中交地产:中交地产股份有限公开发行公司债券受托管理事务报告（2022年度）

股票简称:中交地产股票代码:000736
债券简称:20中交债债券代码:149192
债券简称:21中交债债券代码:149610
债券简称:22中交01债券代码:148162
中交地产股份有限公司
公开发行公司债券受托管理事务报告
(2022年度)
发行人
中交地产股份有限公司
(重庆市江北区观音桥建新北路86号)
债券受托
国新证券股份有限公司
(北京市西城区车公庄大街4号2幢1层A2112室)
2023年6月
重要声明
国新证券股份有限公司(以下简称“国新证券”)编制本报告的内容及信
息均来源于中交地产股份有限公司(以下简称“中交地产”“发行人”或“公司”)
2023年4月对外披露的《中交地产股份有限公司2022年年度报告》等相关
公开信息披露文件、第三方中介机构出具的专业意见以及发行人向国新证券出具的说明文件。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见,投资者应对
相关事宜做出独立判断,而不应将本报告中的任何内容据以作为国新证券所作的承诺或声明。
如无特别说明,本报告中的报告期指2022年1月1日至2022年12月31日,相关用语具有与各期债券《募集说明书》中相同的含义。
目录
重要声明2
第一节公司债券概况4
第二节受托管理人履行职责情况13
第三节发行人2022年度经营与财务状况15
第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况23
第五节发行人偿债保障措施的执行情况以及各期债券的本息偿付情况25
第六节发行人偿债意愿和能力分析27
第七节债券持有人会议召开情况29
第八节公司债券担保人资信情况30
第九节发行人董事、监事、董事长或者总经理发生变动32
第十节负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况33
第十一节公司债券的信用评级情况34
第十二节发行人信息披露义务履行情况35
第十三节其他情况36
第一节公司债券概况
一、发行人名称
中交地产股份有限公司。
二、公司债券核准文件及核准规模
(一)20中交债
2020年7月6日,中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2020】1373号
文批复,同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过7亿元
公司债券的注册申请。发行人于2020年8月发行了规模为7亿元的“中交地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”。
(二)21中交债
2021年3月22日,中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2021】966号
文批复,同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过11亿
元公司债券的注册申请。发行人于2021年8月发行了规模为11亿元的“中交地产股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券”。
(三)22中交债01
2022年8月16日,中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2022】1831号
文批复,同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿
元公司债券的注册申请。发行人于2022年12月发行了规模为3亿元的“中交地产
(四)23中交债01
文批复,同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿
元公司债券的注册申请。发行人于2023年3月发行了规模为10亿元的“中交地产股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)”。
(五)23中交债02
2022年8月16日,中交地产公司债获得中国证监会证监许可【2022】1831号
文批复,同意中交地产股份有限公司向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿
元公司债券的注册申请。发行人于2023年4月发行了规模为7亿元的“中交地产
股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一)”。
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三、公司债券基本信息
(一)20中交债
1、发行主体:中交地产股份有限公司。
2、债券名称:中交地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券。
3、债券简称:20中交债。
4、债券代码:149192。
5、发行规模:本次债券发行总规模为人民币7.00亿元。
6、票面金额:本期债券每张票面金额为100元。
7、票面利率及其确定方式:本期债券票面利率为固定利率3.8%。
8、债券期限:本期债券期限为5年,附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
9、还本付息方式及支付金额:本次债券采用单利按年计息,不计复利。按年
付息、到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付
息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券
票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者
截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
10、付息、兑付方式:本次债券本息支付将按照本期债券登记机构的有关规定
统计债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照登记机构的相关规定办理。
11、利息登记日:本次债券付息的利息登记日按照债券登记机构的相关规定办理。
12、起息日:本期债券的起息日为2020年8月5日。
13、付息日:本次债券的付息日为2021年至2025年每年的8月5日。如发行
人行使赎回选择权则本期债券的付息日为自2021年至2023年每年的8月5日(如
遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日)；如投资者行使回售选择
权,则回售部分债券的付息日为2021年至2023年每年的8月5日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日),顺延期间付息款项不另计利息。
