金融街:金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书

金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
募集说明书
发行人：金融街控股股份有限公司
牵头主承销商/受托管理人/簿中信建投证券股份有限公司
记管理人：
联席主承销商：平安证券股份有限公司
本期债券发行金额：不超过15亿元（含15亿元）
担保情况：无担保
信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
主体信用等级： AAA
债券信用等级： AAA
牵头主承销商/受托管理人/簿记管理人（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）联席主承销商（住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层）
签署日期：年月日金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募
集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
发行人承诺在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。
债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不会操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助、变相返费，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关
联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对债券发行的注册或审核，不代表对债券的投资价值作出任何评价，也不表明对债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行
人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
发行人于2023年4月11日获得中国证券监督管理委员会（证监许可[2023]772号），同意公司面向专业投资者公开发行面值不超过175亿元（含）的公司债券。发行人本次债券采取分期发行的方式，本期债券为首期发行，发行规模不超过人民币15亿元（含15亿元）。
一、发行人基本财务情况本期债券发行上市前，公司最近一期末净资产为4373114.14万元（2022年9月30日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为71.64%，
母公司口径资产负债率为66.96%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为25.28亿元（2019年度、2020年度和2021年度实现的归属于母公司所有者的净利润344186.43万元、249843.75万元和164280.36万元的平均值），预计不少于本期债券一年利息的1倍。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。
二、评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券评级为 AAA。根据相关监管规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本期债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
中诚信国际主要关注：
1、房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战。
2、部分项目去化较慢、后续开发效率有待关注。
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3、债务规模及杠杆水平仍有改善空间。
三、近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为266029.49
万元、988987.79万元、389300.74万元和144670.90万元。2020年，发行人经营活动产生的现金流量净额较上年增加722958.30万元，主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城 B 地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为389300.74万元，较2020年减少599687.05万元，变化主要原因一是公司把握土地市场机会，新增项目投资增加；二是公司2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城 B 地块合作协议，收回前期支付价款。2022 年 1-
9月，发行人经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降37.31%，变化主要
原因一是受外部环境和行业调整影响，公司销售签约和销售回款金额较去年同期减少；二是去年同期公司根据与北京中信房地产有限公司签订的《解除北京中信城 B 地块合作协议》收回资金占用费，2022 年 1-9 月无相关事项。
四、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，
主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2022年9月末，发行人受限资产总计4518648.58万元，占当期总资产的29.31%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
五、公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东已承诺，发行人及其
子公司如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
六、投资者适当性条款
根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者中的机构投资者发行，普通投资者和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅专业投资者中的机构投资者参与交易，普通投资者和专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
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七、本期债券发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债
券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所的上市条件，上市时采取匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交的交易方式。但本期债券上市前，若公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况出现重大变化，公司无法保证本期债券的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
八、本期债券满足通用质押式回购条件。
九、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变
化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
十、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观
经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十一、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来
一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：房地产市场工作目标为稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、
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不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。2021年3月，《2021年国务院政府工作报告》中明确指出：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2022年10月，党的二十大报告明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。
十二、近三年及一期末，发行人投资性房地产分别为3968556.73万元、
4083182.39万元、3874096.40万元和3963767.94万元，占当年总资产的比重
分别24.48%、24.11%、23.51%和25.71%，近三年发行人根据经营计划增持中心城市核心区域的优质物业，并进一步优化自持物业结构，投资性房地产规模波动变化。近三年及一期，发行人非经常性损益有所波动，主要包括投资收益和公允价值变动损益，其中公允价值变动损益分别为68294.78万元、-42799.78万元、85351.33万元和41376.18万元，占当期利润总额的比重分别为11.95%、-
12.37%、31.63%和22.33%。2020年，发行人公允价值变动损益为负的原因主要
系通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。2021年，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后
街（一期二批次、二期）、武汉融御滨江和黄村颐璟万和竣工，上述项目根据
公司“开发销售+资产管理”双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。
但公司目前持有的投资性房地产主要位于北京、上海、天津、重庆等中心城市
的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
十三、随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的
融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况
5金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
十四、为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大；同时，公司
在中心城市核心区域增持优质自持物业，项目由开发销售转为持有经营，无法实现签约回款，近年来有息负债1规模较大。截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，发行人有息负债规模分别为8773757.53万元、9213929.33万元、8300282.11万元和8264050.17万元。2021年末及2022年9月末，发行人有息负债规模有所下降。
十五、近三年及一期末，发行人存货余额分别为8004109.94万元、
8200565.90万元、8425221.48万元和7695880.77万元，占资产总额的比重分
别为49.38%、48.42%、51.13%和49.91%。发行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
十六、截至2022年9月末，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1544万
平方米（对应权益规划建筑面积1233万平方米），项目主要集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域。2021年，发行人实现销售签约面积
175万平方米，实现销售签约金额339亿元，2022年1-9月，发行人实现销售签约
面积90万平方米，实现销售签约金额211亿元。发行人库存集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性的销售策略，促进项目销售去化。
十七、2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人营业外支出
分别为8872.14万元、3513.70万元、797.05万元和203.10万元。2019年度，发行
1本募集说明书中发行人有息负债指长期借款、应付债券、短期借款、一年内到期的非流动负债和其他应
付款中有息债务部分合计金额。
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人营业外支出主要系发行人因下述合同纠纷案预提违约金8114.81万元。北京富饶房地产开发有限公司诉北京华融基础设施投资有限责任公司、北京华融综合
投资有限公司合作开发合同纠纷案，发行人为第三人参加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人支付富饶公司逾期交房违约金8114.81万元。发行人认为：公司作为第三人，法院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；同时，公司不存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉。发行人根据会计准则预提相应违约金8114.81万元。该案涉案金额占发行人2019年度净利润的1.97%，金额相对较小，且发行人已足额预提违约金，预计后续对发行人整体的盈利能力和生产经营不构成重大影响。2022年4月14日，发行人收到北京市高级人民法院二审判决，判决撤销了一审判决有关发行人支付富饶公司逾期交房违约金的内容，并驳回了富饶公司的诉讼请求。
十八、经发行人自查，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司不
存在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地等
违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已对前述事项作出承诺。
公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东和实际控制人（国资委除外）已承诺，发行人及其子公司如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
十九、2020年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为24.98亿元，
较上年同期减少27.41%，主要系受市场环境影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；资产管理业务客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，收入和毛利率有所下降。公司开发业务通过开源节流、加快前期效率、加强工程管理、扩大销售途径、调整推货节奏等措施，保障项目开发销售逐步恢复；资产管理业务通过强化卫生安全管理、加强客户租约管理、严格成本费
用管控等措施，尽可能降低市场环境变化对公司业务经营的影响。2021年度，
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发行人实现归属于母公司所有者的净利润为16.43亿元，较上年同期减少34.25%，主要系受行业持续调控影响，公司开发项目毛利率有所下滑。2022年1-9月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为13.80亿元。较上年同期增加23.83%。
二十、截至2021年末，发行人净负债率为146.32%，较2020年末有所下降。
发行人高度重视财务稳健和现金流安全，将通过持续加强资金统筹和调度，把握好项目销售签约回款、新增项目投资、项目工程投资、外部融资等大额资金收支关系。
二十一、本期债券设2个品种，品种一期限为5年期，附第3年末投资者回
售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。
调整票面利率选择权：对于本期债券品种一，发行人有权决定在存续期的
第3年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前
的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面
利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。对于本期债券品种二，发行人有权决定在存续期的第5年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第5个计息年度
付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：对于本期债券品种一，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
对于本期债券品种二，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第5个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第5个计息年度付息日即为回售支付日，公司将
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按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
二十二、募集说明书中披露的发行人最近一期财务报表数据为2022年1-9月/9月末，最近一期财务报表有效期至2023年3月31日，发行人及主承销商已申请将本期债券发行文件中的财务报告有效期延长至2023年4月30日。2019-
2021年度，发行人归属于母公司所有者的净利润分别为34.42亿元、24.98亿元
和16.43亿元。2022年1-9月，发行人归属于母公司所有者的净利润13.80亿元，较去年同期上升23.83%，未出现归属于母公司所有者的净利润较上年同期下降
50%以上或亏损的情形。发行人最新的财务状况符合相关法律、法规和规范性
文件中规定的发行上市条件。发行人承诺，2022年年度报告出具后公司仍符合面向专业投资者公开发行公司债券的发行上市条件。
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目录
声明....................................................1
重大事项提示................................................2
释义...................................................12
第一节风险提示及说明...........................................14
一、与本期债券有关的投资风险.......................................14
二、与发行人相关的风险..........................................15
第二节发行概况..............................................24
一、本期发行的基本情况..........................................24
二、认购人承诺..............................................29
第三节募集资金运用............................................30
一、募集资金运用计划...........................................30
二、前次公司债券募集资金使用情况.....................................33
三、本期公司债券募集资金使用承诺.....................................34
第四节发行人基本情况...........................................35
一、发行人概况..............................................35
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况...................................36
三、发行人股权结构............................................37
四、发行人权益投资情况..........................................39
五、发行人的治理结构及独立性.......................................55
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况................................63
七、发行人主要业务情况..........................................68
八、媒体质疑事项............................................104
九、发行人违法违规及受处罚情况.....................................104
十、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况..............................104
第五节财务会计信息...........................................106
一、会计政策/会计估计调整对财务报表的影响...............................106
二、合并报表范围的变化.........................................114
三、公司近三年及一期的合并及母公司财务报表...............................117
四、近三年及一期主要财务指标......................................126
五、管理层讨论分析...........................................127
六、公司有息债务情况..........................................168
七、关联方及关联交易情况........................................170
八、重大或有事项或承诺事项.......................................172
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排..................................175
第六节发行人及本期债券的资信状况....................................178
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因...............................178
二、信用评级报告的主要事项.......................................179
三、其他重要事项............................................180
四、发行人资信情况...........................................180
第七节增信机制.............................................186
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第八节税项...............................................187
一、增值税...............................................187
二、所得税...............................................187
三、印花税...............................................187
四、税项抵销..............................................188
第九节信息披露安排...........................................189
一、信息披露事务管理制度........................................189
二、定期报告披露............................................192
三、重大事项披露............................................192
四、本息兑付披露............................................192
第十节投资者保护机制..........................................193
一、偿债计划..............................................193
二、偿债资金来源............................................193
三、偿债应急保障方案..........................................194
四、偿债保障措施............................................195
五、违约事项及纠纷解决机制.......................................196
六、债券持有人会议规则.........................................197
七、债券受托管理人...........................................211
第十一节本期债券发行的有关机构及利害关系................................235
一、本期债券发行的有关机构.......................................235
二、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系.............................237
第十二节发行人、主承销商、证券服务机构及相关人员声明..........................238
第十三节备查文件............................................265
一、备查文件内容............................................265
二、备查文件查阅地点及查询网站.....................................265
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释义
在本募集说明书中，除非另有所指，下列词语具有如下特定含义：
金融街、本公司、公司、发行人、指金融街控股股份有限公司本集团
金融街集团指北京金融街投资（集团）有限公司
实际控制人、西城区国资委指北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会董事或董事会指本公司董事或董事会监事或监事会指本公司监事或监事会中国证监会指中国证券监督管理委员会
牵头主承销商、中信建投证券指中信建投证券股份有限公司
联席主承销商、平安证券指平安证券股份有限公司主承销商指中信建投证券股份有限公司和平安证券股份有限公司簿记管理人指中信建投证券股份有限公司债券受托管理人指中信建投证券股份有限公司中诚信国际指中诚信国际信用评级有限责任公司深交所指深圳证券交易所
登记公司、登记机构指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司经公司董事会和股东大会审议通过面向专业投资者公本次债券指开发行的不超过人民币175亿元的公司债券金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开本期债券指
发行公司债券（第一期）
公司章程指《金融街控股股份有限公司章程》
公司法指《中华人民共和国公司法》
证券法指《中华人民共和国证券法》
管理办法指《公司债券发行与交易管理办法》两湖半岛公司指武汉两湖半岛房地产有限公司武汉置业指金融街武汉置业有限公司西藏华富天指西藏华富天置业有限公司《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公《债券受托管理协议》指开发行公司债券之债券受托管理协议》《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公《债券持有人会议规则》指开发行公司债券（第一期）持有人会议规则》
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报告期、近三年及一期、最近三年指2019年1月1日至2022年9月30日及一期中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括工作日指法定假日或休息日）交易日指深圳证券交易所的正常交易日中华人民共和国的法定假日（不包括香港特别行政法定假日指区、澳门特别行政区和台湾省的法定假日）
元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元
本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第一节风险提示及说明
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券有关的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策、资金供求关系以及
国际经济环境变化等多种因素的影响，在本期债券存续期内，可能跨越多个利率调整周期，市场利率存在波动的可能性，投资者持有债券的实际收益具有不确定性。
（二）流动性风险
由于本期债券具体交易流通的申请事宜需要在本期债券发行结束后进行，发行人将在本期债券发行结束后及时向深交所办理上市交易流通事宜，但发行人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得交易所的同意，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果交易所不同意本期债券上市交易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能面临流动性风险。
（三）偿付风险
在本期债券存续期内，发行人所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性，可能导致公司不能从预期的还款来源中获得足够资金按期、足额支付本期债券本息，可能会使投资者面临一定的偿付风险。
（四）资信风险
发行人目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在近三年及一期与其主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何重大违约。在未来的业务经营中，发行人将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。
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但在本期债券存续期内，如果因客观原因导致发行人资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利益受到不利影响。
二、与发行人相关的风险
（一）财务风险
1、经营性现金流量净额波动的风险
近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为266029.49万元、
988987.79万元、389300.74万元和144670.90万元。2020年，发行人经营活动产生的现金流量净额较上年增加722958.30万元，主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为389300.74万元，较2020年减少599687.05万元，变化主要原因一是公司把握土地市场机会，新增项目投资增加；二是公司2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款。2022年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降37.31%，变化主要原因一是受外部环境和行业调整影响，公司销售签约和销售回款金额较去年同期减少；二是去年同期公司根据与北京中信房地产有限公司签订的《解除北京中信城B地块合作协议》收回资金占用费，2022年1-9月无相关事项。
2、负债总额较大的风险
近三年及一期末，发行人负债总额分别为1230.36亿元、1295.65亿元、
1221.85亿元和1104.49亿元，资产负债率分别为75.90%、76.50%、74.15%和
71.64%，剔除预收款项后的资产负债率2分别为67.48%、68.33%、65.56%和65.64%。发行人较高的负债总额和负债率使发行人的经营存在一定的偿付风险，
但发行人负债规模和负债结构符合发行人业务发展和战略实施的需要，且发行人资产负债率水平在房地产企业中处于合理水平。
3、存货跌价的风险
2剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-合同负债-预收款项）/资产总额。
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近三年及一期末，发行人存货余额分别为8004109.94万元、8200565.90万元、8425221.48万元和7695880.77万元，占资产总额的比重分别为49.38%、48.42%、51.13%和49.91%。发行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，
主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
4、有息负债规模较大风险
为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大。近年来，为进一步落实公司发展战略，公司业务规模逐渐扩张，在中心城市核心区域增持优质自持物业，近年来有息负债规模较大。截至2019年末、2020年末、2021年末和
2022年9月末，发行人有息负债规模分别为8773757.53万元、9213929.33万
元、8300282.11万元和8264050.17万元。其中，截至2022年9月末，短期有息债务占比23.31%，长期有息债务占比76.69%，负债长短期结构较为合理。
2021年末及2022年9月末，发行人有息负债规模有所下降。
5、受限资产占比较高的风险
因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2022年9月末，发行人受限资产总计4518648.58万元，占当期总资产的29.31%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
6、投资性房地产公允价值变动的风险
近三年及一期末，发行人投资性房地产分别为3968556.73万元、
4083182.39万元、3874096.40万元和3963767.94万元，占当年总资产的比重
分别24.48%、24.11%、23.51%和25.71%，近三年发行人根据经营计划增持中心城市核心区域的优质物业，并进一步优化自持物业结构，投资性房地产规模波动变化。近三年及一期，发行人非经常性损益有所波动，主要包括投资收益和公允价值变动损益，其中公允价值变动损益分别为68294.78万元、-42799.78
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万元、85351.33万元和41376.18万元，占当期利润总额的比重分别为11.95%、-12.37%、31.63%和22.33%。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产出现公允价值下滑，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。但公司持有的项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区位，资产保值能力较强，增值空间较大。
7、其他应收款的回款风险
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司其他应收款（含应收股利）分别为904934.16万元、1178399.16万元、838512.55万元和
793525.47万元，占流动资产的比例分别为8.18%、10.13%、7.32%和7.70%。
发行人其他应收款主要为对合联营企业的往来款，未来若合联营企业出现经营问题，发行人其他应收款可能存在一定的回款风险。
（二）经营风险
1、宏观经济、行业周期波动带来的风险近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。2021年度，发行人实现归属于母公司所有者的净利润16.43亿元，较2020年度同比下降34.25%，原因为2021年度受行业持续调控影响，发行人开发项目毛利率有所下滑。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
2、发行人项目开发的风险
发行人目前主要开发普通住宅项目和商务地产项目，此类项目的开发过程具有环节较多、周期较长、占用资金量较大、涉及部门和协作单位多等特点。
从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采
购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家
合作单位；在经营过程中，还要接受发改、自然资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管。复杂的流程、多方的参与以及
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政府的监管，使得公司对工程开发的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，可能对整个项目开发产生一定影响。
3、去库存压力较大的风险截至2022年9月末，发行人可结算规划建筑面积1544万平方米（对应权益规划建筑面积1233万平方米），项目主要集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城。2022年1-9月，发行人实现销售签约面积90万平方米，实现销售签约金额211亿元。发行人库存集中于五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性的销售策略，促进项目销售去化。
4、未来资本支出规模较大的风险
随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
5、产品、原材料价格波动的风险
随着住房制度改革和城镇化步伐的不断加快，我国住宅市场需求也得到了快速释放。近年来，国内房地产市场波动幅度较大，热门城市房地产价格快速上涨，而供应过剩的城市则面临去化压力。虽然发行人房地产业务采取了稳健的立项决策程序，主要业务区域位于一二线城市，具备较强的抗风险能力，但是房地产市场的波动会一定程度上影响到发行人经营业绩的稳定性。房地产的主要原材料土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产开发成本。
6、安全生产风险
发行人经营领域涉及房产开发、物业经营、物业租赁等，其中，房产开发涉及工程建造和安装，施工安全、消防安全、建筑材料安全都有赖于发行人工程安全管理制度的建立和健全；酒店、购物中心、旅游地产自持物业经营涉及
与食品卫生安全、治安安全、消防安全、设备设施运行安全、公共环境管理安
全等相关的风险；物业租赁包括建筑材料、施工现场用火、用电、用气情况、
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文明施工情况、重大危险源防控情况管理等。如果在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故，将对发行人公司形象产生不利影响，并进而影响发行人生产、经营活动的顺利开展。
发行人执行三级安全管理组织体系，成立了安全管理委员会并发挥起了安全领导作用，颁布实施《开发项目安全管理标准化手册》，积极推进安全文明标准化工作。发行人定期组织安全交流培训，全面提升安全管理水平，通过安全大培训等促进各单位提高安全意识和安全管理水平。发行人坚持每季度对所属公司及项目进行安全巡检与评比，通过安全检查与隐患整改使隐患消灭在萌芽状态。通过组织第三方咨询单位对项目进行季度安全检查、排名与公示，同时通过分阶段检查、全链条评比、全维度分析、全行业对标，为公司加强管理弥补不足提供依据，并为供应商选择提供参考，促进各相关单位主动加强安全管理工作，取得了较为明显的提升效果。
7、项目结算波动风险
近三年及一期，发行人销售签约金额分别为319亿元、402亿元、339亿元和211亿元，销售签约面积分别为118万平方米、173万平方米、175万平方米和90万平方米。2021年度，发行人通过坚持价值营销，以客户需求为出发点，提升产品力和服务力，制定专项销售策略，推进项目销售去化。受调控政策、开发节奏的影响，发行人未来可能面临着一定的项目结算波动风险，进而影响发行人收入水平。
（三）管理风险
1、集团管控风险
截至2022年9月末，发行人合并报表的子公司共150家。目前，发行人已经针对子公司较多的情况，制定了科学的管理制度，并付诸实行，但如果未来发行人因业务发展继续新设或收购子公司，导致子公司数量快速上升，可能会出现因管理不到位等导致的风险。
2、跨区域管理风险
经过多年的布局，发行人已在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市实现业务布局，资产规模不断扩大，开发、经营项目逐渐增多，发行人管理工作的复杂程度也将随之增加。发行人
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跨区域的经营，使其在信息传达、资金运作、税务筹划等方面存在一定的管理风险，投资决策管理、财务管理、项目管理以及人才管理等工作都面临着新的挑战。虽然发行人目前已建立了较为规范的管理体系，生产经营运作状况良好，但随着经营规模的进一步扩大，发行人在跨区域管理、经营决策、项目管理和风险控制等方面的难度也将进一步增加。
3、人才资源风险
在多年的发展过程中，发行人已经形成了较为成熟的经营模式和管理制度，培养了一批专业水平较高、忠诚度较高的业内业务骨干和核心人员。但发行人在不断发展过程中，经营规模持续扩大和业务范围不断拓宽对发行人的人力资源提出了更高的要求，如果要继续保持较高的管理水平和质量标准，需要不断培养或引进优秀人力资源。
（四）政策风险
1、宏观政策风险
发行人所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期受到政府和社会各界的密切关注。从长期看，宏观调控措施将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波动。
如果发行人不能适应国家的宏观调控政策并及时做出相应的业务策略调整，将可能对发行人的经营成果和未来发展构成不利影响。
2、房地产政策风险
发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。
近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产的调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、不
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是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。2021年3月，《2021年国务院政府工作报告》中明确指出：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2022年10月，党的二十大报告明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。
3、信贷政策风险2014年9月30日，央行、原银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，主要内容包括增强金融机构个人住房贷款投放能力、支持房地产开发企业的合理融资需求、开展房地产投资信托基金试点等。2015年以来，央行不断下调基准利率及存款准备金率，货币政策不断放松。但2016年10月全国多省、直辖市相继出台限购限贷政策，政策的出台对于国内各城市的房价都产生了一定的影响。2020年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。2022年以来，部分大中小城市发出房地产政策宽松信号，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比、增加公积金贷款额度、降低房贷利率和发放购房补贴等，促进房地产行业稳健发展。信贷政策的变化调整将使房地产开发企业的融资成本具有一定的不确定性。
4、土地政策变化风险
土地是房地产企业发展的重要要素，土地政策的变化直接影响房地产企业的经营活动。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限、土地使用成本等方面。
未来，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。土地政策变化可能对发行人取得土地资源的成本产生影响，
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在一定程度上可能形成潜在风险。
5、税收政策变化风险国家的税收政策，尤其与土地增值税、企业所得税等相关诸如《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
等规定对房地产行业均有特殊要求，旨在加大税款缴纳力度。这些税收政策将导致发行人税款资金的提前支付，加大项目开发的资金压力，进而影响发行人的盈利能力和资金运营效率。此外，国家也可通过对居民个人的购房等行为征收消费税、物业税、交易环节税等举措对个人购房行为加以调控，影响潜在客户的购房意愿和能力，从而对发行人的房地产业务造成一定的影响。
6、购房按揭贷款政策变化的风险
目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。2014年9月30日央行、原银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房贷款利率下限为基准的0.7倍，放松首套房认定标准；2015年3月30日，央行、住建部、原银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，有条件降低二套房首付比例，对房地产市场的发展起到了一定的促进作用；2016年以来，包括北京、天津等在内的部分热点城市出台了收紧楼市限贷政策，提高购房首付比例等各类调控政策。
2019年8月25日，人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。2020年12月，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限，对房地产贷款集中度进行管理，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房
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者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得，将对发行人产品销售产生不利影响。
7、环境保护政策变化的风险
房地产项目在施工过程中会不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有房地产项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分房地产项目进度亦可能会延迟，进而对发行人经营造成不利影响。
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第二节发行概况
一、本期发行的基本情况
（一）本期发行的内部批准情况及注册情况2023年1月16日，本公司第九届董事会第四十三次会议审议并通过了《公司申报发行公司债券的议案》。
2023年2月20日，本公司2023年第一次临时股东大会审议并通过了《公司申报发行公司债券的议案》。
本公司于2023年4月11日获得中国证券监督管理委员会（证监许可[2023]772号），同意公司面向专业投资者公开发行面值不超过175亿元（含）的公司债券。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：金融街控股股份有限公司。
债券名称：本期债券分为2个品种，其中品种一债券全称为金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）；
品种二债券全称为金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公
司债券（第一期）（品种二）。
发行规模：本次债券的发行总规模不超过175亿元（含175亿元），采用分期发行方式，本期债券为第一期发行。本期债券分为2个品种，设品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和簿记管理人将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内，由发行人和簿记管理人协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，单一品种最大拨出规模不超过其最大可发行规模的100%。本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过15亿元（含15亿元）。
债券期限：本期债券设2个品种，品种一期限为5年期，附第3年末投资者
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回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。
债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，将根据网下询价簿记结果，由公司与簿记管理人按照有关规定，在利率询价区间内协商一致确定。
本期债券品种一债券初始票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券品种一的票面利率在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期后2年固定不变。本期债券品种二债券初始票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券品种二的票面利率在存续期内前5年固定不变；在存续期的第5年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前5年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期后2年固定不变。
发行方式：本期债券采取网下面向专业机构投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司开立 A 股证券账户的专业机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2023年4月24日。
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兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息方式：本期债券按年付息。
付息日：本期债券品种一的付息日为2024年至2028年每年的4月24日。
如投资者在第3年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2024年至2026年每年的4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。本期债券品种二的付息日为2024年至2030年每年的4月24日。如投资者在第5年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2024年至2028年每年的4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付方式：本期债券到期一次还本。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为2028年4月24日。若投资者第3年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2026年4月24日。
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。本期债券品种二的兑付日为2030年4月24日，若投资者第5年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2028年4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利
息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。本期债券信用等级为AAA。
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调整票面利率选择权：对于本期债券品种一，发行人有权决定在存续期的
第3年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前
的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面
利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。对于本期债券品种二，发行人有权决定在存续期的第5年末调整本期债券后2年的票面利率；发行人将于第5个计息年度
付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
回售选择权：对于本期债券品种一，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第3个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第3个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
对于本期债券品种二，发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券存续期内第5个计息年度的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人或选择继续持有本期债券。本期债券第5个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售登记期：对于本期债券品种一，自发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整票面利率及调整幅度的决定。对于本期债券品种二，自发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整票面利率及调整幅度的决定。
27金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
募集资金用途：募集资金扣除发行费用后拟用于偿还有息负债和补充流动资金。
募集资金专项账户：本公司根据《公司债券发行与交易管理办法》、《债券受托管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
专项账户基本信息如下：
账户名称：金融街控股股份有限公司
开户银行：平安银行北京分行营业部
银行账户：15218888866661
大额支付行号：307100003019
牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。
联席主承销商：平安证券股份有限公司。
通用质押式回购安排：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合通用质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。
（三）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2023年4月19日。
发行首日：2023年4月21日。
预计发行期限：2023年4月21日至2023年4月24日，共2个交易日。
网下发行期限：2023年4月21日至2023年4月24日，共2个交易日。
2、本期债券上市安排
本期发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。
28金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有
关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
29金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第三节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本次债券募集资金规模经发行人董事会、股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会（证监许可[2023]772号）注册，本次债券发行总额不超过175亿元（含175亿元），采取分期发行。
本期债券发行规模为不超过15亿元（含15亿元）。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券发行总额不超过15亿元（含15亿元），募集资金拟用于偿还有息负债和补充流动资金。根据本期债券发行时间和实际发行规模、募集资金到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等情况，发行人未来可能在履行相关程序后调整用于偿还到期债务、补充流动资金的具体金额或调整具体的明细。
1、偿还有息负债
本期债券拟使用136118万元偿还有息负债，拟偿还有息负债的明细如下：
单位：万元是否可提前偿还是序有息负借款主债务余拟偿还起息债权人到期日以提前否需取得借提前偿还主要条款号债种类体额金额日偿还款人同意
借款人提前还款，应佛山融农业银提前伍日向贷款人提
银行贷筑置业行南海2020-2023-5-
12145221452是是交书面申请，经与贷
款有限公丹灶支5-2019
款人协商一致后，可司行以提前还款。
金融街
债权融控股股2021-
2-91800345002023-6-4否--
资计划份有限6-4公司借款主体提前还本湖北当建设银时，需提前壹拾个工银行贷代盛景行武汉2021-2023-6-
32490624906是是作日向乙方提出书面
款投资有硚口支3-2621申请，经债权人同限公司行意，可提前偿还部分
30金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书或全部本金。
借款人提前还款，应佛山融农业银提前柒日向贷款人提
银行贷辰置业行顺德2021-2023-12-
45526055260是是交书面申请，经与贷
款有限公大良支1-128
款人协商一致后，可司行以提前还款。
合计193418136118
因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本息
偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，未来可能在履行相关内部程序后调整偿还到期债务的具体金额和明细，并及时进行信息披露。
在有息债务偿付日前，发行人可在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务管理制度，将闲置的债券募集资金临时用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超过12个月）。
2、补充流动资金
本期债券募集资金拟使用13882万元用于补充公司房地产业务等日常生产
经营所需流动资金，包括但不限于支付工程款，支付应付账款、税金及附加、管理费用、销售费用等，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、可转换公司债券等的交易及其他非生产性支出。根据公司财务状况和资金使用需求，公司未来可能调整部分流动资金用于偿还有息债务。
（三）募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
（四）募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
发行人调整募集资金用途的，将经债券持有人会议审议通过，并及时进行信息披露。调整本期债券用于偿还有息债务和补充流动资金之间的具体金额或
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具体明细，不属于募集资金用途的变更，无需召开债券持有人会议。
（五）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司开设监管账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1、募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。
公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2、债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每季度检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致，募集资金按约定使用完毕的除外。受托管理人有权要求发行人提供履行受托管理职责所需的相关材料。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当每年对发行人进行回访，监督发行人对募集说明书约定义务的执行情况，做好回访记录，对发行人的偿债能力和增信措施的有效性进行全面调查和持续关注，并至少每年向债券持有人披露一次受托管理事务报告。
（六）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1、对发行人负债结构的影响
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
（1）相关财务数据模拟调整的基准日为2022年9月30日；
（2）假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券
