深振业A:2022年年度审计报告

深圳市振业（集团）股份有限公司
2022年度审计报告
天职业字[2023]27175号
深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业集团”）财务报表，包括2022年12月31日的合并及母公司资产负债表，2022年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及2022年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于振业集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
振业集团2022年度实现房地产开发项目收我们针对这一关键审计事项实施的审计程序
入主要包括：35.84亿元，占营业收入总额的96.86%。振业集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的
项目的收入：(1)房地产项目完工，并完成竣工关键控制措施，评估控制程序执行的有效性。
验收；(2)已签订销售合同；(3)一次性付款或获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确
分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，认的房产销售收入，检查房产买卖合同并查验其已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；(4)真实性；检查原始收款凭证或银行按揭手续办理
按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。情况凭据，判断是否已收讫全款；检查入伙通知关键审计事项该事项在审计中是如何应对的房地产业务相关收入的确认与计量对振业集书或其他房产交付支持性文件，以评价房产销售团经营成果有重大影响，可能计量不准确或可能收入是否已达到公司相关会计政策规定的收入确被确认在不恰当的会计期间，因此我们将房地产认条件。
开发销售收入的确认与计量作为关键审计事项。
获取并检查资产负债表日前及日后的房产交
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情付支持性文件，评价房产销售收入是否记录于恰参阅财务报表附注三、（二十八）和六、（三十当的会计期间。四）。
2、存货可变现净值的评估
截止2022年12月31日，振业集团已完工开我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包括：
发产品、在建产品及拟开发产品（以下统称“存货”）
的账面价值合计金额168.44亿元，占资产总额的评价管理层编制预算及预测各存货项目的比例为63.80%；该等存货按成本与可变现净值孰低建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和计量。运行有效性。
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询变现净值，在评估存货可变现净值过程中，管理层问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状测所反映的总开发成本预算，并将截止2022年态时将要发生的建造成本作出最佳估计，并估算每12月31日已发生的成本与预算进行比较，以评个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用和价管理层预测的准确性和预算过程；
相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和评价管理层所采用的估值方法，并将估值中估计。采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关由于存货对振业集团的重要性，且估计存货项的关键估计和假设，与市场可获取数据进行比目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净较。
售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境利用第三方专家的工作成果，评价第三方专在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我家的胜任能力、客观性，复核、评价第三方专家们将对振业集团存货的可变现净值评估识别为关估值所采用的原始数据、关键估计和假设、关键键审计事项。参数及估值计算过程的恰当性、合理性。
详情参阅财务报表附注三、（十二）和六、（六）。
四、其他信息
振业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括2022年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估振业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督振业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对振业集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致振业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就振业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师陈子涵
中国·北京（项目合伙人）：
二○二三年四月二十六日
中国注册会计师：谢俊英2022年度财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司
单位：元项目2022年12月31日2021年12月31日
流动资产：
货币资金4564567511.632948675174.53结算备付金拆出资金
交易性金融资产200498630.14衍生金融资产应收票据
应收账款29977913.2518905595.33应收款项融资
预付款项112151973.29113281763.38应收保费应收分保账款应收分保合同准备金
其他应收款59526145.8860169738.14
其中：应收利息应收股利买入返售金融资产
存货16843671743.3116117334568.62合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产460287711.25312459205.55
流动资产合计22270681628.7519570826045.55
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产
投资性房地产1097022649.861080788957.19
固定资产54137020.2142478976.98在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产67856771.2658428144.80无形资产开发支出商誉
长期待摊费用17206516.9412033833.54
递延所得税资产612644510.79633556649.99
其他非流动资产2279506681.132202922224.57
非流动资产合计4128374150.194030208787.07
资产总计26399055778.9423601034832.62
流动负债：
短期借款248000000.00346000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款1606497432.221539127908.81
预收款项1854003.072257087.73
合同负债4312930641.711896275731.89卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬37274471.4945987794.42
应交税费956253573.571090256709.54
其他应付款1910704549.992354384310.96其中：应付利息65036157.5469995061.64
应付股利6209507.616003856.41应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债1536228207.961807994919.02
其他流动负债387820094.38160164867.07
流动负债合计10997562974.399242449329.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款6034464194.705544609696.97
应付债券824714258.58499764797.22
其中：优先股永续债
租赁负债54325900.5444355476.77
长期应付款17481253.9284769156.63长期应付职工薪酬
预计负债153460.32递延收益
递延所得税负债893539.66710519.24其他非流动负债
非流动负债合计6932032607.726174209646.83
负债合计17929595582.1115416658976.27
所有者权益：
股本1349995046.001349995046.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积484321623.07484321623.07
减：库存股其他综合收益专项储备
盈余公积2178265346.052110638717.31
一般风险准备未分配利润3889267325.613700624233.87
归属于母公司所有者权益合计7901849340.737645579620.25
少数股东权益567610856.10538796236.10
所有者权益合计8469460196.838184375856.35
负债和所有者权益总计26399055778.9423601034832.62
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
2、母公司资产负债表
单位：元项目2022年12月31日2021年12月31日
流动资产：
货币资金515059882.011002725145.07
交易性金融资产200498630.14衍生金融资产应收票据
应收账款23279039.6514877533.80应收款项融资
预付款项1367699.544949425.49
其他应收款6629601010.386441417730.80
其中：应收利息应收股利
存货452771017.2322279324.39合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产10360157.419645504.79
流动资产合计7832937436.367495894664.34
非流动资产：
债权投资其他债权投资长期应收款
长期股权投资2108868904.962108868904.96其他权益工具投资其他非流动金融资产
投资性房地产990201672.791020333203.90
固定资产5579048.055815260.25在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产3465685.216669290.86无形资产开发支出商誉
长期待摊费用4438755.776456865.58
递延所得税资产349572309.54379592916.13
其他非流动资产2279506681.132202922224.57
非流动资产合计5741633057.455730658666.25
资产总计13574570493.8113226553330.59
流动负债：
短期借款98000000.00196000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款19743399.0321602961.57
预收款项1151213.652182541.65
合同负债174730.45973433.33
应付职工薪酬16500817.5321907953.49
应交税费639301.41770588.83
其他应付款3459864291.713245431753.73
其中：应付利息65036157.5469995061.64应付股利持有待售负债
一年内到期的非流动负债143978535.55550141494.66
其他流动负债740998.741014643.48流动负债合计3740793288.074040025370.74
非流动负债：
长期借款3495840000.003165240000.00
应付债券824714258.58499764797.22
其中：优先股永续债
租赁负债426354.843699881.74
长期应付款17481253.9284769156.63长期应付职工薪酬预计负债递延收益
递延所得税负债890541.05702054.50其他非流动负债
非流动负债合计4339352408.393754175890.09
负债合计8080145696.467794201260.83
所有者权益：
股本1349995046.001349995046.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积482705924.27482705924.27
减：库存股其他综合收益专项储备
盈余公积2178265346.052110638717.31
未分配利润1483458481.031489012382.18
所有者权益合计5494424797.355432352069.76
负债和所有者权益总计13574570493.8113226553330.59
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
3、合并利润表
单位：元项目2022年度2021年度
一、营业总收入3699813551.413088570522.77
其中：营业收入3699813551.413088570522.77利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本2988667071.132517330111.98
其中：营业成本2270502785.981747220821.65利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加272122315.35365637445.82
销售费用93890533.8967267278.96
管理费用151695304.96142950670.02研发费用
财务费用200456130.95194253895.53
其中：利息费用235825684.39223674162.91
利息收入37711509.6332082056.98
加：其他收益28165.00投资收益（损失以“－”号
76134893.82194820856.81
填列）
其中：对联营企业和合营企
74558311.35186456969.15
业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以
498630.14-2112125.79“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-1566522.8314463790.60号填列）资产减值损失（损失以“-”-54195107.23-26051580.49号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）732046539.18752361351.92
加：营业外收入1870929.274515731.87
减：营业外支出1251267.033872940.14四、利润总额（亏损总额以“－”号
732666201.42753004143.65
填列）
减：所得税费用284624068.14199513958.31
五、净利润（净亏损以“－”号填列）448042133.28553490185.34
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以
448042133.28553490185.34“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润419619088.67541690150.63
2.少数股东损益28423044.6111800034.71
六、其他综合收益的税后净额归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
合收益1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额448042133.28553490185.34归属于母公司所有者的综合收
419619088.67541690150.63
益总额归属于少数股东的综合收益总
28423044.6111800034.71
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益0.31080.4013
（二）稀释每股收益0.31080.4013
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
4、母公司利润表
单位：元项目2022年度2021年度
一、营业收入159543126.00167431231.45
减：营业成本57556046.3863181579.14
税金及附加1838782.7815000117.82销售费用
管理费用82529847.2275584641.20研发费用
财务费用172304379.04149639145.69
其中：利息费用183128478.52165745284.99利息收入12886259.2218451085.59
加：其他收益投资收益（损失以“－”
422928367.841002778776.55号填列）
其中：对联营企业和合营
74558311.35186456969.15
企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失
498630.14-1225342.46以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-13172897.71-202305792.32号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填
255568170.85663273389.37
列）
加：营业外收入255364.28295080.72
减：营业外支出192346.21229367.61三、利润总额（亏损总额以“－”
255631188.92663339102.48号填列）
减：所得税费用30209093.14-34274839.93四、净利润（净亏损以“－”号填
225422095.78697613942.41
列）
（一）持续经营净利润（净亏
225422095.78697613942.41损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
额
7.其他
六、综合收益总额225422095.78697613942.41
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
5、合并现金流量表
单位：元项目2022年度2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金6600454823.914123031904.57客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还196587063.96
收到其他与经营活动有关的现金398748050.421794474498.45
经营活动现金流入小计7195789938.295917506403.02
购买商品、接受劳务支付的现金2811586924.578743373332.42客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金173990758.43173334960.07
支付的各项税费1139829151.09730962127.62
支付其他与经营活动有关的现金754917548.98144502575.44
经营活动现金流出小计4880324383.079792172995.55
经营活动产生的现金流量净额2315465555.22-3874666592.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金445655827.753259748249.32取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期
1482.528600.00
资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计445657310.273259756849.32
购建固定资产、无形资产和其他长期
16969661.404903717.78
资产支付的现金
投资支付的现金644000000.001586000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计660969661.401590903717.78
投资活动产生的现金流量净额-215312351.131668853131.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金790000.0053900000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
790000.0053900000.00
的现金
取得借款收到的现金3022709075.504919570000.00
收到其他与筹资活动有关的现金2320000.00207698820.20
筹资活动现金流入小计3025819075.505181168820.20
偿还债务支付的现金2586177592.641634720000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
584546887.42527321469.93
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
398424.6129196.40
利润
支付其他与筹资活动有关的现金92108762.0471948907.90
筹资活动现金流出小计3262833242.102233990377.83
筹资活动产生的现金流量净额-237014166.602947178442.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额1863139037.49741364981.38
加：期初现金及现金等价物余额2613856258.661872491277.28
六、期末现金及现金等价物余额4476995296.152613856258.66
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
6、母公司现金流量表
单位：元项目2022年度2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金167611409.91145960503.60收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金1731506245.023575323918.03经营活动现金流入小计1899117654.933721284421.63
购买商品、接受劳务支付的现金458630744.6018212890.37
支付给职工以及为职工支付的现金56927977.1367984391.24
支付的各项税费15768320.487818080.38
支付其他与经营活动有关的现金1742932567.834980623713.02
经营活动现金流出小计2274259610.045074639075.01
经营活动产生的现金流量净额-375141955.11-1353354653.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金401400000.002304808219.18
取得投资收益收到的现金345023156.56
处置固定资产、无形资产和其他长
102978.994600.00
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金196630242.76
投资活动现金流入小计746526135.552501443061.94
购建固定资产、无形资产和其他长
5487645.797789582.97
期资产支付的现金
投资支付的现金600000000.001466100000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金-47776000.00
投资活动现金流出小计605487645.791521665582.97
投资活动产生的现金流量净额141038489.76979777478.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金822805000.002585370000.00
收到其他与筹资活动有关的现金2320000.00192922222.20
筹资活动现金流入小计825125000.002778292222.20
偿还债务支付的现金676000000.001455720000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
342517833.54460027965.73
现金
支付其他与筹资活动有关的现金77104750.2059731451.52
筹资活动现金流出小计1095622583.741975479417.25
筹资活动产生的现金流量净额-270497583.74802812804.95四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-504601049.09429235630.54
加：期初现金及现金等价物余额980905170.75551669540.21
六、期末现金及现金等价物余额476304121.66980905170.75
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022年度
归属于母公司所有者权益少数所有者项目其他权益工具
资本公减：库其他综专项盈余公一般风未分配股东权益合股本优先永续其他小计其他权益计积存股合收益储备积险准备利润股债
一、上年期538781843
1349994843212110638370062764557
末余额962375856.
