吉峰科技：吉峰三农科技服务股份有限公司股权转让涉及的成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明

吉峰三农科技服务股份有限公司股权转让涉及的
成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目
资产评估说明
大学评估评报字[2021]950010号
第一册（共一册）厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司二零二一年五月二十八日
成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 目录吉峰三农科技服务股份有限公司股权转让涉及的成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明目录
关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................................................................... 1
说明一：评估对象与评估范围说明 ........................................................................... 2一、评估对象与评估范围内容 ................................................................................ 3二、实物资产的分布情况及特点 ............................................................................ 3三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ........................................ 4四、企业申报的表外资产情况 ................................................................................ 4五、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） ................................................................................................................ 4
说明二：资产核实情况总体说明 ............................................................................... 6一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................................ 7二、影响资产核实的事项及处理方法 .................................................................... 7三、资产核实结论 .................................................................................................... 7说明三：资产基础法评估技术说明 ........................................................................... 9
第一、流动资产评估技术说明 .............................................................................. 10
第二、房屋建筑物评估技术说明 .......................................................................... 13
第三、土地使用权评估技术说明 .......................................................................... 20
第四、负债评估技术说明 ...................................................................................... 34
说明四：评估结论及分析 ......................................................................................... 36一、评估结论 .......................................................................................................... 37二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................................. 38企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................... 1厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 1页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 声明
关于《资产评估说明》使用范围的声明本资产评估说明仅供相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
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电话：0592-5897711 第 1页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 说明一