32金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
募集资金净额为15亿元；
（3）假设本期债券募集资金净额15亿元全部计入2022年9月30日的资产负债表；
（4）假设本期债券募集资金的用途为15亿元用于偿还有息负债和补充流动资金；
（5）假设公司债券发行在2022年9月30日完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：万元
项目2022年9月30日本期债券发行后（模拟）模拟变动额
流动资产10304862.5810318744.5813882.00
非流动资产5113196.165113196.16-
资产合计15418058.7415431940.7413882.00
流动负债4474356.494393498.49-80858.00
非流动负债6570588.116665328.1194740.00
负债合计11044944.6011058826.6013882.00
资产负债率71.64%71.66%0.02%
流动比率2.302.350.05
2、对发行人财务成本的影响
发行人通过本期发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免贷款利率波动风险。
3、对发行人短期偿债能力的影响
以2022年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人的流动比率将提高至2.35。
二、前次公司债券募集资金使用情况
截至本募集说明书签署日，针对每期存续的公司债券，发行人均按照募集说明书约定的用途使用募集资金，具体情况如下：
表：发行人存续公司债券募集资金使用情况
单位：亿元序号证券简称募集资金总额已使用募集资金募集资金约定用途实际用途
120金街012020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
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序号证券简称募集资金总额已使用募集资金募集资金约定用途实际用途
220金街022020偿还回售公司债券偿还回售公司债券
320金街031010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
421金街0199偿还回售公司债券偿还回售公司债券
偿还到期或回售公偿还到期或回售公
521金街0211.311.3
司债券司债券
621金街032020偿还到期公司债券偿还到期公司债券
721金街041919偿还到期公司债券偿还到期公司债券
偿还到期或回售的偿还到期或回售的
821金街052525
公司债券公司债券
921金街061010偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1021金街0755偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1122金街011111偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1222金街0355偿还回售公司债券偿还回售公司债券
1322金街0455偿还回售公司债券偿还回售公司债券
偿还到期或回售公偿还到期或回售公
1422金街0555
司债券司债券偿还到期或回售公偿还到期或回售公
1522金街065.75.7
司债券司债券
三、本期公司债券募集资金使用承诺
发行人承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不用于弥补亏损和非生产性支出，不用于购买土地。
发行人承诺，如在存续期间变更募集资金用途，将履行相关程序并及时披露有关信息。
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第四节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：金融街控股股份有限公司
股票简称：金融街
股票代码：000402
股票上市交易所：深圳证券交易所
法定代表人：高靓
注册资本：人民币2988929907元
实缴资本：人民币2988929907元
设立日期：1996年6月18日
统一社会信用代码：9111000020283066XF
住所：北京市西城区金城坊街7号
邮政编码：100033
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
办公地址：北京市西城区金城坊街7号
信息披露事务负责人：张晓鹏
信息披露事务负责人联系方式：010-66573955
所属行业：房地产开发经营
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、
冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；
停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组
织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
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网址：www.jrjkg.com.cn
二、发行人历史沿革及历次股本变动情况
（一）历史沿革信息
1、发行人前身
发行人前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企【1994】266号文）批准，经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996年6月6日向社会公众发行人民币普通股3000万股（含300万股职工股），设立时公司的股本总额为7869.15万股，其中发起人股4869.15万股，由华西包装集团公司持有。
1996年6月26日，重庆华亚现代纸业股份有限公司2700万股社会公众股
在深圳证券交易所上市；1996年12月30日，300万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。
2、股权转让及资产置换1999年12月27日华西包装集团公司与北京金融街建设集团（后更名北京金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其所持48691500股国有法人股全部转让给金融街集团。
2000年4月10日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街集团签署《资产置换协议》，前述决议和协议于2000年5月15日获得公司1999年年度股东大会批准后生效，并于2000年5月23日开始实施。2000年5月24日华西包装集团公司与金融街集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000年8月8日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司2000年第一次临时股东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002年8月，发行人公开增发人民币普通股2145万股，股本由原来的
125906400股变更为147356400股。
36金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2003年7月，发行人实施2002年度公积金转增股本方案每10股转增10股，
总股本由147356400股增至294712800股。
2004年2月，发行人实施2003年度公积金转增股本方案每10股转增3股，
2004年12月公开增发7600万股，总股本由294712800股增至459126640股。
2005年4月，发行人实施2004年度公积金转增股本方案每10股转增5股，
总股本由459126640股增至688689960股。
2006年3月，发行人实施2005年度每10股转增4股的公积金转增股本方案，总股本由688689960股增至964165944股。2006年12月，发行人非公开发行股票11428.57万股，总股本由964165944股增至1078451644股。
2008年1月，发行人公开增发30000万股，总股本由1078451644股增至
1378451644股。2008年4月22日，发行人实施2007年度资本公积转增股本的方案，每10股以资本公积金转增8股，总股本由1378451644股增至
2481212959股。
2010年5月，发行人实施2009年度资本公积转增股本的方案，每10股转
增2.2股，总股本由2481212959股增至3027079809股。
2014年9月16日，发行人召开的2014年第二次临时股东大会审议通过了
《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的预案》，并于2014年9月25日在《中国证券报》、《证券时报》及深圳证券交易所网站发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》。截至2014年11月17日，发行人回购股份数量共计
38149902股，占公司总股本的比例为1.26%，回购资金总额人民币24999.98万元，回购资金使用金额达到最高限额，回购方案实施完毕。2014年11月21日注销完成后，发行人总股本由3027079809股减少至2988929907股。2014年
11月21日至今，发行人总股本未发生变动。
（二）重大资产重组
报告期内，发行人未发生导致公司主营业务和经营性资产实质变更的重大资产购买、出售、置换情形。
三、发行人股权结构
（一）股权结构
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截至2022年9月末，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，该公司及其一致行动人持有发行人股权比例为36.77%。发行人控股股东及实际控制人持股情况如下图示：
图：控股股东及实际控制人持股情况
注：2020年12月29日，金融街集团收到西城区国资委转发的西财企【2020】507号文《北京市西城区财政局北京市西城区人力资源和社会保障局北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会关于划转北京金融街投资（集团）有限公司部分国有股权的通知》，要求将西城区国资委持有金融街集团部分10%的股权无偿划转给北京市财政局，划转基准日为2019年12月31日，并于2020年
12月30日前完成国有产权变更登记等股权划转手续。按照通知要求，金融街集
团已于2020年12月30日完成国有产权变更登记手续，但股东会尚未出具决议，暂未完成工商变更等手续。
截至2022年9月末，发行人前十大股东情况如下：
单位：股、%股东名称持股数量占总股本比例股本性质
北京金融街投资(集团)有限公司 930708153 31.14 A 股流通股
和谐健康保险股份有限公司-万能产品 468615260 15.68 A 股流通股
大家人寿保险股份有限公司分红产品 302241581 10.11 A 股流通股
长城人寿保险股份有限公司 144414583 4.83 A 股流通股
中央汇金资产管理有限责任公司 51781900 1.73 A 股流通股
香港中央结算有限公司 38141219 1.28 A 股流通股
易方达稳健收益债券型证券投资基金 37428487 1.25 A 股流通股
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长城人寿保险股份有限公司-分红-个险分红 23947377 0.80 A 股流通股
王顺兴 14340645 0.48 A 股流通股
富国中证红利指数增强型证券投资基金 13413094 0.45 A 股流通股
合计202503229967.75
（二）发行人控股股东基本情况
截至2022年9月30日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，直接持有发行人股权比例为31.14%。金融街集团成立于1996年5月29日，注册资本111.2439亿元。金融街集团系西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有企业，坚持“科学发展、基业长青”的公司愿景，逐步打造成为竞争能力不断提高、发展能力持续增强、品牌影响力逐步扩大的优秀国有投资管理公司。
金融街集团经营范围为投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览
展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机技术服务；组
织文化艺术交流活动（不含演出）。
截至2021年末，金融街集团经审计的资产总额为26273864.73万元，负债总额为19273883.39万元，所有者权益为6999981.34万元；2021年度金融街集团经审计的营业总收入3814806.36万元，净利润194388.97万元。
截至2022年9月末，金融街集团直接持有发行人股份数量为930708153股，持股比例为31.14%，持有发行人股份无质押、冻结或其他存在争议的情况，不存在控制权变更的风险。
（三）实际控制人基本情况发行人实际控制人为西城区国资委。
四、发行人权益投资情况
（一）发行人主要子公司情况
1、主要子公司基本情况及主营业务
截至2022年9月末，发行人纳入合并范围的子公司有150家，基本情况如下：
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持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式
金融街（北京）置业有限北京市西城区金城坊街2号直接二级
北京市房地产开发100.00--
公司 楼 04 层 402-L414-A-1 号 设立 子公司
金融街（遵化）产城融合河北省遵化市北二环西路南旅游资源开直接二级
遵化市100.00--发展有限公司侧发与经营设立子公司
金融街（遵化）房地产开河北省遵化市汤泉满族乡开直接三级
遵化市房地产开发--100.00发有限公司发区设立子公司
金融街金禧丽景（遵化）河北省遵化市汤泉满族乡开餐饮、住宿直接三级
遵化市--100.00酒店管理有限责任公司发区服务设立子公司旅游资源开遵化古泉小镇旅游发展有河北省遵化市汤泉满族乡汤直接三级
遵化市发和经营管--100.00限公司泉村设立子公司理遵化融晟旅游发展有限公河北省遵化市汤泉满族乡汤直接三级
遵化市商务服务业--100.00司泉村设立子公司遵化融泉房地产开发有限河北省遵化市汤泉满族乡汤直接四级子公
遵化市房地产开发--70.00公司泉村设立司遵化融融房地产开发有限河北省遵化市汤泉乡汤泉村直接二级子公
遵化市房地产开发--51.00公司东设立司
金融街（北京）置地有限北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--公司165号翔达大厦写字楼11层设立子公司
金融街融辰（北京）置业北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--有限公司165号翔达大厦写字楼5层设立子公司北京市门头沟区紫金路20号直接三级
北京融晟置业有限公司北京市房地产开发--80.00
院 1 号楼 1-4 层B1 层 设立 子公司北京怡泰汽车修理有限责二级
北京市北京市西城区西绦胡同63号汽车修理100.00--收购任公司子公司
金融街长安（北京）置业北京市西城区金城坊街2号直接二级
北京市房地产开发100.00--
有限公司 楼 04 层 402-L414-A-2 号 设立 子公司河北省廊坊市安次区龙河高廊坊市盛世置业房地产开直接三级
廊坊市新技术产业区瑞雪道29号9#房地产开发--80.00发有限公司设立子公司厂房北京市西城区金融大街9号北京融鑫汇达企业管理服直接三级
北京市楼等2幢甲9号楼10层1001-企业管理--100.00务有限公司设立子公司
40
北京市西城区金融大街9号北京融玺企业管理服务有直接三级
北京市楼等2幢甲9号楼10层1001-企业管理--100.00限公司设立子公司
43
河北省廊坊市安次区龙河高廊坊市融方房地产开发有直接三级廊坊市新技术产业区普照营村（人房地产开发--100.00限公司设立子公司才家园 B 座 3010 号房间）
40金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式河北省廊坊市安次区龙河高廊坊市融尚房地产开发有新技术产业开发区富饶道直接三级
廊坊市房地产开发--100.00限公司125号双辉家园2号楼1单元设立子公司
314室
北京市西城区金融大街9号北京融平企业管理服务有直接三级
北京市楼等2幢甲9号楼10层1001-企业管理--51.00限公司设立子公司
34
北京融德房地产开发有限北京市大兴区黄村镇政府东直接四级
北京市房地产开发--51.00公司配楼310室设立子公司北京市丰台区西红门南一街直接三级
北京金天恒置业有限公司北京市房地产开发--50.00
206号院24号楼1层102室设立子公司
北京市西城区金融大街9号北京金丰融晟投资管理有直接三级
北京市楼等2幢甲9号楼10层1001-投资管理--50.00限公司设立子公司
31
金融街（北京）商务园置北京市通州区新华北路55号直接二级
北京市房地产开发80.00--业有限公司518室设立子公司北京金融街奕兴置业有限北京市大兴区三羊中路6号二级
北京市房地产开发100.00--收购公司院6号楼2层201子公司北京奕环天和置业有限公北京市大兴区三羊中路6号二级
北京市房地产开发100.00--收购司院8号楼4层405子公司北京金融街奕兴天宫置业北京市大兴区黄村镇政府东直接二级
北京市房地产开发100.00--有限公司配楼105室设立子公司北京金石融景房地产开发北京市石景山区石景山路54直接二级
北京市房地产开发80.00--
有限公司号院5号楼3层6-54设立子公司
北京永晟酒店管理有限公北京市石景山区城通街26号餐饮、住宿直接三级
北京市--80.00司院2号楼1层101服务设立子公司北京天石基业房地产开发北京市石景山区体育场南路直接二级
北京市房地产开发51.00--有限公司2号景阳宏昌大厦六层606设立子公司旅游服务北京市慕田峪长城旅游服二级
北京市北京市怀柔区慕田峪村业、房地产70.00--收购务有限公司子公司开发北京市慕田峪长城缆车服三级
北京市北京市怀柔区慕田峪旅游服务业--56.00收购务有限公司子公司北京市怀柔区慕田峪长城风北京慕田峪兴旺商品市场销售日用百直接三级
北京市 景名胜区游览服务中心 D7 -- 70.00有限公司货设立子公司号北京金融街房地产顾问有北京市西城区金融大街33号房地产信息直接二级
北京市100.00--
限公司 B 座 1101 咨询 设立 子公司
金融街升达（北京）科技北京市西城区金融大街33号技术开发、直接三级
北京市--90.00有限公司601室技术咨询设立子公司
41金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式
北京金融街资产管理有限北京市西城区金城坊街3号投资管理、直接二级
北京市100.00--
公司 B1-1 投资咨询 设立 子公司北京金晟惠房地产开发有北京市西城区金城坊街3号直接三级
北京市房地产开发--100.00
限公司 B1-3 设立 子公司
北京金凯运动健康管理有北京市西城区金城坊街2号健康管理、直接三级
北京市--100.00
限公司 楼-01 层-102-B116D 号商铺 健身服务 设立 子公司房地产开北京金融街购物中心有限直接二级
北京市北京市西城区金城坊街2号发、销售日100.00--公司设立子公司用百货等
金融街广安（北京）置业北京市西城区建学胡同36号直接三级
北京市房地产开发--100.00有限公司2幢005设立子公司北京市丰台区丰台镇后泥洼直接四级
北京融丰置业有限公司北京市房地产开发--100.00
251号101室设立子公司
北京金融街京西置业有限北京市西城区广安门内大街直接二级
北京市房地产开发100.00--公司165号翔达大厦写字楼601室设立子公司企业管理；
北京融轩企业管理服务有北京市西城区广安门内大街直接三级
北京市会议服务；--100.00限公司165号翔达大厦写字楼602室设立子公司酒店管理等北京融嘉房地产开发有限北京市房山区良乡镇南庄子直接三级
北京市房地产开发--100.00公司村委会西320米设立子公司
金融街（天津）置业有限天津市和平区小白楼街大沽直接二级
天津市房地产开发100.00--
公司北路2号-3301设立子公司天津融承和景企业管理咨天津市和平区小白楼街大沽企业管理咨直接三级
天津市--100.00
询有限公司北路2号-3310询设立子公司天津市西青区张家窝镇柳口天津融承和兴置业有限公路与利丰道交口东北侧天安直接四级
天津市房地产开发--100.00
司创新科技产业园二区3-3-设立子公司
金融街津塔（天津）置业天津市和平区大沽北路2号-直接三级
天津市房地产开发9.5090.50有限公司4516设立子公司天津市南开区长江道与南开
金融街融拓（天津）置业直接三级
天津市三马路交口融汇广场2-1-房地产开发--100.00有限公司设立子公司
1401
苏州市吴中区越溪街道东太直接四级
苏州融拓置业有限公司苏州市房地产开发--100.00湖路38号6幢设立子公司
金融街融展（天津）置业天津市和平区西宁道81号增直接三级
天津市房地产开发--100.00
有限公司1号103、104室设立子公司天津滨海高新区华苑产业区天津恒通华创置业有限公三级
天津市海泰南北大街67号融汇景苑房地产开发--90.00收购司子公司
22-1-501
42金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式
金融街东丽湖（天津）置天津市东丽区东丽湖（旅游三级天津市房地产开发--100.00收购业有限公司开发公司内）子公司天津市武清开发区福源道北
金融街融兴（天津）置业直接三级
天津市 侧创业总部基地 C02 楼 310 房地产开发 -- 100.00有限公司设立子公司
室-132（集中办公区）天津市和平区南市街南市大天津盛世鑫和置业有限公直接三级
天津市街与福安大街交口天汇广场房地产开发--50.00司设立子公司天津市西青区张家窝镇琴韵天津鑫和隆昌置业有限公直接四级
天津市道1号尚林苑32、34号楼配房地产开发--50.00司设立子公司
建二-108天津融承和鑫企业管理咨天津市和平区小白楼街大沽企业管理咨直接三级
天津市--34.00
询有限公司北路2号-6111询设立子公司天津市东丽区东丽湖华纳景天津丽湖融园置业有限公直接四级天津市湖花园（景湖科技园1号房地产开发--34.00司设立子公司
楼）1-302-20室天津融承和信投资有限公天津市和平区小白楼街大沽直接三级子公
天津市投资--100.00
司北路2号-3308设立司天津市东丽区东丽湖华纳景天津丽湖融景置业有限公直接四级天津市湖花园（景湖科技园1号房地产开发--100.00司设立子公司
楼）1-401-06室天津万锦晟祥房地产开发天津市西青区中北镇万卉路三级
天津市房地产开发--34.00收购有限公司5号2号楼201子公司天津万利融汇置业有限公天津市西青区李七庄街秀川四级
天津市房地产开发--34.00收购
司 国际大厦 A 座 315-1 子公司
金融街津门（天津）置业天津市和平区四平东道79号直接二级
天津市房地产开发99.960.04有限公司311设立子公司天津自贸试验区（空港经济融信（天津）投资管理有直接二级天津市区）空港国际物流区第二大投资管理100.00--限公司设立子公司街1号212室重庆市江北区建新东路88号直接二级
金融街重庆置业有限公司重庆市房地产开发100.00--
融景中心 B 塔 25 层 设立 子公司金融街重庆融拓置业有限重庆市江北区建新东路88号直接三级
重庆市房地产开发--100.00
公司 融景中心 B 塔 25 层 设立 子公司金融街重庆融玺置业有限重庆市九龙坡区青龙村24号直接三级
重庆市房地产开发--100.00公司附1至附8号设立子公司直接四级
常熟融展置业有限公司常熟市常熟市香山路88号房地产开发--100.00设立子公司重庆市沙坪坝区土主镇月台金融街重庆融航置业有限直接三级
重庆市路18号【口岸贸易服务大房地产开发--100.00公司设立子公司
厦】B1 单元 5 楼 503-615 室
43金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式重庆市沙坪坝区小杨公桥直接三级
重庆金铎实业有限公司重庆市房地产开发--100.00
108号1幢设立子公司
金融街重庆裕隆实业有限重庆市沙坪坝区磁器口横街直接三级
重庆市房地产开发--100.00公司167号附3号设立子公司重庆市北部新区星光大道62金融街重庆融平置业有限直接三级重庆市 号（海王星科技大厦 B 区 6 房地产开发 -- 100.00公司设立子公司楼1#）重庆金融街融迈置业有限重庆市北碚区云汉大道117直接三级
重庆市房地产开发--100.00公司号附375号设立子公司上海杭钢嘉杰实业有限公上海市虹口区飞虹路360弄二级
上海市房地产开发100.00--收购
司9号6层（集中登记地）子公司上海市静安区安远路127号上海静盛房地产开发有限二级上海市 2 幢 1 层 C2 室（集中登记 房地产开发 100.00 -- 收购公司子公司
地）上海市崇明区城桥镇乔松路直接三级上海融迈置业有限公司上海市492号（上海城桥经济开发房地产开发--100.00设立子公司
区）上海市崇明区城桥镇乔松路直接三级上海融阳置业有限公司上海市492号（上海城桥经济开发房地产开发--100.00设立子公司
区）中国（上海）自由贸易试验
金融街（上海）投资有限直接二级
上海市区富特北路211号302部位投资管理100.00--公司设立子公司
368室
上海金树街商业管理有限上海市静安区天目中路749直接三级
上海市商业管理100.00--
公司 弄 53 号 401J 室 设立 子公司苏州吴中经济开发区越溪街直接三级
苏州融太置业有限公司苏州市房地产开发--80.00道东太湖路38号6幢设立子公司上海市虹口区海宁路137号直接三级
上海融栩实业有限公司上海市投资管理--100.00
7 层 E 座 773R 室 设立 子公司
直接四级
无锡融展置业有限公司无锡市无锡市新吴区新洲路228号房地产开发--100.00设立子公司上海市静安区共和路169号直接三级
上海融展置地有限公司上海市房地产开发--100.00
2层44室设立子公司
上海市静安区共和路169号直接四级
上海融兴置地有限公司上海市房地产开发--100.00
2层52室设立子公司
上海市静安区共和路169号直接四级
上海融御置地有限公司上海市房地产开发--100.00
2层53室设立子公司
无锡市新吴区鸿山街道锡协直接五级
无锡融拓置业有限公司无锡市房地产开发--100.00
路208号-1设立子公司
44金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式上海远乾企业管理咨询有上海市宝山区顾北东路575三级
上海市企业管理等--100.00收购
限公司 弄 1-17 号 A 区 111-15 子公司上海市青浦区盈港东路8300四级
上海远绪置业有限公司 上海市 弄 6-7 号 1 幢 3 层 O 区 362 房地产开发 -- 50.00 收购子公司室广州市荔湾区鹤洞路10号直接二级
金融街广州置业有限公司广州市房地产开发100.00--
201设立子公司
佛山市三水区云东海大道大学路云东海街道办事处315直接三级
佛山融展置业有限公司佛山市房地产开发--100.00
室（仅作办公场所使用，住设立子公司所申报）广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞直接三级
广州融麒投资有限公司广州市投资管理--100.00路10号之一105房设立子公司广州市番禺区市桥街长堤东直接三级
广州融御置业有限公司广州市房地产开发--100.00路363号设立子公司广州市荔湾区金钰街19号直接三级
广州融方置业有限公司广州市房地产开发--50.00
101房设立子公司
广州市海珠区工业大道中广直接三级
广州融辰置业有限公司广州市纸丙外街29号夹层自编之四房地产开发--100.00设立子公司（仅限办公用途使用）广州市花都区花东镇山前旅直接三级
广州融都置业有限公司广州市游大道3号九龙湖社区中心房地产开发--100.00设立子公司区门楼佛山市南海区丹灶镇建沙路直接三级
佛山融筑置业有限公司佛山市东三区3号联东优谷园10座房地产开发--100.00设立子公司
201A
广州金融街融展置业有限广州市中新广州知识城凤凰直接二级
广州市房地产开发100.00--公司三路17号自编5栋448室设立子公司
金融街（深圳）投资有限深圳市南山区粤海街道南海直接二级
深圳市投资管理100.00--公司大道1029号3楼301设立子公司深圳市光明区光明街道东周直接三级
深圳融平实业有限公司深圳市社区高新路研祥科技工业园房地产开发--100.00设立子公司二栋研发大楼501深圳市坪山区坪山街道六联直接三级
深圳融辰实业有限公司深圳市社区洋母帐老围二巷4号锦房地产开发--100.00设立子公司
富大厦 A 座 6D深圳市宝安区福永街道白石融展（深圳）实业有限公直接三级
深圳市厦社区东区永泰东路3号福房地产开发--100.00司设立子公司新大厦3单元218惠州市惠阳区秋长白石村直接三级
惠州融腾置业有限公司惠州市房地产开发--60.00（宿舍2）设立子公司
45金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式金融街惠州惠阳置业有限惠州市惠阳区秋长白石村直接三级
惠州市房地产开发--100.00公司（宿舍2）设立子公司广东省东莞市茶山镇乐居五直接三级
东莞融麒置业有限公司东莞市房地产开发--100.00路1号144室设立子公司深圳金禧美程旅行社有限深圳市罗湖区南湖街道迎春直接三级
深圳市旅游服务业--100.00
公司 路海外联谊大厦四层 C06a 设立 子公司直接二级
金融街惠州置业有限公司惠州市广东省惠东县巽寮湾度假村房地产开发91.28--设立子公司
场地租赁、
体育健身、游艇项目投
惠州巽寮湾游艇会有限公广东省惠东县巽寮镇红螺湾资、游艇驾直接三级
惠州市--91.28
司至哨所山一带驶员、摩托设立子公司艇驾驶员培
训、游艇会经营管理等
企业管理、惠东县巽寮管委会巽寮村海
金融街（惠州）金禧丽景住宿餐饮服三级惠州市滨公路下侧（海世界二期--91.28收购酒店管理有限责任公司务、物业管子公司S2#商业）理
金融街控股（香港）有限香港中环花园道3号中国工直接二级
香港投资、融资100.00--公司商银行大厦16楼设立子公司
StartPlusInvestmentslimite 英属维 直接 三级
英属维京群岛投资、融资--100.00d（啟添投资有限公司） 京群岛 设立 子公司PowerStriveLimited（振威 英属维 直接 三级英属维京群岛投资、融资--100.00有限公司）京群岛设立子公司
SUITES 1604-6 CBC TOWERStepmountLimited （晋步 直接 四级香港 3 Garden RD Central HONG 投资、融资 -- 100.00有限公司）设立
KONG 子公司
中国（四川）自由贸易试验直接二级
金融街成都置业有限公司成都市区成都高新区交子大道383房地产开发100.00--设立子公司
号 G 座 4 层 401 号四川省成都市成华区龙潭寺直接三级
成都融方置业有限公司成都市房地产开发--100.00龙井路6号设立子公司
中国（四川）自由贸易试验直接三级
成都融展置业有限公司成都市区成都高新区交子大道383房地产开发--100.00设立子公司
号 G 座 4 层 405 单元四川雅恒房地产开发有限成都市新津县新平镇龙泰路三级
成都市房地产开发--34.00收购公司9号子公司成都市新津县五津镇兴园5直接三级
成都裕诚置业有限公司成都市房地产开发--100.00路337号设立子公司
46金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式成都市锦江区总府路35号22二级
成都中逸实业有限公司成都市房地产开发90.00--收购层1号子公司武汉市青山区建设三路1栋直接二级
金融街武汉置业有限公司武汉市房地产开发100.00--
1-7层419号设立子公司
武汉江夏经济开发区大桥新湖北当代盛景投资有限公股权三级武汉市区文化路（武汉东湖学院对房地产开发--80.00司收购子公司
面）武汉融展企业管理咨询有武汉市青山区建设三路1栋直接三级
武汉市企业管理等--100.00
限公司1-7层7130号设立子公司武汉融拓盛澜房地产开发直接三级
武汉市武昌区临江大道7号31栋房地产开发--60.00有限公司设立子公司武汉金田房地产集团有限武汉市东西湖区走马岭走新三级
武汉市房地产开发--85.00收购
公司路601号（13）子公司金融街石家庄房地产开发石家庄河北省石家庄市新华区北大直接二级
房地产开发100.00--
有限公司 市 街 19 号蓝钻名座 B601 设立 子公司石家庄融朗企业管理服务石家庄河北省石家庄市新华区北大直接三级
企业管理等--100.00
有限公司 市 街 19 号蓝钻名座 B602 设立 子公司北京金熙汇永晟企业管理北京市石景山区石景山路54直接三级
北京市企业管理--80.00
有限公司号院5号楼3层6-53设立子公司北京金熙晟景企业管理有北京市石景山区石景山路54直接三级
北京市企业管理--80.00
限公司号院5号楼3层6-56设立子公司北京融程企业管理服务有北京市西城区月坛南街1号直接三级
北京市企业管理--100.00
限公司 院 1 号楼 3 层 5-306-A-30 设立 子公司上海市虹口区塘沽路309号直接三级
上海融鹏置业有限公司上海市房地产开发--100.00
14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司
重庆金融街融驰置业有限重庆市九龙坡区青龙村24号直接三级
重庆市房地产开发--100.00公司附1至附8号设立子公司上海市虹口区塘沽路309号直接三级
上海融文置业有限公司上海市房地产开发--34.50
14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司
上海融祯企业管理咨询有上海市虹口区塘沽路309号直接二级
上海市房地产经纪100.00--
限公司 14 层 C 室（集中登记地） 设立 子公司上海市宝山区沪太路6397号直接三级
上海融捷置业有限公司上海市房地产开发--100.00
1-2层设立子公司
广东省佛山市顺德区陈村镇直接三级
佛山融辰置业有限公司佛山市房地产开发--100.00南涌社区民族路39号之六设立子公司苏州熠旦企业管理咨询有苏州市吴中区横泾天鹅荡路直接二级
苏州市房地产经纪100.00--限公司2588号17幢4230室设立子公司惠州仲恺高新区陈江街道仲四级
惠州市德鸿置地有限公司惠州市房地产开发--100.00收购
恺五路87-6号子公司
47金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
持股比例(%)取得子公司全称经营地注册地业务性质备注直接间接方式河北省廊坊市固安县新兴产
固安融筑房地产开发有限业示范区锦绣大道南侧、时直接二级
固安市房地产开发100.00--
公司代路西侧清华大学（固安）设立子公司中试孵化基地5号楼202河北省廊坊市固安县新兴产
固安融兴房地产开发有限业示范区锦绣大道南侧、时直接二级
固安市房地产开发100.00--
公司代路西侧清华大学（固安）设立子公司中试孵化基地5号楼201苏州市吴中区经济开发区东苏州熠廷企业咨询管理有企业管理咨直接三级
苏州市 吴南路 165 号 2 幢三层 B-41 -- 100.00限公司询设立子公司工位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东苏州熠彤企业咨询管理有企业管理咨直接三级
苏州市 吴南路 165 号 2 幢三层 B-45 -- 100.00限公司询设立子公司工位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东苏州熠焱企业咨询管理有企业管理咨直接三级
苏州市 吴南路 165 号 2 幢三层 B-53 -- 100.00限公司询设立子公司工位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东苏州熠皓企业咨询管理有企业管理咨直接二级
苏州市 吴南路 165 号 2 幢三层 B-57 51.00 49.00限公司询设立子公司工位（集群登记）苏州市吴中区经济开发区东苏州熠循企业咨询管理有企业管理咨直接二级
苏州市 吴南路 165 号 2 幢三层 B-58 51.00 49.00限公司询设立子公司工位（集群登记）上海市奉贤区金碧路1990号直接三级
上海融廷置业有限公司上海市房地产开发--100.00
1层设立子公司
北京慕城文化传播有限公北京市怀柔区渤海镇慕田峪直接三级
北京市文化传播--70.00司村314号院1号楼1至2层设立子公司无锡市锡山区安镇街道丹山直接四级
无锡融乾置业有限公司 江苏省 路 78 号锡东创融大厦 A 座 房地产开发 -- 51.00设立子公司无锡市梁溪区上马墩路158直接四级
无锡融炜置业有限公司江苏省房地产开发--51.00号538室设立子公司浙江省嘉兴市海盐县沈荡镇嘉兴融鹏交控置业有限公直接四级
浙江省镇中南路165号底层1-22号房地产开发--51.00司设立子公司房昆山开发区春旭路258号东直接四级
苏州融烨置业有限公司江苏省房地产开发--34.50安大厦701室设立子公司天津市南开区黄河道与广开天津创达房地产开发有限四级
天津市四马路交口西南侧格调春天房地产开发--51.00收购公司子公司
花园34-3、4-1305-04北京金树住房租赁有限公北京市西城区月坛南街1号房地产租赁直接三级
北京市--100.00
司 院 1 号楼 3 层 5-305B15 室 经营 设立 子公司
48金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
注：持股比例未超过50%但仍控制被投资单位并将其纳入合并报表范围的
依据：公司派驻的董事在董事会表决权中占控制地位，能够控制被投资单位的财务和经营政策，且无其他可能引起控制权变更的情况。
发行人主要子公司3基本情况如下：
（1）湖北当代盛景投资有限公司
湖北当代盛景投资有限公司成立于2009年8月27日，注册资本60000万元，法定代表人为汪旭东。经营范围包括房地产开发、商品房销售；对房地产投资；室内外装饰工程施工。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。
（2）金融街重庆置业有限公司
金融街重庆置业有限公司成立于2002年12月25日，注册资本43000万元，法定代表人为陈晓燕。经营范围包括房地产开发；销售：商品房；物业管理；
新产品项目开发及技术服务；停车场服务；房屋租赁。（国家法律、行政法规禁止的不得经营；国家法律、行政法规规定取得许可后方可从事经营的，未取得许可前不得经营）。
（3）上海融展置地有限公司
上海融展置地有限公司成立于2015年8月18日，注册资本2000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房地产开发，房地产经纪，实业投资，物业管理，停车场管理，企业管理咨询，图文设计、制作，会务服务，自有设备租赁（不得从事金融租赁）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（4）金融街（上海）投资有限公司
金融街（上海）投资有限公司成立于2014年4月14日，注册资本1000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括实业投资，投资管理，资产管理，投资咨询，企业管理咨询（以上咨询均除经纪）、物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（5）金融街广州置业有限公司
金融街广州置业有限公司成立于2014年3月12日，注册资本10000万元，
3主要子公司选取标准为单个子公司2021年度实现的净利润对发行人2021年度合并口径净利润影响达到
10%以上的子公司。
49金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
法定代表人为闫智。经营范围包括游泳馆；快餐服务；餐饮配送服务；酒吧服务；复印服务；中餐服务；散装食品零售；洗浴服务；烟草制品零售；小吃服务；图书馆；西餐服务；桑拿、汗蒸；咖啡馆服务；小型综合商店、小卖部；
超级市场零售（食品零售除外）；酒类零售；图书、报刊零售；专业停车场服务；美容服务；理发服务；甜品制售；酒店住宿服务（旅业）；非酒精饮料及
茶叶零售；保健按摩；日式餐、料理服务；自助餐服务；足疗；便利店经营和
便利店连锁经营；音像制品及电子出版物零售；韩式餐、料理服务；房地产中介服务；自行车存放服务；房地产开发经营；蔬菜零售；棋牌服务；物业管理；
电脑打字、录入、校对、打印服务；企业自有资金投资；自有房地产经营活动；
体育用品及器材零售；娱乐及体育设备出租；场地租赁（不含仓储）；文具用
品零售；会议及展览服务；运动场馆服务（游泳馆除外）；行李搬运服务；健
身服务；房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；水果零售；房屋租赁；
日用杂品综合零售；洗染服务；小饰物、小礼品零售；图书出租；档案馆；音
像制品出租；传真、电话服务；干果、坚果零售。
（6）上海融兴置地有限公司
上海融兴置地有限公司成立于2015年9月2日，注册资本10000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括许可项目：房地产开发经营；技术进出口；
货物进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：房地产经纪，实业投资，物业管理，停车场管理，企业管理咨询，图文设计、制作，会务服务，自有设备租赁（不得从事金融租赁），日用百货、五金产品、家具、建筑材料、建筑装饰材料、家用电器、电子产品、文具用品、体育用品及器材、户外用品的销售，非居住房地产租赁，广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位），工程管理服务，以下限分支机构经营：食品经营，酒类经营，餐饮服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（7）金融街（北京）置业有限公司
金融街（北京）置业有限公司成立于2006年3月17日，注册资本45000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；
项目投资；技术开发、技术服务；机动车公共停车场服务；货物进出口；技术进出口；代理进出口；出租办公用房、出租商业用房。（市场主体依法自主选
50金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动）
（8）金融街惠州置业有限公司
金融街惠州置业有限公司成立于2005年7月11日，注册资本43000万元，法定代表人为闫智。经营范围包括旅游项目开发与经营、旅游服务与咨询；房地产开发（凭资质证经营）；物业管理；家居装饰；信息咨询；酒店投资；新技术及产品项目投资；货物或技术进出口（国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）；销售：百货，工艺美术品，建筑材料，体育用品；游艇操作人员培训。以下项目只限分支机构经营：零售：饮料，烟、酒；旅业；中、西餐制售（含糕点制作）；酒水销售服务；桑拿按摩；美容美发；沐足；卡拉
OK 歌舞娱乐；洗衣；国内商贸（不含国家专营专控）；游泳池经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（9）东莞融麒置业有限公司
东莞融麒置业有限公司成立于2018年10月31日，注册资本1000万元，法定代表人为闫智。经营范围包括房地产开发：物业管理；物业租赁；会议及展览服务；体育设备出租服务；运动场馆管理服务；房地产中介服务；零售：
初级农产品、日用百货、工艺礼品（不含象牙）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（10）金融街长安（北京）置业有限公司金融街长安（北京）置业有限公司成立于2008年9月23日，注册资本
100000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的
商品房；物业管理；项目投资；技术开发、技术服务；机动车公共停车场服务；
货物进出口、技术进出口、代理进出口。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（11）天津万利融汇置业有限公司
天津万利融汇置业有限公司成立于2018年7月4日，注册资本3000万元，法定代表人为姜欣。经营范围包括房地产开发；自有房屋租赁；物业管理。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
51金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（12）广州融麒投资有限公司
广州融麒投资有限公司成立于2017年7月12日，注册资本1000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房酒店管理；企业自有资金投资；物业管理；
项目投资（不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）；自有房地产经营活动；场地租赁（不含仓储）；会议及展览服务；房地产中介服务；
房地产咨询服务；百货零售（食品零售除外）；房屋租赁。
（13）金融街（北京）商务园置业有限公司金融街（北京）商务园置业有限公司成立于2010年3月8日，注册资本
10000万元，法定代表人为李亮。经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；项目投资；机动车停车服务；物业管理。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）
（14）上海杭钢嘉杰实业有限公司
上海杭钢嘉杰实业有限公司成立于2009年12月28日，注册资本120145万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括一般项目：实业投资；企业管理咨询；企业形象策划；自有房屋租赁；物业管理；商务信息咨询（不含投资类咨询）；从事通信设备、计算机、网络通信、系统集成科技专业领域内的技术开
发、技术转让、技术咨询、技术服务；停车场服务；商业综合体管理服务；企业管理；健身休闲活动；体育保障组织；会议及展览服务；文化场馆管理服务；
组织文化艺术交流活动；文艺创作；非居住房地产租赁；广告发布；房地产经纪；工程管理服务；柜台、摊位出租；销售计算机软硬件及辅助设备，建筑装饰材料，办公用品，日用百货，二手日用百货，五金产品，家用电器，文具用品，工艺美术品及礼仪用品（象牙及其制品除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；货物进出口；技术进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（15）苏州融太置业有限公司
苏州融太置业有限公司成立于2019年9月3日，注册资本10000万元，法定代表人为袁俊杰。经营范围包括房地产开发；物业管理、停车场管理服务；
企业管理咨询；图文设计制作；会务服务、展览展示服务。（依法须经批准的
52金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（16）金融街融兴（天津）置业有限公司金融街融兴（天津）置业有限公司成立于2017年11月1日，注册资本3000万元，法定代表人为姜欣。经营范围包括房地产开发与经营，物业管理，园林绿化工程、土石方工程施工，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、主要子公司财务情况
发行人主要子公司2021年度基本财务情况如下：
表：发行人主要子公司基本财务情况
单位：万元注册营业营业公司名称主要业务总资产净资产净利润资本收入利润湖北当代盛景投资有限公司房地产开发600002935541645892749278755265674金融街重庆置业有限公司房地产开发430002830206465688165073649666
上海融展置地有限公司房地产开发2000203271815-4355643556
金融街（上海）投资有限公司投资管理100047696995-4351843518金融街广州置业有限公司房地产开发10000861842084234513911639094
上海融兴置地有限公司房地产开发1000095147442057-4502433757
金融街（北京）置业有限公司房地产开发450001441260442891593484183131651金融街惠州置业有限公司房地产开发43000474211764901163932810321493东莞融麒置业有限公司房地产开发100092021203562594092844121369
金融街长安（北京）置业有限房地产开发10000045653413221416382211219019公司天津万利融汇置业有限公司房地产开发30001530577871387492351218198
广州融麒投资有限公司投资管理10003365714962-1724817248
金融街（北京）商务园置业有房地产开发10000216612144399312902196616466限公司
实业投资、投上海杭钢嘉杰实业有限公司120145538666269351365242105915873房租赁
苏州融太置业有限公司房地产开发10000481147-970616306-24086-18036
金融街融兴（天津）置业有限
房地产开发3000444161-4094347155-51634-38618公司
注：苏州融太置业有限公司开发的苏州太湖新城项目因工程进度受市场环境影响和项目结算结构性原因，导致2021年度项目公司净利润为负；金融街融兴（天津）置业有限公司开发的武清金悦府项目受
53金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
行业调整影响，项目销售价格不及预期，因此2021年度项目公司净利润为负。
（二）发行人合营、联营公司情况
1、合营、联营公司基本情况
截至2022年9月末，发行人联营、合营企业共有18家，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元公司名称企业性质主营业务注册资本核算科目北京石开房地产开发有限公司合营企业房地产开发6000长期股权投资深圳融祺投资发展有限公司合营企业房地产开发10000长期股权投资惠州融拓置业有限公司合营企业房地产开发10000长期股权投资武汉两湖半岛房地产开发有限公司合营企业房地产开发56000长期股权投资上海复屹实业发展有限公司合营企业房地产开发50000长期股权投资北京博览奇石旅游开发有限责任公司合营企业旅游服务160长期股权投资北京未来科学城昌融置业有限公司联营企业房地产开发10000长期股权投资北京未来科技城昌金置业有限公司联营企业房地产开发5000长期股权投资
北京武夷房地产开发有限公司联营企业房地产开发4181.23长期股权投资北京绿色交易所有限公司联营企业商务服务50000长期股权投资北京融筑房地产开发有限公司联营企业房地产开发43950长期股权投资北京远和置业有限公司联营企业房地产开发81000长期股权投资天津万锦华瑞房地产开发有限公司联营企业房地产开发35000长期股权投资北京融泰房地产开发有限公司联营企业房地产开发50000长期股权投资重庆科世金置业有限公司联营企业房地产开发2000长期股权投资无锡隽苑企业管理有限公司联营企业商务服务35000长期股权投资北京京石融宁房地产开发有限公司联营企业房地产开发1000长期股权投资天津中海海鑫地产有限公司联营企业房地产开发182000长期股权投资
2、主要合营、联营公司4财务情况
发行人主要合营、联营公司2021年度基本财务情况如下：
单位：万元注册营业营业净利公司名称主要业务总资产净资产资本收入利润润无锡隽苑企业管理有商务服务35000108270686312244735199限公司
4主要合营、联营公司选取标准为单个公司2021年度实现的净利润对发行人2021年度合并口径净利润影
响达到10%以上的公司。
54金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
1、发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、
规范性文件的要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，报告期内相关机构运行良好。
（1）股东大会
根据发行人公司章程第43条规定，股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：1）决定公司的经营方针和投资计划；2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；3）审议批准董事会的报告；4）审议批准监事会报告；5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；8）对发行公司债券作出决议；9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；10）修改本章程；11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；12）审议批准第四十四条规定的担保事项；13）
审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；14）审议批准变更募集资金用途事项；15）审议股权激励计划；16）审
议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
（2）董事会
根据发行人公司章程第121条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。
第122条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第123条规定董事会行使以下职能：1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；2）执行股东大会的决议；3）决定公司经营计划和投资方案；4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6）
55金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；8）
在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；9）决定公司内部管理机构的设置；10）
根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；11）制定公司的基本管理制度；12）制订本章程修改方案；13）管理公司信息披露事项；14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；16）
法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
（3）监事会
根据发行人公司章程第172条规定，发行人设监事会。监事会由3名监事组成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会民主选举产生。第173条规定，监事会行使下列职权：1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；2）检查公司财务；3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；6）向股东大会提出提案；7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；9）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
（4）总经理
根据发行人公司章程第153条，发行人设总经理1名，由董事会聘任或解聘。公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第157条规定总经理对董事会负责，行使下列职权：1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会
56金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书决议，并向董事会报告工作；2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；3）拟订公司内部管理机构设置方案；4）拟订公司的基本管理制度；5）制定公司的具体规章；6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员；7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他管理人员；8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
9）提议召开董事会临时会议；10）公司章程或董事会授予的其他职权。
2、发行人治理结构图
截至募集说明书签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
截至募集说明书签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设11个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况序号部门名称主要职能
战略规划、资本运作、管理层考核与激励、公司治理、规范运
1董事会办公室
作、信息披露、投资者关系
2党委办公室党务工作、工会工作
3纪检工作办公室纪检工作
57金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序号部门名称主要职能
经营管理、投资管理、股权融资、股权管理、品牌管理、统计管
4投资经营部
理、资质管理
5产品研发部产品研发、产品标准、产品定位、设计管理
计划管理、质量管理、成本管理、采购管理、供应商管理、客服
6项目管理部
管理
风险管理、内控管理、审计监督、法律审查、案件处理、法律咨
7合规审计部
询、法规培训
8财务管理部资金管理、税务管理、会计核算、债权融资、财务管理
人力规划、组织发展、培训培养、绩效管理、薪酬管理、招聘管
9人力资源部
理、员工关系、企业文化
行政管理、后勤管理、非经营性资产管理、档案管理、接待服
10行政管理部
务、系统建维、权责流程、安全维稳
11综合服务中心金融街软环境建设
（二）内部管理制度
根据有关法规和业务实际情况，发行人制定了相应的内部控制制度，为促进各项基础管理工作的科学化和规范化奠定了坚实的制度基础，并在经营实践中取得了良好效果。
为提高发行人的内部控制与经营管理水平，建立现代公司制度，保障公司发展规划和经营战略目标的实现，发行人根据有关法律、行政法规等，制定了相关内部控制制度，制度主要涵盖财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等方面。
1、在财务管理方面：依据董事会制定的财务战略，合理筹集资金，有效营运资产，加强资产管理和风险控制，发行人制订了《财务会计制度》，建立了系统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理
人员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：
明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：
明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资
金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立
58金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
销售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保
制度：明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理
制度：说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条件；（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财
务监督：公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身
发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责
和权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会
计凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）
财务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告
及财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，
发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种
类：涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；
（3）预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：
经董事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年1月1日起至12月
31日止；（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理办
公室：在预算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。
预算管理办公室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分
59金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书析；（9）预算调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预算管
理委员会组织预算管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情况进行评价与考核。预算管理秉承着全面性、统筹平衡性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发
行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、
信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监
督；（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由
股东大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议；（3）对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；
（6）监督检查：明确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制
度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定
义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：
与关联自然人资金往来金额在30万元以下，与关联法人资金往来金额在300万元以下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在30万元以上，与关联法人资金往来金额在300万元以上的，由公司董事会审议决定。
60金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和
以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发
