万科Ａ:万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书

2022228万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
发行人承诺在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。
债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不会操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关
联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
中国证监会、深圳证券交易所对债券发行的注册或审核，不代表对债券的投资价值作出任何评价，也不表明对债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行
人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、发行人基本财务情况
本期债券发行前，发行人最近一期末的净资产为3749.30亿元；本期债券发行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为380.53亿元
（2018-2020年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值）。
二、评级情况
联合资信评估股份有限公司对本期债券的主体评级为 AAA，债项评级为AAA，在信用评级报告有效期（信用评级报告出具之日起一年）内，联合资信评估股份有限公司将持续关注发行人经营管理状况、外部经营环境及本期债券情况。在发生重大事项时，联合资信评估股份有限公司将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据跟踪评级资料清单要求提供相应资料。联合资信评估股份有限公司的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
三、涉及调整债券偿付期限或利率的含权条款
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面利率由发行人和簿记管理人按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在存续期内固定不变。
四、本期债券投资者范围及交易方式
本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立 A
股证券账户的专业投资者（法律、法规禁止购买者除外）。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
五、本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券
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持有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按期足额支付本期债券的利息和本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果违约事件发生，本公司应当承担相应的违约责任，包括但不限于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以
及迟延支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因本公司违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿，具体请参见本募集说明书第十节“七、债券受托管理人”的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方有权向本公司住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
六、投资适当性
根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。
七、本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
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八、本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合
进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按登记公司的相关规定执行。
九、万科企业股份有限公司于2021年3月24日获得中国证券监督管理委
员会证监许可〔2021〕970号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币80亿
元公司债券的注册，已发行规模15.66亿元，本期债券为上述批文项下第二期发行，本期债券发行规模不超过人民币19.90亿元（含）。本期债券上市前，发行人截至2021年9月30日的净资产为3749.30亿元，归属于母公司所有者权益合计2276.23亿元，合并报表口径资产负债率为80.94%，合并口径扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为45.42%，母公司资产负债率为68.68%；
本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为380.53亿元（2018-2020年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行公告。
十、经联合资信 2022年 2月 14日综合评定，本公司的主体信用等级为AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
根据监管部门和联合资信对跟踪评级的有关要求，联合资信将在本期债券存续期内，在每年万科企业股份有限公司年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本期债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。万科企业股份有限公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。万科企业股份有限公司或本期债券如发生重大变化，或发生可能对万科企业股份有限公司或本期债券信用等级产生较大影响的重大事项，万科企业股份有限公司应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注万科企业股份有限公司的经营管理状况、外部经营环
境及本期债券相关信息，如发现万科企业股份有限公司出现重大变化，或发现
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存在或出现可能对万科企业股份有限公司或本期债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将就该事项进行必要调查，及时对该事项进行分析，据实确认或调整信用评级结果。如万科企业股份有限公司不能及时提供跟踪评级资料，导致联合资信无法对万科企业股份有限公司或本期债券信用等级变化情况做出判断，联合资信可以终止评级。联合资信对本期债券的跟踪评级报告将在本公司网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送万科企业股份有限公司、监管部门等。
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目录
声明....................................................1
重大事项提示................................................2
释义....................................................7
第一节风险提示及说明...........................................10
第二节发行概况..............................................26
第三节募集资金运用............................................31
第四节发行人基本情况...........................................39
第五节财务会计信息...........................................111
第六节发行人及本期债券的资信状况....................................242
第七节增信机制.............................................249
第八节税项...............................................250
第九节信息披露安排...........................................252
第十节投资者保护机制..........................................257
第十一节本次债券发行的有关机构及利害关系...............................296
第十二节发行人、中介机构及相关人员声明.................................299
第十三节备查文件............................................322
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释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、本集团、公指万科企业股份有限公司
司、发行人
《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程》根据发行人于2019年4月9日第十八届董事会第十九次会议和于2019年6月8日召开的2018年度股东
本次债券指大会审议通过，经中国证监会许可向专业投资者公开发行规模不超过80亿元（以中国证监会注册规模为准）的万科企业股份有限公司公司债券万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开本期债券指
发行公司债券（第一期）本次发行指本次债券的发行本期发行指本期债券的发行
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的募集说明书指《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的募集说明书摘要指《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要》
中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会
证券登记机构、中国
证券登记公司、登记指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司机构
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财政部指中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部（2018年4月已更名为国土资源部指中华人民共和国自然资源部）
住房和城乡建设部、指中华人民共和国住房和城乡建设部住建部深交所指深圳证券交易所香港联交所指香港联合交易所有限公司钜盛华指深圳市钜盛华股份有限公司地铁集团指深圳市地铁集团有限公司发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受债券受托管理协议指托管理协议及其变更和补充
就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承投资人、持有人指等合法途径取得并持有本期债券的主体双边挂牌方式指集中竞价交易和协议交易方式公司董事会指万科企业股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理
人、债券受托管理指中信证券股份有限公司
人、中信证券发行人律师指广东信达律师事务所
审计机构、毕马威会
指毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）计师事务所
资信评级机构、评级指联合资信评估股份有限公司
机构、联合资信
《公司法》指《中华人民共和国公司法》
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《证券法》指《中华人民共和国证券法》（2019年修订）
《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》新会计准则指财政部颁布的企业会计准则
2018年度、2019年度、2020年度及2021年1-9月
最近三年及一期/报
指或2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月告期末中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定工作日指节假日）
中华人民共和国的法定及政府指定节假日和/或休息
法定节假日和/或休
指日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾息日省的法定节假日和/或休息日）交易日指深圳证券交易所的营业日中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日法定节假日或休息
指（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地日区的法定节假日和/或休息日）
元/万元/亿元指人民币元/万元/亿元
本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第一节风险提示及说明
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济
环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券可能跨越一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将申请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）。但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意。由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的批准，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在深交所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
本公司目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资
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本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。
（四）本期债券安排所特有的风险
本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在报告期与其主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，如果因客观原因导致本公司资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利益受到不利影响。
经联合资信 2022 年 2月 14日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
资信评级机构对公司的相关信用评级并不代表资信评级机构对本期债券的
偿还做出了任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出了任何判断。在本期债券存续期间，若出现任何影响本公司信用等级或债券信用等级的事项，资信评级机构或将调低本公司信用等级或债券信用等级，则可能对投资者利益产生不利影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、负债总额较大、资产负债率较高的风险
发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司的负债总额分别为12929.59亿元、14593.50亿元、15193.33亿元及15924.73
11万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书亿元，呈持续增长趋势。截至2018-2020年末，有息债务融资总额（包括短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券及其他流动负债中的短期融
资券）分别为2612.08亿元、2578.52亿元和2585.26亿元。有息负债水平较高引致财务费用增长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使发行人面临一定的偿债压力。
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司资产负债率分别为84.59%、84.36%、81.28%及80.94%；扣除预收账款、合同负债后的资产负债率分别为51.55%、50.96%、47.49%及45.42%。
整体看，公司资产负债率水平较高，可能面临偿债压力从而使其业务经营活动受到不利影响。但公司剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率保持在行业内较低的水平。若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的负债总额将使发行人面临一定的资金压力。
2、短期偿债压力较大的风险
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，流动比率分别为1.15、1.13、1.17及1.19，速动比率分别为0.49、
0.43、0.41及0.38。截至2018-2020年末，发行人短期借款（不含应付利息）、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债及应付利息）及其他流动负债中的短期
融资券合计分别为931.83亿元、938.87亿元、829.13亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的风险。
3、存货跌价风险
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，发行人存货净额分别为7503.03亿元、8970.19亿元、10020.63亿元及11129.23亿元，占总资产比例分别为49.08%、51.85%、53.61%及56.57%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至2020年末，
公司存货跌价准备余额41.85亿元，占该年末存货净额的比例为0.42%。若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
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4、期间费用增长风险
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，发行人期间费用总额分别为251.54
亿元、268.66亿元、267.36亿元及182.14亿元。期间费用的增长是公司业务规模不断扩大的合理现象，但是如果公司费用总额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影响。总体而言，发行人期间费用相比较销售收入，仍保持在较低的比例。2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，发行人期间费用占营业收入的比重分别8.45%、7.30%、6.38%及6.71%。
5、未来资金支出压力较大及资金周转的风险
房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出负担，且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。截至2020年年末，公司全口径规划中项目建筑面积约3366.5万平方米，相比2019年年末的5494.3万平方米有所下降。作为公司存货的项目储备规模决定了公司持续发展的潜在能力，但也将给公司带来一定的资金支出压力和资金周转风险。
7、按揭贷款担保风险
发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至2020年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币2282.26亿元及人民币0亿元。在担保期间，若购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。
8、受限资产较多的风险
公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2020年末，发行人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面
价值为639752.68万元，投资性房地产受限部分账面价值为887729.74万元，上
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述受限的存货及投资性房地产账面价值占该期末公司净资产的比例为4.37%。发行人银行存款中含有受限使用资金956834.37万元，其中因质押对使用有限制的资金为人民币384160.00万元。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。
9、关联方往来款项增加的风险
截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司的其他应收款净额分别为24432414.29万元、23546500.73万元和24949854.55万元。其中，合作方经营往来款、应收联营/合营企业款账面余额合计分别为
22105271.67万元、20553742.73万元和22442722.98万元，2018年、2019年
和2020年增幅分别为55.66%、-7.02%和9.19%；公司其他应付款分别为
22743121.53万元、25069846.07万元和21275835.35万元。其中，应付合营/
联营企业款、应付股权款与合作公司往来及其他合计分别为19416355.92万元、
20378781.26万元和15536698.29万元，2018年、2019年和2020年增减幅度
分别为21.70%、4.96%和-23.76%。上述关联方往来款项整体呈增长趋势导致公司其他应收/应付款项亦整体呈增长趋势，主要归因于公司加大了与包括联合营公司在内的合作方共同开发房地产项目的力度所致。若公司对联合营公司的管理措施不当，或与联合营公司的关联方交易未能严格遵循公平、公正和公开的原则开展，则可能对发行人及本期债券的持有人产生不利影响。
10、关联方担保的风险
公司最近三年存在为关联方提供担保的情形。截至2020年末，发行人承担的关联方担保金额为326.46亿元，占同期总资产比例为1.75%，占同期净资产比例为9.33%。若未来市场环境变化导致关联方及相互间的交易发生变化，将对发行人的生产经营产生不利影响。
（二）经营风险
1、宏观经济形势变动、行业周期的风险
发行人所从事的房地产开发行业与国家宏观经济形势和国家房地产调控政
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策有着较强的相关性。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。
近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场
进行了规范和引导。2013年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地产行业，包括但不限于控制物业价格、限制非当地居民购买当地物业的资格、调高购买第二套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。
宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同时，发行人主要产品为普通商品住宅，因此市场个人购买力将直接影响发行人的经营收入。如果宏观经济波动导致个人购买力下降，将对发行人主营业务收入产生影响。
2、土地、原材料及劳动力成本上升风险
房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产开发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本上升的影响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一定程度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
3、市场竞争风险
过去十年，发行人始终保持着在中国房地产行业的龙头地位。但近年来，国内多家大型房企快速发展，房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规
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模和资金等方面的竞争也日趋激烈。与此同时，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产企业之间的竞争将会更加激烈，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。
4、项目开发风险
房地产项目一般开发建设和销售周期较长，投资大。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。
5、土地储备的相关风险
发行人为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。根据国家对建设用地的相关管理规定，如果发行人由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给发行人的经营带来风险。
6、跨区域经营的风险
作为领先的房地产开发商，公司在国内的北方、南方、上海、中西部四大区域近百个主要城市以及海外多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地域性非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存在一定的差异。发行人在不同地区开发房地产项目，会面对独特的挑战。发行人在一座城市房地产开发所得经验未必适用于其他新区域。
如果项目公司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，将面临因此产生的经营风险。
7、工程质量风险
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房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面。尽管发行人拥有多年项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显著成果。公司未来将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。但在项目开发过程中，任何一方面微小的纰漏都可能导致产生工程质量问题，如公司具体项目操作人员不能时刻保持谨小慎微的心态，则可能会对公司的品牌、声誉、市场形象及相关项目的投资回报造成不利影响。
房地产开发业务面临法定质量保证的索偿，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订）以及2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》，国内的所有房地产开发商须提供所建设或出售房地产项目的若干质量保证。
发行人须向客户提供该等保证。发行人一般自第三方承包商获得房地产项目的质量保证。如因发行人保证而面临多起索偿且无法及时或根本无法自第三方承包商就该等索偿获得补偿，或发行人保留的保证金不足以抵销质量保证的付款责任，发行人可能在解决该等索偿时产生开支或在补偿有关缺陷时出现延迟，从而对发行人的声誉、业务、财务状况及经营业绩有不利影响。
8、合作开发经营的风险
过去十年，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源，拓宽了融资渠道，合作开发成为继续行业龙头地位的重要保障。公司也积累了可能是行业内最为丰富的与境内外合作的经验。今年以来，随着公司“小股操盘”模式的推进，公司合作开发的模式将会进一步深入。发行人在合作开发经营中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处
理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。
9、技术创新风险
公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品
17万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书和新理念。近期，发行人充分运用互联网思维，开创了很多创新性的营销及经营管理模式，各种新技术也逐步应用于全国的项目开发。但新模式、新技术虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值、提升销售能力等等方面具有
积极意义，但是也可能带来模式、技术应用和推广上的风险。
10、汇率风险及海外市场业务风险
尽管发行人在中国经营绝大部分业务，但目前已开始从事境外房地产开发业务，未来可能增加本外币汇兑业务。因此，汇率（特别是人民币、港元或美元之间）波动或会影响发行人的盈利能力，并可能导致发行人以外币计值的资产与负债出现外币汇兑亏损。
发行人承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除发行人设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结算外，发行人的其他主要业务以人民币计价结算。发行人海外附属公司针对外币借款签署了有效交叉货币调期（CCS）和利率掉期（IRS)，以对冲面临的未来汇率波动风险。
发行人从2013年开始，通过自行开发建设以及与当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡等海外市场开发物业项目。虽然目前发行人主要通过和当地知名开发商合作的方式开展海外业务，但由于海外市场的政策以及市场需求、地域特点等都不同于国内，发行人拓展海外市场业务存在一定风险。
（三）管理风险
1、合并范围变化频繁及管理跨度较大风险
2018-2020年，发行人合并财务报表范围都发生了一定变化，2018年末发行
人纳入合并范围的子公司共3435家，合并范围较2017年相比，当年新增加合并单位1058家，当年减少合并单位66家。2019年末，发行人纳入合并范围的子公司共3704家，合并范围较2018年相比，当年新增加合并单位388家，当年减少合并单位119家。2020年末，发行人纳入合并范围的子公司共3917家，合并范围较2019年相比，当年新增加合并单位320家，当年减少合并单位107家。发行人合并报表增加子公司的主要原因是投资设立及收购的子公司，减少的
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子公司主要是注销及出售的子公司，这与发行人所在的房地产行业经营模式有关。
目前发行人已经针对子公司较多且存在变化的情况，制定了相关的控制措施，并付诸实行。但是鉴于下属子公司较多，公司在管理上可能存在一定难度，对内部控制制度的有效性要求较高，如果内部管理机制不能适应子公司数量增多的要求，则可能带来管理失控的风险。发行人目前已在原有集团总部、一线公司两级管理架构基础上增设了区域一级的管理机构，以应对此类风险。
2、人力资源管理风险
房地产投资开发属于资本密集型行业，公司要保持在行业中的龙头地位，尤其是迈向国际化，必须拥有一支高素质、专业化的人才队伍。随着公司业务的迅猛发展，公司对更高层次人才的需求日益增大。此外，公司自身在同业市场地位也使公司内部人才成为同行业各房地产企业争夺的焦点。因此公司如果不能吸引和留住高素质的人才，将在一定程度上制约公司的未来发展，而如果公司内部激励机制和约束机制不健全，也将难以激发员工的积极性，这将会影响公司的长期发展。
3、安全施工风险根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2号）要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，建设部也曾专门发文要求全国建设系统认真贯彻和落实。安全生产对于房地产投资开发行业来说至关重要，公司目前也制定了相关的安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中生产事故的可能性，届时生产事故将可能影响公司的正常生产经营，造成一定的负面社会影响。
4、关联交易及关联方占款的风险
发行人与其关联公司之间存在一些关联交易，其关联交易的类型主要体现为对合营和联营企业的投入。如果交易双方之间的关联交易不严格遵循公平、公正和公开的市场原则，发行人关联方占款较多则可能会存在利用关联交易影响发行人现金流状况及经营业绩的风险。发行人其他应收款主要为按照合作协议对联营、合营企业投入的除实收资本金外的项目发展金，该等开发资金在项目开发过程或
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者项目开发完毕时陆续收回，因此，发行人关联方应收款的回收受关联方经营情况影响，可能会存在影响发行人现金流状况，存在一定关联方占款的风险。
5、股权变动风险
2015年以来钜盛华持续增持发行人股份，截至2017年3月31日钜盛华及其
一致行动人合计持有发行人股份比例为25.40%，成为发行人的第一大股东。
2017年1月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公司
中润国内贸易有限公司获得公司15.31%的股份，持有发行人1689599817股股份。
2017年3月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的1553210974股
万科 A股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行人共计29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权比例最高的单一股东。
2017年6月9日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1553210974股万科A股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团，地铁集团持股比例29.38%。本次股份转让已于2017年6月12日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委员会的批复（深国资委函[2017]485号）。本次股份转让已于2017年7月6日完成过户登记手续，中国恒大集团下属企业不再持有发行人股份，地铁集团成为发行人第一大股东。
发行人于 2019年 3月 27日配售 262991000股 H股，于 2019年 4月 4日完成交割，总股本增加至11302143001股。发行人于2020年6月4日配售
315589200股 H股，于 2020年 6月 11日完成交割，总股本增加至 11617732201股。地铁集团持股比例受配售影响有所下降，目前地铁集团持有3242810791股发行人 A股股份，占发行人总股本的 27.91%，为发行人的第一大股东。
发行人股权变更可能影响公司经营和管理的稳定性，并对经营业绩造成不利影响。
6、突发事件引起的治理结构变动的风险
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发行人已建立了董事会、监事会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司
其职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会、监事会和高级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事会、监事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。
（四）政策风险
1、针对房地产行业的宏观政策风险
公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来受到政府和社会各界的密切关注。
2016年12月召开的中央经济工作会议要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，在宏观上管住货币流动性，而在微观执行层面上实行差别化信贷。此外，继政治局会议后，中央经济工作会议再提长效机制建设，强调人地挂钩政策，倒逼城镇化，同时要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例。
继2019年4月政治局会议后，2019年7月30日中央政治局会议再提房住不炒与长效管理机制，同时提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。此外，政治局会议首提城市群与老旧小区改造概念。
2019年1-11月，全国房地产调控政策高达554次，相比2018年同期425次
上涨幅度高达30%，累计次数刷新房地产调控纪录。进入下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮25%。
2019年11月25日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要
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加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
上述宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应宏观政策的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
2、金融政策变化的风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷款在内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。
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2017年3月，房地产热点城市调控升级，限购限贷城市不断增加，共涉及
24个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热
点城市在抑制投资需求的基础上突出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机为主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。
2019年6月13日，财政部、税务总局近日发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
根据2019年8月25日央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR加 60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限 LPR加 60个基点。
虽然公司通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资平台，但是金融政策的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。
3、土地政策变化的风险
土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产开发企业生存和发展的基础。
房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方式取
得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，国家出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。
预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能越来越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括发行人在内的所有房地产开发企业的生产经营和可持续稳定发展产生一定程度的不利影响。
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4、税收政策变化的风险
地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的营利和现金流产生重大影响。近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持有、开发、转让和个人二手房转让等多个方面。从需求层面看，除少数年份外，税收政策的变化大多以抑制需求为主，对购房需求产生了实质影响；从供给层面看，从严清缴土地增值税和历次土地增值税预征税率变化均等对房地产行业供给产生较大影响。2016年5月，财务部、国家税务总局在全国范围内全面实行推开的营业税改增值税改革，系统性影响了房地产企业的税收负担与经营成本，并对房地产企业税务管理提出了更高要求。综上，如果国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，将对房地产市场和发行人产品销售造成不利影响。
5、严格执行节能环保政策的风险
公司所有发展项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。虽然公司对项目加强管理监控，但是随着我国对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律法规，公司可能会因此增加环保成本或其他费用支出，进而影响公司的盈利水平。同时，由于环保审批环节增加、审批周期加长，公司部分项目的开发进度可能会延迟，进而对公司经营产生不利影响。
6、房屋拆迁政策变化的风险
伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应的重要形式。近年来，发行人以改善城市面貌、提升居住品质为己任，在全国积极参与了多个城市更新改造类项目，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作。
由于相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由发行人、地方政府及被拆迁方共同协商确定，且如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，将可能出现项目拆迁成本上升、项目进度延缓等不利影响，进而影响房地产项目收益水平。综上，房屋拆迁政策对城市更新项目影响重大，发行人可能面临各地房屋拆迁政策的变化风险。
7、资金监管风险
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发行人所在的房地产行业资金来源主要为销售回款（自有资金）和各类借款，各地对于房地产商品房预售资金均有相应的监管办法，以确保销售资金专款专用。
而以项目销售收入为主要还款来源的各类借款，一般也实行房地产项目融资封闭管理，需要对项目销售回款进行监管，降低偿债资金挪用风险。因此，发行人可能面临各类资金监管带来的流动性降低风险。
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第二节发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况2019年4月29日，本公司第十八届董事会第十九次会议审议并通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
2019年6月28日，本公司2018年度股东大会审议并通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
2019年8月20日，本公司第十八届董事会第二十二次会议审议并通过了《关于董事会转授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案》。为提高债务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资工具授权后，转授权公司总裁在股东大会通过之日起24个月内，根据公司需要和市场条件全权处理上述债务融资工具决策，包括中介机构选聘、申请、发行、上市等阶段相关事宜。如果总裁已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有效期内取得监管部门的发行批准、许可或登记的，公司可在该等批准、许可或登记确认的有效期内完成有关发行。
2021年2月4日，公司总裁做出《关于万科企业股份有限公司公开发行一般公司债券的决定》，决定面向专业投资者公开发行公司债券。本次计划发行总规模不超过人民币80亿元、期限不超过10年（含10年）的公司债券，采用分期发行方式。
本公司于2021年3月24日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2021〕
970号文同意面向专业投资者发行面值不超过（含）80亿元的公司债券的注册。
公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：万科企业股份有限公司。
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债券名称：万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债
券（第一期）。（品种一债券简称：22万科01，债券代码：149814；品种二债券简称：22万科02，债券代码:149815）
发行规模：本期债券发行规模不超过人民币19.90亿元（含）。
债券期限：本期债券主要分为两个品种，品种一期限为3年期，品种二期限为5年期。
债券票面金额：100元。
发行价格：本期债券按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
品种间回拨选择权：发行人和簿记管理人将根据网下簿记建档情况，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相应金额，品种间回拨比例不受限制（如某个品种的发行规模全额回拨至另一品种，则本期债券实际变更为单一品种）。
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面利率由发行人和簿记管理人按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在存续期内固定不变。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：本期债券发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司开立 A股证券账户的专业投资者（法律、法规禁止购买者除外）。
承销方式：本期债券由主承销商以余额包销的方式承销。
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配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为2022年3月4日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
付息日：本期债券品种一的付息日为2023年至2025年每年的3月4日。本期债券品种二的付息日为2023年至2027年每年的3月4日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计息）。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为2025年3月4日。本期债券品种二的兑付日为2027年3月4日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息为投资者截至利息
登记日收市时所持有的本期债券票面总额与票面利率的乘积，于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时投资者持有的本期债券最后一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经联合资信2022年2月14日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还回售的公司债券。
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募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
质押式回购安排：本公司主体长期信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按登记公司的相关规定执行。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一个月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：浦发银行股份有限公司深圳分行
银行账户：79170078801800003008
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
（三）本期债券发行及上市安排
1．本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2022年3月1日。
发行首日：2022年3月3日。
预计发行期限：2022年3月3日至2022年3月4日，共2个交易日。
网下发行期限：2022年3月3日至2022年3月4日。
2．本期债券上市安排
本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请，
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具体上市时间将另行公告。
二、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
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第三节募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本期债券的募集资金规模
经发行人股东大会审议通过，并经中国证券监督管理委员会证监许可〔2021〕970号文同意面向专业投资者发行面值不超过（含）80亿元的公司债券的注册，采取分期发行。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券拟发行不超过19.90亿元（含），扣除发行费用后，公司拟全部用于偿还回售的公司债券，拟偿还明细如下：
发行规模确定回售规拟使用募集资债券票面利债券简称起息日期回售日最后到期日（亿元）模（亿元）金（亿元）期限率
19万科012019-02-262022-02-262024-02-262019.9719.903+23.65%
公司已公告决定不对“19万科01”回售债券进行转售。
（三）募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施
经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，本次公司债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险控制
措施如下：
1.募集资金的使用
（1）公司的董事、监事和高级管理人员应当勤勉尽责，督促公司规范使用
募集资金，自觉维护公司募集资金安全，不得参与、协助或纵容公司违规擅自或变相改变募集资金用途。
（2）公司出资人、实际控制人不得直接或者间接占用或者挪用公司募集资金，不得利用公司募集资金及募集资金投资项目（以下简称“募投项目”）获取不正当利益。
31万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（3）公司使用募集资金应当遵循如下要求：
1）公司应当对募集资金使用的申请、分级审批权限、决策程序做出明确规定；
2）公开发行公司债券筹集的资金，必须按照公司债券募集办法所列资金用途使用，改变资金用途，必须经债券持有人会议作出决议；公开发行公司债券筹集的资金，不得用于弥补亏损和非生产性支出。非公开发行债券，募集资金应当用于约定的用途。
3）出现严重影响募集资金使用计划正常进行的情形时，公司应当及时报告
承销机构或受托管理机构；
（4）公司使用募集资金不得有如下行为：
1）持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财
务性投资，直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司；
2）通过质押、委托贷款或其他方式变相改变募集资金用途；
3）将募集资金直接或者间接提供给出资人、实际控制人等关联人使用，为
关联人利用募投项目获取不正当利益提供便利；
4）利用闲置募集资金购买除国债、政策性金融债券、地方债以及交易所债
券逆回购以外的任何理财产品，包括银行定期存款。
5）违反募集资金管理规定的其他行为。
（5）公司需在使用募集资金后及时通知受托管理人，并提供包括资金调用
内部审批、募资资金使用银行回单、转账凭证以及专项账户银行流水等募集资金使用相关凭证。
2.募集资金使用管理与监督
（1）公司应当按有关法律、法规及规范性文件的规定，真实、准确、完整地披露募集资金的实际使用情况。
1）公司公开发行债券，应当在定期报告中披露募集资金的使用情况及履行
32万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
的程序、年末余额、募集资金专项账户运作情况，并说明是否与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。公司设置专项偿债账户的，应披露该账户资金的提取情况。
2）公司非公开发行债券，应当在债券募集说明书中约定募集资金使用情况的披露事宜。
3）募集资金实际用途应当与定期报告披露一致。
（2）承销机构或受托管理机构应当至少每年度对公司募集资金的存放与使
用情况及债券募集说明书所约定义务的执行情况进行一次现场调查，公司将予以配合。
（四）本期债券募集资金专项账户管理安排
公司拟开设一般账户作为本次募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。
1.募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2.债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场
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公告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。
（五）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1.对发行人负债结构的影响
以2021年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率与发行前
80.94%持平。
2.对于发行人短期偿债能力的影响
以2021年9月30日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率与发行前的1.19持平。
（六）发行人关于本期债券募集资金的承诺
公司对下列事项作出承诺：
“（一）本期募集资金将用于约定用途，不会用于弥补亏损和非生产性支出，不会用于房地产开发业务或转借他人；
（二）本期债券不涉及新增地方政府债务；
（三）本期债券募集资金用途不用于地方政府融资平台及偿还地方政府债务，也不用于不产生经营性收入的公益性项目；
（四）本期债券的募集资金到位后，公司将设立募集资金专项账户，并建立
切实有效的募集资金监督和隔离机制，确保募集资金不会用于地方政府融资平台。”二、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
34万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
1、相关财务数据模拟调整的基准日为2021年9月30日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募
集资金净额为19.90亿元；
3、假设本期债券募集资金净额19.90亿元全部计入2021年9月30日的资产
负债表；
4、假设本期债券募集资金的用途为19.90亿元全部用于偿还回售/到期的公
司债券；
5、假设公司债券发行在2021年9月30日完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：亿元
项目2021年9月30日本期债券发行后（模拟）模拟变动额
流动资产16345.7616345.76-
非流动资产3328.273328.27-
资产合计19674.0319674.03-
流动负债13776.6513756.75-19.90
非流动负债2148.072167.97+19.90
负债合计15924.7315924.73-
资产负债率80.9480.94-
流动比率1.191.19-
三、前次公司债券募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]1915号”文核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。
其中，万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）债券简称“15万科
01”，发行规模为50亿元，已于2015年9月25日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用完毕，其中20亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。
万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
简称“17万科01”，最终发行规模为30亿元，已于2017年7月18日发行完成。
35万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17万科02”，最终发行规模为10亿元，已于2017年8月4日发行完成。
截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2018]916号”文核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的公司债券。
万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）简称“18万科01”，最终发行规模为15亿元，已于2018年8月
9日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明书
中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）简称“18万科02”，最终发行规模为20亿元，已于2018年10月
29日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）简称“19万科01”，最终发行规模为20亿元，已于2019年2月
26日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）简称“19万科02”，最终发行规模为25亿元，已于2019年9月
26日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明
书中披露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323号”文核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
36万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书（品种一、品种二）简称“20万科01、20万科02”，最终发行规模分别为15亿
元、10亿元，已于2020年3月16日发行完成。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）简称“20万科03、20万科04”，最终发行规模分别为10亿
元、15亿元，已于2020年5月19日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一、品种二）简称“20万科05、20万科06”，最终发行规模分别为8亿元、
12亿元，已于2020年6月19日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券
募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期）（品种一、品种二）简称“20万科07、20万科08”，最终发行规模分别为3.81
亿元、16亿元，已于2020年11月13日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于置换已偿还到期的公司债券“15万科01”本金的自有资金。
万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种一、品种二）简称“21万科01、21万科02”，最终发行规
模分别为19亿元、11亿元，已于2021年1月22日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一、品种二）简称“21万科03、21万科04”，最终发行规模分别为10亿
元、5.66亿元，已于2021年5月20日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司债券。
37万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种一、品种二）简称“21万科05、21万科06”，最终发行规
模分别为23亿元、7亿元，已于2021年7月26日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用，不低于
70%用于住房租赁项目建设，剩余部分用于补充流动资金。
截至本募集说明书签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约定的募集资金用途。
发行人将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中对募集资金使用情况进行持续信息披露。
38万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第四节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
注册资本：11625383375元
实缴资本：11625383375元
设立日期：1984年5月30日
统一社会信用代码：91440300192181490G
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码：518083
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
信息披露事务负责人：朱旭
信息披露事务负责人职务：董事会秘书
信息披露事务负责人联系方式：0755-25606666
所属行业：房地产业
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
网址：www.vanke.com
39万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心，于1987年更名为“深圳现代科仪中心”，于1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。
1988年11月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509号”文的批准，同意深
圳现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41332680股，由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组成，公司公开向社会发售的股票共计2808万股，募集2808万元。1991年1月
29日公司 A股股票在深交所挂牌交易，证券代码“0002”。
1993年 3月，公司发行 4500万股 B股，每股发行价格港币 10.53元，募集
资金 45135万港元。该次发行的 B股于 1993年 5月 28日在深交所上市，股票简称“深万科 B”，证券代码“2002”。
1993年12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为
“CHINAVANKECO.LTD.”。
（二）历次股本变动情况
1.红转增、配售新股及向法人单位发售新股
1991年5月，公司向全体股东实施1990年度利润分配方案，即每5股送红股1股，共送红股8266536股；同时在总股本41332680股的基础上，按照每股4.4元的价格，每2股配售1股的方案配售新股20666340股；同时向法人单位以每股4.8元的价格定向发售新股7700000股，向法人单位发售的新股后被锁定为非流通股。方案实施后，公司股本总额增至77965556股。
2.分红转增
1992年3月，公司实施每5股送1股红股的利润分配方案，送股后，公司
股本总额增至92364611股。
40万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
3.分红转增及公积金转增股本
1993年3月，公司实施每4股送1红股、每股派现金0.06元、公积金每4
股转增1股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每10股派5股。
公司股本总额增至138546916股。
4. 公开发行 B股
1993年 3月，公司发行 4500万股 B股，每股发行价格港币 10.53元，募集
资金45135万港币。公司股本总额增至183546916股。
5.分红转增
1994年 5月，公司实施 A股每 10股送红股 3.5股、派现金 1.5元，B股每
2000股送红股485股、派现金208元的利润分配方案。送股后，公司股本总额
增至242955336股。
6.分红转增
1995年6月，公司实施全体股东每10股送红股1.5股、派现金1.5元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至279398636股。
7.实施公司职员持股计划
1995年10月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为3.01元，共计发行
8826500股。该计划实施后形成的股本计入1995年公司总股本中，使公司股本
总额增至288225136股。
8.分红转增
1996年6月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派现金1.4元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至317047649股。
9.分红转增
1997年6月，公司实施全体股东每10股送红股1.5股、派现金1元的利润分配方案。送股后，万科股本总额增至364604796股。
10.配股
41万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
1997年 6 月，公司以每 10 股配 2.37股的比例实施配股，其中 A 股配股价
4.5元/股，实际配售股数 66973802股，B股配股价港币 4.2元/股，实际配售股
数19278825股，共募集资金折合人民币3.83亿元。配股完成后，公司股本总额增至450857423股。
11.分红转增
1998年5月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派现金股息1.5元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至495943165股。
12.分红转增
1999年6月，公司实施全体股东每10股送红股1股、派付现金1元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至545537481股。
13.配股
2000年初，公司以每10股配2.727股的比例实施配股，配股价7.5元/股，
实际配售85434460股，募集资金6.25亿元。配股完成后，公司的股本总额增至630971941股。
14.发行可转债及转股
2002年6月，公司向社会公开发行1500万张可转换公司债券（“万科转债”），
每张面值100元，发行总额15亿元。万科转债在2002年12月13日至2004年
4月 23日（万科转债赎回日）期间可以转换为公司流通 A股。截至 2003年 5月
22日，万科转债累计转股45928029股，此时公司股本总额为676899970股。
15.公积金转增股本
2003年5月，公司实施向全体股东每10股派送现金2元、公积金转增10
股的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至1353799940股。从2003年5月22日至2004年4月23日，万科转债累计转股161951974股。此时公司股本总额为1515751914股。
16.分红转增及公积金转增股本
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2004年5月，公司实施向全体股东每10股派现金0.5元、送红股1股、公
积金转增4股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至2273627871股。
17.发行可转债及转股
2004年9月，公司向社会公开发行1990万张可转换公司债券（“万科转2”），
每张面值100元，发行总额19.9亿元。万科转2于2005年3月24日起可以转换为流通 A股，截至 2005年 6月 17日，“万科转 2”累计转股 336220股，公司股本总额达2273964091股。
18.公积金转增股本
2005年6月，公司以2005年6月17日收市时公司总股本为基数，实施向
全体股东公积金每10股转增5股的方案。实施完成后，公司的股本总额为
3410946136股。
19.万科转2转股
由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4日至 2006 年 2 月 21日，连续 28 个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，满足了有关规定和《万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3869600元（38696张）“万科转2”全部赎回。其余万科转2全部转为股份，公司的股本总额增为
3969898751股。
20.非公开发行
2006年 12月，公司非公开发行 4亿股 A股，发行完成后，公司的股本总额
为4369898751股。
21.公积金转增股本
2007年5月，公司以2007年5月15日收市时总股本为基数，实施向全体
股东每10股股份转增5股的方案。实施完成后，公司的股本总额为6554848126股。
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22.公开增发股份
2007 年 8 月，公司公开增发 317158261 股 A 股。至此，公司股本总额达
6872006387股。
23.公积金转增股本
2008年6月，公司实施公积金每10股转增6股的利润分配方案。转增后，
公司的总股本增至10995210218股。
24. B股转为 H股经中国证监会于2014年3月3日出具的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可〔2014〕239号）及香港联交所于2014年 6月 24日的批准，公司 B股于 2014年 6月 25日转换为 H股并在香港联交所上市交易，同时公司 B股自深交所摘牌。
25.期权激励
2011年 4月 8日，发行人 2011年第一次临时股东大会审议通过 A股股票期权激励计划。2011年4月25日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及核心业务人员授出108435000份股票期权。2011年5月9日完成股票期权的授予登记工作，期权的初始行使价为每股人民币8.89元，经发行人实施2010年度、
2011年度、2012年度及2013年度分红派息方案后，调整为每股人民币8.07元。
2011年股本数为10995210218股。
26.期权行权
2012年发行人股票期权计划进入第一个行权期，共有342900份期权行权，
发行人股份总数增至10995553118股。
27.期权行权
2013年，由于发行人 A股股票期权激励计划激励对象持有的 19415801份
期权行权，发行人总股份数相应增加19415801股，增至11014968919股。
28.期权行权
44万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2014年，由于发行人 A股股票期权激励计划激励对象持有的 22538323份
期权行权，发行人总股份数相应增加22538323股，增至11037507242股。
29.期权行权
2015年由于发行人 A股股票期权激励计划激励对象持有的 14105058份期权行权，发行人总股份数相应增加14105058股，增至11051612300股。
30.回购股票
发行人 2015年第一次临时股东大会暨第一次 A股类别股东大会、第一次 H
股类别股东大会，审议并通过了在人民币 100亿元额度内回购发行人 A 股股份的相关议案。截至 2015年 12月 31日，发行人回购 A股股份数量为 12480299股。2016年1月14日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕上述 A股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12480299 股，减至11039132001股。
31.期权行权
2016年 1-12月，由于发行人 A股股票期权激励计划激励对象持有的 20000
份期权行权，发行人总股份数相应增加20000股，增至11039152001股。
32. 2019年 H股配售
发行人于2019年3月27日交易时间结束后与配售代理就配售262991000
股新 H股订立配售协议，配售价为每股 H股 29.68港元。2019年 4月 4日，本次配售的 262991000股新 H股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至11302143001股。
33. 2020年 H股配售
发行人于2020年6月4日交易时间开始前与配售代理就配售315589200
股新 H股订立配售协议，配售价为每股 H股 25.00港元。2020年 6月 11日，本次配售的 315589200股新 H股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至11617732201股。
34. 2021年 H股“以股代息”
45万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2021年 8月，发行人在 2020年度利润分配中赋予 H股股东“以股代息”的选择权，H股股东“以股代息”选择权实施完毕后，发行人新增 H股股份 7651174股，发行人总股份数增至11625383375股。
截至本募集说明书签署之日，发行人上述历史沿革未发生其他变化。
三、发行人控股股东和实际控制人
（一）控股股东和实际控制人基本情况
报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。
发行人于 2020 年 6 月 4 日配售 315589200 股 H 股，于 2020 年 6 月 11日完成交割，总股本增加至11617732201股。
发行人于 2021 年 8 月在 2020 年度利润分配中赋予 H 股股东“以股代息”
的选择权，H股股东“以股代息”选择权实施完毕后，公司新增 H股股份 7651174股，总股份增至11625383375股。
地铁集团持股比例受 H 股配售和“以股代息”影响有所下降，目前地铁集团持有 3242810791股发行人 A股股份，占发行人总股本的 27.89%，为发行人
的第一大股东。
地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会100%持股，注册资本
4594316.00万元，注册地址深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦27-31层。
地铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。
截至2020年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为4926.64亿元，总负债为1953.08亿元，归属于母公司的所有者权益为2957.21亿元。2020年度地铁集团实现营业收入208.28亿元，净利润111.02亿元。
截至2021年9月30日，地铁集团与公司股权关系如下：
46万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
地铁集团
27.89%
本公司
截至本募集说明书签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。
（二）发行人股本总额及前十名股东持股情况
截至2021年9月30日，公司股本总额11625383375股，公司前十名股东持股情况如下：
前十名股东持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数质押股数境内国有
深圳市地铁集团有限公司27.89%32428107910法人HKSCCNOMINEESLIMITED（注境外法人16.35%19010722720
1）
香港中央结算有限公司（注2）境外法人5.27%6127343650深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合境内非国
3.77%438703992438703992
伙）有法人境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司1.63%1895660000法人
招商财富－招商银行－德赢1号专
其他1.26%1462558200项资产管理计划境内国有
中国证券金融股份有限公司1.14%1326693940法人深圳盈安财务顾问企业（有限合境内非国
1.05%12223082692230826
伙）有法人
中国人寿保险股份有限公司－分
其他0.61%708415370
红－个人分红-005L-FH002深
兴业银行股份有限公司－兴全趋
其他0.59%681544740势投资混合型证券投资基金
合计-59.57%6925039471530934818
47万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的名义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
截至2021年9月30日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量计算，公司第一大股东是地铁集团。
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权结构
截至2021年9月30日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量计算，公司第一大股东是地铁集团。
截至2021年9月30日，地铁集团与公司股权关系图如下：
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
100%
地铁集团
27.89%
本公司
（二）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况
1、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司基本情况
截至2020年12月31日，发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基本情况如下：
发行人主要子公司基本情况注册资本持股比例享有表决权序号企业名称币种主营业务（万元）（%）（%）
1深圳市万科发展有限公司人民币60000100%100%房地产开发
2广州万科企业有限公司人民币500000100%100%房地产开发
3上海万科企业有限公司人民币1000000100%100%房地产开发
4北京万科企业有限公司人民币200000100%100%房地产开发
48万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
注册资本持股比例享有表决权序号企业名称币种主营业务（万元）（%）（%）
5万科（成都）企业有限公司人民币50000100%100%房地产开发
注：发行人合并报表范围内不存在最近一期总资产、净资产或营业收入占合并报表相应科
目30%以上的重要子公司，上表列示发行人主要重点城市的子公司。
2、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况
发行人主要子公司的2020年度主要财务数据如下：
发行人2020年度主要子公司的主要财务数据
单位：万元
2020年末2020年度2020年度2020年末
企业名称万科权益营业收入净利润总资产
深圳市万科发展有限公司100.00%10534.19-96845.2412185691.68
广州万科企业有限公司100.00%1584.09-189680.948621604.61
上海万科企业有限公司100.00%7832.2742420.923952267.84
北京万科企业有限公司100.00%-5643.36-35164.379565519.77万科（成都）企业有限公司100.00%6023.2842890.423574307.34
（三）发行人合营、联营公司情况
截至2020年12月31日，发行人无重要的合营及联营公司。
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
公司按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、
行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
截至本募集说明书签署日，公司的组织结构图如下：
49万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人组织结构图
1．股东大会
股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对公司发行债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
