中关村:《房地产抵押估价报告》【中创评字（2023）第WH0211J号】

山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
房地产抵押估价报告
项目名称:威海市惠河路 90-1、 9o矽、90-3、 90叫 号四幢工业
用房地产抵押价值评估
估价委托人:山东中关村医药科技发展有限公司
估价机构:山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
注册房地产估价师:蒋利娥 (注册证号:37⒛ 1501o1)
滕晓荣 (注册证号:37⒛o60ogg)
估价报告出具日期:⒛23年8月22日
估价报告编号:中 创评字 (⒛23)第 WH0211J号评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司致估价委托人函
山东中关村医药科技发展有限公司:
接受委托我评估公司本着独立、客观、公正的原则对委托评估的威
海市惠河路 gO△ 、gO记、gO~3、 gO-4号 四幢工业用房地产 (即本报告所述估
价对象)于⒛23年8月22日进行了现场查勘评估测算评估工作现已完成
现将报告主要内容说明如下:
估价对象:估价对象房地产登记状况信息如下:
不动产杈号鲁(2018)威海市不动产权第0036697号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落惠河路90ˉ1号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002GB01052FO0010000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业面 积 共用宗地面积:13” 33.0m2/房 屋建筑面积:泓 03.ω m2
使用期限 国有建设用地使用权 2014年 0I月 ∞ 日起 2064年 01月 Os日 止
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数4所在层:1至4
权利其他状况房屋竣工时间:2014年12月01日
附记房屋规划用途为:综合楼不动产权号鲁(⒛18)威海市不动产权第003“98号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落 惠河路-qo~2号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002GB01052F00020000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业
面积 共用宗地面积:13⒛33⒑m2/房屋建筑面积:6642.88m2
使用期限 国有建设用地使用权 2014年 01月 ⒆ 日起 2064年 01月 Os日 止
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数 2所 在层:I至 2
权利其他状况房屋竣工时间:⒛14年12月01日
附记房屋规划用途为:固体制剂车间
不动产权号鲁(2018)威海市不动产权第0036699号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落惠河路90ˉ3号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002GB01052F00030000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业
面积 共用宗地面积:1322330m2/房 屋建筑面积:2003.76m2
使用期限国有建设用地使用权2014年01月∞日起2064年01月08日止评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数 l所在层:l
权利其他状况房屋竣工时间:2014年12月01日
附记房屋规划用途为:原料药车间
不动产权号鲁(2018)威海市不动产杈第003臼01号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落 惠河路J0-4号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002GBO1052F00040000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业
面 积 共用宗地面积:132233.0m2/房 屋建筑面积:2658.9Im2
使用期限国有建设用地使用权⒛14年01月09日起⒛64年01月08日止
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数1所在层:1(含夹层)
权利其他状况房屋竣工时间:2014年12月01日
附记房屋规划用途为:仓库
目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点:现场查勘日期即⒛23年8月22日。
价值类型:根据估价目的本报告所采用的价值标准为抵押价值。
估价方法:根据估价目的结合估价对象具体状况本次评估土地采用基准地价修正法和比较法建筑物采用重置成本法进行估价。
估价结呆:估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价工作程序采用成本法的估价方法在认真分析现有资料的基础上经测算并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析最终确定估价对象于价值时点
的评估结果为:1⒛39.7万元人民币大写:壹亿贰仟零叁拾玖万柒仟元整(其
中:土地使用权价格为2916.9万元)。
建筑土房屋结建筑物地价
房屋规鹾楼面地项目名总价(万称建筑面积物单价值(万值(万
构划用途数价元)价元)元)惠河路
钢混综合楼48403.6420014803529.51243.7
l号 4773290ˉ惠河路固体制0
钢混 乙 664288 5500 1480 36536 983l
90-2号4636.7剂车间
惠河路原料药
钢混 I 2003.76 5500 1480 1102。 I 296.6 1398.7
90-3号车间
惠河路 l(含
钢氵昆仓库2658.9131501480837.6393.512311
⒇号·4夹层)
合计1970915912282916.9120397
各注 该宗土地上的建筑物总面积为 36093.83平 方米 L地总面积为 132233平方米本次评估评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
分摊的土地面积为72206.25平方米。
房地产抵押价值评估结果汇总表