行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以下，或绝对金额不超过5000万元人民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）占公司最近一期经审计净资产的50%以上，且绝对金额超过5000万元人民币的投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基
本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；
目标：确保无甲方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国
61金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融街控股股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、公正、真实、准确、及时、完整。
10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利
影响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保
证资金安全，保证资金收支平衡，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总平衡各部门资金预算后，报财务总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
62金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（三）发行人的独立性
1、资产独立性
发行人在资产所有权方面产权关系明确，拥有独立的有形资产和无形资产。
发行人的控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在占用发行人的非经营性
资金、资产和其他资源的情况。
2、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均
专职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董事外的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人具有良好的人员独立性。
3、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。
5、业务经营独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营
与运作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
63金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（一）基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年及一期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
截至本募集说明书签署日，董事、监事、高级管理人员基本情况如下：
表：公司董事、监事及高管人员基本情况表董事会成员
2022年9月末2022年9月末持有公司
姓名职务出生年份任期起止日
持股数（股）已发行债券数（张）
高靓董事长1970年2017.01.19-2023.08.30282300-
杨扬副董事长1968年2017.04.18-2023.08.30--
赵鹏副董事长1973年2018.08.23-2023.08.3012000-
董事2022.01.28-2023.08.30
盛华平1967年30000-
总经理2022.09.21-2023.08.30
白力董事1974年2017.02.16-2023.08.3052900-
王义礼董事1973年2022.10.12-2023.08.30--
杨小舟独立董事1964年2017.08.09-2023.08.30--
张巍独立董事1964年2020.08.31-2023.08.30--
朱岩独立董事1971年2020.08.31-2023.08.30--监事会成员
2022年9月末2022年9月末持有公司
姓名职务出生年份任期
持股数（股）已发行债券数（张）
栗谦监事会主席1965年2017.02.16-2023.08.30239322-
谢鑫监事1982年2017.12.20-2023.08.30--
李想职工监事1969年2021.04.21-2023.08.30--非董事高级管理人员
2022年9月末2022年9月末持有公司
姓名职务出生年份任期
持股数（股）已发行债券数（张）
王志刚副总经理1968年2011.07.01-2023.08.30169694-
副总经理2017.02.24-2023.08.30
张晓鹏1972年228414-
董事会秘书2010.01.14-2023.08.30
64金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
张梅华财务总监1969年2011.07.01-2023.08.30172000-
傅英杰副总经理1966年2017.02.24-2023.08.30180000-
李亮副总经理1980年2017.02.24-2023.08.3027000-
上述设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
报告期内，发行人董监高变动情况如下：
林义相先生和牛俊杰先生因任期届满不再担任公司独立董事职务，公司选举张巍女士和朱岩先生为新任独立董事；董真瑜女士因个人原因辞去公司董事职务，公司选举王开国先生为新任非独立董事；王开国先生因个人原因辞去公司董事职务，公司选举王义礼先生为新任非独立董事；卢东亮先生因个人原因辞去公司职工监事职务，公司选举李想先生为新任职工监事；吕洪斌先生因个人原因辞去公司董事、总经理职务，公司选举盛华平先生为新任非独立董事，并聘任盛华平先生为公司总经理。
上述人事变动为发行人正常人事变动，对公司日常管理、生产经营及偿债能力无重大不利影响，上述人事变动后，公司治理结构仍符合法律规定和公司章程规定。
截至本募集说明书签署日，发行人董事、监事、高级管理人员简历如下：
1、董事会成员简历
高靓：女，EMBA，硕士，曾任公司总经理、常务副总经理、副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司董事、副总经理，金融街投资管理有限公司董事长兼总经理，北京金融街资本运营中心常务副总经理。现任公司董事长、党委副书记，恒泰证券股份有限公司董事，中国上市公司协会副会长。
杨扬：男，EMBA，硕士，曾任公司副总经理，北京金融街投资（集团）有限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长，北京华融综合投资公司工程师，金融街协调中心副主任。现任公司党委书记、副董事长。
赵鹏：男，博士，曾任中国人寿保险股份有限公司业务管理部高级主管，中国保险监督管理委员会发展改革部副处长、处长，北京同仁堂股份有限公司董事等职务。现任公司副董事长，大家保险集团有限责任公司总经理助理兼董事会秘书，大家人寿保险股份有限公司董事，中国民生银行股份有限公司董事，远洋集团控股有限公司董事。
65金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
盛华平：男，学士，工程师，曾任公司副总经理、常务副总经理，金融街（上海）投资有限公司执行董事；金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理，北京金融街房地产顾问有限公司党支部书记。现任公司董事、总经理，公司党委委员，北京金融街资产管理有限公司董事长、总经理和党总支副书记，北京产权交易所有限公司董事，北京绿色交易所有限公司董事。
白力：男，博士，曾任中国人民银行办公厅新闻处处长，团委书记（司局级），北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人民银行团委书记（司局级），北京华融综合投资有限公司董事长。现任公司董事，长城人寿保险股份有限公司董事长、党委副书记，长城财富保险资产管理股份有限公司董事。
王义礼：男，本科学历，现任公司董事、和谐健康保险股份有限公司董事会秘书。曾任福佳商业管理有限公司总经理、副总经理，福佳集团有限公司（以下简称“福佳集团”）常务副总裁、副总裁、总裁助理、行政事业部副总经理，福佳集团和谐健康项目专项工作组副组长。
杨小舟：男，博士，中国注册会计师。现任公司独立董事，中国财政科学研究院（原财政部财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师，信达金融租赁有限公司独立董事，河北养元智汇饮品股份有限公司独立董事。
张巍：女，博士。现任公司独立董事，北京合弘威宇律师事务所主任，中成进出口股份有限公司独立董事。
朱岩：男，博士，现任公司独立董事，清华大学互联网产业研究院院长，清华经管医疗管理研究中心常务副主任，清华经管先进信息技术商业应用实验室主任，清华大学经济管理学院管理科学与工程系教授，工信部信息化百人会会员，中国数字经济百人会专家、中国技术经济学会区块链分会理事长、中国技术经济学会产业数字金融技术应用实验室主任、中网联数字经济专委会副主
任委员、上海市信息化专家委员会成员、中国商务部电子商务专家委员会成员、
IEEE 计算机协会区块链委员会技术顾问、全国专业标准化技术委员会委员、成
都信息工程大学区块链产业学院学术院长，中国民航信息网络股份有限公司监事会独立监事，广东精艺金属股份有限公司独立董事。
2、监事会成员简历
66金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
栗谦：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限公司董事长。现任公司监事会主席，党委委员。
谢鑫：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京
金融街保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。
李想：男，研究生，高级经济师，曾任公司人力资源部总经理、办公室主任、北京金石融景房地产开发有限公司党总支书记、金融街（北京）置地有限
公司党支部书记、金融街（北京）置业有限公司党总支书记。现任公司监事、党委委员、工会主席。
3、高级管理人员简历
盛华平：详见上文董事会成员简历。
王志刚：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，北京天石基业房地产开发有限公司董事长、总经理，京津融都（天津）置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理、安全总监。
张晓鹏：男，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。
现任公司副总经理、董事会秘书，金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理，中证焦桐基金管理有限公司副董事长。
张梅华：女，硕士，正高级会计师、注册会计师，曾任公司财务副总监，融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监。
傅英杰：男，博士，高级工程师（教授级），曾任公司总建筑师，北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。
李亮：男，本科，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理，金融街（北京）置业有限公司总经理。现任公司副总经理，金融街（北京）置业有限公司执行董事，金融街（武汉）置业有限公司执行董事，北京武夷房地
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产开发有限公司董事，北京通州商务园开发建设有限公司董事。
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规和严重失信情况
截至本募集说明书出具之日，发行人现任董事、监事、高级管理人员不存在违法违规和严重失信情况。董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
七、发行人主要业务情况
（一）所在行业情况
发行人按中国证券监督管理委员会发布的《上市公司行业分类结果》属房
地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
1、房地产行业现状
2021年，中央坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。在金融政策方面，坚持房地产金融审慎态度，继续落实“三条红线”政策以及金融机构房地产贷款集中度管理，控制房地产企业有息负债规模；
在地方政策方面，各地不断完善房地产市场调控政策，加强预售资金监管和住房品质管理。
根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年，全国商品房销售面积为
17.9亿平方米，同比增长1.9%，增速较2020年下降0.7个百分点；全国商品房
销售金额为18.2万亿元，同比增长4.8%，增速较2020年下降3.9个百分点。
根据中国指数研究院数据，2021年，百城住宅价格同比上涨2.5%，涨幅较去年同期下降1.0个百分点。分城市看，2021年全年，一线城市百城住宅价格累计上涨2.0%，涨幅较去年同期下降0.6个百分点；二线城市百城住宅价格累计上涨2.3%，涨幅较去年同期下降0.9个百分点；三四线城市百城住宅价格累计上涨1.8%，涨幅较去年同期下降2.8个百分点。
根据国家统计局和 WIND 数据，2021 年，全国土地购置面积为 2.2 亿平方米，同比减少15.5%，降幅较2020年增加14.4%个百分点；土地成交价款为1.8万亿元，同比上升2.8%，增速较2020年下降14.6个百分点。根据中国指数研
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究院数据，2021年1~4季度，全国100个城市土地溢价率分别为15.6%、16.9%、
7.4%、2.6%，全国土地溢价率逐季下降。
公司进入主要城市市场分析：
商品住宅销售面积（万平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月1037180112681246185918292280856
2020年1~12月746145211721216195116821950833
同比变化39.0%24.1%8.1%2.5%-4.7%8.7%17.0%2.7%
商品住宅销售金额（亿元）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月48456515433321432658320536372255
2020年1~12月34105647354920152485259327712176
同比变化42.1%15.4%22.1%6.3%7.0%23.6%31.3%3.6%
根据中国指数研究院数据，2021年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比上升10.7%，商品住宅销售金额同比上涨20.1%。
住宅用地成交面积（万平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月6892130149612753790217024292132
2020年1~12月6081494154213695240209229102178
同比变化13.3%42.6%-3.0%-6.9%-27.7%3.7%-16.5%-2.1%
住宅用地成交均价（元/平方米）北京上海广州天津重庆成都武汉苏州
2021年1~12月30792132611324681244152733573908612
2020年1~12月28573154951326767423149623461448324
同比变化7.8%-14.4%-0.2%20.5%31.9%17.7%20.3%3.5%
根据中国指数研究院数据，2021年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降7.6%，增速较2020年下降11.4个百分点；成交价格同比增长5.7%，增速较2020年下降8.7个百分点。
根据 WIND 数据，2021 年，北京、上海优质写字楼的空置率分别为 17.1%、
16.6%，较2020年分别下降了0.8、3.0个百分点；北京、上海优质写字楼租金
分别为390.2元/平方米/月、277.1元/平方米/月，较2020年分别下降5.2%、0.4%。
2022年前三季度，中央政府坚持“房住不炒”政策定位，继续支持地方优
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化房地产政策，“因城施策用足用好工具箱……保交楼、稳民生”。人民银行、银保监会、财政部提出支持房地产企业合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求；超200个地方政府从降低首付比例、加大人才引进、发放购房补贴、
提高公积金贷款额度等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。在上述行业政策下，房地产市场的恢复尚需时间过程，市场压力仍然较大。
根据中国指数研究院数据，2022年1~9月，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%；其中，长三角代表城市、大湾区代表城市、京津冀代表城市、成渝代表城市、长江中游代表城市商品住宅成交面积同比分别下降42.5%、
35.8%、26.8%、41.8%、45.8%。根据中国指数研究院报告，2022年1~9月，
TOP100 房企销售额均值同比下降 45.1%。
2、房地产行业发展趋势
2020年以来，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞
争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化
现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。同时，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。
2022年12月，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平发表重要讲话，明确指出：房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大
70金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
3、产业政策
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡
建设部、自然资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国
家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房
地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、自然资源部和房屋交易管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016年2月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在
不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
2017年1月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建
立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。1月10日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017年3月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产
市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018年3月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁
71金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。
2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。
2019年5月，银保监会发布《“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），严查房地产违规融资。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会接连在
2019年5月和8月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和因城施
策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
2020年4月，中央政治局会议继续强调要坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位；5月两会政府会议再次强调相同定位，并提出要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
2021年2月18日，住建部工作会议指出：对22个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。
2021年3月5日，政府工作报告定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新
72金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
市民、青年人等缓解住房困难。
2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会
议决定：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
（二）公司所处行业地位及主要竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002年起，公司将“金融街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中心、金融街（南开）中心、金融街（海伦）中心、金融街（苏州）中心
等商务综合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。
公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，持续蝉联“中国沪深上市房地产公司 10 强”，并凭借优异表现，荣膺 “中国商业地产 TOP100暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争力和管理优势得到行业认可，公司的品牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。
2021年度，公司积极开展城市更新、兼并收购、合作开发等项目获取工作，在
上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目8个，新增项目权益规划建筑面积95.4万平方米，实现权益投资额约65.3亿元。截至2022年9月末，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1544万平方米（对应权益规划建筑面积1233万平方米）。
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3、管理优势
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至
2021年末，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面积约
111.26万平方米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管
理、优化项目业态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管理输
出等措施，使得资产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
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（三）公司经营方针和战略
2022年，面对严峻的行业形势和激烈的竞争环境，公司将按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路开展经营管理工作。
1、加强现金管理，确保公司财务稳健。2022年，公司将现金流管理作为经
营管理工作的重中之重，一是持续加强现金流管理，推进项目销售签约和回款，缩短现金流回正周期，提高资金周转效率；二是深挖客户资源，优化激励机制，按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化，补充公司发展所需资金；
三是加强自持物业资产证券化研究和创新，优化自持物业结构，提高自持项目周转效率和经营效益；四是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，节约和调度工程成本支出。
2、优化管理模式，统筹资源提高效率。2022年，公司坚持“开发业务与资管业务双轮驱动”战略方向，持续推进简政放权，提高公司经营效能。一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”完善组织架构，提高总部管控效率；二是对开发类子公司进行业务整合，优化资源配置，做强做大区域公司利润创造中心职责，提升开发类子公司人均效能；三是整合资产管理业务，完善持有物业管理架构，优化持有物业管理体系，提升自持物业盈利能力。
3、强化降本增效，切实提高盈利水平。2022年，公司将继续完善项目开发
运营标准，提高项目竞争能力。产品研发环节，加强市场研究，持续升级产品研发和建造体系，推进产品定位质量提升和产品标准迭代建设；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及品控风险预控能力，狠抓工程过程质量评估和交付评估及整改，提升产品品质；成本管理环节，全面提升成本管控意识，从客户角度出发提高成本适配性，加强动态成本管理，完善战略采购和供应商管理，提高采购效率。
4、强化投资能力，科学补充项目资源。2022年，公司将在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资，一是加强投资筹划，把握土地市场周期性机遇，项目投资聚焦五大城市群重点城市中发展格局佳、竞争格局优、投资收益好的项目，优化区域/区位选择；二是拓展投资模式，除公开市场外，加大城市更新、兼并收购、
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合作开发等方式；三是通过股权合作、项目定制、以产定销等方式，持续提高资金周转效率。
5、依法合规经营，保障公司持续健康发展。2022年，公司将密切关注行业
市场动向，统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡，提前做好相关预案，推动业务持续稳定健康发展；推进风险巡查机制，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
（四）发行人主营业务情况
1、公司的经营范围及主营业务
以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、
糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；
出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）发行人按中国证券监督管理委员会发布的《上市公司行业分类结果》属房
地产开发行业，具体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
2、发行人报告期内主营业务分析
（1）发行人近三年及一期收入、成本、利润情况
近三年及一期公司收入、成本、利润情况如下：
表：近三年及一期公司收入、成本、利润情况
单位：万元
项目2022年1-9月2021年2020年2019年营业收入1551025.502415531.361812137.342618401.60
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项目2022年1-9月2021年2020年2019年营业成本1278030.481897471.011216666.541566997.63
营业利润174041.63267344.29335626.27575592.45
净利润129296.01158117.72221846.79412065.29
毛利润272995.02518060.35595470.811051403.96
毛利率17.60%21.45%32.86%40.15%
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人营业收入分别为
2618401.60万元、1812137.34万元、2415531.36万元和1551025.50万元。
2020年度，发行人营业收入较2019年下降30.79%，主要系受市场环境影响，
公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降。2021年度，发行人营业收入较2020年度上升33.30%，主要系2021年度公司房地产开发结算项目较去年增加。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人营业成本分别为
1566997.63万元、1216666.54万元、1897471.01万元和1278030.48万元。
2020年度，发行人营业成本较2019年度下降22.36%，与营业收入变动趋势一致。2021年度，发行人营业成本较2020年度上升55.96%，主要系公司房地产开发结算项目较2020年增加。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人毛利润分别为
1051403.96万元、595470.81万元、518060.35万元和272995.02万元；毛利率
分别为40.15%、32.86%、21.45%和17.60%。
（2）发行人的主营业务结构
1）按业务类型分
近三年及一期，发行人主营业务收入结构如下表所示：
表：发行人主营业务收入结构
单位：万元、%
2022年1-9月2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
房产开发1399848.4390.252186308.4490.511581336.0887.262356913.5990.01
物业租赁121588.677.84175352.957.26166885.349.21184112.357.03
物业经营19568.971.2641512.541.7232641.061.8068740.912.63
其他业务10019.430.6512357.420.5131274.871.738634.740.33
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2022年1-9月2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
合计1551025.50100.002415531.36100.001812137.34100.002618401.60100.00
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人房产开发营业收
入分别为2356913.59万元、1581336.08万元、2186308.44万元和1399848.43万元。2020年，受市场环境影响，公司房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，房产开发业务实现营业收入1581336.08万元，同比下降32.91%；因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑至27.54%。2021年，公司房产开发业务项目工程进度有序推进，实现营业收入2186308.44万元，同比上升38.26%。受行业调控持续深化影响，公司房产开发业务毛利率为16.63%。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人物业租赁收入分
别为184112.35万元、166885.34万元、175352.95万元和121588.67万元。
2020年，公司物业租赁业务受市场环境影响，项目客流量和销售额明显下滑，
加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降，实现营业收入166885.34万元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较上年同期下降2.97个百分点。
2021年，写字楼板块积极引入优质客户，重点项目出租率稳步提升。商业板块
整合资源、强化协同，提升体验，客流量和销售额有所提升，经营业绩增长较快，公司物业租赁业务营业收入175352.95万元，同比增长5.07%，毛利率为
87.32%。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人物业经营收入分
别为68740.91万元、32641.06万元、41512.54万元和19568.97万元，总体呈波动趋势。2020年，公司物业经营业务实现营业收入32641.06万元，同比下降
52.52%，毛利率为-22.66%，较上年同期下降46.91个百分点。公司物业经营业
务下降的主要原因是受市场环境影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。
2021年，发行人物业经营业务实现营业收入41512.54万元，同比增长27.18%，
毛利率-6.09%，主要系酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，经营业绩有效恢复。
近三年及一期，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
78金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年1-9月2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
房产开发1228542.5696.131822721.1296.061145858.8194.181490439.2195.11
物业租赁14668.031.1522235.461.1719403.091.5915942.611.02
物业经营28084.952.2044039.462.3240038.733.2952068.913.32
其他业务6734.930.538474.970.4511365.910.938546.910.55
合计1278030.48100.001897471.01100.001216666.54100.001566997.63100.00
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人房产开发营业成
本分别为1490439.21万元、1145858.81万元、1822721.12万元和1228542.56万元，占营业成本的比例分别为95.11%、94.18%、96.06%和96.13%，占比较高。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人物业租赁成本分别为
15942.61万元、19403.09万元、22235.46万元和14668.03万元。2019年度、
2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人物业经营成本分别为52068.91
万元、40038.73万元、44039.46万元和28084.95万元。
近三年及一期，发行人主营业务毛利润和毛利率结构如下表所示：
表：发行人主营业务毛利润结构
单位：万元、%
2022年1-9月2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
房产开发171305.8762.75363587.3270.18435477.2773.13866474.3882.41
物业租赁106920.6439.17153117.4929.56147482.2524.77168169.7415.99
物业经营-8515.98-3.12-2526.92-0.49-7397.67-1.2416672.001.59
其他业务3284.501.203882.450.7519908.963.3487.830.01
合计272995.02100.00518060.35100.00595470.80100.001051403.97100.00
表：发行人主营业务毛利率结构
单位：%
业务板块2022年1-9月2021年2020年2019年房产开发12.2416.6327.5436.76
物业租赁87.9487.3288.3791.34
物业经营-43.52-6.09-22.6624.25
其他业务32.7831.4263.661.02
合计17.6021.4532.8640.15
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人毛利润分别为
79金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
1051403.97万元、595470.80万元、518060.35万元和272995.02万元；毛利率
分别为40.15%、32.86%、21.45%和17.60%。
2）按业务区域分
按主营区域划分，发行人主营业务收入情况如下表所示：
表：发行人主营业务收入区域划分情况
单位：万元、%
2022年1-9月2021年2020年2019年
业务板块金额占比金额占比金额占比金额占比
京津冀365658.2523.58639323.6326.47596604.6532.92937124.3235.79
大湾区154077.359.93562292.7223.28453463.1125.02814667.4431.11
长三角740169.4947.72448514.2218.57336353.2418.56634086.9824.22
成渝253255.6816.33427233.2217.69425716.3423.49232522.858.88
长江中游37864.732.44338167.5814.00----
合计1551025.50100.002415531.36100.001812137.34100.002618401.60100.00
（3）发行人主要客户及供应商情况
近三年及一期，发行人主要客户情况如下：
表：发行人主要客户情况
单位：万元年度客户销售收入
客户一183054.00
客户二143824.81
2019年度客户三100381.29
客户四98985.11
客户五86984.49
客户一30124.61
客户二24798.10
2020年度客户三19282.94
客户四14254.69
客户五9446.18
客户一95017.00
客户二39002.42
2021年度客户三31045.87
客户四12025.75
客户五8132.98
客户一41272.35
2022年1-9月
客户二24927.21
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客户三13404.25
客户四5242.01
客户五5229.02
近三年及一期，发行人主要供应商情况如下：
表：发行人主要供应商情况
单位：万元项目采购商名称采购金额
供应商一329107.95
供应商二94517.44
2019年度供应商三88849.66
供应商四59953.91
供应商五48150.57
供应商一115527.69
供应商二88264.10
2020年度供应商三70598.34
供应商四65725.76
供应商五54683.18
供应商一59368.09
供应商二29121.65
2021年度供应商三28519.87
供应商四28349.47
供应商五18860.81
供应商一30420.00
供应商二11437.39
2022年1-9月供应商三8872.98
供应商四8519.83
供应商五5944.47
（4）经营情况分析
金融街控股产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程。
公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、
81金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产全价值链业务平台。
1）房产开发业务
发行人营业收入、毛利润的绝大部分来源于房产开发业务，其房产开发业务包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
A.发行人主要经营资质发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】
483号），可在全国范围内从事房地产开发项目。
表：截至2022年9月末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质序号公司名称资质证书编号资质等级有效期至
建开企【2005】483
1金融街控股股份有限公司一级2023.6.21
号北京金石融景房地产开发有限
2 SJ-A-6379 四级 2025.8.27
公司北京天石基业房地产开发有限
3 SJ-A-6329 四级 2024.5.17
公司
4金融街重庆置业有限公司0322510二级2023.4.13
5金融街重庆融航置业有限公司0229279二级2023.12.25
6金融街重庆融平置业有限公司4429362二级2024.3.21
7金融街重庆融拓置业有限公司0325032二级2023.8.20
8金融街重庆裕隆实业有限公司02210008二级2024.8.6
9重庆金融街融迈置业有限公司4429668二级2024.10.15
10重庆金融街融驰置业有限公司04210273二级2025.4.19
11 成都中逸实业有限公司 510100DI34341049Z 暂定三级 2024.4.27
12 成都融方置业有限公司 510108DF343413556Z 暂定三级 2023.7.30
13 成都裕诚置业有限公司 510132AR442414357 贰级 2025.11.17
2021.10.24
14 四川雅恒房地产开发有限公司 510132DR44341259Z 暂定（注*）
15上海静盛房地产开发有限公司沪房管开第02905号二级2026.02.16
沪房管（虹口）第2018.8.13
16上海杭钢嘉杰实业有限公司暂定
0000310号（注*）
17上海融御置地有限公司沪房管开第02906号二级2026.02.16
沪房管（闸北）第2022.9.14
18上海融兴置地有限公司暂定
0000307号（注*）
沪房管（青浦）第2020.12.31
19上海远绪置业有限公司暂定
0001002号（注*）
20上海融阳置业有限公司沪房管开第02784号二级2026.01.06
82金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
21上海融迈置业有限公司沪房管开第02785号二级2026.01.06
22上海融捷置业有限公司沪房管开第02713号二级2025.12.14
23 苏州融太置业有限公司 苏州 KF16519 二级 2025.3.31
24 苏州融拓置业有限公司 苏州 KF16895 二级 2025.5.19
25 常熟融展置业有限公司 苏州 KF16468 二级 2025.3.31
26 无锡融展置业有限公司 无锡 KF14773 二级 2025.3.31
27 无锡融拓置业有限公司 无锡 KF14772 二级 2025.3.31
28 无锡隽乾房地产开发有限公司 无锡 KF14785 二级 2025.3.31
29 金融街（北京）置地有限公司 XC-A-X3830 三级 2023.3.31
30 北京融嘉房地产开发有限公司 FS-A-8903 暂定 2024.3.1
31 北京融晟置业有限公司 MT-A-X1132 四级 2024.4.16
2021.12.2
32 金融街广州置业有限公司 LWQ13100001 三级（注*）粤房开证字贰
33广州融都置业有限公司二级2025.8.18
0100395
2021.5.30
34广州融方置业有限公司1510617-05暂定（注*）粤房开证字贰
35佛山融筑置业有限公司二级2025.10.11
1310426
粤房开证字贰
36佛山融展置业有限公司二级2025.12.26
1310809
粤房开证字贰
37佛山融辰置业有限公司二级2025.8.22
1310238
粤房开证字贰
38东莞融麒置业有限公司二级2025.8.30
1010085
39 金融街（北京）置业有限公司 XC-A-6118 二级 2025.7.12
廊坊市融方房地产开发有限公冀建房开廊字第1031
40暂定2022.12.31
司号
金融街长安（北京）置业有限
41 XC-A-6166 四级 2024.4.24
公司
金融街（北京）商务园置业有
42 TZ-A-X1464 二级 2025.10.31
限公司
43 北京金融街奕兴置业有限公司 DX-A-5844 二级 2025.11.02
2023.2.3
44 北京奕环天和置业有限公司 DX-A-5875 四级（注*）北京金融街奕兴天宫置业有限
45 DX-A-7810 二级 2025.10.18
公司
46 北京金天恒置业有限公司 FT-A-8695 四级 2024.1.4
47 北京融德房地产开发有限公司 DX-A-9614 四级 2023.9.28
廊坊市盛世置业房地产开发有冀建房开廊字第978
48二级2025.12.19
限公司号冀建房开廊字第1626
49固安融筑房地产开发有限公司二级2025.12.21
号
83金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
冀建房开廊字第1625
50固安融兴房地产开发有限公司二级2025.12.21
号
51 北京融丰置业有限公司 FT-A-8762 四级 2023.7.16
金融街融拓（天津）置业有限津建房证【2011】第2016.2.28
52四级
公司 S1949 号 （注* ）
金融街融展（天津）置业有限津建房证【2012】第2018.2.28
53四级
公司 S2097 号 （注* ）
津建房证【2014】第2018.2.28
54天津恒通华创置业有限公司四级
S2405 号 （注* ）
金融街津塔（天津）置业有限津建房证（2005）第2013.2.28
55四级
公司 S1177 号 （注* ）
金融街津门（天津）置业有限津建房证（2005）第2013.2.28
56四级
公司 S1178 号 （注* ）
金融街东丽湖（天津）置业有津建房证【2004】第
57四级2025.8.31
限公司 S1078 号
津建房证【2010】第2022.12.30
58天津盛世鑫和置业有限公司四级
S1699 号 (注* )
津建房证【2014】第2022.6.30
59天津鑫和隆昌置业有限公司四级
S2364 号 (注* )
津建房证2018第2022.11.25
60天津万利融汇置业有限公司四级
[S2745]号 (注* )
金融街融兴（天津）置业有限津建房证（2018）第
61四级2025.5.17
公司 S2673 号
津建房证（2018）第2022.6.30
62天津丽湖融园置业有限公司四级
S2717 号 (注* )津东丽建房证
63 天津丽湖融景置业有限公司 （2020）第 DL2949 暂定 2025.8.4
号津西青建房证
64 天津融承和兴置业有限公司 （2020）第 XQ2942 暂定 2025.7.16
号
65湖北当代盛景投资有限公司武房开[2022]00156号贰级2025.4.26
武汉融拓盛澜房地产开发有限
66武房开[2022]00157号贰级2025.4.26
公司
武汉两湖半岛房地产开发有限武房开暂[2022]00457
67贰级2025.9.27
公司号
金融街（遵化）房地产开发有冀建房开唐字第1031
68暂定2022.12.31
限公司号冀建房开唐字第1171
69遵化融融房地产开发有限公司暂定2022.12.31
号粤（惠东）房开证字
70金融街惠州置业有限公司三级2022.12.1
第0000054号
71 无锡融炜置业有限公司 无锡 KF14717 二级 2025.3.31
72 苏州融烨置业有限公司 苏州 KF16522 二级 2025.3.31
73上海融廷置业有限公司沪房管开第02762号二级2026.01.04
74 无锡融乾置业有限公司 无锡 KF14710 二级 2025.3.31
84金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
浙开二0401-2022-
75嘉兴融鹏交控置业有限公司二级2025.4.15
2022-0012号
津南开建房证
76 天津创达房地产开发有限公司 【2022】第 NK3098 二级 2025.6.8
号
注：*截至目前，该项目公司无在建项目，资质证书有效期不作延长，仅作在售项目之用。
*正在办理资质换领。
*根据《四川省住房和城乡建设厅关于做好房地产开发企业资质审批有关工作的通知》之要求，原二、三、四级（含暂定二、三、四级）房地产开发企业资质在有效期内的，继续有效。按照《四川省住房和城乡建设厅关于停止受理相关企业资质申请的通知》（川建审发〔2021〕166号）有关规定，资质有效期符合“统一延期至新的企业资质标准实施之日”的房地产开发企业，其资质有效期继续延期至2022年12月31日。该项目公司为合资公司，其开发建设的项目已于2022年竣工，无其他在建项目及后续开发需要，
资质证书有效期不作延长。
B.商务地产和住宅销售情况
近三年及一期，发行人商务地产和住宅的销售情况如下：
表：发行人商务地产和住宅的销售情况
单位：亿元、%
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
项目签约额签约额签约额签约额金额比例金额比例金额比例金额比例
商务地产136.164112.096315.655316.61
住宅19893.8429887.9133984.3526683.39
总计211100.00339100.00402100.00319100.00
发行人销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及
区域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。
2019年，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，
公司实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平方米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额266亿元（实现销售面积104万平方米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平方米）。
2020年，公司以“提价值、快去化、降风险、提效率”为营销指导原则，持
续深化价值营销体系，实现销售签约额402亿元，较去年同期增长26%。其中，住宅地产通过“金融街悦享家”等线上销售平台加大品牌宣传和销售推广，通过“Life 金融街·悦生活”服务体系全面推广强化两点一线管理，新开盘项目销售去
85金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
化率良好，实现销售签约额339亿元（销售面积约149万平方米）；商务地产通过标准制定、强化团队、完善机制、加强调度等措施，产成品销售取得较大突破，实现销售签约额63亿元（销售面积约24万平方米）。
2021年，公司坚持价值营销，以客户需求为出发点，提升产品力和服务力，
制定专项销售策略，推进项目销售去化。2021年，公司实现销售签约额339亿元，较去年同期下降16%；实现销售面积175万平方米，与去年持平。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额298亿元（销售面积156万平方米）；
商务产品实现销售签约额41亿元（销售面积19万平方米）。
2022年1-9月，面对严峻的外部环境和行业调整，公司执行销售“周调度”机制，及时研究调度项目销售去化，根据市场变化采取灵活的销售策略和销售方式，推进项目销售去化。2022年前三季度，公司实现销售签约额211亿元，同比下降26%，实现销售面积90万平米，同比下降38%。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额198亿元（销售面积83万平米）；商务产品实现销售签
约额13亿元（销售面积7万平米）。
86金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至2022年9月末，发行人主要竣工项目情况如下：
表：截至2022年9月末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元截至2022所在项目建筑开工竣工投资国有土地使用建设用地规建设工程规建筑工程施商品房预售许序号项目名称开发主体年9月末销地区类别面积时间时间总额权证号划许可证号划许可证号工许可证号可证号售进度房地证津字第津国土房售许
天津大都天津盛世鑫和置住宅、2012~22010和平地2010和平建1210102120
1天津8787722010年109.2089%101051000043字[2010]第
会项目业有限公司办公020年证0011等证0016等1008001等
号等495-001号等地字第穗规
粤（2015）广穗规建证4401032015穂房预（网）广州珠江广州融方置业有住宅、2017~2地证
2广州3374582016年63.3792%州市不动产第[2016]435号06300101字第20170328
金茂府限公司商业019年（2015）35
00410007号等号等号等
号惠东县规地惠东县规建惠州巽寮惠东国用4413232019惠东房预许字
金融街惠州置业住宅、2008~2证字证字
3湾滨海旅惠州35352362007年200.0086%（2006）第01240101第2019111号
有限公司商业020年（2017）（2019）游度假区210009号等号等等
000023号等000022号等
103D 房地证 建字第 5001050070 渝国土房管
住宅、地字第
金融街* 金融街重庆融拓 2013~2 2010 字第 50010520110 01GB00812 （2020）不动
4重庆办公、16824562011年140.7582%50010520100
融景城 置业有限公司 021 年 02149 号 0106 F00060559 产字权第商业0242号等等等000655211号等上海融御置地有沪房地静字沪静地沪静建
上海火车住宅、2018/20静安房管
限公司 （2016）第 （2016） （2018） 1702JA019
5站北广场上海办公、4861872016年19/2021149.7965%（2018）预字
上海融兴置地有 EA310106201 FA310106201 4D01 等项目商业年021014号（212
000204号等限公司街坊12丘）等65046等86964等
金融街*住宅
地苏（2018）融悦湾办公地字第建字第3205062019苏州融拓置业有苏州市不动产苏房预吴中
6（苏州太苏州商业6769962018年2020年92.8297%320506201803205062019007150101限公司权第6054331[2020]050号等湖新城项酒店0125号等0125号等等号等
目）公寓
87金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
办公、京石国用京石国用
金融街北京金石融景房2015规（2015）施
酒店、（2013出）第2007规地字（2013出）第
7（长安）地产开发有限公北京3838472013年2016年64.6996%（石）建字（石）建字公寓、00038号、第0220号00038号、第中心项目司0011号0017号商业00039号00039号
110106201502015规
京丰国用0009地字第（丰）建字（2015）施京丰国用
北京丰台北京金天恒置业住宅、2017~2
8北京2864992015年66.56100%（2015）出第2015规0037、（丰）建字（2015）出第
公园懿府有限公司商业018年
00181号（丰）地字0041、00460049号等00181号
0004号号
地字第金融街融兴（天11011520170001201142018津住建房售许天津武清住宅2018武清地2018武清建
9津）置业有限公天津3741642018年2021年61.4077%37110602121字（2019）第
金悦府商业证0008证0102等
司2017规（大）等1405-001号等地字0023号等
4201152017武规（夏）
鄂[2017]武汉市111500114
武汉金悦湖北当代盛景投住宅武规（夏）建[2018]050武房开预售10 武汉 835740 2018 年 2021 年 85.76 86% 江夏不动产权 BJ4001（一府资有限公司商业地[2017]11号号（一期）期一标段）[2019]981号等第0035572号等等
注：上述部分项目为分期开发，项目销售进度为：累计销售签约面积/累计获取预售许可面积。
88金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2021年度和2022年1-9月，发行人新增土地情况如下：
表：发行人新增土地情况
项目2022年1-9月2021年度
新增土地储备项目（个）18
新增权益土地储备（万平方米）8.395.4
新增权益土地金额（亿元）11.865.3
土地投资金额（亿元）34.7102.2
截至2022年9月末，发行人项目储备情况如下：
表：截至2022年9月末发行人项目储备情况
单位：平方米
2022年9月末
城权益项目项目规划项目名称可结算建筑面积市比例土地面积建筑面积（地上+地下）
北京武夷花园30%38144211815861036844
北京金悦郡44%73241259232259232
未来公元（1430地块）30%42900235771210939
北京房山金悦嘉苑100%59994194366194366
金融街（长安）中心80%52734383847143546
北京通州园中园80%303186462490124571
融尚未来（4962地块）49%2739312310251882
北京黄村念坛嘉苑33%3104913034561524北京
北京黄村金悦府25%2821212711862210
北京丰台融府100%3598215180062475
金融街 E6 地块 100% 7522 50000 50000
北京黄村颐璟万和51%227189492443921
北京门头沟融悦中心80%180157876932101
漫香林第六区100%305047104029916
西绦胡同63号院地块100%365141254125
金融街·南宫嘉园80%587671529332915
廊坊金悦府100%211341631370631370
89金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末
城权益项目项目规划项目名称可结算建筑面积市比例土地面积建筑面积（地上+地下）
固安金悦府100%132081386715386715廊 固安融府（廊坊市固安 2021CL-1 号、
100%55476159372159372坊 2021CL-2 号、2021-8 号地块）
廊坊金悦郡80%38305107734107734
福泉地块（共5个子地块）51%197939249383249383遵
古泉小镇一期地块100%141474195259160316化
仟玺·古泉酒店/遵化水世界100%863855521355213
大都会50%91569878772334640
天津武清金悦府100%193848374164326144
天津滨海融御100%31322278662278662
津红芥（挂）2021-037号（红桥铃铛阁项目）34%66726244700244700
天津东丽湖听湖小镇100%366678402960188917
天津逸湖100%147309144352144352
天津西青金悦府100%4686112921679206天
天津南开中心100%93348439921112490津
天津南开灵隐道51%195337130071300
天津和平中心100%2754127029143365
诺丁山50%12284523937947009
天津东丽湖熙湖臺34%9631610005145205
天津东丽东郡49%347108372610170
天津西青锦庐34%55196987716642
天津华苑90%458841185092015
崇明金悦府（上海崇明48号地块）100%96239137492137492上海火车站北广场项目（上海静安融悦中心、
100%77274486187125933上上海静安融泰中心、金融街融府）海
崇明金悦府（上海崇明47号地块）100%8270711708578130
上海奉贤金汇项目100%32617103488103488
90金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末
城权益项目项目规划项目名称可结算建筑面积市比例土地面积建筑面积（地上+地下）
宝山金悦府（上海宝山罗店项目）100%35675101668101668
青浦西郊宸章50%209596227630460
金融街（海伦）中心100%2810316498410367嘉
嘉兴和悦里51%62780149030149030兴
苏州太湖新城（融悦湾）100%149064676996483732东望璟园（昆山市昆地网[2021]挂字17号地
34.5%94639268944268943
苏块）州
苏州融悦时光80%78025244884165327
常熟金悦融庭100%5836415865557587
无锡谈村东地块（无锡市锡国土（经）2021-
51%66209139366139366
34地块）
无锡金悦府（无锡鸿山地块）100%6788616555674246无
无锡新瑞地块（无锡路劲时光鸿著）49%7668920839356989锡
无锡融府100%4691212664844370
无锡模具厂地块（无锡市锡国土（经）2021-
51%226055559155591
27地块）
广州花都花溪小镇100%106600403852224882
广州广钢融穗华府100%60800333347182729
广州珠江金茂府50%47367337458101003广州
广州海珠融御100%5609616221373481
金融街·融穗澜湾100%2765212865050968
金融街·融穗御府100%4422313150038770
顺德金悦府100%76009257184257184
佛山金悦郡100%63545242333242333佛山
佛山金悦府100%57615227039159773
佛山南海仙湖悦府100%53009124247110350东
东莞金悦府100%6665322859290960莞深
深圳融御华府50%24109145870145870圳
91金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末
城权益项目项目规划项目名称可结算建筑面积市比例土地面积建筑面积（地上+地下）
惠州巽寮湾91%403087535352362137923惠