说明一：评估对象与评估范围说明厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 2页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 说明一评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容根据吉峰三农科技服务股份有限公司的委托，本次评估对象为吉峰三农科技服务股份有限公司股权转让涉及的成都铁马工程机械有限公司的股东全部权益价值。
本次评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准。评估范围具体包括：
1、成都铁马工程机械有限公司于 2020 年 12 月 31 日资产负债表上列示的资产及负债，具体如下表所示：
金额单位：人民币元项目 账面价值
1 流动资产 170794.23
2 非流动资产 7155668.65
3 其中：固定资产 4800879.854 无形资产 2354788.80
5 资产总计 7326462.88
6 流动负债 5519991.14
7 负债合计 5519991.14
8 净资产（所有者权益） 1806471.74
上表的账面数业已经中国注册会计师审计（具体详见“”《审计报告》）。
2、成都铁马工程机械有限公司申报的账外资产无。
二、实物资产的分布情况及特点实物资产为成都铁马工程机械有限公司的房屋建筑物和构筑物。
1、房屋建筑物：
房屋建筑物为位于成都市金堂县工业园区（迎宾大道）的生产及办公用房，主要为钢结构的修理车间和钢混结构的宿舍、办公楼，建成于 2010 年 6 月，总建筑面积 12087.56 平方米。
房屋建筑物均为自建房产。
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2、构筑物构筑物主要为厂区路面及地下管网、门卫和围墙及护坡等，主要为砼和砖混结构，建成于 2010 年 6 月。
经现场勘察，房屋建筑物和构筑物使用正常，维护情况正常，至评估基准日均能正常使用。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况1、账面已记录的无形资产情况截止 2020 年 12 月 31 日，成都铁马工程机械有限公司资产负债上列示的无形资产为土地使用权，位于成都市金堂县工业园区（迎宾大道），使用权面积共17885.92 平方米。其原始入账价值为 2932448.00 元，累计已摊销金额为577659.20 元，账面余额为 2354788.80 元，为外购取得。
据了解，这些无形资产正常使用中。
2、账面未记录的无形资产情况根据成都铁马工程机械有限公司申报的资料，截止 2020 年 12 月 31 日，成都铁马工程机械有限公司不存在账面未记录的无形资产。
四、企业申报的表外资产情况根据成都铁马工程机械有限公司申报的资料，本次评估范围没有涉及表外项目
五、引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本次评估利用了委托人提供的成都铁马工程机械有限公司基准日审计报告
作为评估依据，该审计报告由信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具，报告号为“XYZH/2021CDAA10182”，出具日期为 2021 年 4 月 25 日，报告结论为标准无保留意见。 经该审计报告审计后的成都铁马工程机械有限公司基准日资产总额为 7326462.88 元，负债总额为 5519991.14 元，所有者权益为1806471.74 元。2020 年度营业总收入为 805332.75 元，利润总额为-94136.23厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 4页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 说明一元，净利润为-94136.23 元。
除此之外，不存在引用其他机构出具的报告结论之情形。
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说明二：资产核实情况总体说明厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 6页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 说明二资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成房屋建筑物、无形资产、流动资产和其他资产小组，同时于 2021 年 5月 18 日至 5 月 19 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2021 年 5 月中旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托人和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，企业填报“评估申报明细表”、“资产调查表”、 “或有事项调查表”及其他专项表格，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
二、影响资产核实的事项及处理方法无。
三、资产核实结论经过评估人员清查核实，在资产清查所知范围内：
（1）非实物资产：评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 7页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明 说明二况吻合。
（2）实物资产：评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
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说明三：资产基础法评估技术说明厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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第一、流动资产评估技术说明
一、评估范围评估范围为成都铁马工程机械有限公司申报评估的各项流动资产，具体包括货币资金、预付款项、其他应收款、其他流动资产。
流动资产科目余额表
金额单位：人民币元科目名称 账面价值
货币资金 60836.37
预付款项 18959.23
其他应收款 89915.50
其他流动资产 1083.13
合计 170794.23