币种:人民币估价对象估价对象项目及结果
总价(万元)12039.7
1、假定未设立法定优先受偿权下的价值
单价 (元 /ll12) /
2、估价师知悉的法定优先受偿款总额(万元)0
2.1已抵押担保的债权数额总额(万元)不考虑
2.2拖欠的建设工程价款总额(万元)0
2.3其他法定优先受偿款总额(万元)0
总价(万元)12039.7
3、抵押价值
单价 (元/m2) /
与估价结果和使用估价报告有关的特别提示:
1、估价对象已经办理抵押属于重估本次评估不考虑抵押权的影响。
2、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年。
3、欲知详情请阅读本估价报告全文。
4、以上内容摘自评估报告详细内容见《房地产估价结果报告》如对
报告有异议请在收到报告之日起十日内向我公司提出。
此函产评估测绘有限公司
法定代表人:陈岩^茗”日
捎;「:⒎
P冫OeO232拶评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司目估价师声明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨估价假设和限制条件¨¨¨¨¨¨¨¨¨
房地产估价结果报告.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
一、估价委托人.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨8
二8、估价机构.¨¨¨¨¨¨
¨¨¨¨88
三、估价目的.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨四、估价对象。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨五、价值时点。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·11
六、价值类型:.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·11
七、估价原则.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
¨¨¨9″
八、估价依据.¨¨¨¨¨¨¨¨
R
ˇ
九、估价方法.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨
十、估价结果.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·14
十一、有关说明¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·奎
十二、房地产变现能力分析。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
5
十三、房地产抵押估价报告风险提示¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
7
十四、注册房地产估价师:.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
十五、实地查勘期¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·7
十六、估价作业期.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·
7
附件‘¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·18
7
房地产估价技术报告¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·内部存档评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司估价师声明
我们郑重声明:
1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的没有
虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公
正的专业分析、意见和结论但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益
与估价委托人及估价利益关系人没有利害关系也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(中华人民共
和国国家标准 GB/T5∞ 91—⒛15)、 《房地产估价基本术语标准》 (中 华人民共和国国家标准 GB/T5OS99—⒛13)以及房地产估价专项标准 《房地产抵押估价指导意见》 (建住房 (⒛OG)8号 )进行分析形成意见和结论撰写本估价报告。
5、 我们于⒛z3年 8月 ” 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘
注册房地产估价师对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对其他未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任。
6、估价委托人对其所提供资料的真实性、准确性负责。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助本估价报告由山东中创土地
房地产资产评估测绘有限公司负责解释。
8、本报告仅限于威海市商业银行办的发生改变需重新评估。使用报告时请注意估注册房地产估价师:冲华人
姓名:
:
蒋利娥(注册证注
号:3720150101)册号06
025。03.15
滕晓荣(注册证号:3720060099)评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司估价假设和限制条件
一、本次估价的各项估价假设
1、本次估价的一般假设
(1)本次估价依据估价委托人提供的估价对象产权资料为依据委托人
应对其合法、真实、准确和完整性负责。
(2)估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验本次
估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题并对此假设前提不承担相应责任。
2、未定事项假设
无未定事项假设。
3、背离事实假设
本次估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况一致故无背离事实假设。
4、不相一致假设
估价对象的规划用途为工业实际用途为工业规划用途与实际用途一致无不相一致假设。
