金融街:金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告

金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司
债券（第六期）信用评级报告
编号：CCXI-20233198D-01金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
声明
*本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
* 中诚信国际关联机构中诚信绿金科技（北京）有限公司对该受评对象提供了 ESG 报告服务、绿色债券评估服务，经审查，不存在利益冲突的情形。
*本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
*中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
*评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和
其他第三方的干预和影响。
*本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
*中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
*本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
跟踪评级安排*根据相关监管规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在信用评级结果有效期内，持续关注本次债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本次债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在本公司网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
*在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
*如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，本公司将根据有关情况进行分析并据此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2023年9月7日
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发行人金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种一）：AAA本期债项评级结果金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种二）：AAA
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过9亿元（含9亿元），其中品
种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选发行要素择权；品种二期限为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还回售的公司债券本金。
中诚信国际肯定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资评级观点
渠道通畅等方面的优势。同时中诚信国际关注到房地产行业政策、部分项目开发效率较低、盈利情况持续承压等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
正面
*公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下重要的资产管理平台。公司作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东的支持*公司大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺及优越的地理位置使得投资物业持续保持较高的出租率及租金水平，为公司提供稳定的现金流和利润*公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强关注
*房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战
*部分项目去化较慢、后续开发效率有待关注
*公司盈利情况持续承压
项目负责人：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
项目组成员：熊 攀 pxiong@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
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□财务概况
金融街控股（合并口径）2020202120222023.6/2023.1~6
资产总计（亿元）1692.081647.801530.441504.87
所有者权益合计（亿元）398.05425.96424.21415.56
负债合计（亿元）1294.031221.851106.231089.31
总债务（亿元）922.07833.38801.40766.24
营业总收入（亿元）181.21241.55205.0656.15
净利润（亿元）22.1815.816.47-8.20
EBITDA（亿元） 60.24 32.93 20.60 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元）98.9038.9356.1155.53
营业毛利率（%）32.8621.4515.6413.96
净负债率（%）184.66154.15149.45142.63
总债务/EBITDA（X） 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 1.24 0.78 0.54 --
注：1、中诚信国际根据公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2021~2022年审计报告和2023年半年度
财务报告整理，其中，2020年、2021年财务数据分别采用了2021年、2022年审计报告期初数，2022年财务数据采用了2022年审计报告期末数；2023年半年报未经审计；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用。
