招商蛇口:招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用评级报告

主体长期信用评级报告
联合〔2023〕6111号联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股
份有限公司的信用状况进行综合分析和评估，确定招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告联合资信评估股份有限公司
二〇二三年七月七日
www.lhratings.com 1主体长期信用评级报告招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用评级报告
评级结果：评级观点主体长期信用等级：AAA 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商评级展望：稳定蛇口”或“公司”）作为招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，在股评级时间：2023年7月7日东实力及股东支持方面优势显著，具有很强的规模优势和品牌竞争力。公司房地产开发经验丰富，近年来公司加大核心本次评级使用的评级方法、模型：
一二线城市项目获取，持续优化土地储备质量。此外，公司名称版本
财务政策相对稳健且融资渠道畅通。同时，联合资信评估股房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到房地产市场
V4.0.202208型（打分表）运行存在一定不确定性，近三年公司综合毛利率持续下降；
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
公司资产运营业务在建及拟建项目规模较大，未来有一定的本次评级模型打分表及结果：资本支出压力等因素对其信用水平可能带来的不利影响。
评价
评价内容风险因素评价要素评价结果公司房地产土地储备整体质量较好，但房地产行业景气结果宏观和区
2度仍较低，公司项目销售承压。
经营环境域风险行业风险3
经营基于对公司主体长期信用状况的综合评估，联合资信确A风险基础素质1
自身 定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
企业管理1竞争力经营分析1资产质量2优势现金流盈利能力2
财务1．公司股东背景强且对公司支持力度大。招商蛇口作F1 现金流量 1风险
资本结构1为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，得到偿债能力2
股东多次增资，并在项目资源获取及融资等方面可获得招商指示评级 aaa
个体调整因素：----局集团的有力支持。在行业景气度下降的背景下，公司竞争个体信用等级 aaa优势显著。
外部支持调整因素：----
评级结果 AAA 2．土地储备持续优化，资产运营收入为公司提供稳定注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个现金流。2020－2022年，公司持续优化项目城市布局，加大等级，各级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价 了核心一二线城市项目的获取，楼面均价呈增长态势；此外划分为7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果较大规模的资产运营收入能为公司提供稳定现金流。
3．公司财务政策相对稳健，融资渠道畅通。截至2022年底，公司债务负担一般，债务结构合理，且融资成本继续分析师：张超赵兮压降；公司资产受限比例低，再融资空间大，融资渠道畅通。
邮箱：lianhe@lhratings.com
电话：010-85679696关注
传真：010-856792281．房地产市场运行存在一定不确定性，项目利润空间地址：北京市朝阳区建国门外大街2号不断收窄，需关注项目去化及减值风险。2021年下半年以中国人保财险大厦17层（100022）来房地产市场迅速转冷，行业整体销售下降，未来房地产市网址：www.lhratings.com 场运行存在一定不确定性。2020－2022 年，公司业务综合毛利率逐年下降，利润空间不断缩减；此外公司其他应收款规www.lhratings.com 1主体长期信用评级报告模较大，存在一定的合作开发项目风险。
2．公司在建及拟建自持项目规模较大，且回收期较长，
未来有一定资本支出压力。公司资产运营业务回收期较长，且自持项目在建及拟建规模较大，未来有一定资本支出压力。
www.lhratings.com 2主体长期信用评级报告
主要财务数据：
合并口径
2023年
项目2020年2021年2022年
3月
现金类资产（亿元）893.37796.48864.64974.71
资产总额（亿元）7392.288562.038864.719133.63
所有者权益（亿元）2531.102767.552844.402823.38
短期债务（亿元）603.20460.65442.81/
长期债务（亿元）1029.261396.101665.54/
全部债务（亿元）1632.461856.752108.35/
营业总收入（亿元）1296.211606.431830.03150.09
利润总额（亿元）241.09228.43158.175.96
EBITDA（亿元） 301.42 295.20 228.05 --
经营性净现金流（亿元）276.22259.77221.7482.73
营业利润率（%）21.7019.4515.0010.66
净资产收益率（%）6.685.493.20--
调整后资产负债率（%）58.3860.8861.6361.82
全部债务资本化比率（%）39.2140.1542.57/
流动比率（%）153.91152.56154.56151.87
经营现金流动负债比（%）7.396.075.23--
现金短期债务比（倍）1.481.731.95/
EBITDA 利息倍数（倍） 2.92 2.75 2.08 --
全部债务/EBITDA（倍） 5.42 6.29 9.25 --
公司本部（母公司）
2023年
项目2020年2021年2022年
3月
资产总额（亿元）2392.783043.373270.24/
所有者权益（亿元）501.65530.62422.73/