50万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（10）修改公司章程；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准变更募集资金用途事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司最近一期经审计资产总额百分之三十的事项；
（14）审议公司及控股子公司的对外担保总额达到或超过最近一期经审计净资产百分之五十以后提供的任何担保。其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本章程所述的对外担保范畴之内；
（15）审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的担保；
（16）审议公司单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担保；
（17）审议公司对股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
（18）审议批准公司股权激励计划；
（19）审议法律、法规、证券交易所规则和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
2．董事会
董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以设副主席一至二人。
董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事，且至少应有一名独立董事是会计专业人。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议通过后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。
董事会行使下列职权：
（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
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（2）执行股东大会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散和变更公司形式方案；
（8）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外投资、收购出
售资产、资产抵押、委托理财、关联交易等事项；
（9）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
（10）决定公司内部管理机构的设置；
（11）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解
聘公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（12）制订公司的基本管理制度；
（13）制订公司章程的修改方案；
（14）管理公司信息披露事项；
（15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（16）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
（17）制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东
大会审议，不涉及股权的由董事会决定；
（18）法律、法规、证券交易所规则或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
下述事项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意：
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（1）制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
（2）拟定公司合并、分立、解散的方案；
（3）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
（4）制订公司章程修改方案。
3．监事会公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。
监事会行使下列职权：
（1）对公司定期报告签署书面审核意见；
（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其
予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；
（5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
（6）向股东大会会议提出提案；
（7）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事
务所、律师事务所等专业机构协助其工作；
（9）公司章程规定的其他职权。
监事会行使职权所必需的费用（包括根据前款第（8）项聘请专业机构的费用），由公司承担。
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4．管理层
管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
（2）组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制订公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
（7）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
（9）公司章程或董事会授予的其他职权；
（10）提议召开临时董事会会议。
（二）发行人的独立性发行人无控股股东及实际控制人。
截至2021年9月30日，地铁集团是公司的第一大股东，但并非万科的发起人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作为公司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各自优势，共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁集团。
截至本募集说明书签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善的法
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人治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生产、运营销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。
1.资产
发行人拥有独立于地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、资产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与地铁集团在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营能力。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。公司报告期内不存在资金受到大股东及其关联方违规占用的情况，公司与子公司、合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
2.人员
发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由全体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独立于地铁集团。
3.机构
发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开，不存在合署办公等情形，地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。
4.财务
发行人建立独立的财务会计部门，拥有独立的财务核算体系和财务管理制度，能够独立作出财务决策，独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立纳税。
5.业务经营
发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
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六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
公司董事、监事及高级管理人员基本情况
姓名职务性别任期起始日期持股数（股）持有债券情况
郁亮董事会主席男2020年起7306245-
董事、总裁、首席执
祝九胜男2020年起--行官
辛杰董事男2020年起--
胡国斌董事男2020年起--
黄力平董事男2021年起--
雷江松董事男2021年起--
王海武职工董事男2020年起--
康典独立董事男2020年起--
刘姝威独立董事女2020年起--
吴嘉宁独立董事男2020年起--
张懿宸独立董事男2020年起--
解冻监事会主席男2020年起1490745-
阙东武职工代表监事女2020年起60700-
栗淼监事男2020年起--
执行副总裁、财务负
韩慧华女2020年起--责人
执行副总裁、首席运
刘肖男2021年起--营官
朱旭董事会秘书女2020年起--
（二）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求，不存在影响本次发行的重大违法违规的情况。
七、发行人主要业务情况
发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括房地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的销售。
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（一）房地产行业情况
1.行业概述
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。2020年，全国房地产开发投资完成额为14.14万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点，其中住宅投资10.44万亿元，增长7.6％，增速较2019年回落6.3个百分点。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
2.行业政策情况
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业相关政策主要包括：
序号时间主要政策核心内容
对于不实施限购措施的城市，首次买房最低首付款比例下调至25%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的人民银行、银监会联合下发《关居民家庭，最低首付款比例调整为不
12016年2月于调整个人住房贷款政策有关
低于30%；对于实施限购措施的城市，问题的通知》
各机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增财政部、国家税务总局《关于全值税（以下称营改增）试点，建筑业、
22016年3月面推开营业税改征增值税试点
房地产业、金融业、生活服务业等全的通知》
部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
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序号时间主要政策核心内容
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持力度；落实税费优惠政策，切财政部、住房城乡建设部《关于实降低棚户区改造成本；推进棚户区
32016年3月进一步做好棚户区改造相关工
改造货币化安置，切实化解库存商品作的通知》住房；严格遵循政府采购程序，确保安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房国务院办公厅《关于加快培育和
42016年5月租赁消费，促进住房租赁市场健康发发展住房租赁市场的若干意见》展。目标是到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
北京、上海、广州、深圳、天津、南
京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
多城市发布地方房地产调控政合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
52016年10月
策山、福州、昆山、南昌等城市先后发
布区域房地产调控政策，重启限购限贷政策中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政长效机制要遵循供给侧结构性改革思62017年7月策，“稳定房地产市场，坚持政路，以扩大供应、疏解需求为核心，策连续性稳定性，加快建立长效实现房地产市场供需平衡机制”加大对住房租赁企业的金融支持力
住建部、发改委、财政部等九部度，拓宽直接融资渠道，支持发行企委《关于在人口净流入的大中城
72017年7月业债券、公司债券、非金融企业债务
市加快发展住房租赁市场的通融资工具等公司信用类债券及资产支知》持证券，专门用于发展住房租赁业务将在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳国土资源部3住房城乡建设部市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽82017年8月《利用集体建设用地建设租赁合肥市，福建厦门市，河南郑州市，住房试点方案》
湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
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序号时间主要政策核心内容
坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制定实施住房发展规划，抓紧调住房城乡建设部关于进一步做
整住房和用地供应结构，切实加强资
92018年5月好房地产市场调控工作有关问金管控，大力整顿规范房地产市场秩题的通知序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。
要求多渠道筹集房源，可立足当地实住建部、国家发改委、财政部、际，制定在商品住房项目中配建公租自然资源部四部门联合发布《关房的政策，明确配建比例，利用集体
102019年5月
于进一步规范发展公租房的意建设用地建设租赁住房的试点城市，见》可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
3.行业运行情况1
2016年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销
售全年高位运行。2016年，全国商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%。
其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。从供应来看，2016年，全国房屋竣工面积10.61亿平方米，同比增长6.1%。其中，住宅竣工面积7.72亿平方米，同比增长4.6%。
2017年，商品房销售面积16.94亿平方米，比上年增长7.7%，其中，住宅
销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长
18.7%。
2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低
1.5个百分点。
2019年全国商品房销售面积为17.16亿平米，同比下降0.1%，增速比2018年低1.4个百分点；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低
5.7个百分点。
在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限
1本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局。
59万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公寓 ABS成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。
4.行业发展趋势
（1）土地供应结构变化改变市场供应格局
随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住宅土地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外
的第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅
将成为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房地产行业集中度将大大提高。
（3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为
住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化安置再到现在租售并举的过程，2016年住建部正式提出中国要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。2017年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发状态，我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年租赁比例仅21%，住房自有率常
60万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。
2019年5月，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布
《关于进一步规范发展公租房的意见》，要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
2019年11月25日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要
加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城
市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。
61万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。
（二）公司所处行业地位
发行人有30余年的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重开发面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至2020年底，公司进入中国大陆近百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自2013年开始尝试海外投资。截至2020年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅物业。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人在中国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：
1.拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商
发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之一。
自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提供优质服务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。
2.多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险
发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物
62万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书业产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物业、多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大众普通住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的风险。
3.审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利
发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。选择土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用 PIE（人口、基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求的主流项目。基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本合理，支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。
4.多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性
发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行人与国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外银行贷款。
凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行人亦可在国内外发行债券与股票集资。
5.提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱
发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发行人的物业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的努力赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。
6.公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可
63万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的企业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股东之间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高级管理层在公司平均任职达10年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。
（三）公司面临的主要竞争状况及经营策略
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，发行人将以城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；
同时，发行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
1.进一步巩固在国内的领先地位
通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的机遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
2.坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转
发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理调整产品设计，以满足市场需求。
发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略，以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅
64万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地但保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取新项目时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人持有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管理收入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。
3.坚持审慎的财务策略，确保经营安全
随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务管理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系。发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还1年内到期的债务，并致力保持稳定且可持续的债务水平。
4.继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务
发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发行人的产品或服务供应。
5.继续提倡住宅工业化和绿色建筑
作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部件按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
6.积极探索事业合伙人制度
为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，发行人在2014年推出事业合伙人制度。目前，在项目层面，发行人已经推出项目跟投
65万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书机制；在集团层面，发行人也已启动了事业合伙人持股计划。
发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
（四）公司主营业务情况
1.公司经营范围及主营业务
公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。
2.公司最近三年主营业务收入构成
（1）营业收入分析发行人最近三年营业总收入的构成情况
单位：万元、%
2020年度2019年度2018年度
项目金额占比金额占比金额占比
主营业务收入41588094.6999.2336535371.6899.3129441677.3898.90
其中：房地产开
发及相关资产经40044873.5995.5535265353.1695.8628462112.5495.61营业务
物业服务1543221.103.681270018.523.45979564.843.29
其他业务收入323073.080.77254016.070.69326255.731.10
营业总收入41911167.77100.0036789387.75100.0029767933.11100.00
2018-2020年度，公司实现营业收入分别为29767933.11万元、36789387.75
万元、41911167.77万元，同比分别增长22.55%、23.59%、13.92%。
公司主营业务突出，最近三年，主营业务收入占总营业收入比例分别为
98.90%、99.31%、99.23%，其他业务收入占比很低，主要为收取合营联营企业
66万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书的运营管理费。公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入，其中房地产收入中大部分收入来自于商品住宅的销售收入。最近三年，房地产销售收入占营业总收入的比例分别为95.61%、95.86%、95.55%。
2018-2020年度，公司合同销售面积分别为4037.7万平方米、4112.2万平
方米及4667.5万平方米，合同销售额分别为6069.5亿元、6308.4亿元及7041.5亿元。按2020年全国商品房销售金额17.36万亿元计算，公司在全国的市场占有率为4.06%（2019年：3.95%）。
2018-2020年，发行人区域房地产业务收入情况如下：
单位：亿元、%
2020年度2019年2018年
地区收入占比收入占比收入占比
南方区域1502.0021.331163.0332.98766.7726.94
上海区域2377.3333.76960.2527.23834.7229.33
北方区域1501.7421.33723.9020.53688.2224.18
中西部区域1153.6916.38679.3619.26556.5019.55
西北区域463.956.59----
其他42.750.61----
合计7041.46100.003526.54100.002846.21100.00
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2020年底，公司进入中国大陆近百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自2013年开始尝试海外投资。截至2020年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
（2）营业成本分析发行人最近三年营业成本的构成情况
单位：万元科目2020年度2019年度2018年度
67万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
占比占比
金额金额金额占比（%）
（%）（%）
主营业务成本29547128.7999.6423419853.1899.8518505585.9599.44
其中：房地产开发
及相关资产经营业28286726.8995.3922385715.7195.4417708590.8495.15务
物业服务1260401.904.251034137.484.41796995.114.28
其他业务成本106940.010.3635180.100.15104836.470.56
营业成本合计29654068.80100.0023455033.28100.0018610422.42100.00
2018-2020年度，公司营业成本分别为18610422.42万元、23455033.28万
元、29654068.80万元，2018-2020年均复合增长率为16.80%，其中房地产业务成本分别为17708590.84万元、22385715.71万元、28286726.89万元。
（3）利润情况分析
发行人2018-2020年营业毛利润的构成情况
单位：万元、%
2020年度2019年度2018年度
科目毛利占比毛利占比毛利占比
主营业务毛利9338997.5897.96%9848463.8798.05%8644675.2997.79%
房地产9064596.1695.08%9620332.8295.78%8468313.0495.80%
物业管理274401.432.88%228131.052.27%176362.252.00%
其他业务毛利194410.392.04%195368.211.95%195229.172.21%
营业总毛利9533407.98100.00%10043832.08100.00%8839904.46100.00%
2018-2020年度，公司营业毛利润分别为8839904.46万元、10043832.08
万元、9533407.98万元。主营业务毛利率分别为25.58%、29.36%、23.84%，2020年，受行业调控影响，公司房地产业务受宏观环境影响毛利率有所下降。
（五）公司房地产开发经营业绩
1.发行人房地产开发资质本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建开企[2006]580号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资
68万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
质证书或暂定资质证书。
2.房地产开发业务情况
公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
本公司境内主要项目最近三年房地产开发情况如下：
项目/区域2020年度2019年度2018年度
占地面积（万平方米）13193.2012592.1711466.40
其中：南方区域2243.312150.122212.28
上海区域3288.503337.463284.66
北方区域4005.543724.543374.50
中西部区域2707.043380.052594.96
西北区域948.82--
规划建筑面积（万平方米）28232.3926755.8924852.14
其中：南方区域5685.055413.815587.95
上海区域6176.046221.366132.07
北方区域7850.327328.376582.46
中西部区域6082.707792.366549.66
西北区域2438.28--
年度开工面积（万平方米）3960.404241.064992.82
其中：南方区域640.13627.55870.12
上海区域1058.77832.931529.44
北方区域1077.541253.731262.40
中西部区域819.741526.841330.86
西北区域364.22--
年度竣工面积（万平方米）3381.723007.882756.35
其中：南方区域2838.04754.52606.82
上海区域934.45808.59702.11
北方区域753.76699.04797.24
中西部区域2489.04745.73650.18
西北区域12394.02--
销售面积（万平方米）4667.464112.244037.66
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项目/区域2020年度2019年度2018年度
其中：南方区域833.00658.18732.32
上海区域1249.111166.371087.08
北方区域1190.991045.851132.98
中西部区域928.721236.411079.64
西北区域462.05--
其他3.59--
销售金额（亿元）7041.466308.406069.54
其中：南方区域1502.001274.231434.68
上海区域2377.332045.111811.10
北方区域1501.741422.131456.83
中西部区域1153.691506.581304.57
西北区域463.95--
其他42.75--
最近三年，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司通过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。
2018年-2020年度，公司开工面积分别为4992.82万平方米、4241.06万平
方米和3960.40万平方米，公司竣工面积分别为2756.35万平方米、3007.88万平方米和3381.72万平方米，竣工面积持续增加。
2018年-2020年度，公司房地产签约销售面积分别为4037.66万平方米、
4112.24万平方米和4667.46万平方米，签约销售金额分别为6069.54亿元、
6308.40亿元和7041.46亿元，签约销售面积及签约销售金额均持续稳定增长。
（六）发行人房地产开发项目情况
1.公司境内主要竣工项目截至2020年12月末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货科目已完工开发产品）如下：
单位：万元
70万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
1北京埃弗顿项目2019年5月227088.99-
2北京翠湖国际南区2020年6月105189.40-
3北京翡翠四季二期2020年11月24558.66-
4北京金域缇香2015年12月8286.04-
5北京首开万科中心2019年8月200980.54-
6北京万科橙2016年2月9788.84-
7北京长阳半岛2020年3月19277.30-
8北京长阳天地2019年5月29313.68-
9长春柏翠园2020年6月26574.23-
10长春城市之光2019年12月12956.47-
11长春繁荣里2019年6月6565.00-
12长春翡翠滨江2020年8月42594.33-
13长春翡翠学院2020年6月20488.55-
14长春惠斯勒班芙花园2020年8月11209.42-
15长春万科城2020年12月52999.66-
16长春新都会2020年12月23134.27-
17长春月潭湾2020年12月16442.51-
18长沙白鹭郡2019年3月7705.18-
19长沙金色麦田2020年9月6323.32-
20长沙金域国际2020年10月20657.18-
21长沙金域缇香2018年6月8264.57-
22长沙梅溪郡2020年12月9773.27-
23长沙紫台2020年9月19246.00-
24常州公园大道2020年12月7787.54-
25成都第五城2019年11月13646.34-
26成都翡翠公园2019年12月27995.79-
27成都金色乐府音乐广场2020年11月197058.47-
28成都金域缇香2020年12月23244.49-
29成都梦想之光2020年6月9473.00-
30成都万科城2019年6月8803.90-
31成都万科华茂广场2016年12月29037.82-
32成都万科云城一期2020年12月11463.88-
71万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
33成都万科云城二期2020年7月25273.65-
34成都五龙山蓝山2019年10月5218.13-
35重庆鹅岭峰2020年2月8433.15-
36重庆翡翠都会2020年12月37656.60-
37重庆金开悦府2020年12月8165.94-
38重庆金色悦城2020年5月8662.92-
39重庆金域华府2020年9月10585.92-
40重庆十七英里2020年12月8222.57-
41重庆万科城2019年12月5593.07-
42重庆御澜道2020年12月15248.79-
43大连八栋墅2020年10月10277.29-
44大连滨海大都会2020年10月12898.05-
45大连城市之光2019年12月18047.59-
46大连大家2020年6月29056.25-
47大连翡翠春晓2020年12月8783.38-
48大连翡翠都会2020年12月65482.50-
49大连翡翠四季2020年4月7235.76-
50大连海港城2020年12月39537.777682.74
51大连金域华府2018年12月11985.60-
52大连蓝山2019年12月12467.66-
53大连万科城2020年11月15419.54-
54大连新都会2020年1月7225.99-
55大连樱花园2020年12月5313.00-
56大连中南府2018年12月5680.89-
57 东莞城市花园 II 2020年 9月 6323.20 -
58东莞东江之星2020年12月143850.58-
59东莞翡翠东望2020年12月37597.92-
60东莞翡翠松湖2020年8月24548.98-
61东莞江南院子2020年10月10486.42-
62东莞金域广场2020年12月8040.48-
63东莞松朗花园2020年8月8895.11-
64东莞天空之城2020年6月10063.46-
72万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
65东莞万科云城2020年7月5940.56-
66东莞珠江东岸2020年11月7062.60-
67 佛山 A32 2020年 12月 42034.43 -
68佛山城市之光2019年11月10197.19-
69佛山翡翠江望2020年12月90340.92-
70佛山金色城市2019年8月7458.62-
71佛山金色里程2020年5月16757.80-
72佛山金域滨江2020年9月7775.89-
73佛山金域滨江三期2020年6月6181.64-
74佛山金域学府2020年9月12839.95-
75佛山京都荟2020年10月7172.16-
76佛山魅力之城2020年6月26398.65-
77佛山南海万科广场2018年10月11560.44-
78佛山尚都荟2019年12月28056.37-
79佛山水晶城2017年12月18331.77-
80佛山万科城2020年4月10593.60-
81佛山万科广场2020年1月80800.06-
82佛山西江悦2020年6月12991.40-
83佛山壹都荟2019年12月14748.00-
84福州金域中央2015年12月35908.52-
85福州九如府2019年11月10881.51-
86福州万科大樟溪岸2019年12月6151.79-
87福州又一城2019年12月9348.27-
88广州白鹭郡2020年10月15180.92-
89广州春风十里2020年12月13785.84-
90广州里享花园2020年11月18475.66-
91广州山景园2020年8月16253.81-
92广州尚城御府2020年12月16416.34-
93广州世博汇2020年9月31609.13-
94广州桃源里二期2020年12月5912.14-
95广州未来森林项目2020年7月10834.91-
96广州未来之丘2019年12月35456.94-
73万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
97广州云城米酷2018年12月19440.44-
98贵阳翡翠滨江2020年6月8815.17-
99贵阳公园5号2018年12月6662.73-
100贵阳花溪大都会2020年9月7941.12-
101贵阳万科城2020年9月75914.45-
102贵阳万科大都会花样2020年12月8885.36-
103贵阳万科理想城2020年12月63334.39-
104贵阳新都荟2020年12月33216.32-
105贵阳悦城2020年3月19094.05-
106哈尔滨城市之光2020年12月12761.98-
107海宁潮起东方2020年11月5812.17-
108杭州奥体万科中心2020年12月64851.71-
109杭州城市之光2019年1月14535.12-
110杭州大都会79号2018年5月47784.15-
111杭州杭行路天马2020年1月19414.11-
112杭州良渚文化村2020年9月65056.73-
113杭州临安西望2020年9月6626.06-
114杭州劝学里2019年12月7231.24-
115杭州未来之光2020年11月138238.89-
116杭州智谷2020年4月10825.18-
117合肥城市公馆2020年3月16959.35-
118合肥公园大道2020年12月5022.10-
119合肥森林城2020年12月8721.88-
120合肥未来之光2020年12月38918.307848.17
121惠州双月湾2020年12月12074.15-
122吉林滨江九里2020年12月9295.70-
123吉林松花湖项目2019年9月53966.83-
124吉林万科城2020年12月28782.47-
125济南产业城镇项目2019年12月30354.30-
126济南翡翠公园2020年12月333854.23-
127济南万科海晏门2020年7月31799.51-
128济南万科山望2020年8月18203.56-
74万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
129嘉兴翡翠天御府2020年9月34148.35-
130嘉兴盛唐景苑2020年10月5291.86-
131晋江金域滨江二期2020年6月8089.13-
132昆明翡翠滨江2020年12月5661.54-
133昆明魅力之城2020年11月18033.74-
134昆明星河嘉园2020年8月9831.27-
135昆明银海泊岸2020年6月9580.39-
136昆山公园大道2020年10月6853.81-
137昆山海上传奇2020年1月33690.93-
138昆山魅力花园2020年12月41753.46-
139昆山未来之城2020年11月10955.92-
140南昌红郡2020年12月7196.63-
141南昌金域传奇2019年12月6203.39-
142南昌玖里2020年12月10925.83-
143南昌天空之城2020年12月15049.61-
144南昌万科城2020年12月10313.69-
145南充金润华府2019年10月5387.602031.89
146南京安品街2020年6月26121.96-
147南京大都会2020年1月11559.79-
148南京翡翠公园2019年6月5621.70-
149南京金域国际2019年6月6749.32-
150南京金域蓝湾2016年6月20848.84-
151南京九都荟2020年1月27110.86-
152南京万科城2020年6月10208.32-
153南宁金域蓝湾2020年12月6008.50-
154南宁金域缇香2020年12月9029.37-
155南宁万科城2020年12月28225.04-
156南宁瑧山悦2020年12月14590.32-
157南通翡翠心湖2020年12月11477.21-
158宁波未来里2020年12月16830.14-
159秦皇岛假日风景2020年7月5304.97-
160青岛城市之光2020年12月8022.91-
75万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
161青岛金域华府二期2020年1月5216.06-
162青岛玫瑰里2019年6月11294.82-
163青岛生态新城2018年12月5750.86-
164青岛桃花源二期2019年7月6003.03-
165青岛未来城2020年6月9678.63-
166青岛新都会2019年10月8113.93-
167青岛新都会19072020年10月6371.67-
168清远万科城2020年9月16167.67-
169泉州城市之光2020年10月86795.90-
170泉州万科城2020年5月18082.27-
171三亚湖畔度假公园2020年6月29453.17-
172三亚森林度假公园2020年6月5954.55-
173上海安亭新镇项目2020年11月12811.89-
174上海翡翠滨江2019年4月18063.88-
175上海翡翠公园2018年11月40189.67-
176上海翡翠雅宾利2016年8月7155.63-
177上海金色城市2019年7月54484.22-
178上海金域华府2019年12月27532.81-
179上海万科启宸2020年12月50574.14-
180深圳深南道68号2020年12月32613.09-
181深圳天誉花园2019年1月19939.09-
182深圳万科星城2020年12月114987.80-
183深圳瑧山府2019年12月17401.54-
184沈阳春河里2019年6月6661.11-
185沈阳翡翠臻园2020年10月9805.03-
186沈阳明日之光2020年9月5310.85-
187太仓翡翠铂樾2020年12月18575.43-
188太原金域蓝湾2020年3月7392.13-
189太原蓝山2019年12月18953.61-
190太原小镇2020年8月14828.15-
191太原紫院2020年9月6961.29-
192唐山丰润金域华府2020年12月10190.60-
76万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
193唐山金域缇香2019年6月5993.52-
194天津东丽湖2020年12月27461.74-
195天津民和巷2020年11月5196.58-
196威海翡翠公园2020年12月42424.54-
197温州万科时代中心2019年12月11772.98-
198 温州中央绿轴 D19/24/34地块 2020年 12月 27458.91 -
199乌鲁木齐大都会2020年12月34711.47-
200乌鲁木齐都会传奇2020年9月7278.51-
201乌鲁木齐公园里2020年12月8127.62-
202乌鲁木齐兰乔圣菲2019年10月6150.88-
203乌鲁木齐中央公园2019年12月10907.25-
204无锡翡翠东方2020年12月127965.00-
205无锡金域缇香2020年12月19822.08-
206无锡魅力之城2019年12月7599.13-
207无锡信成道2020年12月21940.07-
208无锡运河传奇2020年12月13821.01-
209武汉翡翠滨江2020年12月14756.75-
210武汉汉口传奇2020年11月71507.50-
211武汉金域湖庭2020年12月26698.40-
212武汉万科翡翠玖玺2019年9月10733.69-
213武汉万科理想城2020年12月16356.42-
214武汉万科五彩城2020年12月5188.64-
215西安城市之光2018年12月11787.19-
216西安大明宫2020年12月7579.78-
217西安翡翠天誉2020年11月5085.07-
218西安高新华府2020年12月22809.37-
219西安高新华府二期2020年6月10754.07-
220西安金域东郡2020年6月5633.42-
221西安金域国际2018年12月13664.23-
222西安金域华府2018年12月6304.59-
223西安金域未央2020年12月51071.15-
224西安理想城2020年9月16847.28-
77万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
225西安万科城润园2020年12月7345.06-
226厦门国投商务中心2019年9月33131.54-
227厦门海西金融广场二期2019年2月11208.50-
228厦门万科广场2020年12月68550.05-
229厦门万科云城2019年6月54375.16-
230徐州淮海天地2019年12月21726.69-
231徐州万科城2020年9月33992.49-
232烟台城市之光Ⅲ2020年12月8169.38-
233烟台翡翠公园2019年9月7909.03-
234烟台海云台2019年9月2038.42476.95
235烟台西雅图2020年7月10316.40-
236烟台御龙山2020年12月14619.26-
237盐城翡翠云台2020年12月7963.58-
238扬州万科城2017年9月10985.89-
239镇江翡翠公园2020年12月33901.33-
240镇江翡翠江湾2020年12月7824.29-
241镇江金域蓝湾2020年12月16977.46-
242镇江蓝山花园2020年10月6170.11-
243镇江魅力之城2020年1月11978.72-
244郑州兰乔圣菲2019年12月32851.25-
245郑州万科大都会2020年4月24237.09-
246郑州万科美景魅力之城2020年12月16169.55-
247郑州万科美景世玠2020年11月28682.40-
248郑州万科美景万科城2019年9月76015.47-
249郑州万科民安云城2020年9月77095.23-
250郑州万科天伦紫台2020年9月25758.91-
251郑州长基云庐2019年12月7344.07-
252中山金域蓝湾2020年6月11895.10-
253中山金域中央2020年12月13861.43-
254中山万科城2020年6月14146.88-
255珠海翡翠中央2020年12月17292.68-
256淄博万科翡翠书院2020年12月20793.10-
78万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期竣工序号项目名称2020年末余额跌价准备时间
257其他-1123691.54-
合计-7422476.2118039.75
2、公司主要在建项目截至2020年12月末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建开发产品）如下：
单位：万元最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
1鞍山高新万科城2020年3月2021年9月206256.8693977.48-
2鞍山金域国际2019年2月2021年6月121602.9563693.47-
3包头翡翠都会2020年11月2022年6月252000.0095762.79-
4包头中央公园2020年11月2021年12月447700.00230485.95-
5北京城市之光东望2019年12月2021年12月1139800.00846024.74-
6北京大都会79号2019年12月2021年4月318090.23272141.49-
7北京大都会滨江2019年2月2021年9月362865.62239532.75-
8北京翡翠西湖雲庐2020年6月2023年4月824239.59491933.28-
9北京翡翠云图2018年12月2021年12月335479.87260079.70-
10北京哈洛小镇2020年10月2021年12月74710.8132779.91-
11北京七橡墅2018年5月2021年12月357586.09299838.00-
12北京长阳天地2019年3月2021年4月46521.1130597.21-
13长春柏翠阅湖2019年8月2021年4月157400.0092487.87-
长春北湖溪望东地
142020年3月2022年9月161084.3982283.29-
块
15长春翡翠滨江2020年7月2021年12月95712.9562811.54-
16长春翡翠学院2019年7月2021年6月55633.8725717.44-
17长春公主岭项目2020年3月2022年3月256427.0057222.29-
18长春硅谷大街项目2020年9月2022年8月133408.4256568.33-
19长春万科城2019年6月2021年8月45176.4738496.09-
20 长春西宸 A地块 2020年 6月 2022年 9月 127276.48 55718.89 -
21长春西宸之光2018年6月2021年3月231504.00148603.00-
79万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
22长春溪望2019年8月2021年4月286505.78168915.62-
23长春新立城2020年3月2022年6月63852.7132018.38-
24长春星光城2020年6月2022年12月480583.00235817.18-
25长沙滨河道2020年5月2022年6月108831.0064476.58-
26长沙金色梦想2020年6月2021年9月531344.00374021.17-
27长沙魅力之城2020年3月2021年6月240511.00205929.59-
28长沙天空之境2020年6月2022年5月80516.0033052.59-
29长沙紫台2020年6月2022年6月97105.0064641.25-
30常州公园大道二期2020年12月2021年6月231478.00171039.10-
31常州国宾道2020年12月2023年9月215797.61144804.79-
32常州皇粮浜地块2020年5月2022年9月224967.00170330.45-
33常州教育小镇项目2020年1月2022年9月414766.00278018.94-
34成都川商项目2019年8月2022年6月132214.0095572.71-
35成都公园传奇2019年12月2021年5月445188.92363023.68-
36成都公园都会2019年4月2021年4月170733.23143812.05-
成都金色乐府音乐
372019年11月2022年3月251845.5081820.95-
广场
38成都锦绣2019年12月2022年1月574373.98363704.90-
39成都璟南堂2018年11月2021年3月147400.00123781.45-
40成都君逸2018年7月2021年2月120620.97110598.5128978.56
41成都天府公园城2020年10月2022年5月438821.55291832.16-
成都天府万科城1
422020年12月2021年6月436882.00263604.71-
期
43成都万科锦园2020年3月2021年10月167268.65138221.52-
44成都万科润园2020年6月2021年10月253087.00187941.08-
45成都万科云城二期2019年5月2021年1月254253.77109997.82-
46成都新川荟2019年9月2022年9月168000.0085682.21-
47重庆鹅岭峰2019年12月2021年6月52520.3827520.53-
48重庆翡翠公园2019年9月2021年12月114096.7478961.32-
重庆翡翠公园商业
492020年4月2022年12月119924.0060018.48-
项目重庆凤凰湖424亩
502020年8月2022年2月443788.01175173.81-
项目
51重庆金开悦府2020年5月2021年4月231232.00170491.42-
80万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
52重庆金域蓝湾2020年9月2022年5月140192.4497793.43-
53重庆理想城一期2019年9月2022年3月206443.16118326.48-
54重庆理想城二期2019年4月2021年9月146250.03115908.20-
55重庆森林公园2020年5月2021年12月504393.47363538.93-
56重庆十七英里2019年6月2021年6月28375.8423386.25-
重庆水土103亩项
572020年11月2022年4月134648.7166081.32-
目重庆水土111亩项
582020年11月2022年5月146790.21113898.22-
目
59重庆水土99亩项目2020年3月2022年9月119430.6084058.27-
60重庆四季花城2019年9月2021年5月182421.87141626.98-
61重庆四季花城三期2020年10月2023年3月137434.2675537.63-
62重庆御澜道2020年5月2021年3月318742.36163054.70-
重庆悦来117亩项
632020年7月2022年3月202292.54148965.22-
目重庆悦来493亩项
642020年10月2022年6月363214.63238311.40-
目
65重庆照母山项目2019年9月2021年9月143851.46114366.75-
66大厂231、232地块2020年11月2023年10月79570.4036693.13-
67大厂233、234地块2020年4月2022年3月124138.9870241.23-
68大连大都会星海2018年1月2021年10月105141.4953387.66-
69大连翡翠春晓2020年12月2021年12月76253.4842276.99-
70大连翡翠都会2019年9月2021年6月258837.22181585.72-
71大连翡翠之光2019年3月2022年11月131188.2748741.94-
72大连海港城2020年3月2021年5月124054.26102416.3612224.36
73大连誉澜道2020年3月2021年2月290499.02229761.36-
74大连中山中2019年3月2022年6月49946.1631444.96-
75大连钻石湾2020年1月2021年12月184248.58132518.35-
76东莞滨海大都会2018年7月2021年12月55145.3439062.44-
77东莞第五城2018年4月2021年1月67921.9360258.17-
78东莞东江之星2017年4月2021年3月46632.2643259.85-
79东莞翡翠东望2018年12月2021年1月181822.53135640.07-
80东莞翡翠松湖2018年7月2021年1月61611.5347016.18-
81东莞厚沙路项目2020年9月2022年12月75154.9946164.34-
81万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间东莞麻涌大盛031
822020年3月2021年10月143355.01113999.13-
地块
83东莞双城水岸2020年3月2022年12月213003.17124676.54-
东莞松山湖金融谷
842018年3月2021年3月103562.9687532.85-
项目
85东莞天空之城2019年3月2021年1月230103.98229838.12-
86东莞万科城市之光2017年7月2021年5月63669.6858759.11-
87东莞万科江湾花园2020年1月2021年9月117834.65101065.19-
88东莞万科金域东方2020年5月2022年2月358582.89293394.18-
89东莞万科星城2020年12月2022年12月179084.24121364.58-
东莞长安莲湖路项
902020年2月2021年12月230745.33161916.50-
目
91东莞珠江万科城2020年10月2022年12月53468.1134386.05-
92鄂州010项目2020年11月2022年9月122896.0147852.94-
93佛山金域蓝湾西区2019年3月2021年3月426448.96426133.77-
94佛山金域时光2019年8月2021年8月165988.43142033.17-
95佛山金域世家2019年9月2021年4月361857.73324464.79-
96佛山金域西江府2019年8月2021年3月144897.36140307.58-
97佛山顺德万科广场2019年1月2022年12月332439.77131122.75-
98佛山万科广场2019年4月2021年9月208190.07112872.85-
佛山万科南海天空
992020年8月2022年12月242502.47190408.72-
之城
100佛山万科中心2019年6月2022年4月119858.5175349.07-
101佛山星都荟2018年9月2021年4月96719.4876113.10-
102佛山壹都荟2017年9月2021年6月36200.0034192.39-
103佛山悦都荟2018年11月2022年6月96637.9973699.18-
104福州仓前九里2019年12月2021年5月229188.33219516.31-
105福州翡翠里凤栖2018年3月2021年3月39337.6332161.40-
106福州金域滨江花园2019年4月2021年5月333994.18180215.71-
107福州台江排尾项目2019年11月2021年11月1141441.12917510.85-
108福州又一城2019年9月2021年6月75576.3247894.97-
109抚顺金域蓝湾2019年3月2021年7月39646.0831295.942746.84
110广州城市之光2020年1月2021年11月120035.0091627.00-
111广州春风十里2018年9月2021年3月98126.7978197.25-
82万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
112广州海上明月项目2019年1月2021年6月296557.88260752.04-
113广州金色里程2020年3月2021年6月222686.80148298.46-
114广州尚城御府2018年12月2021年5月50636.5833676.31-
115广州世博汇2020年9月2021年4月300179.50265745.77-
116广州桃源里二期2019年1月2021年6月77234.2432647.28-
117广州未来森林项目2018年10月2021年5月358940.23220105.50-
118广州元培里项目2018年9月2021年3月201838.33172763.79-
119广州樾山项目2019年8月2021年10月192383.19148380.95-
120广州增城万科城2020年1月2021年6月650000.00493557.24-
121贵阳翡翠公园项目2020年4月2021年12月392907.00244822.24-
122贵阳观湖2020年2月2022年11月132339.9352573.06-
123贵阳花溪大都会2019年12月2021年3月124443.3344250.08-
贵阳万科大都会花
1242020年9月2021年1月38426.3029504.43-
样
125贵阳万科贵阳传奇2019年2月2022年6月86000.0066356.84-
126贵阳万科理想城2020年6月2021年4月262300.00126538.11-
127贵阳万科麓山2020年11月2021年6月420503.00291069.06-
128贵阳新都荟2020年12月2021年3月304536.80146785.58-
129哈尔滨滨江大都会2019年7月2021年9月113246.0073520.74-
130哈尔滨公园大道2018年11月2021年7月109000.0079961.85-
131哈尔滨金域悦府2020年4月2022年6月329000.00182615.16-
132哈尔滨智慧未来城2020年9月2022年12月200260.5485366.23-
133海宁桂语东方一期2018年9月2021年6月126830.05115810.46-
134海宁桂语东方二期2018年6月2021年6月197001.00179807.77-
135杭州公望2020年6月2021年12月66213.5147501.17-
136杭州姑娘桥地块2020年7月2022年12月520000.00389965.22-
杭州金茂万科新都
1372018年10月2021年12月341763.00285906.75-
会
138杭州君望2018年12月2021年3月65969.1650445.75-
139杭州良渚文化村2020年12月2021年6月402111.00265536.34-
140杭州瓶窑项目2020年4月2022年1月270691.72207773.76-
141杭州日耀之城2020年11月2023年4月622773.31477274.76-
142杭州未来之光2017年10月2022年3月123569.1758869.11-
83万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间杭州五常车辆段项
1432020年6月2022年4月1990990.571770595.34-
目
144杭州樟宜翠湾2020年4月2022年12月306601.59231648.91-
145杭州中城汇二期2017年12月2021年3月200326.91191166.91-
146合肥高第2020年6月2022年8月164684.49118854.62-
147合肥公园大道2019年11月2021年1月208888.90190613.99-
148合肥森林城2019年9月2021年3月99854.0494530.46-
149合肥未来之光2020年12月2021年3月398074.02338025.9533040.17
150惠州金枫花园2020年10月2021年12月397108.03243766.86-
151惠州双月湾2020年9月2023年8月221993.5399046.22-
152惠州万荟花园2020年10月2022年8月210788.78103145.83-
153惠州万悦花园2020年11月2022年3月111757.3469795.77-
154惠州文瀚花园2020年12月2023年4月110238.3555625.78-
惠州小金口公开地
1552020年2月2021年10月129891.09101625.85-
项目
156吉林万科城2019年12月2021年6月162214.40146435.63-
157济南百脉悦府2020年4月2021年5月343255.06233091.89-
158济南北宸之光2020年4月2023年6月90400.0053607.00-
159济南翡翠山语2018年8月2021年6月450000.00406364.95-
160济南金色悦城新著2020年3月2022年12月167000.0090760.44-
161济南劝学里2019年6月2021年6月371214.50337455.16-
162济南万科山望2020年12月2021年9月637000.00358573.09-
163济阳时代之光2019年2月2021年11月146000.0072118.11-
164嘉兴潮起东方二期2020年1月2022年7月200111.29140178.61-
165嘉兴城市之光2018年12月2021年1月25276.9025176.90-
166嘉兴东山北地块2020年1月2021年12月154956.44125002.66-
167嘉兴都会东方2020年1月2022年6月180796.50122715.77-
嘉兴香樟东地块项
1682020年1月2022年7月252489.22187165.62-
目嘉兴中环西地块项
1692019年12月2021年11月130979.54102476.18-
目江门万科金色城央
1702020年9月2022年12月100000.0053361.79-
东苑江门万科金色城央
1712020年5月2021年12月105000.0071583.60-
花园
84万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
172金华八达路项目2019年8月2021年7月55097.9546878.83-
173晋江金域滨江一期2018年6月2021年5月69839.7959173.79-
174晋江金域滨江二期2017年6月2021年8月47756.0824470.54-
175晋江金域滨江三期2018年11月2021年10月129257.6295331.69-
176晋中紫郡2019年3月2021年9月175435.92134285.23-
177晋中紫院2018年12月2021年7月51297.7941477.66-
178靖江晨阳甲第2019年11月2021年5月125000.00120404.29-
179昆明昌宏西路项目2020年11月2022年6月265756.22162358.34-
180昆明翡翠滨江2020年2月2021年3月289264.89199718.66-
181昆明公园里2019年1月2022年3月113051.1829912.29-
182昆明金域国际2020年4月2022年9月41966.9123240.68-
183昆明金域水岸2019年1月2021年6月197165.00172458.72-
184昆明魅力之城2019年8月2021年3月257203.00128532.98-
185昆明万科城2020年7月2021年7月925919.07685258.30-
186昆明星河嘉园2019年12月2021年3月187182.6982056.20-
187昆明银海泊岸2019年2月2022年2月125931.0399451.04-
188昆山高尔夫项目2011年4月2023年12月60140.7747903.39-
189昆山公园大道2019年6月2021年5月39735.5233312.53-
190昆山海上传奇2018年5月2021年5月131192.57125537.89-
191昆山江湾澜庭2020年6月2022年12月311632.47194292.44-
192昆山开发区项目2019年10月2021年9月195485.41160480.18-
193昆山未来之城2019年2月2021年1月166947.72132638.72-
194昆山夏驾河项目2020年3月2021年12月345582.98250556.74-
195兰州璞悦澜岸2019年12月2022年4月242999.93150297.09-
196兰州时代之光2020年3月2021年4月222106.98106874.92-
197兰州万科城2019年9月2021年11月427775.02223153.97-
198兰州万科璞悦臻园2020年4月2022年5月172414.2198062.48-
199兰州万科星光都会2020年9月2023年5月74289.9235282.72-
200廊坊朗润园2020年7月2023年12月159569.00101211.7044687.28
201廊坊启航之光2018年7月2024年12月53277.6933071.6617407.35
临沂鲁商万科城臻
2022020年10月2023年9月99975.3422760.15-
园
203临沂新都会项目2020年8月2021年8月267763.00171847.66-
85万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
204柳州白露项目2020年6月2021年7月663972.00224994.98-
205眉山眉州文化村2020年4月2021年7月352970.87228068.63-
206眉山仁峰2019年9月2021年5月82129.0581550.51-
207南昌海上传奇2019年8月2021年7月24358.4721924.96-
208南昌玖里2019年12月2021年6月32682.5925306.75-
209南昌时代广场2019年5月2021年8月106271.9986807.33-
210南昌天空之城2019年10月2021年1月192870.14174327.86-
南昌万创科技城
2112020年4月2021年2月231875.72103844.14-
F04/F02地块南昌万创科技城
2122020年8月2023年3月58126.0021331.31-
H01E01地块
213南昌星光世纪2020年9月2023年3月143178.4087105.89-
214南京金域国际2018年5月2021年12月109154.63106102.73-
215 南京溧水 G09地块 2020年 9月 2022年 6月 479866.56 293874.13 -
216南京南站项目2020年11月2022年9月346465.48279135.54-
217南京万科翡翠滨江2020年7月2023年6月221323.98188710.12-
218南京万科燕语光年2020年12月2023年3月517404.24398828.60-
219南宁金域国际2020年11月2022年12月131855.1050641.27-
220南宁金域中央2019年4月2021年1月509038.42412020.25-
221南宁万科城2019年12月2021年10月446486.83278604.39-
222南宁星都荟2020年4月2021年6月345077.07262492.40-
223南宁兴宁东项目2019年12月2021年11月168390.38100993.28-
224南宁悦江南项目2019年6月2021年1月123841.5286409.02-
225南通半岛国际2020年11月2022年10月135603.1192419.87-
226南通翡翠东第2019年12月2021年1月116349.91113382.32-
227南通翡翠公园2019年12月2021年3月153286.84138739.65-
228南通翡翠心湖2019年12月2021年1月79887.0878109.00-
229南通官山望2020年12月2022年9月180716.00113406.65-
230南通海上明月2020年5月2022年12月342558.40152515.79-
231南通胜利路西地块2020年1月2022年1月456068.99358562.82-
232南通时代之光2020年5月2021年12月108823.4171252.21-
233南通时光映翠2020年4月2022年1月129687.5880257.04-
234宁波白石湖东2018年11月2021年3月109411.17106750.14-
86万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
235宁波滨盛臻园2020年1月2022年4月276315.84213385.34-
236宁波东潮之滨2020年3月2022年10月303420.00236677.73-
宁波东钱湖莫古路
2372020年5月2022年3月164688.46134009.41-
项目
238宁波海曙段塘项目2019年12月2022年9月386854.74329560.63-
239宁波海映澜庭2020年7月2022年12月203014.00166661.15-
240宁波槐树路项目2019年7月2022年3月265324.00210824.37-
宁波江南一品西地
241
块2020年11月2023年3月358272.18272875.15-
242项目
243宁波未来里2018年8月2021年3月201093.60186403.93-
244宁波蔚蓝城市2019年1月2021年6月210458.84208563.49-
245宁波云谷中心2019年1月2021年6月234735.00224018.14-
246宁波云著花苑2018年9月2021年7月156759.54135399.88-
247宁波镇海骆驼项目2019年12月2023年6月600000.00404027.28-
248盘锦兴隆台项目2019年9月2021年6月144026.5883317.35-
249秦皇岛米哈斯小镇2018年9月2021年1月74674.5332876.90-
250秦皇岛未来城二期2019年4月2021年6月97922.1943287.51-
251青岛北宸之光2019年5月2021年10月116621.3771499.61-
252青岛城市之光2018年8月2021年6月114698.6859001.81-
253青岛动车小镇项目2019年11月2022年1月51500.0030304.04-
254青岛翡翠长江2018年3月2021年11月314392.76210040.50-
255青岛海岸南山2020年9月2022年12月72062.1440050.57-
青岛胶州植物园项
2562020年2月2022年6月174669.7895053.06-
目
257青岛金域华府三期2019年9月2022年4月111990.0160833.48-
258青岛新都会2019年12月2021年9月355806.74204624.64-
259青岛远通物联项目2020年6月2022年9月115964.4669634.17-
260清远万科城2019年3月2021年4月258041.12152395.02-
261泉州城市之光2019年12月2021年6月595993.47314684.04-
262三亚森林度假公园2019年12月2022年6月128873.6772209.28-
263上海安亭新镇项目2020年1月2021年12月130028.55100755.24-
264上海华漕项目2020年1月2021年12月284400.00226964.62-
87万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
265上海青藤公园2019年7月2021年12月420000.00357198.98-
266上海天际2019年5月2021年1月727949.24625793.5240681.16
上海天空之城星之
2672019年2月2021年3月387590.00214310.15-
屿
268绍兴大都会2018年6月2021年9月255171.05238188.88-
269绍兴芳塔纳丽2020年1月2022年6月140019.64115657.51-
270绍兴君望2019年7月2021年11月77565.0067949.71-
深圳罗湖食品大厦
2712020年6月2022年11月306000.00275253.49-
项目
272深圳天誉花园2019年12月2022年9月820000.00466572.48-
273深圳万科大都会2020年9月2023年2月764770.47189006.12-
274深圳万科西望2020年6月2023年3月479727.10366979.02-
275深圳万科星城2018年6月2021年1月586838.33576485.73-
276深圳瑧山府2017年9月2021年6月458041.00268921.78-
277深圳瑧山海2020年8月2022年8月353034.46269673.46-
278深圳瑧湾汇2018年1月2021年6月1442000.00422152.26-
279深圳自行车厂项目2019年6月2021年12月59961.8831855.32-
280沈阳宝马项目2019年12月2021年9月244576.72114460.73-
281沈阳北宸之光2020年3月2022年8月217417.27142854.30-
282沈阳东第2020年8月2022年6月83296.7339766.02-
283沈阳翡翠滨江2019年7月2021年7月149964.07134235.35-
284沈阳翡翠臻园2019年3月2021年12月118309.4759835.15-
285沈阳明日之光2019年10月2022年12月73606.4356354.02-
286沈阳首府云城2020年9月2021年5月617002.08417961.67-
287沈阳西宸之光2020年10月2022年12月140907.7660157.35-
288沈阳信达万科城2019年12月2021年6月85554.3064835.50-
289沈阳中旅万科城2020年6月2021年12月504228.0284553.20-
290石家庄翡翠公园2019年7月2022年6月200000.00132974.02-
291石家庄翡翠书院2019年9月2021年11月332376.00228317.96-
292石家庄公园都会2019年8月2022年8月152938.0095575.06-
石家庄嘉实万科紫
2932020年7月2023年4月230036.00131260.68-
台
294石家庄未来城2020年4月2022年5月174746.0096650.68-
88万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
295石家庄新都会2019年8月2021年10月152938.00141469.20-
296石家庄正定文化村
2020年6月2023年4月110000.0052588.67-
297迎旭府
石家庄正定文化村
2982019年11月2021年11月154269.00112992.37-
项目宿迁十里春风东侧
2992020年4月2022年12月79944.4845382.32-
地块
300宿迁未来之光2018年5月2021年1月136583.8082840.35-
301宿迁西湖都会2020年12月2023年10月100497.0042126.96-
302苏州安元路项目2020年6月2021年11月435546.29353085.16-
303苏州向阳路项目2019年5月2021年11月588578.05509349.31-
304台州董家洋东项目2020年1月2022年10月379378.36255369.26-
305台州董家洋西项目2020年3月2022年7月404378.34277363.46-
306台州山海十里2019年1月2021年8月219089.28205220.94-
307台州万科城2019年1月2021年9月595000.00410413.67-
308太原城市之光2018年7月2021年10月172902.00152176.56-
309太原城市之光东望2020年7月2023年8月177507.0050739.62-
310太原春和景明2019年5月2021年12月423458.26211441.63-
311太原翡翠东第2020年12月2023年11月67284.7224462.28-
