序,采用公
认的评估方法,对天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股涉
及的天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:
评估目的:为天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股事宜提供价值参考。
评估对象:天津天保创源房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
评估范围:天津天保创源房地产开发有限公司的全部资产及负债,具体包括流动资产、非流动资产(投资性房地产、固定资产)、流动负债及非流动负债。
评估基准日:2022年12月31日
价值类型:市场价值
评估方法:资产基础法、收益法
评估结论:本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下:
天津天保创源房地产开发有限公司评估基准印'总资产账面价值为148,203.60 万
元,评估价值146,871.44万元,评估减值1.332.16万元,减值率0.90%；总负债账面
价值为47,418.84万元,评估价值45,843.34万元’占减值1575.00万元,减值率
3,32%；股东全部权益账面价值为100,784,6万元,评估价值101,027.60万元,评估增值242.84万元,增值率0.24%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
。中瑞世联资产评估集团有限公司第2页
ChungRui World Union Appraisal Group第2页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
资产评估结果汇总表(资产基础法)
金额单位:人民币万元
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考,评估结论的使用有效期自评估基准日起一年。
对评估结论产生影响的特别事项:
1.纳入本次评估范围内的存货、投资性房地产—日本人学校,至评估基准日均
未办理房产证。被评估单位提供了工程建设的批准文件、规划许可证、施工许可证、
土地的不动产权证、商品房销售许可证、工程竣工验收备案表等权属证明资料,证明
上述无证房屋确实为被评估单位所有,并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应
的法律责任。上述房屋的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘结果等资料,并结合评估人员现场勘查确定。
根据《资产评估对象法律权属指导意见》的规定,资产评估机构及资产评估专业
人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对
象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围,资产评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。
2.根据企查查《企业信用报告专业版》,天津天保创源房地产开发有限公司股权出质,详情如下:
中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui World Union AppraisalGroup第3页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
天津天保基建股份有限公司于2021年与上海银行股份有限公司天津分行签订了
《单位委托最高借款合同》,借款金额人民币390,000,000.00元,借款期限为2021
年10月18日至2023年10月17日,固定利率9.9%,天津天保基建股份有限公司与
宁波梅山保税区港区财达投资中心(有限合伙)签订《质押协议》,以被评估单位
100%股权及其派生的权益,对应出资额为1,400,000,000.00元,作为上述委托借款的质押担保。
3、对外担保
本次评估未考虑将来可能承担的抵押、质押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
4、评估基准日后,我们注意到被评估单位取得2块国有土地使用权,已签订土地出让合同,本次评估未纳入评估范围。土地使用权明细如下:
■2中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union AppraisalGroup第4页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
项目名称为津滨保(挂)2022-16、17号地住宅项目,建设地址为空港经济区环河东
路以东、东八道以南,项目总用地面积96562.8平方米,总建筑面积251063.28平方
米,其中地上154500.48平方米,地下96562.8平方米。拟开工时间2023年10月,拟竣工时间2026年12月。
5、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论应以后期根据专家审
核意见进行必要的修正,并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后结
果为准,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6、资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则,根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告,在资产评估机构盖章
及资产评估师签名,并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后方可正式使用。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。
2中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股
涉及的天津天保创源房地产开发有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
中瑞评报字[2023]第000191号
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司:
中瑞世联资产评估集团有限公司(以下简称为我公司)接受贵公司的委托,遵守
法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,履行适当的
资产评估程序,采用资产基础法、收益法,对天津天保基建股份有限公司、天津天保
控股有限公司拟增资扩股涉及的天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益在2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司,
被评估单位为天津天保创源房地产开发有限公司,资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人包括委托人、委托人在办理增资扩股过程中涉及的上级公司及国家法律、法规规定的其他报告使用人。
(一)委托人概况
委托人一:
1.注册登记情况
名称:天津天保基建股份有限公司
统一信用代码:91120000700597012E
类型:股份有限公司(上市)
股票代码:深A」天保基建000965.SZ
住所:天津自贸试验区(空港经济区)西五道35号汇津广场1号楼-602
法定代表人:侯海兴
注册资本:110983.0895万元人民币
■2中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
成立日期:1998年09月30日
营业期限:1998年09月30日至无固定期限
经营范围:基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；
房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
2.公司股东及持股比例
