*ST金山:关于上海证券交易所《关于对沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）信息披露的问询函》的回复附件

沈阳金山能源股份有限公司关于上海证券交易所《关于对沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告
书（草案）信息披露的问询函》的回复附件
一、铁岭公司主要资产评估参数的来源、测算过程示例
（一）投资性房地产
以铁岭市房权证银州区字第LTA074384-S1-G1号为例，用途为商铺，建筑面积为84.13平方米。具体评估过程如下：
*确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
交建所建筑面比较项目名易用单价（元筑新旧日期坐落在积实例称情途/㎡）结程度层（㎡）况构铁岭市银州实例繁荣路正一商混五成
2022/10/14区繁荣路4170.008435.00
一商铺常层业合新号实例铁岭市银州金城春正一商混六成
2022/8/1784.608781.00
二区光荣东路田底商常层业合新长青园实例铁岭市银州正一商混五成
2022/11/4小区底84.008163.00
三区长青路常层业合新商
*因素选择及条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
A、区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、环境状况、基础配套设施等）；
B、实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修情况、配套设施、物业管理等）；
1C、权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、相邻关系、产别等）；
比较因素条件说明表比较因素待估实例一实例二实例三铁岭市银州区长青园小区底项目明珠园南门底繁荣路商铺金城春田底商商商铁岭市银州区铁岭市银州区铁岭市银州区铁岭市银州区位置铜钟街道北市繁荣路41号光荣东路长青路路交易价格（元/待估8435.008781.008163.00
㎡）
成交日期2022/12/312022/10/142022/8/172022/11/4交易情况正常正常正常正常商业集聚程度商业集聚程度商业集聚程度商业集聚程度集聚程度一般一般一般一般区域土地利
商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅用方向
公共配套设餐饮、休闲、餐饮、休闲、餐饮、休闲、餐饮、休闲、区
位施商务、市政等商务、市政等商务、市政等商务、市政等
状通路、给水、通路、给水、通路、给水、通路、给水、
况基础设施排雨污水、强排雨污水、强排雨污水、强排雨污水、强调
整电、通讯电、通讯电、通讯电、通讯
周边路网、交通较便捷交通较便捷交通较便捷交通较便捷交通便捷度环境状况城市景观城市景观城市景观城市景观公共设施状较齐全较齐全较齐全较齐全况建筑面积
84.1370.0084.6084.00
（㎡）新旧程度五成新五成新六成新五成新实物建筑结构混合混合混合混合状装修情况普通装修普通装修普通装修普通装修况调配套设施齐全齐全齐全齐全整物业管理较好较好较好较好临街状况一面临街一面临街一面临街一面临街楼层一层一层一层一层房地产用途商业商业商业商业权益土地类型出让出让出让出让状权利设立和况完全权利完全权利完全权利完全权利行使调整房地产使用无管制无管制无管制无管制管制
2比较因素待估实例一实例二实例三
共有情况单独所有单独所有单独所有单独所有
*根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下：
A、交易情况修正：
3个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
B、交易日期修正：
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市商业房地产市场价格在近期内无明显变化，因此不做修正。
C、房地产状况修正：
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
*根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数比较因素修整系数表比较因素实例一实例二实例三项目繁荣路商铺金城春田底商长青园小区底商铁岭市银州区繁荣铁岭市银州区光荣东铁岭市银州区长青位置路41号路路
交易价格（元/㎡）8435.008781.008163.00
交易期日100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
产业集聚程度100/100100/100100/100
区域土地利用方向100/100100/100100/100
区公共配套设施100/100100/100100/100位
状基础设施100/100100/100100/100
况周边路网、交通便捷
调100/100100/100100/100整度
环境状况100/100100/100100/100
公共设施状况100/100100/100100/100
况实建筑面积（㎡）100/100100/100100/100调物
整状新旧程度100/100100/105100/100
3比较因素实例一实例二实例三
建筑结构100/100100/100100/100
装修情况100/100100/100100/100
配套设施100/100100/100100/100
物业管理100/100100/100100/100
临街状况100/100100/100100/100
楼层100/100100/100100/100
房地产用途100/100100/100100/100权
益土地类型100/100100/100100/100
状权利设立和行使100/100100/100100/100况
调房地产使用管制100/100100/100100/100整
共有情况100/100100/100100/100
修正价格（元/㎡）8435.008362.868163.00
评估单价=（8435.00+8362.86+8163.00）/3=8300.00（元/㎡）取整
评估价值=评估单价×建筑面积
=698300.00元（取整）
同理通过建筑面积修正，得出其他商铺的评估单价。
（二）固定资产-房屋建筑物
*案例测算过程
案例一：以二期主厂房本体为例
A、工程概况
二期主厂房为钢框架结构，于2008年10月建成，建筑面积34969.99㎡。
B、重置全价的计算
a、建安工程造价的计算：
根据被评估单位提供的原始结算资料中材料用量表、人材机预算价格及电力
建设工程预算定额（2018年版）中规定的人工费调整文件、辽宁省工程造价信
息网公布的指导性材料价格（2022年12月）等评估基准日市场价格进行调差，然后根据原始结算资料中的直接费按照《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（2018年版）》中规定的施工费用标准进行取费，得出建安工程造价为
4217327950.88元。
b、前期及其他费用各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》的规定计取。具体内容和计算标准如下：
工程建设前期及其它费用表
单位：元序号费用名称取费基数费率取费依据火力发电工程建设预算编制与计
1项目法人管理费建安工程费3.25%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
2招标费建安工程费0.37%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
3工程监理费建安工程费0.95%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
4工程结算审核费建安工程费0.19%
算规定(2018年版)
5工程保险费建安工程费0.15%市场行情
火力发电工程建设预算编制与计
6项目前期工作费建安工程费1.71%
算规定(2018年版)
7勘查设计费建安工程费1.64%计价格（2002）10号及市场行情
8设计文件评审费建安工程费0.05%计价格（2002）10号及市场行情