二、评估过程1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。
三、评估方法
（一）货币资金评估
货币资金包括现金和银行存款。货币资金的账面金额为 60836.37 元。
现金存放于成都铁马工程机械有限公司财务室。对现金进行核实，由被评估厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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单位出纳员全额盘点，企业财务负责人与评估人员同时在现场监盘同时，获取被评估单位出纳员签署的《出纳员声明书》。之后，核对由出纳员提供的现金日记账，数字相符后，由出纳员填写从基准日到核实盘点日之间账目记录的借贷方数据，进行推算。评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额一致，按核实推算与基准日相符的现金额作为评估值。
对银行存款，查阅了银行对账单、银行余额调节表，对数量较大的银行账户进行了函证，函证结果与银行对账单相符。
货币资金的评估值为 60836.37 元，无评估增减值。
（二）预付账款
预付款项主要为预存的电费等，账面金额为 18959.23 元。
在核对账账、账表、清单一致的基础上，我们查阅了账簿记录，获取了预缴费凭证、电费计量清单和发票等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
经评估，预付账款评估值为 18959.23 元，无评估增减值。
（三）其他应收款
其他应收款为设备租赁款，账面余额为 179831.00 元，已计提坏账准备89915.50 元，账面价值 89915.50 元。
评估人员查阅了账簿记录，获取了发票底单，在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，按财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款情况，并结合专业判断综合确定分析估计厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄 1 年以内（含 1 年）为 1%，1～2 年（含 2 年）为 7.5%，2～3 年（含 3 年）为 15%，3～4 年（含 4 年）为 30%，4～5 年（含 5 年）为50%，5 年以上为 80%。
评估人员查阅了账簿记录，获取了发票，在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。
经评估，其他应收款评估值为 89915.50 元，无评估增减值。
（四）其他流动资产
列入本次评估范围的其他流动资产具体为尚未抵扣的增值税，账面金额为1083.13 元。
对上述其他流动资产，我们通过核对账簿记录和原始凭证等资料，并抽查发票等方式进行核实。经核实，其他流动资产账实相符。
经评估，其他流动资产的评估值为 1083.13 元，无评估增减值。
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第二、房屋建筑物评估技术说明
一、评估范围列入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物和构筑物，评估基准日房屋建筑物类资产账面值见下表：
金额单位：人民币元账面价值科目名称
原值 净值
房屋建筑物类合计 8510312.00 4800879.85
固定资产-房屋建筑物 8510312.00 4800879.85
固定资产-构筑物及其他辅助设施 - -
固定资产-管道及沟槽
二、概况
（一）建筑物状况
评估人员对建筑物作了详细的现场勘察，除对委估项目的数量及特征与申报明细表核对是否相符外，主要查看建筑物基础，结构的稳定性、牢固性、装修的实际程度和配套设施状况及使用功能等。
通过现场勘察、了解情况，委估房屋建筑物整体状况较好，能够继续使用。
（二）结构概况
将本次评估范围内的房屋主要结构构造简述如下：
1、钢混结构：钢混结构为钢筋混凝土独立基础；钢筋混凝土矩形柱、梁、板支撑；围护结构为实心粘土砖墙；结构为 3-4 层，层高为 3-4.5 米，地面为水泥或地面砖，木板造型吊顶，玻璃推拉大门，室内为木门，塑钢窗或铝合金窗，屋面作法为现浇板卷材防水；内墙面水泥砂浆刷涂料，外墙面贴面砖或刷外墙涂料。宿舍和办公楼等属此结构。
2、钢结构：钢结构为钢筋混凝土独立基础，H 型钢柱，三角型钢屋架，彩钢板屋面，结构为 1 层，层高约 9 米，水泥地面，墙体下部为 1 米高砖墙贴外墙厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 13页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明三砖，上部为彩钢板，铝合金卷帘门塑钢窗。修理车间等属此结构。
3、构筑物本次申报的构筑物为厂区路面及地下管网、门卫和围墙及护坡等，结构型式主要为砼或砖混结构。
三、资料审查、现场勘查和市场调查
（一）资料审查
1、评估申报表的审查根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、构筑物的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行勘察，对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。
2、权证审查根据被评估单位提供的不动产权证，与申报表逐一进行核对，核对无发现异常。
3、现场勘查评估人员对被评估建筑物逐一进行现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日的资产现状、将资产申报表的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的勘察记录。
4、市场调查市场调查主要是搜集与房屋评估有关资料，其中包括近期四川省和成都市目前执行的前期及其它费用标准以及四川省和成都市的建筑单方造价资料、市场建材价格等，在被评估单位有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资料的搜集工作。
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四、评估程序1、前期准备
(1)由被评估单位将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施、管道及沟