截至评估基准日,企业各股东实缴出资额为110983.0895万元人民币。根据企查
查查询相关资料,截至2022年09月30日前十大股东出资额及持股比例情况如下表:
3.公司产权结构
天津港保税区财政局(天津港保税区国有资产监督管理局)
持股90.5496%
天津保税区投资控股集团有限公司
持股100%
天津天保控股有限公司
持股51.45%
天津天保基建股份有限公司
■2中瑞世联资产评估集团有限公司
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资产评估报告
委托人二:
1.注册登记情况
名称:天津天保控股有限公司
统一信用代码:91120000712845183F
类型:有限责任公司(法人独资)
住所:天津自贸试验区(天津港保税区)
法定代表人:赵家旺
注册资本:733053.15万元人民币
成立日期:1999年01月28日
营业期限:1999年01月28日至2050年01月01日
经营范围:投资兴办独资、合资、合作企业；国际贸易；仓储；自有设备租赁业务；
商业的批发及零售；商品房销售；物业管理；产权交易代理中介服务；自有房屋租赁；以
承接服务外包方式从事财务管理(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日,企业各股东出资额及持股比例情况如下表:
3.公司产权结构
天津港保税区财政局(天津港保税区国有资产监督管理局)
持股90.5496%
天津保税区投资控股集团有限公司
持股100%
天津天保控股有限公司
(二)被评估单位概况
1.注册登记情况
中瑞世联资产评估集团有限公司
。。ChungRui World Union Appraisal Group第8页
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资产评估报告
名称:天津天保创源房地产开发有限公司
统一社会信用代码:91120118MA06G1QH70
类型:有限责任公司(法人独资)
住所:天津自贸试验区(空港经济区)西五道35号汇津广场1号楼-603附近企业
法定代表人:侯海兴
注册资本:140000万元人民币
成立日期:2018年11月05日
营业期限:2018年11月05日至2048年11月04日
经营范围:许可项目:房地产开发经营；住宅室内装饰装修。(依法须经批准的项
目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证
件为准)。一般项目:住房租赁；房地产咨询；房地产评估；房地产经纪；物业管理；工程管
健身休闲活动；住宿服务；餐饮服务。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
2.历史沿革
天津天保创源房地产开发有限公司成立于2018年11月05日,注册资本人民币
140000万元,实收资本131100.00万元,由天津保税区投资有限公司出资组建,持股
比例100%。以上出资由天津市中大会计师事务所有限责任公司于2019年3月4日出具中大会验内字[2019]第002号《验资报告》。
根据天津天保创源房地产开发有限公司2021年1月22日《股权转让协议》,天
津保税区投资有限公司将其持有的100%股权转让给天津天保基建股份有限公司。本
次股权转让后天津天保创源房地产开发有限公司变更为天津天保基建股份有限公司的全资子公司。
截至评估基准日,企业各股东出资额及持股比例情况如下表:
3.产权结构
中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
天津港保税区财政局(天津港保税区国有资产监督管理局)
持股90.5496%
天津保税区投资控股集团有限公司
持股100%
天津天保控股有限公司
持股51.45%
天津天保基建股份有限公司
持股100%
天津天保创源房地产开发有限公司
4.组织架构
天津天保创源房地产开发有限公司下设天津天保创源房地产开发有限公司资产运营分公司。
5.经营业务及主要资产配置情况
天津天保创源房地产开发有限公司主要开发经营项目为“天保意境雅居”项目,
该项目位于天津市滨海新区空港经济区云栖路与东七道交口,共包括2个地块分别为云栖路项目和拢翠路项目。
云栖路项目“津滨保(挂)2018-9号”,土地权证编号为津(2019)保税区不动
产权第1000593号,证载权利人为天津天保创源房地产开发有限公司,土地用途为城
镇住宅用地,面积为47243平方米,使用期限2018年10月17日至2088年10月16
日。该项目于2021年已全部完工并取得销售许可证,共计住宅634套,可销售面积
合计68,731.19平方米,至评估基准日已完成销售并结转成本595套(面积合计64372,62平方米)；地下停车位832个；商业配建879.69平方米。
拢翠路项目“津滨保(挂)2018-18号”,土地权证编号为津(2019)保税区不
动产权第1000591号,证载权利人为天津天保创源房地产开发有限公司,土地用途为
其他商服用地,面积为37280.10平方米,使用期限2018年10月31日至2058年10■2中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
月30日。该地已取得建设工程规划许可证,证书编号2019保税建证0040,总建设
规模为55917.29平方米,由于土地出让合同中明确规定了该地部分为租赁用地,可
租、可售、回购面积受合同约定限制。根据被评估单位提供的测绘报告,其中租赁式
公寓建筑面积合计20,739.96平方米,商业租赁配建(公寓大堂)面积3708.06平方
米,日本人学校(已出租)建筑面积5004.53平方米,社区服务中心(政府回购项目)
建筑面积13037.71平方米,可售商业建筑面积合计13,515.72平方米(其中可售面积12359.50平方米,规划停车位587个(政府回购103个)。
6.主要税项及政策
(1)主要税项
天津天保创源房地产开发有限公司主要税种及法定税率列示如下表:
7.近三年的资产、负债和财务、经营状况
企业历史年度及评估基准日的资产、负债和财务、经营状况如下表:
财务状况及经营成果
金额单位:人民币万元
、中瑞世联资产评估集团有限公司
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资产评估报告
以上评估基准日财务数据已经中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并
出具中审亚太审字(2023)001095号无保留意见审计报告；2020-2021年度财务数据
分别经中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)、信永中和会计师事务所(特殊普通
合伙)天津分所审计,并出具了中审亚太审字(2021)020067-6号、XYZH/2022TJAA10046号无保留意见的审计报告。
5.委托人和被评估单位之间的关系
委托人一天津天保基建股份有限公司为被评估单位天津天保创源房地产开发有
限公司的股东,持有其100%的股权；委托人二天津天保控股有限公司为委托人一天津天保基建股份有限公司股东,持有其51.45%的股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为委托人、委托人在办理增资扩股过程中涉及的上级公司及国家法律、法规规定的其他报告使用人。
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
中瑞世联资产评估集团有限公司接受天津天保基建股份有限公司、天津天保控股
有限公司的委托,对天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股
涉及的天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益价值进行评估,为天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司拟增资扩股事宜提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为天津天保创源房地产开发有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围为天津天保创源房地产开发有限公司的全部资产及负债。评估基准日,