施工图文件审查火力发电工程建设预算编制与计
9建安工程费0.01%
费算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
10项目后评价费建安工程费0.11%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
11工程质量检测费建安工程费0.17%
算规定(2018年版)水土保持方案编火力发电工程建设预算编制与计
12建安工程费0.07%
制费算规定(2018年版)水土保持施工期
13建安工程费0.20%市场行情
监测费水土保持设施竣工
14验收技术评估报告建安工程费0.03%市场行情
编制费电力工程技术经
15济标准编制管理建安工程费0.10%市场行情
费生产职工培训及火力发电工程建设预算编制与计
16建安工程费1.74%
提前进场费算规定(2018年版)环境监测验收费
17建安工程费0.10%市场行情
等其他零星
合计10.84%
通过上表计算得出前期及其他费用为23558349.88元。
5c、资金成本
该工程建设周期为3年，资金按年平均投入，参照评估基准日1年至5年期贷款市场报价利率，并假设资金均匀投入。则资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）×贷款利率×3×1/2
=14633842.77（元）
d、增值税
增值税=工程造价中可抵扣增值税+前期费用中可抵扣增值税
=18664152.26（元）
e、重置全价
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-增值税
=236856000.00（元）（取整到百位）
C、成新率计算
a、使用年限法以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作
为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）
×100%
主厂房本体承重体系为型钢外包现浇混凝土共同构成主承重构件，因为铁岭公司为火力发电，生产环境烟尘较重，对承重构件有较大腐蚀性，根据房地产估价规范条文说明，生产环境有腐蚀性的钢结构经济耐用寿命50年，生产环境有腐蚀性的钢筋混凝土结构经济耐用寿命35年，评估人员经综合考虑，取主厂房经济耐用寿命为40年。至此次评估基准日被评估房屋已使用14.23年，尚可使用年限为
25.77年。
据此估算该厂房的年限法成新率为：
6年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
＝64%
b、打分法
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表项目完损状况标准分评定分地基基础未见不均匀沉降2012土承重构件承重结构基本正常5031建
部墙体墙体安全无裂缝，节点牢固
2012
分屋面防腐隔热防水保温隔热基本正常106
小计85%10061
地面面层基本平整，局部磨损3017装
修门窗门窗基本完好，局部轻度镀膜脱落5031部其他外墙面基本完好局部轻度污损2012分
小计5%10060
给排水功能基本完好，终端局部污损3018设
备电气功能基本完好，终端局部污损3018部通风空调功能基本完好，终端局部污损4024分
小计10%10060
成新率=（一）×修正系数+（二）×修正系数+（三）×修正系数=61
c、综合成新率
综合成新率＝61%×60%+64%×40%
＝62%
D、评估值
评估值=重置全价×成新率
=146850720.00（元）
案例二：以银州区铜钟街电厂小区（明珠园）3-141为例
7A、房屋建筑物概况
评估对象位于铁岭市银州区铜钟街道北市路21-3号1-4-1电厂小区3幢1-4-1，
《房屋所有权证》证号为：铁岭市房权证银州区字第LTA071188-S1-G1号。
证载用途住宅，建成于1991年1月，砖混结构，朝向为南北，单体楼总层数6层，评估对象位于4层，建筑面积98.27平方米，普通装修，房屋性质：商品房地产，《房屋所有权证》未登记他项权利事项。
B、评估过程
a、确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
项交所建筑面单价比较实目易朝用建造年日期坐落在积（元/结构例名情向途代层（㎡）㎡）称况铁岭市银明州区铜钟正南住
实例一2022/10/6珠2/693.504054.00混合1991年街道北市常北宅园路铁岭市银明州区铜钟正南住
实例二2022/11/3珠2/693.004046.00混合1991年街道北市常北宅园路铁岭市银明州区铜钟正南住
实例三2023/5/6珠6/693.003871.00混合1991年街道北市常北宅园路
b、因素选择及条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：
（A）区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、环境状况、基础配套设施等）；
（B）实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修情
8况、配套设施、物业管理等）；
（C）权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、相邻关系、产别等）；
比较因素条件说明表比较因素待估实例一实例二实例三项目明珠园小区明珠园小区明珠园小区明珠园小区铁岭市银州区铜钟街道北市铁岭市银州区铁岭市银州区铁岭市银州区
位置路21-3号1-4-铜钟街道北市铜钟街道北市铜钟街道北市
1电厂小区3路路路
幢1-4-1
交易价格（元/㎡）待估4054.004046.003871.00
成交日期2022/12/312022/10/62022/11/32023/5/6交易情况正常正常正常正常居住集聚程度居住集聚程度居住集聚程度居住集聚程度集聚程度高高高高区域土地利住宅住宅住宅住宅用方向
公共配套设餐饮、休闲、餐饮、休闲、餐饮、休闲、餐饮、休闲、
区施商务、市政等商务、市政等商务、市政等商务、市政等位
状通路、给水、通路、给水、通路、给水、通路、给水、
况基础设施排雨污水、强排雨污水、强排雨污水、强排雨污水、强
调电、通讯电、通讯电、通讯电、通讯整
周边路网、交通较便捷交通较便捷交通较便捷交通较便捷交通便捷度环境状况城市景观城市景观城市景观城市景观公共设施状较齐全较齐全较齐全较齐全况建筑面积
98.2793.5093.0093.00
（㎡）建成年代1991年1991年1991年1991年实物建筑结构混合混合混合混合状装修情况普通装修精装修精装修精装修况调朝向南北南北南北南北整设施设备维较好较好较好较好护状况
楼层4/62/62/66/6权房地产用途住宅住宅住宅住宅益土地类型出让出让出让出让整状况权利设立和调完全权利完全权利完全权利完全权利行使
9比较因素待估实例一实例二实例三
房地产使用无管制无管制无管制无管制管制共有情况单独所有单独所有单独所有单独所有
c、根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下：
（A）交易情况修正：
3个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
（B）交易日期修正：
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市住宅房地产市场价格在近期内无明显变化，因此不做修正。
（C）房地产状况修正：
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
d、根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数比较因素修整系数表比较因素实例一实例二实例三项目明珠园小区明珠园小区明珠园小区铁岭市银州区铜钟铁岭市银州区铜铁岭市银州区铜钟位置街道北市路钟街道北市路街道北市路
交易价格（元/㎡）4054.004046.003871.00
交易期日100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100
集聚程度100/100100/100100/100
区域土地利用方向100/100100/100100/100区
位公共配套设施100/100100/100100/100
