光大嘉宝:光大嘉宝股份有限公司所属嘉定区横仓公路1655号国有出让土地上非居住房屋协商征收补偿估价报告

房地产估价报告
沪联城(2023)(估)字第 G10058 号
光大嘉宝股份有限公司
所属嘉定区横仓公路1655号
国有出让土地上非居住房屋协商征收补偿估价报告
估价委托方:上海市嘉定新城(马陆镇)房屋土地征收工作办公
室
房地产估价机构:上海联城房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师:王强(注册证书号3120200019)
马肿(注册证书号3120210043)
估价报告出具日期:二○二三年六月二十七日
上海市房地产估价报告摘要备案表
*202300802413
沪联城(2023)(估)字第G10058号
致估价委托方函
上海市嘉定新城(马陆镇)房屋土地征收工作办公室:
承蒙贵方的委托,我公司依据《房地产估价规范》[中华人民共和国
国家标准GB/T50291-2015]、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》
(沪房规范[2018]5号)《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》(沪
房规范[2018]6号),履行了必要的估价程序,选用适宜的估价方法,对光
大嘉宝股份有限公司(以下简称“房地产权利人”)所属嘉定区横仓公路
1655号的非居住房屋(以下简称“估价对象”)进行了现场查勘评估。现估价工作已完成,将估价结论及有关事项摘要如下:
一、估价目的:
根据贵方的委托,本次估价目的是为委托方拟对估价对象实行协商征
收,与房地产权利人协商补偿额提供依据,评估估价对象房地产市场价值及其他补偿价值。
二、估价对象:
估价对象位于嘉定区横仓公路1655号,宗地四至为东至企业、南至企业、西至博学路、北至横仓公路。
根据委托方提供的《不动产权证书》[沪(2018)嘉字不动产权第007765
号]记载,估价对象权利人为光大嘉宝股份有限公司,土地权利性质为国有出让,土地用途为工业,使用权面积为27650平方米,使用期限为
2007-6-29起2057-6-28止；证载房屋9幢,证载幢号1-9号,房屋类型为工厂,证载总建筑面积26679.39平方米,竣工日期为2011年。
经估价人员现场勘查,估价对象所在宗地上现共有房屋10幢(详见
附件4房屋平面示意图),本报告中房屋幢号为1-10号,经核对,其中1-9号为证载1-9号房,10号为未见证房屋,未见证房屋实测建筑面积为
320.64平方米。
本次估价范围为上述全部土地、房屋,包括房屋内的二次装潢、附着
于该宗地上的室外配套工程和其他零星附属设施、以及机器设备等实物资
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产。
三、价值时点:
2022年10月8日(委托评估协议书约定为实地查勘首日)。
四、价值类型:
根据本次估价目的,本报告出具的价值类型为证载房屋的房地产价值及其他补偿价值:
1.证载房屋的房地产价值是指根据房屋及土地使用权的实际状况,在
价值时点正常交易情况下的房地产市场价值,价值中包含道路、围墙、给排水等室外配套工程。
2.其他补偿价值中,未见证房屋为重置价值结合成新率及补偿率、二
次装潢为重置价值结合成新率、其他附属设施及构筑物为重置价值结合成
新率、可恢复使用机器设备为搬迁和安装费用、无法恢复使用机器设备为重置价值结合成新率、物资运输为搬迁费用。
五、估价方法:成本法、收益法
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六、估价结果:
估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下(币种:人民币):
评估总价:170,241,224元
大写金额:壹亿柒仟零贰拾肆万壹仟贰佰贰拾肆元整
具体估价结果详见下表:
七、特别提示:
1.未见证房屋的建筑面积是由估价人员在权利人配合下丈量得出,仅
作为估价计算依据,若对面积持异议,应以相关测绘部门出具的测绘报告为准。
2.未见证房屋的补偿率由委托方确定为50%。
上海联城房地产评估咨询有限公司
法定代表人许军
二〇二三年六月二十七日
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目录
估价师声明.6
估价假设和限制条件7
房地产估价结果报告.11
一、估价委托方11
二、房地产估价机构………………….11
三、估价目的………….11
四、估价对象11
五、价值时点22
六、价值类型22
七、估价原则24
八、估价依据26
九、估价方法28
十、估价结果….35
十一、注册房地产估价师….35
十二、实地查勘期.…………….35
十三、估价作业期.36
附件…37
1.委托评估协议书复印件
2.《不动产权证书》[沪(2018)嘉字不动产权第007765号]复印件
3.协商征收补偿估价结果汇总表
4.房屋平面示意图
5.未见证房屋协商补偿结果汇总一览表
6.二次装潢明细表
7.其他附属设施及构筑物明细表
8.可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表
9.无法恢复使用机器设备补偿费用明细表
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10.估价对象区域位置图
11.估价对象实景照片
注册房地产估价师王强、马肿已于2022年10月8日对估价对象进行了实地查勘,并拍摄了照片。
12.专业帮助情况和相关专业意见
13.房地产估价机构营业执照复印件
14.房地产估价机构资质证书复印件
15.注册房地产估价师注册证书复印件
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注册房地产估价师声明
我们(注册房地产估价师:王强、马肿)郑重声明:
1.注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、
公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,
与估价委托方及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托方及估价利害关系人没有偏见。
4.注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
[GB/T 50291-2015]、《房地产估价基本术语标准》[GB/T 50899-2013]、
《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房规范[2018]5号)《上
海市国有土地上房屋征收评估技术规范》(沪房规范[2018]6号)的规定进行估价工作,撰写本估价报告。
特此声明!
