鲁商发展:北京中天和资产评估有限公司关于山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值评估报告

山东易通发展集团有限公司拟进行处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部
分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告
目录
第一部分（声明、摘要、正文及附件）
声明....................................................2
资产评估报告摘要..............................................4
资产评估报告................................................6
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
况.....................................................6
二、评估目的................................................8
三、评估对象和评估范围...........................................8
四、价值类型................................................9
五、评估基准日...............................................9
六、评估依据................................................9
七、评估方法...............................................11
八、评估程序实施过程和情况........................................15
九、评估假设...............................................18
十、评估结论...............................................18
十一、特别事项说明............................................19
十二、资产评估报告使用限制说明......................................21
十三、资产评估报告日...........................................21
十四、签名盖章..............................................22
资产评估报告附件.............................................23评估明细表
北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
地址：北京市西城区车公庄大街9号院2号楼3门904室邮编：1000441山东易通发展集团有限公司拟进行处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部
分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告声明
1、本资产评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、评估对象及其所涉及资产由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或
法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完
整性、合法性负责。
委托人、产权持有人和相关当事人管理层和其他人员提供的与本次资产评估相关
的所有资料，是编制本资产评估报告的基础，对评估对象及其所涉及资产存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明示且资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况下，资产评估机构及资产评估师不承担相关责任。
6、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产没
有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
7、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产评估师不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见的能力，故不对评估对象及北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
地址：北京市西城区车公庄大街9号院2号楼3门904室邮编：1000442山东易通发展集团有限公司拟进行处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部
分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告其所涉及资产的法律权属真实性做任何形式的保证。
8、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制。资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
9、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告山东易通发展集团有限公司拟处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值评估项目资产评估报告摘要
中天和[2023]评字第110005号
北京中天和资产评估有限公司接受山东易通发展集团有限公司、山东福瑞达医药
集团有限公司共同委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用恰当的方法，按照必要的评估程序，对山东易通发展集团有限公司拟进行处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值在评估基准日2022年12月31日的市场价值进行了评估。
一、评估目的
根据银座集团股份有限公司[2022]20号办公会议纪要，山东易通发展集团有限公拟将公司所持易通办公大楼资产以协议转让方式出售给山东福瑞达医药集团有限公司，为此事宜，山东易通发展集团有限公司、山东福瑞达医药集团有限公司共同委托北京中天和资产评估有限公司对涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市
场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考。
二、评估对象本评估项目的评估对象是山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值。
三、评估范围本次评估范围为山东易通发展集团有限公司部分房地产，主要包括办公楼（包含分摊的土地使用权）。评估范围以经产权持有人盖章确认的资产评估申报表列示的内容为准。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型市场价值。
五、评估基准日
2022年12月31日。
六、评估基本方法