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发行人概况
公司成立于1992年，前身是北京市金融街建设开发公司。2000年6月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码 000402.SZ。公司目前主要业务板块包括房地产开发、物业租赁及物业经营等相关业务，项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至2023年6月末，公司已完成对五大城市群16个重点城市的布局，拥有项目全口径可结算规划建筑面积1428万平米（对应权益规划建筑面积1142万平米）。
图1：2022年收入构成情况图2：近年来收入走势
资料来源：公司年报，中诚信国际整理资料来源：公司年报，中诚信国际整理产权结构：经过增发及资本公积转增股本，截至2023年6月末，公司注册资本为29.89亿元，北京金融街投资（集团）有限公司及其一致行动人持股比例为36.77%，系公司控股股东，公司实际控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京市西城区国资委”）。
本期债券概况
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过9亿元（含9亿元），其中品种一期限为5年期，附
第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为7年期，附第5年末投
资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还回售的公司债券本金。
本期债券拟用于偿付公司存量有息债务，如发行成功，对公司债务总规模不会产生重大影响，债务期限结构将有所优化。考虑到公司融资渠道畅通，备用流动性较好，中诚信国际认为，公司有较为充足的资金偿付本期债券的本金和利息。
发行人信用质量分析概述
中诚信国际认为，2022年行业下行叠加信用风险出清导致房地产销售及投资规模降至近年来低水平，2023年以来房地产市场虽有一定积极变化，但下行趋势尚未完全扭转，同时行业内竞争格局亦发生改变。近期相关部门释放出更积极的政策信号，房地产调控政策有望进一步优化。短期来看，随着房地产行业政策效果的显现，房企信用质量进一步恶化、信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，房地产行
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业景气度有望触底回升。长期来看，随供求关系格局的变化，房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的转变将对房地产企业经营能力提出更高要求。
2022年以来，积极的政策环境助力房地产市场筑底，8月以来全国商品房销售额累计同比降幅持续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落26.7%。房地产投资方面，受行业持续下行影响，房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产开发投资金额分别同比下降约39%和10%，房地产开发投资额自2020年首次出现同比下降并回落至近
5年的低点。2023年以来，各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但行业整体下行态势
尚未完全逆转，上半年商品房销售面积同比降幅收窄至5.3%，同时销售额由降转升；房地产开发投资同比降幅也较2022年全年有所收窄。7月末中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”释放了更为积极的政策信号，房地产调控政策有望进一步优化。中诚信国际认为，房地产政策频出有效引导需求合理释放，2023年房地产销售及投资活动有望触底回升，行业景气度有望复苏。行业竞争格局方面，2022年行业下行叠加信用风险出清导致行业竞争格局发生改变，不同企业性质间销售业绩分化明显，国央企普遍能保持较强的规模优势，当年销售金额同比降幅优于行业平均水平；但民营企业对外部不利因素抵御能力普遍偏弱，当年销售金额同比降幅高于行业平均水平。此外，目前国有背景开发商已成为土地市场主要参与者，叠加行业利润空间收窄，未来房地产行业投资活动有望回归理性。融资方面，为了满足房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望得到改善。
中诚信国际认为，目前行业信用风险出清已进入尾声，行业信用基本面触底，房企信用质量进一步恶化以及信用风险进一步蔓延并引发新一轮信用风险危机的可能性很小，短期内房地产行业处于底部修复期；长期来看，随供求关系格局的变化，房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的转变将对房地产企业经营能力提出更高要求。
详见《中国房地产行业展望，2023年 3月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9852?type=1中诚信国际认为，公司房地产业务具有一定规模优势，虽然销售业绩在外部不利环境影响下有所下滑，且部分房地产项目的去化及运营效率仍有待提升，但公司土地储备充沛且拿地策略趋于谨慎，加之优质的自持物业能为其提供稳定现金流入，整体经营稳健度较高。
金融街控股坚持城市群深耕策略，具有一定规模优势，2022年虽然公司销售业绩同比下滑，但整体优于行业平均表现，2023年1~6月销售情况有所好转。
公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及周边中心城市，截至2023年6月末，公司已进驻五大城市群中16个重点城市1，区域布局较为完善。项目建设方面，2022年项目开工节奏随新增土地储备减少有所放缓，竣工面积仍保持在较大规模，为当期结算业绩提供一定保障；2023年1~6月，项目开工节奏进一步放缓。
16个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、苏州、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳、无锡、嘉兴。
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表1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
项目2020202120222023.1~6新开工面积2441536424竣工面积16024325852
注：以上开发数据为全口径数据。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司房地产开发项目并表及权益比例较高，合作方主要以国有背景开发商为主，合作方较为稳定。