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估价假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
1.一般假设
一般假设是指估价项目通常有的、常见的估价假设,包括对估价所依
据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检
查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情
况下,对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染
等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在
安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定。本估价报告一般假设如下:
(1)本次估价报告涉及的土地使用权面积、证载房屋建筑面积以委托方
提供的《不动产权证书》等资料为准,我们对委托方提供的关于估价对象
权属信息资料进行了尽职调查,在无理由怀疑其真实性、合法性、准确性、
完整性的情况下,在报告中采用了委托方提供的上述资料,并以此为估价前提。
(2)注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘,对估价对象房屋安
全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑
估价对象存在安全隐患的情况下,假设估价对象的建筑设计符合国家现行
有关设计规范、建筑施工符合国家现行有关施工验收规范,并以此作为估价前提。
(3)我们对置于该宗地范围内的机器设备等实物资产进行盘点,但无法
对其产权归属进行核实,经委托方认可后,假设各使用人为上述机器设备等实物资产的产权人,并以此为估价前提。
(4)本报告中关于未见证房屋投资建造方、竣工日期的阐述,是根据委托方及房地产权利人陈述而得,仅供参考,不作确权等他用。
(5)估价对象权利人为一般纳税人,故本次评估采用一般计税方式。
(6)本次价值时点设定为估价人员进入估价对象实地查勘首日(2022年
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10月8日),在本报告出具之日前,估价人员又多次进场查勘,假设后续查勘之日的估价对象状况与价值时点保持一致。
2.未定事项假设
未定事项假设是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
本次评估无未定事项假设。
3.背离事实假设
背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
经估价人员现场查勘确认及房地产权利人阐述,估价对象已出租,存
在租约限制。结合本次估价目的,本次估价不考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素的影响。
4.不相一致假设
不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记
用途、规划用途等用途之间不一致,或房屋权属证明、土地权属证明等权
属证明上的权利人之间不一致,估价对象的名称或地址不一致等情况下,对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
本次评估无不相一致假设。
5.依据不足假设
依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对
象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。
(1)未见证房屋建筑面积是估价师在房地产权利人配合下测量得出,此
数量仅作为估价计算依据。若对此持异议,应以相关测绘部门出具的测绘报告为准。
(2)本公司估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况,
对被遮盖、未暴露及难以接触到的隐蔽工程部分,因无法直观的进行现场
查勘,报告中对隐蔽工程的描述和计量计价作如下处理:房地产权利人可
以提供设计资料的,按设计资料的相关技术参数计算；房地产权利人无法
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提供设计资料的,相关技术参数参考建筑设计规范并结合估价人员经验判断设定。
6.未考虑的因素假设
(1)本次估价未考虑估价对象在价值时点至征收协议签订期间,因经营过程所造成的损耗。
二、估价报告使用的限制条件
1.估价目的使用限制
本估价报告书仅为委托方拟对估价对象实行协商征收,与房地产权利
人协商补偿额提供依据,评估估价对象房地产市场价值及其他补偿价值,
不作其他估价目的之用。如果估价条件或目的发生变化,估价报告需做相应调整。
2.估价报告使用人限制
本估价报告的使用人为估价委托方和国家法律、法规规定的估价报告
使用者。任何未经估价机构和估价委托方确认的机构和个人,不能因得到本估价报告而成为估价报告使用者。
未经本房地产估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得
向估价委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。
本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本房地产估价机构不承担责任。
3.估价报告使用期限制
本次估价结果受价值时点的限制,且本房地产估价报告使用期限自估
价报告出具之日起为壹年,即2023年6月27日起至2024年6月26日止。
若报告使用期限内,房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化,估价结果也需做相应调整或委托房地产估价机构重新估价。
超过估价报告有效使用期使用本报告的,相关责任由报告使用者承
担；在估价报告有效使用期内使用本报告的,相关责任由我公司及签名的注册房地产估价师承担,但使用者不当使用的除外。
价值时点后发生重大事项时(指估价报告有效期内估价对象的用途、
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数量、现状、周边环境、室内装修、设施等发生明显变化)不能直接使用本估价结论。
4.本估价报告分为“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”