全部债务（亿元）877.13875.181131.62/
营业总收入（亿元）4.045.0511.32/
利润总额（亿元）37.3560.054.60/
资产负债率（%）79.0382.5687.07/
全部债务资本化比率（%）63.6262.2572.80/
流动比率（%）142.00141.05134.75/
现金短债比（倍）-0.10-0.17-1.28/
注：1．报告中部分合计数与各相加数直接相加之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2.公司其他流动负债中超短期融资券计入有息债务核算，长期应付款中有息部分计入有息债务核算；3.“--”表示无意义，“/”表示未获取；4.公司2023年一季度财务数据未审计，公司未提供2023年一季度母公司财务数据资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
主体评级历史：
信用评级评级项目评级
评级方法/模型等级展望时间小组报告房地产企业信用评级方法张超
AAA 稳定 2023/5/19 （V4.0.202208）/房地产企业主体信用评 阅读全文赵兮
级模型（打分表）（V4.0.202208）房地产企业信用评级方法张超
AAA 稳定 2022/09/05 （V4.0.202208）/房地产企业主体信用评 阅读全文赵兮
级模型（打分表）（V4.0.202208）
www.lhratings.com 3主体长期信用评级报告声明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
七、该公司信用等级自2023年7月7日至2024年7月6日有效；根据跟踪评级的结论，在有
效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、未经联合资信事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券或证券的发行活动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
www.lhratings.com 4主体长期信用评级报告招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用评级报告
一、主体概况生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步核算，一季度国内生产总值28.50万亿元，按不招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以变价格计算，同比增长4.5%，增速较上年四季下简称“招商蛇口”或“公司”）是招商局集团
度回升1.6个百分点。从生产端来看，前期受到有限公司（以下简称“招商局集团”）旗下城市
较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工综合开发运营板块的旗舰企业，也是招商局集业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳团在国内重要的核心资产整合及业务平台。
增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，
1992年2月19日，招商局集团全资设立招商
内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，蛇口，注册资本为2亿元。2015年12月30日，社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居招商蛇口吸收合并招商局地产控股股份有限公
民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同司并于深圳证券交易所上市，证券代码比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬升，
001979.SZ。截至 2022 年底，公司股本 77.39 亿
流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上升。
元，招商局集团直接持有公司59.53%股份、通展望未来，宏观政策将进一步推动投资和过全资子公司招商局轮船有限公司持有公司
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场
5.30%股份；公司实际控制人系国务院国有资产稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）。
突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠公司主营社区开发与运营、园区开发与运
加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。
消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支截至2022年底，公司资产总额8864.71亿撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动元，所有者权益2844.40亿元（含少数股东权益中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前
1827.29亿元）；2022年，公司实现营业总收入
积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，全
1830.03亿元，利润总额158.17亿元。
年实现5%增长目标的基础更加坚实。完整版宏截至2023年3月底，公司资产总额9133.63观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观亿元，所有者权益2823.38亿元（含少数股东权察季报（2023年一季度）》。
益1813.45亿元）；2023年1－3月，公司实现营业总收入150.09亿元，利润总额5.96亿元。三、行业分析
公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口
2022年，在多重因素影响下，国内房地产
太子路1号新时代广场；法定代表人：许永军。