5046.00623.07717.314233.879620.25
6.1035
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期538781843
1349994843212110638370062764557
初余额962375856.
5046.00623.07717.314233.879620.25
6.1035
三、本期增减变动金额2881
676266188643256269285084
（减少以4620.
28.74091.74720.48340.48“－”号填00列）
（一）综合2842
419619419619448042
收益总额3044.
088.67088.67133.28
61
（二）所有者投入和减7900790000
少资本00.00.00
1．所有者投
7900790000
入的普通股
00.00.00
2．其他权益
工具持有者投入资本
3．股份支付
计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润-16374
676266-230975-163349-3984
分配7792.8
28.74996.93368.1924.61
0
1．提取盈余
676266-67626
公积
28.74628.74
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
-16374（或股东）-163349-163349-3984
7792.8
的分配368.19368.1924.61
0
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积
转增资本（或股本）
2．盈余公积
转增资本（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额结转留存收益
5．其他综合
收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期567684694
134999484321217826388926790184
末余额108560196.
5046.00623.075346.057325.619340.73
6.1083
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰上期金额
单位：元
2021年年度
归属于母公司所有者权益所有者项目其他权益工具少数股
资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合股本优先永续其他小计东权益其他计积存股合收益备积险准备利润股债
134948432190133628773644
一、上年期末余473559
99501623.054534.67275.38479.783799
额688.38
46.0075955218167.59
加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
134948432190133628773644
二、本年期初余473559
99501623.054534.67275.38479.783799
额688.38
46.0075955218167.59
三、本期增减变2092828114
71856652365动金额（减少以4182.71141.0346377
958.3247.72“－”号填列）24688.76
5416954169
（一）综合收益118000
0150.60150.6553490
总额34.71
33185.34
（二）所有者投539000
539000
入和减少资本00.00
00.00
1．所有者投入的539000
539000
普通股00.00
00.00
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金额
4．其他
20928-46983-26054
-46348
（三）利润分配4182.73192.39009.5-26101
6.99
2192496.58
20928-20928
1．提取盈余公积4182.74182.7
22
2．提取一般风险
准备
-26054-260543．对所有者（或-46348-26101
9009.59009.5
股东）的分配6.992496.58
99
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
134948432211063700676455
四、本期期末余
99501623.038717.24233.79620.538796818437
额
46.007318725236.105856.35
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022年度
其他权益工具其他未分所有者
项目资本减：库专项盈余股本优先永续综合配利其他权益合其他公积存股储备公积股债收益润计
一、上年期末1349914890
48270521106385432352
余额95046.12382.
924.27717.31069.76
0018
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年期初1349914890
48270521106385432352
余额95046.12382.
924.27717.31069.76
0018
三、本期增减变动金额（减
676266-5553962072727
少以“－”号
28.7401.15.59
填列）
（一）综合收
22542222542209
益总额
095.785.78
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入资本
3．股份支付计
入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分-23097
676266-1633493
配5996.9
28.7468.19
3
1．提取盈余公
676266-67626
积
28.74628.74
2．对所有者
-16334（或股东）的-1633493
9368.1
分配68.19
9
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转留存收益
5．其他综合收
益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末1349914834
4827052178265494424
余额95046.58481.
924.275346.05797.35
0003
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰上期金额
单位：元
2021年年度
其他权益工具其他所有者
项目优永资本减：库专项储盈余未分配股本其综合其他权益合先续公积存股备公积利润他收益计股债
一、上年期134999482705190135126123149952871
末余额5046.00924.274534.59632.0836.94
加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年期134999482705190135126123149952871
初余额5046.00924.274534.59632.0836.94
三、本期增减变动金额
2092842277807
（减少以437064932
182.7250.10
“－”号填.82
列）
（一）综合6976139
697613942
收益总额42.41.41
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者投入资本
3．股份支付
计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润209284-469833
-26054900
分配182.72192.31
9.59
1．提取盈余209284-209284
公积182.72182.72
2．对所有者
-2605490-26054900（或股东）
09.599.59
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积
转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额结转留存收益
5．其他综合
收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
21106
四、本期期134999482705148901254323520
38717.
末余额5046.00924.27382.1869.76
31
法定代表人：赵宏伟主管会计工作负责人：李伟
分管会计机构负责人：杜汛会计机构负责人：高峰深圳市振业（集团）股份有限公司
2022年度财务报表附注（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）一、公司的基本情况
（一）公司概况
深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）根据国家有关法律、法规的规定，经深圳市人民政府批准，于1989年5月25日在深圳市注册成立，公司统一社会信用代码为 91440300618831041G，现总部位于深圳市南山区科技南路 16号深圳湾科技生态园 11栋 A座 42-43层。1992年 4月 27日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059号文批准，本公司发行 A股于深圳证券交易所上市。
公司法定代表人：赵宏伟。
公司经营范围：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。
（二）截至2022年12月31日，本公司累计发行股本总数1349995046股，详见附
注六、（三十）。其中，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会直接持有本公司股份
296031373.00股，占公司总股本比例21.93%，通过深圳市资本运营集团有限公司间接持
有本公司股本比例15.06%，为公司的实际控制人。
（三）本财务报表业经本公司董事会于2023年4月26日决议批准报出。
（四）本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
本公司2022年度纳入合并范围的下属公司共33户，本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“七、合并范围的变更”和“八、在其他主体中的权益”。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营公司自本报告期末至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
三、重要会计政策及会计估计
（一）遵循企业会计准则的声明本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其
应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453号）的列报和披露要求。
（二）会计期间和经营周期
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司正常营业周期通常大于12个月，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（三）记账本位币本公司采用人民币作为记账本位币。
（四）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
（五）企业合并
1.同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照
该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本
与购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；
前者小于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形：
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（六）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
1.合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重新评估。
2.合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金
流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三、（十六）“长期股权投资”或本附注三、（十）“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他
至少一项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特
征：（1）各参与方均受到该安排的约束；（2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2.合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
（八）现金及现金等价物的确定标准现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期
限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（九）外币业务和外币报表折算
1.外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2.外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。
（十）金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的
现金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征进行分类。
（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资
产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载
明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。5.金融资产减值本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
债务工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量
之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。
（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后
并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见附注“九、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收
入。（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时
的信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
（3）应收款项及租赁应收款本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租
赁应收款，本集团作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
（十一）应收款项
对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应收账款；将期末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单项金额重大的其他应收款。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。
3.按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
（1）信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
项目确认组合的依据账龄组合以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合集团内关联方组合与本公司的关联关系
（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项目确认组合的依据账龄组合按整个存续期信用损失率计提坏账准备
集团内关联方组合合并范围内关联方未发生减值按5%计提组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法：
账龄应收账款信用损失率（%）其他应收款信用损失率（%）
1年以内（含1年）55
1—2年（含2年）1010
2—3年（含3年）3030
3-5年5050
5年以上8080
（十二）存货
1.存货的分类
存货主要系房地产开发产品，包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。
完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的
的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
2.存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
开发产品的发出按照个别认定法计价。
3.存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4.存货的盘存制度为永续盘存制。
5.公共配套设施费的核算方法
按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。
（十三）合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
（十四）合同成本合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
（十五）持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）
根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小），预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
（十六）长期股权投资
1.投资成本的确定
（1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务
或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。
（3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初
始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2.后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益，并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
3.确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
4.长期股权投资的处置
（1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益。
（2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
5.减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
（十七）投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
（十八）固定资产
1.固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。
2.各类固定资产的折旧方法
类别折旧方法折旧年限（年）净残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物年限平均法20-4052.375-4.75
机器设备年限平均法1059.50
办公及电子设备年限平均法5519.00
运输工具年限平均法5519.00
其他设备年限平均法5519.00
3.固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
4.融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的75%以上（含75%）]；（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含90%）]；出租人在租赁开始日的最低
租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值[90%以上（含90%）]；（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
（十九）借款费用
1.借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2.借款费用资本化期间
（1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已经发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间
连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
3.借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
（二十）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。
本公司按照《企业会计准则第13号——或有事项》对上述第4项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
（二十一）无形资产
1.无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期
实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销。
期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与
可收回金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态
的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
（二十二）长期资产减值
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计
的下跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将
在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者
将被闲置、终止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经
低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
（二十三）长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损
益。（二十四）合同负债本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
（二十五）职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
1.短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
2.辞退福利
本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
3.设定提存计划
本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公司以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（二十六）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数
或比率确定；3.购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
5.根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本公司采用增量借款利率作为折现率。
（二十七）预计负债
1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。
2.本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
3.如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（二十八）收入
1.收入的确认
