中南建设:江苏中南建设集团股份有限公司主体与相关债项2023年度跟踪评级报告

中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告报告名称江苏中南建设集团股份有限公司主体与相关债项2023年度跟踪评级报告目录评定等级及主要观点跟踪债券及募资使用情况主体概况偿债环境财富创造能力偿债来源与负债平衡评级结论
联系电话：+86-10-67413300 客服电话：+ 86-4008-84-4008 传真：+86-10-67413555 Email: dagongratings@dagongcredit.com
地址：中国北京市海淀区西三环北路 89号外文大厦 A座 3层 公司网站：www.dagongcredit.com中南建设主体与相关债项 2023 年度跟踪评级报告信用等级公告
DGZX-R【2023】00560大公国际资信评估有限公司通过对江苏中南建设集团股份有
限公司及“21中南01”的信用状况进行跟踪评级，确定江苏中南建设集团股份有限公司的主体信用等级维持 AA+，评级展望维持稳定，“21中南 01”的信用等级维持 AA+。
特此公告。
大公国际资信评估有限公司
评审委员会主任：
二〇二三年六月二十一日
2中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
评定等级主要观点主体信用江苏中南建设集团股份有限公司（以跟踪评级结果 AA+ 评级展望 稳定 下简称“中南建设”或“公司”）主要从
上次评级结果 AA+ 评级展望 稳定 事房地产开发和建筑施工业务。跟踪期内，债项信用政府陆续出台多项政策以保障房地产行业
跟踪上次上次平稳发展，公司施工资质等级较高，在手债券发行额年限评级评级评级简称（亿元）（年）合同额仍具有一定规模。但同时，控股股结果结果时间
21中南01 10.00 4（2+2） AA+ AA+ 2022.06 东中南城建对公司的控制权存在不稳定风险，公司营业收入及房地产签约销售额大幅下降且利润亏损大幅扩大，受限资产规主要财务数据和指标（单位：亿元、%）
项目2023.3202220212020模仍较大，在建地产项目未来资金需求较总资产2979306736803593大且存在较大的短期偿债压力，对外担保所有者权益269.89312.53427.94483.63规模仍较大且存在关注和不良担保余额，总有息债务538.22543.93741.08906.73公司作为被告的诉讼标的额同比大幅增加，营业收入111.30590.36792.11786.01公司及子公司合计存在大量失信被执行记
净利润-6.39-96.30-33.0678.04录且存在银行及其他金融机构借款和海外
经营性净现金流3.5862.53167.7284.67债逾期情况，少数股东权益占比仍很高影毛利率7.87-0.0910.0317.29响权益结构稳定性。
总资产报酬率-0.15-2.36-0.433.12优势与风险关注
资产负债率90.9489.8188.3786.54
债务资本比率66.6063.5163.3965.22主要优势/机遇：
EBITDA 利息保 * 房地产是国民经济的支柱产业，2022年--1.23-0.101.71
障倍数（倍）下半年以来，行业供需两侧政策支持力经营性净现金度持续加大，陆续出台多项政策以保障
0.132.085.272.95
流/总负债行业平稳发展，有利于公司发展；
注：公司提供了2022年及2023年1～3月财务报表，致同会计*公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级师事务所（特殊普通合伙）对公司2022年财务报表进行了审计，资质和工程设计建筑行业甲级资质，施并出具了标准无保留意见的审计报告，同时房地产开发项目的工资质等级较高，在手合同额仍具有一收入确认和存货可变现净值的确定被列为关键审计事项；公司
2023年1～3月财务报表未经审计。定规模。
主要风险/挑战：
*2022年以来，公司控股股东中南城建对公司持股多次被动减持且累计质押公司
股份的比例仍较高，后续存在控制权不稳定风险；
*2022年，受房地产市场调整等因素影响，公司营业收入及全口径签约销售额同比
大幅下降，利润亏损幅度同比大幅扩大，评级小组负责人：孙博同时存货规模很大且三四线城市土地储
评级小组成员：刘银玲备占比较高，存货跌价准备规模较大，电话：010-67413300未来开发项目可能存在一定去化风险；
传真：010-67413555
*2022年末，其他应收账款规模较大且账客服：4008-84-4008龄偏长，应收类款项计提减值规模较大，Email：dagongratings@dagongcredit.com
存在较大回收风险，同时受限资产规模
3中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告仍较大，影响资产流动性及再融资能力；
*2022年末，在建地产项目未来资金需求仍较大，同时期末现金及现金等价物对短期有息债务的覆盖度较低，在销售业绩下滑和融资渠道受限的情况下，公司存在很大的资金支出压力及较大的短期偿债压力；
*截至2023年3月末，公司对外担保余额仍较大且行业集中度高，根据企业信用报告，截至2023年5月9日，公司作为保证人/反担保人的还款责任中存在
26.91亿元关注类余额和7.25亿元不良类余额，同时，公司作为被告的涉诉标的额同比大幅增长，未来存在很大的或有风险，此外，公司及子公司合计存在大量失信被执行记录及票据逾期且存在
银行及其他金融机构借款和海外债逾期，需持续关注相关情况；
*2022年以来，受利润亏损及合作开发项目减少影响，公司所有者权益规模持续下降且少数股东权益占比仍很高，对所有者权益稳定性产生一定影响。
4中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
评级模型打分表结果
本评级报告所依据的评级方法为《房地产企业信用评级方法》，版本号为 PF-FDC-2022-V.5.0，该方法已在大公官网公开披露。本次评级所使用模型及结果如下表所示：
评级要素分数
要素一：财富创造能力5.90
（一）市场竞争力6.39
（二）运营能力6.52
（三）可持续发展能力4.00
要素二：偿债来源与负债平衡3.27
（一）偿债来源1.84
（二）债务与资本结构5.01
（三）保障能力分析1.97
（四）现金流量分析5.55
调整项0.25
基础信用等级 aa-外部支持无
模型结果 AA-
调整项说明：行业政策上调0.50，理由为2022年下半年以来，房地产行业供需两侧政策支持力度持续加大，陆续出台多项政策保障行业平稳发展。或有风险下调0.10，其中，重大诉讼下调0.05，理由为
2022年末公司作为被告的诉讼案件涉诉标的额合计83.55亿元，同比大幅增长；公司被纳入失信被执行
人下调0.05，理由为公司及子公司合计存在大量失信被执行记录。流动性下调0.10，其中，商票逾期下调0.05，理由为截至2023年5月31日，公司本部、子公司中南建筑和中南新世界及多家下属企业出现
票据逾期情况，其中公司本部逾期余额为0.30亿元，中南建筑逾期余额为7.26亿元，中南新世界逾期余额为1.62亿元；金融机构借款逾期下调0.05，理由为截至2023年3月末，公司银行借款中存在5.58
亿元本金逾期未兑付，其他金融机构借款中存在41.93亿元本金逾期未兑付，同时，存续的4.51亿美元海外债中存在本金或利息逾期未付情况。其他下调0.05，理由为根据企业信用报告，截至2023年5月
9日，公司作为保证人/反担保人的还款责任中存在26.91亿元关注类余额和7.25亿元不良类余额，其
中部分对外担保的款项逾期，因此下调0.03；2022年以来，公司控股股东中南城建对公司持股多次被动减持且累计质押公司股份的比例较高，截至2023年6月2日，控股股东中南城建质押的公司股份占其持股比例89.22%，占公司总股本比例40.62%，因此下调0.02。
注：大公对上述每个指标都设置了1～7分，其中1分代表最差情形，7分代表最佳情形。
评级模型所用的数据根据公开及公司提供资料整理。
最终评级结果由评审委员会确定，可能与上述模型结果存在差异。
评级历史关键信息评级报主体评级债项名称债项评级评级时间项目组成员评级方法和模型告房地产企业信用点击阅
AA+/稳定 21中南01 AA+ 2022/06/24 马映雪、何晓红
评级方法（V.4.1） 读全文
马映雪、牛林房地产企业信用点击阅
AA+/稳定 21中南01 AA+ 2021/01/18
祥、赵士英 评级方法（V.3.1） 读全文
5中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
评级报告声明为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、本报告中所载的主体信用等级仅作为大公对江苏中南建设集团股份有限
公司及相关债项跟踪评级使用，未经大公书面同意，本报告及评级观点和评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。
二、评级对象或其发行人与大公、大公子公司、大公控股股东及其控制的其
他机构不存在任何影响本次评级客观性、独立性、公正性、审慎性的官方或非官
方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。
大公评级人员与评级委托方、评级对象或其发行人之间，不存在影响评级客观性、独立性、公正性、审慎性的关联关系。
三、大公及评级项目组履行了尽职调查以及诚信义务，有充分理由保证所出
具本报告遵循了客观、真实、公正、审慎的原则。