状基础设施100/100100/100100/100
况周边路网、交通便
调100/100100/100100/100整捷度
环境状况100/100100/100100/100
公共设施状况100/100100/100100/100
整调况状物实建筑面积（㎡）100/100100/100100/100
10比较因素实例一实例二实例三
建成年代100/100100/100100/100
建筑结构100/100100/100100/100
装修情况100/105100/105100/105
朝向100/100100/100100/100
设施设备维护状况100/100100/100100/100
楼层100/99100/99100/98
房地产用途100/100100/100100/100权
益土地类型100/100100/100100/100
状权利设立和行使100/100100/100100/100况
调房地产使用管制100/100100/100100/100整
共有情况100/100100/100100/100
修正价格（元/㎡）3899.953892.263761.90
评估单价=（3899.95+3892.26+3761.90）/3=3900.00（元/㎡）取整
评估价值=评估单价×建筑面积
=383300.00元（取整）
*主要参数选取依据
（a）《电力建设工程概算定额》（2018年版）；
（b）《电力建设工程预算定额》（2018年版）；
（c）《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018年版）；
（d）《关于发布2018版电力建设工程概预算定额2022年度价格水平调整的通知》（定额〔2023〕1号）；
（e）《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）；
（f）《辽宁工程造价信息》（2022年12月）；
（g）国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格〔2015〕299号）；
（h）工程图纸及工程决算等有关资料；
（i）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
11（j）市场调查资料和网站查询资料等。
（三）固定资产-设备类
*案例测算过程
案例：#5汽轮机本体
A、设备概况
设备名称：#5汽轮机本体
生产厂家：哈尔滨汽轮机厂有限责任公司
设备型号：CCLN600-25/600/600
启用日期：2008年10月数量：1台（套）
账面原值：163791730.99元
账面净值：38082599.65元
B、重置全价的确定
根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》，火力发电工程设备重置全价由设备购置费、安装工程费、其他费用、建设期资金成本构成，计算公式如下：
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
a、设备购置费
设备购置费主要由设备购置价、运杂费等构成。
该型汽轮机由哈尔滨汽轮机厂有限责任公司设计制造。通过向哈尔滨汽轮机厂有限责任公司询价，并参考《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》，经综合分析后确定该汽轮机含税购置价格142000000.00元/台，该价格包含了设
12备运输费及运输保险费。
b、安装工程费
设备安装工程费用包括设备到达施工现场后，经过基础施工、组合、定位、联接固定、检测试验、调试试运转等一系列作业，最后达到可使用状态所发生的全部费用。对于委估汽轮机，本次评估依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》、《电力建设工程概算定额（2013年版）》、《电力建设工程施工机械台班费用定额（2006年版）》、并查询相关工程资料及市场报价，确定该款汽轮机的安装工程费为6349445.96元。
c、设备基础费设备基础费用为建造设备钢筋砼基础所需的建筑工程费用。
该汽轮机基础费用已在房屋建筑物中计算，此处不再重复计算。
d、其他费用
其他费用是指完成工程建设项目所需的不属于设备购置费、建筑工程费、安装工程费的有关费用。依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》规定，具体其他费用标准如下：
序号费用名称计算依据费率取费依据火力发电工程建设预算编制与计
1项目法人管理费安装工程费3.25%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
2招标费设备购置费+安装工程费0.37%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
3工程监理费安装工程费0.95%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
4设备材料监造费设备购置费0.30%
算规定(2018年版)
13序号费用名称计算依据费率取费依据
火力发电工程建设预算编制与计
5工程结算审核费安装工程费0.19%
算规定(2018年版)
6工程保险费安装工程费0.15%市场行情
火力发电工程建设预算编制与计
7项目前期工作费安装工程费1.71%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
8设备成套技术服务费设备购置费0.30%
算规定(2018年版)
计价格（2002）
9勘查设计费设备购置费+安装工程费1.64%10号及市场行
情火力发电工程建设预算编制与计
10设计文件评审费安装工程费0.05%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
11施工图文件审查费安装工程费0.01%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
12项目后评价费安装工程费0.11%
算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
13工程质量检测费安装工程费0.17%
算规定(2018年版)
14水土保持方案编制费安装工程费0.07%市场行情
15水土保持施工期监测费安装工程费0.20%市场行情
水土保持设施竣工验市场行情
16安装工程费0.03%
收技术评估报告编制费火力发电工程建电力工程技术经济设预算编制与计
17安装工程费0.10%
标准编制管理费算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编制与计
18生产职工培训及提前进场费安装工程费1.74%
算规定(2018年版)火力发电工程建
19整套启动试运费安装工程费1.00%
设预算编制与计
14序号费用名称计算依据费率取费依据
算规定(2018年版)
20环境监测验收费等其他零星安装工程费0.10%市场行情
通过上表计算得出前期及其他费用为4457974.40元。
e、资金成本
该项目的合理工期为3.00年，按评估基准日适用的1至5年期LPR为4.05%计算，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置费+安装工程费+其他费用）×3.00×4.05%/2
=9283050.79元
f、可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购置价/(1+0.13)×0.13+安调费/(1+0.09)×0.09+其他费用增
值税可抵扣额=17094953.35元
?重置全价的计算
重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=144995500.00元(取整)
C、成新率的确定
该汽轮机于2008年10月正式投入启用，截至评估基准日，已使用14.23年，该汽轮机经济寿命年限为30年。该汽轮机目前运行状况良好，未出现过重大事故，在使用中注重维护保养，现各项技术指标均达到设计要求，有详细的生产运行和维护记录。
a、年限成新率的确定
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=53%