惠州仲恺项目100%118911511889511889州
惠州金悦华府50%91004455865288068
重庆两江融府100%224779407315308349
金融街·融景城100%2774521682456297527
重庆嘉粼融府100%178222286968245858
重庆大渡口领琇长江地块33%75236214718118646重庆
重庆九龙坡金悦府100%91803198924115545
重庆沙坪坝融府100%7214424056378102
重庆九龙坡金悦熙城100%2110113625551314
重庆沙坪坝金悦府100%5643118070826964
成都新津花屿岛34%6999919972495967
成都新津金悦府100%6235923268578008成都
成都春熙路融御90%50307173071730
成都成华融府100%3644310841432490
武汉金悦府80%197011835740611690
金融街（东湖）中心50%102246229448229448武
武汉光谷融御85%21639144958144958汉
武昌金悦府85%33207112508112508
武汉融御滨江60%2871211101067376合计110550262534791015440872
截至2022年9月末，公司已进入五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域16个，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1544万平方米（对应权益规划建筑面积1233万平方米）。
表：2021年和2022年1-9月发行人房地产项目销售情况
92金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：万元、%
2022年1-9月2021年
区域销售金额所销售金额所销售金额销售金额占比例占比例
京津冀100765447.67113454633.49
长三角64015430.2894594027.92
成渝1179085.5858461017.26
大湾区26632612.6048627214.35
长江中游817703.872363666.98
合计2113812100.003387734100.00
C.房地产库存去化情况
2021年末发行人存货账面价值842.52亿元，相比2020年末增加2.74%，
2021年末房地产项目可供出售面积4043523平方米，2021年完成销售1744570平方米。总体来看，发行人房地产业务聚焦一线城市和人口吸纳能力强、市场供求关系健康的区域中心城市，房地产项目总体去化情况良好，但不同区域受行业调整影响去化程度存在一定差异。
D.房地产开发业务流程
图：房地产开发业务流程
93金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
投资项目信息收集招标确定专业监理公司
意向性项目的现场考察办理“建筑工程施工许可证”
选定拟开发项目施工计划、施工准备项目可行性研究组织施工
竞得土地办理“商品房预售许可证”
办理“国有土地使用证”推广销售招标确定设计单位竣工验收备案完成施工图设计并报审房屋
办理“建设工程规划许可证”办理房屋产权证招标确定施工单位
E.房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收合格后交付客户。
发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业
环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。
此方法适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的制定。
94金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理等工作。
2）物业租赁
A.物业租赁基本情况
近三年及一期，发行人物业租赁基本情况如下：
表：2019年物业租赁基本情况
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态
金融街·万科丰科中心1210925085金融街中心11116010095德胜国际中心3120610075
金融街（月坛）中心部分
2195610093（不含金融集）
写字楼金融街公寓（商务长租）1313110050金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金北京558110063融集通泰大厦1212100100金融街购物中心9480610099
金融街（西单）购物中心48414100100金树街1477110098商业
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
车位配套149959--写字楼金融街海伦中心7877810079上海
车位配套37617--天津南开中心8900010067写字楼天津环球金融中心9797110069
车位配套16881--合计（含车位配套）958386--
表：2020年物业租赁基本情况
95金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态
金融街·万科丰科中心1210925091金融街中心11116010061德胜国际中心3120610080
金融街（月坛）中心部分
2195610095（不含金融集）
写字楼金融街公寓（商务长租）1313110044金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金
558110076
融集北京通泰大厦1785100100金融街购物中心9480610098
金融街（西单）购物中心48414100100北京门头沟融悦中心326058025金树街1477110097商业金熙汇125718055
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
车位配套156558--写字楼金融街海伦中心7877810076
商业、住
上海青浦西郊宸章744650-宅
车位配套37617--金融街南开中心8510910074写字楼天津环球金融中心9797110070
车位配套16881--商业磁器口后街一期5634510020
商业、住
重庆嘉粼融府15625100-宅
车位配套49489--合计（含车位配套）1135748--
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。
注2：截至2020年末，公司北京门头沟融悦中心、上海青浦西郊宸章、重庆磁器口后街一期、重庆嘉粼融府竣工转为持有运营，上述项目尚处于培育期。
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注3：2020年度，受市场环境影响，公司金融街中心、金融街公寓（商务长租）部分客户到期退租后，意向客户入驻计划有所变化，阶段性影响项目出租率。
表：2021年物业租赁基本情况
单位：平方米、%主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态金融街中心11116010080
金融街（月坛）中心部分
2195610090（不含金融集）
金融街公寓（商务长租）1313110048写字楼金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中心-金
558110023
融集通泰大厦1785100100金融街购物中心9480610099北京
金融街（西单）购物中心48414100100北京门头沟融悦中心326058078金树街14771100100商业金熙汇125718042
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
C3 四合院 2081 100 100
住宅黄村颐璟万和235451-
车位配套139387--金融街海伦中心7877810076
写字楼 静安融悦中心西区 A 栋
78211100-
办公楼上海
商业、住
青浦西郊宸章744650-宅
车位配套37617--金融街南开中心8510910071写字楼天津环球金融中心9797110064
车位配套16881--
一期约6.4万平方米，出租率66%；
商业磁器口后街一二期88891100
二期约2.4重庆万平方米，尚未开业
商业、住
嘉粼融府15625100-宅
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主要城市项目名称可出租面积权益出租率业态
车位配套60752--
武汉商业武汉融御滨江2195160-合计（含车位配套）1112604--
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及
相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。截至2021年末，金丰万晟置业有限公司已经完成工商登记变更。
注2：2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议批准，公司将北京德胜投资有限责任公司（持有德胜国际中心）100%股权及债权转让予凯龙股权投资管理(上海)有限公司。截至2021年末，转让事项已完成，北京德胜投资有限责任公司已经完成工商登记变更。
注3：2021年度，金融街中心积极招商蓄客、引入优质客户，截至2021年末签约出租率达到97%。
表：2022年9月末物业租赁基本情况
单位：平方米、%城市主要业态项目名称可出租面积权益出租率金融街中心11116010094
金融街（月坛）中心部分（不含金融2195610084集）金融街公寓（商务
1313110047
长租）写字楼金融大厦11358100100其他零散写字楼6600100100
金融街（月坛）中
558110021
心-金融集北京通泰大厦1785100100金融街购物中心9480610096
金融街（西单）购
48414100100
物中心北京门头沟融悦中
326058080
心商业金树街14771100100金熙汇125718034
E2 四合院 5/7 号院 2577 100 100
E2 四合院 4/6 号院 2235 100 100
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城市主要业态项目名称可出租面积权益出租率
C3 四合院 2081 100 100
住宅黄村颐璟万和235451-车位配套139387金融街海伦中心7877810072写字楼
静安融悦中心160035100-上海
商业、住宅青浦西郊宸章744650100车位配套79111金融街南开中心8510910055写字楼天津环球金融中心9797110061车位配套16881
一期约6.4万平米，出租率商业磁器口后街一二期8764310061%；二期约
2.4万平米，尚
重庆未开业
商业、住宅嘉粼融府15625100-车位配套60815
武汉商业武汉融御滨江2053160-合计（含车位配套）1233317--
截至2022年9月末，发行人在北京、上海、天津、重庆和武汉等中心城市的核心区域持有出租物业的可出租面积约123.33万平方米，其中，写字楼可出租面积约59.35万平方米，商业、住宅项目可出租面积约34.37万平方米，车位配套29.62万平方米。发行人持有办公及配套物业主要集中在北京、上海和天津地区，其中北京地区以金融街区域项目为主。
B.主要商业项目情况
金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，东望紫禁城，南靠长安街，西临二环路，位于有“中国华尔街”之称的北京金融街内。金融街购物中心建筑面积140591平方米，汇聚了超过800个知名品牌，倾力为顾客打造优质购物体验。
金树街位于北京金融街的核心区域，长300余米，是北京城区内通过整体规划审批的餐饮酒吧街，于2007年4月26日开业，集休闲餐饮、娱乐餐饮和商务用餐等功能之大成。作为金融街中心广场的重要组成部分，金树街扮演着“生态商务”的重要角色。
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C3 四合院建筑面积 2081 平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，分为地上和地下两层。
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵境胡同西口，紧邻地铁4号线灵境胡同站，整体建筑面积60900平方米。金融街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、
法国百货业巨头 Galeries Lafayette 联手香港 I.T 时装集团整体租赁并于 2013 年 9月开业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
C.主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲9号，是金融街核心区域的
5A 智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部分组成，总建筑面积约14万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司SOM 公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月坛南街以北，总用地面积42727.56平方米，其中建设用地面积41390.86平方米，总建设面积36.9万平方米，办公楼地上建筑面积239622平方米，地下建筑面积124475平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商务综合体。
金融街海伦中心位居虹口核心海伦路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通4号、10号线急速通达全城。项目按照 LEED 金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面积约17万平方米，由5幢总建筑面积约5745平方米—10410平方米的多层总部办公、1幢 32层国际 5A甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康办公、4C 服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路2号，是一座336.9米高的世界级地标写字楼。其地上75层，地下4层，地上建筑面积20.5万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技术在天津建筑史上写下了多项新纪录，采用了先进的钢板剪力墙结构，同时也是全
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球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011年该建筑获得了美国加州建筑结构设计奖。
D.物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3 四合院以及金融街（西单）
购物中心等商业项目基本按月结算。金融街（月坛）中心部分（不含金融集）、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、
E2 四合院 5/7 号院、E2 四合院 4/6 号院、金融街海伦中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为按季度结算。
3）物业经营
A.主要物业经营基本情况
截至2021年末和2022年9月末，发行人主要物业经营基本情况如下：
表：发行人主要物业截至2021年末经营基本情况
单位：平方米、%城市项目名称权益规划建筑面积丽思卡尔顿酒店10042460
北京金融街公寓（经营部分）10036847北京体育活动中心1006422天津瑞吉酒店10064630天津南开体育中心1001735惠州惠州喜来登酒店10048597重庆融御体育中心1003300重庆重庆融景体育中心1001233合计205224
注：根据发行人业务发展需要，经发行人第九届董事会第二十四次会议审议通过，发行人与北京金融街投资（集团）有限公司签署了《股权及资产转让合作意向书》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（发行人及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给金融街集团。经发行人第九届
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董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以107985.82万元的价格出售给金融街集团。2022年3月30日，发行人与金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，交易成交价格为107985.82万元。截至2022年9月30日，发行人与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更，以及全部股权和资产交接工作。
表：发行人截至2022年9月末物业经营基本情况
单位：平方米、%城市项目名称权益规划建筑面积
金融街公寓（经营部分）10036847北京北京体育活动中心1006422慕田峪长城酒店703985遵化遵化金融街古泉皇冠假日酒店10038270天津瑞吉酒店10064630天津南开体育中心1001735
惠州惠州喜来登酒店91.2848597重庆融御体育中心1003300重庆重庆融景体育中心1001233合计205019
截至2022年9月末，发行人持有北京体育活动中心、金融街公寓、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经营物业。发行人与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。
B.主要物业情况
北京金融街丽思卡尔顿酒店坐落于北京市西城区金城坊东街1号，建筑面积42460平方米。发行人聘请丽思卡尔顿国际管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。丽思卡尔顿酒店管理集团延续其在酒店服务领域的声望与传统，为宾客提供最完善的个人服务及设施。2021年12月，公司第九届董事会第二十四次会议审议通过了《关于公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署暨关联交易的议案》，批准公司与北京金融街投资（集团）有限公司签署意向书，将公司持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（公司及
102金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给北京金融街投资（集团）有限公司。经发行人第九届董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以107985.82万元的价格出售给金融街集团。
2022年3月30日，发行人与金融街集团签署了《股权及资产转让协议》，交易
成交价格为107985.82万元。截至2022年3月31日，发行人与金融街集团已履行完毕标的股权转让的工商登记变更，以及全部股权和资产交接工作。
北京金融街公寓位于北京市西城区金城坊街1号，蜿蜒300米，紧邻中心广场办公区和西单商业区。公寓（经营部分）建筑面积36847平方米，客房从一居室到四居室共有大小不同户型10余种。环境优雅，交通便利，是国际金融街区内的低层低密度板式高档酒店式服务公寓。
北京体育活动中心位于北京市西城区金融大街18号金融街购物中心4-5层。
体育中心拥有全球顶级 Life Fitness 健身设备，客户涵盖金融街区域内银行、基金等主要金融单位，致力于为金融街精英人士打造一个高端的商务、专业的健身中心。
天津瑞吉酒店坐落于天津市和平区张自忠路158号，建筑面积64630平方米。酒店拥有多间客房和套房，起居空间宽敞明亮。发行人聘请喜来登海外管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。
惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路1号，是落户于惠州市金海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积
48597平方米，拥有多间客房及套房，可观赏180度环南中国海景景观，日落美景尽收眼底。发行人聘请喜来登海外管理公司为酒店管理方并向其支付委托管理费。
C.物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、能源费。
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委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽思卡尔顿酒店、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资产折旧。
（五）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
截至2022年9月末，发行人不存在主营业务和经营性资产实质变更的情况。
八、媒体质疑事项
截至2022年9月末，发行人不存在被媒体质疑的影响本期债券发行的重大事项。
九、发行人违法违规及受处罚情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单。
发行人近三年及一期的业务经营符合监管部门的有关规定，不存在因违反工商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到重大处罚的情形。
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关规定。
十、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商查询自然资源部网站，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地因闲置土地而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（二）关于是否涉及炒地行为
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根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，发行人及合并范围内子公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资25%以上（不含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查自然资源部网站，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”而被自然资源部处以行政处罚的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
（四）相关承诺
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已承诺：发行人及纳入合
并范围的子公司不存在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的
土地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年及一期，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为给发行人和投资者造成损失的，将依法向金融街控股和债券持有人承担赔偿责任。
（五）结论意见
综上所述，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目土地为应被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使
用权的闲置土地的情况，亦无正在被（立案）调查的情形；不存在通过转让土地赚取差价的“炒地”行为，亦无被自然资源部就炒地行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情形。发行人及纳入合并范围的子公司近三年及一期内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等
违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
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第五节财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2019年度、2020年度以及2021年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2022年1-9月的财务数据摘
引自发行人未经审计的2022年1-9月财务报表。其中，2019年度/年末数来源于
2020年审计报告期初数，2020年度/年末数来源于2021年审计报告期初数。投资
者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表。
最近三年，发行人审计机构未发生变更。发行人2019年度、2020年度和
2021年度的财务报告经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并由该机
构分别出具了致同审字（2020）第110ZA4387号、致同审字（2021）第
110A006160号和致同审字（2022）第110A005221号标准无保留意见的审计报告。
一、会计政策/会计估计调整对财务报表的影响
（一）2019年度
1、重要会计政策变更情况
（1）新金融工具准则财政部于2017年颁布了《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（修订）》、《企业会计准则第23号——金融资产转移（修订）》、《企业会计准则第24号——套期会计（修订）》及《企业会计准则第37号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具准则”），发行人经第八届董事会第三十七次会议自2019年1月1日起执行新金融工具准则，对会计政策相关内容进行了调整。
新金融工具准则要求根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：1）以摊余成本计量的金融资产；2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；3）以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产。混合合同包含的主合同属于金融资产的，不应从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而应当将该混合合同作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。
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采用新金融工具准则对发行人金融负债的会计政策并无重大影响。
2019年1月1日，发行人没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，也没有撤销之前的指定。
新金融工具准则以“预期信用损失法”替代了原金融工具准则规定的、根据
实际已发生减值损失确认减值准备的方法。“预期信用损失法”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，发行人信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
发行人以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资；
租赁应收款；
发行人根据原金融工具准则计量的2018年年末损失准备与根据新金融工具准则确定的2019年年初损失准备无重大差异。
发行人按照新金融工具准则衔接规定，对新金融工具准则施行日（2019年1月1日）未终止确认的金融工具的分类和计量（含减值）进行追溯调整。发行
人未调整比较报表数据，将金融工具的原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额计入2019年年初留存收益或其他综合收益。
采用新金融工具准则对发行人金融负债的会计政策并无重大影响。
于2019年1月1日，金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比如下：
单位：元原金融工具准则新金融工具准则项目类别账面价值项目类别账面价值以公允价值计以成本计量其他非流可供出售金融资量且其变动计
（权益工198070000.00动金融资462500000.00产入当期损益的
具）产金融资产
于2019年1月1日，执行新金融工具准则时金融工具分类和账面价值调节表如下：
单位：元
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调整前账面金额调整后账面金额项目重分类重新计量
（2018年12月31日）（2019年1月1日）资产：----
可供出售金融资产198070000.00-198070000.00--
其他非流动金融资产-198070000.00264430000.00462500000.00发行人将根据原金融工具准则计量的2018年年末损失准备与根据新金融工
具准则确定的2019年年初损失准备之间的调节表列示如下：
单位：元调整前账面金额调整后账面金额计量类别重分类重新计量
（2018年12月31日）（2019年1月1日）应收账款坏账准备82995605.31--82995605.31
其他应收款坏账准备68743879.18--68743879.18
（2）财务报表格式修订发行人从编制2019年度中期财务报表起执行财政部于2019年4月30日颁布的《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕
6号，以下简称“财会6号文件”）。财会6号文件对一般企业财务报表格式进行了修订，将应收账款及应收票据项目拆分为“应收账款”及“应收票据”项目，“应付账款及应付票据”拆分为“应付账款”及“应付票据”项目，明确或修订了“其他应收款”、“一年内到期的非流动资产”、“其他应付款”、“递延收益”、“研发费用”、“财务费用”项目下的“利息收入”、“其他收益”、“资产处置收益”、“营业外收入”和“营业外支出”科目的列报内容。对于已执行新金融工具准则的企业，新增“应收款项融资”项目，用于反映新金融工具准则下以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款；新增“以摊余成本计量的金融资产终止确认收益”，用于反映企业因转让等情形导致终止确认以摊余成本计量的金融资产而产生的利得或损失。
2019年9月27日，财政部发布了《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会〔2019〕16号），将原合并利润表中“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整，删除了原合并现金流量表中“为交易目的而持有的金融资产净增加额”、“发行债券收到的现金”等行项目，在原合并资产负债表和合并所有者权益变动表中分别增加了“专项储备”行项目和列项目。
对于上述列报项目的变更，发行人采用追溯调整法进行会计处理变更，并
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对可比会计期间数据进行追溯调整。
2、重要会计估计变更情况
2019年度，发行人不存在重要会计估计变更的情况。
3、首次执行新金融工具准则调整首次执行当期期初财务报表相关项目情况
（1）合并资产负债表
单位：元项目2018年12月31日2019年1月1日调整数
可供出售金融资产198070000.00——-198070000.00
其他非流动金融资产——462500000.00462500000.00
递延所得税负债3838865478.263904972978.2666107500.00
未分配利润19867175381.6420053748381.64186573000.00
少数股东权益5235910019.085247659519.0811749500.00
（2）母公司资产负债表
单位：元项目2018年12月31日2019年1月1日调整数
可供出售金融资产166670000.00——-166670000.00
其他非流动金融资产——378880000.00378880000.00
递延所得税负债878860568.29931913068.2953052500.00
未分配利润9018350046.479177507546.47159157500.00
注：发行人持有的非上市公司权益投资，于2019年1月1日重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在其他非流动金融资产项目下列报。
（二）2020年度
1、重要会计政策变更情况
（1）新收入准则
财政部于2017年颁布了《企业会计准则第14号——收入（修订）》（以下简称“新收入准则”），发行人于2020年4月28日召开第八届董事会第五十九次会议自2020年1月1日起执行该准则，对会计政策相关内容进行了调整。
发行人在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。在满足一定条件时，发行人属于在某一时段内履行履约义务，
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发行人依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如：合同成本、预收款项等。
发行人已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同资产列示。发行人已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
发行人根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整发行人2020年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。发行人仅对在2020年1月1日尚未完成的合同的累积影响数调整发行人2020年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
单位：元影响金额会计政策变更的内容和原因受影响的报表项目
（2020年1月1日）
因执行新收入准则：
对于截至2020年1月1日未结利项目，调整其他流动资产110007456.22其以前年度已计入销售费用的销售代理费，递延所得税负债27501864.06将其进行资本化处理计入“其他流动资产”。
项目结利时，再随各期收入确认配比结转计未分配利润54211774.54入销售费用；少数股东权益28293817.62
将2020年1月1日的预收款项余额进行重分预收款项-14360327198.34类调整，不含税部分计入“合同负债”，增值合同负债13275085252.51
税部分计入“其他流动负债”，不涉及损益类的调整。其他流动负债1085241945.83与原收入准则相比，执行新收入准则对2020年度财务报表相关项目无实质影响。
（2）租金减让会计处理规定
发行人对本年度自2020年1月1日起发生的经营租赁的相关租金减让，采用了该会计处理规定中的简化方法。在减免期间或在达成减让协议等解除并放弃相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。作为承租人，上述简化方法对本期税前利润的影响金额为4747870.33元。作为出租人，上述简化方法对本期
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税前利润的影响金额为-89207546.78元。
（3）企业会计准则解释第13号财政部于2019年12月发布了《企业会计准则解释第13号》（财会〔2019〕21号）（以下简称“解释第13号”)。解释第13号修订了构成业务的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中度测试”的方法。解释第13号明确了企业的关联方包括企业所属企业集团的其他共同成员单位（包括母公司和子公司）的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的企业合营企业或联营企业等。
解释第13号自2020年1月1日起实施，发行人采用未来适用法对上述会计
政策变更进行会计处理，未对发行人财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
2、重要会计估计变更
2020年度，发行人不存在重要会计估计变更的情况。
3、首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位：元项目2019年12月31日2020年1月1日调整数
其他流动资产2365123999.842475131456.06110007456.22
预收款项14735999096.83375671898.49-14360327198.34
合同负债-13275085252.5113275085252.51
其他流动负债-1085241945.831085241945.83
递延所得税负债4063030289.044090532153.1027501864.06
未分配利润22598933743.4422653145517.9854211774.54
少数股东权益4270971201.174299265018.7928293817.62母公司资产负债表
单位：元项目2019年12月31日2020年1月1日调整数
预收款项168885592.64141677627.07-27207965.57
合同负债-26507139.6226507139.62
其他流动负债-700825.95700825.95
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（三）2021年度
1、重要会计政策变更情况
财政部于2018年发布了《企业会计准则第21号——租赁（修订）》（以下简称“新租赁准则”），发行人于2021年4月22日召开第九届董事会第十四次会议自2021年1月1日起执行该准则，对会计政策相关内容进行了调整。
（1）作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
对于首次执行日前已存在的合同，发行人在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
*按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法处理。
*根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
发行人按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整入2021年年初留存收益。同时，发行人未对比较财务报表数据进行调整。
*对于首次执行日之前的经营租赁，发行人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并对于所有按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
*在首次执行日，发行人按照审计报告附注四、20对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处理。
发行人对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将12个月
内完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
发行人对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
*计量租赁负债时，具有相似特征的租赁可采用同一折现率；使用权资产的计量可不包含初始直接费用；
*存在续租选择权或终止租赁选择权的，发行人根据首次执行日前选择权
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的实际行使及其他最新情况确定租赁期；
*作为使用权资产减值测试的替代，发行人评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
*首次执行日前的租赁变更，发行人根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
执行新租赁准则对2021年1月1日资产负债表项目的影响如下：
单位：元调整前账面金额调整后账面金额项目重分类重新计量
（2020年12月31日）（2021年1月1日）资产：
预付账款571411395.49-1596941.20-569814454.29
使用权资产--163768135.71163768135.71
资产总额169207915755.86-1596941.20163768135.71169370086950.37负债一年内到期的
12257142993.52-59827923.9712316970917.49
非流动负债
租赁负债--102343270.54102343270.54
负债总额129402854048.53-162171194.51129565025243.04
于2021年1月1日，发行人在计量租赁负债时，所采用的增量借款利率为
1-5年4.75%，5年以上为4.9%。
（2）作为出租人
在新租赁准则下，发行人作为转租出租人应基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，发行人在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。
除转租赁外，发行人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。发行人自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
2、重要会计估计变更
2021年度，发行人不存在重要会计估计变更的情况。
3、首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
单位：元
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项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
预付账款571411395.49569814454.29-1596941.20
使用权资产-163768135.71163768135.71一年内到期的
12257142993.5212316970917.4959827923.97
非流动负债
租赁负债-102343270.54102343270.54母公司资产负债表
单位：元项目2020年12月31日2021年1月1日调整数
预付账款18021056.3116661009.13-1360047.18
使用权资产-8620625.168620625.16一年内到期的
11335785311.9211341953420.916168108.99
非流动负债
租赁负债-1092468.991092468.99
（四）2022年1-9月
1、重要会计政策变更情况
2022年1-9月，发行人不存在重要会计政策变更的情况。
2、重要会计估计变更
2022年1-9月，发行人不存在重要会计估计变更的情况。
二、合并报表范围的变化
（一）2019年合并报表范围的变化
1、2019年新设立的子公司
序号名称
1天津融承和景企业管理咨询有限公司
2深圳融辰实业有限公司
3佛山融筑置业有限公司
4遵化融融房地产开发有限公司
5天津融承和兴置业有限公司
6上海融阳置业有限公司
7无锡融展置业有限公司
8深圳融平实业有限公司
9融展（深圳）实业有限公司
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序号名称
10遵化融泉房地产开发有限公司
11成都融方置业有限公司
12上海融迈置业有限公司
13无锡融拓置业有限公司
14苏州融太置业有限公司
2、2019年处置子公司
子公司名称股权处置比例股权处置方式丧失控制权的时点
深圳融祺投资发展有限公司50%增资扩股2019年1月30日
惠州融拓置业有限公司50%增资扩股2019年1月15日
3、注销子公司
2019年发行人注销子公司金融街购物中心（天津）有限公司。
（二）2020年合并报表范围的变化
1、2020年新设立的子公司
序号名称
1北京金熙汇永晟企业管理有限公司
2北京金熙晟景企业管理有限公司
3北京融程企业管理服务有限公司
4上海融祯企业管理咨询有限公司
5上海融捷置业有限公司
6上海融鹏置业有限公司
7重庆金融街融驰置业有限公司
8上海融文置业有限公司
9佛山融辰置业有限公司
10苏州熠旦企业管理咨询有限公司
2、通过收购方式增加的子公司
收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品。发行人收购下述公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品。
发行人之子公司金融街惠州惠阳置业有限公司本期收购惠州市德鸿置地有
限公司100%的股权，转让价款为466000000.00元，已全部支付。
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（三）2021年合并报表范围的变化
1、2021年新设立的子公司
序号名称
1固安融筑房地产开发有限公司
2固安融兴房地产开发有限公司
3苏州熠廷企业咨询管理有限公司
4苏州熠彤企业咨询管理有限公司
5苏州熠焱企业咨询管理有限公司
6苏州熠皓企业咨询管理有限公司
7苏州熠循企业咨询管理有限公司
8上海融廷置业有限公司
9北京慕城文化传播有限公司
10无锡融乾置业有限公司
11无锡融炜置业有限公司
12苏州融烨置业有限公司
13嘉兴融鹏交控置业有限公司
2、通过收购方式增加的子公司
收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品。发行人收购下述公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品。
发行人之子公司石家庄融朗企业管理服务有限公司本期收购天津创达房地
产开发有限公司51%的股权，转让价款为748680000.00元，已全部支付。
3、2021年处置子公司
子公司名称股权处置比例股权处置方式丧失控制权的时点
北京金丰万晟置业有限公司100%股权转让2021年1月28日
北京德胜投资有限责任公司100%股权转让2021年9月27日
4、注销子公司
2021年发行人注销子公司京津融都（天津）置业有限公司。
（四）2022年1-9月合并报表范围的变化
1、2022年1-9月新设子公司
序号名称
116金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
1上海金树街商业管理有限公司
2北京金树住房租赁有限公司
2、2022年1-9月处置子公司
子公司名称股权处置比例股权处置方式丧失控制权的时点
北京金融街里兹置业有限公司100%股权转让2022年3月31日
三、公司近三年及一期的合并及母公司财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
表：合并资产负债表
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金1490952.741785399.461881712.931102713.25
应收账款46224.2172180.0143148.77243833.14
预付款项50992.4750745.2256981.45565277.42
其他应收款793525.47838512.551178399.16904934.16
存货7695880.778425221.488200565.908004109.94
其他流动资产227286.93279070.96277476.17247513.15
流动资产合计10304862.5811451129.6811638284.3811068381.06
非流动资产：
长期股权投资466756.04413891.45439448.43447455.35
其他非流动金融资产57220.0057220.0053898.0051383.00
投资性房地产3963767.943874096.404083182.393968556.73
固定资产253300.26287736.97264049.62250129.29
在建工程76352.0178290.7776389.6576364.58
使用权资产10308.1713354.9816376.81-
无形资产38912.1956343.3053866.9355804.67
长期待摊费用--29.1975.25
递延所得税资产219060.07219727.81278170.06223311.78
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项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
其他非流动资产27519.4826246.9333313.2368526.63
非流动资产合计5113196.165026908.605298724.315141607.27
资产总计15418058.7416478038.2816937008.7016209988.33
流动负债：
短期借款4000.002000.00251000.005000.00
应付票据10452.3819184.596814.333585.00
应付账款730679.44946777.05763776.53916375.68
合同负债905413.401290461.091355894.731327508.53
预收款项18420.54125329.7427626.4637567.19
应付职工薪酬19434.1927367.9027680.9640048.39
应交税费228441.29372552.29442611.61500030.36
其他应付款553347.94922341.97972926.04495786.58
一年内到期的非流动负债1927242.951269966.881231697.091579574.04
其他流动负债76924.36107438.72114439.70108524.19
流动负债合计4474356.495083420.245194467.435013999.97
非流动负债：
长期借款3752770.123668697.624728725.464377253.01
应付债券2421378.323077268.872539214.572503318.48
租赁负债3945.566787.1110234.33-
递延所得税负债392494.10382296.97483860.73409053.22
非流动负债合计6570588.117135050.567762035.097289624.70
负债合计11044944.6012218470.8112956502.5212303624.68
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积692844.96689132.04688955.03685718.51
其他综合收益74689.7374685.2076610.4377064.60
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润2629120.472500102.872425490.402265314.55
归属于母公司股东权益合计3844994.653712259.593639395.353476437.15
118金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
少数股东权益528119.50547307.88341110.82429926.50
股东权益合计4373114.144259567.473980506.173906363.65
负债和股东权益总计15418058.7416478038.2816937008.7016209988.33
2、合并利润表
表：合并利润表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、营业总收入1551025.502415531.361812137.342618401.60
其中：营业收入1551025.502415531.361812137.342618401.60
二、营业总成本1522925.012265137.101327141.622108500.75
其中：营业成本1278030.481897471.011216666.541566997.63
税金及附加52864.2294470.09129834.35232321.93
销售费用58712.0498296.8592327.5692163.44
管理费用24765.5342960.2733479.7160544.50
财务费用108552.74131938.88-145166.54156473.25
加：公允价值变动收益
41376.1885351.33-42799.7868294.78（损失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填
78686.24101225.85-16673.99-2561.11
列）
其中：对联营企业和合营
-118.9821368.50-18506.66-2699.46企业的投资收益资产处置收益（损失以“-”
23991.49564.23-33.515.05号填列）
资产减值损失--73732.47-90007.16-
信用减值损失30.47594.49-3820.81-2063.66
其他收益1856.762946.593965.792016.55
三、营业利润174041.63267344.29335626.27575592.45
加：营业外收入11459.423302.8613941.205004.01
减：营业外支出203.10797.053513.708872.14
四、利润总额185297.94269850.11346053.77571724.33
减：所得税费用56001.93111732.39124206.98159659.05
五、净利润129296.01158117.72221846.79412065.29
119金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度归属于母公司所有者的净
137984.40164280.36249843.75344186.43
利润
少数股东损益-8688.38-6162.64-27996.9667878.85
六、其他综合收益的税后
4.53-1925.23-450.361.67
净额
七、综合收益总额129300.54156192.48221396.43412066.95归属于母公司所有者的综
137988.93162355.13249389.58344188.10
合收益总额归属于少数股东的综合收
-8688.38-6162.64-27993.1567878.85益总额
3、合并现金流量表
表：合并现金流量表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的
1268918.872466622.382367165.402929934.79
现金
收到的税费返还40538.63---收到的其他与经营活动有关
156452.52723938.45979281.08352778.43
的现金
经营活动现金流入小计1465910.013190560.833346446.483282713.22
购买商品、接受劳务支付的
725371.731925027.261548159.841732085.74
现金支付给职工以及为职工支付
70384.65100701.1898492.15103440.26
的现金
支付的各项税费297617.39371151.22392054.74555238.72支付的其他与经营活动有关
227865.34404380.43318751.97625919.01
的现金
经营活动现金流出小计1321239.112801260.092357458.693016683.73经营活动产生的现金流量净
144670.90389300.74988987.79266029.49
额
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金-24429.7633300.00120.72
取得投资收益收到的现金12557.627917.511832.67952.97
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净3.593693.3712.4724.03额
120金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度处置子公司及其他营业单位
-452594.28-487.53收到的现金净额收到的其他与投资活动有关
----的现金
投资活动现金流入小计12561.21488634.9235145.131585.25
购建固定资产、无形资产和
8977.516401.225260.189492.93
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金61967.22-26100.0077119.84取得子公司及其他营业单位
-74682.4546085.78-支付的现金净额支付其他与投资活动有关的
66783.69---
现金
投资活动现金流出小计137728.4281083.6777445.9586612.77投资活动产生的现金流量净
-125167.21407551.24-42300.82-85027.52额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金-160532.101500.003450.00
其中：子公司吸收少数股东
-160532.101500.003450.00投资收到的现金
取得借款收到的现金1383547.192345587.414573649.352304040.75收到的其他与筹资活动有关
-284000.00150000.00-的现金
筹资活动现金流入小计1383547.192790119.514725149.352307490.75
偿还债务支付的现金1175502.723074294.284269957.531894071.24
分配股利、利润或偿付利息
307772.19503333.18601239.35629631.67
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
10500.0012580.0041530.71109811.35
东的股利、利润支付的其他与筹资活动有关
208531.71112022.5321500.0055020.00
的现金
筹资活动现金流出小计1691806.613689649.994892696.882578722.91筹资活动产生的现金流量净
-308259.42-899530.48-167547.52-271232.17额
四、汇率变动对现金的影响4.8411.27-9.3315.94
五、现金及现金等价物净增
-288750.89-102667.23779130.12-90214.26加额
加：期初现金及现金等价物
1767847.181870514.411091384.301181598.55
余额
六、期末现金及现金等价物
1479096.291767847.181870514.411091384.30
余额
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（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表：母公司资产负债表
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
流动资产：
货币资金729407.09875948.181086675.91292280.79
应收账款11610.511820.47755.49602.62
预付款项1478.591320.811666.101512.08
其他应收款7062200.937288424.096826592.936821187.43
存货102775.03101552.03100303.4098915.08
其他流动资产480.86536.598587.208629.94
流动资产合计7907953.018269602.178024581.037223127.93
非流动资产：
可供出售金融资产----
长期股权投资961122.14962658.88989551.82989905.82
其他非流动金融资产50321.0050321.0047660.0042269.00
投资性房地产634391.16625869.44629112.14629113.41
固定资产41072.6449140.4250610.3152244.18
使用权资产27.31244.37862.06-
无形资产13414.2515857.7016716.2817088.09
递延所得税资产25823.3829539.9335772.2343700.93
其他非流动资产63519.4862746.9363205.2560826.63
非流动资产合计1789691.361796378.671833490.091835148.06
资产总计9697644.3710065980.849858071.129058275.99
流动负债：
短期借款--250000.00-
应付账款29863.5731954.3230345.0730575.30
合同负债1401.621528.102718.382650.71
预收款项10469.58117470.9613429.5114167.76
122金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
应付职工薪酬8466.908316.548687.7019056.34
应交税费2185.472762.7640637.5635072.25
其他应付款1360543.591703239.801579990.52566532.22
一年内到期的非流动负债1236570.43438515.181134195.341138598.61
其他流动负债--69.8270.08
流动负债合计2649501.152303787.663060073.921806723.27
非流动负债：
长期借款1288055.671570478.701557005.332226020.00
应付债券2421378.323077268.872539214.572503318.48
租赁负债--109.25-
递延所得税负债134181.66114683.0597160.0895812.33
非流动负债合计3843615.654762430.614193489.234825150.80
负债合计6493116.807066218.277253563.146631874.07
股东权益：
股本298892.99298892.99298892.99298892.99
资本公积744686.48740973.57741024.96741024.96
其他综合收益69878.8369878.8369917.6469917.64
盈余公积149446.50149446.50149446.50149446.50
未分配利润1941622.771740570.681345225.891167119.83
股东权益合计3204527.572999762.562604507.982426401.92