四、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因评级对象或其发行人和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
五、本报告引用的资料主要由评级对象或其发行人提供或为已经正式对外公
布的信息，相关信息的合法性、真实性、准确性、完整性均由评级对象或其发行人/信息公布方负责。大公对该部分资料的合法性、真实性、准确性、完整性和有效性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
由于评级对象或其发行人/信息公布方提供/公布的信息或资料存在瑕疵（如不合法、不真实、不准确、不完整及无效）而导致大公的评级结果或评级报告不准确或发生任何其他问题，大公对此不承担任何责任（无论是对评级对象或其发行人或任何第三方）。
六、本报告系大公基于评级对象及其他主体提供材料、介绍情况作出的预测性分析，不具有鉴证及证明功能，不构成相关决策参考及任何买入、持有或卖出等投资建议。该预测性分析受到材料真实性、完整性等影响，可能与实际经营情
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况、实际兑付结果不一致。大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接或间接的投资盈亏后果不承担任何责任。
七、本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，主体信用等
级自本报告出具日起一年内有效，债券信用等级有效期至被跟踪债券到期日。在有效期限内，大公将根据需要对评级对象或其发行人进行定期或不定期跟踪评级，且有权根据后续跟踪评级的结论，对评级对象或其发行人做出维持、变更或终止信用等级的决定并及时对外公布。
八、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、
出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
7中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
跟踪评级说明
根据大公承做的中南建设存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对评级对象的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合其外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。
本次跟踪评级为定期跟踪。
跟踪债券及募资使用情况
本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示：
表1本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元）债券发行债券募集资金发行期限进展情况简称额度余额用途偿还公司到期或已按募集资
21中南0110.009.492021.03.17～2025.03.17
回售的公司债券金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理主体概况
2022年以来，公司控股股东中南城建对公司持股多次被动减持且累计质押
公司股份的比例仍较高，后续存在控制权不稳定风险；公司本部企业信用报告存在多条不良及关注类信贷记录，公司本部及子公司合计存在大量失信被执行记录及票据逾期，同时，存续海外债存在本金或利息逾期，需持续关注相关情况。
中南建设前身为大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特钢”）旗下的一家上市公司。2009年5月，大连金牛进行重大资产重组，向东北特钢出售全部资产及负债；6月，中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”）受让东北特钢持有的公司9000万股股份（股权占比29.95%），转让完成后，中南城建成为公
司第一大股东，随后公司进行重大资产重组，重组完成后中南城建成为公司控股股东。同年，公司名称更为现名，证券简称变更为“中南建设”，股票代码：
000961.SZ。经过多次增发，截至 2023 年 3 月末，公司总股本为 382655.89 万股，中南城建持有公司48.89%股权，仍为公司控股股东，自然人陈锦石仍是公司实际控制人。
根据公司发布公告，截至2023年6月2日，控股股东中南城建持有公司
1742218240股股份，占公司总股本的45.53%，其中被质押数量1554435525股，占其持股比例89.22%，占公司总股本比例40.62%；未质押股份中，限售和冻结数量为26708239股。同时，2022年以来，由于部分质权人通过诉讼或者处置质押股份等方式来保障权益或实现质权，控股股东多次被动减持公司股份。
8中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
根据公司公告，自2022年8月15日至2023年6月2日，中南城建持有的公司股份通过协议转让的方式减持79146700股，占公司总股份的2.07%；通过集中竞价、大宗交易等方式累计减持249696747股，占公司总股份的6.53%。目前，控股股东仍有股权被拍卖，未来存在继续被动减持可能。
公司依据相关法律法规建立了较为规范的法人治理结构。公司设股东大会，是公司的权力机构。董事会由11人组成，设董事长1名，独立董事4名，可以设副董事长1名，董事会对股东大会负责，董事会可下设战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会等专门委员会，专门委员会成员全部由董事组成。监事会由3名监事组成，设监事会主席1名，可以设监事会副主席，职工代表的比例不低于三分之一。公司设总经理1名，对董事会负责。
根据公司提供的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告（自主查询版）
1，截至2023年5月9日，公司本部未结清信贷中存在2个关注类中长期借款账
户和1个关注类短期借款账户记录，涉及余额合计8070万元；存在10.41亿元逾期本金利息及其他，债权人为紫金信托有限责任公司，业务种类均为项目融资。
作为保证人/反担保人的还款责任中存在26.91亿元关注类余额和7.25亿元不
良类余额，主要是因对外担保的款项逾期、项目停工等原因被列关注或不良。已结清信贷中存在3个关注类中长期借款账户、26个关注类短期借款账户和2个
关注类贴现账户记录，均为公司上市借壳的大连金牛发生的业务；存在2.55亿元垫款，已于2012年1月11日结清。
此外，截至2023年6月17日，根据中国执行信息公开网信息显示，公司本部存在1起失信被执行人记录，子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称“中南建筑”）存在124起失信被执行人记录，子公司南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称“中南新世界”）存在3起失信被执行人记录；由于
公司建筑施工板块项目较多、合作方复杂、诉讼较多，未来仍有可能出现被列为失信被执行人的情况。根据上海票据交易所公布信息，截至2023年5月31日，公司本部、子公司中南建筑、中南新世界及多家下属企业出现票据逾期情况（见附件2-1），其中公司本部逾期余额为0.30亿元，中南建筑逾期余额为7.26亿元，中南新世界逾期余额为1.62亿元。
债券发行方面，截至2023年3月末，公司在境内债券市场发行过多只债券，均按时兑付或付息，同时，发行过多只海外债且存在逾期事项。根据公司发布的《关于江苏中南建设集团股份有限公司申请向特定对象发行股票的审核问询函的回复(修订稿)》（以下简称“《问询回复》”），截至2023年3月末，公司境外子公司发行的两只美元优先票据(HMZNN2206B、HMZNN2206)的部分持票人在公司未提供重要子公司的企业信用报告。
9中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
有关票据到期后未接受新的美元票据交换要约，该部分票据期末本金合计人民币
20406.20万元（1540.40万美元和1429.20万美元），应付利息合计人民币
3032.52 万元；另外两只境外子公司发行的美元优先票据(HMZNN2404 期末余额
2.4亿美元，Project-Flash期末余额 1.81 亿美元2)暂未支付半年度利息，期末
应付利息合计人民币30762.31万元。目前公司聘请的财务顾问和法律顾问正在推进美元票据重组事宜。
偿债环境
（一）宏观环境
2022年我国宏观经济大盘总体稳定，2023年一季度我国经济运行开局良好，
随着稳增长政策效应的不断显现，我国经济发展质量将稳步提升。
2022年，我国经济增长面临一定阻力，政府加大宏观调控的力度，有效应对
超预期因素的冲击，宏观经济大盘总体稳定，全年 GDP 比上年增长 3.0%。面对经济下行压力，政府出台实施稳经济一揽子政策和接续措施，推动经济企稳回升。
积极的财政政策前置发力，加快地方债券特别是专项债券发行使用，实施大规模留抵退税助企纾困，大力优化支出结构。稳健的货币政策灵活适度，充分发挥总量和结构双重功能，保持流动性合理充裕。我国经济总量再上新台阶，经济高质量发展取得新成效。
2023年，我国经济运行开局良好，市场预期明显改善，但国内经济回升基础