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2.合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取得对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。该交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
（2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。
*客户已接受该商品。
*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
3.本公司将拥有的无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取合同对价的权利，确认为应收账款，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素），确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，确认为合同负债。本公司对同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
本公司收入确认的具体政策：
1.房产销售
本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：
（1）房地产项目完工，并完成竣工验收；（2）已签订销售合同；（3）一次性付款或
分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；
（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
2.物业出租
按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。
3.提供劳务
根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本公司从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。
（二十九）政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系
统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
4．对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进
行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减
相关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
6.已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（三十）递延所得税资产和递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：（1）企业合并；（2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。5.与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
6.对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损
和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
7.资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收
回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
8.于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（三十一）租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计
准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租
赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。
2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。
四、税项
（一）主要税种及税率税种计税依据税率
9%、6%、5%、增值税（注1）销售货物或提供应税劳务
3%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权产生的增值
土地增值税30-60%额
城市维护建设税应缴流转税税额5%、7%
教育费附加应缴流转税税额3%
地方教育费附加应缴流转税税额2%
企业所得税（注2）应纳税所得额25%、20%
（二）重要税收优惠政策及其依据注1：根据财政部国家税务总局海关总署公告[2019]39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》：自2019年4月1日起，在全国范围内调整增值税税率，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%，本公司房地产销售业务及不动产租赁业务适用9%的增值税税率；本公司代建服务等业务适用6%的增值税税率；根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，公司房地产老项目以及2016年4月30日之前取得的不动产租赁服务选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；子公司为小规模纳税人，适用3%的增值税征收率。
注2：根据财政部税务总局公告2021年第12号《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》和2022年第13号《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》，子公司为小型微利企业的，自2021年1月1日至2022年12月31日，年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；自2022年1月1日至
2024年12月31日，年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
五、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明
（一）会计政策的变更
（1）本公司自2022年1月1日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第15号》（财会〔2021〕
35号）中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”及“关于亏损合同的判断”相关规定。该项会计政策变更对报告期财务报表无影响。
（2）本公司自2023年1月1日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕
31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”；自2022年12月13日执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号）中“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”相关规定。该项会计政策变更对报告期财务报表无影响。
（二）会计估计的变更本公司报告期内未发生会计估计变更。
（三）前期会计差错更正本公司报告期内未发生重大的会计差错更正。
六、合并财务报表主要项目注释
说明：期初指2021年12月31日，期末指2022年12月31日，上期指2021年度，本期指2022年度。
（一）货币资金
1.分类列示
项目期末余额期初余额
现金955.858817.49
银行存款2613847441.17
4476994340.30
其他货币资金87572215.48334818915.87
合计4564567511.632948675174.53
2.期末其他货币资金中16841283.52系公司为购房客户提供按揭担保支付的保证金，
51805760.35元系支付的保函保证金，18925171.61元系诉讼冻结资金，以上款项因无法
随时动用未将其认定为现金及现金等价物。3.期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。
4.公司本期所有权受限货币资金的情况详见附注六、（四十九）。
（二）交易性金融资产项目期末余额期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产200498630.14
其中：债务工具投资
其他200498630.14
合计200498630.14
（三）应收账款
1.按账龄披露
账龄期末账面余额
1年以内（含1年）26192508.42
1-2年（含2年）5759514.97
2-3年（含3年）679970.00
3-4年（含4年）469619.00
4-5年（含5年）781971.00
5年以上585995.62
合计34469579.01
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）单项金额重大并单独计提坏
1001890.002.911001890.00100.00
账准备的应收账款按信用风险特征组合计提坏
32537352.3994.392559439.147.8729977913.25
账准备的应收账款单项金额不重大但单独计提
930336.622.70930336.62100.00
坏账准备的应收账款
合计34469579.01100.004491665.7613.0329977913.25续表期初余额类别账面余额坏账准备账面价值计提比例
金额比例（%）金额
（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款按信用风险特征组合计提坏
21101451.91100.002195856.5810.4118905595.33
账准备的应收账款单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款
合计21101451.91100.002195856.5810.4118905595.33
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款期末余额名称
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内（含1年）26192508.421309625.445.00
1-2年（含2年）4757624.97475762.5010.00
2-3年（含3年）679970.00203991.0030.00
3-4年（含4年）469619.00234809.5050.00
4-5年（含5年）49511.0024755.5050.00
5年以上388119.00310495.2080.00
合计32537352.392559439.147.87
按组合计提坏账的确认标准及说明：
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。
3.坏账准备的情况
本期变动金额类别期初余额收回或转其他变期末余额计提转销或核销回动本期计提应收账款
2195856.582295809.184491665.76
坏账准备本期收回或转回的应收账款坏账准备
合计2195856.582295809.184491665.76
4.本期未发生核销的应收账款
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况占应收款款
坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄总额的比例期末余额
（%）
深圳市南山区建筑工务署代建服务费7666195.551年以内、1-2年22.24423137.41
深圳市福田区建筑工务署代建服务费4889898.911年以内、1-2年14.19312246.56
深圳市大鹏新区建筑工务署代建服务费4212200.001年以内、1-3年12.22445380.00
天虹数科商业股份有限公司租金2078534.801年以内6.03103926.74深圳市福田区城市管理和综合
代建服务费1655602.081年以内、1-2年4.80102560.21执法局
合计20502431.3459.481387250.92
（四）预付款项
1.预付款项按账龄列示
期末余额期初余额账龄
余额比例（%）余额比例（%）
1年以内（含1年）7256973.296.478386763.387.40
3年以上104895000.0093.53104895000.0092.60
合计112151973.29100.00113281763.38100.00
注：账龄超过一年的预付款项104895000.00元系支付给广东惠州惠阳经济开发区管理
委员会的“惠阳振业城”项目土地征用补偿费、拆迁费等土地储备整理资金，截至2022年12月31日，尚未完成土地受让的相关手续。
（五）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示项目期末余额期初余额应收利息应收股利
其他应收款59526145.8860169738.14
合计59526145.8860169738.14
2.其他应收款
（1）按账龄披露账龄期末账面余额
1年以内（含1年）15288975.40
1-2年（含2年）35748079.17账龄期末账面余额
2-3年（含3年）2242695.42
3-4年（含4年）6124852.91
4-5年（含5年）5787639.10
5年以上34286198.03
合计99478440.03
（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
押金及保证金17275808.6418396112.83
代垫款71768238.4778367544.52
往来款8817729.132074854.72
其他1616663.792012806.57
合计99478440.03100851318.64
（3）坏账准备计提情况期末余额账面余额坏账准备账面类别计提比例金额金额比例价值
（%）
（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款按信用风险特征组合计提
72300103.1172.6817699338.3724.4854600764.74
坏账准备的其他应收款单项金额不重大但单独计
27178336.9227.3222252955.7881.884925381.14
提坏账准备的其他应收款
合计99478440.03100.0039952294.1540.1659526145.88续表期初余额账面余额坏账准备账面类别计提比例
金额比例（%）金额价值
（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款按信用风险特征组合计提
73564372.7572.9418454074.3125.0955110298.44
坏账准备的其他应收款单项金额不重大但单独计
27286945.8927.0622227506.1981.465059439.70
提坏账准备的其他应收款期初余额账面余额坏账准备账面类别计提比例
金额比例（%）金额价值
（%）
合计100851318.64100.0040681580.5040.3460169738.14
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款期末余额账龄
其他应收款坏账准备计提比例（%）
1年以内（含1年）15288975.40764448.745.00
1-2年（含2年）35748079.173574807.9210.00
2-3年（含3年）2242695.42672808.6330.00
3-4年（含4年）2642392.361321196.1950.00
4-5年（含5年）5787639.102893819.5550.00
5年以上10590321.668472257.3480.00
合计72300103.1117699338.3724.37期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款期末余额
其他应收款（按性质）计提理由
其他应收款坏账准备计提比例（%）
代偿还按揭贷款及利息27037562.8622112181.7281.78预计无法全额收回
其他140774.06140774.06100.00预计无法全额收回
合计27178336.9222252955.7881.88
（4）坏账准备的情况本期变动金额类别期初余额转销或核其他变动期末余额计提收回或转回销
坏账准40681580.5
-620677.38108608.9739952294.15备0
40681580.5
合计-620677.38108608.9739952294.15
0
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
款项内容收回或转回金额收回方式
其他108608.97收回款项
合计108608.97（5）本期未发生核销的其他应收款。
（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄总额的比例期末余额
（%）
牛进才代偿还按揭贷款及利息5483582.235年以上5.514935224.01
白小艳代偿还按揭贷款及利息4713214.025年以上4.744241892.62
刘靖代偿还按揭贷款及利息4546136.005年以上4.574091522.40
邱向龙杜青鱼代偿还按揭贷款及利息4397993.655年以上4.423958194.29南京市江宁区住
代垫代扣款4130684.341年至2年4.15413068.43房保障和房产局
合计23271610.2423.3917639901.75
（六）存货
1.分类列示
期末余额
项目账面其中：借款费用资跌价账面余额本化金额准备价值
完工开发产品2554275404.1184943527.5072756151.962481519252.15
在建开发产品13535595591.60159045793.0444301300.0013491294291.60
拟开发产品870858199.56870858199.56
合计16960729195.27243989320.54117057451.9616843671743.31续表期初余额
项目账面其中：借款费用资跌价账面余额本化金额准备价值
完工开发产品1874539766.0738652533.7564484089.531810055676.54
在建开发产品13054122202.8282662022.4113054122202.82
拟开发产品1253156689.261253156689.26
合计16181818658.15121314556.1664484089.5316117334568.62
注：本公司本年度用于确定存货资本化借款费用的平均利率为4.55%。
2.完工开发产品明细情况
项目名称竣工时间期初数本年增加本年减少期末数
新城花园52717054.2252717054.22项目名称竣工时间期初数本年增加本年减少期末数
振业峦山谷花园一期2010.112241683.532241683.53
振业峦山谷花园二期2014.111593420.26489.03798173.44795735.85
振业城四-五期2011.03811573.87811573.87
振业城六-七期2013.031416266.261416266.26
景洲大厦1931835.291931835.29
天津·铂雅轩2017.10.35314680.854070661.7931244019.06
天津·启春里2016.1292540223.842187366.4890352857.36
天津·新博园2013.1039146341.472239303.5936907037.88
西安振业·泊墅一期2012.0635085740.724677217.8030408522.92
西安振业·泊墅二期 A组团 2014.09 134617960.23 2856338.47 131761621.76
西安振业·泊墅二期 B组团 2015.11 41569673.21 2197378.26 39372294.95
西安振业·泊岸2019.1297560521.697423856.9790136664.72
东莞松湖雅苑2016.1018143274.306411.631566526.0116583159.92
北海宝丽一期1995年60135.8160135.81
振业·中央华府（北海）2009.03517292.83517292.83
振业·青秀山1号2012.014810479.083467049.91341728.077935800.92
广西振业·尚府2016.1142093699.64380068.7541713630.89
振业*邕江雅苑2018.1216914472.04546753.913891961.5013569264.45
振业*启航城2021.03394628194.1240139392.61354488801.51
长沙振业城一期2015.1111439426.027112407.334327018.69
长沙振业城二期2018.0439509052.371270526.6238238525.75
长沙振业城二期剩余组团2022.12267597064.37241505827.6426091236.73
长沙振业城三期2021.02240248634.1586841005.22153407628.93
惠阳*振业城二期（GH组团） 2011.12 7585499.25 7585499.25
惠阳*振业城二期（D组团） 2013.11 5970425.87 5970425.87
惠阳*振业城商务中心2015.07118564675.04118564675.04
惠阳*振业城 Q组团 2018.09 29959816.14 29959816.14
广州振业天颂花园项目2019.01386786070.37191559423.78195226646.59
深汕振业时代花园一期2020.1020761643.605712581.557663792.1218810433.03项目名称竣工时间期初数本年增加本年减少期末数
深河湾一期2022.04285873507.59186868304.9999005202.60
惠阳*振业城小学2022.0949239745.0749239745.07
清溪雅苑2022.081422007560.52931688365.58490319194.94
深汕振业时代花园二期2022.12927115206.51554551105.03372564101.48
合计1874539766.072961566370.092281830732.052554275404.11
3.在建开发产品明细情况
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初数期末数西安振
2021.042023.11798620000.00394198645.34567720765.28
业·泊悦府长沙振业城
二期剩余组2021.102022.11323730000.0094690401.91团长沙振业城
2021.072023.08695860000.00253598935.59486957340.30
四期深汕振业时
2019.032022.12850000000.00750801461.92
代花园二期
惠阳*振业
2019.122022.0960000000.0046484100.32
城小学
惠阳*振业
城二期 U组 2020.12 2023.09 1249179400.00 557337629.29 803208840.62团
深河湾一期2020.072022.04393921800.00298920910.90
深河湾二期2021.082024.09380000000.00164636718.95221842145.09
清溪雅苑2020.102022.111425645800.001221660384.20广州振业天
2021.112024.113743165949.562668964187.042887136984.25
成广州振业学
2021.102025.061129516933.29750754587.41963619422.25
府里天津津
2020.052024.051821954600.001060147652.901273317322.30
海·御湖振业新
城·翡丽铂2021.092024.043370000000.002656311979.332891305754.73湾新城振
业·铭著风2021.082023.032880000000.002135614607.722358787031.61华
振业悦江府2022.032024.06870832248.76650410607.92
博文雅苑2022.122025.03779420000.00431289377.25项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初数期末数
20771846731.613054122202.813535595591.6
合计
120
4.拟开发产品明细情况
预计开工时预计竣工时项目名称预计总投资期初数期末数间间
114636385.8138816073.4
深河湾三期暂无暂无暂无
20
惠阳*振业城二期-F1组 109697627.4 119302641.7暂无暂无暂无团43
151739050.5165418740.2
惠阳*振业城 R组团 暂无 暂无 暂无
67
惠阳*振业城 E1组团 暂无 暂无 暂无 14107619.90 14665425.61
惠阳*振业城水厂重叠
暂无暂无暂无2055520.002055520.00地块
惠阳*振业城 M组团 暂无 暂无 暂无 17869368.04 18446804.33
205635089.9212233740.2
惠阳*振业城 K组团 暂无 暂无 暂无
66
132361080.1
长沙振业城五期暂无暂无暂无85409750.52
7
474800000.