负债和股东权益总计9697644.3710065980.849858071.129058275.99
2、母公司利润表
表：母公司利润表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、营业收入35259.3254152.4548463.64139854.53
减：营业成本6044.3013171.0611468.5349231.13
税金及附加4408.734519.218378.0223944.30
123金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
销售费用925.622111.192508.572833.48
管理费用7801.2113939.255814.4423123.31
财务费用35072.2740553.87-18446.59-37547.35加：公允价值变动收益（损失以“-”号
8521.711038.505391.0010484.09
填列）
投资收益（损失以“-”号填列）211382.93527571.20226765.82277574.70
资产处置收益（损失以“-”号填列）23967.86---
资产减值损失----
信用减值损失32.19-288.75-774.12-1071.21
其他收益53.07366.94554.50878.91
二、营业利润224964.94508545.76270677.87366136.15
加：营业外收入8271.43246.1511381.221750.55
减：营业外支出2.346.8111.458217.47
三、利润总额233234.03508785.09282047.63359669.23
减：所得税费用23215.1623772.4014273.6820632.26
四、净利润210018.88485012.69267773.96339036.97
五、其他综合收益的税后净额--38.81--
六、综合收益总额210018.88484973.88267773.96339036.97
3、母公司现金流量表
表：母公司现金流量表
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金28412.3852987.6250470.52144079.05
收到的其他与经营活动有关的现金2946179.1815612028.1110095176.397848101.14
经营活动现金流入小计2974591.5715665015.7310145646.917992180.19
购买商品、接受劳务支付的现金5686.765110.327392.1410925.01
支付给职工以及为职工支付的现金7856.4810965.1114795.2415152.44
支付的各项税费15182.3553932.1423804.2421841.70
124金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
支付的其他与经营活动有关的现金2702440.7515939636.128915501.177871654.26
经营活动现金流出小计2731166.3516009643.698961492.787919573.41
经营活动产生的现金流量净额243425.22-344627.961184154.1372606.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金-9506.4233300.00-
取得投资收益收到的现金138013.32414500.74227119.82277630.61
处置固定资产、无形资产和其他长
0.3916.330.832.03
期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的
-263415.25--现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金----
投资活动现金流入小计138013.71687438.74260420.65277632.64
购建固定资产、无形资产和其他长
512.42620.371089.131905.48
期资产支付的现金
投资支付的现金-5540.0040000.00500.00取得子公司及其他营业单位支付的
----现金净额
投资活动现金流出小计512.426160.3741089.132405.48
投资活动产生的现金流量净额137501.28681278.37219331.53275227.16
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金702000.001443270.002920840.00986200.00
收到其他与筹资活动有关的现金-284000.00150000.00-
筹资活动现金流入小计702000.001727270.003070840.00986200.00
偿还债务支付的现金834300.441830887.333285831.561009625.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
195057.90343118.61394098.97382300.29
现金
支付其他与筹资活动有关的现金200109.25100642.19--
筹资活动现金流出小计1229467.592274648.143679930.531391925.29
筹资活动产生的现金流量净额-527467.59-547378.14-609090.53-405725.29
四、汇率变动对现金的影响---13.65
五、现金及现金等价物净增加额-146541.09-210727.73794395.12-57877.70
加：期初现金及现金等价物余额875948.181086675.91292280.79350158.49
125金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
六、期末现金及现金等价物余额729407.09875948.181086675.91292280.79
四、近三年及一期主要财务指标
公司最近三年及一期的主要财务指标如下：
表：近三年及一期主要财务指标
2022年9月末/2021年末/2020年末/2019年末/
项目
2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
总资产（亿元）1541.811647.801693.701621.00
总负债（亿元）1104.491221.851295.651230.36
全部债务（亿元）811.58803.71875.75846.87
所有者权益（亿元）437.31425.96398.05390.64
营业总收入（亿元）155.10241.55181.21261.84
利润总额（亿元）18.5326.9934.6157.17
净利润（亿元）12.9315.8122.1841.21归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
1.944.452.8828.65
的净利润（亿元）
归属于母公司所有者的净利润（亿元）13.8016.4324.9834.42
经营活动产生现金流量净额（亿元）14.4738.9398.9026.60
投资活动产生现金流量净额（亿元）-12.5240.76-4.23-8.50
筹资活动产生现金流量净额（亿元）-30.83-89.95-16.75-27.12
流动比率2.302.252.242.21
速动比率0.520.530.600.45
资产负债率（%）71.6474.1576.5075.90
债务资本比率（%）64.9865.3668.7568.43
营业毛利率（%）17.6021.4532.8640.15
平均总资产回报率（%）2.162.853.375.01
加权平均净资产收益率（%）3.654.487.0210.34归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
0.511.210.818.61
的净利润后加权平均净资产收益率（%）
EBITDA（亿元） 35.42 49.75 57.18 79.53
EBITDA 全部债务比（%） 4.36 6.19 6.53 9.39
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EBITDA 利息保障倍数 1.22 1.16 1.18 1.67
应收账款周转率（次/年）26.2041.8912.6319.07
存货周转率（次/年）0.160.230.150.20
剔除预收款项后的资产负债率（%）65.6465.5668.3367.48
注：
（1）全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券
+一年内到期的非流动负债；
（2）流动比率＝流动资产/流动负债；
（3）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债；
（4）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
（5）债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%；
（6）平均总资产回报率（%）＝（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（年初资产总额+年末资产总额）÷2×100%；
（7）加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率均根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算；
（8）EBITDA 全部债务比（%）=EBITDA/全部债务×100%；
（9）应收账款周转率=报告期营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]；
（10）存货周转率=报告期营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]；（11）剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-合同负债-预收款项）/资产总额；（12）2022年1-9月数据未经年化处理。
五、管理层讨论分析
本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨论与分析。
（一）资产结构分析
近三年及一期末，公司资产总额及构成情况如下表：
表：公司资产总额及构成情况
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
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流动资产10304862.5866.8411451129.6869.4911638284.3868.7211068381.0668.28
非流动资产5113196.1633.165026908.6030.515298724.3131.285141607.2731.72
资产总计15418058.74100.0016478038.28100.0016937008.70100.0016209988.33100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司资产规模分别为16209988.33万元、16937008.70万元、16478038.28万元和15418058.74万元。2020年末较2019年末增长4.49%，2021年末较2020年末减少2.71%，
2022年9月末较2021年末减少6.43%。近三年及一期资产规模基本保持稳定态势。
1、流动资产分析
近三年及一期末，公司流动资产构成情况如下：
表：公司流动资产构成情况
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
货币资金1490952.7414.471785399.4615.591881712.9316.171102713.259.96
应收账款46224.210.4572180.010.6343148.770.37243833.142.20
预付款项50992.470.4950745.220.4456981.450.49565277.425.11
其他应收款793525.477.70838512.557.321178399.1610.13904934.168.18
存货7695880.7774.688425221.4873.588200565.9070.468004109.9472.32
其他流动资产227286.932.21279070.962.44277476.172.38247513.152.24
流动资产合计10304862.58100.0011451129.68100.0011638284.38100.0011068381.06100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司流动资产分别为11068381.06万元、11638284.38万元、11451129.68万元和10304862.58万元，占资产总额的比重分别为68.28%、68.72%、69.49%和66.84%。
公司的流动资产主要包括货币资金、存货、应收账款、预付款项和其他应收款。截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，上述五项合计占公司流动资产的比例分别为97.76%、97.62%、97.56%和97.79%。公司流动资产的具体情况如下：
（1）货币资金
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司货币资金余额分别为1102713.25万元、1881712.93万元、1785399.46万元和1490952.74
128金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书万元，占当期流动资产的比例分别为9.96%、16.17%、15.59%和14.47%。2020年末，发行人货币资金余额较年初增加70.64%，主要系公司加强资金统筹和调度，经营活动现金流较上年明显改善。截至2021年末，发行人货币资金余额较年初减少5.12%。
截至2021年末，公司货币资金结构情况如下：
表：截至2021年末公司货币资金结构
单位：万元、%
2021年12月31日
项目金额占比
库存现金25.350.00
银行存款1768467.5599.05
其他货币资金16906.570.95
合计1785399.46100.00
截至2022年9月末，公司货币资金结构情况如下：
表：截至2022年9月末公司货币资金结构
单位：万元、%
2022年9月30日
项目金额占比
库存现金12.270.00
银行存款1479127.3699.21
其他货币资金11813.110.79
合计1490952.74100.00
（2）应收账款
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司应收账款账面价值分别为243833.14万元、43148.77万元、72180.01万元和46224.21万元，占当期流动资产的比例分别为2.20%、0.37%、0.63%和0.45%。公司应收账款主要为商务地产项目客户的购房尾款。2020年末，公司应收账款较2019年减少200684.37万元，降幅82.30%，主要系2019年上海火车站北广场项目形成的应收账款于2020年收回所致。2021年末，公司应收账款较2020年末增加
29031.23万元，增幅67.28%，主要为新增星河银海湾项目应收账款所致。2022
129金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
年9月末，公司应收账款较2021年末减少25955.80万元，降幅35.96%，主要为收回应收售楼款及租金所导致。
截至2021年末，公司应收账款分类情况如下：
表：截至2021年末公司应收账款分类情况
单位：万元、%
2021年12月31日
项目账面余额余额占比坏账准备账面价值
按单项计提坏账准备的应收账款543.520.69543.52-
按组合计提坏账准备的应收账款78541.9999.316361.9972180.01
合计79085.51100.006905.5072180.01
截至2022年9月末，公司应收账款分类情况如下：
表：截至2022年9月末公司应收账款分类情况
单位：万元、%
2022年9月30日
项目账面余额余额占比坏账准备账面价值
按单项计提坏账准备的应收账款427.360.80427.36-
按组合计提坏账准备的应收账款52685.6099.206461.3946224.21
合计53112.96100.006888.7546224.21
截至2021年末，公司应收账款按账龄披露情况如下：
表：截至2021年末应收账款账龄结构情况
单位：万元、%
2021年12月31日
项目账面余额占比
1年以内51967.2165.71
1至2年11379.5414.39
2至3年5499.686.95
3年以上10239.0912.95
合计79085.51100.00
截至2022年9月末，公司应收账款按账龄披露情况如下：
表：截至2022年9月末应收账款账龄结构情况
单位：万元、%
2022年9月30日
项目账面余额占比
1年以内29725.2255.97
1至2年9647.6718.16
130金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月30日
项目账面余额占比
2至3年2540.414.78
3年以上11199.6621.09
合计53112.96100.00
截至2021年末，公司应收账款金额前五名单位情况如下：
表：截至2021年末前五大应收账款情况
单位：万元、%单位名称账面余额占应收账款总额的比例款项性质
客户一25902.8032.75售楼款
客户二7677.899.71委托管理费、销售代理费
客户三7351.239.30售楼款
客户四4954.936.27售楼款
客户五3800.414.81售楼款
合计49687.2662.84-
截至2022年9月末，公司应收账款金额前五名单位情况如下：
表：截至2022年9月末前五大应收账款情况
单位：万元、%单位名称账面余额占应收账款总额的比例款项性质
法人一7393.7613.92售楼款
法人二7344.2813.83委托管理费
法人三4954.939.33售楼款
法人四3833.237.22租金
法人五3800.417.16售楼款
合计27326.6151.46-
（3）预付款项
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司预付款项分别为565277.42万元、56981.45万元、50745.22万元和50992.47万元，占当期流动资产的比例分别为5.11%、0.49%、0.44%和0.49%。2020年末，公司预付款项较2019年末减少508295.97万元，降幅89.92%，主要系公司于2020年与北京中信房地产有限公司解除中信城 B 地块合作协议，北京中信房地产有限公司返还公司支付的地价款50亿元所致。2021年末，公司预付款项较2020年末减少6236.23万元，降幅10.94%。
截至2021年末，公司预付款项账龄情况如下：
131金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
表：截至2021年末公司预付款项账龄结构情况
单位：万元、%
2021年末
项目金额比例
1年以内3248.246.40
1-2年2510.864.95
2-3年8289.5216.34
3年以上36696.6072.31
合计50745.22100.00
截至2022年9月末，公司预付款项账龄情况如下：
表：截至2022年9月末公司预付款项账龄结构情况
单位：万元、%
2022年9月末
项目金额比例
1年以内4031.367.91
1-2年2035.173.99
2-3年7988.5315.67
3年以上36937.4172.43
合计50992.47100.00
截至2021年末，预付款项前五名供应商金额合计为23598.72万元，占预付款项总额的46.50%。具体情况如下：
表：截至2021年末公司前五大预付款项情况
单位：万元、%占预付款项总额的比单位名称账面余额款项性质例
供应商一17116.6933.73工程款
供应商二3484.076.87工程款
供应商三1077.272.12工程款
供应商四996.911.96工程款
供应商五923.781.82工程款
合计23598.7246.50
截至2022年9月末，预付款项前五名供应商金额合计为23598.72万元，占预付款项总额的46.28%。具体情况如下：
表：截至2022年9月末公司前五大预付款项情况
单位：万元、%
132金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
占预付款项总额的比单位名称账面余额款项性质例
供应商一17116.6933.57工程款
供应商二3484.076.83工程款
供应商三1077.272.11工程款
供应商四996.911.96工程款
供应商五923.781.81工程款
合计23598.7246.28
（4）其他应收款截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司其他应收款（含应收股利）分别为904934.16万元、1178399.16万元、838512.55万元和
793525.47万元，占流动资产的比例分别为8.18%、10.13%、7.32%和7.70%。截
至2020年末，公司其他应收款（含应收股利）为1178399.16万元，较2019年末增加30.22%，主要系公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并获得资金占用费。截至2021年末，公司其他应收款（含应收股利）为838512.55万元，较年初减少28.84%。
表：近三年及一期末公司其他应收款构成情况
单位：万元款项性质2022年9月末2021年末2020年末2019年末
保证金、备用金、押金等11193.9217511.3117689.6114981.85
代付公维基金、水泥基金等11991.4413834.3911697.0314001.78
往来款779410.84806305.73809612.85883244.21
其他1811.83839.27350202.951479.02
小计804408.03838490.691189202.45913706.85
坏账准备10882.5611078.1510803.298772.70
合计793525.47827412.551178399.16904934.16
截至2021年末及2022年9月末，公司其他应收款按账龄披露情况如下：
表：截至2021年末其他应收款账龄结构情况
单位：万元、%
2021年12月31日
账龄账面余额占比
1年以内372931.8744.48
1至2年115989.9613.83
2至3年283265.3733.78
3年以上66303.497.91
133金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2021年12月31日
账龄账面余额占比
合计838490.69100.00
表：截至2022年9月末其他应收款账龄结构情况
单位：万元、%
2022年9月30日
账龄账面余额占比
1年以内362890.1045.11
1至2年79474.019.88
2至3年261736.4432.54
3年以上100307.4812.47
合计804408.03100.00
截至2021年末和2022年9月末，公司其他应收款项的前五名单位期末余额合计为659433.63万元和668283.49万元。报告期内公司继续加强项目合作开发，严格按照外部监管要求及内部管理制度向参股项目提供股东借款。公司其他应收款前五名单位如下：
表：截至2021年末公司其他应收款前五名单位情况
单位：万元借款流程
2021年末余是否具有是否
单位名称款项性质年限是否合法额工程背景有息合规
法人一往来款3年以内261769.84是是是
法人二往来款1年以内199906.74是是是
法人三往来款2年以内75981.82是是是
法人四往来款3年以内68066.82是是是
法人五往来款5年以内53708.42是是是
合计659433.63
表：截至2022年9月末公司其他应收款前五名单位情况
单位：万元借款流程
2022年9月是否具有是否
单位名称款项性质年限是否合法末余额工程背景有息合规
法人一往来款3年以内278250.44是是是
法人二往来款1年以内219249.60是是是
法人三往来款3年以内71442.45是是是
法人四往来款5年以内56371.08是是是
法人五往来款1年以内42969.92是是是
合计668283.49
（5）存货
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截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司存货分别为8004109.94万元、8200565.90万元、8425221.48万元和7695880.77万元，
占流动资产的比例分别为72.32%、70.46%、73.58%和74.68%。公司存货主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品、周转材料、周转房、库存商品、酒店物资等，其中开发成本和开发产品构成了存货的主体部分。
表：截至2021年末公司存货分类情况
单位：万元
2021年12月31日
存货种类账面余额跌价准备账面价值
开发成本6200047.9346948.846153099.09
开发产品2132588.1984621.952047966.25
出租开发产品221975.00-221975.00
周转材料176.55-176.55
周转房807.27-807.27
库存商品11.99-11.99
酒店物资1185.33-1185.33
合计8556792.27131570.798425221.48
表：截至2022年9月末公司存货分类情况
单位：万元
2022年9月30日
存货种类账面余额跌价准备账面价值
开发成本5069730.6831362.995038367.68
开发产品2464076.2850280.272413796.01
出租开发产品242455.44-242455.44
周转材料185.03-185.03
周转房786.21-786.21
库存商品8.05-8.05
酒店物资282.35-282.35
合计7777524.0381643.267695880.77
截至2021年末和2022年9月末，存货开发成本分项目情况如下：
表：截至2021年末和2022年9月末存货开发成本分项目情况
单位：万元项目名称2022年9月30日2021年12月31日
E1 1636.45 1636.45
E6 36435.00 35883.83
135金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目名称2022年9月30日2021年12月31日
E6-A 46276.94 45440.20
惠州巽寮湾滨海旅游度假区190057.30183025.63
金融街·听湖小镇（天津东丽湖项目）47783.2184997.28
金融街·融府（沙坪坝融府项目）-3128.60
上海火车站北广场项目-73961.34金融街·花溪小镇（广州花都北优花园
45313.6932027.87
项目）金融街·金悦嘉苑（房山区良乡镇中心
242128.39244521.98
地块）
金融街·融府（周庄子项目）5109.49111329.37
金融街·金悦郡（廊安土2017-3）132065.48123203.82
金融街·融悦湾（苏州太湖新城项目）194625.22273096.23
金融街·嘉粼融府（重庆礼嘉项目）104606.94239540.49
金融街·金悦府（武清中央水城项目）350155.46340088.21
金融街·融御（成都春熙路）122698.18118098.59
金融街·融御（武汉光谷广场项目）48829.0147724.96
金融街·古泉小镇（董氏地块项目）26320.1957530.77金融街·融府（两江新区水土复兴地
66886.32104346.31
块）金融街·金悦府（廊安2014-1，2014-
447475.01433393.81
2，2014-3）
金融街·融御滨江（盛澜武生所项目）58968.7260822.27
金融街·金悦府（文化大道项目）385349.22351539.68
金融街·逸湖小镇（自来水地块）126133.02112835.29
金融街·金悦府（东莞茶山项目）-34590.59
金融街·金悦府（新津金悦府项目）-91382.14
金融街·花屿岛（新津御宾府项目）-66276.99
金融街·金悦郡（佛山三水）230641.49208968.62金融街·南海仙湖悦府（佛山南海丹-97554.16
灶）金融街·融悦时光（苏州市苏地2019-
191836.12373746.45WG-14 号地块）
金融街·金悦府（无锡鸿山项目）-153619.81金融街·金悦府（上海崇明项目（06A-
144355.79138132.86
01A 地）块）
上海崇明项目（05A-01A 地块） - 148889.81
金融街·古泉小镇（福泉地块项目）38163.9033703.82
136金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目名称2022年9月30日2021年12月31日
金融街·金悦府（重庆九龙坡地块）39443.4050578.85
金融街·西青金悦府（天津南站项目）-132672.48
惠州仲恺德赛工业园项目68008.8567976.91
金融街·金悦府（宝山项目）233205.59217008.15
金融街·金悦府（顺德陈村项目）253125.54219017.34
上海金汇地块（金汇地块）156984.57138151.30
固安融府（固安融筑）96155.2384545.37
固安金悦府（固安融兴项目）163928.19158397.12
海盐县21-082号地块70042.4363907.24
无锡模具厂地块80564.4670903.37
无锡谈村东地块158693.75144634.98
铂悦融御(灵隐道项目)165608.55151989.87
昆山市经开区景王路地块300119.56275226.75
合计5069730.686200047.93
截至2021年末和2022年9月末，存货开发产品分项目情况如下：
表：截至2021年末和2022年9月末存货开发产品分项目情况
单位：万元项目名称2022年9月30日2021年12月31日
B5 富凯大厦 918.75 918.75
G2-6/7 1821.54 1821.54
融华世家（大屯项目）50.1950.19
金阳大厦337.37337.37
金融街·金色漫香苑（北七家）54.6654.66
惠州巽寮湾滨海旅游度假区115349.79134628.12
重庆金融中心645.23645.23
重庆融城华府项目617.22632.07
金融街·融景城（重庆融景城）91882.28101679.62
重庆金悦城项目984.321014.03
津门项目9059.449096.23
天津大都会项目228962.36245445.32天津（南开）中心（天津世纪中心）12789.8713193.64
金融街（和平）中心11889.1717468.50
137金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目名称2022年9月30日2021年12月31日金融街·金色漫香林（三羊居住区居住、商
15758.4115347.37业项目）金融街·金色漫香郡（大兴区黄村镇孙村项
290.50290.50
目）
金融街·园中园（通州商务园项目）85599.8999531.53
北京融景城（衙门口住宅项目）110.06110.06
金融街·融汇（生物医药基地11号地）795.17806.44
南宫嘉园（南宫项目）306.481842.18
金融街（长安）中心（京西项目）16481.1919526.19
金融街（海伦）中心（上海海伦中心项目）1875.221875.22
金融街（静安）中心860.15860.15
融穗御府（萝岗长岭居项目）4929.855641.38
融穗澜湾（番禺市桥项目）4417.728797.20
重庆金悦熙城项目16536.3816963.35
公园懿府（南苑项目）65.637717.28
天津诺丁山项目（张家窝 H 地块） 6276.38 6276.38
天津融汇（华苑项目）135.02324.43
重庆金悦锦城项目4852.865270.54金融街·花溪小镇（广州花都北优花园项
36058.0353373.76
目）
融穗华府（荔湾区广钢新城一期项目）59739.7463997.41金融街·金茂·珠江金茂府（荔湾区广钢新城
32120.1836562.15二期项目）
金融街·融御（海珠区石岗路项目）16613.2820485.15
上海火车站北广场项目232376.23192448.69
金融街·听湖小镇（天津东丽湖项目）66015.5749982.01
金融街·融府（周庄子项目）117463.654141.98
金融街·融府（沙坪坝融府项目）33498.6431893.14
金融街·融府（两江新区水土复兴地块）41465.8334587.16
金融街·金悦府（新津金悦府项目）30647.1917246.21
金融街·融悦广场（门头沟项目）41082.9041082.90
颐璟春秋（黄村0702地块）71874.53110317.25
金融街·古泉小镇（董氏地块项目）41286.425195.21
金融街·融悦湾（苏州太湖新城项目）41308.5762888.92
远洋·金融街西郊宸章（上海西郊宸章）4881.674864.82
138金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目名称2022年9月30日2021年12月31日
金融街·嘉粼融府（重庆礼嘉项目）214508.4974486.74
金融街·金悦府（佛山三水地块）123476.03175833.45金融街·碧桂园·熙湖台（天津东丽湖03、04
34434.0739125.95
地块）金融街·万科·保利·南奥体·锦庐（李七庄项
507.13897.51
目）
金融街·花屿岛（新津御宾府项目）51107.1144117.93
金融街·金悦府（文化大道项目）16310.2533374.66
金融街·金悦府（武清中央水城项目）54197.7071022.27
金融街·融御滨江（盛澜武生所项目）24754.1928655.33
金融街·金悦府（重庆九龙坡地块）27312.0721602.56
金融街·融府（无锡梅村项目）33336.82107000.65
金融街·金悦府（东莞茶山项目）25546.0924262.77
金融街·融府（成都市成华区龙潭寺地块）7149.4925650.39金融街·融悦时光（苏州市苏地 2019-WG-14
35708.2731179.77号地块）金融街·金悦融庭（常熟市2018A-010地块住
5332.388146.00宅用房项目）
金融街·南海仙湖悦府（佛山南海丹灶）100528.96-
金融街·西青金悦府（天津南站项目）79264.55-
上海崇明项目（05A-01A 地块） 82823.26 -
金融街·金悦府（无锡鸿山项目）46693.88-
合计2464076.282132588.19
2、非流动资产分析
近三年及一期末，公司非流动资产构成情况如下：
表：公司非流动资产构成情况
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
长期股权投资466756.049.13413891.458.23439448.438.29447455.358.70
其他非流动金融资产57220.001.1257220.001.1453898.001.0251383.001.00
投资性房地产3963767.9477.523874096.4077.074083182.3977.063968556.7377.19
固定资产253300.264.95287736.975.72264049.624.98250129.294.86
在建工程76352.011.4978290.771.5676389.651.4476364.581.49
使用权资产10308.170.2013354.980.2716376.810.31--
139金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
无形资产38912.190.7656343.301.1253866.931.0255804.671.09
长期待摊费用----29.19-75.25-
递延所得税资产219060.074.28219727.814.37278170.065.25223311.784.34
其他非流动资产27519.480.5426246.930.5233313.230.6368526.631.33
非流动资产合计5113196.16100.005026908.60100.005298724.31100.005141607.27100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司非流动资产分别为5141607.27万元、5298724.31万元、5026908.60万元和5113196.16万元，占资产总额的比重分别为31.72%、31.28%、30.51%和33.16%。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资
产和递延所得税资产构成。截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，上述五类合计占公司非流动资产的比例分别为96.18%、96.60%、96.52%和
96.65%。公司非流动资产的具体情况如下：
（1）其他非流动金融资产
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司其他非流动金融资产分别为51383.00万元、53898.00万元、57220.00万元和57220.00万元，占非流动资产总额的比例分别为1.00%、1.02%、1.14%和1.12%。公司的其他非流动金融资产为无控制、无重大影响的参股公司，具体构成情况如下：
表：截至2021年末和2022年9月末其他非流动金融资产明细情况
单位：万元、%在被投资单位被投资单位2022年9月末余额2021年末余额持股比例北京慕田峪长城施必得滑道娱
20.003770.003770.00
乐有限公司
北京怀信融资担保有限公司11.033129.003129.00北京通州商务园开发建设有限
18.755326.005326.00
公司
北京产权交易所有限公司11.0638976.0038976.00北京创新工场创业投资中心
1.204008.004008.00（有限合伙）
中证焦桐基金管理有限公司10.002011.002011.00
合计57220.0057220.00
140金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（2）长期股权投资
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司长期股权投资分别为447455.35万元、439448.43万元、413891.45万元和466756.04万元，占非流动资产总额的比例分别为8.70%、8.29%、8.23%和9.13%。
表：截至2021年末和2022年9月末长期股权投资明细
单位：万元被投资单位2022年9月末2021年末
*合营企业
北京石开房地产开发有限公司3251.523245.40
北京博览奇石旅游开发有限责任公司455.69455.69
惠州融拓置业有限公司6262.171174.95
武汉两湖半岛房地产开发有限公司10487.4917089.94
上海复屹实业发展有限公司1039.387818.14
小计21496.2529784.12
*联营企业
天津中海海鑫地产有限公司61516.29-
北京未来科技城昌融置业有限公司7681.817793.27
北京武夷房地产开发有限公司284500.12285568.75
北京绿色交易所有限公司9710.119800.87
北京融筑房地产开发有限公司13209.9513319.63
北京远和置业有限公司3729.914953.08
天津万锦华瑞房地产开发有限公司8773.448583.00
北京融泰房地产开发有限公司18617.0319518.12
无锡隽苑企业管理有限公司36414.8633618.91
北京京石融宁房地产开发有限公司1106.27951.70
小计445259.80384107.33
合计466756.04413891.45
（3）投资性房地产
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司投资性房地产分别为3968556.73万元、4083182.39万元、3874096.40万元和3963767.94万元，占非流动资产总额的比例分别为77.19%、77.06%、77.07%和77.52%。公司的投资性房地产主要为房屋、建筑物。根据适用的会计准则，公司的投资性房地产
141金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物以及正在建造
或开发过程中将来用于出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。公司投资性房地产后续计量按公允价值计算，计算依据为投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。近三年及一期公司的投资性房地产总体呈现稳定趋势。
公司聘请具有住建部房地产评估一级资质的深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行第三方评估。深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2020年3月25日出具《房地产估价报告——金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的十四处投资性房地产市场价值》，于2021年3月17日出具《房地产估价报告——金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的十八处投资性房地产市场价值》，于2022年3月1日出具《房地产估价报告——金融街控股股份有限公司拥有的位于中国的二十一处投资性房地产市场价值》，评估机构对估价时点
2019年12月31日的十四个投资性房地产项目、估价时点2020年12月31日的
十八处投资性房地产项目、估价时点2021年12月31日的二十一处投资性房地
产项目的特点和实际状况进行了深入细致分析，并研究了公司提供资料及评估机构所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，采用比较法、收益法评估物业之市场价值。
公司根据评估结果确定了投资性房地产的公允价值，相关评估报告已随年报在交易所指定网站披露，公司投资性房地产2019年末评估情况如下：
表：2019年末投资性房地产估价结果明细估价对象市场价值总价（万元）1155300
“金融街中心”办公房地产单价（万元/平方米）8.27总价（万元）254000
“金融街月坛中心”办公房地产单价（万元/平方米）5.94
“金融街购物中心”商业房地产总价（万元）499200
142金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
估价对象市场价值单价（万元/平方米）5.35总价（万元）228300
“美晟国际广场”商业房地产单价（万元/平方米）4.66总价（万元）178700
“德胜国际中心”办公房地产单价（万元/平方米）5.73总价（万元）84400
“金树街”商业房地产单价（万元/平方米）5.71总价（万元）78800
“E2 四合院”房地产单价（万元/平方米）16.38总价（万元）30900
“C3 四合院”房地产单价（万元/平方米）14.85总价（万元）263200
“天津环球金融中心”办公房地产单价（万元/平方米）2.69总价（万元）133100
“金融街公寓 A1、E、F、G”公寓房地产单价（万元/平方米）10.14总价（万元）81800
“金融大厦”办公房地产单价（万元/平方米）6.72总价（万元）536000
“金融街海伦中心”商业、办公及地下车位房地产单价（万元/平方米）4.21总价（万元）202900
“金融街南开中心”办公、商业及地下车库房地产单价（万元/平方米）1.92总价（万元）511700
“金融街·万科丰科中心”办公房地产单价（万元/平方米）3.70
合计总价（万元）4238300
公司投资性房地产2020年末评估情况如下：
表：2020年末投资性房地产估价结果明细估价对象市场价值总价（万元）1155300
“金融街中心”办公房地产单价（万元/平方米）8.27总价（万元）254000
“金融街月坛中心”办公房地产单价（万元/平方米）5.94
“德胜国际中心”B 幢、E 幢部分办公及商业配套 总价（万元） 169800
房地产单价（万元/平方米）5.33总价（万元）81800
“金融大厦”办公房地产单价（万元/平方米）6.72总价（万元）133100
“金融街公寓 A1、E、F、G”公寓房地产单价（万元/平方米）10.14
143金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
估价对象市场价值总价（万元）84400
“金树街”商业房地产单价（万元/平方米）5.71总价（万元）499200
“金融街购物中心”商业房地产单价（万元/平方米）5.35总价（万元）228300
“美晟国际广场”商业房地产单价（万元/平方米）4.66总价（万元）30900
“C3 四合院”房地产单价（万元/平方米）14.85总价（万元）78800
“E2 四合院”房地产单价（万元/平方米）16.38总价（万元）17920
“长安中心”部分地下商业房地产单价（万元/平方米）1.43总价（万元）60500
“融悦中心”办公、商业和车位房地产单价（万元/平方米）1.54总价（万元）536000
“金融街海伦中心”商业、办公及地下车位房地产单价（万元/平方米）4.21总价（万元）27500
“远洋金融街西郊宸章”商业及部分住宅房地产单价（万元/平方米）3.69总价（万元）263200
“天津环球金融中心”办公房地产单价（万元/平方米）2.69总价（万元）193970
“金融街南开中心”办公、商业及地下车库房地产单价（万元/平方米）1.90总价（万元）142600
“磁器口后街一期”竣工部分商业、车位房地产单价（万元/平方米）1.35总价（万元）33400
“金融街·嘉粼融府”部分住宅、商业房地产单价（万元/平方米）2.13
合计总价（万元）3990690
公司投资性房地产2021年末评估情况如下：
表：2021年末投资性房地产估价结果明细估价对象市场价值总价（万元）1155300
“金融街中心”办公房地产单价（万元/平方米）8.27总价（万元）250500
“金融街月坛中心”办公房地产单价（万元/平方米）5.95总价（万元）81800
“金融大厦”办公房地产单价（万元/平方米）6.72
“金融街公寓 A1、E、F、G”公寓房地产 总价（万元） 133100
144金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
估价对象市场价值单价（万元/平方米）10.14总价（万元）84400
“金树街”商业房地产单价（万元/平方米）5.71总价（万元）499200
“金融街购物中心”商业房地产单价（万元/平方米）5.35总价（万元）228300
“美晟国际广场”商业房地产单价（万元/平方米）4.66总价（万元）30900
“C3 四合院”房地产单价（万元/平方米）14.85总价（万元）78800
“E2 四合院”房地产单价（万元/平方米）16.38总价（万元）17920
“长安中心”部分地下商业房地产单价（万元/平方米）1.43总价（万元）10087
“颐璟万和”6栋部分住宅房地产单价（万元/平方米）4.33总价（万元）60500
“融悦中心”办公、商业和车位房地产单价（万元/平方米）1.54总价（万元）536000
“金融街海伦中心”商业、办公及地下车位房地产单价（万元/平方米）4.21总价（万元）27500
“远洋金融街西郊宸章”商业及部分住宅房地产单价（万元/平方米）3.69总价（万元）263200
“天津环球金融中心”办公房地产单价（万元/平方米）2.69总价（万元）193970
“金融街南开中心”办公、商业及地下车库房地产单价（万元/平方米）1.90总价（万元）437500
“静安融悦中心”A 号楼办公地产单价（万元/平方米）5.59总价（万元）158100
“磁器口后街一期”竣工部分商业、车位房地产单价（万元/平方米）1.35总价（万元）60600
“磁器口后街二期”竣工部分商业、车位房地产单价（万元/平方米）1.95总价（万元）33400
“金融街·嘉粼融府”部分住宅、商业房地产单价（万元/平方米）2.13总价（万元）23000
“融御滨江”商业房地产单价（万元/平方米）1.14
合计总价（万元）4364077
截至2021年末，公司投资性房地产明细情况如下：
表：截至2021年末公司投资性房地产明细
145金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：平方米、万元项目地理位置建筑面积2021年度租金收入2021年末公允价值北京市西城区金城坊街2
金融街购物中心93378.2932902.04368503.82
号、金融大街18号中国北京市西城区金城坊
街1号、3号、5号、7号、
金树街底商14771.144369.3250388.48
9号、11号、太平桥大街
27号底商
中国北京市西城区金融大
金融街中心139616.6059347.61693445.62街9号楼中国北京市西城区金融大
C3 四合院 2080.56 815.58 20155.99
街甲23号、乙23号中国北京市西城区丁章胡
E2 四合院 4811.42 1664.48 63283.16
同1号、3号中国北京市西城区西单北
美晟国际广场项目48977.933569.23191295.74大街110号综合楼
金融街（月坛）中中国北京市西城区月坛南
42085.0814051.87222130.04
心街1号院中国北京市西城区德胜门
德胜国际中心31886.784959.61-外大街77号中国天津市和平区大沽北
天津环球金融中心97970.725416.43232286.83路2号中国北京市西城区阜成门
金融大厦12175.346993.0060280.21内大街410号楼中国北京市西城区金城坊
街1号、3号、5号、7号、
金融街公寓13131.411153.4071300.22
9号、11号、太平桥大街
27号
中国上海市虹口区四平路
上海海伦中心以东、天水路以南、同嘉127235.0213103.06458044.24
路以西、海伦路以北天津市南开区长江道与南
金融街南开中心开三马路交口融汇广场2101990.534974.11181804.95号楼北京市丰台区花乡四合庄
金融街*万科丰科中
（中关村科技园丰台园东138263.041337.88-心区三期）中国北京市石景山区石景
金融街（长安）中
山路54号院7幢、城通街12570.91260.4816382.76心
26号院9幢
远洋*金融街西郊宸上海市青浦区盈浦街道盈
章（上海西郊宸7445.50-26697.30港路1118号
章）
金融街·嘉粼融府重庆市两江新区礼嘉组团
15658.906.4832220.20（重庆礼嘉项目） A 标准分区北京市门头沟区永定镇
门头沟融悦中心39203.94437.1957972.52
MC00-0018-0061 地块
146金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目地理位置建筑面积2021年度租金收入2021年末公允价值黄鹤楼融御滨江武汉市武昌区彭刘杨西路
（临江大道9号项21951.34-21406.70和临江大道交汇处
目）北京市大兴区黄村镇
黄村颐璟万和 DX00-0102-0702地块 F1住 2329.74 - 10017.30宅混合公建用地沙坪坝地块（重庆重庆市沙坪坝区沙坪坝组
148325.901657.62201310.87磁器口后街项目） 团 A 标准分区静安融悦中心（部上海市闸北区天目西路街
195135.34-736732.00分完工）道212街坊12丘武清金悦府（在天津市武清区黄庄街滨河
10000.00-20073.20
建）道东侧北京市房山区良乡镇中心房山金悦嘉苑（在区 01-17-02 等地块 B1 商业 7940.00 - 11590.14
建）用地两江新区水土项目重庆市两江新区水土组团
40232.37-28562.23（在建） B 分区苏州太湖新城项目苏州市吴中区太湖新城塔
106151.82-95751.17（在建）韵路东侧、天颜路北侧东莞金悦府（在东莞市茶山镇下朗村722.66-1297.64
建）佛山金悦郡项目佛山市三水区云东海街道
1000.00-1163.07（在建）南丰大道东侧地块一
合计-157019.393874096.40
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街·万科丰科中心）100%股权及
相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司。截至2021年末，金丰万晟置业有限公司已经完成工商登记变更。
注2：2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议批准，公司将北京德胜投资有限责任公司（持有德胜国际中心）100%股权及债权转让予凯龙股权投资管理(上海)有限公司。截至2021年末，转让事项已完成，北京德胜投资有限责任公司已经完成工商登记变更。
截至2022年9月末，公司投资性房地产明细情况如下：
表：截至2022年9月末公司投资性房地产明细
单位：平方米、万元
2022年1-9月租金2022年9月末公允
项目地理位置建筑面积收入价值北京市西城区金城坊街2
金融街购物中心93378.2925761.70368503.82
号、金融大街18号中国北京市西城区金城坊
金树街底商14771.142656.9650388.48
街1号、3号、5号、7号、
147金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年1-9月租金2022年9月末公允
项目地理位置建筑面积收入价值
9号、11号、太平桥大街
27号底商
中国北京市西城区金融大
金融街中心139616.6047181.94712212.48街9号楼中国北京市西城区金融大
C3 四合院 2080.56 611.68 20155.99
街甲23号、乙23号中国北京市西城区丁章胡
E2 四合院 4811.42 970.12 63283.16
同1号、3号中国北京市西城区西单北
美晟国际广场项目48977.932137.91191295.74大街110号综合楼
金融街（月坛）中中国北京市西城区月坛南
42085.089715.70229703.37
心街1号院中国天津市和平区大沽北
天津环球金融中心97970.723670.39232286.83路2号中国北京市西城区阜成门
金融大厦12175.345257.0361228.59内大街410号楼中国北京市西城区金城坊
街1号、3号、5号、7号、
金融街公寓13131.41621.1471300.22
9号、11号、太平桥大街
27号
中国上海市虹口区四平路
上海海伦中心以东、天水路以南、同嘉127235.026726.01458044.24
路以西、海伦路以北天津市南开区长江道与南
金融街南开中心开三马路交口融汇广场2101990.533445.37181804.95号楼中国北京市石景山区石景
金融街（长安）中
山路54号院7幢、城通街12570.91137.4416382.76心
26号院9幢
远洋*金融街西郊宸上海市青浦区盈浦街道盈
章（上海西郊宸7445.50-26697.30港路1118号
章）
金融街*嘉粼融府重庆市两江新区礼嘉组团
15658.9010.8032220.20（重庆礼嘉项目） A 标准分区北京市门头沟区永定镇
门头沟融悦中心39203.94843.5557972.52
MC00-0018-0061 地块黄鹤楼融御滨江武汉市武昌区彭刘杨西路
（临江大道9号项21951.34-21406.70和临江大道交汇处
目）北京市大兴区黄村镇
黄村颐璟万和 DX00-0102-0702地块 F1住 2329.74 - 10017.30宅混合公建用地沙坪坝地块（重庆重庆市沙坪坝区沙坪坝组
148458.402360.98201310.87磁器口后街项目） 团 A 标准分区上海市闸北区天目西路街
静安融悦中心198372.86-793313.62道212街坊12丘武清金悦府（在天津市武清区黄庄街滨河
10000.00-20438.76
建）道东侧
148金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年1-9月租金2022年9月末公允
项目地理位置建筑面积收入价值北京市房山区良乡镇中心房山金悦嘉苑（在区 01-17-02 等地块 B1 商业 7940.00 - 11590.14
建）用地两江新区水土项目重庆市两江新区水土组团
40232.37-29052.67（在建） B 分区苏州太湖新城项目苏州市吴中区太湖新城塔
106151.82-100537.31（在建）韵路东侧、天颜路北侧金融街·金悦府（东莞茶山项目）（在东莞市茶山镇下朗村722.66-1330.47建）佛山金悦郡项目佛山市三水区云东海街道
1000.00-1289.43（在建）南丰大道东侧地块一
合计112108.723963767.94
（4）固定资产
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司固定资产余额分别为250129.29万元、264049.62万元、287736.97万元和253300.26万元。
最近三年及一期末，公司固定资产规模基本保持稳定，占非流动资产总额的比例分别为4.86%、4.98%、5.72%和4.95%。
截至2021年末，公司固定资产构成明细情况如下：
表：截至2021年末公司固定资产构成明细
单位：万元、%
2021年12月31日
项目账面价值占比
房屋及建筑物276396.0296.06
运输工具682.560.24
办公设备1473.180.51
运营设备9041.033.14
其他144.170.05
合计287736.97100.00
截至2022年9月末，公司固定资产构成明细情况如下：
表：截至2022年9月末公司固定资产构成明细
单位：万元、%
2022年9月30日
项目账面价值占比
房屋及建筑物235341.1792.91
149金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
运输工具526.860.21
办公设备1171.380.46
运营设备16128.926.37
其他131.920.05
合计253300.26100.00
（5）无形资产
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司无形资产余额分别为55804.67万元、53866.93万元、56343.30万元和38912.19万元，占非流动资产总额的比例分别为1.09%、1.02%、1.12%和0.76%。2022年9月末，发行人无形资产较2021年末下降30.94%，主要系发行人将丽思卡尔顿酒店股权和资产转让，相应无形资产对应减少所导致。无形资产主要构成为土地使用权。
截至2021年末和2022年9月末的无形资产构成如下：
表：截至2021年末公司无形资产构成明细
单位：万元、%
2021年12月31日
项目账面价值占比
土地使用权52996.9194.06
软件系统3346.395.94
合计56343.30100.00
表：截至2022年9月末公司无形资产构成明细
单位：万元、%
2022年9月30日
项目账面价值占比
土地使用权36381.9593.50
软件系统2530.246.50
合计38912.19100.00
（6）递延所得税资产
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司递延所得税资产余额分别为223311.78万元、278170.06万元、219727.81万元和219060.07万元，占非流动资产总额的比例分别为4.34%、5.25%、4.37%和4.28%。2020年末，发行人递延所得税资产余额较2019年末增加54858.28万元，增幅24.57%。2021年末，发行人递延所得税资产余额较年初减少58442.24万元，降幅21.01%。
（7）其他非流动资产
150金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司其他非流动资产余额分别为68526.63万元、33313.23万元、26246.93万元和27519.48万元，占非流动资产总额的比例分别为1.33%、0.63%、0.52%和0.54%。公司其他非流动资产主要由地下人防车库构成，公司近三年及一期其他非流动资产情况如下：
表：其他非流动资产情况
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
信托产品投资---33300.00
信托业保障基金12749.0010792.9616947.9317950.00
B1地下人防车库 472.05 484.58 501.29 518.00
B5地下人防车库 2081.75 2139.58 2216.68 2293.78
B7地下人防车库 542.28 681.73 867.65 1053.58
F2地下人防车库 1199.63 1411.45 1693.88 1976.31
F7/9地下人防车库 10474.77 10736.64 11085.80 11434.96
合计27519.4826246.9333313.2368526.63
（二）负债结构分析
近三年及一期末，公司负债总额及构成情况如下表：
表：公司负债总额及构成情况
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
流动负债4474356.4940.515083420.2441.605194467.4340.105013999.9740.75
非流动负债6570588.1159.497135050.5658.407762035.0959.907289624.7059.25
负债合计11044944.60100.0012218470.81100.0012956502.52100.0012303624.68100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司负债总额分别
12303624.68万元、12956502.52万元、12218470.81万元和11044944.60万元。
1、流动负债分析
近三年及一期末，公司流动负债的构成情况如下：
表：公司流动负债的构成情况
单位：万元、%项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
151金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
金额比例金额占比金额占比金额占比
短期借款4000.000.092000.000.04251000.004.835000.000.10
应付票据10452.380.2319184.590.386814.330.133585.000.07
应付账款730679.4416.33946777.0518.62763776.5314.70916375.6818.28
合同负债905413.4020.241290461.0925.391355894.7326.101327508.5326.48
预收款项18420.540.41125329.742.4727626.460.5337567.190.75
应付职工薪酬19434.190.4327367.900.5427680.960.5340048.390.80
应交税费228441.295.11372552.297.33442611.618.52500030.369.97
其他应付款553347.9412.37922341.9718.14972926.0418.73495786.589.89一年内到期的
1927242.9543.071269966.8824.981231697.0923.711579574.0431.50
非流动负债
其他流动负债76924.361.72107438.722.11114439.702.20108524.192.16