市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品二、宏观经济和政策环境房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持
2023年一季度，宏观政策以落实二十大报续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为
告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业稳 中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及www.lhratings.com 5主体长期信用评级报告前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有信用报告》，截至2023年4月6日，公司无未阶段性回暖，但长期不确定性仍大。完整版行业结清和已结清的不良信贷记录。总体看，公司过分析详见《2023年房地产行业分析》。往债务履约情况良好。
根据公司过往在公开市场发行债务融资工
四、基础素质分析具的本息偿付记录，未发现公司存在逾期或违约记录，历史履约情况良好。
1．产权状况
截至2023年5月15日，联合资信未发现截至2022年底，公司股本为人民币77.39公司曾被列入全国失信被执行人名单。
亿元，控股股东为招商局集团，实际控制人为国务院国资委。五、管理分析
2．企业规模和竞争力1．法人治理结构
公司主要业务在规模和品牌影响力方面具按照《公司法》等相关法律法规，公司设立有很强的优势。了股东大会、董事会和监事会，公司法人治理公司以“中国领先的城市和园区综合开发结构清晰完善。运营服务商”为战略定位，围绕开发业务、资产公司设有股东大会、董事会及监事会。股东运营和城市服务三类业务提供产品及服务。大会由全体股东组成，为公司权力机构，各股东开发业务方面，2022年，公司全口径签约以其代表的有表决权的股份数额行使表决权。董销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名上升事会对股东大会负责，公司董事会由9名董事组至2022年克而瑞房企销售（权益口径）榜第六成，其中3名为独立董事。公司设监事会，监事名；公司坚持区域聚焦、城市深耕的战略，在高会由5人组成，其中3名股东代表监事，2名职能级城市的布局效果显著，在上海、合肥、苏州、工代表监事。公司设总经理1名，副总经理若干南通及徐州的市占率超过10%。此外，公司2022名。总经理对董事会负责。
年践行“品质年”要求，积极做优产品质量，“玺系”“臻系”产品分别入选2022年克而瑞2．管理水平
全国十大豪宅产品系和轻奢产品，有助于提升公司建立了完善和规范的内控制度，在对公司品牌影响力。外担保、资金管理、对外投资等方面实行统一公司资产运营业务规模较大，涵盖集中商管控；公司对子公司的管控力强。
业、产业办公、公寓酒店及零星物业等多种业态。公司根据所处行业、经营方式、资产结构等公司通过专业子公司或部门对物业分业态分产特点，结合公司业务具体情况，在对外担保、资品进行精细化运营管理，以实现物业资产价值金管理、对外投资等方面建立了相应的内部控和投资回报的提升。2022年，公司资产运营实制制度。
现收入42.20亿元，能为公司提供大规模稳定的对外担保方面，公司对担保事项采取集中现金流。管理的原则，各下属公司所有担保事项均需报城市服务方面，公司布局了物业管理、邮轮、公司审批。
会展及康养等业务。截至2022年底，公司物业对外投资方面，项目投资决策权集中于公管理业务管理面积达3.11亿平方米，规模处于司，下属公司所有房地产投资项目必须报经公行业领先地位。司审批。
资金管理方面，公司资金在统一账户管理，
3．企业信用记录集中资金收付，实时监控资金信息，在保障资金
公司过往债务履约情况良好。安全的原则下开展各项资金管理和融资管理工根据中国人民银行征信系统查询的《企业作。公司总部对城市公司的货币资金实行统一www.lhratings.com 6主体长期信用评级报告
集中管理的管理模式，全资城市公司的银行存出租收入，规模较大；城市服务业务主要为物业款严格执行收支两条线的管理方式，原则上收服务，随着在管面积的增长持续增长。2020－入结算账户实行“零余额”管理方式。2022年，公司利润总额持续下降，主要系毛利率持续下降、投资收益下降以及资产减值损失
六、经营分析规模增加所致。
毛利率方面，2020－2022年，公司综合毛
1．经营概况
利率持续下降，从近两年数据看，公司开发业务2020－2022年，随着项目结转规模增长，
毛利率有所下降但仍处于行业较高水平；资产公司营业总收入持续增长；公司开发业务毛利
运营业务毛利率较低，主要系该项业务目前仍率仍处于较高水平，但资产运营及城市服务业处于重大投入期所致，其中2022年转负主要系务毛利率较低。
减免租金所致；公司城市服务业务毛利率处于
2022年，公司重新划分营业收入统计口径，较低水平。
将业务板块划分为开发业务、资产运营业务及
2023年1－3月，公司实现营业总收入150.09城市服务业务。2020－2022年，公司营业总收亿元，同比下降20.17%；利润总额为5.96亿元，入持续增长，年均复合增长18.82%，其中开发同比下降61.85%，降幅大于营业收入降幅主要业务为公司最重要的收入来源，其规模持续增系公司综合毛利率下降至12.62%所致。
长；资产运营业务主要为多种业态自持项目的
表1公司营业总收入情况（单位：亿元、%）
2020年2021年2022年
项目收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
园区开发与运营282.3021.7849.80------------
社区开发与运营1012.5778.1222.94------------
邮轮产业建设与运营1.330.10-74.48------------
开发业务------1452.8390.4427.001655.6490.4721.06
资产运营------46.202.8816.6642.202.31-11.74
城市服务------107.416.698.56132.197.226.46
合计1296.21100.0028.691606.43100.0025.471830.03100.0019.25
资料来源：公司年度报告
2．开发业务行，公司减缓了项目的开发节奏所致；公司竣