b、勘察成新率的确定
15评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取专业工程师的介绍，并现
场对设备进行检查，查看运行记录，设备缺陷记录，并查阅大修记录及汽轮机各种试验数据，对汽轮机下列方面进行评价，测算得到的现场勘察成新率为50%。
序号部件名称技术状态标准分评定分
1汽轮机汽缸上下缸温差正常，结合面严密2010
2汽轮机通流部分各级叶片完好，汽封漏气严密105
3汽轮机轴瓦各轴瓦温度正常，有磨损，振动较低2010
4汽轮机本体管路管路基本无渗漏2010
5汽轮机调速系统汽轮机在额定转速下运行稳定2010
6汽轮机润滑油系统润滑油油压偏低105
合计10050
c、综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
=51%（取整）
D、评估值的确定
评估值=重置价值×综合成新率
=73947705.00元
*参数来源
A、2022机电产品价格信息查询系统；
B、主要资产购置合同、发票厂家询价；
C、有关网站询价；
D、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012年第12号)；
E、《资产评估常用方法与参数手册》；
F、中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》；
G、《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）。
16（四）土地使用权
*案例测算过程以铁岭县国用2014第098号为例
A.宗地概况
委估宗地位于铁岭县镇西堡镇三台子、心田堡村，用途为工业，使用权类型为划拨，土地面积1336306.00平方米。
B、评估过程剩余（增值收益扣减）法
a、确定出让地价
出让地价采用市场比较法进行测算，具体过程如下：
（A）比较实例选择
通过对铁岭市同类型土地市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为比较案例。具体信息如下：
序案例比较实例一比较实例二比较实例三号土地使用权辽宁铭兴农产品加工辽宁兆通泰和金属
1铁岭县民富饲料厂
人有限公司制造有限公司铁岭县腰堡镇范家屯铁岭县腰堡镇大康铁岭县新台子镇懿
2项目位置
村屯村路村
3土地用途工业用地工业用地工业用地
4供地方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让
5成交日期2022/12/272022/12/262022/12/27
6面积(公倾)5.28.61730.7695
成交价格(万
7811.201344.30120.04
元)
（B）比较因素选择
根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：
17A.交易时间：确定地价指数；
B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
C.剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；
D.个别因素、区域因素：主要指产业聚集程度、周边路网、交通便捷度、基
础设施配套、环境状况、规划限制、地势地耐力、开发程度、面积、临路状况形状和用途等。
（C）编制比较因素条件说明表比较因素待估土地比较实例一比较实例二比较实例三土地地价（元/待估156.00156.00156.00
㎡）成交价格（万待估811.201344.30120.04
元）辽宁铭兴农产辽宁兆通泰和辽宁华电铁岭发电有铁岭县民富饲土地使用权人品加工有限公金属制造有限限公司料厂司公司铁岭县镇西堡镇三台铁岭县腰堡镇铁岭县腰堡镇铁岭县新台子位置
子、心田堡村范家屯村大康屯村镇懿路村
交易期日2022/12/312022/12/272022/12/262022/12/27交易形式挂牌挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常产业集聚集聚程度较高集聚程度较高集聚程度较高集聚程度较高程度区周边路临主干道交通临主干道交通临主干道交通
域网、交通临主干道交通较便捷较便捷较便捷较便捷因便捷度素环境状况一般一般一般一般目前规划基本无限制基本无限制基本无限制基本无限制限制
地势、地地势平整、耐地势平整、耐地势平整、耐
地势平整、耐力较强耐力力较强力较强力较强开发程度未开发现状出让现状出让现状出让面积
个1336306.0052000.0086173.007695.00别（㎡）因形状形状较不规则形状较规则形状较规则形状较规则素临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路用途工业用地工业用地工业用地工业用地土地尚可
50.0050.0050.0050.00
使用年限
（D）编制比较因素条件指数表
18根据委估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。分
别对上述比较案例的交易情况、交易时间、剩余使用年限、区域因素和个别因素进行修正。
（a）交易情况修正：委估宗地与三个比较案例均为正常交易，不做修正。
（b）交易时间修正：本次评估基准日是2022年12月31日，三个比较实例成交日期距评估基准日不到1个月，因此不做修正。
（c）剩余使用年期：由于待估宗地为划拨地，假设剩余使用年限为工业用地法定最高出让年限50年，比较实例为50年，因此不做修正。
（d）区域因素及个别因素修正：分别对各个影响因素进行修正。
（E）编制比较因素修正系数表比较因素比较实例一比较实例二比较实例三
土地地价（元/㎡）156.00156.00156.00辽宁铭兴农产品加辽宁兆通泰和金属土地使用权人铁岭县民富饲料厂工有限公司制造有限公司铁岭县腰堡镇范家铁岭县腰堡镇大康铁岭县新台子镇懿位置屯村屯村路村
交易期日100/100100/100100/100
交易形式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100产业集聚程
100/100100/100100/100
度
区周边路网、
域100/100100/100100/100交通便捷度因
素环境状况100/100100/100100/100目前规划限
100/100100/100100/100
制
地势、地耐
100/100100/100100/100
力
开发程度100/100100/100100/100
个面积（㎡）100/102100/102100/101别
因形状100/102100/102100/102
素临路状况100/100100/100100/100
用途100/100100/100100/100土地尚可使
100/100100/100100/100
用年限
比准价格149.94149.94151.43
（F）比准价格的计算
19取修正后交易价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（149.94+149.94+151.43）/3＝150.00（元/㎡）（取整）
b、测算土地增值收益本次评估选择了近期发生交易的与估价对象区域条件类似的可获得一级开
发补偿成本并实现招拍挂成交的6个工业用地比较实例，宗地具体条件描述如下：
案例案例一案例二案例三案例四案例五案例六辽宁铭兴辽宁兆通辽宁兴宇铁岭牧原铁岭橙绩土地使用权农产品加泰和金属铁岭县民汽车部件肉食品有金属材料人工有限公制造有限富饲料厂有限公司限公司厂司公司铁岭县新铁岭县腰铁岭县新铁岭县腰铁岭县腰铁岭县新项目位置台子镇八堡镇大康台子镇懿堡镇范家堡镇大康台子镇懿里庄村屯村路村屯村屯村路村土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地工业用地供地方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让
成交日期2022/12/152022/5/52022/6/192022/12/272022/12/262022/12/27
面积(㎡)4113.002033.006566.0052000.0086173.007695.00
成交价格(万
64.1731.71101.78811.201344.30120.04
元)一级开发成