流动负债合计4474356.49100.005083420.24100.005194467.43100.005013999.97100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司流动负债分别为5013999.97万元、5194467.43万元、5083420.24万元和4474356.49万元，占负债总额的比重分别为40.75%、40.10%、41.60%和40.51%。
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司的流动负债主要包括应付账款、预收款项、合同负债、应交税费、其他应付款和一年内到
期的非流动负债。截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，上述六项合计占公司流动负债的比例分别为96.87%、92.30%、96.93%和97.52%。
公司流动负债的具体情况如下：
（1）短期借款
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司短期借款余额分别为5000.00万元、251000.00万元、2000.00万元和4000.00万元，占流动负债的比重分别为0.10%、4.83%、0.04%和0.09%。2020年末，公司短期借款较2019年末增加246000.00万元，主要系公司发行的部分超短期融资券尚在存续期。
2021年末，公司短期借款较2020年末减少99.20%，主要系公司偿还到期的超短期融资券所致。2022年9月末，公司短期借款较2021年末增加100.00%，主要系公司新增信用借款和保证借款所致。
截至2021年末，公司短期借款结构如下：
表：截至2021年末公司短期借款结构
单位：万元、%
152金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2021年12月31日
项目金额占比
保证借款2000.00100.00
合计2000.00100.00
截至2022年9月末，公司短期借款结构如下：
表：截至2022年9月末公司短期借款结构
单位：万元、%
2022年9月30日
项目金额占比
保证借款3000.0075.00
信用借款1000.0025.00
合计4000.00100.00
（2）应付票据
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司应付票据余额分别为3585.00万元、6814.33万元、19184.59万元和10452.38万元，占流动负债的比重分别为0.07%、0.13%、0.38%和0.23%。公司的应付票据全部为商业承兑汇票，在公司负债中占比较小。
截至报告期期末，近一年发行人商业承兑汇票按季度统计情况见下表：
表：近一年发行人商业承兑汇票按季度统计情况当季新增商业承当季结清商业承全部商业承兑汇票全部商业承兑汇票未结当季销售额时间兑汇票金额兑票据金额未结清余额占负债
清余额（万元）（亿元）（万元）（万元）总额的比例（%）
2021年四季度13857.3917118.0819184.590.1652.2
2022年一季度24451.1619912.5923723.160.2149.7
2022年二季度4226.106563.6321385.620.1967.0
2022年三季度2592.4513525.7010452.380.0994.7
（3）应付账款
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司应付账款余额分别为916375.68万元、763776.53万元、946777.05万元和730679.44万元，占流动负债的比重分别为18.28%、14.70%、18.62%和16.33%。公司的应付账款主要系房地产项目预提的工程成本和费用。2020年末公司应付账款余额较2019年末减少16.65%，2021年末公司应付账款余额较2020年末增加23.96%，总体呈现波动态势。
截至2021年末，公司应付账款结构如下：
153金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
表：截至2021年末公司应付账款结构
单位：万元、%项目2021年末余额占比
地价款6193.160.65
工程款930018.2398.23
应付货款4764.730.50
应付代理及服务费5792.140.61
其他8.790.001
合计946777.05100.00
截至2022年9月末，公司应付账款结构如下：
表：截至2022年9月末公司应付账款结构
单位：万元、%项目2022年9月末余额占比
地价款6193.160.85
工程款719482.0198.47
应付货款2364.940.32
应付代理及服务费622.330.09
其他2017.000.28
合计730679.44100.00
（4）预收款项
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司预收款项余额分别为37567.19万元、27626.46万元、125329.74万元和18420.54万元，占流动负债的比重分别为0.75%、0.53%、2.47%和0.41%。2020年末公司预收款项余额减至27626.46万元，较2019年末下降26.46%。2021年末公司预收款项余额较2020年末增加97703.28万元，增幅353.66%，主要原因为2021年度收到金融街集团购买丽兹卡尔顿酒店的股权收购款。2022年9月末公司预收款项余额较2021年末下降85.30%，主要系完成丽思卡尔顿酒店股权及资产转让所致。
表：最近三年及一期末公司预收款项构成情况
单位：万元账面价值项目
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
预收租金18420.5419329.7427626.4637567.19
154金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
股权及资产转让款-106000.00--
合计18420.54125329.7427626.4637567.19
（5）合同负债
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司合同负债分别为1327508.53万元、1355894.73万元、1290461.09万元和905413.40万元，占流动负债总额的比重分别为26.48%、26.10%、25.39%和20.24%。公司合同负债主要为购房款、会费及门票等。具体明细如下：
表：截至2021年末和2022年9月末合同负债结构
单位：万元项目2022年9月末2021年末
购房款899609.121285669.43
会费及门票等5804.294791.66
合计905413.401290461.09
截至2021年末和2022年9月末，大额合同负债中预售房产收款情况列示如下：
表：截至2021年末大额合同负债中预售房产收款情况
单位：万元项目名称金额预计竣工时间
金融街·融悦时光（苏州市苏地 2019-WG-14 号地块） 259423.96 2022 年
金融街·融悦湾（苏州太湖新城项目）159145.042022/2023年金融街·金悦府（无锡鸿山项目）118782.932022年金融街·西青金悦府（天津南站项目）65415.392022年金融街·融府（周庄子项目）62788.562022年合计665555.88-
表：截至2022年9月末大额合同负债中预售房产收款情况
单位：万元项目名称金额预计竣工时间
昆山市经开区景王路地块178205.302023年金融街·融悦时光（苏州市苏地 2019-WG-14 号地块） 138850.32 2022 年
金融街·融府（周庄子项目）75233.032022年金融街·金悦府（顺德陈村项目）73927.882023年金融街·金悦府（宝山项目）62999.182022年合计529215.71-
（6）应交税费
155金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司应交税费分别为500030.36万元、442611.61万元、372552.29万元和228441.29万元，占流动负债总额的比重分别为9.97%、8.52%、7.33%和5.11%。公司应交税费主要为应交土地增值税和应交企业所得税，还包括应交城建税、应交增值税、个人所得税、房产税和教育费附加等项目。截至2019年末、2020年末、2021年末和
2022年9月末，公司应交企业所得税及应交土地增值税合计占应交税费的比例
分别为93.29%、90.33%、93.96%和94.68%。
（7）其他应付款（不含应付利息和应付股利）
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司其他应付款（不含应付股利和应付利息）余额分别为491670.58万元、972754.74万元、
922341.97万元和553347.94万元，占流动负债的比重分别为9.81%、18.73%、18.14%和12.37%。公司2020年末其他应付款比2019年末增加481084.15万元，
增幅97.85%，变动原因一是经股东大会审批，公司从金融街集团下属两家非金融机构借款；二是中信城 B 地块项目因规划调整，公司与客户解约，退还客户本金并按银行同期贷款利率向其支付利息；三是合作方向公司控股项目提供股东借款。2021年末公司其他应付款比年初减少50412.77万元，减幅5.18%。公司2022年9月末其他应付款较2021年末降幅40.01%，主要原因一是公司归还部分并表项目合作方的股东借款，二是公司偿还关联方提供借款。
表：公司其他应付款结构
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
往来款450832.88815673.18844325.87399128.15
投标、租赁保证金等81392.9975715.7456605.6060676.96
代收代缴契税、维修基金等6132.835618.2513963.647964.04
担保费---1921.90
违约金8125.7916240.6016621.4916240.60
资金占用费--34375.49-
其他6863.459094.206862.665738.93
合计553347.94922341.97972754.74491670.58
截至2021年末和2022年9月末，公司主要账龄超过1年的其他应付款情况如下：
156金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
表：截至2021年末公司主要账龄超过1年的其他应付款情况
单位：万元项目2021年末余额未偿还或结转的原因
北京华融综合投资有限公司47457.53关联方借款
北京乾远置业有限公司32983.93子公司股东借款
苏州吴中滨湖置业有限公司23319.56子公司股东借款
廊坊市城区房地产开发有限公司18500.52子公司股东借款
北京市京西置地有限责任公司13217.88子公司股东借款
中交地产股份有限公司11408.77子公司股东借款
四川雅居乐房地产开发有限公司11408.77子公司股东借款
合计158296.97
表：截至2022年9月末公司主要账龄超过1年的其他应付款情况
单位：万元
2022年9月末
项目未偿还或结转的原因余额
无锡隽乾房地产开发有限公司30470.57关联方借款
北京乾远置业有限公司28983.93子公司股东借款
苏州吴中滨湖置业有限公司20784.50子公司股东借款
廊坊市城区房地产开发有限公司18500.52子公司股东借款
北京市京西置地有限责任公司13217.88子公司股东借款
中交地产股份有限公司12289.04子公司股东借款
四川雅居乐房地产开发有限公司12289.04子公司股东借款
合计136535.49
（8）一年内到期的非流动负债
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司一年内到期的非流动负债余额分别为1579574.04万元、1231697.09万元、1269966.88万
元和1927242.95万元，占流动负债的比重分别为31.50%、23.71%、24.98%和
43.07%。2020年末公司一年内到期的非流动负债比2019年末减少347876.95万元，降幅为22.02%，主要系长期借款到期偿还。2021年末公司一年内到期的非流动负债比2020年末增加38269.79万元，增幅3.11%。2022年9月末公司一年内到期的非流动负债比2021年末增加657276.07万元，增幅51.76%，主要系公司部分长期借款在一年内到期所致。
2、非流动负债分析
近三年及一期末，公司非流动负债的构成情况如下：
表：公司非流动负债的构成情况
157金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：万元、%
2022年9月末2021年末2020年末2019年末
项目金额比例金额比例金额比例金额比例
长期借款3752770.1257.113668697.6251.424728725.4660.924377253.0160.05
应付债券2421378.3236.853077268.8743.132539214.5732.712503318.4834.34
租赁负债3945.560.066787.110.1010234.330.13--
递延所得税负债392494.105.97382296.975.36483860.736.23409053.225.61
非流动负债合计6570588.11100.007135050.56100.007762035.09100.007289624.70100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司非流动负债分别为7289624.70万元、7762035.09万元、7135050.56万元和6570588.11万元，占负债总额的比例分别为59.25%、59.90%、58.40%和59.49%，其主要构成为长期借款和应付债券。
（1）长期借款
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司长期借款余额分别为4377253.01万元、4728725.46万元、3668697.62万元和3752770.12万元，占当期非流动负债总计的比例分别为60.05%、60.92%、51.42%和57.11%。
报告期内，公司长期借款主要用于日常运营及开发建设支出等。
最近三年及一期末，公司长期借款主要组成情况如下：
表：公司长期借款主要构成情况
单位：万元项目2022年9月末2021年末2020年末2019年末
质押借款119829.18116156.68115900.00438340.00
抵押借款2231863.382070938.431999737.401938388.44
保证借款1221977.981142522.091566413.831682750.00
信用借款1483099.001477138.031748190.001357195.00
减：一年内到期的长期借款1303999.431138057.60701515.771039420.43
合计3752770.123668697.624728725.464377253.01
（2）应付债券
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司的应付债券分别为2503318.48万元、2539214.57万元、3077268.87万元和2421378.32万元，占当期非流动负债总计的比例分别为34.34%、32.71%、43.13%和36.85%。
截至2022年9月末，公司应付债券明细情况如下：
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表：截至2022年9月末公司应付债券明细
单位：亿元、年截至2022截至2022证券简称证券类别发行期限发行日期年9月末年9月末存续规模是否存续
22金街06公司债券52022-06-065.70是
22金街05公司债券3+22022-06-065.00是
22金街04公司债券52022-05-115.00是
22金街03公司债券3+22022-05-115.00是
22金街01公司债券3+22022-03-2811.00是
22 金融街 MTN001 中期票据 3+2 2022-02-22 11.40 是
21金街07公司债券52021-12-165.00是
21金街06公司债券3+22021-12-1610.00是
21金街05公司债券3+22021-09-2225.00是
21金街04公司债券3+22021-08-0919.00是
发行人
21金街03公司债券3+22021-07-1320.00是
21金街02公司债券3+22021-05-1311.30是
21 金融街 MTN001 中期票据 3+2 2021-03-18 7.30 是
21金街01公司债券3+22021-01-089.00是
20 金融街 MTN003 中期票据 3+2 2020-12-08 25.30 是
20 金融街 MTN002 中期票据 3+2 2020-11-16 19.40 是
20 金融街 MTN001A 中期票据 3 2020-09-18 15.00 是
20 金融街 MTN001B 中期票据 3+2 2020-09-18 14.60 是
20金街03公司债券3+22020-08-2110.00是
20金街02公司债券3+22020-08-0720.00是
20金街01公司债券32020-07-2220.00是
18 金融街 MTN001B 中期票据 5 2018-03-26 26.00 是
（3）递延所得税负债
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司的递延所得税负债分别为409053.22万元、483860.73万元、382296.97万元和392494.10万元，占当期非流动负债总计的比例分别为5.61%、6.23%、5.36%和5.97%。近三年及一期，递延所得税负债总体呈波动趋势，主要原因是以公允价值计量的资产期末价值变动引起企业所得税的时间性差异。发行人依法缴纳各项税费，
159金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
不存在拖欠税费的情况。2020年末，发行人递延所得税负债较2019年末增加
74807.51万元，增幅18.29%。2021年末，发行人递延所得税负债较2020年末
减少101563.77万元，降幅20.99%。
（三）盈利能力分析
表：近三年及一期发行人盈利能力指标
单位：万元、%
2022年1-9
项目2021年度2020年度2019年度月
一、营业总收入1551025.502415531.361812137.342618401.60
二、营业总成本1522925.012265137.101327141.622108500.75
其中：营业成本1278030.481897471.011216666.541566997.63
税金及附加52864.2294470.09129834.35232321.93
销售费用58712.0498296.8592327.5692163.44
管理费用24765.5342960.2733479.7160544.50
财务费用108552.74131938.88-145166.54156473.25
加：公允价值变动收益
41376.1885351.33-42799.7868294.78（损失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填
78686.24101225.85-16673.99-2561.11
列）
其中：对联营企业和合营
-118.9821368.50-18506.66-2699.46企业的投资收益资产处置收益（损失以“-”
23991.49564.23-33.515.05
号填列)
资产减值损失--73732.47-90007.16-
信用减值损失30.47594.49-3820.81-2063.66
其他收益1856.762946.593965.792016.55
三、营业利润174041.63267344.29335626.27575592.45
加：营业外收入11459.423302.8613941.205004.01
减：营业外支出203.10797.053513.708872.14
四、利润总额185297.94269850.11346053.77571724.33
五、净利润129296.01158117.72221846.79412065.29归属于母公司所有者的净
137984.40164280.36249843.75344186.43
利润
少数股东损益-8688.38-6162.64-27996.9667878.85
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司营业收入分别为
2618401.60万元、1812137.34万元、2415531.36万元和1551025.50万元。
2020年度，发行人营业收入较上年同期下降30.79%，主要系受市场环境影响，
160金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司房产开发业务和资产管理业务收入下降。2021年度，发行人营业收入较上年同期上升33.30%，主要系公司房地产开发结算项目较去年增加。2022年1-9月，发行人营业收入较上年同期上升60.46%，主要系公司开发销售业务结算规模较去年同期增加。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司营业利润分别为
575592.45万元、335626.27万元、267344.29万元和174041.63万元。2020年度，公司营业利润较去年同期减少41.69%，主要原因一是受市场环境影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；二是受行业调整影响，公司按照会计准则要求对部分项目计提了存货跌价准备；三是受市场环境影响，公司持有经营项目客流量和销售额下滑，同时公司对部分中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司净利润分别为
412065.29万元、221846.79万元、158117.72万元和129296.01万元。2020年度，公司净利润同比减少46.16%，主要原因一是受市场环境影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；二是受行业调整影响，公司按照会计准则要求对部分项目计提了存货跌价准备；三是受市场环境影响，公司持有经营项目客流量和销售额下滑，同时公司对部分中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。2021年度，发行人净利润较2020年度减少28.73%。2022年1-9月，发行人净利润较去年同期增加14.29%。
报告期内，发行人营业收入及净利润呈现波动，后续公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力，预计不会对公司的偿债能力产生重大不利影响。产品研发环节，加强市场研究，持续升级产品研发和建造体系，推进产品定位质量提升和产品标准迭代建设；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及品控风险预控能力，狠抓工程过程质量评估和交付评估及整改，提升产品品质；成本管理环节，全面提升成本管控意识，从客户角度出发提高成本适配性，加强动态成本管理，完善战略采购和供应商管理，提高采购效率。通过强化降本增效，切实提高盈利水平。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司公允价值变动损益
分别为68294.78万元、-42799.78万元、85351.33万元和41376.18万元，占当期利润总额的比重分别为11.95%、-12.37%、31.63%和22.33%。2020年度，公
161金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
司公允价值变动损益的主要原因一是新竣工投资性房地产公允价值变动产生收益（税前）约2.69亿元，二是通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。2021年度，公司投资性房地产公允价值变动产生的损益变动的主要原因是上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重
庆磁器口后街（一期二批次、二期）、武汉融御滨江和黄村颐璟万和竣工，上述项目根据公司“开发销售+资产管理”双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工
后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益。发行人投资性房地产主要集中在一、二线城市，公允价值相对稳定，预计以公允价值计量的房地产后续波动较小，不会对发行人盈利能力的稳定性产生重大不利影响。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司投资收益分别为-
2561.11万元、-16673.99万元、101225.85万元和78686.24万元，占同期利润
总额的比例分别为-0.45%、-4.82%、37.51%和42.46%。2021年度和2022年1-9月发行人投资收益金额较大，主要为处置长期股权投资产生的投资收益，分别为77384.51万元和77347.60万元，主要资产处置情况如下：
1、2021年度，公司出售北京德胜投资有限责任公司股权和债权，计入当期
投资收益金额为7.88亿元。
北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）为公司全资子公司，主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。德胜国际中心2020年的出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。根据公司业务发展需要，公司将德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售。
公司聘请中喜会计师事务所及北京国融兴华评估公司对德胜公司剥离资产
和负债后净资产的市场价值进行预评估。评估基准日2020年12月31日，德胜公司资产评估价值为17.62亿元，负债评估价值为3.53亿元，净资产评估价值为14.09亿元。本次交易的挂牌起始价格为15.75亿元，其中德胜公司100%股
162金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元（公司对德胜公司提供的股东借款1.66亿元）。
挂牌期满后，凯龙股权投资管理(上海)有限公司（以下简称“凯龙公司”）为符合条件的意向受让方。2021年9月26日，北京产权交易所就本次交易出具《企业国有产权交易凭证》，根据挂牌规则和条件，公司转让德胜公司100%股权及债权给凯龙公司，转让价格为15.75亿元。
本次交易考虑到行业趋势和市场竞争情况，符合公司战略发展要求，且交易定价经公开挂牌交易产生，交易定价公平、合理。本次交易有利于优化公司自持物业资产结构，提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构，提升公司财务稳健性。
2、2022年1-9月，公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给北京金
融街投资（集团）有限公司，产生股权和资产转让收益，计入当期投资收益金额为7.77亿元。
根据发行人业务发展需要，经发行人第九届董事会第二十四次会议审议通过，发行人与北京金融街投资（集团）有限公司签署了《股权及资产转让合作意向书》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店（发行人及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有）出售给金融街集团。经发行人第九届董事会第三十次会议审议通过，董事会同意发行人与金融街集团就上述事项签署《股权及资产转让协议》，将发行人持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以
107985.82万元的价格出售给金融街集团。2022年3月30日，发行人与金融街
集团签署了《股权及资产转让协议》，交易成交价格为107985.82万元。
公司聘请具有从事证券、期货相关业务资格的致同会计师事务所（特殊普通合伙）及北京中同华资产评估有限公司对交易标的进行审计和评估。以2021年11月30日为评估基准日，按照基础资产法、成本法，评估基准日的评估方法，交易标的的账面值为4232.01万元，评估值为107985.82万元。基于交易标的的评估结果，经国资监管机构核准，本次交易总价款为107985.82万元。
交易定价原则公平、合理。
北京金融街为国家级金融管理中心，在金融街区域经常召开国家级、市级的重要论坛和会议，北京金融街丽思卡尔顿酒店起着重要的服务和保障作用。
金融街集团作为国有全资公司，本次收购北京金融街丽思卡尔顿酒店，能够更
163金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
好服务于和保障好北京金融街国家金融管理中心的作用。公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团有利于优化公司自持物业结构，提升公司自持物业板块的整体盈利水平；有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率，优化公司偿债能力。
上述交易有利于优化公司自持物业资产结构，提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构，提升公司财务稳健性。后续公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力，保障盈利能力的可持续性，预计不会对公司的偿债能力产生重大不利影响。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司毛利率分别为
40.15%、32.86%、21.45%和17.60%；加权平均净资产收益率分别为10.34%、
7.02%、4.48%和3.65%，近三年公司加权平均净资产收益率的变化主要是净利
润变化所致；总资产报酬率分别为5.01%、3.37%、2.85%和2.16%。
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司归属于母公司所有
者的净利润分别为344186.43万元、249843.75万元、164280.36万元和
137984.40万元。近三年，公司归属于母公司所有者的净利润呈减少趋势。2021年度，公司归属于母公司所有者的净利润同比减少34.25%，主要原因系受行业持续调控影响，公司开发项目毛利率有所下滑。
（四）现金流量分析
近三年及一期，公司现金流量情况如下：
表：近三年及一期公司现金流量情况
单位：万元
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
经营活动现金流入小计1465910.013190560.833346446.483282713.22
经营活动现金流出小计1321239.112801260.092357458.693016683.73
经营活动产生的现金流量净额144670.90389300.74988987.79266029.49
投资活动现金流入小计12561.21488634.9235145.131585.25
投资活动现金流出小计137728.4281083.6777445.9586612.77
投资活动产生的现金流量净额-125167.21407551.24-42300.82-85027.52
筹资活动现金流入小计1383547.192790119.514725149.352307490.75
筹资活动现金流出小计1691806.613689649.994892696.882578722.91
164金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
筹资活动产生的现金流量净额-308259.42-899530.48-167547.52-271232.17
现金及现金等价物净增加额-288750.89-102667.23779130.12-90214.26
1、经营活动产生的现金流量分析
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司经营活动产生的现
金流量净额分别为266029.49万元、988987.79万元、389300.74万元和
144670.90万元。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为988987.79万元，上年同期为266029.49万元，变化主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018 年~2035 年）》公布，中信城 B 地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城 B地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为389300.74万元，上年同期为988987.79万元，变化主要原因一是公司把握土地市场机会，新增项目投资增加；二是公司2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城 B 地块合作协议，收回前期支付价款。2022 年 1-9 月，发行人经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降37.31%，变化主要原因一是受外部环境和行业调整影响，公司销售签约和销售回款金额较去年同期减少；二是去年同期公司根据与北京中信房地产有限公司签订的《解除北京中信城 B 地块合作协议》收回资金占用费。
发行人报告期内经营活动产生的现金流量净额呈现波动，但整体为净流入，预计不会对公司的偿债能力产生重大不利影响。发行人已在募集说明书“第十节投资者保护机制”披露本期债券的偿债资金来源、偿债应急保障方案和偿债
保障措施，相关安排具有可行性。
2、投资活动产生的现金流量分析
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司投资活动产生的现
金流量净额分别为-85027.52万元、-42300.82万元、407551.24万元和-
125167.21万元，近三年及一期公司投资活动产生的现金流量净额变动较大。
2020年度，公司投资活动产生的现金流量净额为-42300.82万元，上年同期为-
85027.52万元，变化主要原因是金融街（一期）资产支持专项计划（金融街中心 CMBS 一期）到期，公司收回次级部分。2021 年度，公司投资活动产生的现
165金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
金流量净额为407551.24万元，上年同期为-42300.82万元，变化主要原因一是公司根据与中国平安人寿保险股份有限公司签署的金丰万晟置业有限公司股权
及债权转让协议，收到相应转让价款；二是公司全资子公司北京德胜投资有限责任公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌转让，并收到相应转让价款。2022年1-9月，发行人投资活动产生的现金流量净额较上年同期下降
135.55%，由正转负，变化主要原因一是去年同期公司转让金丰万晟置业有限公
司和北京德胜投资有限责任公司股权及债权并收到相应价款；二是公司收购项目支出较去年同期增加。
3、筹资活动产生的现金流量分析
2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，公司筹资活动产生的现
金流量净额分别为-271232.17万元、-167547.52万元、-899530.48万元和-
308259.42万元，近三年及一期公司筹资活动现金流入主要为取得借款所收到的现金，筹资活动现金流出主要为偿还债务所支付的现金。2020年度，公司筹资活动产生的现金流量净额为-167547.52万元，上年同期为-271232.17万元，变化主要是公司根据资金市场情况和经营安排，新增净融资较上年略有增加。
2021年度，公司筹资活动产生的现金流量净额为-899530.48万元，上年同期为-
167547.52万元，变化主要原因是公司优化资产负债结构，降低有息负债规模，
新增借款较去年同期明显减少。2022年1-9月，发行人筹资活动产生的现金流量净额为-308259.42万元，上年同期为-895157.85万元，变化主要是公司根据资金计划和安排，偿还借款较去年同期减少。
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2022年9月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为861亿元，其中已使用授信263亿元，未使用授信598亿元，未使用授信余额占授信总额的69.45%。截至本募集说明书签署日，发行人已注册尚未发行的债券规模合计92亿元，为中期票据，募集资金用途为用于偿还到期债务融资工具和项目建设。报告期内，发行人筹资活动产生的现金流量净额持续为负，主要系根据资金市场情况、公司资金计划和安排，控制有息负债规模所致，预计不会对发行人的偿债能力产生重大不利影响。
（五）偿债能力分析
1、主要偿债能力指标
166金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
表：近三年及一期发行人偿债能力指标主要财务指标2022年9月末2021年末2020年末2019年末
流动比率2.302.252.242.21
速动比率0.520.530.600.45
资产负债率（%）71.6474.1576.5075.90剔除预收款项后的资产负债率
65.6465.5668.3367.48
5（%）
主要财务指标2022年1-9月2021年度2020年度2019年度
EBITDA 利息保障倍数 1.22 1.16 1.18 1.67
贷款偿还率（%）100.00100.00100.00100.00
利息偿付率（%）100.00100.00100.00100.00
截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，公司的流动比率分别为2.21、2.24、2.25和2.30，速动比率分别为0.45、0.60、0.53和0.52，公
司始终保持了较高的流动性。截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年
9月末，公司资产负债率分别为75.90%、76.50%、74.15%和71.64%，剔除预收
款项后的资产负债率分别为67.48%、68.33%、65.56%和65.64%。
2019 年度、2020 年度、2021 年度和 2022 年 1-9 月，公司 EBITDA 利息保
障倍数分别为 1.67、1.18、1.16 和 1.22。受公司收入和利润下降影响，EBITDA利息保障倍数有所下降。
2、主要贷款银行授信情况
公司资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2022年9月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为861亿元，其中已使用授信263亿元，未使用授信
598亿元，未使用授信余额占授信总额的69.45%。
（六）运营能力分析
近三年及一期，公司资产周转能力指标如下：
表：近三年及一期发行人运营效率指标
项目2022年1-9月2021年2020年2019年应收账款周转率（次/年）26.2041.8912.6319.07
存货周转率（次/年）0.160.230.150.20
总资产周转率（次/年）0.100.140.110.17
5剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-合同负债-预收款项）/资产总额。
167金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
近三年及一期，公司应收账款周转率分别为19.07次/年、12.63次/年、41.89次/年和26.20次/年。2020年度，受公司营业收入下降影响，应收账款周转率降低。2021年度，公司房地产开发结算项目增加，营业收入增加，同时应收账款下降，使得应收账款周转率大幅增加。
近三年及一期，公司存货周转率分别为0.20次/年、0.15次/年、0.23次/年和0.16次/年。近三年及一期，受公司营业成本波动影响，公司存货周转率总体呈波动趋势。
近三年及一期，公司总资产周转率分别为0.17次/年、0.11次/年、0.14次/年和0.10次/年。近三年及一期，受公司营业收入波动影响，公司总资产周转率呈现波动趋势。
六、公司有息债务情况
截至2021年12月31日，发行人长期借款余额为3668697.62万元，应付债券余额为3077268.87万元，短期借款余额为2000.00万元，一年内到期的长期借款及应付债券金额为1262406.20万元，其他应付款中有息债务为
289909.42万元，有息债务总额共计8300282.11万元。
截至2022年9月30日，发行人长期借款余额为3752770.12万元，应付债券余额为2421378.32万元，短期借款余额为4000.00万元，一年内到期的长期借款及应付债券金额为1922300.85万元，其他应付款中有息债务为163600.88万元，有息债务总额共计8264050.17万元。
（一）有息债务类型结构
表：2021年末及2022年9月末公司有息负债情况表
单位：万元，%期初金额期末金额项目占比占比
（2021年末）（2022年9月末）银行借款1580680.2919.041701374.8720.58
公司债券1996082.2924.051825956.8022.10
企业债券----
债务融资工具1205535.1814.521213722.9514.69
信托借款1742158.0320.991758097.0021.27
资产支持专项计划-优先级758916.909.14763475.179.24
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境外债券----
债权融资计划、除信托外的资
727000.008.76837822.5010.14
管融资等
其他有息负债289909.423.49163600.881.98
合计8300282.11100.008264050.17100.00
截至2022年9月末，发行人有息负债总额为8264050.17万元，占总负债的比重为74.82%。其中，发行人银行借款余额为1701374.87万元，占有息负债的比重为20.58%；银行借款、企业债券和债务融资工具余额合计为
2915097.82万元，占有息负债的比重为35.27%。
截至2021年末及2022年9月末，发行人非标融资余额分别为2469158.03万元和2595919.50万元，占有息负债总额的比例分别为29.75%和31.41%。
（二）有息债务期限结构
截至2022年9月末，发行人一年内到期的有息负债为1926300.85万元，占有息负债的比例为23.31%。有息负债期限结构如下：
表：2022年9月末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
项目1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上合计
短期借款4000.00-----4000.00一年内到期的
1922300.85-----1922300.85
非流动负债
长期借款-391573.46644859.38711125.94461052.111544159.233752770.12
应付债券---1189758.741231619.58-2421378.32其他应付款中
--163600.88---163600.88有息债务
合计1926300.85391573.46808460.261900884.681692671.691544159.238264050.17
（三）信用融资与担保融资情况
截至2022年9月末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
表：2022年9月末发行人有息负债信用融资与担保融资结构情况表
单位：万元，%借款类别2022年9月末金额占比
信用借款1484099.0017.96
抵押借款2231863.3827.01
169金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
借款类别2022年9月末金额占比
质押借款119829.181.45
保证借款1224977.9814.82
一年内到期的无担保债券（不含短期融资券）618301.427.48
应付债券2421378.3229.30
超短期融资券--
其他有息负债163600.881.98
合计8264050.17100.00
七、关联方及关联交易情况
（一）发行人控股股东发行人的控股股东为金融街集团。
（二）发行人的实际控制人发行人的实际控制人为西城区国资委。
（三）发行人主要子公司
发行人子公司的详细情况参见第四节“四、发行人权益投资情况”之“（一）发行人主要子公司情况”之“1、主要子公司基本情况及主营业务”。
（四）发行人合营和联营企业
发行人合营和联营企业的详细情况参见第四节“四、发行人权益投资情况”
之“（二）发行人合营、联营公司情况”之“1、合营、联营公司基本情况”。
1、2019年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成
余额的其他合营或联营企业情况参见发行人已于2020年4月30日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?c24a54a0-ca34-40d5-a2ab-2b9cbe2b24e6）披露的《金融街控股股份有限公司 2019 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
2、2020年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成
余额的其他合营或联营企业情况参见发行人已于2021年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?50753f3a-9763-4e62-
170金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
972e-60c4b320763f）披露的《金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
3、2021年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成
余额的其他合营或联营企业情况参见发行人已于2022年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?15e40189-b3a0-4181-
9469-af5e5ca58d92）披露的《金融街控股股份有限公司2021年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
（五）发行人的其他关联方
1、2019年其他关联方情况参见发行人已于2020年4月30日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?c24a54a0-ca34-40d5-a2ab-2b9cbe2b24e6）披露的《金融街控股股份有限公司 2019 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
2、2020年其他关联方情况参见发行人已于2021年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?50753f3a-9763-4e62-
972e-60c4b320763f）披露的《金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
3、2021年其他关联方情况参见发行人已于2022年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?15e40189-b3a0-4181-
9469-af5e5ca58d92）披露的《金融街控股股份有限公司2021年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
（六）关联交易情况
1、2019年关联交易情况参见发行人已于2020年4月30日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?c24a54a0-ca34-40d5-a2ab-2b9cbe2b24e6）披露的《金融街控股股份有限公司 2019 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
171金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2、2020年关联交易情况参见发行人已于2021年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?50753f3a-9763-4e62-
972e-60c4b320763f）披露的《金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告》之
“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
3、2021年关联交易情况参见发行人已于2022年3月31日在深圳证券交易所网站（网址：http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?15e40189-b3a0-4181-
9469-af5e5ca58d92）披露的《金融街控股股份有限公司2021年年度报告》之“财务报告”之“财务报表附注”之“十一关联方及关联交易”章节相关信息披露。
近三年，发行人发生的关联交易决策程序合法，定价合理、公允，发行人关联交易遵循了公平、公正的原则，没有损害公司及股东利益的情况。
八、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人的重大担保情况
1、按揭担保情况
公司属于房地产开发企业，按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至2022年9月末，公司与控股子公司上述类型担保余额为710542万元。
2、其他担保情况
公司经董事会和股东大会批准为全资及控股子公司、参股公司的债务融资提供担保。其中，公司按持股比例为控股子公司和参股公司提供担保。截至
2022年9月末，公司担保情况具体如下：
表：2022年9月末发行人担保情况表
单位：万元担保对象担保对象与发行人关系按持股比例提供担保余额
金融街（天津）置业有限公司全资子公司310000.00
金融街武汉置业有限公司全资子公司305900.00
上海融兴置地有限公司全资子公司250000.00
172金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
金融街重庆置业有限公司全资子公司127000.00
苏州融拓置业有限公司全资子公司99998.00
佛山融辰置业有限公司全资子公司83780.00
金融街津塔（天津）置业有限公司全资子公司67800.00
上海融御置地有限公司全资子公司60000.00
金融街融拓（天津）置业有限公司全资子公司60000.00
重庆金融街融迈置业有限公司全资子公司31650.00
佛山融筑置业有限公司全资子公司21452.09
金融街津门（天津）置业有限公司全资子公司20037.50
广州融都置业有限公司全资子公司8920.91
苏州融拓置业有限公司全资子公司8699.35
固安融筑房地产开发有限公司全资子公司6689.74
北京金融街房地产顾问有限公司全资子公司1000.00
天津融承和兴置业有限公司全资子公司605.40
天津盛世鑫和置业有限公司控股子公司50000.00
苏州融太置业有限公司控股子公司23141.60
湖北当代盛景投资有限公司控股子公司19157.66
北京市慕田峪长城旅游服务有限公司控股子公司1400.00
惠州融拓置业有限公司参股公司47890.65
北京武夷房地产开发有限公司参股公司10949.85
重庆科世金置业有限公司参股公司4521.00
合计1620593.75
截至2022年9月末，发行人对外担保（不含发行人与子公司之间的担保）余额为63361.50万元，占期末净资产的比例为1.45%。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
截至2021年末，发行人重大未决诉讼或仲裁情况如下：
北京富饶房地产开发有限公司（下称“富饶公司”）诉北京华融基础设施
投资有限责任公司、北京华融综合投资有限公司合作开发合同纠纷案，发行人
173金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
为第三人参加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人支付富饶公司逾期交房违约金8114.81万元。发行人认为：公司作为
第三人，法院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；
同时，公司不存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉。
2022年4月14日，发行人收到北京市高级人民法院二审判决，判决撤销了一
审判决有关发行人支付富饶公司逾期交房违约金的内容，并驳回了富饶公司的诉讼请求。
（三）报告期内其他重要事项
公司全资子公司北京置地与中信地产就受让中信地产拥有的北京*中信城 B、
C、D地块签署了相关合作意向书和协议，并就中信城 B地块拆迁事宜签署了补充协议，公司已完成了中信城 C、D 地块的开发与销售。
2020年8月28日，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035 年）》公布，中信城 B 地块规划条件无法全部实现。
2020年12月21日，公司第九届董事会第七次会议审议通过，公司全资子公司北京置地与中信地产签署《北京*中信城 B、C、D 地块合作协议之终止协议》，解除双方关于 B 地块合作及合作协议项下 B 地块土地使用权转让的所有权利义务。根据终止协议的约定，北京置地于2020年12月25日收到了中信地产返还的 B 地块合作价款 50.11 亿元，并按照协议约定确认了应收取中信地产的资金占用费35.97亿元。
（四）报告期后其他重要事项2019年11月8日，公司第八届董事会第五十次会议审议通过了《关于公司向武汉两湖半岛房地产开发有限公司提供财务资助的议案》。董事会同意公司全资子公司武汉置业单方向武汉两湖半岛房地产开发有限公司提供金额不超过
18亿元、期限不超过3年、利率为12%的股东借款。本次借款用途为金融街东
湖中心项目开发建设所需的部分土地款、建设支出、税费等。
2021年10月11日，金融街东湖中心项目所在地政府提出因项目部分楼栋
对武汉东湖宾馆安全性有一定影响，在各项手续依法依规的情况下，金融街东湖中心项目被政府相关部门要求停止施工和停止销售。公司仍在和所在地政府协商金融街东湖中心项目后续解决方案，受此影响，两湖半岛公司无法按计划
174金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
开展金融街东湖中心项目销售并形成回款，从而致使两湖半岛公司无法按期偿还股东借款本金及相关利息。
截至上述股东借款到期日，两湖半岛公司已使用股东借款金额17.98亿元，应付未付利息为4.23亿元，合计22.21亿元。
基于上述情况，公司分别于2023年1月16日和2023年2月20日召开董事会和股东大会，审议通过了关于公司向武汉两湖半岛房地产开发有限公司提供财务资助申请展期的议案，具体如下：
在西藏华富天置业有限公司将其持有的两湖半岛公司的50%股权质押给金
融街武汉置业有限公司作为担保的前提下，同意将公司向两湖半岛公司已提供的财务资助进行展期，展期金额22.21亿元（含本金和应付未付利息），展期3
年（2022年11月12日~2025年11月11日），年利率为12%，并签署相关协议。
为尽快实现金融街东湖中心项目正常经营，公司将持续推进以下工作：1、两湖半岛公司持续积极与项目所在地政府沟通项目后续解决方案，尽快实现项目正常经营以归还股东借款；2、针对武汉置业提供的单方股东借款所对应的本
息偿还义务，西藏华富天置业有限公司已将其持有两湖半岛公司的50%股权质押给武汉置业并完成了股权质押登记手续作为担保。在两湖半岛公司与所在地政府沟通后续解决方案的同时，公司目前正与西藏华富天置业有限公司协商两湖半岛公司后续经营事宜。
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2022年9月末，发行人所有权或使用权受到限制的资产总计
4518648.58万元，具体情况如下：
表：截至2022年9月末公司受限资产情况
单位：万元
2022年9月末
受限的资产科目受限原因账面价值
F2、F4 项目部分土地使用权和房 固定资产、无形资
149519.35用于借款抵押
屋所有权产、投资性房地产金融街购物中心部分土地使用权和
368503.82投资性房地产用于借款抵押
房屋所有权
175金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末
受限的资产科目受限原因账面价值
富凯大厦房屋建筑物所有权5667.84存货用于借款抵押
A1 土地使用权和房屋所有权 61228.59 投资性房地产 用于借款抵押
A5 土地使用权和房屋所有权 712212.48 投资性房地产 用于借款抵押
C3 土地使用权和房屋所有权 20155.99 投资性房地产 用于借款抵押
E2 土地使用权和房屋所有权 63283.16 投资性房地产 用于借款抵押
津塔写字楼461套产权232286.83投资性房地产用于借款抵押
存货、固定资产、
惠州部分土地使用权1548.15用于借款抵押无形资产
金融街海伦中心项目458044.24投资性房地产用于借款抵押
金融街·融府(周庄子项目)119921.34存货用于借款抵押
金融街·金悦府(廊坊)土地使用权241684.21存货用于借款抵押
固定资产、无形资
天津瑞吉酒店物业产权70799.07用于借款抵押产
金融街·融悦广场57972.52投资性房地产用于借款抵押
固安项目土地使用权及在建工程96336.36存货用于借款抵押
固定资产、无形资
仟玺古泉酒店38919.22用于借款抵押产融熙景苑土地使用权及部分在建工
60753.59存货用于借款抵押
程
铂悦融御土地使用权151204.00存货用于借款抵押
上海崇明项目（06A-01A 地块）土
113893.97存货用于借款抵押
地使用权
苏州融拓15、16#地块土地使用权168363.40存货用于借款抵押
无锡融炜土地使用权69820.58存货用于借款抵押
无锡融乾土地使用权130903.20存货用于借款抵押
苏州融烨土地使用权263295.81存货用于借款抵押
上海融廷土地使用权157264.89存货用于借款抵押
上海杭钢嘉杰有限公司100%股权120145.00长期股权投资用于借款质押
宝山项目土地使用权191411.65存货用于借款抵押
存货、投资性房地
金融街融御滨江在建工程52977.35用于借款抵押产
金融街·金悦府（文化大道项目）
44202.50存货用于借款抵押
二、三期在建工程
存货、投资性房地
重庆礼嘉项目部分土地使用权66394.40用于借款抵押产水土复兴两江融府项目部分土地使
17198.21存货用于借款抵押
用权
金融街·金悦府（顺德陈村项目）
151551.22存货用于借款抵押
土地使用权及在建工程
176金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2022年9月末
受限的资产科目受限原因账面价值
慕田峪长城山庄不动产权529.19固定资产用于借款抵押
慕田峪缆车公司80%股权800.00长期股权投资用于借款质押
湖北当代盛景投资有限公司80%股
48000.00长期股权投资用于借款质押
权履约保函保证
保函保证金11500.00货币资金金用于按揭贷款
按揭保证金356.45货币资金连带保证
合计4518648.58
177金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第六节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级情况、变动情况及原因
2019年5月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2019年6月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年5月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2021年4月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020年6月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年8月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年11月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2020年12月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年3月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年4月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2021年7月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
178金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2021年9月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
2022年10月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为AAA 级。评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信国际综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。上述信用等级表示本期债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告揭示的主要风险
1、房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战。
2、部分项目去化较慢、后续开发效率有待关注。
3、债务规模及杠杆水平仍有改善空间。
（三）跟踪评级安排根据中诚信国际出具的《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》：
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为本期债券的存续期。
债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
根据相关监管规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在信用评级结果有效期内，持续关注本期债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本期债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本期评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体
179金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，中诚信国际将根据有关情况进行分析并据此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。
三、其他重要事项