两部分,“房地产估价结果报告”提供给委托方,“房地产估价技术报告”根据相关规定存档备案。
5.本公司拥有对本报告的最终解释权。
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房地产估价结果报告
一、估价委托人
1.名称:上海市嘉定新城(马陆镇)房屋土地征收工作办公室
2.联系地址:嘉定区宝安公路2907号
3.联系人:孙寒冰
4.联系电话:13482889980
二、房地产估价机构
1.名称:上海联城房地产评估咨询有限公司
2.住所:上海市嘉定区曹安公路1615号706室-6
3.办公地址:上海市静安区康定路979号
4.联系电话:021-58518976
5.法定代表人:许军
6.统一社会信用代码:91310115749263865L
7.估价资质证书编号:沪建房估证字【2022】01号
8.资质等级:中国房地产估价机构一级资质等级
9.有效期限:2022年03月26日至2025年03月25日
三、估价目的
本次估价目的是为委托方拟对估价对象实行协商征收,与房地产权利
人协商补偿额提供依据,评估估价对象房地产市场价值及其他补偿价值。四、估价对象
1.估价对象房地坐落及范围界定
估价对象位于嘉定区横仓公路1655号,宗地四至为东至企业、南至企业、西至博学路、北至横仓公路,详见下图:
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(2)未见登记房屋状况
根据委托方现场查勘、丈量,估价对象10号房为未见证房屋,建筑面积为320.64平方米。详见下表:
注:未见证房屋建筑面积是估价人员在房地产权利人配合下测量得出,仅作为估价
依据。若对此持异议,应以相关测绘部门出具的测绘报告为准。
(3)其他权利限制
于价值时点,估价对象房屋已出租,结合本次估价目的,不考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素的影响。
(4)估价对象利用状况
经估价人员现场查勘,估价对象现状用途为工厂,至价值时点,估价对象处于正常使用状态。
3.土地基本状况
根据委托方提供的《不动产权证书》[沪(2018)嘉字不动产权第007765
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号],并结合注册房地产估价师实地查勘,估价对象土地现状如下:
(1)估价对象位于嘉定区横仓公路1655号,宗地四至为东至企业、南至企业、西至博学路、北至横仓公路；
(2)土地面积与形状:土地使用权面积为27650平方米,宗地形状似梯形；
(3)地势:平坦,适合作为建设用地利用；
(4)地质条件:适合作为建设用地利用,无不良地质现象；
(5)土地开发程度:宗地外为“七通”,即满足红线外“通上水、通雨
水、通污水、通电、通路、通讯、通气”,宗地内为“六通一平”,即红线内“通上水、通雨水、通污水、通电、通路、通讯、场地平整”；
(6)估价对象土地现状作为工业用地使用；
(7)土地使用期限:2007-6-29起2057-6-28止,至价值时点土地使用权剩余年期为34.72年；
(8)估价对象证载建筑面积为26679.39平方米,土地使用权面积为27650平方米,证载容积率为0.96；
(9)土地等级:根据上海市规划和自然资源局于二〇二一年印发的《上
海市城乡建设用地基准地价(2020)》,估价对象土地等级为工业用地七级地区域。
4.建筑物基本状况
(1)房屋基本状况
根据委托方提供的《不动产权证书》[沪(2018)嘉字不动产权第007765
号]并结合估价人员现场查勘,估价对象宗地上现共有10幢房屋,幢号为1-10号,总建筑面积27000.03平方米。各幢房屋状况详见下表:
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4号房为证载房屋,现状用途为仓库,建筑面积5136.11平方米,层数为2层,平面形状规则、
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5、6号房为证载房屋,现状用途为车间、办公,建筑面积分别为2564.78、2231.04平方米,层数为1层(局部2层),平面形状规则、呈矩形,檐高8.8米(局部9.4米)。
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(2)房屋装饰装修状况
根据估价人员现场查勘,估价对象室内二次装潢主要集中在2-7号房,
包括地面工程(如铺设地砖、环氧地坪等)；墙面工程(如瓷砖、各类隔
断等)；顶面工程(如矿棉板吊顶、石膏板吊顶等)；门窗工程(如卷帘门、
工艺木门及门套等)；其他零星工程(如卫生洁具等)。经向房地产权利人
了解,估价对象室内二次装潢已使用1-4年,根据现场查看使用情况,装
修保养情况整体良好,环氧地坪、地砖等局部有磨损情况,瓷砖等局部有
脏污、细微裂缝情况。装修的项目明细、数量详见附件6《二次装潢明细表》。
(3)室外配套工程状况
经会同委托方及房地产权利人现场查勘及丈量统计计算,估价对象室
外配套工程包括有水泥场地及道路、砖砌围墙、化粪池、下水道、绿化等,作为房地产配套设施,并入房地产市场价值计算。
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(4)其他附属设施及构筑物状况
经会同委托方及房地产权利人现场查勘及丈量统计计算,估价对象其
他附属设施及构筑物包括钢丝网围护、不锈钢旗杆、各类棚等,具体项目、数量详见附件7《其他附属设施及构筑物明细表》。
(5)机器设备与物资状况
机器设备等实物资产主要分为两类,一类为无法恢复使用机器设备、
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一类为可恢复使用机器设备及物资。经估价人员现场查勘,估价对象无法
恢复使用机器设备有例如配电设施、消防系统、电动单梁起重机等；可恢
复使用机器设备有例如数控车床、核电管专用水压试验机、空调、办公家
具等。详见附件8《可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表》、附件9《无法恢复使用机器设备补偿费用明细表》。
五、价值时点
根据委托书约定,本报告的价值时点为实地勘察首日。本次估价实地
查勘首日为二〇二二年十月八日,故价值时点确定为二〇二二年十月八日。
六、价值类型
1.价值名称
根据本次估价目的,本报告出具的价值类型为证载房屋的房地产价值及其他补偿价值:
(1)证载房屋的房地产价值是指根据房屋及土地使用权的实际状况,在
价值时点正常交易情况下的房地产市场价值,价值中包含道路、围墙、给