工业用地情况下的房地产的市场价值＝商业用地情况下的房地产市场价值-土地
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告山东易通发展集团有限公司拟处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值评估项目资产评估报告
中天和[2023]评字第110005号
山东福瑞达医药集团有限公司、山东易通发展集团有限公司：
北京中天和资产评估有限公司(以下简称“中天和评估公司”)接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用恰当的方法，按照必要的评估程序，对山东易通发展集团有限公司拟进行处置资产所涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值在评估基准日2022年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本项目委托人为山东福瑞达医药集团有限公司、山东易通发展集团有限公司，产权持有人为山东易通发展集团有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括委托人和产权持有人的上级主管单位及国家有关部门等可依据国家法律、行政法规明确规定的资产评估报告使用人。
(一)委托人之一、产权持有人概况
名称：山东易通发展集团有限公司
统一社会信用代码：91370000740214792D
类型：有限责任公司(国有控股)
住所：山东省济南市高新区新泺大街888号
法定代表人：布廷现
注册资本：86250万人民币
成立日期：2002-06-05
营业期限：2002-06-05至无固定期限经营范围：以自有资金对外投资与管理，企业管理咨询服务（不含金融证券、期北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告货咨询业务）；计算机软硬件技术开发、培训；科技信息咨询；应用软件代理服务、会议服务；房屋租赁、汽车租赁及维护、停车服务、物业管理、国内广告业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)委托人之二概况
企业名称及简称：山东福瑞达医药集团有限公司(以下简称“福瑞达医药公司”)
注册代码(统一社会信用代码)：91370000163062046J
类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
住所：山东省济南市高新区新泺大街888号
法定代表人：贾庆文
注册资本：20000万人民币
成立日期：1993-04-17
营业期限：1993-04-17至无固定期限
经营范围：
许可项目：药品批发；第三类医疗器械经营；卫生用品和一次性使用医疗用品生产；药品进出口；从事直销业务；食品销售；互联网信息服务；食品互联网销售；药品生产【分支机构经营】；药品委托生产。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：
货物进出口；保健食品（预包装）销售；食品销售（仅销售预包装食品）；食品互联
网销售（仅销售预包装食品）；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械销售；日用百
货销售；消毒剂销售（不含危险化学品）；生物化工产品技术研发；家用电器销售；
厨具卫具及日用杂品批发；个人卫生用品销售；会议及展览服务；旅游开发项目策划咨询；化妆品批发；化妆品零售；互联网销售（除销售需要许可的商品）；非居住房
地产租赁；市场调查（不含涉外调查）；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；
化工产品生产（不含许可类化工产品）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括委托人和产权持有人的上
级主管单位及法律、行政法规规定的可依据国家法律、行政法规明确规定的资产评估
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告报告使用人。
二、评估目的
根据银座集团股份有限公司[2022]20号办公会议纪要，山东易通发展集团有限公拟将公司所持易通办公大楼资产以协议转让方式出售给山东福瑞达医药集团有限公司，为此事宜，山东易通发展集团有限公司、山东福瑞达医药集团有限公司共同委托北京中天和资产评估有限公司对涉及的山东易通发展集团有限公司部分房地产的市
场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）评估对象本评估项目的评估对象是山东易通发展集团有限公司部分房地产的市场价值。
（二）评估范围本次评估范围为山东易通发展集团有限公司部分房地产，主要包括办公楼（包含分摊的土地使用权）。评估范围以经产权持有人盖章确认的资产评估申报表列示的内容为准。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
1、委估主要资产情况
纳入本次评估范围中的资产为房地产，为办公楼（包含分摊的土地使用权）：
1)房地产。
房地产共计1项，为办公楼，已取得不动产权证，不动产权证号为鲁（2021）济南市不动产权第00311051号，证载权利人为山东福瑞达医药集团有限公司，证载建筑面积共计35249.16㎡，纳入本次评估范围的建筑面积为17755.42㎡，分布于-1至13层，外墙石材，门窗为铝合金门窗，内墙刷乳胶漆，地面铺大理石及地砖，高级防火门，配备电梯、中央空调、送排风、消防、强弱电、给排水等设施，截止目前该房地产尚在使用中。账面原值：7845.29万元，账面净值：7013.21万元；上述房地产位于济南市历下区新泺大街888号山东福瑞达医药集团有限公司院内。根据委托人提供的《房屋转让合同》山东易通发展集团有限公司于2016年5月购买该部分房地产。
以上房地产中占用土地情况：
办公楼座落于济南市历下区新泺大街888号，不动产权证号为鲁（2021）济南市北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
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不动产权第00311051号，证载用途为工业用地，土地使用权人为山东福瑞达医药集团有限公司。
企业房屋由资产管理部门进行统一管理，定期进行维护，目前作为办公使用，可以满足日常经营需要。
山东易通发展集团有限公司提供的资料表明以上房地产于评估基准日未设有抵押/担保，无经济纠纷。
2、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量、账面金额、评估
值本资产评估报告的评估结论无引用其他机构出具的报告的结论。
四、价值类型评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
根据本次评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，以及与评估假设的相关性，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日本项目评估基准日是2022年12月31日。
评估基准日是根据评估目的，并尽可能地与相关经济行为的实现日接近且为会计期末等原则由委托人确定。评估基准日与资产评估委托合同载明日期一致。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：
(一)法律法规依据
1．《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第二十一次会议通过)；