长沙振业城六期暂无暂无65228799.2167558173.79
00
881372248.486777477.8
振业悦江府暂无暂无
761
1253156689870858199.5
合计.266
5.存货跌价准备
本期增加金额本期减少金额项目分类期初余额期末余额计提其他转回或转销其他
完工开发产38432509.38432509.新城花园品0404
完工开发产7884997.57433949.0
天津·新博园451048.50品77
完工开发产6683716.76110826.8
天津·铂雅轩572889.90品88
完工开发产11482866.10885059.天津·启春里597806.40品1474
长沙振业城完工开发产3104800.03104800.0三期品00本期增加金额本期减少金额项目分类期初余额期末余额计提其他转回或转销其他
西安振业·泊在建开发产44301300.44301300.悦府品0000
完工开发产6789007.26789007.2
振业*启航城品33
64484089.54195107.1621744.8117057451
合计
53230.96
6.存货跌价准备情况
本期转转销存货跌价准备的原项目计提存货跌价准备的依据因完工开发产品可变现净值低于账面成本销售在建开发产品可变现净值低于账面成本销售
本期所有权受限存货的情况详见附注六、（四十九）。
（七）其他流动资产项目期末余额期初余额
预缴企业所得税4330587.6313223875.42
待抵扣增值税95279698.9399024464.75
预缴增值税148243315.81120277838.11
预缴土地增值税119347482.0359937318.53
预缴城建税10086793.574928566.52
预缴教育费附加8053312.464111509.43
预缴堤围费380352.41335008.11
合同取得成本71197913.5710388177.05
其他3368254.84232447.63
合计460287711.25312459205.55
（八）长期股权投资本期增减变动被投资单位名称期初余额追加投资减少投资
一、其他股权投资
天津振业化工实业有限公司4500000.00
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂490434.54
深圳市振业贸易发展有限公司1384076.29
小计6374510.83本期增减变动被投资单位名称期初余额追加投资减少投资
合计6374510.83
接上表：
本期增减变动期末余额减值准备期末余额本期计提减值准备其他
4500000.004500000.00
490434.54490434.54
1384076.291384076.29
6374510.836374510.83
6374510.836374510.83
（九）其他非流动金融资产本公司持有的其他非流动金融资产为不具重大影响的股权投资。
期末余额期末余额被投资单位原值减值准备净值公允价值天津轮船实业发展集团股份有
3375000.003375000.00
限公司
深圳市深发贸易有限公司208000.00208000.00
深圳莫斯科股份有限公司636353.52636353.52
北海乌家砖厂1157991.401157991.40
北海长江实业股份有限公司525000.00525000.00
合计5902344.925902344.92
（十）投资性房地产
1.投资性房地产计量模式
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目房屋、建筑物合计
一、账面原值
1.期初余额1568486497.461568486497.46
2.本期增加金额70903877.1770903877.17
（1）外购
（2）存货、固定资产、在建工程转入65373097.6265373097.62
（3）更新改造5530779.555530779.55
3.本期减少金额17153669.9317153669.93项目房屋、建筑物合计
（1）处置
（2）转入存货、固定资产、在建工程16992452.7316992452.73
（3）其他转出161217.20161217.20
4.期末余额1622236704.701622236704.70
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额487697540.27487697540.27
2.本期增加金额37652993.6437652993.64
（1）计提或摊销37652993.6437652993.64
3.本期减少金额136479.07136479.07
（1）处置
（2）其他转出136479.07136479.07
4.期末余额525214054.84525214054.84
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值1097022649.861097022649.86
2.期初账面价值1080788957.191080788957.19
2.本期所有权受限投资性房地产的情况详见附注六、（四十九）。
（十一）固定资产
1.总表情况
（1）分类列示项目期末余额期初余额
固定资产54137020.2142478976.98固定资产清理
合计54137020.2142478976.98
2.固定资产
（1）固定资产情况项目房屋及建筑物运输工具办公及电子设备其他设备合计
一、账面原值
1.期初余额43197168.915959192.777030853.422351759.4258538974.52
2.本期增加金额16363402.122649.041510488.69576846.5418453386.39
（1）购置2649.041510488.69576846.542089984.27
（2）投资性房地产转入16363402.1216363402.12
3.本期减少金额4535132.7355500.00878280.27252766.605721679.6
（1）处置或报废55500.00878280.27252766.601186546.87
（2）转入存货4535132.734535132.73
4.期末余额55025438.305906341.817663061.842675839.3671270681.31
二、累计折旧
1.期初余额7328629.732687094.394604867.391439406.0316059997.54
2.本期增加金额1140386.491004163.62797631.70321377.263263559.07
（1）计提1004651.161004163.62797631.70321377.263127823.74
（2）其他135735.33135735.33
3.本期减少金额1068082.8252725.00834366.23234721.462189895.51
（1）处置或报废52725.00834366.23234721.461121812.69
（2）其他1068082.821068082.82
4.期末余额7400933.403638533.014568132.861526061.8317133661.10
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值47624504.902267808.803094928.981149777.5354137020.21
2.期初账面价值35868539.183272098.382425986.03912353.3942478976.98
3.本期所有权受限固定资产的情况详见附注六、（四十九）。
（十二）使用权资产项目房屋建筑物合计
一、账面原值
1.期初余额73421302.9573421302.95项目房屋建筑物合计
2.本期增加金额28917677.6428917677.64
（1）新增租赁28917677.6428917677.64
3.本期减少金额73451.4473451.44
（1）租赁变更73451.4473451.44
4.期末余额102265529.15102265529.15
二、累计折旧
1.期初余额14993158.1514993158.15
2.本期增加金额19415599.7419415599.74
（1）计提19415599.7419415599.74
3.本期减少金额
（1）租赁变更
4.期末余额34408757.8934408757.89
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值67856771.2667856771.26
2.期初账面价值58428144.8058428144.80
（十三）长期待摊费用项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少额期末余额
办公软件费用4458982.024470186.392255739.771886.796671541.85
办公室装修费7574851.528076636.885116513.3110534975.09
合计12033833.5412546823.277372253.081886.7917206516.94
（十四）递延所得税资产及递延所得税负债
1.未经抵销的递延所得税资产
期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
资产减值准备173624432.8043404828.09119354891.2929819602.58期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
预提职工薪酬24945829.876157495.4528463573.477102416.52
预提土地增值税565125927.08141281481.78882542024.31220635506.08
预售房款预计利润553526976.08138381744.03290670348.2072667587.07
未支付的费用95289997.4123822499.3499747522.0824936880.51
可抵扣亏损993406053.03248351513.261088752485.48272188121.40
其他44979795.3611244948.8424826143.236206535.83
合计2450899011.63612644510.792534356988.06633556649.99
2.未抵销的递延所得税负债
期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债交易性金融资产公
498630.12124657.53
允价值变动
合同取得成本11994.442998.6133858.928464.74
其他3063534.08765883.522808217.99702054.50
合计3574158.64893539.662842076.91710519.24
3.未确认递延所得税资产明细
项目期末余额期初余额
可抵扣暂时性差异1040797.112125818.93
可抵扣亏损419211697.21229922505.77
合计420252494.32232048324.70
注：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此以上可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未确认为递延所得税资产。
4.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份期末余额期初余额备注
2022年度170014144.43
2023年度137365532.0210741769.22
2024年度163426453.3113255587.15
2025年度19332905.2518018707.65
2026年度42255538.9017892297.32
2027年度56831267.73
合计419211697.21229922505.77
（十五）其他非流动资产本期增减变动被投资单位期初余额追加收回权益法下确认的地价溢价其他权投资投资投资损益摊销益变动
锦上花园开发项目2202922224.5776841938.82257482.26
合计2202922224.5776841938.82257482.26续表本期增减变动减值准备被投资单位宣告发放现金计提减值期末余额其他期末余额股利或利润准备
锦上花园开发项目2279506681.13
合计2279506681.13
注：2013年11月29日，本公司与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签订合同合作开发锦上花园开发项目，项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区，北临深惠公路、与地铁三号线六约站相邻。项目总占地面积11.12万平方米，建筑面积32.14万平方米，其中住宅22.53万平方米，商业5.15万平方米，商务公寓4.11万平方米，配套0.346万平方米。
合作模式：项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续。在此前提之下，双方共同对本项目进行合作开发，本公司主要负责建设管理，并采取以下不同的出资模式进行合作开发。
（1）对于住宅、商务公寓和配套物业的开发，本公司向深圳地铁支付86636.84万元获
得该部分物业70%的投资、开发、收益权。
（2）对于商业物业及车位的开发，深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
（3）双方按照合同约定成立项目建设管理公司（非注册法人分支机构），项目的开发建设管理工作委托给管理公司具体实施。
（十六）短期借款
1.短期借款分类
项目期末余额期初余额
保证借款150000000.00346000000.00
信用借款98000000.00
合计248000000.00346000000.00
2.期末无已逾期未偿还的短期借款。
（十七）应付账款
（1）应付账款列示项目期末余额期初余额项目期末余额期初余额
1年以内958984497.821259899888.20
1至2年453526140.8254059153.21
2至3年19260231.28152627575.08
3年以上174726562.3072541292.32
合计1606497432.221539127908.81
（2）账龄超过1年的重要应付账款项目期末余额未偿还或结转的原因
应付工程款641715922.28尚未结算
营销代理费3340945.37尚未结算
房屋维修基金1248112.90尚未结算
（十八）预收款项
1.预收款项列示
项目期末余额期初余额
1年以内1854003.072257087.73
合计1854003.072257087.73
截至2022年12月31日，本公司预收款项主要项目明细列示如下项目期末余额未结转原因
预收租金1355958.05尚未达到收入确认条件
预收物业管理费498045.02尚未达到收入确认条件
合计1854003.07
（十九）合同负债
1.合同负债情况
项目期末余额期初余额
振业*邕江雅苑32385.39403557.88
振业*启航城1668398.3817576207.87
天津*铂雅轩66666.67
天津津海*御湖174152709.1742335745.87
西安振业*泊墅一期243428.52
西安振业*泊墅二期 A 组团 9523.81 1773802.03
西安振业*泊墅二期 B 组团 19047.62 19048.08
西安振业*泊岸733828.532357231.60
振业新城*翡丽铂湾1551197168.6937609993.58项目期末余额期初余额
新城振业*铭著风华794941648.64124162728.45
振业新城*翡丽铂湾114702986.252840684.41
新城振业*铭著风华64286852.2914013163.30
清溪雅苑96075586.00628126714.32
长沙振业城一期190476.1985714.57
长沙振业城二期49817234.8976190.58
长沙振业城三期8202598.96
振业悦江府44163922.05
惠阳*振业城二期 U 组团 30810198.21
深河湾二期6174840.36
惠阳*振业城二期（GH 组团） 1218685.71
长沙振业城四期995564677.72
广州振业天颂花园项目1767140.95271200693.32
振业·青秀山1号952380.97
广州振业天成64680052.29
振业峦山谷花园二期973433.33
深汕振业时代花园二期161024392.65537652866.06
东莞*松湖雅苑472323.80
惠阳振业*H 组团 95238.08
惠阳振业*D 组团 9047619.05 6876190.48
惠阳振业*Q 组团 7938419.05 7391053.32
集团本部预收代建管理费174730.45
西安振业·泊悦府120662989.87
深河湾振业一期20679318.01191963885.33
合计4312930641.711896275731.89
2.报告期内账面价值发生变动的金额及原因
项目变动金额变动原因
合同负债-预收房款2416654909.82预售及结转
合计2416654909.82
（二十）应付职工薪酬
1.应付职工薪酬列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、短期薪酬37791969.72148548034.72156115304.6330224699.81
二、离职后福利中-设定提存计划负债8195824.7016249828.0317395881.057049771.68
三、辞退福利351389.50351389.50
合计45987794.42165149252.25173862575.1837274471.49
2.短期薪酬列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴23802537.19114064697.19117560187.7320307046.65
二、职工福利费3934155.3015924885.5819766688.2292352.66
三、社会保险费33641.224615982.854648665.90958.17
其中：医疗保险费33641.224323201.324356842.54
工伤保险费105771.90104813.73958.17
生育保险费187009.63187009.63
四、住房公积金11525025.7511523123.511902.24
五、工会经费和职工教育经费10021636.012417443.352616639.279822440.09
合计37791969.72148548034.72156115304.6330224699.81
3.设定提存计划列示
项目期初余额本期增加本期减少期末余额
1.基本养老保险9734493.869696167.7838326.08
2.失业保险费-78251.04-79448.731197.69
3.企业年金缴费8195824.706593585.217779162.007010247.91
合计8195824.7016249828.0317395881.057049771.68
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本公司每月分别按员工参保地政府机构的规定向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
4.辞退福利
项目本期支付金额期末应付未付金额
离职经济补偿金351389.50
合计351389.50
（二十一）应交税费税费项目期末余额期初余额
1．企业所得税195785641.17125326425.04
2．增值税31800005.36458850.17税费项目期末余额期初余额
3．城市维护建设税93500.62709013.03
4．教育费附加233764.20704250.30
5．代扣代缴个人所得税1562807.251690990.50
6．房产税135888.88294486.25
7．土地增值税725134547.81960288780.49
8．其他1507418.28783913.76
合计956253573.571090256709.54
（二十二）其他应付款
1.总表情况
（1）分类列示项目期末余额期初余额
应付利息65036157.5469995061.64
应付股利6209507.616003856.41
其他应付款1839458884.842278385392.91
合计1910704549.992354384310.96
2.应付利息
项目期末余额期初余额
中期票据24624657.5429583561.64
分期付息到期还本的长期借款利息40411500.0040411500.00
合计65036157.5469995061.64
3.应付股利
项目期末余额期初余额超过1年未支付原因
广西振业房地产股份有限公司个人股东6196346.365990695.16小股东未前来办理手续
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东13161.2513161.25小股东未前来办理手续
合计6209507.616003856.41
4.其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款款项性质期末余额期初余额
暂扣税费42062500.0042062500.00
往来款1658346716.862126133485.16
押金及保证金34393084.7132607876.01款项性质期末余额期初余额
代扣代缴款项57598023.5357001298.72
员工跟投款17096598.0014776598.00
其他29961961.745803635.02
