中关村:《商业房地产抵押价值评估》【北京首佳（2023）估字第FC20230102740Z号】

日首佳顾问CONSULTINGSHOU JIiACAA中信联行成销司ASsOCiaticnChinaA/ppasa
估价报告编号:
北京首佳(2023)估字第 FC20230102740Z号
估价项目名称:
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司位于北京市
朝阳区吉庆里9号楼10号楼2层1-2、3、4、5、6
号商业房地产抵押价值评估
估价委托人:
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司
北京首佳房
注册房地
梁燕丽(注册
估价报告出具日期:
二〇二三年九月十三日估价报告
贷款单位:
三亚市融资担保投资有限公司
首佳顾问CAA北京首佳(2023)估字第 FC20230102740Z号
SHOU JIACAA北京首佳(2023)估字第 FC20230102740Z号
CONSULTiNGCAA
致信价委社人函
LetterofTransnnttn
北京中关村科技发展(控股)股份有限公司:
承蒙委托,我公司对贵公司所属的位于北京市朝阳区吉庆里9号楼10号楼2层1-2、
3、4、5、6号商业房地产【本次评估涉及证载房屋用途为商业,房屋建筑面积合计为
587.33平方米】在现状利用条件下的价值水平进行了评估,估价目的是为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定贷款额度提供抵押价值。
根据贵方提供的《不动产权证书》【京(2017)朝不动产权第00000139号】、《房屋
所有权证》【京房权证朝股份制字第00134号】及《项目情况说明》,本次估价对象具体范围及座落、规模、用途等权属情况如下:
估价对象一览表
价值时点:2023年8月24日
价值类型:抵押价值
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据国家有关房地产估价的规范、规定,按照
估价程序,经过实地查勘与市场调查,选用比较法、收益法对估价对象进行了测算,确定估
价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2023年8月24日的估价结果如下:(币种:人民币)
■假定未设立法定优先受偿权下的价值:
房地产市场价值总价:2761万元
大写金额:贰仟柒佰陆拾壹万元整
综合楼面单价:47009元/平方米
■注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款:
法定优先受偿款总额:0元
大写金额:零元整
■估价对象房地产抵押价值:
地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话:010-58930818i
首佳顾问CONSULTINGSHOUJIACAA北京首佳(2023)估字第FC20230102740Z号房地产抵押价值总价:2761万元
大写金额:贰仟柒佰陆拾壹万元整
综合楼面单价:47009元/平方米
具体如下:
房地产抵押价值评估结果汇总表
估价结果明细表
特别提示(SpecialNotice):
(一)鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算,并考虑到
报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失,为避免造成重复扣减,故本次估价结果未扣除预期实现抵押权的费用和税金。
(二)根据估价人员实地查勘及估价委托人介绍,至价值时点,估价对象格局已根据实际
用途进行重新分割打通使用。本次评估未考虑打通使用对估价对象价值的影响,亦未考虑将
来处置变现时可能产生的恢复原状产生的费用及时间对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。
地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话:010-58930818ii
首佳顾问CAA
SH00 J1ACAA
99NSUCTINGCAA北京首佳(2023)估字第 FC20230102740Z
目录
Contents
估价师声明1
一、一般假设…2
二、未定事项假设3
三、背离事实假设3
四、不相一致假设…3
五、依据不足假设…3
六、估价报告使用限制4估价结果报告
一、估价委托人5
二、房地产估价机构5
三、估价目的5
四、估价对象5
五、价值时点12
六、价值类型12
七、估价原则12
八、估价依据14
九、估价方法15
十、估价结果16
十一、注册房地产估价师及其他估价人员17
十二、实地查勘期17
十三、估价作业期17
变现能力分析与风险提示18
一、变现能力分析18
二、风险提示19
附件22地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话:010-58930818
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估价师声明
DeclarationofApprssecs
我们郑重声明:
一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人
及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T
50291-2015】、《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】、《房地产抵押估价指导意见》的规定进行估价工作,撰写本估价报告。
五、估价人员已于二〇二三年八月二十四日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。
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AppraisalAssuuipoosaacicstrictions
一、一般假设
(一)在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(二)估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。
(三)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
(四)本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
(五)本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的,且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