评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产(投资性房地产、固定资产)。总资产22中瑞世联资产评估集团有限公司
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资产评估报告
账面价值为148,203.60万元；负债包括流动负债、非流动负债,总负债账面价值为
47,418,84万元；股东全部权益账面价值为100,784.76万元。具体资产类型和审计后账面价值详见下表:
金额单位:人民币元
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。账面
值已经中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了中审亚太审字(2023)001095号无保留意见审计报告。
(三)企业主要资产情况
纳入评估范围的实物资产包括:存货、投资性房地产。
纳入评估范围的非实物资产主要为:货币资金、其他应收款等。
2中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
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以上资产的类型及特点如下:
1.存货
存货为开发产品及开发成本。
开发产品为云栖路项目“津滨保(挂)2018-9号”,土地权证编号为津(2019)
保税区不动产权第1000593号,证载权利人为天津天保创源房地产开发有限公司,土
地用途为城镇住宅用地,面积为47243平方米,使用期限2018年10月17日至2088
年10月16日。该项目于2021年已全部竣工备案并取得销售许可证,共计住宅634
套,可销售面积合计68,731.19平方米,至评估基准日已完成销售并结转成本595套
(面积合计64372.62平方米)；地下停车位832个。至评估基准日开发产品明细如下:
中瑞世联资产评估集团有限公司
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开发成本为拢翠路项目“津滨保(挂)2018-18号”,土地权证编号为津(2019)
保税区不动产权第1000591号,证载权利人为天津天保创源房地产开发有限公司,土
地用途为其他商服用地,面积为37280.10平方米,使用期限2018年10月31日至2058
年10月30日。该地已取得建设工程规划许可证,证书编号2019保税建证0040,总
建设规模为55917.29平方米,由于土地出让合同中明确规定了该地部分为租赁用地,
可租、可售、回购面积受合同约定限制。根据被评估单位提供的测绘报告,其中租赁
式公寓建筑面积合计20,739.96平方米,商业租赁配建(公寓大堂)面积3708.06平
方米,日本人学校(已出租)建筑面积5004.53平方米,社区服务中心(政府回购项
目)建筑面积13037.71平方米,可售商业建筑面积合计13,515.72平方米(其中可售面积12359.50平方米),规划停车位587个(政府回购103个)。
22中瑞世联资产评估集团有限公司
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(1)租赁式公寓及配建
天津天保辉盛庭国际公寓(FraserResidenceTianjin)是天津天保基建股份有限公
司(上市代码:000965)基于拢翠路项目公寓引入新加坡星狮地产旗下辉盛国际运营
的公寓项目,作为天保基建区域运营商推出的综合体项目,旨在升级区域营商环境,打造城市品牌配套,为宾客打造高品质、全方位、国际化服务配套。
辉盛庭(FraserResidence)是辉盛国际运营的商务国际公寓品牌,每间公寓都提
供一种安怡宁谧的环境,是商务长住的理想首选,主打现代简约的设计风格,宛如家
园以外的,精心的设计能满足宾客的生活需求,竭诚的辉盛员工团队全力以赴提供个性化的贴心服务。
天津天保辉盛庭国际公寓是辉盛集团旗下的一家国际连锁公寓酒店,建筑面积约
2.45万平方米,由公寓大堂楼(含餐厅263平米及各类休闲活动室)与5栋公寓楼组
成。酒店拥有228间豪华客房和套房,其中豪华大床房(60平米)41间,豪华双床
平米)40间,二居室行政公寓套房(110平米)28间,三居室行政公寓套房(150平米)8间。
根据被评估单位提供的测绘报告,租赁式公寓及配建明细如下:
(2)可售商业配建3栋共37套(毛坯),均分布在空港经济区中环东路与东五
道交口,由于该项目尚未办理产权证,本次根据被评估单位提供的测绘报告,可售商
业建筑面积合计13,515.72平方米(其中可售面积12359.50平方米),具体情况见下表:
■多中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui World Union AppraisalGroup第16页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
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2.投资性房地产
投资性房地产为拢翠路配建五(日本人学校)和云栖路配建。
(1)拢翠路配建五(日本人学校)
根据被评估单位提供的测绘报告,拢翠路配建五(日本人学校)建筑面积5004.53
平方米。至评估基准日尚未办理产权证。
(2)云栖路配建
2中瑞世联资产评估集团有限公司
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天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
云栖路配建已取得《不动产权证》,建筑面积879.69平方米,证载权利人均为天津天保创源房地产开发有限公司。明细如下:
对外出租情况见下表:
中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui World Union Appraisal Group第19页
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3.货币资金
货币资金主要为人民币账户的银行存款,基准日账面余额86,105,751.03元。
4.其他应收款
其他应收款为企业应收的往来款、保证金等,基准日账面余额784,116,323.29元。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
截至本次评估基准日,天津天保创源房地产开发有限公司无表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)
本次评估报告利用由中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)于2023年2月28日出具的无保留意见的《审计报告》(中审亚太审字(2023)001095号)。
四、价值类型
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师与委
托人充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型,具体定义如下:
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
除非特别说明,本报告中的市场价值是指评估对象在中国(大陆)产权(资产)交易市场上所表现的市场价值。
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五、评估基准日
本项目评估基准日是2022年12月31日。
评估基准日是由委托人根据有利于经济行为实现的原则及相关会计核算因素,能够全面反映评估对象资产、负债的整体情况等因素综合确定。
六、评估依据
(一)经济行为依据
经济行为依据应当为有效批复文件以及可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日,中华人民共和国主席
令第46号,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国公司法(2018年10月26日,中华人民共和国主席令第15号,第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正)；