槽等项目按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作，指导企业填报《房屋工程概况表》及《构筑物（公用工程）结构状况表》。
(2)由被评估单位提供工程的概算及竣工决算资料，以及当地有关年份的人
工、材料等价格信息和调价文件；并提供当地建筑工程概（预）算定额及其相应的费用定额。
(3)获取有关产权证明、规划批建文件、预决算、合同协议等资料；获取市
场造价信息资料，填写《房屋建筑物评估询价记录表》。
2、核查原始资料根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面原值、建筑面积、结构类型、房产证明等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3、现场勘查对委托人填报的情况进行复查，填写现场考查情况意见及现场作业表。
4、搜集价格资料搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物、构筑物建设的相关政策规定。
5、评估作价及编制评估说明依据所搜集的资料对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说明。
五、评估方法对于工业用房及生产辅助用房，客观收益无法收集，不宜采用收益法评估。
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市场法要求有三个以上可比案例，类似用房在该区域内无交易案例，评估人员没能收集到符合条件的相关案例，无法采用市场法评估。
评估人员通过实地勘查，分析整理收集得到的资料，通过综合评判，对评估范围内的房屋建筑物采用重置成本法进行房地分离评估。即通过估算出重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的房屋所需花费的全
部费用作为重置全价，并对估价对象的不同情况进行比较修正，再根据其使用年限和成新状况确定评估对象的价值减损，综合得出估价对象的评估值。采用重置成本法进行评估，其计算公式为：评估值=重置全价×成新率1、重置全价的确定：房屋的重置全价由工程造价、工程建设前期及其它费用、资金成本等构成。
(1)工程造价的确定
根据四川省工程定额及评估基准日当地建材市场价格，结合收集到的工程竣工结算资料进行结算调整得到工程造价，或向当地建设主管部门及建设单位和开发商调查、咨询近期类似工程的预决算资料，结合工程具体情况确定工程造价。
(2)工程建设前期及其它费用的确定详见下表。
工程建设前期及其它费用
序号 取 费 项 目 取费基础 标 准 取 费 依 据
1 建设单位管理 投资额 2.00% 财建[2016]504 号建设工程监理与相关服务收
2 工程监理费 投资额 3.06%费标准
国家物价局建设部 2002价字
3 勘察设计费 投资额 3.93%
10 号
4 项目报建费 建筑面积 120.00 元/㎡ 成住建发〔2019〕175 号人防工程异地建设
5 建筑面积 60.00 元/㎡
费 成防办〔2019〕26 号
(3)资金成本的确定根据国家有关部门对合理建设工期的规定，结合委估房
屋工程规模，确定其项目综合工期为 12 个月，并且假定建设资金均匀投入使用，按评估基准日的中国人民银行公布的 1 年期 LPR 3.85%计算。
单位面积的资金成本=（勘察设计费+项目报建费）×项目综合工期×同期银
行贷款利率+（单位面积工程造价+建设单位管理费+工程监理费）×1/2×项目综合厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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工期×同期银行贷款利率
2、成新率的确定房屋的成新率按综合成新率确定。
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
其中：理论成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%或理论成新率=（1-已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限））×100%
现场勘察成新率：按结构、装修、配套设施的功能及维护情况确定。
六、评估结果经评估，房屋建筑物类固定资产账面原值 8510312.00 元，账面净值4800879.85 元；评估原值 22127800.00 元，评估净值 17268992.00 元；原值评估增值 13617488.00 元，增值率 160.01 %；净值评估增值 12468112.15 元，增值率 259.70%。其中：
房屋建筑物账面原值 8510312.00 元，账面净值 4800879.85 元；评估原值19340800.00 元，评估净值 15453536.00 元；原值评估增值 10830488.00 元，增值率 127.26 %；净值评估增值 10652656.15 元，增值率 221.89%。
构筑物账面原值 0.00 元，账面净值 0.00 元；评估原值 2787000.00 元，评估净值 1815456.00 元。
评估增减值原因分析如下：
评估原值增值：纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于 2010 年，其工程款部分由账外支付，资产入账价值较低是评估原值增值的主要原因。
评估净值增值：评估原值增值是房屋建筑物类资产评估净值增值的主要原因。
七、典型案例重置成本法案例：修理车间（表 4-6-1 第 1 项）修理车间为单层钢结构厂房，房产证号为川（2017）金堂县不动产权第厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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0010199 号，层高约 9 米。钢筋混凝土独立基础；钢柱、钢梁；围护结构为彩钢板，底部为 1.0 米高实心粘土砖墙贴外墙砖；钢屋架、钢檩条，彩钢板屋面，砼地面，铝合金卷闸门、塑钢窗，内墙面搓砂，外墙面彩钢板。工业配电、日光灯照明，建筑总面积 5978.22 平方米，评估基准日由成都铁马工程机械有限公司使用。该房屋于 2010 年 6 月建成并投入使用。经评估人员实地勘察认为，该建筑物整体结构尚好，未出现不均匀沉降现象，门窗和电路完好，内墙、外墙、地面基本完好。