49.3124.3778.73623.481033.2292.26本（万元）
通过上述案例测算得出所在区域内的平均土地增值收益率为23.06%。
c、划拨土地单价
划拨地单价=出让地价×（1-增值收益率）
=150.00×（1-23.06%）
=115.00元/㎡（取整）成本逼近法
a、土地取得费及有关税费土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。据调查，待估宗地及周边区域土地开发利用前土地类型主要为耕地。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费及有关20税费主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等。
（A）征地补偿费根据《铁岭市人民政府办公室关于公布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知》（铁政办发[2020]25号），委估宗地位于铁岭县三类地区，补偿标准为
32000.00元/亩，折合48.00元/㎡。
（B）青苗补偿费青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。根据所在区域内征地统一年产值标准及估价人员现场调查的征地实际情况，该区域耕地前三年单季均亩产值约为
1000元/亩，折合1.5元/㎡。
（C）耕地占用税根据《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定），铁岭县适用的税额标准为20元/平方米。
（D）耕地开垦费根据《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办[2020]15号），铁岭县土地等别为十一等，对应的耕地开垦费用为25.00元/平方米。
（E）社会保障费
根据《铁岭县人民政府关于印发铁岭县被征地农民社会养老保障办法的通知》（铁县政发〔2015〕6号）和《铁岭市人民政府办公室关于提高城乡居民最低生活保障、特困人员救助供养、孤儿基本生活养育和60年代精简退职职工生活补助标准的通知》（铁政办发[2022]6号）相关规定计算可得。
单位征地面积社会保险补贴=147960.00/3900.00×30%
=11.00(元/㎡)取整
通过以上的分析和测算，土地取得费及有关税费合计为105.50元/平方米。
21b、土地开发费
铁岭公司全部基础设施开发费用（七通一平）均为自行投资，并入固定资产中考虑。
c、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日适用的中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率
3.65%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内
均匀投入，故：
投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期×3.65%＋土地开发费×开发周
期×1/2×3.65%
计算得出投资利息为3.85元/㎡。
d、投资利润
投资利润的产生是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入运营并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。本次评估采用的利润率参考工业房地产行业同期平均利润率来确定，考虑当地工业用地开发投资利润率及该项目特点，以10%作为本次评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×10%
计算得出投资利润为10.55元/㎡。
e、划拨土地价格的确定
依据成本逼近法测算地价公式：
划拨土地价格=土地取得费+相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润
计算得出划拨土地价格为120.00元/㎡（取整）。
f、价格修正与确定
（A）年期修正
22由于委估宗地为划拨地，无使用年限限制，因此年期修正系数为1.00。
（B）个别因素修正
根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，与周边差异不大，故本次不进行个别因素修正，则修正系数为1.00。
g、成本逼近法估价结果的确定承上，本次评估采用成本逼近法测算宗地地价的结果为：
宗地地价=划拨土地价格×年期修正系数×个别因素修正系数
=120.00×1.00×1.00
=120.00（元/㎡）
h、评估单价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地分别采用了剩余（增值收益扣减）法和成本逼近法测算了待估宗地地价，两种方法从不同的侧面反映了估价对象的地价水平，由于两种方法的评估结果差异不大，因此采用剩余（增值收益扣减）法评估结果的50%和成本逼近法评估结果的50%确定该宗地土
地使用权价值，即：
评估单价=118.00元/㎡（取整）
i、评估结果确定
评估结果=评估单价×土地面积
=157684100.00（元）
*参数来源A、《铁岭市人民政府办公室关于公布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知》（铁政办发[2020]25号）；
B、《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定）；
23C、《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办[2020]15号）；
D、市场调查资料和网站查询资料等。
二、阜新热电公司主要资产评估参数的来源、测算过程示例
（一）固定资产-建筑类
*案例测算过程
案例：主厂房
A、工程概况
本期主厂房采用三列式布置，依次由汽机房、除氧煤仓间、锅炉房组成，钢框架结构，建筑面积39632.89㎡。
B、重置全价的计算
a、建安工程造价的计算：
根据被评估单位提供的原始结算资料中材料用量表、人材机预算价格及电力
建设工程预算定额（2018年版）中规定的人工费调整文件、辽宁省工程造价信息
网公布的指导性材料价格（2022年12月）等评估基准日市场价格进行调差，然后根据原始结算资料中的直接费按照《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（2018年版）》中规定的施工费用标准进行取费，得出建安工程造价为
191165185.74元。
b、前期及其他费用各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》的规定计取。具体内容和计算标准如下：
工程建设前期及其他费用表
单位：元
24序
费用名称取费基数费率取费依据号建安工程火力发电工程建设预算编制与
1项目法人管理费4.78%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
2招标费0.44%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
3工程监理费0.94%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
4工程结算审核费0.26%
费计算规定(2018年版)建安工程
5工程保险费0.15%市场行情
费建安工程火力发电工程建设预算编制与
6项目前期工作费2.31%
费计算规定(2018年版)
建安工程计价格（2002）10号及市场行
7勘查设计费2.34%
费情
建安工程计价格（2002）10号及市场行
8设计文件评审费0.05%
费情建安工程火力发电工程建设预算编制与
9施工图文件审查费0.01%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
10项目后评价费0.14%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
11工程质量检测费0.20%
费计算规定(2018年版)建安工程火力发电工程建设预算编制与
12水土保持方案编制费0.16%
费计算规定(2018年版)建安工程
13水土保持施工期监测费0.39%市场行情