312太原翡翠晋阳湖2019年11月2022年6月214929.00142531.83-
313太原公园大道2019年9月2022年5月115774.0054085.59-
314太原控制中心项目2020年3月2023年6月51393.0027495.47-
315太原蓝湾传奇2019年9月2022年10月227190.18111001.17-
316太原清徐项目2020年3月2022年9月208352.0053330.91-
317太原时代之光2020年11月2024年6月165034.4845986.40-
318太原小镇2018年7月2021年6月70309.6965750.92-
319太原长风公馆2018年7月2021年5月71055.9153792.06-
320太原中央公园2019年9月2022年6月166886.1681777.30-
321唐山翡翠观唐2019年5月2021年4月268405.30180741.21-
322唐山翡翠蓝山2019年5月2021年10月209007.47126507.20-
323唐山港岛中心2020年1月2021年12月224798.07109200.13-
324唐山未来城2020年9月2021年12月255737.69118169.61-
325天津宝坻024地块2020年7月2022年9月255115.23143804.96-
89万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间项目
326天津叠彩道2018年4月2021年12月145000.00132800.05-
327天津东郡2018年10月2021年6月141349.49126331.85-
328天津东丽湖2018年4月2021年3月28942.0028322.04-
329天津翡翠紫台2019年6月2021年12月218743.00177926.60-
天津麒麟湿地万科
3302020年7月2021年12月160983.00107455.82-
小镇
331天津四季滨江2020年7月2022年9月150231.2587865.28-
332天津万科天地2019年3月2022年1月129694.0065814.61-
333天津西华府2019年12月2021年9月533067.28453660.90-
334天津西庐北2019年1月2021年11月169170.50148543.20-
335天津西庐南2018年11月2021年9月137923.57129186.57-
336天津新都会2017年3月2021年6月41361.7640237.12-
337威海翡翠公园2020年10月2021年6月210369.45130037.66-
338潍坊万科城2020年7月2022年4月222505.0064504.31-
339渭南万科城2020年7月2022年2月242366.08178843.05-
340温州翡翠天地Ⅰ期2018年7月2021年9月648459.05502915.58-
341温州翡翠心湖2019年7月2022年1月85681.8667074.56-
温州瑞安西岙村地
3422019年8月2022年9月376245.21274529.58-
块
温州三溪区 B-07地
3432019年10月2022年12月312586.08208977.09-
块
344 温州中心区 D-28-1
2019年10月2022年1月161908.17119964.00-
345地块
乌鲁木齐都会传奇
3462019年12月2021年9月101235.7784322.49-
二期
347乌鲁木齐翡翠天骄2019年11月2021年6月164370.23125278.82-
348乌鲁木齐公园大道2019年12月2021年1月211277.37139022.65-
乌鲁木齐观澜景苑
3492020年9月2022年1月53171.8729123.75-
二期
350乌鲁木齐华府里2020年9月2021年12月159962.3999359.01-
351乌鲁木齐锦荟里2020年12月2022年5月223783.61118104.21-
352乌鲁木齐璟曜里2020年9月2022年12月150829.2477996.66-
353乌鲁木齐南山郡2015年5月2021年11月23407.2221890.6520837.79
90万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
354乌鲁木齐天山府2020年11月2021年12月189931.35119456.90-
355无锡翡翠东方2020年1月2022年5月353239.30292719.90-
356无锡翡翠之光2019年9月2021年11月335810.34282076.84-
357无锡金域缇香2018年9月2021年6月46661.9635108.28-
358无锡梅里上城2020年11月2022年11月312318.36216830.98-
359无锡南门44-1地块
2019年12月2022年5月231377.28184898.75-
360项目
361无锡运河传奇2019年12月2021年6月139718.31129388.95-
362无锡臻境2020年9月2022年11月131789.1399505.54-
363芜湖东方珑胤台2020年7月2022年6月120990.7376843.07-
364芜湖江东府2019年9月2021年2月37453.7836453.29-
365芜湖中江苑2020年5月2021年12月185641.64117024.23-
366武汉翡翠滨江2020年10月2021年6月627043.74275414.26-
367武汉汉口传奇2019年1月2021年4月216243.09213121.02-
368武汉万科橙2019年4月2021年3月55837.0038734.88-
369武汉万科金域国际2019年2月2021年6月556921.68464384.36-
370武汉万科理想城2020年1月2022年6月129860.2775533.41-
武汉万科理想城悦
3712018年10月2021年3月48578.0641130.93-
府
372武汉万科五彩城2018年7月2021年3月52571.7345159.10-
373武汉万科新都会2019年7月2022年5月670325.35600883.51-
374武汉万科云城2020年10月2021年3月561464.24428775.76-
375武汉万科主场2017年12月2021年6月174666.19157450.66-
376 武汉长征村 K2 2020年 8月 2022年 6月 385948.20 231297.35 -
377西安城市之光2019年1月2021年12月42709.8735381.84-
378西安城市之光二期2019年1月2021年6月80122.1750419.81-
379西安大都会云境2019年9月2021年12月284716.52181090.93-
380西安翡翠国宾2019年7月2021年6月756453.87428251.58-
381西安高新华府二期2019年3月2021年9月42299.1120156.34-
382西安公园大道2019年11月2021年8月109443.7983178.13-
383西安公园华府2018年8月2021年6月80671.4344909.44-
384西安金色悦城四期2016年4月2021年6月49785.5343840.21-
385西安澜岸2020年1月2021年12月347390.00254415.04-
91万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
386西安理想城2019年9月2021年3月82355.0038904.12-
387西安万科城2019年3月2021年10月67337.5847823.86-
388西安万科城如园2019年8月2021年9月202487.06140935.88-
389西安万科城润园2019年6月2021年6月67447.7538506.24-
西安万科大都会一
3902020年1月2021年7月329102.78236312.78-
期西安万科大都会二
3912019年9月2021年7月202943.19145854.41-
期
392西安万科金域缇香2020年8月2022年6月168945.35109298.28-
393西安万科璞悦2020年6月2022年12月181593.26131724.16-
394西安万科雁鸣湖2020年5月2022年11月167551.91127994.54-
395西安万科悦府2020年8月2022年6月190368.00120815.98-
396西安新合新苑2020年5月2021年6月213346.10151930.82-
397西安悦湾2019年9月2021年9月236111.39169208.31-
398西安云谷2018年7月2021年7月77353.8168125.76-
399西昌万科17度2019年12月2021年5月394548.75238905.84-
400荥阳洞林湖地块2020年7月2022年6月154370.5537201.05-
401咸阳金域华府2020年9月2022年7月210303.92110553.17-
402厦门白鹭郡2017年6月2021年6月344225.17274796.2223880.90
403厦门金域缇香2018年5月2021年12月96444.8786799.19-
404厦门万科广场2018年12月2022年12月371108.7266616.01-
405厦门万科云城2018年4月2021年6月58222.2152188.44-
徐州北区客运站项
4062020年4月2022年12月180000.00107142.46-
目
407徐州翡翠之光2018年9月2021年12月192617.25110945.49-
408徐州淮海天地2019年5月2021年1月206875.61160811.70-
徐州茅村项目5号
409
地2020年1月2022年12月97173.6137931.90-
410项目
411徐州时代之光2019年1月2022年12月115438.7558268.78-
412徐州万科熙望2020年5月2022年2月47145.2629443.69-
413烟台城市之光Ⅱ2019年11月2021年3月73949.8256523.71-
414烟台翠湖山晓2020年12月2021年10月133075.52116211.35-
415烟台翡翠大道2020年3月2021年7月230891.07153316.33-
92万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
416烟台翡翠观海2020年11月2023年3月51316.4730341.41-
417烟台翡翠长安2020年4月2021年12月212407.77137047.24-
418烟台御龙山2018年12月2021年4月116296.7869961.50-
419 烟台御龙山 D地块 2020年 6月 2022年 6月 73269.96 46226.42 -
420盐城翡翠书院2019年3月2021年6月38414.9731216.82-
421盐城翡翠云台2019年6月2021年3月198846.88149508.99-
422扬州教投资产包2020年3月2022年6月308516.00203567.00-
423扬州四季都会2020年10月2022年12月230375.16144576.54-
424扬州运河之光2018年7月2021年4月65070.0452164.33-
425阳曲金域蓝湾2018年9月2021年9月105233.7581031.57-
426宜昌万科宜翠锦城2020年9月2022年12月209099.86110884.72-
427营口海港城2019年3月2021年4月56575.8545309.723143.04
428张家口京城上方2020年6月2022年12月90000.0032295.85-
漳州龙海金域滨江
4292020年3月2022年6月398465.97268326.26-
花园
430镇江翡翠公园2019年7月2021年10月83223.2771838.52-
431镇江翡翠江湾2019年3月2021年4月47350.8528011.63-
432镇江金域蓝湾2019年12月2021年12月57186.5428829.13-
433镇江蓝山花园2019年1月2021年4月49497.3431410.2410582.53
434郑州八卦庙2020年12月2023年3月74474.6732842.12-
435 郑州百荣 E5项目 2019年 8月 2022年 3月 184618.99 78509.53 -
436郑州兰乔圣菲2019年12月2021年4月126593.2496278.33-
437郑州南龙湖2020年7月2023年1月70000.0036180.48-
438郑州万科大都会2019年3月2021年9月253027.10165810.77-
郑州万科洛达庙项
4392020年4月2022年12月211422.00135264.49-
目郑州万科美景金兰
4402018年4月2021年4月249973.00181958.07-
苑郑州万科美景魅力
4412019年7月2021年7月75731.1467579.48-
之城郑州万科民安江山
4422019年5月2021年10月332259.68229006.19-
府郑州万科民安三度
4432019年4月2021年4月93290.0047842.39-
湖山
444郑州万科盛德世曦2019年9月2022年6月221800.00150622.86-
93万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
最近一期开工预计下批竣工序号项目名称预计总投资年末数跌价准备时间时间
445郑州万科溪望2018年6月2021年3月108843.87101122.49-
446郑州云图2020年3月2022年1月281471.82122310.97-
447郑州长基云庐2018年12月2021年1月80123.2177926.85-
448中山金域中央2019年3月2021年6月166557.43139063.94-
449中山四季花城2020年8月2021年7月148043.83105255.94-
450中山西湾汇2019年2月2021年1月262899.92231853.18-
451中山中央公园一期2020年11月2022年12月83786.8554784.13-
452周口万科溥天龙堂2020年3月2021年6月252808.11156210.61-
珠海滨海大都会花
4532020年3月2022年3月366079.07285194.87-
园
454珠海翡翠中央2018年6月2021年4月170595.19161348.11-
455珠海桃源里居2019年12月2021年10月105428.7489269.37-
456涿州城际之光2019年12月2021年10月203300.0062469.48-
457涿州新辰之光2019年7月2022年9月177074.59119927.8187725.96
458淄博临淄项目2020年9月2022年10月155600.00125500.61-
459淄博万科翡翠书院2019年9月2021年12月127000.0060621.45-
460淄博万科新都会2019年9月2021年5月74622.1259551.65-
461其他0.004164053.16-
101369090.2
合计72827105.78325935.94
3
3、公司拟建项目
截至2020年12月末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：
单位：万元序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
1鞍山高新万科城2021年5月72749.16-
2霸州孔雀湖-77亩地、39亩地项目2022年3月32842.58-
3包头翡翠都会2021年6月145823.47-
4北京哈洛小镇2022年3月166484.12-
5长春北湖溪望东地块2022年3月41321.39-
6长春翡翠滨江2022年3月68912.88-
7长春公主岭项目2021年6月87697.89-
94万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
8长春时代都会2021年4月132021.11-
长春向日葵小镇后期
92021年4月23869.00-
第二批用地项目
10长春星光城2021年10月73871.72-
11长春紫郡2021年4月107455.00-
12长沙四季花城2021年4月154035.69-
13长沙臻湾汇2021年5月210032.97-
14常州公园大道2021年12月95947.31-
15常州公园大道二期2021年4月54000.00-
16成都锦绣2021年6月158642.01-
17成都天府公园城2021年1月160539.50-
18成都天府万科城1期2021年4月97634.32-
19成都天府万科城2期2021年5月32819.64-
20重庆界石296亩项目2021年1月138750.00-
21重庆璞园一期2021年2月69412.24-
22重庆璞园二期2021年2月49800.00-
23重庆四季花城三期2021年3月35220.05-
24重庆星光天空之城2021年11月103656.00-
25重庆悦来493亩项目2021年10月195205.99-
26大厂231、232地块2022年3月48241.70-
27大连公园都会2021年2月212910.00-
28大连海港城2022年9月53077.694738.24
29大连誉澜道2021年10月28023.96-
30东莞双城水岸2021年6月31121.68-
31鄂州010项目2021年11月108583.47-
32佛山金色梦想2021年2月56468.51-
33佛山金域水岸2021年1月28327.73-
34佛山顺德万科广场2021年6月82173.20-
35佛山万科南海天空之城2021年1月373038.48-
36广州城市之光2021年11月1006654.56-
37广州金茂万科魅力之城2021年1月630700.00-
38广州世博汇2021年6月133121.59-
39贵阳翡翠公园项目2021年7月187720.78-
95万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
40贵阳观湖2021年3月67727.00-
41贵阳万科理想城2022年3月28318.33-
42贵阳万科麓山2021年3月184160.73-
43贵阳溪望2021年5月162209.75-
44贵阳新都荟2021年1月67811.31-
45哈尔滨智慧未来城2021年3月109704.44-
46海南万科崖州区安居房项目2021年2月26347.86-
47杭州公望2021年6月33307.02-
48合肥未来之光2021年3月72284.1021478.14
49惠州万悦花园2021年3月45385.83-
50惠州文瀚花园2021年3月43284.82-
51济南百脉悦府2021年10月57517.42-
52济南北宸之光2021年3月122269.89-
53济南繁荣里2021年3月41528.97-
54济南雪山万科城仓湾2021年3月197057.00-
55济南雪山万科城都会2021年4月257416.00-
56嘉兴滨河道花苑2021年3月79389.29-
57昆明昌宏西路项目2021年6月254421.65-
58昆明飞虎二期2021年5月304808.83-
59昆明万科城2021年11月118001.93-
60昆山高尔夫项目2022年6月35022.22-
61昆山未来之城2021年4月24553.51-
62兰州万科星光都会2021年4月89340.62-
63廊坊朗润园2022年3月50349.2225934.37
64廊坊启航之光2022年3月33637.2522326.84
65临沂鲁商万科城臻园2021年3月65265.55-
66柳州白露项目2021年2月24588.59-
67洛阳万科春华西园甲第2021年3月62901.71-
68眉山眉州文化村2021年3月72762.44-
69眉州崇礼新城二期2022年1月182078.76-
70 南昌万创科技城 F04/F02地块 2022年 3月 30109.78 -
71南昌星光世纪2021年3月56321.73-
96万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
72南京万科翡翠滨江2021年1月272233.11-
73南宁金域国际2021年4月30841.26-
南通海门骏园南地块
742021年4月65034.09-
项目南通海门万科西地块
752021年3月111054.49-
项目南通实验学校北地块
762021年4月156000.23-
项目
77南通中创北项目2021年4月287629.37-
78盘锦兴隆台项目2021年4月35648.80-
79三星工业区项目一2021年12月713664.17-
80三星工业区项目二2022年12月467003.29-
81三亚市临春安居房项目2021年1月66150.00-
82上海安亭新镇项目2021年6月29279.96-
83上海七宝19-04地块2021年6月132343.96-
84深圳尖岗山2021年3月618093.90-
85深圳自行车厂项目2021年6月494672.23-
86沈阳富丽华项目2021年3月31553.68-
87沈阳西宸之光2021年3月67095.72-
88沈阳中旅万科城2021年3月41188.57-
89石家庄翡翠书院2021年3月137594.75-
90石家庄嘉实万科云庐2021年4月25327.30-
91石家庄万科翡翠四季2021年6月97100.00-
92苏州吴中党校项目2022年3月61063.94-
93苏州玉玲珑2021年1月280846.18-
94太原春和景明2022年6月22172.45-
95太原翡翠东第2021年3月151571.34-
96太原翡翠晋阳湖2022年3月42172.00-
97唐山丰润观澜2021年1月32618.71-
98唐山丰润紫苑2021年3月44301.55-
99唐山公园都会一期2021年3月108961.97-
100唐山公园都会二期2022年3月59507.77-
101唐山未来城2021年3月59709.94-
97万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
102唐山新华道项目2022年3月34815.96-
103天津宝坻024地块项目2021年9月31930.01-
104天津四季滨江2021年3月136515.95-
105威海璞悦山2021年5月67471.20-
106渭南万科城2021年5月93869.24-
107温州世纪公元2021年4月114730.00-
108乌鲁木齐都会未来城2021年2月205300.00-
109乌鲁木齐锦荟里2021年4月25245.62-
110乌鲁木齐璟曜里2021年4月63830.08-
111乌鲁木齐天山府2021年4月43711.27-
112乌鲁木齐天山府二期2021年4月28688.31-
113乌鲁木齐天山府三期2021年6月48810.00-
114无锡金域蓝湾2021年3月33536.06-
115无锡宛山湖2021年3月184438.98-
116无锡臻境2021年1月41531.02-
117武汉汉口传奇2021年12月85527.12-
118武汉金域湖庭2022年1月53044.28-
119武汉万科云城2021年6月59246.16-
120西安翡翠国宾2021年5月128896.88-
121西安金域东郡2021年1月42877.70-
122西安理想城2021年7月109552.65-
123西安万科大都会二期2021年1月41056.17-
124西安万科璞悦2021年3月34467.00-
125西安万科雁鸣湖2021年4月85738.34-
126西安万科雁鸣湖三期2021年5月47269.75-
127西昌万科17度2021年6月98639.87-
128荥阳洞林湖地块2021年8月28249.85-
徐州北客运站 A地块
1292021年3月27200.00-
项目
徐州北客运站 C地块
1302021年4月50740.00-
项目
131徐州万科潮鸣2021年1月93999.51-
132烟台翠湖山晓2021年5月33000.57-
98万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
序预计开工时项目名称2020年末余额跌价准备号间
133烟台翡翠观海2021年2月48217.10-
134烟台墨翠府2021年1月60133.67-
135烟台天越湾2021年4月187189.58-
136烟台壹都会2021年3月83859.11-
137烟台芝罘万科城博文里2021年3月24019.38-
138盐城聚珑东方2021年5月156509.79-
139盐城星汇东方2021年5月191895.00-
140扬州885项目2021年4月60989.88-
141宜昌万科宜翠锦城2021年3月37098.28-
142镇江翡翠公园2022年6月91467.13-
143郑州老鸦陈93亩项目2021年3月213294.39-
144郑州南龙湖2021年5月55310.75-
145郑州万科大都会贤悦苑2021年4月76173.79-
146郑州万科民安三度湖山2021年5月54899.45-
147郑州长基云庐2021年7月22135.43-
148中山西海岸2021年3月145636.13-
149中山中央公园二期2021年3月145133.36-
150周口万科溥天龙堂三期2021年5月31540.60-
151珠海海上城市2021年2月276031.82-
152其他2883064.48-
153合计20249754.3874477.59
4、公司规划中项目土地储备情况
截至2020年12月31日，公司规划中项目的建筑面积为282323900万平方米，其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域占比分别为
20.14%、21.88%、27.81%、21.55%和8.64%。
截至2020年12月31日，公司境内规划中项目的基本情况如下：
占地面积规划建筑面积区域项目数量占比占比（万平方米）（万平方米）
南方区域2042243306817.00%5685053620.14%
上海区域2823288499024.93%6176041921.88%
99万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
占地面积规划建筑面积区域项目数量占比占比（万平方米）（万平方米）
北方区域3014005541530.36%7850316827.81%
中西部区域1622707036020.52%6082697621.55%
西北区域8294881697.19%243828018.64%
合计1031131932002100.00%282323900100.00%
（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总部及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建
设---销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般耗时三至六个月，而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至一期预售通常为期约六个月，发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约19个月。
报告期内，部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。
报告期内，公司与合作方的合作模式主要如下：
模式一：由公司与合作方共同组建房地产项目公司，合作方作为少数股东参与开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表，是发行人的子公司；
模式二：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由公司实际负责该等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。
该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司；
模式三：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由合作方实际负责该等房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。该等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。
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（八）发行人收入确认原则
2018-2020年收入确认原则
（1）基本原则
确认满足下列条件之一时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
1）客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制发行人履约过程中在建的商品；
3）发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且发行人在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，发行人在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，发行人在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
（2）房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，发行人在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（3）物业服务合同发行人在提供物业服务过程中确认收入。
（4）物业出租合同发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（5）建造合同
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发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，发行人根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
（九）发行人采购模式
发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为
独立第三方。发行人与超过50家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发
行人合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采购。发行人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全国信誉良好的供货商建立稳定战略合作关系。
发行人采购管理部门负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工程款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细则》《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
（十）发行人销售模式发行人通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销发行人的物业。营业纪录期间，发行人80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人
102万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过144平方米。主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方政府就保障性住房签订建造合同。
发行人客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结算。
购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于签署相关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款的客户须于签署相关买卖协议时支付不少于购买价30%的首付金额。根据现行法律及法规，首次购房者最多可获相当于购买价最高70%的按揭贷款，还款期最多为
30年。该类买家须于按揭银行发放按揭贷款前，支付按揭贷款未能涵盖的购买价余额。
在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，发行人发布《营销风险自查指引表》等制度，进一步推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
（十一）发行人主要客户及供应商
1、主要客户
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2018年前5名客户的营业额约为20.7亿元，占公司全年营业收入的比例为0.7%；其中公司最大客户的营业额约为7.0亿元，占公司全年营业收入的比例约0.2%。2019年前5名客户的营业额约为20.2亿元，占公司全年营业收入的比例为0.6%；其中公司最大客户的营业额约为8.9亿元，占公司全年营业收入的比例约0.2%。2020年前5名客户的营业额约为57.5亿元，占公司全年营业收入的比例为1.4%；其中公司最大客户的营业额约为36.2亿元，占公司全年营业收入的比例约0.9%。
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公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过10%的客户。
2、主要供应商
近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系。2018年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币46.7亿元，占全年采购总额的
2.0%，占采购总额的比例少于30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民
币15.1亿元，占全年采购总额的0.6%。2019年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币66.9亿元，占全年采购总额的3.0%，占采购总额的比例少于30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币16.6亿元，占全年采购总额的0.8%。2020年，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计人民币62.3亿元，占全年采购总额的2.15%，占采购总额的比例少于30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币14.8亿元，占全年采购总额的0.53%。
本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过10%的供应商。
（十二）公司主营业务和经营性资产实质变更情况
截至本募集说明书签署之日，本公司的主营业务和经营性资产不存在实质变更情况。
（十三）报告期的重大资产重组情况
截至本募集说明书签署之日，本公司不存在重大资产重组情况。
八、媒体质疑事项
截至本募集说明书签署之日，本公司不存在媒体质疑的影响本期债券发行的重大不利情况。
九、发行人内部管理制度
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、
104万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公司的三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）会计核算和财务管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，财务管理应主动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持续、健康发展，不给后续经营造成遗留问题。
（二）预算管理制度
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
（三）对外投资决策机制公司事业中心投资管理职能负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步跟投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关专业职能联合评审后，报由公司管理层组成的
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集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司
董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
（四）对外担保制度
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
（五）对子公司的管理机制
公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架构体系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业职能统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（六）公司融资管理制度公司的融资与结算业务由总部管理中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金管理制度》《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部管理中心资金管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部管理中心资金管理职能统一结算。
同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
（七）公司的关联交易管理制度
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平
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市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
（八）采购管理制度
发行人制定了包括《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。
十、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处罚的情形。
十一、发行人房地产业务核查的相关情况发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证〔2016〕713号）以及《债券业务办理指南第
1号——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733号）的
107万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书相关规定，就发行人及其合并报表范围内的子公司的商品房开发项目（包括拟建、在建及2018年1月1日至2021年12月31日完工的项目）在2018年1月1日
至2021年12月31日是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违
规行为、合并报表范围内的子公司在2018年1月1日至2021年12月31日招挂
拍取得商品房用地时是否存在竞拍“地王”或哄抬地价行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚等行为出具了自查报告。
（一）关于是否存在闲置土地问题的核查除自查报告之“二、关于公司是否存在扰乱房地产业秩序等其他违法违规行为的核查”之“（三）关于是否存在闲置土地问题的核查”披露的10个项目项下地块外，核查范围内的其他商品房开发项目在2018年1月1日至2021年12月31日不存在收到国土资源管理部门出具的《闲置土地调查通知书》《闲置土地认定通知书》《征收闲置费通知书》《无偿收回国有建设用地使用权决定书》或《行政处罚决定书》的情形。上述10个项目项下地块具体自查意见如下：
（1）昆明魅力之城 CR53昆明市 2013027号、CR53昆明市 2013028号出让
合同项下地块因未按照约定的动工时间动工开发，被官渡区人民政府公示为闲置土地，并被征缴土地出让价款20%的土地闲置费。上述地块未能按照补充协议约定的开工日期动工，系项目处于地铁线路影响范围内、项目规划需配合轨道交通建设方案，项目规划调整方案报批实际持续时间较长以及地上构建物拆除等因素影响。云南浙万公司一直积极与政府部门沟通，持续推动规划报批程序及地上构筑物的拆除。鉴于云南浙万公司规划调整已取得相关政府部门批准，并已办理建设工程规划许可证，取得建筑工程施工许可证动工建设，且 CR53昆明市 2013028号出让合同项下地块已完工，项目用地已消除闲置状态，上述情况对本期债券发行不构成实质障碍。
（2）西安万科理想城项目被征缴闲置费的5宗土地使用权，原由万通拥有和开发，在发行人收购前即处于迟延动工超过2年的状态。发行人收购后，为尽快推进项目进展，实现土地资源开发，协调各方并与政府沟通新的开发计划。该项目因原整体规划与实际情况不符影响开发，政府已根据实际情况进行规划调整，其中17宗地涉及土地用途、期限变更并重新约定开工竣工期限，其余地块虽未
108万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更土地用途，不涉及出让合同条款重新约定，因控制性详细规划调整亦有少量规划调整。项目全部37宗地中，已有12宗地竣工，其他宗地因文物保护限高处于开发停滞状态，发行人正在办理文物局审批手续。虽然5宗地被征缴闲置费，但系在股权转让方管理之下未能按期开发导致，发行人积极推动该等项目后续开发建设，并无“闲置”该地块的意图和事实，只是基于股权转让被动承担原股权转让方管理项目公司之后果，且根据股权转让协议约定该责任由股权出让方承担。
陕西省西咸新区秦汉新城国土资源与房屋管理局于2018年11月29日出具《说明》，征缴土地闲置费是其依据《闲置土地处置办法》作出的行政征收行为，项目公司积极配合，5宗地被征缴闲置费不构成重大违法违规行为。基于上述，信达律师认为，上述5宗地被征收闲置费不构成发行人的重大违法违规行为。项目公司已于2021年4月就上述5宗地中的2宗与陕西省西咸新区秦汉新城土地储
备中心签署国有建设用地使用权有偿收回合同，由陕西省西咸新区秦汉新城土地储备中心向项目公司有偿收回国有土地建设用地使用权。
（3）其他地块不存在因土地闲置问题被收取闲置费或被无偿收回建设用地使用权的情形。
（二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查
公司及其合并报表范围内的子公司，在2018年1月1日至2021年12月31日不存在转让商品房开发项目的土地使用权的行为。综上，公司在2018年1月
1日至2021年12月31日不存在炒地的违法违规行为。
2018年1月1日至2021年12月31日，公司核查范围内的商品房开发项目
不存在捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。
（三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的核查
2018年1月1日至2021年12月31日，公司及其纳入合并报表范围内从事
房地产开发业务的子公司在16个重点调控的热点城市中不存在哄抬地价、以异常高价购买土地等扰乱房地产市场秩序的行为。
综上，发行人符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国
109万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书发〔2010〕10号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函[2016]713号）以及《债券业务办理指
南第1号——公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733号）等规范性文件的规定。
发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其子公司开发的商品房
项目在2018年1月1日至2021年12月31日存在未披露的土地闲置、炒地、捂
盘惜售及哄抬房价的违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责任。
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第五节财务会计信息
一、会计政策调整对财务报表的影响本集团于2020年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企业会计准则解释第13号》（财会[2019]21号）（“解释第13号”）、《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会[2020]10号）。本集团自2020年1月
1日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
1、解释第13号
解释第13号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中度测试”的选择。此外，解释第13号进一步明确了企业的关联方还包括企业所属企业集团的其他成员单位(包括母公司和子公司)的合营
企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的其他合营企业或联营企业等。
2、财会[2020]10号
财会[2020]10号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。根据财会[2020]10号，本集团作为在境内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
解释第13号和财会[2020]10号分别自2020年1月1日和2020年6月24日起施行，本集团采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该解释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
二、合并报表范围的变化
（一）发行人2020年度财务报表合并范围变化情况
2020年度公司新纳入合并范围的子公司235家，不再纳入合并范围的子公
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司77家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1包头万科青源房地产开发有限公司新增至合并范围新设
2长春市西宸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
3东莞市万昕房地产有限公司新增至合并范围新设
4佛山市南海区万铁房地产开发有限公司新增至合并范围新设
5合肥和万房地产开发有限公司新增至合并范围新设
6惠州市科如投资开发有限公司新增至合并范围新设
7惠州市科溢投资开发有限公司新增至合并范围新设
8济南万臻置业有限公司新增至合并范围新设
9南京万景工程管理有限公司新增至合并范围新设
10南通万江耀升房地产有限公司新增至合并范围新设
11青岛天万合海置业有限公司新增至合并范围新设
12青岛天万合钰置业有限公司新增至合并范围新设
13青岛万仁置业有限公司新增至合并范围新设
14深圳市万戴行物业服务有限公司新增至合并范围新设
15深圳市万唯房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
16深圳市万物戴德梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
17深圳市万物梁行物业服务有限公司新增至合并范围新设
18深圳市万远中珩投资发展有限公司新增至合并范围新设
19石家庄万科文城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
20太原朴韵美居企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
21无锡市铭庭房地产有限公司新增至合并范围新设
22中山市万福房地产开发有限公司新增至合并范围新设
23珠海万恒丰悦房地产有限公司新增至合并范围新设
24珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
25珠海市万滨初新企业管理有限公司新增至合并范围新设
26珠海万晔唯珠企业管理有限公司新增至合并范围新设
27江门市科铭投资管理有限公司新增至合并范围新设
28湖北万悦房地产有限公司新增至合并范围新设
29宜昌宏朗程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
30新疆尚博房地产开发有限公司新增至合并范围新设
31河南天河万科房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
112万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
32重庆北望置业有限公司新增至合并范围新设
33重庆捷柯商业管理有限公司新增至合并范围新设
34重庆悦万置业有限公司新增至合并范围新设
35长沙市育天万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
36武汉市万睿数字运营有限公司新增至合并范围新设
37云龙资产服务有限公司新增至合并范围新设
38云南万禧物业服务有限公司新增至合并范围新设
39杭州耀江保安服务有限公司新增至合并范围新设
40哈尔滨万冠置业有限公司新增至合并范围新设
41北京万誉新兴物业服务有限公司新增至合并范围新设
42东莞市万意房地产有限公司新增至合并范围新设
43惠州市科卉投资开发有限公司新增至合并范围新设
44惠州市科数投资开发有限公司新增至合并范围新设
45惠州市万荟房地产有限公司新增至合并范围新设
46江门万科企业有限公司新增至合并范围新设
47临沂万科企业有限公司新增至合并范围新设
48南京源佳置业有限公司新增至合并范围新设
49宁波万严置业有限公司新增至合并范围新设
50青岛天万合铭置业有限公司新增至合并范围新设
51青岛天万合珠置业有限公司新增至合并范围新设
52深圳市汇成盈通实业有限公司新增至合并范围新设
53深圳市万海升平物流仓储有限公司新增至合并范围新设
54深圳市万物云城空间运营管理有限公司新增至合并范围新设
55深圳市万物空间科技有限公司新增至合并范围新设
56深圳市万物商写空间科技有限公司新增至合并范围新设
57深圳万通南头城管理运营有限公司新增至合并范围新设
58苏州傅金企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
59西安泊福公寓管理有限责任公司新增至合并范围新设
60烟台新华产融置业有限公司新增至合并范围新设
61中山市万浩房地产有限公司新增至合并范围新设
62中山市万曦房地产有限公司新增至合并范围新设
63珠海瀚科夏寰农业发展有限公司新增至合并范围新设
113万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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64珠海万海瑞通农业发展有限公司新增至合并范围新设
65深圳市福田区金色家园幼儿园新增至合并范围新设
66宁波钱景房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
67宁波万贤置业有限公司新增至合并范围新设
68宁波许景房地产信息中心有限公司新增至合并范围新设
69湖北藏源置业有限公司新增至合并范围新设
70汕尾市万科城市建设有限公司新增至合并范围新设
71中山市盈洲房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
72新疆尚驰企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
73济南万仓置业有限公司新增至合并范围新设
74济南万中置业有限公司新增至合并范围新设
75威海万利置地有限公司新增至合并范围新设
76哈尔滨万物升置业有限公司新增至合并范围新设
77唐山万宇房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
78青岛万悦置业有限公司新增至合并范围新设
79潍坊万科企业有限公司新增至合并范围新设
80无锡市睿庭房地产有限公司新增至合并范围新设
81武汉万楚恒和管理服务有限公司新增至合并范围新设
82烟台万舟企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
83郑州万湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
84中山市万璞房地产有限公司新增至合并范围新设
85珠海博瑞智信农业发展有限公司新增至合并范围新设
86珠海琴山佳业农业发展有限公司新增至合并范围新设
87石家庄万科福美文瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
88清徐万科华茂房地产开发有限公司新增至合并范围新设
89济南中万置业有限公司新增至合并范围新设
90长春万坤房地产开发有限公司新增至合并范围新设
91天津万锦溪房地产开发有限公司新增至合并范围新设
92嘉兴科元置业有限公司新增至合并范围新设
93嘉兴万美置业有限公司新增至合并范围新设
94嘉兴万熙置业有限公司新增至合并范围新设
95嘉兴万星置业有限公司新增至合并范围新设
114万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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96嘉兴万筑置业有限公司新增至合并范围新设
97扬州万航置业有限公司新增至合并范围新设
98南昌恒瑞房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
99南京万仕科技产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
100南京万燕置业有限公司新增至合并范围新设
101南京荟庭装饰有限公司新增至合并范围新设
102苏州万御房地产有限公司新增至合并范围新设
103南通万楚房地产有限公司新增至合并范围新设
104南通万晋房地产有限公司新增至合并范围新设
105南通崇科置业有限公司新增至合并范围新设
106南通万秦房地产有限公司新增至合并范围新设
107无锡市福庭房地产有限公司新增至合并范围新设
108无锡市万冠房地产有限公司新增至合并范围新设
109无锡市沃城房地产有限公司新增至合并范围新设
110宿迁万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
111徐州鸿科企业管理有限公司新增至合并范围新设
112徐州万君企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
113徐州万起企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
114徐州万泉置业有限公司新增至合并范围新设
115常州茗涵房地产有限公司新增至合并范围新设
116常州普渊企业管理有限公司新增至合并范围新设
117烟台共拓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
118烟台共耀房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119烟台共裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
120烟台万茂企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
121烟台万文企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
122烟台万耀企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
123唐山万诚房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
124南京万瑜装饰有限公司新增至合并范围新设
125南通万汉房地产有限公司新增至合并范围新设
126芜湖万晖商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
127芜湖万誉商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
115万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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128徐州万筑企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
129常州万鸣实业投资有限公司新增至合并范围新设
130天津万疆冷链仓储有限公司新增至合并范围新设
131石家庄万科文郡房地产开发有限公司新增至合并范围新设
132盐城万威置业有限公司新增至合并范围新设
133盐城万悦盐南置业有限公司新增至合并范围新设
134南通万焱房地产有限公司新增至合并范围新设
135无锡尚万房地产有限公司新增至合并范围新设
136佛山市高明区万疆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
137南宁市青秀区梅沙幼儿园新增至合并范围新设
138广州天河万世企业管理有限公司新增至合并范围新设
139三亚万颐房地产开发有限公司新增至合并范围新设
140深圳市万三置业有限公司新增至合并范围新设
141新疆新驰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
142北京唯嘉企业管理有限公司新增至合并范围新设
143大连万园置业有限公司新增至合并范围新设
144济南城科置业有限公司新增至合并范围新设
145烟台万可企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
146南京万尧装饰有限公司新增至合并范围新设
147徐州万君置业有限公司新增至合并范围新设
148德州华育种猪有限公司新增至合并范围新设
149长沙轨道万科置业有限公司新增至合并范围新设
150陆河县环海农牧科技有限公司新增至合并范围新设
151深圳琴山环海企业发展有限公司新增至合并范围新设
152盐城万筑企业管理有限公司新增至合并范围新设
153唐山万正房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154唐山万宏房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155唐山万熙房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
156唐山万泽房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
157长春万影房地产开发有限公司新增至合并范围新设
158公主岭市万裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159长春万惠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
116万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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160长春万蕴房地产开发有限公司新增至合并范围新设
161潍坊万瑞置业有限公司新增至合并范围新设
162潍坊天万投资有限公司新增至合并范围新设
163天津万钰潮平共创共担有限公司新增至合并范围新设
164太原万物都荟房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165石家庄万科嘉实文臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
166临沂鲁商发展新置业有限公司新增至合并范围新设
167临沂万顺和管理咨询企业有限公司新增至合并范围新设
168东莞市科洪房地产有限公司新增至合并范围新设
169东莞市科沃房地产有限公司新增至合并范围新设
170东莞市万同房地产有限公司新增至合并范围新设
171东莞市万扬房地产有限公司新增至合并范围新设
172嘉兴万佳实业有限公司新增至合并范围新设
173武汉市万物银禾物业服务有限公司新增至合并范围新设
174深圳市万科物业控股有限公司新增至合并范围新设
175沈阳市万物润泽物业服务有限公司新增至合并范围新设
176中山市星光都会房地产有限公司新增至合并范围新设
177惠州市万创房地产有限公司新增至合并范围新设
178泉州市万科企业有限公司新增至合并范围新设
179海南中万启盛管理服务有限公司新增至合并范围新设
180芜湖万嵩商务咨询有限公司新增至合并范围新设
181芜湖万岩商务咨询有限公司新增至合并范围新设
182芜湖伟星北部房地产开发有限公司新增至合并范围新设
183芜湖星万创展房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
184沈阳万科远北置业有限公司新增至合并范围新设
185苏州傅兆企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
186广州万科城市更新有限公司新增至合并范围新设
187杭州万淼置业有限公司新增至合并范围新设
188烟台万竹房地产开发有限公司新增至合并范围新设
189惠州市科启投资开发有限公司新增至合并范围新设
190三亚万惠开发建设有限公司新增至合并范围新设
191北京戴德梁行物业管理有限公司新增至合并范围收购
117万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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192北京万启稳管理咨询有限公司新增至合并范围收购
Cushman &Wakefield Property Management
193新增至合并范围收购
Limited
194戴德梁行(广州)物业管理有限公司新增至合并范围收购
195湖南兆星房地产开发有限公司新增至合并范围收购
196江门市里村置业有限公司新增至合并范围收购
197宁波明科置业有限公司新增至合并范围收购
198 Rugby Cayman Limited 新增至合并范围 收购
199 Rugby Eagles (HK) Limited 新增至合并范围 收购
200西安宜伽房地产开发有限公司新增至合并范围收购
201新疆中万捷创房地产开发有限公司新增至合并范围收购
202中山市红旗河房地产开发有限公司新增至合并范围收购
203北京万启悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围收购
204长春北方影都房地产开发有限公司新增至合并范围收购
205长沙黄榔置业有限公司新增至合并范围收购
206戴德梁行物业咨询(上海)有限公司新增至合并范围收购
207惠州市龙河明珠房地产开发有限公司新增至合并范围收购
208南通泽南房地产开发有限公司新增至合并范围收购
209青岛万投置业有限公司新增至合并范围收购
210 Rugby Dragons (HK) Limited 新增至合并范围 收购
211上海特信汽车部件有限公司新增至合并范围收购
212西安筑弘地产开发有限公司新增至合并范围收购
213徐州万鸿置业有限公司新增至合并范围收购
214惠州慧通置业有限公司新增至合并范围收购
215杭州元越置业有限公司新增至合并范围收购
216东莞市中万宏信房地产有限公司新增至合并范围收购
217南通万岳房地产有限公司新增至合并范围收购
218贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司新增至合并范围收购
219洛阳尊和置业有限公司新增至合并范围收购
220兰州金翰房地产开发有限公司新增至合并范围收购
221南昌益元达置业有限公司新增至合并范围收购
222北京万启云企业管理咨询有限公司新增至合并范围收购
223昆明万宜房地产开发有限公司新增至合并范围收购
118万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
224东莞市中天荟景实业投资有限公司新增至合并范围收购
225惠阳金利达物业管理有限公司新增至合并范围收购
226深圳市信城建源投资发展企业(有限合伙)新增至合并范围收购
227深圳市信城盈合房地产有限公司新增至合并范围收购
228上海仲源物业有限公司新增至合并范围收购
229上海德召企业管理合伙企业(有限合伙)新增至合并范围收购
230烟台市芝罘新城置业发展有限公司新增至合并范围收购
231南宁市新宏万朗房地产有限公司新增至合并范围收购
232杭州锦宁置业有限公司新增至合并范围收购
233唐山采宏咏旺房地产开发有限公司新增至合并范围收购
234辽能置业(沈阳)有限公司新增至合并范围收购
235昆山凯进置业有限公司新增至合并范围收购
236佛山市南海万业置业有限公司合并范围减少出售
237合肥万科瑞益地产有限公司合并范围减少出售
238上海卓额实业有限公司合并范围减少出售
239芜湖万泊公寓管理有限公司合并范围减少出售
240佛山市顺德区万智商用物业代理有限公司合并范围减少出售
241宁波万博供应链管理有限公司合并范围减少出售
242深圳市万龙靓投资发展有限公司合并范围减少出售
243新土木(大连)建筑设计院有限公司合并范围减少出售
244济南金域置业有限公司合并范围减少出售
245佛山市禅城区梅沙幼儿园有限公司合并范围减少出售
246广州市溪礼房地产有限公司合并范围减少出售
247广州市溪仁房地产有限公司合并范围减少出售
248广州市溪智商业运营管理有限公司合并范围减少出售
249珠海市万创房地产有限公司合并范围减少出售
250珠海市万锦房地产有限公司合并范围减少出售
251河南美景鸿城置业有限公司合并范围减少出售
252北京万乐学国际教育咨询中心(有限合伙)合并范围减少出售
253北京万思乐学教育咨询有限公司合并范围减少出售
254东莞市云创产业园有限公司合并范围减少出售
255广州市万锦房地产有限公司合并范围减少出售
119万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
256南宁市万科投资有限公司合并范围减少出售
257广州市万溪房地产有限公司合并范围减少出售
258珠海市信溪企业管理有限公司合并范围减少出售
259西安伊合源实业有限责任公司合并范围减少出售
260郑州市海创孵化器有限公司合并范围减少出售
261广州市溪义房地产有限公司合并范围减少出售
262佛山市南海区万婕房地产有限公司合并范围减少注销
263济南泊时易停车场管理有限公司合并范围减少注销
264济南万舸商业运营管理有限公司合并范围减少注销
265济南万正元管理咨询有限公司合并范围减少注销
266宿迁铭宸置业有限公司合并范围减少注销
267东莞市朗培教育投资有限公司合并范围减少注销
268佛山市穗航信息科技有限公司合并范围减少注销
269济南金域资产管理有限公司合并范围减少注销
270济南万航教育咨询有限公司合并范围减少注销
271济南万舍管理咨询有限公司合并范围减少注销
272昆明万桢房地产开发有限公司合并范围减少注销
273宿迁万豫置业有限公司合并范围减少注销
274东莞万科置业有限公司合并范围减少注销
275济南分享投资有限公司合并范围减少注销
276济南万好家居有限公司合并范围减少注销
277济南万青管理咨询有限公司合并范围减少注销
278济南万拓房地产开发有限公司合并范围减少注销
279济南万信管理咨询有限公司合并范围减少注销
280济南万玉投资有限公司合并范围减少注销
281唐山万赢企业管理咨询有限公司合并范围减少注销
282太原万科文泽房地产开发有限公司合并范围减少注销
283太原万科嘉业房地产开发有限公司合并范围减少注销
284太原万科嘉享房地产开发有限公司合并范围减少注销
285太原万科嘉盛房地产开发有限公司合并范围减少注销
286沈阳万怡康瑞养老服务有限公司合并范围减少注销
287沈阳万生佳业教育发展有限公司合并范围减少注销
120万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
288沈阳万科中山置业有限公司合并范围减少注销
289沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司合并范围减少注销
290沈阳市铁西区万航教育培训学校合并范围减少注销
291沈阳市皇姑区万航教育培训学校合并范围减少注销
292沈阳市大东区万航教育培训学校合并范围减少注销
293东莞市万趣体育发展有限公司合并范围减少注销
294广州科凡梦房地产有限公司合并范围减少注销
295广州万食餐饮管理有限公司合并范围减少注销
296云南万科文化旅游发展有限公司合并范围减少注销
297杭州市下城区随园之家居家养老服务中心合并范围减少注销
298沈阳市浑南区万航教育培训学校合并范围减少注销
299沈阳万科公园大道房地产开发有限公司合并范围减少注销
300沈阳中铁万科朗榆置地有限公司合并范围减少注销
301山西九知乐学教育科技有限公司合并范围减少注销
302忻州万科房地产开发有限公司合并范围减少注销
303太原源寓公寓管理有限公司合并范围减少注销
304山西九知体育文化有限公司合并范围减少注销
305杭州万科锦南置业有限公司合并范围减少注销
306杭州万科郡园置业有限公司合并范围减少注销
307昆明万卓教育咨询有限公司合并范围减少注销
308东莞市筑盈实业投资有限公司合并范围减少注销
309沈阳万科朗丰置地有限公司合并范围减少注销
310上海晶元置业有限公司合并范围减少注销
311沈阳万科紫台置地有限公司合并范围减少注销
312漳州市梅沙教育咨询有限公司合并范围减少注销
（二）发行人2019年末财务报表合并范围变化情况
2019年公司新纳入合并范围的子公司388家，不再纳入合并范围的子公司
119家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1北京百昌弘文化有限公司新增至合并范围新设
121万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
2北京公星如益文化有限公司新增至合并范围新设
3北京圣耀凯文化有限公司新增至合并范围新设
4北京万链图享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
5北京万思乐学华府教育科技有限公司新增至合并范围新设
6北京新展丰盈科技有限公司新增至合并范围新设
7北京志兴恒永科技有限公司新增至合并范围新设
8北京富鸿瑞全科技有限公司新增至合并范围新设
9北京圣通长文化有限公司新增至合并范围新设
10北京万链创享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
11北京万商合建置业有限公司新增至合并范围新设
12北京欣辉耀文化有限公司新增至合并范围新设
13北京永志捷祥科技有限公司新增至合并范围新设
14长春万科万铭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
15长沙市泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
16成都万华锦新置业有限公司新增至合并范围新设
17重庆北拓置业有限公司新增至合并范围新设
18重庆万拓置业有限公司新增至合并范围新设
19长春赋华道房地产开发有限公司新增至合并范围新设
20长春万青房地产开发有限公司新增至合并范围新设
21长沙市朴寓房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
22成都万吉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
23重庆北万置业有限公司新增至合并范围新设
24重庆万招置业有限公司新增至合并范围新设
25大连科地置业有限公司新增至合并范围新设
26东莞市万珩房地产开发有限公司新增至合并范围新设
27东莞市万琛房地产有限公司新增至合并范围新设
28北京畅达源发科技有限公司新增至合并范围新设
29北京荣皇圣旺文化有限公司新增至合并范围新设
30北京万海体育旅游有限公司新增至合并范围新设
31北京万平立通房地产开发有限公司新增至合并范围新设
32北京万筑国青房地产有限公司新增至合并范围新设
33北京永佳恒鑫科技有限公司新增至合并范围新设
122万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
34北京北域商业发展有限公司新增至合并范围新设
35北京广盛凯源文化有限公司新增至合并范围新设
36北京市房山区随园养老中心新增至合并范围新设
37北京万链筑享建筑科技有限公司新增至合并范围新设
38北京万筑创想房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
39北京信恒志达科技有限公司新增至合并范围新设
40长春慧荣房地产开发有限公司新增至合并范围新设
41长春万巷房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42常州万滨房地产有限公司新增至合并范围新设
43成都万科蓉丰置业有限公司新增至合并范围新设
44重庆罗联置业有限公司新增至合并范围新设
45重庆永万置业有限公司新增至合并范围新设
46长春万湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
47长春万政房地产开发有限公司新增至合并范围新设
48常州万翔房地产有限公司新增至合并范围新设
49成都万筑产城置业有限公司新增至合并范围新设
50重庆万宏置业有限公司新增至合并范围新设
51重庆悦畔置业有限公司新增至合并范围新设
52大连盈玥置业有限公司新增至合并范围新设
53大连盈珣置业有限公司新增至合并范围新设
54东莞市中万航盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
55东莞市中万智峰房地产有限公司新增至合并范围新设
56法库万城置业有限公司新增至合并范围新设
57佛山市南海区万科万鸣房地产有限公司新增至合并范围新设
58佛山市禅城区万奎房地产有限公司新增至合并范围新设
59佛山市万科城市更新房地产有限公司新增至合并范围新设
60公主岭市万科青怡坊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
61赣江新区万睿星科技有限公司新增至合并范围新设
62广西万汇白露投资有限公司新增至合并范围新设
63哈尔滨市朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
64哈尔滨万庭置业有限公司新增至合并范围新设
65海宁万启房地产开发有限公司新增至合并范围新设
123万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
66杭州嘉玥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
67河北昊科房地产开发有限责任公司新增至合并范围新设
68哈尔滨万彩置业有限公司新增至合并范围新设
69哈尔滨万拓置业有限公司新增至合并范围新设
70海宁万泽房地产有限公司新增至合并范围新设
71杭州南桥置业有限公司新增至合并范围新设
72黑龙江万科桐楠格置业有限公司新增至合并范围新设
73济南万桥商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
74嘉兴万朗房地产开发有限公司新增至合并范围新设
75江西万颂汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
76济南明万置业有限公司新增至合并范围新设
77嘉兴市朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
78嘉兴万益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
79江阴睿科房地产有限公司新增至合并范围新设
80昆明万阔房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
81龙海市万科置业有限公司新增至合并范围新设
82南宁市昆万投资有限公司新增至合并范围新设
83南通万业房地产有限公司新增至合并范围新设
84宁波万塘置业有限公司新增至合并范围新设
85南京源宸置业有限公司新增至合并范围新设
86南宁市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
87宁波万莫置业有限公司新增至合并范围新设
88盘锦万科鑫盛置业有限公司新增至合并范围新设
89秦皇岛万拓房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
90秦皇岛万煜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
91鄂州市万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
92佛山市骏宏置业有限公司新增至合并范围新设
93福州市万勋房地产有限公司新增至合并范围新设
94佛山市南海区万婕房地产有限公司新增至合并范围新设
95赣江新区万睿星置业有限公司新增至合并范围新设
96广州市万鸿房地产有限公司新增至合并范围新设
97赣江新区万益金赣实业有限公司新增至合并范围新设
124万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
98广州市万美房地产有限公司新增至合并范围新设
99哈尔滨万科企业有限公司新增至合并范围新设
100哈尔滨唯家置业咨询有限公司新增至合并范围新设
101杭州大屋顶君文化发展有限公司新增至合并范围新设
102杭州萧山海月护理院有限公司新增至合并范围新设
103惠州市万旭房地产有限公司新增至合并范围新设
104哈尔滨万坤置业有限公司新增至合并范围新设
105海宁万弘置业有限公司新增至合并范围新设
106杭州海月养老公寓管理有限公司新增至合并范围新设
107杭州韵合企业管理有限公司新增至合并范围新设
108济南万鼎商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
109嘉兴市朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
110江西万合企业管理有限公司新增至合并范围新设
111晋中朴邻房产经纪有限公司新增至合并范围新设
112济南万鲁置业有限公司新增至合并范围新设
113嘉兴万捷置业有限公司新增至合并范围新设
114江西万启汇企业管理有限公司新增至合并范围新设
115昆明万显房地产开发有有限公司新增至合并范围新设
116昆山万庄置业有限公司新增至合并范围新设
117南京市江宁区德英乐幼儿园新增至合并范围新设
118南宁市万科昆岭房地产有限公司新增至合并范围新设
119宁波万骆置业有限公司新增至合并范围新设
120南京朴寓不动产服务有限公司新增至合并范围新设
121南宁市良庆区梅沙幼儿园新增至合并范围新设
122宁波市镇海万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
123宁波寓创酒店管理有限公司新增至合并范围新设
124盘锦万科兴盛置业有限公司新增至合并范围新设
125青岛润通铭苑置业有限公司新增至合并范围新设
126青岛天万合汇置业有限公司新增至合并范围新设
127青岛天万合锦置业有限公司新增至合并范围新设
128青岛天万合融置业有限公司新增至合并范围新设
129瑞安市万昆置业有限公司新增至合并范围新设
125万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
130上海浦东康立德英乐培训学校有限公司新增至合并范围新设
131深圳市万科贝玥投资发展有限公司新增至合并范围新设
132沈阳万科宸北置业有限公司新增至合并范围新设
133沈阳万科万西之辉置业有限公司新增至合并范围新设
134四川万崇置业有限公司新增至合并范围新设
135四川智云合顺置业有限公司新增至合并范围新设
136上海万屋文化传播有限责任公司新增至合并范围新设
137深圳市万颐养老服务有限公司新增至合并范围新设
138沈阳万科宸南置业有限公司新增至合并范围新设
139石家庄万科合创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
140四川万思教育咨询有限公司新增至合并范围新设
141四川智云腾翔置业有限公司新增至合并范围新设
142太原北城企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
143太原万科北城房地产开发有限公司新增至合并范围新设
144唐山朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
145天津万钰潮平房地产开发有限公司新增至合并范围新设
146太原朴邻房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
147太原万泽中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
148天津津永万逸共创共担有限公司新增至合并范围新设
149渭南华岳逸景置业有限公司新增至合并范围新设
150温州万晋置业有限公司新增至合并范围新设
151西安中瑞科达商业管理有限公司新增至合并范围新设
152徐州万坤置业有限公司新增至合并范围新设
153新疆万鸿华府房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154烟台万迪投资有限公司新增至合并范围新设
155张家口云奥云中房地产开发有限公司新增至合并范围新设
156淄博万嘉置业有限公司新增至合并范围新设
157珠海市万鼎力企业管理有限公司新增至合并范围新设
158青岛万信联合置业有限公司新增至合并范围新设
159青岛万州联合置业有限公司新增至合并范围新设
160山西九知乐学教育科技有限公司新增至合并范围新设
161深圳泊时易科技有限公司新增至合并范围新设
126万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
162深圳万科祥盈管理服务有限公司新增至合并范围新设
163沈阳万科华运之辉置业有限公司新增至合并范围新设
164石家庄万科嘉实景润房地产开发有限公司新增至合并范围新设
165四川万知教育咨询有限公司新增至合并范围新设
166山西九知体育文化有限公司新增至合并范围新设
167深圳前海万选实业控股有限公司新增至合并范围新设
168沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园新增至合并范围新设
169沈阳万科万西企业管理有限公司新增至合并范围新设
170石家庄万科文汇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
171四川智云创新置业有限公司新增至合并范围新设
172宿迁万辰置业有限公司新增至合并范围新设
173太原嘉盈企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
174太原万泽企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
175天津津永万逸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
176太原轨道万科金台置业有限公司新增至合并范围新设
177太原万科中环房地产开发有限公司新增至合并范围新设
178唐山万科盛泰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
179天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司新增至合并范围新设
180温州万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
181温州万旭置业有限公司新增至合并范围新设
182新疆万有引力房地产开发有限公司新增至合并范围新设
183厦门市万泷置业有限公司新增至合并范围新设