(六)在估价过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所
有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
(七)我们假设在估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
(八)本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。
(九)报告以估价委托人领勘准确性为估价前提。
(十)本次估价中所依据估价委托人提供的有关资料和证件,估价委托人对其真实性负责,因其失实造成的后果,估价机构和注册房地产估价师不承担相应责任。
(十一)根据估价委托人介绍,至价值时点,估价对象不存在抵押、租赁他项权利,亦不存在估价师所知悉的其他法定优先受偿款。在此提请报告使用者注意。
(十二)本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生的
办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可
能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响。如上述条件发生变化,估价结果需作相应调整。
(十三)估价人员已于2023年8月24日对估价对象进行了实地查勘,并进行了现场拍照
(实地查勘照片见附件)。根据《房地产抵押估价指导意见》的有关规定:房地产抵押价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日,故本次估价的价值时点确定为2023年8月24日。
(十四)2本次估价对象的土地权属情况以委托人提供的《不动产权证书》【京(2017)朝
不动产权第00000139号】为依据。由于委托人未提供本次估价对象所分摊的国有出让土地使
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用权面积,故本次评估暂未列示,最终分摊土地面积应以具有测绘资质的测绘公司出具的测绘报告为准。在此提请报告使用者注意。
(十五)本次估价对象的房屋权属情况以委托人提供的《房屋所有权证》【京房权证朝股
份制字第00134号】为依据,具体估价范围以委托人出具的《项目情况说明》为依据。如上述情况发生变化,估价结果需作相应调整。
(十六)估价人员已要求委托人出具《不动产权证书》、《房屋所有权证》等产权资料的
原件,以便核对原件与其所提供的产权资料复印件的一致性。但由于产权证件原件暂存于集团
公司无法取出,估价人员通过《北京通》对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次估价
是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、
完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任
(十七)根据委托人介绍,至价值时点,估价对象不存在抵押、租赁他项权利,亦不存在估价师所知悉的其他法定优先受偿款。在此提请报告使用者注意。
(十八)估价对象土地使用权取得方式为出让,根据委托人提供的《不动产权证书》记
载,本次评估估价对象国有土地使用权涉及用途为商业,估价人员通过《北京通》进行查询,
估价对象所在项目商业土地终止日期为2041年4月27日,即至价值时点,故估价对象土地剩余使用年限为17.7年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
(十九)根据产权人介绍及提供的《同意抵押证明》,估价对象产权人北京中关村科技发
展(控股)股份有限公司同意海南华素健康科技有限公司、海南华素医药营销有限公司以委估对象作为抵押物向三亚市融资担保投资有限公司申请抵押贷款。在此提请报告使用者注意。
二、未定事项假设
本次估价以委托人能够取得前期和专业费用、建设成本、销售费用的增值税专用发票为估价前提。在此提请报告使用者注意。
三、背离事实假设
根据估价人员实地查勘及委托人介绍,至价值时点,估价对象格局已根据实际用途进行重
新分割打通使用。本次评估未考虑打通使用对估价对象价值的影响,亦未考虑将来处置变现时可能产生的恢复原状产生的费用及时间对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。
四、不相一致假设
无不相一致假设。
五、依据不足假设
(一)估价对象《房屋所有权证》未载明估价对象建成年代,根据估价人员调查及委托人
介绍,估价对象建成于2003年。本次估价以此为估价前提,如上述情况发生变化,则估价结
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首佳顾问CAA
SHOU JIACAA
CAA北京首佳(2023)估字第FC20230102740Z容积率根据估价人员调研,估价对象规划容积率为2。
土地登记状况一览表
建筑物登记状况一览表
本次估价对象为上述宗地内部分房地产。由于委托人暂未提供估价对象的相关分摊土地测绘,故本报告暂未对分摊土地面积进行列示。
具体抵押物清单见下表:
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》,估价对象建筑物登记状况如下:
根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载,本次评估估价对象国有土地使用权涉及用
途为商业,估价人员通过《北京通》进行查询,估价对象所在项目商业土地终止日期为2041年4月27日,故估价对象土地剩余使用年限为17.7年。
2.实物状况
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■首佳顾问SHou iiACAA北京首佳(2023)估字第FC20230102740Z根据估价委托人介绍及估价人员实地查勘,估价对象土地及建筑物基本情况如下:
土地基本状况一览表
建筑物基本状况一览表
(三)他项权利设立情况
根据估价委托人介绍,至价值时点,估价对象不存在抵押、租赁他项权利,亦不存在估价师所知悉的其他法定优先受偿款。
除此之外,未发现估价对象有其他他项权利记载。
(四)区位状况描述与分析
1.位置状况
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(2)PPI:2023年7月,全市工业生产者出厂价格环比上涨 0.7%,同比下降1.1%,降幅
较上月收窄0.7个百分点；本月,全市调查的34个工业行业大类中,11个行业出厂价格同比上
涨,22个行业下降,1个行业持平；生产资料出厂价格同比上涨0.2%,生活资料出厂价格同比下降3.9%。
(3)PMI:2023年7月,中国制造业采购经理指数为49.3%,比上月上涨0.3个百分点,