费水土保持设施竣工验收建安工程
140.07%市场行情
技术评估报告编制费费电力工程技术经济标准建安工程
150.10%市场行情
编制管理费费生产职工培训及提前进建安工程火力发电工程建设预算编制与
162.89%
场费费计算规定(2018年版)环境监测验收费等其他建安工程
170.10%市场行情
零星费
合计15.33%
通过上表计算得出前期及其他费用为29305622.97元。
c、资金成本
该工程总体建成投产的周期为2年，资金按年平均投入，参照评估基准日1年期和5年期贷款市场报价利率，利率取4.05%，并假设资金均匀投入。则资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）×贷款利率×2×1/2
25=8929067.75（元）
d、增值税
增值税=工程造价中可抵扣增值税+前期费用中可抵扣增值税
=16613144.78（元）
e、重置全价
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-增值税
=212786700.00（元）（取整到百位）
C、成新率计算
a、使用年限法以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作
为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）
×100%
主厂房本体承重体系为型钢外包现浇混凝土共同构成主承重构件，因为被评估单位为火力发电，生产环境烟尘较重，对承重构件有较大腐蚀性，根据房地产估价规范条文说明，生产环境有腐蚀性的钢结构经济耐用寿命50年，生产环境有腐蚀性的钢筋混凝土结构经济耐用寿命35年。评估人员经综合考虑，取主厂房经济耐用寿命为40年。至此次评估基准日被评估房屋已使用16.01年，尚可使用年限为23.99年。
据此估算该厂房的年限法成新率为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
＝60%
b、打分法
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估
26房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场
勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表项目完损状况标准分评定分地基基础未见不均匀沉降2012土承重构件承重结构基本正常5027建
部墙体墙体安全无裂缝，节点牢固2012分屋面防腐隔热防水保温隔热基本正常106
小计85%10057
地面面层基本平整，局部磨损3018装
修门窗门窗基本完好，局部轻度镀膜脱落5022部其他外墙面基本完好局部轻度污损2018分
小计5%10058
给排水功能基本完好，终端局部污损3018设
备电气功能基本完好，终端局部污损3017部通风空调功能基本完好，终端局部污损4023分
小计10%10058
成新率=（一）×修正系数+（二）×修正系数+（三）×修正系数=57
c、综合成新率
综合成新率＝40%×60%+60%×57%
＝58%
D、评估值
评估值=重置全价×成新率
=123416286.00（元）
*主要参数选取依据
A、《电力建设工程概算定额》（2018年版）；
B、《电力建设工程预算定额》（2018年版）；
C、《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018年版）；
D、《关于发布2018版电力建设工程概预算定额2022年度价格水平调整的通知》
27（定额〔2023〕1号）；
E、《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）；
F、《辽宁工程造价信息》（2022年12月）；
G、国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格〔2015〕299号）；
H、工程图纸及工程决算等有关资料；
I、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
J、市场调查资料和网站查询资料等。
（二）固定资产-设备类（含使用权资产）
*案例测算过程
案例：#3汽轮机本体
A、设备概况
设备名称：#3汽轮机本体
生产厂家：武汉汽轮机厂
设备型号：N150-13.24/535/535
启用日期：2007年4月数量：1台（套）
账面原值：91944342.71元
账面净值：36190961.35元
B、重置全价的确定
根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》，火力发电工程设备重置全价由设备购置费、安装工程费、其他费用、建设期资金成本构成，计算公式如下：
28重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
a、设备购置费
设备购置费主要由设备购置价、运杂费等构成。
该型汽轮机由武汉汽轮机厂设计制造。通过向武汉汽轮机厂询价，并参考《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》，经综合分析后确定该汽轮机含税购置价格75000000.00元/台，该价格包含了设备运输费及运输保险费。
b、安装工程费
设备安装工程费用包括设备到达施工现场后，经过基础施工、组合、定位、联接固定、检测试验、调试试运转等一系列作业，最后达到可使用状态所发生的全部费用。对于委估汽轮机，本次评估依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》、《电力建设工程概算定额（2013年版）》、《电力建设工程施工机械台班费用定额（2006年版）》、并查询相关工程资料及市场报价，确定该款汽轮机的安装工程费为2937051.01元。
c、设备基础费设备基础费用为建造设备钢筋砼基础所需的建筑工程费用。
该汽轮机基础费用已在房屋建筑物中计算，此处不再重复计算。
d、其他费用
其他费用是指完成工程建设项目所需的不属于设备购置费、建筑工程费、安装工程费的有关费用。依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》规定，具体其他费用计算标准如下：
序号费用名称计算依据费率取费依据火力发电工程建设预算编
1项目法人管理费安装工程费4.78%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
2招标费设备购置费+安装工程费0.44%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
3工程监理费安装工程费0.94%
制与计算规定(2018年版)
29序号费用名称计算依据费率取费依据
火力发电工程建设预算编
4设备材料监造费设备购置费0.36%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
5工程结算审核费安装工程费0.26%
制与计算规定(2018年版)
6工程保险费安装工程费0.15%市场行情
火力发电工程建设预算编
7项目前期工作费安装工程费2.31%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
8设备成套技术服务费设备购置费0.30%
制与计算规定(2018年版)
计价格（2002）10号及市
9勘查设计费设备购置费+安装工程费2.34%
场行情火力发电工程建设预算编
10设计文件评审费安装工程费0.05%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
11施工图文件审查费安装工程费0.01%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
12项目后评价费安装工程费0.14%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
13工程质量检测费安装工程费0.20%
制与计算规定(2018年版)
14水土保持方案编制费安装工程费0.16%市场行情
15水土保持施工期监测费安装工程费0.39%市场行情
水土保持设施竣工验收市场行情