14、到期日:本次债券的到期日为2025年8月5日。如发行人行使赎回选择
5
权,则本次债券的到期日为2023年8月5日；如投资者行使回售选择权,则回售部分债券的到期日为2023年8月5日。
15、兑付日:本次债券的兑付日为2025年8月5日。如发行人行使赎回选择
权,则本次债券的兑付日为2023年8月5日(遇法定节假日或休息日,则顺延至
其后的第1个交易日)；如投资者行使回售选择权,则回售部分债券的兑付日为2023
年8月5日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日),顺延期间兑付款项不另计利息。
16、计息期限:本次债券的计息期限为2020年8月5日至2025年8月5日。
如发行人行使赎回选择权,则本次债券的计息期限为2020年8月5日至2023年8
月5日；如投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的计息期限为2020年8月5日至2023年8月5日。
17、担保安排:本次债券由控股股东中交房地产集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
18、募集资金用途:本次债券在扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还2020年8月到期的“15中房债”债券本金。
19、债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后,债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让等操作。
20、募集资金专项账户:
本次公司债券募集资金到位后存放于公司董事会或董事会授权人士决定的专项账户中,具体信息如下,
户名:中交地产股份有限公司
账号:91380078801700001461
开户行:浦发银行北京富力城支行
大额支付系统行号:310100000382
21、债券受托管理人:国新证券股份有限公司。
22、发行价格:本期债券的发行价格为100元/张。
23、发行方式与发行对象:本次债券采用公开发行的方式向专业机构投资者发行。
24、向公司股东配售的安排:本次债券向专业机构投资者公开发行,不向公司
6
股东优先配售。
25、承销方式:本次债券由主承销商以余额包销方式承销。
(二)21中交债
1、发行主体:中交地产股份有限公司。
2、债券名称:中交地产股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券。
3、发行规模:本次债券发行总规模为人民币11亿元。
4、债券期限:本次债券期限为5年,附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
5、债券票面金额及发行价格:本次债券票面金额为100元,按面值平价发行。
6、增信措施:本次债券由控股股东中交房地产集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
7、债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在证券登记机
构开立的托管账户记载。本次债券发行结束后,债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
8、债券利率及其确定方式:票面利率为3.52%。
9、发行方式:本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
10、发行对象:本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业投资者(法律、法规禁止购买者除外)。
11、承销方式:本次债券由主承销商以余额包销方式承销。
12、配售规则:与发行公告一致。
13、网下配售原则:与发行公告一致。
14、起息日期:本次债券的起息日为2021年8月25日。
15、兑付及付息的债权登记日:将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
16、付息、兑付方式:本次债券按年付息,到期一次还本。本息支付将按照债
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
17、付息日:本次债券的付息日为2022年至2026年每年的8月25日(遇法
定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个交易日,顺延期间付息款项不另计利
7
息)。如发行人行使赎回选择权,则本次债券的付息日为自2022年至2024年每年
的8月25日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日)；如投
资者行使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的8月
25日(如遇法定及政府指定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息)。
18、兑付日:2026年8月25日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
一个交易日,顺延期间兑付款项不另计利息)。如发行人行使赎回选择权,则本次
债券的兑付日为2024年8月25日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第
1个交易日)；如投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的兑付日为2024年8
月25日(如遇法定及政府指定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息)。
19、支付金额:本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截
至利息登记日收市时所持有的本次债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
20、偿付顺序:本次债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
21、信用评级机构及信用评级结果:经联合资信评估股份有限公司综合评定,
发行人的主体信用等级为AA+,本次债券的信用等级为AAA,评级展望为稳定
22、赎回选择权条款:发行人有权决定在存续期的第3年末行使赎回选择权。
发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日,在指定的信息披露媒体上