2．《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修订)；
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3．《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十五次会议修订)；
4．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议）；
5．《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议）；
6．《企业会计准则—基本准则》(财政部令第76号，2014年)；
7．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2017年11月19日国务院令691
号第二次修订))；
8．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
[2016]36号)；
9．《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)；
10．《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税务总局、海关总署公告
2019年第39号)；
11．《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令86号，2017年；2019年财政
部令97号修订)。
12．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订）13．《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过）；
14．其他相关法律、法规、通知文件等。
(二)评估准则依据
1．《资产评估基本准则》(财政部财资[2017]43号)；
2．《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3．《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号)；
4．《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5．《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
6．《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
7．《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
8．《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
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9．《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
10．《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
11．《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。
(三)权属依据
1.中华人民共和国房屋不动产权证书；
2.其他权属证明文件；
(四)取价依据
1．产权持有人提供的《资产评估申报表》；
2．产权持有人提供的记账凭证、发票等；
3．产权持有人提供的会计报表等财务资料；
4．《资产评估常用数据与参数手册》；
5．产权持有人提供的其他资料；
6．有关网络询价；
7．国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料以及我公司收
集的相关产业政策、行业资料、参数资料、询价资料等。
七、评估方法
(一)评估方法简介
资产评估包括成本法、收益法、市场法三种基本评估方法。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。采用收益法必须具备一定的前提条件，被评估资产的未来预期收益及获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币来衡量，被评估资产预期获利年限亦可以预测。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物。
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(二)评估方法的选择
本次评估对象为工业用地情况下的房地产的市场价值，经市场调查未能找到该情况下房地产的交易案例，本次评估对象周围有大量商业用地情况下的房地产交易案例，所以本次评估先评估商业用地情况下的房地产市场价值，后扣减土地性质变更需补缴的土地出让金市场价值，最终得出工业用地情况下的房地产的市场价值。
工业用地情况下的房地产的市场价值＝商业用地情况下的房地产市场价值-土地性质变更需补缴的土地出让金市场价值本次资产评估对商业用地情况下的房地产市场价值采用市场法和收益法进行评
估、对土地性质变更需补缴的土地出让金市场价值涉及的土地使用权采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
(三)具体评估方法介绍商业用地情况下的房地产市场价值评估方法
房地产评估方法分别为成本法、市场法和收益法以及其他衍生价值评估方法。根据价值评估目的、价值评估对象、价值类型、资料收集情况等，分析评估方法的适用性，分别选择适当的评估方法。
纳入本次评估范围内的房屋建筑物为办公用房，根据市场调查，房屋所处地区办公用房交易活跃，交易价格透明，根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等，市场法能较好体现其市场价值。因此，本次采用市场法对房屋建筑物进行评估。
纳入本次评估范围内的房屋建筑物为办公用房，根据市场调查，房屋所处地区办公用房租赁活跃，租赁价格透明，根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等，收益法能较好体现其市场价值。因此，本次采用收益法对房屋建筑物进行评估。
纳入本次评估范围内的房屋建筑物为办公用房，由于待估房屋附近租赁、交易市场活跃，满足其他两种方法的应用前提。因此，本次不采用成本法对房屋建筑物进行评估。
纳入本次评估范围内的房地产为已建成的办公用房，不具有开发或再开发潜力，不适合采用假设开发法进行评估计算。因此，本次不采用假设开发法对房地产进行评估。
因此，本次评估根据评估目的、房地产状况、价值类型、资料收集等情况，选择市场法和收益法对纳入评估范围的房地产进行评估。
1）市场法
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市场法是依据替代原则，通过对与待估房地产类似的参照物的交易价格进行修正调整，得出待估房地产价值的方法。
房地产评估的市场法也称为比较法。是在评估基准日的近期房地产市场中搜集多个与评估对象在区位、实物、权益状况、交易方式、成交日期、用途等具有可比性的
类似房地产交易实例，从中选取不少于3个交易类型适合评估目的、成交日期接近评估基准日、成交价格为正常价格或可以修正为正常价格的交易实例为可比实例，建立比较基础，然后采用直接比较调整的方式、按百分比调整的方法，进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整等，最后求取待估房地产于评估基准日的比准价格。
计算公式为：
