中南建设:江苏中南建设集团股份有限公司2023年跟踪评级报告

联合〔2023〕4743号
联合资信评估股份有限公司通过对江苏中南建设集团股份有
限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持江苏中南建设集团股份有限公司主体长期信用等级为 AA+，“19 中南 03”“20 中南 02”信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
特此公告联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年六月二十一日跟踪评级报告江苏中南建设集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
评级结果：评级观点本次评级上次评级
项目跟踪期内，房地产市场景气度不佳，预售监管政策收紧，级别展望级别展望江苏中南建设集团受此影响，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公AA+ 稳定 AA+ 稳定股份有限公司司”或“中南建设”）销售额同比大幅下降，经营获现能力持
19 中南 03 AA+ 稳定 AA+ 稳定
20 中南 02 AA+ 稳定 AA+ 稳定 续承压，叠加融资环境恶化，流动性管理压力大，借款以及商
业承兑汇票逾期规模较大，并未支付到期美元债券利息。目前跟踪评级债项概况：公司失信被执行人事件存续。为缓解流动性压力，公司暂停土发行债券到期债券简称
规模余额兑付日地投资，并相应放缓开发建设进度，房地产业务处于收缩状
19中南0310.00亿元5.59亿元2023/11/22态，且连续两年亏损，持续经营能力受损。2022年公司债务
20中南029.00亿元8.80亿元2025/03/06
规模虽有所下降，但偿债能力急剧下降，偿债压力仍极大。目注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存续期
的债券前公司已有较大规模资产被司法冻结，货币资金下降较快，资评级时间：2023年6月21日产流动性弱。同时，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到公司2022年综合毛利率为负、亏损
本次评级使用的评级方法、模型：进一步扩大，部分在建项目保交付压力较大，债务负担仍较重名称版本且偿债指标表现较差等因素给公司信用水平带来的不利影
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208响。
房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露公司目前流动性管理压力大，短期内以回笼资金为主；在房地产行业景气度下行的环境下，公司在三四线的土储未来本次评级模型打分表及结果：
面临较大的去化压力和减值风险；建筑业务将面临房建业务评价内容评价结果风险因素评价要素评价结果宏观和区域收缩以及应收账款减值压力。
2
经营环境 风险 综上，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AA+，行业风险3经营
B
风险 基础素质 3 维持“19中南03”和“20中南02”的信用等级为AA+，评级展自身企业管理3竞争力望为稳定。
经营分析2资产质量2现金流盈利能力5优势财务
F4 现金流量 1
风险1．债务规模有所下降。2022年，公司债务总额较上年资本结构2
偿债能力4下降27.70%。
指示评级 a-
个体调整因素：----
个体信用等级 a- 关注
外部支持调整因素：----1．行业景气度不佳，流动性管理压力大。2022年以来，评级结果 A-
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级， 房地产行业景气度不佳，公司融资环境恶化，项目去化难度提各级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1 档最 高，销售金额同比大幅下降，经营获现能力承压；公司美元债好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果；公司信用评级委员会决定受评对象最终信用等利息未支付，借款和开具的商业承兑汇票逾期，上述事项表明级，可能与评级模型评级结果存在差异公司流动性管理压力大。
2．公司房地产业务收缩明显，亏损进一步扩大，持续经营能力受损。2022年，受行业环境影响，公司暂停土地投资，www.lhratings.com 1跟踪评级报告
分析师：曹梦茹杨哲开发建设进度放缓，新开工面积和竣工面积大幅下降，此外公邮箱：lianhe@lhratings.com 司为加大现金回笼，加大对现房的促销力度，综合毛利率为电话：010-85679696负，同时公司对存货和对合作方的应收款等计提跌价和减值传真：010-85679228准备金额较大，当年亏损较2021年进一步扩大。
地址：北京市朝阳区建国门外大街2号3．土储中三四线城市项目占比较高，去化压力较大。公中国人保财险大厦17层（100022）司未建和在售项目剩余可售面积在三四线城市的占比较高，网址：www.lhratings.com 面临较大的去化压力。
4．面临较大的资本支出压力。公司在建面积较大，面临
较大的保交付压力，建筑业有垫资需求且 PPP 业务对资金存在一定占用，公司面临较大的资本支出压力。
5．失信被执行人事件存续；债务负担较重，对外担保或
有负债风险较大，短期债务占比较高，短期和长期偿债能力指标表现较差。截至2022年底，公司全部债务资本化比率仍处于较高水平，对外担保金额较大，且主要为对联合营房地产项目的借款担保，在目前的行业环境下，或有负债风险较大；短期债务占比高，同时公司亏损使得短期和长期偿债能力指标表现较差。此外，公司存在失信被执行人记录且存续。
www.lhratings.com 2跟踪评级报告
主要财务数据：
合并口径项目2020年2021年2022年2023年3月现金类资产（亿元）355.26242.46140.90132.36
资产总额（亿元）3592.53679.773067.222979.22
3
所有者权益（亿元）483.63427.94312.53269.89
短期债务（亿元）341.42362.38301.70291.11
长期债务（亿元）565.31398.89248.66252.11
全部债务（亿元）906.73761.27550.36543.22
营业收入（亿元）786.01792.11590.36111.30
利润总额（亿元）105.17-27.75-92.72-4.36
EBITDA（亿元） 118.21 -6.70 -66.84 --
经营性净现金流（亿元）84.67167.7262.533.58
营业利润率（%）14.807.13-1.595.02
净资产收益率（%）16.14-7.72-30.81--