尚不牢固，宏观政策将主要围绕扩内需、稳就业、防风险和促增长等方面加码发力。一季度我国 GDP 同比增长 4.5%，其中消费增长明显回升，基建投资保持稳健，制造业投资保持较强韧性，房地产拖累效应减弱，外贸进出口明显回稳；积极的财政政策加力提效，财政支出持续增加、专项债前置发力以及税费优惠政策优化延续等举措有效支持经济高质量发展；稳健的货币政策精准有力，通过降准等手段保持流动性合理充裕，继续加大结构性货币政策工具对重点经济领域和薄弱环节的支持力度。整体来看，2023年在市场信心逐渐回升，以及国内扩内需、促消费等政策相互配合作用下，我国经济将整体回升。
（二）行业环境
房地产业是国民经济的支柱产业，2022年下半年以来，行业供需两侧政策支持力度持续加大，陆续出台多项政策保障行业平稳发展。2023年稳地产对稳经济重要性突出，预计中央和监管部门对房地产政策的支持力度有望不断强化，各地配套措施也将进一步落实推进。
随着房企不断“暴雷”以及房地产市场交易冷淡，急剧收紧的融资给市场带截至2023年6月5日已到期。
10中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
来显著流动性压力，2022年以来，房地产行业政策开始纠偏，各地政府逐渐松绑房市。宏观层面，2022年4月29日，政治局会议强调，要坚持房住不炒定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展；国务院副总理刘鹤在2022年12月15日的讲话中提到，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖；并在2023年1月重提，房地产业是中国国民经济的支柱产业，房地产领域风险如果处置不当，很容易引发系统性风险，必须及时干预，但要注意处理好系统性风险和道德风险的关系；特别是2023年2月15日《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》，其中明确提到防范房地产业引发系统性风险，房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。随后，2023年3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议李克强总理作政府工作报告，其中对房地产行业重点提及防风险和支持住房需求两方面：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
需求端，央行连续降准降息，房贷利率下降，地方“一城一策”灵活运用信贷等政策工具箱，需求端政策不断落位，2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知明确，对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）和 5 年期以上 LPR 均较上月下调 10 个基点，由
3.65%和4.30%分别降至3.55%和4.20%，此次下降预计可以有效降低居民的购房成本，提振居民住房消费意愿，改善房地产市场销售情况。具体到部分省份及城市来看，2023年以来，多个省市或省市下属区县出台具体的房地产调控政策，内容主要围绕降低购房门槛、减少购房成本等展开，在首套房贷利率动态调整机制下，已有近30城将首套房贷款利率降低至4%以下；公积金政策也不断优化，主要涵盖降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款最高额度、支持租房提取公积
金、推行住房公积金贷款“带押过户”等相关举措；另有部分城市对购房者提供相应补贴。
供给端，从“三道红线”、房地产贷款集中度管理、预售资金监管适度放松，到支持民企发债、支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期、恢复上市房企和
涉房上市公司再融资，供给侧相关政策不断出台，房企融资松绑，有利于修复市场信心，缓解民营企业信用收缩问题，助力房企融资改善及房地产市场企稳。此
11中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告外，2023年2月24日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。2023年 3月 24 日，证监会出台 12条举措推进基础设施 REITS常态化发行，其中提到研究支持消费基础设施发行基础设施 REITS，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目，以及保障基本民生的社区商业项目，该政策有利于持有大量商业综合体等消费类商业项目的房企进一步改善现金流状况。
2022年房地产销售指标处于深度、持续下降趋势，土地成交面积“腰斩”，
开发投资、新开工面积及竣工面积降幅扩大。预计2023年，房地产竣工面积有望边际改善；房地产销售指标将筑底后略有回升；因销售企稳尚需时日且房企资
金压力仍较大，房地产开发投资及新开工方面仍面临一定压力。
2022年以来各月，房地产销售面积与销售金额累计同比均处于下降趋势，
且大部分时间下降幅度都在20%以上。同期70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比从4月开始为负，直至12月为-2.3%。随着房贷利率下降、房企融资松绑等政策传导，预计2023年房地产销售指标将筑底后略有回升。土地成交方面，2022年以来，一二三线城市土地成交面积均同比下降，2022年全年较2021年成交面积“腰斩”，土地拍卖热度下降。
150.00
110.00
70.00
30.00
-10.00
-50.00
商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比
房屋新开工面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比
图12020年1月至2022年12月我国房地产市场商品房销售面积等变化情况（单位：%）
数据来源：Wind
2022年全年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%房屋新
开工面积120587万平方米，同比下降39.4%。随着政策出台落地，行业融资环境改善，但销售企稳尚需时日，且房企资金压力仍较大，房企新开工及投资意愿暂不会迅速提升，预计2023年，房地产开发投资及新开工方面仍将面临一定压力。2022年全年，房屋竣工面积86222万平方米，同比下降15.0%，预计2023
12
2022-12中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
年在政策传导后竣工面积有望边际改善。
截至2022年末，房地产行业信用债存续规模约为17659亿元。按期限分布来看，房地产行业存续债券未来3年内每年到期规模均在3000亿元以上，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企新发债券置换及兑付情况。
2023年1～5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；商品
房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%；商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。
财富创造能力
2022年，受房地产市场调整的影响，公司主营业务收入同比大幅下降，主
营业务毛利润和毛利率同比转为亏损。
公司主营业务为房地产开发和建筑施工，兼营酒店等业务，其中房地产业务仍是公司收入和毛利润的主要来源。2022年，受房地产市场调整的影响，公司主营业务收入同比大幅下降，主营业务毛利润同比转为亏损。分板块来看，房地产业务收入同比有所下降，毛利润和毛利率均同比大幅下滑，主要是为快速回笼资金，降价销售加大现房库存去化所致；建筑施工业务收入同比大幅下降，主要是业务规模收缩所致，同期，毛利润和毛利率同比转为亏损，主要是业务规模收缩使得相关成本不能得到有效分摊及人工成本提升等原因所致；酒店及其他业务整体规模仍较小。
表22020～2022年及2023年1～3月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%）
2023年1～3月2022年2021年2020年
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
主营业务收入110.68100.00584.07100.00785.80100.00776.99100.00
房地产101.8592.02498.1785.29557.6470.96577.1274.28
建筑施工8.217.4277.2413.22219.3327.91190.2824.49
酒店及其他0.620.568.661.488.831.129.591.23
主营业务毛利润8.72100.00-3.39100.0078.55100.00130.05100.00
房地产9.18105.224.97-146.7460.7377.31110.4684.94
建筑施工-0.50-5.70-9.73287.0714.9819.0716.4612.66
酒店及其他0.040.471.37-40.332.843.623.132.41
主营业务毛利率7.88-0.5810.0016.74
房地产9.011.0010.8919.14
建筑施工-6.05-12.606.838.65
酒店及其他6.6815.7832.1932.62
数据来源：根据公司提供资料整理
2023年1～3月，公司主营业务收入同比增长45.44%，毛利率同比小幅下