3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号,财政部令第97号修订)；
大会常务委员会第七次会议第二次修正)；
6.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2008年国务院令第512号)；
7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2011年财政部、国家税务总局令第65号)；
8.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号)；
9.《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年国务院令第691号)；
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10.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)；
11.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
12.《中华人民共和国城市维护建设税法》(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
13.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
号修订))；
16.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
18.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第32号令)；
19.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
20.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941号)；
21.国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作意见》的通知(2001年12月31日,国办发[2001]102号)；
22.《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引〉的通知》(国资发产权〔2013〕64号)；
23.《资产评估行业财政监督管理办法》(2017年4月21日财政部令第86号,中华人民共和国财政部令第97号修订》；
25.天津市人民政府国有资产监督管理委员会津国资产权〔2014〕3号《市国资委关于调整资产评估备案管理权限有关问题的通知》；
26.《天津市市属企业国有资产评估项目备案工作指引》(津国资产权(2016)18号)；
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27.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日修订)；
会常务委员会第十次会议第二次修正)；
30.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第
55号,2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)；
31.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第645号第三次修订)；
32.国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发(2018)4号)；
33.《中华人民共和国契税法》(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
34.其他与资产评估相关的法律、法规等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号)；
6.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)
7.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号)；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号)；
10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号)；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号)；
12.《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号)；
13.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号)；
14.《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》(中评协〔2019〕”中瑞世联资产评估集团有限公司
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39号)；
15.《资产评估专家指引第12号收益法评估企业价值中折现率的测算》(中评协〔2020〕38号)；
16.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号)；
17.《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2018〕38号)；
18.《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017〕39号)；
19.其他与资产评估相关的准则依据等。
1.委托人与我公司签订的《资产评估委托合同》:
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2.被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
3.与被评估单位相关人员的访谈记录；
4.中瑞世联资产评估集团有限公司数据资料；
5.被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
依据资产评估基本准则,确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,选择评估方法。
市场法适用的前提条件是:
(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场,以及活跃的交易；
(2)有关交易的必要信息可以获得。
收益法适用的前提条件是:
(1)评估对象能正常使用或者在用；
(2)评估对象能够通过重置途径获得；
(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
本次评估选用的评估方法为:收益法和资产基础法。评估方法选择理由如下:
未选用市场法评估的理由:被评估单位主营业务为房地产开发企业,在资本市场
和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业交易案例,故不适用市场法评估。
选取收益法评估的理由:被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化,故本次评估选用了收益法。
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选取资产基础法评估的理由:被评估单位评估基准日资产负债表内及表外各项资
产、负债可以被识别,并可以用适当的方法单独进行评估,故本次评估选用了资产基础法。
(二)评估方法简介
I.资产基础法
1.流动资产
(1)货币资金
货币资金为银行存款,通过核实银行对账单、余额调节表等,以核实后的价值确定评估值。
(2)预付账款
根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应