2020－2022年，公司新开工及销售数据有工面积保持增长态势。
所波动，其中2022年房地产行业景气度下降，表2公司房地产业务销售及结算情况对公司的开发销售及投拓力度均产生了影响，（单位：万平方米、亿元、元/平方米）但公司当年销售金额降幅优于行业平均水平；指标2020年2021年2022年公司近两年加大了核心一二线城市的布局，项新开工面积13561810898目分布优化。竣工面积109612731290公司项目主要分布在沿海经济发达城市期末在建面积309336053176
签约销售面积1243.531464.471193.65和中西部高铁沿线城市集群的准一线及二线
签约销售金额2776.083268.342926.02城市，机会性参与三四线城市。
签约销售均价22324.1922317.5624513.22
（1）项目开发及销售资料来源：联合资信根据公司年度报告整理
2020－2022年，公司新开工面积波动下降，2020－2022年，公司签约销售金额波动增
其中2022年下降主要系房地产行业景气度下长；2022年，公司签约销售金额同比下降www.lhratings.com 7主体长期信用评级报告
10.47%，降幅小于行业平均水平；公司在12个3．资产运营及城市服务
城市销售规模当地排名前五，其中上海、苏州、公司资产运营业务规模较大且区域分布合肥和南通地区排名第一，在深圳、南京和徐较好，每年为公司提供大额稳定的现金流；公州排名在前三，在温州、西安、无锡、重庆和司在建自持项目规模较大，回收期较长，未来金华排名前五。销售均价方面，2020－2022年，有一定资本支出压力。
受益于公司深耕高能级城市，公司签约销售均公司资产运营业务涵盖集中商业、产业办价波动增长。公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运
（2）土地储备营及资产管理。
从公司拿地支出金额角度看，2020－2022根据公司年度报告，2020－2022年，公司年，公司投拓力度波动下降，其中2022年主出租物业（不含土地出租及酒店）可出租面积要受行业景气度大幅下降影响。2022年，公司持续增长，三年分别为413.65万平方米、452.42新增土地储备主要位于上海、深圳和合肥等地，万平方米和548.59万平方米，相应的出租收入当地的房地产市场环境较好，新增的56块土分别为28.93亿元、34.14亿元和31.63亿元。
地中有22块实现当年开盘。从拿地成本看，公司自持项目主要集中在一线城市及核心二公司近年来加大了核心一二线城市项目的获线城市。
取，拿地均价持续快速上涨。
表4截至2022年底公司主要资产运营业务情况
表3公司新增土地储备情况（单位：万平方米、亿元、%、套）（单位：个、万平方米、元/平方米、亿元）可出租土地土地出租出租收入平均出租率面积指标2020年2021年2022年土地132.601.21100.00当年新拓展项目9811356出租物业类别可出租面积出租收入平均出租率当年新增土地储备
16251559726
建筑面积公寓及住宅110.589.6679.73当年新增土地平均
93571384817617写字楼96.575.1867.58
成本
厂房170.775.8978.03当年地价支出金额152021581279商铺及商业中
注：统计口径为全口径150.339.7789.16
资料来源：联合资信根据公司年度报告及公开资料整理心
其他20.341.1480.89
根据公司2022年年度报告，截至2022年底，出租物业合计548.5931.6379.82公司主要项目权益未结转面积（规划计容建筑酒店经营客房套数经营收入入住率面积-累计计容竣工面积）2737.17万平方米，主酒店34245.60--资料来源：公司年度报告
要位于华东地区；从城市分布看，主要位于深圳、合肥、武汉、成都、昆明、上海、重庆、截至2022年底，公司管理范围内长租公长沙、南通和南京等地。寓布局21个城市，在营项目41个，该板块收入主要由深圳项目贡献；公司在建及筹开长租
图1公司权益未结转面积区域分布占比（单位：%）
公寓项目28个，总建筑面积约64万平方米，相对于公司整体业务规模而言，未来支出规模一般。
截至2022年底，公司管理范围内写字楼在营项目30个，其中约80%布局在一线城市；
公司在建写字楼项目11个，总建筑面积合计
111万平方米。除部分新开业项目及低能级城
资料来源：联合资信根据公司年报整理市项目出租率较低外，公司剩余项目平均出租www.lhratings.com 8主体长期信用评级报告
率维持较高水平。坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特公司产业园项目主要包括网谷、意库和智色、形成品牌，提升能力、形成文化。
慧城等产业园产品线，代表项目包括漳州开发至“十四五”规划期末，公司力争综合发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、蕲春健展取得显著成效，成为中国领先的城市和园区康产业新城、深圳前海自贸区和大连太平湾等。综合开发运营服务商。
截至2022年底，公司产业园项目布局国内16个核心一二线城市，规划建筑面积合计475万七、财务分析平方米，其中在营项目总建筑面积约257万平
1．财务概况方米。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
截至2022年底，公司管理范围内集中商对公司2020－2022年财务报表进行了审计，业在营项目合计33个；在建及筹开项目41个，审计机构均出具了标准无保留意见的审计报
总建筑面积约404万平方米，规模较大，未来告；公司2023年一季度财务数据未经审计。
有一定的资本支出压力。
截至2022年底，公司资产总额8864.71亿此外，物业管理方面，截至2022年底，公元，所有者权益2844.40亿元（含少数股东权司控股子公司招商局积余产业运营服务股份益1827.29亿元）；2022年，公司实现营业总收有限公司（以下简称“招商积余”，公司持股比入1830.03亿元，利润总额158.17亿元。
例为47.45%）物业管理面积3.11亿平方米，截至2023年3月底，公司资产总额9133.63其中非住宅类物业管理面积1.82亿平方米，住亿元，所有者权益2823.38亿元（含少数股东权宅类物业管理面积1.29亿平方米。2022年，益1813.45亿元）；2023年1－3月，公司实现营招商积余实现营业收入130.24亿元，净利润业总收入150.09亿元，利润总额5.96亿元。