13中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告滑。分板块来看，房地产业务收入和毛利润同比大幅增长，主要是并表范围内竣工交付项目及结转项目增加所致，毛利率同比变动不大；建筑施工业务收入同比有所下降，毛利率仍为负值。
1、房地产业务
2022年以来，受房地产市场调整的影响，公司全口径签约销售面积及销售
金额均同比大幅下降，同时并表和权益口径占比仍不高，销售区域仍较集中。
公司地产项目类型包括住宅和商业办公地产开发，仍以住宅地产开发为主，产品类型以刚需性住房和首改房为主。公司房地产业务由中南置地3统一管理。
2022年，受房地产市场调整的影响，公司签约销售金额同比下降67.11%，
销售区域仍较集中，以江苏省、浙江省和山东省为主，但各区域签约销售额均大幅减少，分别同比下降74.83%、57.92%和64.45%。另外，公司合作项目仍较多，销售权益比例仍不高，2022年，公司权益口径签约销售和并表口径签约销售占全口径签约销售额的比重分别为61.05%和54.35%，同比保持稳定。
4
表32020～2022年及2023年1～3月公司房地产业务签约金额地区分布情况（单位：亿元、%）
2023年1～3月2022年2021年2020年
地区金额占比金额占比金额占比金额占比
江苏省41.3434.35193.3329.78768.0838.92768.1834.32
浙江省30.3725.23156.6524.13372.2918.86567.7225.36
山东省9.267.6967.2610.36189.209.59218.019.74
5
其他省份39.3832.72231.9335.73644.1532.64684.3630.58
合计120.35100.00649.17100.001974100.002238100.00
数据来源：根据公司提供资料整理
2023年1～3月，公司房地产业务签约销售同比下降26.26%。同期，公司权
益口径和并表口径签约销售额占全口径签约销售额的比重分别为54.53%和
49.05%。
2022年，公司投资和施工进度进一步放缓，新开工面积和竣工面积均同比
大幅下降；在建项目待投资额仍较大，未来存在很大的资金支出压力。
2022年，公司签约销售面积和签约销售金额均同比大幅下降，销售均价同
比下跌11.07%。同期，公司新开工面积和竣工面积均同比大幅下降，主要是公司放慢了投资和施工进度。根据《问询回复》，截至2022年末，公司及合并报表范围内控股子公司共计33个项目存在逾期交付的情形。2023年1～3月，公司销售签约金额和签约面积同比分别下降26.23%和22.84%，但竣工面积同比增长
3中南置地是公司旗下的房地产旗舰品牌，为公司的房地产业务主体。
4
本表统计口径为签约销售全口径数据。
5
其他省份中单个省份签约销售不稳定，以2022年数据为准，签约销售排名前5的分别为陕西、贵州、新疆、安徽和广东。
14中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
14.84%；销售均价与2022年全年基本持平。同期，结算收入为101.85亿元。
6
表42020～2022年及2023年1～3月公司房地产开发经营情况
地区2023年1～3月2022年2021年2020年新开工面积（万平方米）29.40189.40989.301357.00
竣工面积（万平方米）163.07740.501020.401349.00
签约销售金额（亿元）120.40649.171973.722238.27
签约销售面积（万平方米）100.00543.201468.701685.32
签约销售均价（元/平方米）12024.6911950.7313439.0513280.98
销售回款（亿元）65.72609.631587.641902.98
并表结算面积（万平方米）82.47413.03430.39447.46
并表结算金额（亿元）101.85498.17557.64577.12
数据来源：根据公司提供资料整理
在售项目方面，截至2023年3月末，公司已完工在售项目总投资额1539.98亿元，权益投资额1120.68亿元，总可售建筑面积1541.55万平方米，已售面积为1488.49万平方米，已售比例为96.56%。同期，公司在建房地产项目合计
231个，全口径计划总投资额5221.02亿元，尚需投资额1642.21亿元；合并
口径计划总投资额3164.79亿元，尚需投资额925.19亿元。在建项目中，全口径可售建筑面积4864.54万平方米，剩余可售面积1123.72万平方米，主要分布于苏州、南宁、南通、唐山和盐城等城市；合并口径可售建筑面积3047.65万平方米，剩余可售面积594.04万平方米，主要分布于南通、苏州、唐山、伊犁和南宁等城市。整体来看，公司全口径在建项目待投资额仍较大，未来存在很大的资金支出压力。
2022年以来，公司无新增土地储备，同时三、四线城市土地储备占比仍较高，未来开发项目可能存在一定去化压力。
公司根据市场行情及销售回款情况购置土地，以长三角区域、山东全区域、部分中西部和珠三角重点城市为主。2022年以来，公司持续压降投资，未新增土地储备。
6
本表结算面积和结算金额统计口径为合并报表口径数据，销售回款统计口径包括当期新签和跨期回款，其余均为全口径数据。
15中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
7
表52020～2022年及2023年1～3月公司土地储备拓展情况
项目2023年1～3月2022年2021年2020年新增项目个数（个）0045107
权益占地面积（万平方米）00159.30384.06
权益规划建筑面积（万平方米）00331.66833.56
权益土地款（亿元）00121.61429.08
平均楼面地价（元/平方米）--3666.715147.56
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2023年3月末，公司全口径土地储备为2906.12万平方米，按照权益占比折算后，土地储备为1735.33万平方米，可满足公司未来1～2年的开发需求。从城市能级来看，公司全口径土地储备结构仍保持稳定，其中，一线城市面积占比仍很小为0.93%，二线城市土地储备面积占比34.27%，三四线城市土地储备面积占比64.80%，土地储备中三四线城市占比仍较高，未来开发项目可能存在一定去化压力。从区域分布来看，江苏省、浙江省和山东省土地储备面积仍排名前三位。
2、建筑施工业务
公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质和工程设计建筑行业甲级资质，资质等级较高；但2022年以来，中南建筑存在多起被纳入失信被执行人记录及行政处罚记录。
公司建筑板块的运营主体为子公司中南建筑及其下属子公司，以房建工程和公建工程为主，同时还包含机电设备安装、海外建筑工程和建筑钢结构等其他施工业务。截至2023年3月末，中南建筑拥有建筑工程施工总承包特级资质以及工程设计建筑行业甲级资质、建筑装修装饰工程壹级、起重设备安装工程专业承
包壹级和机电设备安装工程专业承包壹级等多项资质。2022年以来，公司获得中国钢结构金奖、国家级 QC 成果奖、优路杯全国 BIM 技术大赛银奖等 19 项奖项，新增15个实用新型专利。但同时，根据中国执行信息公开网，截至2023年
6月17日，中南建筑存在124起失信被执行人记录，信用中国公示信息显示中南建筑存在多起行政处罚，截至2023年6月17日尚存19起行政处罚（见附件
2-2），主要包括对环保问题、安全生产作业不规范以及拖欠劳务分包单位农民
工工资的行政处罚。
7
平均楼面地价=权益土地款/权益规划建筑面积。
16中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
8
表62020～2021年中南建筑主要财务指标（单位：亿元、%）期末资产负经营性净现项目期末总资产营业收入净利润债率金流
2021年669.9384.96251.45-11.835.08
2020年643.6883.17221.973.5318.45
数据来源：根据公司提供资料整理
2022年，公司新签合同额同比大幅下降，期末在手合同额同比有所下降，
在手合同额仍具有一定规模，但需关注房企流动性问题对公司施工业务的影响以及在手合同额持续减少对公司收入的影响；PPP 项目回款周期仍较长且进度较慢，仍对资金形成一定占用。
2022年，受房地产市场调整以及开工需求下降等多重因素影响，公司建筑
施工业务新签合同总额同比大幅下降，同时各施工类型新签合同额同比均大幅下降。2023年1～3月，公司建筑施工业务新签合同总额同比减少0.88亿元，其中房建工程无新签合同额，公建工程新签合同额同比增加2.85亿元，其他业务新签合同额同比减少1.46亿元。
表72020～2022年及2023年1～3月公司建筑施工业务新签合同额构成情况（单位：亿元）
项目2023年1～3月2022年2021年2020年房建工程-17.92157.67201.94
公建工程7.7013.3639.0864.74
其他业务1.003.5215.8740.18
新签合同总额8.7034.80212.63306.86
数据来源：根据公司提供资料整理
2022年末，公司在手合同额同比有所下降，其中房建工程与其他业务在手
合同额均同比小幅增长，公建工程在手合同额同比有所下降。截至2022年末，中南建筑与恒大及其关联单位的施工合同总额为76.70亿元，已完成产值61.77亿元，已回款52.77亿元，总欠款为9.00亿元；且中南建筑持有恒大及其关联单位开具的9.47亿元商票已全部逾期，背书转让的恒大及其关联单位开具的
1.09亿元商票已全部逾期，合计10.56亿元。整体来看，公司建筑施工业务在