货物或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付账款,其评估值为零。
(3)其他应收款
对于其他应收款,在账面核实无误的基础上,对于期后已收回和有充分理由相信
能全额收回的,按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项,参照账龄
分析估计可能的风险损失额,以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏账准备按零确定评估值。
(3)存货
存货类资产包括产成品(开发产品)、开发成本。
A、产成品(开发产品)
评估人员对委估存货逐项进行了核实,委估存货一开发产品中的商品房、车位均能正常销售,故本次评估按正常销售产品进行评估。跌价准备按零确定评估值。
正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-
销售利润率×所得税税率-土地增值税-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润扣除率]×数量
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不含税销售单价的计算:对于未签认购协议的待售开发产品采用市场法测算预期销售单价。对于已签认购协议的开发产品以合同协议价作为预期销售单价。
销售费用率的计算:根据经审计的2020-2022年度财务数据,销售费用占营业收入比重为3.21%。
销售利润率:结合企业实际情况,本次评估销售利润率为0%。
销售税金及附加费率:根据委托方提供的销售台账,销售价格包含增值税,本次
根据评估目的,需求取正常销售价格,因此需将含税价格统一为不含税销售价格；一
般纳税人销售自行开发的房地产项目,按照9%税率计税。附加税为按增值税的7%、
3%、2%考虑城建税、教育费附加、地方教育费。则销售税金及附加费率确定为1.08%。土地增值税按实际缴纳计算。
所得税税率:所得税税率确定为25%。
净利润扣除率:由于产成品未来的销售存在一定的市场风险,具有一定的不确定
性,根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中:对于畅销产
品净利润扣除率为0,一般销售产品净利润扣除率为50%,勉强可销售的产品净利润
扣除率为100%。本次委估存货均为一般销售产品,但考虑存货目前销售亏损,本次不涉及净利润扣除。
B、开发成本
开发成本为拢翠路项目,由于土地出让合同中明确规定了该地部分为租赁用地,
可租、可售、回购面积受合同约定限制。主要包括租赁式公寓5栋(规划经营酒店公
寓,可租不可售),商业配建4栋(其中配建4规划用作酒店公寓大堂),规划停车位587个(政府回购103个)。
对于不可售的租赁式公寓5栋及作为酒店公寓大堂的配建4,本次作为一个整体,按照收益法进行评估。土地到期后,将房屋剩余价值进行加回。
对于可售的部分商业配建,按照市场法进行评估。参考投资性房地产市场法。
对于车位,回购部分作为正常销售产品评估,按照合同金额确定销售价格,扣除
相关税费等之后作为评估值。剩余车位作为区域配套车位,未来规划出租,采用收益2中瑞世联资产评估集团有限公司
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法进行评估。
①确定经营期限,预测在经营期内车位产生的收益；
②分析确定车位经营成本及相关税费；
③采用适当折现率将净现金流折成现值。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
将经营期内收益的净现金流的现值相加,以此确定车位评估值。
计算公式如下:
式中:
P—一评估值；
R:一一车位收入；
r一一折现率；
n一一车位使用年限；
由于开发成本尚未竣工,本次评估将上述资产价值扣除后续可能发生的相关支出后作为最终开发产品评估值。
(4)其他流动资产
其他流动资产以核实后账面值确认为评估值。
2.非流动资产
(1)投资性房地产
评估人员认真分析所掌握的资料,对委估房地产进行了实地查勘,对于评估对象
具有可比性的房地产进行调查并根据委托人设定的评估目的、评估对象的特点及实际情况,选择合适的评估方法进行评估。
市场法、收益法、成本法、假设开发法是房地产评估的四大基本评估方法。本次评估结合评估对象特点及评估目的,方法选用理由如下:
(1)市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较,以可比参照物的市场
价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。根据评估人员调查,委估房产所在■2中瑞世联资产评估集团有限公司
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区域近期与委估房产同规模类似房地产租赁实例较多,可以采用市场法。
(2)收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现,以确定其价值的各种
评估方法的总称。经过评估人员实地查勘,委估房地产为非居住(办公),同区域内同规模的类似物业对外出租情况较多,因此适合采用收益法。
(3)假设开发法是指将开发完成后的不动产价值减去后续开发的必要支出及应
得利润从而得到评估对象价值的方法。该方法适用于对很少发生交易而限制了比较法
的运用,又没有经济收入或没有潜在经济收入而限制了收益法引用的房地产,有独特
设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产以及单独的建筑物或其装
饰装修部分。委估房地产为已建成并现状使用良好的房地产,在评估基准日符合最高最佳利用原则,故本次评估不宜采用假设开发法进行评估。
(4)成本法是指按照重建或者重置评估对象的思路,将评估对象的重建或者重
置成本作为确定资产价值的基础,扣除相关贬值,以确定资产价值的评估方法的总称。
成本法通常适用于那些没有交易实例的房地产,或在市场发育程度较低,交易不活跃
的情况。本次评估对象可收集市场案例,根据本次评估目的和评估对象的状况特点,
评估范围内的房地产规划用途为非居住,而成本法计算则是建设项目中各项成本的累加,无法更好的反映其市场价值,故不选用成本法进行评估。
通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料之后,根据委估房产的特点和实际情况,本次评估采用市场法和收益法进行评估。
①市场法
选用市场法对委估房产进行评估,选取3个与委估房地产具有相似性的可比实
例,将它们与委估房产进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行交易情况、市场状况及房地产状况等调整处理后,得到委估房产比较价值。
市场法的计算公式为:
P=PB×A×B×C×D×E
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C—一区位状况修正系数；
D-—权益状况修正系数；
E—一实物状况修正系数。
②收益法
收益法(全寿命模式)即通过提取评估对象租赁期内租金价值和租赁期外市场租
金价值。按照一定的报酬率和持有期,将评估对象持有期内净收益还原成客观合理的
价格；然后再加上持有收益经济年限上限时房屋建筑物的剩余价值,最后确定评估对象价值。
全寿命模式收益法的基本公式如下:
1
i-
式中 V -收益价格(元,元/㎡)；
A-租赁期内收益(元,元/㎡)
Ai-租赁期结束后客观期间收益(元,元/㎡)；
Af -收益经济年限结束后房屋建筑物剩余价值(元,元/㎡)
Yi-未来第i年的报酬率(%)；
Yr一客观租金的增长率(%)；
n一持有期(年)。
(2)固定资产
固定资产包括电子设备。
根据本次评估目的,按照持续使用原则,对正常使用的设备采用重置成本法进行评估。
①重置全价的确定
根据当地市场信息及互联网公布的报价等近期市场价格资料,依据其不含税购置价确定重置全价。
②成新率的确定
根据使用时间,按照设备的预计经济使用年限、已使用年限等因素确定年限法成
新率；根据设备维修保养情况确定技术勘查成新率,采用年限法确定成新率,最后按如下公式确定综合成新率。
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综合成新率=技术勘查成新率×60%十年限法成新率×40%