排水等室外配套工程,但不包括室内装饰装修价值,并且不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。
(2)其他补偿价值中,未见证房屋为重置价值结合成新率及补偿率、二
次装潢为重置价值结合成新率、其他附属设施及构筑物为重置价值结合成
新率、可恢复使用机器设备为搬迁和安装费用、无法恢复使用机器设备为重置价值结合成新率、物资运输为搬迁费用。
2.价值定义
(1)房地产市场价值即指于价值时点在公开市场上转让的合理价值,即
有一段合理的营销时间,买卖双方都了解估价对象并熟悉市场行情,双方
谨慎行事,是出于自发需要进行交易的,不受他人强迫,且出于自己利益的需要进行交易的。
(2)重置价值即指采用现有建筑材料和建筑技术,按价值时点的价格水
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平,重新建造具有同等功能效用的全新状态下的正常价格。
(3)成新(成新率)即指市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。
(4)可恢复使用机器设备是指清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复
并继续使用的机器设备,搬迁与安装费用一般由拆除费、运输装卸费、安装调试费构成。
(5)无法恢复使用机器设备是指无法拆卸、搬移,或者拆卸、搬移易造
成损坏、无法恢复使用,或者搬迁和安装费用大于机器设备残余价值的机器设备。
(6)物资主要包括生产原材料、半成品、成品、存货、外购商品、办公家具及低值易耗品等,物资的搬迁费用计算运杂费。
3.价值内涵
本报告提供的房地产补偿价值是在满足估价对象全部假设和限制条件下,还应符合以下条件:
(1)估价对象价值为包含增值税销项税费的价值,即含税价值。
(2)估价对象土地权利类型为国有建设用地使用权,土地权利性质为出
让,土地使用权面积为27650平方米,法定用途为工业,本次评估设定用途为工业。
(3)估价对象土地使用权使用期限为2007-6-29起2057-6-28止,至价值时点土地使用权剩余年期为34.72年。
(4)估价对象房屋用途为厂房,本次评估设定用途为厂房。估价对象共
有10幢房屋,幢号为1-10号,其中1-9号房为证载房屋,总建筑面积为
26679,39平方米；10号房为未见证房屋,建筑面积为320.64平方米；合计总建筑面积27000.03平方米。
(5)证载房屋房地产市场价值包含水泥场地及道路、砖砌围墙、化粪池、下水道、绿化等室外配套工程。
(6)该宗地红线外基础设施达到“七通”(通上水、通雨水、通污水、通
电、通路、通讯、通气),红线内“六通一平”(通上水、通雨水、通污水、通电、通路、通讯、场地平整”)。
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七、估价原则
我们在本次估价时遵循了以下原则:
1.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是要求站在中立的立场上,实事求是、公平正
直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
所谓“独立”,就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价
委托方及估价利害关系人没有利害关系,在估价中不受包括估价委托方在
内的任何单位和个人的影响,应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行
估价。所谓“客观”,就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估
价中不带着自己的情感、好恶和偏见,应按照事物的本来面目、实事求是
地进行估价。所谓“公正”,就是要求注册房地产估价师和房地产估价机
构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方,应坚持原则、公平正直地进行估价。
本次估价坚守独立、客观、公正原则,估价机构建立了行之有效的内
部审核制度,以保证评估过程规范有序,既不受其他单位和个人的非法干
预和影响,也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。
2.合法原则
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民
检察院发布的有关司法解释,还要依据估价对象所在地的有关地方性法规
(民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例),国务院所属部门
颁发的有关部门规章和政策,估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政
府规章和政策,以及估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、
权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让
招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。
本次估价以估价对象合法用途为前提,根据委托方提供的合法权属证
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明资料内容进行评估。
3.价值时点原则
价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估
价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在
不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以,在房地产
估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与价值时点不一致,应当折算
为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房
地产市场价格的波动,同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。
本次估价以价值时点原则为前提,根据价值时点原则确定政府有关房
地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值时点对应的价值。