截至2022年9月末，发行人不涉及其他重要事项。
四、发行人资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为
100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至2022年9月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为861亿元，其中已使用授信263亿元，未使用授信598亿元，未使用授信余额占授信总额的
69.45%。
表：截至2022年9月末发行人银行授信情况
单位：亿元机构名称授信总额已使用授信未使用授信金融机构一956332金融机构二702149金融机构三60753金融机构四1074067金融机构五45144金融机构六1001288金融机构七602931金融机构八502723金融机构九32626金融机构十770
180金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
金融机构十一46442金融机构十二301218金融机构十三74272金融机构十四853253合计861263598
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
报告期内，本公司及主要子公司不存在债务违约记录。
（三）发行人及子公司报告期内已发行的境内外债券情况
报告期内，发行人及子公司已发行债券情况如下表所示：
表：报告期内发行人已发行债券情况
单位：亿元截至存续及序发行起息回售到期债券发行发行募集资债券简称目前债偿还情号方式日日日期限规模利率金用途券余额况
非公2019-2021-2023-偿还公
119金控012+2年54.33%0已兑付
开发行01-1701-1701-17司债券
非公2019-2022-2024-偿还公
219金控023+2年154.47%0已兑付
开发行01-1701-1701-17司债券
非公2019-2021-2023-偿还公
319金控032+2年44.20%0已兑付
开发行04-0804-0804-08司债券
非公2019-2022-2024-偿还公
419金控043+2年114.37%0已兑付
开发行04-0804-0804-08司债券
非公2019-2021-2023-偿还公
519金控052+2年54.05%0已兑付
开发行05-2305-2305-23司债券
非公2019-2022-2024-偿还公
619金控063+2年104.29%0已兑付
开发行05-2305-2305-23司债券
非公2019-2022-2024-偿还公
719金控083+2年104.35%0已兑付
开发行06-1706-1706-17司债券私募公司
600
债小计
公开2020-2023-偿还公
820金街01-3年203.50%20存续
发行07-2407-24司债券
公开2020-2023-2025-偿还公
920金街023+2年203.60%20存续
发行08-1108-1108-11司债券
公开2020-2023-2025-偿还公
1020金街033+2年103.60%10存续
发行08-2508-2508-25司债券
公开2021-2024-2026-偿还公
1121金街013+2年93.54%9存续
发行01-1201-1201-12司债券
公开2021-2024-2026-偿还公
1221金街023+2年11.33.48%11.3存续
发行05-1305-1305-13司债券
公开2021-2024-2026-偿还公
1321金街033+2年203.32%20存续
发行07-1307-1307-13司债券
公开2021-2024-2026-偿还公
1421金街043+2年193.08%19存续
发行08-0908-0908-09司债券
181金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至存续及序发行起息回售到期债券发行发行募集资债券简称目前债偿还情号方式日日日期限规模利率金用途券余额况
公开2021-2024-2026-偿还公
1521金街053+2年253.33%25存续
发行09-2209-2209-22司债券
公开2021-2024-2026-偿还公
1621金街063+2年103.28%10存续
发行12-1612-1612-16司债券
公开2021-2026-偿还公
1721金街07-5年53.70%5存续
发行12-1612-16司债券
公开2022-2025-2027-偿还公
1822金街013+2年113.48%11存续
发行03-2803-2803-28司债券
公开2022-2025-2027-偿还公
1922金街033+2年53.16%5存续
发行05-1105-1105-11司债券
公开2022-2027-偿还公
2022金街04-5年53.54%5存续
发行05-1105-11司债券
公开2022-2025-2027-偿还公
2122金街053+2年53.08%5存续
发行06-0606-0606-06司债券
公开2022-2027-偿还公
2222金街06-5年5.73.53%5.7存续
发行06-0606-06司债券公募公司
-----181181--债券小计偿还债
20金融街公开2020-2020-
1-270天292.98%0务融资工已兑付
SCP001 发行 01-17 10-13具偿还债
20金融街公开2020-2020-
2-267天192.65%0务融资工已兑付
SCP002 发行 03-05 11-27具偿还债
20金融街公开2020-2021-
3-267天251.74%0务融资工已兑付
SCP003 发行 04-16 01-08具偿还债
20金融街公开2020-2023-
4-3年153.87%15务融资工存续
MTN001A 发行 09-22 09-22具偿还债
20金融街公开2020-2023-2025-
53+2年14.63.90%14.6务融资工存续
MTN001B 发行 09-22 09-22 09-22具偿还债
20金融街公开2020-2023-2025-
63+2年19.44.08%19.4务融资工存续
MTN002 发行 11-18 11-18 11-18具偿还债
20金融街公开2020-2023-2025-
73+2年25.33.97%25.3务融资工存续
MTN003 发行 12-10 12-10 12-10具偿还债
21金融街公开2021-2024-2026-
83+2年7.33.75%7.3务融资工存续
MTN001 发行 03-22 03-22 03-22具偿还债
22金融街公开2022-2025-2027-
93+2年11.43.37%11.4务融资工存续
MTN001 发行 02-22 02-22 02-22具债务融资
-----166-93--工具小计
182金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至存续及序发行起息回售到期债券发行发行募集资债券简称目前债偿还情号方式日日日期限规模利率金用途券余额况合计407274
报告期末至本募集说明书签署日，发行人及子公司已发行债券情况如下：
表：报告期末至本募集说明书签署日发行人已发行债券情况
单位：亿元截至存续及序发行起息回售到期债券发行发行募集资金用债券简称目前债偿还情号方式日日日期限规模利率途券余额况
23金融街公开2023-2025-2026-偿还债务融
12+1年153.79%15存续
MTN001 发行 01-16 01-16 01-16 资工具偿还债务融
23金融街公开2023-2026-2028-
23+2年133.67%13资工具和项存续
MTN002 发行 02-17 02-17 02-17目建设
（四）发行人及子公司已申报尚未发行的债券情况
截至本募集说明书签署日，发行人及子公司存在已注册尚未发行的债券，具体情况如下：
表：发行人及子公司已注册尚未发行的债券情况
单位：亿元注册债券注册注册已发行尚未发行募集资金序号注册规模主体品种机构时间金额金额用途拟用于偿中国银金融街控还到期债中期票行间市
1股股份有2022-0944-44务融资工
据场交易限公司具和项目商协会建设拟用于偿中国银金融街控还到期债中期票行间市
2股股份有2022-0938-38务融资工
据场交易限公司具和项目商协会建设拟用于偿中国银金融街控还到期债中期票行间市
3股股份有2022-09382810务融资工
据场交易限公司具和项目商协会建设
合计---1202892
截至本募集说明书签署日，发行人及子公司不存在已申报尚未获批的债券。
183金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（五）发行人及子公司报告期末存续的境内外债券情况
表：发行人报告期末存续债券情况
单位：亿元截至报截至报债券发行发行告期末募集资告期末存债券简称发行方式起息日回售日到期日期限规模利率债券余金用途续及偿还额情况偿还公
20金街01公开发行2020-07-24-2023-07-243年203.50%20存续
司债券偿还公
20金街02公开发行2020-08-112023-08-112025-08-113+2年203.60%20存续
司债券偿还公
20金街03公开发行2020-08-252023-08-252025-08-253+2年103.60%10存续
司债券偿还公
21金街01公开发行2021-01-122024-01-122026-01-123+2年93.54%9存续
司债券偿还公
21金街02公开发行2021-05-132024-05-132026-05-133+2年11.33.48%11.3存续
司债券偿还公
21金街03公开发行2021-07-132024-07-132026-07-133+2年203.32%20存续
司债券偿还公
21金街04公开发行2021-08-092024-08-092026-08-093+2年193.08%19存续
司债券偿还公
21金街05公开发行2021-09-222024-09-222026-09-223+2年253.33%25存续
司债券偿还公
21金街06公开发行2021-12-162024-12-162026-12-163+2年103.28%10存续
司债券偿还公
21金街07公开发行2021-12-16-2026-12-165年53.70%5存续
司债券偿还公
22金街01公开发行2022-03-282025-03-282027-03-283+2年113.48%11存续
司债券偿还公
22金街03公开发行2022-05-112025-05-112027-05-113+2年53.16%5存续
司债券偿还公
22金街04公开发行2022-05-11-2027-05-115年53.54%5存续
司债券偿还公
22金街05公开发行2022-06-062025-06-062027-06-063+2年53.08%5存续
司债券偿还公
22金街06公开发行2022-06-06-2027-06-065年5.73.53%5.7存续
司债券公募公司债
181181
券小计偿还金融机构
18金融街
公开发行2018-03-28-2023-03-285年265.28%26借款和存续
MTN001B项目工程支出偿还债
20金融街
公开发行2020-09-22-2023-09-223年153.87%15务融资存续
MTN001A工具
184金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至报截至报债券发行发行告期末募集资告期末存债券简称发行方式起息日回售日到期日期限规模利率债券余金用途续及偿还额情况偿还债
20金融街
公开发行2020-09-222023-09-222025-09-223+2年14.63.90%14.6务融资存续
MTN001B工具偿还债
20金融街
公开发行2020-11-182023-11-182025-11-183+2年19.44.08%19.4务融资存续
MTN002工具偿还债
20金融街
公开发行2020-12-102023-12-102025-12-103+2年25.33.97%25.3务融资存续
MTN003工具偿还债
21金融街
公开发行2021-03-222024-03-222026-03-223+2年7.33.75%7.3务融资存续
MTN001工具偿还债
22金融街
公开发行2022-02-222025-02-222027-02-223+2年11.43.37%11.4务融资存续
MTN001工具债务融资工
-----119-119--具小计
合计-----300-300--
报告期后，18 金融街 MTN001B 已于 2023 年 3 月 28 日完成兑付。
（六）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年及一期与主要客户发生业务往来时未发生过重大违约现象。
（七）发行人及重要子公司失信情况
截至本募集说明书签署日，发行人和重要子公司不存在因严重违法、失信行为被列为失信被执行人、失信生产经营单位或者其它失信单位情况。
（八）本期发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期末净资产的比例
本期发行后，发行人累计公开发行公司债券余额为196亿元，占发行人截至2022年9月末净资产的比例为44.82%。
185金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第七节增信机制本期债券无担保。
186金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第八节税项
本期债券的投资者应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本税务分析是依据中国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定做出的。
如果相关的法律、法规发生变更，本税务分析中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。
下列说明不构成对投资者的纳税建议和投资者纳税依据。投资者应就有关事项咨询税务顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。投资者如果准备购买本期公司债券，并且投资者又属于按照法律、法规的规定需要遵循相关税务规定的投资者，发行人建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任。
一、增值税
根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（财税【2016】23号），2016年5月1日起全国范围全面实施营业税改增值税，现行缴纳营业税的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人将改为缴纳增值税，由国家税务局负责征收。投资人应按相关规定缴纳增值税。
二、所得税
根据2008年1月1日生效的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相关
的法律、法规，一般企业投资者来源于债券的利息所得应缴纳企业所得税。企业应将当期应收取的债券利息计入企业当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。
三、印花税
根据2022年7月1日生效的《中华人民共和国印花税法》，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当缴纳印花税。前述证券交易，是指转让在依法设立的证券交易所、国务院批准的其他全国性证券交易场所交易的股票和以股票为基础的存托凭证。对本期债券在证券交易所进行的交易，《中华人民共和国印花税法》尚未列举对其征收
187金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书印花税。发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关本期债券交易征收印花税，也无法预测将会适用税率的水平。
四、税项抵销本期债券投资者所应缴纳的税项与公司债券的各项支付不构成抵销。监管机关及自律组织另有规定的按规定执行。
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第九节信息披露安排
发行人承诺，在本期债券存续期内，将按照法律法规规定和募集说明书的约定，及时、公平地履行信息披露义务，保证信息披露内容的真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂。
一、信息披露事务管理制度发行人制定了《金融街控股股份有限公司信用类债券信息披露管理工作指引》（以下简称“《指引》”），指引包括如下内容：
（一）未公开信息的传递、审核、披露流程
按照《指引》规定应披露而尚未披露的信息为未公开信息。公司董事和董事会、监事和监事会、高级管理人员和公司各部门及下属公司负责人应当在最
先发生的以下任一时点，向信息披露事务负责人报告与本公司及下属公司相关的未公开信息：
1、董事会、监事会或者其他有权决策机构就该重大事项形成决议时；
2、有关各方就该重大事项签署意向书或者协议时；
3、董事、监事、高级管理人员或公司各部门及下属负责人知悉该重大事项
发生时；
4、收到相关主管部门关于重大事项的决定或通知时；
5、完成工商登记变更时。
在《指引》规定的时点之前出现下列情形之一的，公司董事和董事会、监事和监事会、高级管理人员和公司各部门及下属公司负责人也应当及时向信息
披露事务负责人报告相关事项的现状、可能影响事件进展的风险因素：
1、该重大事项难以保密；
2、该重大事项已经泄露或者市场出现传闻；
3、二级市场出现异常交易情况。
信息披露事务负责人收到公司董事和董事会、监事和监事会、高级管理人
员和公司各部门及下属公司负责人报告的或者董事长通知的未公开信息后，应进行审核，经审核后，根据相关法律法规要求应予披露的，应组织起草公告文稿，按照《指引》规定及时进行披露。
189金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司应当对以非正式公告方式向外界传达的重大信息进行严格审查和把关，设置审阅或记录程序，防止泄露未公开重大信息。
上述非正式公告的方式包括：以现场或网络方式召开的股东大会、持有人
会议、新闻发布会、产品推介会；公司或相关个人接受媒体采访；直接或间接
向媒体发布新闻稿；公司（含子公司）网站与内部刊物；董事、监事或高级管理人员博客；以书面或口头方式与特定投资者沟通；公司其他各种形式的对外宣传、报告等。
（二）信息披露事务负责人在信息披露中的具体职责及其履职保障
董事会办公室为公司信息披露事务管理部门，在信息披露事务负责人的领导下，统一负责公司的信息披露事务。
信息披露事务负责人在信息披露事务中的主要职责为：
1、了解并持续关注公司经营情况、财务状况和公司已经发生的重大事件及其影响，主动调查、获取决策所需要的资料；
2、准备和提交董事会所需要的报告和文件；
3、协调和组织公司信息披露事项，包括发行和存续期的信息披露、修订公
司信息披露事务管理制度、接待来访、回答投资者问询、维系投资者关系，促使公司及时、合法、真实和完整地进行信息披露；
4、列席涉及信息披露的有关会议。督促公司有关部门及时向董事会办公室
提供信息披露所需要的资料和信息；
5、保证信息披露及时以及信息披露内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
6、公司授予的其他职权。
（三）董事和董事会、监事和监事会、高级管理人员等的报告、审议和披露的职责
公司的董事、监事、高级管理人员应当忠实、勤勉地履行信息披露职责，保证信息披露内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
董事应当了解并持续关注公司生产经营情况、财务状况和公司已经发生的或者可能发生的重大事项及其影响。
190金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司高级管理人员应当及时向董事会及信息披露事务负责人报告有关公司
经营或财务方面出现的重大事件、已披露事件的进展或者变化情况及其他相关信息。
监事应当对公司董事、高级管理人员履行信息披露职责的行为进行监督。
公司的董事、高级管理人员应当对债券发行文件和定期报告签署书面确认意见。监事会应当对董事会编制的债券发行文件和定期报告进行审核并提出书面审核意见。监事应当签署书面确认意见。董事、监事和高级管理人员无法保证债券发行文件和定期报告内容的真实性、准确性、完整性或者有异议的，应当在书面确认意见中发表意见并陈述理由，公司应当披露。公司不予披露的，董事、监事和高级管理人员可以直接申请披露。
定期报告中财务会计报告被出具非标准审计报告的，公司董事会应当针对该审计意见涉及事项作出专项说明。
公司董事、监事、高级管理人员、持股5%以上的股东及其一致行动人、实际控制人应当及时向公司董事会报送公司关联人名单及关联关系的说明。公司应当履行关联交易的审议程序，并严格执行关联交易回避表决制度。交易各方不得通过隐瞒关联关系或者采取其他手段，规避公司的关联交易审议程序和信息披露义务。
公司董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关联方
直接或间接认购或交易、转让公司发行的信用类债券的，应当及时向信息披露事务负责人报告，并及时披露相关情况。
（四）对外发布信息的申请、审核、发布流程
1、由董事会办公室负责牵头起草、编制公司信息披露文件，按《指引》规
定进行审批；
2、审批后，以书面和电子版方式通过债务融资工具和/或公司债券主承销商
在交易商协会和/或证监会、上交所/深交所指定的信息披露平台上予以公告；
3、公告信息经交易商协会和/或证监会、上交所/深交所审核通过后，在指定
的媒体公告披露。
191金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（五）涉及子公司的信息披露事务管理和报告制度
公司下属子公司发生的事项属于《指引》规定重大事项的适用范围，或该事项可能对公司偿债能力、二级市场交易价格或者投资者权益产生重大影响，下属子公司负责人应当按照相关制度规定和《指引》的规定向信息披露事务负
责人进行报告，公司应当按照《指引》的规定履行信息披露义务。
公司信息披露事务负责人向下属子公司收集相关信息时，下属子公司应当积极予以配合。公司各子公司按照公司信息披露要求所提供的经营、财务等信息应履行相应的审批手续，确保信息的真实性、准确性和完整性。
二、定期报告披露
发行人承诺，将于每一会计年度结束之日起4个月内披露年度报告，每一会计年度的上半年结束之日起2个月内披露半年度报告6，且年度报告和半年度报告的内容与格式符合法律法规的规定和深交所相关定期报告编制要求。
三、重大事项披露
发行人承诺，当发生影响发行人偿债能力、债券价格、投资者权益的重大事项或募集说明书约定发行人应当履行信息披露义务的其他事项时，或者存在关于发行人及其债券的重大市场传闻时，发行人将按照法律法规的规定和募集说明书的约定及时履行信息披露义务，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的后果，并持续披露事件的进展情况。
四、本息兑付披露
发行人承诺，将按照《深圳证券交易所公司债券上市规则（2022年修订）》和深交所其他业务要求及时披露本息兑付安排。
6如发生不可抗力因素，将根据交易所指导按期披露年度报告与半年度报告。
192金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第十节投资者保护机制
一、偿债计划
（一）本期债券的起息日为2023年4月24日。
（二）本期债券品种一的付息日为2024年至2028年每年的4月24日。如
投资者在第3年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2024年至2026年每年的4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。本期债券品种二的付息日为2024年至2030年每年的4月24日。如投资者在第5年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为2024年至2028年每年的4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。
（三）本期债券到期一次还本。本期债券品种一的兑付日为2028年4月24日。若投资者第3年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2026年4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。本期债券品种二的兑付日为2030年4月
24日，若投资者第5年末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为2028年4月24日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。
（四）本期债券的本金兑付、利息支付将通过登记机构和有关机构办理。
（五）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由投资者自行承担。
二、偿债资金来源
本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营所产生的现金流，发行人较好的盈利能力及较为充裕的现金流将为本期债券本息的偿付提供有利保障。
按照合并报表口径，2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发行人营业收入分别为2618401.60万元、1812137.34万元、2415531.36万元和
1551025.50万元，净利润分别为412065.29万元、221846.79万元、158117.72
万元和129296.01万元。2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-9月，发
193金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
行人经营活动产生的现金流入分别为3282713.22万元、3346446.48万元、
3190560.83万元和1465910.01万元。总体来看，发行人经营业绩相对稳定，
公司较好的盈利能力与较为充裕的现金流将为偿付本期债券本息提供保障。
此外，发行人资信情况良好，经营情况稳定，运作规范，具有广泛的融资渠道和较强的融资能力，可通过资本市场进行债务融资。发行人财务状况优良，信贷记录良好，拥有较好的市场声誉，与多家国内大型金融机构建立了长期、稳固的合作关系。公司资信状况良好，与工商银行、农业银行等多家银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2022年9月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为861亿元，其中已使用授信263亿元，未使用授信598亿元，未使用授信余额占授信总额的69.45%。如果由于意外情况导致发行人不能及时从预期的还款来源获得足够资金，发行人有可能凭借自身良好的资信状况以及与金融机构良好的合作关系，通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。但由于银行授信并不构成法律意义上的债权债务关系，并不具有强制力，发行人同样存在无法实现授信，取得融资的风险。
三、偿债应急保障方案
发行人长期保持稳健的财务政策，注重对流动性的管理，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至2022年9月末，公司合并报表口径的流动资产余额为10304862.58万元，在需要时，流动资产变现可以保障债券及时兑付。发行人流动资产具体明细如下：
表：截至2022年9月末发行人流动资产具体明细
单位：万元、%
2022年9月30日
项目金额比例
货币资金1490952.7414.47
应收账款46224.210.45
预付款项50992.470.49
其他应收款793525.477.70
存货7695880.7774.68
其他流动资产227286.932.21
流动资产合计10304862.58100.00
注：截至2022年9月末，发行人上述流动资产中，受限的货币资金余额为11856.45万元。
194金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
四、偿债保障措施
为了充分、有效地维护本期债券持有人的合法权益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，努力形成一套确保债券安全兑付的保障措施。
（一）专门部门负责偿付工作
发行人指定财务管理部牵头负责协调本期债券的偿付工作，并协调公司其他相关部门在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的偿付资金，保证本息的如期偿付，保障债券持有人的利益。
（二）设立专项账户并严格执行资金管理计划
发行人将设定募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转，本期债券本息的偿付将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。本期债券发行后，发行人将优化公司的资产负债管理、加强公司的流动性管理和募集资金使用等资金管理，并将根据债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，保障投资者的利益。
（三）制定债券持有人会议规则
发行人已按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定与债券受托管理人
为本期债券制定了《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本期公司债券本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
有关债券持有人会议规则的具体内容，详见本节中“六、债券持有人会议规则”。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
发行人按照《公司债券发行与交易管理办法》的要求，聘请中信建投证券担任本期债券的债券受托管理人，并与中信建投证券订立了《债券受托管理协议》。在本期债券存续期限内，由债券受托管理人依照协议的约定维护债券持有人的利益。
195金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本节中“七、债券受托管理人”。
（五）严格信息披露
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防范偿债风险。
债券存续期间，发行人将披露定期报告，包括年度报告、中期报告。发行人将在每一会计年度结束之日起4个月内和每一会计年度的上半年结束之日起2个月内，分别向深圳证券交易所提交并披露上一年度年度报告和本年度中期报告。
五、违约事项及纠纷解决机制
（一）违约情形及认定
以下情形构成本期债券项下的违约：
（1）发行人违反募集说明书或其他相关约定，未能按期足额偿还本期债券的本金（包括但不限于分期偿还、债券回售、债券赎回、债券置换、债券购回、到期兑付等，下同）或利息（以下合称还本付息），但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
（2）发行人触发募集说明书中有关约定，导致发行人应提前还本付息而未
足额偿付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
（3）本期债券未到期，但有充分证据证明发行人不能按期足额支付债券本
金或利息，经法院判决或仲裁机构裁决，发行人应提前偿还债券本息且未按期足额偿付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
（4）发行人违反募集说明书关于交叉保护的约定且未按持有人要求落实负面事项救济措施的。
（5）发行人违反募集说明书金钱给付义务外的其他承诺事项且未按持有人要求落实负面事项救济措施的。
（6）发行人被法院裁定受理破产申请的。
（二）违约责任及免除
1、本期债券发生违约的，发行人承担如下违约责任：
196金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（1）继续履行。本期债券构成上述违约情形中第6项外的其他违约情形的，发行人应当按照募集说明书和相关约定，继续履行相关承诺或给付义务，法律法规另有规定的除外。
（2）协商变更履行方式。本期债券构成上述违约情形中第6项外的其他违
约情形的，发行人可以与本期债券持有人协商变更履行方式，以新达成的方式履行。
2、发行人的违约责任可因如下事项免除：
（1）法定免除。违约行为系因不可抗力导致的，该不可抗力适用《民法典》关于不可抗力的相关规定。
（2）约定免除。发行人违约的，发行人可与本期债券持有人通过协商或其他方式免除发行人违约责任。
（三）争议解决方式
发行人、本期债券持有人及受托管理人等因履行募集说明书、受托管理协
议或其他相关协议的约定发生争议的，争议各方应在平等、自愿基础上就相关事项的解决进行友好协商，积极采取措施消除或减少因违反约定导致的不良影响。如协商不成的，双方约定通过如下方式解决争议：
向发行人注册地有管辖权的法院提起诉讼并由该法院受理和裁判。
如发行人、受托管理人与债券持有人因本期债券或债券受托管理协议发生争议，不同文本对争议解决方式约定存在冲突的，各方应协商确定争议解决方式。不能通过协商解决的，以募集说明书相关约定为准。
六、债券持有人会议规则为规范金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）债券持有人会议的组织和决策行为，明确债券持有人会议的职权与义务，维护本期债券持有人的权益，根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》、《公司债券发行与交易管理办法》等法律、行政法规、
部门规章、规范性文件及深圳证券交易所相关业务规则的规定，结合本期债券的实际情况，制订《债券持有人会议规则》。本节仅列示了本期债券《债券持
197金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书有人会议规则》的主要内容，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券持有人会议规则》全文。《债券持有人会议规则》的全文置备于本公司办公场所。
投资者通过认购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的，视为同意并接受《债券持有人会议规则》相关约定，并受《债券持有人会议规则》之约束。
（一）债券持有人行使权利的形式
《债券持有人会议规则》中规定的债券持有人会议职责范围内的事项，债券持有人应通过债券持有人会议维护自身的利益；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和本期债券募集说明书的约定行使权利，维护自身的利益。
（二）《债券持有人会议规则》的主要内容
以下仅列明《债券持有人会议规则》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券持有人会议规则》的全文。
1、债券持有人会议的权限范围
（1）本期债券存续期间，债券持有人会议按照《债券持有人会议规则》第
2.2条约定的权限范围，审议并决定与本期债券持有人利益有重大关系的事项。
除《债券持有人会议规则》第2.2条约定的事项外，受托管理人为了维护本期债券持有人利益，按照债券受托管理协议之约定履行受托管理职责的行为无需债券持有人会议另行授权。
（2）本期债券存续期间，出现下列情形之一的，应当通过债券持有人会议
决议方式进行决策：
1）拟变更债券募集说明书的重要约定：
*变更债券偿付基本要素（包括偿付主体、期限、票面利率调整机制等）；
*变更增信或其他偿债保障措施及其执行安排；
*变更债券投资者保护措施及其执行安排；
*变更募集说明书约定的募集资金用途；
*其他涉及债券本息偿付安排及与偿债能力密切相关的重大事项变更。
2）拟修改债券持有人会议规则；
3）拟解聘、变更债券受托管理人或者变更债券受托管理协议的主要内容
（包括但不限于受托管理事项授权范围、利益冲突风险防范解决机制、与债券
198金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书持有人权益密切相关的违约责任等约定）；
4）发生下列事项之一，需要决定或授权采取相应措施（包括但不限于与发行人等相关方进行协商谈判，提起、参与仲裁或诉讼程序，处置担保物或者其他有利于投资者权益保护的措施等）的：
*发行人已经或预计不能按期支付本期债券的本金或者利息；
*发行人已经或预计不能按期支付除本期债券以外的其他有息负债，未偿金额超过5000万元且达到发行人母公司最近一期经审计净资产10%以上，且可能导致本期债券发生违约的；
*发行人及其合并报表范围内的重要子公司（指最近一期经审计的总资产、净资产或营业收入占发行人合并报表相应科目30%以上的子公司）发生减资、
合并、分立、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、被托管、解散、申请破产或者依法进入破产程序的；
*发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
*发行人或其控股股东、实际控制人因无偿或以明显不合理对价转让资产
或放弃债权、对外提供大额担保等行为导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
*增信主体、增信措施或者其他偿债保障措施发生重大不利变化的；
*发生其他对债券持有人权益有重大不利影响的事项。
5）发行人提出重大债务重组方案的；
6）法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或者本期债券募集说明书、《债券持有人会议规则》约定的应当由债券持有人会议作出决议的其他情形。
2、债券持有人会议的筹备
（1）会议的召集
1）债券持有人会议主要由受托管理人负责召集。
本期债券存续期间，出现《债券持有人会议规则》第2.2条约定情形之一且具有符合《债券持有人会议规则》约定要求的拟审议议案的，受托管理人原则上应于15个交易日内召开债券持有人会议。经单独或合计持有本期未偿债券总额30%以上的债券持有人以书面形式申请，要求延期召开的，受托管理人有权同意；发行人或受托管理人在上述15个交易日内，征得单独或合计持有本期未
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偿债券总额30%以上的债券持有人书面同意延期召开会议的，可以延期召开会议。延期时间原则上不超过15个交易日。
2）发行人、单独或者合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人（以下统称提议人）有权提议受托管理人召集债券持有人会议。
提议人拟提议召集持有人会议的，应当以书面形式告知受托管理人，提出符合《债券持有人会议规则》约定权限范围及其他要求的拟审议议案。受托管理人应当自收到书面提议之日起5个交易日内向提议人书面回复是否召集持有人会议，并说明召集会议的具体安排或不召集会议的理由。同意召集会议的，应当于书面回复日起15个交易日内召开持有人会议，提议人书面申请延期召开的除外。
合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人提议召集债券持有人会议时，可以共同推举一名代表作为联络人，协助受托管理人完成会议召集相关工作。
3）受托管理人不同意召集会议或者应当召集而未召集会议的，发行人、单
独或者合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人有权自行召集债券
持有人会议，受托管理人应当为召开债券持有人会议提供必要协助，包括：协助披露债券持有人会议通知及会议结果等文件、代召集人查询债券持有人名册
并提供联系方式、协助召集人联系应当列席会议的相关机构或人员等。
（2）议案的提出与修改
1）提交债券持有人会议审议的议案应当符合法律、行政法规、部门规章、规范性文件、证券交易场所业务规则及《债券持有人会议规则》的相关规定或者约定，具有明确并切实可行的决议事项。
债券持有人会议审议议案的决议事项原则上应包括需要决议的具体方案或
措施、实施主体、实施时间及其他相关重要事项。
2）召集人披露债券持有人会议通知后，受托管理人、发行人、单独或者合
计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人（以下统称提案人）均可以
书面形式提出议案，召集人应当将相关议案提交债券持有人会议审议。
召集人应当在会议通知中明确提案人提出议案的方式及时限要求。
3）受托管理人、债券持有人提出的拟审议议案要求发行人或其控股股东和
实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施
200金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
的机构或个人等履行义务或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与相关机构或个人充分沟通协商。
受托管理人、发行人提出的拟审议议案要求债券持有人同意或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与主要投资者充分沟通协商。
4）债券持有人会议拟授权受托管理人或推选代表人代表债券持有人与发行
人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增
信或偿债保障措施的机构或个人等进行谈判协商并签署协议，代表债券持有人提起或参加仲裁、诉讼程序的，提案人应当在议案的决议事项中明确下列授权范围供债券持有人选择：
*特别授权受托管理人或推选的代表人全权代表债券持有人处理相关事务
的具体授权范围，包括但不限于：达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草案和和解协议进行表决等实质影响甚至可能减损、让渡债券持有人利益的行为。
*授权受托管理人或推选的代表人代表债券持有人处理相关事务的具体授权范围，并明确在达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草案和和解协议进行表决时，特别是作出可能减损、让渡债券持有人利益的行为时，应当事先征求债券持有人的意见或召集债券持有人会议审议并依债券持有人意见行事。
5）召集人应当就全部拟提交审议的议案与相关提案人、议案涉及的利益
相关方进行充分沟通，对议案进行修改完善或协助提案人对议案进行修改完善，尽可能确保提交审议的议案符合《债券持有人会议规则》第3.2.1条的约定，且同次持有人会议拟审议议案间不存在实质矛盾。
召集人经与提案人充分沟通，仍无法避免同次债券持有人会议拟审议议案的待决议事项间存在实质矛盾的，则相关议案应当按照《债券持有人会议规则》
第4.2.6条的约定进行表决。召集人应当在债券持有人会议通知中明确该项表决
涉及的议案、表决程序及生效条件。
6）提交同次债券持有人会议审议的全部议案应当最晚于债权登记日前一交易日公告。议案未按规定及约定披露的，不得提交该次债券持有人会议审议。
（3）会议的通知、变更及取消
1）召集人应当最晚于债券持有人会议召开日前第10个交易日披露召开债
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券持有人会议的通知公告。受托管理人认为需要紧急召集债券持有人会议以有利于债券持有人权益保护的，应最晚于现场会议（包括现场、非现场相结合形式召开的会议）召开日前第3个交易日或者非现场会议召开日前第2个交易日披露召开持有人会议的通知公告。
前款约定的通知公告内容包括但不限于债券基本情况、会议时间、会议召
开形式、会议地点（如有）、会议拟审议议案、债权登记日、会议表决方式及
表决时间等议事程序、委托事项、召集人及会务负责人的姓名和联系方式等。
2）根据拟审议议案的内容，债券持有人会议可以以现场（包括通过网络方式进行现场讨论的形式，下同）、非现场或者两者相结合的形式召开。召集人应当在债券持有人会议的通知公告中明确会议召开形式和相关具体安排。会议以网络投票方式进行的，召集人还应当披露网络投票办法、投票方式、计票原则、计票方式等信息。
3）债券持有人对债券持有人会议通知具体内容持有异议或有补充意见的，
可以与召集人沟通协商，由召集人决定是否调整通知相关事项。
4）召集人决定延期召开债券持有人会议或者变更债券持有人会议通知涉及
的召开形式、会议地点及拟审议议案内容等事项的，应当最迟于原定债权登记日前一交易日，在会议通知发布的同一信息披露平台披露会议通知变更公告。
5）已披露的会议召开时间原则上不得随意提前。因发生紧急情况，受托管
理人认为如不尽快召开债券持有人会议可能导致持有人权益受损的除外，但应当确保会议通知时间符合《债券持有人会议规则》第3.3.1条的约定。
6）债券持有人会议通知发出后，除召开债券持有人会议的事由消除、发生
不可抗力的情形或《债券持有人会议规则》另有约定的，债券持有人会议不得随意取消。
召集人拟取消该次债券持有人会议的，应不晚于原定债权登记日前一交易日在会议通知发布的同一信息披露平台披露取消公告并说明取消理由。
经召集人会前沟通，拟出席会议的持有人所代表的本期债券未偿还份额不足《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定的会议成立的最低要求，且召集人已在会议通知中提示该次会议可能取消风险的，召集人有权决定直接取消该次会议。
7）因出席人数未达到《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定的持有人会
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议成立的最低要求，召集人决定再次召集会议的，可以根据前次会议召集期间债券持有人的相关意见适当调整拟审议议案的部分细节，以寻求获得债券持有人会议审议通过的最大可能。
召集人拟就实质相同或相近的议案再次召集会议的，应最晚于现场会议召开日前3个交易日或者非现场会议召开日前2个交易日披露召开持有人会议的
通知公告，并在公告中详细说明以下事项：
*前次会议召集期间债券持有人关于拟审议议案的相关意见；
*本次拟审议议案较前次议案的调整情况及其调整原因；
*本次拟审议议案通过与否对投资者权益可能产生的影响；
*本期债券持有人会议出席人数如仍未达到约定要求，召集人后续取消或者再次召集会议的相关安排，以及可能对投资者权益产生的影响。
3、债券持有人会议的召开及决议
（1）债券持有人会议的召开
1）债券持有人会议应当由代表本期债券未偿还份额且享有表决权的二分之
一以上债券持有人出席方能召开。债券持有人在现场会议中的签到行为或者在非现场会议中的投票行为即视为出席该次持有人会议。
2）债权登记日登记在册的、持有本期债券未偿还份额的持有人均有权出席
债券持有人会议并行使表决权，《债券持有人会议规则》另有约定的除外。
前款所称债权登记日为债券持有人会议召开日的前1个交易日。债券持有人会议因故变更召开时间的，债权登记日相应调整。
3）本期债券受托管理人应当出席并组织召开债券持有人会议或者根据《债券持有人会议规则》第3.1.3条约定为相关机构或个人自行召集债券持有人会议
提供必要的协助，在债券持有人现场会议中促进债券持有人之间、债券持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等进行沟通协商。
4）拟审议议案要求发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继
方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者推
进、落实的，上述机构或个人应按照受托管理人或召集人的要求，安排具有相应权限的人员按时出席债券持有人现场会议，向债券持有人说明相关情况，接受债券持有人等的询问，与债券持有人进行沟通协商，并明确拟审议议案决议
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事项的相关安排。
5）资信评级机构可以应召集人邀请列席债券持有人现场会议，持续跟踪发
行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供
增信或偿债保障措施的机构或个人等的资信情况，及时披露跟踪评级报告。
6）债券持有人可以自行出席债券持有人会议并行使表决权，也可以委托受
托管理人、其他债券持有人或者其他代理人（以下统称代理人）出席债券持有人会议并按授权范围行使表决权。
债券持有人自行出席债券持有人现场会议的，应当按照会议通知要求出示能够证明本人身份及享有参会资格的证明文件。债券持有人委托代理人出席债券持有人现场会议的，代理人还应当出示本人身份证明文件、被代理人出具的载明委托代理权限的委托书（债券持有人法定代表人亲自出席并表决的除外）。
债券持有人会议以非现场形式召开的，召集人应当在会议通知中明确债券持有人或其代理人参会资格确认方式、投票方式、计票方式等事项。
7）受托管理人可以作为征集人，征集债券持有人委托其代理出席债券持有人会议，并按授权范围行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会议的议题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代理出席债券持有人会议并行使表决权的，应当取得债券持有人的委托书。
8）债券持有人会议的会议议程可以包括但不限于：
*召集人介绍召集会议的缘由、背景及会议出席人员；
*召集人或提案人介绍所提议案的背景、具体内容、可行性等；
*享有表决权的债券持有人针对拟审议议案询问提案人或出席会议的其他
利益相关方，债券持有人之间进行沟通协商，债券持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障
措施的机构或个人等就属于《债券持有人会议规则》第3.2.3条约定情形的拟审议议案进行沟通协商；
*享有表决权的持有人依据《债券持有人会议规则》约定程序进行表决。
（2）债券持有人会议的表决
1）债券持有人会议采取记名方式投票表决。
2）债券持有人进行表决时，每一张未偿还的债券享有一票表决权，但下列
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机构或人员直接持有或间接控制的债券份额除外：
*发行人及其关联方，包括发行人的控股股东、实际控制人、合并范围内子公司、同一实际控制人控制下的关联公司（仅同受国家控制的除外）等；
*本期债券的保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人；
*债券清偿义务承继方；
*其他与拟审议事项存在利益冲突的机构或个人。
债券持有人会议表决开始前，上述机构、个人或者其委托投资的资产管理产品的管理人应当主动向召集人申报关联关系或利益冲突有关情况并回避表决。
3）出席会议且享有表决权的债券持有人需按照“同意”“反对”“弃权”三种类
型进行表决，表决意见不可附带相关条件。无明确表决意见、附带条件的表决、就同一议案的多项表决意见、字迹无法辨认的表决或者出席现场会议但未提交
表决票的，原则上均视为选择“弃权”。
4）债券持有人会议原则上应当连续进行，直至完成所有议案的表决。除因
不可抗力等特殊原因导致债券持有人会议中止、不能作出决议或者出席会议的
持有人一致同意暂缓表决外，债券持有人会议不得对会议通知载明的拟审议事项进行搁置或不予表决。因网络表决系统、电子通讯系统故障等技术原因导致会议中止或无法形成决议的，召集人应采取必要措施尽快恢复召开会议或者变更表决方式，并及时公告。
5）出席会议的债券持有人按照会议通知中披露的议案顺序，依次逐项对提
交审议的议案进行表决。
6）发生《债券持有人会议规则》第3.2.5条第二款约定情形的，召集人应
就待决议事项存在矛盾的议案内容进行特别说明，并将相关议案同次提交债券持有人会议表决。债券持有人仅能对其中一项议案投“同意”票，否则视为对所有相关议案投“弃权”票。
（3）债券持有人会议决议的生效
1）债券持有人会议对下列属于《债券持有人会议规则》第2.2条约定权限
范围内的重大事项之一的议案作出决议，经全体有表决权的债券持有人所持表决权的三分之二以上同意方可生效：
*拟同意第三方承担本期债券清偿义务；
*发行人拟下调票面利率的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享
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有相应决定权的除外；
*发行人或其他负有偿付义务的第三方提议减免、延缓偿付本期债券应付本息的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相应决定权的除外；
*拟减免、延缓增信主体或其他负有代偿义务第三方的金钱给付义务；
*拟减少抵押/质押等担保物数量或价值，导致剩余抵押/质押等担保物价值不足以覆盖本期债券全部未偿本息；
*拟修改债券募集说明书、《债券持有人会议规则》相关约定以直接或间
接实现本款第*至*项目的；
*拟修改《债券持有人会议规则》关于债券持有人会议权限范围的相关约定。
2）除《债券持有人会议规则》第4.3.1条约定的重大事项外，债券持有人
会议对《债券持有人会议规则》第2.2条约定范围内的其他一般事项议案作出决议，经超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一同意方可生效。《债券持有人会议规则》另有约定的，从其约定。
召集人就实质相同或相近的前款一般事项议案连续召集三次债券持有人会
议且每次会议出席人数均未达到《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定的会议
召开最低要求的，则相关决议经出席第三次债券持有人会议的债券持有人所持表决权的三分之一以上同意即可生效。
3）债券持有人会议议案要求发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿
义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义
务或者推进、落实，但未与上述相关机构或个人协商达成一致的，债券持有人会议可以授权受托管理人、上述相关机构或个人、符合条件的债券持有人按照
《债券持有人会议规则》提出采取相应措施的议案，提交债券持有人会议审议。
4）债券持有人会议拟审议议案涉及授权受托管理人或推选的代表人代表债
券持有人提起或参加要求发行人或增信主体偿付债券本息或履行增信义务、申
请或参与发行人破产重整或破产清算、参与发行人破产和解等事项的仲裁或诉讼，如全部债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人代表全部债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序；如仅部分债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人仅代表同意授权的债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序。
5）债券持有人会议的表决结果，由召集人指定代表及见证律师共同负责清
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点、计算，并由受托管理人负责载入会议记录。召集人应当在会议通知中披露计票、监票规则，并于会议表决前明确计票、监票人选。
债券持有人会议表决结果原则上不得早于债券持有人会议决议公告披露日前公开。如召集人现场宣布表决结果的，应当将有关情况载入会议记录。
6）债券持有人对表决结果有异议的，可以向召集人等申请查阅会议表决票、表决计算结果、会议记录等相关会议材料，召集人等应当配合。
4、债券持有人会议的会后事项与决议落实
（1）债券持有人会议均由受托管理人负责记录，并由召集人指定代表及见证律师共同签字确认。
会议记录应当记载以下内容：
1）债券持有人会议名称（含届次）、召开及表决时间、召开形式、召开地点（如有）；
2）出席（包括现场、非现场方式参加）债券持有人会议的债券持有人及其
代理人（如有）姓名、身份、代理权限，所代表的本期未偿还债券面值总额及占比，是否享有表决权；
3）会议议程；
4）债券持有人询问要点，债券持有人之间进行沟通协商简要情况，债券持
有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者
其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等就属于《债券持有人会议规则》
第3.2.3条约定情形的拟审议议案沟通协商的内容及变更的拟决议事项的具体内容（如有）；
5）表决程序（如为分批次表决）；
6）每项议案的表决情况及表决结果。
债券持有人会议记录、表决票、债券持有人参会资格证明文件、代理人的委托书及其他会议材料由债券受托管理人保存。保存期限至少至本期债券债权债务关系终止后的5年。
债券持有人有权申请查阅其持有本期债券期间的历次会议材料，债券受托管理人不得拒绝。
（2）召集人应最晚于债券持有人会议表决截止日次一交易日披露会议决议公告，会议决议公告包括但不限于以下内容：
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1）债券持有人会议召开情况，包括名称（含届次）、召开及表决时间、召
开形式、召开地点（如有）等；
2）出席会议的债券持有人所持表决权情况及会议有效性；
3）各项议案的议题及决议事项、表决结果及决议生效情况；
4）其他需要公告的重要事项。
（3）按照《债券持有人会议规则》约定的权限范围及会议程序形成的债券
持有人会议生效决议，受托管理人应当及时告知发行人或其他相关方并督促其进行回复。
债券持有人会议生效决议要求发行人或其控股股东和实际控制人、债券清
偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行
义务或者推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履行相应义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关机构或个人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管理人应当采取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
债券持有人应当积极配合受托管理人、发行人或其他相关方推动落实债券持有人会议生效决议有关事项。
（4）债券持有人授权受托管理人提起、参加债券违约合同纠纷仲裁、诉讼
或者申请、参加破产程序的，受托管理人应当按照授权范围及实施安排等要求，勤勉履行相应义务。
受托管理人因提起、参加仲裁、诉讼或破产程序产生的合理费用，由作出授权的债券持有人承担，债券受托管理协议另有约定的，从其约定。
受托管理人依据授权仅代表部分债券持有人提起、参加债券违约合同纠纷
仲裁、诉讼或者申请、参加破产程序的，其他债券持有人后续明确表示委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的，受托管理人应当一并代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人也可以参照《债券持有人会议规则》第4.1.7条约定，向之前未授权的债券持有人征集由其代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人不得因授权时间与方式不同而区别对待债券持有人，但非因受托管理人主观原因导致债券持有人权利客观上有所差异的除外。
未委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的其他债券持有人可以自行提起、
参加仲裁或诉讼，或者委托、推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
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受托管理人未能按照授权文件约定勤勉代表债券持有人提起、参加仲裁或诉讼，或者在过程中存在其他怠于行使职责的行为，债券持有人可以单独、共同或推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
5、特别约定
（1）关于表决机制的特别约定
因债券持有人行使回售选择权或者其他法律规定或募集说明书约定的权利，导致部分债券持有人对发行人享有的给付请求权与其他同期债券持有人不同的，具有相同请求权的债券持有人可以就不涉及其他债券持有人权益的事项进行单独表决。
前款所涉事项由受托管理人、所持债券份额占全部具有相同请求权的未偿
还债券余额10%以上的债券持有人或其他符合条件的提案人作为特别议案提出，仅限受托管理人作为召集人，并由利益相关的债券持有人进行表决。
受托管理人拟召集持有人会议审议特别议案的，应当在会议通知中披露议案内容、参与表决的债券持有人范围、生效条件，并明确说明相关议案不提交全体债券持有人进行表决的理由以及议案通过后是否会对未参与表决的投资者产生不利影响。
特别议案的生效条件以受托管理人在会议通知中明确的条件为准。
见证律师应当在法律意见书中就特别议案的效力发表明确意见。
（2）简化程序
1）发生《债券持有人会议规则》第2.2条约定的有关事项且存在以下情形之一的，受托管理人可以按照本节约定的简化程序召集债券持有人会议，《债券持有人会议规则》另有约定的从其约定：
*发行人拟变更债券募集资金用途，且变更后不会影响发行人偿债能力的；
*发行人因实施股权激励计划等回购股份导致减资，且累计减资金额低于本期债券发行时最近一期经审计合并口径净资产的10%的；
*债券受托管理人拟代表债券持有人落实的有关事项预计不会对债券持有人权益保护产生重大不利影响的；
*债券募集说明书、《债券持有人会议规则》、债券受托管理协议等文件
已明确约定相关不利事项发生时，发行人、受托管理人等主体的义务，但未明确约定具体执行安排或者相关主体未在约定时间内完全履行相应义务，需要进
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一步予以明确的；
*受托管理人、提案人已经就拟审议议案与有表决权的债券持有人沟通协商，且超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一（如为第4.3.2条约定的一般事项）或者达到全体有表决权的债券持有人所持表
决权的三分之二以上（如为第4.3.1条约定的重大事项）的债券持有人已经表示同意议案内容的；
*全部未偿还债券份额的持有人数量（同一管理人持有的数个账户合并计算）不超过4名且均书面同意按照简化程序召集、召开会议的。
2）发生《债券持有人会议规则》第6.2.1条第（一）项至（三）项情形的，
受托管理人可以公告说明关于发行人或受托管理人拟采取措施的内容、预计对
发行人偿债能力及投资者权益保护产生的影响等。债券持有人如有异议的，应于公告之日起5个交易日内以书面形式回复受托管理人。逾期不回复的，视为同意受托管理人公告所涉意见或者建议。
针对债券持有人所提异议事项，受托管理人应当与异议人积极沟通，并视情况决定是否调整相关内容后重新征求债券持有人的意见，或者终止适用简化程序。单独或合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人于异议期内提议终止适用简化程序的，受托管理人应当立即终止。
异议期届满后，视为本次会议已召开并表决完毕，受托管理人应当按照《债券持有人会议规则》第4.3.2条第一款的约定确定会议结果，并于次日内披露持有人会议决议公告及见证律师出具的法律意见书。
3）发生《债券持有人会议规则》第6.2.1条第（四）项至（六）项情形的，
受托管理人应最晚于现场会议召开日前3个交易日或者非现场会议召开日前2个
交易日披露召开持有人会议的通知公告，详细说明拟审议议案的决议事项及其执行安排、预计对发行人偿债能力和投资者权益保护产生的影响以及会议召开和表决方式等事项。债券持有人可以按照会议通知所明确的方式进行表决。
持有人会议的召开、表决、决议生效及落实等事项仍按照《债券持有人会议规则》第四章、第五章的约定执行。
210金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
七、债券受托管理人投资者认购本期公司债券视作同意《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券之债券受托管理协议》。
（一）债券受托管理人聘任及《债券受托管理协议》签订情况
1、债券受托管理人的名称及基本情况
受托管理人名称：中信建投证券股份有限公司
法定代表人：王常青
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系人：杜美娜、李文杰、黄凌鸿、马辉、周静磊、辛明阳