184烟台万裕企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
185烟台万智房地产开发有限公司新增至合并范围新设
186珠海市万彩缤纷房地产有限公司新增至合并范围新设
187智臻物業服務有限公司新增至合并范围新设
188鞍山华运置业有限公司新增至合并范围并购
189北京国晟物业管理有限公司新增至合并范围并购
190常熟市和瑞房地产开发有限公司新增至合并范围并购
191鼎胜(天津)市政工程有限公司新增至合并范围并购
192东莞市京诚实业投资有限公司新增至合并范围并购
193公主岭市万泰房地产开发有限公司新增至合并范围并购
127万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
194甘肃融港侨房地产开发有限公司新增至合并范围并购
195桂林市临桂奥林匹克花园物业服务有限公司新增至合并范围并购
196黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司新增至合并范围并购
197金华科茂置业有限公司新增至合并范围并购
198柳州汇东投资有限公司新增至合并范围并购
199深圳市晶发物业服务有限公司新增至合并范围并购
200苏州吴中中新置地有限公司新增至合并范围并购
201深圳市康达尔物业服务有限公司新增至合并范围并购
202苏州悦恒置地有限公司新增至合并范围并购
203武汉市金鼎物业管理有限公司新增至合并范围并购
204西安伊合源实业有限责任公司新增至合并范围并购
205厦门宝呈众华置业有限公司新增至合并范围并购
206扬州教育置业有限公司新增至合并范围并购
207北京信越置业有限公司新增至合并范围并购
208成都城实置业有限公司新增至合并范围并购
209重庆西航溥博企业管理咨询有限公司新增至合并范围并购
210大连万嘉之光置业有限公司新增至合并范围并购
211佛山市南海区达创仓储有限公司新增至合并范围并购
212贵阳景骐房地产开发有限公司新增至合并范围并购
213广州市万科商业管理有限公司新增至合并范围并购
214杭州元常房地产投资有限公司新增至合并范围并购
215河南国信乐达房地产有限公司新增至合并范围并购
216济南万中置业有限公司新增至合并范围并购
217临沂鲁商置业发展有限公司新增至合并范围并购
218四川中瑞宏通建设有限公司新增至合并范围并购
219深圳市好天下物业管理有限公司新增至合并范围并购
220苏州顺科建设发展有限公司新增至合并范围并购
221天津章梁房地产开发有限公司新增至合并范围并购
222厦门市安象投资有限公司新增至合并范围并购
223咸阳万森泉房地产开发有限公司新增至合并范围并购
224漳州宝呈众华投资有限责任公司新增至合并范围并购
225东莞市科珩实业投资有限公司从合并范围减少出售
128万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
226杭州耀安保安服务有限公司从合并范围减少出售
227沈阳万科万洲房地产开发有限公司从合并范围减少出售
228鞍山东惠房地产开发有限公司从合并范围减少出售
229北京禾亿企业管理有限公司从合并范围减少出售
230东莞市万汇房地产开发有限公司从合并范围减少出售
231宁波均胜万投置业有限公司从合并范围减少出售
232苏州傅亿企业管理咨询有限公司从合并范围减少出售
234东莞市云航实业投资有限公司从合并范围减少注销
235东莞市中万骏峰实业投资有限公司从合并范围减少注销
236佛山市南海区万优房地产投资有限公司从合并范围减少注销
237济南丰安房产经纪有限公司从合并范围减少注销
238济南万贵昌房地产开发有限公司从合并范围减少注销
239昆明万航房地产开发有限公司从合并范围减少注销
240昆明万磊房地产开发有限公司从合并范围减少注销
241南京裕新置业有限公司从合并范围减少注销
242山东学知研学旅行有限公司从合并范围减少注销
243三亚金域置地有限公司从合并范围减少注销
244天津万福投资有限公司从合并范围减少注销
245厦门市万商美鼎置业有限公司从合并范围减少注销
246北京万科企业管理有限公司从合并范围减少注销
247东莞市科铸实业投资有限公司从合并范围减少注销
248佛山市裕菲房地产有限公司从合并范围减少注销
249济南万悦企业管理咨询有限公司从合并范围减少注销
250济南万云享科技发展有限公司从合并范围减少注销
251昆明万润房地产开发有限公司从合并范围减少注销
252昆明万铮房地产开发有限公司从合并范围减少注销
253三亚万顺汇房地产开发有限责任公司从合并范围减少注销
254沈阳万科万北置业有限公司从合并范围减少注销
255上海天亿置业发展有限公司从合并范围减少注销
256厦门市玺商商业管理有限公司从合并范围减少注销
257厦门万科星置业有限公司从合并范围减少注销
（三）发行人2018年度财务报表合并范围变化情况
129万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2018年公司新纳入合并范围的子公司1058家，不再纳入合并范围的子公司
66家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更序号企业名称变更内容原因
1安徽万科企业有限公司新增至合并范围新设
2包头万科房地产有限公司新增至合并范围新设
3包头万青管理咨询有限公司新增至合并范围新设
4北京昌弘金顺科技有限公司新增至合并范围新设
5北京大富盈宇科技有限公司新增至合并范围新设
6北京歌恒厚德企业管理有限公司新增至合并范围新设
7北京海厚文石企业管理有限公司新增至合并范围新设
8北京和顺非凡文化传播有限公司新增至合并范围新设
9北京汇圣鸢祥科技有限公司新增至合并范围新设
10北京进禄优熙科技有限公司新增至合并范围新设
11北京康瑞伟业文化有限公司新增至合并范围新设
12北京六凯农业科技有限公司新增至合并范围新设
13北京潞城万筑产城建设有限公司新增至合并范围新设
14北京万旌企业管理有限公司新增至合并范围新设
15北京万乐学国际教育咨询中心(有限合伙)新增至合并范围新设
16北京万思乐学教育咨询有限公司新增至合并范围新设
17北京欣荣志成文化有限公司新增至合并范围新设
18常州泓成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
19成都泊汇公寓管理有限公司新增至合并范围新设
20成都合众致远品牌营销策划有限公司新增至合并范围新设
21成都嘉熙企业管理有限公司新增至合并范围新设
22成都朴寓房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
23成都泰安融城企业管理有限公司新增至合并范围新设
24成都万川置业有限公司新增至合并范围新设
25成都万合国鑫企业管理有限公司新增至合并范围新设
26成都万合锦天企业管理有限公司新增至合并范围新设
27成都万合仁峰企业管理有限公司新增至合并范围新设
28成都万合太乙企业管理有限公司新增至合并范围新设
29成都万合万成企业管理有限公司新增至合并范围新设
130万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
30成都万合万云企业管理有限公司新增至合并范围新设
31成都万合怡心湖企业管理有限公司新增至合并范围新设
32成都万晟鸿城企业管理有限公司新增至合并范围新设
33成都万兴绿建科技有限公司新增至合并范围新设
34成都中万天利置业有限公司新增至合并范围新设
35长春市智科教育发展有限公司新增至合并范围新设
36长春万鸿房地产开发有限公司新增至合并范围新设
37长春万科华颐房地产开发有限公司新增至合并范围新设
38长春万科华宜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
39长春万享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
40长春万旭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
41长沙市万龙房地产开发有限公司新增至合并范围新设
42长沙市万筑装饰工程有限公司新增至合并范围新设
43重庆华府企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
44重庆江盈方仓储有限公司新增至合并范围新设
45重庆九盈仓储有限公司新增至合并范围新设
46重庆万翠置业有限公司新增至合并范围新设
47重庆圆畔置业有限公司新增至合并范围新设
48重庆悦渝企业管理有限公司新增至合并范围新设
49大连泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
50大连万航置业有限公司新增至合并范围新设
51大连万岭置业有限公司新增至合并范围新设
52大连万新置业有限公司新增至合并范围新设
53大连盈珺置业有限公司新增至合并范围新设
54大连盈琭置业有限公司新增至合并范围新设
55大连盈玚置业有限公司新增至合并范围新设
56大连盈玉置业有限公司新增至合并范围新设
57东莞市东万凯腾实业投资有限公司新增至合并范围新设
58东莞市东万睿峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
59东莞市东万智峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
60东莞市科埠实业投资有限公司新增至合并范围新设
61东莞市科殿实业投资有限公司新增至合并范围新设
131万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
62东莞市科淼实业投资有限公司新增至合并范围新设
63东莞市科璆实业投资有限公司新增至合并范围新设
64东莞市科燊实业投资有限公司新增至合并范围新设
65东莞市科亿实业投资有限公司新增至合并范围新设
66东莞市科昀实业投资有限公司新增至合并范围新设
67东莞市启淦实业投资有限公司新增至合并范围新设
68东莞市晟沛实业投资有限公司新增至合并范围新设
69东莞市万科城市发展有限公司新增至合并范围新设
70东莞市万民房地产有限公司新增至合并范围新设
71东莞市万颂实业投资有限公司新增至合并范围新设
72东莞市万轩房地产有限公司新增至合并范围新设
73东莞市万驿停车场管理有限公司新增至合并范围新设
74东莞市万志体育发展有限公司新增至合并范围新设
75东莞市云航实业投资有限公司新增至合并范围新设
76东莞市中万光大酒店管理有限公司新增至合并范围新设
77东莞市中万骏峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
78东莞市筑盈实业投资有限公司新增至合并范围新设
79东莞云晟投资服务有限公司新增至合并范围新设
80佛山市禅城区万投雅城房地产有限公司新增至合并范围新设
81佛山市禅城区万投韵苑房地产有限公司新增至合并范围新设
82佛山市禅城区万投筑花房地产有限公司新增至合并范围新设
83佛山市禅城区万投筑隆房地产有限公司新增至合并范围新设
84佛山市禅城区万投筑雅房地产有限公司新增至合并范围新设
85佛山市南海区桂城街道梅沙幼儿园有限公司新增至合并范围新设
86佛山市南海区万星房地产有限公司新增至合并范围新设
87佛山市祺健晟钺体育科技有限公司新增至合并范围新设
88佛山市穗航信息科技有限公司新增至合并范围新设
89佛山市万科企业有限公司新增至合并范围新设
90福建泊时易鹭科技有限公司新增至合并范围新设
91福建平潭万商美建投资管理有限公司新增至合并范围新设
92福建平潭万熠云辉资产管理有限公司新增至合并范围新设
93福建省平潭万商美里投资有限公司新增至合并范围新设
132万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
94福建省万唯家企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
95福建万家星汇科技有限公司新增至合并范围新设
96福州市万梅教育咨询有限公司新增至合并范围新设
97福州市万雅工程管理有限公司新增至合并范围新设
98福州市优路家政服务有限公司新增至合并范围新设
99广州蕙心医疗投资有限公司新增至合并范围新设
100广州岭万驿投资有限公司新增至合并范围新设
101广州市精庚股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
102广州市精凌股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
103广州市精苗股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
104广州市精绣股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
105广州市天河区梅沙澳吉教育培训中心有限公司新增至合并范围新设
106广州市万村不动产经营有限公司新增至合并范围新设
107广州市万建房地产有限公司新增至合并范围新设
108广州市万投房地产有限公司新增至合并范围新设
109广州万恩产业投资有限公司新增至合并范围新设
110广州万江物流仓储有限公司新增至合并范围新设
111贵阳睿投万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
112贵阳万科骏驰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
113贵州鸿运友房地产开发有限公司新增至合并范围新设
114哈尔滨桐楠格置业有限责任公司新增至合并范围新设
115哈尔滨万科新里程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
116海南万昇房地产开发有限公司新增至合并范围新设
117海南万众房地产开发有限公司新增至合并范围新设
118海宁万业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
119杭州泊图公寓管理有限公司新增至合并范围新设
120杭州泊邮公寓管理有限公司新增至合并范围新设
121杭州泊之可物业管理有限公司新增至合并范围新设
122杭州府苑健康管理有限公司新增至合并范围新设
123杭州随康健康管理有限公司新增至合并范围新设
124杭州万港置业有限公司新增至合并范围新设
125杭州万锦置业有限公司新增至合并范围新设
133万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
126杭州万科亚运村开发有限公司新增至合并范围新设
127杭州星链投资管理有限公司新增至合并范围新设
128合肥碧合裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
129合肥市万俊千文供应链有限公司新增至合并范围新设
130合肥万港鑫宸企业管理有限公司新增至合并范围新设
131河南合众致远房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
132湖南科筑建设工程有限公司新增至合并范围新设
133济南泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
134济南东万置业有限公司新增至合并范围新设
135济南万辰置业有限公司新增至合并范围新设
136济南万舸商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
137济南万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
138济南万师傅餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
139济南万食园餐饮有限公司新增至合并范围新设
140济南万云享商务服务有限公司新增至合并范围新设
141嘉善登科商业管理有限公司新增至合并范围新设
142嘉善上万商业管理有限公司新增至合并范围新设
143嘉兴万彩置业有限公司新增至合并范围新设
144嘉兴万进房地产开发有限公司新增至合并范围新设
145嘉兴万楷置业有限公司新增至合并范围新设
146嘉兴万屏置业有限公司新增至合并范围新设
147嘉兴万星置业有限公司新增至合并范围新设
148嘉兴万盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
149江苏万科悦达实业有限公司新增至合并范围新设
150开封万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
151昆明万滨房地产开发有限公司新增至合并范围新设
152昆明万玖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
153昆明万澧房地产开发有限公司新增至合并范围新设
154昆明万巍房地产开发有限公司新增至合并范围新设
155昆明万霄房地产开发有限公司新增至合并范围新设
156昆明续万投资有限公司新增至合并范围新设
157昆山塞纳尔企业管理有限公司新增至合并范围新设
134万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
158兰州万辉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
159兰州万时房地产开发有限公司新增至合并范围新设
160南京泊南商业管理有限公司新增至合并范围新设
161南京随园康养管理有限公司新增至合并范围新设
162南京万康产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
163南京裕新置业有限公司新增至合并范围新设
164南宁市明维投资有限公司新增至合并范围新设
165南宁市万霖仓储服务有限公司新增至合并范围新设
166南宁市万物共生投资有限公司新增至合并范围新设
167南宁市万中亨茂商业管理有限公司新增至合并范围新设
168南宁市新成中万物流有限公司新增至合并范围新设
169南宁市新顺中桥成物流有限公司新增至合并范围新设
170南通科坤企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
171南通科宁企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
172南通万虹企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
173南通万界商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
174南通万林企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
175南通万生商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
176南通筑新房地产有限公司新增至合并范围新设
177宁波港丞企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
178宁波海曙随园智汇坊健康管理有限公司新增至合并范围新设
179宁波和隆房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
180宁波和毅房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
181宁波佳驰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
182宁波佳爵房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
183宁波乐荣房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
184宁波乐秀房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
185宁波梅山保税港区鑫春投资管理有限公司新增至合并范围新设
186宁波市海曙区德英乐幼儿园新增至合并范围新设
187宁波万城科创产业发展有限公司新增至合并范围新设
188宁波万槐置业有限公司新增至合并范围新设
189宁波万凌置业有限公司新增至合并范围新设
135万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
190宁波易格房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
191宁波易全房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
192宁波重驰房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
193平湖上万商业管理有限公司新增至合并范围新设
194秦皇岛万盈房地产开发有限公司新增至合并范围新设
195青岛天万合钜置业有限公司新增至合并范围新设
196青岛万鼎置业有限公司新增至合并范围新设
197青岛万钜泷投资有限公司新增至合并范围新设
198青岛万怡养老产业有限公司新增至合并范围新设
199青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司新增至合并范围新设
200泉州市泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
201泉州市万科云峰房地产有限公司新增至合并范围新设
202泉州市万莉装修有限公司新增至合并范围新设
203三亚梅沙客棠酒店管理有限公司新增至合并范围新设
204山东万园实业有限公司新增至合并范围新设
205山东学知研学旅行有限公司新增至合并范围新设
206陕西安居业置业有限公司新增至合并范围新设
207陕西万万置地有限公司新增至合并范围新设
208上海泊寓酒店管理有限公司新增至合并范围新设
209上海浦东德英乐周浦幼儿园有限公司新增至合并范围新设
210上海万创产城发展有限公司新增至合并范围新设
211上海万泾置业有限公司新增至合并范围新设
212上海万纬滇春供应链有限公司新增至合并范围新设
213上海万纬鄂汉供应链有限公司新增至合并范围新设
214上海万纬甘皋供应链有限公司新增至合并范围新设
215上海万纬冀廊供应链有限公司新增至合并范围新设
216上海万纬津供应链有限公司新增至合并范围新设
217上海万纬京供应链有限公司新增至合并范围新设
218上海万纬美廓供应链有限公司新增至合并范围新设
219上海万纬闽榕供应链有限公司新增至合并范围新设
220上海万纬皖肥仓储有限公司新增至合并范围新设
221上海万纬湘长供应链有限公司新增至合并范围新设
136万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
222上海万纬曜光供应链有限公司新增至合并范围新设
223上海万纬豫郑仓储有限公司新增至合并范围新设
224上海万纬粤鹅供应链有限公司新增至合并范围新设
225上海万纬粤穗供应链有限公司新增至合并范围新设
226上海万纬浙杭供应链有限公司新增至合并范围新设
227上海万臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
228上海万至之企业管理有限公司新增至合并范围新设
229四川理想加空间企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
230四川万科锦仁置业有限公司新增至合并范围新设
231四川万驿商旅酒店管理有限公司新增至合并范围新设
232四川万智汇企业服务有限公司新增至合并范围新设
233深汕特别合作区万科投资发展有限公司新增至合并范围新设
234深圳市福科产业运营管理有限公司新增至合并范围新设
235深圳市龙华区万科双语学校新增至合并范围新设
236深圳市深湾咨询有限公司新增至合并范围新设
237深圳市时代六号房地产有限公司新增至合并范围新设
238深圳市时代五号房地产有限公司新增至合并范围新设
239深圳市万城万户发展有限公司新增至合并范围新设
240深圳市万户智城实业有限公司新增至合并范围新设
241深圳市云上筑建筑有限公司新增至合并范围新设
242深圳市万信富裕实业有限公司新增至合并范围新设
243深圳市万易产业园投资有限公司新增至合并范围新设
244深圳市信万实业有限公司新增至合并范围新设
245深圳市中科万信实业有限公司新增至合并范围新设
246深圳万纬纵横冷链物流有限公司新增至合并范围新设
247沈阳经驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
248沈阳青驿房产经纪有限公司新增至合并范围新设
249沈阳市沈河区万航教育培训学校新增至合并范围新设
250沈阳市于洪区万航教育培训学校新增至合并范围新设
251沈阳万科保裕房地产开发有限公司新增至合并范围新设
252沈阳万科府铭置业有限公司新增至合并范围新设
253沈阳万科吉宝之辉置业有限公司新增至合并范围新设
137万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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254沈阳万科科技产业发展有限公司新增至合并范围新设
255沈阳万科融祥之辉置业有限公司新增至合并范围新设
256沈阳万科泰景之辉置业有限公司新增至合并范围新设
257沈阳万科万洲房地产开发有限公司新增至合并范围新设
258沈阳万科泽运房地产开发有限公司新增至合并范围新设
259沈阳万生佳业教育发展有限公司新增至合并范围新设
260沈阳万越和商贸有限公司新增至合并范围新设
261石家庄泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
262石家庄璟阳企业管理有限公司新增至合并范围新设
263石家庄万合控企业管理有限公司新增至合并范围新设
264石家庄万科嘉实文澜房地产开发有限公司新增至合并范围新设
265石家庄万科宁泊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
266石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
267石家庄万科文泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
268首铸二号(东莞)房地产有限公司新增至合并范围新设
269四川理想加空间企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
270四川万科锦仁置业有限公司新增至合并范围新设
271四川万驿商旅酒店管理有限公司新增至合并范围新设
272四川万智汇企业服务有限公司新增至合并范围新设
273苏州泊创公寓管理有限公司新增至合并范围新设
274苏州傅德企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
275苏州傅江企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
276苏州傅苏企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
277苏州傅悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
278苏州恒珏企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
279苏州万科城市酵母投资有限公司新增至合并范围新设
280台州市万颖供应链有限公司新增至合并范围新设
281台州万科企业有限公司新增至合并范围新设
282太仓市环沪房地产开发有限公司新增至合并范围新设
283太仓市上万房地产开发有限公司新增至合并范围新设
284太原恒源万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
285太原市万科同德房地产开发有限公司新增至合并范围新设
138万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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286太原万道企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
287太原万嘉企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
288太原万科国投滨湖置业有限公司新增至合并范围新设
289太原万科嘉盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
290太原万科嘉业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
291太原万科南站房地产开发有限公司新增至合并范围新设
292太原万科同盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
293太原万科同业房地产开发有限公司新增至合并范围新设
294太原万科长源房地产开发有限公司新增至合并范围新设
295太原万清源企业管理有限公司新增至合并范围新设
296太原万腾企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
297太原万忻企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
298太原万寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
299太原源寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
300唐山锋投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
301唐山万合房地产开发有限公司新增至合并范围新设
302天津泊寓北方商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
303天津泊寓复康商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
304天津泊寓经纬商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
305天津泊寓中万商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
306天津达拓房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
307天津海纳万塘共创共担有限公司新增至合并范围新设
308天津恒万企业管理有限公司新增至合并范围新设
309天津鸿万房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
310天津华康供应链管理有限公司新增至合并范围新设
311天津居滨正房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
312天津瑞风万林房地产开发有限公司新增至合并范围新设
313天津盛津房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
314天津市万江商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
315天津万合共创共担有限公司新增至合并范围新设
316天津万津企业管理有限公司新增至合并范围新设
317天津万科滨南共创共担有限公司新增至合并范围新设
139万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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318天津万龙华开房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
319天津万顺金安置业有限公司新增至合并范围新设
320天津万鑫企业管理有限公司新增至合并范围新设
321天津万泽房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
322万科中西部投资发展有限公司新增至合并范围新设
323万科物流发展有限公司新增至合并范围新设
324万物更新商业管理(扬州)有限公司新增至合并范围新设
325温州捷成房地产有限公司新增至合并范围新设
326温州平阳县万纬供应链有限公司新增至合并范围新设
327温州瑶成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
328乌鲁木齐风华翠茂房地产开发有限公司新增至合并范围新设
329无锡泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
330无锡敬屏房地产有限公司新增至合并范围新设
331无锡市旭恒房地产有限公司新增至合并范围新设
332无锡万合养老服务有限公司新增至合并范围新设
333无锡扬聆房地产有限公司新增至合并范围新设
334芜湖万驰房地产有限公司新增至合并范围新设
335武汉市宝杉锋汇管理服务有限公司新增至合并范围新设
336武汉市宏程万励管理服务有限公司新增至合并范围新设
337武汉市锦乔万耀管理服务有限公司新增至合并范围新设
338武汉市万林青岸管理服务有限公司新增至合并范围新设
339武汉市万云创富管理服务有限公司新增至合并范围新设
340武汉万地滨江房地产开发有限公司新增至合并范围新设
341武汉万地阅江房地产开发有限公司新增至合并范围新设
342武汉万耀之光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
343武汉新唐共祥商业管理有限公司新增至合并范围新设
344西安翰辰教育科技有限公司新增至合并范围新设
345西安立德思教育投资有限公司新增至合并范围新设
346西安市未央区万知营地文化艺术培训学校有限公司新增至合并范围新设
347西宁万科企业有限公司新增至合并范围新设
348西咸新区道诺置业有限公司新增至合并范围新设
349西咸新区科筑置业有限公司新增至合并范围新设
140万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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350咸阳万纬仓储有限公司新增至合并范围新设
351新疆城建万利房地产开发经营有限公司新增至合并范围新设
352新疆美好乾德房地产开发有限公司新增至合并范围新设
353兴化市耘垛旅游管理有限公司新增至合并范围新设
354雄安万科绿色研发有限公司新增至合并范围新设
355宿迁万豫置业有限公司新增至合并范围新设
356徐州茗科企业管理有限公司新增至合并范围新设
357徐州茗天企业管理咨询服务有限公司新增至合并范围新设
358徐州市骆驿企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
359徐州市茗邈企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
360徐州市寓驿商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
361徐州万辉商业管理服务有限公司新增至合并范围新设
362徐州万泰企业管理有限公司新增至合并范围新设
363厦门市乘商置业有限公司新增至合并范围新设
364厦门市梅沙月美教育咨询有限公司新增至合并范围新设
365厦门市卿岱餐饮有限公司新增至合并范围新设
366厦门市拾鲜记贸易有限公司新增至合并范围新设
367厦门市万岑置业有限公司新增至合并范围新设
368厦门市万港盛房地产开发有限公司新增至合并范围新设
369厦门市万俐置业有限公司新增至合并范围新设
370厦门市万卿置业有限公司新增至合并范围新设
371厦门市万商商业管理有限公司新增至合并范围新设
372厦门市万溪置业有限公司新增至合并范围新设
373厦门市万象星云科技有限责任公司新增至合并范围新设
374厦门市万驿全投资管理有限公司新增至合并范围新设
375厦门市万雍置业有限公司新增至合并范围新设
376厦门市域商置业有限公司新增至合并范围新设
377烟台泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
378烟台共兴投资有限公司新增至合并范围新设
379烟台市万高企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
380烟台万赛企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
381盐城万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
141万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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382扬州万隅管理咨询有限公司新增至合并范围新设
383宜昌宏展程房地产开发有限公司新增至合并范围新设
384余姚市万兆供应链有限公司新增至合并范围新设
385漳州市拾鲜记贸易有限公司新增至合并范围新设
386镇江万港置业有限公司新增至合并范围新设
387郑州荣望房地产开发有限公司新增至合并范围新设
388郑州万科方顶企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
389郑州万祥商业管理有限公司新增至合并范围新设
390中山市梅沙教育咨询有限公司新增至合并范围新设
391中山市东万房地产有限公司新增至合并范围新设
392中山市宏智置业有限公司新增至合并范围新设
393周口万科锦南房地产开发有限公司新增至合并范围新设
394珠海市万创房地产有限公司新增至合并范围新设
395珠海市万村发展有限公司新增至合并范围新设
396珠海市万锦房地产有限公司新增至合并范围新设
397珠海市万科诚丰房地产开发有限公司新增至合并范围新设
398珠海市万迎创设计顾问有限公司新增至合并范围新设
399珠海筑城企业管理中心(有限合伙)新增至合并范围新设
400涿州市祥筑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
401淄博万科企业有限公司新增至合并范围新设
402鞍山东惠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
403包头万科青岚房地产开发有限公司新增至合并范围新设
404保定万旭房地产开发有限公司新增至合并范围新设
405北京昌正捷恒科技有限公司新增至合并范围新设
406北京枫尘星光文化传媒有限公司新增至合并范围新设
407北京光吉多利科技有限公司新增至合并范围新设
408北京海数尼速文化有限公司新增至合并范围新设
409北京恒燚企业管理有限公司新增至合并范围新设
410北京金城万源置业有限公司新增至合并范围新设
411北京京睿祥龙文化有限公司新增至合并范围新设
412北京林江台增文化有限公司新增至合并范围新设
413北京龙山昌新文化有限公司新增至合并范围新设
142万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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414北京天长通快文化有限公司新增至合并范围新设
415北京万科天恒产城建设有限公司新增至合并范围新设
416北京万世源产城置业有限公司新增至合并范围新设
417北京万御众联国际科技发展有限公司新增至合并范围新设
418北京长泰进鑫科技有限公司新增至合并范围新设
419常州绪阳房地产开发有限公司新增至合并范围新设
420成都泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
421成都弘煊企业管理有限公司新增至合并范围新设
422成都锦泰弘安企业管理有限公司新增至合并范围新设
423成都立德思教育投资有限公司新增至合并范围新设
424成都启城创合房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
425成都万成天新置业有限公司新增至合并范围新设
426成都万丰宸辉企业管理有限公司新增至合并范围新设
427成都万合锦仁企业管理有限公司新增至合并范围新设
428成都万合眉州企业管理有限公司新增至合并范围新设
429成都万合商置企业管理有限公司新增至合并范围新设
430成都万合天利企业管理有限公司新增至合并范围新设
431成都万合万商企业管理有限公司新增至合并范围新设
432成都万合西月企业管理有限公司新增至合并范围新设
433成都万科梦想城建设发展有限公司新增至合并范围新设
434成都万馨资产管理有限公司新增至合并范围新设
435成都中万锦天置业有限公司新增至合并范围新设
436长春万铁盛华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
437长春泊寓超市服务有限公司新增至合并范围新设
438长春万德供应链管理有限公司新增至合并范围新设
439长春万科地铁置业发展有限公司新增至合并范围新设
440长春万科华溢房地产开发有限公司新增至合并范围新设
441长春万筑房地产开发有限公司新增至合并范围新设
442长沙市泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
443长沙市万投企业管理有限公司新增至合并范围新设
444长沙星悦商业管理有限公司新增至合并范围新设
445重庆产城科技有限公司新增至合并范围新设
143万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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446重庆华庭企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
447重庆金开企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
448重庆蓝湾企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
449重庆悦航企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
450大连泊寓城市青年公寓管理有限公司新增至合并范围新设
451大连泊寓青年家实业有限公司新增至合并范围新设
452大连万科万怡养老服务有限公司新增至合并范围新设
453大连万上置业有限公司新增至合并范围新设
454大连盈琚置业有限公司新增至合并范围新设
455大连盈珑置业有限公司新增至合并范围新设
456大连盈琰置业有限公司新增至合并范围新设
457东莞市东万科通实业投资有限公司新增至合并范围新设
458东莞市东万昀峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
459东莞市科安实业投资有限公司新增至合并范围新设
460东莞市科岑实业投资有限公司新增至合并范围新设
461东莞市万动体育发展有限公司新增至合并范围新设
462东莞市科赫实业投资有限公司新增至合并范围新设
463东莞市科沐实业投资有限公司新增至合并范围新设
464东莞市科冉实业投资有限公司新增至合并范围新设
465东莞市科廷实业投资有限公司新增至合并范围新设
466东莞市科益实业投资有限公司新增至合并范围新设
467东莞市科卓实业投资有限公司新增至合并范围新设
468东莞市尚翔实业投资有限公司新增至合并范围新设
469东莞市晟万房地产有限公司新增至合并范围新设
470东莞市万科酒店管理有限公司新增至合并范围新设
471东莞市万趣体育发展有限公司新增至合并范围新设
472东莞市万拓置业房地产有限公司新增至合并范围新设
473东莞市万颐房地产有限公司新增至合并范围新设
474东莞市万裕房地产有限公司新增至合并范围新设
475东莞市颐创房地产有限公司新增至合并范围新设
476东莞市泽云实业投资有限公司新增至合并范围新设
477东莞市中万恒峰实业投资有限公司新增至合并范围新设
144万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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478东莞市中万筑翔实业投资有限公司新增至合并范围新设
479东莞市筑昀实业投资有限公司新增至合并范围新设
480佛山市禅城区万投星荟房地产有限公司新增至合并范围新设
481佛山市禅城区万投域湾房地产有限公司新增至合并范围新设
482佛山市禅城区万投筑诚房地产有限公司新增至合并范围新设
483佛山市禅城区万投筑江房地产有限公司新增至合并范围新设
484佛山市禅城区万投筑梦房地产有限公司新增至合并范围新设
485佛山市梅沙体育科技有限公司新增至合并范围新设
486佛山市南海区梅域教育培训中心新增至合并范围新设
487佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公司新增至合并范围新设
488佛山市顺德区万良房地产有限公司新增至合并范围新设
489佛山市万泊一方停车场管理有限公司新增至合并范围新设
490佛山盈石仓储有限公司新增至合并范围新设
491福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司新增至合并范围新设
492福建平潭万商美邻资产管理有限公司新增至合并范围新设
493福建省泊万家投资发展有限公司新增至合并范围新设
494福建省万美家装修有限公司新增至合并范围新设
495福建万传星媒科技有限公司新增至合并范围新设
496福州市仓山区梅沙金域华府幼儿园有限公司新增至合并范围新设
497福州市万霖置业有限公司新增至合并范围新设
498福州市万深合房地产有限公司新增至合并范围新设
499福州市万颐养老服务有限公司新增至合并范围新设
500广州第六园农业发展有限公司新增至合并范围新设
501广州精迪房地产有限公司新增至合并范围新设
502广州市泊时易停车场管理有限公司新增至合并范围新设
503广州市精皇股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
504广州市精茂股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
505广州市精祥股权投资管理有限公司新增至合并范围新设
506广州市梅沙教育发展咨询有限公司新增至合并范围新设
507广州市万缤房地产有限公司新增至合并范围新设
508广州市万赫房地产有限公司新增至合并范围新设
509广州市万沙房地产有限公司新增至合并范围新设
145万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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510广州市正果文旅创意产业开发有限公司新增至合并范围新设
511贵阳万科富中置业有限公司新增至合并范围新设
512贵阳万科鸣黔会房地产有限公司新增至合并范围新设
513贵阳万科远通远航房地产有限公司新增至合并范围新设
514哈尔滨万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
515哈尔滨万立双供应链管理服务有限公司新增至合并范围新设
516海东万盈供应链有限公司新增至合并范围新设
517海南万村新象房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
518海宁万臻房地产开发有限公司新增至合并范围新设
519杭州泊湘公寓管理有限公司新增至合并范围新设
520杭州泊阅公寓管理有限公司新增至合并范围新设
521杭州泊舟公寓管理有限公司新增至合并范围新设
522杭州钢园健康管理有限公司新增至合并范围新设
523杭州万巢投资有限公司新增至合并范围新设
524杭州万辉建筑工程有限公司新增至合并范围新设
525杭州万科企业有限公司新增至合并范围新设
526杭州万驿停车场管理有限公司新增至合并范围新设
527杭州长流基业产城发展有限公司新增至合并范围新设
528合肥海泊公寓管理有限公司新增至合并范围新设
529合肥皖融裕祥房产投资有限公司新增至合并范围新设
530合肥信万鑫宸房产投资有限公司新增至合并范围新设
531河北冀北万科企业有限公司新增至合并范围新设
532河南第六园农牧科技有限公司新增至合并范围新设
533吉林省梅沙商业管理有限公司新增至合并范围新设
534济南泊寓好望角商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
535济南禾佳商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
536济南万城商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
537济南万航教育咨询有限公司新增至合并范围新设
538济南万林商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
539济南万时待商务服务有限公司新增至合并范围新设
540济南万悦企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
541济南元贺置业有限公司新增至合并范围新设
146万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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542嘉善科山商业管理有限公司新增至合并范围新设
543嘉兴巴夫洛供应链有限公司新增至合并范围新设
544嘉兴万瑾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
545嘉兴万璟实业投资有限公司新增至合并范围新设
546嘉兴万培置业有限公司新增至合并范围新设
547嘉兴万尚置业有限公司新增至合并范围新设
548嘉兴万业置业有限公司新增至合并范围新设
549江苏万科企业有限公司新增至合并范围新设
550江西赣江新区万立新供应链管理有限公司新增至合并范围新设
551昆明科华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
552昆明万淳房地产开发有限公司新增至合并范围新设
553昆明万科物业服务有限公司新增至合并范围新设
554昆明万融房地产开发有限公司新增至合并范围新设
555昆明万浠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
556昆明万桢房地产开发有限公司新增至合并范围新设
557昆明筑华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
558兰州合众致远经济顾问有限公司新增至合并范围新设
559兰州万科时代房地产开发有限公司新增至合并范围新设
560柳州市万华供应链服务有限公司新增至合并范围新设
561南京溧水随园嘉木护理院有限公司新增至合并范围新设
562南京万城工程管理有限公司新增至合并范围新设
563南京万怡产业园运营管理有限公司新增至合并范围新设
564南宁市乐之家装饰有限公司新增至合并范围新设
565南宁市万科产城资产管理有限公司新增至合并范围新设
566南宁市万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
567南宁市万物投仓储服务有限公司新增至合并范围新设
568南宁市唯家房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
569南宁市新宏万轩房地产有限公司新增至合并范围新设
570南宁万滨投资有限公司新增至合并范围新设
571南通科闵企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
572南通万泊企业管理有限公司新增至合并范围新设
573南通万沪企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
147万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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574南通万联商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
575南通万品商务信息咨询有限公司新增至合并范围新设
576南通万语企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
宁波东钱湖旅游度假区随园智汇坊健康管理有限公
577新增至合并范围新设
司
578宁波格翔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
579宁波和崇房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
580宁波和乔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
581宁波佳奥房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
582宁波佳慈房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
583宁波乐全房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
584宁波乐挺房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
585宁波旅游产城发展有限公司新增至合并范围新设
586宁波乔源房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
587宁波市海曙区鼓楼街道随园智汇坊养老服务中心新增至合并范围新设
588宁波万创产城发展有限公司新增至合并范围新设
589宁波万聚置业有限公司新增至合并范围新设
590宁波万霆产城发展有限公司新增至合并范围新设
591宁波易庆房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
592宁波易展房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
593宁波重翔房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
594平湖万坤置业有限公司新增至合并范围新设
595青岛辉兴置业有限公司新增至合并范围新设
596青岛天万置业有限公司新增至合并范围新设
597青岛万宏置业有限公司新增至合并范围新设
598青岛万怡时代养老服务管理有限公司新增至合并范围新设
599青岛万盈置业有限公司新增至合并范围新设
600清徐万科恒郡房地产开发有限公司新增至合并范围新设
601泉州市万城装修有限公司新增至合并范围新设
602泉州市万乐装修有限公司新增至合并范围新设
603泉州市万瑞装修有限公司新增至合并范围新设
604三亚铭悦酒店管理有限公司新增至合并范围新设
605山东万建房地产开发有限公司新增至合并范围新设
148万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
606陕西驰筑置业有限公司新增至合并范围新设
607陕西泽筑置业有限公司新增至合并范围新设
608上海德英乐培训学校有限公司新增至合并范围新设
609上海市静安区民办德英乐幼儿园新增至合并范围新设
610上海万海泾房地产有限公司新增至合并范围新设
611上海万纬诚拙供应链有限公司新增至合并范围新设
612上海万纬鼎淄实业发展有限公司新增至合并范围新设
613上海万纬鄂武供应链有限公司新增至合并范围新设
614上海万纬供应链有限公司新增至合并范围新设
615上海万纬椒兰供应链有限公司新增至合并范围新设
616上海万纬晋并供应链有限公司新增至合并范围新设
617上海万纬冷链物流有限公司新增至合并范围新设
618上海万纬闽鹭供应链有限公司新增至合并范围新设
619上海万纬陕镐供应链有限公司新增至合并范围新设
620上海万纬武马供应链有限公司新增至合并范围新设
621上海万纬新乌供应链有限公司新增至合并范围新设
622上海万纬渝供应链有限公司新增至合并范围新设
623上海万纬粤禅供应链有限公司新增至合并范围新设
624上海万纬粤莞供应链有限公司新增至合并范围新设
625上海万纬粤甬供应链有限公司新增至合并范围新设
626上海万纬浙甬供应链有限公司新增至合并范围新设
627上海万至镝企业发展有限公司新增至合并范围新设
628上海万宙房地产咨询有限公司新增至合并范围新设
629四川仁峰置业有限公司新增至合并范围新设
630四川万科眉州置业有限公司新增至合并范围新设
631四川万裕丰建设发展有限公司新增至合并范围新设
632四川优宇建设劳务有限公司新增至合并范围新设
633深圳第六园农业发展有限公司新增至合并范围新设
634深圳市浪骑帆船运动俱乐部有限公司新增至合并范围新设
635深圳市偶米家运营管理有限公司新增至合并范围新设
636深圳市深元咨询有限公司新增至合并范围新设
637深圳市时代四号房地产有限公司新增至合并范围新设
149万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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638深圳市万城百家发展有限公司新增至合并范围新设
639深圳市万村物业发展有限公司新增至合并范围新设
640深圳市万科里投资管理有限公司新增至合并范围新设
641深圳市万禧实业投资有限公司新增至合并范围新设
642深圳市万兴富裕实业有限公司新增至合并范围新设
643深圳市万众智城实业有限公司新增至合并范围新设
644深圳市兴万实业有限公司新增至合并范围新设
645深圳万仟实业发展有限公司新增至合并范围新设
646深圳万选实业发展有限公司新增至合并范围新设
647沈阳齐驿房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
648沈阳市大东区万航教育培训学校新增至合并范围新设
649沈阳市铁西区万航教育培训学校新增至合并范围新设
650沈阳万科保康置业有限公司新增至合并范围新设
651沈阳万科宸光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
652沈阳万科富华房地产开发有限公司新增至合并范围新设
653沈阳万科金旅置业有限公司新增至合并范围新设
654沈阳万科融祥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
655沈阳万科盛昌之辉置业有限公司新增至合并范围新设
656沈阳万科万北置业有限公司新增至合并范围新设
657沈阳万科万洲之辉置业有限公司新增至合并范围新设
658沈阳万科泽运之辉置业有限公司新增至合并范围新设
659沈阳万怡安瑞健康管理有限公司新增至合并范围新设
660沈阳优尚教育发展有限公司新增至合并范围新设
661石家庄辉阳企业管理有限公司新增至合并范围新设
662石家庄融泽企业管理有限公司新增至合并范围新设
663石家庄万科嘉实房地产开发有限公司新增至合并范围新设
664石家庄万科嘉实盈泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
665石家庄万科宁泽房地产开发有限公司新增至合并范围新设
666石家庄万科润德琅翠房地产开发有限公司新增至合并范围新设
667石家庄万乐智能物流有限公司新增至合并范围新设
668石家庄元辉房地产开发有限公司新增至合并范围新设
669四川仁峰置业有限公司新增至合并范围新设
150万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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670四川万科眉州置业有限公司新增至合并范围新设
671四川万裕丰建设发展有限公司新增至合并范围新设
672四川优宇建设劳务有限公司新增至合并范围新设
673苏州万明供应链有限公司新增至合并范围新设
674苏州泊信酒店有限公司新增至合并范围新设
675苏州傅鸿企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
676苏州傅镕企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
677苏州傅元企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
678苏州傅泽企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
679苏州深万企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
680台州万桥置业有限公司新增至合并范围新设
681台州万椒置业有限公司新增至合并范围新设
682太仓市万启房地产开发有限公司新增至合并范围新设
683太仓市科善房地产开发有限公司新增至合并范围新设
684太仓市万昆房地产开发有限公司新增至合并范围新设
685太原泊寓企业管理有限公司新增至合并范围新设
686太原晶寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
687太原万辰置业有限公司新增至合并范围新设
688太原万阜企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
689太原万科轨道交通置业有限公司新增至合并范围新设
690太原万科嘉创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
691太原万科嘉享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
692太原万科南馥房地产开发有限公司新增至合并范围新设
693太原万科同创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
694太原万科同享房地产开发有限公司新增至合并范围新设
695太原万科长风之光房地产开发有限公司新增至合并范围新设
696太原万亩农业科技有限公司新增至合并范围新设
697太原万尚企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
698太原万享企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
699太原万赢企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
700唐山万富合益房地产开发有限公司新增至合并范围新设
701唐山志投房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
151万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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702天津远博万创房地产开发有限公司新增至合并范围新设
703天津泊寓东第商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
704天津泊寓津滨商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
705天津泊寓九洲商业运营管理有限公司新增至合并范围新设
706天津博尚万逸房地产开发有限公司新增至合并范围新设
707天津方宏房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
708天津海庭共创共担有限公司新增至合并范围新设
709天津恒焱房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
710天津侯台建城共创共担有限公司新增至合并范围新设
711天津金海房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
712天津凯周华房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
713天津瑞风万林共创共担有限公司新增至合并范围新设
714天津市万安商业管理有限公司新增至合并范围新设
715天津万沣房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
716天津万合华盛置业有限公司新增至合并范围新设
717天津万锦华瑞房地产开发有限公司新增至合并范围新设
718天津万利共创共担有限公司新增至合并范围新设
719天津万顺共创共担有限公司新增至合并范围新设
720天津万武供应链管理有限公司新增至合并范围新设
721天津万越辉房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
722天津祥筑房地产信息咨询有限公司新增至合并范围新设
723万科(张家口)旅游开发有限公司新增至合并范围新设
724万科中西部企业有限公司新增至合并范围新设
725温州湖成房地产开发有限公司新增至合并范围新设
726温州科城建设开发有限公司新增至合并范围新设
727温州奇成房地产有限公司新增至合并范围新设
728温州智宸商业管理有限公司新增至合并范围新设
729乌鲁木齐万纬新荣供应链管理有限公司新增至合并范围新设
730无锡狄翰房地产有限公司新增至合并范围新设
731无锡市沙岳房地产有限公司新增至合并范围新设
732无锡万宸教育投资有限公司新增至合并范围新设
733无锡万旭养老服务有限公司新增至合并范围新设
152万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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734无锡运融房地产开发有限公司新增至合并范围新设
735武汉金色万耀房地产开发有限公司新增至合并范围新设
736武汉市汉宜恒和管理服务有限公司新增至合并范围新设
737武汉市金湾誉礼管理服务有限公司新增至合并范围新设
738武汉市万合创盈管理服务有限公司新增至合并范围新设
739武汉市万悦金乔管理服务有限公司新增至合并范围新设
740武汉万创空间科技企业孵化器有限公司新增至合并范围新设
741武汉万地景云房地产开发有限公司新增至合并范围新设
742武汉万邻友商网络科技有限责任公司新增至合并范围新设
743武汉万云房地产有限公司新增至合并范围新设
744西安富港房地产开发有限公司新增至合并范围新设
745西安合众致远经纪顾问有限公司新增至合并范围新设
746西安万紫合置业有限公司新增至合并范围新设
747西咸新区崇胜房地产有限公司新增至合并范围新设
748西咸新区昊鼎置业有限公司新增至合并范围新设
749咸阳万和林房地产开发有限公司新增至合并范围新设
750忻州万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
751新疆合众致远房地产经纪有限公司新增至合并范围新设
752新疆万利风尚企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
753雄安万创检测有限公司新增至合并范围新设
754宿迁万宇企业管理有限公司新增至合并范围新设
755徐州产城企业管理有限公司新增至合并范围新设
756徐州茗顺企业管理有限公司新增至合并范围新设
757徐州铭创置业有限公司新增至合并范围新设
758徐州市茗郡企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
759徐州市茗智企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
760徐州万超企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
761徐州万锦企业管理服务有限公司新增至合并范围新设
762徐州盈智纬投物流仓储有限公司新增至合并范围新设
763厦门市府商商业管理有限公司新增至合并范围新设
764厦门市睦居商业管理有限公司新增至合并范围新设
765厦门市森商商业管理有限公司新增至合并范围新设
153万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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766厦门市食乐餐饮管理有限公司新增至合并范围新设
767厦门市万村新象建设有限公司新增至合并范围新设
768厦门市万驹置业有限公司新增至合并范围新设
769厦门市万茗置业有限公司新增至合并范围新设
770厦门市万商美鼎置业有限公司新增至合并范围新设
771厦门市万缇置业有限公司新增至合并范围新设
772厦门市万羡置业有限公司新增至合并范围新设
773厦门市万驿立洲投资管理有限公司新增至合并范围新设
774厦门市万驿洲投资管理有限公司新增至合并范围新设
775厦门市玺商商业管理有限公司新增至合并范围新设
776厦门万村新象房屋租赁有限公司新增至合并范围新设
777厦门万物工场文化创意产业有限公司新增至合并范围新设
778烟台共担企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
779烟台津港置业有限公司新增至合并范围新设
780烟台万融企业管理咨询有限公司新增至合并范围新设
781烟台裕尊房地产开发有限公司新增至合并范围新设
782扬州泊寓公寓管理有限公司新增至合并范围新设
783扬州万之沣管理咨询有限公司新增至合并范围新设
784银川万科企业有限公司新增至合并范围新设
785云南万科文化旅游发展有限公司新增至合并范围新设
786镇江万润置业有限公司新增至合并范围新设
787郑州万科百寓房地产开发有限公司新增至合并范围新设
788郑州万科瀚湖房地产开发有限公司新增至合并范围新设
789郑州万科璞樾房地产开发有限公司新增至合并范围新设
790郑州新田万科房地产开发有限公司新增至合并范围新设
791中山市泊寓物业管理有限公司新增至合并范围新设
792中山市宏通置业有限公司新增至合并范围新设
793中山市科筑建设管理有限公司新增至合并范围新设
794周口市万晟达房地产开发有限公司新增至合并范围新设
795珠海唐隆置业有限公司新增至合并范围新设
796珠海市寓驿公寓管理有限公司新增至合并范围新设
797珠海市万恒创越商业管理有限公司新增至合并范围新设
154万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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798珠海市万卷博睿教育咨询有限公司新增至合并范围新设
799珠海万唯丰商业运营有限公司新增至合并范围新设
800诸暨市万斌供应链有限责任公司新增至合并范围新设
801涿州中万科技产业发展有限公司新增至合并范围新设
802 Beluga(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
803 Cedarwood(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
804 GoldenBaycrest(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
805 Narwhal(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
806 NYVDW543BLLC 新增至合并范围 新设
807 PromiseFineInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
808 ScenicCascadeLimited 新增至合并范围 新设
809 Tetris(Asia)HoldingCompanyLimited 新增至合并范围 新设
810 TrendShineLimited 新增至合并范围 新设
811 UnionGraceInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
812 VandataInformationTechnologyCompanyLimited 新增至合并范围 新设
813 Winsteria(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
814 Wintergreen(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
815 AmberShineLimited 新增至合并范围 新设
816 CascadePeakLimited 新增至合并范围 新设
817 Cocova(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
818 LePontPropertyManagementCompanyLimited 新增至合并范围 新设
819 NYVDW543ALLC 新增至合并范围 新设
820 OceanicJadeLimited 新增至合并范围 新设
821 ProsperousSeaGroupLimited 新增至合并范围 新设
822 SunshinePraiseLimited 新增至合并范围 新设
823 Tetris(Overseas)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
824 Unicon(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
825 UniqueFidelityInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
826 Vetiver(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
827 Winmaxi(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
828霸州市孔雀湖房地产开发有限公司新增至合并范围并购
829北京捷盛商业管理有限公司新增至合并范围并购
155万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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830北京凯华房地产开发有限公司新增至合并范围并购
831北京万永房地产开发有限公司新增至合并范围并购
832长春宇矗储运有限公司新增至合并范围并购
833成都川云茂通实业有限公司新增至合并范围并购
834成都锦融积物流有限公司新增至合并范围并购
835成都悦榕第三置业有限公司新增至合并范围并购
836成都悦榕第一置业有限公司新增至合并范围并购
837慈溪市万辰希供应链有限公司新增至合并范围并购
838大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司新增至合并范围并购
839大连中集铁路装备有限公司新增至合并范围并购
840东莞德华涂料有限公司新增至合并范围并购
841东莞市祥盛房地产开发有限公司新增至合并范围并购
842佛山市南海区优创仓储有限公司新增至合并范围并购
843福州市仓山区意华企业管理服务有限公司新增至合并范围并购
844福州优家投资管理有限责任公司新增至合并范围并购
845港中旅(沈阳)置业有限公司新增至合并范围并购
846贵阳德盛置业有限公司新增至合并范围并购
847哈尔滨星海房地产发展有限公司新增至合并范围并购
848海门重万置业有限公司新增至合并范围并购
849杭州富阳富茂置业有限公司新增至合并范围并购
850杭州乐荣节能动力科技有限公司新增至合并范围并购
851杭州万晴实业有限公司新增至合并范围并购
852河南民信置业有限公司新增至合并范围并购
853黄山悦榕旅游发展有限公司新增至合并范围并购
854吉宝湾房地产开发(沈阳)有限公司新增至合并范围并购
855济南佳怡电子商务有限公司新增至合并范围并购
856江苏中瑞化工有限公司新增至合并范围并购
857江西万胜仓储服务有限公司新增至合并范围并购
858金博(天津)建工有限公司新增至合并范围并购
859晋中市中凯佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
860昆明十一物流有限公司新增至合并范围并购
861昆山万昆供应链管理有限公司新增至合并范围并购
156万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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862廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司新增至合并范围并购
863廊坊万纬冷链物流有限公司新增至合并范围并购
864丽江悦椿房地产开发有限公司新增至合并范围并购
865丽江悦榕酒店有限公司新增至合并范围并购
866连江宏晟冷链物流有限公司新增至合并范围并购
867宁波康瑞企业管理咨询有限公司新增至合并范围并购
868宁波万博供应链管理有限公司新增至合并范围并购
869平度万科置业有限公司新增至合并范围并购
870厦门市景徽饮料有限公司新增至合并范围并购
871陕西金玖置地房地产开发有限公司新增至合并范围并购
872上海美源光电材料有限公司新增至合并范围并购
873上海申斯物流有限公司新增至合并范围并购
874上海万吉冷藏有限公司新增至合并范围并购
875上海中隆纸业有限公司新增至合并范围并购
876深圳三星视界有限公司新增至合并范围并购
877深圳市润信达投资发展有限公司新增至合并范围并购
878深圳万海启佑投资有限公司新增至合并范围并购
879沈阳铁鑫达房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
880沈阳万科紫东房地产开发有限公司新增至合并范围并购
881四川川商置业有限公司新增至合并范围并购
882苏州希埃姆西体育服务有限公司新增至合并范围并购
883太古海投冷链物流(厦门)有限公司新增至合并范围并购
884太古冷链物流(上海)有限公司新增至合并范围并购
885天津萃生商业运营管理有限公司新增至合并范围并购
886天津海吉星农产品电子商务有限公司新增至合并范围并购
887天津海庭置业发展有限公司新增至合并范围并购
888天津生态城生恒生态物业服务有限公司新增至合并范围并购
889天津万悦投资有限公司新增至合并范围并购
890威海威高置地有限公司新增至合并范围并购
891芜湖万佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
892西安翰林壹品房地产开发有限公司新增至合并范围并购
893西安泽合房地产开发有限公司新增至合并范围并购
157万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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894新疆中万火炬房地产开发有限公司新增至合并范围并购
895徐州润彭置业有限公司新增至合并范围并购
896烟台赛格置业有限公司新增至合并范围并购
897烟台云祥置业有限公司新增至合并范围并购
898盐城悦达天惠置业有限公司新增至合并范围并购
899云南甬商置业有限责任公司新增至合并范围并购
900镇江虹孚置业有限公司新增至合并范围并购
901郑州市海创孵化器有限公司新增至合并范围并购
902涿州立新诚信化工有限责任公司新增至合并范围并购
903资阳市明大物流有限公司新增至合并范围并购
904淄博鑫林置业有限公司新增至合并范围并购
905北京翰通商业发展有限公司新增至合并范围并购
906北京居正房地产开发有限公司新增至合并范围并购
907北京联星房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
908长春市睿智达远东房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
909常熟新地物流有限公司新增至合并范围并购
910成都家园经营管理有限公司新增至合并范围并购
911成都万申冷链物流有限公司新增至合并范围并购
912成都悦榕第四置业有限公司新增至合并范围并购
913重庆初心药业有限公司新增至合并范围并购
914大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司新增至合并范围并购
915大连樱花园开发有限公司新增至合并范围并购
916迪庆香格里拉吉瓦仁安旅游度假村有限公司新增至合并范围并购
917东莞市东万盈合房地产有限公司新增至合并范围并购
918佛山市南海景泰来仓储有限公司新增至合并范围并购
919福州丰联酒店管理有限公司新增至合并范围并购
920福州台江区优家投资管理有限公司新增至合并范围并购
921盖世理(无锡)仓储发展有限公司新增至合并范围并购
922广州志达农业发展有限公司新增至合并范围并购
923贵阳中航房地产开发有限公司新增至合并范围并购
924哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司新增至合并范围并购
925杭州博鼎投资合伙企业(有限合伙)新增至合并范围并购
158万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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926杭州君烨信息科技有限公司新增至合并范围并购
927杭州青延供应链管理有限公司新增至合并范围并购
928杭州左禾贸易有限公司新增至合并范围并购
929湖北昕景投资有限公司新增至合并范围并购
930黄山悦榕物业管理有限公司新增至合并范围并购
931吉林华庭置业有限公司新增至合并范围并购
932嘉兴荣旺置业有限公司新增至合并范围并购
933江西江中天宁房地产有限责任公司新增至合并范围并购
934江西万纬物流有限公司新增至合并范围并购
935晋中市奥林百和房地产开发有限公司新增至合并范围并购
936昆明恒汇置业有限公司新增至合并范围并购
937昆明铸创房地产开发有限公司新增至合并范围并购
938昆山源检食品科技有限公司新增至合并范围并购
939廊坊拓达房地产开发有限公司新增至合并范围并购
940廊坊万泽房地产开发有限公司新增至合并范围并购
941丽江悦榕国际旅行社有限公司新增至合并范围并购
942丽江悦榕物业服务有限公司新增至合并范围并购
943南京万纬冷链物流有限公司新增至合并范围并购
944宁波梅山保税港区中城乾元投资中心(有限合伙)新增至合并范围并购
945宁波艺茂置业有限公司新增至合并范围并购
946三亚众享共赢商务服务有限公司新增至合并范围并购
947山西中凯佳房地产开发有限公司新增至合并范围并购
948上海禾美家具有限公司新增至合并范围并购
949上海耐姆克电子有限公司新增至合并范围并购
950上海同程仓储有限公司新增至合并范围并购
951上海徐汇中城商务运营管理有限公司新增至合并范围并购
952上海卓额实业有限公司新增至合并范围并购
953深圳市桦盈实业有限公司新增至合并范围并购
954深圳市万纬物流管理有限公司新增至合并范围并购
955沈阳普健仓储有限公司新增至合并范围并购
956沈阳万科中山之辉置业有限公司新增至合并范围并购
957石狮和安物流有限公司新增至合并范围并购
159万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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958苏州吴中城投万科置业有限公司新增至合并范围并购
959苏州宜家开元酒店有限公司新增至合并范围并购
960太古冷链物流(宁波)有限公司新增至合并范围并购
961唐山采宏房地产开发有限公司新增至合并范围并购
962天津海吉星冷链仓储有限公司新增至合并范围并购
963天津海吉星中央大厨房物流配送有限公司新增至合并范围并购
964天津侯台建城房地产开发有限公司新增至合并范围并购
965天津万榕企业管理有限公司新增至合并范围并购
966天津中孚明夷商业运营管理有限公司新增至合并范围并购
967无锡万代房地产营销策划有限公司新增至合并范围并购
968武汉云瑞德置业有限公司新增至合并范围并购
969西安市高新区安和物流有限公司新增至合并范围并购
970西安中瑞凯达商业管理有限公司新增至合并范围并购
971徐州骏茂房地产开发有限公司新增至合并范围并购
972徐州顺祥置业有限公司新增至合并范围并购
973烟台万尚房地产开发有限公司新增至合并范围并购
974盐城悦达交控置业有限公司新增至合并范围并购
975阳朔悦榕酒店有限公司新增至合并范围并购
976浙江财富兴园置业有限公司新增至合并范围并购
977镇江万隆置业有限公司新增至合并范围并购
978珠海沃成瀚丰置业有限公司新增至合并范围并购
979涿州裕泰房地产开发有限公司新增至合并范围并购
980淄博世界贸易中心置业有限公司新增至合并范围并购
981 ABMFJInvestmentLimited 新增至合并范围 并购
982 ChangshuLogisticsPte.Ltd. 新增至合并范围 并购
983 ChinaLogisticsManagementHKHoldingLimited 新增至合并范围 并购
984 FilincoEnterprisesLimited 新增至合并范围 并购
985 HongKongChungLoongLimited 新增至合并范围 并购
986 LLCBetskoy 新增至合并范围 并购
SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo1(S)PteLt
987新增至合并范围并购
d.SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo.4(S)PteL
988新增至合并范围并购
td.