发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权,本次债券将
被视为第3年全部到期,发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部债
券。所赎回的本金加第3个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照本次债
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,并按照债券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权,则将继续在第4、5年存续。
23、调整票面利率选择权:发行人有权决定在存续期的第3年末调整本次债券
后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日,在交易
所指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行
人未行使票面利率调整选择权,则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
8
24、回售选择权:发行人发出关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的公
告后,投资者有权选择在本次债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进
行登记,将持有的本次债券按票面金额全部或部分回售给发行人或选择继续持有本
次债券。本次债券第3个计息年度付息日即为回售支付日,发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
25、回售登记期:自发行人发出关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的
公告之日起5个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有
人的回售申报经确认后,相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进
行申报的,则视为放弃回售选择权,继续持有本次债券并接受上述关于是否调整本次债券票面利率及调整幅度的决定。
26、上市交易场所:深圳证券交易所。
27、募集资金用途:本次债券募集资金已用于偿还公司债券本金和利息。
28、募集资金专项账户:发行人将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债
券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定,指定专项账户,用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
29、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人:国新证券股份有限公司。
30、联席主承销商:中国国际金融股份有限公司
31、质押式回购安排:本公司主体信用等级为AA+,本次债券信用等级为AAA,
本次债券符合进行质押式回购交易的基本条件,具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
(三)22中交01
1、发行主体:中交地产股份有限公司。
2、债券名称:中交地产股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)。
3、发行规模:本期债券发行总规模不超过人民币10亿元(含10亿元)。
4、债券期限:本期债券期限为不超过2年(含2年),附第1年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
5、发行人赎回选择权:发行人有权决定在存续期的第1年末行使赎回选择权。
发行人将于第1个计息年度付息日前的第20个交易日,通过中国证监会指定的上
市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回
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选择权,本期债券将被视为第1年全部到期,发行人将以票面面值加最后一期利息
向投资者赎回全部债券。所赎回的本金加第1个计息年度利息在兑付日一起支付。
发行人将按照登记机构的有关规定统计债券持有人名单,按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权,则将继续在第2年存续。
6、发行人调整票面利率选择权:发行人有权决定在存续期的第1年末上调本
期债券后1年的票面利率；发行人将于第1个计息年度付息日前的第20个交易日,
在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于放弃行使赎回权的公告,将同时发布
关于是否调整本期债券票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使
票面利率调整选择权,则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
7、投资者回售选择权:发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅
度的公告后,投资者有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记,将持有的本
期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
8、回售登记期:自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的
公告之日起5个交易日内,债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有
人的回售申报,相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的,
则视为放弃回售选择权,继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、债券票面金额及发行价格:本期债券票面金额为100元,按面值平价发行。
10、增信措施:本期债券无担保。
11、债券形式:实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机
构开立的托管账户记载。本期债券发行结束后,债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