该车间账面原值合计：8510312.00 元，账面净值合计：4800879.85 元。
1、建筑安装工程费根据四川省建筑工程定额及评估基准日当地工、料、机市场价格，结合收集到的有关资料及类似工程的造价情况进行造价编制得到工程造价。修理车间建筑安装工程造价计算过程及结果见下表。
建筑安装工程费
序号 项目 建筑面积 单价 合计
1 基础工程 5978.22 200.00 1195644.00
2 建筑工程 5978.22 200.00 1195644.00
3 钢构工程 5978.22 600.00 3586932.00
4 安装工程 5978.22 150.00 896733.00
5 装饰工程 5978.22 50.00 298911.00
合计 1200.00 7173864.00
2、工程其他费用计算见下表。
工程建设其他费用
序号 取费项目 取费基础 标准 金额(元/㎡)
1 建设单位管理 投资额 2.00% 24.00
2 工程监理费 投资额 3.06% 36.72
3 勘察设计费 投资额 3.93% 47.16
4 项目报建费 建筑面积 120.00 元/㎡ 120.00
人防工程异地建设费 建筑面积 60.00 元/㎡ 60.00
小计 287.88
3、资金成本计算项目综合工期确定为 1 年，资金成本按基准日中国人民银行公布的 1 年期LPR 3.85%，并按均匀投入计算，则厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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资金成本=（47.16+180.00）×1×3.85%+（1200.00+24.00+36.72）×1×0.5×3.85%
=33.01（元/㎡）
4、重置全价计算重置单价=1200.00+287.88+ 33.01=1521.00（元/平方米）（取整）
重置全价= 1521.00×5978.22 = 9092900.00（元）(取整)
5、成新率的计算
(1)理论成新率计算：该建筑物于 2010 年 6 月建成并投入使用，截止评估基
准日实际已使用 10.59 年，通过实地勘察该房屋的结构、使用、维修状况，结合有关建筑物经济耐用年限资料和土地使用年限，综合确定其经济耐用年限。参照资产评估常用方法与参数手册，钢结构厂房的耐用年限为 70 年；其占用的土地终止日期为 2061 年 11 月，尚可使用 40.90 年，按孰短原则计算理论成新率，则：
理论成新率=（1-已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限））×100%
=（1- 10.59 /（10.59+40.90））×100%= 79.43 %
(2)勘察成新率计算见表。
勘察成新率
序号 部位名称 完全分（%） 勘察分（%）
1 基础 30 27
2 承重结构 30 27
3 非承重结构 8 6
4 屋面 6 4
5 地面 4 2
6 内外装修 7 5
7 门窗 5 3
8 配套设施（水、电、通） 10 5合计 100 79
(3)综合成新率
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=79%×60%+ 79.43 %×40%=79%（取整）
6、评估值的计算评估值=重置全价×成新率= 9092900.00×79%= 7183391.00（元）厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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第三、土地使用权评估技术说明
一、评估范围：
列入本次评估范围的土地使用权共 1 项，面积合计为 17885.92 平方米，原始入账价值为 2932448.00 元，采用直线法进行摊销，评估基准日账面价值为2354788.80 元。
二、土地概况1、土地登记状况：列入本次评估范围的评估对象位于成都市金堂县赵镇同乐路 198 号；产权来源及历史沿革为国有出让取得；土地用途为工业用地；四至
分别是东至衡威钢构公司、南至同乐路、西至迎宾大道、北至国有空地；土地使用权面积为 17885.92 平方米；土地级别为Ⅰ级；土地权属性质为国有出让；不
动产权证书号为：川（2017）金堂县不动产权第 0010198、0010199、0010202 号宗地代码为 510121100004GB01067。
2、土地权利状况：该宗地所有权为国家所有，土地使用权归属成都铁马工程机械有限公司。2008 年 10 月，成都铁马工程机械有限公司与四川金堂工业园区管理委员会签订《成都铁马工程机械有限公司工程机械设备装配及零部件生产项目投资协议书》，取得四川金堂工业园区南组团内的国有土地使用权；并于2010年 7 月支付全部土地款 293.24 万元（含交易税费）。根据不动产权证书：川（2017）金堂县不动产权第 0010198、0010199、0010202 号，该宗地批准使用年限 50 年，已使用 9.1 年，剩余使用年限 40.9 年。根据委托方提供的资料，在评估基准日，估价对象已设定抵押权，抵押权人为中国光大银行股份有限公司成都蜀汉路支行。
3、土地利用状况：
土地利用现状：截止评估基准日，据评估师现场查看，评估对象宗地外已达到“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），宗地内建有建筑物，据委托方介绍，宗地内已达到“六通一平”，评估设定开发程度为宗地外“六厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 20页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明三通”，宗地内“场平”（场地平整）。截止估价基准日，评估对象宗地范围内建有部分建筑物，建筑面积合计为 12087.56 平方米。据估价人员现场查看，地上建筑物现分别为工业生产用房及相关办公附属用房。该地块上业已建造的建筑物具体如下表：
估价对象的地上建筑物状况表
房产 建筑 计量 建筑面积
房产权证编号 建筑物名称 建成日期
序号 结构 单位 2 (m )金房权证监证字
1 修理车间 钢 2010 年 6 月 ㎡ 5978.22
第 0348957 号金房权证监证字
2 宿舍 混合 2010 年 6 月 ㎡ 3609.26
第 0348956 号金房权证监证字
3 办公楼 混合 2010 年 6 月 ㎡ 2500.08
第 0348961 号
合计 12087.56