合计1839458884.842278385392.91
（2）期末账龄超过一年的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因
锦上花园开发项目499795872.27合作项目往来款
广州军区42062500.00未办妥相关手续
南京新城恒博房地产开发有限公司584593608.20合作项目往来款
合计1126451980.47
（二十三）一年内到期的非流动负债
1.一年内到期的长期负债明细情况
项目期末余额期初余额
一年内到期的长期借款1448788133.981329130303.03
一年内到期的应付债券399930307.18
一年内到期的长期应付款67287902.7163282494.08
一年内到期的租赁负债20152171.2715651814.73
合计1536228207.961807994919.02
2.一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款明细情况项目期末余额期初余额
抵押+保证448196429.98335730303.03
抵押借款23600000.0045600000.00
保证借款731591704.00615800000.00
信用借款11400000.00
抵押+质押38000000.0038000000.00
抵押+质押+保证196000000.00294000000.00
合计1448788133.981329130303.03
注：一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日币种期末余额贷款单位借款起始日借款终止日币种期末余额
平安银行股份有限公司南京分行营业部2021-12-232023-12-22人民币195800000.00
招商银行股份有限公司东莞分行2021-2-72023-12-16人民币180000000.00
招商银行股份有限公司东莞分行2021-5-142023-12-16人民币180000000.00
招商银行股份有限公司东莞分行2021-4-152023-12-16人民币80100000.00
交通银行股份有限公司南京栖霞支行2021-12-222023-11-15人民币76514444.00
合计712414444.00
3.一年内到期的应付债券
债券名称面值发行日期债券期限发行金额期初余额
2019年中期票据400000000.002019-4-103年400000000.00399930307.18
合计399930307.18
接上表：
本期发行按面值计提利息溢折价摊销应付债券转入金额本期偿还金额期末余额
69692.82400000000.00
69692.82400000000.00
（二十四）其他流动负债
1.其他流动负债情况
项目期末余额期初余额
待转销项税额387820094.38160164867.07
合计387820094.38160164867.07
（二十五）长期借款
1.长期借款分类
项目期末余额期初余额
抵押借款1258334134.50277710000.00
信用借款2484150000.002389550000.00
保证借款1307167040.001044000000.00
抵押+保证1181121154.181596000000.00
抵押+质押566480000.00586480000.00
抵押+质押+保证686000000.00980000000.00
减：一年内到期的长期借款1448788133.981329130303.03
合计6034464194.705544609696.97
2.金额前五名的长期借款贷款单位借款起始日借款终止日币种期末余额
锦上花园开发项目2019-6-14无固定期限人民币1400000000.00
深圳市房屋租赁运营管理有限公司2021-4-292024-4-28人民币900000000.00
平安银行股份有限公司南京分行营业部2021-12-232024-12-10人民币294200000.00
兴业银行股份有限公司深圳分行2018-11-212030-11-21人民币280000000.00
广东华兴银行股份有限公司深圳分行2017-2-72027-2-6人民币248480000.00
合计3122680000.00
（二十六）应付债券
1.应付债券
项目期末余额期初余额
2021年中期票据499863327.24499764797.22
2022年中期票据324850931.34
合计824714258.58499764797.22
2.应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称面值发行日期债券期限发行金额期初余额
2021年中期票据500000000.002021-4-273年500000000.00499764797.22
2022年中期票据325000000.002022-4-063年325000000.00
合计499764797.22
接上表：
按面值计提利转入至一年内本期发行溢折价摊销本期偿还金额期末余额息到期金额
98530.02499863327.24
324805000.0045931.34324850931.34
324805000.00144461.36824714258.58
3.应付债券利息的增减变动
债券名称期初余额本期应计利息本期已付利息期末余额
2019年中期票据14575342.465424657.5420000000.00
2021年中期票据15008219.1822000000.0022000000.0015008219.18
2022年中期票据9616438.369616438.36
合计29583561.6437041095.9042000000.0024624657.54
（二十七）租赁负债
项目期末余额期初余额租赁付款额85927022.0267884228.06
减：未确认融资费用11448950.217876936.56
减：一年内到期的租赁负债20152171.2715651814.73
合计54325900.5444355476.77
（二十八）长期应付款
1.总表情况
（1）分类列示项目期末余额期初余额
长期应付款17481253.9284769156.63
合计17481253.9284769156.63
2.长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款项目期末余额期初余额
出售回租应付款84769156.63148051650.71
减：一年内到期的长期应付款67287902.7163282494.08
合计17481253.9284769156.63
（二十九）预计负债项目期末余额期初余额
未决诉讼153460.32
合计153460.32
（三十）股本
本期增减变动（+、-）项目期初余额发行新公积金其合期末余额送股股转股他计
一、无限售条件流通股1349995046.001349995046.00份
1.人民币普通股1349995046.001349995046.00
股份合计1349995046.001349995046.00
（三十一）资本公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额
股本溢价458717817.01458717817.01
其他资本公积25603806.0625603806.06项目期初余额本期增加本期减少期末余额
合计484321623.07484321623.07
（三十二）盈余公积项目期初余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积781856086.9222542209.58804398296.50
任意盈余公积1328782630.3945084419.161373867049.55
合计2110638717.3167626628.742178265346.05
注：根据公司法、章程的规定，本公司按母公司净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金，本年度按母公司净利润的
20%提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。
（三十三）未分配利润项目本期金额上期金额
调整前上期期末未分配利润3700624233.873628767275.55
调整期初未分配利润调整合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润3700624233.873628767275.55
加：本期归属于母公司所有者的净利润419619088.67541690150.63
减：提取法定盈余公积22542209.5869761394.24
提取任意盈余公积45084419.16139522788.48提取一般风险准备
应付普通股股利163349368.19260549009.59转作股本的普通股股利
期末未分配利润3889267325.613700624233.87
（三十四）营业收入、营业成本
1.营业收入和营业成本
本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本
主营业务3699813551.412270502785.983087721466.171747220821.65
其他业务849056.60
合计3699813551.412270502785.983088570522.771747220821.65
2.主营业务（分行业）
行业名称本期发生额上期发生额营业收入营业成本营业收入营业成本
房地产3699813551.412270502785.983087721466.171747220821.65
合计3699813551.412270502785.983087721466.171747220821.65
3.主营业务（分产品）
本期发生额上期发生额产品名称营业收入营业成本营业收入营业成本
房产销售3583572011.362209168821.942962154541.751688098866.72
房产租赁91884830.4757862693.32115348752.0059121954.93
代建服务20913009.24905660.3710218172.42
物管服务3443700.342565610.35
合计3699813551.412270502785.983087721466.171747220821.65
4.主营业务（分地区）
本期发生额上期发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本
广东省3006917265.251935199984.701973441242.371063808432.25
广西自治区49378215.2641852972.78237410226.40188034230.62
陕西省6947561.1117490817.5188986057.3255824967.10
天津市6942499.724648458.22152259663.19129100079.00
湖南省629628010.07271310552.77635624276.89310453112.68
合计3699813551.412270502785.983087721466.171747220821.65
（三十五）税金及附加项目本期发生额上期发生额
城市维护建设税6389872.9510878351.07
教育费附加4898078.927776611.60
土地增值税257071768.99335727239.23
印花税3546239.495205022.99
堤围费及其他216355.006050220.93
合计272122315.35365637445.82
（三十六）销售费用费用性质本期发生额上期发生额
广告推广费23154389.9313287514.50
销售策划费18003713.8823441542.43费用性质本期发生额上期发生额
代理费47370319.4522593007.16
其他5362110.637945214.87
合计93890533.8967267278.96
（三十七）管理费用费用性质本期发生额上期发生额
工资及福利费74541116.3083713605.27
社会保险费及住房公积金14432292.5315242831.98
物业费23163646.285950087.32
办公费5828676.453361067.87
中介服务费6047647.5711714295.79
诉讼费632038.87246969.68
车辆费432642.53408494.18
董事会经费1218576.111152372.80
长期待摊费用摊销5472429.074469770.37
折旧费用13051599.8013462694.23
其他费用6874639.453228480.53
合计151695304.96142950670.02
（三十八）财务费用费用性质本期发生额上期发生额
利息支出235825684.39223674162.91
减：利息收入37711509.6332082056.98汇兑损益
其他2341956.192661789.60
合计200456130.95194253895.53
（三十九）其他收益项目本期发生额上期发生额
其他28165.00
合计28165.00
（四十）投资收益产生投资收益的来源本期发生额上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益1576582.478363887.66
合营项目投资收益74558311.35186456969.15产生投资收益的来源本期发生额上期发生额
合计76134893.82194820856.81
（四十一）公允价值变动收益产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额
交易性金融资产498630.14-2112125.79
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产其他
合计498630.14-2112125.79
（四十二）信用减值损失项目本期发生额上期发生额
坏账损失（损失以“-”填列）-1566522.8314463790.60
合计-1566522.8314463790.60
（四十三）资产减值损失项目本期发生额上期发生额
存货减值损失（损失以“-”填列）-54195107.23-26051580.49
合计-54195107.23-26051580.49
（四十四）营业外收入
1.分类列示
项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额
罚款及违约金收入1454595.743284056.541454595.74
其他416333.531231675.33416333.53
合计1870929.274515731.871870929.27
（四十五）营业外支出项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额
非流动资产损毁报废损失63251.6624614.6663251.66
滞纳金484318.643573911.32484318.64
对外捐赠支出227098.00272003.39227098.00
其他476598.732410.77476598.73
合计1251267.033872940.141251267.03
（四十六）所得税费用
1.所得税费用表项目本期发生额上期发生额
当期所得税费用263528908.52363555784.92
递延所得税费用21095159.62-164041826.61
合计284624068.14199513958.31
2.会计利润与所得税费用调整过程
项目本期发生额上期发生额
利润总额732666201.42753004143.65
按法定/适用税率计算的所得税费用183166550.35188251035.91
子公司适用不同税率的影响-467116.35362538.20
调整以前期间所得税的影响16851164.199370953.74
非应税收入的影响-18133041.54-47352581.72
不可抵扣的成本、费用和损失的影响5451554.603106654.91使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影
12489685.85
响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或
85265271.0445775357.27
可抵扣亏损的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用合计284624068.14199513958.31
（四十七）现金流量表项目注释
1.收到的其他与经营活动有关的现金
项目本期发生额上期发生额
利息收入37711509.6332082056.98
罚款及赔偿款收入1454595.743079137.55
押金及保证金13811454.4716956921.56
往来款337878653.491674044737.59
收到的代收代付款7447338.5653510266.90
其他444498.5314801377.87
合计398748050.421794474498.45
2.支付的其他与经营活动有关的现金
项目本期发生额上期发生额
管理费用支付的现金44197867.2630040946.88
销售费用支付的现金93854308.1754739097.51
财务费用手续费341954.69515661.26项目本期发生额上期发生额
滞纳金484318.643573911.32
捐赠支出227098.00272003.39
押金及保证金11199372.8317831074.39
往来款576903657.5919665636.13
支付的代收代付款27232373.07
其他476598.7317864244.56
合计754917548.98144502575.44
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
项目本期发生额上期发生额
售后回租融资款192922222.20
员工跟投款2320000.0014776598.00
合计2320000.00207698820.20
4.支付的其他与筹资活动有关的现金
项目本期发生额上期发生额
发行票据服务费和信用评级费用217863.21328000.00
派息手续费164059.11
支付租金24602996.1316222297.89
售后回租租金、贴现利息及手续费67287902.7055234550.90
合计92108762.0471948907.90
（四十八）现金流量表补充资料
1.现金流量表补充资料
补充资料本期发生额上期发生额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润448042133.28553490185.34
加：资产减值准备54195107.2326051580.49
信用减值损失1566522.83-14463790.60
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧40780817.3839902274.12
使用权资产摊销19415599.7414993158.15无形资产摊销
长期待摊费用摊销7372253.084997073.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-4600.00（收益以“－”号填列）补充资料本期发生额上期发生额
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）63251.6629125.34
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-498630.142112125.79
财务费用（收益以“－”号填列）237825685.89225723594.79
投资损失（收益以“－”号填列）-76134893.82-194820856.81
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）20912139.20-161781438.58
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）183020.42-2260388.03
存货的减少（增加以“－”号填列）-649570116.23-8292704529.81
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）82738089.89-388631585.71
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）2128421114.494312392591.72
其他153460.32308888.16
经营活动产生的现金流量净额2315465555.22-3874666592.53
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额4476995296.152613856258.66
减：现金的期初余额2613856258.661872491277.28
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额1863139037.49741364981.38
2.现金和现金等价物的构成
项目期末余额期初余额
一、现金4476995296.152613856258.66
其中：库存现金955.858817.49
可随时用于支付的银行存款4476994340.302613847441.17
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额4476995296.152613856258.66