12、债券利率及其确定方式:本期债券为固定利率债券,票面利率将根据网下
询价簿记结果,由公司与簿记管理人按照有关规定,在利率询价区间内协商一致确定。债券票面利率采取单利按年计息,不计复利。
13、发行方式:本期债券发行采取网下发行的方式面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
14、发行对象:本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立A股证券账户的专业机构投资者(法律、法规禁止购买者除外)。
10
15、承销方式:本期债券由主承销商以余额包销方式承销。
16、配售规则:与发行公告一致。
17、网下配售原则:与发行公告一致。
18、起息日期:本期债券的起息日为2022年12月20日。
19、兑付及付息的债权登记日:将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
20、付息、兑付方式:本期债券按年付息,到期一次还本。本息支付将按照债
券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
21、付息日:本期债券的付息日为2023年至2024年每年的12月20日。如发
行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为2023年12月至2023年12月19日；
如投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的计息期限为2022年12月20日至2023年12月19日。
24、支付金额:本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截
至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券
最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。本息支付将按照债券登记机构的有
关规定统计债券持有人名单,本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
25、偿付顺序:本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
26、信用评级机构及信用评级结果:根据联合资信评估股份有限公司出具的联
合评字【2022】6407号债券信用评级报告,经综合评定,发行人的主体信用等级为AA+,本期债券的信用等级为AA+。
27、拟上市交易场所:深圳证券交易所。
28、募集资金用途:本期债券在扣除发行费用后的募集资金净额将用于偿还到期金融机构借款。
29、募集资金专项账户:本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债
券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定,指定专项账户,用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。具体信息如下:
户名:中交地产股份有限公司
账号:8110701012102437992
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开户行:中信银行北京分行营业部
30、牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人:国新证券股份有限公司。
31、联席主承销商:中信证券股份有限公司。
32、债券通用质押式回购安排:本公司主体信用等级为AA+,本期债券不符
合进行债券通用质押式回购交易的基本条件,具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
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第二节受托管理人履行职责情况
报告期内,受托管理人按照《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募集说
明书》及《受托管理协议》等规定和约定履行了债券受托管理人各项职责。存续期
内,国新证券持续关注发行人资信状况,监测发行人是否出现规定的重大事项,及
时出具重大事项受托管理事务临时报告。同时,国新证券建立对发行人定期的跟踪
机制,每季度对发行人收取受托管理重大事项确认函,监督发行人是否触发信息披露中规定事项,确保履行受托管理各项职责。
此外,受托管理小组按照《深圳证券交易所公司债券存续期信用风险管理指引
(试行)》等规定相关规定,完成债券信用风险监测工作。报告期内,发行人信用
风险分类为关注类。受托管理人持续关注发行人及增信主体的生产经营和财务状
况,并通过微信信息、电话询问、现场访谈形式了解并督促发行人提前做好防范风
险的措施,并持续督导发行人按照《受托管理协议》、《债券持有人会议规则》、
《公司债券临时报告信息披露格式指引》、《深圳证券交易所公司债券存续期信用风险管理指引(试行)》等规定的相关要求履行信息披露等相关义务。
按照《公司债券受托管理人执业行为准则》要求,受托管理小组持续关注发行
人经营状况。2022年度,受托管理人出具针对发行人涉及重大诉讼(仲裁)的临时受托管理事务报告。具体情况如下:
中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司
(以下简称“信达重庆分公司”)诉中交地产、重庆
路桥股份有限公司(以下简称“重庆路桥”)一案中,
根据重庆市高级人民法院(2021)渝民终860号民事
判决书,发行人与重庆路桥被判定共同承担本金3,100
万元及利息的连带清偿责任(以本金3,100万元为基
数,自2000年7月13日起至2019年8月19日止,
以中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20
1日起至出资本金付清时止,按照中国人民银行授权全2022年9月27日深交所
国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计
算,但2020年1月6日前的利息不得超过3,706.093056
万元)。
2022年8月19日,重庆市第一中级人民法院出具
《结案通知书》([2022]渝01执1778号)。主要内容
如下:重庆市第一中级人民法院立案执行信达重庆分
公司申请执行发行人、重庆宇鸣实业有限公司、重庆
路桥股东损害公司债权人利益责任纠纷一案,执行依
13
国新证券作为受托管理人,认真履行受托管理各项职责,严格按照规定要求出具相关受托管理事务临时报告提醒投资者关注风险。
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第三节发行人2022年度经营与财务状况