16安装工程费0.07%
技术评估报告编制费电力工程技术经济标火力发电工程建设预算编
17安装工程费0.10%
准编制管理费制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
18生产职工培训及提前进场费安装工程费2.89%
制与计算规定(2018年版)火力发电工程建设预算编
19整套启动试运费安装工程费1.00%
制与计算规定(2018年版)
20环境监测验收费等其他零星安装工程费0.10%市场行情
通过上表计算得出前期及其他费用为3059620.43元。
e、资金成本
该项目的合理工期为2.00年，按评估基准日适用的1至5年期LPR为4.05%计算，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置费+安装工程费+其他费用）×2.00×4.05%/2
=3280365.19元
f、可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购置价/(1+0.13)×0.13+安调费/(1+0.09)×0.09+其他费用增
30值税可抵扣额=9031262.21元
g、重置全价的计算
重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=75245800.00元(取整)
C、成新率的确定
该汽轮机于2007年4月正式投入启用，截至评估基准日，已使用15.71年，该汽轮机经济寿命年限为30年。该汽轮机目前运行状况良好，未出现过重大事故，在使用中注重维护保养，现各项技术指标均达到设计要求，有详细的生产运行和维护记录。
a、年限成新率的确定
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%
=48%
b、勘察成新率的确定
评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取专业工程师的介绍，并现场对设备进行检查，查看运行记录，设备缺陷记录，并查阅大修记录，及汽轮机各种试验数据，对汽轮机下列方面进行评价，测算得到的现场勘察成新率为48%。
序号部件名称技术状态标准分评定分
1汽轮机汽缸上下缸温差正常，结合面严密2010
2汽轮机通流部分各级叶片完好，汽封漏气严密105
3汽轮机轴瓦各轴瓦温度正常，有磨损，振动较低209
4汽轮机本体管路管路基本无渗漏209
5汽轮机调速系统汽轮机在额定转速下运行稳定2010
6汽轮机润滑油系统润滑油油压偏低105
合计10048
c、综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
=48%（取整）
31d、评估值的确定
评估值=重置价值×综合成新率
=36117984.00元
*参数来源
A、2022机电产品价格信息查询系统；
B、电力建设工程概算定额（2013年版）》；
C、有关网站询价；
D、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012年第12号)；
E、《资产评估常用方法与参数手册》；
F、中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018年版）》；
G、《火电工程限额设计参考造价指标（2021年水平）》（电力规划设计总院）；
H、《电力建设工程施工机械台班费用定额（2006年版）》。
（三）无形资产-土地使用权
*测算过程
以辽（2019）阜新市不动产权第0006615-0006626号（南厂区土地）为例A、宗地概况
委估宗地位于阜新市清河门区新昌东路150号，用途为工业，使用权类型为划拨，土地面积为108941.80平方米。
B、评估过程剩余（增值收益扣减）法
a、确定出让地价
32出让地价采用市场比较法进行测算，具体过程如下：
（A）比较实例选择
通过对阜新市同类型土地市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为比较案例。具体信息如下：
序案例比较实例一比较实例二比较实例三号国网辽宁综合能源阜新大慧皮革体育阜新市清河门区畜
1土地使用权人服务有限公司阜新
用品有限公司禽定点屠宰厂分公司清河门区阜锦公路清河门区仁和街清河门区乌龙坝镇
2项目位置以东、金鼎建筑公
西、知春路北地块清稍线北侧地块司以西
3土地用途工业用地工业用地工业用地
4供地方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让
5成交日期2022/1/52021/9/242020/11/6
6面积(公倾)1.98590.23811.8537
成交价格(万
7579.8870.24542.45
元)
（B）比较因素选择
根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：
（a）交易时间：确定地价指数；
（b）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
（c）剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；
（d）个别因素、区域因素：主要指产业聚集程度、周边路网、交通便捷度、
基础设施配套、环境状况、规划限制、地势地耐力、开发程度、面积、临路状况形状和用途等。
（C）编制比较因素条件说明表比较因素待估土地比较实例一比较实例二比较实例三土地地价（元/待估292.00295.00293.00
㎡）
33比较因素待估土地比较实例一比较实例二比较实例三成交价格（万待估579.8870.24542.45
元）国网辽宁综合阜新金山煤矸阜新大慧皮革阜新市清河门能源服务有限土地使用权人石热电有限公体育用品有限区畜禽定点屠公司阜新分公司公司宰厂司清河门区阜锦清河门区仁和清河门区乌龙
清河门区新昌公路以东、金
位置街西、知春路坝镇清稍线北东路150号鼎建筑公司以北地块侧地块西
交易期日2022/12/312022/1/52021/9/242020/11/6交易形式挂牌挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常产业集聚程集聚程度较高集聚程度较高集聚程度较高集聚程度较高度
区周边路网、临主干道交通临主干道交通临主干道交通临主干道交通域交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷因素环境状况一般一般一般一般目前规划限基本无限制基本无限制基本无限制基本无限制制
地势、地耐地势平整、耐地势平整、耐地势平整、耐地势平整、耐力力较强力较强力较强力较强开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平面积（㎡）108941.8019859.002381.0018537.00个别对土地利用无对土地利用无对土地利用无形状形状规则因不利影响不利影响不利影响素临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路用途工业用地工业用地工业用地工业用地土地尚可使
50.0050.0050.0050.00
用年限
（D）编制比较因素条件指数表
根据委估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。分别对上述比较案例的交易情况、交易时间、剩余使用年限、区域因素和个别因素进行修正。
（a）交易情况修正：委估宗地与三个比较案例均为正常交易，不做修正。
（b）交易时间修正：委估宗地的评估基准日是2022年12月31日，由于阜新市近几年地价较稳定，而且三个比较实例成交价格也比较接近，因此不作修正。
（c）剩余使用年期：由于待估宗地为划拨地，假设剩余使用年限为工业用地法定最高出让年限50年，比较实例为50年，因此不做修正。
34（d）区域因素及个别因素修正：分别对各个影响因素进行修正。
（E）编制比较因素修正系数表比较因素比较实例一比较实例二比较实例三
土地地价（元/㎡）292.00295.00293.00国网辽宁综合能源阜新大慧皮革体育阜新市清河门区畜土地使用权人服务有限公司阜新用品有限公司禽定点屠宰厂分公司清河门区阜锦公路清河门区仁和街清河门区乌龙坝镇
位置以东、金鼎建筑公
西、知春路北地块清稍线北侧地块司以西
交易期日100/100100/100100/100