手合同额仍具有一定规模，但需关注房企流动性问题对公司施工业务的影响以及在手合同额持续减少的趋势对收入的影响。
8
公司未提供中南建筑2022年审计报告。
17中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
表82020～2022年末已承接未完工合同额业务构成情况（单位：亿元）项目2022年末2021年末2020年末
房建工程施工业务228.80223.39355.74
公建工程施工业务36.6058.6135.14
其他业务30.6028.9041.89
9
已承接未完工合同总额296.00310.90432.77
数据来源：根据公开资料整理
截至 2023年 3 月末，公司在手 PPP项目合计 23个（见附件 2-3），项目总投资额为284.60亿元，已完成投资231.64亿元，其中已到位的银行融资金额
176.81 亿元，未来仍需投入 52.96 亿元。整体看来，公司 PPP 项目回款周期较
长且进度较慢，仍对资金形成一定占用。
偿债来源与负债平衡
（一）偿债来源
1、盈利能力
2022年，公司营业收入同比大幅下降，毛利率转为亏损，主业盈利能力减弱；加大现房库存去化导致亏损加大，叠加财务费用大幅增长且资产减值和信用减值损失规模仍较大，公司全年利润亏损幅度大幅扩大。
2022年，公司营业收入同比大幅下降，毛利润同比转为亏损。同期，公司期
间费用有所下降，仍以销售费用、管理费用和财务费用为主，其中销售费用和管理费用同比下降，主要是业务规模收缩及管理精简等原因相应费用减少；财务费用同比大幅增长，主要是施工放慢使得资本化利息支出降低及融资成本提升所致。
由于收入大幅下滑，期间费用率同比明显提升。
2022年，公司资产减值损失同比下降但仍保持较大规模，仍以存货跌价准备为主。信用减值损失规模仍较大且同比小幅增长，其中其他应收款坏账损失增长明显，主要是行业整体风险加大背景下坏账计提比例提升所致。投资收益主要来源于表外合作开发项目，随着项目完工交付及融资受限情况下压降投资，公司合作开发项目减少，相应投资收益有所下降。营业外收支亏损同比增加较多，主要是当期诉讼规模大幅提升带动预计未决诉讼损失大幅增加，以及违约金、赔偿金、罚款支出有所增加所致。同期，公司营业利润、利润总额、净利润和及扣非净利润亏损幅度大幅扩大。
9
已承接未完工合同总额=合同金额-累计确认收入额。
18中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
表92020～2022年及2023年1～3月公司收入及盈利概况（单位：亿元、%）
指标2023年1～3月2022年2021年2020年营业收入111.30590.36792.11786.01
毛利率7.87-0.0910.0317.29
期间费用8.5865.7970.6151.61
其中：销售费用2.3018.1623.0417.30
管理费用3.8222.6634.7428.21
财务费用2.4524.9412.235.50
期间费用/营业收入7.7111.148.916.57
资产减值损失（损失以“-”列示）-1.23-25.91-29.87-4.98
信用减值损失（损失以“-”列示）-0.66-9.44-8.18-0.47
投资收益0.5416.8219.1642.90
营业利润-4.25-89.58-26.04106.67
营业外收支净额-0.12-3.13-1.71-1.50
利润总额-4.36-92.72-27.75105.17
净利润-6.39-96.30-33.0678.04
扣非净利润-6.91-114.10-57.4932.17
总资产报酬率-0.15-2.36-0.433.12
净资产收益率-2.37-30.81-7.7216.14
数据来源：根据公司提供资料整理
2023年1～3月，随着房地产业务结算规模增加，公司营业收入同比大幅增长，毛利率同比小幅下滑；期间费用率同比下降7.17个百分点，主要是房地产业务收缩及管理精细化使得相关费用减少所致，但财务费用同比增长57.84%；
营业利润、利润总额和净利润同比持续亏损但规模变动不大，扣非净利润亏损幅度同比有所收窄。
2、筹资能力及资产可变现性
公司融资渠道主要包括银行借款、非标融资和债券融资，以银行借款为主；
受房地产市场调整、金融机构借款及海外债逾期等因素影响，公司融资渠道受到较大冲击，跟踪期内融资余额大幅下降，平均融资成本小幅提升。
公司融资渠道主要包括银行借款、非标融资和债券融资，以银行借款为主。
受房地产市场调整、金融机构借款及海外债逾期等多因素影响，公司融资渠道受到较大冲击，融资流入持续减少。跟踪期内，公司融资余额较2021年末大幅下降，平均融资成本有所提升。同时，融资结构略有调整，成本较高的非标融资余额占比有所下滑；2022年以来公司在境内公开市场无新债发行，存续债余额继续减少。
根据公司公开发布资料，截至2023年3月末，公司获取银行授信总额782.39亿元，结余额度为505.12亿元。2022年末，公司纳入长短期借款科目核算在融资余额共362.64亿元，其中信用借款占比不足1%，占比很低。
19中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
10
表102020～2022年末及2023年3月末公司融资结构情况（单位：亿元、%）
2023年3月末2022年末
指标金额占比平均成本金额占比平均成本
银行借款271.5857.726.80276.6058.156.85
非标融资137.9929.3310.68137.3028.8910.57
债券60.9212.959.2661.7012.969.25
合计470.49100.008.26475.50100.008.24
2021年末2020年末
指标金额占比平均成本金额占比平均成本
银行借款335.6753.905.98413.0851.706.63
非标融资216.8834.8310.05175.1721.9210.73
债券70.2111.278.55210.7626.388.02
合计622.76100.007.64799.01100.007.90
数据来源：根据公司提供资料整理此外，跟踪期内，在政策支持下，公司重新启动直接融资渠道，2023年4月公司收到深圳证券交易所通知，受理公司向特定对象发行股票的申请文件，公司拟募集资金不超过人民币28.00亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目（13.60亿元）、青岛即墨樾府项目（6.40亿元）和补充流
动资金（8.00亿元），属于“保交楼、稳民生”相关的房地产项目。
2022年以来，公司资产规模持续下降，仍以流动资产为主，资产结构中其
他应收账款规模较大且账龄偏长，应收类款项计提减值规模较大，存在较大回收风险，同时，存货规模很大且三四线城市土地储备占比较高，存货跌价准备规模较大，未来开发项目可能存在一定去化风险；受限资产规模仍较大，影响资产流动性及再融资能力。
2022年以来，公司资产规模持续下降，仍以流动资产为主。
公司流动资产以货币资金、其他应收款、存货、合同资产和其他流动资产为主。2022年末，公司货币资金同比大幅下降，主要是融资进一步减少及还款规模仍较大所致，其中受限货币资金62.56亿元，主要包括预售监管资金、质押存款、保证金存款和司法冻结款等。其他应收款同比变动不大，仍以合并范围外关联方款项和合作方款项为主，2022年末剔除应收股利及利息的其他应收款账面余额
413.78亿元，累计计提坏账准备14.53亿元，同比大幅增加，账龄在1年以内
及1至2年的款项占比分别为33.08%和34.43%，整体账龄较长；按欠款方归集的年末余额前五名的应收款合计占比11.46%。存货同比有所下降但规模仍很大，其中开发成本和开发产品账面价值分别为1336.05亿元和158.02亿元，占存货比重分别为88.59%和10.48%；期末计提存货跌价准备35.78亿元，其中开发成
10根据公司提供数据及年报披露数据整理，与有息债务口径存在不一致，本表不包含应付票据及应付利息。
20中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
本累计计提跌价准备23.22亿元，开发产品累计计提跌价准备12.56亿元；此外，公司地产项目及土地储备在三四线城市的比重较高，未来可能存在一定去化风险。同期，公司合同资产同比下降，期末账面余额186.57亿元，累计计提减值准备13.12亿元。其他流动资产同比有所下降，主要由进项税额、预缴所得税及其他税费等构成。此外，2022年末公司应收账款余额同比小幅下降，但计提坏账准备增至17.94亿元，主要是对高风险客户计提的坏账准备增加所致，面临一定账款回收风险；截至2022年末，公司应收账款中，按单项计提坏账准备的账面余额为17.22亿元，其中应收高信用风险客户的账面余额合计14.22亿元，对其累计计提坏账准备7.29亿元。2023年3月末，公司流动资产较2022年末略有下降，其中其他应收款较2022年末下降21.21%，其他流动资产较2022年末增长32.72%，流动资产其他主要科目较2022年末均变动不大。
表112020～2022年末及2023年3月末公司资产构成情况（单位：亿元、%）
2023年3月末2022年末2021年末2020年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
货币资金126.054.23137.464.48224.076.09328.619.15
应收账款67.942.2859.391.9468.021.8571.101.98
其他应收款317.1010.64402.4613.12404.3810.99337.689.40