一、发行人基本情况
二、发行人2022年度经营情况
截至2022年12月31日,发行人总资产13,730,721.32万元,归属于母公司股东
权益合计329,288.57万元；2022年度,发行人实现营业收入3,846,704.88万元,较
2021年增加2,392,457.98万元,增幅164.52%；2022年度,发行人实现利润总额
218,255,21万元,比2021年度利润总额152,237,76万元增加66,017.45万元,增幅
43,36%；实现归属于母公司股东的净利润3,393,95万元,比2021年下降85.60%。
2022年度,发行人主营业务分行业、分产品和分地区情况如下:
1、主营业务分行业情况
15
单位:元
2、主营业务分产品情况
单位:元
3、主营业务分地区情况
单位:元
三、发行人2022年度财务状况
发行人2022年按照中国企业会计准则编制的财务报告已经安永华明会计师事务
所(特殊普通合伙)审计,出具安永华明(2023)审字61377727A01号审计报告,
主要财务数据及财务指标如下:
(一)合并资产负债表主要数据
1、资产情况分析
单位:万元、%
16
根据上表,发行人近一年数据变动超过30%的科目涉及:应收账款和一年内到
期的非流动资产；非流动资产有长期应收款、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产和其他非流动资产。
(1)货币资金
货币资金主要包括银行存款、现金和其他货币资金。发行人报告期内,货币资金余额较为稳定。
(2)应收账款
2022年末应收账款较2021年末减少1,861.38万元,降幅为39.36%,主要系本期收回购房款所致。
(3)预付款项
17
公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款等。2022
年末,预付款项较2021年末增加6,700.46万元,增幅4.89%,主要系预付工程款增
加所致。账龄超过一年的预付款项,为预付工程款,合同尚未履行完毕。报告期内,发行人预付款项占总资产的比重较小且金额稳定。
(4)存货
报告期内,公司存货主要包括开发成本、开发产品等。发行人存货余额较为稳
定。截至2022年12月末,公司存货账面价值为10,694,308.71万元,占总资产比重
为77.89%,存货中的开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期工程费、基础设
施费、建筑安装工程费、公共配套支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开
发过程中的其他相关费用,相关项目竣工验收后,相应开发成本转入开发产品。2022
年末,存货账面价值较2021年末减少195,100.5万元,降幅为1.79%,变动较小。
(5)长期应收款
公司长期应收款主要系应收关联方借款。截至2022年末,公司长期应收款较2021年末减少89,303.14万元,主要系项目公司应收其合作方借款减少所致。
(6)固定资产
报告期内,公司固定资产主要由房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公及
电子设备等构成。截至2022年末,公司固定资产较2021年末增加3,297.98万元,主要系发行人投资性房地产转入增加所致。
(7)其他非流动资产
报告期内,公司其他非流动资产主要为预缴税金、待抵扣税金及合同取得成本。
2022年末,其他非流动资产较2021年末减少89,475.53万元,降幅63.91%,主要为发行人预缴税金减少所致。
2、负债情况分析
单位:万元、%
18
根据上表,最近一年发行人负债科目占变动超过30%的是短期借款、应付票据、
应付账款、合同负债、其他应付款、应付债券、租赁负债、长期应付款、递延收益、递延所得税负债及其他非流动负债。
(1)短期借款
最近三年末,公司短期借款期末余额分别为223,945.90万元、88,913.39万元及
202,590,63万元,占同期总负债的比例分别为2,59%、0,72%及1.71%。公司短期借款比重较小,主要用于经营周转,不存在短贷长用的情况。
(2)应付票据
公司应付票据占同期总负债比重较小,主要由商业承兑汇票构成。截至2022年
末,发行人应付票据余额较2021年增加35,154.89万元,增幅92.52%。主要为本期
新增商业承兑汇票。发行人母公司商业承兑汇票业务在2021年8月份以后已停止,无新增业务。新增部分,为发行人项目子公司开展的商票业务。
(3)应付账款
报告期内,公司应付账款主要由应付工程款、应付土地款、应付营销费用款、
设备材料采购款等构成。报告期内,随着公司土地储备增加,多个项目陆续开工,
19
应付工程款逐年增加。2022年末应付账款余额较2021年增加748,038.59万元,增幅75.67%,主要系报告期内发行人应付工程款和应付土地款大幅增加所致。
(4)预收账款及合同负债
2020年1月1日起公司执行新收入准则,预收购房款由预收款项项目调整至合
同负债核算。截至2022年末,发行人合同负债余额较2021年减少1,424,532.20万元。降幅33.89%。主要系报告期内地产项目陆续完工交付客户。
(5)应付职工薪酬
公司应付职工薪酬的主要内容为短期薪酬,公司合并口径按规定参加由政府机
构设立的养老保险、失业保险计划,根据该等计划,公司分别按员工基本工资的12%至20%、0.5%至1%每月向该等计划缴存费用。
(6)其他应付款
公司其他应付款主要由应付关联单位借款及往来款项、客户定金、代收契税维
修基金等构成。2022年末较2021年末增加160,694.37万元,增幅66.93%,主要系应付关联方款项大幅增加所致。
(7)应付债券
2022年末,应付债券账面余额较2021年末下降37.30%,主要系非公开发行“19
中交01”于2022年2月完成兑付,中交地产股份有限公司2020年度第一期债权融资
计划于2022年5月完成兑付,“19中交债”于2022年8月完成兑付,导致发行人应付债券余额减少。
(8)长期应付款
报告期内,发行人长期应付款主要包括向关联方地产集团借款。截至2022年末,
发行人长期应付款余额较2021年末增加71.85%,主要系发行人向关联方借款增加所致。
(9)其他非流动负债
2022年末,发行人其他非流动负债较2021年末减少126,156.13万元,降幅84.61%,主要系待转销项税大幅减少所致。
(二)合并利润表主要数据
单位:万元
20
2022年,公司实现营业收入较2021年增加2,392,457.98万元,增幅164.52%,
主要系发行人在建项目竣工并验收合格达到交付项目数量较同期增加,结转的销售收入也相应增加。
2022年,公司营业利润较2021年增加49,288.90万元,增幅32.63%,主要系本期发行人营业收入大幅增加所致。