5.69亿元。
2．资产质量
4．未来发展公司货币资金充足，投资性房地产采用成
公司未来发展目标清晰。本模式计量，具有较大增值空间；但公司其他面对行业重大变局，公司重新审视了业务应收款规模较大，需关注合作方款项的回收风模式和商业逻辑，将坚定“三个转变”落实到险；存货中完工开发产品规模较大，后续仍面公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发临减值及去化风险；公司资产受限比例低，再与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，融资空间大。
坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重2020－2022年末，公司资产规模持续增结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是长，年均复合增长9.51%。
表5公司资产主要构成
2020年末2021年末2022年末2023年3月末科目金额（亿占比金额（亿元）占比（%）金额（亿元）占比（%）金额（亿元）占比（%）元）（%）
流动资产5755.2777.866530.5876.276551.8773.916805.4074.51
货币资金893.0612.08795.339.29862.439.73973.0810.65
其他应收款942.0112.741195.6713.961267.7814.301309.3514.34
存货3607.9348.814176.3648.784115.4946.434170.1145.66
非流动资产1637.0222.142031.4523.732312.8426.092328.2325.49
长期股权投资401.245.43615.617.19746.448.42747.478.18
投资性房地产973.3113.171090.6712.741198.8713.521211.5613.26
资产总额7392.28100.008562.03100.008864.71100.009133.63100.00
注：占比为占总资产的比例，占比较低科目未予以列示资料来源：公司财务报告、联合资信整理
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2020－2022年末，公司货币资金波动下降。产账面价值持续增长，年均复合增长10.98%。
截至2022年底，公司货币资金较年初增长截至2022年底，公司投资性房地产较年初增
8.44%，其中有3.82亿元受限资金，预售监管长9.92%；，其中用于银行借款抵押的账面价值
资金规模为307.90亿元。占8.34%，仍有较大的再融资空间。
2020－2022年末，公司其他应收款持续增截至2022年底，公司受限资产规模仅长，年均复合增长16.01%。截至2022年底，545.71亿元，主要为受限存货434.18亿元；公公司其他应收款较年初增长6.03%，以关联方司资产受限比例为6.16%，再融资空间大。
往来款和合作方往来款为主；累计计提信用损截至2023年3月底，公司资产总额较年失准备33.54亿元；从账龄看，公司其他应收初小幅增长3.03%，资产结构变动不大。
款账面余额1年以内占51.22%，1~2年占
3．资本结构
23.88%，2~3年占7.41%，3年以上占17.50%；
按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款（1）所有者权益
2020－2022年末，公司所有者权益规模持
占比为15.15%，全部为合作方往来款；考虑到续增长；所有者权益中少数股东权益、其他权
其他应收款账龄及部分房企出现流动性风险，益工具和未分配利润合计占比很高，所有者权存在一定的回收风险。
益稳定性弱。
2020－2022年末，公司存货账面价值波动2020－2022年末，公司所有者权益（含少增长，年均复合增长6.80%。截至2022年底，数股东权益）持续增长，年均复合增长6.01%，公司存货主要由土地开发成本（占10.18%，主主要系合作开发项目规模增加，少数股东权益要为深圳前海湾土地）、在建开发产品（占相应增长所致。截至2022年底，公司所有者权66.27%）及已完工开发产品（占18.81%）为主；
益为2844.40亿元，较年初变动不大；主要由已完工开发产品占比较高，其中规模较大的包股本（占2.72%）、其他权益工具（占6.39%，括深圳国际会展中心商业配套项目、厦门臻园、全部为永续债）、资本公积（占3.59%）、未分厦门海上世界和三亚海月花园项目等；公司累
配利润（占21.40%）和少数股东权益（占计计提存货跌价准备72.18亿元，主要系对厦
64.24%）构成；其他权益工具、未分配利润和
门臻园、佛山招商岸芷汀兰、武汉一江璟城、
少数股东权益合计占比很高，所有者权益稳定武汉招商愉樾、北京都会中心、南京东望府等性弱。
项目计提。公司未来仍面临一定的项目持续减截至2023年3月底，公司所有者权益较值风险及项目去化风险。
年初小幅下降0.74%，结构变动不大。
2020－2022年末，公司长期股权投资账面（2）负债
价值持续增长，年均复合增长36.39%，主要系随着开发项目规模扩大，2020－2022年末，合作项目规模增长所致。截至2022年底，公司公司债务规模持续增长，债务结构以长期债务长期股权投资较年初增长21.25%，当年确认的为主；公司融资渠道多元且平均融资成本低，投资收益为14.97亿元。债务负担一般。
公司投资性房地产采用成本法计量，且考2020－2022年末，公司负债总额年均复合虑到年租金收入规模及项目所处位置，有一定增长11.29%。
增值空间。2020－2022年末，公司投资性房地表6公司主要负债构成
2020年末2021年末2022年末2023年3月末
科目金额（亿元）占比（%）金额（亿元）占比（%）金额（亿元）占比（%）金额（亿元）占比（%）
流动负债3739.4576.924280.7973.884239.1070.414481.1971.01
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应付账款465.209.57578.149.98561.189.32464.117.35
其他应付款896.3818.441228.0621.191313.4621.821328.4021.05一年内到期的