2022年公司销售金额较上年同期下降7.08%，业绩表现优于行业平均水平。从产品类型来看，公
司销售产品涵盖商务和住宅地产两类，2022年住宅销售签约占比均超过90%。公司京津冀及长三角一二线城市项目销售保持较高的贡献度，使得销售均价保持在较高水平。2023年1~6月，公司销售金额和面积同比均大幅上升。
表2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
2020202120222023.1~6
销售面积（全口径）17317513972
销售金额（全口径）402339315158
销售均价（全口径）2.331.942.272.18
资料来源：公司提供，中诚信国际整理从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
周边城市，持续深耕五大城市群，保持了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大规模的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2022年及
2023年1~6月，两区域销售业绩合计占比均超过80%。预计未来随着长三角地区存量项目的去化，公司区域集中度将进一步提高。
表3：公司全口径销售区域分布情况（亿元）
20222023.1~6
区域销售金额销售金额占比销售金额销售金额占比
京津冀157.6550.01%90.9657.67%
长三角98.6931.31%36.7123.28%
大湾区33.5610.65%15.9310.10%
成渝14.934.74%8.725.53%
长江中游10.393.30%5.393.42%
合计315.22100%157.71100%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成都；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、惠州；长江中游含武汉。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理供，中诚信国际整理公司可结算资源较大，区域布局较为均衡，但部分项目去化仍有待关注，运营效率有待提升。
从土地储备情况来看，截至2023年6月末，金融街在全国16个城市和地区拥有项目全口径可结算规划建筑面积1428万平米（对应权益规划建筑面积1142万平米），较上年末略微下降，可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司土地储备面积前三大城市惠州、北京及天津占比均超过12%，合计占比超过47%，其余城市分布相对均衡。受市场环境及规划调整等影响，公司部分项目工程进度受到影响导致去化周期偏长，项目周转率较低，中诚信国际将对公司项目开发效率的后续改善情况保持关注。公司未来推盘计划以存量项目为主，主力区域优质项目消耗速度快，对销售业绩的支撑力度减弱。
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表4：截至2023年6月末公司土地储备区域分布明细（万平方米）城市可结算建筑面积占比
惠州279.3019.56%
北京222.8415.60%
天津177.412.42%
廊坊126.608.86%
重庆114.888.04%
武汉110.167.71%
苏州80.685.65%
佛山67.654.74%
广州65.024.55%
上海52.753.69%
遵化42.422.97%
无锡33.412.34%
成都25.071.76%
嘉兴14.901.04%
东莞8.060.56%
深圳7.000.49%
总计1428.14100.00%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
2022年以来公司拿地趋于谨慎，项目获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠道畅
通且融资成本低，整体经营稳健度较高。
近年来公司土地投资策略较为谨慎，拿地金额占全年销售的比例保持在30%以下。具体来看，公司仍主要布局在五大城市群，2021年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取8个项目，其中嘉兴为新进入城市；除天津项目为收并购方式获取外，其他均为招拍挂方式，由于当期获取的上海、无锡及天津项目地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022年公司仅通过股权收购方式获取了位于天津的住宅项目，权益比例为34%；2023年1~6月，公司未新增土地储备。
表5：近年来公司土地储备情况（个、亿元、万平方米）
指标2020202120222023.1~6新拓展项目5810
新增土地金额（权益口径）506511.780
新增土地规划建筑面积（权益口径）97958.350
资料来源：公司提供，中诚信国际整理融资方面，公司有息债务以债券融资和银行借款为主，截至2023年6月末占总债务的比重分别为32.08%和22.57%。2023年1~6月，随着公司压降银行借款、信托借款规模，同期末公司总债务规模较年初下降4.39%。受益于非标融资比重下降以及新发公开市场债券融资成本较低，公司整体融资成本持续降低，具有融资成本优势。债务期限方面，公司利用融资窗口期新发债券替换的存量债务，加之偿还债务，截至2023年6月末，短期债务占总债务的比重降至11.38%。整体来看，公司债务融资工具发行较为顺畅，利率处于同行业较优水平，经营稳健度较高。
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图3：截至2023年6月末公司总债务构成图4：截至2023年6月末公司总债务分布情况（亿元）
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理公司自持物业位置优越，整体出租率保持在较高水平，为其现金流及利润形成较好补充；物业经营板块收入受市场环境影响波动较大。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市持有写字楼、商业、酒店等业态的物业，截至2023年6月末持有项目可出租面积约为123.37万平方米，其中写字楼可出租面积占比约44%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2022年公司重点项目金融街中心完成客户签约及续租，在市场调整环境中公司经营业绩基本稳定，实现物业租赁收入16.25亿元，在减免租金0.92亿元的影响下，同比下滑7.31%；2023年1~6月，公司实现物业租赁8.90亿元，同比增幅10.05%。