2022年,公司利润总额较2021年增加66,017.45万元,增幅43.36%,主要系本
期发行人营业收入大幅增加所致。
2022年度,发行人归属于母公司股东的净利润为3,393.954万元,比2021年下
降85.60%。主要系发行人对于子公司及合、联营企业的投资收益导致发行人归属于母公司股东的净利润的变动。
(三)合并现金流量表主要数据
单位:万元
2022年度,公司经营活动产生的现金流量净额为293,483.9万元。其中,公司经
营活动现金流入小计较2021年减少1,824,145.78万元,主要系公司2022年房地产项
目销售回款减少所致。经营活动现金流出小计较2021年减少2,562,829.34万元,主要系本期支付的土地款等减少。
2022年度,公司投资活动产生的现金流量净额为-242,562.50万元,投资活动现
金流入合计551,274.57万元,较2021年增加45,448.87万元,主要系本期合联营企
业偿还的借款增加；投资活动现金流出合计793,837.07万元,较2021年减少128,005.43万元,主要本期向合联营企业提供的借款减少。
2022年度,公司筹资活动产生的现金流量净额为-258,906.99万元,其中筹资活
动现金流入合计4,308,984.41万元,较上年同期减少748,221.99万元,主要系本期取
21
得借款收到的现金减少。筹资活动现金流出合计4,567,891.40万元,较上年同期增加558,046.03万元,主要系偿还的外部借款增加。
(四)其他主要财务指标
报告期内,发行人流动比率有小幅增加,主要系发行人项目楼盘大多布局国内
一二线城市,销售情况可观,每月回款情况良好,对偿债能力起到一定保障作用。
速动比率方面,发行人报告期内相对稳定。发行人存货规模及其所占资产比重较大,
直接导致了速动资产账面价值较流动资产大幅减少,这符合房地产行业的基本特征。
发行人资产负债率处于行业偏高水平。发行人资产负债率偏高的一个重要原因
是报告期内合同负债的快速增长,导致其负债规模增加进而提高资产负债率。在剔
除预收账款及合同负债后,发行人调整后的资产负债率分别为57.75%和65.90%,较调整前显著降低。
EBITDA 利息保障倍数同比小幅上升,主要系报告期内发行人经营状况良好,利润总额增加所致。
22
第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况
一、各期债券募集资金情况
(一)20中交债
“20中交债”发行规模为人民币7亿元。扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还2020年8月到期的“15中房债”债券本金。
(二)21中交债
“21中交债”发行规模为人民币11亿元。扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还到期公司债券本金及利息。
(三)22中交01
“22中交01”发行规模为人民币3亿元。扣除发行费用后的募集资金净额用于偿还到期金融机构借款。
二、各期债券募集资金实际使用情况及专项账户运作情况
(一)20中交债
截至2022年12月31日,本期债券募集资金已全部使用完毕,扣除发行费用后的
募集资金净额用于偿还2020年8月到期的“15中房债”债券本金,已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书约定。
发行人按照《管理办法》的相关要求,在监管银行(上海浦东发展银行股份有限
公司北京富力城支行)开立的本期债券的募集资金专项账户(账号:
91380078801700001451),用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付,并进行专项管理。
(二)21中交债
截至2022年12月31日,本期债券募集资金已全部使用完毕,扣除发行费用后的
募集资金净额用于偿还发行人到期公司债券本金及利息,已全部使用完毕。符合本期债券募集说明书约定。
发行人按照《管理办法》的相关要求,在监管银行(兴业银行北京东外支行)开
立的本期债券的募集资金专项账户(账号:321080100100346401),用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付,并进行专项管理。
23
(三)22中交01
截至2022年12月31日,本期债券募集资金已偿还银行借款0.40亿元,尚有2.6
亿元于2023年3月前偿还公司到期银行借款。本期债券募集资金实际使用与本期债券
《募集说明书》发行稿中披露拟使用计划存在差异,主要系发行人综合考虑本期债券
发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息偿付要求、公司债务
结构调整计划等因素,本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则,进行偿还借款明细调整。
截至本报告出具日,募集资金已使用完毕,具体使用情况如下:
单位:万元
发行人按照《管理办法》的相关要求,在监管银行(中信银行北京分行)开立的
本期债券的募集资金专项账户(账号:8110701012102437992),用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付,并进行专项管理。
经核查,本期债券募集资金用途调整为同类型偿还债务的明细调整,不视作募集
资金用途的变更,符合《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》和《债券持有人会议规则》等相关法律法规的要求。
24
第五节发行人偿债保障措施的执行情况以及各期债券的本息偿
付情况
一、发行人偿债保障措施的执行情况
为了充分、有效地维护债券持有人的利益,发行人为各期债券按时、足额偿付制
定了一系列工作计划,包括拓宽融资渠道、切实做到专款专用、设立专门的偿付工作
小组、充分发挥债券受托管理人的作用、严格履行信息披露义务、公司承诺等,努力形成一套确保债券按时付息、兑付的保障措施。
2022年度,发行人偿债保障措施无变化。
二、各期债券的本息偿付情况
(一)20中交债
本期债券采用单利按年计息,不计复利。按年付息、到期一次还本,最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2021年至2025年每年的8月5日。
如发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为2021年至2023年每年的8月5日；
如投资者行使回售选择权,则回售部分债券的付息日为2021年至2023年每年的8月
5日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个工作日,顺延期间付息款项不
另计利息)。本期债券的本金支付日为2025年8月5日(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个工作日,顺延期间兑付款项不另计利息)。