4.替代原则
替代原则是要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内的原则。由于房地产的独一无二特性,使得
完全相同的房地产几乎没有,但在同一个房地产市场上,相似的房地产会
有相近的价格。因为在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会
将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较,从而任何理性
的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格,任何理性
的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果,是他们的价格相互接近。
5.最高最佳利用原则
最高最佳利用原则是要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况
下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上
可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等。
最高最佳利用必须同时满足四个条件:一是法律上允许；二是技术上
可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的
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最高最佳利用时,往往容易忽视“法律上允许”这个前提,甚至误以为最
高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上,最高最佳利用不是无
条件的最高最佳利用,而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让
合同等允许范围内的最高最佳利用。因此,最高最佳利用原则与合法原则
的关系是:遵循了合法原则,并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵
循了最高最佳利用原则,则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求,但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
八、估价依据
1.有关法律、行政法规、部门规章
(1)《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第32号)；
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第32
号)；
(3)《中华人民共和国民法典》(中华人民共和国主席令第45号令)；
(4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令
第743号)；
(5)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)；
(6)《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第29号)；
(7)《关于印发的通知》(建房〔2011〕
77号)；
(8)《关于延长和有效期的通知(沪房规范〔2022)
4号)；
(9)《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房规范〔2018〕5
号)；
(10)《关于贯彻执行的通知》(沪房规范〔2022〕3号)；
(11)《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征〔2014)
243号)；
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(12)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府
令第71号)；
(13)《上海市不动产登记若干规定》(上海市人民代表大会常务委员会
公告第54号)；
(14)《关于印发的通知》(沪
规划资源规〔2021〕11号)；
(15)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36
号)；
(16)《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据
问题的通知》(财税[2016]43号)；
(17)《中华人民共和国房产税暂行条例》[中华人民共和国国务院令第
588号,2011年1月8日修订]；
(18)《上海市征收集体土地补偿标准(2020)》(沪规划资源规〔2020)
20号)；
(19)《上海市财政局国家税务总局上海市税务局关于本市耕地占用税
有关适用税额标准的通知》[沪财发〔2019〕5号]；
(20)《关于调整本市耕地开垦费标准的通知》(沪发改价督〔2015〕8
号)；
(21)《上海市人民政府关于印发修订后的的通知》(沪府规〔2022〕3号)；
(22)《上海市嘉定区人民政府关于贯彻落实修订后的的实施意见》(嘉府
规〔2022〕5号)。
2.规范性文件、技术规范
(1)《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
(2)《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)；
(3)《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》(沪房规范〔2018〕6
号)；
(4)《关于印发的通知》(沪规划资
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源建〔2021〕363号)；
(5)《上海市建筑和装饰工程预算定额2016》。
3.估价委托方提供的有关资料
(1)《委托评估协议书》；
(3)委托方提供的其他有关资料。
4.有关市场资料
(1)《上海建设工程造价与交易信息》；
(2)《上海房屋拆迁中建筑物建安重置清单单价清册》；
(3)上海市建筑安装材料市场调查资料；
(4)《上海市统计年鉴》；
(5)《资产评估常用方法与参数手册》。
5.估价人员实地查勘资料
(1)实地查勘绘制的房屋平面示意图；
(2)实地测量得到的房屋面积、结构布置等基础数据；
(3)实地测量得到的二次装潢明细；