低于临界点,表明制造业景气水平持续改善；非制造业商务活动指数为51.5%,比上月下降1.7
个百分点,仍高于临界点,表明非制造业继续保持扩张；综合 PMI 产出指数为51.1%,比上月下降1.2个百分点,继续保持在景气区间,表明我国企业生产经营总体继续保持扩张。
(4)社会消费品零售额:2023年7月,全市实现社会消费品零售总额1048.14亿元,同
比下降1.9%。其中,商品零售935.07亿元,同比下降4%；餐饮收入113.07亿元,同比增长19.5。
(5)LPR:2023年7月,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,处于历史低
位。北京市房贷市场水平为首套房利率LPR+55个基点(4.75%)、二套房利率 LPR+105个基点(5.25%)。
(6)M2:2023年7月,广义货币(M2)余额 285.4 万亿元,同比增长 10.7%,增速比上月末低0.6个百分点,比上年同期低1.3个百分点；当月净投放现金710亿元。
(7)固定资产投资(不含农户):2023年7月,全市固定资产投资同比增长8.6%,较上月
下降5个百分点。其中,房地产开发投资同比增长4.1%,较上月下降5.7个百分点。从产业上看,第一产业下降63.8%,第二产业下降2.8%,第三产业增长10.5%。
2.现行政策简况
(1)金融政策
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(2)房地产政策
3.当地房地产市场总体状况
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(1)房地产开发情况:2023年1-7月,全市开发企业房屋新开工面积为720.4万㎡,同比
下降23.4%；房屋竣工面积为599.1万㎡,同比增长2.7%。开发企业到位资金为3118.1亿元,
同比增长14.8%。其中,定金及预收款为1673.6亿元,同比增长23.5%；国内贷款为464.7亿
元,同比下降2%；自筹资金为395.8亿元,同比下降8.4%；个人按揭贷款为260.3亿元,同比下降5.7%。
(2)新建商品房:2023年7月,全市新建商品房销售面积为88.7万㎡,同比增长1%。
■资料来源:北京市统计局
4.当地同类房地产市场状况
根据《不动产权证书》【京(2017)朝不动产权第0000139号】、《房屋所有权证》【京
房权证朝股份制字第00134号】,估价对象证载用途为商业用房,现实际作为商业,故在此对北京市2023年的商业房地产市场进行分析:
A.商业房地产市场
>销售市场
2023年7月,全市商业物业成交面积为2万㎡,同比下降54.5%。北京市7月热销商业楼盘交易数据见下页表格。
资料来源:北京市统计局
5.估价对象市场前景分析
估价对象位于朝阳区吉庆里9号楼、10号楼,估价人员对估价对象周边同类项目售价及租金进行了调查,部分房地产租售价格情况详见下表:
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价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见,应按照事物的本来面目、实事求是地进行估
价。所谓“公正”,就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方,应坚持原则、公平正直地进行估价。
(二)合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司
法解释,还要依据估价对象所在地的有关地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例
和单行条例),国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策,估价对象所在地人民政府颁发的
有关地方政府规章和政策,以及估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属
证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。
遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象,而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产,就应将其作为那种状况的房地产来估价。
(三)价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强
的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点上发生的现金流量对其价值
影响是不同的。所以,在房地产估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与价值时点不一
致,应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动,同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。
(四)替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
根据经济学原理,在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为任何理性的买者在购买
商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”,然后购买其中效用最大(或质量、性能最好)而
价格最低的,即购买“性价比”高或“物美价廉”的。卖者为了使其产品能够卖出,相互之间
也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果,是在相同的商品之间形成相同的价格。
房地产价格的形成一般也如此,只是由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产
几乎没有,但在同一个房地产市场上,相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易
中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较,
从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格,任何理性的卖者
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不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果,是他们的价格相互接近。
(五)最高最佳利用原则