5、依据不足假设
估价委托人提供了反映估价对象状况的权属资料的不动产权证权属完整无依据不足假设。
6、估价报告使用限制
(1)本估价报告按估价目的提供给估价委托人使用不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告需向本估价公司咨询后做必要的修正重新出具报告。
(2)本估价报告仅供估价委托人使用未经本公司同意不得向委托人、金融单位及估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
(3)本估价报告应用的有效期为自出具报告之日起一年。
(4)本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名(或盖章)及注册房地产估价师签名后方可有效。
7评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业面积 共用宗地面积:13”330m2/房 屋建筑面积:6642.88m2使用期限 国有建设用地使用权 20I4年 01月 ∞ 日起 2“4年 01月 08日 止房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数2所在层:1至2
权利其他状况房屋竣工时间:2014年12月01日
附记房屋规划用途为:固体制剂车间
不动产权号鲁(2018)威海市不动产权第0036699号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落 惠河路-90-s号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002(3BO1052F00030000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业
面积 共用宗地面积:1322330m2/房 屋建筑面积:2003.76m2
使用期限国有建设用地使用权2014年01月∞日起2064年01月08日止
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数1所在层:1
权利其他状况房屋竣工时间:2014年12月01日
附记房屋规划用途为:原料药车间
不动产权号 鲁 (2018)威 海市不动产权第 00s6701号权利人山东中关村医药科技发展有限公司共有情况单独所有
坐落惠河路-90ˉ4号
国有建设用地使用权/房屋所有
不动产单元号 371002008002(3B01052F00040000 权利类型 权
权利性质出让/自建房用途工业用地/工业
面积 共用宗地面积:1322330m2/房 屋建筑面积:265891m2
使用期限国有建设用地使用权2014年01月09日起⒛64年01月08日止
房屋结构:钢筋混凝土结构
房屋总层数 I所在层:I(含夹层 )
权利其他状况房屋竣工时间:⒛14年⒓月01日
附记房屋规划用途为:仓库至价值时点估价对象已设定抵押本次评估不考虑抵押权的影响。
根据估价委托人承诺估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等
形式的限制权利情况;另现场查勘发现估价对象不存在用益物权。因此本报告按估价对象不存在租赁、被占用、拖欠税费、查封等形式的限制权利和不存在用益物权进行估价。
(三)、实物状况
估价对象的房屋共四栋建筑物总建筑面积19709.15平方米房屋所有权属于山东中关村医药科技发展有限公司至估价期日止已设定抵押权无评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
地役权、租赁权等他项权利限制。其中:惠河路四卜1号:钢混结构四层高建筑面积8403.60平方米现用作办
公楼水、电及通讯等配套设施齐全。估价对象外墙铝板贴面铝合金门窗室内经过精装修石膏板吊顶部分木门、包门窗套内墙面刷乳胶漆地
面铺地板砖ρ
惠河路四卜2号:钢混结构两层高建筑面积6642.88平方米现用作固
体制剂车间水、电及通讯等配套设施齐全。估价对象车间为制药厂生产所必需的高标准无尘车间外墙铝板贴面铝合金门窗室内地面刷环氧地坪
漆ρ
惠河路-g卜3号 :钢混结构一两层高建筑面积 ⒛03.76平方米现用作
原料药车间水、电及通讯等配套设施齐全。估价对象车间为制药厂生产所必需的高标准无尘车间外墙铝板贴面铝合金门窗室内地面刷环氧地坪漆。
惠河路-g卜4号 :钢混结构一层高 (含夹层)建筑面积 2658.91平 方米
现用作仓库水、电及通讯等配套设施齐全。估价对象外墙铝板贴面铝合金门窗室内地面刷环氧地坪漆。
根据实地勘查房屋基础、结构构件完好无损坏、变形、不均匀沉降
表面装修和设备基本完好无明显的损毁状况使用正常室内采光、通风较好整体维护状况良好属于完好房。
估价对象整体而言宗地形状较规则基础设施配套较齐全;建筑物设
计、平面布局、建设规模合理维护状况良好能满足一般性工业用房的正常使用要求。
土地:估价对象使用一宗工业用地土地使用权面积132233.0平方米
本次评估其分摊的72⒛6.25平方米土地使用权。土地使用权;四至:北至孙家滩村东、南、西至规划路;土地使用杈终止日期⒛64年01月08日止
在价值时点剩余土地使用年期们.鲳年;用途为工业形状较规则宗地内
部基本平坦与相邻土地、道路相比地势稍高自然排水良好地基承载力
一般土壤无污染宗“”地基“”外础设施达到五通宗地内五通一平。
10评估报告专用纸其他用途无效山东中钾土地房地产资产评估测绘有限公司交通较便捷。
五、价值时点:⒛23年8月22日(现场查勘之日)。
六、价值类型:
1、价值类型
本次估价的价值类型为抵押价值。
2、价值类型定义
抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。估价对象已设定抵押本次评估不考虑抵押权的影响。
3、价值内涵
价值内涵是估价对象在价值时点满足本次估价假设和限制条件下包
括建筑物及土地使用权不包括动产、债权债务等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积;没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额包括已抵押担保的债权数额及其他。
七、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原
则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
(一)独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性估价机构和注册房地产估价师与估价对象及相关当事人没有利害关系不受外部干扰因素影响从实际出发公平合理地进行估价。