160万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
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989 SancturayJiwaRenga(S)PteLtd. 新增至合并范围 并购
990 SwirePacificColdStorageLimited 新增至合并范围 并购
991 VXLogisticsXIII(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
992 VXLogisticsXIV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
993 VXLogisticsXV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
994 VXLogisticsXVI(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
995 VXLogisticsXVIII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围 并购
996 BanyanTreeAssets(China)HoldingsPte.Ltd. 新增至合并范围 并购
997 ChinaLogisticsManagement(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
998 EverOnwardCorporation 新增至合并范围 并购
999 GazeleyWuxi1HoldingsLimited 新增至合并范围 并购
1000 HongKongNemtekInternationalCo.Limited 新增至合并范围 并购
1001 SanctuaryAssets(S)1Pte.Ltd. 新增至合并范围 并购
SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo3(S)PteLt
1002新增至合并范围并购
d.
1003 SanctuaryLijiang(S)PteLtd. 新增至合并范围 并购
1004 ShenxiaLogisticsInvestmentHongKongLimited 新增至合并范围 并购
1005 VXLogisticsXIII(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1006 VXLogisticsXIV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1007 VXLogisticsXV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1008 VXLogisticsXVI(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1009 VXLogisticsXVII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围 并购
1010 WeiEInvestmentLimited 新增至合并范围 并购
1011鞍山市美佳物业服务有限公司不纳入合并范围出售
1012北京思翼企业管理有限公司不纳入合并范围出售
1013北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司不纳入合并范围出售
1014成都锦成行物流有限公司不纳入合并范围出售
1015大连万腾置业有限公司不纳入合并范围出售
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1019杭州锦时置业有限公司不纳入合并范围出售
1020江西万航益富置业有限公司不纳入合并范围出售
161万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
1021昆明万昆物流有限公司不纳入合并范围出售
1022昆山浩捷信息咨询有限公司不纳入合并范围出售
1023宁波万晨仓储有限公司不纳入合并范围出售
1024上海万筠房地产有限公司不纳入合并范围出售
1025上海万库投资管理有限公司不纳入合并范围出售
1026深圳市时代二号房地产有限公司不纳入合并范围出售
1027深圳市万鸿嘉投资发展有限公司不纳入合并范围出售
1028世畅自行车配件(深圳)有限公司不纳入合并范围出售
1029苏州和济置业有限公司不纳入合并范围出售
1030温州万碧金房地产有限公司不纳入合并范围出售
1031温州万贤置业有限公司不纳入合并范围出售
1032温州万祯置业有限公司不纳入合并范围出售
1033武汉万物仓储管理有限公司不纳入合并范围出售
1034云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司不纳入合并范围出售
1035云南保谊经贸有限公司不纳入合并范围出售
1036北京翰业通宏咨询有限公司不纳入合并范围出售
1037北京万德盈商业运营管理有限公司不纳入合并范围出售
1038长乐市万乐房地产有限公司不纳入合并范围出售
1039大连官房房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
1040大连万兴置业有限公司不纳入合并范围出售
1041佛山市高明纬贵仓储有限公司不纳入合并范围出售
1042福州市万思置业有限公司不纳入合并范围出售
1043海宁万普仓储有限公司不纳入合并范围出售
1044杭州元仓置业有限公司不纳入合并范围出售
1045京亚(南京)供应链管理有限公司不纳入合并范围出售
1046昆明万普房地产开发有限公司不纳入合并范围出售
1047昆山聚卓企业管理有限公司不纳入合并范围出售
1048上海上房现代物流有限公司不纳入合并范围出售
1049上海万锴房地产有限公司不纳入合并范围出售
1050上海万睿房地产有限公司不纳入合并范围出售
1051深圳市时代一号房地产有限公司不纳入合并范围出售
1052沈阳新兴置业有限公司不纳入合并范围出售
162万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
变更序号企业名称变更内容原因
1053苏州高新新吴置地有限公司不纳入合并范围出售
1054天津联祺行远企业管理咨询有限公司不纳入合并范围出售
1055温州万茂置业有限公司不纳入合并范围出售
1056温州万誉置业有限公司不纳入合并范围出售
1057武汉商汇物流管理有限公司不纳入合并范围出售
1058武汉长江科技经济开发有限公司不纳入合并范围出售
1059云南保谊恒华物流有限公司不纳入合并范围出售
1060中新(天津)商业管理有限公司不纳入合并范围出售
1061北京万科四季花城房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
1062杭州随安健康管理有限公司不纳入合并范围注销
1063沈阳万科天琴湾置业有限公司不纳入合并范围注销
1064天津信科共创共担有限公司不纳入合并范围注销
1065无锡橡树汇养老管理服务有限公司不纳入合并范围注销
1066扬州万园企业管理有限公司不纳入合并范围注销
1067福州市榕荣房地产有限公司不纳入合并范围注销
1068济南市历下区万科教育培训学校不纳入合并范围注销
1069苏州万美广投资管理有限公司不纳入合并范围注销
1070天津兴海房地产开发有限公司不纳入合并范围注销
1071武汉万普鑫房地产有限公司不纳入合并范围注销
注：本集团向合作方转让项目部分股权，转让后，项目公司重大经营决策需各方一致通过，因而该等项目公司不纳入本集团合并范围。
三、公司报告期内合并及母公司财务报表
本公司2018年度、2019年度、2020年度及2021年三季度财务报告均按照
财政部颁布的企业会计准则的要求编制。本公司2018年度、2019年度及2020年度合并及母公司财务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威华振审字第1901118号、毕马威华振审字第2000709号、毕马威华
振审字第2101136号无保留意见的审计报告。在本章财务分析部分，所引用的
2018-2020年财务数据引自上述经审计的财务报告的当期期末数据。公司2021年三季度财务报告未经审计。
163万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司报告期内合并资产负债表
单位：万元项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
货币资金14710704.1519523072.3416619459.5718841744.68
交易性金融资产4379.4917047.971173526.541190080.63
衍生金融资产136.841476.1033225.751078.29
应收票据及应收账款不适用不适用不适用158873.92
其中：应收账款480916.36299242.33198807.57158618.08
其中：应收票据1877.09966.242897.00255.84
预付款项7560795.806224750.389779583.147595089.51
其他应收款25752981.5024949854.5523546500.7324432414.29
存货111292338.74100206300.8289701903.5675030262.74
合同资产979899.61616254.97344493.80136412.68
持有待售资产109912.26633472.76425275.49662463.14
其他流动资产2563612.732266267.662073262.281458765.74
流动资产合计163457554.57154738706.12143898935.46129507185.63
其他权益工具投资172905.76160123.72224995.37163658.37
其他非流动金融资产90763.5269775.9567398.23105233.11
长期股权投资14840289.1814189519.0313047576.8312952765.58
投资性房地产8503277.667995413.907356467.815405578.48
固定资产1224456.161257734.271239983.831153379.87
在建工程383474.69323685.03417983.95191300.75
使用权资产2452172.672521011.922213535.96不适用
无形资产770381.47608778.13526964.72495258.50
商誉142392.0320634.2922092.0821710.92
长期待摊费用921050.40894776.06723520.24504430.86
递延所得税资产3068014.432753543.052342758.611574920.47
其他非流动资产713568.761384007.93910731.96782513.11
非流动资产合计33282746.7332179003.2829094009.5823350750.02
资产总计196740301.31186917709.40172992945.04152857935.65
短期借款1883393.742511153.681536523.181010191.74
衍生金融负债53808.9033615.37-63122.70
应付票据及应付账款不适用不适用不适用22959738.21
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项目2021年9月末2020年末2019年末2018年末
其中：应付账款31181514.3029568450.2426728086.5522794592.82
其中：应付票据22819.5060711.2894127.97165145.39
预收款项118514.6391223.0877078.1525396.51
合同负债69773024.1263074721.0857704722.7250471141.44
应付职工薪酬387050.09785094.06689626.14577085.18
应交税费2274686.402903652.302510973.111873086.08
其他应付款19651399.8421275835.3525069846.0722743121.53
其中：应付利息15583.20--146366.99
其中：应付股利61556.7931903.7737934.7845315.31
其中：其他19574259.8621243931.5825031911.2922551439.23
其他流动负债6120567.885398626.054785422.715559268.98一年内到期的非流动负
6299742.856046186.408064621.806909241.30
债
流动负债合计137766522.25131749268.89127261028.40112191393.68
长期借款13494890.6313203678.3111431977.8512092905.54
应付债券5347448.644357622.324964551.294709514.58
租赁负债2446671.832458994.572127736.58不适用
预计负债22543.4921533.1514962.9314352.78
其他非流动负债116977.97119017.74106543.61233804.82
递延所得税负债52202.0423147.0928232.8453891.24
非流动负债合计21480734.6120183993.1818674005.1017104468.97
负债合计159247256.85151933262.07145935033.50129295862.65
股本1162538.341161773.221130214.301103915.20
资本公积1852144.121855449.701238448.45800562.77
其他综合收益-57368.29-154437.30-180642.66-239874.49
盈余公积9746632.459746632.457082625.414739324.60
未分配利润10058340.319841677.209535203.699172485.07归属于母公司股东权益
22762286.9222451095.2718805849.1915576413.15
合计
少数股东权益14730757.5312533352.068252062.357985659.85
股东权益合计37493044.4534984447.3327057911.5423562073.00
负债及股东权益总计196740301.31186917709.40172992945.04152857935.65公司报告期内合并利润表
165万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业总收入27148577.4941911167.7736789387.7529767933.11
二、营业总成本24219099.2935051334.0629618668.3823705187.85
其中：营业成本21149208.5629654068.8023455033.2818610422.42
税金及附加1248481.832723690.993290522.392317606.22
销售费用728256.061063689.97904449.68786807.56
管理费用722967.781028805.281101840.531034080.52
研发费用37046.4766568.75106667.6094606.44
财务费用333138.59514510.27573594.17599857.47
其中：利息费用630191.71875757.99925526.90818133.56
其中：利息收入324503.17468064.34353040.50383992.33
加：投资收益388694.131351187.00498412.68678793.45
其中：对联营企业和合
319612.28973965.62379059.82627991.04
营企业的投资收益
公允价值变动损益-620.85533.35-6851.898663.46资产减值损失
1506.41-198081.80-164875.68-235425.48（损失以“-”填列）信用减值损失
-27037.62-22446.17-21685.05-26381.75（损失以“-”填列）
资产处置收益1527.184838.13-966.55-340.92
三、营业利润3293547.457995864.217661313.606749861.25
加：营业外收入75013.4099949.7371473.2147449.72
减：营业外支出58430.50128238.6578857.8751290.83
四、利润总额3310130.367967575.297653928.956746020.14
减：所得税费用849695.412037763.652140767.491818790.69
五、净利润2460434.955929811.645513161.464927229.45归属于母公司所有者的
1668879.634151554.493887208.693377265.17
净利润
少数股东损益791555.321778257.151625952.771549964.29公司报告期内合并现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的
现金流量：
166万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
销售商品、提供劳务
34838998.9247228313.0743273595.8639814827.04
收到的现金收到其他与经营活动
2225896.483607878.093711276.342580187.73
有关的现金经营活动现金流入小
37064895.4050836191.1646984872.2042395014.78
计
购买商品、接受劳务
26738194.0331847047.2731730074.1525589520.92
支付的现金支付给职工以及为职
1539188.431556146.291641444.251411837.50
工支付的现金
支付的各项税费5224633.545939725.566128693.875402345.91支付其他与经营活动
3440910.696174469.812915978.986629492.11
有关的现金经营活动现金流出小
36942926.6945517388.9342416191.2539033196.44
计经营活动产生的现金
121968.705318802.224568680.953361818.34
流量净额
二、投资活动产生的
现金流量：
收回投资收到的现金26176.08463688.61176094.58147271.39取得投资收益收到的
178426.37390316.37291160.28453630.57
现金
处置固定资产、无形
资产、投资性房地产
4425.736231.329612.194755.24
和其他长期资产所收回的现金净额处置子公司及其他营
业单位收回的现金净212159.79470404.99298779.52184348.55额收到其他与投资活动
533995.471725790.36817728.711089235.67
有关的现金投资活动现金流入小
955183.453056431.641593375.281879241.41
计
购建固定资产、无形
资产、投资性房地产
446765.02720829.79624419.20589674.95
和其他长期资产所支付的现金
投资支付的现金1805493.691293728.452792496.934729523.39取得子公司及其他营
业单位支付的现金净1417655.30414333.48903261.611854169.64额
167万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度支付其他与投资活动
41476.2947833.21135871.001442317.04
有关的现金投资活动现金流出小
3711390.312476724.924456048.748615685.01
计投资活动产生的现金
-2756206.86579706.71-2862673.46-6736443.60流量净额
三、筹资活动产生的
现金流量：
吸收投资收到的现金2785285.183885894.491181428.451949129.95
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现2785285.183169364.94517088.251949129.95金取得借款所收到的现
5892044.0110611368.027901690.799605299.23
金
发行债券收到的现金1497736.42896303.801460343.343898278.98收到的其他与筹资活
--1795891.091478075.62动有关的现金筹资活动现金流入小
10175065.6115393566.3212339353.6816930783.78
计偿还债务所支付的现
6563532.3311043189.1010071556.127385437.12
金
归还投资支付的现金2001709.771188570.16931622.92758741.36
分配股利、利润或偿
3450439.903471605.103682290.754024933.86
付利息所支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利1152847.51747405.371114748.241635015.11润支付的其他与筹资活
222546.962940627.96987704.93281906.63
动有关的现金筹资活动现金流出小
12238228.9618643992.3115673174.7212451018.97
计筹资活动产生的现金
-2063163.35-3250425.99-3333821.044479764.81流量净额
四、汇率变动对现金
-2264.37-55710.1234862.3429076.07及现金等价物的影响
五、现金及现金等价
-4699665.872592372.82-1592951.211134215.62物净增加额
加：年初现金及现金
18566237.9715973865.1517566816.3516432600.74
等价物余额
六、年末现金及现金
13866572.1018566237.9715973865.1517566816.35
等价物余额
168万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司报告期内母公司资产负债表
单位：万元项目2021年9月30日2020年12月31日2019年末2018年末
货币资金4993588.469243481.137341148.567767722.81
交易性金融资产--1150446.851150204.49
其他应收款37607443.1332949074.0832666581.2733475781.84
其他流动资产8471.552392.173687.46-
流动资产合计42609503.1442194947.3841161864.1442393709.14其他非流动金融
48283.8936283.8925783.8925783.89
资产
长期股权投资6457133.115558117.693231067.182852808.57
投资性房地产54.2388.8134.88180.97
无形资产283274.51291083.49301864.12303293.55
固定资产2840.213022.103398.983702.56
在建工程40428.9432335.4121554.7810458.40
递延所得税资产----
其他非流动资产26703.9426703.9426703.9448284.07
非流动资产合计6858718.835947635.323610507.783244512.01
资产总计49468221.9748142582.7144772371.9345638221.15
短期借款1325145.421985078.601365280.46665568.00应付票据及应付
不适用不适用不适用233354.49账款
其中：应付票据10220.2639107.3358049.2676088.86
其中：应付账款9999.5311031.3910554.74157265.63
合同负债329631.84338250.95340220.29338609.17
应付职工薪酬233347.63385227.84333527.65274131.71
应交税费7567.897624.6824850.151432.62
其他应付款14523780.1814921255.7315595660.1519808162.42
其中：应付利息---102819.76
其中：应付股利----
其中：其他14523780.1814921255.7315595660.1519705342.66
其他流动负债25226.2740724.1051021.221419223.04
169万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2021年9月30日2020年12月31日2019年末2018年末一年内到期的非
5271998.745077544.227188569.694601634.32
流动负债
流动负债合计21736917.7622805844.8324967733.6227342115.78
长期借款9986547.029257814.987111026.087946014.56
应付债券2250766.511345498.781594116.102338823.79
非流动负债合计12237313.5310603313.768705142.1810284838.34
负债合计33974231.2933409158.6033672875.8037626954.12
股本1162538.341161773.221130214.301103915.20
资本公积2292701.002280383.081595412.44957371.35
盈余公积9746632.459746632.457082625.414739324.60
未分配利润2292118.901544635.361291243.971210655.88
股东权益合计15493990.6814733424.1111099496.138011267.03负债及股东权益
49468221.9748142582.7144772371.9345638221.15
总计公司报告期内母公司利润表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业总收入441177.86707055.83409676.62306349.76
二、营业总成本279016.45934373.71574259.03540748.58
减：营业成本2771.5325247.7514841.7746.09
税金及附加6041.315345.465633.863051.27
管理费用84270.49302429.83285040.39250115.11
财务费用185933.12601350.67268727.29287534.91
其中：利息费用761717.011116380.07859824.28903804.55
其中：利息收入574341.00617587.86564791.78622094.59
加：投资收益2037262.514323746.293773688.212548901.74
其中：对联营企业和合
-84.582607.48-982.6322669.50营企业的投资收益
公允价值变动收益--446.85204.49资产减值损失
----（损失以“-”填列）
170万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度信用减值损失
1.2610.76-15.73-1.2（损失以“-”填列）
资产处置收益-79.98--26.52
三、营业利润2199345.204096439.173609552.652314733.93
加：营业外收入472.762067.21173.9935.81
减：营业外支出117.90344648.4851.47
四、利润总额2199700.064098472.373605078.162314718.27
减：所得税费用---16083.43
五、净利润2199700.064098472.373605078.162298634.84公司报告期内母公司现金流量表
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、经营活动产生的
现金流量：
销售商品、提供劳务
----收到的现金收到其他与经营活动
20995975.2930328437.4124167036.3120295787.72
有关的现金经营活动现金流入小
20995975.2930328437.4124167036.3120295787.72
计支付给职工以及为职
250318.46224459.75201349.7564502.06
工支付的现金
支付的各项税费53506.0928563.9231232.1532936.47支付其他与经营活动
24023425.1825712276.2025270795.9524088884.61
有关的现金经营活动现金流出小
24327249.7425965299.8825503377.8524186323.15
计经营活动产生的现金
-3331274.454363137.53-1336341.54-3890535.42流量净额
二、投资活动产生的
现金流量：
收回投资收到的现金-21356.12-20882.35取得投资收益收到的
27195.57231452.55855256.231003376.76
现金
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项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产11.80--34.9收回的现金净额处置子公司或其他营
业单位收到的现金净----额收到其他与投资活动
133486.051260728.7962149.7748489.31
有关的现金投资活动现金流入小
160693.421513537.46917406.001072783.32
计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产185.5592.23212.9984.23所支付的现金
投资支付的现金21500.00110500.00709501.00646099.89支付的其他与投资活
---1150000.00动有关的现金投资活动现金流出小
21685.55110592.23709713.991796184.12
计投资活动产生的现金
139007.881402945.23207692.02-723400.79
流量净额
三、筹资活动产生的
现金流量：
吸收投资收到的现金-716529.56664340.20-取得借款所收到的现
4726099.328777233.255695668.007654119.84
金
发行债券收到的现金1354086.80896303.80498650.002442068.33收到的其他与筹资活
--1798307.18963606.08动有关的现金筹资活动现金流入小
6080186.1210390066.618656965.3811059794.25
计偿还债务所支付的现
4962896.149314545.305931792.805297387.96
金
分配股利、利润或偿
2134205.202213438.242045723.391824288.59
付利息所支付的现金支付的其他与筹资活
40700.002703871.85--
动有关的现金筹资活动现金流出小
7137801.3314231855.397977516.197121676.55
计筹资活动产生的现金
-1057615.21-3841788.78679449.193938117.70流量净额
四、汇率变动对现金-10.89-21961.4122626.09-284.26
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项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度及现金等价物的影响
五、现金及现金等价
-4249892.671902332.57-426574.25-676102.78物净增加额
加：期初现金及现金
9243481.137341148.567767722.818443825.59
等价物余额
六、期末现金及现金
4993588.469243481.137341148.567767722.81
等价物余额
四、报告期内主要财务指标
（一）发行人报告期内主要财务指标
单位：万元
2021年1-9月/9
项目2020年度/末2019年度/末2018年度/末月末
资产总额196740301.31186917709.40172992945.04152857935.65
负债总额159247256.85151933262.07145935033.50129295862.65
全部债务-25946963.6625879350.4726349027.74
所有者权益37493044.4534984447.3327057911.5423562073.00
资产负债率80.94%81.28%84.36%84.59%
扣除预收账款/合同负债
45.42%47.49%50.96%51.55%
后的资产负债率
债务资本比率-42.58%48.89%52.79%
流动比率1.191.171.131.15
速动比率0.380.410.430.49
营业收入27148577.4941911167.7736789387.7529767933.11
营业利润3293547.457995864.217661313.606749861.25
利润总额3310130.367967575.297653928.956746020.14
净利润2460434.955929811.645513161.464927229.45扣除非经常性损益后净
2420236.275797920.325456555.584898207.64
利润归属于母公司所有者的
1668879.634151554.493887208.693377265.17
净利润扣除非经常性损益后
归属于上市公司股东的1628680.954023771.113831438.753349007.84净利润
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2021年1-9月/9
项目2020年度/末2019年度/末2018年度/末月末经营活动产生现金流量
121968.705318802.224568680.953361818.34
净额投资活动产生现金流量
-2756206.86579706.71-2862673.46-6736443.60净额筹资活动产生现金流量
-2063163.35-3250425.99-3333821.044479764.81净额
营业毛利率17.50%22.75%27.30%29.70%
总资产报酬率2.05%4.91%5.27%5.62%
净资产收益率6.79%19.12%21.78%23.34%扣除非经常性损益后净
6.68%18.69%21.78%23.34%
资产收益率
EBITDA - 9015626.09 8792072.14 7506018.76
EBITDA 利息保障倍数
-7.808.167.05
（倍）
EBITDA全部债务比 - 0.35 0.34 0.28
应收账款周转率（次）69.60168.30205.86197.21
存货周转率（次）0.200.310.280.28
（二）上述财务指标的计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付
短期债券+一年内到期的长期借款和应付债券+衍生金融负债；
流动比率=流动资产/流动负债；
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
资产负债率=负债合计/资产合计；
扣除预收账款/合同负债后的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）/资产合计；
债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
营业毛利率=（营业收入-营业成本-主营业务税金及附加）/营业收入；
174万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
净资产收益率=净利润/净资产平均余额；
扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平均余额；
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净
额+其他)+折旧+摊销，2020年折旧中增加了“使用权资产折旧”；
EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净额+其他)+资本化的利息支出），即不含租赁负债产生的利息；
EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务；
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
存货周转率=营业成本/存货平均余额；
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算，且未采用年化计算。
五、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨论与分析。
（一）资产结构分析
单位：万元
2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
货币资金14710704.157.4819523072.3410.4416619459.579.6118841744.6812.33
交易性金融资产4379.490.0017047.970.011173526.540.681190080.630.78
衍生金融资产136.840.001476.100.0033225.750.021078.290.00
应收票据及应收账款不适用-不适用-不适用-158873.920.10
应收票据1877.090.00966.240.002897.000.00255.840.00
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2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目占比占比占比占比金额金额金额金额
（%）（%）（%）（%）
应收账款480916.360.24299242.330.16198807.570.11158618.080.10
预付款项7560795.803.846224750.383.339779583.145.657595089.514.97
其他应收款25752981.5013.0924949854.5513.3523546500.7313.6124432414.2915.98
存货111292338.7456.57100206300.8253.6189701903.5651.8575030262.7449.08
合同资产979899.610.50616254.970.33344493.800.20136412.680.09
持有待售资产109912.260.06633472.760.34425275.490.25662463.140.43
其他流动资产2563612.731.302266267.661.212073262.281.201458765.740.95
流动资产合计163457554.5783.08154738706.1282.78143898935.4683.18129507185.6384.72
可供出售金融资产--------
其他权益工具投资172905.760.09160123.720.09224995.370.13163658.370.11
其他非流动金融资产90763.520.0569775.950.0467398.230.04105233.110.07
长期股权投资14840289.187.5414189519.037.5913047576.837.5412952765.588.47
投资性房地产8503277.664.327995413.904.287356467.814.255405578.483.54
固定资产1224456.160.621257734.270.671239983.830.721153379.870.75
在建工程383474.690.19323685.030.17417983.950.24191300.750.13
使用权资产2452172.671.252521011.921.352213535.961.28--
无形资产770381.470.39608778.130.33526964.720.30495258.500.32
商誉142392.030.0720634.290.0122092.080.0121710.920.01
长期待摊费用921050.400.47894776.060.48723520.240.42504430.860.33
递延所得税资产3068014.431.562753543.051.472342758.611.351574920.471.03
其他非流动资产713568.760.361384007.930.74910731.960.53782513.110.51
非流动资产合计33282746.7316.9232179003.2817.2229094009.5816.8223350750.0215.28
资产总计196740301.31100.00186917709.40100.00172992945.04100.00152857935.65100.00
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司的资产总额分别为152857935.65万元、172992945.04万元、
186917709.40万元及196740301.31万元，2018-2020年年均复合增长率6.94%。
公司主营业务为房地产开发，属于资金密集型行业，资产结构呈现流动资产占比较高的特点，截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司流动资产占资产总额的比例分别为84.72%、83.18%、
82.78%和83.08%。
176万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货等构成。截至
2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司流动资产分别为129507185.63万元、143898935.46万元、154738706.12万元及163457554.57万元，2018-2020年年均复合增长率6.11%，
略低于总资产平均增速。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。截至2018年
12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公
司非流动资产分别为23350750.02万元、29094009.58万元、32179003.28万
元及33282746.73万元，2018-2020年年均复合增长率11.28%，显著高于总资产平均增速，主要归因于长期股权投资和投资性房地产规模增长以及应用新租赁规则后增加的使用权资产所致。
（1）货币资金
公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金为物业项目维护基金。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司的货币资金余额分别为18841744.68万元、
16619459.57万元、19523072.34万元及14710704.15万元，占总资产的比例
分别为12.33%、9.61%、10.44%及7.48%。公司坚持积极销售、审慎投资的策略，资金状况良好。2019年末，公司货币资金余额相比2018年末减少2222285.11万元，降幅11.79%，主要是由于支付工程款、地价增加。2020年末，公司货币资金余额相比2019年末增加2903612.76万元，增幅17.47%。2021年9月末，公司货币资金余额相比2020年末减少4812368.18万元，降幅24.65%。
截至2020年末，货币资金总额为19523072.34万元，其中受限使用资金为
956834.37万元（含因质押对使用有限制的人民币384160.00万元），除上述受
限使用资金外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
截至2020年末，公司预售监管资金总额为328亿元。
（2）预付款项
公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设
177万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司预付款项余额分别7595089.51万元、9779583.14万元、6224750.38万元及
7560795.80万元，占总资产的比例分别为4.97%、5.65%、3.33%及3.84%。2019年末，公司预付账款余额较2018年末增加2184493.64万元，增幅28.76%，主要是预付地价款增加所致。2020年末，公司预付账款余额较2019年末减少
3554832.76万元，降幅36.35%，主要是2-3年的预付款项下降较多。2021年9月末，公司预付账款余额较2020年末增加1336045.42万元，增幅21.46%。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。
账龄超过一年的预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。公司2020年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳南苑旧改项目的前期项目款人民
币21.25亿元，本集团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
截至2019年12月31日和2020年12月31日，公司预付款项账龄结构如下表所示：
单位：万元截至2020年12月31日截至2019年12月31日项目
账面余额占比（%）账面余额占比（%）
1年以内（含1年）5407796.8686.056547940.2866.55
1-2年（含2年）214189.003.41624736.246.35
2-3年（含3年）374428.775.962449560.1924.90
3年以上287813.914.58216824.592.20
小计6284228.55100.009839061.31100.00
减：坏账准备59478.16-59478.16-
合计6224750.38-9779583.14-
（3）其他应收款
公司其他应收款主要为土地保证金等政府部门保证金、应收联营/合营企业款
及合作方经营往来款。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年
12月31日及2021年9月30日，公司其他应收款分别为24432414.29万元、
23546500.73万元、24949854.55万元及25752981.50万元，占总资产的比例
178万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
分别为15.98%、13.61%、13.35%及13.09%。2019年末，其他应收款较2018年末减少885913.56万元，降幅3.63%。2020年末，其他应收款较2019年末增加
1403353.82万元，增幅5.96%。2021年9月末，其他应收款较2020年末增加
803126.95万元，增幅3.22%。
截至2020年末，公司其他应收款分类披露情况如下：
单位：万元计提比例
类别账面余额比例（%）坏账准备账面价值
（%）
按单项计提坏账准备24478773.3397.39113452.400.4624365320.93
按组合计提坏账准备655399.392.6170865.7710.81584533.62
合计25134172.73100.00184318.170.0024949854.55
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回
收情况必须考虑相关开发项目的情况，发行人单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
截至2020年末，公司其他应收款分类情况如下：
单位：万元项目截至2020年12月31日金额
土地及其他保证金2151396.99
合作方经营往来款9541838.44
应收联营/合营企业款12900884.54
应收利息2655.56
应收股利1929.46
其他535467.73
小计25134172.73
减：坏账准备184318.17
合计24949854.55
发行人其他应收款按经营性、非经营性分类，金额与占比如下：
最近两年末其他应收款中经营性、非经营性构成情况
179万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
单位：万元/%
2020年12月31日2019年12月31日
项目金额占比金额占比
经营性其他应收款25134172.73100.0023713198.92100.00
其中：应收关联公司12900884.5451.3311454426.0748.30
其他客户12233288.1948.6712258772.8551.70
非经营性其他应收款----
其中：应收关联公司----
其他客户----
小计25134172.73100.0023713198.92100.00
减：坏账准备184318.17-166698.19-
合计24949854.55100.0023546500.73100.00
（4）存货
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品等构成。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司存货净额分别为75030262.74万元、
89701903.56万元、100206300.82万元及111292338.74万元，占总资产的比
例分别为49.08%、51.85%、53.61%及56.57%。2019年末，存货较2018年末增加14671640.82万元，增幅19.55%。2020年末，存货较2019年末增加
10504397.25万元，增幅11.71%。2021年9月末，存货较2020年末增加
11086037.92万元，增幅11.06%。
截至2020年末，公司存货明细如下表所示：
单位：万元项目账面余额存货跌价准备账面价值账面价值占比
已完工开发产品7422476.2118039.757404436.457.39%
在建开发产品72827105.78325935.9472501169.8472.35%
拟开发产品20249754.3874477.5920175276.8020.13%
其他125417.73-125417.730.13%
合计100624754.10418453.29100206300.82100.00%
资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，存货跌价准备按单
180万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值是存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
截至2020年末，公司存货跌价准备余额为人民币418453.29万元。2020年末，因部分城市房价、地价调整幅度较大，公司基于审慎的财务策略，根据市场情况对成都君逸、大连海港城、合肥未来之光、上海金域澜湾鹭语墅、上海天际、
乌鲁木齐南山郡、厦门白鹭郡、廊坊朗润园、涿州新辰之光等可能存在风险的项
目计提了存货跌价准备。未来公司将持续关注市场环境的变化，根据实际情况对存货跌价准备进行调整。
截至2020年末，存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为639752.68万元，占存货账面价值的比例为6.38%。
（5）长期股权投资公司长期股权投资主要为对合营企业和联营企业投资。截至2018年12月
31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司长期
股权投资余额分别为12952765.58万元、13047576.83万元、14189519.03万
元及14840289.18万元，占总资产的比例分别为8.47%、7.54%、7.59%及7.54%。
2019年末，长期股权投资较2018年年末增加94811.26万元，增幅0.73%。2020年末，长期股权投资较2019年年末增加10504397.25万元，增幅8.75%。2021年9月末，长期股权投资较2020年年末增加650770.15万元，增幅4.59%。
（6）投资性房地产公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本公司采用成本模式计量投资性房地产。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年
12月31日及2021年9月30日，公司投资性房地产价值分别为5405578.48万
元、7356467.81万元、7995413.90及8503277.66万元，占公司总资产的比例
181万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
分别为3.54%、4.25%、4.28%及4.32%。2019年末，投资性房地产较2018年末增加1950889.33万元，增幅36.09%，主要是自持经营性资产增加所致。2020年末，投资性房地产较2019年末增加638946.10万元，增幅8.69%。2021年9月末，投资性房地产较2020年末增加507863.76万元，增幅6.35%。
截至2020年末，公司主要投资性房地产情况如下：
单位：万元
被投资单位名称已完工房屋、建筑物在建工程小计
原值5657866.863007843.268665710.12
累计折旧和累计摊销507684.35-507684.35
投资性房地产减值13114.05149497.82162611.87
账面价值5137068.472858345.447995413.90
截至2020年末，本公司用于银行借款抵押的投资性房地产人民币887729.74万元，占投资性房地产账面价值的比重为11.10%。
（7）其他非流动资产
公司其他非流动资产主要为回收期一年以上的参加一级土地开发投资款、长
期应收联营企业款项和股权收购款。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，其他非流动资产分别为782513.11万元、910731.96万元、1384007.93万元及713568.76万元，占公司总资产的比例分别为0.51%、0.53%、0.74%及0.36%。2020年末，其他非流动资产较2019年末增加473275.97万元，增幅51.97%，主要由于参加一级土地开发投资款和股权收购预付款增加所致。2021年9月末，其他非流动资产较2020年末减少
670439.17万元，降幅48.44%。
（二）负债结构分析
单位：万元
2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目占比占比占比
金额金额金额金额占比（%）
（%）（%）（%）
短期借款1883393.741.182511153.681.651536523.181.051010191.740.78
衍生金融负债53808.900.0333615.370.02--63122.700.05
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2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目占比占比占比
金额金额金额金额占比（%）
（%）（%）（%）应付票据及应付
不适用-不适用-不适用-22959738.2117.76账款
应付票据22819.500.0160711.280.0494127.970.06--
应付账款31181514.3019.5829568450.2419.4626728086.5518.32--
预收款项118514.630.0791223.080.0677078.150.0525396.510.02
合同负债69773024.1243.8163074721.0841.5157704722.7239.5450471141.4439.04
应付职工薪酬387050.090.24785094.060.52689626.140.47577085.180.45
应交税费2274686.401.432903652.301.912510973.111.721873086.081.45
其他应付款19651399.8412.3421275835.351425069846.0717.1822743121.5317.59
其他流动负债6120567.883.845398626.053.554785422.713.285559268.984.3一年内到期的非
6299742.853.966046186.403.988064621.805.536909241.305.34
流动负债
流动负债合计137766522.2586.51131749268.8986.72127261028.4087.2112191393.6886.77
长期借款13494890.638.4713203678.318.6911431977.857.8312092905.549.35
应付债券5347448.643.364357622.322.874964551.293.44709514.583.64
租赁负债2446671.831.542458994.571.622127736.581.46--
预计负债22543.490.0121533.150.0114962.930.0114352.780.01
其他非流动负债116977.970.07119017.740.08106543.610.07233804.820.18
递延所得税负债52202.040.0323147.090.0228232.840.0253891.240.04
非流动负债合计21480734.6113.4920183993.1813.2818674005.1012.817104468.9713.23
负债合计159247256.85100.00151933262.07100145935033.50100129295862.65100
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司的负债总额分别为129295862.65万元、145935033.50万元、151933262.07万元及159247256.85万元。2018-2020年均复合增长率5.53%，
略低于资产总额年均复合增长率（6.94%）。公司负债以流动负债为主，与资产结构相匹配，符合公司的主营业务特点。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司流动负债占负债总额的比例分别为86.77%、87.20%、86.72%及86.51%，趋势较为平稳。
公司流动负债主要由应付票据及应付账款、合同负债、其他应付款、其他流
动负债和一年内到期的非流动负债等构成。截至2018年12月31日、2019年12
183万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司流动负债分别为
112191393.68万元、127261028.40万元、131749268.89万元及137766522.25万元，2018-2020年均复合增长率5.50%，与总负债平均增速基本相当。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司非流动负债分别为17104468.97万元、18674005.10万元、20183993.18万元及
21480734.61万元，2018-2020年均复合增长率5.67%，与总负债平均增速基本相当。
（1）应付票据及应付账款
由于财政部修订企业会计准则引起的公司会计政策变更，2018年起新增应付票据及应付账款科目，并采用追溯调整法变更了2017年相关财务报表列报金额。截至2017年12月31日、2018年12月31日，公司应付票据及应付账款分别为17676958.60万元、22959738.21万元。占负债总额的比例分别为18.06%、17.76%。2019年，应付账款和应付票据科目分开列报。截至2019年12月31日，
应付票据、应付账款分别为94127.97万元、26728086.55万元，占总负债比例分别为0.06%及18.32%。
截至2020年12月31日，应付票据、应付账款分别为60711.28万元、
29568450.24万元，占总负债比例分别为0.04%及19.46%。
截至2021年9月30日，应付票据、应付账款分别为22819.50万元、
31181514.30万元，占总负债比例分别为0.01%及19.58%。
截至2019年末和2020年末，公司应付票据、应付账款分类情况如下所示：
单位：万元项目2020年12月31日2019年12月31日应付票据
商业承兑汇票60711.2894127.97应付账款
应付地价5125610.063926059.73
应付及预提工程款23305285.0721890990.48
质量保证金510053.50461296.91
184万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
应付及预提销售佣金491913.50343863.67
其他135588.11105875.76
应付账款合计29568450.2426728086.55
（2）预收款项
公司预收款项主要为预收购房款。截至2018年12月31日、2019年12月
31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司预收款项余额为25396.51
万元、77078.15万元、91223.08万元及118514.63万元，占负债总额的比例分别为0.02%、0.05%、0.06%及0.07%。2019年末，预收账款较2018年末增加51681.64万元，增幅203.50%，主要是经营性业务预收款增加所致。2020年末，
预收账款较2019年末增加14144.93万元，增幅18.35%。2021年9月末，预收账款较2020年末增加27291.55万元，增幅29.92%。
（3）合同负债
由于财政部修订企业会计准则引起的公司会计政策变更，2018年新增合同负债科目，金额50471141.44万元，占负债总额的比例为39.04%，截至2019年12月31日，合同负债金额57704722.72万元，占负债总额的比例为39.54%。
截至2020年12月31日，合同负债金额63074721.08万元，占负债总额的比例为41.51%。截至2021年9月30日，合同负债金额69773024.12万元，占负债总额的比例为43.81%。合同负债主要涉及公司客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%-100%不等。该合同的相关收入将在公司履行履约义务后确认。
（4）其他应付款
公司其他应付款主要为应付合营/联营企业款、土地增值税清算准备金、代
收款、应付股权款与合作公司往来及其他等。2018年会计政策变更后，应付利息及应付股利也纳入其他应付款。截至2018年12月31日、2019年12月31日、
2020年12月31日及2021年9月30日，公司计入应付利息及应付股利后的其
他应付款余额分别为22743121.53万元、25069846.07万元、21275835.35万
元及19651399.84万元，占负债总额的比例分别为17.59%、17.18%、14.00%及12.34%。2019年末，其他应付款较2018年末增加2326724.54万元，增幅10.23%，
185万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
主要归因于应付合营/联营企业款和应付股权款与合作公司往来及其他大幅增加。
2020年末，其他应付款较2019年末减少3794010.72万元，降幅15.13%。2021年9月末，其他应付款较2020年末减少1624435.51万元，降幅7.64%。
截至2020年末，公司其他应付款分类情况如下：
单位：万元项目2020年12月31日
应付股利31903.77
其他21243931.58
合计21275835.35
截至2020年末，公司其他应付款中的“其他”二级科目明细情况如下：
单位：万元项目2020年12月31日
应付合营/联营企业款7702396.61
应付股权款与合作公司往来及其他7834301.68
土地增值税清算准备金4637887.59
押金及保证金400960.89
代收款226318.54
购房意向金442066.27
合计21243931.58
（5）一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应付债券等。截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及
2021年9月30日，公司一年内到期的非流动负债的余额分别为6909241.30万
元、8064621.80万元、6046186.40万元及6299742.85万元，占负债总额的比例分别为5.34%、5.53%、3.98%及3.96%。
（6）长期借款
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司长期借款余额分别为12092905.54万元、11431977.85万元、
13203678.31万元及13494890.63万元，占负债总额的比例分别为9.35%、7.83%、
186万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
8.69%及8.47%，长期借款规模总体上升，主要归因于对融资结构的调整与优化。
截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司长期借款结构明细如下所示：
单位：万元
2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
项目占比占比占比金额金额金额
（%）（%）（%）
信用借款12097570.2991.629686871.2984.7310745438.1188.86
抵押借款226320.341.71407669.333.57517810.664.28
质押借款879787.686.661337437.2311.70829656.786.86
合计13203678.31100.0011431977.85100.0012092905.54100.00
长期借款中，抵押借款主要由公司的存货和投资性房地产作为抵押；质押借款主要由公司持有的控股子公司的股权作为质押。
（7）应付债券
截至2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日及2021年9月30日，公司应付债券余额分别为4709514.58万元、4964551.29万元、
4357622.32万元及5347448.64万元，占负债总额比例分别为3.64%、3.40%、
2.87%及3.36%。
截至本募集说明书签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：2发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况
面向尚未到期，
100000.00648540.00648540.002017/11/92027/11/910年3.98%
专业按时付息
万科投资尚未到期，
97100.00629732.34629732.342018/4/182023/4/185年4.15%
地产者发按时付息
（香行中美3个月港）有 期票 元 LIBOR 尚未到期，
65000.00421551.00421551.002018/5/252023/5/255年
限公据计+1.55按时付息
司划%
（注尚未到期，
63000.00408580.20408580.202018/12/112024/3/115.25年5.35%
）按时付息
2此处一年内到期的已经重分类到一年内到期非流动负债里面，不再在应付债券里面核算。
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发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况
尚未到期，
60000.00389124.00389124.002019/3/72024/6/75.25年4.20%
按时付息
尚未到期，
42300.00274332.42274332.422019/11/122025/5/125.5年3.15%
按时付息
尚未到期，
30000.00194562.00194562.002019/11/122029/11/1210年3.50%
按时付息
尚未到期，人民人50500.0050500.0050500.002019/6/132022/6/133年3.85%按时付息币债民
尚未到期，券币144500.00144500.00144500.002021/5/252024/5/253年3.45%按时付息
小计3161421.963161421.96已部分回
17万5（3+2）售，尚有余
300000.00300000.00819.432017/7/182022/7/184.50%
科01年额，按时付息
19万5（3+2）尚未到期，
200000.00200000.00200000.002019/2/262024/2/263.65%
科01年按时付息
19万5（3+2）尚未到期，
250000.00250000.00250000.002019/9/262024/9/263.55%
科02年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
150000.00150000.00150000.002020/3/162025/3/163.02%
科01年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
100000.00100000.00100000.002020/3/162027/3/163.42%
科02年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
万科100000.00100000.00100000.002020/5/192025/5/192.56%科03年按时付息企业人
20万7（5+2）尚未到期，
股份民150000.00150000.00150000.002020/5/192027/5/193.45%科04年按时付息有限币
20万5（3+2）尚未到期，
公司80000.0080000.0080000.002020/6/192025/6/193.20%科05年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
120000.00120000.00120000.002020/6/192027/6/193.90%
科06年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
38100.0038100.0038100.002020/11/132025/11/133.50%
科07年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
160000.00160000.00160000.002020/11/132027/11/134.11%
科08年按时付息
21万3（2+1）尚未到期，
190000.00190000.00190000.002021/1/222024/1/223.38%
科01年按时付息
21万7（5+2）尚未到期，
110000.00110000.00110000.002021/1/222028/1/223.98%
科02年按时付息
21万5（3+2）尚未到期，
100000.00100000.00100000.002021/5/202026/5/203.40%
科03年按时付息
188万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况
21万7（5+2）尚未到期，
56600.0056600.0056600.002021/5/202028/5/203.70%
科04年按时付息
21万5（3+2）尚未到期，
230000.00230000.00230000.002021/7/262026/7/263.19%
科05年按时付息
21万7（5+2）尚未到期，
70000.0070000.0070000.002021/7/262028/7/263.49%
科06年按时付息
公司债券小计2404700.002105519.43
21万
科尚未到期，
200000.00200000.00200000.002021/1/292024/1/293年3.76%
MTN 按时付息
001
21万
科
200000.00200000.00200000.002021/4/292024/4/293年3.52%尚未到期
MTN
002
万科
21万
企业人科
股份民200000.00200000.00200000.002021/9/62024/9/63年3.08%尚未到期
MTN有限币
003
公司
22万
科
300000.00300000.00300000.002022/1/272025/1/273年2.95%尚未到期
MTN
001
22万
科
300000.00300000.00300000.002022/2/162025/2/163年2.98%尚未到期
MTN
002
债务融资工具小计1200000.001200000.00
合计6766121.966466941.39
注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。
基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时Lyra作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中期
189万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2021年9月30日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.4854:1折算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。
截至本募集说明书签署日，发行人共注册了9次、合计融资规模248亿元中期票据，具体情况如下：
单位：亿元序号接受注册通知书接受注册日期注册规模有效期已发行规模中市协注自注册通知书发出
12014年12月15日1818
[2014]MTN459号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
22015年5月25日4530
[2015]MTN202号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
32015年5月25日4530
[2015]MTN203号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
42018年5月31日5050
[2018]MTN304号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
52019年12月31日2020
[2019]MTN839号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
62021年4月22日4020
[2021]MTN313号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
72022年1月14日2020
[2022]MTN35号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
82022年1月14日3030
[2022]MTN36号 之日起 2年内有效中市协注自注册通知书发出
92022年1月14日3030
[2022]MTN37号 之日起 2年内有效本公司于2014年12月24日发行了“万科企业股份有限公司2014年度第一期中期票据”（14万科MTN001），发行规模 18亿元，期限 3年，票面利率 4.70%。
本公司于2015年11月6日发行了“万科企业股份有限公司2015年度第一期中期票据”（15万科MTN001），发行规模 15亿元，期限 5年，票面利率 3.78%。
本公司于2015年11月6日发行了“万科企业股份有限公司2015年度第二期中期票据”（15万科MTN002），发行规模 15亿元，期限 5年，票面利率 3.78%。
本公司于2016年3月9日发行了“万科企业股份有限公司2016年度第一期中期票据”（16万科MTN001），发行规模 15亿元，期限 5年，票面利率 3.20%。
190万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书本公司于2016年3月9日发行了“万科企业股份有限公司2016年度第二期中期票据”（16万科MTN002），发行规模 15亿元，期限 5年，票面利率 3.20%。
本公司于2018年7月12日发行了“万科企业股份有限公司2018年度第一期中期票据”（18万科MTN001），发行规模 30亿元，期限 3年，票面利率 4.60%。
本公司于2018年11月15日发行了“万科企业股份有限公司2018年度第二期中期票据”（18万科MTN002），发行规模 20亿元，期限 3年，票面利率 4.03%。
本公司于2021年1月29日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第一期中期票据”（21万科MTN001），发行规模 20亿元，期限 3年，票面利率 3.76%。
本公司于2021年4月29日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第二期中期票据”（21万科MTN002），发行规模 20亿元，期限 3年，票面利率 3.52%。
本公司于2021年9月6日发行了“万科企业股份有限公司2021年度第三期中期票据”（21万科MTN003），发行规模 20亿元，期限 3年，票面利率 3.08%。
本公司于2022年1月27日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第一期中期票据”（22万科MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