379.507.81335.705.79390.346.48426.646.76
非流动负债
合同负债1296.8626.681487.1025.661449.2224.071736.9227.53
非流动负债1121.7223.081513.7026.121781.2129.591829.0528.99
长期借款777.1515.991077.8018.601210.7420.111276.4320.23
应付债券226.414.66261.054.51397.496.60382.486.06
负债总额4861.18100.005794.48100.006020.31100.006310.25100.00
注：占比指该科目在负债总额中的比重，占比较低科目未予以列示资料来源：公司财务报告，联合资信整理
2020－2022年末，公司应付账款波动增长，偿付压力不大。
年均复合增长9.83%，主要系业务规模扩大、图2公司债务及相关指标情况应付工程款增长所致。
2020－2022年末，公司其他应付款持续增长，年均复合增长21.05%。截至2022年底，公司其他应付款主要包括合作方往来款471.24
亿元、关联方往来款385.77亿元和保理款
336.75亿元。
2020－2022年末，公司一年内到期的非流
动负债较为稳定。
资料来源：联合资信根据公司财务数据整理公司合同负债主要为开发项目预售款。
2020－2022年末，公司合同负债波动增长，年截至2023年3月底，公司负债总额较年
均复合增长5.71%。初增长4.82%，主要系合同负债增长所致。
2020－2022年末，公司长期借款持续增长，
年均复合增长24.82%。截至2022年底，公司4．盈利能力长期借款（含一年内到期部分）主要由信用借2020－2022年，公司营业总收入随着项目款（占51.79%）、保证借款（占32.48%）和抵结转规模持续增长，但利润总额持续下降；公押借款（占14.31%）构成。司资产减值损失和信用减值损失规模较大，对
2020－2022年末，公司应付债券年均复合利润影响较大；公司盈利能力持续下滑。
增长32.50%。截至2022年底，公司应付债券公司营业收入及利润分析详见经营部分。
较年初增长52.27%，主要系新发行公司债券及从期间费用看，2020－2022年，公司费用中期票据所致。总额持续增长，年均复合增长8.07%。2022年，从有息债务看，2020－2022年末，公司全公司期间费用总额为84.79亿元，较上年增长部债务持续增长，公司短期债务占比持续下降；3.64%，其中销售费用、管理费用和财务费用占公司债务负担一般。若将永续债调整至有息债比分别为48.13%、27.28%和23.11%。
务，公司各项债务指标有所增长，但整体债务2020－2022年，公司投资收益对利润贡献负担仍属一般。较大，占营业利润比例分别为25.36%、16.38%截至2022年底，公司融资以银行借款（占和13.13%。2020－2022年，公司资产减值损58.96%）、债券（占27.43%）、信托（占5.50%）失和信用减值损失对公司利润影响较大，占营为主；公司综合资金成本为3.89%，较年初大业利润的比例分别为10.67%、14.90%、32.85%幅下降 59BP。公司债务期限结构较分散，集中 和 2.22%、4.65%、9.21%。当前房地产市场景www.lhratings.com 11主体长期信用评级报告
气度仍较差，后续仍有减值风险。盈利指标方面，2020－2022年，公司盈利图3公司盈利指标情况指标均持续下降，与行业盈利下行趋势相同。
5．现金流
2020－2022年，公司经营活动现金流持续净流入，但净流入规模持续下降；公司筹资活动前现金流保持净流入状态；在行业融资环境
收紧情况下，公司融资规模保持增长。
资料来源：联合资信整理
表7公司现金流量情况（单位：亿元）
项目2020年2021年2022年2023年1－3月经营活动现金流入小计1864.642109.642078.81519.71
销售商品、提供劳务收到的现金1775.691941.781884.26462.79
经营活动现金流出小计1588.421849.871857.07436.98
经营现金流量净额276.22259.77221.7482.73
投资活动现金流入小计414.22459.75346.5374.68
投资活动现金流出小计462.40702.51446.6767.49
投资活动现金流量净额-48.18-242.77-100.147.19
筹资活动前现金流量净额228.0417.00121.6089.92
筹资活动现金流入小计1641.891865.901915.47367.84
筹资活动现金流出小计1720.831977.511974.22348.96
筹资活动现金流量净额-78.94-111.61-58.7418.88
资料来源：公司财务报告
从经营活动来看，2020－2022年，受项目2023年1－3月，公司销售回款同比大幅销售回款波动影响，公司经营活动现金流入量增长但投资支出涨幅不大，公司经营活动净现波动增长；公司经营活动现金流出量持续增长，金流同比转为净流入；公司投资活动现金流规主要系投资支出增长所致；公司经营活动现金模不大；筹资活动净现金流保持净流入状态。
净流入规模持续下降。
从投资活动来看，公司投资活动现金流变6．偿债指标化主要受合作往来规模变动影响；公司短期偿债指标较强，长期偿债指标一2020－2022年，公司投资活动现金流入和流出均有所波动，般。公司可获得有力的股东支持，且融资能力投资活动现金流持续大规模净流出。强。
2020－2022年，公司筹资活动前现金流量表8公司偿债指标情况
净额波动大，经营活动现金净流量能够覆盖投项目2020年2021年2022年短期偿债指标资所需资金。
流动比率（%）153.91152.56154.56
从筹资活动来看，2020－2022年，公司筹速动比率（%）57.4254.9957.47资活动现金流入持续增长，筹资活动现金流出现金短期债务比（倍）1.481.731.95规模波动增长，主要与公司偿还债务规模及项长期偿债指标EBITDA（亿元） 301.42 295.20 228.05
目公司偿还非控股股东前期垫款规模相关，整EBITDA 利息倍数（倍） 2.92 2.75 2.08体看，公司筹资活动净现金流呈净流出状态。 全部债务/EBITDA（倍） 5.42 6.29 9.25资料来源：公司财务报告