除上表列示的建筑物以外，估价对象上其他地上附着物主要为道路管网及围墙等。
三、地价影响因素分析
（一）一般因素分析
一般因素是指影响地价的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。主要有土地、住房制度；社会政治安定状况；经济发展状况及城市化发展水平等。
1、城市资源状况：
地理位置：成都市位于四川省中部四川盆地西部介于东经102°54′～104°53′和北纬 30°05′～31°26′之间，全市东西长 192 公里，南北宽 166 公里，总面积 12121 平方公里，其中耕地面积 648 万亩。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。距东海 1600 公里，南海 1090 公里，属内陆地带。
气候水文：成都市位于川西北高原向四川盆地过渡的交接地带，具有自己厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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特有的气候资源：一是东西两部分之间气候不同。由于成都市东、西高低悬殊，热量随海拔高度急增而锐减，所以出现东暖西凉两种气候类型并存的格局。二是冬暖、春早、无霜期长，四季分明，热量丰富。年平均气温在 17.5°C 左右，≥10°C 的年平均活动积温为 4700～5300°C，全年无霜期大于 337 天，冬季最冷
月(1 月)平均气温为 5°C 左右，0°C 以下天气很少，比同纬度的长江中下游地
区高 2°～3°C，提前一个月入春。三是冬春雨少，夏秋多雨，雨量充沛，年平均降水量为 1124.6 毫米，而且降水的年际变化不大，最大年降水量与最小年降水量的比值为 2:1 左右。四是光、热、水基本同季，气候资源的组合合理，很有利于生物繁衍。五是风速小，广大平原、丘陵地区风速为 1～1.5 米/秒;晴天少，日照率在 24～32%之间，年平均日照时数为 1042～1412 小时，年平均太阳辐射总量为 83.0～94.9 千米/平方厘米。
地形地貌：成都市地质历史悠久，地层出露较全。全市地势差异显著，西北高，东南低，西部属于四川盆地边缘地区，以深丘和山地为主，海拔大多在1000—3000 米之间，最高处大邑县双河乡海拔为 5364 米，相对高度在 1000 米左右;东部属于四川盆地盆底平原，是成都平原的腹心地带，主要由第四系冲击平原、台地和部分低山丘陵组成，土层深厚，土质肥沃，开发历史悠久，垦殖指数高，地势平坦，海拔一般在 750 米上下，最低处金堂县云台乡仅海拔 387 米。
成都市东、西两个部分之间高差悬殊达 4977 米。
行政区划：新中国建立后，成都市行政辖区几经调整，面积由 29.9 平方公里扩大到 1.21 万平方公里。1952 年撤消成都县，部分划归成都市郊区。1953 年后，相继建立了东城区、西城区、金牛区、青白江区、龙泉驿区和一个区级办事处(黄田坝)。1976 年将温江地区的双流县、金堂县划入成都市管辖。1983 年 5月，实行市领导县体制，温江地区 10 个县并入成都市。1990 年 10 月，经国务院批准，成都市进行区划调整，五区划为七区。2002 年，经国务院批准，又将原新都县、温江县撤县设区。2013 年 12 月 1 日，四川天府新区党工委、管委会托管双流县部分街道（镇），又形成一个计划单列的准行政区，标准名称为成都厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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市天府新区，也称作天府新区成都直管区。2016 年 1 月 18 日，撤销双流县，设立成都市双流区。2016 年 5 月 3 日，国务院同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。2017 年 1 月 22 日，郫县撤县设区并更名为郫都区。2020 年 5 月6 日，成都东部新区挂牌成立。托管简阳市部分街道（镇），第三次形成一个计划单列的准行政区。
成都市辖 20 个县级行政区划单位（市辖区 12，县级市 5，县 3），261 个
乡级行政区划单位（街道 161，镇 100）。面积 14312 平方千米，人口 1319 万人。
成都市人民政府驻武侯区锦悦西路 2 号。
人口与人民生活：截至 2019 年年末，成都常住人口 1658.10 万人，比上年末增加 25.10 万人，增长 1.54%。其中，城镇常住人口 1233.79 万人，常住人口城镇化率 74.41%，比上年末提高 1.29 个百分点。年末户籍人口 1500.07 万人，比上年末增加 24.02 万人，户籍人口城镇化率 62.54%。 中心城区（“11+2”）年末常住人口 1090.70 万人，比上年末增加 21.90 万人，常住外来人口达 437 万人。
成都是一个多民族杂居的城市，境内除汉族外，有 55 个少数民族成分，常住少数民族人口为 12.93 万人。在少数民族中，人口数位居前十位的有藏族、回族、彝族、羌族、土家族、满族、苗族、蒙古族、壮族、白族。
2、房地产制度与房地产市场状况：
进入新世纪国家对西部大开发的有力实施以及加强小城镇建设的步伐，无疑对土地的开发利用加强，需求量日益增加，促进土地的价格呈上升的趋势。自1999 年元月起实施的《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》等文件，对耕地保护和建设用地的严格规定都使得城镇可供建设的土地更加珍惜，同样可使地价长期上涨。
3、城市规划与发展目标：
成都市将力争到 2025 年，全国重要的经济、科技、金融、文创、对外交往中心和国际综合交通通信枢纽城市核心功能迈上新台阶，人均地区生产总值达到厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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中等发达国家水平，基本建成践行新发展理念的公园城市示范区。努力建设以创新为新动能的高质量发展先行区、以协调为新形态的融合性发展先行区、以绿色为新优势的可持续发展先行区、以开放为新引擎的双循环发展先行区、以共享为新局面的人本化发展先行区。