经营物业方面，公司拥有金融街公寓、天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店等经营物业，截至2023年
6月末持有经营物业建筑面积为20.66万平方米。2022年3月，公司将其持有的北京金融街丽思
卡尔顿酒店（公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）以10.80亿元的价格出
售给金融街集团，叠加酒店及文旅板块受市场环境影响较大，2022年公司物业经营板块收入同比下滑41.29%；2023年1~6月，受益于旅游出行市场回暖，酒店入住率、客流量均实现较快增长，物业经营板块收入同比大幅增长77.55%。
表6：近年来公司主要持有出租的物业情况（万平方米）
2023年6出租率
城市主要业态项目名称权益月末可出租
面积2020202120222023.1~6
金融街中心100%11116061%80%96%88%
金融街（月坛）中心
100%2195695%90%84%84%部分（不含金融集）金融街公寓（商务长
100%1313144%48%56%72%
租）北京写字楼
金融大厦100%11358100%100%100%100%
其他零散写字楼100%6600100%100%100%100%
金融街（月坛）中心-
100%558176%23%21%26%
金融集
通泰大厦100%1785100%100%100%100%
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金融街购物中心100%8838498%99%98%98%
金融街（西单）购物
100%48414100%100%100%100%
中心
北京门头沟融悦中心80%3260525%78%80%63%
金树街100%1477197%100%100%100%商业
金熙汇80%1257155%42%34%29%
E2 四合院 5/7 号院 100% 2577 100% 100% 100% 100%
E2 四合院 4/6 号院 100% 2235 100% 100% 100% 100%
C3 四合院 100% 2081 100% 100% 100% 100%车位配套139387
金融街海伦中心100%8961876%76%73%72%
写字楼 静安融悦中心 A 栋 100% 78198 -- -- -- 100%
静安融悦中心 B 栋 100% 24704 -- -- -- --上海
商业上海金融街购物中心100%57144------83%
住宅青浦西郊宸章50%7446----100%100%车位配套79111
写字楼天津金融街南开中心100%8337474%71%53%56%
天津写字楼环球金融中心100%9797170%64%58%58%车位配套16881一期约
6.4万平磁器口后街（一二米，出租商业100%8764320%47%52%
期）率66%；
重庆二期尚未开业
商业、住宅嘉粼融府100%15625------3%车位配套60815
武汉商业武汉融御滨江60%20531------42%合计（含车位配套）1233657
资料来源：公司提供，中诚信国际整理中诚信国际认为，2022年以来，公司资产及负债规模整体呈收缩态势，财务杠杆持续改善；房地产开发业务毛利率下滑对整体经营业务造成拖累，公司净利润率呈下降态势，2023年1~6月呈亏损状态，盈利情况将继续承压；公司对外筹资的依赖程度有所下降，但债务规模仍较大，偿债指标仍有优化空间。
公司经营性业务利润持续下滑，投资收益及公允价值变动收益对利润的影响较大，2023年1~6月呈亏损状态，盈利能力的稳定性值得关注；受投资进度放缓及物业处置影响，公司总资产及负债规模整体呈收缩态势。
近年来公司营业收入呈波动态势，房地产开发收入占比保持在较高水平，物业租赁业务可对营业收入提供稳定补充。2022年受行业调整影响，公司房产开发收入同比下滑15.48%；因利润空间较低项目结利，房地产销售毛利率同比下降6.31个百分点至10.32%。物业出租业务业绩整体平稳，但受减免租金和出售高端酒店等因素影响，毛利率亦走弱。2022年维持了一定结算规模但销售业绩下降，公司预收款项（含合同负债）规模对未来结转收入的保障程度减弱。2022年利润空
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间持续收窄导致公司经营性业务利润大幅下滑至很低水平；项目出售带来的投资收益以及物业重
估等非经常性损益的部分占净利润的比重持续上升，具备一定不确定性。2023年1~6月，主要受行业形势严峻影响，公司营业收入同比下滑47.05%，导致经营性业务利润亏损；加之参股公司权益法核算出现亏损，当期公司亏损8.20亿元，净利润率转负。整体来看，公司经营性业务利润面临下滑压力，投资收益、公允价值变动和资产减值对公司利润的影响较大，盈利能力的稳定性值得关注。
2022年公司放缓投资进度并处置部分资产，总资产规模保持下降态势。公司流动资产以货币资金、存货和其他应收款为主。由于2022年销售回款减少以及偿还金融机构借款，公司货币资金余额有所减少。受调控政策以及区域竞争加剧等因素影响，部分项目去化速度不达预期，开发产品规模和占比维持在较高水平，2022年以来因新获取项目逐渐竣工，开发产品占比进一步升高，存货结构有待改善，存货周转率亦有提升空间。其他应收款主要由于公司向参股项目提供一定规模拆借资金形成，随着合作项目回款保持下降态势。公司非流动资产以投资性房地产为主，自2021年转让部分物业后较为稳定。截至2023年6月末，公司总资产规模较年初小幅下降，主要系存货减少所致。
负债方面，除有息负债之外主要为预收款项、应付款项和其他应付款，近年来整体呈下降态势。
2022年以来，公司归还部分并表项目合作方的股东借款，以及偿还关联方借款，其他应付款明显减少；截至2023年6月末，公司负债规模小幅下降。
所有者权益方面，近年来公司未分配利润持续积累，2022年受处置子公司股权影响，期末少数股东权益有所下降，所有者权益规模及结构较为稳定。财务杠杆方面，近年来公司通过销售回款、减少拿地开支以及处置资产等方式回笼资金并压降债务，净负债率有所改善；2023年1~6月，公司持续压降债务规模，财务杠杆水平进一步优化。
表7：近年来公司财务指标（亿元、%）
2020202120222023.6/1~6
营业总收入181.21241.55205.0656.15
营业毛利率32.8621.4515.6413.96
经营性业务利润48.9015.330.29-8.42
投资收益-1.6710.125.81-0.48
公允价值变动损益-4.288.544.900.00
资产减值损失9.387.313.700.00
净利润22.1815.816.47-8.20
净利润率12.246.553.16-14.60
总资产1692.081647.801530.441504.87
货币资金188.17178.54168.75174.73
718.76
存货820.06842.52742.95718.76
存货周转率0.150.230.220.13*