房地产评估值＝可比实例成交价格（不含税价）×（正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）×（基准日市场价格指数/可比实例交易日市场价格指数）×（评估对象区位因素条件指数/可比实例区位因素条件指数）×（待估对象实物因素条件指数/可比实例实物因素条件指数）×（待估对象权益状况指数/可比实例权益状况指数）
（1）选取可比实例
可比实例是指交易实例中交易方式适合评估目的、成交日期接近评估基准日、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
根据待估房地产的实际情况，实地走访附近的楼盘租售处及中介公司，了解附近物业的市场价格，并通过网络对该地区类似的楼盘租售价格进行了调查和询价，在评估基准日的近期房地产市场中搜集了多个与待估房地产在区位、实物、权益状况、交
易方式、成交日期等具有可比性的类似房地产交易实例，从中选取了3个交易类型适合评估目的、成交日期接近评估基准日、成交价格为正常价格的交易实例为可比实例。
选取的3个可比实例成交价格均为不含税价。
（2）建立比较基础
选取的可比实例成交价格可能存在口径、形式不同，应首先建立比较基础，使可比实例成交价格与待估房地产价值或价格之间、各可比实例成交价格之间口径一致，相互可比。具体包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。
（3）比较因素选择
根据待估房地产与可比实例的实际情况，选定影响价值的比较因素，主要包括：
交易情况、市场状况和房地产状况等，其中房地产状况包括区位状况、实物状况、权北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告益状况等。
（4）确定比较因素指标
将可比实例与待估房地产进行比较，从交易情况、市场状况和房地产状况等方面进行对比分析，确定比较因素指标。
（5）确定比较修正调整系数及比较价值
根据确定的比较修正调整系数，对可比实例价格进行综合修正调整，确定比准价格为待估房地产评估值。评估值是根据三个可比实例价格经修正调整后采用简单算数平均计算确定的土地性质变更需补缴的土地出让金价值
土地性质变更需补缴的土地出让金价值＝商业用地市场价值－工业用地市场价值
其中：商业用地、工业用地土地使用权市场价值评估土地使用权评估选用的评估方法应与评估目的相匹配。本评估中运用的评估方法是根据当地地产市场的发育状况，并结合评估对象的具体特点及特定的评估目的等条件来选择的。通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法。
因市场比较法主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足，所以选择市场比较法评估。
因收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评估，待估宗地所在区域没有类似物业出租，通过分析比较不能确定客观的租金水平，因此不宜采用收益还原法评估。
因剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。一般可运用于以下情形：
（1）待开发不动产的土地评估；（2）待改造后再开发不动产中的土地评估；（3）仅
将土地开发整理成可供直接利用的土地评估。待估宗地因规划条件不明确，可开发不动产的性质和规模不确定，不符合选择剩余法评估的条件。
因成本逼近法适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。待估宗地周围土地均已开发完成，土地市场发育较好、交易实例较多，所以未选择成本逼近法评估。
因基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域的土地价格的评估。待估宗地处于当地土地基准地价覆盖区域。故采用基准地价系数修正法进行评估。
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经实地勘查及分析论证，本次评估选取市场比较法和基准地价系数修正法对被评估宗地进行评估。计算公式为：
宗地评估值＝宗地评估单价×宗地面积
1）市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的且在评估基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。计算公式为：
P＝PB×A×B×C×D×E
式中：P—待估宗地评估值
PB—比较实例价格
A—交易情况修正系数
B—期日修正系数
C—区域修正系数
D—个别修正系数
E—年期修正系数
2）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用政府公示的城镇基准地价及其地价修正系数表等成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在价值评估评估基准日价格的方法。计算公式为：
P＝P1b×（1±∑Ki）×Kj+D
式中：P—待估宗地价值评估结果
P1b—某一用途、某级别（均质区域）的基准地价
∑Ki—宗地地价修正系数
Kj—评估期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
D—土地开发程度修正值
八、评估程序实施过程和情况
本次评估工作包括评估前期工作、现场调查及收集整理评估资料工作、评定估算
工作、汇总分析撰写报告工作等，主要评估工作过程如下：
（一）接受委托阶段
1.初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估业务相关当事人、资
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产评估报告的使用范围、评估目的、评估基准日、评估对象和范围以及价值类型等评估业务基本事项。
2.经综合分析专业胜任能力和独立性及评价业务风险，确定接受委托，签订资产评估委托合同。
3.根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表和资料清单。
4.了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，按照本次委托评
估资产的特点以及时间上的总体要求，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
（二）现场调查及收集整理评估资料阶段
1.指导企业相关人员进行填表与准备相关资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集评估对象及其所涉及资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步审查企业提供的评估明细表
通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查评估明细表有无漏项等。
3.现场调查阶段
根据评估业务具体情况对评估对象及其所涉及资产进行适当的现场调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象及其所涉及资产现状，关注评估对象及其所涉及资产法律权属。在现场调查阶段，采用询问、访谈、核对、监盘、勘查等手段对各项资产进行核查。
（1）评估对象真实性的核查
根据企业提供的资产申报明细，按照重要性原则采用逐项或抽样的方式针对各项资产进行核查，以确定资产的真实准确。通过查阅相关资产购置合同发票、财务会计记录、权属证书等，从而确定资产的真实性。
（2）对资产权属等有关文件、证明和资料核查验证