资产负债率（%）86.5488.3789.8190.94
调整后资产负债率（%）79.7681.6783.5885.17
全部债务资本化比率（%）65.2264.0163.7866.81
流动比率（%）118.41105.9398.7998.98
经营现金流动负债比（%）3.345.912.51--
现金短期债务比（倍）1.040.670.470.45
EBITDA 利息倍数（倍） 1.71 -0.10 -1.23 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.67 -113.58 -8.23 --
公司本部（母公司）项目2020年2021年2022年2023年3月资产总额（亿元）1599.71416.071413.05/
8
所有者权益（亿元）138.22117.43137.91/
全部债务（亿元）192.65104.0184.83/
营业收入（亿元）5.214.290.46/
利润总额（亿元）5.430.3520.49/
资产负债率（%）91.3691.7190.24/
全部债务资本化比率（%）58.2346.9738.09/
流动比率（%）101.8697.9394.76/
经营现金流动负债比（%）5.148.634.91/
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均为人民币；3．2023年1－3月财务数据未经审计；4.本报
告2020年及2021年数据使用2021年期初和2022年期初数据；5．“--”表示数据无意义，“/”表示未获取数据
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
评级历史：
债项主体评级评级项目评级
债项简称评级方法/模型级别级别展望时间小组报告房地产企业信用评级方法
20 中南 02 张文韬 （V3.1.202205）/房地产企 阅读
AA+ AA+ 稳定 2022/06/2419中南03蒋智超业主体信用评级模型（打分全文表）（V3.1.202205）原联合信用评级有限公司
20中南02宋莹莹阅读
AA+ AA+ 稳定 2019/06/14 房地产企业信用评级方法/
19中南03卢瑞全文
评级模型
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019年8月1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号
www.lhratings.com 3跟踪评级报告声明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，
引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，
在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的发行活动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
www.lhratings.com 4跟踪评级报告江苏中南建设集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
一、跟踪评级原因并在付息日正常付息。
根据有关法规要求，按照联合资信评估股表1截至本报告出具日公司存续债券概况（单位：亿元）
份有限公司（以下简称“联合资信”）关于江苏
债券名称发行金额债券余额起息日期限（年）
中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”）
19中南0310.005.592019/11/222+2
及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评
20中南029.008.802020/03/063+2级。
资料来源：联合资信整理
二、企业基本情况四、宏观经济和政策环境分析公司前身为大连金牛股份有限公司（以下2023年一季度，宏观政策以落实二十大报简称“大连金牛”），2009年6月大连金牛实告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部施重大资产重组。2009年7月8日，大连金牛署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总变更名称为现名，证券简称变更为“中南建基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进设”，股票代码：000961.SZ。经过多次增发， 一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业稳截至2023年6月2日，公司股本总额为38266增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
万股，控股股东为中南城投，持股45.53%，实随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产际控制人为陈锦石及一致行动人。截至2023年生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步
6月2日，公司控股股东中南城投持有公司股核算，一季度国内生产总值28.50万亿元，按不
份中的89.22%已质押，质押比例高，需关注股变价格计算，同比增长4.5%，增速较上年四季价下跌带来的实控人变更风险。度回升1.6个百分点。从生产端来看，前期受到跟踪期内，公司主营业务未发生变化。较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工截至2022年底，公司合并资产总额3067.22业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳亿元，所有者权益312.53亿元（含少数股东权增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，益168.27亿元）；2022年，公司实现营业总收内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，入590.36亿元，利润总额-92.72亿元。社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居截至2023年3月底，公司合并资产总额民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同2979.22亿元，所有者权益269.89亿元（含少数比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬升，股东权益131.78亿元）；2023年1－3月，公司流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上升。