存货1498.6050.301508.0849.171901.3451.671843.7551.32
合同资产180.786.07173.455.65195.405.31188.255.24
其他流动资产182.226.12137.304.48157.894.29135.323.77
流动资产合计2413.8881.022457.6580.133006.6781.712998.2283.46
长期股权投资175.295.88217.307.08271.577.38270.557.53
投资性房地产89.533.0189.532.9272.191.9663.611.77
其他非流动资产207.236.96206.776.74214.025.82186.205.18
非流动资产合计565.3418.98609.5719.87673.1018.29594.3116.54
总资产2979.22100.003067.22100.003679.77100.003592.53100.00
数据来源：根据公司提供资料整理
从资产运营效率来看，2022年，公司存货周转天数和应收账款周转天数分别为1038.59天和38.85天，周转效率同比均有所下降。2023年1～3月，存货周转天数和应收账款周转天数分别为1319.56天和51.48天。
公司非流动资产主要以长期股权投资、投资性房地产和其他非流动资产构成。
2022年末，长期股权投资同比有所下降，主要是随着项目交付及业务收缩合作
项目减少以及为增加现金流处置部分股权所致，目前投资对象仍以项目合作开发的合联营企业为主。投资性房地产同比略有增长，主要是存货转入及企业合并增加所致。其他非流动资产同比小幅下降。2023年3月末，公司非流动资产规模较2022年末有所下降，其中长期股权投资继续减少，非流动资产其他主要科目
21中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
较2022年末均变动不大。
截至2023年3月末，公司受限资产规模942.47亿元，占总资产和净资产的比重分别为31.63%和349.21%，其中存货、股权、其他非流动资产和货币资金受限规模较大，分别为490.84亿元、188.46亿元、153.76亿元和61.37亿元，受限原因主要是抵押担保、质押担保及司法冻结等。整体来看，公司受限资产规模仍较大，影响资产流动性及再融资能力。
（二）债务及资本结构
2022年以来，公司负债规模持续下降，仍以流动负债为主，资产负债率仍
处于很高水平，存在很大的债务压力；截至2023年3月末，银行及其他金融机构借款和海外债中存在逾期，需持续关注后续情况。
2022年以来，公司负债规模持续下降，负债结构仍以流动负债为主，资产负
债率仍处于很高水平。
表122020～2022年末及2023年3月末公司负债情况（单位：亿元、%）
2023年3月末2022年末2021年末2020年末
项目金额占比金额占比金额占比金额占比
应付账款347.5712.83317.3011.52365.0811.23313.3610.08
其他应付款439.7116.23494.2217.94538.5616.56468.3415.06一年内到期的
145.065.35146.515.32148.064.55128.144.12
非流动负债
合同负债115942.79116442.26134541.35120338.69
流动负债合计243990.01248890.31283887.28253281.44
长期借款206.377.62202.067.33327.3410.07430.6913.85
应付债券40.731.5041.421.5053.051.63134.624.33
非流动负债合计270.679.99266.859.69413.5712.72576.9018.56
负债总额2709100.002755100.003252100.003109100.00
资产负债率90.9489.8188.3786.54
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动负债以应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债和合同负债为主。2022年末，公司应付账款同比有所下降，主要是应付工程货款。其他应付款同比有所下降，剔除应付利息和应付股利的其他应付款期末余额486.50亿元，仍主要为往来款。一年内到期的非流动负债同比变动不大。合同负债同比有所下降，仍主要为预收的房款，期末余额1123.48亿元。
公司非流动负债以长期借款和应付债券为主。2022年末，公司长期借款同比大幅减少，主要是项目开工较少，相应融资规模减少以及转入流动负债科目核算的规模较大所致。应付债券同比有所下降，主要原因是偿还部分债券及部分款项转入流动负债科目进行核算，同时，当期未新发债券。2023年3月末，公司非
22中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
流动负债主要科目较2022年末均变动不大。
此外，根据公司发布的《问询回复》，截至2023年3月末公司银行借款中存在5.58亿元本金逾期未兑付，其他金融机构借款中存在41.93亿元本金逾期未兑付；存续的4.51亿美元海外债中存在本金或利息逾期未付情况。截至2023年4月23日，公司已归还期末逾期借款中的47391.43万元，57704.94万元已签订展期协议；海外债处于重整中。
2022年以来，公司总有息债务规模持续下降，以短期有息债务为主；2023年3月末，公司现金及现金等价物对短期有息债务的覆盖倍数较小，在销售业绩下滑和融资受限的情况下，公司存在较大的短期偿债压力。
2022年以来，由于融资减少及偿债规模较大，公司总有息债务规模较2021年末大幅下降，债务结构小幅变动，短期有息债务占比较2021年末有所提升。
表132020～2022年末及2023年3月末公司总有息债务及其构成情况（单位：亿元、%）项目2023年3月末2022年末2021年末2020年末
短期有息债务291.11300.46360.70341.42
长期有息债务247.11243.47380.38565.31
总有息债务538.22543.93741.08906.73
短期有息债务/总有息债务54.0955.2448.6737.65
总有息债务/总负债19.8719.7522.7929.17
数据来源：根据公司提供资料整理
从债务期限结构来看，截至2023年3月末，公司有息债务集中在未来2年内，其中1年以内到期债务占比为54.08%，期末现金及现金等价物对短期有息债务的覆盖倍数为0.22倍，在销售业绩下滑和融资受限的情况下，公司面临较大的短期偿债压力。
表14截至2023年3月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）项目≤1年（1，2]年（2，3]年（3，4]年（4，5]年＞5年合计金额291.1191.2728.507.7614.01105.56538.22
占比54.0916.965.291.442.6019.61100.00
数据来源：根据公司提供资料整理
2022年末，公司存续债券规模同比下降，但未来一年内到期的债券仍有一定规模。
2022年末，公司合并范围内存续人民币债券余额随着部分债券到期或行使
回售权同比下降，截至2023年6月17日，存续债余额60.65亿元，假设所有附有回售选择权债券到期回售，则一年以内到期债券规模合计15.59亿元。此外，公司海外债4.51亿美元已到期或将于一年内到期。
23中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
截至2023年3月末，公司对外担保余额仍较大且行业集中度高，同时，截至2023年5月9日，作为保证人/反担保人的还款责任中存在26.91亿元关注类余额和7.25亿元不良类余额，此外，公司作为被告的涉诉标的额同比大幅增长，未来存在很大的或有风险。
对外担保方面，截至2023年3月末，公司对外担保余额为71.19亿元（见附件2-4），担保比率为26.38%，对外担保大部分为对合联营项目公司以及参股
公司提供的担保，担保期限较长且行业集中度高。2022年末，公司为商品房承购人的按揭贷款提供担保的余额为524.60亿元。此外，根据公司提供的企业信用报告，截至2023年5月9日，公司作为保证人/反担保人的还款责任中存在26.91亿元关注类余额和7.25亿元不良类余额。
未决诉讼方面，截至2022年末，公司作为原告的未决诉讼案件共277件，涉诉标的65.63亿元，同比增加11.76亿元，主要是和地产开发合作方的纠纷以及建设施工纠纷，其中金额超过1000万元（含）诉讼案件共49起，标的金额合计62.73亿元；公司作为被告的未决诉讼案件共5286件，涉诉标的83.55亿元，同比增加71.55亿元，主要是合同纠纷与民间借贷纠纷，其中超过1000万诉讼案件共90起，标的金额合计53.70亿元。2022年末，公司预提未决诉讼负债3.27亿元，同比大幅增加。
2022年以来，受利润亏损及合作开发项目减少影响，公司所有者权益规模
持续下降，权益结构有所变动，未分配利润和归属于母公司股东权益均大幅下滑，同时少数股东权益占比仍很高，对所有者权益稳定性产生一定影响。
2022年以来，由于净利润亏损及合作开发项目减少，公司所有者权益持续下降。2022年末，公司所有者权益同比由427.94亿元降至312.53亿元，主要是未分配利润同比大幅减少所致。公司股本仍保持为38.27亿元；资本公积为
31.55亿元，同比变动不大；由于净利润大幅亏损，未分配利润同比由138.74亿
元大幅下降至44.99亿元；归属于母公司股东权益大幅减少至144.26亿元，少数股东权益同比由193.80亿元下降至168.27亿元，但占净资产比重上升至