(4)实地测量得到的室外配套工程、其他附属设施及构筑物明细；
(5)实地查勘盘点得到的机器设备等实物资产明细。
九、估价方法
1.证载房屋的房地产市场价值评估
(1)估价思路
根据国家质量监督检验检疫总局、中华人民共和国住房和城乡建设部
联合颁布的《房地产估价规范》,结合估价对象用途与估价目的、市场资料及估价对象的实际情况,本次评估采用成本法、收益法进行评估。
(2)估价技术路线
①成本法
成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧,将重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
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运用成本法进行房地产估价时,具体步骤如下:
A.根据估价对象状况和土地市场状况,本次估价把土地作为原材料模拟房地产开发建设过程,故选择房地合估路径；
B.测算房地产重置成本；
C.测算建筑物折旧；
D.计算成本价值。
基本公式:
房地产成本价值=房地产重置成本-建筑物折旧
a.房地产重置成本
房地产重置成本为在价值时点房地产重新开发建设的必要支出及应
得利润,包括土地成本、建设成本、管理费用、投资利息、投资利润、销售税费。
其中土地重置成本为在价值时点重新购置土地的必要支出,包括土地
购置价款和相关税费。本次采用成本逼近法测算估价对象土地重置成本。
利用在价值时点该地区由农用地征收为国有建设用地时应交纳和支出的
有关费用,得到国有建设用地取得费用,加上宗地红线外的基础设施开发
费用,以及土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费、土地开发利息、
土地开发利润、因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的土地
增值,再加上购置税费,求得国有出让工业用地的土地重置成本。其基本公式为:
土地重置成本=购置土地价款+购置税费
购置土地价款=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+增值收益
估价对象建设成本中房屋(室外配套工程)的建安成本采用分部分项
法进行估价,分部分项法涉及的单项价格采用工料测量法进行测算。分部
分项法是以房屋的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算房屋的重新建造价格的方法。
分部分项法的步骤如下:
1)现场勘测房屋各组成部份主要特征,如用料、工艺及规格量等；
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2)估算各分项数量；
3)根据现行工程定额标准确定各分项价格；
4)确定房屋评估价格:
房屋评估价格=Σ分项价格。
工料测量法:是把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备,测算
重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施
工机械台班数、人工时数,调查在价值时点相应的单价及人工费标准,将
各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以
相应的单价和人工费标准后相加,并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。
b.建筑物折旧
建筑物折旧,为各种原因造成的建筑物价值减损。本次采用成新折扣法计算,公式如下:
V=C×q
式中:V一建筑物折旧后价值(元/㎡)
C一建筑物重置成本(元/㎡)
q一建筑物成新率(%)
建筑物成新率判断采用实际观察法,即根据建筑物的使用、维修、保
养情况,直接观察建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度,判定其成新率。
②收益法
所谓收益法,就是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法分为全剩余寿命模式和收益加转售模式,估价对象土地权利性
质为出让,用途为工业,房屋用途为厂房,该类房地产在市场上再转让时
受各种条件如房屋适用范围、产业政策影响、规模大小等因素限制,使转
售时存在较大变数,故本次评估采用全剩余寿命的收益模式(报酬资本化法)。
具体步骤如下:
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A.测算收益期
B.测算未来收益
1)收集有关房地产收入和费用的资料；
2)估算潜在毛收入；
3)估算有效毛收入；
4)估算运营费用；
5)估算净收益。
C.确定报酬率
D.选用适宜的收益法计算公式求出收益价值
本次选用的公式为:
V
式中:/—估价对象在价值时点的收益价值
A一估价对象年净运营收益,简称净收益
g —估价对象的净收益增长比率,也称为增长率
Y—估价对象的报酬率,也称为折现率
t一估价对象的收益期,是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益的时间
证载房屋的房地产市场价值采用收益法进行评估时,其租金内涵已包含了场地、围墙等室外配套工程,为对外出租时不可割裂部分。
③综合评估
估价人员根据以上两种方法的计算结果,并结合现实状况及估价目的,最终确定估价对象证载房屋的房地产价值。
2.未见证房屋价值评估
(1)估价思路
估价对象未见证房屋评估其重置价值结合成新、补偿率,补偿率由委托方确定为50%。
(2)技术路线
未见证房屋的重置价值、成新率的求取同上述成本法。
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计算公式:
未见证房屋补偿价值=未见证房屋重置价值×成新率×补偿率
3.二次装潢价值评估
参照《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》有关规定,估价对
象房屋装饰评估价值为装饰重置价结合成新率,计算公式为:装饰评估值=装饰重置价×成新率。
装饰重置价是指根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工
技术,按照评估时点的价格水平,重新完成具有同等功能效用的全新状态
下的装饰装修项目的正常工程造价,包括直接消耗的人工、材料、机械台
班等直接费用,施工企业的管理费、利润和税金等间接费用,以及设计、监理、质量检测等其他费用。
评估室内装饰重置价的方法有清单综合单价法、单位比较法、指数调