实现营业总收入111.30亿元，利润总额-4.36亿展望未来，宏观政策将进一步推动投资和元。
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场公司注册地址：江苏省海门市常乐镇；法定稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲代表人：陈锦石。
突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠三、债券概况及募集资金使用情况加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但
消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支公司公开发行的由联合资信评级的存续债撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动券见下表，募集资金均已按指定用途使用完毕，中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前www.lhratings.com 5跟踪评级报告
积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，全2022年以来，公司对美元债发出交换要约，年实现5%增长目标的基础更加坚实。完整版宏且2022年11月未支付美元债利息，此外，公司商观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观票逾期金额较大。察季报（2023年一季度）》。截至2023年6月14日，联合资信通过查询中国执行信息公开网发现公司2023年4月五、行业分析
12日被列为失信被执行人。
2022年，在多重因素影响下，国内房地产
七、管理分析
市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模公司管理制度连续，董监高未发生变动；
齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持但员工变动较大。
续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为跟踪期内，公司主要管理体制及管理制度防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产未发生变化。董事、高管及监事未发生变化。但市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松为应对流动性管理压力，公司人员变动较大，截绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集至2022年底，公司员工人数较上年底下降中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用51.92%。
端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及八、经营分析
前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有1.经营概况阶段性回暖，但长期不确定性仍大。完整版行业2022年，房地产行业不景气对公司收入和分析详见《2023年房地产行业分析》。盈利冲击较大，综合毛利率为负。2023年1－3月，公司营业总收入增幅较大，毛利率回升。
六、基础素质分析
2022年，受房地产行业不景气影响，公司房
1.产权状况地产开发业务收入同比下降9.88%，同时为快速
截至2023年6月2日，公司控股股东为中南回笼现金，公司降价销售并加大现房库存去化，城投，持股45.53%，实际控制人为陈锦石及一房地产业务毛利率下降至1.34%；建筑施工业务致行动人。与房地产行业关系紧密，该板块收入同比下降
56.79%，同时公司针对部分业主的风险拨备有
2.企业信用记录所增加，导致建筑施工业务毛利率为负。综上，
公司债务履约情况不佳。公司营业总收入同比下降25.47%，综合毛利率根据公司提供的中国人民银行企业基本信为负。
用信息报告（中征码：2102040000132125），截
2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30
至2023年5月9日，公司未结清信贷中逾期债务亿元，同比增长43.62%，主要系房地产业务结本金及利息10.41亿元，关注类贷款余额8070万转收入增加所致；综合毛利率回升至7.87%元；其他借贷交易中关注类余额26.91亿元，不良类余额7.25亿元；已结清信贷中，关注类账户
31个。
表2公司主营业务收入及毛利率情况（单位：亿元）
2020年2021年2022年
主营业务收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
房地产开发577.1274.28%19.14%557.6470.96%10.89%502.5785.13%1.34%
建筑施工190.2824.49%8.65%219.3327.91%6.83%94.7816.05%-11.01%
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酒店及其他9.591.23%32.62%8.831.12%32.19%12.342.09%26.13%
合计776.99100.00%16.74%785.80100.00%10.00%590.36100.00-0.09%
注：2022年主营业务收入中建筑施工业务有内部交易收入未抵消，合计收入为抵消后收入资料来源：公司提供
2.房地产开发业务表32020－2022年公司房地产开发情况
2022年，受行业环境下行影响，公司签约（单位：万平方米）
销售面积和签约销售金额同比均大幅下降，同项目2020年2021年2022年时公司暂停拿地，建设开发进度放缓，期末在当期新开工面积1357989189建面积仍较大，面临的保交付压力大。目前公当期竣工面积13491020741司在售项目剩余可售面积中低能级城市占比高，期末在建面积304229742268注：表中数据按全口径统计，包含未并表的合作开发项目；期末在建面积包未来面临的去化压力大。括停复工情况资料来源：公司提供
2022年，受房地产行业不景气影响，公司暂
停土地投资，全年未获取新项目。截至2022年底，销售方面，公司全口径签约销售面积和签公司在手项目未开工全口径建筑面积835.54万约销售金额同比分别下降63.01%和67.11%，大平方米，权益口径建筑面积合计447.64万平方米，于行业平均降幅；同时公司为回笼资金，加大对按权益口径计算，其中位于一二线1城市的占现房的打折促销力度，签约销售均价同比下降