53.84%。同时，权益结构有所变动，未分配利润占比大幅下滑，同时少数股东权
益占比仍很高，对所有者权益稳定性产生一定影响。
2023年3月末，公司所有者权益下降至269.89亿元，主要体现为未分配利
润及少数股东权益的减少。
2022年，公司利润大幅亏损，盈利无法对债务及利息形成保障；期末现金
及现金等价物对短期有息债务的覆盖度较低。
2022年，公司利润大幅亏损，盈利无法对债务及利息形成保障。截至2023年3月末，公司获取银行授信总额782.39亿元，结余额度为505.12亿元，可用
24中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
授信规模较大，但整体融资难度较大。同期，期末现金及现金等价物/短期有息债务为0.22倍，覆盖程度较低。
（三）现金流
2022年，公司继续大力推行项目去化并压降投资，经营性现金流保持净流
入但规模大幅减少，投资性现金流同比转为净流入，同期筹资性现金流继续大规模净流出。
2022年，公司经营性现金流持续净流入但规模同比大幅下降，主要是房地
产市场需求疲软所致；由于压降投资，投资性现金流同比转为净流入；筹资性现金流持续大规模净流出，主要是融资减少的同时仍保持较大规模的债务偿还所致。
表152020～2022年及2023年1～3月公司现金流及偿债指标情况（单位：亿元）
项目2023年1～3月2022年2021年2020年经营性净现金流3.5862.53167.7284.67
投资性净现金流-4.1814.39-29.85-139.10
筹资性净现金流-9.62-147.32-236.70137.17
经营性净现金流利息保障倍数（倍）-1.152.461.23
经营性净现金流/流动负债（%）0.152.356.253.61
数据来源：根据公司提供资料整理
2022年1～3月，公司经营性净现金流同比大幅减少，主要是销售回款减少所致；投资性现金流小幅净流出；筹资性现金流同比保持净流出但规模大幅收窄，主要是偿债资金流出减少所致。
外部支持
2022年，公司获得计入其他收益和营业外收入的政府补助合计0.74亿元，规模仍很小。
评级结论
综合来看，公司抗风险能力很强，偿还债务的能力很强。公司主要从事房地产开发和建筑施工业务。房地产是国民经济的支柱产业，2022年下半年以来，行业供需两侧政策支持力度持续加大，陆续出台多项政策保障行业平稳发展，有利于公司发展；公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质和工程设计建筑行业甲级资质，施工资质等级较高，在手合同额仍具有一定规模。但同时，2022年以来，公司控股股东中南城建对公司持股多次被动减持且累计质押公司股份的比例仍较高，后续存在控制权不稳定风险；2022年，受房地产市场调整等因素影响，公司营业收入及全口径签约销售额同比大幅下降，利润亏损幅度同比大幅扩大，同时存货规模很大且三四线城市土地储备占比较高，存货跌价准备规模较大，未
25中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
来开发项目可能存在一定去化风险；2022年末，其他应收账款规模较大且账龄偏长，应收类款项计提减值规模较大，存在较大回收风险，同时受限资产规模仍较大，影响资产流动性及再融资能力；2022年末，在建地产项目未来资金需求仍较大，同时期末现金及现金等价物对短期有息债务的覆盖度较低，在销售业绩下滑和融资渠道受限的情况下，公司存在很大的资金支出压力及较大的短期偿债压力；2022年末，公司对外担保余额仍较大且行业集中度高，根据企业信用报告，公司作为保证人/反担保人的还款责任中存在26.91亿元关注类余额和7.25亿
元不良类余额，同时，作为被告的涉诉标的额同比大幅增长，未来存在很大的或有风险，此外，公司及子公司合计存在大量失信被执行记录及票据逾期且存在银行及其他金融机构借款和海外债逾期，需持续关注相关情况；2022年以来，受利润亏损及合作开发项目减少影响，公司所有者权益规模持续下降且少数股东权益占比仍很高，对所有者权益稳定性产生一定影响。
综合分析，大公维持中南建设信用等级为 AA+，评级展望维持稳定。“21中南 01”信用等级维持 AA+。
26中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
附件1公司治理截至2023年3月末江苏中南建设集团股份有限公司股权结构图及组织结构图陈锦石
52.53%
12.60%
中南控股集团有限公司
74.10%
中南城市建设投资有限公司
48.89%
江苏中南建设集团股份有限公司股东大会监事会办公室战略委员会提名委员会稽查部监事会董事会薪酬与考核委员会审计监察中心董事局主席审计委员会上市公司平台地产建筑建投酒店板块板块板块板块董融财品组总及下及下及下及下事裁资务牌织会办管管管发属各属各属各属各办理理理展区域区域区域区域公公室中中中中室心心心心
资料来源：根据公司提供资料整理
27中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
附件2经营指标
2-1截至2023年5月31日江苏中南建设集团股份有限公司本部及部分子公司
票据逾期情况（单位：元）公司名称承兑人开户机构累计逾期发生额逾期余额中国建设银行股份有限公司
中南建设30000000.0030000000.00南通海门支行中国工商银行股份有限公
中南建筑686492728.26463283393.24司南通海门支行中国建设银行济宁分行营
中南建筑7290000.004100000.00业部中国工商银行股份有限公
中南建筑24521931.2923710098.29司济南朝山街支行中国建设银行股份有限公
中南建筑317328141.33231740903.33司上海临空支行中国工商银行股份有限公
中南建筑2983361.402983361.40司南通海门开发区支行天津农村商业银行股份有
中南建筑400000.00400000.00限公司北辰中心支行中国工商银行南通市城南
中南新世界238876524.57161861770.48支行
合计1307892686.85918079526.74
数据来源：上海票据交易所
28中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
2-2截至2023年6月17日江苏中南建筑产业集团有限责任公司行政处罚情况（单位：万元）序号罚款金额处罚原因处罚日期
13.00用电安全不规范2023-06-02
22.90环境违法行为2023-05-19
31.00未采取措施消除安全事故隐患2023-05-16
41.21未按照工程设计图纸施工2023-04-18
54.75未按要求报送书面材料2023-04-08
62.00施工现场存在安全隐患2023-04-07
71.50拖欠劳动者报酬2023-03-31
82.85未制定并落实消防安全管理措施和操作规程2023-03-30
90.10违法分包给不具有资质的单位2023-03-27
102.00未经批准擅自取水2023-03-24
112.60未采取措施消除事故隐患2023-03-21
122.54未按照施工技术标准施工2023-03-20
132.00未采取措施消除事故隐患2023-03-19
145.60未按规定开设或使用农民工工资专用账户2023-03-03
未严格按照建筑业安全作业规程或者标准进
152.002023-02-22
行施工造成事故隐患未对分包单位劳动用工和工资发放等情况进
161.902023-01-17
行监督
1728.38未按照工程设计图纸施工2021-12-31
消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不
183.702021-04-09
符合标准
197.00食品安全问题2020-12-02
合计77.03--
数据来源：信用中国
29中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
2-3 截至2023年3月末江苏中南建设集团股份有限公司在手PPP项目情况（单位：亿元、年）序已投金银行融权益比后期运项目名称总投资号额资金额例营年限山东省济宁市任城区济宁市中西医
16.665.564.5695.0020
结合医院任城区老年护养院 PPP项目
2 日照科技创新中心 PPP项目 15.42 13.08 10.00 80.00 13
3荣成市城区文体教育基础设施项目10.4010.118.0095.0010
霍山市体育中心&霍山中学建设 PPP
47.247.025.6290.0015
项目
5 深州市恒信路地下综合管廊 PPP项目 3.70 3.80 3.00 98.00 13
徐州双楼物流园区搬迁安置一期 PPP
618.1016.6911.6989.3010
项目
兴化市中医院南亭路分院一期 PPP项
77.868.206.0040.0013
目
8江苏省兴化市新区高级中学9.1710.598.7581.0013
浙江省温岭市看守所、拘留所迁建
94.004.203.00100.009
PPP项目
宁波大学科学技术学院迁建工程 PPP
1025.6724.8319.76100.0013
项目
洛阳市“四河同治”工程涧河治理工
1119.0614.9510.93100.0015
程 PPP项目河南省郑州经济技术开发区黄商（瑞
1210.033.792.7995.0015春小区 4#地块）棚户区改造 PPP项目东昌府区凤凰工业园市政基础设施
1312.038.776.3695.0023
建设 PPP项目
14滕州市公告服务设施综合馆6.686.345.0087.3018
15 亳州市第二人民医院 PPP项目 10.07 7.77 6.77 87.02 27