2.95%。
本公司于2022年2月16日发行了“万科企业股份有限公司2022年度第二期中期票据”（22万科MTN002），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率
2.98%。
截至本募集说明书签署日，发行人共发行了14期、合计融资规模335.47亿元公司债券，具体情况如下：
本公司于2015年9月25日发行了“万科企业股份有限公司2015年公司债券
（第一期）”（15万科01），发行规模50亿元，期限5年，票面利率3.50%。本公司于2017年7月18日发行了“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（17万科01），发行规模30亿元，期限
3+2年，票面利率4.50%。
本公司于2017年8月4日发行了“万科企业股份有限公司2017年面向合格
191万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书投资者公开发行公司债券（第二期）”（17万科02），发行规模10亿元，期限
3+2年，票面利率4.54%。
本公司于2018年8月9日发行了“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（18万科01），发行规模
15亿元，期限3+2年，票面利率4.05%。
本公司于2018年10月29日发行了“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（18万科02），发行规模
20亿元，期限3+2年，票面利率4.18%。
本公司于2019年2月26日发行了“万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（19万科01），发行规模
20亿元，期限3+2年，票面利率3.65%。
本公司于2019年9月26日发行了“万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（19万科02），发行规模
25亿元，期限3+2年，票面利率3.55%。
本公司于2020年3月16日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（20万科01、20万科02），品种一发行规模15亿元，期限3+2年，票面利率3.02%；品种二发行规模10亿元，期限
5+2年，票面利率3.42%。
本公司于2020年5月19日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（20万科03、20万科04），品种一发行规模10亿元，期限3+2年，票面利率2.56%；品种二发行规模15亿元，期限
5+2年，票面利率3.45%。
本公司于2020年6月19日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）”（20万科05、20万科06），品种一发行规模8亿元，期限3+2年，票面利率3.20%；品种二发行规模12亿元，期限5+2年，票面利率3.90%。
本公司于2020年11月13日发行了“万科企业股份有限公司2020年面向合
192万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书格投资者公开发行公司债券（第四期）”（20万科07、20万科08），品种一发行规模3.81亿元，期限3+2年，票面利率3.50%；品种二发行规模16亿元，期限5+2年，票面利率4.11%。
本公司于2021年1月22日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（21万科01、21万科02），品种一发行规模19亿元，期限2+1年，票面利率3.38%；品种二发行规模11亿元，期限5+2年，票面利率3.98%。
本公司于2021年5月20日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）”（21万科03、21万科04），品种一发行规模10亿元，期限3+2年，票面利率3.40%；品种二发行规模5.66亿元，期限
5+2年，票面利率3.70%。
本公司于2021年7月26日发行了“万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）”（21万科05、21万科06），品种一发行规模23亿元，期限3+2年，票面利率3.19%；品种二发行规模7亿元，期限5+2年，票面利率3.49%。
（三）盈利能力分析
单位：万元
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
一、营业总收入27148577.4941911167.7736789387.7529767933.11
二、营业总成本24219099.2935051334.0629618668.3823705187.85
其中：营业成本21149208.5629654068.8023455033.2818610422.42
税金及附加1248481.832723690.993290522.392317606.22
销售费用728256.061063689.97904449.68786807.56
管理费用722967.781028805.281101840.531034080.52
研发费用37046.4766568.75106667.6094606.44
财务费用333138.59514510.27573594.17599857.47
资产减值损失（损失以“-”填列）1506.41-198081.80-164875.68-235425.48
信用减值损失（损失以“-”填列）-27037.62-22446.17-21685.05-26381.75
投资收益388694.131351187.00498412.68678793.45
其中：对联营企业和合营企业的投319612.28973965.62379059.82627991.04
193万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度资收益
公允价值变动损益-620.85533.35-6851.898663.46
资产处置收益1527.184838.13-966.55-340.92
三、营业利润3293547.457995864.217661313.606749861.25
加：营业外收入75013.4099949.7371473.2147449.72
减：营业外支出58430.50128238.6578857.8751290.83
四、利润总额3310130.367967575.297653928.956746020.14
五、净利润2460434.955929811.645513161.464927229.45
归属于母公司股东的净利润1668879.634151554.493887208.693377265.17
少数股东损益791555.321778257.151625952.771549964.29
1、营业收入分析
单位：万元
2020年度2019年度2018年度
项目占比
金额占比（%）金额占比（%）金额
（%）
主营业务收入41588094.6999.2336535371.6899.3129441677.3898.90
其中：房地产开发及相
40044873.5995.5435265353.1695.8628462112.5495.61
关资产经营业务
物业服务1543221.103.681270018.523.45979564.843.29
其他业务收入323073.080.77254016.070.69326255.731.10
营业总收入41911167.77100.0036789387.75100.0029767933.11100.00
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司营业总收入分别为
29767933.11万元、36789387.75万元、41911167.77万元及27148577.49万元，2018-2020年均复合增长率为12.08%。
公司主营业务突出，2018-2020年度，主营业务收入占营业总收入的比例分别为98.90%、99.31%、99.23%，其他业务收入占比较低。
发行人主营业务收入包括房地产收入和物业服务收入，2018-2020年度，公司房地产收入稳步增长，分别为28462112.54万元、35265353.16万元、
40044873.59万元，占营业收入的比例分别为95.61%、95.86%、95.54%。
2018-2020年度，公司物业服务收入分别为979564.84万元、1270018.52
194万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
万元、1543221.10万元，呈逐年上升趋势。
公司其他业务收入主要为收取合营联营企业的运营管理费。2018-2020年度，公司其他业务收入分别为326255.73万元、254016.07万元和323073.08万元。
2、营业成本分析
单位：万元
2020年度2019年度2018年度
科目
金额占比（%）金额占比（%）金额占比（%）
主营业务成本29547128.7999.6423419853.1899.8518505585.9599.44
其中：房地产开发及相
28286726.8995.3922385715.7195.4417708590.8495.15
关资产经营业务
物业服务1260401.904.251034137.484.41796995.114.28
其他业务成本106940.010.3635180.100.15104836.470.56
营业成本合计29654068.80100.0023455033.28100.0018610422.42100.00
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司营业成本分别为18610422.42
万元、23455033.28万元、29654068.80万元及21149208.56万元，2018-2020年均复合增长率为16.80%，近三年房地产业务成本分别为17708590.84万元、
22385715.71万元、28286726.89万元。
3、毛利率及利润水平分析
单位：万元
2020年度2019年度2018年度
项目毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
主营业务12040965.9128.95%9827313.4126.90%8622390.1329.29%
其中：房地产开发及
11758146.7029.36%9599182.3627.22%8451544.7229.69%
相关资产经营业务
物业服务282819.2018.33%228131.0517.96%170845.4017.44%
其他业务216133.0766.90%216518.6785.24%217514.3366.67%毛利润合计
12257098.9729.25%10043832.0827.30%8839904.4629.70%
/综合毛利率
注：毛利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
2018年、2019年及2020年，公司整体业务毛利率分别为29.70%、27.30%
及29.25%，近三年房地产业务的毛利率分别为29.69%、27.22%及29.36%。2019年，受行业调控影响，全国商品房销售面积同比微降，公司房地产业务受宏观环
195万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
境影响毛利率有所下降。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司营业利润分别为6749861.25
万元、7661313.60万元、7995864.21万元及3293547.45万元；公司利润总额
分别为6746020.14万元、7653928.95万元、7967575.29万元及3310130.36万元；实现净利润分别为4927229.45万元、5513161.46万元、5929811.64万
元及2460434.95万元，均呈逐年上升趋势。
4、期间费用分析
单位：万元
2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
营业营业营业营业项目收入收入收入收入金额金额金额金额占比占比占比占比
（%）（%）（%）（%）
销售费用728256.062.68%1063689.972.54904449.682.46786807.562.64
管理费用722967.782.66%1028805.282.451101840.532.991034080.523.47
研发费用37046.470.14%66568.750.16106667.600.2994606.440.32
财务费用333138.591.23%514510.271.23573594.171.56599857.472.02
期间费用合计1821408.906.71%2673574.276.382686551.997.32515351.998.45
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司期间费用合计分别为
2515351.99万元、2686551.99万元、2673574.27万元及1821408.90万元，
占当期营业收入的比例分别为8.45%、7.30%、6.38%及6.71%。
公司销售费用主要包括品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金等。2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司销售费用分别为786807.56万元、
904449.68万元、1063689.97万元及728256.06万元，占当期营业收入的比例
分别为2.64%、2.46%、2.54%及2.68%。
公司管理费用主要包括人工与行政费用、财产费用等。2018年、2019年、
2020年及2021年1-9月，公司管理费用分别为1034080.52万元、1101840.53
万元、1028805.28万元及722967.78万元，与当期营业收入的比例分别为3.47%、
2.99%、2.45%及2.66%。
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2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司研发费用分别为94606.44
万元、106667.60万元、66568.75万元及37046.47万元，与当期营业收入的比例分别为0.32%、0.29%、0.16%及0.14%。
公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益等。2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司的财务费用为599857.47万元、
573594.17万元、514510.27万元及333138.59万元。2019年，公司财务费用相
比2018年下降26263.30万元，降幅4.38%。2020年，公司财务费用相比2019年下降59083.90万元，降幅10.30%。
5、投资收益
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司实现投资收益分别为
678793.45万元、498412.68万元、1351187.00万元及388694.13万元，主要为
权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资取得的投资收益。
6、营业外收入和营业外支出
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司营业外收入分别为47449.72
万元、71473.21万元、99949.73万元及75013.40万元。公司营业外收入主要包含固定资产处置利得、罚款收入、没收订金及违约金收入等，其中2018-2020年度没收订金及违约金收入分别为10581.13万元、13515.25万元及23218.23万元。2019年，公司营业外收入同比增长50.63%，主要是罚款收入增加所致，罚款收入主要系公司收取的供应商罚款和客户挞定等。2020年，公司营业外收入同比增长39.84%，主要是因为没收订金及违约金收入增加。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司营业外支出分别为51290.83
万元、78857.87万元、128238.65万元及58430.50万元。公司营业外支出主要包含非流动资产处置损失、对外捐赠等。2019年公司营业外支出同比增长53.75%，主要是因为偶然性支出增加，偶然性支出主要系?违约金、客户赔偿、疫情相关捐赠等。2020年公司营业外支出同比增长62.62%，主要是因为偶然性支出增加。
（四）现金流量分析
单位：万元
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项目2021年1-9月2020年度2019年度2018年度
经营活动产生的现金流入37064895.4050836191.1646984872.2042395014.78
经营活动产生的现金流出36942926.6945517388.9342416191.2539033196.44
经营活动产生的现金流量净额121968.705318802.224568680.953361818.34
投资活动产生的现金流入955183.453056431.641593375.281879241.41
投资活动产生的现金流出3711390.312476724.924456048.748615685.01
投资活动产生的现金流量净额-2756206.86579706.71-2862673.46-6736443.60
筹资活动产生的现金流入10175065.6115393566.3212339353.6816930783.78
筹资活动产生的现金流出12238228.9618643992.3115673174.7212451018.97
筹资活动产生的现金流量净额-2063163.35-3250425.99-3333821.044479764.81
现金及现金等价物净增加额-4699665.872592372.82-1592951.211134215.62
1、经营活动产生的现金流量分析
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司实现经营活动产生的现金
流入分别为42395014.78万元、46984872.20万元、50836191.16万元及
37064895.40万元，其中销售商品、提供劳务收到的现金分别为39814827.04
万元、43273595.86万元、47228313.07万元及34838998.92万元；公司收到
其他与经营活动有关的现金分别为2580187.73万元、3711276.34万元、
3607878.09万元及2225896.48万元，主要是收取的购房诚意金、收到合营/联
营公司及集团外部单位往来款项。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司实现经营活动产生的现金
流出分别为39033196.44万元、42416191.25万元、45517388.93万元及
37064895.40万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金分别为25589520.92
万元、31730074.15万元、31847047.27万元及26738194.03万元；支付其他
与经营活动有关的现金分别为6629492.11万元、2915978.98万元、6174469.81
万元及3440910.69万元，主要是支付合营/联合公司及集团外部单位往来款项，以及营销活动费用。
2019年度，经营活动产生的现金流量净额较2018年度增加1206862.61万元，增幅35.90%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、提供劳务收到的现金逐步增加。
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2020年度，经营活动产生的现金流量净额较2019年度增加750121.27万元，
增幅16.42%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、提供劳务收到的现金逐步增加。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量
净额分别为3361818.34万元、4568680.95万元、5318802.22万元及121968.70万元。2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额体现为现金的净流入，公司坚持积极销售、审慎投资，资金状况良好。
2、投资活动产生的现金流量分析
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司投资活动产生的现金流入
分别为1879241.41万元、1593375.28万元、3056431.64万元及955183.45万元，主要是取得投资收益收到的现金和收到其他与投资活动有关的现金。2019年度，投资活动现金流入较2018年度减少285866.13万元，降幅15.21%，主要归因于投资收益收到的现金减少所致。2020年度，投资活动现金流入较2019年度增加1463056.35万元，增幅91.82%，主要归因于收回部分理财产品。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司投资活动产生的现金流出
分别为8615685.01万元、4456048.74万元、2476724.92万元及3711390.31万元，主要为投资支付的现金，以及取得子公司及其他营业单位支付的现金净额。
2019年度，投资活动现金流出较2018年减少4159636.27万元，降幅48.28%，
主要归因于当年投资支付的现金下降。2020年度，投资活动现金流出较2019年减少1979323.82万元，降幅44.42%，主要归因于对外投资支付的现金流出下降。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司投资活动产生的现金流净
额分别为-6736443.60万元、-2862673.46万元、579706.71万元及-2756206.86万元。
3、筹资活动产生的现金流量分析
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司筹资活动产生的现金流入
分别为16930783.78万元、12339353.68万元、15393566.32万元及
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10175065.61万元，主要为取得借款收到的现金。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司筹资活动产生的现金流出
分别为12451018.97万元、15673174.72万元、18643992.31万元及
12238228.96万元，主要为偿还债务支付的现金。
2018年、2019年、2020年及2021年1-9月，公司筹资活动产生的现金流量
净额分别为4479764.81万元、-3333821.04万元、-3250425.99万元及
-2063163.35万元，2019年度及2020年度为净流出主要系偿还债务支付的现金增加。
（五）偿债能力分析
1.主要偿债指标近三年，公司主要偿债指标如下表所示：
项目2021年9月30日2020年12月31日2019年12月31日2018年12月31日
流动比率1.191.171.131.15
速动比率0.380.410.430.49
资产负债率80.94%81.28%84.36%84.59%扣除预收账款及合
同负债后的资产负45.42%47.49%50.96%51.55%债率项目2020年度2019年度2018年度
EBITDA（亿元） - 901.56 879.21 750.60
EBITDA 利息保障
-7.808.167.05倍数（倍）
从短期偿债能力指标来看，截至2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，公司流动比率分别为1.15、1.13、1.17及1.19，速动比率分别为0.49、
0.43、0.41及0.38，基本保持稳定。由于公司所处房地产行业的特性，存货在资
产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。
从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。截至2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，公司资产负债率分别为84.59%、84.36%、81.28%及80.94%，基本维持稳定；公司扣除预
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收款项、合同负债后的资产负债率分别为51.55%、50.96%、47.49%及45.42%，基本维持稳定。
最近三年，公司 EBITDA分别为 750.60亿元、879.21亿元及 901.56亿元；
EBITDA利息保障倍数分别为 7.05、8.16及 7.80，发行人对利息支出的保障能力较强。
（六）资产周转能力分析
2018-2020年度，公司主要资产周转能力指标如下表所示：
项目2021年9月末2020年度2019年度2018年度
应收账款周转率（次）69.60168.30205.86197.21
存货周转率（次）0.200.310.280.28
注：2021年9月末应收账款周转率（次）和存货周转率（次）未进行年化处理
2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，公司应收账款周转率
分别为197.21、205.86、168.30及69.60。由于公司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。2019年，由于公司项目开发运营能力提升，回款速度加快，应收账款周转率上升，2020年，由于受到疫情影响，公司项目开发进度受到推迟，应收账款周转率有所下降。
2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，公司存货周转率分别
为0.28、0.28、0.31及0.20。由于房地产项目开发周期相对较长，从购买土地到正式交付产品、结转收入成本，通常需2-3年时间，因此房地产公司存货周转率普遍偏低。
（七）未来业务发展目标
2020年，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各 BG（事业集团）、BU（事业部）基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基
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当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。本集团相信，只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”的策略，聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。
基于上述外部环境和总体经营策略，发行人未来重点工作目标如下：
在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：
（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的
前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。
（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。
（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。
（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。
（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。
2020年，本集团现有项目预计新开工面积3148.4万平方米；预计项目竣工
面积3587.5万平方米。
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（八）盈利能力的可持续性
受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：
从宏观经济层面来看，宏观经济形势日趋复杂，尤其加上2020年初以来全球的新冠肺炎疫情影响，经济下行压力依然较大，不确定性与风险性存在。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等多方面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土地价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发生重大变化，可能将导致开发项目的销售风险。
六、公司有息负债情况截至2020年末，公司有息负债余额为25852637.01万元。其中1年以内（含
1年）有息负债规模为8291336.38万元，占有息负债比重分别为32.07%。发行
人货币资金和现金流充裕，可有效化解短期偿债压力。截至2020年末，发行人货币资金合计1952.31亿元。2020年发行人经营活动产生的现金流量净额为
531.88亿元。发行人中长期有息负债存在一定集中兑付的情况，但相对发行人净
资产规模和金融机构授信额度总体可控。截至2020年末，公司获得主要贷款银行授信4456.69亿元，已使用2892.22亿元，尚余1564.47亿元未使用。
公司有息负债情况表
单位：万元种类2020年末余额2019年末余额2018年末余额
203万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
种类2020年末余额2019年末余额2018年末余额
短期借款2503878.501530661.881010191.74一年内到期的非流动负
5787457.887808031.486909241.30
债
长期借款13203678.3111431977.8512092905.54
应付债券4357622.324964551.294709514.58其他流动负债中的短期
-50000.001398906.49融资券
合计25852637.0125785222.5026120759.65
2020年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元其他流动负一年内到期
期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计占比（%）融资券债
1年以内
2503878.50-5787457.88--8291336.3832.07（含1年）
1年以上---13203678.314357622.3217561300.6367.93
其中：1-2年---5341952.7850330.065392282.8420.86（含2年）2-3年（含3---4279846.931050851.105330698.0320.62年）3-5年（含5---3261068.781887363.665148432.4419.91年）
5年以上---320809.821369077.501689887.326.54
合计2503878.50-5787457.8813203678.314357622.3225852637.01100.00
2019年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元其他流动负一年内到期
期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计占比（%）融资券债
1年以内
1530661.8850000.007808031.48--9388693.3636.41（含1年）
1年以上---11431977.854964551.2916396529.1463.59
其中：1-2年---2351620.42948617.723300238.1412.80（含2年）2-3年（含3---4855718.8550221.404905940.2519.03年）
204万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
其他流动负一年内到期
期限短期借款债中的短期的非流动负长期借款应付债券合计占比（%）融资券债3-5年（含5---3857430.002773770.816631200.8125.72年）
5年以上---367208.581191941.361559149.936.05
合计1530661.8850000.007808031.4811431977.854964551.2925785222.50100.00
截至2019年及2020年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元
借款类别2019年末金额占比（%）2020年末金额占比（%）
信用借款17578655.8268.1718329676.1570.90
抵押借款500683.831.94492718.321.91
质押借款1493282.235.791379837.155.34一年内到期的无担保债券（不含短1198049.324.651292783.075.00期融资券）
应付债券4964551.2919.254357622.3216.86
其他流动负债-短
50000.000.19--
期融资券
合计25785222.50100.0025852637.01100.00
七、关联方及关联交易
（一）发行人的控股股东发行人无控股股东。
（二）发行人的实际控制人发行人无实际控制人。
（三）发行人的子公司以及其他有重要影响的参股公司
截至2020年末，发行人纳入合并范围子公司共计3862家。发行人主要子公司的具体情况参见本募集说明书“第四节发行人基本情况”中“发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况”相关内容。
（四）发行人的合营和联营企业
205万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
截至2020年末，发行人无重要的合营和联营企业。发行人合营和联营企业的具体情况参见本募集说明书“第四节发行人基本情况”中“发行人合营、联营公司情况”相关内容。
（五）发行人的其他关联方
截至2020年12月31日，发行人其他关联方情况如下表所示：
截至2020年12月31日发行人其他关联方情况关联方名称与本公司关联关系深圳市地铁集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方深圳地铁置业集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方的子公司徽商银行股份有限公司本集团联营企业
SCPG Holdings Co. Ltd. 本集团联营企业深圳前海基础设施投资基金管理有限公司本集团联营企业
（六）关联交易情况
1、关联方担保情况
截至2020年12月31日关联方提供担保情况
单位：万元担保是否与被担保担保金额担保方被担保方担保起始日担保到期日已经履行
方关系(万元)完毕万科企业股份有全资子公
Fozter Limited 16888.53 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期限公司司
万科地产 (香港) Sinobird Holding 全资子公
15680.002018/3/28预计2021/12/31尚未到期
有限公司 Limited 司
Hybest (BVI)
万科地产(香港)全资子公
Company 16320.00 2018/3/29 预计 2021/12/31 尚未到期有限公司司
Limited
万科置业 (香港) Malola Garden 全资子公
58222.802019/3/262021/3/26尚未到期
有限公司 City Sdn Bhd 司深圳市万科发展深圳森懋置地有全资子公
112200.002017/9/152022/9/15尚未到期
有限公司限公司司北京万科企业有北京恒燚企业管全资子公
323400.002018/10/102023/12/31尚未到期
限公司理有限公司司
万科企业股份有佛山市南海区万全资子公100000.002019/12/122026/12/12尚未到期
206万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
担保是否与被担保担保金额担保方被担保方担保起始日担保到期日已经履行
方关系(万元)完毕限公司轩房地产有限公司司广州黄埔文冲城广州万科企业有全资子公
中村改造投资有125000.002020/5/62022/5/5尚未到期限公司司限公司广州黄埔文冲城广州万科企业有全资子公
中村改造投资有80000.002020/8/42022/5/3尚未到期限公司司限公司深圳市万科红树主合同履行期限深圳市万科发展全资子公
湾房地产开发有107100.002020/11/11届满之日后两年尚未到期有限公司司限公司止财荣有限公司
万科置业(香港)控股子公
(Wealth Honour 123575.18 2020/8/24 2021/8/24 尚未到期有限公司司
Limited)
Chericourt万科海外投资控控股子公
Company 37332.54 2020/6/17 2021/6/17 尚未到期股有限公司司
Limited
深圳万物商企物 Rugby Dragons 控股子公
490.002020/5/122023/5/11尚未到期
业服务有限公司 (HK) Limited 司万物云空间科技万科物业服务控股子公
服务股份有限公(香港)有限公1060.002018/4/272021/4/27尚未到期司司司万科企业股份有成都万兴产城置控股子公
210000.002019/12/122026/12/12尚未到期
限公司业有限公司司万科企业股份有成都万隆产城置控股子公
130000.002019/12/102026/12/10尚未到期
限公司业有限公司司万科企业股份有武汉誉天兴业置控股子公
262500.002019/12/52026/12/5尚未到期
限公司地有限公司司广州万科企业有广州市万锦房地
合营公司55900.002018/1/182021/1/18尚未到期限公司产有限公司武汉市万科房地武汉金万置业有
合营公司20921.002018/10/102021/10/9尚未到期产有限公司限公司上海万科投资管上海申养投资管
合营公司1189.002016/12/162024/12/15尚未到期理有限公司理股份有限公司上海万科投资管上海申养投资管
合营公司507.992019/9/292027/9/28尚未到期理有限公司理股份有限公司上海万科投资管上海申养投资管
合营公司2101.252019/9/292027/9/28尚未到期理有限公司理股份有限公司北京万启绣企业广州万科置业有
咨询管理有限公合营公司54340.002019/11/222024/12/6尚未到期限公司司
207万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
担保是否与被担保担保金额担保方被担保方担保起始日担保到期日已经履行
方关系(万元)完毕广州万科企业有广州市万溪企业
合营公司1308000.002020/12/32025/12/3尚未到期限公司管理有限公司云南澄江老鹰地云南万科企业有
休闲旅游度假村联营公司40511.002017/12/292022/12/28尚未到期限公司有限公司云南澄江老鹰地云南万科企业有
休闲旅游度假村联营公司46908.002018/1/192023/1/19尚未到期限公司有限公司合肥万科企业有合肥市碧合房地
联营公司14475.002018/6/282021/6/28尚未到期限公司产开发有限公司
合计3264622.29
2、关联方应收应付款项
截至2020年12月31日应收关联方款项
单位：万元与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
深圳市云上筑建筑有限公司联营企业388299.62195685.18
昆明云广投有限公司联营企业329863.94-
深圳市凯福投资实业有限公司联营企业323738.16335992.43
东莞市万汇房地产开发有限公司联营企业285503.17-
上海恺冠臻房地产开发有限公司联营企业268434.97324494.94
上海鑫侨高企业发展有限公司联营企业228508.05227710.26
苏州高新万阳置地有限公司联营企业213382.88215503.94
中国通用新兴地产有限公司联营企业152360.249609.08
北京金丰融晟投资管理有限公司联营企业143788.4164122.02
上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业134619.26117990.16
盛达置地投资有限公司联营企业113527.05110491.08
珠海华桐房地产开发有限公司联营企业100049.53-
北京友泰房地产开发有限公司联营企业87303.9140458.64
南京京盛房地产开发有限公司联营企业78388.47-
厦门市滨溪置业有限公司联营企业75112.7566506.24
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业69545.71-
208万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
苏州京万房地产开发有限公司联营企业62793.73-
哈尔滨万合建拓置业有限公司联营企业61487.02-
昆明同万顺置业有限公司联营企业60784.05-
南昌联交科置业有限公司联营企业57482.82121452.32
北京方宏置业有限责任公司联营企业57197.3022411.99
广州市启日房地产开发有限公司联营企业54605.913352.57
上海重万置业有限公司联营企业51065.7294290.03
安徽信万华房地产开发有限公司联营企业48781.20111811.06
福州市万曦房地产有限公司联营企业45614.8546026.03
深圳市众金合咨询管理有限公司联营企业43313.32-
济南泰晖房地产开发有限公司联营企业39113.0156908.20
无锡协信远耀房地产开发有限公司联营企业38294.52-
西宁万灿房地产有限公司联营企业36252.19196464.94
常熟市尚源房地产开发有限公司联营企业35584.7040493.25
Vanlink Company Limited 联营企业 35344.91 35344.48
杭州万懿置业有限公司联营企业34799.10-
北京捷海房地产开发有限公司联营企业31343.1038037.29
深圳市创钧投资管理有限公司联营企业29856.7238967.18
Bayline Global Limited 联营企业 26527.14 26527.14
印力商用置业有限公司联营企业25553.2426188.35
西宁万澜房地产有限公司联营企业25225.16182837.18
西安佳兆业置业有限公司联营企业23000.00-
重庆科锦置业有限公司联营企业21032.58-
佛山市合曜房地产开发有限公司联营企业19841.85-
湖北楚恒置业有限公司联营企业18163.6773963.61
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司联营企业17131.33-
福建省万福晟房地产有限公司联营企业16847.5321101.53
成都万兴绿建科技有限公司联营企业16197.0815237.98
北京京投银泰置业有限公司联营企业16001.9416099.99
西宁万贤房地产有限公司联营企业15552.89149303.19
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司联营企业15186.4413797.05
北京昌科互联商业运营管理有限公司联营企业15118.8815288.34
209万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
广州市沙步广裕实业发展有限公司联营企业14107.7766695.36
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司联营企业13083.333734.58
临沂鲁商发展金置业有限公司联营企业12365.41-
Richford Trading Limited 联营企业 12296.51 10727.95
成都万德教育咨询有限公司联营企业11664.9011641.69
安徽皖融置业有限责任公司联营企业9474.6623046.95
济南雅恒房地产开发有限公司联营企业8032.828021.61
北京天竺万科房地产开发有限公司联营企业7916.438959.80
成都锦成行物流有限公司联营企业6957.016946.28
东莞市峰景投资有限公司联营企业6794.89-
Radiant Crystal Limited 联营企业 6726.76 6628.79
成都万香沸腾置业有限公司联营企业6523.892117.89
合肥徽创房地产开发有限公司联营企业6043.24-
苏州和泰汇咨询有限公司联营企业5880.835897.00
宁波航万置业有限公司联营企业5332.085207.68
杭州西投万科置业有限公司联营企业5032.746660.48
嘉兴万纬仓储有限公司联营企业4810.664098.98
深圳市万欣物流仓储投资有限公司联营企业4614.57-
南昌洪科置业有限公司联营企业4614.483842.88
中房万科实业有限公司联营企业4263.43-
东莞市峰景资产管理有限公司联营企业3748.53-
东莞市万益房地产有限公司联营企业3372.402805.00
北京东方瑞盈资产管理有限公司联营企业3302.383466.68
东莞市万悦房地产有限公司联营企业3203.622269.92
重庆万滨置业有限公司联营企业3103.163106.65
宁夏中房万科房地产有限公司联营企业2895.231859.80
福州安景房地产有限公司联营企业2880.34226.35
重庆招科置业有限公司联营企业2487.4938986.04
嘉兴万宜置业有限责任公司联营企业2480.00-
济南弘碧置业有限公司联营企业2374.4122006.40
广州万墩仓储有限公司联营企业2184.671501.67
首万誉业(上海)物业服务有限公司联营企业2160.302609.85
210万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
嘉兴万昇置业有限责任公司联营企业2120.00-
福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业1943.603839.41
苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业1878.257950.21
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业1860.00-
上海万纬纵横科技有限公司联营企业1692.922074.81
北京首万物业服务有限公司联营企业1463.846524.98
宁夏亘元房地产开发有限公司联营企业1327.60-
长沙东方城房地产开发有限公司联营企业1249.601249.60
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司联营企业1008.22607.79
天津万利融汇置业有限公司联营企业977.14301.29联营企业的子
北京万链建筑科技有限公司954.8938.22公司
宁夏万锦房地产有限公司联营企业891.5965.17
佛山市长盛建筑科技有限公司联营企业799.821029.39
福州市万涛房地产有限公司联营企业714.18395.66
珠海市万科婆石房地产开发有限公司联营企业711.00348.15
东莞市中万昇合实业投资有限公司联营企业695.81-
东莞市中万凯合实业投资有限公司联营企业694.8613.10
万纬(成都)仓储设施有限公司联营企业595.98502.47
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司联营企业592.89642.69
珠海市万维纵横物业服务有限公司联营企业461.17-
东莞市中万凯胜实业投资有限公司联营企业457.28-
佛山万源仓储服务有限公司联营企业410.47260.74
广州银业君瑞房地产开发有限公司联营企业389.47-
深圳市卓越不动产投资有限公司联营企业365.00-云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限
330.72302.46
公司联营企业
武汉万物仓储管理有限公司联营企业313.80297.39
珠海市万亿纵横资产管理有限公司联营企业308.12308.00
上海上房现代物流有限公司联营企业283.65274.53
重庆中航万科峻景置业有限公司联营企业271.592497.70
武汉商汇物流管理有限公司联营企业270.42253.42
贵阳聚万生活商业发展有限公司联营企业215.51475.08
211万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
海宁万普仓储有限公司联营企业209.72193.56
上海万狮置业有限公司联营企业187.01-
上海星信曼置业有限公司联营企业185.30-
东莞市万科建造设计投资发展有限公司联营企业175.95-
京亚(南京)供应链管理有限公司联营企业163.8216.77
昆明万昆物流有限公司联营企业163.12154.50
首万誉业(天津)物业服务有限公司联营企业152.35152.35
郑州市海创孵化器有限公司联营企业148.20-
佛山市高明纬贵仓储有限公司联营企业135.0889.33
青岛天泰爱家物业服务有限公司联营企业126.19-
万科商业资产运营发展(北京)有限公司联营企业125.03119.03
宁波万晨仓储有限公司联营企业108.68101.85
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司联营企业104.03104.01联营企业的子
哈尔滨万御安防服务科技有限公司103.44-公司
维斯特(福建)物业服务有限公司联营企业98.5667.52珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公
91.876.57
司联营企业
成都城投泊寓资产管理有限公司联营企业83.5956.42联营企业的子
长春万御安防科技有限公司57.05-公司
杭州润灏置业有限公司联营企业43.27-
漳州市滨北置业有限公司联营企业38.644207.10
珠海市万科大塘房地产开发有限公司联营企业21.8821.88
西安科创商业运营管理有限公司联营企业20.1911.23
佛山乐维仓储有限公司联营企业19.27341.57
南京东泊商业管理有限公司联营企业16.84104.63
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 15.71 14.40珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
联营企业15.6714.95
(有限合伙)
杭州润衡置业有限公司联营企业10.58-
万商零售发展(深圳)有限公司联营企业9.24-
成都高投城市资源经营有限公司联营企业5.24-
云南万城百年投资开发有限公司联营企业4.004.00
212万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
上海万勤企业管理有限公司联营企业3.683.68
昆山博今信息咨询有限公司联营企业2.432.43
新疆万信观园房地产开发有限公司联营企业1.171.17
Regal Port Trading Limited 联营企业 0.45 0.49
东莞市中万永航实业投资有限公司联营企业0.290.29
佛山市禅城区梅沙教育培训中心联营企业0.20-
河北雄安城市资源经营管理有限公司联营企业0.05-
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业(有限
联营企业0.000.03
合伙)
唐山新创房地产开发有限公司联营企业-196246.64
通用地产有限公司其他*2-143519.09
南京荟宏置业有限公司联营企业-120629.79
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司联营企业-50406.17
合肥新辉皓辰地产有限公司联营企业-48069.37
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司联营企业-30000.00
西宁中房万科实业有限公司联营企业-17346.76
深圳市众金汇资产管理有限公司联营企业-12000.00
南京金马交通枢纽开发有限责任公司其他*2-10120.05
珠海万纬物流发展有限公司联营企业-3761.89
廊坊旷世基业房地产开发有限公司联营企业-2129.34
北京光熙康复医院有限公司其他*2-1823.62
西咸新区筑善置业有限公司联营企业-1084.37
上海鑫侨高置业有限公司联营企业-1000.24
郑州斯普林兰教育科技有限公司联营企业-906.50
深圳市万御安防服务科技有限公司联营企业-508.47
南通锦隆置业有限公司联营企业-60.00
浙江三和电梯有限公司联营企业-42.82
南昌联万置业有限公司联营企业-34.69
Wan Kang Industrial Investment Development
联营企业-8.33
Co. Limited
Apartment Property Holding Limited 联营企业 - 5.30
深圳市信城盈合房地产有限公司子公司*1-3.57
北京悦荟商业管理有限公司其他*2-1.41
213万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
东莞市华堡房地产有限公司联营企业-0.94
广州市万侨房地产有限公司其他*2-0.85联营企业的子
南昌万御安防科技有限公司-0.05公司
小计4307146.093983286.23
广东省信托房产开发有限公司合营企业629950.70-
成都万科南城置业有限公司合营企业517763.76427513.75
北京宁溪房地产开发有限责任公司合营企业462897.0363028.39
珠海市懋德诚投商业发展有限公司合营企业382163.45284514.00
太原万科双城房地产开发有限公司合营企业371628.40-
广东万科投资发展有限责任公司合营企业365436.7836365.05
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司合营企业348783.00242901.00
杭州锦业置业有限公司合营企业268903.36-
中航万科有限公司合营企业262801.91201686.80
天津万安才智置业有限公司合营企业259739.37250774.05
天津万安建创置业有限公司合营企业249311.69282901.67
青岛万珠置业有限公司合营企业220187.59-
北京五和万科置业有限公司合营企业219195.9230384.11成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公
合营企业207660.67-司
广州市万溪企业管理有限公司合营企业193691.94-
杭州锦腾置业有限公司合营企业158391.3182427.71
天津华锦万吉置业有限公司合营企业147122.80194378.65
北京万龙华开房地产开发有限公司合营企业138069.97108557.60
广州市万锦房地产有限公司合营企业133681.31-
上海新地嘉兆物联网有限公司合营企业132987.87128827.07
广州市万沙房地产有限公司合营企业118032.51-
武汉林岸置业有限公司合营企业116277.93181930.90
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司合营企业115936.67118236.67
杭州南璟置业有限公司合营企业108714.14-
厦门市雍景湾房地产有限公司合营企业88405.6691675.15
厦门煊泰置业有限公司合营企业88370.9288428.01
北京市中盛兴建房地产开发有限公司合营企业84255.60212304.52
214万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
V-Nesta Fund III LP 合营企业 83493.98 53977.91
北京万科东方置业有限公司合营企业78777.5372274.34
绍兴锦越置业有限公司合营企业78521.30-
济南碧岑置业有限公司合营企业76413.01146853.42
北京万越辉置业有限公司合营企业74373.90130542.36
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司合营企业73058.9581512.41
大连万腾置业有限公司合营企业72463.4275029.07
昆明万洱房地产开发有限公司合营企业64447.4957908.14
北京祥业万科房地产开发有限公司合营企业62112.0353926.61
深圳市万信二号投资企业(有限合伙)合营企业60817.2450237.59
珠海市海愉置业有限公司合营企业56452.6347724.41
Wkland Investment II Limited 合营企业 55088.94 55086.31
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司合营企业53708.2554059.93
上海万筠房地产有限公司合营企业51552.4544257.38
武汉万地汉宜房地产开发有限公司合营企业49802.69256810.28
深圳市深安聚汇实业有限公司合营企业46869.4036471.50
深圳市荣兴房地产开发有限公司合营企业45843.5345843.53
珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业39596.11-
上海旭嘉房产管理有限公司合营企业38410.3238012.48
宁波万霞置业有限公司合营企业36353.28-
北京神州数码置业发展有限公司合营企业35924.8128489.50
610 Lexington Venture LP 合营企业 34795.93 36534.88
济南万保盛辉房地产开发有限公司合营企业34646.5535803.75
VX Core II Holding Ltd. 合营企业 33821.21 36434.32
宁波万栖置业有限公司合营企业33119.68-
北京万启望管理咨询有限公司合营企业32589.57-
成都市天府怡心湖建设发展有限公司合营企业32200.7132176.47
上海万忞企业管理有限公司合营企业30781.6538277.46
青岛昌明置业有限公司合营企业29185.9728986.65
温州万誉置业有限公司合营企业28163.8127777.30
浙江安吉金石房地产开发有限公司合营企业25843.35-
China Logistics Platform I Limited 合营企业 25647.14 27459.02
215万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
昆山浩捷信息咨询有限公司合营企业24358.1530449.05
V-Nesta Investment Partner III Limited 合营企业 24167.26 6922.09
昆明万珑房地产开发有限公司合营企业23709.1923709.19
Ascent Win Limited 合营企业 22493.28 22491.92
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司合营企业21918.09-
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司合营企业21012.00-
厦门雅展房地产开发有限公司合营企业20921.7827855.60
Quasi Rich Limited 合营企业 18892.77 20227.52
武汉雅苑万科房地产有限公司合营企业18849.0718749.07
天津万疆置业有限公司合营企业18362.9822179.42
北京万德盈商业运营管理有限公司合营企业18000.8512250.83
重庆锦澜实业有限公司合营企业17433.22-
天津宁瀚房地产开发有限公司合营企业15657.6811553.55
北京龙万华开房地产开发有限公司合营企业15562.8857093.36
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司合营企业15397.9718817.86
上海万库投资管理有限公司合营企业15248.1119214.33
Wool wich JV Sarl 合营企业 15044.60 17973.15
福州市万思置业有限公司合营企业14955.2914390.36
杭州工万产业投资管理有限公司合营企业14540.669246.56
宁波方惇房地产信息咨询有限公司合营企业13906.74-
巴夫洛(嘉兴)仓储有限公司合营企业13585.8310102.16
南京泰麒置业发展有限公司合营企业12754.2012192.35
北京国万置业有限公司合营企业12690.0112615.72
福建信泰钱隆房地产开发有限公司合营企业12524.3617189.09
上海科岸承华企业发展有限公司合营企业12159.3510370.18
杭州富阳永通房地产开发有限公司合营企业11840.3611866.79
天万投资控股有限公司合营企业11059.57-
上海万睿房地产有限公司合营企业9986.9778295.32
天津宁熙房地产开发有限公司合营企业9896.3613257.95
霸州市万鸿房地产开发有限公司合营企业9732.737257.61
上海万碧房地产有限公司合营企业9571.4717893.80
深圳长湖置业发展有限公司合营企业8843.7752047.65
216万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
扬州万美置业有限公司合营企业8494.7015501.00
中投发展有限责任公司合营企业8093.258241.74
成都乐活康养健康管理有限公司合营企业8082.559682.14
杭州万广置业有限公司合营企业7529.1112848.42
福州市共赢百亿房地产有限公司合营企业6645.8125645.81
重庆华葡房地产开发有限公司合营企业6433.50-
北京昌科万联商业运营管理有限公司合营企业6027.006027.00
北京禾亿企业管理有限公司合营企业5959.55-
中新(天津)商业管理有限公司合营企业5001.804999.98
廊坊市金海房地产开发有限公司合营企业4399.03-
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl 合营企业 4279.82 33011.37
温州万碧金房地产有限公司合营企业3622.8212901.32
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司合营企业3369.4191.23
景洪皓泰置业有限公司合营企业3128.972472.08
杭州万照置业有限公司合营企业3015.92-
京津冀万信冷链产业有限公司合营企业3000.00-
唐山万润房地产开发有限公司合营企业2680.74-
上海万九绿合置业有限公司合营企业2578.14-
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业2385.27572.71
沈阳万科万洲房地产开发有限公司合营企业2110.471721.16
杭州富民投资有限公司合营企业1857.43-
深圳市万信未来城制造有限公司合营企业1824.971222.56
天津宁晟房地产开发有限公司合营企业1645.726425.31
佛山市南海区万科联星房地产有限公司合营企业1530.51-
大理满江康旅投资有限公司合营企业1414.15192.18
重庆荣港物流有限公司合营企业1398.491368.45
天津市创双置业有限公司合营企业1275.001275.00
瑞安市鸿熹置业有限公司合营企业1209.00495.05
杭州邻嘉康复护理院有限公司合营企业1115.15550.86
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司合营企业1047.41-
中投发展(天津)滨海有限责任公司合营企业1025.231669.40
贵州龙里维乐物流园有限公司合营企业935.391249.80
217万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
温州万祯置业有限公司合营企业824.46836.07
武汉星光南岸置业有限公司合营企业752.582868.00
青岛嘉尚酒店管理有限公司合营企业715.85-
陕西科庙房地产开发有限公司合营企业697.56203.41
宁波天筑置业有限公司合营企业649.68-
上海恺熠置业有限公司合营企业576.12670.66
宁波创未来教育信息咨询有限公司合营企业550.291215.90
Marriott Holdings Limited 合营企业 526.93 561.23
宁波前程供应链有限公司合营企业521.03-
大连万城万家置业有限公司合营企业414.020.76
杭州湘格投资管理有限公司合营企业341.36341.36
湖南百家汇仓储有限公司合营企业327.27281.59
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司合营企业325.82331.07
海宁万纬仓储设施有限公司合营企业315.18238.11
杭州万东仓储有限公司合营企业281.5881.16
天津禾万企业管理有限公司合营企业272.85272.85
太原金郡同达房地产开发有限公司合营企业227.45-
昆山芯旺威达电子有限公司合营企业190.1346.78
嘉兴紫元置业有限公司合营企业184.20208.94
厦门市万贸悦城物业服务有限公司合营企业182.45-
东莞滨海湾万科物业服务有限公司合营企业177.93126.14
武汉宝山汇城置业有限公司合营企业175.3149.54
福建中联物业服务有限公司合营企业166.64181.30
天津市迪万投资有限公司合营企业122.49117.76
上海申养投资管理股份有限公司合营企业117.4266.42
泉州东海万誉物业服务有限公司合营企业104.6950.32
上海玖开投资管理有限公司合营企业69.92-
杭州协鼎置业有限公司合营企业52.63-
V-Cloud Apartment I Holding Limited 合营企业 48.01 10036.19
济南空港现代仓储设施有限公司合营企业44.8044.80
徐州宁盛置业有限公司合营企业40.90-
杭州紫元康润房地产开发有限公司合营企业38.0933.67
218万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
陕西万翔仓储有限公司合营企业32.3832.38
北京思翼企业管理有限公司合营企业32.0032.00
上海虹房泊寓企业发展有限公司合营企业27.26-
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司合营企业21.54161.36
广州市万长电子科技有限公司合营企业18.5418.54
天津华康物流有限公司合营企业16.9722.80
杭州万物风和物业服务有限公司合营企业15.5317.23
VX Jinan HK Holding Limited 合营企业 15.34 14.76
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd. 合营企业 13.98 12.68
深圳市万物共赢企业管理有限责任公司合营企业11.40-
天津智恒企业管理有限公司合营企业11.3110.32
上海圆丰文化发展有限公司合营企业8.15208.55
V-Cloud Management Investments Limited 合营企业 7.60 7.70
马鞍山紫元置业有限公司合营企业7.061.87
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司合营企业5.37-
V-Nesta Fund II GP Limited 合营企业 5.12 5.48
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 5.02 5.37
万纬物流发展有限公司合营企业4.304.30
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 3.44 3.12
Bountiful Time Limited 合营企业 2.74 2.21
天津联祺行远企业管理咨询有限公司合营企业1.001.00
杭州紫元康盛房地产开发有限公司合营企业0.92-
北京东方万科投资管理有限公司合营企业0.900.90
北京万商优选商贸有限公司合营企业0.69-
VX Chengdu HK Holding Limited 合营企业 0.58 -
沈阳万锦物业服务有限公司合营企业0.310.03
天津万锦晟祥房地产开发有限公司合营企业0.110.11
万科信泰基金管理(深圳)有限公司合营企业0.110.11
太原国投万科湖畔置业有限公司合营企业0.100.10
深圳市特发华基投资有限公司合营企业0.07-
成都轨道万科物业有限公司本部合营企业0.00-
南京广电万科置业发展有限公司合营企业0.000.00
219万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
杭州西曙置业有限公司子公司*1-722992.23
昆明万睿房地产开发有限公司合营企业-444478.68
昆明万澜房地产开发有限公司子公司*1-163913.36
江西万航益富置业有限公司子公司*1-152803.45
杭州融恒置业有限公司合营企业-112979.83
北京万毓商业发展有限公司子公司*1-64393.81
宁波开万云海置业有限公司合营企业-56038.80
成都中万怡兴置业有限公司合营企业-53801.97
北京万启亨企业管理咨询有限公司子公司*1-43850.00西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公
-43350.49司合营企业
宁波天隆置业有限公司合营企业-30462.14
杭州富耀置业有限公司合营企业-26740.11
青岛万投置业有限公司子公司*1-26722.20
南京裕晟置业有限公司合营企业-26037.08
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司合营企业-24284.81
广州市万景房地产有限公司合营企业-21309.11
杭州富阳福盈弘投资有限公司合营企业-21012.00
温州万筑开元置业有限公司合营企业-13119.98
Honwill Limited 合营企业 - 12067.50
四川太乙房地产开发有限公司合营企业-11409.27
南京荟合置业有限公司合营企业-9240.89
浙江万科坤和房地产开发有限公司合营企业-7074.68
华侨城(南昌)实业发展有限公司其他*1-5842.32
武汉金万置业有限公司合营企业-5011.01
烟台万世房地产开发有限公司合营企业-4795.39
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司合营企业-1905.53
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司子公司*1-623.95
杭州富临投资有限公司合营企业-493.27
云南浙联地产有限公司其他*2-358.43
沈阳贝家房地产经纪有限公司合营企业-461.81
北京北万怡养企业管理有限公司合营企业-188.45
绍兴臻悦房地产开发有限公司合营企业-165.00
220万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
V-Cloud (HK) Limited 合营企业 - 40.46
张家港康得新未来城投资管理有限公司合营企业-25.27
深圳市嘉悦投资发展有限公司合营企业-20.00
中万投资(天津)有限公司子公司*1-11.46
南通卓苏房地产开发有限公司合营企业-2.96
成都紫光万誉物业服务有限公司合营企业-2.00
天津紫光万誉物业服务有限公司合营企业-1.52
云南万科城投房地产有限公司其他*2-1.50
深圳市盈川投资有限公司合营企业-1.00
小计8593738.467471139.84
合计12900884.5411454426.07截至2020年12月31日应付关联方款项
单位：万元与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
苏州高新新吴置地有限公司联营企业202726.89216518.97
北京万湖房地产开发有限公司联营企业182322.95214353.59
深圳市深国际联合置地有限公司联营企业176535.21165900.00
上海鑫侨高置业有限公司联营企业137184.25-
佛山市南海区万瑞投资有限公司联营企业124933.62125239.57
深圳市万御安防服务科技有限公司联营企业124557.25-
山西九昌翡翠房地产开发有限公司联营企业97399.7091597.71
西宁中房万科实业有限公司联营企业89497.15-
南京华侨城置地有限公司联营企业61156.5042451.05
武汉长江科技开发有限公司联营企业55152.7464487.13
深圳市万科滨海房地产有限公司联营企业50751.67100238.94
东莞时富花园开发有限公司联营企业46804.8046804.80
南昌联万置业有限公司联营企业45266.33-
杭州锦和置业有限公司联营企业42121.1953681.64
芜湖万科信达房地产有限公司联营企业39673.0640952.22
合肥永拓置业发展有限公司联营企业37247.6761736.66
221万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
成都天利万鑫实业有限责任公司联营企业35317.5231513.31
厦门万特福房地产开发有限公司联营企业31471.5886645.43哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限
联营企业30789.35-公司
广州花都雅展房地产开发有限公司联营企业30358.3930935.32
济南盛唐置业有限公司联营企业27632.66114010.14
徐州晟荣置业有限公司联营企业27089.749066.74
嘉兴璟鸿置业有限公司联营企业25596.76-
徐州威润房地产开发有限公司联营企业24845.947370.74
上海港万房地产有限公司联营企业24042.3645940.48
南通锦恒置业有限公司联营企业23783.1730198.61陕西富平石川河房地产开发有限责任
联营企业22592.4110511.63公司东莞市万科中交中天创合房地产有限
联营企业22427.28-公司
北京金隅万科房地产开发有限公司联营企业19634.4919936.04
贵阳市金城汇置业有限公司联营企业19586.8417903.50
昆山源翔置业有限公司联营企业17400.0020001.34
上海万御科技有限公司联营企业17076.90-
天津和谐家园建设开发有限公司联营企业16813.31180473.51
南京荟宏置业有限公司联营企业15974.82-
徐州苏科置业有限公司联营企业15261.5717098.32
山东华艺置业有限公司联营企业14893.3013798.43
青岛合富锦城置业有限公司联营企业14865.1314446.69
广州天禧房地产开发有限公司联营企业13523.4416224.85
合肥万科瑞益地产有限公司联营企业12225.74-
苏州高新光耀万坤置地有限公司联营企业12086.4710978.65
重庆云畔置业有限公司联营企业11916.0617892.03
长春万科溪之谷房地产开发有限公司联营企业11368.66464.03
深圳印力管理有限公司联营企业11223.07-
上海唯家房地产咨询有限公司联营企业10639.778209.62联营企业的子
深圳市万御安防科技服务有限公司10524.19-公司
中海宏洋置业(徐州)有限公司联营企业9874.263274.26
222万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日联营企业的子
东莞万御安防科技服务有限公司9764.29-公司
广州市万尚房地产有限公司联营企业9284.2914776.87
北京金第房地产开发有限责任公司联营企业13404.2820033.55
悦榕酒店服务(北京)有限公司联营企业8160.008305.63成都一航万科滨江房地产开发有限公
联营企业8144.436293.34司
北京半岛裕泰房地产开发有限公司联营企业8110.65-
Ultimate Vantage Limited 联营企业 8000.71 13260.81
东莞市润地房地产有限公司联营企业8000.00-
珠海万纬物流发展有限公司联营企业7909.27-
泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业7673.994985.60
陕西华联置业发展有限公司联营企业7412.727386.46
合肥新辉皓辰地产有限公司联营企业7145.71-联营企业的子
杭州万御安防科技有限公司7125.13-公司
南通万鹏房地产有限公司联营企业7006.655011.08
杭州锦繁置业有限公司联营企业6846.669094.45
云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业6186.006186.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司联营企业5829.42-
南通市通州区东居置业有限公司联营企业5735.97763.82
贵阳龙华房地产开发有限公司联营企业5672.934856.78
重庆中航万科云岭置业有限公司联营企业5443.1612662.61
万科链家(北京)装饰有限公司联营企业5316.277332.75
苏州恒万置地有限公司联营企业5282.064674.70联营企业的子
北京万物御安防科技服务有限公司5202.47-公司
苏州万科商业管理有限公司联营企业5012.62455.87联营企业的子
佛山市万御安防科技服务有限公司4917.18-公司
温州新都置业有限公司联营企业4829.184703.13
悦梁建筑设计咨询(上海)有限公司联营企业4100.004100.00