40.54%，三线及以下城市占59.46%。从城市分明显。2023年1－5月，公司签约销售面积和签约布看，公司土地储备中位于经济一般城市的比销售金额分别为167.2万平方米和198.1亿元，同例较高。目前房地产行业整体景气度不佳，低能比分别下降20.6%和24.3%，目前房地产行业景级城市的去化压力大。气度尚未恢复，公司销售规模可能继续下降。同图1截至2022年底公司未开工土地储备情况时，公司合作开发项目较多，正在推动合作项目股权出让或退出。
表42020－2022年公司房地产销售情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）项目2020年2021年2022年全口径签约销售面积1685.321468.70543.20权益口径签约销售面
1007.83909.63339.60
积
全口径签约销售金额2238.271973.74649.20权益口径签约销售金
1352.881209.90396.30额
注：按公司所有持股项目的权益建筑面积统计
资料来源：公司年报，联合资信整理全口径签约销售均价13280.9613439.0511950.73权益口径签约销售均
13423.6513301.0111670.02
价
项目开发方面，2022年，受地产行业不景气全口径回款金额1902.981591.23609.63
以及公司流动性管理压力影响，公司建设开发全口径回款率85.02%80.62%94.00%进度放缓，新开工面积和竣工面积分别同比下注：回款率统计包含跨期回款资料来源：公司提供
降80.89%和27.35%。
截至2022年底，公司期末全口径在建面积截至2022年底，公司主要在售项目剩余权
2268万平方米，规模较大，面临较大的建设开发益可售面积777.95万平方米，公司目前已暂停拿
支出压力和保交付压力。地，以消化库存为主。剩余权益可售面积中，二
1一线城市口径：北京、上海、深圳、广州。二线城市口径：成长春、常州、南通、无锡、徐州、南昌、大连、潍坊、济南、临
都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沂、烟台、太原、昆明、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州。
沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳、合肥、福州、泉州、厦
门、兰州、贵阳、珠海、惠州、中山、南宁、石家庄、哈尔滨、
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线城市占3.85%，三线及以下城市占96.15%，低对客户的风险拨备，毛利率为负，同时新签合能级城市占比大，面临的去化压力大。同金额下降明显。
2022年，公司建筑施工板块确认收入同比
3.建筑施工业务大幅下降62.13%，同时对部分业主的风险拨备
2022年，作为房地产行业紧密相关行业，增加，加之收入下降而支出相对固定，毛利率为
公司建筑施工业务确认收入大幅下降，且增加负。
表52020－2022年公司建筑板块收入情况（单位：亿元）
2020年2021年2022年
类别收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
房建工程-房产类121.6954.82%8.23%142.9557.12%6.79%54.1257.10%-14.89%
房建工程-公建类71.7832.34%8.19%75.2330.06%6.24%26.3627.81%-14.37%
机电设备安装27.5012.39%11.77%30.6812.26%8.40%13.5314.28%9.74%
其他0.990.45%7.08%1.410.56%7.33%0.770.81%11.87%
合计221.97100.00%8.65%250.27100.00%6.83%94.78100.00%-11.00%
注：收入中含有自建房地产项目收入
资料来源：公司提供
2022年，公司建筑施工业务新签合同金额增大，承接项目显著减少以及不再新增投资类
同比大幅下降83.63%，主要系房地产行业风险 PPP项目所致。
表62020－2022年公司建筑施工业务新签合同情况（单位：亿元）项目2020年2021年2022年房建工程施工业务293.07196.7534.30
其中：房产类施工业务209.21157.6717.10
公建类施工业务83.8739.0813.90
机电设备安装11.5712.883.30
其他2.222.990.50
合计306.86212.6234.80
资料来源：公司提供
4.经营效率公司建筑业务将继续推进业务形态调整，
2022年，公司经营效率指标有所下降。进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央
从经营效率指标看，2022年，受营业总收入国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，下降影响，公司存货周转次数和总资产周转次提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术数分别为0.35次和0.18次，同比有所下降。的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能
5.未来发展力、控制风险。
2023年内公司以回款以及推动再融资为主，
预计竣工面积规模较大，保交付压力较大。九、财务分析
2023年公司将继续积极推动销售，加快回
1.财务概况款，努力盘活资产，严格控制支出。公司将更加公司提供了2022年财务报告，致同会计师努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告进行了款，为未来发展留出更多空间；公司将推进非公审计，并出具了标准无保留意见的审计结论；公开发行。2023年公司预计竣工面积1088万平方司提供的2023年一季度财务报表未经审计。
米。
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截至2022年底，公司合并资产总额3067.222.资产质量亿元，所有者权益312.53亿元（含少数股东权益截至2022年底，公司资产负债表收缩，资
168.27亿元）；2022年，公司实现营业总收入产规模有所下降，货币资金下降明显，存货和
590.36亿元，利润总额-92.72亿元。合同资产计提减值规模较大；建筑施工业务对
截至2023年3月底，公司合并资产总额公司资金占用较多；其他应收款未来有进一步2979.22亿元，所有者权益269.89亿元（含少数股减值的风险；公司资产受限规模较大，资产质东权益131.78亿元）；2023年1－3月，公司实现量较差。