(二)合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定其权益才能受法律保护并体现其权益价值。
(三)谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时应保持必要的谨慎充分估计
房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失不高估市场
11评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司价值。
(四)最高最佳利用原则应以估价对象的最高最佳利用为前提进行。在合法使用前提下房地产只有在最高最佳利用状态下才能发挥最大效用。最高最佳利用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的利用方式。
(五)价值时点原则估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
(六)替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用其价格会相互牵掣而趋于一致。
八、估价依据
(一)、有关法律、法规及文件依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第
72号);
2、 《中华人民共和国土地管理法》 (中 华人民共和国主席令第 zs号 );
3、《中华人民共和国城市规划法》(中华人民共和国主席令第74号);
4、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号);
5、《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号);
6、《城市房地产抵押管理办法》(⒛01年建设部令第98号修正);
7、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第娟号)。
(二)、估价标准依据
l、 《房地产估价规范》 (GB/T5∞91-⒛ 15);
2、 《房地产估价基本术语标准》 (GB/T50Sgg-⒛ 13);
3、《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号文)。
(三)、估价委托方提供的资料依据
1、《不动产权证》;
(四)、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
l、 实地查勘记录 ;
2、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准
资料;
3、估价机构掌握的其他相关资料。
九、估价方法
房地产估价的主要估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法。
根据国家标准 《房地产估价规范》GB/T5⒆ 91甥015)规定: 对同一估价对
象宜选用两种以上的估价方法进行估价;有条件选用比较法进行估价的应
以比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价应选用收益法作为其中
的一种估价方法;具有投资开发潜力的房地产的估价应选用假设开发法作
为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、
收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法。
(一)估价技术路线直接测算估价对象房地产市场价值。
(二)估价方法的选择本次评估根据估价对象的特点和利用现状对估价对象地块采用基准地
价系数修正法和市场比较法进行评估;对估价对象建筑物采用成本法进行评估。
(三)估价方法的定义基准地价系数修正法就是指在求取一宗待估宗地价格时根据当地基准地价水平参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准
和各种修正因素说明表根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、
市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数修正基准地价从而得
出估价对象地价的一种方法其基本公式为:
土地价格 V=V1b× (1+∑ K)× K1× m× K3
其中:Ⅴ一侍估宗地价格
Ⅴ1b一宗地所在区域的基准地价
∑K一某宗地全部影响地价因素总修正值
K1一期 日修正系数
13评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
m—年限修正系数
K3一容积率修正系数 (只 对住宅、商业用地)
比较法:是讲估价对象与价值时点近期有过交易的类似可比实例进行比较对这些类似可比实例的已知价格作适当修正以此估算估价对象的客观
合理价格或价值的方法。基本公式为:待估宗地比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×土地状况调整系数成本法即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
运用成本法进行房产测算时应按下列步骤进行:
1.选择具体估价路径;
2.测算重置成本或重建成本;
3.测算折旧;
4.计算成本价值。
十、估价结果
遵照有关法律法规、政策文件和技术标准根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料按照估价目的遵循
估价原则采用估价方法进行分析、测算和判断在满足本次估价假设和限制条件下估价对象在价值时点 (2023年 8月 ” 日)的估价结果:1⒛ 3g。 7万元人民币大写:壹亿贰仟零叁拾玖万柒仟元整(其中:土地使用权价格
为2916.9万元)。
建筑土地房屋物房屋价规总层目建筑物楼面
(万
项名地称总价建筑面积价值(万结值
(万
构划用途数单价价元)
元)元)惠河路
钢混 综合楼 /l 8403.6 420090-1号 1480 35295 12/137 4773.2惠河路固体制9
钢混臼6642.885500
90-2号14803653.6983146367剂车间
惠河路原料药钢混1200376
90-3号550014801102.1296.61398.7车间
惠河路1(含
钢混仓库2658.9131504号1480837.6393.51231.190一夹层)
合计19709.15912282916912039.7
该宗土地上的建筑物总面积6093.83平方米土地总面积为132233平方各注米本次评估
分摊的土地面积为72⒛625平方米。
14评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司