③评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
3.流动负债、非流动负债
流动负债包括:短期借款、应付账款、预收账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
其他非流动负债包括:递延收益。
对以上负债,评估人员根据企业提供的各项目明细表,对账面值进行了核实。本次评估根据其实际应承担的负债确定评估值。
II.收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
股权自由现金流折现法,现金流口径为归属于股东的现金流量,对应的折现率为权益资本成本,评估值内涵为股东全部权益价值。现金流计算公式为:
股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息债务本金+新借付息债务
企业自由现金流折现法,现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有
投资者现金流量,对应的折现率为加权平均资本成本,评估值内涵为企业整体价值。现金流计算公式为:
企业自由现金流量=净利润+折旧/摊销+税后利息支出一营运资金增加一资本性支出
根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等综合分析,本次收益法评估采用企业自由现金流折现模型。计算公式如下:
股东全部权益价值=企业整体价值-负息负债价值
1.企业整体价值
企业整体价值的计算公式如下:
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(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位正常生产经营相关的,且企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下:
Rnr+1
台(1+r) r(1+r)"
式中:P经营性资产价值
i—预测年度
r—折现率
Ri—第i年企业自由现金流量
n—预测期年限
Rn+1—预测期后企业自由现金流量(终值)
①收益期和预测期
通过分析被评估单位所处行业的发展前景及企业自身的经营情况,未发现有影响企业持续经营的事项,则设定收益期为无限年期。
一般而言,企业近期的收益可以相对准确地预测,而远期收益预测的准确性相对
较差,根据被评估单位的情况,将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
②预测期企业自由现金流量
企业自由现金流量=净利润+折旧/摊销+税后利息支出一营运资金增加一资本性支出
③折现率
本次评估收益额口径为企业自由现金流量,按照收益额与折现率口径一致的原则,折现率采用加权平均资本成本模型(WACC)确定。计算式如下:
WACC=R。E+RaD(1-T)
D+ED+E
式中:Re—权益资本成本；
Ri一债务资本成本；
E/(D+E)—权益资本占全部资本的比重
D/(D+E)—债务资本占全部资本的比重
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T—企业所得税税率
其中:权益资本成本 Re采用资本资产定价模型(CAPM)计算,计算式如下:
Re=Rf+β×MRP+Rs
式中:Re—股权收益率
Rr—无风险收益率
β—企业风险系数
MRP—市场风险溢价
Rs—公司特有风险调整系数
④预测期后企业自由现金流量(终值)
预测期后企业自由现金流量(终值)是指预测期后的企业自由现金流量折算至预
测期末年的价值,本次评估设定被评估单位永续经营,且预计至预测期后,企业的经
营收益趋于稳定,预测期后年度的企业自由现金流量根据预测期末年的企业自由现金流量调整确定。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指超过企业正常经营所需的,企业自由现金流量预测未涉及的资产。本次评估采用成本法或适当的方法进行评估。
(3)非经营性资产净值
非经营性资产净值是指与企业正常经营无关的,企业自由现金流量预测未涉及的
资产和负债的净值。本次评估根据资产、负债的性质和特点,分别采用适当的方法进行评估。
2.负息负债价值
负息负债是指评估基准日需要付息的债务。本次评估按核实后的账面值确定评估值。
(三)评估结论确定的方法
本次评估结论确定的方法为资产基础法。
八、评估程序实施过程和情况
资产评估专业人员于2023年2月17日至2023年3月1日对评估对象涉及的资中瑞世联资产评估集团有限公司
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产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:
(一)接受委托
我公司与委托人洽谈,就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准
日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、
评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致,签订资产评估委托合同,拟定评估计划。
(二)前期准备
针对本项目特点和资产分布情况,我公司制定了资产评估方案,组建了评估团队。
为便于被评估单位的财务与资产管理人员理解并提交资产评估资料,我公司对被
评估单位相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训,并指派专人指导被评估单
位清查资产、准备评估资料、核实资产、验证资料,对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。
(三)现场调查
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
础上,按照资产评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等,对纳
入评估范围的资产进行细致准确地填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
资产评估专业人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状
况,然后仔细审查各类“资产评估明细表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不明
确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估明细表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
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资产评估报告
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,资产评估专业人员在被评估单
位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
资产评估专业人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善“资产评估明细表”,以做到:账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对评估范围内资产的产权进行了调查,对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况,提请企业核实。
2.尽职调查
行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下:
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(3)被评估单位的经营计划、发
(4)评估对象、被评估单位以往
(5)影响被评估单位生产经营的
(6)被评估单位所在行业的发展
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市
场等渠道独立获取的资料,从委托人等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各