交易形式100/100100/100100/100
交易情况100/100100/100100/100产业集聚程
100/100100/100100/100
度
区周边路网、
域100/100100/100100/100因交通便捷度
素环境状况100/100100/100100/100目前规划限
100/100100/100100/100
制
地势、地耐
100/100100/100100/100
力
开发程度100/100100/100100/100
个面积（㎡）100/99100/98100/99别
因形状100/100100/102100/100
素临路状况100/100100/100100/100
用途100/100100/100100/100土地尚可使
100/100100/100100/100
用年限
比准价格294.95295.12295.96
（F）比准价格的计算
取修正后交易价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（294.95+295.12+295.96）/3＝295.00（元/㎡）（取整）
b、测算土地增值收益比较实例选择本次评估选择了近期发生交易的与估价对象区域条件类似的可获得一级开
发补偿成本并实现招拍挂成交的3个工业用地比较实例，宗地具体条件描述如下：
35序号案例比较实例一比较实例二比较实例三
国网辽宁综合能源阜新大慧皮革体育阜新市清河门区畜
1土地使用权人服务有限公司阜新
用品有限公司禽定点屠宰厂分公司清河门区阜锦公路清河门区仁和街清河门区乌龙坝镇
2项目位置:以东、金鼎建筑公
西、知春路北地块清稍线北侧地块司以西
3土地用途:工业用地工业用地工业用地
4供地方式:挂牌出让挂牌出让挂牌出让
5成交日期2022/1/52021/9/242020/11/6
6面积(公倾):1.98590.23811.8537
7成交价格(万元):579.8870.24542.45
一级开发成本
8408.5148.98381.31（万元）
通过上述案例测算得出所在区域内的平均土地增值收益率为29.84%。
c、划拨土地单价
划拨地单价=出让地价×（1-增值收益率）
=295.00×（1-29.84%）
=207.00元/㎡（取整）。
成本逼近法
a、土地取得费及有关税费土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费及有关税费主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等。
（A）征地补偿费根据《阜新人民政府关于公布实施阜新市征地区片综合地价的通知》（阜政[2020]116号），委估宗地位于清河门区一类地区，补偿标准为52000.00元/亩，折合78.00元/㎡。
（B）青苗补偿费青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。根据所在区域内征地统一年产值
36标准及估价人员现场调查的征地实际情况，该区域耕地前三年单季均亩产值约为
1200元/亩，折合1.8元/㎡。
（C）耕地占用税根据《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定），清河门区适用的税额标准为20元/平方米。
（D）耕地开垦费根据《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办[2020]15号），阜新市清河门区土地等别为十一等，对应的耕地开垦费用为25.00元/平方米。
（E）社会保障费
根据《辽宁省被征地农民社会保障办法》(辽政办发[2005]81号)，阜新市清河门区人民政府办公室关于印发《清河门区被征地农民社会保障实施方案》的通知（阜清政办发〔2020〕3号）和《阜新市人民政府办公室关于提高城乡居民最低生活保障、特困人员救助供养、孤儿基本生活养育和60年代精简退职职工生活补助标准的通知》（阜政办发〔2022〕7号）相关规定计算可得：
单位征地面积社会保险补贴=87885.00/3733.00×30%
=7.00(元/㎡)取整
通过以上的分析和测算，土地取得费及有关税费合计为131.80元/平方米。
b、土地开发费土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用。
依据本次评估的地价内涵和土地评估时假设的土地开发条件，本次评估包括红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）土地开发费以及宗地红线
内场地平整费用。清河门区土地开发费用为50元/㎡，具体如下表：
开发项目及成本（元/㎡）土地开发程度土地平整上水通路下水通电通讯合计五通一平101055101050
37c、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日适用的中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率
3.65%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内
均匀投入，故：
投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期×3.65％＋土地开发费×开发周
期×1/2×3.65%
计算得出投资利息为5.72元/㎡。
d、投资利润
投资利润的产生是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入运营并发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。本次评估采用的利润率参考工业房地产行业同期平均利润率来确定，考虑当地工业用地开发投资利润率及该项目特点，以10%作为本次评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×10%
计算得出投资利润为18.18元/㎡。
e、无限年期土地价格的确定
依据成本逼近法测算地价公式：
划拨土地价格=土地取得费+相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润
计算得出划拨土地价格为206.00元/㎡（取整）。
f、价格修正与确定
（A）年期修正
由于委估宗地为划拨地，无使用年限限制，因此年期修正系数为1.00。
（B）个别因素修正
根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，与周边差异不大，故本次不进行
38个别因素修正，则修正系数为1.00。
g、成本逼近法估价结果的确定承上，本次评估采用成本逼近法测算宗地地价的结果为：
宗地地价=划拨土地价格×年期修正系数×个别因素修正系数
=206.00×1.00×1.00
=206.00（元/㎡）
C、评估单价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地分别采用了市场比较法和成本逼近法测算了待估宗地地价，两种方法从不同的侧面反映了估价对象的地价水平，由于两种方法差异不大，因此采用市场比较法评估结果的50%和基准地价系数修正评估结果的50%确定该宗地土地使用权价值，即：
评估单价=207.00元/㎡（取整）
D、评估结果确定
评估结果=评估单价×土地面积
=22551000.00（元）
*参数选取依据A、《阜新人民政府关于公布实施阜新市征地区片综合地价的通知》（阜政[2020]116号）；
B、《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定）；
C、《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办[2020]15号）；
D、《辽宁省被征地农民社会保障办法》(辽政办发 [2005] 81号)；
39E、阜新市清河门区人民政府办公室关于印发《清河门区被征地农民社会保障实施方案》的通知（阜清政办发〔2020〕3号）；
F、《阜新市人民政府办公室关于提高城乡居民最低生活保障、特困人员救助供养、孤儿基本生活养育和60年代精简退职职工生活补助标准的通知》（阜政办发〔2022〕7号）。
特此公告。
沈阳金山能源股份有限公司董事会
二〇二三年七月二十六日
40