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
注：未作为现金及现金等价物详见附注六、（一）。
（四十九）所有权或使用权受到限制的资产项目期末账面价值受限原因项目期末账面价值受限原因
其他货币资金16841283.52按揭保证金
其他货币资金51805760.35保函保证金
其他货币资金18925171.61诉讼冻结资金
投资性房地产-振业大厦 A、B座裙楼及 A座塔楼 64996135.11 注 1
固定资产-振业大厦 A座 31层-32层 3287330.47 注 1
投资性房地产-峦山谷花园一期2、3栋商场复式117号房产142256689.37注2
投资性房地产-星海名城七期25套房产263117925.21注3
存货-西安振业·泊悦府394198645.34注4
存货-振业新城·翡丽铂湾2656311979.33注5
存货-新城振业·铭著风华2135614607.72注6
存货-深河湾219套房产80815881.10注7
存货-振业悦江府650410607.92注8
存货-天津津海·御湖651210000.00注9
合计：7129792017.05
注 1、本公司以振业大厦 AB 座裙楼及 A座塔楼作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押，向兴业银行股份有限公司深圳分行借款人民币3.50亿元，借款期12年，约定的借款到期日为2030年11月21日。截至2022年12月31日，实际借款3.50亿元，借款余额3.00亿元。
注2、本公司以振业峦山谷花园(一期)2、3栋商场复式117号房产作为抵押物，向深圳农村商业银行股份有限公司前海分行借款人民币3.00亿元，借款期10年，约定的借款到期日为2032年6月23日。截至2022年12月31日，实际借款3.00亿元，借款余额2.91亿元。
注3、本公司以星海名城七期项目10套房产作为抵押物，向交通银行股份有限公司深圳中心区支行借款人民币3.30亿元，借款期10年，约定的借款到期日为2026年11月17日。截至2022年12月31日，实际借款3.30亿元，借款余额2.2721亿元。
本公司以星海名城七期项目15套房产作为抵押物，同时，以上述房产租金收益权作为质押向广东华兴银行股份有限公司深圳分行借款人民币5.00亿元，借款期10年，约定的借款到期日为2027年2月6日。截至2022年12月31日，实际借款3.00亿元，借款余额2.6648亿元。
注4、本公司之子公司西安振业创发置业有限公司以西安振业·泊悦府项目土地使用权
及在建开发产品作为抵押物，向中国银行股份有限公司西安边家村支行借款人民币3.30亿元。借款期限36个月，约定的借款到期日为2024年12月15日。截止2022年12月31日，实际借款2.504亿元，借款余额1.8970亿元。注5、本公司之子公司南京新振城房地产开发有限公司以振业新城·翡丽铂湾土地使用权作为抵押物，向平安银行股份有限公司南京分行借款人民币11.00亿元，借款期限36个月，约定的借款到期日为2024年12月10日。截至2022年12月31日，实际借款9.80亿元，借款余额6.86亿元。
注6、本公司之子公司南京振新业房地产开发有限公司以新城振业·铭著风华土地使用
权作为抵押物，向交通银行股份有限公司南京栖霞支行借款人民币9.00亿元，借款期限48个月，约定的借款到期日为2025年11月08日。截止2022年12月31日，实际借款8.30亿元，借款余额7.38亿元。
注7、本公司之子公司河源市振业深河投资置业有限公司以深河湾1#楼、2#楼、3#楼、
4#楼中219套在建房地产作为抵押物，向中国工商银行股份有限公司河源分行借款人民币
3.20亿元，借款期3年。截止2022年12月31日，实际借款2255.50万元，借款余额2255.50万元。
注8、本公司之子公司振业（长沙）房地产开发有限公司以振业悦江府土地使用权作为抵押物，向浙商银行股份有限公司长沙分行借款人民币4.00亿元，借款期3年。截止2022年12月31日，实际借款7731.78万元，借款余额7731.78万元。
注9、本公司之子公司天津振业津海房地产开发有限公司以天津津海·御湖项目7-9、
11号楼住宅及土地使用权作为抵押物，向中国农业银行股份有限公司天津技术开发经济区
分行借款人民币3.15亿元，借款期4年。截止2022年12月31日，实际借款1.6449亿元，借款余额1.54亿元。
七、合并范围的变更
（一）非同一控制下企业合并
1.本期未发生非同一控制下企业合并。
（二）同一控制下企业合并
1.本期未发生同一控制下企业合并。
（三）其他原因的合并范围变动
1.本年度新设立子公司
（1）2022年3月25日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控
股子公司深圳市振业安歆公寓管理有限公司，注册资本500.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
（2）2022年10月18日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控
股子公司深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。八、在其他主体中的权益
（一）在子公司中的权益
1.本集团的构成
持股比例（%）表决权子公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式
直接间接比例(%)
贵州振业房地产开发有限公司贵州贵州遵义房地产开发100.00100.00投资设立
天津市振业资产管理有限公司天津天津资产经营及房地产投资100.00100.00投资设立
天津市振业房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立
天津振业佳元房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立
东莞市振业房地产开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00100.00投资设立
西安振业房地产开发有限公司陕西西安陕西西安房地产开发100.00100.00投资设立房地产开发及自有物业
深圳市振业房地产开发有限公司广东深圳广东深圳100.00100.00投资设立租赁
广西振业房地产股份有限公司广西广西南宁房地产开发97.3697.36投资设立
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发82.005.0087.00投资设立非同一控制下
湖南振业房地产开发有限公司湖南长沙湖南长沙房地产开发80.0080.00企业合并
广州市振发房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立
天津振业津滨房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立深圳市深汕特别合作区振业房地产发展有广东深汕特广东深汕特别
房地产开发100.00100.00投资设立限公司别合作区合作区
西安市灞桥区振业房地产开发有限公司陕西西安陕西西安房地产开发100.00100.00投资设立
深圳市振业商业运营管理有限公司广东深圳广东深圳房屋租赁及商业运营100.00100.00投资设立
深圳市振业城市建设投资发展有限公司广东深圳广东深圳棚户区改造100.00100.00投资设立
深圳市振业贸易发展有限公司*广东深圳广东深圳贸易100.00100.00投资设立
深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂*广东深圳广东深圳制造业100.00100.00投资设立
天津振业化工发展有限公司*天津天津制造业100.00100.00投资设立
天津振业津海房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立
东莞市振业投资发展有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00100.00投资设立
西安振业创发置业有限公司陕西西安陕西西安房地产开发100.00100.00投资设立
河源市振业深河投资置业有限公司广东河源广东河源房地产开发50.0050.00收购振业（长沙）房地产开发有限公司湖南长沙湖南长沙房地产开发100.00100.00投资设立
深圳市振业城市服务有限公司广东深圳广东深圳物业管理100.00100.00投资设立
广州市振业鸿远房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立持股比例（%）表决权子公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式
直接间接比例(%)
广州市振业置地房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立
南京振新业房地产开发有限公司江苏南京江苏南京房地产开发51.0051.00投资设立
南京新振城房地产开发有限公司江苏南京江苏南京房地产开发51.0051.00投资设立
深圳市振业置地有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁100.00100.00投资设立
深圳市振业同创投资运营管理有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁70.0070.00投资设立
南京振新业装饰有限公司（注1）江苏南京江苏南京装饰装修100.0051.00投资设立
南京新振城装饰有限公司（注2）江苏南京江苏南京装饰装修100.0051.00投资设立
深圳市振业窝趣投资运营有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁70.0070.00投资设立
深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁51.0051.00投资设立
深圳市振业安歆公寓管理有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁70.0070.00投资设立
注1：通过子公司南京振新业房地产开发有限公司持股100.00%。
注2：通过子公司南京新振城房地产开发有限公司持股100.00%。
本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂、
天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司已停止
经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。
深圳市振业贸易发展有限公司及深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂分别于2017年2月14日、2017年2月27日收到了深圳市市场监督管理局的注销通知书。
2.重要非全资子公司
少数股东的持股少数股东的表决本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数子公司全称比例（%）权比例的损益分派的股利股东权益余额
广西振业房地产股份有限公司2.642.64-1022039.32398424.613929621.91
惠州市惠阳区振业创新发展有限公司13.0013.001022102.4959877415.21
湖南振业房地产开发有限公司20.0020.0035867620.56258651587.41
河源市振业深河投资置业有限公司50.0050.008683420.40217156025.73
南京新振城房地产开发有限公司49.0049.00-7299817.7736174831.73
南京振新业房地产开发有限公司49.0049.00-5360813.88-5501198.01
3.重要的非全资子公司的主要财务信息
项目期末余额或本期发生额广西振业房惠州市惠阳区湖南振业房地河源市振业南京新振城房南京振新业房地产股份有振业创新发展产开发有限公深河投资置地产开发有限地产开发有限限公司有限公司司业有限公司公司公司
流动资产471456359.841721013199.512623096413.41562375947.823931269003.752941003052.54非流动资
19250388.9436949136.98161289631.312349633.0147723440.4427873675.36
产
资产合计490706748.781757962336.492784386044.72564725580.833978992444.192968876727.90
流动负债341857434.54847363836.301491128107.68107284182.993414862998.452518992551.62非流动负
450002998.6123129346.38490303258.54461111111.00
债
负债合计341857434.541297366834.911491128107.68130413529.373905166256.992980103662.62
营业收入49378215.26661360.27629628010.07229177597.61净利润（净-38713610.507862326.82179338102.7917366840.79-14897587.28-10940436.48
亏损）综合收益
-38713610.507862326.82179338102.7917366840.79-14897587.28-10940436.48总额经营活动
127013063.33-160997639.851170953786.75-19126348.841161762554.48195743021.98
现金流量
接上表：
期初余额或上期发生额项广西振业房惠州市惠阳区湖南振业房地河源市振业南京新振城房南京振新业房目地产股份有振业创新发展产开发有限公深河投资置地产开发有限地产开发有限限公司有限公司司业有限公司公司公司流动
628404547.951456078402.651638945187.11723536894.022990685850.362305032586.07
资产非流
动资19905915.2848248381.25169044589.285782636.265837348.347533471.04产资产
648310463.231504326783.901807989776.39729319530.282996523198.702312566057.11
合计流动
445655697.31701589450.69544069942.14306466959.232221799424.221752852555.35
负债非流
动负350004158.45150000000.005907360.38686000000.00560000000.00债负债
445655697.311051593609.14694069942.14312374319.612907799424.222312852555.35
合计营业
237410226.40109883247.89635624276.89
收入净利
润16768712.42-21374460.59125386273.70-750999.04-11276225.52-10286498.24
（净期初余额或上期发生额项广西振业房惠州市惠阳区湖南振业房地河源市振业南京新振城房南京振新业房目地产股份有振业创新发展产开发有限公深河投资置地产开发有限地产开发有限限公司有限公司司业有限公司公司公司亏
损）综合
收益16768712.42-21374460.59125386273.70-750999.04-11276225.52-10286498.24总额经营活动
-13528536.77-394509439.41-808075258.85-19387453.80-335011129.44141944894.49现金流量
（二）在合营企业或联营企业中的权益
1.重要合营企业或联营企业
本公司对合营企业锦上花园开发项目的投资采用权益法核算，本公司对合营企业锦上花园开发项目中住宅收益享有70%收益权。
2.重要合营企业的主要财务信息
锦上花园开发项目项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
流动资产5079491548.534985496131.90
其中：现金和现金等价物474909303.91373345767.06
非流动资产1984676.113841503.85
资产合计5081476224.644989337635.75
流动负债1823369167.551841004776.97
非流动负债-
负债合计1823369167.551841004776.97少数股东权益
归属于母公司股东权益3258107057.093148332858.78
按持股比例计算的净资产份额2280674939.962203833001.15调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润锦上花园开发项目项目
年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额
—其他
对合营企业权益投资的账面价值2279506681.132202922224.57存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入16559584.76566227738.16
财务费用-91371721.58-143334936.26
所得税费用36597181.4995224640.66
净利润109774198.31285638517.44终止经营的净利润其他综合收益
综合收益总额109774198.31285638517.44本年度收到的来自合营企业的股利
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括借款、应收账款、应付账款等与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值如下：
金融资产项目期末余额期初余额
货币资金4564567511.632948675174.53
交易性金融资产200498630.14
应收账款29977913.2518905595.33
其他应收款59526145.8860169738.14
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值如下：金融负债项目期末余额期初余额
短期借款248000000.00346000000.00
应付账款1606497432.221539127908.81
其他应付款1904495042.382348380454.55
一年内到期的非流动负债1536228207.961807994919.02
长期借款6034464194.705544609696.97
应付债券824714258.58499764797.22
租赁负债54325900.5444355476.77
长期应付款17481253.9284769156.63
（二）信用风险
截至2022年12月31日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
本附注十一“或有事项”中披露的担保金额。由于该等房产目前的市场价格高于售价，公司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
（三）流动风险本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款作为主要资金来源。截至2022年12月31日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民币19.12亿元。
金融负债按合同现金流量所作的到期期限分析：
项目1年以内1年以上至5年5年以上合计
短期借款248000000.00248000000.00项目1年以内1年以上至5年5年以上合计
应付账款1606497432.221606497432.22
其他应付款1904495042.381904495042.38
一年内到期的非流动负债1536228207.961536228207.96
长期借款4385984194.701648480000.006034464194.70
应付债券824714258.58824714258.58
租赁负债30671352.8023654547.7454325900.54
长期应付款17481253.9217481253.92
合计5295220682.565258851060.001672134547.7412226206290.30
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。
公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。
本期项目基准点净利润股东权益
对外借款增加1%-2321952.90-2321952.90
对外借款减少1%2321952.902321952.90
接上表：
上期项目基准点净利润股东权益上期项目基准点净利润股东权益
对外借款增加1%-1976688.73-1976688.73
对外借款减少1%1976688.731976688.73
十、关联方关系及其交易
（一）关联方的认定标准：
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
（二）本公司的母公司有关信息对本公对本公司对本公司间司的表直接控制人名称注册地业务性质对本公司持股持股比例接持股比例决权比
（%）（%）例（%）深圳市人民政府国接受市政府授
有资产监督管理委广东深圳权代表国家履行出296031373.0021.9315.0636.99员会资人职责