营业总收入111.30亿元，利润总额-4.36亿元。截至2022年底，公司合并资产总额较年初有所下降，主要系流动资产下降所致。资产结构变化不大。
表72020－2022年及2023年3月末公司资产主要构成
2020年末2021年末2022年末2023年3月末2022年底
科目金额占比金额占比金额占比金额占比较年初增长（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）率（%）
流动资产2998.2283.463006.6781.712457.6580.132413.8881.02-18.26
货币资金328.619.15224.076.09137.464.48126.054.23-38.65
其他应收款337.209.39397.8610.81399.2513.02313.8910.540.35
存货1843.7551.321901.3451.671508.0849.171498.6050.30-20.68
合同资产188.255.24195.405.31173.455.65180.786.07-11.23
其他流动资产135.323.77157.894.29137.304.48182.226.12-13.04
非流动资产594.3116.54673.1018.29609.5719.87565.3418.98-9.44
长期股权投资270.557.53271.577.38217.307.08175.295.88-19.99
其他非流动资产186.205.18214.025.82206.776.74207.236.96-3.39
资产总额3592.53100.003679.77100.003067.22100.002979.22100.00-16.65
注：占比为占资产总额的比重
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
（1）流动资产致。存货主要由开发成本（占88.59%）和开发产
截至2022年底，公司流动资产较年初有所下品（占10.48%）构成，存货本期计提减值准备降。其中货币资金下降明显，主要系当期债务净21.33亿元，目前房地产行业景气度仍未恢复，公偿还规模较大所致。货币资金中有62.56亿元受司存货在三四线城市占比较高，未来仍有较大的限，主要包括预售监管资金、质押存单、保证金去化压力和一定的跌价风险。
存款和司法冻结款等。因执行新收入准则，公司将与基建建设、部截至2022年底，公司其他应收款较年初变化分制造与安装业务及提供劳务相关、不满足无条不大，其中应收合作方款项占26.18%，应收合并件收款权的已完工未结算计入合同资产（但账期范围外关联方款项占41.02%，应收政府机关款较长的划入其他非流动资产）。截至2022年底，项占4.65%。其他应收款共计提14.53亿元的坏账公司流动资产和非流动资产中的合同资产准备。公司其他应收款中大部分为合作项目对合388.22亿元，较年初有所下降，主要系当期新承作方的应收款，公司在手项目中有较多项目合作接项目减少所致。合同资产主要为建筑板块的在方已发生信用风险事件，其他应收款存在进一步 施工项目以及PPP项目土地及工程款。合同资产减值的风险。当期计提减值准备4.13元，主要系房地产行业信截至2022年底，公司存货较年初有所下降，用风险上升，公司加大减值计提力度所致。
主要系公司暂停拿地，同时减少建设开发支出所www.lhratings.com 9跟踪评级报告
（2）非流动资产3.资本结构
截至2022年底，公司非流动资产有所下降。（1）所有者权益其中长期股权投资较年初降幅较大，主要系处置2022年，公司大幅亏损使得未分配利润减合作项目所致。其他非流动资产较年初有所下降，少，公司所有者权益中少数股东权益占比高，权主要系PPP项目回款所致。 益稳定性较弱。截至 2023 年 3 月底，公司处置截至2022年底，公司资产受限情况如表8所合作项目，少数股东权益下降明显。
示，公司资产受限规模较大，司法冻结较多。截至2022年底，公司所有者权益312.53亿表8截至2022年底公司受限资产情况元，较年初下降26.97%，主要系当期大幅亏损（单位：亿元）冲减未分配利润以及处置合作项目，少数股东权期末账面
项目受限原因益减少所致。其中，归属于母公司所有者权益占价值
预售监管资金、质押存款、保证比为46.16%，少数股东权益占比为53.84%。在货币资金62.56
金存款、司法冻结款等
所有者权益中，实收资本、资本公积、其他综合股权197.38抵押担保、质押担保及司法冻结
应收账款10.57应收账款保理收益和未分配利润分别占12.24%、10.09%、3.83%
开发成本90.88司法冻结和14.40%。所有者权益结构稳定性较弱。
开发产品1.10司法冻结截至2023年3底，公司所有者权益269.89其他非流动金
31.73司法冻结
融资产亿元，较上年底下降13.64%，主要系合作项目投资性房地产18.43司法冻结处置，少数股东权益减少所致。
固定资产14.44司法冻结（2）负债其他非流动资
158.71抵押担保、质押担保
产截至2022年底，公司负债总额和债务规模合计557.23--有所下降，但短期借款和商票逾期未支付规模资料来源：公司年报较大。
截至2023年3月底，公司货币资金较上年底截至2022年底，公司负债总额较年初有所下降8.30%，其他应收款和长期股权投资分别较下降，流动负债占比有所上升。
上年底下降21.38%和19.33%，主要系合作项目处置所致。
表9公司主要负债构成情况
2020年末2021年末2022年末2023年3月末
2022年底
科目金额金额金额占比金额占比占比占比较年初增长
（亿（亿（亿元）（%）（亿元）（%）（%）（%）率（%）元）元）
流动负债2532.0181.442838.2587.282487.8490.312438.6690.01-12.35
应付账款313.3610.08365.0811.23317.3011.52347.5712.83-13.09
应付票据107.723.46120.013.6969.632.5367.732.50-41.98
其他应付款468.2615.06538.4716.56486.5017.66439.5516.22-9.65
一年内到期的非流动负债128.144.12148.064.55146.515.32145.065.35-1.05
合同负债1202.9138.691344.5841.351164.2042.261159.3542.79-13.42
非流动负债576.9018.56413.5712.72266.859.69270.679.99-35.48
长期借款430.6913.85327.3410.07202.067.33206.377.62-38.27
应付债券134.624.3353.051.6341.421.5040.731.50-21.92
负债总额3108.90100.003251.82100.002754.69100.002709.33100.00-15.29