类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。
(五)评定估算
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资产评估专业人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的
公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步资产评估报告后
提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,与委托人或者委托人同意的其他
相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:
(一)一般假设
1.交易假设:假设所有待评估资产已经处在交易的过程中,资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
2.公开市场假设:假设在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交
易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
3.企业持续经营假设:假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规,在可预见的将来持续不断地经营下去；
4.假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
5.假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
(二)特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且有能力担当其职务；
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资产评估报告
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向保持一致；
3.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
4.假设被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；
6.委托人及被评估单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
7.假设评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠；
8.本次评估假设被评估单位于年度内均匀获得净现金流；
9.假设被评估单位已签租约合法、有效；已签租约实际履行,不会改变和无故终止；已出租建筑物的经营状态不会发生重大改变；
10.资产评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检
测,在假定委托人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下,通过实地勘察作出的判断。
11.资产评估专业人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状
况,并未对结构等内在质量进行测试,故不能确定其有无内在缺陷。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。
12.被评估单位针对酒店参照Fraser标准和规格自费规划、设计、开发、建设、
布置和装备服务公寓式公寓,日本人学校依据学校教学要求建设及装修,本次评估假
设在合约到期后仍续租,且在土地到期后能够得到延续。本次评估未考虑土地延续应缴纳的土地出让金。
本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出,当出现与上述评估假设和限制条件不一致的事项发生时,本评估结果一般会失效。
十、评估结论
本次资产评估分别采用资产基础法和收益法对天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益价值进行评估,根据以上评估工作,得出如下评估结论:
(一)资产基础法评估结果
■2中瑞世联资产评估集团有限公司
、■ChungRui World Union AppraisalGroup第37页
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资产评估报告
天津天保创源房地产开发有限公司评估基准日总资产账面价值为148,203.60万
元,评估价值146,871.44万元,评估减值1,332.16万元,减值率0.90%；总负债账面
价值为47,418.84万元,评估价值45,843.84万元,评估减值1,575.00万元,减值率
3,32%；股东全部权益账面价值为100,784,76万元,评估价值101,027.60万元,评估增值242.84万元,增值率0.24%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表(资产基础法)
金额单位:人民币万元
资产基础法评估详细情况见各资产评估明细表。
(二)收益法评估结果
在本报告所列假设和限定条件下,采用收益法评估的股东全部权益价值为77316,77万元,增值额为-23,467,99万元,增值率为-23.29%。
资产评估结果汇总表(收益法)
金额单位:人民币万元
00
中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui World Union Appraisal Group第38页
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资产评估报告
收益法评估详细情况见收益法评估明细表。
(三)评估结论及增减值原因分析
天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结
果为101,026.71万元,收益法的评估结果为77,316.76万元,差异额为23,709.95万元,差异率为23.47%。两种评估方法产生差异的主要原因是:
资产基础法和收益法的评估角度、路径不同。资产基础法是从资产的再取得途
径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获利能力。
被评估单位为房地产开发行业,房地产市场未来价格波动不稳定,对于拢翠路项
目自2023年4月份投入营业,从而造成收益法的评估结果也具有较大的不确定性。因此,本次评估不采用收益法的评估结论。
综上所述,我们认为资产基础法评估结果更能反映天津天保创源房地产开发有限公司股东全部权益价值,因此以资产基础法评估结果作为本人评估的最终结论
即天津天保创源房地产开发有限公司的股东全部权益价值为1017.60万元大写金额为壹拾亿壹仟零贰拾柒万陆仟元整)。
(四)评估结论使用有效期
本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2022年12中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union Appraisal Group第39页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
月31日起至2023年12月30日止。超过一年使用本资产评估报告所列示的评估结论无效。国家法律、法规另有规定的除外。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:
(一)关于引用其他机构出具报告结论的情况特别说明
本次评估报告利用由中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)于2023年2月28日出具的无保留意见的《审计报告》(中审亚太审字(2023)001095号)。
(二)关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明
纳入本次评估范围内的存货、投资性房地产一日本人学校,至评估基准日均未办