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2020－2022年末，公司流动比率和速动比底，母公司所有者权益为422.73亿元，较年初率稳定，现金类资产对短期债务的保障程度较下降20.33%，主要系永续债规模及未分配利润强。公司短期偿债指标较强。共同下降影响所致。
2020－2022 年，公司 EBITDA 对利息的 2022 年，母公司营业总收入为 11.32 亿元，
覆盖程度较高；EBITDA 对全部债务的覆盖程 利润总额为 4.60 亿元，主要来自投资收益。同度一般。公司长期债务指标表现一般。期，母公司经营活动现金流量净额-24.19亿元，截至2022年底，公司及控股子公司已获投资活动现金流量净额-52.22亿元，筹资活动得各银行授信总额2693亿元，尚未使用的授现金流量净额140.06亿元。
信额度为1501亿元，间接融资渠道畅通。公司为深圳证券交易所上市公司，直接融资渠道畅八、外部支持通。
公司是招商局集团的重要子公司，招商局截至2022年底，公司及附属子公司未决集团实力强大并给予公司有力的支持。
诉讼、仲裁事项规模较小，不会对公司的正常招商局集团是一家业务多元的综合企业，经营造成实质性的不利影响。
综合实力极强；业务主要集中于综合交通、特根据公司2022年年度报告披露的重大担
色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产保，截至2022年底，公司及子公司对外担保业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服（不含对子公司担保）余额为6.06亿元，占公务、投资与资本运营三大平台转变。2022年，司所有者权益的比例很小。
招商局集团连续17年获国务院国资委经营业．公司本部（母公司）财务分析 绩考核 A 级评价，并连续五个任期被评为“业7母公司口径资产以其他应收款和对外投绩优秀企业”。
资为主；母公司作为融资主体，负债水平高。公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯一的截至2022年底，母公司资产总额较年初地产资产整合平台及重要的业务协同平台，综增长7.45%至3270.24亿元，资产以流动资产合实力强。自成立以来，公司得到招商局集团（占77.78%）为主；流动资产主要由货币资金
多次增资，资本实力有所提升。此外，在招商和其他应收款构成，非流动资产主要为长期股局集团的协调帮助下，公司获取了深圳等区域权投资。截至2022年底，母公司货币资金为大片优质土地，为后续项目开发提供支持。
259.97亿元，货币资金规模较大。
截至2022年底，母公司负债总额较年初九、结论
增长13.32%，以其他应付款和有息债务为主；
母公司全部债务1131.62亿元，全部债务资本基于对公司经营风险、财务风险、外部支化比率为72.80%，债务负担重；若考虑永续债持等方面的综合分析评估，联合资信确定公司规模，公司债务负担进一步加重。截至 2022 年 主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
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附件1-1截至2022年底公司股权结构表
资料来源：公司年度报告
附件1-2截至2022年底公司组织结构图
资料来源：公司提供
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附件1-3截至2022年底公司合并报表范围内部分子公司
持股比例（%）子公司名称业务性质取得方式直接间接非同一控制下企业
招商局置地（深圳）有限公司投资--100.00合并
深圳招商商置投资有限公司房地产开发、物业出租100.00--投资设立
深圳招商理财服务有限公司投资100.00--投资设立
深圳招商房地产有限公司房地产开发100.00--投资设立
投资咨询、产业园管
深圳市招商前海实业发展有限公司16.0467.06投资设立
理、企业管理咨询
深圳市招商前海驰迪实业有限公司房地产开发--100.00投资设立
深圳市招商创业有限公司房地产开发、物业出租100.00--投资设立
深圳市招华会展置地有限公司房地产开发50.00--投资设立
深圳市招华国际会展发展有限公司房地产开发50.00--投资设立
深圳市太子湾商鼎置业有限公司房地产开发51.00--投资设立
深圳市太子湾乐湾置业有限公司房地产开发51.00--投资设立
深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司房地产开发--50.00投资设立
深圳市前海蛇口启迪实业有限公司房地产开发--100.00投资设立
资料来源：公司年报
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附件2-1公司主要财务数据及指标（合并口径）
项目2020年2021年2022年2023年1－3月财务数据
现金类资产（亿元）893.37796.48864.64974.71
资产总额（亿元）7392.288562.038864.719133.63
所有者权益（亿元）2531.102767.552844.402823.38
短期债务（亿元）603.20460.65442.81/
长期债务（亿元）1029.261396.101665.54/
全部债务（亿元）1632.461856.752108.35/
营业总收入（亿元）1296.211606.431830.03150.09
利润总额（亿元）241.09228.43158.175.96
EBITDA（亿元） 301.42 295.20 228.05 --
经营性净现金流（亿元）276.22259.77221.7482.73财务指标
流动资产周转次数（次）0.250.260.28--
存货周转次数（次）0.270.310.36--
总资产周转次数（次）0.190.200.21--
现金收入比（%）136.99120.88102.96308.35
营业利润率（%）21.7019.4515.0010.66
总资本收益率（%）5.124.262.67--
净资产收益率（%）6.685.493.20--
长期债务资本化比率（%）28.9133.5336.93/
全部债务资本化比率（%）39.2140.1542.57/
资产负债率（%）65.7667.6867.9169.09
流动比率（%）153.91152.56154.56151.87