整法。单位比较法一般适用于精度要求不高的预评估项目或估算工作,不
适用本次评估工作。指数调整法一般适宜于近期完成,有较完整结算依据
的装饰装修工程项目,而本次估价对象的室内装修是由权利人在不同时期
修建完成的,且多数为零散装修项目且无法提供决算资料,故指数调整法也不适用本次评估工作。针对本次评估情况,采用清单综合单价法。
清单综合单价法是根据在评估时点的装饰装修工程各子项目的清单
综合单价与工程量,计算求得装饰装修工程造价,加上所需的工程建设其他费用确定装饰装修重置价的方法。
成新率的求取:采用实际观察法,了解装饰装修的耐用年限、已使用年限、以及维护、保养等情况综合确定。
4.其他附属设施及构筑物价值评估
(1)估价思路
估价对象其他附属设施及构筑物评估其重置价值结合成新率。
(2)技术路线
其他附属设施及构筑物的重置价值求取同上述成本法。
计算公式:
其他附属设施及构筑物价值=重置价值×成新率
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成新率判断采用实际观察法,即根据附属的使用、维修、保养情况,直接观察附属设施及构筑物的完好程度,判定其成新率。
5.机器设备等实物资产价值评估
(1)估价思路
参照《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》有关规定,机器设
备、物资等搬迁和安装费用评估的主要内容包括:因征收房屋造成的可恢
复使用机器设备的搬迁和安装费用、无法恢复使用机器设备的价值、物资搬迁的费用。
可恢复使用机器设备是指清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并
继续使用的机器设备,搬迁与安装费用一般由拆除费、运输装卸费、安装调试费构成。计算公式为:
机器设备搬迁与安装费用=运杂费+拆卸费+安装调试费。
无法恢复使用机器设备是指无法拆卸、搬移,或者拆卸、搬移易造成
损坏、无法恢复使用,或者搬迁和安装费用大于机器设备残余价值的机器设备。计算公式为:
无法恢复使用机器设备评估价值=重置价格×成新率
物资主要包括生产原材料、半成品、成品、存货、外购商品、办公家
具及低值易耗品等。物资运输分为普通物资运输和特殊物资运输,普通物
资主要包括生产原材料、半成品、成品、存货、外购商品、办公家具及低
值易耗品等。物资的搬迁费用,以5吨卡车装载量计算运杂费。计算公式为:
普通物资搬迁费用=搬迁数量×单位运杂费价格
特殊物资运输包括数量较大的重货(如钢丸钢砂、钢丝盘条、黄沙、
石子等)以及有特殊运输要求的货物(如大块玻璃等),此类物资运输估
价人员根据实际情况或咨询专业运输单位结合估价对象周边运输条件,选取最优运输方案来计算运输费用。
(2)技术路线
根据估价对象设备情况按是否可恢复使用分为可恢复使用机器设备、
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无法恢复使用机器设备及物资类。
①可恢复使用设备评估路线
a.确定各项设备于价值时点的重新购置价
其中通用类设备的重新购置价采用市场法获取,即根据公开市场上与
评估对象相似或可比的参照物价格,通过比较分析,确定评估对象重新购
置价的方法。自制类设备的重新购置价采用成本法获取,即通过估算被评估机器设备的重置成本来确定其重新购置价的方法。
b.对各项设备逐项判断,确定各项设备的搬迁和安装费,包括保护性拆除、包装、装卸、运输、安装、调试、设备基础重置等费用。
搬迁和安装费的取价依据为《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社)。
②无法恢复使用设备评估路线
a.确定各项设备于价值时点的重置价格
其中通用类设备的重新购置价采用市场法获取,即根据公开市场上与
评估对象相似或可比的参照物价格,通过比较分析,确定评估对象重新购
置价的方法。自制类设备的重新购置价采用成本法获取,即通过估算被评估机器设备的重置成本来确定其重新购置价的方法。
b.确定各项设备的成新率。
成新率,根据机器设备的经济寿命、已使用年限、以及维护、保养、使用等情况综合评定。
C.确定各项设备的运杂费、安装调试费。
d.确定无法恢复使用设备的现值。
③物资搬运评估路线
a.估算需运送物资的体积或吨位,按5吨卡车装载量核算运输量。
b.根据现行运输企业运输费率测算5吨单位运杂费价格。
C.确定物资搬迁费用。
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十、估价结果
注册房地产估价师遵循各项估价原则,根据本次估价目的和国家有关
房地产估价的规范、规定,按照估价程序,经过实地查勘与市场调查,选
用成本法和收益法对估价对象进行了测算,确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2022年10月8日的估价结果如下:
评估总价:170,241,224元
大写金额:壹亿柒仟零贰拾肆万壹仟贰佰贰拾肆元整
具体估价结果详见下表:
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期
本次估价的实地查勘期为2022年10月8日。
第35页
沪联城(2023)(估)字第G10058号
十三、估价作业期
本次估价的作业期为2022年10月8日至2023年6月27日。
第36页
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附件
1.委托评估协议书复印件
2.《不动产权证书》[沪(2018)嘉字不动产权第007765号]复印件
3.协商征收补偿估价结果汇总表
4.房屋平面示意图
5.未见证房屋协商补偿结果汇总一览表
6.二次装潢明细表
7.其他附属设施及构筑物明细表
8.可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表
9.无法恢复使用机器设备补偿费用明细表
10.估价对象区域位置图
11.估价对象实景照片
注册房地产估价师王强、马肿已于2022年10月8日对估价对象进行了实地查勘,并拍摄了照片。
12.专业帮助情况和相关专业意见
没有人对本估价报告提供专业帮助和专业相关意见。
13.房地产估价机构营业执照复印件
14.房地产估价机构资质证书复印件
15.注册房地产估价师注册证书复印件
第37页
LSZS00L0OICI0N吾酷
目
沪(2018)不动产权第007765号附记
权利人光人嘉丰股份有限公司
共有情况单独所有
坐落新区横仓公路1655号
不动产单元号详见附记
权利类型国有建设用地使用权房屋所有权
权利性质小地权利性质:出计
用途中地用途:业,房屋用途:详见附识!