南通永创商务信息咨询有限公司联营企业4088.863686.36
南通万家商务信息咨询有限公司联营企业3900.703960.70
223万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
济南泰盛房地产开发有限公司联营企业3810.433810.43联营企业的子
南京万御安防科技有限公司3767.26-公司
深圳市中万华凯实业投资有限公司联营企业3571.640.14联营企业的子
宁波万御安防科技有限公司3418.90-公司联营企业的子
武汉万御安防科技服务有限公司3384.44-公司联营企业的子
苏州万御安防科技有限公司3375.81-公司联营企业的子
郑州万御安防科技有限公司3367.41-公司联营企业的子
广州万御安防科技服务有限公司3320.09-公司
西宁万唐房地产有限公司联营企业3276.7149.94
温州万茂置业有限公司联营企业2939.302541.53
东莞市汉邦盛泰有限公司联营企业2863.43-
浙江万鼎房地产开发有限公司联营企业2784.104662.03
合肥市碧合房地产开发有限公司联营企业2609.943605.41深圳市万禾天诺产业运营管理有限公
联营企业2503.00-司
上海中建信万经济发展有限公司联营企业2500.002500.00
宁夏万悦房地产有限公司联营企业2479.9427.78
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业2254.6720617.86
珠海财富贸易有限公司联营企业2230.2517172.11
上海万科长宁置业有限公司联营企业2114.702114.70
唐山新创房地产开发有限公司联营企业1949.39-联营企业的子
天津万御安防科技有限公司1859.55-公司
济南安齐房地产开发有限公司联营企业1805.014518.95联营企业的子
成都万御安防科技有限公司1715.13-公司联营企业的子
无锡万御安防科技有限公司1555.72-公司联营企业的子
合肥万御安防科技服务有限公司1527.42-公司
南昌万御安防科技有限公司联营企业的子1522.85-
224万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日公司联营企业的子
青岛万御安防科技有限公司1413.89-公司
佛山市翊辉房地产有限公司联营企业1363.53-
宁夏万鹏房地产开发有限公司联营企业1268.2546.80
项榕商务咨询(上海)有限公司联营企业1250.001160.00联营企业的子
昆明万御安防科技有限公司1243.35-公司
宁夏正辉房地产开发有限公司联营企业1190.7354.28
武汉世纪龙源房地产开发有限公司联营企业1181.70-
佛山市万科商业管理有限公司联营企业1175.02-
Vanke Rainbow PartnershipLP 联营企业 1169.64 84647.77
Valliance Capital L.P. 联营企业 1146.45 1072.38
宁夏悦家房地产开发有限公司联营企业1100.2222.44
贵阳万御科技有限公司联营企业1096.29-联营企业的子
济南万御安防科技有限公司1070.96-公司联营企业的子
重庆万御安防科技有限责任公司1007.18-公司联营企业的子
南宁万御安防科技有限公司990.49-公司
银川万博中泰房地产有限公司联营企业876.01-
北京城建万科天运置业有限公司联营企业811.213120.20
北京光熙国际养老服务有限公司联营企业802.8652.48
佛山保利恒升置业有限公司联营企业778.84778.84联营企业的子
西安万御安防服务科技有限公司749.32-公司
福州万物御科技有限公司联营企业740.10-联营企业的子
温州万御安防服务科技有限公司707.06-公司
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 648.36 653.79
深圳万科景耀投资发展有限公司联营企业616.55437.50联营企业的子
珠海万御安防科技服务有限公司557.80-公司
北京首开万科物业服务有限公司联营企业552.0427.65
深圳市万正房地产有限公司联营企业500.00500.00
225万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
广州科讯实业有限公司联营企业450.00360.00
北京万链云享建筑科技有限公司联营企业400.00-
银川合众致远经纪顾问有限公司联营企业363.81-
合肥一航万科地产有限公司联营企业302.77210.82联营企业的子
大连万御安防科技有限公司284.50-公司
太原万科长宁房地产开发有限公司联营企业274.29274.29
武汉英立德教育投资有限公司联营企业248.72248.72
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司联营企业188.03-联营企业的子
长沙市万御安防科技有限公司165.22-公司
贵州泰联房地产开发有限公司联营企业139.673064.58联营企业的子
沈阳万御安防科技有限公司114.94-公司
深圳市壹海城商业物业管理有限公司联营企业107.95122.13联营企业的子
厦门万御安防科技有限公司97.10-公司
西宁宁灿实业有限公司联营企业83.56-
上海筑浦信息技术有限公司联营企业62.48643.57
上海思储纬供应链有限公司联营企业49.1610.09
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司联营企业44.38197.88
上海万筹科技有限公司联营企业40.59-
东莞市联堡房地产有限公司联营企业25.86290.00
浙江三和电梯有限公司联营企业23.44-
福讯信息技术有限公司联营企业21.4627.02
泉州市万悦装修有限公司联营企业19.8019.80
江西唯家房地产咨询有限公司联营企业12.93365.11
广州首中万物停车场管理有限公司联营企业10.00-
东莞市华堡房地产有限公司联营企业2.10-
福州市万卓房地产有限公司联营企业1.79294.62
东莞市宝昇房地产有限公司联营企业1.420.71
东莞市联析房地产有限公司联营企业0.96-
宁波深国投商用置业有限公司联营企业0.78-
东莞市万华凯宏实业投资有限公司联营企业0.35-
226万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
东莞市华塘房地产有限公司联营企业0.200.55
上海润筑企业管理有限公司联营企业0.040.04
常熟深国投商用置业有限公司联营企业0.030.03
Vankic Investment (Cayman Islands)
联营企业0.030.03
Ltd.上海万颛企业管理有限公司联营企业0.010.01
苏州深国投商用置业有限公司联营企业0.010.01
Gold Value Limited 联营企业 0.00 0.00
北京五园科盛房地产开发有限公司其他*2-0.00
上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业-127287.14
中房万科实业有限公司联营企业-14326.65
北京半岛印力商业运营管理有限公司联营企业-8114.76深圳市龙岗区特发万科城投置地有限
联营企业-5250.00公司
深圳市平吉投资管理有限公司联营企业-3000.00
东莞市中万凯胜实业投资有限公司联营企业-2176.82
上海南都白马房地产开发有限公司联营企业-1537.03
珠海市万维纵横物业服务有限公司联营企业-609.56
广西琮岳房地产有限公司联营企业-580.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司联营企业-547.67
昆明云广投资有限公司联营企业-490.00
上海万狮置业有限公司联营企业-242.04
万商零售发展(深圳)有限公司联营企业-12.18
东莞市中万昇合实业投资有限公司联营企业-3.71
杭州万懿置业有限公司联营企业-0.90
小计2387725.082397889.98
深圳市万科云城房地产开发有限公司合营企业619931.05909746.32
上海广欣投资发展有限公司合营企业461287.57409375.71
武汉硅创置业有限公司合营企业189858.6419820.12
北京万启绣企业管理咨询有限公司合营企业189212.2254202.81
杭州锦蓝置业有限公司合营企业180230.72162054.55
重庆瑞安天地房地产发展有限公司合营企业167007.69267448.60
横琴万骏咨询管理有限公司合营企业的子159511.52-
227万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日公司
北京昌业房地产开发有限公司合营企业134574.85149704.00
无锡国信置业有限公司合营企业126655.5990365.96
深圳市华通基业投资有限公司合营企业117971.74-
合肥一航投资有限公司合营企业100816.8295144.96
宁波开投明海置业有限公司合营企业90083.68109451.77
苏州迅和置业有限公司合营企业88327.6399950.27
天津信科置业有限公司合营企业84589.04132392.02
成都润万置业有限公司合营企业78741.9395695.93
重庆星畔置业有限公司合营企业77404.28107720.14
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司合营企业75464.0371642.11
青岛龙泰锦钰置业有限公司合营企业74530.4956190.36
广州市万景房地产有限公司合营企业70452.26-
南京裕晟置业有限公司合营企业67842.20-
温州万楷置业有限公司合营企业65661.5665661.56
宁波万应置业有限公司合营企业61080.7266374.71
苏州高新万科置地有限公司合营企业54463.3760820.67
宁波市鄞州城投置业有限公司合营企业54449.0554548.79
无锡市北联投资发展有限公司合营企业53440.6260940.56
沈阳永昌盛房产开发有限公司合营企业49202.3461582.24
合肥新城创域房地产有限公司合营企业46883.8544987.05
武汉联投万科生态城房地产有限公司合营企业44021.3554500.24
无锡市辰万房地产有限公司合营企业43954.3275247.36
西安雁顺置业有限公司合营企业41619.7181953.36
深圳市万信一号投资企业(有限合伙)合营企业40000.0040000.00
大连万兴置业有限公司合营企业39354.8719073.02
海门新雅房地产开发有限公司合营企业39259.4186396.57
成都万新置业有限公司合营企业39129.8510079.82
成都中万怡兴置业有限公司合营企业37044.53-
长沙市领域投资有限公司合营企业36799.7636814.78
四川太乙房地产开发有限公司合营企业35418.04-
漳州市万科滨江置业有限公司合营企业35054.0948101.92
228万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
河北国控房地产开发有限公司合营企业33914.9017113.69
温州市梁旭置业有限公司合营企业33377.2165570.60
上海万谊龙置业有限公司合营企业32706.7537269.51
深圳城盛房地产开发有限公司合营企业32653.1887651.86
上海合庭房地产开发有限公司合营企业31949.6463181.39
上海北万置业有限公司合营企业31297.1634159.99
常熟万中城房地产有限公司合营企业31111.1630179.82
南宁万滨房地产有限公司合营企业30642.6129273.86
海门申万置业有限公司合营企业30258.0727586.91
扬州万胜置业有限公司合营企业30037.2943496.78
上海加来房地产开发有限公司合营企业28491.1433416.33
杭州万晨置业有限公司合营企业27039.47123333.43
杭州融恒置业有限公司合营企业26960.39-
南京悦颐房地产开发有限公司合营企业26602.1520483.74
北京万启方管理咨询有限公司合营企业26392.29-
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司合营企业26242.56-
天津海纳万塘房地产开发有限公司合营企业24031.3319383.33
济南万科众享置业有限公司合营企业23696.157151.87
四川万合鑫城置业有限公司合营企业23668.3032419.88合营企业的子
北京万启丰企业管理咨询有限公司23253.53-公司
海宁开元名都置业有限公司合营企业22738.7227474.10
青岛万湖置业有限公司合营企业22516.8830016.88
扬州万景置业有限公司合营企业22290.4622290.46
成都万锦南府置业有限公司合营企业21851.2824123.57
新疆浩华房地产开发有限公司合营企业21752.3364181.61
杭州京科置业有限公司合营企业20828.1364634.43
上海乐都置业有限公司合营企业19753.4019841.81
长沙市领域房地产开发有限公司合营企业18916.9720683.62
温州万筑开元置业有限公司合营企业18842.52-
广州市万臻房地产有限公司合营企业18129.6218464.20
610 Lexington Development LLC 合营企业 17870.03 -
昆明万睿房地产开发有限公司合营企业17250.87-
229万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
北京万福阳光投资有限公司合营企业16838.843936.26
浙江万科坤和房地产开发有限公司合营企业16256.31-
山东小珠山建设发展有限公司合营企业16198.6813596.96
杭州万璟置业有限公司合营企业15091.8819037.76
深圳市滨海酒店资产有限公司合营企业15000.0015000.00
北京首开万科房地产开发有限公司合营企业14996.6023745.35
御河硅谷(上海)建设发展有限公司合营企业14896.2220313.45
杭州万爵置业有限公司合营企业14638.8618040.91
北京祥筑房地产开发有限公司合营企业14525.2538471.65
中万新创(珠海)投资管理企业(有限
合营企业14454.5414454.54
合伙)
温州万瑞置业有限公司合营企业14405.3732984.54
杭州金昇房地产开发有限公司合营企业14110.1712444.85
张家港嘉凯城房地产开发有限公司合营企业13711.488390.81
徐州铭辉置业有限公司合营企业13497.9013633.06
无锡市晨业房地产有限公司合营企业13472.8614689.31
南昌联颐置业有限公司合营企业12721.27-
扬州万铭置业有限公司合营企业12488.1212488.92
苏州俊昌置业有限公司合营企业12029.964722.53
常熟中南香缇苑房地产有限公司合营企业11206.9827456.44
扬州启辉置业有限公司合营企业10566.6312283.80宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公
合营企业10450.04-司
上海莘宝企业管理有限公司合营企业9690.4610019.81
上海谊智企业发展有限公司合营企业9084.9312455.33
广州知识城置业发展有限公司合营企业8668.2812435.35
北京京投万科房地产开发有限公司合营企业8629.579094.27
北京万科东地房地产开发有限公司合营企业8149.116115.75
宁波开万云海置业有限公司合营企业7896.67-
宁波镇海开元和雅置业有限公司合营企业7565.1012538.25
V-Nesta Fund IILP 合营企业 7075.34 7575.19
大连万城之光置业有限公司合营企业6988.0018027.75
深圳市龙城广场房地产开发有限公司合营企业6512.7690151.15
230万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
天津梅江秋实置业有限公司合营企业6272.9322550.90
北京东万恒冠经济咨询中心(有限合
合营企业6269.364620.02
伙)
河南省多乐置业有限公司合营企业6206.25-
杭州富阳万朝置业有限公司合营企业6010.8011103.47
杭州锦康置业有限公司合营企业5982.7413950.92
石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业5712.00-
深圳市汇成通泰实业有限公司合营企业5678.30-
南京荟合置业有限公司合营企业5160.17-
内蒙古城投万科投资发展有限公司合营企业5000.005000.00
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司合营企业4975.52-
北京万城永辉置业有限公司合营企业4662.134090.95
温州万贤置业有限公司合营企业4167.695773.06
珠海东万元奉企业管理合伙企业(有
合营企业4036.97-
限合伙)
临沂鲁商置地有限公司合营企业3972.603972.60
万创置业(上海)有限公司合营企业3838.183793.14
温州德信南湖置业有限公司合营企业3792.302707.73
武汉金万置业有限公司合营企业3763.36-
扬州嘉世威建设发展有限公司合营企业3565.243565.24
佛山市南海区万扬房地产有限公司合营企业3291.9993873.37
深圳市嘉悦投资发展有限公司合营企业3244.00-
天津松科房地产有限公司合营企业3084.826467.37
温州万毅房地产有限公司合营企业2989.632363.01
宁波天隆置业有限公司合营企业2981.43-
廊坊市万都房地产开发有限公司合营企业2964.252965.57
温州万享置业有限公司合营企业2962.622994.48
南京龙西置业有限公司合营企业2844.433487.84
杭州万臻置业有限公司合营企业2649.8332562.69
天津恒京企业管理有限公司合营企业2500.002500.00
天津万津城置业有限公司合营企业2498.902498.90
济南万润教育咨询有限公司合营企业2375.872844.79
杭州万业置业有限公司合营企业2340.3615613.41
231万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
杭州万科大家房地产开发有限公司合营企业2227.1633753.48
南京凯瑞置业有限公司合营企业2218.455015.09
Eagle One Global Limited 合营企业 2201.73 2357.28
烟台万世房地产开发有限公司合营企业2154.91-
杭州富耀置业有限公司合营企业2033.92-
V-Nesta Investment Partner II Limited 合营企业 1793.63 1925.67
杭州富临投资有限公司合营企业1697.74-
横琴万科云地商务咨询合伙企业(有
合营企业1600.001600.00
限合伙)
珠海东万更新投资管理有限公司合营企业1200.001200.00
上海万科益达投资管理有限公司合营企业1000.001000.00西安曲江创意谷文化产业园区开发有
合营企业985.30-限公司
海门万和置业有限公司合营企业973.28958.11
上海资贤投资发展有限公司合营企业768.98571.17
北京北万颐养企业管理有限公司合营企业757.69488.49
南昌联湖科置业有限公司合营企业756.54-合营企业的子
北京万启安企业管理咨询有限公司646.907412.38公司
上海顺畅置业有限公司合营企业601.331301.33
中盈万鑫(珠海)投资管理有限公司合营企业600.00600.00
海门坤万置业有限公司合营企业545.96576.26合营企业的子
嘉兴昆仑置业有限公司541.5765.95公司
深圳市万劲投资有限公司合营企业510.00-
深圳市万科安居物业服务有限公司合营企业500.135.17深圳市万科家德房地产投资咨询有限
合营企业460.54460.16公司
广州华坤装饰科技有限公司合营企业408.00408.00
吉林市万山雪业投资咨询有限公司合营企业328.71333.01
深圳市富威东方房地产开发有限公司合营企业310.12310.12
沈阳新兴置业有限公司合营企业223.744510.61
上海旻万企业发展有限公司合营企业199.90199.90
成都紫光万誉物业服务有限公司合营企业151.47-
232万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
沈阳盛安房地产开发有限公司合营企业95.4970.84
沈阳贝家房地产经纪有限公司合营企业49.00-
VX Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 44.27 11.72
深圳市万科云地实业有限公司合营企业31.4135.17
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司合营企业21.301.24
诸暨紫元康达房地产开发有限公司合营企业5.207.90
北京北万怡养企业管理有限公司合营企业4.80-
济南市市中区润学园幼儿园合营企业4.09-南京二十一世纪不动产经营管理有限
合营企业2.861.15公司
苏州姑苏万卷商业管理有限公司合营企业2.49-
VX Logistics IX (HK) Holding Limited 合营企业 1.18 1.22
天津紫光万誉物业服务有限公司合营企业0.96-
China Logistics Platform II Limited 合营企业 0.00 0.00
Hongkong Sunshine Business Limited 合营企业 0.00 0.00
杭州锦业置业有限公司合营企业-86504.78
重庆锦澜实业有限公司合营企业-72062.83
长沙市万科西海岸置地有限公司合营企业-37533.25
深圳市万科云城置地有限公司子公司*1-29378.68
杭州万照置业有限公司合营企业-23158.84
杭州富阳东润置业有限公司子公司*1-20385.23
中万筑想企业管理咨询(天津)有限
子公司*1-18832.76公司
天万投资控股有限公司合营企业-14028.53
重庆两江万科投资有限公司其他*2-9284.88
北京万金房地产开发有限公司子公司*1-8099.49
杭州富民投资有限公司合营企业-5345.10
杭州协鼎置业有限公司合营企业-5202.37
济南中昇投资有限公司合营企业-3750.00
唐山万润房地产开发有限公司合营企业-3703.18
广东有巢氏集成住宅科技有限公司其他*2-3662.24
青岛万珠置业有限公司合营企业-3494.66
太原金郡同达房地产开发有限公司合营企业-3335.17
233万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
与本公司的关2020年12月2019年12月单位名称系31日31日
廊坊市金海房地产开发有限公司合营企业-3147.90
武汉万科青安居房地产有限公司其他*2-2988.34
上海玖开投资管理有限公司合营企业-2947.09
河北冀资万科房地产开发有限公司其他*2-2500.00
上海万双建筑技术有限公司合营企业-1435.05
中万天投股权投资管理(天津)有限
合营企业-1001.37公司
重庆华葡房地产开发有限公司合营企业-920.85
宁波天筑置业有限公司合营企业-694.84
筑想商务信息咨询(天津)有限公司合营企业-9.18
Seven Treasures Retail Pte.Ltd. 合营企业 - 3.55
宁波东部科创产业发展有限公司合营企业-2.53
绍兴坂湖房地产开发有限公司子公司*1-1.05
厦门市万贸悦城物业服务有限公司合营企业-0.77
大连索尔置业有限公司合营企业-0.50
宁波前程供应链有限公司合营企业-0.00
小计5314671.535823371.88
合计7702396.618221261.85
注1：该等公司2020年已变更为子公司或共同经营。
注2：因2020年处置持有的该等公司股权或该等公司已被注销，该等公司于本年末已非本集团的关联企业。
3、关联方资产转让最近三年无。
4、与其他关联方之间的交易
公司于2018年将13家物流公司出售给联营公司珠海市坤元兴股权投资基金
合伙企业(有限合伙)，处置对价人民币143003.66万元，公司清单如下：
佛山万源仓储服务有限公司成都锦成行物流有限公司武汉商汇物流管理有限公司云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司武汉万物仓储管理有限公司广州万墩仓储有限公司
234万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
昆明万昆物流有限公司海宁万普仓储有限公司
宁波万晨仓储有限公司京亚(南京)供应链管理有限公司佛山市高明纬贵仓储有限公司佛山乐维仓储有限公司
上海上房现代物流有限公司-公司于2018年将资产贵阳万科城生活广场出售给合营公司之子公司珠海市
贵万生活商业发展有限公司，处置对价人民币1.39亿元。
公司于 2018年向联营公司 SCPG.HoldingCo. Ltd.之子公司支付商场管理费
总额人民币9895.32万元（2017年：3781.9万元）。
公司于2019年以对价人民币8300万元出售一项商业项目(即南通城市之光)
予公司合营公司南通尚东商务信息咨询有限公司，并出售一项商业项目之
50%(即新唐万科广场)予公司合营公司珠海市懋德诚投商业发展有限公司，处置
对价为人民币2.53亿元。
公司于 2019年向联营公司 SCPGHoldingsCo.Ltd.之子公司支付商场管理费
总额人民币5995.20万元。
公司于 2020年向联营公司 SCPG Holdings Co. Ltd. 之子公司支付商场管理
费总额人民币5160.73万元。
2015年，公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站项目。
截至2018年12月31日，公司对项目合计投入人民币59.93亿元，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币80.88亿元。该合作开发项目于2018年度的结转收入和成本影响金额分别为人民币10.13亿元和人民币5.21亿元。
截至2019年12月31日，公司对项目合计投入人民币59.93亿元，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币100.97亿元。
截至2020年12月31日，公司对项目合计投入人民币59.93亿元，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币99.91亿元。
本集团于2020年度与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机
电外包费交易总额为人民币365152.43万元(2019年：无)。
235万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司于2020年6月与地铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司，共同设立佛山市南海区万铁房地产开发有限公司(控股子公司)，合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目，于2020年12月31日，本集团对项目投入人民币
27.89亿元。
2020年6月29日，公司与地铁集团签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，共同投资成立合营公司深圳地铁万科实业发展有限责任公司。该合营公司成立于12月9日，注册资本10亿元人民币，其中，万科持股50%，地铁集团持股50%。
2020年，公司以下属子公司持有的商业和仓储物业作为底层资产，发起设
立资产支持专项计划。作为该等交易的一部分，本集团应将该等子公司的股权转让予由本集团之联营公司深圳前海基础设施投资基金管理有限公司管理的基金。
截止2020年12月31日，仓储物业以人民币3.59亿元对价交割完成，商业物业相关交易尚未完成。
5、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况
公司报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；公司与子公司、
合营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
报告期内，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。
6、关联交易的决策权限、决策程序和定价机制
公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善的内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自愿、诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，公司明确划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
（1）决策权限和决策程序
*公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；
236万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书*公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向董事、监事、高级管理人员提供借款；
*公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，须经董事会批准；
*公司与关联人拟发生交易金额在3000万以上（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大
关联交易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的证券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联
交易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。
根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权人士批准后实施。
（2）定价机制
A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：
*交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；
*交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价格；
*除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
*关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
*既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
B、公司关联交易的定价方法
237万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司按照前条*、*或者*确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采用下列定价方法：
*成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定价；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交易。
*再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关联交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对
商品进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯的购销业务。
*可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活动所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。
*交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利润；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。
*利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该分配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果的情况。
八、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况截至2020年12月31日关联方提供担保情况
单位：万元被担保对象2020年末担保序号担保方担保类型担保开始日担保到期日
(万科所占权益比例)余额1 科修达有限公司（Fozter 万科企业股份有限 连带责任
16888.532016/4/142021/4/14Limited）(100%) 公司 担保
2 Sinobird Holding 万科地产（香港）有 连带责任 预计
15680.002018/3/28
Limited(100%) 限公司(100%) 担保 2021/12/31
3 Hybest（BVI） Company 万科地产（香港）有 连带责任 预计
16320.002018/3/29
Limited(100%) 限公司(100%) 担保 2021/12/31
238万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
被担保对象2020年末担保序号担保方担保类型担保开始日担保到期日
(万科所占权益比例)余额
4 Malola Garden City Sdn 万科置业（香港）有 连带责任
58222.802019/3/262021/3/26
Bhd(100%) 限公司(100%) 担保
5 Chericourt Company 万科海外投资控股 连带责任
37332.542020/6/172021/6/17
Limited(75%) 有限公司（75%） 担保
6 财荣有限公司（Wealth 万科置业（香港）有 连带责任
123575.182020/8/242021/8/24Honour Limited）（95%） 限公司（100%） 担保
7 Rugby Dragons (HK) 深圳万物商企物业
连带责任
Limited（40.95%） 服务有限公司 490.00 2020/5/12 2023/5/11担保
（40.95%）
8广州黄埔文冲城中村改造广州万科企业有限连带责任
125000.002020/5/62022/5/5
投资有限公司（100%）公司(100%)担保
9上海申养投资管理股份有上海万科投资管理连带责任
1189.002016/12/162024/12/15
限公司（41%）有限公司（100%）担保
10广州黄埔文冲城中村改造广州万科企业有限连带责任
80000.002020/8/42022/5/3
投资有限公司（100%）公司(100%)担保
11深圳森懋置地有限公司深圳市万科发展有连带责任
112200.002017/9/152022/9/15
（100%）限公司(100%)担保
12云南澄江老鹰地旅游度假云南万科企业有限连带责任
40511.002017/12/292022/12/28
村有限公司（36%）公司(100%)担保
13云南澄江老鹰地旅游度假云南万科企业有限连带责任
46908.002018/1/192023/1/19
村有限公司（36%）公司(100%)担保
14广州市万锦房地产有限公广州万科企业有限连带责任
55900.002018/1/182021/1/18
司(50%)公司(100%)担保
15万物云空间科技服
万科物业服务（香港）有连带责任
务股份有限公司1060.002018/4/272021/4/27
限公司（63%）担保
（63%）
16合肥市碧合房地产开发有合肥万科企业有限连带责任
14475.002018/6/282021/6/28
限公司（25%）公司（100%）担保
17武汉金万置业有限公司武汉市万科房地产连带责任
20921.002018/10/102021/10/9
（50%）有限公司（100%）担保
18北京恒燚企业管理有限公北京万科企业有限连带责任
323400.002018/10/102023/12/31
司（100%）公司（100%）担保
19上海申养投资管理股份有上海万科投资管理连带责任
507.992019/9/292027/9/28
限公司（41%）有限公司（100%）担保
20上海申养投资管理股份有上海万科投资管理连带责任
2101.252019/9/292027/9/28
限公司（41%）有限公司（100%）担保
239万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
被担保对象2020年末担保序号担保方担保类型担保开始日担保到期日
(万科所占权益比例)余额
21北京万启绣企业咨询管理广州万科置业有限连带责任
54340.002019/11/222024/12/6
有限公司（50%）公司（100%）担保
22成都万兴产城置业有限公万科企业股份有限连带责任
210000.002019/12/122026/12/12
司（99%）公司担保
23成都万隆产城置业有限公万科企业股份有限连带责任
130000.002019/12/102026/12/10
司（99%）公司担保武汉誉天兴业置地有限公万科企业股份有限连带责任
24262500.002019/12/52026/12/5
司（99%）公司担保佛山市南海区万轩房地产万科企业股份有限连带责任
25100000.002019/12/122026/12/12
有限公司（100%）公司担保广州市万溪企业管理有限广州万科企业有限一般担保
261308000.002020/12/32025/12/3
公司（50%）公司（100%）责任主合同履深圳市万科红树湾深圳市万科发展有限公司连带责任行期限届
27房地产开发有限公107100.002020/11/11
（100%）担保满之日后
司（96.12%）两年止
截至2020年12月31日，公司担保余额为人民币326.46亿元，占公司2020年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为14.54%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币171.98亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币154.48亿元。公司及公司控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
发行人除为子公司或联合营公司因经营需要而提供担保之外，发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至2020年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币
2282.26亿元及人民币0元。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
自2018年1月1日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存
240万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
在尚未了结的或可预见的涉及金额占发行人最近一期经审计净资产绝对值10%
以上且标的金额在1000万元以上的重大诉讼、仲裁案件。
自2018年1月1日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存在影响本次发行的重大行政处罚事宜。
（三）重大承诺
1、约定资本支出
截至2020年12月31日，发行人的资本承担如下：
单位：亿元项目2020年12月31日
已签订的正在或准备履行的建安合同1894.70
已签订的正在或准备履行的土地合同61.18
合计1955.88
截止2020年12月31日，发行人的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
九、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至2020年末，发行人抵押借款为人民币49.27亿元。发行人以本公司持有的子公司的股权和应收账款等作为质押物进行了质押借款，质押借款为人民币
1379837.15万元。
截至2020年末，发行人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为639752.68万元，投资性房地产中受限的账面价值为887729.74万元，固定资产中受限的账面价值为46068.41万元，无形资产中受限的账面价值为4907.25万元，在建工程中受限的账面价值为9.19万元，发行人银行存款中含有受限使用资金956834.37万元，其中因质押对使用有限制的资金为人民币384160.00万元。
截至2020年末，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。
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第六节发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因
经联合资信 2022年 2月 14日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券信用评级为 AAA，评级展望为稳定，联合资信出具了《万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本期债券相关信息，如发现发行人出现重大变化，或发现存在或出现可能对发行人或本期债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据监管部门和联合资信对跟踪评级提供相应资料。联合资信的不定期跟踪评级报告和评级结果将按照相关规定进行披露。
发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级，联合资信、中诚信国际、大公国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。3二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
联合资信评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA，评级展望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告的内容摘要优势
1．公司行业经验丰富，品牌知名度高，品牌溢出效应强。公司是全国规模
领先的房地产开发企业，有着30余年的房地产行业经验，公司销售规模常年稳居行业销售排名前列，行业龙头地位稳固，品牌影响力强。
3中诚信国际、大公国际分别指代：中诚信国际信用评级有限公司、大公国际资信评估有限公司
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2．公司土地储备丰富且区域分布分散，多元化经营协同效应逐步发挥，有
效分散了经营风险，长期以来经营稳健，穿越周期能力强。公司坚持深耕城市圈的战略，土地储备质量较好，主要分布在一二线城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御行业轮动风险。同时，公司定位于城乡建设与生活服务商，城市配套服务业务与地产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有效补充。
公司长期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经验丰富，穿越周期能力强。
3．公司财务政策稳健，持续盈利能力强，具有较好的财务弹性。公司紧跟
房地产市场格局的变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探索多元化的土地获取模式，拿地成本相对合理。近三年，公司销售业绩稳步增长，较大规模的已售未结转项目可为未来业绩提供一定支撑，销售回款逐年增多，货币资金充足，现金类资产对短期债务覆盖程度高。公司债务负担适中，期限分布相对均衡且绝大部分为信用借款，融资结构合理，再融资空间大。
关注
1．房地产行业调控趋于长期化。房地产行业调控政策趋于长期化，未来房
地产市场运行存在一定不确定性。
2．公司股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注
其股权结构的稳定性。
（三）跟踪评级的有关安排
根据监管部门和联合资信对跟踪评级的有关要求，联合资信将在本次（期）债券存续期内，在每年发行人年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。发行人或本次（期）债券如发生重大变化，或发生可能对发行人或本次（期）债券信用等级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本次（期）债
243万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
券相关信息，如发现发行人出现重大变化，或发现存在或出现可能对发行人或本次（期）债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将就该事项进行必要调查，及时对该事项进行分析，据实确认或调整信用评级结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级资料，导致联合资信无法对发行人或本次（期）债券信用等级变化情况做出判断，联合资信可以终止评级。
联合资信对本次（期）债券的跟踪评级报告将在联合资信网站和交易所网站公告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送发行人、监管部门等。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2020年末，公司获得主要合作银行授信总额约为4456.69亿元，其中已使用授信额度约为2892.22亿元，尚余授信额度1564.48亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有
限公司、交通银行股份有限公司等。
截至2020年末发行人主要银行授信情况
单位：亿元金融机构授信额度已使用额度尚未使用额度
中国银行股份有限公司750.69435.69315.00
中国农业银行股份有限公司666.00316.92349.08
中国工商银行股份有限公司950.00524.35425.65
中国建设银行股份有限公司840.00682.96157.04
招商银行股份有限公司750.00598.75151.26
交通银行股份有限公司500.00333.55166.45
合计4456.692892.221564.48
最近三年，公司不存在关注类等不良贷款情况。
244万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况本公司及主要子公司报告期内未发生债务违约情形。
（三）企业及主要子公司报告期内境内外债券存续及偿还情况
截至本募集说明书签署日，公司及主要子公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：
发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况
尚未到期，
100000.00648540.00648540.002017/11/92027/11/910年3.98%
按时付息
尚未到期，
97100.00629732.34629732.342018/4/182023/4/185年4.15%
面向按时付息专业3个月
投资 LIBOR 尚未到期，
65000.00421551.00421551.002018/5/252023/5/255年
者发+1.55按时付息
万科行中美%
地产期票元尚未到期，
63000.00408580.20408580.202018/12/112024/3/115.25年5.35%
（香据计按时付息港）有划尚未到期，
60000.00389124.00389124.002019/3/72024/6/75.25年4.20%
限公（注按时付息司）尚未到期，
42300.00274332.42274332.422019/11/122025/5/125.5年3.15%
按时付息
尚未到期，
30000.00194562.00194562.002019/11/122029/11/1210年3.50%
按时付息
尚未到期，人民人50500.0050500.0050500.002019/6/132022/6/133年3.85%按时付息币债民
尚未到期，券币144500.00144500.00144500.002021/5/252024/5/253年3.45%按时付息
小计3161421.963161421.96已部分回
17万5（3+2）售，尚有余
300000.00300000.00819.432017/7/182022/7/184.50%
科01年额，按时付万科息
企业19万人5（3+2）尚未到期，200000.00200000.00200000.002019/2/262024/2/263.65%股份科01民年按时付息
有限19万币5（3+2）尚未到期，250000.00250000.00250000.002019/9/262024/9/263.55%公司科02年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
150000.00150000.00150000.002020/3/162025/3/163.02%
科01年按时付息
20万100000.00100000.00100000.002020/3/162027/3/167（5+2）3.42%尚未到期，
245万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况科02年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
100000.00100000.00100000.002020/5/192025/5/192.56%
科03年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
150000.00150000.00150000.002020/5/192027/5/193.45%
科04年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
80000.0080000.0080000.002020/6/192025/6/193.20%
科05年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
120000.00120000.00120000.002020/6/192027/6/193.90%
科06年按时付息
20万5（3+2）尚未到期，
38100.0038100.0038100.002020/11/132025/11/133.50%
科07年按时付息
20万7（5+2）尚未到期，
160000.00160000.00160000.002020/11/132027/11/134.11%
科08年按时付息
21万3（2+1）尚未到期，
190000.00190000.00190000.002021/1/222024/1/223.38%
科01年按时付息
21万7（5+2）尚未到期，
110000.00110000.00110000.002021/1/222028/1/223.98%
科02年按时付息
21万5（3+2）尚未到期，
100000.00100000.00100000.002021/5/202026/5/203.40%
科03年按时付息
21万7（5+2）尚未到期，
56600.0056600.0056600.002021/5/202028/5/203.70%
科04年按时付息
21万5（3+2）尚未到期，
230000.00230000.00230000.002021/7/262026/7/263.19%
科05年按时付息
21万7（5+2）尚未到期，
70000.0070000.0070000.002021/7/262028/7/263.49%
科06年按时付息
公司债券小计2404700.002105519.43
21万
科尚未到期，
200000.00200000.00200000.002021/1/292024/1/293年3.76%
MTN 按时付息
001
21万
万科科尚未到期，
200000.00200000.00200000.002021/4/292024/4/293年3.52%
企业 MTN 人 按时付息股份002民有限21万币
公司科尚未到期，
200000.00200000.00200000.002021/9/62024/9/63年3.08%
MTN 按时付息
003
22万
科300000.00300000.00300000.002022/1/272025/1/273年2.95%尚未到期
MTN
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发行债券币本币发行金人民币发行人民币当前余债券期发行票偿还债务起息日期到期日期
主体简称种额（万元）金额（万元）额（万元）限面利率情况
001
22万
科
300000.00300000.00300000.002022/2/162025/2/163年2.98%尚未到期
MTN
002
债务融资工具小计1200000.001200000.00
合计6766121.966466941.39
注：1、发行人香港子公司 BestgainReal Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”)
之美元20亿元中期票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代 Lyra 作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年
12月 30日起，万科地产香港取代 Lyra成为该中期票据计划及其项下已发行或将
发行票据的主要债务人，与此同时 Lyra 作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中
期票据计划的规模更新为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2021年9月30日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中
间价6.4854:1折算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。
（四）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
（五）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
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最近三年，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。
（六）本次发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
截至本募集说明书签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余额为586.69亿元（包括中期票据、公司债等债务融资工具，外币发行的债务融资工具以2021年9月30日的汇率计算），如本公司本次申请的19.90亿元公司债券全部发行完毕，本公司累计最高公司债券及债务融资工具余额为606.59亿元，占本公司截至2021年9月30日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为16.18%。
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第七节增信机制本期债券无担保。
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第八节税项
本期债券的投资者应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本税务分析是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定做出的。如果相关的法律、法规发生变更，本税务分析中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。
所列税项不构成对投资者的纳税建议和纳税依据。投资者应就有关事项咨询财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。
一、增值税2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。经国务院批准，自2016年5月
1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑
业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。投资者应按相关规定缴纳增值税。
二、所得税
根据2008年1月1日起执行的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相
关的法律、法规，一般企业投资者来源于企业债券的利息所得应缴纳企业所得税。
企业应将当期应收取的本期债券利息计入当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。
三、印花税
根据1988年10月1日生效的《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则，在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的产权转移书据，均应缴纳印花税。对本期债券在交易所市场进行的交易，我国目前还没有具体规定。
发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关公司债交易征收印花税，也无
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法预测将会适用的税率水平。
四、税项抵销本期债券投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。监管机关及自律组织另有规定的按规定执行。
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第九节信息披露安排
公司是中国内地首批上市企业之一，上市以来，公司严格遵守上市公司有关信息披露的规定，与投资者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次荣获深交所信息披露考核“优秀”等级。
公司已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司信息披露管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券法》《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度。
公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司
须披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多渠道的沟通。
一、未公开信息的传递、审核、披露流程
1.公司各部门、子公司信息披露负责人负责对所负责部门、子公司全体员工
进行培训，确保当即出现、发生或即将发生重大事项时，全体员工具有报告及信息披露意识并能在日常工作中执行，从而保证公司的信息披露切实得到落实。
公司各部门、子公司信息披露负责人应指定该部门或子公司的一名或多名员
工担任信息监控人员（以下简称“信息监控人员”），协助其履行公司信息披露管理办法规定的职责，并应在该部门、子公司设置合适的程序，确保信息监控人员能够监控并上报公司的重大事项。但信息披露负责人的责任并不因为设置信息监控人员而免除。
2.公司各部门及子公司应根据公司信息披露管理办法，实时监控公司各部门
及子公司内的各种事件及交易，当即出现、发生或即将发生重大事项时，应按照公司信息披露管理办法的规定及时履行报告义务。
3.公司各部门信息监控人员发现拟发生的事件中可能包含符合信息披露管
理办法指的信息披露标准和范围的信息时，应经该部门信息披露负责人审核确认
252万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书后，以邮件等形式将包含该等信息的相关书面材料及时通知公司董事会办公室，并同时抄送该部门信息披露负责人。
4.公司各子公司的信息监控人员发现拟发生的事件中可能包含符合信息披
露管理办法所指的信息披露标准和范围的信息时，应经相关部门负责人核实该信息后上报该子公司信息披露负责人审核。经审核后，以邮件形式将包含该等信息的相关书面材料及时通知公司董事会办公室，并同时抄送该子公司的信息披露负责人。
5.除各部门、子公司的信息披露负责人、信息监控人员外，负有报告义务的人员（以下简称“报告义务人”）还包括：公司董事、监事、高级管理人员；子公
司负责人；持有公司5%以上股份的股东（及其一致行动人）；其他有可能接触到重大事项信息的相关人员。
6.报告义务人应在知悉重大事项的第一时间立即以面谈、邮件或电话方式与
董事会办公室联系，并在24小时内将与重大事项有关的书面文件直接递交或传真至公司董事会办公室，必要时应将原件以特快专递形式送达。重大事项最先触及下列任一时点时即为报告义务的开始时点：
（1）各部门或子公司拟将该重大事项提交董事会或监事会审议时；
（2）有关各方就该重大事项拟进行协商或谈判时；
（3）部门负责人、子公司负责人知道或应当知道该重大事项时。
7.报告义务人应及时、完整、真实、准确地报告重大事项，并提供信息披露
管理办法所要求的各类信息及信息披露所需的资料和相关的协议、合同等备查文件，对所提供材料的及时性、完整性、真实性和准确性负直接责任。
8.如有关人员（包括信息披露负责人、信息监控人员等）无法确定相关信息
是否构成重大事项，应本着谨慎的原则按照“重大事项”及时向董事会办公室报告，无论上述信息是否需要披露。
9.报告义务人在信息未公开披露前对信息严格保密。公司应建立内幕信息知
情人登记制度，报告义务人应根据登记制度要求登记该信息的知情人，确保知情人人数控制在最小范围内。
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10.董事会办公室收到报告信息后，应及时向董事会秘书报告。董事会秘书
与董事会办公室对相关信息是否构成应披露信息进行判断，如无法判断或根据信息披露管理办法认定的属于重大、疑难、无先例的临时公告事项，提交公司信息披露委员会决定。经上述程序确认相关信息需要披露的，应按照规定的流程进行重大事项的信息披露事宜。
11.在所报告的信息需要履行披露程序时，报告义务人及相关信息的知情人
在信息公开披露前应严格保密。对暂时没有达到信息披露标准但后续可能构成披露信息的事项，报告义务人应持续向董事会办公室报告后续进展，并根据董事会办公室要求保密。
二、信息披露事务负责人在信息披露中的具体职责及其履职保障公司由董事会负责全面管理公司的信息披露事项；董事会秘书负责审核和监
督公司信息披露管理办法的制定和实施，协调公司及其他信息披露相关当事人按照有关信息披露的格式与要求，及时、准确、完整地完成信息披露；
信息披露委员会由董事会批准设立，董事会秘书担任召集人，针对国家法律法规的变化，随时检讨和评估公司的信息披露规则和信息披露时间，完善公司信息披露内部控制机制，保证公司信息披露的合规性，不断提高公司信息披露的透明度。
公司董事会办公室是公司信息披露的执行主体，根据董事会秘书的指令，具体执行信息披露工作。
三、董事和董事会、监事和监事会、高级管理人员等的报告、审议和披露的职责公司由董事会负责全面管理公司的信息披露事项；董事会秘书负责审核和监
督公司信息披露管理办法的制定和实施，协调公司及其他信息披露相关当事人按照有关信息披露的格式与要求，及时、准确、完整地完成信息披露；
信息披露委员会由董事会批准设立，董事会秘书担任召集人，针对国家法律
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法规的变化，随时检讨和评估公司的信息披露规则和信息披露时间，完善公司信息披露内部控制机制，保证公司信息披露的合规性，不断提高公司信息披露的透明度；
公司董事会办公室是公司信息披露的执行主体，根据董事会秘书的指令，具体执行信息披露工作。
四、对外发布信息的申请、审核、发布流程
（一）定期报告
定期报告的编制流程：董事会办公室负责组织、协调起草。财务、内审及其他相关部门配合。
定期报告的披露流程：经董事会批准后，由董事会秘书安排发布。
（二）临时报告
临时报告的编制流程：由董事会办公室负责组织、协调起草临时报告。除监事会公告外，上市公司的其他临时公告以董事会公告的形式发布。
临时报告的披露流程：
1.对于根据相关法律法规及《公司章程》规定需经董事会审议的公告事项（包括但不限于达到《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》6.4标准的重大交
易公告、达到《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》6.5标准的关联交易公告），公告事项经董事会审核后提交交易所发布。对于需监事会审议的公告事项，公告事项经监事会审核后提交交易所发布。
2.对于公司例行临时公告，如：月度销售报告、月报表、董事会召开时间公
告、担保事项公告、股东大会会议通知及决议公告、股东大会或董事会审议通过
事项的后续进展公告、分红派息（转增股本）实施公告、股东权益变动提示性公
告、澄清公告，由董事会秘书审核后提交交易所发布，提交同时发布全体董事和监事知悉。
3.对于股票交易异常波动公告，经公司向全体董事及其他相关人士查询是否
知悉原因后，由董事会秘书审核后提交交易所发布，提交同时发送全体董事和监
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4.对于重大、疑难、无先例的临时公告事项，公告内容经信息披露委员会半
数以上委员审核通过后，由董事会秘书安排发布，并于发布后及时向信息披露委员会报告。如遇特别紧急情况，上述临时公告可由董事会秘书审核并尽快传阅公告给全体董事，过半数董事审阅批准后，提交交易所发布，提交时同时发送信息披露委员会，并说明无法提前发送的原因。
5.如遇可能对公司股价产生重大影响的突发性事件，公司需要发布澄清公告
或补充公告的，公司应尽快向全体董事通报有关情况，由董事会秘书审核并尽快传阅公告给全体董事，过半数董事审阅批准后提交交易所，提交时同时发送信息披露委员会。
6.公司需要申请停牌并发出申请停牌公告前，董事会秘书必须事先通过包括
电邮及/或电话方式通知全体董事并告知原因。
已披露的信息需要调整或修订时，比照上述程序履行披露流程。
五、涉及子公司的信息披露事务管理和报告制度
子公司法定代表人是该子公司信息披露事务负责人，负责督促该子公司执行信息披露管理办法，确保该部门、子公司对任何可能引致公司须履行披露责任的潜在交易或业务发展及时通报至董事会办公室，并对提供和传递的信息、资料的真实性、准确性和完整性向董事会负责。
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第十节投资者保护机制
一、偿债计划本期债券品种一的付息日为2023年至2025年每年的3月4日。本期债券品种二的付息日为2023年至2027年每年的3月4日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间付息款项不另计息）。
本期债券品种一的兑付日为2025年3月4日。本期债券品种二的兑付日为2027年3月4日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具体事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说明。
二、偿债资金来源本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。
2018-2020年度，发行人合并口径营业收入分别为2976.79亿元、3678.94亿元
及4191.12亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为337.73亿元、388.72亿
元及415.16亿元；经营活动产生的现金流量净额分别为336.18亿元、456.87亿
元及531.88亿元。随着公司业务规模的逐步扩大，公司利润水平将维持稳健并有望进一步提升，从而为本期债券本息的偿付提供保障。
三、偿债应急保障方案
（一）较大规模的可变现资产
公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。截至2020年12月31日，公司流动资产余额为
154738706.12万元，公司货币资金为19523072.34万元4，公司流动资产明细
构成如下：
4截至2020年12月31日，除了银行存款中受限使用资金956834.37万元，其他货币资金可随时用于支付。
257万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2020年12月31日
项目金额（万元）占比（%）
货币资金19523072.3412.62
交易性金融资产17047.970.01
衍生金融资产1476.100.00
应收票据966.240.00
应收账款299242.330.19
预付款项6224750.384.02
其他应收款24949854.5516.12
存货100206300.8264.76
合同资产616254.970.40
持有待售资产633472.760.40
其他流动资产2266267.661.46
流动资产合计154738706.12100.00
在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产及已实现预售的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。
公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发风险指如公司开工项目无法顺利完成开发，则存在项目产品无法达到销售条件、无法销售变现的风险，同时无法按期交付的项目，还可能出现已预售房源退房的风险。通过多年的项目运作，公司在项目开发管理方面的能力已经非常成熟，未发生过开工项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的情况，项目开发风险总体可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动，甚至出现极端情形，则存在项目产品无法实现销售变现的风险。公司一贯坚持随行就市的销售政策，会根据公司的资金情况，结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额充裕。
（二）充足的银行授信
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至2020年末，公司获得主要贷款银行授信4456.69亿元，已使用2892.22亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公
司、招商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司等。
银行授信属于银行与发行人两个平等民事主体之间的约定，该约定在未经过
258万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
相关程序之前不具备强制执行之效力；另外，银行授信额度的授予是依据发行人的财务及经营情况综合考虑而做出，若发行人财务经营状况急剧恶化，存在银行取消授信额度的风险。
四、偿债保障措施
为了充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本次债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格
履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
（一）制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证券交易所公司债券上市规则（2018年修订）》及《公司债券受托管理人执业行为准则》的要求制定了本次债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
（二）设立专门的偿付工作小组
本公司将在每年的财务预算中落实安排本次债券本息的兑付资金，保证本息的如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工作日内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
（三）制定并严格执行资金管理计划
本次债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对
259万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议采取必要的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节“债券受托管理人”。
（五）严格履行信息披露义务
本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到债券持有人和债券受托管理人的监督，防范偿债风险。发行人将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
（六）专项偿债账户
本公司设立了本期债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的
利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证当年度债券本息的按时足额支付。
本公司承诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资金到位情况书面通知本期债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未
能按时到位，本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
（七）其他偿债保障措施
《债券受托管理协议》约定，发行人预计不能偿还债务或担保资产发生重大不利变化（如有担保）时，发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履行《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。
260万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
上述规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；（2）
暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事
和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
五、发行人违约情形及违约责任本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按期足额支付本期债券的利息和本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息
及兑付债券本金，如果违约事件发生，本公司应当承担相应的违约责任，包括但不限于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及
迟延支付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因本公司违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿，具体请参见本募集说明书第十节“七、债券受托管理人”的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方有权向本公司住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
六、债券持有人会议
为规范本次债券债券持有人会议的组织和行为，界定债券持有人会议的职权，保障债券持有人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规、部门规章和
规范性文件的规定，制定了《债券持有人会议规则》。本节仅列示了本次债券《债券持有人会议规则》的主要内容，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券持有
261万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书人会议规则》全文。《债券持有人会议规则》的全文置备于本公司办公场所。投资者认购或购买或以其他合法方式取得本次债券之行为视为同意接受《债券持有人会议规则》并受之约束。
（一）债券持有人行使权利的形式
《债券持有人会议规则》中规定的债券持有人会议职责范围内的事项，债券持有人应通过债券持有人会议维护自身的利益；其他事项，债券持有人应依据法律、法规、其他规范性文件和本募集说明书的规定行使权利，维护自身的利益。
债券持有人会议由全体债券持有人组成，债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定的程序召集和召开，并对《债券持有人会议规则》规定的权限范围内的事项依法进行审议和表决。
债券持有人会议按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定和债券持有人会议规则程序要求所形成的决议对全体债券持有人具有约束力。
（二）《债券持有人会议规则》的主要内容
以下仅列明《债券持有人会议规则》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券持有人会议规则》的全文。
总则