遵循最高最佳利用原则,估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值。估价对象
的最高最佳利用状况,应包括最佳的用途、规模和档次,并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
估价对象最高最佳利用状况的确定,应了解、分析估价对象的权利人或意向取得者对估价
对象依法享有的开发利用权利。当两者的开发利用权利不相同时,应根据估价目的判定从权利
人角度或意向取得者角度进行估价,并相应确定估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已做了某种利用时,应根据最高最佳利用原则,对估价前提做出下列判断和选择:
(1)以维持现状、继续利用最为合理的,应选择该前提进行估价；
(2)以更新改造再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价；
(3)以改变用途再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价；
(4)以改变规模再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价；
(5)以重新开发再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价；
(6)其他情况,应采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。
(六)谨慎原则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则,它要求在影响估价对象价值或价格的
因素存在不确定性的情况下对其作出判断,应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
八、估价依据
(一)法律、法规和政策性文件
(1)《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过,2021年1月1日起施行)；
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,2020年1月1日起施行)；
(3)《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,2020年1月1日起施行)；
(4)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号、2016年12月1日起施行)；
(5)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号,1999年1月1日起施行、2014年7月29日第二次修正、2021年7月2日第三次修订)；
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CAAAssciticu
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(6)《城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第56号,自2001年8月15日起施行)；
(二)技术标准、规程、规范
(1)《房地产抵押估价指导意见》；(建住房(2006)第8号、2006年1月13日颁布、2006年3月1日实施)；
(2)《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013、中华人民共和国住房和城乡建设
部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2013年6月26日联合发布、2014年2月1日实施)；
(3)《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发[2022]12号,2022年3月18日发布)；
(4)《房地产估价规范》(GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华
人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015年4月8日发布、2015年12月1日实施)。
(三)估价委托人提供的资料
1.《项目情况说明》；
2.《法定优先受偿款调查表》；
3.《同意抵押证明》；
4.《不动产权证书》【京(2017)朝不动产权第0000139号】；
5.《房屋所有权证》【京房权证朝股份制字第00134号】；
6.估价委托人《营业执照》复印件；
7.借款人《营业执照》复印件；
8.估价委托人提供的其他有关资料；
(四)估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料
1.实地查勘、摄影和记录；
2.人民银行公布的资金存、贷款利率；
3.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015),通行的估价方法有比较法、收益法、成
本法、假设开发法等。估价方法的选择应根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
(一)估价方法选用分析
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根据估价人员掌握的资料,依据估价技术要求,选取比较法、收益法作为本次估价的基本
方法,并对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的价值。估价方法选用理由及估价方法定义具体如下:
(二)估价技术路线
1.运用比较法求取估价对象比较价值；
2.运用收益法求取估价对象收益价值；
3.将上述两种方法求取的房地产价值结果进行加权平均,再经过技术处理,确定估价对象房地产价值；
4.确定估价对象的法定优先受偿款；
5.将估价对象房地产价值扣除法定优先受偿款,求取估价对象抵押价值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据国家有关房地产估价的规范、规定,按照估
价程序,经过实地查勘与市场调查,选用比较法、收益法对估价对象进行了测算,确定估价对
象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2023年8月24日的估价结果如下:(币种:人民币)
■假定未设立法定优先受偿权下的价值:
房地产市场价值总价:2761万元
大写金额:贰仟柒佰陆拾壹万元整
综合楼面单价:47009元/平方米
■注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款:
法定优先受偿款总额:0元
地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话:010-58930818第16页
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大写金额:零元整
■估价对象房地产抵押价值:
房地产抵押价值总价:2761万元
大写金额:贰仟柒佰陆拾壹万元整
综合楼面单价:47009元/平方米
具体如下:
房地产抵押价值评估结果汇总表
十一、注册房地产估价师及其他估价人员
参加本次估价的注册房地产估价师为:
参加本次估价的其他估价人员为:
十二、实地查勘期
2023年8月24日。
十三、估价作业期
2023年8月24日至2023年9月13日。
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高现能力分析与风险提示
liquidationAnaiysisandRiskDisclainner
一、变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为
现金的可能性,不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下,变现能力有所不同。本次评
估对估价对象房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、市
场状况等影响其变现能力的因素及其对变现能力的影响,假定在价值时点拍卖或者变卖时最可
能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等方面进行分析,具体如下:
(一)影响估价对象变现能力的因素及分析
(二)变现价格与市场价值差异程度分析
假定在价值时点强制处分估价对象,考虑估价对象所在区域市场发育的完善程度、价外手
续费、竞价空间、快速变现的付款方式、双方无合理的谈判周期、潜在购买群体受到限制及心
理排斥等因素影响,最可能实现的价格一般比公开市场价值要低。本次估价对象的合法用途为
商业,权属清晰,规模较小,市场流通性较好,当对其进行变现处置时其可实现价格与市场价
值差异较小。整体规模较大,市场流通性一般,购买群体受限,其变现价格通常与市场价格存在较大差异。
(三)变现时间长短分析
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通过上述对影响估价对象变现能力因素的分析,本次估价对象通用性较好,但规模较大,购买群体有限,变现时间可能会较长。
(四)变现费用、税金的种类和清偿顺序
1.变现费用及税金种类
变现过程中,可能涉及的变现费用及税金主要包括:增值税及附加、印花税等。
2.变现过程中的清偿顺序
根据《城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第98号)第47条规定,处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配:
①支付处分抵押房地产的费用；
②扣除抵押房地产应缴纳的税款；
③支付优先于抵押权人债权法定优先受偿款；
④偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
⑤赔偿因债务人违法合同而对抵押权人造成的损失；
⑥剩余金额交还抵押人。
二、风险提示
(一)报告使用人应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险
本次抵押评估是评估设定抵押时的房地产价值,但抵押期限是一年或多年,还有还款的宽
限期,若期间房地产市场变动造成的房地产价值下降就会形成预期风险。房地产市场是地区性
市场,当地市场环境条件变化的影响比国家市场环境条件变化影响大得多。调控政策变化会影响房地产市场的变化,形成预期的风险。
根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制:
1.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
2.经济衰退或房地产政策调整,致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
3.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
4.经营方经营不当,会导致估价对象的市场价格降低。
5.市场上出现配套设施更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧,导致房地产抵押价值下降。
6.环境因素或区位条件恶化、小区品质下降等情况引起抵押物外部不经济,导致房地产抵押价值下降。
7.有关抵押物的心理阴影(恶性案件、经营失败、破产等),导致房地产抵押价值下降。
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9.估价对象商业用房3、4、6号已根据实际用途进行重新分割打通使用,变现前时需要恢复原貌,会导致变现成本增加。
(五)合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力,合理使用估价结果,估价结果仅供委托人参考,具体用于抵押的房地产范围及可担保的数额最终由抵押当事人协商确定。
鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算,考虑到报告使用
人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失。因此为避免造成重复扣减,本次估价结果未扣除未来可能的变现损失,特提请报告使用人注意。
(六)定期进行再评估
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在
有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估,以控制贷款风险。如房地产市场出现明显波动时,即使在抵押期内,估价委托人也应及时对估价对象抵押价值重新评估。
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附件
Appendix
一、《项目情况说明》复印件
二、估价对象《法定优先受偿款调查表》复印件
三、估价对象位置示意图
四、估价对象实地查勘照片
五、《同意抵押证明》复印件
六、估价对象《不动产权证书》复印件
七、估价对象《房屋所有权证》复印件
八、估价委托人《营业执照》复印件
九、借款人《营业执照》复印件
十、房地产估价机构《营业执照》复印件
十一、房地产估价机构资质证书复印件
十二、注册房地产估价师估价资格证书复印件
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