注：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市资本运营集团有限公司间接持
有本公司股本比例15.06%。
（三）本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见附注八、（一）在子公司中的权益。
（四）本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八、（二）在合营企业或联营企业中的权益。
（五）本公司的其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本公司关系佰富利集团有限公司子公司少数股东惠州市金鼎合嘉实业有限公司子公司少数股东广东深河产业投资开发有限公司子公司少数股东南京新城恒璟房地产开发有限公司子公司少数股东南京新城恒博房地产开发有限公司子公司少数股东
（六）关联方交易
1.关联方资金拆借关联方拆借金额起始日到期日说明
拆入
锦上花园开发项目1400000000.002019-6-14无固定期限利率3.915%深圳市房屋租赁运
900000000.002021-4-293年利率5.17%
营管理有限公司
2.关键管理人员薪酬
项目本期发生额上期发生额
关键管理人员报酬5805185.1811015952.92
（七）关联方应收应付款项应付项目项目名称关联方期末金额期初金额
其他应收款广东深河产业投资开发有限公司82146.0674022.56
其他应收款惠州市金鼎合嘉实业有限公司160000.00160000.00
应付利息锦上花园开发项目40411500.0040411500.00
应付股利惠州市金鼎合嘉实业有限公司13161.2513161.25
其他应付款佰富利集团有限公司27311.6227311.62
其他应付款锦上花园开发项目499795872.27499764040.57南京新城恒璟房地产开发有限公
其他应付款552520253.46729150553.46司南京新城恒博房地产开发有限公
其他应付款604193608.20896341408.20司
十一、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项无。
（二）或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1）1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市
九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2988万元和1300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提取上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2022年12月31日累计计提跌价准备3843.25万元。
本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执
字第21-1148-2号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司
贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。
2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一终字第
311号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民
法院作出(2010)民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。
2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中
级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。
由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。
2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳市联合
产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。
2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院
提起涉案地块确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。
2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深
圳丽峰实业有限公司竞得，竞得金额8773.00万元。
2022年4月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）有限公司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园8栋房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰2栋房产过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失4002万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了调解。2022年7月18日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。2022年12月6日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022年12月19日，本公司收到该案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深圳中院提起上诉，现该案在二审审理中，尚未开庭。
2）2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为
湖南振业的股东，合作开发长沙*振业城项目（以下简称“长沙项目”）。
在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董
事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会审议批准，本公司对
湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。
为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金3000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89897485.40元，扣除其已实际投入的3000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币59897485.40元。
鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币
150512573.02元和59897485.40元对等追加投资，合计210410058.42元形成了佰富利
集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。
鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210410058.42元；请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的5%计，为10520502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。
本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。
2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决被申请
人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币150512573.02元、追加投资款18000000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币2395350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1327187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。
案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决。
2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定将
华南国仲深裁（2013）128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。
2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》（［2015］开执字第00990-1号），裁定
内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款19010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。
2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富利集团
的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。
2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。
2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（（2015）开执字第00990号），该法
院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。
2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于
2016年8月31日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。
2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案
外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。
2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定
驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。
2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回
案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。
2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。
2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》【（2017）
湘01执复19号】，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2015）开执字第00990号之三】，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》【（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执字第00990号】，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁（2013）128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号《执行裁定书》，裁定在172492317.72元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。
2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的[2021]湘03执131号之一
《执行裁定书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁(2013)128号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁【2013】218号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。
2022年8月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书（【2021】湘执监1336号），该院
认为：长沙中院在作出【2015】长中民执异字第00417号执行裁定前，未逐级上报最高人民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院【2015】长中民执异字第00417号执行裁定；2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。
2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济
贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：
请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人
民币50049724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；
裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失10777379元；裁令被申请人承担办理
本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。
2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，
裁决书确认本公司于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费
50049724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合计
21484949.30元及各费用对应的利息、合理费用381000元及仲裁费541188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。
2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决一案，举行了听证会。
2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。
2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执异149号
《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。
2022年8月26日，公司就2011年7月1日-2014年12月31日期间增加的拆迁补偿费，向湖南
省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘01民初757号），对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认201年7月1日-2014年12月31日期间因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由被告承担；判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占用费（以代付拆迁补偿费用50049724.25元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即LPR利率计算至实际支付完毕之日止），暂计至2022年7月8日为人民币23950157.87元；由被告承担本案全部诉讼费用。截至本报告披露之日，该案件尚未判决。
2022年9月2日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案号为（2022）湘01民初757号）。
2022年10月17日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘01民初757号《民事裁定书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款73999882.12元或查封、扣押其等同价值的财产。
3）2014年6月24日，本公司之子公司西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）与业主米莹签订《商品房买卖合同》，合同约定，由米莹购买公司开发的振业浐灞住宅
项目第36幢10000号房屋用于经营幼儿园，房屋实测建筑面积共2747.04平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6800.00元，合同总金额为18679872.00元，买受人应在2015年3月20日前付清总房款，交付期限为2014年7月30日前。合同签订后，本公司按合同约定交付了房屋，米莹付清了总房款18679872.00元。
因国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》规定，小区配套幼儿园应移交当地教育行政部门。2020年，米莹以房屋无法转移登记为由将西安振业诉至西安市灞桥区人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由振业公司返还18679872.00元。
2020年5月29日，米莹与西安振业商品房买卖合同纠纷一案立案，案号为（2020）陕0111民初3682号。2020年11月9日，西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决书，判决米莹与西安振业签订的编号为5196425号商品房买卖合同于2020年8月5日解除；米莹应腾房并向西安振业移交涉案房屋（即西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第36幢10000号房屋），西安振业应在米莹腾房后七日内支付其经济损失12016872.00元（支付的总房款扣减房屋使用费，房屋使用费自收楼日即2014年7月7日起至合同解除日按照每日3000.00元的标准支付）。
2020年11月7日，西安浐灞生态区教育局与西安振业签订《城镇住宅小区配套幼儿园长期普惠协议书》，约定由西安振业依照普惠性幼儿园的要求对位于西安市广安路800号振业泊墅的幼儿园实施教育服务和行政管理，西安振业有权自主招聘幼儿园举办者。
2020年11月，西安振业公司与米莹均提起上诉，2021年5月28日，西安市中级人民法院
作出（2021）陕01民终4314-1号民事裁定书，裁定撤销西安市灞桥区人民法院作出（2020）陕0111民初3682号民事判决，该案发回西安市灞桥区人民法院重审。
2022年8月10日，西安市灞桥区人民法院作出（2021）陕0111民初12426号民事判决书，
判决结果为西安振业公司与米莹于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》无效，西安振业公司在判决生效后七日内返还米莹购房款18679872.00元，米莹及第三人西安怡然智教实业有限公司在判决生效后七日内将《商品房买卖合同》所涉房屋返还给西安振业公司。2023年1月，西安振业公司已返还米莹购房款18679872.00元，米莹及第三人西安怡然智教实业有限公司已将所涉房屋返还给西安振业公司。
2022年8月10日，西安市灞桥区人民法院作出（2021）陕0111民初12426号民事判决书，
判决米莹与西安振业房地产开发有限公司于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》无效；
西安振业房地产开发有限公司在本判决生效后七日内返还米莹购房款18679872.00元;米
莹于判决生效后七日内将《商品房买卖合同》所涉房屋返还西安振业房地产开发有限公司。
2022年9月，西安振业房地产开发有限公司与米莹均提起上诉。
2022年12月26日，陕西省西安市中级人民法院作出（2022）陕01民终15856号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担
保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。截至2022年12月31日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为
313423.38万元。
2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公
司西安分行、中国建设银行股份有限公司陕西省分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、中国建设银行股份有限公司陕西省分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截至2022年12月31日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：