1.为规范万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（“本次债券”）债券持有人会议的组织和决策行为，明确债券持有人会议的职权与义务，维护本期债券持有人的权益，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国公司法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、行政法规、部门
规章、规范性文件及深圳证券交易所相关业务规则的规定，结合本期债券的实际情况，制订《债券持有人会议规则》。“本期债券”是指按照募集说明书约定的采用分期发行（如有）的本次债券中的任一期；若本次债券不涉及分期发行，“本期债券”指本次债券。
债券简称及代码、发行日、兑付日、发行利率、发行规模、含权条款及投资者权益保护条款设置情况等本期债券的基本要素和重要约定以本期债券募集说明书等文件载明的内容为准。
262万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
2.债券持有人会议自本期债券完成发行起组建，至本期债券债权债务关系终止后解散。债券持有人会议由持有本期债券未偿还份额的持有人（包括通过认购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的持有人）组成。
债券上市/挂牌期间，前述持有人范围以中国证券登记结算有限责任公司登记在册的债券持有人为准，法律法规另有规定的除外。
3.债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》约定的程序召集、召开，对
《债券持有人会议规则》约定权限范围内的事项进行审议和表决；其他事项，债券持有人应依据法律、行政法规和本期债券募集说明书的规定行使权利，维护自身利益。
债券持有人应当配合受托管理人等会议召集人的相关工作，积极参加债券持有人会议，审议会议议案，行使表决权，配合推动债券持有人会议生效决议的落实，依法维护自身合法权益。出席会议的持有人不得利用出席会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害其他债券持有人的合法权益。
投资者通过认购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的，视为同意并接受《债券持有人会议规则》相关约定，并受《债券持有人会议规则》之约束。
4.债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》约定程序审议通过的生效决
议对本期债券全体持有人均有同等约束力。债券受托管理人依据债券持有人会议生效决议行事的结果由全体持有人承担。法律法规另有规定或者《债券持有人会议规则》另有约定的，从其规定或约定。
5.债券持有人会议应当由律师见证。
见证律师应当针对会议的召集、召开、表决程序，出席会议人员资格，有效表决权的确定、决议的效力及其合法性等事项出具法律意见书。法律意见书应当与债券持有人会议决议一同披露。
6.债券持有人出席债券持有人会议而产生的差旅费用、食宿费用等，均由债
券持有人自行承担。因召开债券持有人会议产生的相关会务费用由发行人承担。
《债券持有人会议规则》、债券受托管理协议或者其他协议另有约定的除外。
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7.《债券持有人会议规则》中使用的词语与《万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》（“《债券受托管理协议》”）中定义的词语具有相同的含义。
债券持有人会议的权限范围
1.本期债券存续期间，债券持有人会议按照《债券持有人会议规则》第2.2
条约定的权限范围，审议并决定与本期债券持有人利益有重大关系的事项。
除《债券持有人会议规则》第2.2条约定的事项外，受托管理人为了维护本期债券持有人利益，按照债券受托管理协议之约定履行受托管理职责的行为无需债券持有人会议另行授权。
2.本期债券存续期间，出现下列情形之一的，应当通过债券持有人会议决议
方式进行决策：
（1）拟变更债券募集说明书的重要约定：
*变更债券偿付基本要素（包括偿付主体、期限、票面利率调整机制等）；
*变更增信或其他偿债保障措施及其执行安排；
*变更债券投资者保护措施及其执行安排；
*变更募集说明书约定的募集资金用途；
*其他涉及债券本息偿付安排及与偿债能力密切相关的重大事项变更。
（2）拟修改债券持有人会议规则；
（3）拟解聘、变更债券受托管理人或者变更债券受托管理协议的主要内容
（包括但不限于受托管理事项授权范围、利益冲突风险防范解决机制、与债券持有人权益密切相关的违约责任等约定）；
（4）发生下列事项之一，需要决定或授权采取相应措施（包括但不限于与发行人等相关方进行协商谈判，提起、参与仲裁或诉讼程序，处置担保物或者其他有利于投资者权益保护的措施等）的：
*发行人已经或预计不能按期支付本期债券的本金或者利息；
*发行人已经或预计不能按期支付除本期债券以外的其他有息负债，未偿金额超过5000万元且达到发行人母公司最近一期经审计净资产10%以上，且可能导致本期债券发生违约的；
264万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书*发行人合并报表范围内的重要子公司（指最近一期经审计的总资产、净资产或营业收入占发行人合并报表相应科目30%以上的子公司）已经或预计不能按
期支付有息负债，未偿金额超过5000万元且达到发行人合并报表最近一期经审计净资产10%以上，且可能导致本期债券发生违约的；
*发行人及其合并报表范围内的重要子公司（指最近一期经审计的总资产、净资产或营业收入占发行人合并报表相应科目30%以上的子公司）发生减资、合
并、分立、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、被托管、解散、申请破产或者依法进入破产程序的；
*发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
*发行人或其控股股东、实际控制人因无偿或以明显不合理对价转让资产或
放弃债权、对外提供大额担保等行为导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
*增信主体、增信措施或者其他偿债保障措施发生重大不利变化的；
*发生其他对债券持有人权益有重大不利影响的事项。
（5）发行人提出重大债务重组方案的；
（6）法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或者本期债券募集说明
书、《债券持有人会议规则》约定的应当由债券持有人会议作出决议的其他情形。
债券持有人会议的筹备
1.会议的召集
（1）债券持有人会议主要由受托管理人负责召集。
本期债券存续期间，出现《债券持有人会议规则》第2.2条约定情形之一且具有符合《债券持有人会议规则》约定要求的拟审议议案的，受托管理人原则上应于15个交易日内召开债券持有人会议，经单独或合计持有本期未偿债券总额
30%以上的债券持有人同意延期召开的除外。延期时间原则上不超过15个交易日。
（2）发行人、单独或者合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有
人、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人（以下统称提议人）有权提议受托管理人召集债券持有人会议。
提议人拟提议召集债券持有人会议的，应当以书面形式告知受托管理人，提
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出符合《债券持有人会议规则》约定权限范围及其他要求的拟审议议案。受托管理人应当自收到书面提议之日起5个交易日内向提议人书面回复是否召集债券
持有人会议，并说明召集会议的具体安排或不召集会议的理由。同意召集会议的，应当于书面回复日起15个交易日内召开债券持有人会议，提议人同意延期召开的除外。
合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人提议召集债券持有人会议时，可以共同推举2名代表作为联络人，协助受托管理人完成会议召集相关工作。
（3）受托管理人不同意召集会议或者应当召集而未召集会议的，发行人、单独或者合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人、保证人或者其他
提供增信或偿债保障措施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议，受托管理人应当为召开债券持有人会议提供必要协助，包括：协助披露债券持有人会议通知及会议结果等文件、代召集人查询债券持有人名册并提供联系方式、协助召集人联系应当列席会议的相关机构或人员等。
2、议案的提出与修改
（1）提交债券持有人会议审议的议案应当符合法律、行政法规、部门规章、规范性文件、证券交易场所业务规则及《债券持有人会议规则》的相关规定或者约定，具有明确并切实可行的决议事项。
债券持有人会议审议议案的决议事项原则上应包括需要决议的具体方案或
措施、实施主体、实施时间及其他相关重要事项。
（2）召集人披露债券持有人会议通知后，受托管理人、发行人、单独或者
合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人、保证人或者其他提供增信
或偿债保障措施的机构或个人（以下统称提案人）均可以书面形式提出议案，召集人应当将相关议案提交债券持有人会议审议。
召集人应当在会议通知中明确提案人提出议案的方式及时限要求。
（3）受托管理人、债券持有人提出的拟审议议案需要发行人或其控股股东
和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施
的机构或个人等履行义务或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与相关机构或个人充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
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受托管理人、发行人、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个
人提出的拟审议议案需要债券持有人同意或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与主要投资者充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
（4）债券持有人会议拟授权受托管理人或推选代表人代表债券持有人与发
行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增
信或偿债保障措施的机构或个人等进行谈判协商并签署协议，代表债券持有人提起或参加仲裁、诉讼程序的，提案人应当在议案的决议事项中明确下列授权范围供债券持有人选择：
*特别授权受托管理人或推选的代表人全权代表债券持有人处理相关事务
的具体授权范围，包括但不限于：达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草案和和解协议进行表决等实质影响甚至可能减损、让渡债券持有人利益的行为。
*授权受托管理人或推选的代表人代表债券持有人处理相关事务的具体授权范围，并明确在达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草案和和解协议进行表决时，特别是作出可能减损、让渡债券持有人利益的行为时，应当事先征求债券持有人的意见或召集债券持有人会议审议并依债券持有人意见行事。
（5）召集人应当就全部拟提交审议的议案与相关提案人、议案涉及的利益
相关方进行充分沟通，对议案进行修改完善或协助提案人对议案进行修改完善，尽可能确保提交审议的议案符合《债券持有人会议规则》第3.2.1条的约定，且同次债券持有人会议拟审议议案间不存在实质矛盾。
召集人经与提案人充分沟通，仍无法避免同次债券持有人会议拟审议议案的待决议事项间存在实质矛盾的，则相关议案应当按照《债券持有人会议规则》第
4.2.6条的约定进行表决。召集人应当在债券持有人会议通知中明确该项表决涉
及的议案、表决程序及生效条件。
（6）提交同次债券持有人会议审议的全部议案应当最晚于债权登记日前一交易日公告。议案未按规定及约定披露的，不得提交该次债券持有人会议审议。
3.会议的通知、变更及取消
（1）召集人应当最晚于债券持有人会议召开日前第10个交易日披露召开债
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券持有人会议的通知公告。受托管理人认为需要紧急召集债券持有人会议以有利于债券持有人权益保护的，应最晚于现场会议（包括现场、非现场相结合形式召开的会议）召开日前第3个交易日或者非现场会议召开日前第2个交易日披露召开债券持有人会议的通知公告。
前款约定的通知公告内容包括但不限于债券基本情况、会议时间、会议召开
形式、会议地点（如有）、会议拟审议议案、债权登记日、会议表决方式及表决
时间等议事程序、委托事项、召集人及会务负责人的姓名和联系方式等。
（2）根据拟审议议案的内容，债券持有人会议可以以现场（包括通过网络方式进行现场讨论的形式，下同）、非现场或者两者相结合的形式召开。召集人应当在债券持有人会议的通知公告中明确会议召开形式和相关具体安排。会议以网络投票方式进行的，召集人还应当披露网络投票办法、投票方式、计票原则、计票方式等信息。
（3）召集人拟召集债券持有人现场会议的，可以在会议召开日前设置参会
反馈环节，征询债券持有人参会意愿，并在会议通知公告中明确相关安排。
拟出席该次债券持有人会议的债券持有人应当及时反馈参会情况。债券持有人未反馈的，不影响其在该次债券持有人会议行使参会及表决权。
（4）债券持有人对债券持有人会议通知具体内容持有异议或有补充意见的，可以与召集人沟通协商，由召集人决定是否调整通知相关事项。
（5）召集人决定延期召开债券持有人会议或者变更债券持有人会议通知涉
及的召开形式、会议地点及拟审议议案内容等事项的，应当最迟于原定债权登记日前一交易日，在会议通知发布的同一信息披露平台披露会议通知变更公告。
（6）已披露的会议召开时间原则上不得随意提前。因发生紧急情况，受托
管理人认为如不尽快召开债券持有人会议可能导致持有人权益受损的除外，但应当确保会议通知时间符合《债券持有人会议规则》第3.3.1条的约定。
（7）债券持有人会议通知发出后，除召开债券持有人会议的事由消除、发
生不可抗力的情形或《债券持有人会议规则》另有约定的，债券持有人会议不得随意取消。
召集人拟取消该次债券持有人会议的，原则上应不晚于原定债权登记日前一交易日在会议通知发布的同一信息披露平台披露取消公告并说明取消理由。
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如债券持有人会议设置参会反馈环节，反馈拟出席会议的持有人所代表的本期债券未偿还份额不足《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定有效会议成立的
最低要求，且召集人已在会议通知中提示该次会议可能取消风险的，召集人有权决定直接取消该次会议。
（8）因出席人数未达到《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定的债券持有
人会议成立的最低要求，召集人决定再次召集会议的，可以根据前次会议召集期间债券持有人的相关意见适当调整拟审议议案的部分细节，以寻求获得债券持有人会议审议通过的最大可能。
召集人拟就实质相同或相近的议案再次召集会议的，应最晚于现场会议召开日前3个交易日或者非现场会议召开日前2个交易日披露召开债券持有人会议的
通知公告，并在公告中详细说明以下事项：
*前次会议召集期间债券持有人关于拟审议议案的相关意见；
*本次拟审议议案较前次议案的调整情况及其调整原因；
*本次拟审议议案通过与否对投资者权益可能产生的影响；
*本次债券持有人会议出席人数如仍未达到约定要求，召集人后续取消或者再次召集会议的相关安排，以及可能对投资者权益产生的影响。
债券持有人会议的召开及决议
1.债券持有人会议的召开
（1）债券持有人会议应当由代表本期债券未偿还份额且享有表决权的二分之一以上债券持有人出席方能召开。债券持有人在现场会议中的签到行为或者在非现场会议中的投票行为即视为出席该次持有人会议。
（2）债权登记日登记在册的、持有本期债券未偿还份额的持有人均有权出
席债券持有人会议并行使表决权，《债券持有人会议规则》另有约定的除外。
前款所称债权登记日为债券持有人会议召开日的前1个交易日。债券持有人会议因故变更召开时间的，债权登记日相应调整。
（3）本期债券受托管理人应当出席并组织召开债券持有人会议或者根据《债券持有人会议规则》第3.1.3条约定为相关机构或个人自行召集债券持有人会议
提供必要的协助，在债券持有人现场会议中促进债券持有人之间、债券持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供
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增信或偿债保障措施的机构或个人等进行沟通协商，形成有效的、切实可行的决议等。
召集人负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载明参加会议的债券持有人名称或姓名、出席会议代理人的姓名及其身份证件号码、持有或者代表的未偿还的本期债券表决权总数及其证券账户卡号码或法律规定的其他证明文件的相关信息等事项。
（4）拟审议议案需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承
继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者推
进、落实的，上述机构或个人应按照受托管理人或召集人的要求，安排具有相应权限的人员按时出席债券持有人现场会议，向债券持有人说明相关情况，接受债券持有人等的询问，与债券持有人进行沟通协商，并明确拟审议议案决议事项的相关安排。
若债券持有人为发行人、持有发行人10%以上股权的股东、或发行人及上述
发行人股东的关联方，则该等债券持有人在债券持有人会议上可发表意见，但无表决权，并且其持有的本期债券在计算债券持有人会议决议是否获得通过时，不计入本期债券表决权总数。确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当日。
经召集人同意，本期债券其他重要相关方可以参加债券持有人会议，并有权就相关事项进行说明，但无表决权。
（5）资信评级机构可以应召集人邀请列席债券持有人现场会议，持续跟踪
发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供
增信或偿债保障措施的机构或个人等的资信情况，及时披露跟踪评级报告。
（6）债券持有人可以自行出席债券持有人会议并行使表决权，也可以委托
受托管理人、其他债券持有人或者其他代理人（以下统称代理人）出席债券持有人会议并按授权范围行使表决权。
债券持有人自行出席债券持有人现场会议的，应当按照会议通知要求出示能够证明本人身份及享有参会资格的证明文件。债券持有人委托代理人出席债券持有人现场会议的，代理人还应当出示本人身份证明文件、被代理人出具的载明委托代理权限的委托书（债券持有人法定代表人亲自出席并表决的除外）。
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债券持有人会议以非现场形式召开的，召集人应当在会议通知中明确债券持有人或其代理人参会资格确认方式、投票方式、计票方式等事项。
（7）受托管理人可以作为征集人，征集债券持有人委托其代理出席债券持
有人会议，并按授权范围行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会议的议题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代理出席债券持有人会议并行使表决权的，应当取得债券持有人的委托书。
（8）债券持有人会议的会议议程可以包括但不限于：
*召集人介绍召集会议的缘由、背景及会议出席人员；
*召集人或提案人介绍所提议案的背景、具体内容、可行性等；
*享有表决权的债券持有人针对拟审议议案询问提案人或出席会议的其他
利益相关方，债券持有人之间进行沟通协商，债券持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施
的机构或个人等就属于《债券持有人会议规则》第3.2.3条约定情形的拟审议议案进行沟通协商；
*享有表决权的持有人依据《债券持有人会议规则》约定程序进行表决。
2.债券持有人会议的表决
（1）债券持有人会议采取记名方式投票表决。每次债券持有人会议之监票
人为两人，负责该次会议之计票、监票。召集人应主持推举该期债券持有人会议之监票人，监票人由出席会议的债券持有人或其代理人担任。与发行人有关联关系的债券持有人及其代理人不得担任监票人。债券持有人会议对议案进行表决时，应由监票人负责计票、监票。
（2）债券持有人进行表决时，每一张未偿还的债券享有一票表决权，但下
列机构或人员直接持有或间接控制的债券份额除外：
*发行人及其关联方，包括发行人的控股股东、实际控制人、合并范围内子公司、同一实际控制人控制下的关联公司（仅同受国家控制的除外）等；
*本期债券的保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人；
*债券清偿义务承继方；
*其他与拟审议事项存在利益冲突的机构或个人。
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债券持有人会议表决开始前，上述机构、个人或者其委托投资的资产管理产品的管理人应当主动向召集人申报关联关系或利益冲突有关情况并回避表决。
（3）出席会议且享有表决权的债券持有人需按照“同意”“反对”“弃权”
三种类型进行表决，表决意见不可附带相关条件。无明确表决意见、附带条件的表决、就同一议案的多项表决意见、字迹无法辨认的表决或者出席现场会议但未
提交表决票的，原则上均视为选择“弃权”。
（4）债券持有人会议原则上应当连续进行，直至完成所有议案的表决。除
因不可抗力等特殊原因导致债券持有人会议中止、不能作出决议或者出席会议的
持有人一致同意暂缓表决外，债券持有人会议不得对会议通知载明的拟审议事项进行搁置或不予表决。
因网络表决系统、电子通讯系统故障等技术原因导致会议中止或无法形成决议的，召集人应采取必要措施尽快恢复召开会议或者变更表决方式，并及时公告。
（5）出席会议的债券持有人按照会议通知中披露的议案顺序，依次逐项对提交审议的议案进行表决。
（6）发生《债券持有人会议规则》第3.2.5条第二款约定情形的，召集人应
就待决议事项存在矛盾的议案内容进行特别说明，并将相关议案同次提交债券持有人会议表决。债券持有人仅能对其中一项议案投“同意”票，否则视为对所有相关议案投“弃权”票。
3.债券持有人会议决议的生效
（1）债券持有人会议对下列属于《债券持有人会议规则》第2.2条约定权限
范围内的重大事项之一的议案作出决议，经全体有表决权的债券持有人所持表决权的三分之二以上同意方可生效：
*拟同意第三方承担本期债券清偿义务；
*发行人拟下调票面利率的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相应决定权的除外；
*发行人或其他负有偿付义务的第三方提议减免、延缓偿付本期债券应付本息的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相应决定权的除外；
*拟减免、延缓增信主体或其他负有代偿义务第三方的金钱给付义务；
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*拟减少抵押/质押等担保物数量或价值，导致剩余抵押/质押等担保物价值不足以覆盖本期债券全部未偿本息；
*拟修改债券募集说明书、《债券持有人会议规则》相关约定以直接或间接
实现本款第 a至 e项目的；
*拟修改《债券持有人会议规则》关于债券持有人会议权限范围的相关约定。
（2）除《债券持有人会议规则》第4.3.1条约定的重大事项外，债券持有人
会议对《债券持有人会议规则》第2.2条约定范围内的其他一般事项议案作出决议，经超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一同意方可生效。《债券持有人会议规则》另有约定的，从其约定。
召集人就实质相同或相近的前款一般事项议案连续召集三次债券持有人会
议且每次会议出席人数均未达到《债券持有人会议规则》第4.1.1条约定的会议
召开最低要求的，则相关决议经出席第三次债券持有人会议的债券持有人所持表决权的过半数同意即可生效。
（3）债券持有人会议议案需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清
偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义
务或者推进、落实，因未与上述相关机构或个人协商达成一致而不具备生效条件的，债券持有人会议可以授权受托管理人、上述相关机构或个人、符合条件的债券持有人按照《债券持有人会议规则》提出采取相应措施的议案，提交债券持有人会议审议。
（4）债券持有人会议拟审议议案涉及授权受托管理人或推选的代表人代表
债券持有人提起或参加要求发行人或增信主体偿付债券本息或履行增信义务、申
请或参与发行人破产重整或破产清算、参与发行人破产和解等事项的仲裁或诉讼，如全部债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人代表全部债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序；如仅部分债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人仅代表同意授权的债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序。
（5）债券持有人会议的表决结果，由召集人指定代表及见证律师共同负责
清点、计算，并由受托管理人负责载入会议记录。召集人应当在会议通知中披露计票、监票规则，并于会议表决前明确计票、监票人选。
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债券持有人会议表决结果原则上不得早于债券持有人会议决议公告披露日前公开。如召集人现场宣布表决结果的，应当将有关情况载入会议记录。
（6）债券持有人对表决结果有异议的，可以向召集人等申请查阅会议表决
票、表决计算结果、会议记录等相关会议材料，召集人等应当配合。
债券持有人会议的会后事项与决议落实
1.债券持有人会议均由受托管理人负责记录，并由召集人指定代表及见证律
师共同签字确认。
会议记录应当记载以下内容：
（1）债券持有人会议名称（含届次）、召开及表决时间、召开形式、召开地点（如有）；
（2）出席（包括现场、非现场方式参加）债券持有人会议的债券持有人及
其代理人（如有）姓名、身份、代理权限，所代表的本期未偿还债券面值总额及占比，是否享有表决权；
（3）会议议程；
（4）债券持有人询问要点，债券持有人之间进行沟通协商简要情况，债券
持有人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者
其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等就属于《债券持有人会议规则》第
3.2.3条约定情形的拟审议议案沟通协商的内容及变更的拟决议事项的具体内容（如有）；
（5）表决程序（如为分批次表决）；
（6）每项议案的表决情况及表决结果；
债券持有人会议记录、表决票、债券持有人参会资格证明文件、代理人的委托书及其他会议材料由债券受托管理人保存。保存期限至少至本期债券债权债务关系终止后的5年。
债券持有人有权申请查阅其持有本期债券期间的历次会议材料，债券受托管理人不得拒绝。
2.召集人应最晚于债券持有人会议表决截止日次一交易日披露会议决议公告，
会议决议公告包括但不限于以下内容：
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（1）债券持有人会议召开情况，包括名称（含届次）、召开及表决时间、召开形式、召开地点（如有）等；
（2）出席会议的债券持有人所持表决权情况及会议有效性；
（3）各项议案的议题及决议事项、表决结果及决议生效情况（含是否具备生效条件）；
（4）其他需要公告的重要事项。
债券持有人会议形成的决议自通过之日起生效。
3.按照《债券持有人会议规则》约定的权限范围及会议程序形成的债券持有
人会议生效决议，受托管理人应当积极落实，及时告知发行人或其他相关方并督促其进行回复。
债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿
义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务
或者推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履行相应义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关机构或个人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管理人应当采取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
债券持有人应当积极配合受托管理人、发行人或其他相关方推动落实债券持有人会议生效决议有关事项。
4.债券持有人授权受托管理人提起、参加债券违约合同纠纷仲裁、诉讼或者
申请、参加破产程序的，受托管理人应当按照授权范围及实施安排等要求，勤勉履行相应义务。受托管理人因提起、参加仲裁、诉讼或破产程序产生的合理费用，由作出授权的债券持有人承担，或者由受托管理人依据与债券持有人的约定先行垫付，债券受托管理协议另有约定的，从其约定。
受托管理人依据授权仅代表部分债券持有人提起、参加债券违约合同纠纷仲
裁、诉讼或者申请、参加破产程序的，其他债券持有人后续明确表示委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的，受托管理人应当一并代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人也可以参照《债券持有人会议规则》第4.1.7条约定，向之前未授权的债券持有人征集由其代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人不得因授
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权时间与方式不同而区别对待债券持有人，但非因受托管理人主观原因导致债券持有人权利客观上有所差异的除外。
未委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的其他债券持有人可以自行提起、
参加仲裁或诉讼，或者委托、推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
受托管理人未能按照授权文件约定勤勉代表债券持有人提起、参加仲裁或诉讼，或者在过程中存在其他怠于行使职责的行为，债券持有人可以单独、共同或推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
特别约定
1.关于表决机制的特别约定
因债券持有人行使回售选择权或者其他法律规定或募集说明书约定的权利，导致部分债券持有人对发行人享有的给付请求权与其他同期债券持有人不同的，具有相同请求权的债券持有人可以就不涉及其他债券持有人权益的事项进行单独表决。
前款所涉事项由受托管理人、所持债券份额占全部具有相同请求权的未偿还
债券余额10%以上的债券持有人或其他符合条件的提案人作为特别议案提出，仅限受托管理人作为召集人，并由利益相关的债券持有人进行表决。
受托管理人拟召集持有人会议审议特别议案的，应当在会议通知中披露议案内容、参与表决的债券持有人范围、生效条件，并明确说明相关议案不提交全体债券持有人进行表决的理由以及议案通过后是否会对未参与表决的投资者产生不利影响。
特别议案的生效条件以受托管理人在会议通知中明确的条件为准。见证律师应当在法律意见书中就特别议案的效力发表明确意见。
2.简化程序
（1）发生《债券持有人会议规则》第2.2条约定的有关事项且存在以下情形之一的，受托管理人可以按照本节约定的简化程序召集债券持有人会议，《债券持有人会议规则》另有约定的从其约定：
*发行人拟变更债券募集资金用途，且变更后不会影响发行人偿债能力的；
*发行人因实施股权激励计划等回购股份导致减资，且累计减资金额低于本期债券发行时最近一期经审计合并口径净资产的5%的；
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*债券受托管理人拟代表债券持有人落实的有关事项预计不会对债券持有人权益保护产生重大不利影响的；
*债券募集说明书、《债券持有人会议规则》、债券受托管理协议等文件已
明确约定相关不利事项发生时，发行人、受托管理人等主体的义务，但未明确约定具体执行安排或者相关主体未在约定时间内完全履行相应义务，需要进一步予以明确的；
*受托管理人、提案人已经就拟审议议案与有表决权的债券持有人沟通协商，且超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一（如为第
4.3.2条约定的一般事项）或者达到全体有表决权的债券持有人所持表决权的三
分之二以上（如为第4.3.1条约定的重大事项）的债券持有人已经表示同意议案内容的；
*全部未偿还债券份额的持有人数量（同一管理人持有的数个账户合并计算）
不超过4名且均书面同意按照简化程序召集、召开会议的；
（2）发生《债券持有人会议规则》第 6.2.1条 a项至 c项情形的，受托管理
人可以公告说明关于发行人或受托管理人拟采取措施的内容、预计对发行人偿债
能力及投资者权益保护产生的影响等。债券持有人如有异议的，应于公告之日起
5个交易日内以书面形式回复受托管理人。逾期不回复的，视为同意受托管理人
公告所涉意见或者建议。
针对债券持有人所提异议事项，受托管理人应当与异议人积极沟通，并视情况决定是否调整相关内容后重新征求债券持有人的意见，或者终止适用简化程序。
单独或合计持有本期债券未偿还份额10%以上的债券持有人于异议期内提议终
止适用简化程序的，受托管理人应当立即终止。
异议期届满后，视为本次会议已召开并表决完毕，受托管理人应当按照《债券持有人会议规则》第4.3.2条第一款的约定确定会议结果，并于次日内披露持有人会议决议公告及见证律师出具的法律意见书。
（3）发生《债券持有人会议规则》第 6.2.1条 d项至 f项情形的，受托管理人应最晚于现场会议召开日前3个交易日或者非现场会议召开日前2个交易日披
露召开持有人会议的通知公告，详细说明拟审议议案的决议事项及其执行安排、预计对发行人偿债能力和投资者权益保护产生的影响以及会议召开和表决方式
277万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书等事项。债券持有人可以按照会议通知所明确的方式进行表决。
持有人会议的召开、表决、决议生效及落实等事项仍按照《债券持有人会议规则》第四章、第五章的约定执行。
附则
1.《债券持有人会议规则》自本期债券发行完毕之日起生效。
2.依据《债券持有人会议规则》约定程序对《债券持有人会议规则》部分约
定进行变更或者补充的，变更或补充的规则与《债券持有人会议规则》共同构成对全体债券持有人具有同等效力的约定。
3.《债券持有人会议规则》的相关约定如与债券募集说明书的相关约定存在
不一致或冲突的，以债券募集说明书的约定为准；如与债券受托管理协议或其他约定存在不一致或冲突的，除相关内容已于债券募集说明书中明确约定并披露以外，均以《债券持有人会议规则》的约定为准。
4.对债券持有人会议的召集、召开及表决程序、决议合法有效性以及其他因
债券持有人会议产生的纠纷，应当向发行人住所所在地的人民法院提起诉讼。
5.《债券持有人会议规则》约定的“以上”“以内”包含本数，“超过”不包含本数。
七、债券受托管理人投资者认购本次公司债券视作同意《万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》。
（一）债券受托管理人聘任及《债券受托管理协议》签订情况
1．债券受托管理人的名称及基本情况
受托管理人名称：中信证券股份有限公司
法定代表人：张佑君
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
联系人：杨芳、张天亮、邓小强、陈东辉、刘玢玥、李龙飞、秦翰、聂司桐、
罗巍、刘舒杨、左逸夫
联系电话：010-60838888
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传真：010-60833504
邮政编码：100026
2.《债券受托管理协议》签订情况2021年2月8日，发行人与中信证券签订了《万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》。
（二）债券受托管理人与发行人的利害关系情况
截至2021年9月30日，中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融券专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A（000002.SZ）合计
31863361股，占总股数比例为0.27%。除此以外，发行人与本次债券受托管理
人及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。
（三）债券受托管理协议主要内容
以下仅列明《债券受托管理协议》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券受托管理协议》的全文。
1.受托管理事项
1.为维护本次债券全体债券持有人的权益，发行人聘任受托管理人作为本次
债券的受托管理人，并同意接受受托管理人的监督。本次债券分期发行的，各期债券均适用《债券受托管理协议》。
2.在本次债券存续期内，受托管理人应当勤勉尽责，根据相关法律法规、募
集说明书、《债券受托管理协议》及债券持有人会议规则的规定以及债券持有人
会议的授权，行使权利和履行义务。
3.发行人应当在募集说明书中约定，投资者认购或持有本次债券视作同意受
托管理人作为本次债券的受托管理人，并视作同意《债券受托管理协议》项下的相关约定及债券持有人会议规则。
2．发行人的权利和义务
1.发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本
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期债券的利息和本金。
2.发行人应当为本期债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募集
资金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定。
3.本期债券存续期内，发行人应当根据法律法规，及时、公平地履行信息披露义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
4.本期债券存续期内，发生以下任何事项，发行人应当在三个工作日内书面
通知受托管理人，并根据受托管理人要求持续书面通知事件进展和结果：
（1）发行人经营方针、经营范围、5%以上股东持有公司股权情况或生产经营外部条件等发生重大变化；
（2）发行人主体评级或发行人发行的债券信用评级发生变化；
（3）发行人及其合并范围内子公司主要资产被查封、扣押、冻结或者被抵
押、质押、出售、转让、报废或者发生重大资产重组等；
（4）发行人及其合并范围内子公司发生或预计发生未能清偿到期债务的违约情况，以及发行人发行的公司债券违约；
（5）发行人及其合并范围内子公司当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人及其合并范围内子公司放弃债权或财产、出售或转让资产，资产金额超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人及其合并范围内子公司发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人分配股利，发行人及其主要子公司作出减资、合并、分立、分
拆、解散的决定，或者依法进入破产程序、被责令关闭；
（9）发行人及其合并范围内子公司涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大
行政处罚、行政监管措施或自律组织纪律处分；
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（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人及其主要子公司、发行人的控股股东、实际控制人（如涉及）涉嫌犯罪被司法机关立案调查或者发行人的控股股东、实际控制人（如涉及）发生变更，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施或涉嫌重大违法违纪被有权机关调查的，或上述相关人员列入失信被执行人、无法履行职责、发生变更或涉及重大变动；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，以及发行人董事长或者总经理、三
分之一以上董事、三分之二以上监事发生变动的；
（16）发行人及其主要子公司提出债务重组方案的；发行人及其主要子公司
在日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，导致其业务、资产、收入发生重大变化，达到下列标准之一的：购买、出售的资产总额占发行人最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的50%以上；
购买、出售的资产在最近一个会计年度的营业收入占发行人同期经审计的合并财
务会计报告营业收入的比例达到50%以上；购买、出售的资产净额占发行人最近
一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务、债券停牌的，以
及债券暂停上市后恢复上市的、债券停牌后复牌的；
（18）发行人及其主要子公司涉及需要说明的市场传闻；
（19）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，发行
人遭遇自然灾害、发生生产安全事故，可能影响如期偿还本期债券本息的或其他偿债保障措施发生重大变化；
（20）发行人聘请的会计师事务所发生变更的，发行人为发行本次债券聘请
的债券受托管理人、资信评级机构发生变更的；
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（21）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；
（22）发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；
（23）发生持有人会议规则规定应召开持有人会议的事项；
（24）法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或者中国证监会、证券交易所要求的其他事项。
就上述事件通知受托管理人同时，发行人就该等事项是否影响本期债券本息安全向受托管理人作出书面说明，并对有影响的事件提出有效且切实可行的应对措施。
发行人应当及时披露重大事项的进展及其对发行人偿债能力可能产生的影响。发行人受到重大行政处罚、行政监管措施或纪律处分的，还应当及时披露相关违法违规行为的整改情况。
5.发行人应当协助受托管理人在债券持有人会议召开前或者在受托管理人
认为有必要时取得债权登记日的本期债券持有人名册，并承担相应费用。
6.发行人应当履行债券持有人会议规则及本次债券的债券持有人会议决议
项下发行人应当履行的各项职责和义务，配合受托管理人履行受托管理职责，及时向受托管理人通报与本期债券相关的信息，积极提供受托管理所需的资料、信息和相关情况，为受托管理人履行职责提供必要的条件和便利，充分保护债券持有人的各项权益。发行人将督促第一大股东、增信机构及其他专业机构履行其各自在本期债券发行中应当履职的职责。
7.预计不能偿还债务时，发行人应当按照受托管理人要求追加担保，并履行
《债券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合受托管理人办理其依法申请法定机关采取的财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行人承担，受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本期债券持有比例承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供物的担保或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；（3）专业担保公司提供信用担保。
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本条上一款规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利
润；（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
8.发行人无法按时偿付本期债券本息时，应当对后续偿债措施作出安排，并
及时通知受托管理人和债券持有人。
本条上一款规定的后续偿债措施包括但不限于：（1）部分偿付及其安排；
（2）全部偿付措施及其实现期限；（3）由增信机构或者其他机构代为偿付的安
排；（4）重组或者破产的安排。
债券持有人有权对发行人安排的后续偿债措施提出异议，若发行人无法满足债券持有人合理要求的，债券持有人可要求发行人提前偿还本期债券本息。
9.发行人应对受托管理人履行《债券受托管理协议》项下职责或授权予以充
分、有效、及时的配合和支持，并提供便利和必要的信息、资料和数据。发行人应指定专人负责与本期债券相关的事务，并确保与受托管理人能够有效沟通。在不违反应遵守的法律规定的前提下，于每个会计期间结束且发行人年度报告已公布后一个月内，尽可能快地向受托管理人提供经审计的会计报告；于公布半年度报告和/或季度报告后一个月内，应尽快向受托管理人提供半年度和/或季度财务报表；根据受托管理人的合理需要，向其提供与经审计的会计报告相关的其他必要的证明文件。
10.受托管理人变更时，发行人应当配合受托管理人及新任受托管理人完成受托管理人工作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行《债券受托管理协议》项下应当向受托管理人履行的各项义务。
11.在本期债券存续期内，发行人应尽最大合理努力维持债券上市交易。如
果本期债券停牌，发行人应当至少每个月披露一次未能复牌的原因、相关事件的进展情况以及对发行人偿债能力的影响等。如果本期债券终止上市，发行人将委托受托管理人提供终止上市后债券的托管、登记等相关服务。
12.发行人应维持现有的办公场所，若其必须变更现有办公场所，则其必须
以《债券受托管理协议》约定的通知方式及时通知受托管理人。
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13.发行人应严格依法履行有关关联交易的审议和信息披露程序，包括但不
限于：（1）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当提交发行人董事会和/
或股东大会审议的关联交易，发行人应严格依法提交其董事会和/或股东大会审议，关联董事和/或关联股东应回避表决，独立董事应依据法律法规及公司章程规定就该等关联交易的审议程序及对发行人全体股东是否公平发表独立意见；和
（2）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当进行信息披露的关联交易，发行人应严格依法履行信息披露义务。
14.发行人不得在其任何资产、财产或其持有的子公司股权上设定担保，或
对外提供保证担保，除非：（1）该等担保在募集说明书公告日已经存在；或（2）募集说明书公告日后，为了债券持有人利益而设定担保；或（3）该等担保不会对发行人本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（4）经债券持有人会议同意而设定担保。
15.发行人仅可在以下情况下出售其资产：（1）出售资产的对价公平合理且
不会对发行人对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（2）经债券持有人会议决议同意。
16.一旦发生《债券受托管理协议》3.4约定的事项时，发行人应立即书面通知受托管理人，同时附带发行人高级管理人员（为避免疑问，《债券受托管理协议》中发行人的高级管理人员指发行人的总经理、副总经理、董事会秘书或财务负责人中的任何一位）就该等事项签署的说明文件，对该等事项进行详细说明和解释并提出拟采取的措施。
17.发行人应按照本期债券条款的约定按期向债券持有人支付债券本息及其
他应付相关款项。在本期债券任何一笔应付款到期日前发行人应按照本期债券兑付代理人的相关要求，将应付款项划付至兑付代理人指定账户，并通知受托管理人。
18.发行人应当根据《债券受托管理协议》第4.17条的规定向受托管理人支
付本期债券受托管理报酬和受托管理人履行受托管理人职责产生的额外费用。
19.发行人不得怠于行使或放弃权利，致使对本期债券的还本付息能力产生
284万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书实质不利影响。
20.发行人应当根据《债券受托管理协议》相关规定向受托管理人支付本期
债券受托管理费和受托管理人履行受托管理人职责产生的额外费用。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行人承担。此外，在中国法律允许的范围内，且在必要、合理的情况下，受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下债券受托管理人责任时发生的以下费用，由发行人承担：
（1）因召开债券持有人会议所产生的会议费、公告费、律师费等合理费用，且该等费用符合市场公平价格；
（2）受托管理人基于合理且必要的原则聘用第三方专业机构（包括律师、会计师、评级机构等）提供专业服务而发生的费用；
（3）因发行人未履行《债券受托管理协议》和募集说明书项下的义务而导致受托管理人额外支出的费用。
如需发生上述（1）、（2）项下的费用，由发行人直接支付，但受托管理人应事先告知发行人上述费用合理估计的最大金额，并获得发行人同意，但发行人不得以不合理的理由拒绝同意。
发行人同意补偿受托管理人行使《债券受托管理协议》项下债券受托管理职
责而发生的上述（1）、（2）、（3）项下的合理费用，直至一切未偿还的本期债券均已根据其条款得到兑付或成为无效，受托管理人应向发行人提供发票。
21.发行人应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规
则规定的其他义务。
3．债券受托管理人的职责、权利和义务
1.受托管理人应当根据法律、法规和规则的规定及《债券受托管理协议》的
约定制定受托管理业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程序，对发行人履行募集说明书及《债券受托管理协议》约定义务的情况进行持续跟踪和监督。受托管理人为履行受托管理职责，有权代表债券持有人查询债券持有人名册及相关登记信息，以及专项账户中募集资金的存储与划转情况。
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2.受托管理人应当持续关注发行人和保证人的经营情况、财务状况、资信状
况、担保物状况、内外部增信机制及偿债保障措施的实施情况，以及可能影响债券持有人重大权益的事项，可采取包括但不限于如下方式进行核查：
（1）就《债券受托管理协议》第3.4条约定的情形，列席发行人和保证人的内部有权机构的决策会议；
（2）每年一次查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
（3）调取发行人、保证人银行征信记录；
（4）对发行人和保证人进行现场检查；
（5）约见发行人或者保证人进行谈话。
3.受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年一次检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
4.受托管理人应当督促发行人在募集说明书中披露《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则的主要内容，并应当通过本期债券交易场所的网站和证监会指定的网站及报刊（如需），向债券持有人披露包括但不限于受托管理事务报告、本期债券到期不能偿还的法律程序以及中国证监会及自律组织要求的其他需要向债券持有人披露的重大事项或文件。
5.受托管理人应当每年一次对发行人进行回访，建立对发行人偿债能力的跟踪机制，监督发行人对募集说明书约定义务的执行情况，并做好回访记录，持续动态监测、排查、预警并及时报告债券信用风险，采取或者督促发行人等有关机构或人员采取有效措施防范、化解信用风险和处置违约事件，出具受托管理事务报告。
6.出现《债券受托管理协议》第3.4条情形且对债券持有人权益有重大影响情形的，在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内，受托管理人应当问询发行人或者保证人，要求发行人或者保证人解释说明，提供相关证据、文件和资
286万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书料，并向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券持有人会议情形的，召集债券持有人会议。
7.受托管理人应当根据法律、法规和规则、《债券受托管理协议》及债券持
有人会议规则的规定召集债券持有人会议，并监督发行人或相关各方严格执行债券持有人会议决议，监督债券持有人会议决议的实施。
债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿
义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务
或者推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履行相应义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关机构或个人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管理人应当采取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
8.受托管理人应当在债券存续期内持续督促发行人还本付息、履行信息披露
及有关承诺的义务。受托管理人应当关注发行人的信息披露情况，收集、保存与本期债券偿付相关的所有信息资料，根据所获信息判断对本期债券本息偿付的影响，并按照《债券受托管理协议》的约定报告债券持有人。
9.受托管理人预计发行人不能偿还债务时，应当要求发行人追加担保，督促
发行人履行《债券受托管理协议》第3.7条约定的偿债保障措施，或者可以依法申请法定机关采取财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行人承担，受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本期债券持有比例承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供物的担保或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；
（3）专业担保公司提供信用担保。
10.本期债券存续期内，受托管理人应当勤勉处理债券持有人与发行人之间
的谈判或者诉讼事务。
11.发行人为本期债券设定担保的，担保财产为信托财产。受托管理人应当
在本期债券发行前或募集说明书约定的时间内取得担保的权利证明或者其他有关文件，并在担保期间妥善保管。
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12.本期债券出现违约情形或风险的，或者发行人信息披露文件存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，受托管理人应当及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并勤勉尽责、及时有效地采取相关措施，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他相关方进行谈判，督促发行人、增信机构和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施，要求发行人追加担保，接受全部或者部分债券持有人的委托依法申请法定机关采取财产保全措施、提起民事诉讼、申请仲裁、参与重组或者破产的法律程序等。债券持有人按照募集说明书或持有人会议规则的约定对受托管理人采取上述措施进行授权。发行人应承担受托管理人提起民事诉讼等法律程序所支付的律师费、诉讼费等。
13.受托管理人对受托管理相关事务享有知情权，但应当依法保守所知悉的
发行人商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对本期债券持有人权益有重大影响的事项为自己或他人谋取利益，不得进行内幕交易。
14.受托管理人应当妥善保管其履行受托管理事务的所有文件档案及电子资料，包括但不限于《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则、受托管理工作底稿、与增信措施有关的权利证明（如有），保管时间不得少于债券到期之日或本息全部清偿后五年。
对于受托管理人因依赖其合理认为是真实且经发行人签署的任何通知、指示、
同意、证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不作为或
遭受的任何损失，受托管理人应得到保护且不应对此承担责任。
15.除上述各项外，受托管理人还应当履行以下职责：
（1）债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
（2）募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
16.在本期债券存续期内，受托管理人不得将其受托管理人的职责和义务委
托其他第三方代为履行。
受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下的职责或义务时，可以聘请律师事务所、会计师事务所等第三方专业机构提供专业服务。
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17.受托管理人有权依据《债券受托管理协议》的规定获得受托管理报酬，
就提供《债券受托管理协议》项下服务，受托管理人在本次债券各期债券存续期内的每年收取债券受托管理人报酬0万元整。
18.如果发行人发生《债券受托管理协议》第3.4条项下的事件，受托管理人
有权根据债券持有人会议作出的决议，依法采取任何其他可行的法律救济方式回收未偿还的本期债券本金和利息以保障全体债券持有人权益。
19.受托管理人有权行使《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规
和规则规定的其他权利，应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规定的其他义务。
4．受托管理事务报告
1.受托管理事务报告包括年度受托管理事务报告和临时受托管理事务报告。
2.受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书
所约定义务的执行情况，并在每年6月30日前向市场公告上一年度的受托管理事务报告。
前款规定的受托管理事务报告，应当至少包括以下内容：
（1）受托管理人履行职责情况；
（2）发行人的经营与财务状况；
（3）发行人募集资金使用及专项账户运作情况；
（4）发行人偿债意愿和能力分析；
（5）增信措施的有效性分析；内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的，说明基本情况及处理结果；
（6）发行人偿债保障措施的执行情况以及本次债券的本息偿付情况；
（7）发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况；
（8）债券持有人会议召开的情况；
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（9）发生《债券受托管理协议》第3.4条规定的重大事项，说明基本情况及处理结果；
（10）对债券持有人权益有重大影响的其他事项。
（11）发生可能影响发行人偿债能力的重大事项时，受托管理人采取的应对措施。
上述内容可根据中国证监会或有关证券交易所的规定和要求进行修订、调整。
3.本期债券存续期内，出现受托管理人在履行受托管理职责时与发行人发生
利益冲突、发行人未按照募集说明书的约定履行义务，或出现第3.4条情形以及其他对债券持有人权益有重大影响的事项的，受托管理人在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
4.如果本期债券停牌，发行人未按照第3.11条的约定履行信息披露义务，或
者发行人信用风险状况及程度不清的，受托管理人应当按照相关规定及时对发行人进行排查，并及时出具并披露临时受托管理事务报告，说明核查过程、核查所了解的发行人相关信息及其进展情况、发行人信用风险状况及程度等，并提示投资者关注相关风险。
5．利益冲突的风险防范机制
1.受托管理人在履行受托管理职责时可能存在以下利益冲突情形：
（1）受托管理人通过本人或代理人，在全球广泛涉及投资银行活动（包括投资顾问、财务顾问、资产管理、研究、证券发行、交易和经纪等）可能会与受
托管理人履行《债券受托管理协议》之受托管理职责产生利益冲突。
（2）受托管理人其他业务部门或关联方可以在任何时候（a）向任何其他客
户提供服务，或者（b）从事与发行人或与发行人属同一集团的任何成员有关的任何交易，或者（c）为与其利益可能与发行人或与发行人属同一集团的其他成员的利益相对立的人的相关事宜行事，并可为自身利益保留任何相关的报酬或利润。
为防范相关风险，受托管理人已根据监管要求建立完善的内部信息隔离和防
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火墙制度，保证：（1）受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员不受冲突利益的影响；（2）受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员持有
的保密信息不会披露给与《债券受托管理协议》无关的任何其他人；（3）相关
保密信息不被受托管理人用于《债券受托管理协议》之外的其他目的；（4）防
止与《债券受托管理协议》有关的敏感信息不适当流动，对潜在的利益冲突进行有效管理。
2.受托管理人不得为本期债券提供担保，且受托管理人承诺，其与发行人发
生的任何交易或者其对发行人采取的任何行为均不会损害债券持有人的权益。
3.发行人或受托管理人任何一方违反《债券受托管理协议》利益冲突防范机制，对协议另一方或债券持有人产生任何诉讼、权利要求、损害、支出和费用（包括合理的律师费用）的，应负责赔偿受损方的直接损失。
6．受托管理人的变更
1.在本期债券存续期内，出现下列情形之一的，应当召开债券持有人会议，
履行变更受托管理人的程序：
（1）受托管理人未能持续履行《债券受托管理协议》约定的受托管理人职责；
（2）受托管理人停业、解散、破产或依法被撤销；
（3）受托管理人提出书面辞职；
（4）受托管理人不再符合受托管理人资格的其他情形。
在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，发行人、单独或合计持有本期债券总额百分之十以上的债券持有人、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议。
2.债券持有人会议决议决定变更受托管理人或者解聘受托管理人的，自债券
持有人会议作出变更债券受托管理人的决议且发行人与新任受托管理人签订受
托协议之日或双方约定之日起，新任受托管理人继承受托管理人在法律、法规和规则及《债券受托管理协议》项下的权利和义务，《债券受托管理协议》终止。
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新任受托管理人应当及时将变更情况向中国证券业协会报告。
3.受托管理人应当在上述变更生效当日或之前与新任受托管理人办理完毕工作移交手续。
4.受托管理人在《债券受托管理协议》中的权利和义务，在新任受托管理人
与发行人签订受托协议之日或双方约定之日起终止，但并不免除受托管理人在《债券受托管理协议》生效期间所应当享有的权利以及应当承担的责任。
7．陈述与保证
1.发行人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
（1）发行人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的股份有限公司；
（2）发行人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到发行人内部必要的授权，并且没有违反适用于发行人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反发行人的公司章程以及发行人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
2.受托管理人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准
确：
（1）受托管理人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
（2）受托管理人具备担任本期债券受托管理人的资格，且就受托管理人所知，并不存在任何情形导致或者可能导致受托管理人丧失该资格；
（3）受托管理人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到受托管理人内
部必要的授权，并且没有违反适用于受托管理人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反受托管理人的公司章程以及受托管理人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
（4）受托管理人不对本期债券的合法有效性作任何声明；除监督义务外，不对本次募集资金的使用情况负责；除依据法律和《债券受托管理协议》出具的证明文件外，不对与本期债券有关的任何声明负责（为避免疑问，若受托管理人同时为本期债券的主承销商，则本款项下的免责声明不影响受托管理人作为本期债券的主承销商应承担的责任）。
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8．不可抗力
1.不可抗力事件是指双方在签署《债券受托管理协议》时不能预见、不能避
免且不能克服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时以书面方式通知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力事件的一方还必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
2.在发生不可抗力事件的情况下，双方应当立即协商以寻找适当的解决方案，
并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该不可抗力事件导致《债券受托管理协议》的目标无法实现，则《债券受托管理协议》提前终止。
9．违约责任
1.《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和规则、募集说明书及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。
2.以下事件亦构成《债券受托管理协议》项下的发行人违约事件：
（1）发行人未能依据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本期债券的利息和本金；
（2）发行人或发行人合并报表范围内的企业在任何其他重大债务项下出现
违约或被宣布提前到期，并且因此对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
（3）发行人在其资产、财产或发行人所持有的子公司股权上设定抵押或质
押权利以致对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
（4）在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、停业、清算、丧失清偿
能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
（5）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规和规则的规定，履行信息披露义务；
（6）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规、规则和《债券受托管理协议》的规定，履行通知义务；
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（7）违反《债券受托管理协议》项下的陈述与保证；或
（8）发行人未能履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和
规则规定的其他义务，且对债券持有人造成实质不利影响。
3.发行人违约事件发生时，受托管理人可以行使以下职权：
（1）在知晓该行为发生之日起五个工作日内以公告方式告知全体债券持有人；
（2）在知晓发行人未履行偿还本期债券到期本息的义务时，受托管理人可
以根据债券持有人会议决议与发行人谈判，促使发行人偿还本期债券本息；
（3）如果债券持有人会议以决议形式同意共同承担受托管理人所有因此而
产生的保全费、诉讼费、律师费等费用，受托管理人可以在法律允许的范围内，并根据债券持有人会议决议：
*提起诉前财产保全，申请对发行人采取财产保全措施；
*对发行人提起诉讼/仲裁；
*参与发行人的重组或者破产等法律程序。
4.加速清偿及措施
（1）如果《债券受托管理协议》10.2条项下的发行人违约事件中第（1）项
情形发生，或发行人违约事件中第（2）至第（8）项情形发生且一直持续三十个连续工作日仍未得到纠正，债券持有人可按债券持有人会议规则形成有效债券持有人会议决议，以书面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本期债券本金和相应利息，立即到期应付；
（2）在宣布加速清偿后，如果发行人采取了下述救济措施，受托管理人可
根据债券持有人会议决议有关取消加速清偿的内容，以书面方式通知发行人取消加速清偿的决定：
*受托管理人收到发行人或发行人安排的第三方提供的保证金，且保证金数额足以支付以下各项金额的总和：所有到期应付未付的本期债券利息和/或本金、
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发行人根据《债券受托管理协议》应当承担的费用，以及受托管理人根据《债券受托管理协议》有权收取的费用和补偿等；或
*《债券受托管理协议》项下发行人违约事件已得到救济或被债券持有人通过会议决议的形式豁免；或
*债券持有人会议决议同意的其他措施。
（3）本条项下债券持有人会议作出的有关加速清偿、取消或豁免等的决议，须经有表决权的债券持有人（或债券持有人代理人）所持表决权三分之二以上同意方为有效。每一张未偿还的债券享有一票表决权。
5.上述违约事件发生时，发行人应当承担相应的违约责任，包括但不限于按
照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支付
本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因发行人违约事件承担相关责任造成的损失予以赔偿。
6.若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或适
用的法规的任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损害、
债务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负责赔偿并使另一方免受损失。
10．法律适用和争议解决
1.《债券受托管理协议》适用于中国法律并依其解释。
2.《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，任何一方有权向发行人住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
3.当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各
方有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理协议》项下的其他义务。
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第十一节本次债券发行的有关机构及利害关系
一、本次债券发行的有关机构
（一）发行人：万科企业股份有限公司
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：毛敏
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：杨芳、张天亮、邓小强、陈东辉、刘玢玥、李龙飞、秦翰、聂司桐、
罗巍、刘舒杨、左逸夫
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
（三）发行人律师：广东信达律师事务所
住所：广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦12楼
负责人：林晓春
经办律师：麻云燕、王翠萍、王静
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联系电话：0755-88265288
传真：0755-88265175
（四）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
负责人：邹俊
联系人：邹俊、陈泳意、李默然
联系电话：020-38137631、0755-25473335
传真：0755-82668930
（五）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街2号院2号楼17层
法定代表人：王少波
主要联系人：刘登
联系电话：010-85679696
传真：010-85679228
（六）募集资金专项账户开户银行：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行
住所：深圳市罗湖区笋岗街道田心社区浦诚路88号浦发大厦
负责人：李荣军
主要联系人：薛昆
联系电话：0755-81117265
传真：0755-82934562
297万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（七）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所：深圳市福田区莲花街道福田区深南大道2012号
负责人：沙雁
电话：0755-88668888
传真：0755-82083947
邮政编码：518038
（八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：广东省深圳市福田区深南大道2012号深圳证券交易所广场25楼
负责人：张国平
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
邮政编码：518031
二、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至2021年9月30日，中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融券专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A（000002.SZ）合计
31863361股，占总股数比例为0.27%。除此以外，本公司与本次发行有关的中
介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
298万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第十二节发行人、中介机构及相关人员声明
299202222820222282022228202222820222282022228202222820222282022228202222820222282022228202222820222282022228202222820222282022228202222820222282022228万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
第十三节备查文件
一、备查文件内容
本募集说明书的备查文件如下：
1、万科企业股份有限公司2018年度、2019年度、2020年度经审计的财务
报告、2021年1-9月未经审计或审阅的财务报表；
2、中信证券股份有限公司关于万科企业股份有限公司房地产之专项核查报告；
3、关于万科企业股份有限公司房地产业务核查的专项法律意见书；
4、万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告；
5、万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券债券持
有人会议规则；
6、万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券受托管
理协议；
7、中国证监会许可本次注册发行的文件；
8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。
在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅本募集说明书及摘要。
二、备查文件查阅地点投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明
书全文及上述备查文件：
322万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
发行人：万科企业股份有限公司
住所：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：毛敏
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：杨芳、张天亮、邓小强、陈东辉、刘玢玥、李龙飞、秦翰、聂司桐、
罗巍、刘舒杨、左逸夫
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间，每日9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
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