注：占比为占负债总额的比重
资料来源：联合资信根据公司审计报告整理
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截至2022年底，公司流动负债较年初有所下主要系建设开发进度放缓，资本化利息减少，费降，其中短期借款85.56亿元，已逾期未偿还的短用化利息相应增加以及汇兑损益所致。
期借款合计45.18亿元。应付账款下降主要系结2022年，公司实现投资收益16.82亿元，同比算部分工程款所致。应付票据较年初降幅较大，下降12.24%，主要系表外合联营项目贡献利润其中已到期未支付的应付票据总额为57.16亿元。减少所致；资产减值损失25.91亿元，信用减值损其他应付款较年初有所下降，主要系往来款下降失9.44亿元，对利润侵蚀较大，资产处置收益2.15所致。合同负债较年初有所下降，主要系销售下亿元，增幅较大主要系处置固定资产产生的利得。
滑，结转收入大于预收房款所致。总体看，公司资产减值损失和信用减值损失规模截至2022年底，公司非流动负债较年初有所较大，对利润侵蚀明显。
下降，其中长期借款和应付债券均有所下降，主2022年，由于大幅亏损，公司总资本收益率要系重分类至一年内到期的非流动负债所致。和净资产收益率分别为-8.80%和-30.81%。公司截至2022年底，公司全部债务550.36亿元，盈利指标表现差。
较年初下降27.70%，主要系债务偿还所致。债务2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30结构方面，短期债务占54.82%，长期债务占亿元，同比增长43.62%；2023年1－3月，实现利
45.18%。从债务指标来看，截至2022年底，公司润总额-4.36亿元。
调整后资产负债率、全部债务资本化比率和长期
债务资本化比率分别为、和5.现金流83.58%63.78%
2022年，公司销售回款大幅下降，但暂停
44.31%，较上年底分别提高1.91个百分点、下降
个百分点和下降个百分点。投资，延缓开发进度，经营活动现金流量净额保0.233.93截至年月底，公司负债总额较上年持净流入；投资活动现金转为净流入；受融资环20233底有所下降，其中应付账款较上年底增长境恶化影响，公司筹资活动现金净流出规模仍9.54%，主要系应付工程款增加所致；其他应付款较上年较大。
底下降9.65%。截至2023年3月底，公司全部表10公司现金流量情况（单位：亿元）债务和债务结构变化不大。2023年项目2020年2021年2022年
1－3月
经营活动现金流入小计1293.151446.69595.7987.42
4.盈利能力
经营活动现金流出小计1208.471278.97533.2683.84
2022年，公司营业总收入降幅较大，利润总经营现金流量净额84.67167.7262.533.58额为负，资产减值和信用减值对利润侵蚀明显，投资活动现金流入小计39.9859.4955.332.19公司盈利指标表现差。投资活动现金流出小计179.0889.3440.946.37
2022年，公司实现营业总收入590.36亿元，投资活动现金流量净额-139.10-29.8514.39-4.18
同比下降25.47%，主要系结转收入下降所致；筹资活动前现金流量净额-54.42137.8776.92-0.60筹资活动现金流入小计851.47453.82133.8610.64
2022年，公司利润总额-92.72亿元，主要系毛利
筹资活动现金流出小计714.31690.52281.1920.26率下降以及资产减值和信用减值所致。
筹资活动现金流量净额137.17-236.70-147.32-9.62
2022年，公司费用总额为65.79亿元，同比下资料来源：公司审计报告
降6.84%，主要系销售及管理费用下降所致。从从经营活动看，由于2022年公司销售回款大构成看，公司销售费用、管理费和财务费用占比幅下降，公司经营活动现金流入同比大幅下降分别为27.60%、34.44%和37.91%。其中，销售费
58.82%，同时受行业整体景气度不佳以及流动
用为18.16亿元，同比下降21.20%，主要系销售性管理压力大影响，公司暂停拿地并放缓建设开规模下降所致；管理费用为22.66亿元，同比下降发进度，经营活动现金流出同比下降58.31%。综
34.77%，主要系员工人数减少，工资支出下降所致；财务费用为24.94亿元，同比增长103.86%，www.lhratings.com 11跟踪评级报告上，公司经营活动现金流量净额虽保持净流入，未决诉讼方面，截至2022年底，公司涉及的但规模有所下降。未决诉讼较多，其中作为被告诉讼金额单笔超从投资活动看，2022年，公司投资活动现金1000万的合计53.60亿元，其他小额诉讼作为被流入和流出同比均有所下降，主要系合联营项目告的合计29.86亿元，公司因未决诉讼已累计计投资减少所致。投资活动现金流量净额转为净流提预计负债3.27亿元。公司未决诉讼金额较大，入。未来仍可能继续计提预计负债。
2022年，公司筹资活动前现金流量净额仍为净流入。7.公司本部财务分析从筹资活动看，公司本部资产构成主要以子公司往来款以2022年，受融资环境不佳影响，公司筹资活动现金流入同比大幅下降及持有的子公司股权为主；债务负担一般，但账
70.50%，筹资活动现金流出同比下降。综面货币资金很少，无法覆盖短期债务。59.28%
上公司筹资活动现金净流出规模仍较大。截至2022年底，公司本部资产总额1413.05年亿元，较上年底下降0.21%。其中，其他应收款20231－3月，公司经营活动现金流量净额仍为净流入，但投资活动现金流量净额转为净（合计）1152.33亿元，长期股权投资248.25亿流出，筹资活动现金流量净额仍为净流出。元。截至2022年底，公司本部货币资金为1.54亿元。公司本部全部债务84.83亿元。其中，短
6.偿债指标期债务为28.08亿元，存在较大的债券偿付压力。
公司长短期偿债指标表现弱，偿债能力表截至2022年底，公司本部全部债务资本化比率现不佳。38.09%，公司本部债务负担一般。
表公司偿债能力指标（单位：倍、亿元）截至2022年底，公司本部所有者权益为11
2020202120222023137.91亿元，较上年底增长17.45%。
项目项目年年年年3月流动比率2022年，公司本部营业总收入为0.46亿元，
118.41105.9398.7998.98短期（%）营业收入为0.46亿元，利润总额为20.49亿元。
偿债速动比率
45.6038.9438.1737.53能力（%）同期，公司本部投资收益为25.80亿元。
指标现金类资产
1.040.670.470.45
/短期债务现金流方面，2022年，公司本部经营活动EBITDA 118.21 -6.70 -66.84 --
长期现金流净额为59.77亿元，投资活动现金流净额偿债 EBITDA 利 1.71 -0.10 -1.23 --