到 2035 年，高水平实现社会主义现代化，创新型城市建设进入世界先进城市行列，成为美丽中国建设实践范例，世界文化名城影响力显著提升。基本公共服务、基础设施、人民生活达到东部地区水平，共同富裕走在全国前列，超大城市治理体系和治理能力现代化基本实现，成为具有国际影响力的活跃增长极和强劲动力源，全面建成践行新发展理念的公园城市示范区、泛欧泛亚有重要影响力的国际门户枢纽城市。
到 2050 年，建成泛欧泛亚区域性的经济中心、科技创新中心、金融中心、贸易中心、文化中心，成为创新驱动、全龄友好、生活富裕、生态宜居的公园城市样板，全面建成社会主义现代化新天府，成为充分体现中国特色、时代特征、成都特质的可持续发展世界城市。实施城建攻坚行动，加快建设宜业宜居城市。
实施城建攻坚 2025 规划年度计划，统筹规划、建设、管理三大环节，地下地上并举，市区两级联动，整体提升城市承载能力和功能品质，让市民生活更方便、更舒心、更美好。
4、城市社会经济发展状况：
2020 年实现地区生产总值 1.77 万亿元，增长 4%左右，人均地区生产总值突破 10 万元大关；固定资产投资 7006 亿元，增长 5.8%；5 年累计实现城镇新增就业 134.9 万人，城镇登记失业率稳定在 4%以内，城乡居民人均可支配收入年均分别增长 7.9%、9.2%，基本养老保险、基本医疗保险参保率分别达 90%、98%以上。发放价格补贴 22.5 亿元，惠及低收入群体 1207 万人次。城乡社区养老服务设施覆盖率达 92%以上。
（二）区域因素分析影响地价的区域因素主要是指影响城镇内各部各区域之间地价水平的区域厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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位置、交通条件、基础设施、环境质量、公用服务设施水平、产业聚集等因素。
本报告仅分析对估价对象地价产生影响的区域因素。
1、区域位置估价对象位于金堂工业集中发展区，距成都市区仅 28 公里（成—金快速），是 1994 年经四川省人民政府批准设立的省级工业集中发展区，规划管理面积7.67 平方公里，历经 20 余年打造，工业园区之道路、供水、排水、供电、供气、通讯等各项基础设施配套已全面完成。产业导向：机械制造（金属制品）、食品（医药）、服装生产、新型建材等。
2、交通条件估价对象所在金堂工业集中发展区位于成渝经济圈和成德绵经济带主轴线上，成都市半小时经济圈内，作为承接华南、华中，连接西南、西北的重要交汇点，市场覆盖全国大部分省、市、自治区。公路方面：沪蓉高速、成德南高速穿境而过并均设有出口；与成渝高速、成绵高速出口毗邻，皆可到达基地；成青金快速、金堂大道、五福大道连接基地内外。铁路方面：亚洲最大铁路集装箱中心站距基地 25 公里，是成都直达德国的国际铁路货运“亚欧班列”亚洲始发站；
达成铁路、达成铁路复线、成渝铁路线穿境而过并设有客货运站；地铁三号线、成都新机场轻轨正抓紧推进前期规划设计工作。航空方面：基地距成都双流国际机场 45 分钟车程；规划中的成都新机场，距基地仅 8 公里，拟建设 5 条跑道，周边建设航空城，设计客运量 8000 万人次/年，货运量 250 万吨/年。水运方面：
基地距在建中的成都港 193 公里，距重庆港口 247 公里，均可到达武汉、上海等地。
3、区域基础设施状况金堂工业集中发展区内建有日供气 80 万 m31 个和 30 万 m3 配气站 2 个、220 千伏变电站 2 座（云绣站、成阿西站）、110 千伏变电站 3 座（金堂站、淮口站、杨柳站）、2 万吨/日污水处理厂 3 座（位于赵镇、淮口镇同兴片区、淮口纺织印染工业园）。据调查，估价对象所在区域内基础设施已达“六通”（通上水、厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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电话：0592-5897711 第 25页成都铁马工程机械有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明三通下水、通电、通路、通讯、通气）。
4、区域土地利用类型及环境质量估价对象所在位置金堂工业集中发展区，前身为四川金堂工业园区，成立于 1994 年，是四川省人民政府批准成立的省级开发区，主要发展机械加工及配套、新型建材，以及纺织、服装、制鞋、食品、医药、电力产业。2004 年，成都市委、市政府对全市工业园区进行了调整，金堂工业集中发展区为全市成立的20 个工业集中发展区之一。2009 年，成都市提出一区一主业，金堂工业集中发展区主要发展“节能环保产业”。2011 年，和同为省级工业开发区的成都—阿坝工业园共同纳入成都工业战略前沿区规划建设，集中发展节能环保装备制造、节能环保产品生产、资源循环利用和环境服务业四大产业集群。2014 年，四川省委省政府将“节能环保产业”列为四川省五大高端成长型产业之一，园区发展迎来巨大机遇。区域内产业聚集程度较高，环境质量一般。
（三）个别因素分析
影响宗地地价的个别因素主要包括宗地位置、宗地的自身条件(面积、用途、形状、地形等)、使用年期、开发程度、土地使用限制等。本报告仅分析影响估价对象地价的主要个别因素。
1、宗地面积估价对象有 1 宗地宗地使用权总面积为 17885.92 平方米。面积适中，有利于企业进行合理布局。
2、宗地形状估价对象宗地形状大致呈较规则形状，对企业布局无影响。
3、地质条件委托方未提供宗地的不良地质记录。本次评估假设其无不良地质现象。
4、地形估价对象宗地地势平坦，起伏较小。
5、土地开发程度厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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至估价基准日，估价对象的实际开发程度为宗地外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯)、宗地内“六通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯和场地平整)。
四、土地使用权核实的方法和结果成都铁马工程机械有限公司申报的无形资产-土地使用权共 1 宗，使用权面积为 17885.92 平方米，位于金堂工业集中发展区。本次评估中，由评估人员会同资产占有方有关资产管理人员，对企业申报的无形资产-土地使用权进行了清查核实。