说序号按揭银行房号逾期业主代垫金额明
1招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-20102白小艳4713214.02注1
2招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-10102刘婧4546136.00注1
邱向龙、杜青
3招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-201014397993.65注1
鱼
4招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-10101牛进才5483582.23注1
赖新寿、徐玉
5招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅8-12102678207.73注1
梅
6招商银行股份有限公司西安分行振业泊公馆1-20801刘丹696026.10注1
7招商银行股份有限公司西安分行振业泊公馆1-21104方玉琴720153.49注1
8招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅9-12401呼正和570244.55注1
9重庆银行股份有限公司西安分行振业泊墅7-20102常青1528201.08注2
中国建设银行股份有限公司陕西
10振业泊墅31-10301李永斌2912216.00注2
省分行
11招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅10-10102谢君344726.13注3
12招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅9-12301王永军446861.88注3
合计27037562.86
注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。
注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前正办理产权转移手续。
注3：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待有财产线索时再恢复执行。
十二、资产负债表日后事项
（一）利润分配预案
2023年4月26日，本公司召开第十届董事会2023年第一次定期会议，会议审议通过了2022年度利润分配预案：以截至2022年12月31日公司总股本1349995046股为基数向全体股东
每10股派发现金红利0.94元（含税），共派发现金红利126899534.32元。
（二）公开发行公司债券事项中国证券监督管理委员会于2022年3月6日下发了《关于同意深圳市振业（集团）股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2023】493号），同意本公司向专业投资者公开发行面值总额不超过15亿元公司债券。（三）竞得土地使用权事项
2023年3月31日，本公司以人民币102900万元的成交价格竞得深圳市光明区新湖街道
A650-0385 地块使用权。
十三、其他重要事项
（一）年金计划
根据《中华人民共和国劳动法》、《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理办法》、《深圳市企业年金管理暂行规定》及《深圳市属国有企业年金管理暂行规定》及其他法律法规，结合公司实际，本公司制订了《深圳市振业（集团）股份有限公司企业年金方案》（以下简称“年金计划”）。
年金计划主要内容包括参加人员范围、企业年金的组成及分配、基金管理、企业年金的支付等。
年金计划的参加人员主要为试用期满，与公司有正式的劳动关系，并履行所规定的全部义务的在岗员工。
企业年金由公司企业年金和个人企业年金组成。公司企业年金由公司为员工缴交；个人企业年金由员工个人缴交。公司企业年金总额：不超过公司参加企业年金员工上年度工资总额的十二分之一，每年度的具体缴交额度根据公司上年度经营情况和有权审批机构核定的比例确定，由公司按国家有关规定允许的列支渠道列支。个人企业年金总额：最高为参加企业年金员工本人上年度工资总额的十二分之一。
企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理。企业年金基金按照国家规定投资运营的收益并入企业年金基金。企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，不得挪作其他用途。
企业年金支付的条件：（一）达到国家规定的退休年龄并办理了退休手续；（二）因病（残）
丧失劳动能力，经劳动保障部门认可办理了病退或者提前退休；（三）出国定居；（四）在退休前身故。领取企业年金时由员工向企业提出申请，企业出具证明，受托人认定并发放。员工退休后由本人决定一次性领取或分期领取；员工在退休前身故，其年金个人账户余额由其指定的受益人或法定继承人一次性领取。
（二）终止经营深圳市振业（集团）股份有限公司第八届董事会2014年第六次会议审议通过《关于注销贵州振业房地产开发有限公司的议案》。公司已委托贵州鑫恒瑞税务师事务所（特殊普通合伙）出具鉴证报告，截至本财务报告披露之日，贵州振业房地产开发有限公司的注销工作尚未完成。
十四、母公司财务报表项目注释（一）应收账款
1.按账龄披露
账龄期末余额
1年以内（含1年）21170121.96
1-2年（含2年）4008880.66
2-3年（含3年）575400.00
3-4年（含4年）
4-5年（含5年）732460.00
5年以上489637.62
合计26976500.24
2.按坏账计提方法分类披露
期末余额类别账面余额坏账准备账面价值
金额比例（%）金额计提比例（%）单项金额重大并单独计
1001890.003.711001890.00100.00
提坏账准备的应收账款按信用风险特征组合计
25044273.6292.841765233.977.0523279039.65
提坏账准备的应收账款
其中：账龄组合25044273.6292.841765233.977.0523279039.65
组合小计25044273.6292.841765233.977.0523279039.65单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账930336.623.45930336.62100.00款
合计26976500.24100.003697460.5913.7123279039.65续表期初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款按信用风险特征组合计
16368185.29100.001490651.499.1114877533.80
提坏账准备的应收账款
其中：账龄组合16368185.29100.001490651.499.1114877533.80
组合小计16368185.29100.001490651.499.1114877533.80期初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款
合计16368185.29100.001490651.499.1114877533.80
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款期末余额账龄
应收账款坏账准备计提比例（%）
1年以内（含1年）21170121.961058506.105.00
1-2年（含2年）3006990.66300699.0710.00
2-3年（含3年）575400.00172620.0030.00
3-4年（含4年）
4-5年（含5年）
5年以上291761.00233408.8080.00
合计25044273.621765233.977.05
3.坏账准备的情况
本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动
坏账准备1490651.492206809.103697460.59
合计1490651.492206809.103697460.59
4.本期未发生核销的应收账款。
5.按欠款方归集的期末应收账款金额前五名情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为15958720.36元，占应收账款年末余额合计数的比例为59.16%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为
2024329.15元。
（二）其他应收款
1.总表情况
（1）分类列示项目期末余额期初余额应收利息项目期末余额期初余额应收股利
其他应收款6629601010.386441417730.80
合计6629601010.386441417730.80
2.其他应收款
（1）按账龄披露账龄期末余额
1年以内（含1年）2110507748.43
1-2年（含2年）4757445428.25
2-3年（含3年）1227935.46
3-4年（含4年）107956979.12
4-5年（含5年）1250550.96
5年以上5390259.17
合计6983778901.39
（2）按款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额
押金及保证金4841232.634833905.39
代垫款6144054.626462414.78
往来款6972793614.146773323213.03
其他10000.00
合计6983778901.396784629533.20
（3）坏账准备计提情况期末余额账面余额坏账准备类别账面比例计提比例金额金额价值
（%）（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款按信用风险特征组合
计提坏账准备的其他6983778901.39100.00354177891.015.076629601010.38应收款
其中：集团内关联方组
6972793614.1499.84348639680.725.006624153933.42
合期末余额账面余额坏账准备类别账面比例计提比例金额金额价值
（%）（%）
账龄组合10985287.250.165538210.2950.415447076.96
组合小计6983778901.39100.00354177891.015.076629601010.38单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
合计6983778901.39100.00354177891.015.076629601010.38续表期初余额账面余额坏账准备类别账面比例
金额金额计提比例（%）价值
（%）单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提6784629533.100.0343211802.6441417730.8
5.06
坏账准备的其他应收款200400
6773323213.338666160.6434657052.3
其中：集团内关联方组合99.835.00
03667
账龄组合11306320.170.174545641.7440.206760678.43
6784629533.100.0343211802.6441417730.8
组合小计5.06
200400
单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
6784629533.100.0343211802.5.066441417730.8
合计
200400
组合计提项目：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款期末余额账龄
其他应收款坏账准备计提比例（%）
1年以内（含1年）607963.5630398.185.00
1-2年（含2年）3146509.85314650.9910.00
2-3年（含3年）196617.7258985.3230.00
3-4年（含4年）393385.99196692.9950.00
4-5年（含5年）1250550.96625275.4850.00期末余额
账龄
其他应收款坏账准备计提比例（%）
5年以上5390259.174312207.3380.00
合计10985287.255538210.2950.41组合中，集团内关联方组合计提坏账准备的其他应收款组合名称期末余额坏账准备期末余额计提比例（%）
广西振业房地产股份有限公司308486301.8515424315.095.00
惠阳市振业创新发展有限公司168463711.208423185.565.00
深圳市振业房地产开发有限公司314278035.8415713901.795.00
天津振业津海房地产开发有限公司755696928.4337784846.425.00
东莞市振业投资发展有限公司276120281.1113806014.065.00
西安振业创发置业有限公司114793018.795739650.945.00振业（长沙）房地产开发有限公司482114842.0424105742.105.00
河源市振业深河投资置业有限公司4698687.12234934.365.00
天津振业佳元房地产开发有限公司1977915.5398895.785.00
深圳市振业城市服务有限公司1301046.1165052.315.00
广州市振业鸿远房地产开发有限公司2172621430.50108631071.535.00
广州市振业置地房地产开发有限公司607603078.4030380153.925.00
南京新振城房地产开发有限公司674004232.6233700211.635.00
南京振新业房地产开发有限公司629436893.2531471844.665.00
天津市振业资产管理有限公司461197211.3523059860.575.00
合计6972793614.14348639680.725.00
（4）坏账准备的情况本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动
坏账准备343211802.4010966088.61354177891.01
合计343211802.4010966088.61354177891.01
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄总额的比例余额
（%）占其他应收款坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄总额的比例余额
（%）
广州市振业鸿远房地产开发有限内部往来款1年以内，1-2年31.11公司2172621430.108631071.
5053
天津振业津海房地产开发有限公内部往来款1年以内，1-2年10.82司755696928.4337784846.4
2
南京新振城房地产开发有限公司内部往来款1年以内，1-2年9.65
674004232.6233700211.6
3
南京振新业房地产开发有限公司内部往来款1年以内，1-2年9.01
629436893.2531471844.6
6
广州市振业置地房地产开发有限内部往来款1年以内，1-2年8.70公司607603078.4030380153.9
2
4839362563.241968128.
合计69.29
2016
（三）长期股权投资项期末余额期初余额目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子
公司2115243415.796374510.832108868904.962115243415.796374510.832108868904.96投资对联
营、合营企业投资
合计2115243415.796374510.832108868904.962115243415.796374510.832108868904.96
1.对子公司投资
本期计本期减减值准备期被投资单位期初余额本期增加期末余额提减值少末余额准备本期计本期减减值准备期被投资单位期初余额本期增加期末余额提减值少末余额准备
广西振业房地产股份有限公司145904497.23145904497.23
湖南振业房地产开发有限公司120000000.00120000000.00
贵州振业房地产开发有限公司39950899.3439950899.34
天津市振业资产管理有限公司280000000.00280000000.00惠州市惠阳区振业创新发展有
213200000.00213200000.00
限公司
西安振业房地产开发有限公司280000000.00280000000.00深圳市振业房地产开发有限公
300000000.00300000000.00
司
天津振业化工实业有限公司4500000.004500000.004500000.00
深圳市建设（集团）公司金属结
490434.54490434.54490434.54
构制品厂
深圳市振业贸易发展有限公司1384076.291384076.291384076.29深圳市振业城市建设投资发展
6000000.006000000.00
有限公司河源市振业深河投资置业有限
207713508.39207713508.39
公司
西安振业创发置业有限公司200000000.00200000000.00
东莞市振业投资发展有限公司100000000.00100000000.00天津振业津海房地产开发有限
100000000.00100000000.00
公司振业（长沙）房地产开发有限公
50000000.0050000000.00
司广州市振业置地房地产开发有
10000000.0010000000.00
限公司南京振新业房地产开发有限公
5100000.005100000.00
司南京新振城房地产开发有限公
51000000.0051000000.00
司
合计2115243415.792115243415.796374510.83
（四）营业收入、营业成本本期发生额上期发生额项目
收入成本收入成本主营业务收入106135207.2257556046.38136434722.3963181579.14
其他业务收入53407918.7830996509.06
合计159543126.0057556046.38167431231.4563181579.14
（五）投资收益产生投资收益的来源本期发生额上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益347049301.77811785751.58
处置交易性金融资产取得的投资收益1320754.724536055.82
合营项目投资收益74558311.35186456969.15
合计422928367.841002778776.55
十五、补充资料
（一）按照证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的要求，报告期非经常性损益情况
1.报告期非经常性损益明细
非经常性损益明细金额说明
（1）非流动性资产处置损益
（2）越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
（3）计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
（4）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（5）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
（6）非货币性资产交换损益
（7）委托他人投资或管理资产的损益
（8）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
（9）债务重组损益
（10）企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
（11）交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
（12）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（13）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（14）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资2075212.61产取得的投资收益
（15）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回108608.97非经常性损益明细金额说明
（16）对外委托贷款取得的损益
（17）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（18）根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
（19）受托经营取得的托管费收入
（20）除上述各项之外的其他营业外收入和支出619662.24
（21）其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益合计2803483.82
减：所得税影响金额822705.90
扣除所得税影响后的非经常性损益1980777.92
其中：归属于母公司所有者的非经常性损益1743954.96
归属于少数股东的非经常性损益236822.96
（二）净资产收益率及每股收益每股收益
报告期利润加权平均净资产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润5.400.31080.3108扣除非经常性损益后归属于公司普
5.380.30950.3095
通股股东的净利润