联系电话：010-86451097
传真：010-65608445
2、受托管理协议签订情况2023年3月3日，发行人与中信建投证券、平安证券签订了《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券之债券受托管理协议》。
根据发行人出具的《金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）受托管理人确认通知书》，发行人委任中信建投证券担任本期债券的债券受托管理人。
（二）受托管理人与发行人的利害关系情况
截至 2022 年 9 月 30 日，中信建投证券持有金融街（000402.SZ）609912 股。
除上述情况外，发行人与受托管理人及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。
（三）债券受托管理协议主要内容
以下仅列明《债券受托管理协议》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券受托管理协议》的全文。
1、受托管理事项
211金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（1）为维护本期债券全体债券持有人的权益，发行人将以确认通知书形式
在受托管理人各机构中委任一家机构担任本期债券的受托管理人，并同意接受受托管理人的监督。本次债券分期发行的，各期债券均适用《债券受托管理协议》。
（2）在本期债券存续期内，受托管理人应当勤勉尽责，根据相关法律、法
规和规则、募集说明书、《债券受托管理协议》及债券持有人会议规则的规
（约）定，行使权利和履行义务，维护债券持有人合法权益。
受托管理人依据《债券受托管理协议》的约定与债券持有人会议的有效决议，履行受托管理职责的法律后果由全体债券持有人承担。个别债券持有人在受托管理人履行相关职责前向受托管理人书面明示自行行使相关权利的，受托管理人的相关履职行为不对其产生约束力。受托管理人若接受个别债券持有人单独主张权利的，在代为履行其权利主张时，不得与《债券受托管理协议》、募集说明书和债券持有人有效决议履行职责的内容发生冲突。法律、法规和规则另有规定，募集说明书、《债券受托管理协议》或者债券持有人会议决议另有约定的除外。
（3）凡通过认购、交易、受让、继承、承继或其他合法方式取得并持有本
期债券的投资者，均视同自愿接受受托管理人担任当期债券的受托管理人，且同意《债券受托管理协议》中关于发行人、受托管理人、债券持有人权利义务
的相关约定并受《债券受托管理协议》之约束。
2、发行人的权利和义务
（1）发行人享有以下权利：
1）提议召开债券持有人会议；
2）向债券持有人会议提出更换受托管理人的议案；
3）对受托管理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的行为，
发行人有权予以制止；债券持有人对发行人的上述制止行为应当认可；
4）依据法律、法规和规则、募集说明书、债券持有人会议规则的规定，发
行人所享有的其他权利。
（2）发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本期债券的利息和本金。在本期债券任何一笔应付款项到期日前一工作日的北京时间上午十点之前，发行人应向债券受托管理人做出下述确认：发行人已
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经向其开户行发出在该到期日向兑付代理人支付相关款项的不可撤销的付款指示。
（3）发行人应当设立专项账户（即募集资金专项账户），用于本期债券募
集资金的接收、存储、划转，不得挪作他用，并应为本期债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募集资金的使用应当符合现行法律、法规和规则的有关规定及募集说明书的有关约定，本期债券募集资金约定用于偿还公司债券的，发行人使用募集资金时应当告知受托管理人。发行人应于本期债券的募集资金到达专项账户前与受托管理人及存放募集资金的银行订立监管协议。
发行人对募集资金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定，如发行人拟变更募集资金的用途，应当按照法律法规的规定或募集说明书、募集资金三方监管协议的约定履行相应程序。
本期债券募集资金约定用于偿还有息债务的，发行人使用募集资金时应当书面告知受托管理人。本期债券募集资金约定用于补充流动资金或募投项目的，发行人应当按季度将资金使用计划书面告知受托管理人。
发行人应当至少提前二十个工作日将本期债券还本付息、赎回、回售、分
期偿还等的资金安排以书面形式（包含电子邮件）发送受托管理人。
（4）本期债券存续期内，发行人及其董事、监事、高级管理人员应保证应
当根据法律、法规和规则及募集说明书的规定，及时、公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。信息披露义务人不能保证披露的信息真实、准确、完整的，应当作出相应声明并说明理由。
1）发行人应当制定信息披露事务管理制度，并指定信息披露事务负责人和
联络人负责信息披露事务及投资者咨询事宜，信息披露事务负责人应当由发行人的董事或者高级管理人员担任。发行人应当在募集说明书中披露信息披露事务负责人和联络人的信息，并及时披露其变更情况。受托管理人应当指定专人辅导、督促和检查信息披露义务人的信息披露情况。
2）信息披露应当通过交易所固定收益品种业务专区或者以交易所认可的其
他方式进行披露。
信息披露义务人报送的公告文稿和相关备查文件应当符合交易所的要求。
备查文件为电子文件、传真件、复印件的，应当确保与原件一致。
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3）债券信息披露文件中涉及审计、法律、资产评估、资信评级等事项的，
应当由会计师事务所、律师事务所、资产评估机构和资信评级机构等审查验证，并出具书面意见。会计师事务所、资产评估机构和资信评级机构等应当具备相关监管部门认定的业务资格。
4）信息披露义务人按照《债券受托管理协议》的规定披露信息前，应当确
保将该信息的知悉者控制在最小范围内，不得提前向任何单位和个人披露、透露或者泄露信息内容，不得提前通过其他方式披露信息，不得进行内幕交易、操纵市场等不正当行为。
发行人在境内和境外市场同时发行债券的，信息披露义务人在其他市场披露的与发行人有关的信息，应当同时在交易所披露。
5）信息披露义务人拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者
交易所认可的其他情形的，及时披露可能会损害信息披露义务人利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，信息披露义务人可以向交易所申请暂缓披露，并说明暂缓披露的理由和期限：
*拟披露的信息未泄露；
*有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
*债券交易未发生异常波动。
交易所同意的，信息披露义务人可以暂缓披露相关信息。暂缓披露的期限一般不超过二个月。暂缓披露申请未获交易所同意、暂缓披露的原因已经消除或者暂缓披露期限届满的，信息披露义务人应当及时披露相关信息。
法律、行政法规、部门规章、规范性文件和交易所其他相关规定对上市公
司暂缓披露事宜另有规定的，从其规定。
6）信息披露义务人拟披露的信息属于国家秘密、商业秘密或者交易所认可
的其他情形，披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密法律、行政法规规定或者损害信息披露义务人利益的，可以向交易所申请豁免披露。
7）信息披露义务人可以自愿披露其他与投资者投资决策有关的信息。自愿
披露应当符合信息披露有关要求，遵守有关监管规定。
8）信息披露义务人应当在规定期限内如实报告或者回复交易所就相关事项
提出的问询，不得以有关事项存在不确定性或者需要保密等为由不履行报告或者回复交易所问询的义务。
214金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书信息披露义务人未在规定期限内回复交易所问询，或者未按照《债券受托管理协议》规定和交易所要求进行报告，或者交易所认为必要的，交易所可以向市场说明有关情况。
9）发行人的控股股东、实际控制人、增信主体、专业机构及其相关人员应
当及时、如实提供或者披露相关信息，积极配合发行人等信息披露义务人履行信息披露义务，并严格履行所作出的承诺。
10）发行人为交易所上市公司的，应当同时遵守交易所关于上市公司信息
披露的相关规定。
11）债券募集说明书、定期报告、临时报告等信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者遭受损失的，发行人应当按照《证券法》等相关法律法规的规定，依法承担赔偿责任；发行人的董事、监事、高级管理人员或者履行同等职责的人员和其他直接责任人员以及承销机构或者相关专业机构，应当与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。
12）发行人的董事、高级管理人员应当对定期报告签署书面确认意见。发
行人监事会应当对定期报告进行审核并提出书面审核意见。监事应当签署书面确认意见。
发行人的董事、监事和高级管理人员无法保证定期报告内容的真实性、准
确性、完整性或者有异议的，应当在书面确认意见中发表意见并陈述理由，发行人应当披露。发行人不予披露的，董事、监事和高级管理人员可以直接申请披露。
（5）本期债券存续期间，发生以下列可能影响其偿债能力或者债券价格的
重大事项，发行人应当在两个工作日内书面通知受托管理人，并应当及时向国务院证券监督管理机构和深交所提交并披露重大事项公告，说明事项起因、状态及其影响等，并提出有效且切实可行的应对措施，同时根据受托管理人要求持续书面通知事件进展和结果。
前款所称重大事项包括但不限于：
1）发行人名称变更、股权结构或生产经营状况发生重大变化；
2）发行人变更财务报告审计机构、信用评级机构；
3）发行人三分之一以上董事、三分之二以上监事、董事长、总经理或具有
同等职责的人员发生变动；
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4）发行人法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职责；
5）发行人控股股东或者实际控制人变更；
6）发行人发生重大资产抵押、质押、出售、转让、报废、无偿划转以及重
大投资行为或重大资产重组；
7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
8）发行人放弃债权或者财产超过上年末净资产的百分之十；
9）发行人股权、经营权涉及被委托管理；
10）发行人丧失对重要子公司的实际控制权；
11）发行人或其债券信用评级发生变化，或者本期债券担保情况发生变更；
12）发行人转移债券清偿义务；
13）发行人一次承担他人债务超过上年末净资产百分之十，或者新增借款、对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
14）发行人未能清偿到期债务或进行债务重组；
15）发行人涉嫌违法违规被有权机关调查，受到刑事处罚、重大行政处罚
或行政监管措施、市场自律组织作出的债券业务相关的处分，或者存在严重失信行为；
16）发行人法定代表人、控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理
人员涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施，或者存在严重失信行为；
17）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项；
18）发行人出现可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；
19）发行人分配股利，作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定，
或者被托管、依法进入破产程序、被责令关闭；
20）发行人涉及需要说明的市场传闻；
21）募集说明书约定或发行人承诺的其他应当披露事项；
22）发行人拟变更债券募集说明书的约定；
23）发行人拟修改债券持有人会议规则；
24）发行人拟变更债券受托管理人或受托管理协议的主要内容；
25）发行人未按照相关规定与募集说明书的约定使用募集资金；
26）发行人及其关联方交易发行人发行的公司债券；
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27）发行人违反募集说明书承诺且对债券持有人权益有重大影响的；
28）其他可能影响发行人偿债能力或债券持有人权益的事项。
发行人披露重大事项后，已披露的重大事项出现可能对发行人偿债能力产生较大影响的进展或者变化的，应当及时披露后续进展或者变化情况及其影响。
发行人受到重大行政处罚、被采取行政监管措施或者受到纪律处分的，还应当及时披露相关违法违规行为的整改情况。
发行人的董事、监事、高级管理人员或者履行同等职责的人员及持股比例
超过百分之五的股东转让本期债券的，发行人应当在转让达成后二个交易日内披露相关情况。
（6）发行人的控股股东或者实际控制人对重大事件的发生、进展产生较大影响的，应当及时将其知悉的有关情况书面告知发行人，并配合发行人履行信息披露义务，发行人应按照《债券受托管理协议》3.5条约定履行通知和信息披露义务。
（7）发行人应按受托管理人要求在债券持有人会议召开前，从债券托管机
构取得债权登记日转让结束时持有本期债券的债券持有人名册，并在债权登记日之后一个转让日将该名册提供给受托管理人，并承担相应费用。除上述情形外，发行人应每年（或根据受托管理人合理要求的间隔更短的时间）向受托管理人提供（或促使登记公司提供）更新后的债券持有人名册。
（8）债券持有人会议审议议案需要发行人推进落实的，发行人应当出席债
券持有人会议，接受债券持有人等相关方的问询，并就会议决议的落实安排发表明确意见。发行人单方面拒绝出席债券持有人会议的，不影响债券持有人会议的召开和表决。发行人意见不影响债券持有人会议决议的效力。
发行人及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人应当履行债券持有人会议规则及债券持有人会议决议项下其应当履行的各项职责和义务并向债券持有人披露相关安排。
（9）预计不能偿还本期债券时，发行人应当及时告知受托管理人，按照受
托管理人要求追加偿债保障措施持有人要求发行人实施救济措施的，发行人应当在2个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务，并及时披露救济措施的落实进展。
受托管理人依法申请法定机关采取财产保全措施的，发行人应当配合受托
217金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书管理人办理。
财产保全措施所需相应担保的提供方式可包括但不限于：申请人提供物的
担保或现金担保；第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；专业担保公司提供信用担保；申请人自身信用。
（10）发行人无法按时偿付本期债券本息时，应当对后续偿债措施作出安排，并及时通知受托管理人和债券持有人。
后续偿债措施可包括但不限于：部分偿付及其安排、全部偿付措施及其实
现期限、由增信机构（如有）或者其他机构代为偿付的安排、重组或者破产的安排。
发行人出现募集说明书约定的其他违约事件的，应当及时整改并按照募集说明书约定承担相应责任。
发行人应当根据受托管理人的要求追加担保，或由受托管理人依法申请法定机关采取财产保全措施，追加担保、采取财产保全措施的具体方式及费用承担等参照《债券受托管理协议》第3.9条执行。
（11）发行人预计或实际无法偿付本期债券本息时，应当积极筹措偿付资金，与受托管理人、债券持有人做好沟通协调。受托管理人或者债券持有人会议要求追加担保的，发行人应当及时签订相关担保合同、担保函，配合办理担保物抵/质押登记，做好与增信机构（如有）增信机构（如有）的沟通，尽一切所能避免债券持有人利益因担保物价值降低、毁损或灭失等原因而受到损失。
（12）发行人成立金融机构债权人委员会的，应当协助受托管理人加入债
权人委员会，并及时向受托管理人告知有关信息。
（13）发行人应对受托管理人履行《债券受托管理协议》项下职责或授权
予以充分、有效、及时的配合和支持，并提供便利和必要的信息、资料和数据。
发行人应指定专人【范文、证券事务代表、010-66573955】负责与本期债券相
关的事务，并确保与受托管理人能够有效沟通。前述人员发生变更的，发行人应在3个工作日内通知受托管理人。
（14）发行人及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、增信机构等相关主体应当配合受托管理人履行其在《债券受托管理协议》第四
条项下的各项受托管理职责，积极提供受托管理工作所需的资料、信息和相关情况，包括但不限于：
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1）所有为受托管理人了解发行人业务所需而应掌握的重要文件、资料和信息，包括发行人及其子公司、分支机构、关联机构或联营机构的资产、负债、盈利能力和前景等信息和资料；
2）受托管理人或发行人认为与受托管理人履行受托管理职责相关的所有协
议、文件和记录的副本；
3）根据《债券受托管理协议》第3.8条约定发行人需向受托管理人提供的资料；
4）其它与受托管理人履行受托管理职责相关的一切文件、资料和信息。
发行人须确保其提供的上述文件、资料和信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并确保其向受托管理人提供上述文件、资料和信息不会违反任何保密义务，亦须确保受托管理人获得和使用上述文件、资料和信息不会违反任何保密义务。
发行人认可受托管理人有权不经独立验证而依赖上述全部文件、资料和信息。如发行人发现其提供的任何上述文件、资料和信息不真实、不准确、不完整或可能产生误导，或者上述文件、资料和信息系通过不正当途径取得，或者提供该等文件、资料和信息或受托管理人使用该等文件、资料和信息系未经所
需的授权或违反了任何法律、责任或在先义务，发行人应立即通知受托管理人。
（15）发行人应指定专人负责与本期债券相关的事务，并确保与受托管理人能够有效沟通。
本期债券设定保证担保的，发行人应当敦促增信机构（如有）配合受托管理人了解、调查增信机构（如有）的资信状况，要求增信机构（如有）按照受托管理人要求及时提供经审计的年度财务报告、中期报告及征信报告等信息，协助并配合受托管理人对增信机构（如有）进行现场检查。
（16）受托管理人变更时，发行人应当配合受托管理人及新任受托管理人完成受托管理人工作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行《债券受托管理协议》项下应当向受托管理人履行的各项义务。
（17）发行人应当在交易所为债券提供转让前，披露债券募集说明书、发
行结果公告、上市交易公告书和信用评级报告（如有）。
（18）发行人应当按照交易所相关规定和募集说明书约定在债券派息、到
期兑付、回售、赎回、利率调整、分期偿还、开始换股、调整换股价格等业务
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（19）发行人应当在每一会计年度结束之日起四个月内，和每一会计年度
的上半年结束之日起二个月内，分别向交易所提交并披露至少记载以下内容的上一年度年度报告和本年度中期报告，但债券募集说明书在发行时已经披露相关内容的除外：
1）发行人概况；
2）发行人经营与公司治理情况；
3）上半年财务会计报告或者经具有从事证券服务业务资格的会计师事务所
审计的年度财务报告；
4）已发行未到期债券募集资金相关情况，包括但不限于使用情况及履行的
程序、年末余额、募集资金专项账户运作情况，并说明是否与募集说明书约定的用途、使用计划及其他约定一致；募集资金用途发生变更的，应说明已经履行的程序及是否符合募集说明书的约定；
5）已发行且未到期债券其他相关情况，包括但不限于信用跟踪评级情况（如有）、增信措施及其变化情况、债券本息兑付情况、偿债保障措施执行情
况及是否存在偿付风险，报告期内债券持有人会议召开情况等；
6）债券受托管理人在履行受托管理职责时可能存在的利益冲突情况及相关
风险防范、解决机制（如有）；
7）债券募集说明书载明的发行人承诺事项的履行情况；
8）涉及和可能涉及发行人的重大诉讼事项以及其他可能影响债券按期偿付
的重大事项；
9）中国证监会及交易所要求的其他事项。
（20）发行集合债的，其中任意发行人均应当按照《债券受托管理协议》相关规定履行定期报告披露义务。
（21）在本期债券存续期内，发行人应尽最大合理努力维持债券转让交易。
（22）发行人应当根据《债券受托管理协议》的相关规定向受托管理人支付本期债券受托管理报酬和受托管理人履行受托管理人职责产生的其他额外费用。
受托管理人因参加债券持有人会议、申请财产保全、实现担保物权、提起
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诉讼或仲裁、参与债务重组、参与破产清算等受托管理履职行为所产生的相关费用由发行人承担。
（23）在不违反法律、法规和规则的前提下，发行人应当在公布年度报告
后15个工作日内向受托管理人提供一份年度审计报告及经审计的财务报表、财
务报表附注的复印件，并根据受托管理人的合理需要向其提供其他相关材料；
发行人应当在公布半年度报告后15个工作日内向受托管理人提供一份半年度财务报表的复印件。
（24）发行人及其控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不
得出现怠于履行偿债义务或者通过财产转移、关联交易等方式逃废债务，蓄意损害债券持有人权益的情况。
（25）发行人承诺在本期债券发行过程中不存在直接或间接认购债券的情况；如存在发行人董事、监事、高级管理人员、持股比例超过百分之五的股东
及其他关联方认购或交易、转让本期债券的，发行人将进行披露。
（26）发行人应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的投资者保护以及其他义务。如存在违反或可能违反约定的投资者权益保护条款的，发行人应当及时采取救济措施并书面告知受托管理人。
3、受托管理人的职责、权利和义务
（1）受托管理人应当根据法律、法规和规则的规定及《债券受托管理协议》
的约定制定受托管理业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程序，配备充足的具备履职能力的专业人员，对发行人履行募集说明书及《债券受托管理协议》约定义务的情况进行持续跟踪和监督。受托管理人为履行受托管理职责，有权按照每半年代表债券持有人查询债券持有人名册及相关登记信息，以及专项账户中募集资金的存储与划转情况。
1）受托管理人应当向交易所报备其受托管理业务负责人、联络人及其变更情况。
2）受托管理人应当建立对发行人的跟踪机制，监督发行人对债券募集说明
书所约定义务的执行情况，持续动态监测、排查、预警并及时报告债券信用风险，采取或者督促发行人等有关机构或人员采取有效措施防范、化解信用风险和处置违约事件，保护投资者合法权益。
（2）受托管理人应当通过多种方式和渠道全面调查和持续关注发行人与增
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信机构（如有）的资信状况、担保物（如有）价值、权属情况以及偿债保障措
施的有效性与实施情况，出现可能影响债券持有人权益的重大事项时，受托管理人应及时向深交所报告并召集债券持有人会议。
受托管理人有权采取包括但不限于如下方式进行核查：
1）就《债券受托管理协议》第3.5条约定的情形，列席发行人和增信机构（如有）的内部有权机构的决策会议，或获取相关会议纪要；
2）每半年查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
3）每半年调取发行人、增信机构（如有）银行征信记录；
4）每半年对发行人和增信机构（如有）进行现场检查；
5）每半年约见发行人或者增信机构（如有）进行谈话；
6）每半年对担保物（如有）进行现场检查，关注担保物状况；
7）每半年查询相关网站系统或进行实地走访，了解发行人及增信机构的诉
讼仲裁、处罚处分、诚信信息、媒体报道等内容；
8）每半年结合募集说明书约定的投资者权益保护机制（如有），检查投资
者保护条款的执行状况。
涉及具体事由的，受托管理人可以不限于固定频率对发行人与增信机构进行核查。涉及增信机构的，发行人应当给予受托管理人必要的支持。
（3）受托管理人应当对发行人募集资金专项账户的接收、存储、划转进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每季度检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致，募集资金按约定使用完毕的除外。
受托管理人应当至少提前二十个工作日掌握发行人债券还本付息、赎回、
回售、分期偿还等的资金安排，督促发行人按时履约，并将债券兑付资金安排等情况报告证券交易场所和证券登记结算机构。发行人应积极配合告知受托管理人相关安排。
（4）受托管理人应当每年对发行人进行回访，监督发行人对募集说明书约
定义务的执行情况，做好回访记录，对发行人的偿债能力和增信措施的有效性进行全面调查和持续关注，并至少每年向债券持有人披露一次受托管理事务报告。
（5）出现《债券受托管理协议》第3.5条情形且对债券持有人权益有重大
影响情形的，在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内，受托管理人应
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当问询发行人或者增信机构（如有），要求发行人或者增信机构（如有）解释说明，提供相关证据、文件和资料，并向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券持有人会议情形的，受托管理人应当召集债券持有人会议。
（6）受托管理人应当根据法律、法规和规则、《债券受托管理协议》及债
券持有人会议规则的规定召集债券持有人会议，并监督相关各方严格执行债券持有人会议决议，监督债券持有人会议决议的实施。
（7）发行人为债券设定增信措施的，受托管理人应当在债券发行前或募集
说明书约定的时间内取得担保权利证明或者其他相关文件，并在增信措施有效期内妥善保管。
（8）在债券存续期间勤勉处理债券持有人与发行人之间的谈判或者诉讼等事务。
（9）预计发行人不能偿还债务时，受托管理人应要求并督促发行人及时采
取追加担保等偿债保障措施，或按照《债券受托管理协议》约定的担保提供方式依法申请法定机关采取财产保全等措施，同时及时报告深圳证券交易所、中国证监会当地派出机构及债券登记托管机构等监管机构。
（10）发行人不能按期兑付债券本息或出现募集说明书约定的其他违约事件时，构成本期债券项下的违约，受托管理人应行使以下职权：
1）在知晓该行为发生之日的五个工作日内告知全体债券持有人；
2）在知晓发行人发生募集说明书约定的违约情形的，受托管理人应当督促
发行人、增信机构和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施和承诺，并召集债券持有人会议，按照会议决议规定的方式追究发行人的违约责任，包括但不限于向发行人提起民事诉讼、仲裁，参与重组或者破产等法律程序；接受全部或部分债券持有人的委托，以自己名义代表债券持有人提起民事诉讼、仲裁，参与重组或者破产等法律程序，或者代表债券持有人申请处置抵质押物；
3）在知晓发行人发生募集说明书约定的违约情形并预计发行人将不能偿还债务时，受托管理人应当要求并督促发行人及时采取追加担保等偿债保障措施，并可以依法申请法定机关采取财产保全等措施，受托管理人要求发行人追加担保的担保物因形势变化发生价值减损或灭失导致无法覆盖违约债券本息的，受托管理人可以要求再次追加担保，因追加所产生的费用由发行人承担，受托管理人不承担或垫付；
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因受托管理人实施追加担保、督促发行人履行偿债保障措施产生的相关费用，应当按照《债券受托管理协议》第6.2条的规定由发行人承担；因受托管理人申请财产保全措施而产生的相关费用应当按照《债券受托管理协议》第6.3条的规定由债券持有人承担；
4）及时报告深圳证券交易所、中国证监会当地派出机构及债券登记托管机构等监管机构。
（11）发行人成立金融机构债权人委员会的，受托管理人有权接受全部或
部分债券持有人的委托参加债权人委员会会议，维护本期债券持有人权益。
（12）负责除本期债券正常到期兑付外被实施终止转让后，本期债券的登
记、托管及转让等事宜。
（13）受托管理人为履行受托管理职责，有权代表债券持有人查询债券持
有人名册及相关登记信息、专项账户中募集资金的储存、划转情况。
（14）受托管理人对受托管理相关事务享有知情权，但应当依法保守所知
悉的发行人商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对公司债券持有人权益有重大影响的事项为自己或他人谋取利益。
（15）受托管理人应当妥善保管其履行受托管理事务的所有文件档案及电子资料，包括但不限于《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则、受托管理工作底稿、与增信措施有关的权利证明（如有），保管时间不得少于债权债务关系解除后五年。
（16）除上述各项外，受托管理人还应当履行以下职责：
1）债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
2）募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
受托管理人应当督促发行人履行募集说明书的承诺与约定。发行人履行募集说明书承诺须要受托管理人支持或配合的，受托管理人应当给予必要的支持。
（17）在本期债券存续期内，受托管理人不得将其受托管理人的职责和义务委托其他第三方代为履行。
受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下的职责或义务时，可以聘请律师事务所、会计师事务所、资产评估师等第三方专业机构提供专业服务。
（18）受托管理人有权要求发行人提供履行受托管理职责所需的相关材料。
发行人提供的材料不真实、不准确、不完整的，或者拒绝配合受托管理工作的，
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受托管理人应当要求其补充、纠正。发行人不予补充、纠正的，受托管理人应当出具临时受托管理事务报告予以说明。
对于受托管理人因依赖其合理认为是真实且经适当方签署的任何通知、指
示、同意、证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不
作为或遭受的任何损失，受托管理人应得到保护且不应对此承担责任；受托管理人依赖发行人根据《债券受托管理协议》的规定而通过邮件、传真或其他数据电文系统传输发出的合理指示并据此采取的任何作为或不作为行为应受保护且不应对此承担责任。但受托管理人的上述依赖显失合理或不具有善意的除外。
（19）受托管理人应妥善安排除债券正常到期兑付外被终止上市交易后，债券登记、托管及转让等事项。
（20）除法律、法规和规则禁止外，受托管理人可以通过其选择的任何媒
体宣布或宣传其根据《债券受托管理协议》接受委托或提供的服务，以上的宣布或宣传可以包括发行人的名称以及发行人名称的图案或文字等内容。
（21）发行人及其董事、监事、高级管理人员或者履行同等职责的人员、控股股东、实际控制人、承销机构、增信主体等相关主体应当配合受托管理人
履行受托管理职责，积极提供受托管理调查所需的资料、信息和相关情况，维护投资者合法权益。
（22）受托管理人有权依据《债券受托管理协议》的规定获得受托管理报酬。
4、受托管理事务报告
（1）受托管理事务报告包括年度报告和临时报告。
（2）受托管理人应在至少于每一会计年度结束之日起的六个月内披露上一
年度的《受托管理事务年度报告》。
前款规定的《受托管理事务年度报告》，应当至少包括以下内容：
1）受托管理人履行职责情况；
2）发行人的经营与财务状况；
3）发行人募集资金使用的合法合规性及专项账户运作情况与核查情况；
4）发行人偿债能力分析；
5）内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的，说明基本情况及处理结果；
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6）发行人偿债保障措施的执行情况与有效性及债券本息偿付情况；
7）发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况（如有）；
8）债券持有人会议召开情况；
9）发生《债券受托管理协议》第3.5条约定情形的，说明基本情况及处理结果；
10）与发行人偿债能力和增信措施有关的受托管理人认为需要向债券持有
人披露的其他信息以及受托管理人采取的应对措施。
因故无法按时披露的，受托管理人应当提前披露《受托管理事务年度报告》的延期披露公告，说明延期披露的具体原因、预计披露时间以及是否存在影响债券还本付息能力的情况与风险等事项。
债券出现《债券受托管理协议》3.5条规定的重大事项、发行人未按照募集
说明书的约定履行义务或者受托管理人与发行人发生债权债务等利害关系时，受托管理人应当督促发行人及时披露相关信息，并及时披露受托管理事务临时报告，说明事项起因、影响以及受托管理人已采取或者拟采取的应对措施等。
相关重大事项及受托管理人采取的应对措施还应在受托管理事务年度报告中予以披露。
（3）在本期债券存续期间，出现以下情形之一的，受托管理人在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内向债券持有人披露《受托管理事务临时报告》：
1）受托管理人在履行受托管理职责时发生利益冲突；
2）发行人未按照募集说明书的约定使用募集资金；
3）内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化；
4）受托管理人发现发行人提供材料不真实、不准确、不完整的，或者拒绝
配合受托管理工作的，且经提醒后仍拒绝补充、纠正的；
5）发现发行人违反募集说明书承诺的；
6）发现发行人及其关联方交易其发行的公司债券；
7）《债券受托管理协议》第3.5条约定的情形且对债券持有人权益有重大影响的。
临时受托管理事务报告应说明上述情形的具体情况、可能产生的影响、受
托管理人已采取或者拟采取的应对措施（如有）等。
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5、债券持有人的权利与义务
（1）债券持有人享有下列权利：
1）按照募集说明书约定到期兑付本期债券本金和利息；
2）根据债券持有人会议规则的规定，出席或者委派代表出席债券持有人会
议并行使表决权，单独或合并持有百分之十以上本期未偿还债券面值总额的债券持有人有权自行召集债券持有人会议；
3）监督发行人涉及债券持有人利益的有关行为，当发生利益可能受到损害
的事项时，有权依据法律、法规和规则及募集说明书的规定，通过债券持有人会议决议行使或者授权受托管理人代其行使债券持有人的相关权利；
4）监督受托管理人的受托履责行为，并有权提议更换受托管理人；
5）法律、法规和规则规定以及募集说明书、《债券受托管理协议》约定的其他权利。
（2）债券持有人应当履行下列义务：
1）遵守募集说明书的相关约定；
2）受托管理人依《债券受托管理协议》约定所从事的受托管理行为的法律后果，由本期债券持有人承担。受托管理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的行为，未经债券持有人会议决议追认的，不对全体债券持有人发生效力，由受托管理人自行承担其后果及责任；
3）接受债券持有人会议决议并受其约束；
4）不得从事任何有损发行人、受托管理人及其他债券持有人合法权益的活动；
5）如受托管理人根据《债券受托管理协议》约定对发行人启动诉讼、仲裁、申请财产保全或其他法律程序的，债券持有人应当承担相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、各类保证金、担保费，以及受托管理人因按债券持有人要求采取的相关行动所需的其他合理费用或支出），不得要求受托管理人为其先行垫付；
6）根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，应当由债券持有人承担的其他义务。
6、利益冲突的风险防范机制
（1）受托管理人不得为本期债券提供担保，且受托管理人承诺，其与发行
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人发生的任何交易或者其对发行人采取的任何行为均不会损害债券持有人的合法权益。
（2）受托管理人在履行受托管理职责时，将通过以下措施管理可能存在的
利益冲突情形及进行相关风险防范：
1）受托管理人作为一家综合类证券经营机构，在其（含其关联实体）通过
自营或作为代理人按照法律、法规和规则参与各类投资银行业务活动时，可能存在不同业务之间的利益或职责冲突，进而导致与受托管理人在《债券受托管理协议》项下的职责产生利益冲突。相关利益冲突的情形包括但不限于，甲乙双方之间，一方持有对方或互相地持有对方股权或负有债务；
2）针对上述可能产生的利益冲突，受托管理人将按照《证券公司信息隔离墙制度指引》等监管规定及其内部有关信息隔离的管理要求，通过业务隔离、人员隔离、物理隔离、信息系统隔离以及资金与账户分离等隔离手段，防范发生与《债券受托管理协议》项下受托管理人作为受托管理人履职相冲突的情形、
披露已经存在或潜在的利益冲突，并在必要时按照客户利益优先和公平对待客户的原则，适当限制有关业务；
3）截至《债券受托管理协议》签署，受托管理人除同时担任本期债券的主
承销商和受托管理人之外，不存在其他可能影响其尽职履责的利益冲突情形；
4）当受托管理人按照法律、法规和规则的规定以及《债券受托管理协议》
的约定诚实、勤勉、独立地履行《债券受托管理协议》项下的职责，发行人以及本期债券的债券持有人认可受托管理人在为履行《债券受托管理协议》服务
之目的而行事，并确认受托管理人（含其关联实体）可以同时提供其依照监管要求合法合规开展的其他投资银行业务活动（包括如投资顾问、资产管理、直接投资、研究、证券发行、交易、自营、经纪活动等），并豁免受托管理人因此等利益冲突而可能产生的责任。
7、受托管理人的变更
（1）在本期债券存续期内，出现下列情形之一的，应当召开债券持有人会议，履行变更受托管理人的程序：
1）受托管理人未能持续履行《债券受托管理协议》约定的受托管理人职责；
2）受托管理人停业、解散、破产或依法被撤销；
3）受托管理人提出书面辞职；
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4）受托管理人不再符合受托管理人资格的其他情形。
在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，单独或合计持有本期债券总额百分之十以上的债券持有人有权自行召集债券持有人会议。
（2）债券持有人会议决议决定变更受托管理人或者解聘受托管理人的，自
新任受托管理人与发行人签订受托管理协议之日或双方约定之日，新任受托管理人继承受托管理人在法律、法规和规则及《债券受托管理协议》项下的权利和义务，《债券受托管理协议》终止。新任受托管理人应当及时将变更情况向深交所、协会报告。
（3）受托管理人应当在上述变更生效当日或之前与新任受托管理人办理完毕工作移交手续。
（4）受托管理人在《债券受托管理协议》中的权利和义务，在新任受托管
理人与发行人签订受托协议之日或双方约定之日起终止，但并不免除受托管理人在《债券受托管理协议》生效期间所应当享有的权利以及应当承担的责任。
8、信用风险管理
（1）为了加强本期债券存续期信用风险管理，保障本期债券持有人合法权益，发行人、受托管理人应当按照《债券受托管理协议》和募集说明书的约定切实履行信用风险管理职责，加强相互配合，共同做好债券信用风险管理工作。
（2）发行人在债券信用风险管理中应当履行以下职责：
1）制定本期债券还本付息（含回售、分期偿还、赎回及其他权利行权等，下同）管理制度，安排专人负责债券还本付息事项；
2）提前落实偿债资金，按期还本付息，不得逃废债务；
3）按照规定和约定履行信息披露义务，及时披露影响偿债能力和还本付息
的风险事项；
4）采取有效措施，防范并化解可能影响偿债能力及还本付息的风险事项，
及时处置预计或已经违约的债券风险事件；
5）内外部增信机制、偿债保障措施等发生重大变化的，发行人应当及时书
面告知受托管理人；
6）配合受托管理人及其他相关机构开展风险管理工作；
7）法律、行政法规、部门规章、深圳证券交易所业务规则等规定或者协议
约定的其他职责。
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（3）受托管理人应当在履职过程中，重点加强本期债券信用风险管理，履
行以下风险管理职责：
1）建立债券信用风险管理制度，设立专门机构或岗位从事信用风险管理相
关工作；
2）对本期债券信用风险进行持续动态开展监测；
3）发现影响还本付息的风险事项，及时督促发行人披露相关信息，进行风
险预警；
4）按照《债券受托管理协议》约定披露受托管理事务报告，必要时召集债
券持有人会议，及时披露影响债券还本付息的风险事项；
5）督促发行人采取有效措施化解信用风险或处置违约事件；
6）根据相关规定、约定或债券持有人委托，代表债券持有人维护合法权益；
7）法律、行政法规、部门规章、深圳证券交易所业务规则等规定或者协议
约定的其他职责。
（4）受托管理人出现不再适合继续担任受托管理人情形的，在依法变更受
托管理人之前，由中国证监会临时指定的相关机构履行债券风险管理职责。
9、陈述与保证
（1）发行人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准
确：
1）发行人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的股份有限公司；
2）发行人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到发行人内部必要的授权，并且没有违反适用于发行人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反发行人的公司章程以及发行人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
（2）受托管理人各机构保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确；
1）受托管理人各机构是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
2）受托管理人具备担任本期债券受托管理人的资格，且就受托管理人所知，
并不存在任何情形导致或者可能导致受托管理人丧失该资格；
3）受托管理人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到受托管理人内部
必要的授权，并且没有违反适用于受托管理人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反受托管理人的公司章程以及受托管理人与第三方签订的任何合同或
230金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书者协议的规定。
（3）在业务合作期间，甲乙双方应严格遵守法律法规、社会公德、商业道
德、职业道德和行为规范，防止发生各种输送或谋取不正当利益的违法违纪行为。甲乙双方在业务往来活动中，应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，保证在合同签署、履行过程中不会为谋取不正当利益而损害国家、集体和对方利益，并遵守以下规定：
1）不得向对方工作人员提供礼金、礼品、房产、汽车、有价证券、股权、佣金返还、费用报销或其他财物，或者为上述行为提供代持等便利；
2）不得向对方工作人员提供旅游、娱乐健身、工作安排等利益；
3）不得向对方工作人员进行商业贿赂；
4）不以任何其他手段向对方工作人员提供任何其他不正当利益。
如协议一方违反上述廉洁约定，另一方有权终止业务合作关系，并要求其承担相应责任。
（4）发行人确认，除依法需聘请的律师事务所、会计师事务所、评级机构
等证券服务机构之外，已如实并将持续向受托管理人披露本期发行直接或间接有偿聘请其他第三方的情况（如有），且确认相关聘请行为合法合规。发行人理解并同意，在受托管理人根据相关法律、法规及规范性文件的要求对发行人就聘请第三方的行为进行核查时，提供必要的协助及配合。
（5）甲、乙双方作为信息披露义务人保证以下陈述：
1）应当根据法律、法规和规则的规定，及时、公平地履行信息披露义务，
确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并确保提交的电子件、传真件、复印件等与原件一致。
2）在信息正式披露前，确保将该信息的知悉者控制在最小范围内，在公告
前不得泄露其内容，不得进行内幕交易、操纵市场等不正当行为；
3）披露的信息应当在证券交易所网站或以证券交易所认可的其他方式予以披露，且披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间，也不得以新闻发布或者答记者问等形式代替履行信息披露义务。
4）应当将披露的信息刊登在债券交易场所的互联网网站，供公众查阅。
5）拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有交易所认可
的其他情形，及时披露可能会损害其利益或者误导投资者，且符合以下条件的，
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信息披露义务人可以向交易所申请暂缓披露，并说明暂缓披露的理由和期限：
*拟披露的信息未泄漏；
*有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
*债券交易未发生异常波动。
交易所同意的，信息披露义务人可以暂缓披露相关信息。暂缓披露的期限原则上不超过2个月。
交易所不同意暂缓披露申请、暂缓披露的原因已经消除或者暂缓披露的期
限届满的，信息披露义务人应当及时披露。
10、不可抗力
（1）不可抗力事件是指双方在签署《债券受托管理协议》时不能预见、不能避免且不能克服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时以书面方式通知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力事件的一方还必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
（2）在发生不可抗力事件的情况下，双方应当立即协商以寻找适当的解决方案，并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该不可抗力事件导致《债券受托管理协议》的目标无法实现，则《债券受托管理协议》提前终止。
11、违约责任
（1）《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和
规则及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。
（2）以下任一事件均构成发行人在《债券受托管理协议》和本期债券项下
的违约事件：
1）发行人违反募集说明书或其他相关约定，未能按期足额偿还本期债券的
本金（包括但不限于分期偿还、债券回售、债券赎回、债券置换、债券购回、到期兑付等，下同）或利息（以下合称还本付息），但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
当发行人无法按时还本付息时，本期债券持有人同意给予发行人自原约定各给付日起90个自然日的宽限期，若发行人在该期限内全额履行或协调其他主体全额履行金钱给付义务的，则发行人无需承担除补偿机制（或有）外的责任。
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2）发行人触发募集说明书中有关约定，导致发行人应提前还本付息而未足
额偿付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
3）本期债券未到期，但有充分证据证明发行人不能按期足额支付债券本金或利息，经法院判决或仲裁机构裁决，发行人应提前偿还债券本息且未按期足额偿付的，但增信机构或其他主体已代为履行偿付义务的除外。
4）发行人违反募集说明书关于交叉保护的约定且未按持有人要求落实负面
事项救济措施的。
5）发行人违反募集说明书金钱给付义务外的其他承诺事项且未按持有人要
求落实负面事项救济措施的。
6）发行人被法院裁定受理破产申请的。
（3）上述违约事件发生时，受托管理人行使以下职权：
1）在知晓该行为发生之日的五个交易日内告知全体债券持有人；
2）在知晓发行人发生《债券受托管理协议》第13.2条第（一）项规定的未
偿还本期债券到期本息的，受托管理人应当召集债券持有人会议，按照会议决议规定的方式追究发行人的违约责任，包括但不限于向发行人提起民事诉讼、参与重组或者破产等法律程序；在债券持有人会议无法有效召开或未能形成有
效会议决议的情形下，受托管理人可以按照《管理办法》的规定接受全部或部分债券持有人的委托，以自己名义代表债券持有人提起民事诉讼、参与重组或者破产等法律程序；
3）在知晓发行人发生《债券受托管理协议》第13.2条规定的情形之一的
（第13.2条第（一）项除外），并预计发行人将不能偿还债务时，受托管理人
应当要求并督促发行人及时采取追加担保等偿债保障措施，并可以依法申请法定机关采取财产保全等措施；
因受托管理人实施追加担保、督促发行人履行偿债保障措施产生的相关费用，应当按照《债券受托管理协议》第6.2条的规定由发行人承担；因受托管理人申请财产保全措施而产生的相关费用应当按照《债券受托管理协议》第6.3条的规定由债券持有人承担。
4）及时报告深交所、协会。
（4）上述违约事件发生时，发行人应当承担相应的违约责任，包括但不限
于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延
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支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因发行人违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿。
（5）在本期债券存续期间，若受托管理人拒不履行、故意迟延履行《债券受托管理协议》约定下的义务或职责，致使债券持有人造成直接经济损失的，受托管理人应当按照法律、法规和规则的规定及募集说明书的约定（包括其在募集说明书中做出的有关声明，如有）承担相应的法律责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式，但非因受托管理人自身故意或重大过失原因导致其无法按照《债券受托管理协议》约定履职的除外。
（6）双方同意，若因发行人违反《债券受托管理协议》任何规定、承诺和
保证（包括但不限于本期债券发行、上市交易的申请文件或募集说明书以及本期债券存续期间内披露的其他信息出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏）或
因发行人违反与《债券受托管理协议》或与本期债券发行、上市交易相关的任
何法律规定或规则，从而导致受托管理人或任何其他受补偿方遭受损失、责任和费用（包括但不限于他人对受托管理人或任何其他受补偿方提出权利请求或索赔），发行人应对受托管理人或其他受补偿方给予赔偿（包括但不限于偿付受托管理人或其他受补偿方就本赔偿进行调查、准备、抗辩所支出的所有费用），以使受托管理人或其他受补偿方免受损害，但因受托管理人在本期债券存续期间重大过失而导致的损失、责任和费用，发行人无需承担。
12、法律适用和争议解决
（1）《债券受托管理协议》的签订、效力、履行、解释及争议的解决应适用中国法律。
（2）《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关
的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，应当向发行人注册地有管辖权的法院提起诉讼并由该法院受理和裁判。
（3）当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各方有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理协议》项下的其他义务。
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第十一节本期债券发行的有关机构及利害关系
一、本期债券发行的有关机构
（一）发行人：金融街控股股份有限公司
住所：北京市西城区金城坊街7号
法定代表人：高靓
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
信息披露经办人员：范文、王永欢
（二）牵头主承销商/簿记管理人：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联系电话：010-86451097
传真：010-65608445
有关经办人员：杜美娜、李文杰、黄凌鸿、马辉、周静磊、辛明阳
（三）联席主承销商：平安证券股份有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层
法定代表人：何之江
联系电话：010-56800262
传真：010-66299589
有关经办人员：王校师、师欣欣、孙海明、龚博、杨梦楠、李健、赵智健
（四）律师事务所：北京观韬中茂律师事务所
住所：北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 19 层
负责人：韩德晶
联系电话：010-66578066
传真：010-66578016
有关经办人员：张文亮、卞振华
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（五）会计师事务所：致同会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场五层
执行事务合伙人：李惠琦
联系电话：010-85665588
传真：010-85665220
有关经办人员：李力、吴玮
（六）信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
法定代表人：闫衍
住所：北京市东城区南竹杆胡同 2 号银河 SOHO 5 号楼
联系人：王钰莹
联系电话：010-66428877
传真：010-66426100
（七）登记、托管、结算机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：深圳市福田区莲花街道深南大道2012号深圳证券交易所广场25楼
负责人：张国平
联系电话：0755-21899999
传真：0755-21899000
（八）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联系电话：010-86451097
传真：010-65608445
有关经办人员：杜美娜、李文杰、黄凌鸿、马辉、周静磊、辛明阳
（九）本期债券申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所：深圳市福田区莲花街道福田区深南大道2012号
总经理：沙雁
236金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
联系电话：0755-82083333
传真：0755-82083275
二、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系
截至2022年9月30日，中信建投证券持有金融街（000402.SZ）609912股，平安证券持有金融街（000402.SZ）223348股。除上述情况外，发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。
237金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第十二节发行人、主承销商、证券服务机构及相关人员声明
238金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人声明根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》及其他现行法律、法规的规定，本公司符合公开发行公司债券的条件。
法定代表人（签字）高靓金融街控股股份有限公司年月日
239金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
高靓金融街控股股份有限公司年月日
240金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
杨扬金融街控股股份有限公司年月日
241金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
赵鹏金融街控股股份有限公司年月日
242金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
盛华平金融街控股股份有限公司年月日
243金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
白力金融街控股股份有限公司年月日
244金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
王义礼金融街控股股份有限公司年月日
245金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
杨小舟金融街控股股份有限公司年月日
246金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
张巍金融街控股股份有限公司年月日
247金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体董事签字：
朱岩金融街控股股份有限公司年月日
248金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体监事签字：
栗谦金融街控股股份有限公司年月日
249金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体监事签字：
谢鑫金融街控股股份有限公司年月日
250金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
全体监事签字：
李想金融街控股股份有限公司年月日
251金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
非董事高级管理人员签字：
王志刚金融街控股股份有限公司年月日
252金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
非董事高级管理人员签字：
张晓鹏金融街控股股份有限公司年月日
253金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
非董事高级管理人员签字：
张梅华金融街控股股份有限公司年月日
254金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
非董事高级管理人员签字：
傅英杰金融街控股股份有限公司年月日
255金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人全体董事、监事、高级管理人员声明
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
非董事高级管理人员签字：
李亮金融街控股股份有限公司年月日
256金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
主承销商声明
本公司已对募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
项目负责人（签字）：
李文杰
法定代表人或授权代表人（签字）：
刘乃生中信建投证券股份有限公司年月日
257金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
258金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
259金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
260金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
主承销商声明
本公司已对募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
项目负责人（签字）：
龚博李健
法定代表人或授权代表人（签字）：
何之江平安证券股份有限公司年月日
261金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人律师声明
本所及签字的律师已阅读募集说明书，确认募集说明书与本所出具的法律意见书不存在矛盾。本所及签字律师对发行人在募集说明书中引用的法律意见书的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
签字律师（签字）：
【】【】
律师事务所负责人（签字）：
【】北京观韬中茂律师事务所年月日
262金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
审计机构声明
本所及签字注册会计师已阅读募集说明书，确认募集说明书与本所出具的报告不存在矛盾。本所及签字注册会计师对发行人在募集说明书中引用的财务报告的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
经办注册会计师（签字）：
【】【】
【】
会计师事务所负责人（签字）：
【】
致同会计师事务所（特殊普通合伙）年月日
263金融街控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
资信评级机构声明
本机构及签字的资信评级人员已阅读募集说明书，确认募集说明书与本机构出具的报告不存在矛盾。本机构及签字的资信评级人员对发行人在募集说明书中引用的报告的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
签字资信评级人员（签字）：
【】【】
资信评级机构负责人（签字）：
【】中诚信国际信用评级有限责任公司年月日
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第十三节备查文件
一、备查文件内容
除募集说明书披露的资料外，发行人及主承销商将整套发行申请文件及其相关文件作为备查文件，供投资者查阅。有关备查文件如下：
1、中国证监会关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公
司债券注册的批复；
2、本期债券募集说明书；
3、发行人2019年-2021年经审计的财务报告和2022年1-9月财务报表；
4、北京观韬中茂律师事务所为本次债券出具的法律意见书；
5、中诚信国际为本期债券出具的信用评级报告；
6、本期债券的债券受托管理协议；
7、本期债券的债券持有人会议规则。
二、备查文件查阅地点及查询网站
在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集说明书及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn）查阅本期债券募集说明书。
1、金融街控股股份有限公司
联系地址：北京市西城区金城坊街 7 号金融街公寓 D 座
联系人：范文
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
2、中信建投证券股份有限公司
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系人：李文杰
联系电话：010-86451097
传真：010-65608445
3、平安证券股份有限公司
联系地址：北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层
联系人：龚博、李健
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联系电话：010-56800262
传真：010-66299589
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