阳光股份:关于确认投资性房地产公允价值变动的公告

证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：2023-L10
阳光新业地产股份有限公司关于确认投资性房地产公允价值变动的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
根据《企业会计准则》及阳光新业地产股份有限公司（以下简称“公司”）
会计政策的相关规定：公司投资性房地产本身有交易价格时，依据成交价格确认其公允价值；公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，以评估报告的估价结论作为其公允价值。
2022年度，公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、北京中林
资产评估有限公司对投资性房地产进行评估并出具评估报告，详情如下：
一、投资性房地产总体情况
截至2022年12月31日，公司投资性房地产账面价值37.38亿元，项目具体地理位置详见下表：
项目地理位置天津北辰阳光新生活广场天津市北辰区京津公路西
阳春光华（橡树园） 北京市海淀区万柳汇通花园 A 楼
阳光上东（C2 会所） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（C1、C9 商业及车位） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（C5 商业） 北京市朝阳区东四环北路 6 号阳光上东地下仓储北京市朝阳区东四环北路6号通州阳光新生活广场北京市通州区翠景北里1号楼项目地理位置四川省成都市成华区二环路东二段426成都阳光新生活广场
号、建设路2号成都阳光新业中心商场四川省成都市锦江区一环路东五段55号成都阳光新业中心写字楼四川省成都市锦江区一环路东五段55号四川省成都市锦江区青和里南段33号3成都阳光新业中心底商及车位
栋、一环路东五段55号1栋上海市长宁区中山西路888号1幢上海市长宁区中山西路888号新业中心主楼
二、投资性房地产公允价值变动具体情况
2022年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失4.11亿元（税前），变化
原因：一是2022年中山西路888号1幢新业中心主楼项目因市场租金水平下降
和写字楼成交价格下降等因素，产生公允价值变动损失2.95亿元（税前）；二是
2022 年阳光上东（C1、C9 商业及车位）、一环路东五段 55 号成都阳光新业中心
商场、成都阳光新业中心底商及车位、天津北辰阳光新生活广场项目因项目租金
水平下降、市场销售价格下降以及考虑意向协议约定价格等因素，产生公允价值变动损失0.93亿元（税前）；三是2022年公司尾盘项目销售，转回以前年度确认的公允价值变动收益0.23亿元（税前）。2022年12月主要业建筑面积可观察/不项目名称31日公允价值地区估值技术名称范围与公允价值之间的关系
务类型（㎡）可观察
（元）
可比案例价格12000-12600元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察市场比较法
修正系数0.49-0.55修正系数越高，公允价值越高不可观察租金水平52-57元/㎡·月租金水平越高，公允价值越高不可观察天津北辰阳光新
144920000商业天津27470.67出租率100%出租率越高，公允价值越高不可观察
生活广场
现金流折现法租金上涨幅度3%租金上涨幅度越高，公允价值越高不可观察经营成本年收入23%经营成本越高，公允价值越低不可观察贴现率9.25%贴现率越高，公允价值越低不可观察阳春光华（橡树可比案例价格45351-52000元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察
22660000商业北京704.81市场比较法
园）修正系数0.92-0.95修正系数越高，公允价值越高不可观察阳光上东（C2 会 可比案例价格 30629 -35000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
64560000商业北京2982.14市场比较法
所）修正系数1.05-1.26修正系数越高，公允价值越高不可观察可比案例价格36364-46921元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察商业北京市场比较法阳光上东（C1、 修正系数 0.92-1.23 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
16373600014950.74C9 商业及车位） 可比案例价格 300000-320000元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察车位北京市场比较法
修正系数0.97-1.00修正系数越高，公允价值越高不可观察阳光上东（C5 商 租金水平 120-130元/㎡·月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
4390000商业北京534.62直接资本化法
业）资本化率5.0%资本化率越高，公允价值越低不可观察阳光上东地下仓租金水平38-61元/㎡·月租金水平越高，公允价值越高不可观察
50150000仓储北京18805.18直接资本化法
储资本化率6.0%资本化率越高，公允价值越低不可观察散铺一层市场租金为578-通州阳光新生活
616510000商业北京29403.56直接资本化法租金水平600元/㎡·月；主力店市场租金水平越高，公允价值越高不可观察
广场
租金为94-98元/㎡·月2022年12月主要业建筑面积可观察/不项目名称31日公允价值地区估值技术名称范围与公允价值之间的关系
务类型（㎡）可观察
（元）
主力（租期内6.5%、租期外资本化率7.0%）散铺（租期内7.0%、资本化率越高，公允价值越低不可观察租期外7.5%）
散铺一层市场租金为578-
租金水平600元/㎡·月；主力店市场租金水平越高，公允价值越高不可观察租金为94-98元/㎡·月
出租率99%-100%出租率越高，公允价值越高不可观察现金流折现法
租金上涨幅度4.0%-2.5%租金上涨幅度越高，公允价值越高不可观察经营成本年收入20%经营成本越高，公允价值越低不可观察贴现率9.25%至9.50%贴现率越高，公允价值越低不可观察大型主力店72-80元/
成华区二环路东租金水平㎡·月；散铺300-327元/租金水平越高，公允价值越高不可观察二段426号、建㎡·月
592780000商业成都74612.08直接资本化法设路2号阳光新主力（租期内6.75%、租期生活广场资本化率外7.25%）散铺（租期内资本化率越高，公允价值越低不可观察
7.25%、租期外7.75%）
可比案例价格10400-11600元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察商业市场比较法
成都阳光新业中修正系数0.93-0.94修正系数越高，公允价值越高不可观察
90988400成都24811.45
心底商及车位可比案例价格95000-105000元/个可比案例价格越高，公允价值越高不可观察车位市场比较法
修正系数0.96-1.01修正系数越高，公允价值越高不可观察可比案例价格14167-14381元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察市场比较法
一环路东五段修正系数0.99-1.03修正系数越高，公允价值越高不可观察
55号成都阳光310000000办公成都27689.08租金水平91-96元/㎡·月租金水平越高，公允价值越高不可观察
新业中心写字楼直接资本化法
资本化率租期内6.5%，租期外7.00%资本化率越高，公允价值越低不可观察2022年12月主要业建筑面积可观察/不项目名称31日公允价值地区估值技术名称范围与公允价值之间的关系
务类型（㎡）可观察
（元）
可比案例价格46422-54578元/㎡可比案例价格越高，公允价值越高不可观察市场比较法
修正系数0.94-1.03修正系数越高，公允价值越高不可观察一环路东五段
主力（61-77元/㎡·月）散
55号成都阳光532650000商业成都72710.06租金水平租金水平越高，公允价值越高不可观察
铺（390-401元/㎡·月）新业中心商场直接资本化法主力（租期内6.75%、租期资本化率外7.25%）散铺（租期内资本化率越高，公允价值越低不可观察
7.25%、租期外7.75%）
中山西路 888 号 可比案例 25000-28245.40 元/m2 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
1幢新业中心主1144700000办公上海45859.87市场比较法价格
楼修正系数0.81-1.13修正系数越高，公允价值越高不可观察三、对公司财务状况及经营成果的影响
2022年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失4.11亿元，将减少公司2022年度合并报表归属于母公司股东的净利润2.95亿元，相应减少公司合并报表归属于母公司所有者权益2.95亿元。
阳光新业地产股份有限公司董事会
二〇二三年三月十七日