速动比率（%）57.4254.9957.4758.81
经营现金流动负债比（%）7.396.075.23--
现金短期债务比（倍）1.481.731.95/
EBITDA 利息倍数（倍） 2.92 2.75 2.08 --
全部债务/EBITDA（倍） 5.42 6.29 9.25 --
注：1．报告中部分合计数与各相加数直接相加之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；2．公司其他流动负债中超短期融资券计入有息债务核算，长期应付款中有息部分计入有息债务核算；3．“--”表示无意义，“/”表示未获取；4.公司2023年一季度财务数据未审计资料来源：公司提供，联合资信整理www.lhratings.com 16主体长期信用评级报告
附件2-2主要财务数据及指标（公司本部/母公司）项目2020年2021年2022年财务数据
现金类资产（亿元）336.07196.37259.97
资产总额（亿元）2392.783043.373270.24
所有者权益（亿元）501.65530.62422.73
短期债务（亿元）314.81126.23264.81
长期债务（亿元）562.32748.95866.81
全部债务（亿元）877.13875.181131.62
营业总收入（亿元）4.045.0511.32
利润总额（亿元）37.3560.054.60
EBITDA（亿元） 37.35 60.05 4.60
经营性净现金流（亿元）-1.28-2.89-24.19财务指标
销售债权周转次数（次）------
存货周转次数（次）------
总资产周转次数（次）0.000.000.00
现金收入比（%）110.4775.7020.19
营业利润率（%）5.9822.4112.23
总资本收益率（%）3.425.101.66
净资产收益率（%）6.2310.740.95
长期债务资本化比率（%）52.8558.5367.22
全部债务资本化比率（%）63.6262.2572.80
资产负债率（%）79.0382.5687.07
流动比率（%）142.00141.05134.75
速动比率（%）142.00141.05134.75
经营现金流动负债比（%）-0.10-0.17-1.28
现金短期债务比（倍）1.071.560.98
EBITDA 利息倍数（倍） / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / /
注：1.数据差异系四舍五入所致；2.公司母公司有息债务未经调整；3.“--”表示无意义，“/”表示未获取；4.公司未提供2023年一季度母公司财务数据
资料来源：公司提供，联合资信整理www.lhratings.com 17主体长期信用评级报告附件3主要财务指标计算公式指标名称计算公式增长指标资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%利润总额年复合增长率经营效率指标
销售债权周转次数营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数营业成本/平均存货净额
总资产周转次数营业总收入/平均资产总额
现金收入比销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%盈利指标
总资本收益率（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率净利润/所有者权益×100%
营业利润率（营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%债务结构指标
资产负债率负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率（负债总额-预收账款-合同负债）*100%/（资产总额-预收账款-合同负债）
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率担保余额/所有者权益×100%长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
www.lhratings.com 18主体长期信用评级报告
附件4-1主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务
附件4-2评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。
评级展望含义
正面存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大稳定信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大负面存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大发展中特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持www.lhratings.com 19主体长期信用评级报告联合资信评估股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司的跟踪评级安排
根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务规范，联合资信将在招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）信用评级有效期内持续进行跟踪评级。
贵公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在贵公司信用评级有效期内完成跟踪评级工作。
贵公司如发生重大变化，或发生可能对信用评级产生较大影响的重大事项，应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况及外部经营环境等相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管政策规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。
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