完地面积:)765000元万米/
面积排算面积:26679.39平方米
2012目
国有建设用地使用权使用期限:2001年065129月22027
使用期限年06月2801日
住11
小地状况:
地号:嘉定区陆镇62街坊47/3斤；
使用权面积:27650.00平月米。)
房屋状况:许见附记。
权
利127
其4他
状1状17
况4
区不动产登宗地图
缝宗地图
区(县):嘉定区
街道:马陆镇
街坊号:62街坊
宗地号:47/3
41/1
49
68/7
堰
362)
367)
36541()
2018-01-08
19,1146M
2#
房屋平面示意图
#
5#
I
0#
未见登记房屋补偿结果汇总一览表(高泰)
二次装潢明细表1
第1页,共3页
二次装潢明细表1
第2页,共3页
二次装潢明细表1
第3页,共3页
二次装潢明细表2
第1页,共3页
二次装潢明细表2
第2页,共3页
二次装潢明细表2
第3页,共3页
二次装潢明细表3
合计￥1,479,646
第1页,共1页
二次装潢明细表4
第1页,共2页
二次装潢明细表4
第2页,共2页
其他附属设施及构筑物明细表1
合计￥26,660
第1页,共1页
其他附属设施及构筑物明细表2
第1页,共1页
其他附属设施及构筑物明细表3
第1页,共1页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第1页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第2页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第3页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
70SGTC-GC-058旋转气动打标机LDQD-02台143
第4页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第5页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第6页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第7页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表1企业名称:高泰
第8页,共8页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表2企业名称:仲信物流
第1页,共1页
可恢复使用机器设备、物资等搬迁和安装费用明细表3企业名称:茂金物流
第1页,共1页
无法恢复使用机器设备补偿费用明细表1
企业名称:光大嘉宝
第1页,共1页
无法恢复使用机器设备补偿费用明细表2
企业名称:高泰
17JYS-RO-10T/H纯水设备JYS-RO-10T/H套1138,004
第1页,共2页
无法恢复使用机器设备补偿费用明细表2
企业名称:高泰
第2页,共2页
无法恢复使用机器设备补偿费用明细表3
企业名称:仲信物流
第1页,共1页
无法恢复使用机器设备补偿费用明细表4
企业名称:茂金物流
第1页,共1页
,币长
21日
估价对象实景照片
2号房2号房
2号房2号房
3号房3号房
估价对象实景照片
3号房3号房
4号房4号房
4号房5号房
估价对象实景照片
5号房5号房
6号房6号房
6号房7号房
估价对象实景照片
7号房8号房
9号房10号房
"股份有展公司
厂区大门厂牌
专业帮助情况
没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。
统一社会信用代码913.015242038651营业执照了经更来登证
证照编号:14000000202110200487(副本)
名称-上海联城房地产评估咨询有限公司注册资本人民币1000,0000万元整
类型有限责任公司(自然人投资或控股)成立日期2003年04月13日
法定代表人 许军营业期限 2003年04月13日至2033年04月12H
经营范围股项目:房地产评估、土地解查评信服务、投资保询,审场住所上海市嘉定区益安公路16156706室0
营销策划、财务咨询(不得从审代理码账)、商务信息咨询
企业管理资询、市场信息合询与通合(不得从事社会码查、让
纪、则经融务、否产计估、(股依法须经批准的项目处,优营
业执照依,自套经合活)
登记机关
2021年月0日
htiy//wsw.gsstscoc.cn行场利本应当于每于1月1日至6月30日通过国国家市场监督管理总局监制国家企业信息公示系统网址htiy//wsw.gsstscoc.cn国家市场监督管理总局监制
家企业信用信息公示系统送公示年度报行。国家市场监督管理总局监制
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月8201900年日9410490.
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本证书由中华人民共和国住房和城
乡建没表统一监谈iuinant
本证书合法持有人有权在全国范
围内使用注册房地产估价师名称。执王强
行房地产估价业务,有权在房地产估价性别
报告上签字性男
"tccriac.suntformy.prntdnd男00193…uico(),身份二件号码D NO。
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.disig.onaiestnte appraisalrejots.ona注册号/Registrauon.No.
091onwtdescae。注册号/Registrauon.No.
3120200019
执业机构/imooyc
上海联城房地产评估咨询有限公
司
有数期主/Datcofexiy
2026-03-16
特证人签名Ban.ssigu..c
发证机关
No.00268480
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部统一监例姓名1000
本证书合法持有人有权在全国范
围内使用注册房地产估价师名称,执
行房地产估价业务,有权在房地产估价性别
报告上签字
Tisetncate sumifouoly.ntmted nnd
supeivisod by ne Mnistry otiousn.and
Orhan-民urai Devcloptoent oi the roopc.s份证件号号10
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3120210043
业机构/Egyt
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有效期至110.0
202,04.08
村人签名m,3332/1120
发证机关
No.00206279