理房产证。被评估单位提供了工程建设的批准文件、规划许可证、施工许可证、土地
的不动产权证、商品房销售许可证、工程竣工验收备案表等权属证明资料,证明上述
无证房屋确实为被评估单位所有,并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法
律责任。上述房屋的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘结果等资料,并结合评估人员现场勘查确定。
根据《资产评估对象法律权属指导意见》的规定,资产评估机构及资产评估专业
人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对
象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围,资产评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。
(三)关于评估程序受到限制的情形特别说明
无。
(四)关于评估资料不完整的情形特别说明
本项目不存在评估资料不完整的情形。
(五)关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明
本项目不存在法律、经济等未决事项。
(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系
1、股权出质
lChungRuiWorld UnionAppraisalGroup第40页
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资产评估报告
根据企查查《企业信用报告专业版》,天津天保创源房地产开发有限公司股权出质,详情如下:
序号登记编号出质人出质股权标的质权人出质股权数登记日期状态
企业额
1120118001天津天保基天津天保创源宁波梅山保140000.0万2021-10-1有效
210建股份有限房地产开发有税港区财达元5
公司限公司投资中心
(有限合
伙)
天津天保基建股份有限公司于2021年与上海银行股份有限公司天津分行签订了
《单位委托最高借款合同》,借款金额人民币390,000,000.00元,借款期限为2021
年10月18日至2023年10月17日,固定利率9.9%,天津天保基建股份有限公司与
宁波梅山保税区港区财达投资中心(有限合伙)签订《质押协议》,以被评估单位
100%股权及其派生的权益,对应出资额为1,400,000,000.00元,作为上述委托借款的质押担保。
2、对外担保
本次评估未考虑将来可能承担的抵押、质押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
(七)关于评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项特别说明
评估基准日后,我们注意到被评估单位取得2块国有土地使用权,已签订土地出让合同,本次评估未纳入评估范围。土地使用权明细如下:
多,中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union Appraisal Group第41页
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资产评估报告
根据被评估单位提供的《天津市内资企业固定资产投资项目备案登记表》记载,
项目名称为津滨保(挂)2022-16、17号地住宅项目,建设地址为空港经济区环河东
路以东、东八道以南,项目总用地面积96562.8平方米,总建筑面积251063.28平方
米,其中地上154500.48平方米,地下96562.8平方米。拟开工时间2023年10月,拟竣工时间2026年12月。
(八)关于本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形特别说明
无。
(九)本评估报告未考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响,亦未考虑流动性对评估对象价值的影响。
(十)其他需要说明的事项
1.本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不
发生变化等假设前提下,于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
2.本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过程中的相关费用和税项；也未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
3.委托人和相关当事人未及时向评估人员说明对本评估结论可能产生影响的瑕疵
事项,而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
4.在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理:
(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托人应中瑞世联资产评估集团有限公司
lChungRui World Union AppraisalGroup第42页
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资产评估报告
及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
(3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托人在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为:委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可,资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开,法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论应以后期根据专家
审核意见进行必要的修正,并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后
结果为准,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则,根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告,在资产评估机构盖
章及资产评估师签名,并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案(核准)后方可22中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union AppraisalGroup第43页
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资产评估报告
正式使用。
十三、评估报告日
本资产评估报告日为2023年03月01日。
十四、签名盖章
1许估州
资产评估师:胡聪聪(签字)胡州12170026
资产评估师:陶美伊(签字)
12160002
中瑞世联资产评估集品有限公司
2023年03月9日
司”中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRui Wortd Union AppraisalGroup第44页
天津天保基建股份有限公司、天津天保控股有限公司增资扩股项目
资产评估报告
资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件
附件二、被评估单位审计报告
附件三、委托人和被评估单位营业执照复印件
附件四、委托人和被评估单位产权登记证
附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料
(一)国有资产产权登记证复印件；
附件十四、其他重要文件
2、中瑞世联资产评估集团有限公司
ChungRuiWorld Union AppraisalGroup第45页