对现场调查及资料收集所获得的涉及资产权属等有关文件、证明和资料进行核查和验证，按照需要核查验证的资料类别、来源、获取方式、对评估结论的影响程度等因素，选择适当的形式或实质核查验证程序及方法进行核查验证。在核查验证过程中北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
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采用了包括观察、询问、书面审查、检查记录或文件、实地调查、查询和函证、分析、
计算、复核等核查验证的方式。
（3）资产实际状态的调查
采用重点和一般相结合的原则，主要通过查阅相关资产的维护保养运行等记录，访谈相关管理和使用人员，以及在企业资产管理人员的配合下现场实地观察资产状态等方式进行，在调查的基础上完善重要资产调查表。
（4）资产价值构成的调查
根据企业的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。根据企业的业务特点，通过调查了解和访谈等形式对其业务的历史及发展情况进行调查。
4.收集整理评估资料
根据评估业务具体情况收集评估资料。收集的评估资料包括从委托人、产权持有人等相关当事人获取的内部资料；从政府部门、各类专业机构以及市场等其他渠道获取的外部资料。同时对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
（三）评定估算阶段
1.在明确资产评估业务基本事项的基础上，根据资料收集及其他操作条件等情况，
分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
2.开展市场调研询价工作，收集价格信息等评估有关资料。
3.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）评估汇总、提交资产评估报告阶段
1.进行评估结果分析，对形成的初步评估结果进行综合分析、比较、判断、调整、修改和完善，形成评估结论，编制初步资产评估报告。
2.经内部逐级复核，与委托人和相关当事人就资产评估报告有关内容进行必要沟通。
3.最终由资产评估机构出具资产评估报告并按资产评估委托合同的要求提交资产评估报告。
4.按照法律、行政法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与资产评估
报告和其他材料一起形成资产评估档案。
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九、评估假设
本资产评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)一般假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易
条件等模拟市场进行评估。
2．公开市场假设：假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。
资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结论的使用范围受到限制。
(二)特殊假设
1.本次评估假设委托人及产权持有人提供的与本次评估相关的权属证明、财务会
计信息和其他资料真实、完整、合法；评估范围仅以委托人及产权持有人提供的评估
申报表为准，未考虑委托人及产权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
2.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
3.国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
本评估结论是以上述评估假设为前提得出的，在上述评估假设变化时，本评估结论无效。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的法律、行政法规及资产评估准则的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，对山东易通发展集团有限公司的部分房地产价值北京中天和资产评估有限公司电话：010-68008059传真：010-68008059-8030
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证载用途为工业，证载建筑面积为35249.16平方米，其中山东易通发展集团有限公司持有部分未能取得不动产权证书。
除上述事项外，截至报告出具日，尚未发现其他存在权属资料不全面或者瑕疵的情形。
3.评估程序受到限制的情形本次评估中，资产评估专业人员未对各种隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结果是在假定被评估企业提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，实地勘察做出判断。
4.其他主要评估资料不完整的情形
截止本资产评估报告出具日，未发现其他主要评估资料不完整及未提供的情形。
5.评估基准日存在的法律、经济等未决事项
根据产权持有人提供资料，尚未发现产权持有人评估基准日存在法律、经济等未决事项。
6.抵押、担保、租赁及其或有资产等事项的性质、金额及与评估对象的关系
根据产权持有人提供资料，尚未发现产权持有人存在抵押、担保、租赁及其或有资产等事项。
7.评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。资产评估机构对评估基准日后的资产以及市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正资产评估报告。
自评估基准日至资产评估报告出具日之间，未发现其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大期后事项。
8.本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
本次资产评估对应的经济行为中，未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
9.其他事项
1）评估结论为不含增值税的价格，未考虑应由交易双方各自应缴纳的相关税费。
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分房地产的市场价值评估项目-资产评估报告资产评估报告使用人应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律规定和资产评估报告载明的
使用范围使用资产评估报告。本资产评估报告国资用范围是指应按照本报告中列示的资产评估报告使用人、用途、评估结论的使用有效期、资产评估报告的摘抄、引用或披露各项目载明的内容使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、未征得出具资产评估报告的资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘
抄、引用或披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
6、本资产评估报告对截止报告日涉及本评估项目的相关事项，已经知晓的均进行
了披露；对不知晓的事项未能进行披露。请资产评估报告使用人正确理解相关披露事项。
7、本资产评估报告经资产评估师签字、评估机构盖章后方可正式使用。
十三、资产评估报告日本资产评估报告日为2023年2月28日。
资产评估报告日为评估结论形成日。
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