能力息倍数-28.46亿元，筹资活动现金流净额-36.55亿元。
指标全部债务7.67-113.58-8.23--
/EBITDA
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理十、结论
从短期偿债能力指标看，截至2022年底，基于对公司经营风险和财务风险等方面的公司流动比率和速动比率均有所下降，现金短期综合分析评估，综上，联合资信确定维持公司主继续下降至 0.47 倍。截至 2023 年 3 月底，公司 体长期信用等级为AA+，维持“19中南03”和现金短期债务比仅 0.45 倍，短期偿债能力指标 “20中南02”的信用等级为AA+，评级展望为稳表现弱。定。
从长期偿债能力指标看，2022年公司亏损规模较大，长期偿债能力指标弱。
对外担保方面，截至2022年底，公司对外担保合计83.94亿元，主要为对合作项目公司的担保，占所有者权益的26.86%，或有负债风险较大。
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附件1-1截至2023年3月底公司股权结构图
注：中南城市建设投资有限公司持股数包含参与转融通业务出借的股份
资料来源：公司提供
附件1-2截至2023年3月底公司组织架构图
资料来源：公司提供
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附件1-3截至2022年底公司主要子公司情况
持股比例（%）子公司名称业务性质取得方式直接间接
中南镇江房地产开发有限公司房地产开发98.010.10投资设立
南通海门中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
南京常锦房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
儋州中南城市开发有限公司房地产开发97.00--投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司房地产开发100.00--投资设立
海门中南投资有限公司房地产投资60.00--投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通锦益置业有限公司房地产开发97.22--投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司房地产开发99.900.10投资设立房地产销售
海门中南国际房产经纪有限公司100.00--投资设立代理
安徽中盛建设投资有限公司房地产投资60.00--投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
东营中南城市建设投资有限公司房地产开发95.57--投资设立
大连中南世纪城市发展有限责任公司房地产开发100.00--投资设立
南京中南新锦城房地产开发有限公司房地产开发60.00--投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发96.89--投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司房地产开发98.83--投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司房地产开发98.90--投资设立
南京溧水万宸置业投资有限公司房地产开发99.900.10非同一控制下企业合并
上海锦府房地产开发有限公司房地产开发99.130.10投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司房地产开发93.84--投资设立
南通海门中南房地产开发有限公司房地产开发94.41--投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司房地产开发60.0040.00投资设立
杭州中南御锦置业有限公司房地产开发95.00--投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司房地产开发95.48--投资设立
天津市富海房地产开发有限公司房地产开发75.00--非同一控制下企业合并
深圳中南置业有限公司房地产开发99.900.10投资设立管理策划服
杭州广明企业管理有限公司94.97--投资设立务
烟台仙客居酒店有限公司酒店管理100.00--投资设立
南通锦宏置业有限公司房地产开发70.0026.02投资设立
佛山中武景熙置地有限公司房地产开发48.23--投资设立
南通锦缘体育文化产业有限公司体育服务100.00--购买资产
南通中南产城发展有限公司房地产开发100.00--购买资产
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上海筑达置业有限责任公司房地产开发100.00--投资设立
南通中昱建材有限公司建材批发100.00--投资设立
上海中南锦时置业有限责任公司房地产开发75.00--投资设立
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
江苏中南锦弘房地产开发有限公司房地产开发60.00--投资设立
江苏中南园林工程有限公司工程施工83.70--投资设立
江苏中南建筑防水工程有限公司工程施工84.70--投资设立
南通市中南商品混凝土有限公司混凝土生产79.60--投资设立文化旅游产
江苏中南一德文化旅游产业发展有限公司51.00--投资设立业投资咨询
大 C&S Group Pty.Ltd 房地产开发 70.00 -- 投资设立
江苏通州湾中南城市开发建设有限公司房地产开发80.00--投资设立建筑工程施
江苏中南建筑产业集团有限责任公司99.990.01投资设立工
江苏中南建设集团上海投资发展有限公司投资管理99.990.01投资设立股权投资管
滁州中南运达投资基金合伙企业（有限合伙）99.99-投资设立理
南通海门中南锦苑房地产开发有限公司房地产开发40.0060.00投资设立
中南建设区块链农业发展（深圳）企业（有限区块链技术
32.6766.33投资设立
合伙）开发
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司房地产开发48.9942.76投资设立
镇江中南新锦城房地产发展有限公司房地产开发41.7758.23投资设立
常熟中南御锦城房地产开发有限公司房地产开发11.5388.47投资设立
常熟中南磐锦房地产开发有限公司房地产开发20.0077.23投资设立
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司房地产开发21.0074.31投资设立
沛县杨屯中南建设发展有限公司 PPP 项目运作 2.50 90.00 投资设立
资料来源：公司提供