对无形资产-土地使用权的核实，主要根据无形资产-土地使用权申报评估明细表，对评估申报表中所列之无形资产-土地使用权以下内容进行勘察：核对无形资产-土地使用权的产权交易合同、土地的座落部位、地段和产权边界；认定无形资产-土地使用权的土地级别及其现状；进行记录、绘图以及必要的摄影工作。主要核对产权交易合同中 “使用权人”、“座落”、“用途”、“使用权类型”、”终止日期“、“使用权面积”及“宗地图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。
经核查：无形资产-土地使用权评估申报表中所列内容与实际相符。
五、土地使用权评估价值内涵根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的价格是指评估对象在 2020 年 12 月 31 日，剩余使用年限为 40.90 年，宗地批准用途为工业用途，评估设定用途为工业用途，宗地实际开发程度为宗地红线外宗地外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯)和宗地内场地平整，评估设定土地开发程度为宗地红线外宗地外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯)和宗地内场地平整，并满足当地国土资源管理部门对该地块的用地规划技术经济指标要求的土地使用权市场价格。
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六、评估方法及过程1、估价原则本次估价遵循的基本原则有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期收益原则和供需原则等。
（1）遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关
法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
（2）遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
（3）遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
（4）遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
（5）遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、假设开发法、成本逼近法和基准地价修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用基准地价修正法评估。
3、选择估价方法的依据待估宗地临近区域内近几年土地征用实例较少，限于实际情况，估价人员没能调查到可靠的地土地取得费和土地开发费等相关的土地取得成本资料，不适用成本法。没有收集到足够的与估价对象用途一致，个别条件相似的类似土地的交易案例，不能采用市场法。收益还原法只适用于有收益的土地评估，假设开发法厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
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通常用于拆迁后待开发土地的估价，根据待估宗地的实际情况和本次评估的特点，不适宜采用收益法和假设开发法。成都市有基准地价资料，新的基准地价成果于2019 年 10 月完成，且符合当地的房地产市场状况，修正体系完善，因此可采用基准地价修正法进行评估。
评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用基准地价系数修正法进行评估。
4、评估案例第 1 宗地—成都铁马工程机械有限公司厂区用地，详见《表 4-12-1 第 1 项》。
（1）基准地价修正法计算公式：
估价对象地价=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×使用年期
修正系数±土地开发程度修正值
（3）金堂县基准地价介绍：
本次评估依据的基准地价资料是经金堂县政府批准，于 2019 年 11 月颁布实施的《金堂县城区土地定级与基准地价更新技术报告》。
金堂县城区各类用地基准地价一览表
级别 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 IV 级 Ⅴ级
元/平方米 2175 1830 1530 1335 1200商服用地
万元/亩 145.00 122.00 102.00 89.00 80.00
元/平方米 3180 2925 1920 1455 1230住宅用地
万元/亩 212.00 195.00 128.00 97.00 82.00
公共管理与公共 元/平方米 1395 1230 1065 900 /
服务用地 万元/亩 93.00 82.00 71.00 60.00 /
级别 工业限制区 Ⅰ级
工业用地 元/平方米 315 285 /
万元/亩 21.00 19.00
基准地价内涵：
估价期日：2019 年 1 月 1 日；
土地使用年期：商服用地 40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年、公共管理与公共服务用地 50 年；
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容积率：商服用地 2.5、住宅用地 2.0、工业用地 1.0、公共管理与公共服务用地 1.0；
开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）；
权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制（符合相关法律法规约定）。
（4）基准地价单价的确定：
待估宗地的土地使用证登记的用途为工业，其实际用途为工业用地，本次评估参考工业用地基准地价评估。
待估宗地位于基准地价定级范围的金堂县城区Ⅰ级工业用地上，单价为 285元/㎡。
（5）区位修正系数的确定：
根据金堂县基准地价文件，金堂县Ⅰ级工业用地宗地地价区位影响因素说明表和金堂县Ⅰ级工业用地基准地价修正系数表(%)见下表。
金堂县城区Ⅰ级工业用地基准地价修正因素指标说明表标准修正说明
优 较优 一般 较劣 劣影响因素
周边有工 周边有工 周边有工
产业集 周边有少
产业聚 业聚集，相 业聚集，且 业聚集，相 独立工矿聚影响 量工业企
集效益 关产业联 有产业联 关产业联 点
度 业
系紧密 系 系不紧密邻近支路
道路通 邻近交通 邻近混合 邻近生活 邻近次干及规划道
达度 型主干道 型主干道 型主干道 道
区域 交通条 路
因素 件 距火车
货运站