定州市经开区污水处理厂及配套基
164.852.702.0895.0018
础设施 PPP项目
滨海县医疗卫生机构迁建工程 PPP项
1725.0214.9114.4195.0017
目
18 慈溪新城河区块一期改造 PPP项目 44.65 34.81 25.88 85.00 12
杭州大江东产业集聚区青西三路、河
195.954.443.2080.0023
景路地下综合管廊工程 PPP项目
20 章贡区学校建设 PPP项目 12.49 6.81 4.56 90.00 13
21 三亚市海绵城市试点区域 PPP项目 8.53 13.71 6.70 75.00 20
22 阜南县内外环路网建设工程 PPP项目 10.05 7.34 7.04 47.50 12
23 邯山经济开发区基础设施 PPP项目 6.98 1.19 0.69 90.00 12
合计284.60231.64176.81--
数据来源：根据公司提供资料整理
30中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
2-4截至2023年3月末江苏中南建设集团股份有限公司对外担保情况（单位：亿元）
11
序号被担保企业担保金额担保期担保方式
1沈阳中南屹盛房地产开发有限公司1.5012个月连带责任担保
2儋州润捷房地产开发有限公司1.939个月连带责任担保
3佛山雅旭房地产开发有限公司0.4412个月连带责任担保
4南宁景信置业有限公司4.8736个月连带责任担保
5南宁景信置业有限公司4.5560个月连带责任担保
6潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司1.4736个月连带责任担保
7深圳市金中盛投资有限公司18.8836个月连带责任担保
8常州唐盛房地产有限公司0.4036个月连带责任担保
9太仓市敏骏房地产开发有限公司0.4360个月连带责任担保
10成都昀泽房地产开发有限公司0.1536个月连带责任担保
11重庆金南盛唐房地产开发有限公司0.0736个月连带责任担保
12西安源恩置业有限公司2.0336个月连带责任担保
13杭州德全置业有限公司1.0036个月连带责任担保
14绍兴驭远置业有限公司1.9836个月连带责任担保
15温州景容置业有限公司2.5536个月连带责任担保
16温州兆瓯房地产有限公司1.8336个月连带责任担保
17余姚金捷房地产发展有限公司3.8036个月连带责任担保
18阜南中南新路投资有限责任公司4.43132个月连带责任担保
19南京汇雄物资有限公司0.0812个月连带责任担保
20常熟峰达房地产开发有限公司1.9736个月连带责任担保
21常州市宏禾置业有限公司0.3436个月连带责任担保
22达州达开房地产开发有限公司1.0524个月连带责任担保
23江苏锦翠房地产有限公司1.0936个月连带责任担保
24江苏锦泽置业有限公司1.4548个月连带责任担保
25南通欣和置业有限公司0.1236个月连带责任担保
26平湖市鸿正房地产开发有限公司0.1836个月连带责任担保
27苏州致睿房地产开发有限公司0.2660个月连带责任担保
28苏州致哲房地产开发有限公司0.2736个月连带责任担保
平嘉(深圳)投资有限公司、平熙(深圳)投资
2912.0836个月连带责任担保
有限公司
合计71.19--
11
公司未提供担保截止期限。
31中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
附件3江苏中南建设集团股份有限公司主要财务指标（单位：亿元）
2023年1～3月
项目2022年2021年2020年（未经审计）
货币资金126.05137.46224.07328.61
应收账款67.9459.3968.0271.10
其他应收款317.10402.46404.38337.68
存货1498.601508.081901.341843.75
长期股权投资175.29217.30271.57270.55
其他非流动资产207.23206.77214.02186.20
资产总计2979.223067.223679.773592.53
短期有息债务291.11301.70362.38341.42
总有息债务538.22543.93741.08906.73
负债合计2709.332754.693251.823108.90
所有者权益合计269.89312.53427.94483.63
营业收入111.30590.36792.11786.01
资产减值损失1.2325.9129.874.98
信用减值损失0.669.448.180.47
投资收益0.5416.8219.1642.90
净利润-6.39-96.30-33.0678.04
经营活动产生的现金流量净额3.5862.53167.7284.67
投资活动产生的现金流量净额-4.1814.39-29.85-139.10
筹资活动产生的现金流量净额-9.62-147.32-236.70137.17
毛利率（%）7.87-0.0910.0317.29
营业利润率（%）-3.82-15.17-3.2913.57
总资产报酬率（%）-0.15-2.36-0.433.12
净资产收益率（%）-2.37-30.81-7.7216.14
资产负债率（%）90.9489.8188.3786.54
债务资本比率（%）66.6063.5163.3965.22
流动比率（倍）0.990.991.061.18
速动比率（倍）0.380.380.390.46
存货周转天数（天）1319.561038.59945.91941.57
应收账款周转天数（天）51.4838.8531.6130.05
经营性净现金流/流动负债（%）0.152.356.253.61
经营性净现金流/总负债（%）0.132.085.272.95
经营性净现金流利息保障倍数（倍）-1.152.461.23
EBIT利息保障倍数（倍） - -1.33 -0.23 1.62
EBITDA利息保障倍数（倍） - -1.23 -0.10 1.71
现金回笼率（%）64.2478.76125.56113.21
担保比率（%）26.3826.8626.0126.94
32中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
附件4主要指标的计算公式指标名称计算公式
毛利率（%）（1－营业成本/营业收入）×100%
EBIT 利润总额＋计入财务费用的利息支出
EBITDA EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
EBITDA利润率（%） EBITDA/营业收入×100%
总资产报酬率（%） EBIT/年末资产总额×100%
净资产收益率（%）净利润/年末净资产×100%
现金回笼率（%）销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
资产负债率（%）负债总额/资产总额×100%
债务资本比率（%）总有息债务/（总有息债务＋所有者权益）×100%
总有息债务短期有息债务＋长期有息债务
短期借款＋应付票据+其他流动负债（应付短期债券）＋一年内短期有息债务
到期的非流动负债＋其他应付款（付息项）
长期有息债务长期借款＋应付债券+长期应付款（付息项）
担保比率（%）担保余额/所有者权益×100%
经营性净现金流/流经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流动负债）/2]×
动负债（%）100%
经营性净现金流/总经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债总额）/2]×负债（%）100%
12
存货周转天数360/（营业成本/年初末平均存货）
13应收账款周转天数360/(营业收入/年初末平均应收账款）
流动比率流动资产/流动负债
速动比率（流动资产-存货）/流动负债
现金比率（%）（货币资金＋交易性金融资产）/流动负债×100%
净利润-公允价值变动收益-投资收益-汇兑收益-资产处置收益扣非净利润
-其他收益-（营业外收入-营业外支出）
总资产-在建工程-开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税可变现资产资产
EBIT 利息保障倍数
EBIT/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
（倍）
EBITDA 利息保障倍数
EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
（倍）经营性净现金流利息经营性现金流量净额/（计入财务费用的利息支出＋资本化利保障倍数（倍）息）
12
一季度取90天。
13
一季度取90天。
33中南建设主体与相关债项2023年度跟踪评级报告
附件5信用等级符号和定义
5-1一般主体评级信用等级符号及定义
信用等级定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
正面存在有利因素，一般情况下，信用等级上调的可能性较大。
展望稳定信用状况稳定，一般情况下，信用等级调整的可能性不大。
负面存在不利因素，一般情况下，信用等级下调的可能性较大。
注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
5-2中长期债项信用等级符号及定义
信用等级定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
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