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附件2-1主要财务数据及指标（合并口径）项目2020年2021年2022年2023年3月财务数据
现金类资产（亿元）355.26242.46140.90132.36
资产总额（亿元）3592.533679.773067.222979.22
所有者权益（亿元）483.63427.94312.53269.89
短期债务（亿元）341.42362.38301.70291.11
长期债务（亿元）565.31398.89248.66252.11
全部债务（亿元）906.73761.27550.36543.22
营业总收入（亿元）786.01792.11590.36111.30
利润总额（亿元）105.17-27.75-92.72-4.36
EBITDA（亿元） 118.21 -6.70 -66.84 --
经营性净现金流（亿元）84.67167.7262.533.58财务指标
存货周转次数（次）0.370.380.35--
总资产周转次数（次）0.240.220.18--
营业利润率（%）14.807.13-1.595.02
总资本收益率（%）6.11-1.79-8.80--
净资产收益率（%）16.14-7.72-30.81--
长期债务资本化比率（%）53.8948.2444.3148.30
全部债务资本化比率（%）65.2264.0163.7866.81
资产负债率（%）86.5488.3789.8190.94
调整后资产负债率（%）79.7681.6783.5885.17
流动比率（%）118.41105.9398.7998.98
速动比率（%）45.6038.9438.1737.53
经营现金流动负债比（%）3.345.912.51--
现金短期债务比（倍）1.040.670.470.45
EBITDA 利息倍数（倍） 1.71 -0.10 -1.23 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.67 -113.58 -8.23 --
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均为人民币；3．2023年1－3月财务数据未经审计；4.本报告2020年及2021年数据使用2021年期初和2022年期初数据；5．“--”表示数据无意义
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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附件2-2主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）项目2020年2021年2022年财务数据
现金类资产（亿元）31.605.771.55
资产总额（亿元）1599.781416.071413.05
所有者权益（亿元）138.22117.43137.91
短期债务（亿元）72.5013.7028.08
长期债务（亿元）120.1590.3156.76
全部债务（亿元）192.65104.0184.83
营业总收入（亿元）5.214.290.46
利润总额（亿元）5.430.3520.49
EBITDA（亿元） / / /
经营性净现金流（亿元）68.96104.2159.77财务指标
存货周转次数（次）***
总资产周转次数（次）0.000.000.00
营业利润率（%）97.5898.3982.17
总资本收益率（%）1.810.8810.83
净资产收益率（%）3.930.2914.86
长期债务资本化比率（%）46.5043.4729.16
全部债务资本化比率（%）58.2346.9738.09
资产负债率（%）91.3691.7190.24
流动比率（%）101.8697.9394.76
速动比率（%）101.8697.9394.76
经营现金流动负债比（%）5.148.634.91
现金短期债务比（倍）0.440.420.06
EBITDA 利息倍数（倍） / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / /
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均为人民币；3．/代表有数据未能获取，无法计算，*代表数字极小或分母为0无意义资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
www.lhratings.com 17跟踪评级报告附件3主要财务指标的计算公式指标名称计算公式增长指标资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%利润总额年复合增长率经营效率指标
销售债权周转次数营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业总收入/平均资产总额
现金收入比销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%盈利指标
总资本收益率（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%
营业利润率（营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%债务结构指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率（负债总额-合同负债-预收款项）/（资产总计-合同负债-预收款项）×100%
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
www.lhratings.com 18跟踪评级报告
附件4-1主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
附件4-2中长期债券信用等级设置及含义联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件4-3评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。
评级展望含义
正面存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大稳定信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大负面存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大发展中特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持www.lhratings.com 19