截至本报告出具日,本期债券已于2021年8月23日完成第一次付息事宜,于2022年8月3日完成第二次付息事宜。
(二)21中交债
本期债券采用单利按年计息,不计复利。按年付息、到期一次还本,最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2022年至2026年每年的8月25日(遇
法定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个交易日,顺延期间付息款项不另计利
息)。如发行人行使赎回选择权,则本次债券的付息日为自2022年至2024年每年的
8月25日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日)；如投资者行
使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为2022年至2024年每年的8月25日(如
遇法定及政府指定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款
25
项不另计利息)。
截至本报告出具日,本期债券已于2022年8月25日完成第一次付息事宜。
(三)22中交01
本期债券采用单利按年计息,不计复利。按年付息、到期一次还本,最后一期利
息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为2023年至2024年每年的12月20日。
(遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第一个交易日,顺延期间付息款项不另计
利息)。如发行人行使赎回选择权,则本期债券的付息日为2023年12月19日至2023
年12月19日(如遇法定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日)；如投资
者行使回售选择权,则其回售部分债券的计息期限为2022年12月20日至2023年12
月19日(如遇法定及政府指定节假日或休息日,则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计利息)。
26
第六节发行人偿债意愿和能力分析
一、发行人偿债意愿情况
报告期内,“20中交债”和“21中交债”已按时完成每年付息事宜。截至本报告出具
日,“22中交01”尚不涉及兑付兑息事项。发行人未出现兑付兑息违约的情况,偿债意愿正常。
二、发行人偿债能力分析
1、主要偿债指标
2、公司偿债能力的总体评价
短期偿债能力方面,最近三年,发行人流动比率分别为2.18倍、1.70倍及1.76倍
速动比率分别为0.53倍、0.29倍及0.28倍。由于发行人存货规模及其所占资产比重均
较大,报告期各期末的速动比率处于较低水平,这符合房地产行业的特点。2022年末,
发行人流动比率小幅上升,主要系发行人项目楼盘大多布局国内一二线城市,销售情
况可观,每月回款情况良好,对偿债能力起到一定保障作用。速动比率方面,发行人
报告期内相对稳定。发行人存货规模及其所占资产比重较大,直接导致速动资产账面价值较流动资产大幅减少,这符合房地产行业的基本特征。
长期偿债能力方面,最近三年,发行人资产负债率分别为87.04%、87.36%和
86.13%,处于行业偏高水平。发行人资产负债率较同行业偏高主要系公司近几年制定
了稳步发展的战略,需通过债务融资等方式拿地、补充营运资金和进行项目开发等,
导致业务发展过程中资产负债率较高,发行人资产负债率与其战略相匹配。在剔除预
收账款及合同负债后,发行人调整后的资产负债率分别为65.05%、57.75%和65.90%,较调整前显著降低。
2020-2022年度,发行人利息保障倍数分别为0.67、0.46和0.53。2021年公司利
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息保障倍数小幅下降,主要系发行人因业务快速扩张,业务发展需要导致外部借款增
幅较大所致。2022年公司利息保障倍数小幅上升,主要系发行人经营状况良好,营业收入的大幅增加使得利润总额有所增加。
28
第七节债券持有人会议召开情况
2022年度,发行人未发生须召开债券持有人会议的事项,各期债券未召开债券持有人会议。
29
第八节公司债券担保人资信情况
“20中交债”和“21中交债”由中交房地产集团有限公司(以下简称“地产集团”)提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
一、担保人的基本情况
担保人名称:中交房地产集团有限公司
英文名称:CCCGREALESTATEGROUPCO.,LTD.
法定代表人:李永前
成立日期:2015年3月24日
注册资本:500,000万元
住所:北京市西城区德外大街5号2号楼八-九层
经营范围:房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；
出租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。(企业
依法自主选择经营项目,开展经营活动；依法须经批准的项目,经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)
中交房地产集团有限公司(以下简称“地产集团”)成立于2015年3月,是中交集
团为推进内部房地产板块整合,打造新的业务增长引擎,尽快实现“五商中交”战略目
标而设立的专业化子集团。中交集团是国务院国资委直属的特大型中央企业,位列世
界500强的103位,是中国最大的港口设计及建设企业,世界领先的公路、桥梁设计
及建设企业,世界第一疏浚企业,全球最大的集装箱起重机制造商,中国最大的设计
公司。2015年,中交集团将中交地产有限公司、中国房地产开发集团有限公司、中住
地产开发有限公司无偿划给地产集团。2017年,中交集团将中交中桥物业管理有限公
司无偿划给地产集团。作为房地产专业子集团,地产集团负责中交集团房地产业务的
运营和管理,业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域,足迹遍及北
京、天津、重庆、广东、浙江、江苏等省市,境外重点投资美国、澳大利亚、印尼、肯尼亚等国家。
地产集团正在着力打造国内房地产、海外房地产、资产运营管理、房地产金融、
物业管理五大产业布局,控股绿城中国控股有限公司(HK.03900)和中交地产股份有
限公司(SZ.000736)两家上市公司,以及中交置业有限公司,大力发展国内房地产业
务；在新加坡注册成立中交海外房地产有限公司作为海外房地产开发平台；地产集团
30
正以中国房地产开发集团有限公司和中交鼎信股权投资管理有限公司为主,分别打造资产运营平台和房地产金融支持平台。