开发成本/存货80.5973.0364.2763.80
其他应收款117.8482.7476.7869.47
394.86
投资性房地产408.32387.41394.32394.86
11金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
预收款项（含合同负债）138.35141.5898.54133.55
应付账款76.3894.6886.5371.10
其他应付款97.2992.2361.6260.79
总负债1294.031221.851106.231089.31
44.01
少数股东权益34.1154.7344.9244.01
所有者权益398.05425.96424.21415.56
净负债率184.66154.15149.45142.63
注：带“*”指标经年化处理。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理2022年以来，公司债务规模保持下降态势，对外筹资的依赖程度有所下降，但债务规模仍较大，
偿债指标仍有优化空间。
2022年受并表项目销售规模下滑影响，销售商品、提供劳务收到的现金同比减少，但同时公司减
少土地投资及项目建设支出，经营活动现金仍保持流入态势。由于公司拿地策略趋于谨慎，公司对于合作项目的投资活动流出规模不大，叠加处置部分物业及股权资产，投资活动现金为净流入状态。随着公司偿还部分到期债务且新增债务规模持续下降，筹资活动现金流持续净流出。2023年1~6月，公司经营获现能力随销售业绩增长有所增强，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长55.20%。
2022年，公司处置部分物业及股权回流资金，同时降低项目获取力度实现了债务规模的下降。但
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能力有所下降；经营性业务利润的盈利能力下滑亦导致 EBITDA 对债务本息的保障能力较弱。2023 年 1~6 月，公司利用自有资金偿还到期债务，短期债务占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的覆盖能力有所提升，偿债指标仍有优化空间。
表 8：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、%、X）
指标2020202120222023.6/1~6
经营活动现金流净额98.9038.9356.1155.53
其中：销售商品、提供劳
236.72246.66184.6599.00
务收到的现金
投资活动现金流净额-4.2340.7612.722.84
筹资活动现金流净额-16.75-89.95-78.18-52.28
总债务922.07833.38801.40766.24
短期债务/总债务16.0915.4917.5011.38
总债务/EBITDA 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA 利息保障倍数 1.24 0.78 0.54 --
非受限货币资金/短期债务1.261.371.191.99
总债务/销售商品、提供劳务
3.903.384.343.87*
收到的现金
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至2023年6月末，公司共获得银行授信额度980亿元，其中尚未使用额度为722亿元，备用流动性充足。
受限资产方面，截至2023年6月末，公司受限资产合计385.56亿元，主要用于生产经营相关的借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限资产占总资产比重为25.62%。
12金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
其他事项
担保方面，截至2023年6月末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为
73.19亿元，公司合并范围内对外担保（不含与子公司之间的担保）余额0.43亿元。此外，当期
末公司不存在重大未决诉讼。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2020~2023年7月末，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
假设与预测2发行人未来预测情况较最新主体报告无变化。
调整项发行人其他调整因素较最新主体报告无变化。
外部支持发行人外部支持情况较最新主体报告无变化。
评级结论综上所述，中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债
券（第六期）（品种一）”的信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种二）”的信用等级为 AAA。
2中诚信国际对发行人的预测性信息是中诚信国际对发行人信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了与
发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。
13金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2023年6月末）
资料来源：公司提供
14金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元）2020202120222023.6/1~6
货币资金1881712.931785399.461687549.861747271.92
其他应收款1178399.16827412.55767771.28694691.78
存货8200565.908425221.487429548.427187603.92
长期投资493346.43471111.45522459.63489707.05
固定资产264049.62287736.97250784.61246107.63
在建工程76389.6578290.770.000.00
无形资产53866.9356343.3038688.9137729.36
投资性房地产4083182.393874096.403943211.013948563.31
资产总计16920791.5816478038.2815304387.8315048707.28
预收款项1383521.191415790.83985418.921335548.66
其他应付款972926.04922341.97616237.08607932.53
短期债务1483528.621291151.481402362.38872174.63