房地产抵押价值评估结果汇总表
币种:人民币估价对象目估价项结对象及果
总价(万元)12039.7
l、 假定未设立法定优先受偿权下的价值
单价 (元/m2) /
2、估价师知悉的法定优先受偿款总额(万元)0
2.l已 抵押担保的债权数额 总额 (万元 ) 不考虑
2⒓拖欠的建设工程价款总额(万元)0
2.3其他法定优先受偿款总额(万元)0
总价 (万元 ) I2039.7
3、抵押价值
单价 (元/m2) /
十一、有关说明
1、本报告所得出的结果仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押
双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》该项目一旦发生清偿问题处分方法
应参照国家有关政策、法规进行。此外抵押房地产清偿的费用较之正常的房地产交易高提请报告使用方注意。
3、本报告对现场难于观察到的建筑物与设各内部质量不负检测责任。
4、本报告估价结果仅作为估价方在本次估价目的下使用不得作其他用途。
5、本报告的全部或部分内容未经本估价机构同意不得向委托方及报告
审查部门以外的单位及个人提供凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果估价机构和估价人员不承但相应的责任。
6、本评估报告正文、附件为一整体不可分割。
十二、房地产变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时在没有过多损失的条件下将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、房地产与其他动产相比由于具有价值量大、独一无二、不可移动、易
受限制等特性加上交易手续复杂、交易税费较多等原因使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生因此房地产相对其他动产来说具有难以变现的特性。
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2、不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下变现能力有所不同。
影响某宗房地产变现能力的因素主要有:*房地产的通用性。通常情况下通用性较差如用途越专业化的房地产使用者的范围较窄变现能力较弱;
估价对象是工业用房在相关行业中具有一定的通用性。*房地产的独立使用性。即能否单独使用而不受限制通常情况下独立使用性越差的房地产变现能力越弱。估价对象独立使用性好变现能力相对较强。*房地产的可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割的房
地产变现能力较强。估价对象在共享水、电等动力设施及享有相应通行权的条件下可分割转让在一定程度上会增强其变现能力。*房地产的区位。
通常情况下所处位置越偏僻越不成熟区域的房地产变现能力会越弱。
估价对象区位良好变现能力相对较强。*房地产的开发程度。通常情况下开发程度越低的房地产不确定因素越多变现能力会越弱。估价对象是现房变现能力相对较强。*房地产的价值大小。一般地说价值越大的房地产变现能力越弱。估价对象面积和总价值量偏大在一定程度上会影响其变现能力。*同类房地产的市场状况。房地产市场越不景气出售房地产越困难变现能力就越弱。当地房地产市场目前较平稳估价对象变现能力相对较强。
3、假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。
4、处置房地产时其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清
偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来以拍卖方式处置房地产时变现时间较短但变现价格一般较低变现成本较高要支付增值税
及附加、其它手续费等。
清偿顺序为:
(1)支付处分抵押房地产的费用;
(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;
(3)偿还法定优先受偿权;
(4)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;
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(3)偿还法定优先受偿权;
(4)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;
(5)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;
(6)剩余金额交还抵押人。
十三、房地产抵押估价报告风险提示
l、 本报告所得出的结果仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。
2、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产
生影响在估价对象实物及区域因素不发生变化房地产市场没有太的波动的情况下预计估价报告使用有效期内房地产抵押价值基本保持稳定。
3、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险估价报告使用者应给予关注:
估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
4、抵押期限内可能会增加法定优先受偿款主要指抵押权实现费用、企
业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等情况;
5、在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十四、注册房地产估价师: LL兰L生民骊注册岍
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蒋利娥(注册证号:37⒛150101)号嬲毋屮华人民估价
娃师名:
注册号:
滕晓荣(注册证号:37⒛060099)
十五、实地查勘期:⒛23年 8月 zz日 至:
十六、估价作业期:20z3年 8月 zz日山东中创土地估测绘有限公司
2023年8月22日
评估报告专用纸其他用途无效山东中创土地房地产资产评估测绘有限公司附件
1、估价对象位置图、照片;
2、不动产权证书复印件;
3、估价机构营业执照复印件;
4、估价机构各案证书复印件;
5、注册房地产估价师证书复印件。
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位置图
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