二、担保人主要的财务状况
中交房地产集团2022年合并财务报表经安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)
审计,出具安永华明(2023)审字第61197092A03号标准无保留意见审计报告。中交集团其主要财务指标如下:
单位:万元
地产集团资信情况良好,报告期内,增信措施未触发执行及处理,增信措施无变化。
根据2022年6月28日,中诚信国际信用评级有限责任公司出具《中交房地产集
团有限公司2022年度跟踪评级报告》(信评委函字【2022】跟踪1764号)对地产集团及存续期内债项进行跟踪评级:主体信用等级为AAA,评级展望为稳定。
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第九节发行人董事、监事、董事长或者总经理发生变动
报告期内,发行人董事、董事、监事、董事长或者总经理变动情况如下:
报告期内,发行人董事、监事、董事长或者总经理除正常到期换届选举和任期满
离任外,未发生其他变动情况。中交地产本期内换届选举,符合法律、行政法规和公司章程的规定。
32
第十节负责处理与公司债券相关事务专人的变动情况2022年,发行人负责处理与公司债券相关事务的专人未发生变动。
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第十一节公司债券的信用评级情况
发行人聘请联合资信评估股份有限公司对“20中交债”、“21中交债”和“22中交01”债券进行主体及债项评级。
2020年5月9日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司2020
年面向专业投资者公开发行公司债券信用评级报告》(联合[2020]369号),发行人主
体长期信用等级结果为AA+,评级展望为“稳定”；本期债券债项信用等级结果为AAA。
2021年2月9日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司2021
年面向专业投资者公开发行公司债券信用评级报告》(联合[2021]1001号),发行人
主体长期信用等级结果为AA+,评级展望为“稳定”；本期债券债项信用等级结果为AAA。
2021年6月4日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司公司
债券2021年跟踪评级报告》(联合[2021]3800号),发行人主体长期信用等级跟踪评
级结果为AA+,评级展望为“稳定”；“20中交债”债券债项信用等级跟踪评级结果为AAA。
2022年6月10日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司公
司债券2022年跟踪评级报告》(联合[2022]3896号),发行人主体长期信用等级跟踪
评级结果为AA+,评级展望为“稳定”；“20中交债”、“21中交债”债券债项信用等级跟踪评级结果为AAA。
2022年12月7日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司2022
年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》(联合[2022]6407号),
发行人主体长期信用等级结果为AA+,评级展望为“稳定”；本期债券债项信用等级结果为AA+。
2023年6月2日,联合资信评估股份有限公司出具《中交地产股份有限公司公司
债券2023年跟踪评级报告》(联合[2023]3569号),发行人主体长期信用等级跟踪评
级结果为AA+,评级展望为“稳定”；“20中交债”、“21中交债”债券债项信用等级跟踪评级结果为AAA,“22中交01”债券债项信用等级跟踪评级结果为AA+。
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第十二节发行人信息披露义务履行情况
根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》及《深圳证券交易
所股票上市规则》、《上市公司信息披露管理办法》等国家有关法律、法规、规章的规定,发行人制定了《信息披露管理制度》。
报告期内,发行人按照信息披露相关要求按时披露以下公告:
1、《中交地产股份有限公司2021年年度报告》(2022年4月15日)；
2、《中交地产股份有限公司2022年一季度报告》(2022年4月29日)；
3、《中交房地产集团有限跟公司审计报告2021年度》(2022年4月29日)；
4、《中交地产股份有限公司关于涉及诉讼事项的公告》(2022年5月9日)；
5、《中交地产股份有限公司2022年跟踪评级报告》(2022年6月10日)；
6、《中交地产股份有限公司“20中交债”2022年付息公告》(2022年8月4日)；
7、《中交地产股份有限公司“21中交债”2022年付息公告》(2022年8月24日)；
8、《中交地产股份有限公司2022年半年度报告》(2022年8月30日)；
9、《中交地产股份有限公司关于收到结案通知书暨诉讼进展的公告》(2022年9月17日)；
10、《中交地产股份有限公司2022年三季度报告》(2022年10月31日)。
35
第十三节其他情况
一、对外担保
截至2022年12月31日,公司对外担保余额为270,489.88万元,占发行人净资产的14.21%。具体情况如下:
单位:万元
二、涉及的未决诉讼或仲裁事项
公司于2021年3月23日收到重庆市第五中级人民法院对本案一审判决书(2020)
渝05民初122号；2022年5月收到重庆市高级人民法院判决书(【2021】渝民终860
号)；2022年9月收到重庆市第一中级人民法院(2022)渝01执1778号《结案通知书》。
终审判决结果:1、维持重庆市第五中级人民法院(2020)渝05民初122号民事
判决第一项；2、撤销重庆市第五中级人民法院(2020)渝05民初122号民事判决第
36
二项；3、中交地产、重庆路桥就前述第一项宇鸣公司的债务承担连带清偿责任。重庆市第一中级人民法院已划拔公司银行存款金额为7075.87万元。
根据发行人最近三个会计年度可分配利润状况及现金流量状况,发行人有能力履行上述判决,上述判决结果对公司债券不产生重大不利影响或构成实质性障碍。
三、相关当事人
2022年,各期债券的受托管理人和资信评级机构均未发生变动。
四、其他重大事项的说明
截至2022年12月31日,中交地产已签约但未支付的房地产项目合同金额约为人
民币1,371,938.39万元(2021年12月31日:人民币2,175,194.93万元),将在合同他方履行合同规定的责任与义务后于若干年内支付。
37
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告(2022年度)》之盖章页
债券受托管理人:国新证券股份有限公司
王