长期债务7737215.037042663.026611622.596790237.41
总债务9220743.658333814.498013984.977662412.04
净债务7350229.246565967.316339666.525927177.18
负债合计12940285.4012218470.8111062302.6310893106.60
所有者权益合计3980506.174259567.474242085.194155600.68
利息支出484217.93423402.87381600.49--
营业总收入1812137.342415531.362050578.01561509.35
经营性业务利润488961.52153340.852857.86-84199.05
投资收益-16673.99101225.8558060.98-4761.33
净利润221846.79158117.7264747.71-82000.81
EBIT 589023.75 308172.83 186464.02 --
EBITDA 602422.47 329256.14 205999.48 --
销售商品、提供劳务收到的现金2367165.402466622.381846491.85989973.16
经营活动产生的现金流量净额988987.79389300.74561119.42555282.17
投资活动产生的现金流量净额-42300.82407551.24127190.3328422.33
筹资活动产生的现金流量净额-167547.52-899530.48-781843.05-522788.53
财务指标2020202120222023.6/1~6
营业毛利率(%)32.8621.4515.6413.96
期间费用率(%)-1.0711.3112.8724.58
EBITDA 利润率(%) 33.24 13.63 10.05 --
销售净利润率(%)12.246.553.16-14.60
净资产收益率(%)5.573.841.52-3.91*
存货周转率(X) 0.15 0.23 0.22 0.13*
资产负债率(%)76.4874.1572.2872.39
总资本化比率(%)69.8566.1865.3964.84
净负债率(%)184.66154.15149.45142.63
短期债务/总债务(%)16.0915.4917.5011.38
非受限货币资金/短期债务(X) 1.26 1.37 1.19 1.99经调整的经营活动产生的现金流量
0.050.000.02--
净额/总债务(X)经调整的经营活动产生的现金流量
0.34-0.030.13--
净额/短期债务(X)经营活动产生的现金流量净额利息
2.040.921.47--
保障倍数(X)
总债务/销售商品、提供劳务收到的
3.903.384.343.87*
现金
总债务/EBITDA(X) 15.31 25.31 38.90 --
EBITDA/短期债务(X) 0.41 0.26 0.15 --
EBITDA 利息保障倍数(X) 1.24 0.78 0.54 --
注：中诚信国际分析时将合同负债计入预收款项，带*指标已经年化处理。
15金融街控股股份有限公司
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
附三：基本财务指标的计算公式指标计算公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内短期债务
到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
总债务长期债务+短期债务
非受限货币资金货币资金-受限货币资金资
本净债务总债务-非受限货币资金
结资产负债率负债总额/资产总额构经调整的所有者
所有者权益合计-混合型证券调整权益总资本化比率总债务/(总债务+经调整的所有者权益）
净负债率净债务/经调整的所有者权益
长期投资债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资
经应收账款周转率营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）营效
率存货周转率营业成本/存货平均净额
营业毛利率(营业收入-营业成本)/营业收入
期间费用合计销售费用+管理费用+财务费用+研发费用
期间费用率期间费用合计/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金经营性业务利润
盈净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项利 EBIT（息税前盈能利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项
力余）EBITDA（息税折EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销旧摊销前盈余）
净资产收益率净利润/所有者权益合计平均值
净利润率净利润/营业收入经调整的经营活
现经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化的研发金动产生的现金流
流支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出量净额
流动比率流动资产/流动负债
偿速动比率(流动资产-存货)/流动负债
债利息支出资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出能
力 EBITDA利息保障
EBITDA/利息支出倍数
注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业
务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》证监会公告[2008]43号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
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2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
附四：信用等级的符号及定义主体等级符号含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债项等级符号含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
17金融街控股股份有限公司
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独立·客观·专业
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